Sibylla Bantema, directeur Hypotheken Aegon: Vergroting van marktaandeel is niet ons doel

Transcriptie

1 Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars Jaargang 8 nr 3 april 2014 zie ook: Kamerfracties over hun speerpunten in Schimmige praktijken van huurbemiddelaars 7 Sibylla Bantema, directeur Hypotheken Aegon: Vergroting van marktaandeel is niet ons doel Nu grootbanken als ING en ABN Amro pas op de plaats maken op de Nederlandse hypotheekmarkt en de Rabobank zelfs marktaandeel bij nieuwe hypotheken wil opgeven, biedt dat kansen voor andere spelers. Eén van die partijen is Aegon. De verzekeraar doet het, net als branchegenoten als Delta Lloyd en ASR, al een aantal jaren heel goed op de hypotheekmarkt. Het marktaandeel klom vorig jaar zelfs boven de 10 procent. Rubrieken Langs de Grenzen 3 Maar Sibylla Bantema, directeur Hypotheken van Aegon, tempert de verwachtingen over de ambities van haar bedrijf op de hypotheekmarkt. Volgens haar is de strategie van Aegon niet op groei van het volume gericht en is de winst van het marktaandeel met name te danken aan het verlies van marktaandeel door andere partijen en lagere volumes op de hypotheekmarkt. Volgens onderzoeksgegevens van het bureau IG&H groeide het marktaandeel van Aegon op de hypotheekmarkt vorig jaar met 2,7 procent naar 10,3 procent. Het nam vorig jaar elk kwartaal toe en is nu groter dan ooit. De grootste spelers in de markt, de grootbanken, moesten op ABN Amro na daarentegen terrein prijsgeven. Maar als je kijkt naar ons volume op het gebied van hypotheken, dan zie je dat we al jarenlang constant 2,5 tot 3,1 miljard euro verstrekken. Dat doen we voor een groot deel voor onze eigen balans, zegt Sibylla Bantema. Als verzekeraar hebben we pensioen- en levensverzekeringsgelden en daar is een hypotheek natuurlijk een heel goede belegging voor. Daarnaast hebben we een Hypothekenfonds opgericht, om aan de wensen van onze institutionele zakelijke klanten tegemoet te komen. Wat je ziet is dat het totale volume op de hypotheekmarkt is gedaald, waardoor wij relatief meer marktaandeel hebben gekregen. Ook heeft dat te maken met het verminderde marktaandeel van andere partijen, zoals de Rabobank. Zij hebben nu een aandeel van iets minder dan 20 procent en dat was eerder veel meer. Maar een vergroting van het marktaandeel op de hypotheekmarkt is niet het doel van Aegon. Lees verder op pagina 3 Makelen in een moeilijke markt 4 Faits divers 5 De eerste woning van Evelyn Struik 8 In de kantlijn: de geschiedenis van de Bijenkorf 8

2 voorwoord Weeffouten woningmarkt herstellen De NVM-cijfers over het eerste kwartaal toonden opnieuw aan dat het beter gaat met de woningmarkt. Dat is natuurlijk goed nieuws. We kunnen de somberheid van de afgelopen jaren steeds meer van ons afschudden en met een zonniger blik naar de toekomst kijken. Het vertrouwen neemt toe en mensen durven weer de stap naar een nieuwe woning te wagen. Maar enige voorzichtigheid is nog steeds geboden, want de economische crisis is niet voorbij. Wel kunnen we in ieder geval van een voorzichtig herstel van de woningmarkt spreken. Om het herstel nog meer gestalte te geven, is het belangrijk dat enkele weeffouten in de woningmarkt worden hersteld. Een weeffout vind je bijvoorbeeld terug op de huurmarkt. De inkomensgrens voor een sociale huurwoning is, in relatie tot de sociale huurprijsgrens van bijna 700 euro, zoals opgelegd door de Europese Commissie, te rigide. Voor mensen die bruto net wat meer dan euro verdienen en daarmee boven de sociale huurgrens uitkomen, is een huur van boven de 700 euro per maand gewoon te veel. Het is een goede zaak wanneer we met gezond verstand eens kijken naar de samenhang van die zaken. Dat is in het belang van betaalbaar wonen en de keuzevrijheid. Daarnaast ligt er een weeffout bij de Nationale Hypotheek garantie, de NHG. De grens van de NHG wordt afgebouwd en dat is op zich logisch. Minder logisch is dat er een uitholling van het NHG-instrument plaatsheeft, terwijl er juist gewerkt zou moeten worden aan een NHG nieuwe stijl. Een instrument dat bij uitstek kan worden ingezet daar waar het ooit voor bedoeld was, namelijk het helpen van doelgroepen die moeilijk een hypotheek kunnen afsluiten. Ik heb het dan over zzp ers, mensen met een flexcontract, of mensen die in een achterstandswijk een bestaande woning willen kopen en deze willen verbouwen, verduurzamen of juist het achterstallige onderhoud willen wegwerken. Deze doelgroepen komen nu bij een reguliere geldverstrekker niet aan de bak. De inzet van de NHG vraagt om een nieuwe manier van denken, met meer maatwerk. De NHG moet niet worden afgebroken, maar juist hervormd worden. Een derde weeffout die hersteld moet worden, heeft ook betrekking op de financiering van de eigen woning. De trend is minder lenen, sneller aflossen, daar is niks mis mee. Je kunt daarin alleen wel doorschieten. Zo is het in mijn optiek nog steeds veilig en verantwoord starters de koopsom en een deel van de bijkomende kosten te lenen. Zeker met de introductie van de annuïteitenhypotheek is de schuld na 10 jaar al met zo n 20 procent gedaald. Het is in het belang van de consumenten om in alle wijsheid de koppen bij elkaar steken en te zoeken naar een duurzame op deze tijd afgestemde financieringsmarkt. Zo kun je binnen de kaders veilig en verantwoord werken aan meer maatwerk en aan de doorstroming op de woningmarkt. We kunnen hiermee het herstel van de markt een nog lenteachtiger vorm geven. Ger Hukker, voorzitter NVM Kamerfracties over speerpunten voor 2014 Wat zijn de speerpunten van de Kamerfracties van GroenLinks, 50Plus en de SGP voor 2014? NVMagazine vroeg het aan de woordvoerders van deze fracties: Linda Voortman, Norbert Klein en Roelof Bisschop. Meer aandacht voor verduurzaming woningen Linda Voortman: Het lastige is dat er op het gebied van het woningmarktbeleid de komende periode weinig te bereiken zal zijn. Er ligt een Woonakkoord en minister Blok houdt stevig daaraan vast. Toch zal onze insteek blijven om te kijken of er meer te bereiken valt in de aanpak van de hypotheekrenteaftrek. Daar wordt in het Woonakkoord wel een stap in gemaakt, maar ons inziens onvoldoende. GroenLinks blijft een voorstander van een snellere afbouw van de hypotheekrenteaftrek. De extra opbrengst die dat oplevert, kun je vervolgens gebruiken voor de verduurzaming van woningen. Maar we denken ook dat je daarin nog meer keuzes kunt maken, zodat je dat extra geld kunt vrijspelen voor andere zaken. Bij die verduurzaming moet je denken aan zowel de koop- als huurwoningmarkt. Beide markten kunnen nog wel een flinke impuls gebruiken. Natuurlijk, er is een Energieakkoord afgesloten, maar je ziet daar toch te weinig van de verduurzaming van de woningmarkt in terug. Op de huurwoningmarkt vinden we het belangrijk dat er een initiatiefrecht voor huurders komt. Als zij hun woning willen verbeteren of renoveren moet daar ruimte voor zijn. Dat stond al in het regeerakkoord van het Kabinet Balkenende IV, maar dat wetsvoorstel is toen ingetrokken. Wij pleiten ervoor om dat alsnog van kracht te laten worden. Zowel de koop- als de huurmarkt kan wel een duurzame impuls gebruiken Te weinig oog voor ouderenhuisvesting Norbert Klein: Eén van onze speerpunten is ouderenhuisvesting. Samen met Jacques Monasch van de PvdA heb ik eind vorig jaar een motie hierover ingediend. Je ziet steeds vaker dat mensen langer thuis blijven wonen. Dat is ook in lijn met het beleid van dit kabinet. 50Plus ondersteunt die visie, maar mensen moeten ook in de gelegenheid zijn om op hogere leeftijd in hun woning te kunnen blijven. Dan heb je het niet alleen over thuiszorg, maar juist ook over voorzieningen in de woning zelf en de beschikbaarheid van die geschikte woningen. Je ziet dat er nu nog veel te weinig levensbestendig wordt gebouwd. Dat moet veranderen. Een tweede punt is de verdere introductie van zorghypotheken. Mensen die een eigen woning hebben dreigen een hypotheek te moeten opnemen om hun zorgkosten te betalen. Minister Blok is een voorstander daarvan. Wij vinden dat een slechte maatregel. Het schept een onevenwichtige situatie. Wij zeggen: gelijke monniken gelijke kappen. Dus niet de spaarzame huiseigenaar dwingen de overwaarde op zijn huis op te souperen om daarmee de zorgkosten te betalen! Derde punt is dat we eens goed moeten nadenken over een vrijstelling van de erfbelasting analoog aan de verhoogde schenkingsvrijstelling die er al is. Nu moeten erfgenamen nog belasting betalen over de woning die zij erven. Worden zij (deels) vrijgesteld van erfbelasting, dan kunnen zij het geld dat vrijkomt met de verkoop van een ouderlijke woning gebruiken bij de aankoop van een eigen woning. En dat geeft een extra impuls aan de koopwoningmarkt. Regelgeving versoepelen en versimpelen Roelof Bisschop: De SGP is een van de partners in het Woonakkoord dat vorig jaar is gesloten. Wij zetten in op een goede uitvoering van de afspraken die in dat Woonakkoord zijn vastgelegd. Voor ons is dat leidend, nieuwe wijzigingen scheppen vooral onrust en verwarring. Natuurlijk willen we wel inzetten op de stimulering van de woningbouw. Daar hebben we vorig jaar al actie op ondernomen en daar gaan we ook in 2014 mee door. We willen dat doen door de regelgeving te versoepelen en te versimpelen. Zodat je door vermindering van bouwregels eerder tot de realisering van projecten kunt komen. Hierdoor kun je efficiënter werken en meer ruimte bieden aan projectontwikkelaars en bouwers. Een derde voor ons belangrijk punt, dat moeten we nog verder uitwerken, is het verruimen van mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap. Dat willen we stimuleren en vergroten. Heel veel gemeenten hebben in de afgelopen jaren grond gekocht. Dat hebben ze gedaan met de beste bedoelingen. Onder meer door te voorkomen dat die grond ten deel zou vallen aan speculanten. Gemeenten willen die grond nu weer in de markt terugzetten. Dat kun je op twee manieren doen. Ze kunnen die grond alsnog vrijgeven aan projectontwikkelaars, maar je kunt burgers ook zelf uitdagen om initiatieven te nemen en om woningen te gaan bouwen. Daarmee geef je particulier opdrachtgeverschap een ruimere kans. De belemmeringen die er nu nog liggen op dat gebied willen we wegnemen. En daarmee de bouw bevorderen. We willen particulier opdrachtgeverschap stimuleren en vergroten 2

3 Banken kunnen kortlopende hypotheken beter financieren dan Aegon Vervolg van pagina 1 Nuance Bantema is niet verbaasd over de aankondiging van ING, dat zij op de hypotheekmarkt pas op de plaats willen maken. Zij zeggen dat ze niet meer willen groeien op de hypotheekmarkt. Dat betekent dus niet dat ze niets meer willen doen. Dat is een belangrijke nuance. Maar dit is in lijn met wat ING en de andere grootbanken hebben laten zien. Vanuit onder meer eisen op het gebied van kapitaalbuffers kijken zij heel kritisch naar hun balans en nemen van daaruit een positie in. Voor een partij als Aegon is dit natuurlijk wel heel prettig. Als verzekeraar met een horizon voor de lange termijn mikt Aegon met name op langlopende hypotheken. We bieden kortlopende hypotheken wel aan, maar banken kunnen die beter financieren dan wij dat kunnen. Dus een tarief voor een hypotheek met korte looptijd is bij een bank meestal beter dan bij ons. De tarieven voor hypotheken met 15, 20, of 30 jaar zijn daarentegen bij ons gunstiger. Ons type klanten bestaat uit mensen die zekerheid zoeken, verzekeringsklanten. Volgens Bantema waarderen de klanten van Aegon de eenvoudige, heldere producten. We hebben geen producten met ingewikkelde constructies en hebben een transparante lijn. Mensen waarderen de service en de hypotheken met een lange rentevaste periode. Steeds meer van onze hypotheken wordt binnen 24 uur geaccepteerd. Dat neemt veel stress bij kopers weg. Sibylla Bantema, directeur Hypotheken bij Aegon: In Nederland is er in principe een heel grote vraag naar huizen. De Nederlandse markt is vanuit Duits perspectief risicovoller Buitenlandse concurrentie Volgens Bantema klopt het niet dat, zoals soms wordt gesuggereerd, de hypotheektarieven in ons land kunstmatig hoog worden gehouden. De Autoriteit Consument en Markt heeft hier al twee keer onderzoek naar gedaan en daaruit blijkt dat dat niet zo is. Of er meer buitenlandse concurrentie moet komen? In het verleden zijn partijen als BNP Paribas en GMAC op de Nederlandse markt actief geweest, maar vervolgens ook weer de markt uitgegaan. Ik denk niet dat we daarop zitten te wachten. Het is goed als meer partijen van zich doen spreken, zoals verzekeraars of pensioenfondsen, maar dat moeten wel standvastige spelers zijn. Er was even sprake van dat Duitse banken de hypotheekmarkt zouden betreden, maar er is een fundamenteel verschil tussen de Nederlandse en Duitse markt. In ons land mag je nog net iets boven de 100 procent van de marktwaarde financieren, terwijl dat in Duitsland rond 70 procent ligt. De Nederlandse markt is vanuit Duits perspectief dus risicovoller. Bantema vindt dat de vooruitzichten voor de woningmarkt positief zijn. In Nederland is er in principe een heel grote vraag naar huizen. De vraag naar huizen is vele malen groter dan er bouwvergunningen worden afgegeven of dan wat er gebouwd wordt. Die vraag zit dus gewoon in de markt. Aan de andere kant: voor de crisis bedroeg de hypotheekmarkt 120 miljard euro en dat gaat absoluut niet terugkomen. Het wordt een heel langzame groei naar op de lange termijn 50 tot 60 miljard euro. Daarmee houdt het waarschijnlijk op. Veel klanten van Aegon zijn op zoek naar zekerheid, verzekeringsklanten. Meer hypotheken bij levensverzekeraars Levensverzekeraars zagen hun portefeuille woninghypotheken vorig jaar verder toenemen van 33 miljard euro naar 41 miljard. De hypotheekportefeuille van levensverzekeraars vertoont al vanaf 2007 een gestage groei. Maar vorig jaar en dan met name in het vierde kwartaal, was sprake van een groeiversnelling. Dat meldde De Nederlandsche Bank half maart. In 2007 bedroeg de totale hypotheekportefeuille van levens verzekeraars nog 20 miljard euro. Vorig jaar was de toename ruim 8 miljard euro, waarvan de helft in het vierde kwartaal. Volgens DNB betrof de groei in 2013 voor het grootste deel hypotheken die de levensverzekeraars overnamen van gelieerde partijen. Slechts in een beperkt deel ging het om door de verzekeraars zelf verstrekte hypotheken. Nieuwe spelers op de hypotheekmarkt moeten wel standvastig zijn interview Wat zijn de verschillen tussen de Nederlandse woningmarkt en de woningmarkt in de aangrenzende landen? Dat is de insteek van deze rubriek in het NVMagazine. In deze editie bekijken we de situatie bij onze zuiderburen. Niet luchtig denken over kopen huis in België Wie interesse heeft in een huis in België moet rekening houden met veel hogere kostenkoper. Die zijn in België aan de hoge kant, stelt Erik Bessems, NVM-makelaar in (het Nederlandse) Limburg. Ook wil een Belg zijn hypotheek zo snel mogelijk aflossen. De Belgische overdrachtsbelasting is veel hoger dan in ons land. Bessems: Het registratierecht, te vergelijken met onze overdrachtsbelasting, komt boven een bepaalde kadastrale inkomensgrens (vergelijkbaar met de WOZ-waarde) in Wallonië uit op 12,5 procent. Dat is behoorlijk fors. In Vlaanderen bedraagt dit 10 procent. Heb je een huis dat onder een kadastraal inkomen van 750 euro zit, dan kom je uit op de helft. In Vlaanderen dus op 5 procent. Verkopers van een huis hebben volgens Bessems in België te maken met een aantal verplichtingen. Je moet melden of het vergund is en of er overtredingen van de Bouwwet bekend zijn. Ook moet het huis een energieprestatiecertificaat hebben, moet de elektrische installatie gekeurd zijn en bestaan er eisen rond de olietank, die bij het huis hoort. Overigens zijn de eisen in Wallonië iets minder streng. Tevens moet een verkoper in Vlaanderen weten of het object ligt in een gebied, waar gevaar voor overstroming bestaat, zegt Bessems. Voordat mensen een huis in België aanschaffen, moeten ze zich goed laten informeren. Als je een huis in België wilt kopen, moet je weten wat je doet, anders valt het wellicht toch tegen. Je moet er dus niet te luchtig over denken. Hypotheken Sinds vorig jaar hebben Nederlandse huizenbezitters alleen nog recht op hypotheekrenteaftrek als ze in het bezit zijn van een annuïtare of lineaire hypotheek. Bij onze zuiderburen is het aflossen van de hypotheek bijna de gewoonste zaak van de wereld. In België worden alleen hypotheken afgesloten, die ook daadwerkelijk afgelost worden, stelt Willian Lauwen, projectmanager Doelgroepmanagement Grensbanken bij de Rabobank. Hij ondersteunt op centraal niveau hypotheekadviseurs van de Rabobank die in het grensgebied werkzaam zijn. Een Belg wil zelfs zo snel mogelijk zijn hypotheek aflossen. In vergelijking met de Nederlander brengt een Belg wat meer eigen geld in. Als je kijkt naar de hypotheekverstrekking dan zie je dat Belgische banken vaak wat terughoudend zijn bij het volledig financieren van hypotheken. In Nederland ligt dat wat makkelijker. Op het moment dat iemand in België voldoende inkomen heeft, zal men beslist willen financieren. Maar het is geen vanzelfsprekendheid. langs de grenzen Een Belg brengt wat meer eigen geld in April

4 serie Oordeel wordt geveld op basis van foto Makelen in een moeilijke markt In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze moeilijke markt. In dit tiende deel een gesprek met Eugène Luijcks van Amak makelaardij uit Gennep. Dit makelaarskantoor is zijn klanten iedere dag van negen tot negen van dienst, zo nodig ook in het weekend. Juist in deze markt is het volgens Luijcks belangrijk de klant niet uit het oog te verliezen en te koesteren. Ondernemen met nieuwe diensten Makelen in een moeilijke markt Eugène Luijcks: Het is belangrijk om de klant met wie je een bezichtiging hebt gehad niet uit het oog te verliezen. Nieuwe instrumenten zijn belangrijk. Het is alweer twee jaar geleden dat we begonnen met woningruil. Hierbij worden verkopende mensen met hun woning bij elkaar gebracht door verruilen of inruilen van de woning. Dit heeft al tot hele leuke transacties geleid. Dit initiatief hebben we samen met collega-makelaars uit de regio opgepakt. Regelmatig hadden we onderling overleg om de gewenste schakel koper-verkoper tot stand te brengen. Een heel nieuw instrument wordt straks de Nationale Woongarantie, kortweg NWG. Veel potentiële kopers twijfelen of ze hun toekomstige woonlasten nog wel kunnen betalen mochten ze ineens hun baan verliezen. Nationale Woongarantie is eigenlijk een verzekering die de verkoper aanbiedt aan de koper. Bij een kleine daling van het gezinsinkomen (15 procent) wordt namelijk gedurende de eerste vier jaar 50 procent van de hypotheeklasten vergoed vanuit de verzekering. Dat vraagt uiteraard wel een investering van de verkoper, maar met deze polis heeft hij nog meer kans om zijn woning te verkopen en wellicht tegen een hogere opbrengst. Want een koper zal eerder kiezen voor een huis met NWG. Dit product wordt binnenkort door verzekeraars in de markt gezet en makelaars en hypotheekadviseurs kunnen verkopers op deze mogelijkheid wijzen. Het werk toen en nu De markt toen en nu Visie op de toekomst In vergelijking met een aantal jaren geleden zijn de bezichtigingen anders. Aspirant-kopers beschikken vaak over zoveel informatie van een woning, dat ze vanaf een foto al een oordeel vellen en soms wegblijven. Het is dan zaak om te proberen toch bezichtigingen te realiseren. Het nieuwe makelen is anders geworden. Zo doen de nieuwe makelaars veel meer dingen zelf. Natuurlijk beschikken we over de onmisbare medewerkers. Toch heeft het ook een leuke keerzijde: door meer zelf te doen, hebben we meer direct contact met de klanten. Dat wordt door de klanten als heel plezierig ervaren. We zijn onze klanten daarnaast van negen tot negen van dienst en ook in het weekend zijn we goed bereikbaar. In vergelijking met vroeger zijn er door de markt minder actieve klanten. Er ligt dus een taak voor de makelaar om de klant met wie hij een bezichtiging heeft gehad niet uit het oog te verliezen. Is dit niet de woning waar hij voor wil gaan, dan probeer ik te inventariseren wat de klant wel zoekt. Bevindt er zich een andere betere woning in de eigen portefeuille die wel aan die vraag beantwoordt, of heeft wellicht een collega een dergelijke woning? In dat laatste geval kijk ik of ik een deeldienst kan aanbieden. Je hebt kortom heel andere verdienmomenten. Vroeger verkocht de woning zich vaak vanzelf. Tegenwoordig moet je meer moeite doen en nieuwe instrumenten bedenken om transacties tot stand te brengen. Als men vroeger een woning verkocht, was er veel vaker een duidelijke overwaarde. Doorstromen naar een nieuwe duurdere woning was makkelijker. Tegenwoordig zijn veel woningen tot aan het plafond gefinancierd, ze staan onder water. Het is dan lastiger om je eigen woning verkocht te krijgen, maar ook om de volgende woning te kopen. Het beste is eigenlijk kopers te zoeken die niet zo zwaar gefinancierd zijn en door kunnen stromen. Want er zijn kopers genoeg. Ik denk zeker dat de financiële markt daar anders op in zou moeten spelen. Bijvoorbeeld door de mogelijkheid te bieden om een restschuld bij de aankoop van een volgende woning mee te financieren. Klanten zelf zijn niet veranderd, wel wilde men vroeger sneller zaken aan een woning veranderen. Dat gebeurde dan veelal niet met eigen geld. Zaten er geen nieuwe keuken en badkamer in, dan moest dat vaak gerealiseerd worden. Financieel adviseurs stuurden daar bovendien op aan, teneinde een zo hoog mogelijke financiering weg te zetten. Tegenwoordig is men sneller tevreden met dat wat men aantreft in de woning. Mijn doel is nog meer mensen bij elkaar te brengen en proberen de klanten die er zijn te houden en te koesteren. Daartoe onderhouden we bijvoorbeeld regelmatig mail- en whatsappverkeer met hen. Zo sturen we een berichtje als we een woning vinden die voor hen geschikt zou kunnen zijn. En dat wordt erg gewaardeerd. De toekomst zie ik positief in. Ik denk echt dat we uit het dal omhoog aan het klimmen zijn. Maar waar het jaren heeft geduurd om in een diep dal terecht te komen, zal het ook weer enkele jaren duren voordat je daar weer uit bent. Maar het begin is er absoluut. Hoe we dat merken? De kwaliteit van de bezichtigingen is beter geworden en er vinden meer transacties plaats. Wat dat betreft refereer ik nog weleens aan een uitspraak van verzetsheld Erik Hazelhoff Roelfzema (Soldaat van Oranje): De kwaliteit van je leven hangt niet af van wat er met je gebeurt, maar hoe je reageert op wat er met je gebeurt. Aan het eerste kun je toch niet veel doen, aan het tweede alles. Dat geldt natuurlijk ook voor huizen. Dat moet je ook als makelaar voor ogen houden. Samenwerking wordt steeds belangrijker 4

5 Ook starters gratis advies Het stond laatst in de krant: gratis advies bij een probleemhypotheek. Een sympathiek voornemen van minister Dijsselbloem om de verplichte advieskosten vanaf 2015 op te heffen voor huiseigenaren in financiële problemen. Maar waarom niet voor iedereen? Is het niet merkwaardig dat je bij het kopen van een hypothecaire lening ongevraagd met extra kosten wordt geconfronteerd? Als ik een auto wil kopen, krijg ik ook advies. Zijn er allerlei brochures. Maar de autoverkoper brengt mij geen advieskosten in rekening. Dat bevalt mij wel, ook al weet ik dat de kosten van het advies en de brochures betaald moeten worden uit de winst op de autoverkoop. Ingewikkeld product Een advies bij een hypotheek is er van oudsher om twee redenen. Een hypotheek was een ingewikkeld product en de huiseigenaar overziet niet alle risico s die hij verder nog loopt. Sinds voor starters de fiscaal voordelige kapitaalverzekering is afgeschaft en de annuïtaire lening in feite als enige leningsvorm is overgebleven, is de keuze erg eenvoudig geworden. Als er nog een verdere standaardisering zou komen om de kleine lettertjes te uniformeren, zijn hypotheken gemakkelijk met elkaar te vergelijken en is een keuze niet meer ingewikkeld. Doorstromers hebben wellicht ingewikkelde constructies uit het verleden, die bij verhuizing overgezet moeten worden. Voor starters is dit niet het geval. Het zou goed zijn om onder staters te informeren of ze het advies de kosten waard vinden. Mijn inschatting, gebaseerd op een kleine steekproef, is dat starters het advies noodgedwongen ondergaan en het zonde van het geld vinden. Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate column We komen van een situatie dat er hoge, versluierde provisies werden ontvangen door de hypotheekbemiddelaars. Die provisies leidden ook tot perverse prikkels omdat het advies beïnvloed werd door de hoogte van de provisie. Er is nu een provisieverbod om aan deze praktijken een einde te maken. Het is een stap voorwaarts, maar onvoldoende. De feitelijke verplichting om betaald advies af te nemen, is er voor in de plaats gekomen. In het verleden vormde overkreditering het grootste risico dat een huiseigenaar kon overkomen. Dat is bij de vele huiseigenaren die nu onder water staan ook gebleken. Banken waren daarbij niet de beschermende partij, integendeel. Door de strakkere normering via de Gedragscode van de banken en vooral ook de handhaving van die normen door de Autoriteit Financiële Markten is dat risico sterk verminderd. De hoogte van de lening zowel ten opzichte van het inkomen, als ook ten opzichte van de waarde van de woning is gemaximeerd. De hypotheek is in principe financieel passend. Het adviesgesprek gaat dan nog vooral over de risico s van onverwachte, forse inkomensdalingen. Overlijden, scheiding en werkloosheid zijn daarbij de belangrijkste oorzaken. Zinvol In de praktijk is het adviesgesprek een middel om verzekeringsproducten onder de aandacht te brengen. Bent u zich wel bewust van alle risico s? Zou u niet ook een overlijdensrisicoverzekering, een inkomensverzekering of een arbeidsongeschiktheidsverzekering willen afsluiten? Het is zinvol dat de huiseigenaar zich bewust is van deze risico s. Het zijn overigens niet alleen risico s voor de eigenaar-bewoner, ook voor de bank kunnen met dergelijke producten risico s worden afgedekt. Maar, het verplicht afnemen van een betaald advies om koppelverkoop te bevorderen, dat kan toch niet de bedoeling zijn? Starters ondergaan het advies noodgedwongen en vinden het zonde van het geld Hoeveel huis past er in 39 m 2? in een kleinere ruimte is goed voor het milieu en voor je portemonnee, zo vertelt hij in een video op de website Gizmodo.com. Zijn piepkleine, maar ingenieus ingerichte flat in Manhattan staat op dit moment te koop, voor niet minder dan één miljoen dollar. De miljonair en oprichter van ecologiewebsite Treehugger.com heeft de studio zelf ontwikkeld, naar ontwerp van twee architectuurstudenten. faits divers Wie in New York wil wonen, betaalt de hoofdprijs. Of je nu koopt (gemiddeld 2 miljoen euro) of huurt (gemiddeld 2000 euro), de prijzen zijn vele malen hoger dan in Nederland. Dat komt voor een deel doordat bijna iedereen er wil wonen en er te weinig woningen zijn. Huizen bouwen is er duur, door hoge lonen en belastingen, en de ruimte is beperkt. Die krapte stuwt de prijzen op, met als gevolg dat New York één van de duurste steden is om te wonen. Om die reden wonen veel New Yorkers in kleine appartementen en studio s. En daar offeren ze nog wel eens wat voor op: niet samenwonen en geen ruimte voor logees bijvoorbeeld. faits divers Maar ondernemer Graham Hill liet met zijn studio van 39 m 2 in Manhattan zien dat ook in weinig ruimte heel veel huis past. Sterker, de functionaliteit van een groter appartement Wat krijg je voor dat geld? Een studio die je gerust met zijn tweeën kunt bewonen, onder meer door geluidsisolerende deuren voor extra privacy. Een woonkamer, tevens werkkamer, die door schuivende wanden in mum van tijd te veranderen is in aparte slaap- en logeerkamers, met ruimte voor vier mensen. En als je de innovatieve eettafel onder het aanrecht vandaan schuift en tien opklapbare stoelen uit één van de muurbrede en plafondhoge kasten pakt, kun je gerust je hele familie uitnodigen voor een etentje. Het huis geeft een nieuw perspectief op ruimte, dat sommige mensen al de toekomst van stedelijk wonen noemen: klein, duurzaam, maar met hoge kwaliteit. In ieder geval toont de 39 m 2 -studio dat ook kopers van een klein huis kunnen wonen in hun droomhuis. April

6 prikbord Hans Verhoeven Agrarisch Ondernemer van het Jaar Hans Verhoeven is donderdag 27 maart uitgeroepen tot Agrarisch Ondernemer van het Jaar Uit handen van Sharon Dijksma, staatssecretaris van Economische Zaken, ontving hij in Hotel Theater Figi in Zeist de hoofdprijs: een cheque ter waarde van euro. Ook dit jaar was er een pittig juryberaad nodig om tot een winnaar te komen. De vijf genomineerden zijn stuk voor stuk topondernemers, aldus scheidend juryvoorzitter Aalt Dijkhuizen, oud-voorzitter van de raad van bestuur Wageningen Universiteit en Researchcentrum. Verhoeven werd eerder al in 1997 en in 2001 genomineerd. In het juryrapport wordt hij beschreven als een ondernemer met visie, wilskracht en doorzettingsvermogen. Hij werkt sinds 1997 aan een keten voor duurzame varkenshouderij. Zijn initiatief is stevig verankerd in de Stichting Keten Duurzaam Varkensvlees. De keten telt inmiddels 350 deelnemende bedrijven en levert op jaarbasis 1 miljoen vleesvarkens. De partners die betrokken zijn bij deze prijs zijn ABN Amro, Flynth, ForFarmers Hendrix, Vion en de NVM. THE DUTCH PROPERTY MARKET IN FOCUS FACTS AND FIGURES 2013 Met ingang van 4 april rijdt in Den Haag een NVM-tram rond. Teksten op de tram roepen op om een NVM-aankoopmakelaar te raadplegen of voor een huurwoning naar een NVM-makelaar te gaan. Ook toont één zijde van de tram een Engelse tekst voor de expats, die in de stad veelvuldig aanwezig zijn en huurruimte zoeken. Veel inwoners van de Hofstad keken met interesse naar deze bijzondere, felgekleurde tram. De tram blijft tot 31 maart 2015 rondrijden in Den Haag. Engelse vertaling van Vastgoedmarkt in Beeld Er is nu ook een Engelse vertaling verschenen van het rapport Vastgoedmarkt in Beeld, waarin de drie vakgroepen van de NVM hun feiten en cijfers over 2013 hebben gebundeld. Volgens de NVM is er steeds meer vraag naar Engelse rapportages. De kennis en kunde van de NVM is groot en daar hebben buitenlandse partijen ook interesse in. Het rapport is een eigentijds vormgegeven document geworden, met vijftig bijzondere en informatieve infographics. De publicatie toont de feiten en cijfers achter de berichtgeving en heeft tot doel om de transparantie van de vastgoedmarkt te vergroten. Het feit dat de vakgroepen hierbij nauw hebben samengewerkt, is niet het enige wat deze uitgave bijzonder maakt. De samenstellers hebben gekozen voor informatieve illustraties in plaats van traditionele statistieken. Met vijftig infographics wil de NVM de belangrijkste vastgoedthema s van 2013 voor de lezer aanschouwelijk maken, stelt NVM-voorzitter Ger Hukker. Wat gebeurt er op Twitter? Een overzicht van een aantal spraakmakende berichten op Twitter van de afgelopen weken, met betrekking tot de woningmarkt. Philip 2 april Nederlanders weer on the move sinds 2013 wordt vaker verhuisd in 2013 wisselden 1,5 mln mensen van huis, #huren is trending #woningmarkt Carel de 1 april In #Amsterdam wordt bij woningen weer boven de vraagprijs geboden. Wordt de #woningmarkt weer een aanbiedersmarkt Vastgoed 1 april Slechte maand ooit in maart voor autoverkopen. Laat dit s.v.p. geen graadmeter voor de #woningmarkt zijn.. Barbara 1 april Dag van de slimme lanceert verplaatsbare woning en in Maastricht winkelruime huren per dag #winkelmarkt #woningmarkt Frits Markus 30 maart Criticasters van de #woningmarkt hebben slechts één langspeelplaat; en de naald hierin blijft ook nog steeds hangen Daan 12 maart Niet klagûh, Stemmûh! Geestige campagne van gemeente Den Haag bij Tweede Kamer, opmaat naar raadsverkiezingen 19/3 6

7 Strijd tegen onterechte bemiddelingskosten ACTUEEL Sommige bemiddelaars brengen ten onrechte bemiddelingskosten in rekening bij de huurder. Ze laten hun opdrachtgever, de verhuurder, (vrijwel) niets betalen om zoveel mogelijk huurpanden in hun aanbod op te nemen. En soms proberen ze van twee walletjes te eten. Maar deze praktijken zijn volgens de wet niet toegestaan. Als de makelaar een bemiddelingsopdracht heeft gekregen van een verhuurder kan hij niet ook nog eens courtage bij de geïnteresseerde huurder in rekening brengen. SP-Kamerlid Paulus Jansen, de Woonbond en de NVM zijn fel gekant tegen dergelijke, illegale praktijken. SP-Kamerlid Paulus Jansen stelde in de zomer van 2011 al vragen aan minister Opstelten over het dubbel vangen bij woningbemiddeling. Jansen: Opstelten antwoordde toen dat iedereen die zijn recht wil halen, naar de rechter kan stappen. Ik heb destijds al gesteld dat dit een buitengewoon hoogdrempelige en omslachtige procedure is, die gedupeerden dwingt om aanzienlijke kosten te maken om een relatief beperkt bedrag terug te vorderen. Overigens heb ik gehoord dat de antwoorden van Opstelten wel een rol spelen in de jurisprudentie van de geschillen in de afgelopen drie jaar. Met andere woorden: als je een zaak aanspant, is de kans dat je wint erg groot. Alleen word je wel gedwongen om hoge kosten te maken zonder 100 procent zekerheid over een gunstige uitspraak. Volgens Jansen is de kwestie van dubbele, onterechte courtage daarna nog wel aan de orde geweest bij een of twee debatten. Maar er is in de Kamer helaas geen meerderheid voor een meer preventieve vorm van het bestrijden van tweezijdige courtage, bijvoorbeeld een vergunningstelsel. Hoge bemiddelingskosten Woordvoerder Hans Roseboom van de Woonbond: Er wordt niet alleen dubbele courtage gevraagd, maar er worden regelmatig ook hoge bemiddelingskosten gerekend, terwijl de bemiddelaars de woning in een kaartenbak hebben staan. Als de woning is aangeboden door een verhuurder, vraagt men niet aan de verhuurder om de kosten te betalen, maar aan de huurder, soms in samenspraak met de verhuurder. Roseboom vindt dat als een verhuurder een woning aanmeldt, hij voor de bemiddeling moet betalen en niet de huurder. En dat bedrag moet ook redelijk zijn. Een maand huur voor een beperkte hoeveelheid activiteiten is dat niet. De Woonbondwoordvoerder meent dat behalve bemiddelingsbureaus ook sommige makelaars zich schuldig maken aan het vragen van dubbele courtage of het vragen van (te hoge) bemiddelingskosten aan alleen de huurder. Oneerlijke concurrentie Om het imago van de huurmarkt te bewaken en juridische problemen te voorkomen heeft de NVM gekozen voor een strategie die gericht is op het bieden van algemene voorlichting en transparantie voor verhuurders en huurders. Bij het huuraanbod op Funda worden de kosten voor de huurder getoond. Zo weet de potentiële huurder meteen welke kosten hij kan verwachten. In een toelichting wordt daarbij uitgelegd wat de wettelijke regeling inhoudt en welke mogelijkheden er zijn om ten onrechte in rekening gebrachte kosten terug te vorderen. Volgens Gratia van Hooijdonk, beleidsmedewerker bij de NVM, leveren de praktijken van sommige bemiddelaars oneerlijke concurrentie op. Wij zien er natuurlijk op toe dat onze leden zich aan de wet houden. Maar als wij alleen maar onze makelaars hierop aanpakken, gaan alle bemiddelaars die zich niet bij een brancheorganisatie hebben aangesloten, hun gang bij het overtreden van de wet. Van Hooijdonk stelt dat huurders steeds meer rechtszaken tegen bemiddelaars aanspannen, om de bij hen in rekening gebrachte courtage terug te vorderen. Ze moeten dan wel aantonen dat de Paulus Jansen (SP): Bij een rechtzaak word je gedwongen hoge kosten te maken, zonder 100 procent zekerheid over een gunstige uitspraak. bemiddelaar optrad namens de verhuurder. En dat is de praktijk helaas soms lastig te bewijzen. Bij Funda speelt dit probleem niet, want daar is duidelijk dat de makelaar optreedt voor de verhuurder. Er zijn ook aanbodsites die niet zo transparant zijn, zo meent Van Hooijdonk. Op de NVM-site ( staat meer informatie over bemiddelingskosten. Verder kunt u op de site een model sommatiebrief en model dagvaarding vinden om onrechtmatig in rekening gebrachte (bemiddelings)kosten terug te vorderen.er is hierbij een verjaringstermijn van vijf jaar van kracht. Een maand huur voor een beperkte hoeveelheid activiteiten is niet redelijk Kifid: de probleemgevallen van vóór de crisis komen naar boven Het financiële klachteninstituut Kifid heeft vorig jaar 7318 klachten binnengekregen over verzekeringen en bankproducten, zo blijkt uit het onlangs gepubliceerde jaarverslag over procent van de klachten ging over hypotheken. schadepost blijven zitten. Het verweer van adviseurs luidt vaak dat de koper zelf het verstrijken van de termijn van de ontbindende voorwaarde moet bewaken. Maar volgens Kifid ontslaat dit verweer de adviseurs niet van hun verantwoordelijkheid. Zij weten immers dat het sinds het uitbreken van de kredietcrisis veelal moeilijk is tijdig geld te krijgen, zo stelt Kifid. Colofon NVMagazine is een periodieke uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies uit de wereld van onroerend goed in de markten wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Uitgever NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein, T: Hoofdredactie Roeland Kimman (beleidpr@nvm.nl) Een aantal hypotheekklachten heeft bijvoorbeeld betrekking op de kwaliteit van de advisering en een aantal klachten ging over de voorwaarden in de hypotheekaktes. Mensen hebben zich de consequenties pas later gerealiseerd en komen over die voorwaarden verhaal halen via Kifid, zegt woordvoerder Thom Hoedemakers van Kifid. Kifid is in 2007 opgericht. Het is een initiatief van brancheorganisaties in de financiële dienstverlening en de Consumentenbond. Klagers moeten eerst tot overeenstemming met de financiële instelling zien te komen, voordat zij naar Kifid kunnen stappen. Een ernstige klacht met betrekking tot hypotheken is bijvoorbeeld dat de termijn waarbinnen consumenten de koop nog konden ontbinden, al was verlopen voordat duidelijk werd dat de bij Kifid aangesloten financiële instelling geen geldlening verstrekte. Het boetebeding in veel koopovereenkomsten gaat dan een rol spelen en de koper kan met een grote Profiel Woordvoerder Hoedemakers: Andere klachten betreffen dat de hypotheek niet in overeenstemming zou zijn met het profiel van de klant. Dat kan zich uiten in overkreditering. Sommige mensen komen in een andere persoonlijke situatie terecht en vervolgens in financiële problemen. Ze kunnen door echtscheiding of aanzienlijke inkomensvermindering de hypotheek niet meer betalen. Ze vinden dan dat hun financieel adviseur hen had moeten behoeden voor deze problemen en hen had moeten wijzen op het risico van te hoge lasten. Volgens Hoedemakers houden veel klachten verband met de situatie van voor de financiële crisis, toen financiële instellingen minder streng waren met het verstrekken van een hypotheek. Sinds enkele jaren zijn de voorwaarden aanmerkelijk aangescherpt. Maar net als bij pensioenverzekeringen komen nu ook de probleemgevallen naar boven. Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs Redactie Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie Sicco van Grieken, Koos Groenenwold, PACT, Andreas Terlaak, Eric Veenhuyzen, Nationale Beeldbank en Nick van Ormondt Vormgeving & opmaak Koos in Vorm Druk & distributie MediaCenter Rotterdam Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie. April

8 serie Evelyn Struik, presentatrice TV Makelaar, Mission Impossible : Volg je gevoel bij de koop van een woning Evelyn Struik: Zo n tien jaar geleden kocht ik mijn eerste woning, een appartement in een monumentaal pakhuis in hartje Amsterdam. Nadat ik deze woning eerst een tijdje gehuurd had, deed de situatie zich voor dat ik deze kon kopen. Daar heb ik niet lang over hoeven te twijfelen, want het was gewoon heel fijn wonen daar. Harko van Weel van CSV Makelaars in Amsterdam heeft destijds de aankoop begeleid. De prijs van de woning was goed. Wel heb ik gemerkt dat het voor mij als freelancer lastiger is om een hypotheek rond te krijgen. Want ook al verdien je goed, je moet heel veel zaken overleggen wil een bank bereid zijn een hypotheek te verstrekken. Dat is eigenlijk best bizar. Maar uiteindelijk is de financiering wel rondgekomen. Mijn eerste woning In de rubriek Mijn eerste woning komen bekende Nederlanders aan het woord over de aankoop van hun eerste woning. Waarom werd de woning gekocht, hoe verliep de aankoop en hoe werd de woning gefinancierd? En welk advies wil de BN er potentiële kopers van een huis meegeven? In dit tiende deel het verhaal van Evelyn Struik, presentatrice van TV Makelaar, Mission Impossible, die haar eerste woning in het centrum van Amsterdam heeft gekocht. Alles dichtbij Het appartement was voor mij aantrekkelijk om te kopen om diverse redenen. Zo bevond het zich in een oud pakhuis met diverse authentieke kenmerken zoals luiken voor de ramen en mooie bakstenen muren. Op een fijne plek bovendien, midden in het centrum van Amsterdam (in de grachtengordel). Dus alles was dichtbij. Het appartement bestond uit een grote open ruimte met een aparte slaapkamer en was van een goede kwaliteit. Bovendien was er een vereniging van eigenaren die ervoor zorgde dat het pand als geheel ook goed onderhouden bleef. Verbouwingen Toen ik de woning kocht, heb ik er wel het een en ander aan verbouwd. Zo vond ik de aanwezige keuken afschuwelijk. Deze was al behoorlijk oud en viel van ellende uit elkaar. Dus als eerste heb ik een nieuwe keuken geplaatst. Ook heb ik de badkamer veranderd en het hele huis geschilderd. Maar er zijn geen heel grote verbouwingen uitgevoerd. Uiteindelijk heb ik meer dan tien jaar heel prettig in deze woning gewoond voordat ik verhuisde naar mijn huidige woning in Amsterdam-Zuid. Altijd iets achter de hand Rationeel Het fijne aan een koopwoning vind ik het idee dat je je geld niet kwijt bent, maar iets aan het opbouwen bent. Het gevoel altijd iets achter de hand te hebben. Bij de aankoop van een woning is het denk ik belangrijk dat je met name je gevoel volgt. Is het huis goed voor jou of niet? Zie je jezelf daar wonen of niet? Een goede makelaar, die je ook echt vertrouwt, kan daarbij een belangrijke rol spelen. Hij kan namelijk het rationele deel voor zijn rekening nemen. Want er zijn uiteraard nog heel veel rationele punten waarmee je rekening moet houden voordat je tot de koop van een woning over kunt gaan. Zoals op het vlak van betaalbaarheid van de hypotheek en dergelijke. Maar juist voor al deze zaken kun je bij een goede makelaar terecht. Evelyn Struik: Ga bij de aankoop van een woning op je gevoel af. De makelaar kan namelijk het rationele deel voor zijn rekening nemen. in de kantlijn Afgeslankte Bijenkorf richt zich nog meer op dikke portemonnee Op 1 januari 2014 sloten de filialen van de Bijenkorf in Arnhem en Enschede. Volgend jaar zijn drie andere filialen aan de beurt, waardoor het warenhuisbedrijf nog slechts zeven winkels overhoudt. Wat is de geschiedenis van deze vermaarde winkelketen, die zich nog meer op klanten met een goedgevulde portemonnee gaat richten? De Bijenkorf werd in 1870 opgericht als kleine fourniturenwinkel aan de Amsterdamse Nieuwendijk. Na de dood van eigenaar Simon Goudsmit nam zijn neef Arthur Isaac het roer over. Die breidde de winkel uit en verplaatste deze in 1912 naar de Dam. In eerste instantie bedoeld als een tijdelijke verhuizing, maar toen de omzet op deze locatie al snel vervijfvoudigde, bleef Magazijn de Bijenkorf hier zitten. Financiers zagen echter weinig in de speciaalzaak en dus veranderde de fourniturenwinkel in een warenhuis. Bombardementen De zaken gingen goed. In 1926 werd in Den Haag een tweede vestiging geopend. Later volgden meer filialen, waaronder het glazen paleis van architect Willem Dudok in Rotterdam, dat tijdens de bombardementen in de Tweede Wereldoorlog verloren ging. De Bijenkorf kenmerkte zich door zijn vooruitstrevende architectuur en stijlvolle winkelinrichting. Een bezoek aan het warenhuis was alsof je een stad in een stad betrad. Klanten konden er niet alleen terecht voor kleding, sieraden, cosmetica en huishoudelijke artikelen. De Bijenkorf verkocht ook eigen patisserie en bakkerijproducten. In de jaren 20 opende ook dochtermaatschappij HEMA (Hollandsche Eenheidsprijzen Maatschappij Amsterdam) haar deuren. Naast de hogere inkomens wilde het bestuur van de Bijenkorf ook een financieel minder bedeelde groep bedienen. het moederbedrijf van concurrent Vroom & Dreesmann en ging daarna als Vendex/KBB door het leven. Uiteindelijk kwam het bedrijf in handen van de Selfridges Group, een dochteronderneming van het in Canada gevestigde Wittington Investments. De Bijenkorf is bij het grote publiek vooral bekend van de Drie Dwaze Dagen. Sinds 1984 kan er ongegeneerd in bakken met koopjes worden gegraaid. Na de vestigingen in Arnhem en Enschede gaan in 2016 de warenhuizen in Groningen, Breda en Den Bosch dicht. De Bijenkorf richt zich op de premium experience strategie en neemt steeds meer luxe- en hoogsegmentsmerken in het aanbod op. Het warenhuis gaat deze strategie versneld invoeren bij de overblijvende zeven filialen. Koninklijk In 1966 werd het overkoepelende orgaan Bijenkorf Beheer opgericht en bij het honderdjarige bestaan kreeg het concern het predicaat Koninklijke (KBB). KBB fuseerde in 1999 met 8