Gemeente Veendam. Woningmarktanalyse 9 maart januari e concept versie

Transcriptie

1 Gemeente Veendam Woningmarktanalyse 9 maart januari e concept versie

2 datum 9 maart 2015 werk behandeld door Daniel Depenbrock Leo Prins Kattenhage JE GRONINGEN Van Nelleweg BC ROTTERDAM Bloemfonteinstraat 62 lokaal EH EINDHOVEN KAW Postbus BM GRONINGEN +31 (0) info@kaw.nl

3 Inhoudsopgave 1. Algemeen trendbeeld 7 2. Terugblik Demografische ontwikkelingen Ontwikkelingen in de woningvoorraad Demografische vooruitblik Kwalitatieve woningbehoefte Terugblik: gedrag op de woningmarkt Marktmonitoring koop Marktmonitoring huur Programma-indicatie Thema wonen en zorg Schets van de ontwikkelingen op hoofdlijnen Intramuraal wonen Zelfstandig wonen Betaalbaarheid en energielasten Betaalbaarheid van het wonen in het algemeen Energielasten als onderdeel van de woonlasten Tien aanknopingspunten voor beleid 39 Bijlage 1: Trenddata per wijk of dorp 41 Bijlage 2: Atlas met beleidskaarten 43 KAW Woningmarktanalyse Veendam 3

4 1 Gemiddeld bouwjaar 43 2 Eigendomssituatie 44 3 Gemiddelde woninginhoud 45 4 Gemiddeld gasverbruik 46 5 Gemiddeld elektriciteitsverbruik 47 6 Relatief gasverbruik 48 7 Energielast per maand 49 8 Potentiekaart koopwoningen 50 9 Urgentiekaart Huurwoningen Urgentiekaart koopwoningen Stroomversnellingskaart Geschikte woningen Potentieel geschikte woningen Geschikte en potentieel geschikte woningen Percentage 75-plussers Knelpunt in de aanpasbaarheid Urgentie in aanpasbaarheid Korte termijn marktrisico Kaart middellange termijn marktrisico 62 Kattenhage JE GRONINGEN Van Nelleweg BC ROTTERDAM Bloemfonteinstraat 62 lokaal EH EINDHOVEN KAW Postbus BM GRONINGEN +31 (0) info@kaw.nl

5

6 6 Woningmarktanalyse Veendam KAW

7 1. Algemeen trendbeeld We zien enkele structurele en actuele trends en ontwikkelingen, waarmee we rekening zullen houden bij het opstellen van de woonvisie. Dit zijn grotendeels ontwikkelingen die voor heel Nederland op gaan en daarmee ook voor Veendam. Puntsgewijs: Groei en migratie - Afvlakkende groei. De groei van inwoners en huishoudens vlakt landelijk af ten opzichte van eerdere decennia, door autonome vergrijzing, ontgroening. - Structurele trek naar grotere plaatsen. Het belang van bereikbaarheid, nabijheid van voorzieningen en werk speelt een grote rol in de woonwensen en het woongedrag van mensen. Dit blijkt onder meer uit het migratie-onderzoek voor Groningen en de kop van Drenthe uit 2012: o De algehele tendens is dat mensen bij een verhuizing vaak kiezen voor wonen nabij stedelijke voorzieningen, werkgelegenheid en bij knooppunten van infrastructuur. De stad Groningen heeft daarin binnen Noord-Nederland een zeer sterke toppositie. Andere grote plaatsen zoals Leeuwarden, Drachten of Assen hebben vooral een lokale aantrekkende werking. Nog een schaalniveau lager zien we dat mensen van woondorpen naar centrumdorpen trekken. o Het onderzoek toont ook aan dat deze beweging voortvloeit uit wensen, niet uit aanbod aan woningen. Meer bouwen betekent in een ontspannen markt dus niet: meer groeien. o Mensen met een lagere opleiding oriënteren zich qua werk vaak op de directe omgeving en blijven daardoor vaker in hun eigen regio wonen. Hoger opgeleiden zijn vaker gericht op een groter gebied en verruilen vaker het landelijk gebied voor stedelijk gebied vanwege carrièremogelijkheden of specialistisch werk. Hierdoor neemt het aandeel lager opgeleiden in het landelijk gebied naar verhouding toe. Nieuwbouw en renovatie - Van aanbiedersmarkt naar vragersmarkt. Projecten waarnaar geen vraag is, komen niet tot ontwikkeling, ongeacht planologische mogelijkheden en afspraken. Het aanbod van teveel bouwplannen tegelijkertijd brengt zelfs stagnatie als risico mee, omdat de kans op voldoende voorverkoop of verhuur ook versnipperd is over de plannen. - Van nieuwbouw naar renovatie. De investeringsnoodzaak verschuift van nieuwbouw naar steeds meer verbetering van bestaande woningen en woonomgevingen. Het overgrote deel van de woonomgeving van 2020 of 2030 staat er nu ook al en is bepalend voor de totale kwaliteit van een gebied. - Stagnerende woningmarkt betekent uitstel van woonwensen. Door de stagnerende woningmarkt zien we minder doorstroming en minder kwaliteitssprongen op de woningmarkt. Dit uit zich in minder koopwoningen in het hoge prijssegment, minder nultreden koop- en huurappartementen. Uit woonwensenanalyses blijkt dat die kwaliteitsvraag er (latent) wel is. - Stagnerende woningmarkt betekent ook: vooral nog marktvraag aan de onderkant. Doordat veel huishoudens de gewenste verhuisstap niet kunnen maken, komen veel woningen aan de onderkant van de markt niet beschikbaar, terwijl de vraag in de huidige markt juist meer op de onderkant van de markt gericht is. Hierdoor zien we dat de goedkope koopmarkt en KAW Woningmarktanalyse Veendam 7

8 de sociale huurmarkt in het algemeen de marktsegmenten zijn waar de resterende vraag naar nieuwbouw zich vooral concentreert. - Vergrijzing maar tóch behoefte aan meer gezinswoningen. Parallel aan de stagnerende woningmarkt is er het verschijnsel van vitale ouderen die niet verhuizen, ook al geven zij in wensen enquêtes aan dit wél van plan te zijn. Vaak wonen zij in gezinswoningen. Doordat deze niet vrij komen is er blijvend behoefte is aan nieuwe gezinswoningen, ondanks de krimp van de groep gezinnen. - Senioren hebben diverse wensen. Als senioren al verhuizen, dan is de behoefte divers: van zorgwoningen en huurappartementen tot vrije kavels. Het is om die reden belangrijk om bouwprogramma s niet één op één te koppelen aan vergrijzing. We zien overigens wél een groeiende tweedeling tussen hogere inkomensgroepen (langer gezond) en lagere inkomensgroepen (eerder zorgvraag, gericht op veilig wonen). - Kleinschaligheid gewenst. De vraag naar kleinschaligheid en onderscheidende woningen neemt toe. Dat stelt nieuwe eisen aan vooral grotere uitbreidingslocaties. Betaalbaarheid van het wonen De totale woonlasten namen de afgelopen jaren toe. Daarbinnen zijn de belangrijkste oorzaken: energiekosten (vastrecht, belasting en gasprijs), overheidsbelastingen en huurprijsstijging. Starters op de koopmarkt profiteren van gedaalde prijzen en lage rentes, maar lossen meer af, wat inhoudt dat hun woonlasten (op korte termijn) verhoogt. - Kleinere huishoudens, minder bestedingsruimte. Individualisering leidt tot steeds meer alleenwonenden. Doordat de gewenste woonruimte per persoon blijft groeien, leidt dit niet tot vraag naar kleine woningen, maar wel tot druk op de betaalbaarheid: kleine huishoudens hebben gemiddeld minder te besteden. - Beperkte investeringsruimte corporaties. Door verplichte heffingen loopt de investeringsruimte van corporaties fors terug. Voor bijvoorbeeld Acantus betekent dit niet dat zij minder investeren. - Wal en schip groep: in Veendam beperkt. Sociale huurwoningen zijn vooral bedoeld voor mensen met een inkomen tot (prijspeil 2015). Woningcorporaties zijn verplicht jaarlijks 90% van de vrijgekomen sociale woningen aan deze groep toe te wijzen. Zij mogen 10% van de sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens die meer verdienen. Het kabinet wil de inkomensgrens voor een sociale huurwoning binnen de EU-voorwaarden tijdelijk (5 jaar) verruimen; nog eens 10% extra ruimte voor inkomens tussen en Deze groep kan een hypotheek afsluiten van tot en voor dat bedrag zijn volwaardige gezinswoningen en moderne appartementen te koop. Wonen en zorg - Scheiden van wonen en zorg. Het verzorgingshuis verdwijnt als woonvorm als gevolg van strengere indicatiestelling bij een zorgvraag 1. Mensen wonen daardoor langer zelfstandig. Van groot belang wordt laagdrempelige zorgstructuur in thuissituatie. Pas bij een intensieve zorgvraag volgt de gang van zelfstandig wonen naar verpleeghuiszorg. 1 Zorgvragers krijgen zorg toegekend op basis van indicatiestelling. Zij worden ingedeeld in zorgwaartepakketten (ZZP s) 1 t/m 10. Grofweg geldt: hoe hoger, hoe zwaarder de zorg. Vanaf 2013 krijgen mensen met ZZP 1 niet langer een indicatie voor verzorgingshuiszorg. Sinds 2014 geldt dat ook voor ZZP2. Sinds 2015 geldt dit voor 50% van de mensen met ZZP3 en vanaf 2016 voor 25% van de mensen met ZZP4. Dat houdt in dat bijvoorbeeld licht dementerenden soms zelf in hun huisvesting moeten voorzien ( extramuraal wonen ). Vanaf ZZP5 geldt verpleeghuisindicatie. 8 Woningmarktanalyse Veendam KAW

9 - Groei verpleeghuiszorg. Door de groeiende groep 85-plussers neemt de vraag naar verpleeghuiszorg tegelijk toe. - Tussenvorm nodig: zelfstandig en veilig. Mensen die voorheen een indicatie kregen voor intramuraal wonen (ouderen, maar ook mensen met een GGZ-indicatie of een verstandelijke beperking), maar nu thuis blijven wonen, hebben vaak toch behoefte aan zorg en veiligheid. Onder hen ontstaat naar verwachting een groeiende behoefte aan compacte, zelfstandige woningen direct nabij voorzieningen en zorgaanbod. Leegstaande verzorgingshuizen en bestaande seniorenwoningen kunnen daar mogelijk een rol in vervullen, al dan niet na renovatie. Schaalvergroting, decentralisatie - Concentratie voorzieningenaanbod. Binnen onderwijs en detailhandel is sprake van schaalvergroting. Dit heeft te maken met economische efficiëntie maar ook met de behoefte van mensen om op één plek in meerdere behoeften te kunnen voorzien. Internetwinkelen leidt bij detailhandel tot snellere schaalvergroting, maar is voor een brede groep bewoners op afstand van de voorzieningen tegelijk een uitkomst. - Minder OV, duurder OV. De laatste decennia is het aantal busverbindingen afgenomen en zijn de prijzen voor OV relatief sterk gestegen. Dat verlaagt de mobiliteit onder mensen met weinig inkomen in met name de kleinere dorpen en linten. - Rol overheid is beperkt. De rol en verhouding van de overheid, professionele organisaties, bewonerscollectieven en individuele bewoners verandert. Er wordt een groter beroep gedaan op zelfredzaamheid van bewoners en de maakbaarheid van ontwikkelingen valt of staat met samenwerking tussen partijen. De overheid maakt en stuurt minder, begeleidt en faciliteert meer. Initiatieven van burgers worden belangrijker bij woningbouw en gebiedsontwikkeling. KAW Woningmarktanalyse Veendam 9

10 10 Woningmarktanalyse Veendam KAW

11 2. Terugblik In dit hoofdstuk blikken we terug op demografische ontwikkelingen in Veendam. Ontwikkelingen in het verleden gelden als een belangrijke spiegel voor voorspellingen in de toekomst. 2.1 Demografische ontwikkelingen De tabel hierna laat zien dat het aantal inwoners in Veendam de afgelopen jaren afnam, maar dat het aantal huishoudens nog groeide. Overigens is dit niet zichtbaar in het aantal woningen en in leegstandscijfers. Tabel 2.1: Ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens Inwoners Huishoudens Bron; CBS, 2014 In de tabel hieronder zien we de babyboomgeneratie ouder worden: dit is de groene diagonaal in de tabel. Deze groep was in 1995 gemiddeld 45 tot 55 jaar oud, sinds 2010 passeren zij de grens van 65+ in groten getale. De leeftijdscohorten die daar direct na komen, zijn in aantal veel kleiner, waardoor er een gat ontstaat. De babyboomgeneratie kreeg vroeg of laat weer kinderen, en dit zien we terug in bovenliggende, maar minder duidelijke leeftijdsklassen. Veendam heeft in de periode te maken gehad met een sterke terugval van het aantal jarigen, en dit vertaalt zich nu in een kleine groep 35 tot 40 jarigen. Tabel 2.2: Ontwikkeling van het aantal inwoners naar leeftijd Jonger dan 5 jaar tot 10 jaar tot 15 jaar tot 20 jaar tot 25 jaar tot 30 jaar tot 35 jaar tot 40 jaar tot 45 jaar tot 50 jaar tot 55 jaar tot 60 jaar tot 65 jaar tot 70 jaar tot 75 jaar tot 80 jaar tot 85 jaar tot 90 jaar tot 95 jaar jaar of ouder Bron; CBS, 2014 KAW Woningmarktanalyse Veendam 11

12 * De figuur laat zien hoe de huishoudens zich de afgelopen jaren ontwikkelden, naar samenstelling. Het aantal alleenstaanden en stellen zonder kinderen groeide sterk, het aantal complete gezinnen daalde maar het aantal eenoudergezinnen nam wel toe. Per saldo nam de gemiddelde huishoudensgrootte af van 2,4 in het jaar 2000 naar 2,2 in Figuur 2.1; Samenstelling van de huishoudens Alleenstaanden 1 ouder gezinnen Stellen zonder kind(eren) Stellen met kind(eren) Bron; CBS, 2014 De ontwikkeling van inwoners en huishoudens hangt op hoofdlijnen samen met: 1. natuurlijke factoren (geboorte, sterfte) 2. migratie en 3. huishoudensvorming van de inwoners. We gaan daar hierna nader op in. De figuur laat zien hoe het geboortesaldo (geboorte minus sterfte) al lange tijd rond de nul schommelt, op uitzonderingen na. Sinds 2002 is het saldo structureel negatief, op één jaar na. Alleen al de afgelopen 5 jaar leidde dat tot een natuurlijke bevolkingsdaling van ca. 140 personen. Om het inwonertal van Veendam op peil te houden, zou het migratiesaldo dus met een soortgelijk aantal moeten toenemen. Figuur 2.2; Geboorte en sterfte geboorte sterfte saldo Bron: CBS, Woningmarktanalyse Veendam KAW

13 * De onderstaande figuur laat het (binnenlands)migratiesaldo (instroom minus vertrek) van Veendam zien. Het migratiesaldo is in sommige jaren sterk beïnvloed door de komst, aanwezigheid en sluiting van het asielzoekerscentrum in Wildervank. Wat er gebeurt: - Opening van een centrum leidt tot een piek in de instroom vanuit het buitenland. Dit leidt tot méér inwoners, maar het betekent niets voor de woningmarkt; - Tijdens de aanwezigheid zien we dat buitenlandse instroom gepaard gaat met uitstroom (terugkeer) en binnenlandse doorstroming (naar andere centra of permanente vestiging in Nederland). Dit leidt tot een negatief binnenlands migratiesaldo, dat echter niets te maken heeft met de reguliere woningmarkt. - De sluiting van het AZC in 2003 illustreert dit precies: het binnenlandse negatieve migratiesaldo slaat om in een neutraal of licht positief saldo. Prognosemodellen die werken met migratietrends moeten hier rekening mee houden (zie hierna: vooruitblik). Figuur 2.3 : Jaarlijkse vestiging, vertrek en binnenlands migratiesaldo voor de gemeente Bron: CBS, 2014 Los van de stromen asielzoekers van en naar Veendam / Wildervank zien we naar leeftijdsklasse structurele migratieverbanden tussen Veendam en andere Nederlandse gemeenten. Het schema hierna geeft de volgende hoofdzakelijke migratieverbanden weer: : een grote uitstroom naar de Stad Groningen en overige stedelijke gebieden in Nederland (studie, werk, wonen in de stad); : Instroom vanuit overig Groningen, Drenthe én vanuit de Stad Groningen. Deze instroom was in het verleden groter en een belangrijke motor achter groei van Veendam. Doordat Groningen tegenwoordig zelf alternatieven biedt in de vorm van groen en rustig wonen, en doordat deze leeftijdsklasse landelijk krimpt, is deze stroom richting Veendam in omvang afgenomen (maar daardoor niet onbelangrijk!); : Deze groep verhuist relatief weinig; : Er is een forse instroom vanuit Menterwolde - 85+: Instroom Drenthe, Oldambt, Menterwolde KAW Woningmarktanalyse Veendam 13

14 Tabel 2.3: Migratieverbanden tussen Veendam en andere Nederlandse gemeenten Saldo Veendam met: Groningen (Stad) Drenthe Overig Nederland Overig Groningen Bellingwedde Stadskanaal Oldambt Veendam Vlagtwedde Pekela Menterwolde Eindtotaal Totaal Bron : CBS, Woningmarktanalyse Veendam KAW

15 Bareveld (177) Borgercompagnie (139) Buitenwoel (998) Centrum (1204) Noord (999) Ommelanderwijk Zuidwending (518) Sorghvliet-Noord (952) Sorghvliet-Zuid (1237) Wildervank (incl. Langebosch) (1442) Veendam (7683) 2.2 Ontwikkelingen in de woningvoorraad Het huidige woningaanbod is in belangrijke mate bepalend voor de mogelijkheden om door te stromen of te starten op de woningmarkt. Nieuwbouw maakt uiteindelijk slechts een klein deel uit van het totaal, en bij een ontspannen woningmarkt geldt dat des te meer. Ontwikkelingen in de koopvoorraad De figuur hierna geeft een totaaloverzicht van de voorraad koopwoningen in de wijken en dorpen binnen de gemeente Veendam. Constateringen: - Sorghvliet Noord en Zuid: grote aantallen rijkoopwoningen - Buitenwoel: veel tweekappers en vrijstaande woningen - Linten / kleine kernen: veel vrijstaande koop Figuur 2.4: De voorraad koopwoningen* per wijk of dorp in de gemeente Veendam 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0-tr App Vrij 2^1 Rij * Telt samen met figuur 2.6 (huurwoningen) per wijk of dorp op tot 100% (gehele woningvoorraad) Bron: gemeente Veendam, 2014 De grootste groei van de voorraad koopwoningen sinds 2004 zagen we in het centrum, Langebosch (bij Wildervank), Buitenwoel en in Noord. Het gaat vooral om vrijstaande woningen of tweekappers, en in het centrum ook een substantieel aantal koopappartementen. KAW Woningmarktanalyse Veendam 15

16 Bareveld (106) Borgercompagnie (28) Buitenwoel (298) Centrum (1189) Noord (924) Ommelanderwijk Zuidwending (146) Sorghvliet-Noord (918) Sorghvliet-Zuid (414) Wildervank (incl. Langebosch) (613) Veendam (4676) Centrum Bareveld Borgercompagnie Buitenwoel Noord Ommelanderwijk Zuidwending Sorghvliet-Noord Wildervank (incl. Langebosch) Figuur 2.5: De voorraad koopwoningen per wijk of dorp in de gemeente Veendam, gerealiseerd sinds App Vrij 2^1 Rij Bron: gemeente Veendam, 2014 Ontwikkelingen in de huurvoorraad We zien binnen de huurvoorraad het hoogste aandeel in de wijken Centrum, Noord en Sorghvliet Noord. Daar staan ook relatief veel appartementen en nultredenwoningen. Figuur 2.6: De voorraad huurwoningen* per wijk of dorp in de gemeente Veendam (telt samen met figuur 2.4 op tot 100%) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0-tr App Vrij 2^1 Rij * Telt samen met figuur 2.4 (koopwoningen) per wijk of dorp op tot 100% (gehele woningvoorraad) Bron : gemeente Veendam, 2014 De toevoeging van de laatste tien jaren concentreerde zich in het centrum van Veendam (vooral appartementen) en het centrum van Wildervank. 16 Woningmarktanalyse Veendam KAW

17 Buitenwoel Centrum Noord Ommelanderwijk Zuidwending Sorghvliet-Noord Wildervank (incl. Langebosch) Figuur 2.7: De voorraad huurwoningen per wijk of dorp in de gemeente Veendam, gerealiseerd sinds App Vrij 2^1 Rij Bron: CBS, 2014 Zie ook kaart 1 en 2 in de bijlage KAW Woningmarktanalyse Veendam 17

18 18 Woningmarktanalyse Veendam KAW

19 3. Demografische vooruitblik Over prognoses: migratie als belangrijkste bron van verschillen in uitkomst Demografische prognoses vertellen geen waarheden maar dienen om zo goed mogelijk te schatten wat we de komende jaren mogen verwachten. Elk prognosemodel levert andere uitkomsten. Algemeen geldt: wat je er in stopt, komt er ook weer uit. Het is dan ook cruciaal om te begrijpen welke aannames gedaan zijn bij het opstellen van de prognose. De belangrijkste onderdelen van prognoses zijn: - Aannames rond natuurlijke ontwikkeling - Aannames rond migratie Natuurlijke ontwikkeling komt voort uit geboorte minus sterfte. Deze factor is vaak goed te voorspellen en prognosemodellen laten veel overeenkomsten zien in de uitkomsten. Migratie is sterk bepalend voor de groei van een gebied. Tegelijk is dit de meest onvoorspelbare factor. Werken met bouwplannen als input voor prognoses leidt vaak tot een selffulfilling prophecy, maar doortrekken van trends uit het verleden kunnen dat ook veroorzaken (incidenteel weinig planruimte, daardoor een lage groeitrend met negatieve migratie, daardoor ook een lage toekomstvoorspelling; vooral in Veendam speelt de aanwezigheid van een asielzoekerscentrum een rol, zie paragraaf 2.1). Vier varianten: maximaal 30 huishoudens groei per jaar We vergelijken in dit onderzoek 1. de provinciale prognose uit 2013; 2. de landelijke Primosprognose uit De provinciale prognose werkt vooral met migratietrends over de afgelopen vijf jaar ( ), waar Primos ook bouwplannen en woonmilieuvoorkeuren inmengt. Aanvullend op de provinciale prognose werken we twee scenario s uit: 3. Een variant die geen vijf maar tien jaar terugblikt ( ): deze variant mengt naast crisisjaren ook goede jaren in; 4. Een variant die niet de laatste maar de voorlaatste vijfjarige periode aan migratie neemt ( ): dit is te zien als een sterke herstelvariant. In deze variant houden bovendien rekening met de sluiting van het AZC (2003). In elk van deze vier varianten speelt in dezelfde mate de natuurlijke ontwikkeling mee: een afbuigende natuurlijke huishoudensontwikkeling. De figuur en tabel hierna laat de bandbreedte zien tussen de prognoses. Rode draad: op korte termijn gaan de prognoses uit van beperkte afname van het aantal inwoners, maar tegelijk beperkte groei van het aantal huishoudens. De huishoudensgroei is bepalend voor de uitbreidingsvraag voor Veendam, en komt neer op 35 a 150 woningen in een periode van 5 jaar, ofwel maximaal 30 woningen per jaar indien de markt zich sterk herstelt. KAW Woningmarktanalyse Veendam 19

20 Figuur 3.1: De trend in het aantal huishoudens, en vier prognosevarianten Trend huishoudens Primos huishoudens Provincie huishoudens Provincie trend Provincie trend Bron: CBS, Primos, Provincie Groningen, bewerking KAW Tabel 3.1: De trend in het aantal huishoudens, en vier prognosevarianten Inwoners 1. Primos bevolking Provincie bevolking Provincie * trend n.b. n.b. 4. Provincie * trend n.b. n.b. Huishoudens 1. Primos huishoudens Provincie huishoudens Provincie * trend n.b. n.b. 4. Provincie * trend n.b. n.b. Bron: CBS, Primos, Provincie Groningen, bewerking KAW Deze prognose houdt al rekening met extramuralisering. In hoofdstuk 5 rekenen we uit dat het niet verlaten van de woningmarkt van personen met een zorgzwaartepakket 1, 2, 3 of 4 tot 2020 leidt tot het blijvend bewoond zijn van ca. 20 woningen. Bij een vertaling naar een programma-indicatie voor nieuwbouw, sloop en verkoop (hoofdstuk 4) werken we verder met scenario 3 (mix van hoog- en laagconjunctuur. Dit komt neer op 115 woningen tussen 2015 en 2020, maar in de periode daarna alsnog de afnemende woningbehoefte. Ondanks de groei op kortere termijn is het dus zaak om rekening te houden met overaanbod op langere termijn. 20 Woningmarktanalyse Veendam KAW

21 Huishoudens naar samenstelling en leeftijdsklasse De figuren hierna geven een raming weer van de ontwikkeling van huishoudens naar samenstelling en naar leeftijdsklasse. - Het aantal jaren groeide tot op heden snel maar stabiliseert al rond Daarna groeit alleen de groep 75-plussers nog. - Het aantal en jarige huishoudens stabiliseert. Het aantal jarigen gaat merkbaar krimpen. - Vooral het aantal gezinnen met kinderen neemt gevoelig af, ondanks een kleine groei van het aantal eenoudergezinnen. Figuur 3.2: huishoudensontwikkeling naar leeftijd en samenstelling Alleenstaanden 1 ouder gezinnen Stellen zonder kind(eren) Stellen met kind(eren) Bron: Provinciale prognose KAW Woningmarktanalyse Veendam 21

22 22 Woningmarktanalyse Veendam KAW

23 4. Kwalitatieve woningbehoefte Voor het uitbreken van de marktcrisis hadden we de luxe om te kunnen bouwen voor doorstroming: bedienen van de kwaliteitswens aan het einde van de verhuisketen. Dat hield in: veel grote gezinswoningen en seniorenwoningen. Omdat de doorstroming op de woningmarkt stokt, en omdat alleen aan de onderkant van de markt vraag meetbaar is, ziet de nieuwbouw van de afgelopen jaren er anders uit. Betekent dit nu dat de vraag veranderd is? Deels zal dat zo zijn: we zijn vijf jaar verder en de woningbehoefte als geheel neemt af, het aantal gezinnen neemt af, de groep 55-plussers groeit stevig door. Tegelijk heeft de nieuwe generatie 55-plussers gevarieerdere woonwensen dan een generatie eerder, doordat zij vaker gezond, kapitaalkrachtig en minder traditioneel ingesteld zijn 1. De marktcrisis en het gebrek aan doorstroommogelijkheden vertroebelt de aanwezige woningbehoefte. Maar waar kunnen we de komende jaren nu rekening mee houden? Enkele trends zijn belangrijk als kader: - Bij een afnemende behoefte aan nieuwbouw concurreren uitbreidingslocaties 1 op 1 met de kans om binnen de bestaande woonomgeving locaties te (her)ontwikkelen; - Nabijheid van voorzieningen wordt steeds doorslaggevender in verhuiskeuzes, mede als gevolg van vergrijzing; - Op locaties binnen de bebouwde kom hoef je niet altijd te denken aan gestapeld bouwen; - Bij een (landelijk) aantrekkende woningmarkt ontstaat meer ruimte bij huishoudens om hun eigenlijke, uitgestelde stap op de woningmarkt te maken en ontstaat meer ruimte voor duurdere woningbouw, en doorstroming; - Betere doorstroming is gebaat bij een aantrekkelijke bestaande woningvoorraad Er is geen specifiek op Veendam gericht marktonderzoeksmateriaal beschikbaar. Daarom combineren we meerdere bronnen, interpreteren deze met de woningmarkt van Veendam in het achterhoofd, en gebruiken de belangrijkste signalen om te komen tot een zo goed mogelijke inschatting van vraag en aanbod in de koopsector van Veendam. Onze bronnen: 1. Terugblik op het woon- en verhuisgedrag van doorstromers / starters; 2. Marktsignalen over de koopsector (ASREE); 3. Marktsignalen over de sociale huursector (Acantus, ASREE) Op basis van samengestelde signalen (aantallen, doelgroep, producten) maken we hiermee een raming van de nieuwbouwbehoefte aan koopwoningen, naar type, prijs, inbreiding / uitbreiding. 1 Zie bijvoorbeeld senioren op de woningmarkt, Rigo 2009 of Vergrijzing en ruimte, PBL, 2013 KAW Woningmarktanalyse Veendam 23

24 4.1 Terugblik: gedrag op de woningmarkt Wie verhuisde van waar naar waar? Wat lieten ze achter, wat betrokken ze? De tabel op de volgende pagina geeft weer hoe de verhuisstromen verliepen. De methode: van alle binnengemeentelijke verhuizingen brachten we in beeld wat de voorgaande en wat de huidige woning is. Daarbij maken we een onderverdeling naar groepen huishoudens en naar typen woningen in huur en koop. Door een vergelijking te maken tussen de huidige woonsituatie van deze groepen en de vorige woonsituatie, krijgen we zicht op de verhuisstappen die gemaakt worden. We zien een logische wooncarrière. 1. Starters en huishoudens tot 25 jaar starten in huurappartement of rij huurwoning; 2. Kleine huishoudens tussen 25 en 40 jaar wonen minder vaak in huurappartementen en vaker in rij koopwoningen of tweekappers; 3. Kleine huishoudens tussen 40 en 65 jaar stromen verder door naar vrijstaand. Het aandeel tweekappers blijft stabiel, het aandeel rijkoopwoningen neemt af. 4. Bij gezinnen zien we deze wooncarrière nog duidelijker: zij wonen in nog hogere mate in gezinswoningen (rij, tweekapper of vrijstaand). 5. Onder 65-plussers zien we een uitstroom uit rij koopwoningen / tweekappers en gezinshuur. Opvallend is dat het aandeel woonachtig in een vrijstaand koopwoning nagenoeg stabiel blijft. Het aandeel huurappartement / nultredenwoningen neemt snel toe en mondjesmaat ook koopappartementen. Als we inzoomen op verhuizers naar woningen die gebouwd zijn na 2004, dan zien we een verdere verscherping van dit profiel. Bijzonder relevant voor de woningmarkt is dat 65-plussers in een vrijstaande woning niet de stap maken naar een appartement of nultredenwoning, vooral zichtbaar na De reden hebben we niet kunnen vragen, maar de verklaringen zijn bekend: - De huidige woning heeft voldoende ruimte om er te kunnen blijven wonen en eventueel beneden te wonen; - De verkoopbaarheid van dure koopwoningen is in de huidige crisis, en in het bijzonder buiten de grote steden, problematisch; - De overstap naar een appartement of nultredenwoning betekent meestal een grote stap terug in ruimte, terwijl de woonlasten niet dalen en vaak zelfs stijgen; - Ouderen die de stap naar een appartement of nultredenwoning willen maken vanuit de dure koopsector hebben geen toegang tot de sociale sector, terwijl daar a. vaak de wens ligt 1 en b. daar het aanbod geconcentreerd is. Voor de nieuwbouwprogrammering betekent dit dat er wel degelijk een verhuisstroom is van gezinswoningen naar ouderenwoningen, maar dat die stroom deels vrijwillig en deels noodgedwongen beperkter is dan vanuit demografische ontwikkelingen en vanuit woonwensenanalyses te verwachten zou zijn. Dit dempt de nieuwbouwmogelijkheden voor senioren, maar ook het vrijkomend aanbod voor jongere groepen. Uiteindelijke leidt dit tot een gemengd programma van seniorenwoningen én gezinswoningen, ook al neemt de groep gezinnen in absolute aantallen af. Zie paragraaf 4.4 / programma-indicatie. 1 Zoals blijkt uit het WoON 2012 maar ook diverse marktonderzoeken in Nederlandse gemeente 24 Woningmarktanalyse Veendam KAW

25 Senioren 65+ Gezinnen tot 65 Kleine huishoudens Kleine huishoudens Senioren 65+ Gezinnen tot 65 Kleine huishoudens Kleine huishoudens Starters / huishoudens tot 25 Tabel 4.1: Vorige en huidige woonsituatie van huishoudens in Veendam, naar doelgroep en woningtype. Alle verhuizingen Verhuizingen na 2004 * Huidige woonsituatie Gezinshuur 25% 19% 21% 15% 15% 2% 8% 6% 12% Rij Koop 12% 27% 17% 22% 14% 39% 13% 10% 3% 2^1 Koop 7% 16% 19% 26% 14% 30% 35% 33% 4% Vrij Koop 12% 13% 26% 35% 27% 13% 30% 47% 13% App Huur 42% 21% 13% 1% 13% 15% 12% 3% 49% App Koop 1% 2% 3% 1% 6% 1% 4% 1% 20% 0-tr grondgeb. huur 2% 1% 2% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 0-tr grondgeb. Koop 1% 1% 1% 0% 1% 0% 0% 0% 0% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Aandeel huurders 68% 41% 35% 16% 38% 17% 19% 9% 61% Aandeel kopers 32% 59% 65% 84% 62% 83% 81% 91% 39% Vorige woonsituatie Gezinshuur 29% 20% 24% 18% 21% 13% 15% 15% 33% Rij Koop 20% 27% 19% 23% 20% 31% 20% 15% 21% 2^1 Koop 18% 19% 19% 24% 17% 29% 28% 28% 12% Vrij Koop 18% 20% 25% 30% 28% 18% 30% 37% 21% App Huur 13% 12% 10% 4% 7% 8% 5% 4% 10% App Koop 0% 1% 2% 1% 2% 1% 2% 0% 2% 0-tr grondgeb. huur 0% 0% 1% 0% 4% 0% 0% 0% 0% 0-tr grondgeb. Koop 1% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Aandeel huurders 43% 33% 34% 23% 33% 21% 20% 19% 43% Aandeel kopers 57% 67% 66% 77% 67% 79% 80% 81% 57% Verschuiving Gezinshuur -5% 0% -2% -4% -6% -10% -8% -8% -22% Rij Koop -8% 0% -2% -1% -6% 8% -8% -6% -18% 2^1 Koop -11% -3% 0% 2% -2% 1% 7% 5% -8% Vrij Koop -7% -7% 0% 5% -1% -6% 0% 10% -8% App Huur 29% 8% 2% -3% 5% 7% 7% -2% 39% App Koop 0% 1% 1% 0% 3% 0% 2% 1% 18% 0-tr grondgeb. huur 1% 1% 1% 0% 6% 0% 0% 0% 0% 0-tr grondgeb. Koop 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Aandeel huurders 25% 9% 1% -6% 5% -3% -1% -10% 17% Aandeel kopers -25% -9% -1% 6% -5% 3% 1% 10% -17% * Starters niet weergegeven omdat de aantallen te klein zijn voor betrouwbare uitspraken Bron: Gemeente Veendam, 2014 KAW Woningmarktanalyse Veendam 25

26 4.2 Marktmonitoring koop Jaarlijks brengt ASREE een monitor uit voor de woningmarkt in Oost-Groningen. We benutten de gegevens van de koopmarkt in Oost-Groningen en Veendam om een beeld te schetsen van de markt voor koopwoningen. In zijn algemeenheid geldt dat de koopmarkt zeer ontspannen is. Dit is een landelijk geldende situatie. Daarbinnen zijn er segmenten die relatief veel gevraagd worden en segmenten waar het aanbod onevenredig groot is. Uit de tabel hierna blijkt dat de verkoopprijzen in Veendam tot 2013 lager liggen dan in Oost- Groningen als geheel. Dat betekent in zichzelf niets voor de markt: in Veendam staan naar verhouding meer rijwoningen en appartementen dan in de regio, en deze zijn doorgaans goedkoper. Relevanter is het om naar de prijsontwikkeling te kijken. Dan valt op dat de prijzen in Oost-Groningen met 18% gedaald zijn sinds 2008, in Veendam met 8%. Dit is een indicator voor een relatief goede marktpositie van Veendam. Tabel 4.2: Verkoopprijzen Oost-Groningen en Veendam, Oost-Groningen Veendam x 1000 Index (2008=100) X 1000 Index (2008=100) Bron: NVM In de tabel hierna vergelijken we de relatieve marktpositie van segmenten op de koopmarkt, voor Oost-Groningen en voor Veendam. We vergelijken het te koop staande aanbod met het verkochte aanbod in een jaar, en nemen het gemiddelde van de jaren 2010 t/m Makelaars herkennen dit beeld: - Bij dure woningen overtreft het aanbod de vraag. Boven de gaat dit om een factor van meer dan tien; - Bij koopappartementen geldt dit ook: het aanbod is zes a zeven keer groter dan de verkoop in een jaar. - Waar in Oost-Groningen nog wel een redelijke marktsituatie te zien is voor de onderkant van de markt, is dit in Veendam minder het geval. Toch geldt ook dat in Veendam de meeste marktbeweging zichtbaar is in de onderste prijssegmenten. - Het betekent voor de programmering: o Wees voorzichtig met de ontwikkeling van (projectmatige) dure koopwoningen (duurder dan ); o Realisatie van tweekappers is denkbaar, maar moet wel zo goedkoop mogelijk. o Voor rij- en hoekwoningen tot geldt een relatief gunstige marktpositie. Dit is qua prijsklasse wel realiseerbaar in nieuwbouw. o Bouw alleen koopappartementen als alle randvoorwaarden gunstig zijn (plek, imago, uitstraling, prijs) en als er concrete interesse is. 26 Woningmarktanalyse Veendam KAW

27 - Opvallend is dat Veendam een relatief groot aanbod aan bestaande, goedkope rijkoopwoningen kent. Hoewel dit aanbod relatief groot is, is ook het aantal verkochte woningen relatief gunstig. Ook vóór de crisis was dit patroon al in milde vorm te zien (data ASREE eerdere edities, niet weergegeven in de tabel). Tabel 4.3: vraag-aanbodverhouding van koopwoningen naar prijsklasse en type, 2010 t/m 2013 A-V-verhouding < > Totaal Tussenwoning 1,4 2,2 2,0 Hoekwoning 1,3 2,4 2,8 5,0 2,4 Tweekapper 1,4 2,1 2,8 6,1 8,5 3,0 Vrijstaand 1,3 3,0 5,6 5,6 13,2 5,7 Appartement 4,3 12,7 7,0 11,5 24,0 6,2 Totaal 1,9 2,5 3,9 5,9 13,5 3,6 We vergelijken het te koop staande aanbod met het verkochte aanbod in een jaar, en nemen het gemiddelde van de jaren 2010 t/m Bron: NVM, Asree, bewerking KAW Reactie en aanvulling van makelaars uit Veendam en omgeving op de marktsignalen De makelaars achten de huishoudensprognoses nog optimistisch. De uitstraling Stad Groningen bereikt Veendam niet (meer) volgens hen. De dubbele N33 en het NS station helpen, maar het beperkt eerder verdere teruggang dan dat het zorgt voor groei. Achter de N33 is de markt zéér zwak. De markt voor koopwoningen in Veendam is bij woningen vanaf 2 ton zeer moeilijk. Koopappartementen vormen een zeer lastig product omdat die zo n stap zetten liever huren, omdat hun overwaarde geslonken is, en omdat tegen de prijzen van bestaande woningen zoals die in Veendam gelden niet nieuw te bouwen is in dezelfde maat. De markt voor nieuwbouw van duurdere gezinskoop stagneert. De prijs bewoog nog onvoldoende mee met prijsdaling in de bestaande voorraad. Er zijn enkele projecten waar de prijs-kwaliteitverhouding gunstig is en daar is wel afzet. De makelaars waarschuwen voor het uitponden van voormalige huurwoningen in kleine dorpen: het is oud bezit, alleen tegen zeer lage prijzen verkoopbaar, trekt groepen aan die alleen vanwege een lage prijs komen en niet vanwege een positieve keuze voor de woning of plek, waardoor het vastgoed her en der verloedert. Advies is: focus op inbreiden. Daar is ruimte genoeg. Er komt later geen nieuwe kans om alsnog inbreidingslocaties te ontwikkelen, omdat de behoefte aan voorraadgroei de nul nadert. En als je dan al uitbreidt: pak je verlies op slecht lopende locaties en bouw waar wél animo voor woningen is. KAW Woningmarktanalyse Veendam 27

28 4.3 Marktmonitoring huur Op basis van monitoringsgegevens en een gesprek met Acantus en met marktkenners maken we een inschatting van de druk op de sociale huurvoorraad, naar type en plek, en de betekenis daarvan voor de programmering. Sociale huur Algemeen geldt dat de wachttijd voor woningen beperkt is: minder dan één jaar 1. Dat kan door woningzoekenden weliswaar ervaren worden als een lange wachtduur, maar vergeleken met andere regio s is het zeer kort. Wanneer iemand zonder specifieke woonwensen snel een woning zoekt, kan deze direct of op zeer korte termijn geholpen worden. Een wachttijd die nog korter is, maakt het risico op structurele leegstand in bepaalde segmenten en wijken / dorpen reëel. De plaats Veendam kent een groot aanbod aan sociale huurwoningen, maar ook veel vraag. Er is geen hoge marktdruk, maar voldoende doorstroming om woningen goed verhuurd te krijgen. In Wildervank is de vraagdruk beduidend lager; hier staan zelfs recente, moderne seniorenwoningen leeg. De vraag naar eengezinswoningen is hier redelijk. De toestroom naar levensloopbestendige woningen door senioren is lager dan op basis van de vergrijzing aannemelijk zou zijn. Belangrijke oorzaken, die in combinatie kunnen voorkomen, zijn: - EU-regels: Acantus mag slechts een deel van haar woningen verhuren aan huishoudens met een inkomen boven en voorkomt instroom van hogere inkomensgroepen. Steeds meer ouderen hebben eigen vermogen of een aaneengesloten pensioensopbouw en komen daardoor niet in aanmerking voor sociale huurwoningen; - Veel ouderen hebben een koopwoning en ervaren problemen bij de verkoop er van; - Veel ouderen blijken honkvast, omdat zij qua gezondheid nog geen grote problemen ervaren en omdat zij zich hechten aan huis, omgeving en buren; - Nieuwe woningen hebben een bovengemiddelde streefhuur, soms net onder de liberalisatiegrens van 710,-. Voor huidige huurders met een lange woonduur betekent dit een grote huursprong, zelfs als zij huurtoeslag ontvangen. Op basis van deze situatie kiest Acantus er voor om in de plaats Veendam te werken met een nulgroei: sloop wordt (ongeveer) gecompenseerd door nieuwbouw. In Wildervank zal sloop en nieuwbouw samen gaan met verdunning van de voorraad. Sloop betreft dan verouderde gezinswoningen of appartementen die niet geschikt zijn voor senioren, nieuwbouw is levensloopbestendig. Op basis van de marktsignalen van Acantus en op basis van grote trends op de woningmarkt (verschuiving naar wonen nabij voorzieningen, werk, snelweg en OV 2 ) is dat plausibel. Particuliere huur Er is vraag naar particuliere huur in de prijsklasse van 700 tot 800 euro in de plaats Veendam, mits op een goede locatie. Er is relatief weinig rendement te behalen voor beleggers. Landelijk 1 Bron: Acantus 2 Zie bijvoorbeeld het onderzoek Groei Krimp en Migratie (KAW, 2012) 28 Woningmarktanalyse Veendam KAW

29 beleggers investeren zelden in Noord-Nederland. Ook lokale beleggers moeten met een relatief laag rendement genoegen nemen, terwijl het lange termijn risico juist relatief groot is. 4.4 Programma-indicatie Hierna volgt een programma-indicatie voor nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen voor de periode , op basis van bovenstaande bronnen en kaderstellende gegevens. In de programma-leidraad hanteren we aanvullend de volgende aannames: 1. Het lange termijn marktscenario van 135 woningen netto voorraadgroei uit hoofdstuk 3; 2. We gaan uit van nulgroei van de sociale huurvoorraad: verdunning op de ene plek en verdichting op de andere plek; 3. Op basis van de trend van de afgelopen jaren gaan we uit van verkoop van ongeveer 20 eengezins huurwoningen door Acantus; 4. Bij een levensduur van woningen van 50 jaar zouden er jaarlijks zo n 65 huurwoningen vervangen moeten worden. Tussen 1990 en 2006 lag het aantal woningonttrekkingen jaarlijks gemiddeld precies op dat aantal. Acantus heeft in die jaren ruim woningen vervangen in Veendam. Overigens kunnen woningen langer mee dan 50 jaar, zeker als er tussentijds renovatie plaatsvindt. Deze forse vernieuwingsslag heeft Veendam een voorsprong gegeven, maar dit uit zich actueel in een fors lager aantal woningvervangingen. In de periode na 2006 ligt de onttrekking op gemiddeld slechts 5 woningen per jaar. Behalve de opgebouwde voorsprong spelen daarin ook de crisis en de heffingen bij corporaties een rol, en een principiële keuze om minder de slopen en meer de renoveren. We gaan in de programma-indicatie uit van een beperkt herstel van het aantal vervangingen: 10 tot 15 per jaar. Zie ook paragraaf 1.1. Deze vier aannames vullen de programma-indicatie qua aantallen in. Daarbinnen maken we onderscheid in woningtypen, op basis van de marktsignalen, zoals deze zijn uitgewerkt in het marktonderzoek. - Minder eengezins huurwoningen en huurappartementen die niet geschikt zijn voor senioren, daartegenover nieuwbouw van voor senioren geschikte huurwoningen; - Een nichemarkt voor nieuwbouw particuliere huurwoningen; - In de koopsector vooreerst focus op de goedkopere producten / rijwoningen, maar bij een herstellende markt ook weer ruimte voor tweekappers en vrijstaand wonen / particulier opdrachtgeverschap, zij het in kleine aantallen. Een nichemarkt voor koopappartementen, waarvan twijfelachtig is of dit nog realiseerbaar is. Onderstaande indicatie heeft geen formele status: het dient als spiegel voor de huidige plannen (zie hierna) en als leidraad om initiatieven te toetsen op toegevoegde waarde. KAW Woningmarktanalyse Veendam 29

30 Tabel 4: Programma-indicatie voor nieuwbouw, sloop en verkoop, Voorraad Nieuw Sloop Verkoop Hu sociaal eengezins Hu sociaal appartementen - - Hu sociaal senioren Hu particulier + + Huur totaal Ca / Ko-rij Ko-2^ Ko-vrij /- Ko-mgz 0/+ 0/+ Koop totaal Ca. 135 Ca Voorraad totaal Ca Bron: analyses in dit marktonderzoek, aannames KAW 30 Woningmarktanalyse Veendam KAW

31 5. Thema wonen en zorg 5.1 Schets van de ontwikkelingen op hoofdlijnen De groep ouderen is de afgelopen jaren al fors gegroeid en met name de groep 75-plussers neemt de komende jaren fors toe, zoals te zien is in hoofdstuk 2 en 3. Dat leidt onder andere tot een grotere groep mensen met een zorgvraag. Die groei van de zorgvraag wordt echter afgeremd doordat dat huidige en nieuwe generaties ouderen gemiddeld gezonder, rijker en langer zelfredzaam zijn en lang in een gewoon huis kunnen blijven wonen, al dan niet met woningaanpassing. Paragraaf 4.1 beschrijft dat dit lang thuis blijven wonen vooral voorkomt onder huishoudens met een vrijstaande koopwoning, om uiteenlopende redenen (honkvastheid, moeilijke verkoopbaarheid, aanbod toch niet voldoende aantrekkelijk). Specifiek voor Oost-Groningen geldt, dat het aandeel ouderen met een laag inkomen en een minder goede gezondheid boven het landelijk gemiddelde ligt; dat legt wel een extra druk op wonen en zorgorganisatie. Ondertussen zorgt ook wetgeving (scheiden van wonen en zorg, decentralisatie) er voor dat ouderen met een zorgvraag langer thuis wonen en meer zelf moeten organiseren als het om zorg gaat. Vaak kan dat ook goed. Deze wetgeving raakt tegelijk een andere, jongere groep mensen met een zorgvraag: ook mensen met een lichamelijke en / of verstandelijke beperking of een ggz-indicatie wonen vaker in een reguliere woning en worden ook geacht meer zelf te organiseren rondom zorg. Het aloude verzorgingshuis verdwijnt door deze ontwikkelingen uit het straatbeeld: zij worden soms omgebouwd tot verpleeghuis, soms gesloopt waarna nieuwbouw van een andere woonvorm een optie is, soms hergebruikt voor een ander doel. De veranderingen zijn ook merkbaar op de gewone woningmarkt. Zoals we het algemene trendbeeld in hoofdstuk 1 beschrijven, leidt de beperkte uitstroom van ouderen en zorgvragers tot een lichte extra vraagdruk op de gewone woningvoorraad, zowel in de koopsector als in de huursector. Voor Veendam, waar de marktdruk op de gewone woningvoorraad beperkt is, leidt dit in positieve zin tot iets meer ontwikkelmogelijkheden. Met name de groep mensen met een relatief intensieve zorgvraag (net niet geïndiceerd voor verpleging) zoekt soms meer beschutting dan zelfstandig wonen biedt. Voor hen ontstaan diverse tussenvormen van wonen en zorg, mooie initiatieven maar ook minder goede voorbeelden. KAW Woningmarktanalyse Veendam 31

32 5.2 Intramuraal wonen Intramuraal wonen voor ouderen Op basis van de volgende combinatie van gegevens maakten we een schatting van de vraag naar intramuraal wonen voor ouderen en het effect van extramuralisering op de zelfstandige woningvoorraad in de gemeente Veendam: - demografische voorspellingen (zie hoofdstuk 3); - Normgetallen op basis van actuele aanspraken op intramuraal wonen (CIZ); - afbouw van de aanspraak op intramuraal wonen van de groepen zorgvragers met zorgzwaartepakket 1, 2, 3 en 4 (wetgeving); - het huidige aanbod aan intramuraal wonen verzorging en verpleging (zorgaanbieders). Zorgaanbieders geven aan dat zij de ontwikkeling van de intramurale vraag lager inschatten dan in deze trendberekening wordt aangehouden, doordat: 1. de werkelijke aanspraak naar verwachting verandert als gevolg van het generatieeffect (nieuwe generatie ouderen langer gezond en zelfredzaam); 2. de indicering naar verwachting eerder aangescherpt dat versoepeld wordt; 3. de technologische ontwikkeling grote impact heeft: met name door domotica en beeldschermtechnologie kunnen zorgvragers, waaronder ook dementerenden, langer thuis wonen De figuur hierna geeft voor gemeente Veendam weer hoe vraag(voorspelling) en aanbod zich tot elkaar verhouden. In de figuur is het zogenaamd badkuipeffect te zien: als gevolg van scheiden van wonen en zorg is er vraaguitval voor wonen in een verzorgingshuis, maar door demografische ontwikkelingen loopt de vraag naar intramuraal wonen tussen 2025 en 2030 weer op. Zou scheiden van wonen en zorg niet zijn doorgevoerd, dan zou de vraag naar intramuraal wonen tot 2030 sterk groeien. Het aanbod in Veendam is groot en heeft een belangrijke regionale functie. Met het huidige aanbod zou Veendam daardoor in staat moeten zijn om de vraag naar verpleeghuiszorg te blijven bedienen, maar de regionale rol vermindert dan gaandeweg. Dit is een beleidsvraag: hoe ziet Veendam haar rol in de regio? Ondertussen is ook zichtbaar hoe groot de extramuralisering is. De huidige groep uit Veendam zelf die niet langer indicatie krijgt voor intramuraal wonen is ongeveer 130 personen groot. Het totale aanbod aan verzorgingshuisplaatsen in Veendam ligt op ongeveer 275. Dit betekent dat de overige 145 plaatsen bewoond werden door mensen uit andere gemeenten. Met oog op de noodgedwongen afbouw van verzorgingshuis capaciteit zal er een vraaguitval van deze orde van grootte ontstaan. Bij verdere verschuiving naar zelfstandig wonen kan zich dit nog verscherpen. De vraaguitval is nu al merkbaar in diverse complexen en in de strategieën van de vastgoedeigenaren. Dat dwingt tot het heroverwegen van zulk vastgoed (ombouwen tot verpleeghuisplaatsen, scheiden van wonen en zorg in het huidige vastgoed, vervangen van vastgoed voor iets anders, etc.). De extramuralisering betekent ook: blijvende bewoning in zelfstandige woningen. Een aantal van 35 (voormalige) cliënten betekent uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van 1,5 bij 32 Woningmarktanalyse Veendam KAW

33 deze leeftijdsklasse, gaat het om een maximale extra druk op de woningmarkt van ca. 20 woningen. De provinciale huishoudensprognose houdt hier al rekening mee. Figuur 5.1: Verwachte ontwikkeling van de behoefte aan intramuraal wonen onder ouderen, vergeleken met het aanbod PG ZZP 5+ ZZP 4 ZZP 3 ZZP 1, 2 Verpleging Verzorging Bron: Prognose provincie Groningen, cijfers CIZ en zorgaanbieders, bewerking KAW, 2015 Tabel 5.1: Aanbod aan verzorgingshuizen en verpleeghuizen in Veendam Complex Zorgaanbieder Plaatsen Type de Breehorn Zorggroep Meander 98 Verzorging Koppiusstraat Zorggroep Meander 24 Verpleging Huize St. Franciscus 73 Verzorging Veenkade Zorggroep Meander 192 Verpleging A.G. Wildervanck Zorggroep Groningen 103 Verzorging A.G. Wildervanck Zorggroep Groningen 16 Verpleging Westerhave (sluiting op termijn, zie figuur) Zorggroep Groningen 35 Verzorging Bron: zorgaanbieders KAW Woningmarktanalyse Veendam 33

34 Aantal 75-plussers per (potentieel) geschikte woning Aantal 75% per geschikte woning Aandeel potentieel geschikte woningen Aandeel geschikte woningen Aandeel 75-plussers 5.3 Zelfstandig wonen Zelfstandige woningvoorraad voor mensen met een zorgvraag Een voorraadscan maakt duidelijk dat in alle dorpen grote aantallen woningen zijn te vinden die met beperkte ingrepen geschikt te maken zijn om er oud in te worden. We gaan er van uit dat het grootste deel van de mensen met een zorgvraag binnen die voorraad blijft wonen. De kaarten 12 t/m 17 in de bijlage geven inzicht in de mate waarin woningen nu al geschikt zijn, en aanpasbaar lijken te zijn. In bijlage 2 staan de criteria waarop geselecteerd is en is een reeks kaarten te vinden waarop te zien is in welke straten veel 75-plussers wonen, waar woningen al geschikt zijn, potentieel geschikt te maken, waar ouderen in ongeschikte of potentieel geschikte woningen wonen. De conclusies zijn: 1. In de wijken Buitenwoel, Sorghvliet-Noord en Centrum is het aandeel Sorghvliet-noord geschikte woningen het grootst. Het aantal 75-plussers per woning ligt in Sorghvliet- Noord echter nog hoger: op elke geschikte woning wonen er 1,3 75-plussers. 2. Het aantal 75-plussers per geschikte woning ligt vooral hoog in Sorghvliet-Zuid (5,5!), Ommelanderwijk / Zuidwending (2,7) en Noord (2,0). 3. Langs de linten leidt dit op termijn mogelijk tot problemen in de woningen. Bij zware lichamelijke beperkingen kan dat tot verhuisnoodzaak naar bijvoorbeeld Veendam leiden. 4. Hoewel het aantal nu geschikte woningen in Sorghvliet-Zuid heel beperkt is, is de potentiële aanpasbaarheid juist wel groot. Hier ligt juist een kans om de groeiende groep ouderen te binden. Dat gaat uiteraard om meer dan de woning alleen. Tabel 5.2: Overzichtstabel aandeel senioren en geschiktheid van woningen voor senioren, per wijk en dorp. Wijken / dorpen Bareveld 6% 0% 12% - 0,51 Bedrijventerreinen 6% 7% 48% 0,84 0,11 Borgercompagnie 8% 0% 21% - 0,36 Buitenwoel 11% 14% 57% 0,81 0,16 Centrum 14% 14% 15% 1,05 0,50 Noord 9% 4% 23% 2,01 0,33 Ommelanderwijk Zuidwending 8% 3% 21% 2,68 0,36 Sorghvliet-Noord 14% 10% 42% 1,31 0,26 Sorghvliet-Zuid 6% 1% 74% 5,47 0,08 Wildervank 7% 8% 34% 0,91 0,17 Eindtotaal 10% 8% 35% 1,26 0,23 Bron: gemeente Veendam 34 Woningmarktanalyse Veendam KAW

35 6. Betaalbaarheid en energielasten Energielasten vormen een belangrijke en groeiende component in de totale woonlasten. Het verbruik van energie kan om twee redenen hoog zijn: de bewoner gebruikt relatief veel energie, of de woning is energetisch slecht. 6.1 Betaalbaarheid van het wonen in het algemeen Er zijn geen gegevens over de inkomsten en uitgaven van huishoudens in Veendam, als het gaat om wonen, energie en overige lasten. Recent onderzoek onder corporaties in heel Drenthe heeft echter uitgewezen welke groepen huurders op de woningmarkt meer of minder betaalbaarheidsproblemen ervaren. Deze uitkomsten zien we als maatgevend voor ook Veendam: Enkele conclusies: - Eenpersoonshuishoudens en eenoudergezinnen hebben gemiddeld het laagste inkomen. Het totale huishoudensinkomen van de gemiddelde huurder is 1.800, inclusief eventuele toeslagen; - Netto zijn alle huurders gemiddeld ongeveer 595 per maand kwijt aan woonlasten. De netto woonlasten bestaan voor 70% uit huurlasten ( 420) en 30 % uit overige lasten ( 125 energie, 10 water en 40 gemeentelijke lasten; - De woonquote ligt gemiddeld op 37%. Op basis van Nibudnormen betekent dit dat een belangrijk deel van de huurders een betaalbaarheidsrisico heeft: inkomsten en uitgaven zijn niet in balans. Dit is aan de orde bij o 60% van de eenoudergezinnen; o 50% van de tweeoudergezinnen; o 43% van de eenpersoonshuishoudens. - Onder 65-plussers is het betaalbaarheidsrisico het kleinst. Zij hebben relatief veel inkomen en als gevolg van een gemiddeld lange woonduur bovendien vaak lage huurlasten. 6.2 Energielasten als onderdeel van de woonlasten Op basis van de Energiescan brachten we in beeld welke van de woningen in Veendam de hoogste urgentie kennen om energetisch aan te pakken. Bijlage 2 bevat een reeks kaarten waar op laag geografisch schaalniveau te zien is om welke plekken het gaat. We vatten hier de belangrijkste uitkomsten samen. Waar lekt het? De delen van Veendam waar het relatieve gasverbruik het hoogst is, zijn de vooroorlogse woningen op het platteland en langs de linten binnen en buiten Veendam, in het bijzonder Zuidwending, Langeleegte, Vredenrustlaan, Beneden Oosterdiep en het dubbellint van Wildervank (zie de kaart relatief gasverbruik in bijlage 2). Gunstig scoren de woningen in de meest recente uitbreidingswijken: Langebosch, Woelwijk, Woellust en Stationspark. KAW Woningmarktanalyse Veendam 35

36 In de middenmoot vallen grote delen van Veendam en dan met name de grote uitbreidingslocatie Sorghvliet. Urgentiegebieden Er zijn gebieden aan te wijzen waar de absolute energielast hoog is, maar waar de inkomens vermoedelijk het laagste zijn. Hier is de grootste kans op energiearmoede. Energiearmoede is ongewenst bij huishoudens zelf, maar leidt zeker in de particuliere sector ook tot achterblijvende investeringen. De belangrijkste focusgebieden binnen de koopsector zijn: Sorghvliet Zuidwest Sorghvliet Midden Sorghvliet Noord en Noordwest Ommelanderwijk Noord Noord Zie de kaart urgentie koop in bijlage 2 De belangrijkste focusgebieden binnen de huursector zijn: Centrum Wildervank Bareveld Sorghvliet Noordwest Noord (Koppiusstraat e.o.) Noord (Gerbrandystraat e.o.) Vredenrustlaan Zie de kaart urgentie huur in bijlage 2 36 Woningmarktanalyse Veendam KAW

37 Potentiegebieden Behalve urgentiegebieden onderscheiden we ook potentiegebieden: duurdere koopwoningen met een hoge energielast. Het hoeft hier niet altijd te gaan om technisch verouderde woningen. Juist elektraverbruik is in de hogere marktsegmenten hoog en investering in bijvoorbeeld zonnepanelen is in zulke gevallen snel rendabel. Hier is het voor bewoners vanuit rendementsoverwegingen de moeite waard om te investeren in energetische verbetering. De belangrijkste focusgebieden binnen de koopsector zijn: Langebosch Woellust Borgerswold Bungalowpark in Noord Langs de linten Wildervank Zie de kaart potentie koop in bijlage 2 Stroomversnelling op de agenda Veendam bereidt zich voor op de stroomversnelling; het renoveren van bestaande woningen tot energieneutrale woningen. Woningen die zich hiervoor het beste lenen, zijn: - Groter dan 75m2 - Rijwoningen - Met een energielast van meer dan 150 per maand - Gebouwd in de periode Op de kaart in bijlage 2 stroomversnelling komen de volgende gebieden naar voren als kansrijk in huur of koop. De intensiteit van de kleur op deze kaart zegt niets over de geschiktheid maar wel over het aantal woningen in de buurt die aan het profiel voldoen. Elk gebiedje, ongeacht de kleur, is dus het onderzoeken waard. Grote Belt Reider AE Westewold Schoenerstraat Tijdensstraat Drenthelaan Zie de kaart stroomversnelling in bijlage 2 KAW Woningmarktanalyse Veendam 37

38 38 Woningmarktanalyse Veendam KAW

39 7. Tien aanknopingspunten voor beleid 1. De totale groei van het aantal huishoudens varieert van 100 tot 225 in de periode , afhankelijk van het gekozen scenario en in alle gevallen rekening houdend met extra vraag door scheiden van wonen en zorg. In het marktonderzoek werken we met 190 huishoudens toe naar een programma-indicatie. Na 2020 wijzen alle prognoses op krimp in huishoudens. 2. Bij een beperkte groei neemt het belang van een aantrekkelijk bestaande voorraad toe. Acantus vernieuwt de sociale huurvoorraad op basis van vooraf vastgesteld beleid. De particuliere sector blijft achter. Met name in de wijken gebouwd tussen 60 en 80 is veel winst te behalen, niet alleen in uitstraling maar ook in verduurzaming en in het voorkomen van energiearmoede. Hiervoor zijn maatregelen mogelijk: van bewustwording tot financiële prikkels. 3. De enige groeigroep is de groep ouderen. Doordat zij honkvast zijn en vaak in hun gezinswoningen oud worden is er bij een krimpende groep gezinnen toch nog vraag naar gezinswoningen. Op langere termijn ontstaan er naar verwachting wél overschotten in het segment gezinswoningen. 4. Vooral ouderen in vrijstaande koopwoningen verhuizen pas als de zorg het nodig maakt. Op korte termijn blijven deze woningen bewoond, op lange termijn (na 2025) komt er veel aanbod. Dit heeft vermoedelijke een algehele prijsdaling in de koopsector tot gevolg, waarbij de slechtste woningen (klein huisjes langs de linten, vroegnaoorlogse rijwoningen) het meeste zorgen baren voor de markt. Hoewel dit pas op termijn echt merkbaar wordt, is het verstandig nu al na te denken over een strategie om hiermee om te gaan. 5. Beperkte groei en op termijn stagnatie of krimp betekent ook: ga zorgvuldig met je laatste programma voor woningbouw om. Kies welke locaties om herontwikkeling vragen, nu er nog programma is. 6. Acantus heeft als strategie om in Veendam de voorraad op peil te houden, in combinatie met vervanging en renovatie. Dit zal inhouden: verdunning in dorpen en wijken ver van de voorzieningen, verdichting nabij het centrum van Veendam. De voorraad oude gezinswoningen zijn vaak nog slecht geïsoleerd en kennen de minste animo. Dit beleid past goed bij de uitkomsten van dit marktonderzoek. Wel ligt er een urgentie om ook in bestaande gezinswoningen te werken aan lagere energielasten. 7. Binnen de koopsector heeft het segment boven de twee ton het erg moeilijk. Alleen daar waar de prijs concurrerend is met bestaande woningen, is er afzet. Dat vraagt om oog voor goedkoop bouwen: vernieuwende bouwconcepten, gunstige grondprijzen, naast goede marketing, een goede plek en een product waar een doelgroep voor is. 8. Er ontstaat vraag naar appartementen net boven de liberalisatiegrens, omdat vermogende / meer verdienende ouderen geen toegang meer hebben tot de sociale huurmarkt. Met oog op commerciële rendementen en risico s is realisatie van deze woningen echter lastig. Mogelijk zijn lokale belegger te interesseren voor realisatie van appartementen in dit segment. 9. De meeste woningen zijn goed aanpasbaar voor mensen met een zorgvraag. Het is vooral belangrijk om zorg aan huis en ontmoeting in alle wijken en dorpen goed te organiseren en duidelijk vast te stellen welke aanpassingen binnen de Wmo vallen. 10. Doordat Veendam een bovenregionale functie heeft, is het aanbod aan verpl eeghuisplaatsen ruim voldoende. Door demografische groei van de groep zorgvragers is dit aanbod steeds meer voor eigen gebruik nodig is zal zonder ingrijpen de regiofunctie teruglopen. Doordat Veendam ook een regiofunctie heeft i verzorgingshuisplaatsen, komt de transformatie-opgave voor dit vastgoed ook extra hard aan in Veendam. KAW Woningmarktanalyse Veendam 39

40 40 Woningmarktanalyse Veendam KAW

41 Bijlage 1: Trenddata per wijk of dorp De tabellen hierna geven meer detailinformatie over de wijken en dorpen in de gemeente Veendam. In wijken en dorpen waar de woningvoorraad nagenoeg stabiel is loopt de bevolking in aantal terug, zoals Bareveld,, Noord en met name Sorghvliet. In Veendam-zuid (formeel Wildervank), Buitenwoel en het centrum werd sinds 2009 gebouwd en dit is zichtbaar in meer inwoners en meer huishoudens. Tabel 0.1: Ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens per wijk en dorpen in de gemeente Veendam Inwoners Verschil Huishoudens Verschil Bareveld Bedrijventerrein Borgercompagnie Buitenwoel Centrum Noord Ommelanderwijk / ZW Sorghvliet Wildervank Bron: CBS, 2014 Per wijk of dorp zien we verschillen in leeftijdsopbouw en de ontwikkeling daarvan. In Buitenwoel, Bareveld en Ommelanderwijk / Zuidwending wonen relatief veel gezinnen met kinderen. In het centrum wonen veel 65-plussers, maar ook in Wildervank en de wijk Sorghvliet is hun aandeel (inmiddels) relatief groot. Overal zien we vergrijzing. KAW Woningmarktanalyse Veendam 41

42 Tabel 0.2 : Bevolkingsopbouw in 2004, 2009 en 2014 in de wijken en dorpen van de gemeente Veendam Bareveld Bedrijventerrein Borgercompagnie % 23% 21% 14% 11% 14% 18% 17% 14% % 10% 10% 8% 12% 15% 9% 10% 11% % 31% 27% 26% 20% 20% 28% 22% 14% % 30% 31% 34% 40% 39% 36% 39% 42% 65+ 6% 6% 11% 18% 16% 12% 8% 12% 19% Inw Buitenwoel Centrum Noord % 24% 22% 13% 11% 12% 18% 17% 17% % 12% 12% 10% 9% 9% 12% 12% 12% % 30% 25% 23% 22% 22% 29% 28% 25% % 30% 34% 27% 28% 26% 27% 27% 29% 65+ 3% 4% 7% 27% 30% 31% 15% 16% 17% Inw Ommelanderw./Zuidw. Sorghvliet Wildervank % 19% 16% 17% 17% 18% 17% 17% 17% % 11% 12% 11% 10% 9% 11% 12% 11% % 26% 19% 27% 27% 25% 29% 28% 24% % 35% 39% 29% 28% 27% 28% 31% 31% 65+ 8% 10% 14% 17% 18% 22% 14% 13% 17% Inw In de wijk Buitenwoel is het aandeel midden- en hoge inkomen duidelijk hoger dan in andere delen van de gemeente Veendam, maar ook in de Borgercompagnie en Ommelanderwijk / Zuidwending ligt die percentage relatief hoog. Tabel 0.3; inkomensontwikkeling per wijk of dorp in de gemeente Veendam. Lage inkomens Midden inkomens Hoge inkomens Centrum 48% 58% 54% 40% 31% 37% 12% 11% 9% Noord 50% 54% 55% 42% 40% 38% 8% 6% 7% Sorghvliet 44% 45% 46% 39% 45% 44% 17% 10% 10% Buitenwoel 33% 19% 17% 39% 48% 56% 28% 33% 27% Borgercompagnie 39% 35% 31% 38% 51% 45% 23% 14% 24% Ommelanderwijk Zuidwending 25% 28% 27% 29% 45% 43% 6% 28% 22% Wildervank 47% 49% 45% 42% 40% 41% 11% 12% 14% Bareveld 50% 52% 51% 41% 40% 40% 9% 8% 9% 42 Woningmarktanalyse Veendam KAW

43 Bijlage 2: Atlas met beleidskaarten Deze kaart geeft weer wat het gemiddelde bouwjaar per postcodegebied is (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 1 Gemiddeld bouwjaar KAW Woningmarktanalyse Veendam 43

44 2 Eigendomssituatie Deze kaart geeft weer wat de meest voorkomende eigendomssituatie is per postcodegebied is (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 2 Eigendomssituatie 44 Woningmarktanalyse Veendam KAW

45 Deze kaart geeft weer wat de gemiddelde woninginhoud in kubieke meters is per postcodegebied is (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 3 Gemiddelde woninginhoud KAW Woningmarktanalyse Veendam 45

46 Deze kaart geeft weer wat het gemiddelde gasverbruik per jaar in kubieke meters is per postcodegebied is (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 4 Gemiddeld gasverbruik 46 Woningmarktanalyse Veendam KAW

47 Deze kaart geeft weer wat het gemiddelde elektriciteitsverbruik per jaar in KwH is per postcodegebied is (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 5 Gemiddeld elektriciteitsverbruik KAW Woningmarktanalyse Veendam 47

48 Deze kaart geeft weer wat het relatieve gasverbruik weer: het aantal kubieke meters gas per kubieke meter woning, per postcodegebied is (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). Aanname: hoe lager dit verbruik, hoe energiezuiniger de woning is. 6 Relatief gasverbruik 48 Woningmarktanalyse Veendam KAW

49 Deze kaart geeft weer wat de gemiddelde energielast per maand in euro s is per woning in een postcodegebied is (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 7 Energielast per maand KAW Woningmarktanalyse Veendam 49

50 Deze kaart geeft weer welke duurdere koopwoningen een hoog energieverbruik hebben. Hier ligt vaak een kans om te investeren bijvoorbeeld met het oog op rendement uit spaartegoeden. Hoe meer woningen aan het criterium voldoen per postcodegebied, hoe groener de kaart kleurt (6- positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 8 Potentiekaart koopwoningen 50 Woningmarktanalyse Veendam KAW

51 Deze kaart geeft weer welke huurwoningen een hoog energieverbruik hebben. Hier ligt vaak een urgentie om te investeren bijvoorbeeld met het oog op woonlastenbeperking. Hoe meer woningen aan het criterium voldoen per postcodegebied, hoe roder de kaart kleurt (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 9 Urgentiekaart Huurwoningen KAW Woningmarktanalyse Veendam 51

52 Deze kaart geeft weer welke koopwoningen een hoog energieverbruik hebben. Hier ligt vaak een urgentie om te investeren bijvoorbeeld met het oog op woonlastenbeperking. Hoe meer woningen aan het criterium voldoen per postcodegebied, hoe roder de kaart kleurt (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 10 Urgentiekaart koopwoningen 52 Woningmarktanalyse Veendam KAW

53 Deze kaart geeft weer welke woningen kansrijk lijken voor stroomversnelling (het renoveren van bestaande woningen tot energieneutrale woningen). Criteria: groter dan 75m2, rijwoningen, met een energielast van meer dan 150 per maand, gebouwd in de periode Hoe meer woningen aan het criterium voldoen per postcodegebied, hoe roder de kaart kleurt (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 11 Stroomversnellingskaart KAW Woningmarktanalyse Veendam 53

54 Deze kaart geeft weer welke woningen naar verwachting geschikt zijn om in te wonen met een lichamelijke beperking. Hoe meer woningen aan het criterium voldoen per postcodegebied, hoe donkerder de kaart kleurt (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). Zie ook de verdeelsleutel voor geschiktheid op de pagina hierna. 12 Geschikte woningen 54 Woningmarktanalyse Veendam KAW

55 Verdeelsleutel voor het schatten van de geschiktheid van woningen 1. Code bjr min bjr max m3 min m3 max eigendom geschiktheid corporatie 0% % % % % % % % % % koop 15% % % % % % % % % 20 Specifiek gebouwd voor mensen met een functiebeperking 100% 1 Op basis van technisch onderzoek door Laagland Advies in Gelderland is deze maatstaf ontwikkeld. Voorbeeld: van de koopwoningen van na 1980 met een inhoud van meer dan 350 kuub is gemiddeld 90% met beperkte middelen aanpasbaar gebleken voor mensen met een functiebeperking. KAW heeft de woningen aan met een specifiek seniorenkarakter (aanleunwoningen, woonzorgcomplexen) op 100% aanpasbaar ingesteld. KAW Woningmarktanalyse Veendam 55

56 Deze kaart geeft weer welke woningen naar verwachting potentieel geschikt zijn om in te wonen met een lichamelijke beperking. Hoe meer woningen aan het criterium voldoen per postcodegebied, hoe donkerder de kaart kleurt (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 13 Potentieel geschikte woningen 56 Woningmarktanalyse Veendam KAW

57 Deze kaart geeft weer welke woningen naar verwachting geschikt zijn, óf in potentie geschikt te maken zijn voor bewoning met een lichamelijke beperking. Hoe meer woningen aan het criterium voldoen per postcodegebied, hoe donkerder de kaart kleurt (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 14 Geschikte en potentieel geschikte woningen KAW Woningmarktanalyse Veendam 57

58 Deze kaart geeft weer welke aandeel van de bevolking in een buurt 75 jaar of ouder is (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 15 Percentage 75-plussers 58 Woningmarktanalyse Veendam KAW

59 Deze kaart geeft welk aandeel 75-plussers in een niet geschikte woning woont, per buurt. (6- positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 16 Knelpunt in de aanpasbaarheid KAW Woningmarktanalyse Veendam 59

60 Deze kaart geeft welk aandeel 75-plussers in een potentieel geschikte woning woont, per buurt. (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). 17 Urgentie in aanpasbaarheid 60 Woningmarktanalyse Veendam KAW

61 18 Korte termijn marktrisico Deze kaart geeft in welke buurten woningen voorkomen met een verhoogd marktrisico (op basis van dit marktonderzoek): Kleine, verouderde koopwoningen vrijstaand in de linten, of rijwoningen in de bebouwde kom (6-positie, 0000AA, gemiddeld 25 woningen per buurt). KAW Woningmarktanalyse Veendam 61