INFORMATIE MEMORANDUM

Transcriptie

1 INFORMATIE MEMORANDUM 7% Obligatielening Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds BV 1 JULI 2017 EXCELLENT ZORGVASTGOED GARANTIEFONDS B.V. Arnhem

2 Informatie Memorandum voor de obligatielening met 7% rente van Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds BV Start per 1 juli 2017 Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. is een besloten Vennootschap opgericht naar Nederlands recht, statutair gevestigd in Deventer, Nederland. Het doel van de Vennootschap is het aankopen van vastgoed ten behoeve van de realisatie en exploitatie van zorgvastgoed met een exclusief zorgconcept. U kunt bij Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. obligatie(s) kopen. Voor iedere krijgt u een obligatie. Het aantal obligaties dat u ontvangt hangt af van hoeveel geld u wilt investeren. Wij betalen u de waarde van de obligaties terug en spreken met u af wanneer wij dit aan u terugbetalen (inclusief rente). Totale uitgifte bedraagt Wij bieden in totaal dus maximaal obligaties aan. Iedere obligatie is genummerd van 1 t/m Wij geven zekerheid voor uw lening, namelijk het vastgoed dat wij aankopen in Nederland met behulp van de obligatielening. Stichting Aandelenbeheer Viseo krijgt hiervoor van ons een eerste hypotheekrecht. Stichting Aandelenbeheer Viseo mag woningen verkopen indien wij onze afspraken niet nakomen om u zo terug te betalen. In Memorandum wordt de naam Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. ook gebruikt zonder de toevoeging B.V. en als afkorting hierna te noemen EZG. In de Memorandum wordt de naam van de Stichting Aandelenbeheer Viseo ook gebruikt als afkorting hierna te noemen Stichting Viseo. In deze informatie memorandum vindt u informatie over de obligaties en over ons.. Leest u de prospectus goed door voordat u obligaties van ons aankoopt. U leest in de prospectus hoe u onze obligaties kunt aankopen. Wij bieden onze obligaties alleen in Nederland aan. Juni

3 1.0. Informatie over de obligaties De bedrijfsobligatie eerder voldoen Hoe betalen wij u de lening terug? Geen voorrang De stichting Inzake Hypotheekrecht, Bestuur en Vergaderingen Wanneer kunt u uw lening en rente niet meer opeisen? U wilt obligaties kopen U wilt zich inschrijven voor onze bedrijfsobligatie met 7% rente Wij kunnen de uitgifte voortijdig beëindigen Als u uw obligaties wilt verkopen Onze financiële informatie Onze jaarrekening zullen wij opstellen volgens de regels Belangrijke financiële informatie Wij hebben geen rechtszaken Onze vooruitzichten zijn niet slechter geworden De financiële positie is niet slechter geworden Onze Risico s Wanneer wij failliet gaan Verzekeringen en risico s Vermogensstructuurrisico Het is mogelijk dat een bank ons geen geld wil lenen Kosten te hoog ingeschat Stichting Viseo heeft pas een hypotheek als wij onroerende zaken kopen Parallelle Schuld De stichting moet het hypotheekrecht vrijgeven Wij kunnen het vastgoed niet verkopen of verhuren Risico indien het nominale bedrag van de emissie niet wordt gehaald Wij kunnen geen vastgoed aankopen Wij kopen vastgoed in Nederland Risico inzake verhuur en leegstand Het vastgoed kan minder waard zijn als het is verhuurd Fiscale risico s Taxatierisico Onderhoudskosten Aangekochte vastgoed heeft een gebrek Operationele- en managmentrisico s Risico van natuurrampen, oorlog en terreur

4 3.22.Risico op juridische procedures Wetten en regels zijn aan verandering onderhevig Risico m.b.t. belangenconflicten De Stichting Viseo wordt opgericht voor de obligatiehouders Samenwerkende partijen Algemeen Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V Werkzaamheden Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds BV Stichting Viseo Vergoedingen aan Stichting Informatie over ons Over ons Onze werkwijze Met welke deskundigen werken wij samen? Belangrijkste markten Belangrijkste investeringen Belangrijkste contracten Hoe ziet ons bedrijf er uit? Financiële aspecten Aankoopoverzicht Kosten van de aanbieding Kosten van het kopen van de woningen Prognose Uitgaven Betrokken partijen Heeft u een klacht? Welk recht geldt? Meer informatie

5 1.0. INFORMATIE OVER DE OBLIGATIES In dit hoofdstuk leest u over de belangrijkste kenmerken van de obligaties. 1 Valuta Euro 2 Rente 7% rente per jaar 3 Staat de rente vast Ja, de rente staat gedurende looptijd vast 4 Prijs per obligatie Nominale waarde per obligatie is Kosten inschrijving elektronisch 1 2% Emissiekosten 6 kosten inschrijving schriftelijk 2 2,5% Emissiekosten over de nominale inleg 7 Minimum afname 1 obligatie 8 Maximum afname obligaties 9 Totale lening euro. Dat zijn maximaal obligaties genummerd van 1 t/m Tot wanneer kunt u obligaties aankopen EZG behoudt het recht de inschrijving op elk gewenst moment te verlengen of te beëindigen 11 Vanaf welke datum ontvangt u rente Vanaf de dag van uitgifte en u de obligaties heeft ontvangen 12 Looptijd obligaties 5 jaar vanaf uitgiftedatum 13 Vervroegde aflossing EZG behoudt het recht om elk gewenst moment na uitgifte de obligatie geheel of gedeeltelijk af te lossen 14 Verlenging EZG kan u vragen de looptijd met 1 jaar te verlengen (14 maanden voor einde looptijd) 15 Aflossing 100 procent 16 Wat ontvangt u terug euro per obligatie. Dus uw gehele inleg. 17 Hoe betalen we rente Vanuit de opbrengsten vanuit de verhuur, exploitatie, zorgexploitatie en verkoop 18 Rentevergoeding per kwartaal Rentevergoeding uiterlijk op 7 april, 7 juli,7 oktober en 7 januari overgemaakt 19 Rang obligaties Gelijke rang, er gelden voor obligatiehouders geen onderlinge rang als wij onze afspraak niet nakomen 20 Register Obligaties worden hier geregistreerd op naam, nummer, aantal 21 Stichting Viseo Stichting verkrijgt namens de obligatiehouders hypotheekrecht* (zekerheid) *Toelichting op het bovenstaande; Vermeld onder nummer 21; Stichting Viseo. De Stichting handelt in het belang van de obligatiehouders en mag ons vastgoed verkopen als wij onze afspraak niet nakomen. De Stichting voldoet eerst de kosten die zij redelijkerwijs gemaakt heeft om het vastgoed te verkopen en daarna betaald de stichting de rente en aflossing. Hoeveel de stichting kan betalen aan de obligatiehouders hangt af van het geld dat de stichting verkrijgt uit verkoop van het vastgoed na aftrek van alle kosten. De stichting Viseo heeft afspraken met Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. (EZG); - Viseo mag eisen dat EZG alle afspraken nakomt jegens de obligatiehouders. De stichting mag hiervoor een procedure starten bij een rechter maar u (als obligatiehouder) mag dit niet zelf doen - De stichting mag met EZG afspraken over de obligaties veranderen - De stichting mag met EZG afspreken dat zij u later mogen betalen - De stichting mag het vastgoed verkopen als EZG de afspraken met u niet nakomt - U gaat akkoord met de afspraken tussen Viseo en EZG 4

6 1.1. DE BEDRIJFSOBLIGATIE EERDER VOLDOEN Wij mogen de lening eerder aflossen, zoals besproken kan dit de gehele lening zijn of een deel van de lening. Wij mogen dit besluit nemen, u kunt niet beslissen om de lening eerder terugbetaald te krijgen. Voordat wij u de lening terugbetalen sturen wij u voorafgaand een , wij betalen in dat geval ook meteen de rente en doen dit naar het banknummer dat u aan ons heeft opgegeven. Deze ontvangt u ongeveer 4-5 weken van tevoren HOE BETALEN WIJ U DE LENING TERUG? Wij voldoen hieraan door vastgoed te verhuren of te verkopen, zorgexploitatie en middels het verdienmodel van ons concept. Wij kunnen ons vastgoed pas verkopen als de Stichting Viseo het hypotheekrecht op het vastgoed vrijgeeft. Wij kunnen afhankelijk van de marktomstandigheden (gunstig of ongunstig) besluiten het vastgoed langer aan te houden. Wij kunnen u vragen om langer geld aan ons te lenen. Indien u niet langer dan afgesproken geld aan ons wilt lenen en wij niet genoeg winst gemaakt hebben met de verhuur of de verkoop van de woningen dan kunnen wij u ook op een andere manier terugbetalen. Wij kunnen bijvoorbeeld geld lenen van een derde zoals bijvoorbeeld een bank. De stichting zal dan het hypotheekrecht op het vastgoed vrijgeven zodat de bank het eerste hypotheekrecht verkrijgt en wij u vervolgens terug kunnen betalen GEEN VOORRANG Indien wij niet aan onze renteverplichting jegens onze obligatiehouders kunnen voldoen dan wordt er geen voorrangsregeling gehanteerd. M.a.w. u heeft geen voorrang jegens andere obligatiehouders. U verkrijgt gelijk met andere obligatiehouders uw rente en lening terugbetaald. De stichting heeft wel voorrang. Indien wij een eerste hypotheekrecht hebben gegeven aan bijvoorbeeld een bank krijgen zij eerder dan u het geld inclusief rente. Wij mogen dit met anderen afspreken zoals dit bijvoorbeeld afgesproken is met de Stichting Viseo DE STICHTING INZAKE HYPOTHEEKRECHT, BESTUUR EN VERGADERINGEN Indien Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. bijvoorbeeld een obligatielening van verkrijgt en vastgoed aankoopt voor circa dan krijgt de stichting een hypotheekrecht voor de marktwaarde van het vastgoed. Een deskundige stelt de marktwaarde vast. Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds BV mag ook een 2 e recht van hypotheek laten bestaan op het vastgoed die zij heeft gekocht of zal kopen. Dit 2 e recht van hypotheek zal vrijwel altijd boven de marktwaarde liggen en de stichting is verplicht om hier haar medewerking aan te verlenen. Indien wij niet op tijd aan onze beleggers betalen kan de stichting ons vastgoed verkopen. De stichting doet dit uiteindelijk voor alle beleggers en met de opbrengst van de verkoop betaalt de stichting de rente en de lening terug. Het kan zijn dat wij de stichting vragen om het hypotheekrecht helemaal of voor een deel vrij te geven voordat wij u de lening terugbetalen. Dat vragen wij alleen aan de stichting als wij ons vastgoed verkopen. 5

7 De stichting moet hieraan meewerken behalve als wij op dat moment onze afspraken met u niet nakomen. Wij zullen de stichting steeds weer het recht van hypotheek geven op nieuw aangekocht vastgoed. Voor het eerste hypotheekrecht hebben wij afspraken gemaakt met de stichting. -Bestuur Stichting De Stichting Viseo is opgericht om de belangen van houders van Obligatieleningen te behartigen en houdt een Register van Obligatiehouders bij. Het bestuur is bij oprichting gevormd door de heer A. Moermans en J.R. Nicolaas. Wanneer alle uit te geven obligaties zijn toegewezen en een geschikte kandidaat door een meerderheid van 51% van de obligatiehouders wordt voorgedragen wordt de overige zetel in het bestuur gevuld. Elke obligatiehouder heeft per obligatie van (duizend euro) 1 (één) stem. -Vergadering obligatiehouders Een vergadering zal worden gehouden, indien het bestuur van de stichting dit noodzakelijk acht en op (schriftelijk) verzoek van de obligatiehouders (ten minste 51% van het totale nominale bedrag aan uit te geven Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds obligaties). Het zittende bestuur verplicht zichzelf alle obligatiehouders voor een eerste vergadering uit te nodigen op het moment dat het totale nominale bedrag aan Obligaties is uitgegeven. Gedurende deze eerste vergadering wordt een tweede bestuurder gekozen (bij een meerderheid van stemmen 51%) WANNEER KUNT U UW LENING EN RENTE NIET MEER OPEISEN? Wij betalen u uw lening terug inclusief de rentevergoedingen en spreken met u af wanneer wij u terugbetalen. Indien wij onze afspraak niet nakomen heeft u 5 jaar om het bedrag dat u aan ons heeft geleend van ons op te eisen. Die 5 jaar begint op de dag dat de betaling had moeten plaatsvinden U WILT OBLIGATIES KOPEN Indien u deze prospectus goed heeft gelezen en onze obligaties wilt kopen leggen wij u in hoofdstuk 1 artikel 7 (1.7) uit hoe u dat kunt doen. 6

8 1.7. U WILT ZICH INSCHRIJVEN VOOR ONZE BEDRIJFSOBLIGATIE MET 7% RENTE U kunt zich op de obligatielening op 2 manieren inschrijven: 1) Elektronische inschrijfformulier op de website Hieraan zijn 2% emissiekosten verbonden. Inschrijving mag alleen plaatsvinden als; -De Obligatiehouders en Financiers verklaren het gehele Informatie Memorandum te hebben gelezen en begrepen, en zich door Inschrijving onherroepelijk akkoord verklaren met de inhoud hiervan. Na afronding van de elektronische Inschrijving zal de betaling elektronisch plaatsvinden via ideal of via een bankoverschrijving (onder vermelding van volledige naam en adresgegevens) op IBAN: NL58 BUNQ ten name van Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. Na betaling van inleg worden de (beschikbare) Obligaties toegewezen en ontvangt de obligatiehouder hiervan per een bevestiging. De Obligaties zijn op naam in de vorm van registerinschrijvingen. Er worden geen Obligatiebewijzen uitgegeven. Na afloop van de wettelijke annuleringstermijn van 14 (veertien) dagen ontvangt de Obligatiehouder elektronisch (per ) een bevestiging van het nummer waaronder de Uitgifte van de Obligatie(s) is/zijn geregistreerd in het Register van Obligatiehouders. Wij zullen op onze website bekend maken hoeveel obligaties wij in totaal hebben verkocht. Dat doen wij uiterlijk op 31 december 2017 als wij de inschrijfdatum niet hebben gewijzigd WIJ KUNNEN DE UITGIFTE VOORTIJDIG BEËINDIGEN Wij kunnen deze aanbieding stoppen indien wij menen dat wij niet genoeg inschrijvingen hebben ontvangen. Indien u al een obligatie heeft dan betalen wij u eerder terug. Wij informeren onze obligatiehouders middels een bericht op onze website en een persoonlijke . Vervolgens krijgt u uw geld binnen 14 werkdagen nadat wij u een hebben verstuurd terug op het bankrekeningnummer dat u aan ons heeft doorgegeven. U krijgt geen rentevergoeding uitbetaald, hoeveel wij u precies kunnen terugbetalen hangt af van de tot dan gemaakte kosten. Per obligatie zullen wij dan evenveel terugbetalen. De inschrijving staat open vanaf 16 juli Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds behoudt zich het recht voor om de openstelling van de Inschrijving op elk door haar gewenst moment te beëindigen of de periode van inschrijving te verlengen. Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor enig verlies of schade die een gegadigde daardoor lijdt ALS U UW OBLIGATIES WILT VERKOPEN Indien u niet wilt wachten tot de vooraf afgesproken einddatum dan mag u onze obligaties tussentijds verkopen. U moet echter zelf een andere koper vinden voor uw obligaties. U heeft hierbij geen toestemming nodig van ons. U moet het ons echter wel laten weten als u de obligaties heeft verkocht. Wij zullen dan de gegevens in ons register aanpassen en aanvaarden, mits deze overdracht niet in strijd is met de wet. Wij hebben een schriftelijke overeenkomst van u en de koper van de obligaties nodig. Als wij het register hebben aangepast, zullen wij u en de koper daarover een bericht sturen. In geval van verkoop van Obligaties is de Obligatiehouder verplicht hiervoor een onkostenvergoeding van 2,5% van de Nominale Waarde te betalen met een minimumbedrag van 125 per transactie. Zonder expliciete schriftelijke instructie van zowel de obligatiehouder als de koper, aanvaardt Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds geen enkele aansprakelijkheid voor het verrichten van betalingen aan de juiste obligatiehouder of beperkt gerechtigde. 7

9 2. ONZE FINANCIËLE INFORMATIE 2.1. ONZE JAARREKENING ZULLEN WIJ OPSTELLEN VOLGENS DE REGELS Ons boekjaar is een verlengd boekjaar dat loopt vanaf 1 juni 2017 tot en met 31 december De jaarrekening zullen wij opstellen volgens de regels die hiervoor in Nederland gelden. Wij zullen een AA accountant een verklaring laten afgeven voor onze jaarrekening. De jaarrekening en het verslag van de accountant zullen wij op onze website plaatsen BELANGRIJKE FINANCIËLE INFORMATIE Er is nog geen belangrijke financiële informatie sinds de oprichting d.d. 1 juni 2017 bekend WIJ HEBBEN GEEN RECHTSZAKEN Wij hebben geen enkele rechtszaak lopen en wij hebben deze dus nooit gehad. Er zijn ook geen rechtszaken geweest die van betekenis zijn of van betekenis zijn geweest voor de financiële positie of de rentabiliteit van de groep waar wij bij horen. Met rentabiliteit bedoelen wij of wij voldoende winst maken. Voor zover wij weten worden er ook geen rechtszaken gestart. Dat geldt ook voor ingrepen van de overheid ONZE VOORUITZICHTEN ZIJN NIET SLECHTER GEWORDEN Sinds de oprichting zijn er geen negatieve wijzigingen van betekenis geweest in onze vooruitzichten. Wij verwachten niet dat onze vooruitzichten dit jaar zullen veranderen DE FINANCIËLE POSITIE IS NIET SLECHTER GEWORDEN Er zijn geen negatieve wijzigingen van betekenis geweest in onze financiële positie sinds onze oprichting. Dit geldt ook voor onze handelspositie. 8

10 3. ONZE RISICO S Hier beschrijven wij onze risico s en leggen wij uit wanneer wij afspraken met u niet kunnen nakomen. 3.1.WANNEER WIJ FAILLIET GAAN Wanneer wij failliet gaan hebben wij geen geld om u te betalen en dan krijgt u dus niets betaald. Wij kunnen failliet gaan als we bijvoorbeeld vastgoed hebben verkocht en de kopers ons niet betalen. In dit voorbeeld hebben wij geen geld om onze eigen afspraken na te komen en dan kan het zijn dat u geen rente betaald krijgt en tevens niets van de lening terugbetaald krijgt. 3.2.VERZEKERINGEN EN RISICO S Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. zal zijn opstallen verzekeren. Echter niet alle risico s zijn verzekerbaar. Bijvoorbeeld; oorlogen, natuurrampen, terroristische aanslagen en andere uitsluitingen van de verzekeraar. Zo kan het voorkomen dat verzekeringen geen of onvoldoende dekking bieden voor bepaalde risico s. Dit kan gevolgen hebben voor de financiële positie van Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds. Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. zal tevens een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering afsluiten. Er bestaat het risico dat door claims van derden Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. geen uitkering onder de aansprakelijkheidsverzekering kan krijgen. Dit kan van negatieve invloed zijn op de mogelijkheden van Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. om aan de verplichtingen jegens haar obligatiehouders te voldoen. 3.3.VERMOGENSSTRUCTUURRISICO De vermogensstructuur van Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds is een structuur waarbij het grootste deel vreemd vermogen wordt ingebracht. Dit zorgt voor een hefboom- effect. Hierdoor werken waarde mutaties van het vastgoed versterkt door in de waarde van een obligatie. Tegenvallende (exploitatie) resultaten kunnen de prognoses negatief beïnvloeden en de uitkeringen van de rentevergoedingen en de aflossingen van de hoofdsom van de obligaties in gevaar brengen, omdat Excellent Zorgvastgoed B.V. bij aanvang te weinig eigen vermogen heeft. 3.4.HET IS MOGELIJK DAT EEN BANK ONS GEEN GELD WIL LENEN Wanneer wij geen geld hebben om u terug te betalen kunnen wij trachten u terug te betalen door geld van (bijvoorbeeld) een bank te lenen. Het is mogelijk dat de bank ons geen geld wil lenen en dan hebben wij minder geld om u terug te betalen en kan het zijn dat u minder betaald krijgt. 3.5.KOSTEN TE HOOG INGESCHAT Wij hebben een schatting van onze kosten gemaakt. Het kan zijn dat de kosten hoger of lager zijn dan wij ingeschat hadden en wij niet genoeg geld hebben om u rente te betalen of om u helemaal terug te betalen. De mogelijkheid bestaat dat u niets betaald krijgt of dat u minder terugbetaald krijgt. 9

11 3.6.STICHTING VISEO HEEFT PAS EEN HYPOTHEEK ALS WIJ ONROERENDE ZAKEN KOPEN Wij zullen vastgoed kopen als de periode om in te schrijven voor deze obligaties is (aandachtspunt) gestopt en wij geschikte objecten hebben gevonden. De stichting krijgt een eerste hypotheekrecht als wij vastgoed hebben gekocht. Tot dat moment heeft de stichting nog geen hypotheekrecht maar hebben wij al wel geld van de obligaties ontvangen. Indien wij onze afspraken niet nakomen kan de stichting dit geld dus niet gebruiken om u terug te betalen of om uw rente te betalen. In dat geval krijgt u minder of geen rente betaald of u krijgt helemaal niets of minder terugbetaald. 3.7.GEEN HYPOTHEEK VOOR STICHTING VISEO Het bedrag dat wij bij verkoop voor het vastgoed ontvangen op onze bankrekening kunnen wij u terugbetalen maar ook gebruiken om nieuw vastgoed aan te kopen of om onze kosten te voldoen. Het is belangrijk om te weten dat de stichting geen pandrecht krijgt op het geld van onze bankrekening. De stichting kan het geld op de bankrekening niet gebruiken om u terug te betalen. Wij mogen het aangekochte vastgoed verkopen voordat wij u voldoen ( bijvoorbeeld als een huurder de huurovereenkomst met ons beëindigd of overlijdt). De stichting zal dan meewerken en het hypotheekrecht voor die woning vrijgeven. De stichting krijgt pas weer een eerste hypotheekrecht als wij opnieuw vastgoed aankopen. Er bestaat een risico en dat we door beperkt (vastgoed) aanbod niet meteen een nieuw geschikt pand kunnen kopen. Dat betekent dat het geld langer op onze bankrekening staat dan wij van plan waren met als gevolg dat u geen of minder rentevergoedingen verkrijgt. 3.8.PARALLELLE SCHULD De stichting verkrijgt een eerste hypotheekrecht op het vastgoed dat wij aankopen en voldoen uit gelden verkregen van de obligatiehouders. Dit spreken wij af met de stichting; De stichting houdt een vordering gelijk aan de vordering van de obligatiehouders parallelle vordering op het vastgoed aangekocht door Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. Parallelle schuld is geschikt voor hiervoor beschreven doeleinde maar dit is echter niet in de wet geregeld. Het kan zijn dat onze afspraak met de stichting Viseo niet geldig is als hierover een rechter oordeelt. Er kan dan ook geen volledige zekerheid worden geboden dat het hypotheekrecht geldig is. 3.9.DE STICHTING MOET HET HYPOTHEEKRECHT VRIJGEVEN Indien wij een financiering of lening nodig achten bij een bank (bijvoorbeeld om u terug te betalen) kunnen wij van de stichting eisen om het hypotheekrecht vrij te geven. Dit kan ook wanneer wij de panden of woningen willen verkopen. Indien wij de afspraken niet nakomen met u heeft de stichting dus minder of zelfs geen vastgoed om te verkopen waardoor rentevergoedingen en aflossingen niet of gedeeltelijk plaatsvinden WIJ KUNNEN HET VASTGOED NIET VERKOPEN OF VERHUREN Wij willen u terugbetalen met het geld dat wij krijgen vanuit verhuur of verkoop van het vastgoed. Het kan zijn dat wij het vastgoed niet kunnen verkopen of verhuren en dan kunnen wij rentevergoedingen en aflossingen niet of gedeeltelijk voldoen. 10

12 3.11.RISICO INDIEN HET NOMINALE BEDRAG VAN DE EMISSIE NIET WORDT GEHAALD Wij willen met de emissie ophalen bij beleggers. Indien er voor minder wordt ingeschreven dan de obligaties heeft dit als gevolg dat er minder vastgoed wordt aangekocht, Dit betekent tevens dat er minder obligatiehouders zijn en wij minder winst maken, dit kan de rente-uitkering en aflossing negatief beïnvloeden WIJ KUNNEN GEEN VASTGOED AANKOPEN Wij kopen alleen vastgoed aan in Nederland. Echter het kan zich voordoen dat wij geen vastgoed kunnen vinden dat voldoet aan onze criteria. Dat betekent dat wij geen of minder inkomsten uit verhuur of verkoop verkrijgen. De rente op de obligaties voldoen wij uit de opbrengsten van de verhuur of verkoop. Als wij niet genoeg woningen /panden hebben om te verhuren kan dit de rente-uitkering en/of aflossing negatief beïnvloeden. Met het saldo op de bankrekening kunnen wij u voldoen maar kunnen het ook gebruiken om onze kosten te betalen. De stichting krijgt geen pandrecht op het geld op deze bankrekening en indien de afspraken met u niet nagekomen worden kan de stichting het geld op de bankrekening niet gebruiken om u te voldoen. Wij zullen tot maximaal 6 maanden na sluiting van de emissie geschikte woningen of panden of zorginstellingen aankopen. Indien wij geen geschikte panden of woningen kunnen kopen tot maximaal 6 maanden na sluiting van de emissie betalen wij u eerder terug. Hoeveel wij u precies kunnen terugbetalen hangt af van hoeveel vastgoed wij hebben aangekocht en de gemaakte kosten. Per obligatie zullen wij dan evenveel terugbetalen WIJ KOPEN VASTGOED IN NEDERLAND Wij kopen vastgoed in Nederland en richten ons hierbij op de volgende provincies: Flevoland, Gelderland, Noord-Brabant, Noord-Holland, Overijssel, Utrecht en Zuid-Holland. Wij zijn dan ook afhankelijk van deze gebieden en lokale omstandigheden en economische klimaat in de provincies waar wij vastgoed hebben aangekocht. Dit kan het nadelig zijn voor de verkoopprijs of verhuur van ons vastgoed indien de omstandigheden in de betreffende provincie om wat voor reden dan ook veranderen en wij ons vastgoed hierdoor niet kunnen verkopen of omdat de prijs van al ons vastgoed daalt. In dat geval hebben wij niet genoeg geld om u terug te betalen en dan kunnen wij rentevergoedingen en aflossingen niet of gedeeltelijk voldoen RISICO INZAKE VERHUUR EN LEEGSTAND Het kan zijn dat wij door onvoorziene omstandigheden of gebeurtenissen ons vastgoed niet kunnen verhuren. De rentevergoedingen voor de obligaties betalen met het geld dat wij krijgen voor de verhuur van ons vastgoed. Indien de huurder bijvoorbeeld overlijdt of zijn huurovereenkomst beëindigd kan het zijn dat we het vastgoed alleen voor een lagere prijs kunnen verhuren. Indien we tijdelijk of helemaal geen nieuwe huurder kunnen vinden verkrijgen wij minder of geen inkomsten meer vanuit de verhuur. Hierdoor kan het voorkomen dat wij gedurende die periode rentevergoedingen en aflossingen niet of gedeeltelijk voldoen. 11

13 3.15.HET VASTGOED KAN MINDER WAARD ZIJN ALS HET IS VERHUURD Het kan zijn dat wij vastgoed verkopen, terwijl deze is verhuurd. De marktwaarde van het vastgoed in verhuurde staat kan lager zijn omdat het vastgoed met de huurders erbij wordt verkocht. Wij lopen dan het risico dat wij een lagere prijs krijgen voor het vastgoed met mogelijke gevolgen voor rentevergoedingen en aflossingen jegens de obligatiehouders. Stichting Viseo kan het vastgoed verkopen als wij de afspraken met u niet nakomen ook als het vastgoed nog verhuurd is FISCALE RISICO S De belastingregels zijn zeer belangrijk voor ons en kunnen veranderen. Wij kunnen geconfronteerd worden met nieuwe regelgeving en wetswijzigingen die ongunstig voor ons kunnen uitpakken of dat een rechter belastingregels anders gaat uitleggen. Dan kan het zijn dat wij of obligatiehouders meer belasting moeten betalen TAXATIERISICO Het vastgoed wordt getaxeerd door een deskundige. Deze deskundige bepaalt de marktwaarde van het vastgoed. Het kan zijn dat deze deskundige een verkeerde inschatting heeft gemaakt en dat wij het vastgoed te duur hebben aangekocht. Bij verkoop kan dit zich uiten in een lagere verkoopprijs met als mogelijk gevolg dat wij aflossingen en rentevergoedingen niet of gedeeltelijk kunnen voldoen ONDERHOUDSKOSTEN Goed onderhoud is van groot belang en van invloed op de waarde van ons vastgoed. Wij maken vooraf inschattingen voor het onderhoud van ons vastgoed en de hiermee gepaarde kosten. Het kan zijn dat de kosten voor het onderhoud veel hoger zijn dan vooraf ingeschat en dat heeft invloed op ons resultaat met als gevolg dat wij rentevergoedingen en aflossingen niet of gedeeltelijk voldoen AANGEKOCHTE VASTGOED HEEFT EEN GEBREK Wij kopen vastgoed en vragen om een rapport van een deskundige voordat we enig vastgoed aankopen. Het kan niet altijd voorkomen dat er toch een gebrek zit dat niet in het rapport staat of dat een gebrek pas later ontdekt wordt. Het kan ons in sommige gevallen veel geld kosten om het gebrek te laten maken. Dit kan van invloed zijn op onze exploitatie en kunnen wij in de situatie komen dat rentevergoedingen en aflossingen niet of gedeeltelijk plaatsvinden. 12

14 3.20.OPERATIONELE- EN MANAGMENTRISICO S Het management en de bestuurders van Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. zijn bevoegd en in staat keuzes te maken die achteraf een nadelige invloed kunnen hebben op de exploitatie en de verkoopopbrengst van het vastgoed. Vrijwel ieder bedrijf heeft te maken met operationele risico s, zo ook Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. Ook wij zijn afhankelijk van mensen, computers en software systemen die kunnen falen. Het succes van Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V is van veel dingen afhankelijk. Ook onze medewerkers zijn belangrijk voor ons succes. Als deze medewerkers weggaan, fouten maken, geld of goederen ontvreemden dan kan dat van invloed zijn op onze exploitatie RISICO VAN NATUURRAMPEN, OORLOG EN TERREUR Het risico bestaat dat bijvoorbeeld natuurrampen, oorlog of terreur ons vastgoed beschadigd. Wij verzekeren het vastgoed tegen deze risico s op de in Nederland gebruikelijke manier. Het kan zijn dat onze verzekeraar deze schade niet vergoed en van negatieve invloed kan zijn op ons resultaat met als gevolg dat wij mogelijk niet of niet tijdig aan renteverplichtingen jegens de obligatiehouders kunnen voldoen RISICO OP JURIDISCHE PROCEDURES Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds loopt net zoals ieder ander bedrijf het risico dat er tegen haar rechtszaken worden aangespannen. Verdediging in een procedure kan zeer kostbaar zijn en er is geen garantie dat eventuele gemaakte kosten verhaald kunnen worden, dit kan van invloed zijn op de financiële middelen (mogelijkheden) van Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds, met als gevolg dat renteverplichtingen en aflossingen jegens obligatiehouders deels of niet kunnen plaatsvinden WETTEN EN REGELS ZIJN AAN VERANDERING ONDERHEVIG Als de wettelijke regels veranderen, kan dat negatieve gevolgen hebben voor ons bedrijf en onze obligatiehouders. Wet- en regelgeving kunnen invloed hebben op het rendement van onze obligaties. Bijvoorbeeld als de regels over huurbescherming veranderen of als een rechter de regels anders gaat uitleggen. Dit kan gevolgen hebben voor onze exploitatie in positieve- of negatieve zin. Indien de wet in negatieve zin voor ons veranderd kan dit de rentevergoedingen en aflossingen negatief beïnvloeden RISICO M.B.T. BELANGENCONFLICTEN De (indirecte) bestuurders bestaande uit de heer A. Moermans (Aspect Beheer B.V.) en de heer J.R. Nicolaas (JRN Holding B.V.) van Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. hebben tevens aandelen (50/50) in Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. wat ertoe kan leiden dat er theoretisch belangen conflicten kunnen ontstaan tussen de rechten en plichten van de voornoemde bestuurders jegens het vastgoed van Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. enerzijds en de rechten en plichten jegens de obligatiehouders anderzijds. Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. gaat ook verplichtingen en overeenkomsten aan met de zorgexploitant wat kan resulteren in een belangenconflict als het gaat om de prijs m.b.t. de exploitatie en vergoedingen. 13

15 3.25.De Stichting Viseo wordt opgericht voor de obligatiehouders. De Stichting verkrijgt een eerste hypotheekrecht van Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. De belangen van de obligatiehouders worden hier dus behartigd. Het risico is reëel dat binnen de groep van obligatiehouders geen personen worden gevonden die willen deelnemen in het bestuur van de stichting. Indien er geen of onvoldoende deelnemers (obligatiehouders) kandidaat stellen voor een bestuursfunctie binnen de stichting zal Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. de deelnemers vragen of zij binnen hun netwerk geschikte personen weten. Als de deelnemers (obligatiehouders) geen of onvoldoende deelnemers weten te vinden zal Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. deelnemers uit haar netwerk aandragen. Het kan zijn dat de kandidaten die zijn voorgedragen door Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. teveel aandacht heeft voor de belangen van Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. Als er sprake is van een belangenconflict kan dit mogelijk consequenties hebben voor de obligatiehouders en worden hun belangen niet optimaal behartigd. 4. SAMENWERKENDE PARTIJEN 4.1. ALGEMEEN Voor de obligaties werkt Excellent wij samen met; - Aspect Beheer B.V. - JRN Holding B.V. - Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. - Stichting Viseo - Zorgexploitant 14

16 4.2. EXCELLENT ZORGVASTGOED GARANTIEFONDS B.V. De afspraken die u met ons maakt, staan in deze prospectus. Ons bestuur heeft op 20 juni 2017 besloten om de leningen aan te zullen gaan en de obligaties uit te zullen geven. Alle informatie over ons staat op onze website Zorgvastgoed Garantiefonds.nl. Hebben wij nieuwe informatie over onszelf? Dan vindt u die informatie op onze website. Wij zijn een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid. Het Nederlands recht geldt voor ons. Wij zijn statutair gevestigd in Deventer. Kantoorhoudende aan de Zutphenseweg 51, 7418 AH in Deventer WERKZAAMHEDEN EXCELLENT ZORGVASTGOED GARANTIEFONDS BV Wij van Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds BV zullen de volgende werkzaamheden uitvoeren: Het werven en selecteren van vastgoed en het verkopen van vastgoed. Exploiteren van en toezien op ons zorgconcept. Het innen van de huur, fee en het jaarlijks bepalen van de huurprijs van al ons vastgoed. Technisch beheer zoals o.a. het plannen en laten uitvoeren van onderhoud aan ons vastgoed en het aansturen van het bedrijf die het onderhoud doet evenals het waarborgen van ons zorgconcept qua uitstraling. Klantenservice voor huurders. Diverse correspondentie waaronder brieven en s aan huurders, het ontvangen van brieven en s van huurders en het beantwoorden van klachten van huurders en het telefonisch te woord staan van de huurders. Toezien op uitvoering van deugdelijke administratie van de beleggers die obligaties hebben. Bijvoorbeeld het bijhouden van het register van alle beleggers. Het verzorgen van de communicatie met de obligatiehouders en met de Stichting Viseo. Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. heeft als enige toestemming om onze prospectus te gebruiken voor het plaatsen van onze obligaties. Deze toestemming geldt alleen voor Nederland. Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. mag dit prospectus dus alleen in Nederland gebruiken. Wij zijn verantwoordelijk voor de inhoud van het prospectus. Dit geldt ook als de prospectus wordt gebruikt voor de plaatsing van de obligaties. Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. Wilt u een kopie van de inschrijving in het handelsregister? Laat het ons dan weten. Wij kunnen u deze kosteloos toesturen STICHTING VISEO De stichting krijgt een eerste hypotheekrecht van ons. De stichting gaat haar kantoor houden in Deventer. De stichting word ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel zodra de obligaties worden uitgeschreven. En er vanuit de obligatiehouders een 3 de bestuurder gekozen word. Wilt u een kopie van de inschrijving in het handelsregister? Laat het ons dan weten. Dan sturen wij u die gratis toe zodra deze operationeel is. Alle kosten verband houdende met het te vestigen Hypotheekrecht en de daaromtrent gemaakte bepalingen, met inbegrip van notariële kosten van registratie, incasso, administratie, betekening of erkenning, komen ten laste van Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. 15

17 4.5. VERGOEDINGEN AAN STICHTING Wij betalen het bestuur van de Stichting Viseo voor de werkzaamheden die zij voor ons verrichten. Voor het aanwezig zijn bij vergaderingen, het uitwinnen van zekerheden, betalen wij een bedrag van 35 euro per uur met een max van 5 uur per maand. 5. INFORMATIE OVER ONS 5.1. OVER ONS Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. koopt uniek zorgvastgoed voor verhuur en exploitatie met een exclusief zorgconcept (zie ook onze brochure). Wij voorzien in deze behoefte door de aankoop van panden die hiervoor geschikt zullen zijn, die wij dan tegen gunstige voorwaarden aankopen. Vastgoed waarvan wij verwachten dat ouderen bereid zijn een woning aan te kopen of te huren, of zich willen vestigen in een van onze instellingen. Na de aankoop en als wij eigenaar zijn van het gekochte, sluiten we dus tegelijk een huurovereenkomst met de eventuele huurder. Onze doelstelling is om het aangekochte vastgoed direct te verhuren voor een langere periode. Indien de huurovereenkomst eindigt zullen wij het wederom voor een langdurig contract verhuren, maar sluiten wij een lucratieve verkoop niet uit met een horizon van 5 jaar ONZE WERKWIJZE Onze werkwijze (samengevat) bestaat uit 4 stappen: 1. Selectie van vastgoed 2. Aankoop van vastgoed 3. Verhuur van het vastgoed 4. Verkoop van het vastgoed 16 Stap 1: Selectie Wij selecteren het vastgoed volgens een aantal eisen; - Wij kopen vastgoed in de volgende provincies: Noord-Holland, Zuid-Holland, Flevoland, Utrecht, Overijssel, Gelderland en Noord-Brabant. - Het aangeboden vastgoed is minimaal en maximaal ongeveer waard. Het gaat om de marktwaarde (de waarde van het vastgoed als die op dat moment verkocht zou worden). - Bij voorkeur een landgoed, een statig monumentaal pand met een exclusieve uitstraling waar luxe kenmerken centraal staan. - Onderhoud en staat van het vastgoed. Wij vragen hiervoor een bouwkundige keuring van een deskundige die wij aanwijzen. Deze deskundige geeft hiervan een bouwkundig rapport. - Een deskundige bepaalt de marktwaarde(door ons aangewezen deskundige) Dan wordt er een taxatierapport opgesteld. - Wij kopen het vastgoed alleen als wij een korting (7-10%) krijgen op de marktwaarde van het vastgoed.

18 Wij kunnen deze eisen veranderen en andere afspraken maken met woningeigenaren. Wij kunnen woningen kopen die buiten het profiel vallen zoals beschreven in 3.13 Wij doen dit als wij dit vastgoed een aantrekkelijke aanvulling op de portefeuille achten. Wij mogen dit doen met maximaal 35% van het leenbedrag. Dit vastgoed dient wel te voldoen aan de overige criteria, zoals: - Marktwaarde ligt tussen de en Het vastgoed is gelegen in Noord-Holland, Zuid-Holland, Flevoland, Utrecht, Overijssel, Gelderland of Noord-Brabant - Het vastgoed goed is onderhouden Wij vinden vastgoedeigenaren middels ons netwerk van professionele partijen (makelaar/fondsbeheerders/eigenaren/consultants/beleggers). We maken ook gebruik van diverse media; door bijvoorbeeld advertenties te plaatsen in regionale dagbladen en weekbladen en door radio- en tv reclames. Wil de vastgoed eigenaar meer informatie van ons ontvangen of een afspraak met ons? Dan vernemen wij dit graag en nemen contact op met de desbetreffende eigenaar. Stap 2: Aankoop van het vastgoed Voldoet het vastgoed aan ons profiel en zijn wij akkoord met de eigenaar (verkoper) dan sluiten wij een koopovereenkomst met de eigenaar. Dit proces verloopt via de notaris. Wij worden vervolgens de nieuwe eigenaar en de notaris zal tegelijk het eerste hypotheekrecht dat de stichting krijgt vastleggen. Stap 3: Verhuur van het vastgoed: De huurprijs volgt de prijzenontwikkeling van de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het Centraal Bureau voor de Statistiek bepaalt ieder jaar hoeveel de prijzen moeten veranderen. De huurprijs van de woningen verandert ieder jaar mee. Wij hebben de volgende werkzaamheden voor de verhuur: Wij voeren het operationeel beheer; o.a. het werven en selecteren van het desbetreffende vastgoed. Wij voeren de administratie van het vastgoed; o.a. het innen van de huur en het jaarlijks bepalen van de huurprijs van het vastgoed. Wij voeren het technisch beheer; plannen en toezicht op uitvoeren van onderhoud van het vastgoed en aansturen van het onderhoudsbedrijf die werkzaamheden uitvoert Klantenservice voor huurders; Alle correspondentie. Stap 4: Verkoop van het vastgoed: Wij kunnen het vastgoed verkopen als de huurovereenkomst eindigt of als de huurders eerder het gehuurde wensen te verlaten. Wij hebben het vastgoed voor minder dan de marktwaarde in niet-verhuurde staat gekocht en trachten conform onze doelstelling met winst te verkopen. Wij kunnen het vastgoed ook (door)verhuren als de huurovereenkomst eindigt. Wij verwachten dat wij voor de verkoop van het vastgoed kosten moeten maken voor bijvoorbeeld een makelaar. Makelaarskosten zijn naar verwachting 2% van de verkoopprijs van de woning MET WELKE DESKUNDIGEN WERKEN WIJ SAMEN? Bij de aankoop van vastgoed werken wij samen met deskundigen. Hebben wij een woning gevonden die aan onze eisen voldoet? Dan selecteren wij meestal een deskundige in de omgeving van de woning. Hieraan zijn kosten verbonden zoals bijvoorbeeld taxatiekosten, bouwkundig rapport. 17

19 5.4. BELANGRIJKSTE MARKTEN Wij richten ons op de markt van senioren die interesse hebben om in een uniek en aansprekend pand te wonen van onze organisatie. Wij richten ons op de gehele vastgoedmarkt en specifiek op de markt van ouderen echtparen waarbij tenminste 1 hulpbehoevend is (dementie). Maar ook op verhuurd bedrijfsvastgoed. Aantal ouderen en de ontwikkeling hiervan; Nederland telt begin ,1 miljoen 65 plusser, waarvan 0,7 miljoen 80- plussers. Dit aantal zal de komende jaren drastisch stijgen. In 2040 leven er 4,7 miljoen 65 plussers in Nederland (meer dan 25 % van de totale bevolking) waaronder 2 miljoen 80-plussers. Ondank de stijgende pensioenleeftijd van werknemers blijft de vergrijzing van de bevolking het aantal gepensioneerden toenemen. Tussen 2000 en 2014 is het aandeel onder de totale bevolking van 15,2 naar 18,4 procent gestegen (bron CBS) Bron: CBS Bevolkingsprognose De regio waar wij vastgoed aankopen Wij kopen geen vastgoed in krimpgemeenten. Wij zullen ons alleen richten op de volgende provincies: Noord-Holland, Zuid-Holland, Flevoland, Utrecht, Overijssel, Gelderland en Noord- Brabant. (3.13) 5.5. BELANGRIJKSTE INVESTERINGEN Wij zullen afspraken maken over het kopen en verhuren van woningen, bedrijfspanden en zorginstellingen zodra er door ons iets interessants gevonden wordt. Deze afspraken gaan bijvoorbeeld over de prijs van het aangebodene en de huurprijs en de ligging BELANGRIJKSTE CONTRACTEN Voor ons bedrijf hebben wij een contract afgesloten met stichting Viseo. Dit zijn contracten, benodigd om ons bedrijf te kunnen voeren HOE ZIET ONS BEDRIJF ER UIT? Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds BV is een bedrijf dat zich richt op het aankopen van zorgvastgoed en dit exclusief wil aanbieden aan ouderen i.c.m. een uniek zorgconcept. Om dit vastgoed aan te kunnen kopen schrijven wij obligaties uit Informatie over onze aandelen Onze aandelen zijn eigendom van de Aspect Beheer B.V. (50%) en JRN Holding B.V. (50%) 18

20 6. FINANCIËLE ASPECTEN Wij bieden onze obligaties aan om zorgvastgoed aan te kopen en ons concept verder uit te breiden. Wij richten ons op vastgoed met een marktwaarde in niet-verhuurde staat vanaf (3.13). Het gaat om de waarde die het vastgoed heeft als die op dat moment verkocht zou worden Wij houden al het geld van de lening op onze bankrekening, behalve het geld dat wij nodig hebben om de kosten van de aanbieding te betalen. Wij hebben een schatting van deze kosten gemaakt, het kan goed zijn dat de kosten hoger of lager zijn dan in onze prognose AANKOOPOVERZICHT Onderstaand een overzicht van de fondsinvestering bij een leenbedrag van Leningbedrag Kosten van de aanbieding (6.2) Kosten voor juridische begeleiding en advisering Kosten voor de structurering Kosten voor fiscale begeleiding en advisering Kosten voor onze oprichting Kosten voor de start van het bestuur van de Stichting Kosten voor de marketing voor de verkoop van de obligaties Kosten voor het plaatsen van de obligaties Niet verrekenbare BTW 0 Totale kosten van de aanbieding Kosten van het kopen van vastgoed (6.3) Overdrachtsbelasting Notariskosten voor de aankoop van de woningen marketingkosten om de woningeigenaren te vinden werving -selectiekosten van de woningen Taxatiekosten Bouwkundige keuring Niet verrekenbare BTW 0 Totale kosten van het kopen van de woningen

21 liquiditeitsreserve KOSTEN VAN DE AANBIEDING Wij willen in totaal van beleggers lenen. Wij willen het volgende doen met dit bedrag: 1. Wij zullen met het bedrag van de lening (zorg) vastgoed aankopen. Conform onze prognose zullen wij vastgoed aankopen voor een bedrag van dat is exclusief kosten die wij hebben voor de aankoop van de woningen en exclusief onze liquiditeitsreserve. 2.Wij zullen met het bedrag van de lening de kosten van deze aanbieding betalen. Wij verwachten dat wij in totaal aan kosten hebben voor deze aanbieding van obligaties. Het gaat om de volgende kosten: Kosten voor juridische begeleiding en advisering Deze kosten zijn Dit zijn vaste kosten. Kosten voor de structurering Dit zijn kosten die Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds BV betaald. Structureringskosten zijn kosten voor het opstellen van het prospectus en de vergoeding aan Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds BV. De structureringskosten en de vergoeding voor Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds BV zijn Dit zijn vaste kosten. Kosten voor fiscale begeleiding en advisering Deze kosten zijn Dit zijn vaste kosten. Kosten voor onze oprichting Deze kosten zijn Dit zijn vaste kosten. Kosten voor de start van het bestuur van de Stichting Deze kosten zijn Dit zijn vaste kosten. Daarnaast berekent het bestuur ook kosten voor haar werkzaamheden voor de stichting. Kosten voor de marketing voor de verkoop van de obligaties Het gaat bijvoorbeeld om kosten voor online media, radio of TV reclames en brochures. Deze kosten zijn Dit zijn vaste kosten Kosten voor het plaatsen van de obligaties Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds BV verwacht kosten voor het plaatsen van aan obligaties. Wij verwachten dat deze kosten maximaal zijn. 20

22 6.3. KOSTEN VAN HET KOPEN VAN DE WONINGEN Wij zullen het vastgoed aankopen met het geld van de obligatielening. Wij zullen dat doen als de periode om in te schrijven stopt. Wij zullen met het geld van de lening de kosten van het kopen van het vastgoed betalen. Wij verwachten dat wij in totaal aan kosten hebben voor het kopen van het vastgoed. Het gaat om de volgende kosten: Overdrachtsbelasting Wij verwachten voor de aankoop van het vastgoed 2% overdrachtsbelasting over de aankoopprijs van het vastgoed te betalen. Wij verwachten dat dit zal kosten. Notariskosten voor de aankoop van de woningen Wij zullen notariskosten hebben voor de aankoop en de verkoop van het vastgoed en het geven van het eerste hypotheekrecht. Wij verwachten dat dit zal kosten. Marketingkosten om de vastgoedeigenaren te vinden Wij zullen marketingkosten hebben om de vastgoedeigenaren te vinden. Deze kosten kunnen bestaan uit kosten voor direct mailing, radio of TV reclames. Dit kost Dit zijn vaste kosten. Werving en selectiekosten van het vastgoed Wij zullen werving en selectiekosten van het vastgoed hebben die wij als vergoeding zullen moeten betalen. Het gaat bijvoorbeeld om de volgende werkzaamheden: - Het opvolgen van aanvragen uit de marketingcampagne (meestal telefonisch). Het bezoeken van vastgoed eigenaren, bijvoorbeeld om het concept nader toe te lichten. - Het bezoeken van vastgoed eigenaren om hun vastgoed te beoordelen. Het voeren van onderhandelingen met verkopers van vastgoed over de prijs van het vastgoed en de prijs voor de verhuur van het vastgoed. Het inschakelen van notarissen, taxateurs en bouwkundig ingenieurs, aannemers, managers en overig personeel. Lenen wij voor ? Dan schatten wij de kosten op Lenen wij voor een lager bedrag?. Dan zijn deze kosten ook lager. Deze kosten zullen direct aan ons betaald dienen te worden bij het definitief doorgaan van de emissie. Taxatiekosten Wij zullen taxatiekosten hebben om het vastgoed te taxeren voor aankoop. Wij verwachten dat dit zo rond de zal kosten. Bouwkundige keuring Wij zullen kosten voor bouwkundige keuringen van de aan te kopen woningen hebben. Wij verwachten dat dit zal kosten. Liquiditeitsreserve Op de obligatie-uitgifte van zullen wij een bedrag van als liquiditeit reserve aanhouden. 21

23 6.4.PROGNOSE a) Wij hebben in onze prognose rekening gehouden met inkomsten uit verhuur en exploitatie van ons concept ad per jaar, met het resultaat vanuit de zorgexploitatie komen we uit op Hiermee voldoen wij aan onze rente en aflossingsverplichtingen. b) De jaarlijkse renteverplichtingen (7%) bedragen euro per jaar. c) Wij houden in onze prognose rekening dat we de eerste 6 maanden geen inkomsten genereren. Hierom houden wij euro liquiditeitsreserve aan en euro als extra voorziening. Daarnaast houden wij in de marge nog euro over voor onvoorziene uitgaven. Prognose Prognose 1e 6 maanden 2e jaar 3e jaar 4e jaar 5e jaar 6e jaar Verhuur Exploitatie Kosten Aflossing Rente Kosten per jaar* Overige Kosten Administratiekosten Gem. Lasten Verzekering Beheerkosten Totaal(index) Resultaat voor belasting *Kosten per jaar; Hierin zitten alle mogelijke kosten verwerkt; afschrijvingen inboedel/stoffering, energie, catering, personeelskosten, onderhoud pand, schoonmaak, onderhoud tuin/ park, extra verzekeringsvoorzieningen. Huurinkomsten Deze inkomsten zullen jaarlijks stijgen door de inflatie. De inflatie die wij verwachten voor de komende jaren is 2% op jaarbasis. Verder is aangenomen dat bij verkoop van vastgoed het originele investeringsbedrag zal worden geherinvesteerd in een andere vastgoed. 22