Actualiteiten rond de eigen woning

Transcriptie

1 Vakblad Financiële Planning, Actualiteiten rond de eigen woning Klik hier om het document te openen in een browser venster Vindplaats: VFP 2013/4 Bijgewerkt tot: Auteur: Drs. J.E. van den Berg [1] - Actualiteiten rond de eigen woning De eigen woning is steeds een belangrijk onderdeel in het financieel plan. Sinds begin van dit jaar zijn er weer veel spelregels gewijzigd. In deze bijdrage wordt vooral ingegaan op de veranderingen bij de fiscale spelregels. In een bijdrage van Hengeveld (elders in dit nummer) wordt ingegaan op de financieringsaspecten, zoals de LTV en de NHG. Uit het nieuwe artikel 3.119a, eerste lid, onderdeel b, Wet IB 2001 blijkt dat (vanaf 1 januari 2013) de financiering van de eigen woning verplicht in 360 maanden moet worden afgelost en dat het vanaf die datum niet meer mogelijk is om een kew, sew of bew af te sluiten. [2] Daardoor zijn art a, en Wet IB 2001 herschreven. Nieuw zijn art aa, 3119c t/m 3119g en 3.121a Wet IB Het overgangsrecht voor de eigenwoningschuld, kew, sew en bew die op 31 december 2012 al bestonden, is opgenomen in het nieuwe hoofdstuk 10bis Wet IB Dit overgangsrecht vervalt op 1 januari Naast deze veranderingen moet de wet nog worden aangevuld met de afspraken uit het Regeerakkoord Deze veranderingen treden waarschijnlijk per 1 januari 2014 in werking. Zodra hierover meer duidelijk is, zal in een andere bijdrage daar aandacht aan worden besteed. Wat verandert er niet? Het begrip eigen woning, de bijleenregeling en de aftrek wegens geringe of geen eigenwoningschuld veranderen niet of nauwelijks. Dat betekent dat veel jurisprudentie van voor 2013 geldig blijft. Art Wet IB 2001 geeft nog steeds aan dat een lening als een eigenwoningschuld kwalificeert als deze lening is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van een eigen woning. Ook na 31 december 2012 blijft deze voorwaarde bestaan, maar in het eerste lid, onderdeel a is een koppeling naar het begrip eigenwoningschuld in het nieuwe artikel 119a gelegd. In dat artikel is nu de grote aanpassing opgenomen. Deze wordt hierna behandeld. Wat verandert er wel? Inleiding Zoals hiervoor is aangegeven is art a, eerste lid [3], grondig herzien. Een lening moet (eerste lid, onderdeel b) contractueel verplicht in maximaal 360 maanden (30 jaar) en ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema volledig worden afgelost (onderdeel c). Het ten minste annuïtair aflossen wordt getoetst aan de hand van de (resterende) hoogte van de schuld en niet aan de hand van het in een jaar af te lossen bedrag. Daardoor voldoet bijvoorbeeld ook een lening met een (contractueel en daadwerkelijk) lineair aflossingsschema aan de aflossingseis. Zodra een lening niet voldoet aan één van deze extra vereisten, komt de rente, ook al is de lening aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van een eigen woning, niet in aanmerking voor aftrek. Als de lening wel voldoet, mag de werkelijk betaalde rente in aftrek worden gebracht. [4] Indien een belastingplichtige ter aankoop van zijn eigen woning van (stel) twee leningdelen aangaat van (stel) (leningdeel I) respectievelijk (leningdeel II), worden beide leningdelen 1

2 afzonderlijk bezien. Het kan hierdoor zo zijn dat óf geen eigenwoningschuld bestaat (omdat beide leningdelen niet voldoen aan de eisen), óf een eigenwoningschuld van , of bestaat (omdat alleen leningdeel I, alleen leningdeel II onderscheidenlijk beide leningdelen voldoen aan de eisen). Minimaal annuïtaire aflossing verplicht (art c) In art a, eerste lid (b) wordt bepaald dat er ten minste annuïtair en ten hoogste in 360 maanden moet worden afgelost. In art c is dit verder uitgewerkt. In het eerste lid is opgenomen dat om te voldoen aan de aflossingseis het schuldbedrag van elke tot de eigenwoningschuld behorende schuld op het toetsmoment niet meer mag bedragen dan het bedrag dat voortvloeit uit de in het eerste lid opgenomen formule. Ten minste annuïtair betekent dat er in het begin van de looptijd van de lening ook meer (bijvoorbeeld lineair) kan worden afgelost. De termijn van 360 maanden is gelijk aan de voor het huidige regime geldende termijn van 30 jaren, maar is geformuleerd als 360-maandsperiode om te bewerkstelligen dat voor het aflossingsschema ook over perioden van minder dan een jaar getoetst kan worden of op 31 december van dat jaar voldoende is afgelost en zodat bij een vervreemding in de loop van een kalenderjaar het maximale bedrag van die schuld op het moment van vervreemding berekend kan worden. A koopt op 1 februari 2013 een woning voor en financiert die aankoop volledig met een annuïtaire lening. Op 31 december van dat jaar geldt dat 11 maanden van de looptijd verstreken zijn, waardoor de schuld niet hoger mag zijn dan het maximale bedrag op grond van de in het voorgestelde art c, eerste lid opgenomen formule waarbij die 11 maanden van de looptijd al zijn verstreken. Als de aflossingseis als jaareis geformuleerd zou zijn zou A op 31 december nog geen bedrag hoeven te hebben afgelost, maar pas op 1 februari van het volgende jaar. De toets zou dan dus niet op 31 december gedaan kunnen worden, omdat voor elke belastingplichtige een ander aflossingsmoment zou gelden. Er wordt uitgegaan van volledige kalendermaanden. Wordt een schuld aangegaan op 15 oktober, dan start de 360-maandenperiode op 1 november. De schuld is wel vanaf 15 oktober een eigenwoningschuld. Als er meerdere schulden zijn, geldt de 360-maandenperiode voor elke schuld. Voor een nieuwbouwwoning wordt op 15 november een schuld van aangegaan en op 1 februari van het volgende jaar nog eens een schuld van De 360-maandenperiode voor de schuld van start op 1 december en die van de andere schuld op 1 februari. In het voorgestelde art c, vijfde lid, is het toetsmoment uit het eerste lid gedefinieerd. Er wordt altijd op 31 december van een kalenderjaar getoetst of de schuld op het vereiste niveau is (onderdeel a). Dit betekent dat er gedurende het kalenderjaar een zekere flexibiliteit in het tempo van aflossen bestaat. Zo kan zowel per maand als per kwartaal worden afgelost (uiterlijk 31 december!). In art e wordt opgenomen wat de gevolgen zijn indien de schuld op het toetsmoment hoger is dan volgt uit de in art c, eerste lid opgenomen formule. In beginsel wordt de toets alleen op 31 december uitgevoerd. Er zijn echter uitzonderingen. Denk aan de vervreemding van de eigen woning (onderdeel b), wijziging van de maandelijkse rentevoet (onderdeel c) en het oversluiten (onderdeel d). Op deze momenten vindt een extra toetsmoment plaats. X lost per kwartaal achteraf af. Hij verkoopt zijn woning op 15 februari. Volgens de 360-maandeneis is de schuld op 1 maart te hoog (hij heeft immers nog niets over januari en februari afgelost). Dit heeft als gevolg dat het vervreemdingssaldo en daarmee de eigenwoningreserve te laag worden vastgesteld, de aflossingsstand te hoog en de schuld voor een eventuele nieuwe eigen woning eveneens te hoog. 2

3 Het minimale aflossingsschema (art c) De formule om de aflossing te bepalen (art c, eerste lid) is afgeleid uit de basisformule voor een maandelijkse annuïteit. B x : de maximale schuld op het toetsmoment; B o : het startbedrag van de schuld; i m : de maandelijkse rentevoet; x: het aantal verstreken gehele kalendermaanden van de looptijd; n: de totale looptijd van de schuld in maanden, gerekend vanaf het moment van aangaan. Als toetsmoment wordt aangemerkt (vijfde lid): a 31 december van het kalenderjaar; b het moment van vervreemding van de eigen woning; c het moment van wijziging van de maandelijkse rentevoet, bedoeld in het tweede lid; d het laatste moment waarop de voorgaande schuld bestond, bedoeld in het derde lid. In beginsel wordt er alleen getoetst op 31 december van het jaar. De rente is aftrekbaar als dan is voldaan aan het aflossingsschema. De letters b t/m d komen alleen aan bod als de daar genoemde situatie zich voordoet (zie verder de paragraaf Sanctiebepalingen). De aflossingseis rust op de belastingplichtige voor zijn eigenwoningschuld (zesde lid). Daarmee wordt elke belastingplichtige gedwongen bij aankoop van een volgende woning, zijn aflossingsstand mee te nemen. Zo wordt voorkomen dat door huren (tussen twee koopwoningen in) de stand van het aflossingsschema verdwijnt en weer met een nieuw schema van 360 maanden wordt begonnen. Beschikking aflossingsstand (art 3.119d) Een van de uitgangspunten in het wetsvoorstel is dat de gebruikte aflossingsperiode nimmer verloren gaat. Bij verhuizingen naar een goedkopere woning of naar een woning die geen eigen woning is (bijvoorbeeld een huurwoning) kan er een zogenoemde aflossingsstand ontstaan. Met de aflossingsstand wordt vastgelegd welk deel van de nieuwe eigenwoningschuld, met het aflossingsschema uit de oude woning moet worden voortgezet. Zodra, vanuit de goedkopere woning of de huurwoning weer een duurdere woning wordt gekocht, moet rekening worden gehouden met deze aflossingsstand. Net als bij de eigenwoningreserve kan de aflossingsstand naar de stand van het einde van een kalenderjaar, al dan niet op verzoek, door de inspecteur bij voor bezwaar vatbare beschikking worden vastgesteld. Deze beschikking wordt beschikking aflossingsstand genoemd. (goedkoper wonen met beschikking aflossingsstand) X heeft een annuïtaire aflossingshypotheek en een woning van Na 5 jaar verkoopt X de woning voor De EWS bedraagt De EWR bedraagt = X koopt eind jaar 5 een nieuwe woning voor De EWS is = (bijleenregeling). X had een EWS op de oude woning van ; daarvan loopt door (dus nog 25 jaar). Het restbedrag van (met nog 25 jaar te gaan) wordt vastgelegd als aflossingsstand). X verkoopt eind jaar 9 de woning voor De EWS bedroeg op dat moment De EWR bedraagt = (bijleenregeling). 3

4 X koopt eind jaar 9 een nieuwe woning voor De EWS is = X had nog een EWS van ; die loopt door (dus nog 21 jaar). De schuld van (stand nog 25 jaar) herleeft door toepassing van de beschikking aflossingsstand. X gaat een nieuwe lening aan voor (dus nog 30 jaar). De totale lening van bestaat hierdoor uit 3 delen: EWS van , waarvoor nog 21 jaar renteaftrek geldt; EWS van , waarvoor nog 25 jaar renteaftrek geldt; EWS van , waarvoor nog 30 jaar renteaftrek geldt. Voor elk van deze 3 leningdelen geldt een aparte minimaal annuïtaire aflossingseis. Er kan een aflossingsstand worden vastgesteld. Wanneer bij een vervreemding van een eigen woning de eigenwoningschuld van een belastingplichtige voorafgaand aan die vervreemding groter is dan de eigenwoningschuld van de nieuw verworven woning (bijvoorbeeld bij verhuizing naar een goedkopere woning). Indien na een vervreemding een eigenwoningschuld ontbreekt (bijvoorbeeld bij verhuizing naar een huurwoning). Samengevat betekent dit dat de aflossingsstand moet worden toegepast zodra er na een periode zonder (of lage) eigenwoningschuld opnieuw een eigenwoningschuld ontstaat. De aflossingsstand leidt ertoe dat er, tot de hoogte van deze stand, een kortere looptijd is. De aflossingsstand vervalt dus niet (zoals bij de EWR). Indien niet de gehele aflossingsstand is toegepast op een eigenwoningschuld, blijft de aflossingsstand behouden voor het resterende bedrag. Indien een beschikking aflossingsstand is vastgesteld, wordt in de beschikking tevens melding gemaakt van het bedrag van die afname (derde lid). Sanctiebepalingen (art e) In art e wordt bepaald wat de gevolgen zijn in het geval te weinig is afgelost. Het eerste tot en met vijfde lid van dat artikel bevatten de gevolgen van het niet voldoen aan de aflossingseis op 31 december van een jaar (het toetsmoment, bedoeld in het voorgestelde art c, vijfde lid, onderdeel a). Zodra op een leningdeel te weinig wordt afgelost waardoor de omvang van de schuld hoger ligt dan die zou zijn conform het annuïtaire aflossingsschema, verliest dat leningdeel in beginsel het predicaat eigenwoningschuld en is vanaf dat moment de rente niet meer aftrekbaar. In beginsel kan dit niet meer worden hersteld. Verlies van het predicaat eigenwoningschuld is dus voor altijd. Om te voorkomen dat een tijdelijk (betalings)probleem direct leidt tot het verlies van renteaftrek, wordt er een coulanceregeling opgenomen. Er is geen sprake van het verlies van aftrek, mits een in een jaar opgelopen achterstand het volgende jaar wordt ingehaald en dat het te weinig aflossen niet meer dan incidenteel mag gebeuren (tweede lid, onderdeel a). Meer dan incidenteel speelt in ieder geval als een belastingplichtige elke drie of vier jaar de maximaal toegestane schuld overschrijdt. In deze gevallen kan de achterstand niet meer worden hersteld en verhuist de schuld naar box 3. Daarnaast is herstel van een aflossingstekort ten gevolge van een onbedoelde fout in de betaling of berekening van het aflossingsbedrag mogelijk (tweede lid, onderdeel b). X lost in het eerste kalenderjaar te weinig af. Deze fout wordt in het volgende jaar hersteld. De aflossing voor december van het tweede kalenderjaar is bijvoorbeeld door een fout in de berekening net te laag of door het invullen van een foutief rekeningnummer bijvoorbeeld een dag te laat afgeboekt. In die gevallen blijft de schuld behoren tot de eigenwoningschuld op voorwaarde dat de eigenwoningschuld aan het einde van het tweede kalenderjaar na het jaar van het ontstaan van de aflossingsachterstand niet meer bedraagt dan het voor ultimo dat laatste kalenderjaar in art c wettelijk voorgeschreven bedrag. Ten slotte is er een regeling voor een belastingplichtige die aannemelijk maakt dat sprake is van onvoldoende betalingscapaciteit. In overleg met de schuldeiser dient er een nieuwe annuïteit voor de resterende looptijd te worden vastgesteld. Dit moet uiterlijk aan het eind van het vierde kalenderjaar volgend op het kalenderjaar waarin het eerste betalingsprobleem zich voordeed, zijn gebeurd. Hiermee moet het aflossingstekort in de 4

5 resterende looptijd van de lening worden ingehaald (derde lid). De rente blijft dan aftrekbaar. Als er in het vierde kalenderjaar geen nieuw aflossingsschema is overeengekomen, is de betreffende schuld met ingang van 1 januari van dat jaar geen eigenwoningschuld meer. De rente is vanaf dat moment ook niet meer aftrekbaar. In het jaar 2013 leent A voor de woning In het jaar 2018 bedraagt de eigenwoningschuld op 1 januari In juni van 2018 raakt A werkloos, waardoor hij niet het volledige bedrag kan aflossen. Stel de eigenwoningschuld is dan (er is minder dan annuïtair afgelost). A heeft ruimte om de achterstand in 2019 in te lopen. Er zijn vooralsnog geen fiscale gevolgen. In 2019 is A nog steeds werkloos. Er wordt nog steeds niet afgelost: de eigenwoningschuld is nog steeds Er zijn dus betalingsproblemen. In 2020 moeten de belastingplichtige en de bank een nieuw aflossingsschema berekenen. Er moet een nieuw ten minste annuïtair aflossingsschema worden berekend voor het bedrag van met een looptijd van nog 23 jaar (sinds 2013 is er immers al 7 jaar verstreken). Indien aannemelijk wordt gemaakt dat ook de aflossingsbedragen bij dat nieuwe aflossingsschema niet te betalen zouden zijn door A moet uiterlijk op 31 december 2022 (5 jaar 2018) een nieuw ten minste annuïtair aflossingsschema worden vastgelegd van (in 21 jaar annuïtair volledig aflossen). Gebeurt dat niet, dan verhuist de schuld naar box 3 en is de rente niet langer aftrekbaar. Ook als op een later moment alle achterstallige rente en aflossing alsnog wordt betaald, blijft de schuld in box 3. Er is geen strakke wettelijke norm voor het nieuwe aflossingsschema geformuleerd. De staatssecretaris is van mening dat het vaststellen of er sprake is van betalingsproblemen maatwerk is. Er zal, door de kredietverstrekker, aan de hand van de specifieke omstandigheden van de persoon die in betalingsproblemen verkeert, naar de best passende oplossing moeten worden gezocht. Om die ruimte te blijven geven aan kredietverstrekkers is het noodzakelijk ook in de fiscale regelgeving te werken met flexibele normen. Bij een strakke wettelijke norm zou maatwerk niet meer mogelijk zijn. Dit principe geldt zowel bij de voor iedereen geldende norm vaker dan incidenteel als bij het aannemelijk maken dat sprake is van betalingsproblemen. Het aannemelijk maken van betalingsproblemen is daarom vormvrij. Art e, zesde lid, is van toepassing op de andere toetsmomenten. De eigenwoningschuld moet dan aan de aflossingseis van art c voldoen. Met andere woorden: het te weinig afgeloste bedrag behoort dan niet meer tot de eigenwoningschuld. Hierdoor geldt bijvoorbeeld voor een belastingplichtige met een aflossingsachterstand voor de toepassing van de bijleenregeling niet het te hoge schuldbedrag, waardoor wordt voorkomen dat de eigenwoningreserve bij vervreemding van de woning in die periode te laag zou zijn. (te hoge eigenwoningschuld bij vervreemding) A heeft sinds 1 januari 2013 een woning met een eigenwoningschuld van Aan het eind van 2018 zou de schuld volgens de formule van art c moeten bedragen, maar die bedraagt op dat moment nog , omdat A in 2018 te weinig heeft afgelost. Deze schuld behoort nog tot de eigenwoningschuld, omdat A onder de veiligheidsmarge van het voorgestelde art e, eerste lid valt. Indien A de woning op 31 december 2018 zou verkopen voor , geldt dat A op grond van art aa, een eigenwoningreserve heeft van minus = Door art e, zesde lid geldt echter dat de eigenwoningschuld niet meer mag bedragen dan , dus heeft A een eigenwoningreserve van minus = Twee woningen (art f) In dit artikel wordt de situatie geregeld dat de verhuisregelingen uit art , tweede en derde lid van toepassing zijn. Bij een verhuizing moet het annuïtaire aflossingsschema (van de oude woning) voor de 5

6 nieuwe woning worden voortgezet. Bij een aanvullende financiering gaat in beginsel een nieuw ten minste annuïtair aflossingsschema gelden. (voortzetting aflossingsschema, zonder toepassing van de bijleenregeling) X is verhuisd naar een nieuwe woning, die is gekocht voor De oude woning van X, waar hij sinds 2013 vijf jaar heeft gewoond, staat in de verkoop. De eigenwoningschuld van die oude woning bedraagt op het moment van de verhuizing nog Het aflossingsschema van de schuld van de oude woning moet worden voortgezet bij de schuld van de nieuwe woning en voor het meerdere gaat een nieuw ten minste annuïtair aflossingsschema in. De eigenwoningschuld van de nieuwe woning bestaat dan uit een schuld van waarop in 25 jaar annuïtair moet worden afgelost en een schuld van waarop in 30 jaar annuïtair moet worden afgelost. De schuld van de te koop staande woning mag aflossingsvrij worden gemaakt. Dit heeft geen gevolg voor de renteaftrek. Hetzelfde geldt ook voor overbruggingskredieten. (voorfinancieren (toekomstige) eigenwoningreserve) X, uit het vorige voorbeeld, verwacht een opbrengst voor de oude woning van De EWR bedraagt dan ( ). Aangezien X de oude woning echter nog niet verkocht heeft, heeft hij een overbruggingsfinanciering nodig van X mag deze schuld aflossingsvrij financieren en rekenen tot zijn eigenwoningschuld. Uiteindelijk kan X in box met een 25-jarige annuïteit en ( / ) met 30-jarige annuïteit financieren. Informatieverstrekking aan de belastingdienst (art g) Tussen het Ministerie van Financiën en de financiële instellingen is overleg geweest over de renseignering naar de belastingdienst. De financiële instelling verstrekt een opgaaf van de in rekening gebrachte rente, zodat de belastingdienst dit in de aangifte kan voorinvullen. De belastingdienst moet verder beschikken over de lengte van de resterende looptijd, aangezien bijvoorbeeld bij oversluiten het aflossingsschema van de oorspronkelijke lening moet worden aangehouden. De financiële instellingen hebben aangegeven over 2014 en daarna de benodigde gegevens te kunnen renseigneren. Het jaar 2013 zal het karakter van overgangsjaar hebben. Indien de lening wordt verstrekt door iemand die geen inlichtingenplicht richting belastingdienst heeft (denk hierbij aan een ouder die een lening aan een kind verstrekt), gelden de volgende voorwaarden (art. 10.8). Degene die de rente wil aftrekken (bijvoorbeeld het kind) kan de betaalde rente alleen in aftrek brengen als hij de belastingdienst tijdig de relevante gegevens over de lening en de leningverstrekker (zijn ouders) doorgeeft (art g). [5] Een wijziging van een van deze gegevens moet tijdig worden doorgegeven. [6] Als de vereiste informatie niet of niet geheel wordt verstrekt, kwalificeert de lening niet (meer) als eigenwoningschuld en is de rente niet aftrekbaar (art g, vierde lid). De belastingdienst zal hiervoor een digitaal formulier ontwikkelen. Indien de informatie in enig later jaar alsnog wordt doorgegeven, herleeft (alleen) voor de volgende jaren het recht op renteaftrek (mits uiteraard aan de overige voorwaarden wordt voldaan). Restschulden (art a) Bij de bespreking van de Belastingplannen 2013 is in de Tweede Kamer aangegeven dat er gezocht wordt naar een oplossing voor de zogenoemde restschulden na verkoop van de eigen woning. Die vallen thans in 6

7 box 3. Door de prijsdalingen op de huizenmarkt zijn er echter steeds meer huizen waarvan de waarde lager is dan de eigenwoningschuld die de belastingplichtige heeft op die woning. Deze restschulden die ontstaan vanwege een negatief vervreemdingssaldo vormen op dit moment een belemmering voor de doorstroming in de woningmarkt. Het kabinet heeft in de tweede nota van wijziging bij dit wetsvoorstel (art a) een regeling voorgesteld als gevolg waarvan de rente over een restschuld vijf jaar aftrekbaar wordt, voor restschulden die zijn ontstaan tussen 1 januari 2013 en 31 december [7] Ingangsdatum is 29 oktober [8] Tijdens de mondelinge behandeling is de termijn van vijf jaar naar tien jaar gebracht. [9] Dit geldt ook wanneer de restschuld ontstaat bij iemand die daarna geen eigen woning betrekt. Die maatregel zal erop gericht zijn om zo spoedig mogelijk te komen tot een afbouw van restschulden. Verzoeken om restschulden die eerder dan 29 oktober 2012 zijn ontstaan, lijken te worden afgewezen. [10] Kew, bew en sew Doordat de eigenwoningschuld na 360 maanden is afgelost, hebben faciliteiten van de kew, bew en sew geen fiscale functie meer. De artikelen t/m zijn per 1 januari 2013 vervallen en verplaatst naar art. 10bis4 t/m 10bis.8. (overgangsrecht). Indien op of na 1 januari 2013 kapitaalverzekeringen, spaarrekeningen en beleggingsrechten zijn aangegaan, valt de waarde van die kapitaalverzekeringen, spaarrekeningen en beleggingsrechten onder de grondslag voor de berekening van het belastbare inkomen uit sparen en beleggen (box 3). Dit geldt tevens wanneer de looptijd van een op 31 december 2012 bestaande sew, bew of kew wordt verlengd, dan wel de inleg of premie wordt verhoogd. Nu art is vervallen, is de definitie van het begrip levensverzekering, ongewijzigd, in een nieuw artikel 1.6a opgenomen. Overgangsrecht Eigenwoningschuld In art. 10bis.1 is opgenomen voor welke eigenwoningschuld eerbiedigende werking geldt. De eigenwoningschuld waarvoor eerbiedigende werking geldt wordt aangeduid als bestaande eigenwoningschuld (art. 10bis.9). Wettekst t/m 2012 (overgangsrecht) Wettekst bis a 10bis.1 en 10bis bis bis.11 De wijziging van het begrip eigenwoningschuld heeft dus alleen gevolgen voor leningen die zijn afgesloten op of na 1 januari Als hoofdregel geldt dat alle op 31 december 2012 tot de eigenwoningschuld van een belastingplichtige behorende schulden worden aangemerkt als een bestaande eigenwoningschuld. Daarmee vallen ze voor dat bedrag onder het overgangsrecht. Het gaat om de volgende schulden. 1 Degene die op 31 december 2012 reeds een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot koop is aangegaan en waarbij de levering van de eigen woning op korte termijn (uiterlijk 31 december 2013) plaatsvindt. Dit geldt ook voor opleveringsprojecten van nieuwbouw en voor degenen die al op 31 december een eigen woning hebben. 2 Degene die in 2012 de woning heeft verkocht, tijdelijk huurt en uiterlijk 31 december 2013 weer een eigen woning heeft. Hier geldt de eigenwoningschuld op het moment dat de vorige woning (in 2012) is verkocht. 3 Voor zover een belastingplichtige op 31 december 2012 over twee eigen woningen beschikt, wordt in het overgangsrecht bepaald dat uiteindelijk enkel de omvang van de op de overblijvende eigen woning rustende eigenwoningschuld wordt aangemerkt als de bestaande eigenwoningschuld (en voor dat bedrag onder het bereik van het overgangsrecht valt). 4 Degene die op 31 december 2012 al een eigenwoningschuld heeft, maar een onherroepelijke verplichting is aangegaan voor een uitbreiding van de eigenwoningschuld. Bijvoorbeeld voor schriftelijk overeengekomen onderhoudsverplichtingen. 7

8 X heeft op 31 december 2012 een eigenwoningschuld van In januari 2013 lost hij hierop af. Hierdoor vermindert zijn onder het overgangsrecht vallende eigenwoningschuld met Vervolgens verkoopt hij in juni van hetzelfde jaar zijn woning voor Hierdoor ontstaat een eigenwoningreserve van X koopt in dezelfde maand een nieuwe woning van Voor de nieuwe woning bedraagt de maximale eigenwoningschuld als gevolg van de bijleenregeling = Voor van de eigenwoningschuld is sprake van een bestaande schuld die valt onder het overgangsrecht (geen aflossingseisen). Voor van de eigenwoningschuld is sprake van een nieuwe schuld waarvoor de aflossingseisen gelden. Met de term onherroepelijk is ervoor gekozen om zoveel mogelijk aan te sluiten bij het overgangsrecht zoals dat gold zowel ten tijde van de invoering van de bijleenregeling in 2004 als ten tijde van de afschaffing van de goedkoperwonenregeling in De overeenkomst mag een normale ontbindingsclausule bevatten. Het besluit van 26 augustus 2010 geldt ook voor dit overgangsrecht. [11] Samengevat betekent dit [12] : Er moet sprake zijn van een voorlopig koopcontract dat door koper en verkoper is ondertekend en waarin de reele koopprijs is vermeld. In dit voorlopige koopcontract mogen de gebruikelijke bedingen zijn opgenomen. Deze doen niets af aan het onherroepelijk zijn. Dat betekent: o dat bijvoorbeeld het voorbehoud van financiering op 31 december 2012 nog niet verstreken hoeft te zijn; o dat geldt ook voor de driedaagse bedenktijd voor de koper; o voor de op 31 december 2012 bestaande koop-aannemingsovereenkomst geldt hetzelfde. De eigendomsakte hoeft dus niet voor 1 januari 2013 te zijn gepasseerd noch hoeft voor 1 januari 2013 de hypotheekofferte te zijn geaccepteerd. Bestaande kew, bew en sew Voor alle op 31 december 2012 bestaande kew s (sew s en bew s) geldt een eerbiedigende werking (art. 10bis.). De vrijstelling blijft dus bestaan tenzij in strijd wordt gehandeld met de voorwaarden zoals deze golden op 31 december Artikel wettekst t/m 2012 Artikel wettekst bis a 10bis a bis a 10bis bis (met betrekking tot voorgaande artikelen) 10bis.12 In specifieke (overgangs)gevallen blijft het overigens mogelijk om na 31 december 2012 nog een kapitaalverzekering, spaarrekening of beleggingsrecht af te sluiten die in aanmerking komt voor de vrijstelling in box 1. Het gaat dan om een kapitaalverzekering, spaarrekening of beleggingsrecht waarvan de uitkering zal worden aangewend voor de aflossing van een na 31 december 2012 aangegane lening ter financiering van een woning waarvoor echter op 31 december 2012 reeds een onherroepelijke koopovereenkomst of een koopaannemingsovereenkomst bestond (art. 10bis.2, tweede lid, onderdeel a). Op 31 december 2012 bestaande kapitaalverzekeringen kunnen nog tot 1 april 2013 worden omgezet in een onder het overgangsrecht vallende kapitaalverzekering eigen woning (kew), waarvoor ook na 1 januari 2013 de vrijstelling in box 1 blijft gelden. [13] Verder is het mogelijk om een bestaande kew om te zetten in een bew of sew en omgekeerd. Indien, bij 8

9 bestaande situaties, een verhoging van de inleg rechtstreeks voortvloeit uit de op 31 december 2012 geldende overeenkomst, mag deze inleg ook na 31 december 2012 worden verhoogd. Ook hier geldt een uiterste termijn van 31 maart [14] Ten slotte Na 31 december 2012 kunnen nog steeds aflossingsvrije leningen worden afgesloten ter financiering van de eigen woning. Deze aflossingsvrije leningen worden niet meer fiscaal gefaciliteerd omdat ze niet meer kwalificeren als een eigenwoningschuld. De schuld valt dan onder de spelregels van box 3. Dit wordt geregeld in art. 2.14, derde lid, onderdeel a. De eigen woning valt nog wel in box 1, waardoor het eigenwoningforfait moet worden aangegeven. Door toepassing van art a (aftrek geringe of geen eigenwoningschuld) zal ertoe leiden dat er per saldo niets aangegeven hoeft te worden. Dit is anders als er bijvoorbeeld erfpacht wordt betaald en afgetrokken. Nieuwe wijzigingen doemen op in De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan, maar het maximale tarief waarover aftrek genoten kan worden, wordt vanaf 2014 verlaagd met een half procent per jaar. Dit gaat door, totdat het tarief in de derde schijf is bereikt. Dat wil zeggen dat gedurende 28 jaar in stapjes het maximale aftrektarief verloopt van 52% in 2013 (nu), naar 51,5% in 2014, 51,0% in 2015, enzovoorts tot 38% vanaf De geleidelijke afbouw van het percentage waartegen de aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning kunnen worden afgetrokken alsmede de terugsluis wordt opgenomen in een wetsvoorstel 2014 dat wellicht voor het zomerreces 2013, maar uiterlijk op Prinsjesdag in september 2013, bij de Tweede Kamer zal worden ingediend. Op dit moment worden door het Kabinet verschillende varianten bestudeerd, waardoor nog geen uitspraken kunnen worden gedaan over de vormgeving van de maatregel. [15] Al met al dus ingrijpende wijzigingen voor de klant. Van de adviseur wordt nu gevraagd om het hele stelsel helder en begrijpelijk aan de klant uit te leggen. De wetgever heeft dit niet eenvoudig gemaakt. [16] Informatie: Voetnoten Voetnoten [1] is verbonden aan de Erasmus Universiteit (fiscale economie) en directeur van het Instituut voor Financiële Kennisontwikkeling (IFK) te Rotterdam. [2] Deze nieuwe wetgeving is eind 2012 met de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning door de Tweede en Eerste Kamer aanvaard. [3] Tenzij anders aangegeven wordt verder verwezen naar de Wet IB [4] Wijziging van de Wet inkomstenbelasting 2001 en enige andere wetten in verband met de herziening van de fiscale behandeling van de eigen woning (Wet herziening fiscale behandeling eigen woning), MvT, blz. 5. [5] In het jaar van aangaan van de lening geldt dat de benodigde informatie uiterlijk bij het indienen van de aangifte over dat jaar (en uiterlijk op 31 december van het jaar volgend op het jaar van aangaan van de lening) moet worden verstrekt. [6] Uiterlijk een maand na afloop van het kalenderjaar waarin een van de gegevens is gewijzigd. [7] Tweede nota van Wijziging Wet herziening fiscale behandeling eigen woning, pag 3. [8] Min. v. Bin. Zaken 14 november 2012, nr [9] Toezeggingenbrief wetgevingsoverleg, 9 november 2012, en nota van wijziging op het Belastingplan [10] Brief aan de Eerste Kamer over wetsvoorstellen eigen woning en verhuurderheffing, 7 december 2012, blz.16. [11] Besluit van 26 augustus 2010, nr. DGB2010/3057M, onderdeel 7 (Stcrt. 2010, nr ). [12] Ministerie van Financiën, Vragen over de woningmarkt, 7 december 2012, vraag 13. [13] Min. v. Bin. Zaken 14 november 2012, nr

10 [14] Brief aan de Eerste Kamer over wetsvoorstellen eigen woning en verhuurderheffing, 7 december 2012, blz. 8). [15] Beantwoording Kamervragen over de hypotheekrenteaftrek, 13 december [16] Voor een uitgebreider overzicht wordt verwezen naar mijn bijdrage in FtV 2012/12 (De wijzigingen in de hypotheekrenteaftrek 2013) en de in februari 2013, van mijn hand, te verschijnen Fed fiscale brochures: De eigen woning, 3e druk. 10