Ruimtelijke onderbouwing

Transcriptie

1 Ruimtelijke onderbouwing uitbreiding bedrijf Laan der Verenigde Naties 111 te Dordrecht. Dordrecht, oktober

2 2

3 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Er is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de uitbreiding van het autobedrijf Mulder, gevestigd op de locatie Laan der Verenigde Naties 111 in Dordrecht. De aanvraag omgevingsvergunning betreft de bouw van een parkeergarage en een uitbreiding van de werkplaats. De beoogde uitbreiding is in het bestemmingsplan Weeskinderendijk Laan der VN niet voorzien. De gemeente Dordrecht wil medewerking verlenen aan de uitbreiding van het autobedrijf. Dit is mogelijk met toepassing van artikel 2.12, lid 1 onder a onder 3 o Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit artikel maakt het mogelijk om voor een concreet plan af te wijken van het bestemmingsplan, mits de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Deze notitie bevat de bedoelde ruimtelijke onderbouwing. 1.2 Ligging en begrenzing projectgebied Het projectgebied beslaat het perceel Laan der Verenigde Naties 111. Het perceel ligt tussen de Laan der Verenigde Naties en de Handelskade, langs de Oude Maas. In dit gebied hebben zich de afgelopen decennia meerdere autobedrijven gevestigd. De Laan der Verenigde Naties is onderdeel van het lokale hoofdwegennet. Deze weg vervult een belangrijke ontsluitingsfunctie voor de binnenstad en het stadscentrum, vooral voor verkeer afkomstig de woon- en werkgebieden op het westelijk deel van het Eiland van Dordrecht en voor het verkeer afkomstig van de A16. Aan de achterzijde van het perceel ligt de Handelskade die grenst aan de Oude Maas. De kade wordt voornamelijk gebruikt voor het aanleggen van binnenvaartschepen. Zuidwestelijk van het perceel bevindt zich de Mijlsehaven. Het water ter plaatse heeft geen functie voor de scheepvaart en is een overblijfsel uit het verleden. Op de afbeelding hierboven is de globale ligging van de locatie in groter verband weergegeven. De exacte begrenzing van het projectgebied is aangegeven op de geometrische plaatsbepaling behorende bij deze ruimtelijke onderbouwing. 3

4 1.3 Geldend bestemmingsplan Voor de locatie geldt het bestemmingsplan Weeskinderendijk Laan der VN, dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 25 juni Het bestemmingsplan is onherroepelijk. In het plan is de locatie aangewezen met een bestemming Gemengd. In overeenstemming met het huidige gebruik zijn toegestaan detailhandel in auto's, motoren, boten en caravans, met bijbehorende werkplaatsen, magazijnen en daaraan gerelateerde bedrijfsactiviteiten. Doel van het bestemmingsplan uit 2013 is het gebied te voorzien van een bestemmingsregeling die voldoet aan de eisen van de Wet ruimtelijke ordening Het plan voorziet niet in het mogelijk maken van nieuwe ontwikkelingen. In voorkomend geval kan via herziening van het bestemmingsplan of via een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan. De uitbreiding van het bedrijf vindt plaats aan de zuidwest zijde van de bestaande bebouwing. De uitbreiding ligt buiten het bouwvlak, dat met een dikke zwarte lijn is aangeduid. Om die reden wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheid van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, lid 1 onder a onder 3 o Wabo, zodat in afwijking van het bestemmingsplan alsnog medewerking kan worden verleend. 4

5 2. Bestaande situatie en planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie Het bedrijf bestaat uit een showroom, werkplaats, magazijn en bijbehorende voorzieningen, waaronder kantoorruimten. De showrooms bevinden zich op de begane grond en 1 e verdieping. De werkplaats ligt aan de zuidwest zijde van het pand. De niet bebouwde ruimte naast en aan de zijde van de Laan der Verenigde Naties wordt gebruikt voor het parkeren van auto s van bezoekers en de voorraad nieuwe auto s en occasions. De vernieuwing en uitbreiding van het gebouwencomplex vindt plaats in 2 fasen. Fase 1 voorziet in het uitbreiden en vergroten van de bebouwing binnen de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt. De uitbreiding vindt plaats aan de noordoost kant van het bestaande gebouw. De gevel van de uitbreiding wordt op korte afstand van de grens met het belendende perceel geplaatst, waardoor een vrijwel aaneengesloten bebouwingswand ontstaat. Fase 2 wordt hierna onder 2.2. beschreven. 2.2 Planbeschrijving Deze ruimtelijke onderbouwing richt zich op fase 2. Meest in het oog springend en ruimtelijk relevant is de uitbreiding van het gebouw aan de zuidwest zijde (zijde Mijlsehaven). Aan deze kant is de bouw van een parkeergarage aansluitend aan de bestaande bebouwing voorzien. De garage is bedoeld voor het stallen van de autovoorraad (nieuw en gebruikt). In de huidige situatie staan deze auto s, voor zover niet in de showroom geplaatst, op eigen terrein buiten het gebouw. De foto s van de bestaande situatie geven aan dat hierdoor een rommelige aanblik ontstaat. De bouw van de garage zal in dit opzicht een aanzienlijk betere aanblik vanaf het openbare gebied en met name de Laan der Verenigde Naties opleveren. De parkeergarage bestaat uit 3 bouwlagen. De werkplaats is via de begane grondverdieping van de parkeergarage bereikbaar. Vanaf de 2 e verdieping van de garage kunnen auto s via een inpandige brug in de showroom op de 1 e verdieping worden geplaatst. Tegelijk met de bouw van de parkeergarage wordt het pand aan de buitenzijde gemoderniseerd. De 3 qua situering en afmetingen sterk van elkaar verschillende aaneengeschakelde bouwmassa s maken plaats voor een meer eenduidige bouwmassa met één hoogte van bijna 9 meter. In combinatie met het creëren van meer eenheid in materiaalgebruik en gevelindeling ontstaat een eigentijds beeld dat beter aansluit bij de bebouwing van het naastgelegen autobedrijf van Ames. 5

6 gevel Laan der Verenigde Naties - bestaand gevel Laan der Verenigde Naties - nieuw gevel Handelskade - bestaand gevel handelskade - nieuw 6

7 3. BELEIDSKADER De locatie is onderdeel van het westelijk entreegebied van de binnenstad en het gebied Maasterras. De afgelopen jaren is gewerkt aan plannen voor een ingrijpende herstructurering van dit voor de stad belangrijke gebied. Door ligging aan de entree tot de binnenstad en de goede bereikbaarheid vanuit de stad en de rijksweg A16 heeft het gebied grote potenties en toekomstwaarde. Onder invloed van de economische omstandigheden heeft de gemeenteraad in juni 2013 besloten tot een herprioritering van de grote projecten in Dordrecht, waaronder het project Maasterras. Op grond hiervan zijn de doelstellingen voor Maasterras ingrijpend bijgesteld. De bijgestelde doelstellingen luiden nu: het opwaarderen van de ruimtelijke kwaliteit van de belangrijkste entree van de stad, inclusief de presentatie van Dordrecht aan de A16; behoud van de zichtlijn vanaf de A16 op de spoorbrug; het bieden van duidelijkheid aan de grondeigenaren over mogelijke bestemmingen; het waar mogelijk behouden van de strategische kansen voor gebiedsontwikkeling op lange termijn. Dit besluit betekent dat hier voorlopig niet langer wordt geïnvesteerd in het tot stand brengen van nieuwe ontwikkelingen. Uitgangspunt is het conserveren van het gebied ten behoeve van ontwikkeling in de toekomst. Het in juni 2013 vastgestelde bestemmingsplan is om die reden conserverend van aard. Het besluit van de gemeenteraad ziet met name op het tot stand brengen van nieuwe ontwikkelingen. Het besluit staat echter niet in de weg aan het moderniseren en toekomstbestendig maken van bestaande levensvatbare bedrijven, uiteraard mits een en ander de kansen op een latere benutting van de gebiedspotenties niet onmogelijk maakt. 7

8 4. TOETSING 4.1 Planologische inpasbaarheid Algemeen Het gebied Laan der Verenigde Naties - Weeskinderendijk ligt aan de zuidwest flank van de binnenstad van Dordrecht. Door de jaren heen wordt het gebied gekenmerkt door de functie die het heeft vervuld en nog steeds vervult in de nationale, regionale en lokale infrastructuur. De rivier, de spoorbaan met karakteristieke brug, de A16 met Drechttunnel, de brug over de Oude Maas, de ontsluiting van de binnenstad zijn beeldbepalend voor het gebied. In het gebied Laan der Verenigde Naties - Handelskade zijn de achterliggende rivier de Oude Maas en het intensieve gebruik voor binnenvaartactiviteiten eveneens beeldbepalende factoren. De hier in het verleden gevestigde watergebonden activiteiten hebben plaatsgemaakt voor voornamelijk autobedrijven en kantoren. Het zicht op de rivier blijft behouden. Ruimtelijke kwaliteit stadsentree In het kader van de prioritering van de grote projecten heeft de gemeenteraad op 25 juni 2013 besloten in het gebied Maasterras op korte termijn te werken aan een kwaliteitsslag van de stadsentree. De uitbreiding en modernisering van het autobedrijf staat toekomstige ontwikkelingen op langere niet in de weg. Bovendien heeft de modernisering van de bebouwing en het inpandig oplossen van het stallen van de autovoorraad een positief effect op de uitstraling en beleving van het gebied vanaf de openbare ruimte. Het plan levert daarmee een positieve bijdrage aan het opwaarderen van de ruimtelijke kwaliteit van de stadsentree. Bereikbaarheid De locatie is prima bereikbaar via de Laan der Verenigde Naties, die onderdeel is van het lokale hoofwegennet en die verbinding tussen de A16 en de Dordtse binnenstad vormt. Bezoekers van het autobedrijf kunnen de locatie via deze route en de Handelskade rechtstreeks bereiken. De uitbreiding en modernisering van het bedrijf brengt in dit opzicht geen verandering in de situatie. Parkeren In de huidige situatie voorziet het bedrijf op eigen terrein in de parkeerbehoefte voor personeel en bezoekers. Daarnaast wordt het onbebouwde terrein in de huidige situatie gebruikt voor het stallen van de autovoorraad. Met de bouw van een parkeergarage wordt de parkeercapaciteit opgevoerd zodat niet alleen het aantal auto s in de buitenlucht sterk zal afnemen, maar tevens de capaciteit wordt vergroot. 4.2 Archeologie en cultuurhistorie In het bestemmingsplan Weeskinderendijk Laan der VN is de locatie mede bestemd voor Waarde Archeologie 3. Deze bestemming is gebaseerd op de voor dit gebied geldende verwachting dat zich hier archeologische waarden in de ondergrond kunnen bevinden. Gelet op de diepte waar deze waarden zich kunnen bevinden, kunnen werkzaamheden in de bodem tot 100 centimeter onder het maaiveld een oppervlakte van niet meer dan 30 m2 zonder toestemming worden uitgevoerd. 8

9 Voor het plangebied Laan der Verenigde Naties 111 geldt een middelmatige archeologische verwachting. Hieraan gekoppeld is een vrijstelling voor bodemingrepen tot maximaal 1 meter beneden maaiveld. De nu geplande bodemingrepen gaan tot maximaal 70 cm beneden maaiveld en vallen dus binnen de vrijstelling. Bovendien is in het verleden in verband met bodemsanering in het plangebied al een schone leeflaag met een dikte van 1 tot 1,5 meter aangebracht. De nu geplande bodemingrepen vallen binnen deze leeflaag. Uitzondering hierop is de paalfundering, maar deze blijft binnen de vrijgestelde maximale 5% van het daadwerkelijk nieuw te bebouwen oppervlak. Mogelijk aanwezige archeologische waarden worden door de nu geplande bodemingrepen niet of aanvaardbaar gering verstoord. De aangevraagde vergunning kan wat betreft archeologie verstrekt worden. Conclusie: Het onderdeel Archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de realisering van de bebouwing. 4.3 Externe veiligheid De procedure om af te wijken van het bestemmingsplan is nodig in verband met de bouw van een parkeergarage buiten de bouwgrenzen die het geldende bestemmingsplan aangeeft. De overige bouwactiviteiten die verband houden met de modernisering van het autobedrijf zijn in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Naast de bouw van de parkeergarage voorziet de modernisering van het complex in vergroting van de oppervlakte voor de functies showroom en werkplaats. De aanwezigheid van personen op de locatie zal hierdoor in aantal en duur niet significant toenemen. Dit brengt met zich dat de realisering van het plan voor de locatie Laan der Verenigde Naties 111 uit een oogpunt van externe veiligheid niet relevant is. Conclusie: Het onderdeel externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. 4.4 Natuur Het plan heeft vanuit het natuurbelang geen gevolgen. De locatie is volledig bebouwd en verhard. Dit wijzigt niet. Op het terrein bevindt zich geen groen van enige betekenis. Conclusie: Het onderdeel Natuur vormt geen belemmering voor de functiewijziging. 4.5 Wet geluidhinder Het plangebied ligt in de invloedssfeer van zowel wegverkeerslawaai, als industrielawaai. Op grond van de Wet geluidhinder moeten binnen dat invloedsgebied geluidgevoelige bestemmingen voldoen aan de wettelijk vastgestelde voorkeursgrenswaarden voor geluidhinder. In de Wet geluidhinder wordt een autobedrijf niet aangemerkt als geluidgevoelige bestemmingen. Op grond hiervan is de normstelling op grond van de wet niet van toepassing. 9

10 Conclusie: Het onderdeel Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de functiewijziging. 4.6 Luchtkwaliteit De voorgenomen afwijking van het bestemmingsplan is nodig voor het bouwen van een parkeergarage, bestemd voor de auto s van personeel, bezoekers en de autovoorraad van het autobedrijf. Die auto s worden thans nog grotendeels in de buitenlucht geparkeerd. Het bouwplan heeft daarom geen significante toename van verkeer tot gevolg. Ten behoeve van het op 25 juni 2013 vastgestelde bestemmingsplan Weeskinderendijk Laan der VN is met behulp van de monitoringstool van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu is de luchtkwaliteit voor de jaren 2011 en 2015 in beeld gebracht. Vanaf 2011 moet aan de grenswaarden voor PM 10 worden voldaan, vanaf 2015 ook aan de grenswaarden voor NO 2. Uit de monitoringstool blijkt dat aan de grenswaarden voor PM10 (2011) wordt voldaan. Datzelfde geldt voor de situatie Voor beide stoffen wordt een verdere afname verwacht. Deze afname is het gevolg van schonere motoren en andere generieke maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren. Verwacht wordt dat deze afname zich verder doorzet. Conclusie: Het onderdeel luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de functiewijziging. 4.7 Water De locatie Laan der Verenigde Naties 111 is geheel bebouwd en verhard. Het perceel ligt in buitendijks gebied waar de Waterwet van toepassing is en waar Rijkswaterstaat beheerder is. Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor de opvangcapaciteit van regenwater. Een watervergunning is in deze situatie niet noodzakelijk omdat enerzijds er geen lozing plaats vindt en anderzijds omdat het plangebied is aangewezen als vrijstellingsgebied. Rijkswaterstaat heeft om die redenen geen bezwaar tegen dit plan. De beoogde bebouwing is gelegen in het gebied dat in het bestemmingsplan via een dubbelbestemming mede bestemd is voor Waterkering. Dit betekent dat bij de bouw rekening gehouden moet worden met de belangen van de waterkering. In overeenstemming met de bepalingen van het bestemmingsplan is het Waterschap Hollandse Delta gevraagd advies uit te brengen. Conclusie: Het onderdeel Water vormt geen belemmering voor de functiewijziging. 10

11 5. UITVOERBAARHEID 5.1 Economische uitvoerbaarheid De uitvoering van de in deze ruimtelijke onderbouwing beschreven ontwikkeling is in handen van de eigenaar van het autobedrijf op de locatie Laan der Verenigde Naties 111. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. Onderwerpen als kostenverhaal en planschadeafwenteling zijn daarin geregeld. Het opstellen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro is om deze redenen niet nodig en achterwege gelaten. 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Voor de (project)omgevingsvergunning, waarbij sprake is van strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan, is de te volgen procedure opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De procedure voor deze zogenaamde uitgebreide Wabo-procedure (artikel 3.10 Wabo) is opgenomen in afdeling 3:4 Algemene wet bestuursrecht. Uitgebreide procedure Wabo In het kader van de uitgebreide procedure wordt het ontwerpbesluit met bijbehorende stukken ter visie gelegd voor een periode van zes weken. Gedurende deze periode kan een ieder zijn zienswijzen tegen het ontwerpbesluit kenbaar maken. Beroep en hoger beroep Na het verlenen van de vergunning staan voor belanghebbenden, die een zienswijze hebben ingediend, beroep open bij de rechtbank en hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. 11

12 6. CONCLUSIE In deze ruimtelijke onderbouwing is onderzocht of met een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12 lid 1a sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht kan worden afgeweken van het geldende bestemmingsplan Weeskinderendijk Laan der VN ten behoeve van de uitbreiding van het autobedrijf Mulder op de locatie laan der Verenigde Naties 111. In de voorliggende ruimtelijke onderbouwing komen de verschillende relevante omgevingsaspecten aan de orde. Hieruit blijkt dat er op deze aspecten geen belemmeringen voor de uitbreiding van de bedrijfsbebouwing. 12