JAARVERSLAG OVER DE VERRICHTINGEN VAN HET DIENSTJAAR 2006

Transcriptie

1 JAARVERSLAG OVER DE VERRICHTINGEN VAN HET DIENSTJAAR 2006 voorgelegd aan de gewone Algemene Vergadering van 24 mei 2007 Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid gesubsidieerd en gecontroleerd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Administratieve en maatschappelijke zetel : Zomerstraat 73, 1050 Brussel Ond.nr

2

3 RAAD VAN BESTUUR Mevr. Cecilia DE WULFROUX, Voorzitster Dhr. Francis GÄBELE, Ondervoorzitter Dhr. Daan DEHING vanaf 18 mei 2006 Dhr. Benny DE LEENER tot 18 mei 2006 Dhr. Edouard DESMED Dhr. Jacques DE WITTE Mevr. Martine FERON tot 22 juni 2006 Mevr. Brigitte HOMBERGEN Mevr. Lieve LALEMANTSCHEERLINCK Dhr. Etienne LAMBERT Dhr. Michel LEMAIRE Dhr. JeanPierre SCORIELS Mevr. Martine van COEVORDEN Mevr. Claudine VERSTRAETEN vanaf 23 november 2006 COMMISSARISSEN VAN DE BRUSSELSE HOOFDSTEDELIJKE REGERING Dhr. Laurent DELVAUX tot 22 juni 2006 Dhr. Gert NYS Mevr. Bety WAKNINE vanaf 22 juni 2006 COMMISSARIS Mevr. Martine BRANCART ALGEMENE DIRECTIE Mevr. Myriam BERTIN, Directeurgeneraal tot 30 april 2006 Dhr. Erik BERVOETS, Adjunctdirecteurgeneraal Mevr. Catherine SCHEID, Directeurgeneraal vanaf 1 augustus 2006 DIRECTEURS Mevr. Christelle BEKÉVINCKE Dhr. Stephan BISSCHOP Dhr. Mark GEEROMS Mevr. Ria KAATEE Dhr. Saïd MASTARI

4 AFKORTINGEN De verrichtingen verwezenlijkt door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vallen onder één van de volgende interne fondsen : Fonds B1. Deze benaming verwijst naar de verrichtingen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met eigen middelen verwezenlijkt. Op boekhoudkundig vlak behoort ook het Fonds voor Speciale Tussenkomsten (of F.S.T.) tot het Fonds B1. Met dit fonds worden uitzonderlijke verrichtingen gefinancierd en het wordt gespijsd door dotaties die het Fonds in het verleden ontving van FORTIS n.v. in het kader van de tijdelijke overlijdensverzekeringen met afnemend kapitaal die gekoppeld zijn aan de hypothecaire leningen. Fonds B2. Deze benaming geldt voor de verrichtingen die gerealiseerd worden met kapitalen die rechtstreeks of onrechtstreeks voortkomen uit: leningen waaraan de Staat of het Gewest hun waarborg hebben gehecht en rentesubsidies tot 1989; kapitaalsubsidies of terugvorderbare voorschotten die het Gewest heeft toegekend tussen 1990 en 1995 of in 2002 in het kader van de aanvullende leningen voor jonge gezinnen; een lening aangegaan in 1993, integraal ten laste van het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, maar waaraan het Gewest zijn waarborg heeft gehecht; leningen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 1996 heeft afgesloten, met waarborg van het Gewest, en kapitaalpremies, toegekend vanaf dezelfde datum; kapitaalsubsidies komende uit opbrengsten van stedenbouwkundige lasten ontvangen door het Gewest en toegewezen aan het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf Fonds B3. Deze benaming slaat op de verrichtingen verwezenlijkt met terugvorderbare voorschotten toegekend door het Gewest vanaf 1998 in het kader van de tussenkomst voor de samenstelling van huurwaarborgen. * * * 4

5 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR Mevrouwen, Mijne Heren, 2006 gaat de geschiedenis in als het jaar gekenmerkt door een belangrijk vertrek. Na 25 jaar aan het hoofd te hebben gestaan van het Fonds, vertrok Mevrouw Myriam Bertin eind april welverdiend met pensioen. De deur trok ze dicht, haar stempel, waarden en idealen zijn gebleven. Al op de eerste regels van dit verslag wil het Fonds haar dan ook in de bloemetjes zetten en haar bedanken voor die jaren ononderbroken inzet ten dienste van de sociale waarden van deze organisatie, die zij heeft gemaakt tot wat ze vandaag is. Alsof ze deze eerste regels op die manier nog eens extra willen benadrukken, stegen ook het aantal toegekende hypotheekleningen in 2006 naar een nooit eerder gezien peil. Dit kan ongetwijfeld verklaard worden door, onder andere, de reglementswijzigingen voor de hypothecaire leningen die Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris voor de Huisvesting, in 2005 heeft goedgekeurd. Meer algemeen zijn er natuurlijk ook de rentevoeten die opnieuw stegen, gekoppeld aan de immobiliënprijzen die steeds verder de hoogte in gingen, net omwille van die eerdere daling van de toegepaste rentevoeten. Enkele belangrijke cijfers mogen hier zeker al worden vernoemd: binnen de algemene verrichtingen werden 740 hypothecaire leningen afgesloten, hoewel 82 % van ons ontlenerspubliek beantwoordde aan de inkomstenbarema s van de sociale huisvesting. De aankoopkosten stegen intussen met 11 %, de bouwkosten met 13 %. De conjunctuur op de immobiliënmarkt is momenteel dus zeer ongunstig voor mensen met een beperkt inkomen en net daardoor tonen deze enkele cijfers het grote belang aan van het Fonds binnen de sociale woonkoopmarkt in Brussel. Heel concreet, dankzij het Fonds zijn de wachtlijsten voor een sociale woning in 2006 niet aangegroeid met meer dan 600 gezinnen. In de eerste sectie van dit verslag wordt deze activiteitensector gedetailleerd beschreven. De activiteiten van het Fonds binnen de huurhulp moeten intussen al niet meer worden bewezen. Het aantal kandidaathuurders toont duidelijk de grote nood aan om verdere inspanningen te leveren. Maar hoe en met welke middelen? De rentabiliteit van deze sector blijft dalen door de stijgende bouw en aankoopkosten enerzijds en de verder dalende koopkracht van de huurders anderzijds. De woonprojecten binnen de huurhulp worden steeds groter (omdat de één of tweegezinswoningen op de Brusselse markt te duur geworden zijn) om ze financieel haalbaar te laten blijven. Dit verplicht ons wel om ook de sociaaleconomische diversiteit opnieuw te bekijken: vroeger werden woningen gekocht verspreid over het hele Gewest met het oog op een optimale integratie en om ervoor te zorgen dat binnen het stadsweefsel bepaalde gezinnen niet zouden worden gestigmatiseerd. Op het financiële plaatje van de huurhulp wegen nog twee andere elementen zwaar door. Het Fonds creëert sociale woningen, maar betaalt nu voor de nieuwbouwconstructies wel 15 % meer dan de sociale huisvestingssector. Het valt niet te ontkennen dat de federale 5

6 maatregel om de BTW voor de sector te verlagen van 12 tot 6 % noodzakelijk en positief is. Maar het Fonds heeft de indruk dat het op dit vlak niet op de lijst van «rechthebbenden» staat, terwijl het toch dezelfde sociale doelstellingen nastreeft. De duurzame en energiebesparende bouwtechnieken vormen een tweede bezwarende factor voor de financiële toekomst van de huurhulp. Ook voor dit punt bestaat er allerminst twijfel over het nut van deze doelstelling, maar er moet wel nog een manier worden gevonden om deze bijkomende investeringen te kunnen financieren... en dit komt bovenop de eerder vernoemde moeilijkheden. Eigenlijk komt het hierop neer: hoe verzoen je de doelstellingen om kwaliteitsvolle, veilige, spaarzame woningen te creëren waarvan de huurprijs toch in verhouding staat tot het inkomen van de huurders? In deze moeilijke financiële situatie zijn er ook twee lichtpuntjes: voor de huurhulp neemt het Gewest 2,00 % extra op zich en dit voor de hele leningsduur. Deze tegemoetkoming is een begin om de sector op lange termijn te kunnen uitbreiden. Daarnaast zijn er de opbrengsten uit de stedenbouwkundige lasten die het Gewest ontvangt en die het aan het Fonds toekent voor de creatie van bijkomende huurhulpwoningen. Deze financiële injectie getuigt niet alleen van het vertrouwen dat het Gewest in het Fonds stelt, ze is ook een niet te onderschatten ondersteuning voor het voortbestaan van de sector. Alle details van deze sector worden verder uitgewerkt in de tweede sectie. 6

7 Vastleggingen en verwezenlijkingen 2006 (fonds B2) (in EUR) Verrichtingen Hypothecaire leningen : * gewone leningen * leningen voor jongen gezinnen Vastleggingen aangegaan vóór 2006 en uitgevoerd in 2006 Vastleggingen aangegaan in 2006 en niet uitgevoerd in 2006 Totale vastleggingen 2006 Verwezenlijkingen 2006 (1) (2) (3) (2) + (3) = (4) (1) + (2) = (5) , , , , , , , , , ,00 Totaal hypothecaire leningen , , , , ,00 Huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw , , , , ,98 7 Totaal aankoopsector , , , , ,98 Huurhulp : programma 2006 bestaand immobiliënpark of bestaande programma s , , , , , , , , ,61 Totaal huurhulp , , , , ,53 Totaal , , , , ,51 N.B. De investeringen voor verrichtingen bestemd voor verkoop met een hypothecaire lening worden oorspronkelijk onder de rubrieken "huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw" opgenomen. Wanneer men overgaat tot de vereffening van een lening, worden zij als verwezenlijkingen opgenomen, in de rubriek "hypothecaire leningen". Huurhulp : Via stedenbouwkundige lasten ,90

8 Bedragen in duizenden EUR Evolutie van het investeringsvermogen in het jaar en de hiertoe aangewende financieringsmiddelen(in het fonds B2) Jaar investeringsvermogen obligatieleningen gewestelijke tussenkomsten opnames uit thesaurie

9 Voor 2006 heeft de Regering het investeringsvermogen van het Fonds in fonds B2 vastgelegd op ,00 EUR. In de volgende tabel wordt duidelijk hoe de verdeling van het investeringsvermogen aanvankelijk was voorzien en hoe het uiteindelijk werd aangewend: Activiteitensector Hypothecaire leningen : algemene verrichtingen (*) aanvullende leningen voor jonge gezinnen Oorspronkelijk voorzien , ,00 Investeringsvermogen (in EUR) Werkelijke vastlegging op 31/12/ , ,00 Totaal hypothecaire leningen (*) , ,46 Huurhulp : programma 2006 bestaand immobiliënpark , , , ,95 Totaal huurhulp , ,54 Totaal hypothecaire leningen en huurhulp , ,00 (*) Inbegrepen de verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw. Zij worden voorlopig ondergebracht bij de algemene verrichtingen. Het is echter niet uitgesloten dat bepaalde van deze verrichtingen uiteindelijk worden opgenomen in de rubriek aanvullende leningen voor jonge gezinnen. De verdeling van het investeringsvermogen over de hypothecaire leningen en de huurhulp, zoals aangegeven in de eerste kolom van de tabel, is indicatief en niet dwingend. Het is onmogelijk om vooraf precieze bedragen vast te leggen per activiteitensector, omdat noch de Regering noch het Fonds aan het begin van het jaar al een duidelijk zicht hebben op alle gehanteerde parameters. Er is echter een belangrijk verschil in de verdeling van het budget tussen wat oorspronkelijk was voorzien en wat verwezenlijkt werd. Er is een verschil van ,54 EUR ten voordele van de huurhulp. Dit wordt verklaard door grotere verwezenlijkingen a rato van ,70 EUR voor de renovatie van het oude patrimonium, door een hogere eenheidskostprijs voor de 50 te verwezenlijken woningen, met name een supplement van ,59 EUR en door de bijkomende investeringen voor vroegere programma s a rato van ,19 EUR ten opzichte van wat voorzien was. Ter herinnering: volgens de bepalingen van de beheersovereenkomst met het Gewest, is het Fonds echter verplicht om jaarlijks 50 nieuwe woningen te creëren in de huurhulp en om minstens 275 hypothecaire leningen toe te kennen. 9

10 De financiering van de verbintenissen die het Fonds aanging in fonds B2 gebeurde in 2006 met de volgende middelen: Financieringsbronnen Geïnvesteerde bedragen in EUR % Leningen Gewestelijke kapitaalpremie Opnames uit de onbeschikbare reserve van het fonds B , , ,00 62,32 36,84 0,84 Totaal ,00 100,00 Voor de verwezenlijkingen in fonds B2 werden de bedragen in 2006 als volgt over de verschillende activiteiten verdeeld: Activiteitensector Vrijgegeven bedragen in EUR % Hypothecaire leningen : algemene verrichtingen aanvullende leningen voor jonge gezinnen , ,00 83,65 0,86 Totaal hypothecaire leningen ,00 84,51 Huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw ,98 2,62 Totaal aankoopsector ,98 87,13 Huurhulp : programma 2006 patrimonium en programma in voorbereiding , ,61 Totaal huurhulp ,53 12,87 Totaal ,51 100,00 4,70 8,17 10

11 Financiële dekking van het investeringsvermogen in het fonds B2 Jaar 1996 Jaar 1997 Jaar 1998 Jaar 1999 Jaar 2000 Jaar 2001 Jaar 2002 Jaar 2003 Jaar 2004 Jaar 2005 Jaar 2006 gewestelijke tussenkomsten obligatieleningen 100% opnames uit thesaurie 11

12 Het interne fonds B3 waarmee de huurwaarborgleningen worden gefinancierd, is niet onderworpen aan dezelfde werkings en financieringsregels als de andere activiteitensectoren van het Fonds. Er wordt niet gewerkt met een jaarlijkse financiering: het huurwaarborgfonds werd gedurende enkele jaren gespijsd door gewestelijke voorschotten die ervoor moeten zorgen dat deze sector langere tijd kan werken zonder bijkomende budgetten. Met het geld dat wordt terugbetaald voor de toegekende leningen, die binnen een tijdsspanne van maximum 18 maanden afgelost moeten worden, kunnen nieuwe leningen worden toegekend. In 2006 werden 459 huurwaarborgleningen vereffend. Algemeen beschouwd, hebben de verschillende activiteitensectoren van het Fonds, met de steun van het Gewest, er in 2006 voor gezorgd dat nieuwe gezinnen, of in totaal personen, zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest konden vestigen personen (61,42 %) deden dit via de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen, 67 personen (2,07 %) dankzij een aanvullende lening voor jonge gezinnen, 289 personen (8,94 %) konden een woning betrekken in de huurhulp en 891 personen (27,57 %) sloten een huurwaarborglening af. In dit jaarverslag vindt u verder: in hoofdstuk I, de weergave van de activiteiten van het Fonds in 2006 aan de hand van zijn belangrijkste activiteiten: algemene verrichtingen van hypothecaire leningen, aanvullende leningen voor jonge gezinnen, verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw, huurhulp, bijzondere verrichtingen en de tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg; in hoofdstuk II, de belangrijkste gebeurtenissen sinds 1 januari 2007 en de te verwachten wijzigingen die een invloed kunnen hebben op de latere werking of op de activiteiten van het Fonds; in hoofdstuk III, een schets van het administratieve leven van het Fonds en van de samenwerking met zijn rechtstreekse partners. Daarnaast is ook een opsomming opgenomen van de wetten, ordonnanties en besluiten van het dienstjaar die rechtstreeks of onrechtstreeks raken aan de activiteiten van het Fonds; in hoofdstuk IV, de rekeningen van het dienstjaar en een analyse ervan, een reeks gegevens over de interne werking van het Fonds en de sociale balans. * * * 12

13

14 ALGEMENE VERRICHTINGEN VAN HYPOTHECAIRE LENINGEN ( ) Maximum inkomen van het gezin. Aantal personen ten laste en meer Maximum inkomen , , , , ,00 Maximale waarde van de woning. Aantal personen dat het gezin telt 1 of en meer Maximale waarde , , , , , ,00 Maximum bedrag van de lening. Aantal personen ten laste 1 of en meer Maximum bedrag , , , , , ,00 AANVULLENDE HYPOTHEEKLENINGEN VOOR JONGE GEZINNEN ( ) Maximum inkomen van het gezin. Aantal kinderen ten laste en meer Maximum inkomen , , , , ,00 Maximum waarde van de woning. Aantal personen dat het gezin telt 1 of per bijkomende persoon, vanaf de 7 de Maximale waarde , , , , , ,00 Bedrag van de lening. Minimum 8.500,00 Maximum ,00 14

15 HOOFDSTUK I INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN SECTIE I DE HYPOTHECAIRE LENINGEN A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN. 1. INVESTERINGEN Op basis van de algemene begroting voor de gewestelijke uitgaven die het Brusselse Parlement op 23 februari 2006 heeft goedgekeurd en de daaropvolgende besluiten van de Brusselse Regering van 23 maart 2006, moest het investeringsvermogen voor 2006 het Fonds in staat stellen om 660 aanvragen te aanvaarden voor een hypothecaire lening in het kader van de algemene verrichtingen en 60 aanvragen voor een aanvullende hypothecaire lening voor jonge gezinnen. In totaal zou het Fonds in 2006 dus 720 hypothecaire leningen toegekend moeten hebben. Het Fonds heeft beslist om uiteindelijk 644 leningen toe te kennen: 616 in het kader van de algemene verrichtingen en 28 aanvullende hypothecaire leningen voor jonge gezinnen. Het aantal toegekende leningen is dus lager dan wat eigenlijk was vooropgesteld. Dit komt omdat er gemiddeld een hoger bedrag wordt geleend dan de gemiddelde som die aan het begin van het dienstjaar werd geraamd. Zo wordt in het kader van de algemene verrichtingen gemiddeld ,28 EUR (*) geleend in plaats van de geschatte ,00 EUR. Voor de aanvullende hypothecaire leningen voor jonge gezinnen is dat ,86 EUR in plaats van de geschatte ,00 EUR. Bovendien werd de totale investering voor de sector beperkt tot een bedrag van ,46 EUR, tegenover het voorziene bedrag van ,00 EUR, omdat er ,54 EUR moest vrijgemaakt worden voor de huurhulpverrichtingen. Omwille van de aanzienlijke stijging van het aantal leningsaanvragen werd in oktober 2006 bovendien beslist om ,00 EUR aan ongerealiseerde investeringen of overblijvende bedragen van ongerealiseerde opdrachten (afkomstig van huurhulp of verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw meer details daarover vindt u verder in dit jaarverslag) te gebruiken voor de toekenning van hypothecaire leningen. Dit gebeurde in samenspraak met Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris voor de Huisvesting. Dankzij deze transactie konden nog 18 extra leningen worden toegekend in het kader van de algemene verrichtingen en 2 in het kader van de aanvullende hypothecaire leningen voor jonge gezinnen. (*) inbegrepen ,46 EUR voor bouwverkoop en huurkoop. 15

16 Evolutie van de investeringen aangewend voor hypothecaire leningen (fonds B2) Bedragen in duizenden EUR (*) 2005 (*) 2006 (*) Jaar (*) Inbegrepen de verbintenissen voor creatie van woningen bestemd voor verkoop.

17 Toch heeft deze verhoging van het budget het Fonds niet in staat gesteld om aan alle leningsaanvragen te voldoen die in de loop van het dienstjaar werden ingediend. De Raad van Bestuur heeft dan ook 76 dossiers goedgekeurd onder voorbehoud van het investeringsvermogen waarover het Fonds in 2007 zou beschikken. Gelukkig zagen de betrokken kandidaten hun woonproject daardoor niet in het water vallen. Het aantal leningsaanvragen is zo groot dat het Fonds in 2006 globaal gezien 740 nieuwe verrichtingen is aangegaan! De meeste van de vernoemde 664 leningen (waarvan 20 dankzij de hiervoor aangehaalde transactie) werden in de loop van 2006 vereffend dit betekent dat de authentieke akte werd verleden. Andere zullen pas in 2007 vereffend worden. Tenslotte zullen er een aantal leningen wellicht nooit vereffend worden, omdat de gezinnen ze nog annuleren in het jaar volgend op dat waarin beslist werd om de investering goed te keuren. 2. JAARVERRICHTINGEN. We herinneren er ook dit keer aan dat in de jaarverslagen voornamelijk dieper wordt ingegaan op de jaarlijkse verwezenlijkingen en minder op de investeringen. a) In het kader van het fonds B2. Aanpassingen en hervormingen van de reglementen. In het jaarverslag van 2005 worden de aanpassingen en hervormingen toegelicht die Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris voor de Huisvesting, en het Fonds doorvoerden in het reglement van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen en in dat van de aanvullende hypothecaire leningen voor jonge gezinnen. Ter herinnering: de wijzigingen zijn van kracht sinds 24 februari 2005 en hebben voornamelijk betrekking op de hierna opgesomde punten. In het kader van de algemene verrichtingen: een verhoging van de maximumwaarde van de woningen en de invoering van één enkel waardebarema, of het nu gaat om een leningsaanvraag voor een bestaande woning of voor een nieuwbouw. De maximale basiswaarde van een woning voor een gezin dat uit 1 of 2 personen bestaat, wordt vastgelegd op ,00 EUR (tegenover de vroegere ,00 EUR voor een bestaande woning of ,00 EUR voor een nieuwbouw). Als een gezin uit meer dan 2 personen bestaat, wordt per bijkomende persoon bovendien een verhoging toegestaan van ,00 EUR. (tegenover de vroegere ,00 EUR voor een bestaande woning of ,00 EUR voor een nieuwbouw); een verhoging van het maximumbedrag dat kan worden geleend. Het basisbedrag voor een gezin bestaande uit 1 of 2 personen werd opgetrokken 17

18 van ,00 EUR tot ,00 EUR. Per bijkomende persoon voor gezinnen die uit meer dan 2 mensen bestaan, is een verhoging toegekend van ,00 EUR in plaats van ,00 EUR; een vermindering van de jaarlijkse referentierentevoet: vanaf 5 juli 2005 bedraagt die nog 4,10 % in plaats van 6,75 %. De rentevoet voor een bepaald ontlenersgezin wordt berekend op basis van een vaste formule. De maximale rentevoet die daar nog uit voortvloeit, bedraagt nu 3,85 % in plaats van de 6,00 % die vroeger mogelijk was. In het kader van het reglement voor de aanvullende hypothecaire leningen voor jonge gezinnen: de instelling van één enkel waardebarema voor zowel bestaande woningen als nieuwe constructies. Het bestaande barema voor de nieuwbouwconstructies werd aangenomen voor de beide categorieën. In het kader van de twee reglementeringen: de maximumwaarde van de woningen die het Fonds creëert in het kader van zijn verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw mag niet hoger liggen dan deze die geldt voor het leningtype waarbinnen de lening wordt afgesloten (algemene verrichting of jongerenlening) en de gezinssamenstelling. De juridische besluiten om deze reglementswijzigingen officieel van kracht te laten worden, waren eind 2006 nog niet genomen, omwille van legistieke redenen. Dit heeft het Fonds echter niet verhinderd om sommige nieuwe bepalingen wel al toe te passen, vooral omdat de huidige reglementen dit al toelaten in bepaalde of uitzonderlijke gevallen. Ter herinnering sommen we de reglementswijzigingen hier nogmaals op. In het kader van het reglement voor de algemene verrichtingen: de ontlener is niet langer verplicht om een tijdelijke verzekering bij overlijden met afnemend kapitaal af te sluiten, die betaald moet worden met een eenmalige premie. Volgens het nieuwe reglement is het aan het Fonds zelf om te beslissen of een ontlener een dergelijke verzekering moet afsluiten en hiervoor ook de bepalingen te omlijnen. Dit laatste gebeurt op basis van een aantal factoren, zoals: het bestaan van een hypothecair risico, de leeftijd van de ontlener, de aard en verwachte evolutie van het inkomen van de ontlener, het al dan niet hebben van kinderen, de wens van de ontlener om zich al dan niet te verzekeren, enz...; de aanpassing van de wijze waarop de vijfjaarlijkse herziening van de rentevoet berekend wordt. Dit gebeurt naar analogie met de regels die worden 18

19 toegepast op het moment dat de rentevoet wordt berekend bij de toekenning van de lening; de regels voor de leningsduur werden ingrijpend aangepast. De maximale leningsduur is opgetrokken van 20 naar 30 jaar, in uitzonderlijke gevallen kan die termijn zelfs nog langer worden. Ook aan het feit dat de jongste ontlener maximum 65 jaar oud mocht zijn op het moment dat de lening volledig zou zijn terugbetaald, is gesleuteld. Die leeftijd is opgetrokken tot 70 jaar en ook hierop kunnen in specifieke gevallen uitzonderingen worden toegestaan; er werden in het reglement bepalingen opgenomen die het Fonds toelaten om al dan niet een wederbeleggingsvergoeding te vragen wanneer de lening vervroegd wordt terugbetaald. In het kader van het reglement voor de aanvullende hypothecaire leningen voor jonge gezinnen: invoeging van een bepaling in verband met de overlijdensverzekering. De regel is dezelfde als die aangenomen voor de algemene verrichtingen. Als we kijken naar de commentaren en statistieken die verder in dit verslag zijn opgenomen, mogen we ervan uitgaan dat de net opgesomde maatregelen een juiste reactie zijn op de voortdurende prijsstijging van de woningen. Maar misschien is dit antwoord nog steeds niet voldoende. In de loop van het voorbije jaar heeft de Raad dan ook verschillende keren een nieuwe verhoging besproken van zowel de maximumwaarde van de woningen als van het maximumbedrag dat ontleend kan worden. De mogelijkheid om al dan niet een verschil te behouden tussen deze twee parameters wordt momenteel nog open gehouden. Er zal hoedanook rekening moeten worden gehouden met het toegekende investeringsvermogen enerzijds en met de leencapaciteit van ons doelpubliek anderzijds. Moeten we ons trouwens niet afvragen of het wel zo logisch is dat we gezinnen die niet of nauwelijks over eigen middelen beschikken toch de mogelijkheid willen geven een eigen woning te kopen door hen een lening toe te kennen die tot 120 % kan bedragen van de verkoopwaarde, terwijl het maximumbedrag dat geleend kan worden ver onder de toegelaten maximumwaarde ligt? Om ons doelpubliek aan te sporen, kunnen nog andere maatregelen overwogen worden, zoals: de rentevoet verminderen: probleem is wel dat het financiële evenwicht van het Fonds dan in het gedrang zou komen, tenzij de gewestelijke dotatie hierop afgestemd zou worden of dat het Fonds zelf leningen zou kunnen afsluiten aan een lagere rentevoet. Maar deze hypotheses lijken niet echt realistisch ; de leningsduur nog verder optrekken: het is intussen bewezen dat een leningsduur van meer dan 30 jaar niet meer bijdraagt tot een voelbare daling van de afbetalingslast. Bovendien zou ook deze maatregel risico s inhouden 19

20 voor de financiële stabiliteit van het Fonds, omwille van de leningsvoorwaarden waaraan het zelf moet voldoen. Er zouden wel aanpassingen kunnen gebeuren op het niveau van de verschillende terugbetalingswijzen. Momenteel wordt het kapitaal terugbetaald via vaste mensualiteiten. In bepaalde gevallen kan een opschorting van enkele maanden worden toegestaan. Andere mogelijkheden zijn bijvoorbeeld: variabele maandgelden in functie van de evolutie van het inkomen, constante of groeiende kapitaalsaflossing, tijdelijke opschorting van de kapitaalsaflossing, enz Nog steeds met de bedoeling om de aangeboden leningformules zo goed mogelijk af te stemmen op het kostenplaatje van een zware renovatie (de rehabilitatie van leegstaande gebouwen, bijv.) of van (herop)bouwwerken (zoals de verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw van het Fonds), heeft de Raad aan Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris voor de Huisvesting, gevraagd of er een aanpassing kon komen van het maximumbedrag dat kan worden geleend, zodat het de kostprijs dekt van de nieuwe woning (eventueel inclusief BTW). Een dergelijke maatregel zou geen gevolgen hebben voor het investeringsvermogen van het Fonds. We zien trouwens dat de investering voor een verrichting van verkoop na sanering of (weder)opbouw onder de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen valt. Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, is echter niet akkoord gegaan met het voorstel van de Raad, omdat «de afschaffing van het plafond voor de hypothecaire leningen toegekend in het kader van de bouwverkoopverrichtingen in de Hopstraat in strijd zou zijn met het principe van de billijke behandeling van alle dossiers die het Fonds bestudeert». Het Kabinet is van oordeel dat deze problematiek opnieuw kan worden aangekaart als blijkt dat de betrokken woningen omwille van de huidige leningslimieten niet verkocht raken. We wijzen er hier nog eens op dat de geproduceerde woningen hoofdzakelijk bestemd zijn voor grote gezinnen en dat ze architecturaal van hoge kwaliteit zijn, zowel op het vlak van ruimte als op dat van uitrusting en afwerking (tuin, terras, enz ). Deze woningen behoren tot de gedelegeerde of gelijkgestelde verrichtingen en dragen bij tot de herwaardering van de wijk waarin ze worden opgetrokken. We mogen ook niet vergeten dat de ontleners die eigenaar worden van een nieuwe woning dankzij een «klassieke» lening van het Fonds (geen woning die gecreëerd werd door het Fonds of door de GOMB) kleine gezinnen zijn. Gemiddeld bestaan ze uit 1,75 personen; 70 % van hen bestaat uit 1 persoon! Dit toont het belang en de inzet aan om via de verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw de toegang tot «nieuwe» woningen te promoten voor (middel)grote gezinnen met een klein of middelgroot inkomen. 20

21 Nog een ander element toont duidelijk het verschil aan tussen de verrichtingen in het kader van een project van verkoop na sanering of (weder)opbouw (en bijgevolg de leningen die ervoor worden toegekend) en de algemene, «klassieke» verrichtingen: in de verkoopaktes van alle «renovatiebouwverkoopwoningen» zijn zeer strenge clausules opgenomen. Verder in dit verslag, in het stuk over de verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw, worden deze clausules gedetailleerd besproken. Samengevat gaan deze clausules over: 1) het onroerende patrimonium van elke koper. Er wordt voorzien dat de koper een vergoeding tot 25,00 % van de verkoopprijs moet betalen wanneer hij zijn verbintenissen niet nakomt en dit tot 20 jaar na de oorspronkelijke verkoop; 2) beperkingen in verband met het gebruik, de aanpassing en bestemming van het goed; 3) de latere verkoop van de woning. In dat geval moet er een vergoeding betaald worden die kan overeenstemmen met het verschil tussen de oorspronkelijke verkoopprijs en de prijs die wordt betaald op het moment van de nieuwe verkoop; 4) het beding van wederinkoop en het voorkooprecht van het Fonds. Daarom en om de verkoop van de woningen in de Hopstraat niet in het gedrang te brengen, heeft de Raad beslist om, geval per geval, ook een beroep te doen op het fonds FST. Op die manier moeten kandidaat «kopersontleners» die onvoldoende eigen middelen kunnen inbrengen toch in staat zijn om het zorgwekkende verschil te overbruggen tussen het «klassieke» maximale leningsbedrag in fonds B2A en de kostprijs van de woning die het Fonds te koop aanbiedt. Een andere vraag die we ons moeten stellen, is de volgende: kan het wel dat het Fonds een hypothecaire lening aanbiedt (in het kader van de algemene verrichtingen of in dat van de jongerenleningen) voor de aankoop van een woning waarvan de kostprijs per m² eigenlijk «te hoog» lijkt? Dit is bijvoorbeeld het geval voor een studio van 40 m² die verkocht wordt voor ,00 EUR ( wat neerkomt op 2.250,00 EUR per m²). Het perverse effect van een dergelijke situatie zou ook te wijten kunnen zijn aan de leningsvoorwaarden zelf: rentevoet van 2,00 %, terugbetalingstermijn tot 30 jaar, een lening die eventueel de door het Fonds vastgestelde waarde overschrijdt, enz... kortom, net al die maatregelen die aansporen om zelf eigenaar te worden, maken de verdere prijsstijgingen ook mogelijk. Het valt op dat we met zo n situaties vooral worden geconfronteerd op de markt van de kleine woningen (type «flat»). Op basis van de leningen die voor dergelijke woonprojecten via het Fonds werden afgesloten, hebben we vastgesteld dat het voorbije jaar gemiddeld 1.881,04 EUR per m² werd betaald voor deze kleine woningen. In 2003 was dat nog 1.270,38 EUR per m². Een laatste punt binnen de reglementaire bepalingen is het niveau van het toegelaten maximaal belastbaar inkomen van de kandidaatontleners in het kader van de algemene verrichtingen. 21

22 Voor dit punt wordt rekening gehouden met het belastbaar inkomen van de aanvrager en met dat van alle andere personen die deel uitmaken van zijn gezin, behalve de kinderen jonger dan 25 jaar. Als de aanvraag wordt ingediend in de loop van de eerste zes maanden van het lopende kalenderjaar, wordt gewerkt met de inkomsten van het op twee na laatste jaar. Wordt de aanvraag ingediend in de loop van de laatste zes maanden van het lopende jaar, dan baseren we ons op de inkomsten van het voorlaatste jaar. Op deze regel wordt geen enkele uitzondering toegestaan. Er wordt met andere woorden geen rekening gehouden met, bijvoorbeeld, het plotse verlies van een job of een sterke vermindering van de inkomsten. Het reglement laat een kandidaatontlener dus niet toe om zijn aanvraag te baseren op het bewijs van de inkomsten waarover hij beschikt op het moment zelf van zijn aanvraag. In de reglementering voor de sociale huisvestingssector bestaat die mogelijkheid wel. Een laatste punt in verband met de toegangsvoorwaarden: het valt te betreuren dat het Fonds «jonge» ouders met 1 of meer kinderen niet kan bereiken via zijn algemene verrichtingen van hypothecaire leningen, wanneer beide ouders werken ze allebei een bescheiden inkomen ontvangen (bijvoorbeeld: allebei 1.200,00 EUR netto per maand). Het spreekt voor zich dat bij het antwoord op een dergelijke vraag, zoals bij elk vraagteken dat wordt geplaatst bij de uitbreiding van leningsvoorwaarden, rekening moet worden gehouden met, onder andere, de doelstellingen van het Fonds en met het gewestelijke huisvestingsbeleid (aan welk publiek wordt voorrang gegeven?), de economische en financiële context (de financiële en immobiliënmarkt enerzijds, het investeringsvermogen anderzijds), de sociaaleconomische evolutie van de bevolking, enz... Het deskundig verslag. We herinneren eraan dat het Fonds in juni 2005 heeft beslist om zijn relatie met de externe experts te veranderen. Voortaan erkent het Fonds een aantal experts die bepaalde kwalificaties moeten kunnen voorleggen (zoals titel, ervaring, enz...) en waaraan het Fonds opdrachten doorgeeft. Het Fonds treedt enkel op als mandataris voor de kandidaatontlener. Het grote verschil met vroeger is dat de deskundige de volledige verantwoordelijkheid voor het geleverde werk op zich neemt, terwijl hij vroeger werkte voor rekening van het Fonds. Dit zorgt er onder andere voor dat het Fonds zich kritisch kan opstellen tegenover het deskundig verslag dat wordt opgesteld. Het model voor het deskundig verslag werd ook herwerkt en verbeterd. Zo wordt er verwezen naar de bepalingen in verband met veiligheid, gezondheid en uitrusting van de woningen die opgenomen zijn in de Brusselse Huisvestingscode en die het Fonds ook wil laten naleven door zijn ontleners. Het deskundig verslag is nu vollediger, waardoor de kandidaatontlener zich een beter beeld kan vormen van de pluspunten en kenmerken van de woning die hij wil kopen en waardoor hij, op basis van de conclusies van de deskundige en de adviezen van het Fonds, beter kan inschatten welke werken eventueel uitgevoerd moeten worden en binnen welke termijnen dat moet gebeuren. 22

23 Het lastenboek waarop de experts zich moeten baseren, is zeer gestructureerd, waardoor het Fonds heel snel kan zien of het verslag al dan niet volledig is. Indien nodig kan het Fonds de deskundige dan ook wijzen op zijn verplichtingen. De belangrijkste gebreken waarmee we in dit verband worden geconfronteerd, zijn onder andere: overschrijding van de indieningstermijn van het verslag; voorstelling van nietconforme plannen; verwijzing naar onaangepaste vergelijkingspunten. Met elke deskundige wordt verschillende keren overlegd om de samenwerking en de kwaliteit van het geleverde werk te verbeteren. Infoonderhoud. Ook in 2006 werkte het Fonds met de algemene informatieprocedures, zoals het verspreiden van informatiebrochures, het organiseren van informatiesessies, enz... Ook de website van het Fonds blijkt een interessant communicatiemiddel. Bezoekers vinden er niet enkel een gedetailleerd overzicht van de leningsvoorwaarden, ze kunnen er ook zelf een volledige financiële balans opmaken van een aankoopverrichting, nieuwbouw of uitonverdeeldheidstreding. Op de website kunnen ook de nodige documenten gedownload worden om een leningsaanvraag in te dienen. Ook de «eerstelijnonthaalcel» die in mei 2005 werd opgericht, kent een groot succes. Deze cel spitst zich hoofdzakelijk toe op het verstrekken van informatie over de verschillende soorten verrichtingen van hypothecaire leningen die het Fonds aanbiedt. Steeds meer mensen lijken gewonnen te zijn voor het idee om eigenaar te worden van een woning. Deze tendens is merkbaar doorheen alle verschillende samenlevingsvormen en is ongetwijfeld te verklaren door de markante prijsstijgingen die de laatste jaren worden genoteerd op de immobiliënmarkt. Daarom was de oprichting van een «eerstelijnonthaalcel» ook noodzakelijk. De informatie wordt via de telefoon of via mail doorgegeven. Op 31/12/2006 werd deze dienst voltijds bemand door 1,8 personen. Binnenkort werken er 2,4 eenheden voltijds binnen deze cel. Het Fonds is een gewestelijk instrument dat mensen moet helpen om gemakkelijker eigenaar te worden van hun woning. Daarom is het goed dat wij de onthaalcel hebben opgericht, om zo te kunnen beantwoorden aan het stijgende aantal informatievragen. Als we echter geconfronteerd worden met een gevoelige stijging van het aantal leningsaanvragen zonder dat we de lening ook effectief kunnen toekennen, omdat het investeringsvermogen uitgeput is, zou dit wel eens kunnen leiden tot kritiek. 23

24 In 2006 werden telefoontjes geregistreerd (93,94 %) daarvan gingen over algemene informatievragen van mensen die meer wilden weten over de activiteiten van het Fonds. De 676 andere gingen vooral over vragen omtrent aanvraagdossiers die op dat moment nog werden samengesteld. Van de voormelde telefoongesprekken: gingen er over de voorwaarden verbonden aan de verschillende leningformules. Er werd op dat moment nog geen financiële balans opgemaakt, vooral omdat de beller op dat moment nog geen concreet project voor ogen had; gingen er over diezelfde voorwaarden, maar dan gekoppeld aan een concrete verrichting. Er werd in dat geval ook een financiële balans opgemaakt, die nadien via mail werd doorgestuurd als de beller dat wou; belden 927 mensen om een afspraak vast te leggen. Ze stonden op het punt om een aankoopovereenkomst af te sluiten en wilden langskomen om hun concrete leningsaanvraag te bestuderen. Aan de telefoon kregen ze echter alle gewenste informatie en er werd ook een financiële balans opgemaakt, waardoor een afspraak in de burelen van het Fonds niet langer nodig bleek; leidden 249 gesprekken tot het vastleggen van een afspraak voor een klassiek infogesprek. In deze gevallen konden de bellers niet volledig geïnformeerd worden via de telefoon, omwille van de complexiteit van hun situatie of van de gestelde vragen, of omwille van de moeizame communicatie. Bovendien werden 742 informatievragen die ons via mail werden doorgestuurd volledig door deze dienst opgevangen. We herinneren er wel aan dat mensen die dit verkiezen nog steeds langs kunnen komen voor een persoonlijk onderhoud met een medewerker van het Fonds. In 2006 kwamen op die manier gezinnen één of meerdere keren voor een gesprek langs in de burelen van het Fonds (97,37 %) wilden vooral informatie over de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen. De 87 andere (2,63 %) kwamen langs in het kader van de aanvullende leningen voor jonge gezinnen. Op welke manier het infogesprek ook plaatsvindt, er moet vooral worden nagegaan of een eventuele leningsaanvraag ontvankelijk is, of ze, met andere woorden, kadert binnen de reglementaire beschikkingen. Daarnaast is het ook belangrijk om een antwoord te geven op vragen zoals: wat zijn de leningsvoorwaarden die het Fonds de bezoeker kan bieden, rekening houdend met zijn sociaaleconomische situatie, en hoe wordt dit dan vertaald in realistische koopkracht op de Brusselse immobiliënmarkt? Tenslotte moet de ontlener een project kunnen uitwerken waarin er een evenwicht is tussen zijn leencapaciteit en de kostprijs van een goede woning. Een woning die bovendien zo goed mogelijk moet beantwoorden aan zijn noden en verwachtingen. Net op dit punt wordt het verschil duidelijk tussen de kandidaatontlener en de kandidaathuurder. De eerste neemt zijn woonproject zelf volledig in handen, de 24

25 tweede staat op een lange lijst en wacht (rustig) zijn beurt af tot hem een woning wordt aangeboden... De eerste contacten met de gezinnen, het moment waarop ze «geïnformeerd» worden, is dan ook een cruciale fase. Hoe moet je gaan antwoorden, zowel wanneer je de «naïeve» geestdrift moet temperen van mensen die zich in een weinig of zelfs helemaal onrealistisch project willen storten, als wanneer je anderen moet motiveren om net in een project te stappen al zijn ze er zelf van overtuigd dat ze te zwak staan op de onverbiddelijk harde immobiliënmarkt? Evolutie van het aantal gezinnen dat een infoonderhoud bekwam. Aantal gezinnen (*) 311 (*) onderhoud op het Fonds telefonisch onderhoud per Jaar (*) Deze cijfers betreffen de periode 01/07/2005 tot 31/12/2005. We moeten er ons bewust van zijn dat de medewerkers van het Fonds hun verantwoordelijkheid op dit vlak niet uit de weg gaan. De reglementswijzigingen (in voege sinds het besluit van 06/12/2001) stellen ons al in staat om beter tegemoet te komen aan de noden van het doelpubliek. Maar we merken ook dat de markt intussen zo veel harder is geworden dat alle gezinnen die langskomen geconfronteerd worden met steeds meer problemen om hun woonproject te kunnen concretiseren. Hieruit vloeit dan ook voort dat de economisch en sociaal zwakste gezinnen zonder het Fonds helemaal uitgesloten zouden worden van het beleid dat er net op gericht is om de eigendomsverwerving te promoten. Van de gezinnen die in 2006 langskwamen in de burelen van het Fonds, voldeden er 105 (3,17 %) niet aan alle voorwaarden. 251 andere (7,59 %) konden geen lening afsluiten op korte termijn, meestal omdat ze geen eigen middelen 25

26 konden inbrengen. Andere redenen waren: te weinig inkomen, een te grote schuldenlast of, in enkele uitzonderlijke gevallen, de matrimoniale situatie. De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen. De leningsaanvragen. In 2006 werden 953 nieuwe dossiers geopend. Dit resultaat werd nooit eerder bereikt en vloeit voort uit een sterke stijging van het aantal aanvragen in de loop van het eerste semester van het dienstjaar, als uitloper van de toevloed aan aanvragen die ook al in het laatste trimester van 2005 werd geregistreerd. De verklaring voor het stijgende aantal dossiers moet worden gezocht in de daling van de referentierentevoet die in juli 2005 werd doorgevoerd: van 6,75 % naar 4,10 %. Een andere reden werd hiervoor al vernoemd, namelijk de grotere motivatie van gezinnen om hun eigen woning te kopen, misschien uit de heel begrijpelijke reflex om zich te wapenen tegen de onzekerheden die eigen zijn aan het betrokken marktsegment. Ten slotte hebben we vastgesteld dat de rentevoeten in de banksector lichtjes gestegen zijn. Evolutie van het aantal nieuw geopende dossiers per jaar. Aantal gezinnen Jaar Bij de 953 dossiers die in 2006 werden geopend, moeten nog 171 dossiers worden geteld die in onderzoek waren op 1 januari In totaal werden er 26

27 dus dossiers behandeld in de loop van het dienstjaar (tegenover 962 in 2005). Van deze dossiers werden er: 185 (16,46 %) geannuleerd nog voor ze aan de Raad van Bestuur werden voorgelegd, en wel om de volgende redenen: 57 kandidaten zagen af van hun project nadat de deskundige zijn verslag had opgesteld; 34 kandidaten zagen hun project de mist ingaan, omdat de woning intussen verkocht was aan een derde (24) of omdat de eigenaar intussen had beslist om niet te verkopen (10); 24 kandidaten gaven er de voorkeur aan hun lening af te sluiten in de klassieke banksector; 70 kandidaten gingen er niet mee door om nog andere redenen (onaangepaste woning, te hoge aankoopprijs, onvoldoende eigen middelen, overschrijding van de maximumwaarde of, ten slotte, de werken die absoluut uitgevoerd moesten worden, waren te groot); 730 (64,95 %) door de Raad van Bestuur onderzocht; 209 (18,59 %) nog samengesteld op 31 december De 730 gewone leningsaanvragen die aan de Raad van Bestuur werden voorgelegd, werden stuk voor stuk goedgekeurd. De meeste aan de gevraagde voorwaarden, in andere gevallen werden striktere voorwaarden opgelegd en voor enkele dossiers werden de voorwaarden voor de kandidaatontleners versoepeld. Van deze 730 dossiers werden er: 18 gefinancierd dankzij een overheveling van investeringen die niet werden gebruikt. Het totale bedrag dat daarvoor vrijkwam was ,00 EUR. De details van deze budgettaire overheveling worden verder in dit verslag toegelicht; 76 gefinancierd met het investeringsvermogen voor 2007, omdat dat voor 2006 uitgeput was; 3 opgesteld voor de aankoop van garages die nog eigendom waren van het Fonds de garages liggen aan de Jetse Steenweg 417/421 te Jette; 2 opgesteld voor de verkoop van woningen in het complex «Kleine Zenne» in Brussel. Deze woningen werden verkocht door het Fonds in het kader van zijn verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw. Deze dossiers vielen dan ook niet onder het investeringsvermogen van 2006; 4 voorgelegd die deels in het kader vielen van het fonds B2A en deels in het F.S.T.; 1 goedgekeurd, deels in het kader van het fonds B2A en deels in dat van de leningen aan het personeel. 27

28 In 2006 werden 29 dossiers nog ingetrokken nadat de Raad van Bestuur de leningsaanvraag had goedgekeurd. De redenen voor deze beslissing zijn dezelfde als die aangekaart voor de aanvragen die werden ingetrokken nog voor ze werden voorgelegd aan de Raad van Bestuur. Van die 29 dossiers werden er 15 geannuleerd in de loop van hetzelfde dienstjaar als dat waarin de aanvraag was goedgekeurd. De 14 andere vielen onder het investeringsvermogen van een vroeger dienstjaar. Er vielen met andere woorden 616 dossiers onder het investeringsvermogen voor De verwezenlijkte leningen. In 2006 werden 740 leenaktes verleden, tegenover 554 in Dit is een stijging van 33,57 % die logisch te verklaren valt door de stijging van het aantal leningsaanvragen. Evolutie van het gemiddeld ontleend bedrag. Gemiddeld ontleend bedrag , , , , , , , , , , , ,00 0, Jaar Dit zijn de belangrijkste opmerkingen: 328 (44,33 %) ontlenersgezinnen bestaan uit één of meerdere personen, zonder personen ten laste. Dit is een stijging met 6,97 % tegenover Het aantal gemiddelde gezinnen (dit is een gezin met 1 of 2 personen ten laste) steeg met 1,51 % en vertegenwoordigt nu 38,52 % van het ontlenerspubliek. We merken daarentegen dat het aantal grote gezinnen 28

29 29 Woningen aangekocht en gerenoveerd door de ontleners van het Fonds

30 (met 3 of meer personen ten laste) daalt, zowel in percent als in absolute cijfers ( 127 of 17,15 % tegenover 142 of 25,63 % in 2005); een gezin telt gemiddeld minder personen dan in 2005: 2,68 personen in 2006 tegenover 2,97 in 2005; het gemiddelde bedrag dat in 2006 werd geleend, bedraagt ,68 EUR, tegenover ,50 EUR in We stellen met andere woorden een verhoging vast van ,18 EUR (10,42 %). Deze evolutie is vooral opmerkelijk, omdat in 2006 geen enkele ontlener nog bij het Fonds heeft aangeklopt om ook de eenmalige premie te lenen die de tijdelijke verzekering bij overlijden dekt. In 2005 bedroeg die premie nog 0,03 % van de gemiddelde lening, in 2004 was dat zelfs 0,99 %; Evolutie van het gemiddelde maandelijks nettoinkomen en van de gemiddelde nettomensualiteit. Bedragen 2.500, , , , , , , , , ,00 500,00 524,58 507,10 492,20 483,54 475,50 496,30 0, mensualiteit inkomsten Jaar het gemiddelde maandinkomen (inclusief kinderbijslag) van 2006 bedroeg 1.726,86 EUR. In 2005 was dat 1.665,36 EUR, een verhoging dus van 61,50 EUR (3,69 %); het maandgeld dat in 2006 gemiddeld werd betaald, bedraagt 496,30 EUR. Dit is 28,74 % van het gemiddelde maandinkomen. In 2005 was dat 28,55 %, een gelijkaardig percentage. 30

31 het maandgeld dat onze ontleners de voorbije 5 jaar moesten betalen, is relatief stabiel gebleven. Het maandelijkse nettoinkomen daarentegen (inclusief kinderbijslag) daalde sterk, omdat sinds de reglementswijzigingen van kracht vanaf 6 december 2001 ook kleine gezinnen (alleenstaanden, koppels zonder kinderen, enz ) bij het Fonds terechtkunnen; op het moment dat de lening werd toegekend, beschikten 406 van de 740 nieuwe ontlenersgezinnen (54,87 %) over een maandelijks nettoinkomen dat lager was dan 1.500,00 EUR (zonder kinderbijslag). 80 van hen (10,81 %) moesten zelfs met minder dan 1.000,00 EUR rondkomen! 211 gezinnen verdienden maandelijks tussen 1.500,00 EUR en 2.000,00 EUR. 123 gezinnen (16,62 %) hadden maandelijks meer dan 2.000,00 EUR; 33,65 % van de ontleners hadden een belastbaar inkomen lager dan ,00 EUR, 23,51 % had een belastbaar inkomen tussen ,00 EUR en ,00 EUR. Globaal gezien beschikte 77,15 % van ons ontlenerspubliek over een belastbaar inkomen lager dan ,00 EUR. 77 gezinnen (10,41 %) had «geen» belastbaar inkomen. De helft van hen waren alleenstaanden of koppels zonder personen ten laste; We herinneren eraan dat rekening wordt gehouden met het belastbaar inkomen van 2003 wanneer de lening werd aangevraagd vóór 1 juli 2006 en met dat van 2004 als de leningsaanvraag na die datum werd ingediend. in 2006 beantwoordden de meeste ontleners (608 gezinnen of 82,16 %) aan de inkomensvoorwaarden om aanspraak te kunnen maken op een sociale woning. In 2005 waren deze voorwaarden geldig voor 88,27 % van ons publiek; De volgende grafiek geeft de verdeling weer van de gezinnen in functie van de regels die toegepast worden op het belastbaar inkomen binnen de sociale huisvestingssector. 31

32 Onderverdeling van de ontlenersgezinnen volgens hun inkomensniveau in verhouding tot de toegepaste barema s in de sociale huisvesting. % 100,00 17,84 80,00 60,00 40,00 9,05 3,51 5,28 82,16 20,00 29,46 31,76 20,94 alleenstaanden nietalleenstaanden enig inkomen nietalleenstaanden meerdere inkomens totaal gezinnen die voldoen aan de barema's van de sociale huisvesting andere gezinnen Door zijn activiteiten voldoet het Fonds heel duidelijk aan een groot aantal vragen van een publiek dat anders wel eens terecht zou kunnen komen op de al lange wachtlijsten van de sociale huisvestings of verwante sectoren. het gemiddelde bedrag dat de ontleners zelf inbrengen, kan worden opgesplitst in eigen middelen (21.326,08 EUR) en vreemde middelen (2.747,43 EUR). De eigen middelen bestaan vooral uit spaargeld en «giften» van familie. De vreemde middelen vloeien voort uit schulden (hypotheeklening in tweede rang, tijdelijke lening, lening van familie, enz ). 68 van de 740 gezinnen (9,19 %) konden geen eigen middelen inbrengen. 148 ontleners (20,00 %) beschikten over minder dan 5.000,00 EUR, 125 (16,89 %) over 5.000,00 EUR tot ,00 EUR. Globaal gezien konden 484 gezinnen (65,40 %) zelf minder dan ,00 EUR investeren. 256 (34,60 %) konden zelf een hoger bedrag op tafel leggen. wat de sociaalprofessionele situatie betreft, stellen we vast dat 148 gezinnen (20,00 %) enkel over een vervangingsinkomen beschikten. 412 gezinnen (55,68 %) beschikten over slechts één beroepsinkomen. 180 (24,32 %) konden terugvallen op meerdere bronnen van inkomsten; 32

33 Financiering van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen Gemiddelde kostprijs in EUR Jaren Gemiddelde kostprijs per verrichting Lening van het Fonds Spaargelden Vreemde middelen en andere bronnen

34 van de personen die een lening hebben afgesloten bij het Fonds, hadden er 418 (38,84 %) het statuut van bediende, 249 (23,14 %) dat van arbeider, 36 (3,35 %) dat van zelfstandige en 373 (34,67 %) zaten zonder werk. In absolute cijfers is het aantal werklozen slechts lichtjes gestegen in vergelijking met 2005 (er zijn er 39 meer). 703 personen hadden een inkomen, tegenover 473 in 2005, dit is een stijging van 6,72 %. In vergelijking met 2005 zijn er vooral veel bedienden (+ 6,00 %) en arbeiders (+ 8,06 %) bijgekomen; in 2006 bedroeg de gemiddelde aankoopprijs van een bestaande woning (buiten het BTWstelsel) ,98 EUR. In 2005 was dat ,26 EUR. Dit is een verhoging van ,72 EUR (11,06 %). Sinds 2003 is de gemiddelde prijs met ,98 EUR of met 34,83 % gestegen. In diezelfde tijdsspanne is het maandelijkse nettoinkomen in absolute cijfers echter quasi gelijk gebleven. Als we kijken naar de gemiddelde kostprijs ( ) per bruto m² van de 641 woningen die niet werden verkocht door het Fonds en ook niet werden gesubsidieerd door het Gewest, dan zien we die prijsstijging nog veel scherper: van 921,31 EUR in 2003 naar 1.468,84 EUR in 2006, of een stijging van 59,43 %! De gemiddelde kostprijs ( ) per bruto bewoonbare m² van studio s bedroeg 1.881,04 EUR (in 2005 was dat nog 1.528,78 EUR). Diezelfde kostprijs voor appartementen steeg van 1.296,18 EUR naar 1.529,47 EUR. de gemiddelde terugbetalingsduur kende de volgende evolutie: 19,23 jaar in 2003, 20,18 jaar in 2004, 22,66 jaar in 2005 en 24,22 jaar in In 2006 werden 73,51 % van de leningen terugbetaald over meer dan 20 jaar. In 2005 was dat het geval voor 63,00 % van de leningen, in 2004 voor 25,51 % van de leningen en in 2003 voor slechts 2,00 % van de afgesloten leningscontracten; sinds de maximale rentevoet verlaagd werd in juli 2005, zakte de gemiddelde rentevoet van 2,18 % naar 2,05 %. In 2004 en 2003 bedroeg de gemiddelde rentevoet nog respectievelijk 2,32 % en 2,41 %; van de 740 gezinnen die in 2006 een lening afsloten, hebben er: 600 een bestaande woning gekocht, waarvan er 6 verkocht werden in het kader van de verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw («Kleine Zenne»complex in Brussel); 86 een nieuwe woning gekocht of gebouwd; 54 een lening afgesloten voor andere doeleinden (waarvan 31 om hun renovatiewerken te financieren). Gebaseerd op de aankoopprijs van bestaande of nog op te trekken gebouwen en de kostprijs van de werken. 34

35 van de 641 woningen die onze ontleners kochten (aankoop, aankoop + werken, nieuwbouw), die niet werden verkocht door het Fonds en die ook niet werden gesubsidieerd door het Gewest, waren er: 26 studio s met een gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte van 45,23 m²; 516 appartementen met een gemiddelde oppervlakte van 80,96 m²; 29 delen van huizen of «duplex»appartementen die gemiddeld 108,97 m² groot waren; 70 huizen met een gemiddelde oppervlakte van 139,19 m². de nieuwe ontleners waren gemiddeld 34 jaar en 4 maanden oud. De andere personen die deel uitmaken van het gezin waren gemiddeld 9 jaar en 1 maand oud; 93,24 % van de ontleners waren geen eigenaar van hun vorige woning. Wanneer enkel de ontleners die een lening afsloten voor de aankoop of bouw van hun woning in aanmerking worden genomen, ligt dat percentage zelfs op 98,25 %. 55,25 % van de nieuwe ontleners woonden in de volgende gemeenten: Anderlecht (15,26 %), Koekelberg (11,88 %), Ganshoren (11,62 %), Brussel postcode 1000 (8,38 %), Schaarbeek (8,11 %); van de 740 woningen waarvoor in 2006 een lening werd afgesloten, liggen er 283 (38,25 %) binnen de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. In 2002 lagen 40,93 % van de woningen in deze ruimte, in ,21 %, in ,46 % en in ,60 %; 285 ontleners (38,51 %) bleven in dezelfde gemeente wonen, 399 (53,92 %) verhuisden naar een andere gemeente en 56 gezinnen (7,57 %) kwamen van buiten het Gewest. Deze cijfers liggen in dezelfde lijn als de voorbije jaren. Op de steeds duurdere immobiliënmarkt kopen de nieuwe ontleners steeds kleinere woningen: de gemiddelde bewoonbare oppervlakte is gedaald van 108,33 m² in 2003 naar 87,14 m² in Ondanks dit vrij grote verschil in oppervlakte (een daling met 19,56 %), ligt de gemiddelde kostprijs van de woningen die in 2006 werden gekocht ( ,00 EUR) ,35 EUR hoger dan de gemiddelde kostprijs die in 2003 werd betaald (99.805,65 EUR). Dit is een stijging van 28,24 %. De gemiddelde lening die werd afgesloten, heeft die evolutie gevolgd: in 2003 werd gemiddeld ,04 EUR geleend, in 2006 was dat ,68 EUR (of 25,62 % meer). Er werden drie belangrijke maatregelen uitgewerkt om de terugbetalingslast niet te zwaar te maken in verhouding tot het inkomen waarover de nieuwe 35

36 ontleners beschikten (want het inkomen bleef relatief stabiel: 1.766,49 EUR in ,86 EUR in 2006). Die 3 maatregelen zijn: 1. de terugbetalingsduur die werd opgetrokken van gemiddeld 19,23 jaar in 2003 tot 24,22 jaar in 2006; 2. de vermindering van de rentevoet die in 2003 nog gemiddeld 2,41 % bedroeg tegenover 2,05 % in 2006; 3. in de kantlijn, de afschaffing van de verplichting om een tijdelijke verzekering bij overlijden met afnemend kapitaal af te sluiten, te betalen via een eenmalige premie. De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen. Deze bijzondere formule van hypothecaire leningen werd uitgewerkt voor kandidaatontleners jonger dan 35 jaar die een woning willen kopen en daarvoor een lening in eerste of tweede rang afsluiten bij een andere kredietinstelling dan het Fonds voor een bedrag dat minstens 80 % vertegenwoordigt van de verkoopwaarde van de woning. De lening bij het Fonds wordt in hoofdorde afgesloten om de verschillende kosten te dekken die bovenop een dergelijke aankoop komen (aktekosten, BTW, enz...) en in bijorde om een deel van de aankoopprijs te financieren. De leningsaanvragen. In de loop van het dienstjaar hebben 42 gezinnen, dat zijn er 14 minder dan in 2005, een aanvullende jongerenlening aangevraagd. We willen er hier wel op wijzen dat heel wat kandidaatontleners die wel voldoen aan de toekenningsvoorwaarden voor deze leningformule, er toch de voorkeur aan geven om hun aanvraag in te dienen in het kader van de algemene verrichtingen. De verlaging van de referentierentevoet voor deze laatste verrichtingen, doorgevoerd sedert juli 2005, heeft deze tendens nog versterkt. Bij de 42 vermelde dossiers moeten er nog 8 geteld worden die op 1 januari 2006 nog werden samengesteld. In totaal werden in 2006 dus 50 dossiers behandeld. Van de 50 dossiers die in 2006 werden behandeld, zijn er: 11 (22,00 %) geannuleerd nog voor ze aan de Raad van Bestuur werden voorgelegd, en dit omwille van de volgende redenen: 6 gezinnen gaven er de voorkeur aan hun lening volledig af te sluiten bij de bank; 4 kandidaten zagen af van hun project nadat de deskundige zijn verslag had opgesteld; 1 kandidaat haakte af om nog een andere reden; 31 (62,00 %) besproken door de Raad van Bestuur; 8 (16,00 %) die nog verder moesten worden samengesteld op 31 december

37 De 31 aanvragen die werden voorgelegd aan de Raad van Bestuur werden stuk voor stuk goedgekeurd. Van die 31 aanvragen: werden er 2 (6,45 %) gefinancierd met de supplementen die voortvloeiden uit de overheveling van ongebruikte investeringen voor een totaal bedrag van ,00 EUR. De details over deze overheveling worden verder in dit verslag toegelicht. Voor 1 dossier dat in 2006 werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur, kwam het gezin nog op zijn beslissing terug en trok zijn aanvraag nog in de loop van 2006 in. De betrokken ontleners gaven er alsnog de voorkeur aan om de volledige lening af te sluiten bij de bank. Er vallen dan ook 28 dossiers onder het investeringsvermogen voor De verwezenlijkte leningen. In 2006 werden 34 leningen afgesloten. Dat zijn er 9 minder dan in Voor het profiel van deze gezinnen en de kenmerken van de aangekochte woningen verwijzen we naar de tabellen opgenomen onder het punt b)2 hierna. De huurverkoopverrichtingen en verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw. De huurverkoopverrichtingen. Ter herinnering: de huurverkoopverrichtingen werden opgestart in de tweede helft van de jaren tachtig en kenden toen zeker succes. Toen het Fonds besloot om hypotheekleningen toe te kennen tot 120 % van de waarde van het aan te kopen goed, boette deze formule logischerwijze aan belang in. In 2006 werd het gebouw gelegen Félix Hapstraat 9 te Etterbeek overgeheveld naar de huurhulpsector. De huurverkoopovereenkomst werd verbroken gezien de betrokkenen hun verbintenissen niet nakwamen. Eind van het dienstjaar, werden er nog 2 woningen verhuurd, maar de verkoop kon nog niet worden verwezenlijkt voornamelijk omwille van achterstalllen in de betalingen. De verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw. De verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw hebben een dubbel doel. 37

38 Vooreerst gaat het om het aanbod aan koopwoningen te vergroten. Dit bekomt men hetzij door renovatie van vervallen gebouwen, waaronder verlaten woningen, oudere industriële gebouwen, zoals brouwerijen, drukkerijen, opslagplaatsen, enz..., hetzij door nieuwbouw van woningen op gronden die bouwrijp werden gemaakt eventueel na afbraak van totaal verloederde gebouwen of ruïnes. In dit perspectief, draagt het Fonds uiteraard bij tot de stedelijke renovatie en herwaardering, aangevat sedert eind van de jaren 70. Deze verrichtingen kaderen meestal in het beleid tot herwaardering van oudere wijken (wijkcontracten), rechtstreeks via het "Luik 2" of onrechtstreeks wanneer de verrichting gelegen is in de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie (RVOHR). Bepaalde verrichtingen ontstonden ingevolge een rechtstreekse samenwerking tussen het Fonds en een gemeente in voormelde perimeters en uitzonderlijk in een woongebied met residentieel karakter (RequetteLemaireCandriesverrichting in SintJansMolenbeek). Een aantal verrichtingen maken het voorwerp uit van een gedelegeerde opdracht, zoals voorzien in de beheersovereenkomst (zie sectie III, hierna). De andere doelstelling van de verrichtingen van verkoop bestaat erin er voor te zorgen dat gezinnen die beantwoorden aan de voorwaarden van het reglement voor de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen of voor de aanvullende leningen voor jongeren een dergelijke woning kunnen kopen. De verkoopprijs van de woningen stemt overeen met de kostprijs ervan, zonder rekening te houden met de kosten voor de dienstverlening van het Fonds (personeelskosten voor de bedienden betrokken bij deze verrichtingen) en met de intercalaire interesten van de geïnvesteerde kapitalen. Voor de kopers is dit een substantieel voordeel: een identieke woning, met dezelfde kwaliteiten, wordt heelwat duurder verkocht door de privésector. Dit is dan ook de reden waarom er bijzondere clausules worden opgenomen in de verkoopakte van woningen die het voorwerp uitmaken van een verrichting van verkoop na sanering of (weder)opbouw. Het Fonds wenst alle speculatie te voorkomen voor woningen die met een overheidsfinanciering werden gecreëerd. Gezien het belang en de draagwijdte van deze bepalingen, goedgekeurd door de Raad van Bestuur in september 2006, worden deze hier integraal overgenomen. "Onderhavige verkoop kadert binnen het huisvestingsbeleid van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en is slechts mogelijk dankzij de financiële tussenkomst van de overheid. In dit bijzonder geval beoogt deze politiek om gezinnen met een laag of middelgroot inkomen de eigendom van een eigen woning te verwerven of te behouden. Daarom, en om te vermijden dat het goed zou afgewend worden van zijn sociale bestemming, zullen, behoudens het 38

39 tegendeel is bedongen, volgende bepalingen altijddurend tegenstelbaar zijn aan de koper en aan zijn rechtverkrijgenden ten algemene of bijzondere titel, kosteloos of ten bezwarende titel. Artikel 1: Terminologie In de artikels 2 tot 6 hierna, wordt verstaan onder: het Fonds: het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, hiervoor nader beschreven; zakelijk recht: elk zakelijk recht, met uitzondering van de hypotheek, het genotspand en het recht van bewoning. Art. 2 Bepalingen m.b.t. het onroerend vermogen 1 Op de datum van het verlijden van de authentieke akte mag de koper geen zakelijk recht bezitten m.b.t. een ander vastgoed dan hetgene dat het voorwerp uitmaakt van onderhavige overeenkomst of datgene dat uitsluitend voor de uitoefening van zijn beroep dienst doet; indien huidige aankoop gebeurt door meer dan één persoon, moet aan deze voorwaarde zijn voldaan door iedere koper. Onderhavig beding is echter niet van toepassing wanneer het betrokken recht wordt uitgeoefend in onverdeeldheid met andere personen die bij deze overeenkomst geen partij zijn of met wie de koper geen gezin vormt, al ware het feitelijk, en wanneer dit recht verworven is door erfenis of testamentaire schenking. 2 Gedurende een termijn van 20 jaar die volgt op het verlijden van de authentieke akte die onderhavige verkoop vaststelt, verbiedt de koper er zich toe om ten bezwarende titel of door schenking onder levenden een zakelijk recht te verwerven op een ander vastgoed dan datgene dat het voorwerp uitmaakt van huidige overeenkomst of dat uitsluitend bestemd is voor de uitoefening van zijn beroep; wanneer de onderhavige aankoop gebeurt door meer dan een persoon legt iedere koper zich dit verbod op. 3 De koper verbindt er zich toe om op eerste aanvraag van het Fonds elk attest voor te leggen waaruit blijkt dat de verbintenissen bedongen in de paragrafen 1 en 2 zijn nageleefd. Indien de koper deze verbintenis niet nakomt, wordt hij vermoed zich in een van de situaties beschreven onder voormelde paragrafen te bevinden. 4 De bedingen in paragrafen 1 en 3 zijn van toepassing gedurende een periode van twintig jaar, die aanvang neemt op de dag volgende op het verlijden van de authentieke akte die onderhavige verkoop vaststelt. Zij zijn gedurende diezelfde periode tegenstelbaar aan elke rechthebbende ten bezwarende titel of begiftigde van de koper. 5 Indien de ene of andere verbintenis bedongen in de paragrafen 1 of 2 niet wordt nageleefd, is de koper van rechtswege en zonder voorafgaande ingebrekestelling gehouden tot een vergoeding die overeenstemt met vijf en twintig percent van de in onderhavige overeenkomst vastgestelde 39

40 verkoopprijs, verminderd met een bedrag van een komma vijf en twintig percent van desbetreffende vergoeding per aangebroken jaar vanaf het tweede. De verkoopprijs die als basis geldt voor de toepassing van deze paragraaf wordt ieder jaar aangepast, op de eerste van de maand die volgt op de verjaardag van onderhavige akte, aan het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die het verlijden van onderhavige akte voorafgaat. De voormelde termijnen worden berekend vanaf de dag die volgt op het verlijden van de authentieke akte heden verleden tot de dag die volgt op de verjaardag van ieder verlopen jaar. De vordering van het Fonds verjaart volgens de bepalingen van artikel 2262bis van het Burgerlijk Wetboek. Art. 3 Bestemming en aanpassing van het goed. 1 Het goed is bestemd om uitsluitend te dienen als woning, tenzij een afwijking werd toegestaan door het Fonds. 2 Het goed mag in geen enkel geval, geheel noch gedeeltelijk aangewend worden voor de uitbating van een drankslijterij of herberg. 3 Elke aanpassing aan het goed, waarvoor de toelating van de bevoegde diensten voor stedenbouw en ruimtelijke ordening vereist is, evenals elke aanpassing van het buitenuitzicht van het goed moeten voorafgaandelijk aan de goedkeuring van het Fonds onderworpen worden. 4 Indien de koper of zijn rechthebbende het goed verkoopt binnen een termijn van tien jaar, is hij van rechtswege gehouden jegens het Fonds van een vergoeding die overeenstemt met het verschil tussen de verkoopprijs die in onderhavige overeenkomst is vastgesteld en de verkoopprijs die is vastgesteld in het kader van de nieuwe vervreemding, verminderd met de noodzakelijke en de nuttige uitgaven, maar met uitsluiting van de luxeuitgaven die in het goed op kosten van de koper zijn uitgevoerd, uitgezonderd de kosten, taksen en belastingen ingevolge onderhavige verkoop. De vergoeding die aldus is vastgesteld wordt vervolgens verminderd met een som die overeenstemt met tien percent van de aldus vastgestelde vergoeding per aangebroken jaar vanaf het tweede. De koper dient het bewijs te leveren dat het niet om een luxeuitgave gaat. In alle gevallen kan de verkoop zich binnen de twintig jaar na het verlijden van onderhavige akte slechts voltrekken ten bate van een natuurlijke persoon die, zonder afbreuk te doen aan strengere voorwaarden die in het kader van onderhavige verkoop worden bedongen, inzake zijn inkomsten voldoet aan de voorwaarden voor het 40

41 bekomen van een hypothecaire lening van het Fonds, zoals opgenomen in het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 6 december 2001 houdende goedkeuring van het reglement met betrekking tot het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn algemene verrichtingen van hypotheekleningen en aan het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 6 december 2001 houdende goedkeuring van het reglement met betrekking tot het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn verrichtingen van aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen. De voormelde termijnen worden berekend vanaf de dag die volgt op het verlijden van de authentieke akte verleden tussen het Fonds en de koper tot de dag van het verlijden van de authentieke akte tussen laatstgenoemde en een derdekoper. Art. 4 Het beding van wederinkoop. Het Fonds verklaart zich het recht voor te behouden het bij onderhavige akte verkochte goed terug te nemen mits aan de koper wordt terugbetaald de oorspronkelijk betaalde prijs in hoofdsom, te vermeerderen met de andere onkosten waarvan sprake in artikel 1673 van het Burgerlijk Wetboek. Dit recht van wederinkoop wordt verder beheerst door de bepalingen van artikel 1659 en volgende tot en met artikel 1673 van hetzelfde wetboek en wordt bedongen voor een termijn van vijf jaar, ingaande daags na het verlijden van onderhavige akte. De verkoper zal slechts van zijn recht van wederinkoop gebruik maken, indien de koper zich niet houdt aan de algemene voorschriften, voorwaarden en bedingen van huidige akte. Art. 5 Het beding van voorkoop. Het Fonds beschikt ten allen tijde en zonder enige beperking van duur, over een recht van voorkoop voor het geval het goed, om welke reden ook, uit de hand of openbaar zou verkocht worden. Elke latere vervreemding gebeurt onweerlegbaar onder de opschortende voorwaarde dat het Fonds niet zijn recht van voorkoop uitoefent. Door de overschrijving van huidige akte zijn deze clausules tegenstelbaar aan derden, die bijgevolg niet onwetend kunnen zijn over het bestaan van dit recht van voorkoop. 41

42 Fin 14 woningen Mariemont 8 woningen VERRICHTING VERKOOP NA SANERING OF (WEDER)OPBOUW In realisatie Gepland Te koop RequetteLemaire RequetteCandries 2 x 25 woningen Anderlecht Cureghem 22 woningen Hop 20 woningen Broederschap 25 woningen Herder 15 woningen Bergen 9 ééngezinswoningen Van Volxem 12 woningen 125 WONINGEN IN REALISATIE 14 GEPLANDE WONINGEN 139 WONINGEN IN REALISATIE EN GEPLAND en 42 TE KOOP SITUATIE OP 31/12/2006 Vandenbranden 6 woningen 42

43 De uitoefening van dit recht wordt als volgt geregeld: 1 Bij verkoop uit de hand : Indien het goed uit de hand wordt verkocht, verwittigt de koper dadelijk het Fonds. Om geldig te zijn, dient deze betekening alle essentiële elementen van de verkoop, de bewoningsvoorwaarden en, desgevallend, een afdruk van de onderhandse verkoopovereenkomst, te omvatten. De authentieke akte van verkoop kan slechts verleden worden na het verstrijken van een termijn van 2 maanden die ingaat op de dag volgend op deze waarop de verkoop zeker en definitief is. Het komt de verkoper toe om het Fonds te informeren over de datum waarop deze voorwaarde verwezenlijkt is. Deze termijn kan echter niet korter zijn dan een termijn van 2 maanden die ingaat de dag volgend op de ontvangst van de betekening waarvan sprake in vorige alinea. De notaris belast met het verlijden van de authentieke akte dient de naleving van deze termijnen te controleren. Hij betekent aan het Fonds zo snel mogelijk en minstens 15 dagen voor het verlijden van de authentieke akte, het ontwerp van de authentieke verkoopakte. Deze termijn van 15 dagen gaat in op de dag volgend op de betekening bedoeld in huidige alinea. Gedurende de termijn vastgesteld in de tweede alinea, kan het Fonds zich als koper aanbieden onder de voorwaarden vastgesteld in het kader van de verkoop waarvan sprake in de eerste alinea. Het Fonds betekent dit per aangetekend schrijven aan de verkoper, minstens 3 werkdagen voor het verstrijken van deze termijn. Deze betekening geldt als verkoop. De eigendomsoverdracht zal slechts plaatsvinden op de datum van het verlijden van de authentieke akte van verkoop, welke dient plaats te vinden binnen de 2 maanden van voormelde betekening. Ondertussen draagt de verkoper het risico. Elke andere termijn opgelegd door de verkoper is niet tegenstelbaar aan het Fonds. Deze laatste verliest zijn recht van voorkoop indien hij dit recht niet uitoefent binnen de vastgestelde termijnen. De verkoper mag het goed niet verkopen onder gunstigere voorwaarden, zonder het Fonds de mogelijkheid te bieden zijn recht van voorkoop uit te oefenen onder voormelde voorwaarden. De verkoper dient binnen een termijn van 1 maand volgend op de registratie van de verkoop, per aangetekend schrijven, aan het Fonds een attest over te maken, opgemaakt door de notaris die de verkoopakte verleden heeft, met vermelding van de prijs en de verkoopsvoorwaarden. Indien de verkoper het goed verkoopt met miskenning van de in deze paragraaf vermelde voorwaarden, dan zal het Fonds het recht hebben om 43

44 zich in de plaats te stellen van de rechthebbende van de verkoper, zonder dat deze laatste enige uitzondering zou kunnen inroepen. Deze vordering verjaart na verloop van 1 jaar ingaand de dag volgend op de dag van het verlijden van de authentieke akte van verkoop, indien de verkoper overgegaan is tot de betekening waarvan sprake in alinea 1 van deze paragraaf. Mocht dit niet het geval zijn, dan verjaart de vordering overeenkomstig de bepalingen van artikel 2262bis van het Burgerlijk Wetboek. 2 Bij openbare verkoop: Indien het goed openbaar wordt verkocht, betekent de verkoper uur en datum van verkoop aan het Fonds. Om geldig te zijn, omvat deze betekening het lastenboek van de verkoop, dat het geheel aan bijzondere bepalingen die hier zijn opgenomen, inhoudt. Art. 6 Bij het einde van de opbieding en voor de toewijzing zal door de instrumenterende notaris in het openbaar de vraag worden gesteld of het Fonds zijn recht van voorkoop wil uitoefenen voor de laatst geboden prijs. Bij negatief antwoord, afwezigheid of stilzwijgen van het Fonds, wordt de verkoop voortgezet. In geval het goed terug openbaar zou worden opgeroepen ten gevolge van de uitoefening van het recht van hoger bod, zal eenzelfde kennisgeving als in de eerste alinea hierboven 8 dagen tevoren aan het Fonds moeten worden betekend en zal eenzelfde vraag als in de tweede alinea hem in het openbaar voor de definitieve toewijzing gesteld moeten worden. Indien de verkoper het goed verkoopt met miskenning van de voorwaarden opgenomen in deze paragraaf en voor zover het Fonds niet aanwezig was bij de openbare verkoop, zal deze laatste het recht hebben om zich in de plaats te stellen van de rechthebbende van de verkoper. Deze vordering verjaart na verloop van 1 jaar ingaande de dag volgend op de toewijzing indien de verkoper overgegaan is tot de betekening, waarvan sprake in de eerste alinea van deze paragraaf. Mocht dit niet het geval zijn, dan verjaart de vordering overeenkomstig de bepalingen van artkel 2262bis van het Burgerlijk Wetboek. De koper verbindt er zich toe om de voorschriften, clausules en voorwaarden van deze akte in elke vervreemdingsakte in te lassen en verbindt zijn rechthebbenden, ten algemene en bijzondere titel, tot deze verplichting." Wat de productie van deze woningen betreft, kan men stellen dat deze overeenstemt met de productie van woningen in de huurhulpsector. De verschillende stappen die moeten doornomen worden en de moeilijkheden die overwonnen moeten worden, zijn identiek. 44

45 Het is echter duidelijk, dat de echte verkoopsfase, samen met het onderzoek van de leningsdossiers, heelwat personeel mobiliseert en een bijkomende specialisatie inhoudt voor deze medewerkers. Er dient hier opgemerkt dat tot op heden alle kopers beroep hebben gedaan op een lening van het Fonds, ook al was dit niet een vereiste. De aanvragen van de kandidaatkopers moeten behandeld worden volgens de regels vastgesteld door de Raad van Bestuur. Deze regels zijn bedoeld om alle kandidaturen op een billijke wijze te behandelen en dit in alle openheid. Het spreekt voor zich dat dit, zoals voor elke toewijzing van een 'publieke' woning, enorm veel tijd vergt (wat leidt tot 'onbegrip' van buitenstaanders voor de hiermee gepaard gaande leegstand) omdat het respecteren van de chronologie van de kandidaturen een essentiële factor is om de toewijzing van de geproduceerde woningen billijk te laten verlopen. Elke kandidaat moet onder redelijke voorwaarden (onder andere wat betreft termijnen en het opmaken van geschriften) zich kunnen uitspreken over het aanbod dat hem werd gedaan. Het is dus niet verwonderlijk dat er verschillende maanden verlopen tussen het beëindigen van de werken en de verkoop van de woningen. Ter herinnering, volgende regels werden vastgelegd: Elke aanvraag van personen die een woning van het Fonds willen kopen, wordt opgenomen in een speciaal daarvoor aangelegd register. Zodra een woning te koop wordt gesteld, worden de kandidaten in chronologische volgorde gecontacteerd. Wie geïnteresseerd is, moet binnen de 21 dagen antwoorden op de uitnodiging. De ontvankelijkheid van de aanvraag wordt gecontroleerd in functie van de reglementering voor de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen of van die voor de aanvullende leningen voor jonge gezinnen. Afhankelijk van het geval, wordt ook nagegaan of de gezinssamenstelling van de kandidaat afgestemd is op de aangeboden woning. Daarna kan een bezoek aan de woning worden georganiseerd. De kandidaat krijgt 5 dagen de tijd om het Fonds zijn aankoopbod over te maken, gepaard met een opschortende voorwaarde voor het bekomen van de hypotheeklening. Wordt deze termijn niet nageleefd, dan kan het Fonds voorrang geven aan een andere kandidaat. Van de kandidaten wordt verwacht dat ze reageren op elke uitnodiging van het Fonds naar aanleiding van hun kandidatuur of in verband met het samenstellen van hun dossier voor de leningsaanvraag. Doen ze dit niet, dan wordt hun kandidatuur uit het register geschrapt. Het verkoopsvoorstel voor een bepaalde woning en de toekenning van een bijhorende lening worden voorgelegd aan de Raad van Bestuur. Gaat de Raad akkoord, dan houdt dit in dat het Fonds het bod van de kandidaat aanvaardt en dat er gestart wordt met de normale procedures om de aktes te verwezenlijken. Zoals gesteld, brengt deze procedure heelwat administratief werk met zich: versturen van folders, ontvangstmeldingen van de kandidaturen (datum van inschrijving en registernummer), mailings voor de verkopen (omschrijving van 45

46 het project, bijzondere verkoopsvoorwaarden wanneer het in een perimeter van een wijkcontract ligt, prijslijsten, prioritaire toewijzing van de woningen volgens gezinssamenstelling), het beheer van de antwoorden van de kandidaten, met name overgaan tot de schrapping in het register of het maken van een afspraak ter plaatse of het behoud van de kandidatuur, maar voor een ander project, het bezoek ter plaatse, het attest van dit bezoek, afspraak maken op de maatschappelijke zetel van het Fonds voor de samenstelling van het leningsdossier, ondertekening van het aankoopbod, het voorleggen van het aanbod en het leningsdossier aan de Raad, de bevestiging van de aanvaarding van het bod en het verlijden van de aktes. Buiten deze aspecten, herinneren wij eraan dat er hoofdzakelijk appartementen worden gecreëerd. Het is dan ook hoogstnoodzakelijk om een heel aantal punten te regelen in nauwe samenwerking met de betrokken notarissen en om bekwame syndici aan te stellen nog voor de eerste woningen worden verkocht. We vernoemen hier enkel het opstellen van de basisaktes (beschrijving van het gebouw, van de private en van de gemeenschappelijke delen, bepaling van de gemeenschappelijke delen die deel uitmaken van elk privaat gedeelte) en van de reglementen van medeeigendom (beschrijving van de rechten en plichten van elke medeeigenaar in verband met de gemeenschappelijke en de private delen, criteria en berekeningswijze van de verdeling van de lasten, convocatieen functioneringsregels, bevoegdheden van de algemene vergadering, enz...). Anderzijds is het Fonds in zijn hoedanigheid van professionele verkoper gehouden tot een aantal concrete verplichtingen. Dit houdt onder andere de informatieplicht aan de kandidaatkoper in (onder andere over de staat van het afgeleverde gebouw en de werken die nog moeten worden uitgevoerd, bijvoorbeeld wanneer een gebouw wordt verkocht in de staat van gesloten ruwbouw). Dit betekent dat de plannen as built voorgelegd moeten kunnen worden, net zoals de stedenbouwkundige vergunning, de lastenboeken en beschrijvingen van de uitgevoerde werken, het dossier van de latere interventies en de notulen van de oplevering van de werken. Ook al heeft het Fonds totnogtoe geen woningen verkocht onder het regime van de wet Breyne, omdat de afgesproken werken worden uitgevoerd voor de woning wordt verkocht, en ook al vindt de overdracht van waarborgen voor de geleverde werken plaats op het moment van de verkoop, toch moeten er verschillende praktische vragen worden beantwoord. Het is ook belangrijk om de bijeenkomsten van de algemene vergadering van medeeigenaars bij te wonen en zich neer te leggen bij de beslissingen, en dit zolang het Fonds medeeigenaar is, met andere woorden, zolang niet alle loten zijn verkocht. Dit betekent onder andere dat het Fonds eventueel moet bijdragen in de gemeenschappelijke lasten en in het reservefonds en het werkkapitaal. In 2006 werden er door de dienst 124 folders over de verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw opgestuurd op vraag van geïnteresseerden. 426 kandidaturen werden geregistreerd, waaronder 243 na 46

47 ontvangst van het inschrijvingsformulier gevoegd bij de folder die in 2006 werd opgemaakt. Op 31 december 2006 telde het register 803 kandidaten. Tot slot dienen er nog twee belangrijke bedenkingen te worden geformuleerd. De eerste betreft het maximum leningsbedrag dat aan de koper kan worden toegekend. Zoals in de hiervoor vermelde algemene beschouwingen werd gesteld, werd er geen gevolg gegeven aan de vraag van het Fonds om een lening te mogen toekennen welke overeenstemt met de kostprijs van de woning (eventueel verhoogd met de BTW). Gelukkiglijk, zal het verschil, zo nodig, kunnen gedekt worden door een FSTlening. Gezien dit fonds beperkt is, wat zal er dan gebeuren met de verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw zolang er aan de vraag van het Fonds niet wordt voldaan? Zal men enkel nog op zoek moeten gaan naar kandidaten met forse eigen middelen? Moeten er nieuwe besparingen gemaakt worden op de kostprijs van de projecten, o.a. door de oppervlakte en de uitrusting te verminderen of de technieken te vereenvoudigen? Mocht dit de te volgen weg zijn om te besparen, dan moet men zich niet al te veel illusies maken. De kostprijs voor renovatie en bouw stijgt van jaar tot jaar, de prijs per m² stijgt onverbiddelijk. Wat de renovatie van verloederde sites betreft, is de kostprijs voor renovatie duurder dan voor nieuwbouw o.a. omdat men rekening moet houden met de bestaande ruimtes. Anderzijds mag men nieuwe verplichtingen verwachten: ecobouw, technieken die respectvol zijn voor het milieu, hoge graad van thermische isolatie, enz... Deze laatste elementen zijn niet van nature om de kosten eigen aan de productie van nieuwe woningen te verminderen en zeker niet als het gaat om de renovatie van een bestaand gebouw. Hun nut ligt elders, met name de vermindering van de energiefactuur en de bescherming van het milieu. Zal men overgaan tot een vermindering van de normen voor bewoonbare ruimtes? Dit lijkt niet het geval te zijn; men kan moeilijk afwijken van de normen opgenomen in de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening, laatst hervormd in november Kunnen wij tenslotte hopen op een betere fiscale ondersteuning van de sector? Deze vraag is fundamenteel. Momenteel is de BTWheffing van 21 % (behoudens uitzondering) op onze nieuwbouwverrichtingen een grote handicap om de eerste doelstelling van onze verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw te verwezenlijken, met name via een op maat gesneden eigendomsverwerving, de maatschappelijke integratie te bevorderen. b) In het kader van andere fondsen. In de loop van het dienstjaar heeft het Fonds 8 leningen vereffend in het FST, waarvan 6 ter aanvulling van een lening afgesloten in fonds B2 en 1 lening aan een personeelslid. Bovendien heeft de Raad beslist een lening toe te kennen in het FST, gezien de kandidaat de maximumleeftijd van 65 jaar overschreed, op het moment dat de lening volledig zal zijn terugbetaald. Zodra het nieuwe besluit wordt gepubliceerd waarin 47

48 de maximumleeftijd wordt opgetrokken (tot 70 jaar, en ouder indien gerechtvaardigd), zal deze lening worden overgeheveld naar het fonds B2. 3. LOPENDE LENINGEN. a) In het kader van het fonds B2. Algemeen beheer leningen waren lopend eind leningen werden gedurende het jaar gesaldeerd, waarvan 43 op termijn en 368 vervroegd werden terugbetaald. 3 van deze laatste leningen werden vervroegd terugbetaald ingevolge het overlijden van één van de ontleners. 44 leningen hadden in de loop van de terugbetaling een voorsprong opgebouwd met betrekking tot de normale leningsduur (bv. wegens de afboeking van een aankoop of renovatiepremie) waardoor de lening vervroegd is afgelost, 26 ontleners betaalden het nog openstaande kapitaal af met eigen middelen. 85 leningen werden terugbetaald na de onderhandse verkoop van het pand en 3 na de vrijwillige (1) of gedwongen (2) openbare verkoop van het pand. 207 leningen werden geherfinancierd. In het merendeel van de gevallen hebben de ontleners elders allicht aan een goedkopere rentevoet kunnen lenen (o.a. na de vijfjaarlijkse herzieningen). Maar ook andere redenen liggen hier aan de basis van, 85 ontleners die hun lening hebben laten overnemen genoten immers van een rentevoet van minder dan 3 %. Onder deze andere motieven noteert men de aankoop van een tweede woning, de verhuring van de woning, het vertrek naar het buitenland, het uit onverdeeldheid treden, of nog om te ontsnappen aan de verplichtingen opgenomen in de leenakte met betrekking tot de uit te voeren werken. 3 leningen werden geherfinancierd nadat het Fonds de vervroegde terugbetaling had geëist, wegens het niet uitvoeren van de veiligheidswerken in het pand (1) en de nietbewoning van het pand (2). In het kader van de specifieke en antispeculatieve clausules die sinds 1992 in de leenaktes worden opgenomen, hebben, overeenkomstig de verbintenissen die zij zijn aangegaan, 140 ontleners en 10 exontleners aan het Fonds gevraagd om hun woning te mogen verkopen onder welbepaalde voorwaarden. De motieven voor de verkoop zijn uiteenlopend. In 24 gevallen liggen echtscheiding (17) of andere familiale problemen (7) aan de basis van dit verzoek. 18 gezinnen kennen financiële problemen (waarvan 3 omwille van de zware lasten van de medeeigendom). 52 gezinnen wensen een andere woning, 28 onder hen kijken uit naar een grotere woning, 10 gezinnen verkiezen een kleinere woning, 11 gezinnen verkopen hun appartement om een eengezinswoning te verwerven, 3 gezinnen verlangen naar een huis met een tuin. 14 gezinnen wensen Brussel te verlaten, waaronder 2 om naar het buitenland te vertrekken. 1 gezin opteert voor een andere gemeente binnen Brussel. 2 gezinnen wensen een handelspand te kopen, 2 48

49 andere verkiezen dichter bij het werk te gaan wonen. 2 gezinnen opteren voor een aangenamere buurt, 1 gezin verkoopt omwille van problemen met de buren. 4 gezinnen wensen te verhuizen om gezondheidsredenen en 1 ontlener omwille van problemen rond het uit onverdeeldheid treden na een overlijden. De 29 andere gezinnen gaven geen reden op waarom ze hun woning wensten te verkopen. Het Fonds achtte het niet opportuun om zijn recht van voorkoop uit te oefenen voor één van deze woningen. Alle gezinnen kregen de toestemming om de woning te verkopen. 51 van de betrokken woningen waren verkocht eind ervan werden verkocht aan nieuwe ontleners van het Fonds. 46 andere gebouwen waarvan de verkoop werd voorgesteld vóór 2006, veranderden gedurende het dienstjaar van eigenaar. 2 werden aangekocht door nieuwe ontleners van het Fonds. 9 ontleners die een aanvraag tot verkoop hadden ingediend, lieten uiteindelijk de lening overnemen door een andere financiële instelling. 3 gezinnen genoten van een hypotheekoverdracht. De vijfjaarlijkse herziening van de rentevoeten, ingevoerd in 1993 op vraag van het Gewest, beoogt een grotere sociale rechtvaardigheid. Zij steunt op twee parameters: de evolutie van het aantal kinderen ten laste en van het belastbare inkomen. Om praktische redenen worden de herzieningen gegroepeerd op 1 juni en 1 december van elk jaar. In 2006 dienden 523 leningdossiers herzien te worden. Voor 153 onder hen betrof het een tweede herziening. 6 leningen werden binnen de vier maanden voorafgaand aan de herziening terugbetaald en 26 andere kort na de herziening. 18 ontleners hebben de nodige documenten voor herziening niet ingediend. De maximale rentevoet werd derhalve toegepast, overeenkomstig de bepalingen van de leenakte. Voor 16 dossiers werd op het einde van het dienstjaar nog gewacht op bijkomende elementen. De hierna vermelde gegevens houden geen rekening met deze 66 voornoemde dossiers en betreffen derhalve 457 herzieningen. Voor 133 dossiers betrof het een tweede herziening. Voor 200 van deze 457 overblijvende leningen bleef de rentevoet ongewijzigd. Voor 204 ontleners werd de rentevoet verhoogd, terwijl voor 53 ontleners deze werd verminderd. Voor 67,16 % van de ontleners die een verhoging van de rentevoet kenden, was deze het gevolg van hun verbeterde financiële situatie, voor 13,72 % lag een verminderde kinderlast aan de basis van de verhoging. Voor 18,14 % was dit te wijten aan een combinatie van beide factoren en voor 0,98 % was de verhoging het gevolg van een inwoning. Voor 26,42 % van de ontleners die van een verlaging genoten, was dit het gevolg van een verslechterde financiële situatie, voor 67,92 % van een verhoogde kinderlast, voor 5,66 % speelden zowel de inkomsten als de verhoogde kinderlast een rol. 49

50 Evolutie van de verdeling per inkomstenbarema (leningen die de eerste keer worden herzien). % 60,00 50,00 52,47 40,00 38,58 30,00 20,00 10,00 0,00 23,46 14,81 15,43 18,21 9,88 10,80 7,72 4,63 4,01 0,00 I II III IV V BB oorspronkelije situatie (1) herziening 2006 (1) Barema (1) op basis van de 324 in acht genomen dossiers voor de vijfjaarlijkse herziening. Evolutie van de verdeling volgens het aantal kinderen (leningen onderworpen aan een eerste herziening). % 35,00 30,00 32,71 28,09 28,09 25,00 23,46 23,46 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 15,74 10,49 8,02 10,17 7,10 3,09 2,16 3,39 0,62 0,00 0,31 0,62 0,00 0,93 0,93 0,31 0, Aantal kinderen oorspronkelijke situatie (1) herziening 2006 (1) (1) op basis van de 324 in acht genomen dossiers voor de vijfjaarlijkse herziening. 50

51 Evolutie van de verdeling per inkomstenbarema (leningen onderworpen aan een tweede herziening). % 60,00 50,00 40,00 50,00 37,85 35,34 30,00 22,56 21,49 16,82 20,00 16,36 16,36 12,15 13,53 12,78 7,01 9,35 6,77 9,02 9,81 10,00 2,80 0,00 0,00 I II III IV V BB oorspronkelijke situatie (1) herziening 2001 (2) herziening 2006 (3) Barema (1) op basis van de 214 in acht genomen dossiers bij de eerste vijfjaarlijkse herziening. (2) op basis van de 214 in acht genomen dossiers bij de eerste vijfjaarlijkse herziening. (3) op basis van de 133 in acht genomen dossiers bij de tweede vijfjaarlijkse herziening. Evolutie van de verdeling volgens het aantal kinderen (leningen onderworpen aan een tweede herziening) % 40,00 35,00 30,00 25,00 3 6,92 30,84 2 7,82 26, ,43 18,0 5 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 15,79 11,68 9,3 4 8,2 7 6,07 0,47 0,00 18,22 13,53 10,28 9,77 8,4 1 7,48 5,14 3,0 1 2,26 1,8 7 1,50 0,00 0,0 0 1,87 0,4 7 0,93 0,47 0,00 0,0 0 0, oorspronkelijke situatie (1) herziening 2001 (2) herziening 2006 (3) Aantal kinderen (1) op basis van de 214 in acht genomen dossiers bij de eerste vijfjaarlijkse herziening. (2) op basis van de 214 in acht genomen dossiers bij de eerste vijfjaarlijkse herziening. (3) op basis van de 133 in acht genomen dossiers bij de tweede vijfjaarlijkse herziening. 51

52 De belastbare inkomens van 43 ontleners vielen buiten het hoogste geïndexeerde barema. Voor hen werd de rentevoet toegepast van het hoogste inkomstenbarema volgens hun aantal kinderen ten laste, verhoogd met 1 %. Het valt trouwens op dat de inkomsten van de ontleners opschuiven naar de hogere inkomstenbarema s. Deze trend wordt zowel waargenomen bij de leningen die aan een eerste herziening toe zijn als bij deze die een tweede herziening kennen. Globaal gezien steeg de gemiddelde rentevoet van de 457 gezinnen van 2,85 % naar 3,35 %. Voor de leningen die in 2006 voor de eerste maal werden herzien verhoogde de gemiddelde rentevoet van 2,54 % bij de toekenning van de lening tot 2,99 % bij de herziening. Voor de andere leningen ging de rentevoet van 3,62 % bij de eerste herziening naar 4,23 % bij de tweede herziening. Het gemiddelde maandgeld van alle herziene leningen verhoogde van 500,64 EUR naar 515,67 EUR. Wel moet er rekening mee worden gehouden dat bepaalde ontleners die hun rentevoet verhoogd zagen, nog zouden kunnen beslissen om hun lening vervroegd terug te betalen. De leenaktes voorzien reeds jaren systematisch de verplichting voor de ontleners om binnen een bepaalde termijn, afhankelijk van de uit te voeren werken, een reeks veiligheidswerken en bijhorende controles te laten uitvoeren die de gelijkvormigheid van de werken aan de huidige vereiste veiligheidsnormen moeten waarborgen in het gebouw waarvan ze eigenaar zijn geworden. Het Fonds eist in dit kader dat bepaalde normen nagestreefd worden in verband met de stabiliteit van het gebouw, elektriciteits, gas, verwarmingsinstallatie, waterafvoer, verluchting van de ruimtes, evacuatie verwarmingsgassen,... Het Fonds eist eveneens de aanwezigheid in de woning van rookmelders die conform zijn aan de bepalingen van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 15 april 2004 tot bepaling van bijkomende verplichtingen inzake brandvoorkoming in de te huur gestelde woningen. Indien deze rookmelders niet aanwezig zijn, dienen ze dus te worden geplaatst. Het Fonds kijkt nauwlettend toe op de naleving van deze verplichtingen. Helaas moet men vaststellen dat een aantal ontleners het belang van deze werken miskent en talmt om de veiligheidswerken uit te voeren. Voor de vroegere leningen in het fonds B2 is de vervroegde terugbetaling van de volledige lening de enige sanctie die de leenakte voorziet wanneer de ontlener zijn verplichting niet nakomt wat betreft voornoemde werken en controles. Deze beantwoordt uiteraard niet aan het objectief dat wordt nagestreefd door het Fonds. Bij de laatste herziening van de twee reglementen van de leningen in het fonds B2 werd een tussenoplossing uitgewerkt, meer bepaald een verhoging van de rentevoet in geval van nietnaleving van de voornoemde verplichtingen. De maximumrentevoet kan oplopen tot 8,75 % voor de gewone leningen en tot 7 % voor de bijkomende leningen voor jongeren. Het Fonds heeft in de loop van 2004 beslist om gebruik te maken van deze sanctie voor de ontleners die in gebreke blijven voor wat het afleveren van de 52

53 veiligheidsattesten betreft, in de hoop dat dit hen ertoe zal bewegen zich snel in orde te stellen. Een strikte procedure die in een vorig verslag werd omschreven werd uitgewerkt. Ze kan uiteindelijk wel nog uitmonden in de terugbetaling van de lening, zo de ontlener, na twee etappes van intrestverhoging en een verzoeningsprocedure die in de eerste plaats de uitvoering van de veiligheidswerken beoogt, nog steeds nalaat zijn verplichtingen terzake na te komen. Hoewel de oorspronkelijke procedure enigszins werd versoepeld (ze werd in totaal met twee maand verlengd), werd in 2006 toch de rentevoet van 56 leningen opgetrokken (leningen B2A of B2B). Voor een meerderheid van de betrokken ontleners was dit voldoende om hen wakker te schudden. 35 ontleners stelden zich in orde binnen de twee maand na toepassing van de verhoging. In voorkomende gevallen werd de verhoging tenietgedaan. 6 gezinnen hadden iets meer tijd nodig. Voor hen werd de verhoging aangehouden zolang de attesten niet werden afgeleverd. 15 andere gezinnen kwamen in de fase van de tweede verhoging: 10 onder hen regulariseerden hun dossier binnen de twee maand volgend op deze verhoging. 1 ontlener bracht zijn dossier in orde op het vlak van de veiligheidswerken voor het einde van het jaar. 1 ontlener werd opgeroepen in verzoening maar betaalde zijn lening terug voor de datum van verschijning. De 3 andere gezinnen lieten hun lening overnemen door een andere kredietinstelling. Tevens werden 2 ontleners die een lening hebben aangegaan in het fonds B2 opgeroepen in verzoening. 1 ontlener heeft zijn woning verkocht vóór de verschijning voor de rechter, de andere diende zich voor het einde van het jaar in orde te stellen. Hij heeft echter een bijkomende leningsaanvraag ingediend en wenst de werken waarvoor hij in gebreke bleef te integreren in een groter project. Van de 4 ontleners van wie het dossier eind 2005 nog niet in orde was, niettegenstaande de verschijning in verzoening voor de rechter, heeft 1 ontlener zijn dossier geregulariseerd in 2006, een andere ontlener deed dit gedeeltelijk en de twee overige ontleners zitten in de procedure van onroerend beslag. In 2006 werd aan 1 ontlenersgezin toestemming gegeven om een gedeelte van zijn woning te verhuren aan derden. 2 gezinnen hebben de toestemming gekregen om het pand gedurende een beperkte tijd te verhuren. Het Fonds past bij verhuring een verhoging van de rentevoet toe, vastgesteld in functie van de gevraagde huurprijs. Voor één van de tijdelijke verhuringen werd echter afgezien van de verhoging, omwille van de bijzondere omstandigheden waarin de ontleenster zich bevond. 32 ontleners hebben in 2006 de toestemming gekregen om een bijkomend familielid of een derde persoon op te nemen in hun woning. Dit wordt door het Fonds slechts toegestaan voor zover de bewoonbaarheid van het goed niet in het gedrang komt. 4 ontleners dienden een aanvraag in voor de domiciliëring van een familielid in het pand, 2 voor de vestiging van de sociale zetel van een v.z.w. Het Fonds heeft deze aanvragen aanvaard. In het kader van hun (echt)scheiding hebben 19 ontleners gevraagd om te worden ontheven van hun verplichtingen ten overstaan van het Fonds. Hun aanvraag 53

54 werd aanvaard. In 2 van deze dossiers heeft de medeontlener een bijkomende lening gevraagd teneinde het deel dat de expartner in het pand bezit te kunnen overkopen en enkele werken te kunnen uitvoeren. Deze leningen werden toegekend. Het Fonds heeft aan 4 ontleners een verlenging van de oorspronkelijke duur van de lening toegestaan. Hun financiële situatie was zo precair geworden dat de betaling van het maandgeld nog moeilijk te dragen was. Beheer van de betalingen. De achterstallen in de terugbetaling van de hypotheekleningen stegen lichtjes in 2006 lichtjes met ,20 EUR. In 2004 en 2005 kenden we, uitzonderlijk, een daling met respectievelijk ,49 EUR en ,68 EUR. De jaren voordien, in 2001, 2002 en 2003, stegen de achterstallen respectievelijk met ,85 EUR, ,20 EUR en ,41 EUR. Op 5 jaar tijd, steeg het aantal lopende leningen van naar 5.414, zijnde een verhoging met 29,34 %. Deze enorme toename van ontleners leidt uiteraard tot een bijzondere groei van de bedragen verschuldigd door de ontleners. Zo waren de ontleners in 2006 een bedrag van ,97 EUR verschuldigd, tegenover ,53 EUR in 2002, zijnde een verhoging met 83,54 %. Om een correct beeld te verkrijgen van de evolutie van de achterstallen, dient te worden gekeken naar de evolutie van de verhouding tussen de gecumuleerde achterstallen en de gecumuleerde vervallen bedragen. Deze verhouding bedroeg 0,24 % in 2006, tegenover 0,31 % in 2005 en 0,36 % in Dagelijks dienen er terugbetalingsplannen te worden opgemaakt en zijn er contacten met allerhande sociale instellingen om deze plannen vast te stellen en te doen eerbiedigen door de ontleners. Niet zelden moeten deze worden aangepast omwille van een wisselende financiële en/of familiale situatie van de ontlener. Bij wet van 5 juli 1998 werd er een procedure van collectieve schuldenregeling ingevoerd. Het gaat hier om een vrijwillige procedure, waarbij een persoon met een overmatige schuldenlast vraagt om een regeling uit te werken voor al zijn schulden. Hij zal dan een verzoekschrift richten aan de bevoegde beslagrechter met vraag om een schuldbemiddelaar aan te stellen. De schuldbemiddelaar zal proberen om een aanzuiveringsregeling uit te werken en heeft een controletaak op de uitvoering van alle maatregelen. Zolang de procedure loopt, kunnen de schuldeisers geen onroerend beslag of loonsafstand uitvoeren. Sedert het in voege treden van deze wet, hebben 25 ontleners een verzoekschrift gericht aan de Beslagrechter tot aanduiding van een schuldbemiddelaar, waaronder 3 in Het is een tijdrovende procedure waarbij, indien alles correct verloopt, de achterstallen na vele jaren worden terugbetaald. Er wordt eveneens vastgesteld dat het Woningfonds en dit comform de leenakte, heelwat jaarpremies voor brandverzekeringen betaalt aan de verzekerings 54

55 maatschappijen omdat de betrokken ontleners in gebreke blijven. Sedert 2002 dienen onze ontleners geen schuldsaldoverzekering meer te nemen middels een éénmalig te betalen premie die het overlijdensrisico voor de hele duur van de lening dekt. Nu kunnen deze premies jaarlijks betaalbaar zijn, waardoor ook hier het Woningfonds, in naam van de ingebreke blijvende ontlener, de premie moeten betalen en deze nadien van hem moet terugvorderen. Bij achterstallen in de terugbetaling van de lening, voorziet de leenakte de mogelijkheid om loonsafstand toe te passen. Dit kan uiteraard enkel voor ontleners met een inkomen uit arbeid. Bovendien moet het inkomen een bepaalde grens overschrijden, wat in de praktijk neerkomt op een inkomen uit een voltijdse betrekking. De sociaaleconomische positie van onze ontleners laat loonsafstand zelden toe. Bij koninklijk besluit van 7 december 2005 werd voor het jaar 2006 het deel van het inkomen dat niet voor beslag vatbaar was, vastgesteld op 907,00 EUR. De inkomensschijf tussen 907,01 EUR en 974,00 EUR is beslagbaar a rato van één vijfde, de schijf tussen 974,01 EUR en 1.075,00 EUR is beslagbaar a rato van 30 % en de schijf tussen 1.075,01 EUR en 1.175,00 EUR a rato van 40 %. Al wat dit laatste bedrag overschrijdt is volledig beslagbaar. Bij voormelde bedragen dient een bedrag van 56,00 EUR per kind ten laste te worden toegekend. Wat dit laatste punt betreft, dient hier verwezen te worden naar het koninklijk besluit van 23 november 2006 dat o.a. het begrip kind ten laste definieert en enkele praktische modaliteiten vastlegt ter uitvoering van deze maatregel. Rekening houdend met wat voorafgaat, is loonsafstand zelden uitvoerbaar. Zo werd er in 2006 slechts 1 loonsafstand uitgevoerd. Wanneer ondanks aanmaningen de achterstallen voor een bepaald dossier toenemen en loonsafstand onmogelijk is, kan enkel nog de procedure van onroerend beslag worden ingezet. Het Gerechtelijk Wetboek bepaalt echter dat er voorafgaand aan het onroerend beslag, een verzoeningsprocedure bij de bevoegde Beslagrechter moet ingesteld worden. Zo werden er in verzoeningsprocedures ingezet (tegenover 26 in 2005), waaronder: 5 konden worden stopgezet voor datum van de zitting, omdat er ondertussen een laatste terugbetalingsplan kon worden overeengekomen of omdat de achterstallen ondertussen werden terugbetaald; 11 tot een minnelijke schikking hebben geleid met vaststelling van een terugbetalingsplan; 4 niet tot een minnelijke schikking hebben geleid; de ontleners waren niet aanwezig op de zitting; 5 nog niet behandeld werden in 2006; 2 werden terugbetaald ingevolge verkoop van het pand. 55

56 Is er geen positieve reactie vanwege de ontlener in het kader van de verzoeningsprocedure en lopen de achterstallen alsmaar op, dan wordt er overgegaan tot het onroerend beslag van de woning, wat noodzakelijk is, wil men later overgaan tot de openbare verkoping van het goed. In 2006 werden er 13 procedures van onroerend beslag ingezet ( tegenover 10 in 2005). Indien, na deze procedure, de achterstallen nog steeds oplopen, dan blijft er voor de schuldeiser enkel de mogelijkheid om het goed openbaar verkopen. In 2006 werden er 6 nieuwe procedures van openbare verkoop ingezet, waaronder er 2 konden worden stopgezet, de éne ingevolge terugbetaling van de lening en de andere ingevolge vrijwillige verkoop van het pand. Een andere procedure kon worden stopgezet omdat er een ultiem terugbetalingsplan werd vastgesteld. De 3 andere procedures waren lopend eind Van de 3 procedures van openbare verkoping lopend eind 2005, werd er 1 procedure stopgezet ingevolge terugbetaling van de achterstallen, was 1 procedure nog lopend eind 2006 en was er 1 procedure beëindigd. Overeenkomstig de wettelijke verplichtingen terzake, werd de identiteit en de achterstallen van 177 ingebreke blijvende ontleners, wat overeenstemt met 102 leningsdossiers, medegedeeld aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank. b) In het kader van de andere fondsen. Eind 2006, waren er 92 leningen in omloop in het kader van het F.S.T. en in het Fonds B, sensu stricto. Voor 82 verloopt de terugbetaling zonder noemenswaardige problemen; 10 leningen kenden een achterstand. * * * 56

57 B. STATISTIEKEN. 1. Algemene verrichtingen van hypothecaire leningen Fonds B2. Tabel 1 Spreiding van de gezinnen die voor een infoonderhoud langskwamen bij het Fonds en dit volgens hun grootte Samenstelling van de gezinnen in functie van het aantal personen ten laste Aantal Absoluut % , , , ,75 4 of meer ,54 Totaal ,00 Tabel 2 Algemene verrichtingen Spreiding van de gezinnen die een aanvraag deden (*) en dit volgens hun grootte Samenstelling van de gezinnen in functie van het aantal personen ten laste Aantal Absoluut % , , , , ,04 5 of meer 38 3,99 Totaal ,00 (*) met name gezinnen die een leningsaanvraag indienden voor een welbepaalde woning. 57

58 Tabel 3 Algemene verrichtingen Samenstelling van de ontlenersgezinnen. Jaar Totaal aantal gezinnen Totaal aantal personen Gemiddeld aantal personen per gezin Totaal aantal ontleners Totaal aantal inwonenden die geen ontleners zijn Ten laste Niet ten laste Totaal Gemiddeld , , , , , , , , , ,23 Tabel 4 Algemene verrichtingen Spreiding van de ontlenersgezinnen volgens het aantal personen ten laste (*). Jaar Gezinnen zonder kinderen/ personen ten laste Gezinnen met 1 kind/persoon ten laste Gezinnen met 2 kinderen/ personen ten laste Gezinnen met 3 kinderen/ personen ten laste Gezinnen met 4 kinderen/ personen ten laste Gezinnen met 5 kinderen/ personen ten laste Alle gezinnen samen Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 (*) Sinds 2002 is de term kind(eren) ten laste vervangen door perso(o)n(en) ten laste. 58

59 Tabel 5 Algemene verrichtingen Gemiddelde leeftijd van de ontleners. Jaar Gemiddelde leeftijd van de ontleners 34 jaar 5 maanden 33 jaar 6 maanden 34 jaar 2 maanden 34 jaar 5 maanden 34 jaar 4 maanden Gemiddelde leeftijd van de inwonenden die geen ontlener zijn (*) 8 jaar 3 maanden 9 jaar 1 maanden 10 jaar 9 maanden 9 jaar 11 maanden 9 jaar 1 maand (*) vanaf 2003 wordt rekening gehouden met de leeftijd van alle personen die deel uitmaken van het gezin van de ontlener, deze laatste uitgesloten. Tabel 6 Algemene verrichtingen Sociaalprofessioneel statuut van de ontleners (1) Statuut Aantal ontleners % Zelfstandige Bediende Arbeider Zonder werk (2) ,35 38,84 23,14 34,67 Totaal ,00 (1) totaal van alle personen die ontlenen, onderverdeeld in 740 gezinnen. (2) waaronder 174 het statuut van uitkeringsgerechtigde werkloze hebben, 147 zonder enig inkomen zijn, 9 die genieten van een ziekteof invaliditeitsuitkering, 13 van een leefloon of gelijkwaardig inkomen, 4 van een ouderdoms of overlevingspensioen en 26 andere. 59

60 Tabel 7 Algemene verrichtingen Evolutie van het maandelijks nettoinkomen van de ontlenersgezinnen (eventuele kinderbijslagen inbegrepen). Jaar Nettoinkomen (in EUR) Evolutie (2002 = 100) (*) 1.823, , , , ,86 100,00 96,85 94,41 91,31 94,68 (*) In 2006 bedraagt het maandelijks nettoinkomen van de gezinnen die kinderbijslagen ontvangen 1.979,69 EUR, dat van de gezinnen die het zonder kinderbijslag moeten stellen, 1.440,51 EUR. Tabel 8 Algemene verrichtingen Bron van inkomsten van de ontleners Gezinsinkomen Aantal % Eén beroepsinkomen Twee of meer beroepsinkomens Eén beroepsinkomen + vervangingsinkomen Vervangingsinkomens ,68 15,00 9,32 20,00 Totaal ,00 60

61 Tabel 9 Algemene verrichtingen Samenstelling van het gemiddeld maandelijks netto gezinsinkomen Samenstelling van het inkomen Beroeps of vervangingsinkomen van de ontleners Inkomen van de kinderen en/of andere samenwonenden Kinderbijslag Gemiddeld bedrag (in EUR) 1.529,32 16,12 181,42 % 88,56 0,93 10,51 Totaal 1.726,86 100,00 Tabel 10 Algemene verrichtingen Spreiding van de gezinnen volgens hun gemiddeld nettomaandinkomen (zonder kinderbijslag) Gemiddeld maandelijks nettoinkomen (in EUR) Gezinnen < > of = en < > of = en < > of = en < > of = en < > of = Totaal Aantal % 10,81 44,06 28,51 9,73 5,81 1,08 100,00 61

62 Tabel 11 Algemene verrichtingen Spreiding van de gezinnen in functie van het belastbaar inkomen (*) dat als basis diende voor het toekennen van de lening en het vaststellen van de rentevoet Bedrag van het belastbaar inkomen (in eur) Grootte van het gezin 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen 6 personen of meer Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Totaal < , , , , , , ,65 > of = en < , , , , , , ,51 > of = en < , , , , , , ,99 62 > of = en < , , , , ,70 6 0, ,99 > of = ,41 1 0,14 7 0,95 4 0,54 3 0,41 3 0, ,86 Totaal , , , , , , ,00 (*) Het gaat hier om de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten voor het jaar 2003 of 2004, naargelang de leningsaanvraag is ingediend vóór of na 30/06/2006.

63 Tabel 12 Algemene verrichtingen Spreiding van de gezinnen (1) volgens de barema s van het jaarinkomen van toepassing in de sociale huisvestingssector (2) Aantal personen ten laste (3) Barema (in EUR) A B C Totaal Aantal in % (1) Barema (in EUR) Aantal in % (1) Barema (in EUR) Aantal in % (1) Aantal in % (1) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,04 9 1, , , , ,10 7 0, , , , ,41 0, , , ,27 0, ,68 0, , , , , , , , , , , , ,58 Totaal , , , ,16 (1) op 740 gezinnen die een lening hebben aangegaan in 2006 A = alleenstaande B = gezin met meer dan 1 persoon, dat slechts over 1 inkomen beschikt C = gezin met meer dan 1 persoon, dat over minstens 2 inkomens beschikt (2) op 01/01/2006 (3) de persoon ten laste volgens de reglementaire bepalingen van het Fonds.

64 Tabel 13 Algemene verrichtingen Evolutie van de gemiddelde maandgelden (*). Jaar Gezinnen zonder personen ten laste Bedrag (in EUR) Evolutie Gezinnen met personen ten laste Bedrag (in EUR) Evolutie Alle gezinnen samen Bedrag (in EUR) Evolutie ,27 100,00 531,84 100,00 507,10 100, ,89 101,29 525,34 98,78 492,20 97, ,44 101,64 512,18 96,30 483,54 95, ,58 96,64 507,07 95,34 475,50 93, ,03 104,75 526,77 99,05 496,30 97,87 (*) Sinds 2003 wordt er geen rekening gehouden met de maandgelden betaald voor andere leningen aangegaan voor eenzelfde doel als de lening van het Fonds. Tabel 14 Algemene verrichtingen Verhouding tussen maandgeld en het maandelijks nettoinkomen (kinderbijslagen inbegrepen). Gezinnen zonder personen ten laste Gezinnen met personen ten laste Alle gezinnen samen Jaar Nettoinkomen (in EUR) Bedrag (in EUR) Maandgeld Nettoinkomeinkomen Maandgeld Netto Maandgeld (in EUR) (in EUR) % van het inkomen Bedrag (in EUR) % van het inkomen Bedrag (in EUR) % van het inkomen ,64 437,27 30, ,75 531,84 27, ,93 507,10 27, ,68 442,89 30, ,14 525,34 26, ,49 492,20 27, ,53 444,44 31, ,23 512,18 26, ,05 483,54 28, ,95 422,58 32, ,74 507,07 26, ,36 475,50 28, ,75 458,03 31, ,84 526,77 26, ,86 496,30 28,74 64

65 Tabel 15 Algemene verrichtingen Verhouding tussen maandgeld en maandelijks nettoinkomen (eventuele kinderbijslag inbegrepen), volgens de aard van het inkomen Inkomen en maandgeld (in EUR) Gezinnen met minstens één beroepsinkomen Gezinnen met uitsluitend vervangingsinkomen Alle gezinnen samen Gemiddeld gezinsinkomen 1.822, , ,86 Gemiddeld maandgeld 508,92 445,85 496,30 Verhouding maandgeld en inkomen 27,93 % 33,15 % 28,74 % Tabel 16 Algemene verrichtingen Duur van de leningen Jaren Aantal % ,95 0,14 0,41 0,14 0,27 2,42 0,68 1,35 0,95 0,95 18,23 0,68 1,76 1,76 2,03 44,58 0,41 1,35 0,81 0,41 19,72 Totaal ,00 Gemiddelde duur van de leningen is 24 jaar en 3 maanden (in 2005: 22 jaar en 8 maanden). 65

66 Tabel 16 bis Algemene verrichtingen Evolutie van de gemiddelde duur van de leningen Jaar Gemiddelde duur in jaren Evolutie ,24 19,23 20,18 22,66 24,22 100,00 99,95 104,90 117,78 125,86 Tabel 17 Algemene verrichtingen Bewoningstitel van de woning vóór toekenning van de lening. Ontlenersgezinnen Jaar Eigenaars vóór de lening Andere Aantal % Aantal % , , , , , , , , , ,24 N.B. Zonder rekening te houden met de gezinnen die een lening hebben aangegaan voor het uitvoeren van werken, voor verdeling of voor het terugbetalen van een voordien aangegane schuld, waren er 12 gezinnen (1,75 %) voordien eigenaar en 674 niet. 66

67 ALGEMENE VERRICHTINGEN SPREIDING PER GEMEENTE VAN DE HYPOTHECAIRE LENINGEN TOEGEKEND IN 2006 (in percentages) dan 6 % van 6 tot dan 11 % van 11 tot dan 16 % 16 % en meer 1 = Anderlecht 9 = Oudergem 2A = Brussel 10 = Schaarbeek 3 = Elsene 11 = SintAgathaBerchem 4 = Etterbeek 12 = SintGillis 5 = Evere 13 = SintJansMolenbeek 6 = Ganshoren 14 = SintJoosttenNode 2B = Haren 15 = SintLambrechtsWoluwe 7 = Jette 16 = SintPietersWoluwe 8 = Koekelberg 17 = Ukkel 2C = Laken 18 = Vorst 2D = NederOverHeembeek 19 = WatermaalBosvoorde 67

68 Algemene verrichtingen Spreiding van de ontleende sommen in 2006, voor aankoop, werken, terugbetaling van schulden en kosten, zoals aktekosten, B.T.W en andere kosten 13,45% 1,43% 10,72% aankoop werken 74,40% terugbetaling van schulden kosten 11,79% Algemene verrichtingen Vijfjaarlijkse herziening in 2006 Evolutie van de rentevoeten 1,47% 1,72% 36,86% status quo 14,99% verhoging < of = 1% verlaging < of = 1% verhoging > 1% en < 2% verlaging > 1% en < 2% 9,83% verhoging > of = 2% verlaging > of = 2% 23,34% 68

69 Tabel 18 Algemene verrichtingen Spreiding van de hypothecaire panden per gemeente, volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (*) Gemeente R.V.O.H.R. Buiten R.V.O.H.R. Totaal Aantal % Aantal % Aantal % Anderlecht Brussel (2) Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken NederoverHeembeek Oudergem Schaarbeek SintAgathaBerchem SintGillis SintJansMolenbeek SintJoosttenNode SintLambrechtsWoluwe SintPietersWoluwe Ukkel Vorst WatermaalBosvoorde ,86 7,03 2,30 1,22 2,43 2,43 5,54 0,81 0,14 4,19 4,46 2,03 0, ,40 1,35 1,62 2,30 0,68 10,40 3,11 2,97 6,34 2,03 3,78 0,81 3,92 2,70 0,27 0,54 0,14 2,03 0,54 3,38 1,76 0, ,26 8,38 3,92 2,30 0,68 11,62 5,54 5,40 11,88 2,84 3,78 0,95 8,11 2,70 4,73 0,54 2,17 2,03 0,54 3,38 2,57 0,68 Totaal , , ,00 (1) R.V.O.H.R. = ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie. (2) De gemeente Brussel is opgesplitst in: Brussel (Vijfhoek), Haren, Laken en NederoverHeembeek. Tabel 18 bis Algemene verrichtingen Evolutie van de hypothecaire panden volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (*) Jaar R.V.O.H.R. Buiten R.V.O.H.R. Totaal Aantal % Aantal % Aantal % , , , , , , , , , , , , , , ,00 (*) R.V.O.H.R. = ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie. 69

70 Tabel 19 Algemene verrichtingen Spreiding van de leningen volgens de gemeente van herkomst van het gezin Herkomst Aantal % Zelfde gemeente als het hypothecair pand ,51 Andere gemeente van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ,92 Gemeente buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 56 7,57 Totaal ,00 Tabel 20 Algemene verrichtingen Spreiding van het totaal ontleend bedrag in hoofdbedrag en overlijdensverzekeringspremie. Jaar Aantal leningen Hoofdbedrag Overlijdensverzekering Totaal bedrag Totaal bedrag (in EUR) % Totaal bedrag (in EUR) % Totaal bedrag (in EUR) % ,03 96, ,74 3, ,77 100, ,81 97, ,27 2, ,08 100, ,13 99, ,78 0, ,91 100, ,45 99, ,16 0, ,61 100, ,00 100,00 0,00 0, ,00 100,00 70

71 Tabel 21 Algemene verrichtingen Evolutie van de gemiddelde aankoopprijs en de gemiddelde kostprijs van de werken gepaard met een aankoop, met uitzondering van de nieuwbouwwoningen. Kostprijs van de verrichting Jaar Aantal Aankoop Prijs (in EUR) Aantal Werken Prijs (in EUR) Globale kostprijs (in EUR) Evolutie , , ,50 100, , , ,03 102, , , ,50 109, , , ,88 121, , , ,75 132,75 Tabel 22 Algemene verrichtingen Evolutie van de gecumuleerde achterstallen. Datum Kleine achterstallen (< of = 2 mensualiteiten) (in EUR) Contentieux (> 2 mensualiteiten (in EUR) Betwiste zaken (leningssaldo na deficitaire verkoop) (in EUR) Totaal (in EUR) Jaarlijkse evolutie (in EUR) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,20 71

72 Tabel 23 Algemene verrichtingen Spreiding van de totale kostprijs van de verrichtingen (zonder overlijdensverzekering) volgens de aanwending van de fondsen Aard van de verrichting Spreiding van de kostprijs (in EUR) Aantal leningen Aankoop (1) Werken Terugbetaling van schulden Aktekosten en B.T.W. (2) Diverse kosten Totale kostprijs 1. Nieuwbouw + aankoop onder het BTWstelsel , , , , ,27 2. Aankoop 3. Aankoop + werken , , , , ,99 4. Werken , , , , Uit onverdeeldheid treden Uit onverdeeldheid treden + werken , , , , ,50 7. Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden 8. Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden + werken , , , , ,06 9. Terugbetaling van schulden + werken , , , , Andere verrichtingen (3) , , ,00 Totaal , , , , , ,82 (1) voor 1 = aankoopprijs van de grond, voor 2 en 3 = aankoopprijs van de woningen en voor 5, 6, 7 en 8 = prijs van het te bekomen deel. (2) BTW voor de nieuwbouwwoningen en aankopen onder het BTWstelsel, inbegrepen de B.T.W. op subsidies toegekend via de GOMB voor de verkoop van zijn woningen. (3) Verkoop van twee parkings toebehorend aan het Fonds in een complex gelegen te Jette, Jetse steenweg.

73 Tabel 24 Algemene verrichtingen Spreiding van de gemiddelde kostprijs van de verrichtingen (zonder overlijdensverzekering) volgens de aanwending van de fondsen Aard van de verrichting Aantal leningen Aankoop (1) Bedrag (in EUR) bestemd voor % Werken % Terugbetaling schulden % Aktekosten en BTW (2) % Diverse kosten % Totaal Nieuwbouw + aankoop onder het BTWstelsel ,28 12, ,84 67, ,48 18, ,23 2, ,83 3. Aankoop ,98 86, ,83 4, ,16 9,40 49,49 0, ,46 4. Aankoop + werken ,98 94, ,78 3,12 962,12 2, ,88 5. Werken Uit onverdeeldheid treden Uit onverdeeldheid treden + werken ,17 77, ,67 13, ,33 8,08 433,33 0, ,50 8. Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden ,35 43, ,44 5, ,53 44, ,80 5, ,12 9. Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden + werken ,22 10, ,33 85, ,22 3, , Terugbetaling van schulden + werken ,00 75, ,00 25, ,00 Andere verrichtingen (3) (1) voor 1 = aankoopprijs van de grond, voor 2 en 3 = aankoopprijs van de woningen en voor 5, 6, 7 en 8 = prijs van het te bekomen deel. (2) BTW voor nieuwbouwverrichtingen en aankopen onder het BTWstelsel, inbegrepen de B.T.W. op subsidies toegekend via de GOMB voor de verkoop van zijn woningen. (3) Verkoop van twee parkings toebehorend aan het Fonds in een complex gelegen te Jette, Jetse steenweg.

74 Tabel 25 Algemene verrichtingen Totale kostprijs (zonder overlijdensverzekering) en financieringsbronnen van de verrichting. Kostprijs van de verrichtingen (in EUR) Verdeling volgens bron van financiering (in EUR) Jaar Algemeen totaal Algemeen totaal Leningen Woningfonds Eigen middelen Vreemde middelen Andere bronnen (2) Aantal leningen Eenheidsgemiddelde Eenheidsgemiddelde Algemeen totaal In % van de kostprijs Eenheidsgemiddelde Algemeen totaal In % van de kostprijs Eenheidsgemiddelde Algemeen totaal In % van de kostprijs Eenheidsgemiddelde In % van de kostprijs , , , ,39 81, , ,41 16, , ,14 1, , , , ,95 80, , ,94 17, , ,29 1, ,56 46,23 0, , , , ,13 81, , ,54 17, , ,95 1, ,00 26,30 0, , , , ,54 82, , ,79 15, , ,31 1, ,00 26,39 0, , ,49 (1) , ,98 82, , ,08 15, , ,43 2,00 (1) inbegrepen een bedrag van ,00 EUR, dat 6 leningen in het FST en 1 lening aan het personeel dekt, in combinatie met een lening in het fonds B2A. (2) bijvoorbeeld, premies van het Gewest.

75 Tabel 25 bis Algemene verrichtingen Verdeling van de gezinnen in functie van de middelen die zijzelf investeerden Eigen geïnvesteerde middelen Aantal % 0 EUR 1 tot EUR tot EUR tot EUR tot EUR > EUR ,19 20,00 16,89 12,43 6,89 34,60 Totaal ,00 Tabel 26 Algemene verrichtingen Spreiding van de gezinnen volgens de aard van de woning waarover zij beschikken Aard van woning (1) Aantal kamers Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (2) Aantal gezinnen % Studio Subtotaal 45, , , , , ,83 Appartement 2 87, , , ,40 4 en meer 117,75 4 0,54 Gedeelte van huisduplex Huis Subtotaal 82, , ,00 1 0, , , , , ,00 3 0,41 4 en meer 135,33 3 0,41 Subtotaal 109, , ,33 6 0, , , , ,23 4 en meer 169, ,34 Subtotaal 141, ,09 Totaal (3) 90, ,00 (1) studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een sanitaire hoek/wc en een keukenhoek. appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken. (2) in m². (3) 2 verrichtingen, waar geen rekening mee werd gehouden, betreffende de aankoop van garages verkocht door het Fonds, gelegen te Jette, Jetse steenweg. 75

76 Tabel 26 bis Algemene verrichtingen Evolutie van de gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte per type woning in m² Jaar Studio Appartement Gedeelte van huisduplex Huis Algemeen gemiddelde Evolutie ,33 88,79 130,84 154,60 110,47 100, ,00 86,12 110,71 153,04 103,46 93, ,38 86,38 116,50 155,60 101,08 91, ,23 82,49 109,15 141,73 90,77 82,17 76

77 Tabel 27 Algemene verrichtingen Gemiddelde oppervlakte, aantal kamers en kostprijs van de woningen, volgens type, aangekocht door de ontleners, eventueel met werken, een nieuwbouw of een aankoop onder het BTWstelsel (1) Aard van de woning (2) Aantal woningen Aantal % Aantal kamers Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte Gemiddelde kostprijs zonder onkosten (3) Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m² Gemiddeld maandgeld Studio 26 4,06 45, , ,04 382,86 9 1, , , ,74 430, , , , ,15 445,96 Appartement , , , ,26 518, , , , ,24 612,48 3 0,47 4 en meer 114, , ,45 692,26 Subtotaal ,50 80, , ,47 502,88 1 0, , , ,07 490,26 Gedeelte van huisduplex 11 1, , , ,22 440, , , , ,37 454,86 3 0, , , ,46 605,03 3 0,47 4 en meer 135, , ,28 678,67 Subtotaal 29 4,52 108, , ,76 489, , , , ,48 567,43 Huis 14 2, , , ,98 575, , , , ,29 603, ,43 4 en meer 162, , ,08 701,18 Subtotaal 70 10,92 139, , ,44 626,97 Totaal ,00 87, , ,84 510,95 (1) Met uitzondering van de woningen verkocht door het Fonds of die, gesubsidieerd door het Gewest, te koop werden aangeboden in het kader van de activiteiten van de G.O.M.B., de gemeenten en de O.C.M.W. s (2) studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een gescheiden keukenhoek en sanitaire hoek/wc. appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken. (3) De kostprijs bevat de prijs van aankoop (desgevallend deze van het terrein) en de kostprijs voor de werken.

78 Tabel 27 bis Algemene verrichtingen Evolutie van de gemiddelde oppervlakte en de kostprijs van de woningen, aangekocht door de ontleners, eventueel met werken, een nieuwbouw of een aankoop onder het BTWstelsel, volgens hun type (1) Jaar Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (2) Evolutie (3) Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m² Evolutie (3) ,33 100,00 921,31 100, ,46 90, ,56 117, ,03 88, ,62 132, ,14 80, ,84 159,43 (1) Met uitzondering van de woningen verkocht door het Fonds of gesubsidieerd door het Gewest en te koop aangeboden in het kader van de activiteiten van de G.O.M.B., de gemeenten of de O.C.M.W. s. (2) in m² (3) 2003 = 100 % 78

79 Tabel 28 Algemene verrichtingen Spreiding van de gezinnen naar gelang de grootte en de aard van de woning (1) waarover zij beschikken Aantal personen die deel uitmaken van het gezin Aard van de woning Studio Appartement Deel van een huis of duplex Huis Aantal % Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²) Aantal % Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²) Aantal % Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²) Aantal % Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²) Totaal Aantal % ,39 47, ,79 74, ,76 80,62 5 0,68 89, , ,14 41, ,79 80,03 8 1,08 97,75 4 0,54 121, , ,09 88,95 4 0,54 138,50 8 1,08 121, , ,92 89,61 4 0,54 111, ,20 137, , ,42 104,55 2 0,27 119, ,12 146, , ,22 108,50 1 0,14 91, ,03 155, ,39 7 en + 5 0,68 89,40 1 0,14 152, ,44 145, ,26 Totaal (2) 26 3,53 47, ,91 83, ,47 100, ,09 142, ,00 (1) studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een gescheiden keukenhoek en sanitaire hoek/wc. appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken. (2) 2 verrichtingen, waar geen rekening mee werd gehouden, betreffende de aankoop van garages verkocht door het Fonds, gelegen te Jette, Jetse steenweg.

80 Tabel 29 Evolutie van de aflossing van de hypothecaire leningen. Jaar Aantal lopende leningen Jaarlijks vervallen sommen sinds 1975 (*) (in EUR) Gecumuleerde vervallen sommen (vereffende leningen sinds 1975) (in EUR) Gecumuleerde achterstallen (in EUR) % gecumuleerde achterstallen/vervallen sommen , , ,20 0, , , ,61 0, , , ,12 0, , , ,44 0, , , ,64 0,24 80 (*) Vervallen sommen : som van opeisbare normale maandgelden, van vervroegde terugbetalingen van de lening, van aangerekende kosten en achterstallige intresten, van verhoogde maandgelden voor gedeeltelijke verhuring, enz...

81 Tabel 30 Algemene verrichtingen Vergelijking van de gezinssamenstelling binnen het Gewest met die van gezinnen die in 2006 een lening afsloten bij het Fonds. Aantal personen die deel uitmaken van het gezin en + Totaal van de gezinnen Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Gezinnen van het Gewest (*) 50,22 % 23,85 % 11,13 % 8,27 % 3,70 % 1,60 % 0,67 % 0,56 % 100,00 % 81 Gezinnen van het Fonds ,52 % 13,51 % 15,68 % 16,76 % 8,78 % 3,51 % 2,43 % 0,81 % 100,00 % (*) Bron : ECODATA, FEDERALE OVERHEIDSDIENST ECONOMIE, KMO, MIDDENSTAND & ENERGIE.

82 Tabel 31 Vijfjaarlijkse herziening van de leningen Evolutie van de rentevoet Orde van de wijziging Aantal dossiers waarvan de wijziging van de intrestvoet < of = aan 1 % ligt tussen 1 % en 2 % > of = aan 2 % Totaal Stijging Daling Totaal Tabel 32 Vijfjaarlijkse herziening van de leningen Evolutie volgens de inkomensbarema s Verdeling van de gezinnen volgens het inkomensbarema op het ogenblik van de toekenning van de lening of van de vorige herziening Inkomensbarema op het ogenblik van de vijfjaarlijkse herziening Barema I Barema II Barema III Barema IV Barema V Buiten barema Barema I Barema II Barema III Barema IV Barema V Buiten barema Totaal Totaal

83 Tabel 33 Vijfjaarlijkse herziening van de leningen Evolutie volgens het aantal kinderen ten laste Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen ten laste op het ogenblik van de toekenning van de lening of van de vorige herziening Zonderen kinderen Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen ten laste op het ogenblik van de vijfjaarlijkse herziening 1 kind 2 kinderen 3 kinderen 4 kinderen 5 kinderen 6 kinderen 7 kinderen 8 kinderen 9 kinderen 10 kinderen Zonder kinderen kind kinderen kinderen kinderen Totaal 83 5 kinderen kinderen kinderen kinderen kinderen kinderen 1 1 Totaal

84 2. Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen. Tabel 1 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Samenstelling van de ontlenersgezinnen. Jaar Totaal aantal gezinnen Totaal aantal personen Gemiddeld aantal personen per gezin Totaal aantal ontleners Ten laste Totaal aantal inwonenden die geen ontlener zijn Niet ten laste Totaal Gemiddeld , , , , , , , , , ,26 84

85 Tabel 2 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Spreiding van de ontlenersgezinnen naargelang hun samenstelling. Jaar één ontlener Gezinnen zonder kinderen ten laste % meerdere ontleners % subtotaal % één ontlener Gezinnen met kinderen ten laste % meerdere ontleners % % subtotaal Algemeen totaal % , , ,20 5 9,80 5 9, , , , , , , , , , ,24 1 1, , , , , , , , , , , , ,41 1 2, , , ,00

86 Tabel 3 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Spreiding van de ontlenersgezinnen volgens het aantal kinderen ten laste. Jaar Gezinnen zonder kinderen ten laste Gezinnen met 1 kind ten laste Gezinnen met 2 kinderen ten laste Gezinnen met 3 kinderen ten laste of meer Totaal aantal gezinnen Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % ,20 3 5,88 2 3, , , ,10 5 9, , , ,09 3 5, , , ,63 2 4, , , ,71 2 5, ,00 Tabel 4 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Leeftijd van de ontleners Leeftijd Aantal ontleners Aantal % 25 jaar van 25 tot 30 jaar van 30 tot 35 jaar ,00 52,94 47,06 Totaal ,00 De gemiddelde leeftjid bedraagt 28 jaar en 2 maanden (28 jaar en 10 maanden in 2006). 86

87 Tabel 5 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Sociaalprofessioneel statuut van de ontleners (*) Sociaalprofessioneel statuut Aantal ontleners Aantal % Zelfstandige Bediende Arbeider Zonder werk ,62 77,59 12,07 1,72 Totaal ,00 (*) Totaal van de ontleners, verdeeld over 34 gezinnen. Tabel 6 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Spreiding van de gezinnen volgens het niveau van hun gemiddeld maandelijks nettoinkomen (zonder kinderbijslagen ) Gemiddeld maandelijks nettoinkomen (in EUR) Gezinnen < > of = en < > of = en < > of = en < > of = en < > of = Totaal Aantal % 0,00 2,94 20,59 17,65 23,53 35,29 100,00 Tabel 7 Aanvullende hypotheekleningen aan jonge gezinnen Bron van het inkomen van de ontleners Gezinsinkomen Aantal gezinnen Aantal % Eén beroepsinkomen Twee beroepsinkomens of meer Eén beroepsinkomen + vervangingsinkomen Enkel vervangingsinkomen (*) 29,41 67,65 2,94 0,00 Totaal ,00 (*) waaronder 10 gezinnen bestaande uit 1 ontlener. 87

88 Tabel 8 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Samenstelling van de maandelijkse nettoinkomensbronnen van de gezinnen Samenstelling van het inkomen Gemiddeld bedrag (in EUR) % Beroeps of vervangingsinkomen van de ontlener Inkomen van de kinderen en andere samenwonenden Kinderbijslag 2.574,66 0,00 15,52 99,40 0,00 0,60 Totaal 2.590,18 100,00 Tabel 9 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Bedrag van de gemiddelde maandgelden. Jaar Gemiddelde maandgelden (in EUR) Te betalen aan het Fonds Te betalen aan derden Totaal Bedrag % Bedrag % Bedrag % ,82 21,83 590,29 78,17 755,11 100, ,32 24,09 640,69 75,91 844,01 100, ,05 23,82 652,52 76,18 856,56 100, ,51 23,35 710,70 76,65 927,21 100, ,17 22,71 756,16 77,29 978,32 100,00 Het hoogste maandgeld te betalen aan het Fonds bedraagt 260,47 EUR, dat aan derden 1.165,23 EUR. 88

89 Tabel 10 Aanvullende hypotheekleningen aan jonge gezinnen Spreiding van de gezinnen volgens het maandelijks nettoinkomen (kinderbijslag eventueel inbegrepen) en weerslag van het totale maandgeld (lening Fonds en lening van derden) op het gemiddeld maandelijks inkomen Aantal gezinnen Totaal gemiddelde mensualiteiten Bedrag van het inkomen (in EUR) Aantal % Bedrag (in EUR) in % van het inkomen < 750,00 > of = 750,00 en < 1.250,00 > of = 1.250,00 en < 1.750, ,65 860,32 52,04 > of = 1.750,00 en < 2.250, ,76 773,17 38,64 > of = 2.250,00 en < 2.750, ,53 961,26 38,93 > of = 2.750,00 en < 3.250, , ,93 37,23 > of = 3.250,00 en < 3.750, ,76 934,01 27,96 > of = 3.750,00 1 2, ,94 31,89 Totaal ,00 978,32 37,77 89

90 Tabel 11 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Spreiding van de hypothecaire panden per gemeente, volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (1) Gemeente R.V.O.H.R. (2) Buiten R.V.O.H.R. (3) Totaal Aantal % Aantal % Aantal % Anderlecht Brussel (4) Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken NederoverHeembeek Oudergem Schaarbeek SintAgathaBerchem SintGillis SintJansMolenbeek SintJoosttenNode SintLambrechtsWoluwe SintPietersWoluwe Ukkel Vorst WatermaalBosvoorde ,94 8,83 2,94 2,94 5,88 8,83 8,82 2, ,94 2,94 11,77 8,83 2,94 5,88 5,88 5,88 5,88 2, ,88 8,83 2,94 11,77 11,77 5,88 5,88 14,71 5,88 8,83 2,94 5,88 5,88 2,94 Totaal 15 44, , ,00 (1) R.V.O.H.R. = Ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. (2) De intrestvoet van de lening bedraagt 0 %. (3) De intrestvoet van lening bedraagt 2 %. (4) De gemeente Brussel is opgesplitst in: Brussel (Vijfhoek), Haren, Laken en NederoverHeembeek. Tabel 12 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Spreiding van de leningen volgens de gemeente van herkomst van de gezinnen Herkomst Aantal leningen Aantal % Zelfde gemeente als hypothecaire pand Andere gemeente van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Gemeente buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ,29 50,00 14,71 Totaal ,00 90

91 Tabel 13 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Spreiding van de leningen in functie van het belastbaar inkomen (*) dat als basis diende voor de toekenning van de lening Bedrag van het belastbaar inkomen (in EUR) Aantal gezinnen Aantal % < > of = en < > of = en < > of = en < > of = en < > of = ,65 11,76 44,12 26,47 Totaal ,00 (*) Er wordt gewerkt met het aan de personenbelasting onderworpen inkomen uit 2003 of 2004 naargelang de aanvraag werd ingediend vóór of na 30/06/

92 Tabel 14 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Spreiding van de totale kostprijs van de verrichtingen volgens de aard Aard van de verrichting Aantal leningen Aantal % Aankoop Werken/ nieuwbouw Bedrag bestemd voor (in EUR) Aktekosten en BTW (1) Diverse kosten (2) Totaal bedrag (in EUR) 1. Aankoop 2. Aankoop + werken 29 85, , , , , Nieuwbouw of aankoop onder het BTWstelsel 5 14, , , , , ,44 Totaal , ,00 (3) , , , ,44 (1) BTW voor de nieuwbouwverrichtingen en aankopen onder het BTWstelsel. (2) bijvoorbeeld, kosten voor landmeter, voor bijzondere verbintenissen t.a.v. de koper,... (3) aankoopprijs bouwgrond.

93 Tabel 15 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Spreiding van de gemiddelde kostprijs van de verrichtingen volgens de aanwending van de fondsen Aard van de verrichting Aantal leningen Aantal % Aankoop Werken/ nieuwbouw Gemiddeld bedrag bestemd voor (in EUR) Aktekosten en BTW (1) Diverse kosten (2) Gemiddeld totaal bedrag (in EUR) 1. Aankoop 2. Aankoop + werken 29 85, , , , , Nieuwbouw of aankoop onder het BTWstelsel 5 14, ,00 (3) , ,09 600, ,29 Totaal , , , ,54 88, ,04 (1) BTW voor de nieuwbouwverrichtingen en aankopen onder het BTWstelsel. (2) bijvoorbeeld, kosten voor landmeter, voor bijzondere verbintenissen t.a.v. de verkoper,... (3) aankoopprijs bouwgrond.

94 Tabel 16 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Balans van de leningsverrichtingen Kostprijs van de verrichtingen (in EUR) Bronnen van financiering (in EUR) Aantal leningen Algemeen totaal Algemeen totaal Lening Woningfonds Eenheidsgemiddelde Eenheidsgemiddelde Lening van de hypothecaire kredietinstelling Algemeen totaal % van de kostprijs Eenheidsgemiddelde Algemeen totaal Eigen middelen Andere bronnen (*) % van de kostprijs Eenheidsgemiddelde Algemeen totaal % van de kostprijs Eenheidsgemiddelde % van de kostprijs , , , ,85 13, , ,97 79, , ,22 7,05 0,00 0,00 0,00 (*) bijvoorbeeld, regionale premies. 94

95 Tabel 17 Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen Spreiding van de woningen in functie van hun aard, het aantal kamers, de gemiddelde bewoonbare oppervlakte en de gemiddelde kostprijs Aard van woning Aantal woningen Absolu % Aantal kamers Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (in m²) Gemiddelde kostprijs zonder onkosten (in EUR) Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m² (in EUR) Studio 1 2, , , , , , , ,09 Appartement 19 55, , , ,10 1 2, , , ,13 4 en meer Subtotaal 29 85,30 93, , ,13 0 Gedeelte van huis duplex 1 2, , , ,61 2 5, , , , en meer Subtotaal 3 8,82 166, , ,32 0 Huis , , , ,96 4 en meer Subtotaal 2 5,88 175, , ,96 Totaal ,00 103, , ,24 (1) De kostprijs bevat de aankoopprijs (desgevallend deze van het terrein) en de kosten voor werken.

96 96 LOPENDE SITES Aard van verrichting (1) Bijzonderheden (2) Type van woningen Aantal woningen Aantal kamers/ woning Brussel Vandenbrandenstraat R PCQ appartementen 6 1 tot 3 TC Anderlecht Bergense steenweg C PFC ééngezinswoningen 9 3 tot 5 TC Schaarbeek Broederschapstraat R CQ appartementen en duplex 25 1 tot 4 AT Vorst Van Volxemlaan R APP appartementen en duplex 12 2 tot 4 PU Elsene Herdersstraat C PFC appartementen 15 1 tot 4 PU St.JansMolenbeek RequetteCandrieslaan C PFC appartementen 25 1 tot 4 AP St.JansMolenbeek RequetteLemairelaan C PFC appartementen 25 1 tot 4 AP St.JansMolenbeek Mariemontkaai C CQ appartementen en duplex 8 1 tot 3 AP Vorderingsstaat (3) St.JansMolenbeek Finstraat C CQ appartementen 14 2 tot 4 NVA Totaal 9 sites 139 AFGEWERKTE SITES Aard van verrichting (1) Bijzonderheden (2) Brussel Hopstraat C CQ Brussel Anderlechtsesteenweg/Kuregemsestraat R P Type van woningen duplex duplex appartementen appartementen lofts Aantal woningen totaal te koop verkocht Totaal (1) C = bouw (3) FC = werf in eindfase R = renovatie TC = werken in uitvoering AT = aanbesteding van de werken in uitvoering (2) CQ = luik II van een wijkcontract CC = lastenboek voor de werken in uitvoering PCQ = binnen een perimeter van een wijkcontract PU = wachten op de stedenbouwkundige vergunning PFC = project dat voortvloeit uit de samenwerking tussen het Fonds en de gemeente AP = architecturaal ontwerp in uitvoering APP = aankoop van een openbaar patrimonium AOS = offerteaanvraag voor architectenopdracht in uitvoering P = aankoop via een privépersoon NVA = net aangekocht of op het punt staat aangekocht te worden AEN = aankoop in onderhandeling Observaties te koop gesteld eind 2006 blijft 1 kleine loft (welke afgewerkt wordt) en 3 grote 3. Verrichtingen verkoop na sanering of (weder)opbouw Vorderingsstaat op 31 december 2006.

97 SECTIE II DE HUURHULP A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN. 1. ALGEMEEN OVERZICHT VAN DE SECTOR. «We moeten ons blijven focussen op de armsten en op die groep die in de slechtste woonomstandigheden leeft, namelijk: migrantengezinnen, gezinnen die moeten leven van een ontoereikend inkomen, de armste, de zwakste, de meest geïsoleerde gezinnen, gezinnen die tijdelijk in de marginaliteit terechtkomen, al die gezinnen waarvoor een aangepaste woning de eerste stap is om hen de kracht te geven hun leven weer op het juiste spoor te krijgen». Verslag van de Raad van Bestuur Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België september «Tienduizenden woningen staan langzaam te verkrotten, terwijl hun bewoners geconfronteerd worden met allerhande problemen die een weerslag hebben op hun fysiek en psychologisch welzijn, en daardoor dus op hun sociaal leven. De evaluatie van de indirecte schade en uitgaven die door deze situatie berokkend worden, doet ons beseffen dat we bepaalde keuzes moeten herbekijken en dat prioriteit moet worden gegeven aan de verbetering van de woonomstandigheden». «Huisvesting is in de allereerste plaats een middel dat het individu de mogelijkheid geeft acties te ondernemen die van vitaal belang zijn Het is dan ook noodzakelijk dat dit middel doeltreffend is, zodat deze acties ondernomen kunnen worden aan een zo laag mogelijke economische, sociale en psychologische kostprijs en met het oog op een hogere rentabiliteit op menselijk vlak Dit betekent dat de huisvesting van goede kwaliteit moet zijn Dit betekent ook dat huisvesting een middel is dat optimaal moet worden gebruikt en beheerd Huisvesting wordt dan «de zaak» van zijn bewoners, een plek waar wordt gecreëerd, waar het individu zich vervolmaakt». Voorstel Verbeteringsmodel van de woonomstandigheden van migrerende werknemers Woningfonds Brusselse entiteit maart «Ik herhaal hier nogmaals dat de kloof tussen het leefloon, de pensioenen en de lage salarissen enerzijds en de gevraagde huurprijzen anderzijds intussen zo groot is geworden, dat een menswaardig bestaan in het gedrang komt. De woonomstandigheden van te veel kinderen hebben een negatieve invloed op hun schoolresultaten en op hun gezondheid, net zoals op die van hun ouders. Om te kunnen overleven, hebben veel ouders geen andere keuze meer dan structureel schulden aan te gaan of een uitkomst te zoeken in zwartwerk. Gescheiden ouders kunnen hun kinderen niet meer opvangen, omdat hun woning veel te klein is om er de kinderen bij te nemen». Anne Herscovici, voorzitster van het OCMW van Elsene en vennoot van het Fonds Voorstelling van de OCMWbegroting november Deze tekstfragmenten werden geschreven op totaal verschillende tijdstippen, maar tonen alledrie aan dat huisvesting een fundamentele bekommernis is. 97

98 Bedragen in duizenden EUR Evolutie van de investeringen in de huurhulp Jaar

99 De sociale bijdrage, in zijn breedst mogelijke betekenis, van de huurhulpverrichtingen staat buiten kijf en rechtvaardigt ook de verdere (weldoordachte) ontwikkeling van deze sector, ondanks de even gekende structurele, financiële onleefbaarheid ervan. Voor dit punt is het Fonds zijn verbintenissen, zoals opgenomen in de beheersovereenkomst met het Gewest van 2 oktober 1997, trouwens nagekomen: «... de jaarlijkse investering van een bedrag dat een vijftigtal huurhulpverrichtingen dekt...». De voorbije jaren werden in het jaarverslag de moeilijkheden en financiële inzet van de huurhulp al uitgebreid toegelicht. Wij komen er hier niet nog eens op terug, maar willen er toch aan herinneren dat de huurhulpsector langzaam maar zeker een hypotheek legt op de financiële situatie van alle activiteiten van het Fonds. Op basis van de laatste vooruitzichten zou dit deficit op de thesaurie onhoudbaar worden tegen Het Gewest heeft zijn dotatie voor de sector verhoogd door 2 % van het kapitaal (bovenop het dekken van de intresten) op zich te nemen. Deze verhoging vormt al een aanzienlijke tegemoetkoming. Wij hopen dat dit een stap in de goede richting is om op korte termijn een financieringssysteem voor de sector uit te werken dat vooral het voortbestaan ervan veilig stelt. De waarde van het huurhulppatrimonium werd reeds aangehaald, alsmede de mogelijkheden om dit patrimonium te verzilveren om het deficit te dekken. Is dit een oplossing? Volgens ons enkel een noodoplossing... Zullen de onderhouds, beheers of investeringskosten (aankoop van grond, zware renovatie, (her)opbouw) verminderen? Die hoop mogen we opbergen, want de kosten gaan net onverbiddelijk de hoogte in: de gemiddelde kostprijs van de bruto bewoonbare oppervlakte is sinds 2000 met 70 % gestegen! En wat met het gebrek aan aandacht dat totnogtoe werd besteed aan de activiteiten van het Fonds in het kader van de taxatie en fiscaliteit? Het punt over de BTW werd aangekaart in de algemene inleiding. En in het verlengde van deze stelling: kunnen we rekenen op een grotere financiële bijdrage van het doelpubliek, zonder uit het oog te verliezen dat de belangrijkste doelstelling van deze sector net is dat we ons blijven inzetten voor de minstbegoeden? Het antwoord op deze vraag is helaas negatief, net omdat gezinnen in een dergelijke situatie waarschijnlijk zullen blijven bestaan en zelfs nog zullen toenemen in aantal. Bovendien is er, momenteel tenminste, geen verbetering merkbaar, noch in het huidige huurderspubliek, noch bij de kandidaathuurders, of het nu gaat om nieuwe mensen of om diegenen die er al lang toe behoren. De huurhulp vormt vooral een ondersteuning voor de «sociale integratie». Laat ons hopen dat de mensen die er momenteel een beroep op doen verder evolueren, zodat ze ons op een bepaald moment niet langer nodig hebben en plaats kunnen maken voor anderen. Is dat ook niet één van de doelstellingen van de «sociale huisvesting»? Gelukkig zijn er ook mooie perspectieven: zo heeft de Brusselse Regering beslist om het Fonds een belangrijk deel toe te kennen van de gewestelijke stedenbouwkundige lasten. Deze zullen geïnvesteerd worden in de huurhulpverrichtingen, waardoor de financiële last voor deze sector zal verminderen. De impact van deze financiële injectie zal wel pas duidelijk worden in functie van de projecten die eruit voortvloeien. 99

100 Naast deze steeds terugkerende, fundamentele vragen, worden we ook geconfronteerd met nieuwe problemen. Een kort overzicht: de evolutie van het nieuwe patrimonium. Omwille van sociologische («antigetto» politiek) en economische (situatie op de immobiliënmarkt) redenen werden vroeger vooral kleine gebouwen gekocht en gerenoveerd. Tot voor kort bestond ons huurhulppatrimonium dan ook vooral uit eengezinswoningen, kleine gebouwen (zoals herenhuizen) waarin 2 tot 3 woningen werden gecreëerd (vooral duplex en triplex) en een paar grotere gebouwen bestaande uit maximum 10 appartementen. Slechts enkele gebouwen bestonden uit nog meer woningen, het grootste ervan telde er 30. De laatste tijd hebben we ons patrimonium uitgebreid met nieuwe gebouwen die opgetrokken of zwaar gerenoveerd zijn/zullen worden (verlaten sites, industriële gebouwen, gebouwen die voordien helemaal niet voor huisvesting werden gebruikt, enz...). Deze projecten zijn gericht op gebouwencomplexen waarin heel wat meer woningen worden gecreëerd: de cijfers gaan van 25 tot 75 wooneenheden. De verklaring van deze evolutie moet gezocht worden in de sterke prijsstijgingen van kleinere gebouwen. De productie van grotere gebouwencomplexen zou in principe moeten leiden tot besparingen. Rekening houdend met de kenmerken van de (toekomstige) huurdersgezinnen, moeten we stilstaan bij het fenomeen «gemengd publiek» (welke vermenging willen wij verdedigen en kunnen we die ook bereiken?). Met deze vraag begeven we ons binnen de huurhulpsector op vrij nieuw terrein. En nog belangrijker: welke rol gaat het Fonds daarin spelen als sociale verhuurder? Deze vragen stellen zich al bij het begin van het project, nl. de architecturale uitwerking van de woningen: de kwaliteit van de woningen (grootte, afwerking, uitrusting), de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen, de bijzondere technieken (energie, thermische en akoestische aspecten), parking, enz... En ze stellen zich ook zolang de wooneenheden bezet worden: zijn de diensten van het Fonds, zoals ze vandaag bestaan en werken, in staat om deze nog te definiëren rol op zich te nemen? Het lijkt ons in elk geval goed noodzakelijk zelfs dat tussenpersonen, die beschouwd worden als volwaardige medewerkers van het Fonds, ter plaatse wonen. Het profiel dat we hier net vernoemen is dat van een nieuw beroep. We zouden het kunnen omschrijven als «woningwerker» naar analogie met de «straathoekwerker». Zijn functie zou zowel bestaan uit taken als toezicht houden (op bijvoorbeeld het naleven van bepaalde huurvoorwaarden of van de bepalingen opgenomen in het huishoudelijk reglement), een snelle tussenkomst wanneer er zich problemen voordoen in verband met het leven in een gemeenschap, maar ook de verdere ontwikkeling van het leven binnen de huurdersgemeenschap, zowel intern als extern. Voor het gebouw «SintJozef» in Molenbeek heeft het Fonds zo n «tussenpersoon» aangesteld. De resultaten zijn positief, maar een permanente evaluatie is noodzakelijk; de verarming van steeds meer huurdersgezinnen zorgt voor een gevoelige stijging van onbetaalde schuldvorderingen en leidt bovendien tot risicosituaties. Zo zijn er steeds meer huurders die nog slechts een minimum aan gas en elektriciteit kunnen gebruiken, omdat hun meters afgesloten werden. Dit leidt niet alleen tot een sterke vermindering van de leefomstandigheden van de bewoners en tot een slechter 100

101 onderhoud van de woning, maar ook (en dat is nog erger) tot het gebruik van snelle verbrandingsbronnen voor licht en verwarming (gasflessen, zibro, enz...) zonder bescherming, waardoor er een groter risico is op brand, COvergiftiging, enz... Hoe kan je in die omstandigheden de veiligheid waarborgen van bewoners en, onder andere, medehuurders? En hoe de naleving afdwingen van de contractuele verbintenissen eigen aan het beheer «als een goede huisvader»? Op zo n moment een beroep doen op een OCMW is eerder een formaliteit dan een efficiënte oplossing. En de beslissing van een Vrederechter zou hoogstwaarschijnlijk enkel leiden tot de verbreking van het huurcontract, wanneer de uitspraak niet wordt nageleefd, en dus tot een sociaal drama... Op dit domein moeten zeker nog oplossingen uitgedokterd worden; de sterke stijging van de condensatieproblemen in de woningen die in 2006 werden vastgesteld. Deze problemen doen zich voor in woningen die slecht, onvoldoende of zelfs helemaal niet worden verwarmd of waarin onvoldoende aandacht wordt besteed aan een goede ventilatie. Dit heeft grote gevolgen, zowel voor de gezondheid van de huurders als voor het patrimonium zelf dat veel sneller verkrot; de milieudoelstellingen vastgelegd in de Kyotonormen en een rationeel energieverbruik enerzijds, de beperkte financiële middelen van onze huurders anderzijds geen van beide aspecten laten het Fonds onberoerd. Respect voor het milieu, wie schaart zich vandaag de dag niet achter dat concept? Elke betrokken partij binnen de huisvestingssector, dat spreekt voor zich: de bewoners die het bedrag op hun grootste factuur, die voor verwarming, sterk zien dalen, de fabrikanten, de projectontwikkelaars, de bouwheren en zelfs de bouwpromotoren als ze tegemoet willen komen aan de steeds grotere eisen van hun kandidaathuurders of kopers. Het is dan ook onze taak om technische oplossingen uit te werken die, in de eerste plaats, onze huurders de kans geven om wezenlijk te besparen op hun energiefactuur en die daarnaast ook de Gewestelijke Regering helpen om haar doelstellingen te bereiken. De laatste schakels in de rij, de bouwheren en, meer nog, de sociale verhuurders, zullen extra fondsen moeten vinden om dergelijke woningen te kunnen produceren («deze realisaties moeten een voorbeeldfunctie krijgen», zoals staat vermeld in de gedelegeerde opdrachten voor 2005 en 2006!), tenzij ze daarvoor kunnen terugvallen op specifieke overheidssubsidies...; tenslotte vermelden we nog een laatste, zeer zware verplichting voor de sector: sommige gemeentes willen pas een stedenbouwkundige vergunning geven wanneer er ook parkeermogelijkheid wordt voorzien. Eigenlijk komt het er gewoon op neer dat we ook de auto s moeten «huisvesten». Over de auto in de stad is al heel wat inkt gevloeid en deze discussie is nog lang niet afgesloten, vooral omdat de auto ook een grote belasting vormt voor het milieu. Maar intussen moeten we er wel mee leven en moeten we de auto proberen weg te halen uit wijken waar hij voor te grote overlast zorgt (zoals in het historische centrum van Molenbeek, bijvoorbeeld). De constructie van een parking kost niet alleen heel veel (gemiddeld ,00 tot ,00 EUR), maar is ook nadelig voor de kostprijs van een woning, omdat heel veel huurdersgezinnen niet over het budget beschikken om de huur ervan te betalen, terwijl het Fonds wel instaat voor het beheer. 101

102 Ter herinnering, de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening legt op om 1 parkeerplaats te voorzien voor 2 gecreëerde sociale woningen en 1 parkeerplaats per gecreëerde, niet sociale, woning. Om dit overzicht van vragen en knelpunten van de huurhulpsector af te ronden, willen we nog wijzen op de noodzaak om voor de immobiliënproductie met nieuwe vormen van opdrachten te werken. De dienstenopdrachten voor architectuur en engineering enerzijds en de opdrachten voor de uitvoering van werken anderzijds worden totnogtoe gescheiden. Of, met andere woorden: de uitwerking van het project en de eigenlijke uitvoering ervan gebeuren los van elkaar. Maar systematisch moeten we vaststellen dat de uitvoerders niet in staat zijn om een realistische raming te maken van de kostprijs van het project zoals dat is uitgewerkt en daarna goedgekeurd door het Fonds in het kader van de dienstenopdracht voor architectuur. Het spreekt nochtans voor zich dat een evaluatie van de kostprijs van essentieel belang is om de haalbaarheid van het uitgewerkte project te kunnen evalueren. Daarom is eind 2006 met een studie gestart om een lastenboek op te stellen voor een wat wettelijk een opdracht van «conceptieuitvoering» wordt genoemd, waarin de ontwerper en de aannemer van de werken van bij het begin worden verenigd. Op die manier hopen we (het is in elk geval de bedoeling) dat de 2 belangrijkste schakels in het proces een «volledige» offerte indienen waarin op het voorgestelde project ook meteen een prijsvoorstel wordt geplakt. Deze formule zal waarschijnlijk voor de eerste keer worden uitgetest op de site van de Finstraat in SintJansMolenbeek. a) De kandidaathuurders. Eind 2006 bestond het kandidatenregister uit gezinnen, per inschrijvingsjaar als volgt verdeeld: 1996 of vroeger: 23 gezinnen (1,05 %) 1997: 8 gezinnen (0,36 %) 1998: 6 gezinnen (0,27 %) 1999: 10 gezinnen (0,46 %) 2000: 9 gezinnen (0,41 %) 2001: 13 gezinnen (0,59 %) 2002: 25 gezinnen (1,14 %) 2003: 91 gezinnen (4,15 %) 2004: 576 gezinnen (26,25 %) 2005: 722 gezinnen (32,91 %) 2006: 711 gezinnen (32,41 %). In 2006 heeft het Fonds 711 nieuwe kandidaturen geregistreerd. Net zoals het vorige boekjaar (722 nieuwe kandidaturen), weerspiegelt dit aantal aanvragen hoeveel moeilijkheden het betrokken publiek ondervindt om een leefbare en betaalbare woning te vinden. 102

103 Enkele voorbeelden van het ongezond karakter en de overbevolking van woningen verlaten door kandidaathuurders. 103

104 Sociologisch beantwoorden deze gezinnen aan de volgende kenmerken: 59,50 % van de kandidaten zijn kleine gezinnen die op zoek zijn naar een woning met 1 (30,10 %) of 2 kamers (29,40 %). 28,97 % van de gezinnen zouden een woning moeten hebben met 3 slaapkamers. Gezinnen die op zoek zijn naar een woning met 4 kamers of meer vertegenwoordigen nog slechts 11,53 % van de aanvragen. 53,72 % van deze kandidaatgezinnen hebben de Belgische nationaliteit (zowel autochtonen als allochtonen). 16,19 % hebben de Marokkaanse nationaliteit, 17,48 % zijn afkomstig uit andere Afrikaanse landen, 5,44 % zijn Europees, 2,01 % komen uit een Oostblokland en 5,16 % heeft nog een andere nationaliteit. 34,38 % van de kandidaten beschikken over een beroepsinkomen. 52,58 % leeft van een vervangingsinkomen (werkloosheidsuitkering of leefloon). 9,46 % komt rond met een ziekenkas of invaliditeitsuitkering of leeft van zijn pensioen. 3,58 % van de gezinnen verklaart niet over een inkomen te beschikken of heeft het niet aangegeven. Uit deze gegevens kunnen we het volgende afleiden: dit publiek blijft economisch zeer kwetsbaar en heeft slechts een beperkte capaciteit om een huurlast te kunnen dragen, zelfs als het gaat om een bescheiden bedrag dat ver onder de prijzen ligt die gevraagd worden op de privéhuurmarkt; het type woning dat wordt gezocht, is niet meer hetzelfde als vroeger: de vraag naar kleinere woningen groeit; het wordt een moeilijke opdracht om te zorgen voor een «sociale mix» in de vrij grote woningcomplexen die het Fonds vandaag de dag creëert. b) De huurders. Op 31 december 2006 bestond de huurdersbevolking uit 710 gezinnen. Dat zijn er 21 meer dan eind 2005, en een vzw. In verband met de vzw verwijzen wij naar sectie III, D hierna. Van die 710 gezinnen huren er 34,60 % al minstens 10 jaar een woning in de sector, 26,48 % huren tussen 5 en 10 jaar en 38,92 % huren minder dan 5 jaar. Die 710 gezinnen tellen kinderen, die 62,05 % uitmaken van de gehuisveste personen. 91 gezinnen (12,82 %) hebben geen kinderen. 224 (31,55 %) hebben er 1 of gezinnen (39,86 %) hebben er 3 of 4 en 112 (15,77 %) hebben er minstens 5. Van de 619 gezinnen met kinderen zijn er 402 (64,94 %) tweeouder en 217 (35,06 %) eenoudergezinnen. Die laatste groep maakt 48,94 % uit van de gezinnen met 1 kind, 36,92 % van de gezinnen met 2 kinderen, 43,23 % van die met 3 kinderen en 23,33 % van die met 4 tot 9 kinderen. 104

105 72,96 % van de huurdersgezinnen beschikt enkel over een vervangingsinkomen (eventueel aangevuld met kinderbijslag); 24,09 % beschikt over een salaris (16,20 % arbeiders en 7,89 % bedienden); 0,98 % hebben het zelfstandigenstatuut en 1,97 % is met pensioen. c) De gebouwen. Het patrimonium van de huurhulp bestond eind 2006 uit 367 gebouwen. Het gaat enerzijds om gebouwen die verhuurd zijn of vroeger reeds verhuurd werden in het kader van de huurhulp (de zogenaamde «oude gebouwen») en anderzijds om gebouwen die gerenoveerd of heropgebouwd moeten worden en om bouwgronden die nooit eerder werden toegewezen in het kader van de huurhulp (de zogenaamde «nieuwe gebouwen»). Eén van de gebouwen is dit in de Slachthuisstraat te Brussel. Dit gebouw werd aangekocht in het kader van de besteding van de opbrengsten uit stedenbouwkundige lasten. De precieze bestemming van de op te trekken woningen is wel nog niet vastgelegd (worden het woningen bestemd voor de huurhulp sensu stricto of zullen ze passen binnen het kader van de gelijkgestelde verrichtingen?). Deze 367 gebouwen liggen voornamelijk in de volgende 5 gemeenten: Schaarbeek (21,80 %), Brussel (13,63 %), Anderlecht en SintJansMolenbeek (allebei 10,90 %) en Jette (10,63 %). Alle andere gebouwen liggen hoofdzakelijk in de verschillende gemeenten binnen de eerste kroon. 233 gebouwen (63,49 %) liggen in de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie, waaronder 94 (40,34 %) binnen een perimeter van een wijkcontract (inclusief de wijkcontracten die al afgelopen zijn). 35 gebouwen (9,54 %) liggen binnen een initiatiefwijk (inclusief de projecten die intussen beëindigd werden). 31,88 % van de gebouwen zijn eengezinswoningen, 43,87 % zijn tweegezinswoningen, 10,35 % (zullen) bestaan uit 3 woningen, 9,54 % uit 4 tot 10 woningen. Slechts 4,36 % van de gebouwen tellen meer dan 10 woningen. d) De woningen. Eind 2006 bestond het huurhulppatrimonium uit 830 «bestaande woningen», die op dat moment verhuurd werden, vroeger waren verhuurd of die klaar waren voor een eerste toewijzing. Daarnaast waren er 310 «woningen in creatie» (renovatie/(herop)bouw), en dit in gebouwen die ofwel in heel slechte staat waren, er verlaten bij lagen of op gronden die aangekocht werden in het kader van de uitbreiding van de huurhulpverrichtingen. De 20 woningen die gecreëerd zullen worden in het gebouw in de Slachthuisstraat te Brussel zitten in die 310 laatstgenoemde gebouwen vervat. 105

106 Verdeling van de gebouwen in de huurhulp in functie van het aantal woningen die deze omvatten ,72% 3,81% 0,82% 2,74% 10,10% 31,88% 1 woning 2 woningen 3 woningen 4 of 5 woningen van 6 tot 10 woningen van 11 tot 15 woningen 43,87% meer dan 15 woningen Verdeling van de woningen in de huurhulp in functie van het aantal kamers ,81% 0,26% 12,02% 1 kamer 2 kamers 0,35% 1,05% 6,93% 17,19% 3 kamers 4 kamers 5 kamers 6 kamers meer dan 6 kamers nog niet vastgesteld 17,46% 27,54% gelijkgestelde lokalen 817 (71,67 %) van de in totaal woningen liggen in de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting of de renovatie (of zullen er liggen), waaronder 419 (51,29 %) binnen een perimeter van een wijkcontract (inclusief de contracten die intussen afgelopen zijn). Van die woningen zijn er 137 (12,02 %) met 1 kamer, 196 (17,19 %) met 2 kamers, 513 (45,01 %) met 3 of 4 kamers en 95 (8,33 %) met 5 kamers of meer. Voor 196 nog te creëren woningen (17,19 %) is het aantal kamers nog niet bepaald. De architectuurstudie daarvoor is nog niet afgerond of er moet nog aan worden begonnen. Bovendien worden de gemeenschappelijke ruimtes in het gebouw in de 106

107 Marconistraat te Vorst (dat momenteel opgetrokken wordt) gelijkgesteld met 3 woningen. De vastgestelde evoluties op het vlak van de gezinssamenstelling hebben ook een invloed op het patrimonium van de sector: jaar na jaar komen er minder ruime woningen bij. Een meerderheid van die woningen telt niet meer dan 1 tot 3 slaapkamers. Van de 830 «bestaande woningen» waren er op 31 december 2006: 721 woningen verhuurd aan 710 gezinnen, waarvan er 4 elk 2 woningen betrokken en waarvan 7 woningen verhuurd werden aan 1 vzw als «hoofdhuurder»; 24 woningen die net waren vrijgekomen; 2 woningen waarin we, door toedoen van derden, geconfronteerd werden met stabiliteitsproblemen of andere ernstige schade. Deze schade moet eerst hersteld worden; 11 woningen waarvoor de lastenboeken voor de renovatiewerken in de maak waren; 2 woningen waarvoor we wachtten op de stedenbouwkundige vergunning; 5 woningen waarvoor de dienstenopdracht voor de uitvoering van werken zich in de aanbestedingsfase bevond; 11 woningen in werf; 5 woningen waarin kleine renovatiewerken werden uitgevoerd door onze eigen technische ploeg; 9 woningen waarvoor de renovatiewerken in de afwerkingsfase zaten; 32 woningen die op het punt stonden om toegewezen te worden aan kandidaathuurders; 4 woningen die snel vrij zouden komen, omdat de huurders zouden worden overgeplaatst; 4 woningen (in het «Europees Dorp» in Ganshoren) die leeg bleven staan in afwachting van de renovatie van de site en van verwachte overplaatsingen van huurders. Bij de 310 «woningen in creatie» onderscheiden we: 20 woningen die opgetrokken zullen worden in een recent aangekocht gebouw; 80 woningen waarvoor we in het stadium zaten van de offerteaanvraag voor de architectuuropdracht of de architectuurstudie; 95 woningen waarvoor gewacht werd op de stedenbouwkundige vergunning; 50 woningen waarvoor de opdracht voor werken zich in de aanbestedingsfase bevond of waarvoor het lastenboek voor werken in de maak was; 65 woningen in werf: ze werden gerenoveerd of nieuw opgetrokken. 107

108 2. JAARVERRICHTINGEN. a) De huurders. 74 gezinnen en een vzw werden nieuwe huurders van het Fonds in de loop van het dienstjaar. 78,38 % van hen waren werkloos, terwijl 21,62 % beschikte over een beroepsinkomen. 44,60 % van de gezinnen moest rondkomen met een inkomen gelijk aan of lager dan (exclusief kinderbijslag) het leefloon dat 859,31 EUR bedroeg op 31 december gezinnen (27,03 %) waren kinderloos. 20 andere (27,03 %) hadden 1 of 2 kinderen, 21 (28,38 %) hadden er 3 of 4, 12 (16,21 %) hadden er 5 of 6 en 1 gezin (1,35 %) telde 8 kinderen. 66,22 % van de nieuwe huurders woonden vroeger in een zeer ongezonde, overbevolkte en/of functioneel onaangepaste woning. 14,86 % had geen eigen woning (ze leefden in een instelling of woonden nog bij hun ouders). 18,92 % hadden om uiteenlopende redenen hun gezonde woning verlaten (einde van het huurcontract, te hoge huurprijs, enz...). Deze gegevens bevestigen het nagestreefde doel van de huurhulp: ook de minstbegoeden de kans geven om een degelijke woning te vinden. 9,46 % van de nieuwe huurders hadden hun kandidatuur meer dan 5 jaar geleden ingediend; 74,32 % 2 tot 5 jaar geleden. 16,22 % van de nieuwe huurders stonden minder dan 2 jaar op de wachtlijst, omdat zij waren voorgedragen door vzw s waarmee het Fonds een samenwerkingsakkoord had ondertekend. Over het algemeen gaat het om contracten van beperkte duur. Van die nieuwe huurders betaalde 4,05 % minder dan 250,00 EUR huur voor hun vroegere woning. 28,38 % betaalde tussen 250,00 EUR en 375,00 EUR. 54,05 % betaalde meer dan 375,00 EUR; 13,52 % betaalde vroeger geen huur. De nieuwe huurders zonder kinderen of met 1 kind betaalden maandelijks gemiddeld 315,25 EUR, wat neerkomt op 39,10 % van hun maandelijks nettoinkomen. De middelgrote gezinnen (2 of 3 kinderen) betaalden 483,65 EUR, of 31,56 % van hun inkomen. Het gemiddelde bedrag dat grote gezinnen moesten ophoesten (4 en meer kinderen) bedroeg 599,93 EUR, of 27,19 % van hun inkomen. Deze bedragen wegen steeds zwaarder door op het gezinsbudget. Deze evolutie is enerzijds te wijten aan de zwakke stijging van de gezinsinkomens en anderzijds aan de gestage groei van de gemiddelde kostprijs van de «nieuwe» woningen of van de «oude» die zwaar gerenoveerd zijn. In vergelijking met het inkomen van deze gezinnen, liggen de gevraagde bedragen vrij hoog. We willen er hier wel op wijzen dat de huurprijzen (en meer bepaald de bedragen die de huurders maandelijks moeten betalen) worden bepaald 108

109 overeenkomstig de regels die de Raad van Bestuur heeft vastgelegd in 1977, 1981 en In vorige jaarverslagen werden deze al toegelicht. Zoals voor elke toewijzing van een woning worden de huurprijzen en de bedragen ten laste van de nieuwe huurder eerst ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Bestuur. In de loop van het dienstjaar werden 17 gezinnen overgeplaatst naar een andere woning binnen de huurhulp: 3 omwille van onderbevolking, 9 omwille van overbevolking, 3 omwille van technische problemen die niet opgelost konden worden als de woning niet vrij was, 1 omwille van gezondheidsproblemen en de laatste omdat de woning verkocht werd. In de loop van het dienstjaar verlieten 53 gezinnen hun woning. Dat is 7,46 % van het totale aantal huurders op het einde van gezinnen (30,19 %) konden naar een sociale woning verhuizen. 16 andere (30,19 %) vertrokken naar de private woonmarkt. 8 gezinnen (15,09 %) kochten een woning. Bij de 13 overblijvende gezinnen (24,53 %) waren de verschillende redenen van vertrek: 1 overlijden, 1 gerechtelijke uitzetting en 1 herhuisvesting door de familie. De 10 andere gezinnen zijn vertrokken zonder ons een reden te geven. 14 gezinnen verlieten een huurwoning van de zogenaamde nieuwe generatie. 71,43 % woonde minder dan 2 jaar in de huurwoning, 28,57 % heeft er 4 tot 5 jaar gewoond. 9 van deze gezinnen (64,29 %) hadden achterstallen in hun betalingen op het moment dat ze de woning verlieten (huur, water en verwarmingsfactuur, enz...). Gemiddeld bedroegen de achterstallen 2.475,01 EUR. b) Het beheer van de verhuringen en de betalingen verschuldigd door de huurders. Het algemeen beheer. Het beheer van de verhuringen omvat een waaier aan activiteiten. Het gaat hoofdzakelijk om repetitieve opdrachten zoals het verrekenen van het verbruik van water, gas en elektriciteit, het opvolgen van de vermindering van de onroerende voorheffing, de jaarlijkse huurdersenquête met de administratieve afhandeling van de punten die ze oproept, alsook de controle op het goede gebruik van de woning door de huurders in al zijn aspecten en het nazicht van het respect van de huurders van hun contractuele verbintenissen. Bij de jaarlijkse enquête wordt aan gezinnen gevraagd hun gezins en financiële toestand mede te delen en deze te staven. Ook worden zij verzocht om het bewijs te leveren van de betaling van de brandverzekeringspremie en van het onderhoud van hun verwarmings en warmwatertoestellen en het vegen van de gebruikte schoorstenen. Helaas verloopt het inzamelen van al deze bewijsstukken niet altijd even vlot en dient herhaalde malen te worden aangedrongen bij de huurders. De gegevens omtrent de gezinssamenstelling moeten toelaten na te gaan of de woning nog beantwoordt aan het effectief van het gezin. Bepaalde gezinnen 109

110 maken van de jaarlijkse enquête gebruik om zelf een mutatie aan te vragen, anderen doen dit in de loop van het jaar. 40 aanvragen waren in onderzoek op het eind van het jaar. De financiële gegevens van het gezin die bij de enquête worden opgevraagd zijn bepalend voor de vaststelling van het door de huurders te betalen bedrag op het ogenblik van de indexatie. Voor de regels die voor deze berekening worden gehanteerd verwijzen we naar een vorig verslag. Het gemiddeld te betalen bedrag van de bestaande huurders bedroeg in 2006, 423,23 EUR. 20,85 % van de huurders betaalden het strikte minimum bedrag dat voor hun woning werd vastgelegd. Voor 8,22 % lag het te betalen bedrag lager dan dit minimum bedrag dankzij de huurtoelagen waarvan ze genieten. In 2006 hebben 71 gezinnen een herziening aangevraagd van hun maandelijks te betalen bedrag. Voor 30 onder hen, die niet of onvoldoende hadden gereageerd op de enquête van 2005 en aan wie derhalve bij de indexatie ambtshalve de contractuele huur werd aangerekend, betrof het een regularisatie na het vervolledigen van hun dossier. Voor 25 huurders gaf dit aanleiding tot een vermindering van het maandelijks te betalen bedrag. 20 huurders vroegen een herziening aan omwille van een daling van de gezamenlijke inkomsten van het gezin. Voor 16 onder hen leidde dit ook tot een vermindering van het te betalen bedrag. 21 huurders achtten het te betalen bedrag te hoog. Gelet op zijn bijzondere situatie werd aan 1 gezin een vermindering toegestaan, 2 andere gezinnen genoten van een vermindering door tussenkomst van de huurtoelagen, de aanvraag van de 18 anderen werd niet gegrond geacht. In het raam van de enquête 2006 werden in het laatste trimester van het jaar 604 enquêteformulieren verstuurd. In het kader van deze enquête brachten 195 huurders een bezoek aan het Fonds en werden er 373 telefonische contacten geregisteerd. Bij het afsluiten van de enquête hadden 38 huurders geen enkel document binnengebracht. Bij 39 huurders was het dossier onvolledig. De contractuele huurprijs zal hen dus worden aangerekend bij de volgende indexatie tenzij zij intussen hun dossier hebben aangevuld. Het aantal onvolledige dossiers halveerde wel ten opzichte van de resultaten eind Het feit dat de huurders, buiten een schriftelijke aanmaning om hun dossier in orde te brengen ook meer telefonisch werden gecontacteerd, heeft dus duidelijk vruchten afgeworpen. Het Fonds onderzocht, volgens de wettelijke bepalingen terzake, de opportuniteit om 6 huurcontracten van korte duur te verlengen. Dit resulteerde in de afsluiting van 5 nieuwe contracten van beperkte duur en 1 contract van onbepaalde duur. In het kader van de overeenkomsten die afgesloten werden met de v.z.w. s (C.I.R.E., BAITA/PAG ASA en LAMA), werden 9 contracten beëindigd. Omwille van hun weigering van voorstellen tot mutatie naar een geschikte woning, werd de opzeg gegeven aan 4 gezinnen. 110

111 In 2006 werd ook de nodige aandacht besteed aan het opstellen en verfijnen van 20 huishoudelijke reglementen. Het beheer van de betalingen. Ten overstaan van de situatie eind 2005, stelt men vast dat de achterstallen in 2006 stegen met ,85 EUR. In 2005 stegen deze met ,53 EUR en in 2004 met ,65 EUR. Vooraleer, meer in detail, deze sterke verhoging van de achterstallen te bespreken, lijkt het aangewezen om eerst te definiëren wat men onder achterstallen verstaat. Het betreft onbetaalde huurgelden en huurlasten (water, gas en electriciteitsrekeningen), openstaande rekeningen van door het Fonds gedragen kosten voor huurschade bij vertrek van de huurders, terugvorderbare procedurekosten en achterstallige huur en installatietoelagen. Verschillende elementen liggen aan de basis van voormelde verhoging. Het spreekt vanzelf dat de toename van het aantal huurders een invloed heeft op deze cijfers, maar de voornaamste oorzaak ligt in het feit dat het totale bedrag aan huurlasten 47,65 % hoger ligt dan in Zo werd er in 2006 een bedrag van ,73 EUR ten laste gelegd van de huurders tegenover ,38 EUR in Deze enorme verhoging is te verklaren door een omwille van administratieve redenen opgelopen achterstand in de doorberekening van deze lasten naar de huurders toe. Rekening houdend met de bijzonder kwetsbare financiële situatie van de meeste huurders, worden er dan ook vaak terugbetalingsplannen vastgelegd om deze huurlasten terug te betalen. Naast deze indrukwekkende verhoging, dient eveneens benadrukt te worden dat het totaal bedrag aan verschuldigde huurgelden 10,85 % hoger ligt dan in 2005; de in 2006 verschuldigde huurtoelagen stegen met 10,08 %. In 2006 werd er een totaal bedrag van ,01 EUR ten laste gelegd van de huurders, wat een toename is van 13,71 % ten opzichte van We zullen in deze rubriek niet uitweiden over de snelle groei van de aankoopprijzen en de bouw en renovatiekosten, maar dit leidt uiteraard ook tot een snelle verhoging van het door de huurders maandelijks te betalen bedrag. Zo stelt men vast dat de nieuwe huurders van 2006 gemiddeld 456,78 EUR per maand betaalden aan huur. De huurders die in 2002 hun intrek namen, betaalden toen gemiddeld 371,49 EUR. Het betreft een verhoging van 22,96 %, daar waar het gemiddeld maandinkomen (kinderbijslagen niet inbegrepen) van de nieuwe huurders in 2006 slechts met 6,98 % toenam ten opzichte van het inkomen van de nieuwe huurders in Deze toename is bovendien lager dan de evolutie van de gezondheidsindex over deze periode, met name 9,03 %. Het is dan ook niet verwonderlijk dat voornamelijk de nieuwe huurders het alsmaar moeilijker hebben om de eindjes aan elkaar te knopen. Zo stelt men eveneens vast dat het Fonds heden genoodzaakt is om sneller een gerechtelijke procedure in te stellen dan enkele jaren terug. Zo verbleven de huurders voor wie een gerechtelijke procedure werd ingesteld in 2006 gemiddeld 40 maanden in hun woning toen de procedure werd opgestart. Voor de procedures ingeleid in 2002 was dit gemiddeld 82 maanden. 111

112 Zoals reeds de voorgaande jaren gesteld, leeft 3/4 van de huurders van een vervangingsinkomen. Het spreekt vanzelf dat het wettelijk onmogelijk is om bij deze omvangrijke huurdersgroep met een laag sociaaleconomisch profiel beslag te leggen op een deel van hun inkomen, mochten er huurachterstallen zijn. Bijgevolg worden er veelvuldige terugbetalingsplannen vastgelegd, vaak in samenspraak met OCMW's, private sociale instellingen of schuldbemiddelaars. Sedert het in voege treden van de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling, hebben er 10 huurders een verzoekschrift ingediend bij de Beslagrechter tot aanduiding van een schuldbemiddelaar, waaronder 2 in Overeenkomstig artikel 1344septies van het Gerechtelijk Wetboek, moet elke verhuurder een poging tot minnelijke schikking instellen bij de bevoegde Vrederechter, wanneer de hoofdvordering slaat op de aanpassing van de huurprijs, de invordering van achterstallige huurgelden of de uithuiszetting van de huurder. Zo werden er in procedures tot minnelijke schikking ingezet. 8 ervan leidden tot de opstelling van een afbetalingsplan op de zitting, voor 3 andere werd er nadien nog een terugbetalingsplan overeengekomen en voor 1 huurder was de procedure nog hangende eind Bij nietnaleving van het overeengekomen terugbetalingsplan of bij afwezigheid van de huurder op de verzoeningszitting, moet er een gerechtelijke procedure worden ingezet om de achterstallen terug te vorderen. Zo werden er naast voormelde pogingen tot minnelijke schikking ook 23 gerechtelijke procedures opgestart in daarvan leidden tot een vonnis met opstelling van een terugbetalingsplan, 6 leidden tot een vonnis bij verstek, waarvan er voor 2 nadien nog een terugbetalingsplan kon worden opgesteld en 2 procedures waren nog hangende eind huurders verlieten vrijwillig hun woning na vonnis. 2 andere huurders werden verplicht om hun woning te verlaten op basis van een vonnis uitgesproken voor c) De evolutie van het patrimonium in de loop van het dienstjaar. De investeringen. Overeenkomstig de beheersovereenkomst heeft het Fonds in 2006 investeringen vastgelegd om 50 nieuwe huurhulpwoningen te kunnen creëren. Deze 50 woningen zullen worden geproduceerd op een site in de Coenraetsstraat te SintGillis. Het oude bestaande gebouw zal zwaar worden gerenoveerd tot een groot woningcomplex bestaande uit 70 woningen. Het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning werd in 2006 ingediend. Wanneer alle lopende projecten, waarvoor op 31 december 2006 investeringen waren vrijgemaakt, gerealiseerd zullen zijn zoals gepland, zal het huurhulppatrimonium uit woningen bestaan. Hierin zitten ook de woningen 112

113 vervat die geproduceerd zullen worden dankzij de opbrengsten uit de gewestelijke stedenbouwkundige lasten voor De verwezenlijkingen. Eind 2006 bestond het huurhulppatrimonium van het Fonds uit 367 gebouwen. Er werden 3 nieuwe gebouwen gekocht (Coenraetsstraat in SintGillis, Birminghamstraat in SintJansMolenbeek en Slachthuisstraat in Brussel). 1 gebouw (Félix Hapstraat in Etterbeek) werd overgeheveld van de huurverkoopverrichtingen naar de huurhulpsector. 2 gebouwen waarin maar 1 woning meer was ondergebracht (de Bolognelaan in Laken en Jetse Steenweg in Jette) werden verkocht en 1 gebouw (Vanderlindenstraat in Schaarbeek) werd voor 27 jaar in erfpacht gegeven aan de gemeente Schaarbeek. De renovatie en het onderhoud van het oude patrimonium. In 2006 bedroegen de uitgaven voor renovatie en onderhoud van de woningen in het oude patrimonium (dat zijn de woningen die vroeger al werden bewoond in het kader van de huurhulp) in totaal ,47 EUR, waarvan ,22 EUR voor het onderhoud en ,25 EUR voor de investeringen (renovatiewerken die voor de eerste keer werden uitgevoerd). Deze bedragen omvatten alle werken, ongeacht of de renovatiewerken al dan niet beëindigd werden in de loop van het jaar. Let wel op: de kostprijs van de werken die uitgevoerd werden door onze eigen technische ploeg zijn niet opgenomen in dit bedrag, wel het materiaal dat ervoor werd gekocht. In vergelijking met 2005 zijn deze uitgaven met 67,00 % gestegen. Deze stijging kan als volgt worden verklaard: in 2006 werden de renovatiewerken voor 59 woningen beëindigd. In 2005 werden 39 woningen volledig afgewerkt, een verschil van 20 woningen; in deze werken zit de zware renovatie vervat van 5 woningen binnen het complex «Bloemenkrans» ( ,88 EUR). Ook de renovatie (bijna heropbouw) van de woning in de Vanderlindenstraat te Schaarbeek, die nadien in erfpacht werd gegeven aan de gemeente, weegt zwaar door op de globale kosten ( ,00 EUR); de gemiddelde kostprijs voor de grondige renovatie van een woning binnen het oude patrimonium is opgelopen tot ,35 EUR tegenover ,23 EUR in 2005, wat neerkomt op een stijging met 2,00 %. 113

114 Slachthuis 20 woningen Zwarte Paard 31 woningen Vanderdussen 15 woningen Anderlecht 3 woningen Potaerdegat 1 woning HUURHULP NIEUWE WONINGEN In realisatie Gepland Vanderlinden 9 woningen Madeliefjes 2 woningen Wijnheuvelen 1 woning MariënScutenaire 26 woningen RequetteLemaire RequetteCandries 2 x 25 woningen Birmingham 1 woning Birmingham 30 woningen Bergen 12 woningen Grisar 4 woningen Coenraets 70 woningen 310 NIEUWE WONINGEN IN PRODUCTIE 9 NIEUWE WONINGEN GEPLAND SITUATIE OP 31/12/2006 Félix Hap 1 woning Herder 25 woningen Marconi 18 woningen 114

115 Zware renovatie van een gebouw met atelier 7 wooneenheden voor de Huurhulp Zware renovatie : Productie van 3 woningen voor de Huurhulp 115

116 We herinneren eraan dat het Fonds enkele jaren geleden heeft beslist om de woningen «van de eerste generatie» zeer grondig te renoveren naarmate ze zouden vrijkomen. Op 31 december 2006 moesten nog 82 woningen van het oude patrimonium, categorie 1, worden gerenoveerd. Als de woningen op hetzelfde ritme blijven vrijkomen als de voorbije jaren, dan zal het Fonds alle woningen van de oude generatie binnen enkele jaren volledig gerenoveerd hebben. De termijn die nodig is om deze woningen opnieuw te kunnen verhuren, hangt vanzelfsprekend af van de werken die erin moeten worden uitgevoerd. Sommige woningen moeten leeg blijven staan tot ook de aangrenzende woningen vrijkomen en het hele woonblok gerenoveerd kan worden. In de loop van het dienstjaar werd de renovatie van 59 woningen, die de huurders eerder hadden vrijgemaakt, volledig afgewerkt. Deze woningen kunnen onderverdeeld worden in 3 categorieën, namelijk: * 18 woningen in categorie 1: woningen van de eerste generatie zonder centrale verwarming of warm water. De ramen met enkel glas en het binnenschrijnwerk zijn vaak verouderd en de elektrische installaties zijn onvolledig.we worden er geconfronteerd met structuurproblemen die soms veroorzaakt worden door waterinsijpeling via ofwel het dak, ofwel de badkamer waarin geen aangepaste bekleding werd voorzien. Vaak zijn er ook nog andere elementen die gemoderniseerd moeten worden. * 18 woningen in categorie 2: woningen waarin grote werken werden uitgevoerd nadat ze werden gekocht, maar die intussen niet meer voldoen aan de laatste normen. Vaak zijn deze woningen uitgerust met centrale verwarming en dubbele beglazing, maar de afwerking van, bijvoorbeeld, de sanitaire ruimtes is beperkt. * 23 woningen in categorie 3: woningen van de laatste generatie. De huurders hebben ze verlaten na enkele maanden of jaren bewoning en, afhankelijk van de manier waarop zij hun woning hebben onderhouden, moeten ze nu worden opgeknapt of moeten er belangrijke werken in worden uitgevoerd. Het patrimonium in creatie. De uitgaven voor de renovatie/(herop)bouw van de nieuwe woningen (dit zijn woningen die vroeger nog nooit toegewezen werden in het kader van een huurhulpverrichting) bedroegen in ,62 EUR. Dit bedrag geldt voor alle werken die in de loop van het jaar betaald werden, ongeacht of de woningen in 2006 volledig werden afgewerkt of niet. Voor 5 gebouwen waren de renovatie of nieuwbouwwerken volledig afgewerkt in In deze 5 gebouwen zijn in totaal 30 woningen ondergebracht. We komen hier niet terug op de verschillende fases die moeten worden doorlopen om nieuwe woningen te produceren. Ze staan gedetailleerd beschreven in het jaarverslag van

117 De totale brutooppervlakte van de 30 woningen die in 2006 werden afgewerkt, bedraagt m². De gemiddelde brutooppervlakte per woning bedraagt 128,27 m². De gemiddelde prijs per bruto m², inclusief de waarde van het terrein, komt neer op 1.326,11 EUR. De totale bruto bewoonbare oppervlakte van deze 30 woningen bedraagt 2.914,50 m². De gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte per woning bedraagt 97,15 m². De gemiddelde prijs per bruto bewoonbare m², inclusief de waarde van het terrein, komt neer op 1.750,90 EUR. Een woning kost gemiddeld ,00 EUR. Daarvan is ,66 EUR (of 20,02 %) voor de aankoop (inclusief kosten) en ,34 EUR (of 79,98 %) voor de renovatie of bouwwerken. In vergelijking met 2005 stellen wij voor de 30 woningen afgewerkt in 2006 het volgende vast: de gemiddelde kostprijs is gestegen met 6,94 %; de gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte is gedaald met 8,44 %; de kostprijs per bruto bewoonbare m² is gestegen met 16,81 %. In vergelijking met 2000 is de volgende evolutie merkbaar: de gemiddelde kostprijs per woning is van ,18 EUR gestegen naar ,00 EUR. Dit is een stijging van 45,60 %; de gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte is geëvolueerd van 113,56 m² naar 97,15 m². Dit is een daling van 14,45 %; de gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m² is gestegen van 1.028,81 EUR naar 1.750,90 EUR. Dit is een verhoging van 70,19 %! d) De rentabiliteit van de nieuwe verhuringen. In de loop van 2006 werden 98 nieuwe huurcontracten afgesloten, waarvan 81 met kandidaathuurders en 17 met huurders die overgeplaatst moesten worden naar een andere woning. In onderstaande analyse wordt geen rekening gehouden met 34 nieuwe huurcontracten en wel om de volgende redenen: 8 verhuringen kaderen binnen de samenwerkingsovereenkomsten die het Fonds heeft afgesloten met de vzw s LAMA, BAITA/PAG ASA en LES 3 POMMIERS. Door de specifieke aard van deze overeenkomsten is de rotatiegraad voor deze woningen veel hoger dan het gemiddelde binnen de huurhulp. Sommige contracten zijn van zeer korte duur; 26 woningen werden opnieuw verhuurd zonder dat er bijzondere renovatiekosten moesten worden gemaakt. 117

118 Van de 64 woningen die wel in de analyse zijn opgenomen, zijn er 32 die betrekking hebben op oude woningen die, zoals hiervoor al werd toegelicht, technisch grondig en volledig werden aangepast; 32 die betrekking hebben op nieuwe woningen die tot dat deel van het patrimonium behoren dat nooit eerder werd verhuurd in het kader van de huurhulp. We hebben vastgesteld dat de gemiddelde kostprijs van de nieuwe woningen ( ,13 EUR) 39,28 % hoger ligt dan de gemiddelde kostprijs van de oude woningen die compleet werden gerenoveerd ( ,35 EUR). Dit verschil bedroeg 37,50 % in 2005, 36,64 % in 2004, 27,80 % in 2003, 36,93 % in 2002, 59,55 % in 2001 en 40,79 % in Voor de oude woningen die in de loop van het jaar in huur werden gegeven, betalen de huurders maandelijks gemiddeld 519,33 EUR, wat neerkomt op een jaarrentabiliteit van 5,23 % op de gemiddelde kostprijs. Voor de nieuwe woningen werd maandelijks gemiddeld 486,02 EUR huur betaald, wat neerkomt op een jaarrentabiliteit van 3,51 % op de gemiddelde kostprijs. De maximale impact van de huurtoelagen op de rentabiliteit bedraagt respectievelijk 0,16 % en 0,05 %. Zonder rekening te houden met deze huurtoelagen, stellen we nog het volgende vast: de gemiddelde rentabiliteit van de nieuwe woningen ligt 1,72 % lager dan die van de oude woningen; de rentabiliteit van 16 (50,00 %) van de 32 oude woningen is gelijk aan of hoger dan de fictief vereiste jaarlijkse rentabiliteit van 5,35 %. Als we geen rekening houden met de woningen die in erfpacht zijn gegeven, ligt de maximumrentabiliteit op 7,48 %. De bedoelde woning ligt op de Emile Bockstaellaan te Laken; van de 32 nieuwe woningen heeft er geen enkele een rentabiliteit hoger dan 5,35 %. De maximumrentabiliteit bedraagt 5,07 %, de minimumrentabiliteit 2,26 %; het verschil tussen de theoretische minimumrentabiliteit, berekend op basis van die 5,35 %, en de reële rentabiliteit die werd voorzien, ziet er als volgt uit: 118

119 Woningen Totaal van de maandelijks te betalen bedragen (in EUR) aan het fictieve referentiepercentage (5,35 %) (A) aan het reële percentage (B) totaal (C) = (B) (A) Verschillen (in EUR) gemiddelde per woning Oude , ,68 396,22 12,38 Nieuwe , , ,47 254,58 Totaal , , ,69 133,48 * * * 119

120 B. STATISTIEKEN. Tabel 1 Samenstelling van de huurdersgezinnen (*) Samenstelling van de gezinnen Aantal gezinnen Aantal % Aantal kinderen Aantal huurders Aleenstaand Samenwonend Aantal inwonenden Totaal aantal bewoners Alleenstaand 65 9, Twee volwassenen 26 3, Gezinnen met 1 kind 94 13, Gezinnen met 2 kinderen , Gezinnen met 3 kinderen , Gezinnen met 4 kinderen , Gezinnen met 5 kinderen 61 8, Gezinnen met 6 kinderen 34 4, Gezinnen met 7 kinderen 13 1, Gezinnen met 8 kinderen 3 0, Gezinnen met 9 kinderen 1 0, Totaal , (*) op basis van de gegevens van de laatste huurdersenquête en de gegevens in verband met de nieuwe huurdersgezinnen. Tabel 2 Indeling van de huurdersgezinnen naargelang zij al dan niet huurtoelagen bekomen Gezinnen die Aantal % huurtoelagen bekomen aan 100 % (normale huurtoelagen) aan 50 % (normale huurtoelagen) aan 100 % (gehandicapten/bejaarden) ,22 5,35 4,37 Totaal (A) ,94 geen huurtoelage meer bekomen (B) geen huurtoelagen bekwamen (C) huurtoelagen afwachten (D) ,45 49,58 8,03 Totaal (A) + (B) + (C) + (D) ,00 120

121 SPREIDING VAN DE WONINGEN IN DE HUURHULP PER GEMEENTE IN 2006 (in percentages) dan 6 % van 6 tot dan 11 % van 11 tot dan 16 % 16 % en meer 1 = Anderlecht 9 = Oudergem 2A = Brussel 10 = Schaarbeek 3 = Elsene 11 = SintAgathaBerchem 4 = Etterbeek 12 = SintGillis 5 = Evere 13 = SintJansMolenbeek 6 = Ganshoren 14 = SintJoosttenNode 2B = Haren 15 = SintLambrechtsWoluwe 7 = Jette 16 = SintPietersWoluwe 8 = Koekelberg 17 = Ukkel 2C = Laken 18 = Vorst 2D = NederOverHeembeek 19 = WatermaalBosvoorde 121

122 Tabel 3 Samenstelling van de nieuwe huurdersgezinnen Samenstelling van de gezinnen Aantal gezinnen Aantal % Aantal kinderen Aantal huurders Alleenstaand Samenwonend Aantal inwonenden Totaal aantal bewoners Alleenstaand 17 22, Twee volwassenen 3 4, Gezinnen met 1 kind 7 9, Gezinnen met 2 kinderen 13 17, Gezinnen met 3 kinderen 12 16, Gezinnen met 4 kinderen 9 12, Gezinnen met 5 kinderen 8 10, Gezinnen met 6 kinderen 4 5, Gezinnen met 8 kinderen 1 1, Totaal , Tabel 4 Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun sociaalprofessioneel statuut (1) en hun maandelijks nettoinkomen (kinderbijslag niet inbegrepen) Inkomens (in EUR) Sociaalprofessioneel statuut < of = leefloon (2) > leefloon en < of = maximale werkloosheidsuitkering (3) > maximale werkloosheidsuitkering en < of = 1.250,00 > 1.250,00 Totaal Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Zonder beroep 33 44, ,08 2 2, ,38 Arbeider 2 2,70 4 5, , ,92 Bediende 1 1,35 1 1,35 Zelfstandige 1 1,35 1 1,35 Totaal 33 44, ,13 6 8, , ,00 (1) Stemt overeen met het hoogste inkomen van een van de partners. (2) Het leefloon bedraagt op 31/12/2006, 859,31 EUR. (3) De maximale werkloosheidsuitkering bedraagt op 31/12/2006, 1.067,30 EUR. 122

123 Tabel 5 Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun grootte en hun gemiddeld maandelijks nettoinkomen (met of zonder kinderbijslag) Samenstelling van de gezinnen Aantal gezinnen Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (zonder kinderbijslag) Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (met kinderbijslag) Gezinnen zonder kind ,75 727,75 Gezinnen met 1 kind 7 878, ,29 Gezinnen met 2 kinderen , ,15 Gezinnen met 3 kinderen , ,67 Gezinnen met 4 kinderen , ,44 Gezinnen met 5 kinderen , ,00 Gezinnen met 6 kinderen , ,25 Gezinnen met 8 kinderen , ,00 Totaal , ,72 Tabel 6 Gemiddeld maandelijks bedrag (1) ten laste van de nieuwe huurdersgezinnen en naargelang hun grootte in percentage van hun inkomen Samenstelling van de gezinnen Aantal gezinnen Gemiddeld maandelijks bedrag (in EUR) % van het inkomen (2) Gezinnen zonder kind ,38 40,31 Gezinnen met 1 kind 7 377,75 36,66 Gezinnen met 2 kinderen ,52 32,31 Gezinnen met 3 kinderen ,79 30,82 Gezinnen met 4 kinderen 9 561,21 30,54 Gezinnen met 5 kinderen 8 623,11 26,92 Gezinnen met 6 kinderen 4 653,62 25,16 Gezinnen met 8 kinderen 1 548,29 17,77 Totaal ,78 31,12 (1) het betreft het maandelijks door de huurder te betalen bedrag. Het bestaat normaal uit een deel van de contractuele huur en het andere deel wordt ten laste genomen van het Fonds in functie van de modaliteiten bepaald door de Raad van Bestuur. (2) het betreft het gemiddeld maandelijks nettoinkomen, kinderbijslag inbegrepen. 123

124 Tabel 6 bis Evolutie van het gemiddeld maandelijks bedrag ten laste van de nieuwe huurdersgezinnen, per jaar en naargelang hun grootte Samenstelling van de gezinnen Maandelijks bedrag % van het inkomen (1) Maandelijks bedrag % van het inkomen (1) Maandelijks bedrag % van het inkomen (1) Maandelijks bedrag % van het inkomen (1) Maandelijks bedrag % van het inkomen (1) Gezinnen met maximum 1 kind Gezinnen met 2 of 3 kinderen Gezinnen met 4 kinderen of meer 264,28 32,38 290,32 34,48 320,96 34,89 313,12 36,14 315,25 39,10 401,91 27,39 445,77 30,61 440,57 30,44 512,33 33,67 483,65 31,56 469,14 23,14 484,06 25,49 537,41 25,19 599,15 24,26 599,93 27,11 (1) het betreft het gemiddeld maandelijks nettoinkomen, kinderbijslag inbegrepen. Tabel 7 Aard van de woning van de nieuwe huurders vóór hun herhuisvesting door het Fonds Aard van de woning Aantal % ONGEZOND 1) Verbeterbaar 2) Verbeterbaar en overbevolkt 3) Overbevolkt 4) Niet verbeterbaar FUNCTIONEEL ONAANGEPAST ZONDER EIGEN WONING ,92 4,05 33,78 0,00 9,46 14,87 Totaal (A) 60 81,08 GEZOND, maar 1) Scheiding van de partner 2) Uit woning gezet 3) Te hoge huurprijs 4) Onderbevolkt 5) Overbevolkt ,00 1,35 4,06 1,35 12,16 Totaal B 14 18,92 Totaal (A) + (B) ,00 124

125 Tabel 8 Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun grootte en het jaar van hun kandidatuurstelling 2006 (*). Gezinssamenstelling Alleenstaanden en gezinenn zonder kinderen Gezinnen met 1 kind Gezinnen met 2 kinderen Gezinnen met 3 kinderen Gezinnen met 4 kinderen Gezinnen met 5 kinderen Gezinnen met 6 kinderen Gezinnen met 7 kinderen Gezinnen met 8 kinderen Voor 1997 Jaar van de kandidatuur Totaal Totaal (*)De jaarlijkse bijwerking laat toe om de gegevens van de wachtende kandidaten te actualiseren. Deze gebeurt globaal per jaar van kandidatuurstelling en/of bij een individuele convocatie. Tabel 9 Samenstelling van de huurdersgezinnen die de huurhulpsector verlieten Gezinssamenstelling Aatal gezinnen Aantal % Aantal kinderen Aantal huurders Alleenstaanden Samenwonenden Aantal inwonenden Totaal aantal bewoners Alleenstaanden 13 24, Twee volwassenen 2 3, Gezinnen met 1 kind 10 18, Gezinnen met 2 kinderen 9 16, Gezinnen met 3 kinderen 6 11, Gezinnen met 4 kinderen 8 15, Gezinnen met 5 kinderen 2 3, Gezinnen met 6 kinderen 3 5, Totaal ,

126 Tabel 10 Evolutie van de huuropbrengst en van de achterstallen (in EUR). 126 Jaar Jaarlijks vervallen te betalen sommen (*) Gecumuleerde te betalen vervallen sommen sinds 1976 (*) Recuperatie totaal vervallen huurlasten sinds 1976 (*) Totaal vervallen huurtoelagen sinds 1976 (*) Gecumuleerd totaal sinds 1976 Totaal achterstallen huur + lasten sinds 1976 Totaal in verlies geboekt sinds 1976 Totaal sinds , , , , , , , ,65 4, , , , , , , , ,90 4, , , , , , , , ,23 3, , , , , , , , ,46 3, , , , , , , , ,46 3, , , , , , , , ,19 3, , , , , , , , ,25 3, , , , , , , , ,76 3, , , , , , , , ,68 3, , , , , , , , ,02 3, , , , , , , , ,14 2, , , , , , , , ,50 2, , , , , , , , ,30 3, , , , , , , , ,47 3, , , , , , , , ,52 3, , , , , , , , ,17 2, , , , , , , , ,70 2, , , , , , , , ,55 2,95 % van 8 tot 5 (*) Te betalen sommen : het deel van de huur rechtstreeks ten laste van de huurders. Vervallen sommen : de te betalen sommen, de huurlasten (o.a. water, gas en elektriciteitsrekeningen), de kosten gedragen door het Fonds ingevolge huurschade na het verlaten van de woning, de terugvorderbare preocedurekosten en de huur en installatietoelagen.

127 Tabel 11 Verdeling van de gebouwen en woningen volgens gemeente Gebouwen Woningen 127 Gemeente Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken NederoverHeembeek Oudergem Schaarbeek SintAgathaBerchem SintGillis SintJansMolenbeek SintJoosttenNode SintLambrechtsWoluwe SintPietersWoluwe Ukkel Vorst WatermaalBosvoorde nieuwe (1) oude (2) nieuwe (1) oude (2) Aantal % aantal % aantal % aantal % aantal % ,09 0,55 0,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,09 0,00 0,27 1,63 0,00 0,00 0,00 0,00 0,27 0, ,81 8,72 5,45 4,36 1,91 0,27 0,00 10,63 2,18 4,36 0,55 0,00 20,71 0,55 4,90 9,26 6,81 0,00 0,55 1,09 2,72 0, ,90 9,27 5,72 4,36 1,91 0,27 0,00 10,63 2,18 4,36 0,55 0,00 21,80 0,55 5,17 10,90 6,81 0,00 0,55 1,09 2,99 0, ,49 2,02 2,19 0,09 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,54 0,00 6,14 11,14 0,00 0,00 0,00 0,00 1,58 0, ,81 10,18 3,59 2,54 1,23 0,09 0,00 5,96 1,14 2,45 0,18 0,00 12,46 1,93 4,74 8,77 5,88 0,00 0,35 0,88 2,63 0,00 Aantal % Totaal 19 5, , , , , , ,30 12,19 5,78 2,63 1,23 0,09 0,00 5,96 1,14 2,45 0,18 0,00 15,00 1,93 10,89 19,91 5,88 0,00 0,35 0,88 4,21 0,00 (1) Gebouwen of woningen die nog geen voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die in renovatie of te renoveren zijn of die in opbouw of te bouwen zijn. (2) Gebouwen of woningen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.

128 Tabel 12 Verdeling van de gebouwen volgens het aantal woningen waaruit zij bestaan of zullen bestaan Aard van het gebouw Nieuw (1) Oud (2) Aantal % Aantal % Aantal % eengezinswoning 3 0, , ,88 tweegezinswoning 1 0, , ,87 driegezinswoning 1 0, , ,35 met 4 of 5 woningen 2 0, , ,73 met 6 of 10 woningen 1 0, , ,81 met 11 of 15 woningen 3 0,82 0 0,00 3 0,82 met meer dan 15 woningen 8 2,18 5 1, ,54 Totaal 19 5, , ,00 (1) Gebouwen die nog geen deel hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die te renoveren of in renovatie zijn of te bouwen of in opbouw zijn. (2) Gebouwen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten. Tabel 13 Verdeling van de woningen volgens het aantal kamers waaruit zij bestaan of zullen bestaan Aard van de woning Nieuwe (1) Oude (2) Aantal % Aantal % Aantal % met 1 kamer 39 3, , ,02 met 2 kamers 47 4, , ,19 met 3 kamers 29 2, , ,55 met 4 kamers 10 0, , ,46 met 5 kamers 2 0, , ,93 met 6 kamers 0 0, , ,05 met meer dan 6 kamers 0 0,00 4 0,35 4 0,35 nog niet vastgesteld ,19 0 0, ,19 gelijkgestelde lokalen (3) 3 0,26 0 0,00 3 0,26 Totaal , , ,00 (1) Woningen die nog geen deel hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die te renoveren of in renovatie zijn of die te bouwen of in opbouw zijn. (2) Woningen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten. (3) Gemeenschappelijke lokalen, gelijkgesteld met 3 woningen, Marconistraat te Vorst. 128

129 Tabel 14 Verdeling van de gebouwen en woningen (1) volgens de perimeter waarin ze zich bevinden Gebouwen buiten R.VO.H.R. enkel in R.V.O.H.R. (2) in R.V.O.H.R. en PWC (3) in R.V.O.H.R. en IW (4) Totaal R.V.O.H.R. Woningen Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Gebouwen , , , , ,49 Woningen , , , , ,67 (1) Inbegrepen de gebouwen en woningen waarvan de verwezenlijking aan gang of gepland is. (2) Ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. (3) Perimeter van een wijncontract (oude of lopende). (4) Initiatiefwijk. 129

130 Tabel 15 Kostprijs, oppervlakte en samenstelling van de nieuwe (1) gebouwen waarvan de renovatie of bouw beëindigd werd in Adres Aard van de werken (2) Anderlecht, Liverpoolstraat C Kostprijs (in EUR) Brutooppervlakte in m² Kostprijs (in EUR) per brutom² Aankoop Werken Totaal Totaal (3) Bewoonbaar (4) Totaal Bewoonbaar , ,33 (5) ,00 (5) Aantal woningen Woningtype , , , x 2 k., 4 x 4 k. 130 Brussel, Yvonne Jospastraat C , ,00 (6) ,00 (6) , , x 2 k., 2 x 3 k. Schaarbeek, Marbotinstraat C , , , , ,57 6 Brussel, Kazernestraat ZR SintGillis, de Mérodestraat ZR , ,12 (7) , ,89 (8) ,00 (7) ,00 (8) , , , ,37 3 TOTAAL : 5 GEBOUWEN , , , ,50 30 Gemiddelde per woning , , ,00 128,27 97, , ,90 2 x 2 k., 2 x 3 k., 2 x 4 k. 1 x 1 k., 3 x 2 k., 3 x 3 k. 1 x 1 k., 1 x 2 k, 1 x 5 k. (1) Gebouwen die voorheen nooit het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting. (2) ZR = zware renovatie C = constructie (3) Totale oppervlakte van de niveaus, gevelmuren en helft van gemene muren inbegrepen. (4) Oppervlakte van de woonvertrekken (en van de handelsruimten, zo die er zijn) met inbegrip van wanden, gevelmuren en de helft van de gemene muur, behoudens kelders, zolders en gemeenschappelijke delen (trapkasten, hall, sas,...). (5) Zonder kosten van de parkings (4 x EUR). (6) Zonder kosten van de 2 verhuurde parkings : ( EUR). (7) Zonder kosten van de parkings en het stockagelokaal (4 x EUR EUR) (8) Zonder kosten van de parkings (4 x EUR) Er werd een forfait vastgesteld voor de kostprijs van de garages. Deze werd van de totale kostprijs van de werken afgetrokken. De oppervlaktes van de garages worden afgetrokken van de totale bewoonbare brutooppervlaktes. De aangekondigde kostprijzen zijn afgerond en in bepaalde gevallen nog niet definitief; de laatste afrekeningen zijn soms nog niet beëindigd.

131 Tabel 16 Evolutie van de gemiddelde kostprijs, van de gemiddelde brutooppervlakte en van de gemiddelde kostprijs per m² van de nieuwe woningen (*) waarvan de renovatie of bouw beëindigd werd in Jaar Gemiddelde kostprijs (in EUR) Gemiddelde brutooppervlakte per m² Gemiddelde kostprijs (in EUR) per m² bruto Aankoop Werken Totaal Totaal Bewoonbaar Totaal Bewoonbaar Aantal woningen , , ,18 147,44 113,56 792, , , , ,22 153,86 123,75 817, , handelsruimtes handelsruimtes , , ,85 165,92 131,38 903, , , , ,24 120,82 97, , , , , ,21 144,59 116, , , , , ,56 135,61 106, , , , , ,00 128,27 97, , ,90 30 Evolutie in = ,60 87,00 86,43 167,36 170,19 (*) Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting.

132 Tabel 17 Kostprijs, type en rentabiliteit van de nieuwe woningen (*) die in 2006 in huur gegeven werden. 132 Adres Gedelegeerde opdracht Aantal kamers Kostprijs van de woning (2) Contractuele huurprijs (3) Te betalen bedrag (4) Huurtoelagen (5) Rentabiliteit jaarbasis (6) CH (3) TBB (4) Anderlecht, Norbert Gillestraat ,63 475,00 401,38 5,15 4,35 Anderlecht, Grondelsstraat X ,46 450,00 349,10 6,54 5,07 Schaarbeek, Fernand Séverinstraat ,06 475,00 374,04 132,24 4,69 3,70 Anderlecht, Norbert Gillestraat ,22 525,00 392,51 5,51 4,12 Jette, Longtinstraat ,06 450,00 361,57 5,00 4,02 Koekelberg, SteAnnakerkstraat ,38 475,00 374,04 132,24 3,49 2,74 Schaarbeek Fernand Séverinstraat ,68 625,00 465,58 150,00 5,01 3,73 Jette, Longtinstraat ,08 650,00 429,04 5,82 3,84 Brussel, Anderlechtsesteenweg ,81 660,00 498,74 171,91 4,90 3,71 Koekelberg, SteAnnakerkstraat ,19 700,00 400,00 145,46 3,95 2,26 Brussel, Anderlechtsestraat ,81 660,00 525,70 4,90 3,91 Anderlecht, Liverpoolstraat X ,46 650,00 461,33 145,46 4,72 3,35 Anderlecht, Liverpoolstraat X ,46 650,00 502,35 72,73 4,72 3,65 Anderlecht, Liverpoolstraat X ,58 625,00 468,22 4,67 3,50 Anderlecht, Liverpoolstraat X ,35 800,00 573,56 198,36 4,68 3,35 Brussel, Yvonne Jospastraat X ,00 649,58 649,58 3,57 3,57 Brussel, Yvonne Jospastraat X ,44 436,29 436,29 3,49 3,49 Brussel, Yvonne Jospastraat X ,40 436,29 436,29 3,64 3,64 Brussel, Yvonne Jospastraat X ,44 407,20 407,20 2,87 2,87 Brussel, Yvonne Jospastraat X ,44 407,20 407,20 2,87 2,87 Vorst, de Mérodestraat ,55 650,00 486,27 125,00 6,58 4,92 Anderlecht, Grondelsstraat X ,23 650,00 492,68 171,91 6,61 5,01 Brussel, Anderlechtsestraat ,17 800,00 598,50 50,00 4,95 3,71 Schaarbeek, Fernand Séverinstraat ,09 650,00 508,74 150,00 4,82 3,77 Brussel, Yvonne Jospastraat X ,40 509,00 509,00 2,82 2,82 Brussel, Yvonne Jospastraat X ,40 509,00 509,00 2,82 2,82 Vorst, de Mérodestraat ,63 700,00 573,56 175,00 6,01 4,92 Anderlecht, Waskaarsstraat X ,79 675,00 523,68 171,91 4,84 3,75 Koekelberg, SteAnnakerkstraat ,23 850,00 691,99 198,36 3,53 2,87./. op

133 Adres Gedelegeerde opdracht Aantal kamers Kostprijs van de woning (2) Contractuele huurprijs (3) Te betalen bedrag (4) Huurtoelagen (5) Rentabiliteit op jaarbasis (6) CH (3) TBB (4) Anderlecht, Liverpoolstraat X ,35 800,00 573,56 198,36 4,68 3,35 Anderlecht, Liverpoolstraat X ,11 850,00 598,50 4,76 3,35 Anderlecht, Liverpoolstraat X ,35 800,00 573,56 198,36 4,68 3,35 TOTAAL VAN 32 WONINGEN , , , , ,51 GEMIDDELDE 2, ,13 614,05 486,02 80,85 4,44 3,51 (*) Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting. 133

134 LEGENDE VAN TABELLEN 17 EN 18 (1) Nieuwe of oude woningen : woningen geklasseerd in functie of zij voorheen al dan niet deel uitmaakten van een huurhulpverrichting. (2) Kostprijs van de woning: kostprijs (in EUR) (aankoopprijs + aktekosten + gefactureerde en/of bestelde werken, BTW inbegrepen, op 31/12/2006) voor het desbetreffend gebouw, gewogen in functie van de referentiewaarde van de desbetreffende woning, rekening houdend met de gecumuleerde referentiewaarde van alle woningen binnen hetzelfde gebouw. (3) Contractuele huurprijs : contractueel vastgestelde huurprijs (in EUR) voor de desbetreffende woning. (4) Te betalen bedrag : maandelijks bedrag (in EUR) ten laste van de huurder voor de desbetreffende woning. (5) Huurtoelage : bedrag van de verwachte maandelijkse huurtoelage (in EUR) voor de desbetreffende woning. (6) Rentabiliteit op jaarbasis : opbrengsten uitgedrukt in % van de kostprijs van de woning. X : gedelegeerde opdracht van de Regering aan het Fonds. 134

135 Tabel 18 Kostprijs, type en rentabiliteit van de oude woningen (*) in huur gegeven in Adres Aantal kamers Kostprijs van de woning (2) Contractuele huurprijs (3) Te betalen bedrag (4) Huurtoelagen (5) Rentabiliteit op jaarbasis (6) CH (3) TBB (4) Brussel, Kerkveldstraat ,56 350,00 274,28 7,30 5,72 Vorst, W. Ceuppenslaan ,27 350,00 287,25 6,19 5,08 Anderlecht, Veeartsenstraat ,71 400,00 299,22 8,26 6,18 St.JoostTenNode, SaksenCoburgstraat ,38 400,00 324,16 6,20 5,03 Anderlecht, Veeartsenstraat ,81 525,00 497,56 7,72 7,31 Jette, Firmin Lecharlierlaan ,66 500,00 411,45 8,65 7,12 Ukkel, Stille Oceaanstraat ,35 475,00 374,04 7,27 5,73 St.JansMolenbeek, Voorspoedstraat ,98 400,00 392,15 4,99 4,89 Evere, E. Stuckensstraat ,30 550,00 436,39 50,00 5,78 4,59 Schaarbeek, Th. Rooseveltstraat ,35 525,00 448,86 90,00 5,93 5,07 Schaarbeek, Maarschalk Fochlaan ,20 525,00 511,35 73,00 5,62 5,48 Brussel, Calvijnstraat ,26 640,00 567,52 40,00 8,23 7,30 Schaarbeek, Lochtstraat ,71 660,00 536,15 198,36 5,90 4,79 Schaarbeek, Lochtstraat ,84 525,00 436,39 125,00 5,77 4,79 St.JansMolenbeek, Vanderstraetenstraat ,04 600,00 473,80 171,91 7,04 5,56 Brussel, Hamerstraat ,77 630,00 497,02 185,14 6,13 4,84 Brussel, Hamerstraat ,41 750,00 573,56 6,25 4,78 Elsene, Mercelisstraat ,91 525,00 525,00 5,65 5,65 Schaarbeek, A. Delatourstraat ,10 700,00 516,46 80,00 8,07 5,95 Elsene, Sans Soucistraat ,71 775,00 564,34 137,50 4,46 3,25 Schaarbeek, Rassonstraat ,65 800,00 586,03 198,36 6,89 5,04 Anderlecht, Griffiestraat ,05 900,00 649,95 185,14 4,88 3,52 Jette, Jettelaan ,11 750,00 561,09 185,14 6,17 4,62 Elsene, Van Volsemstraat ,80 750,00 573,56 158,69 5,89 4,50 Evere, E. Stuckensstraat ,88 750,00 573,56 198,36 6,02 4,61 St.JansMolenbeek, Laekenveldstraat ,05 700,00 700,00 5,82 5,82 SintGillis, Lissabonstraat ,05 750,00 620,52 185,14 7,14 5,91 Anderlecht, Eedstraat ,56 800,00 623,44 6,21 4,84./..

136 ./.. Adres Aantal kamers Kostprijs van de woning (2) Contractuele huurprijs (3) Te betalen bedrag (4) Huurtoelagen (5) Rentabiliteit op jaarbasis (6) CH (3) TBB (4) St.JansMolenbeek, Karperstraat ,75 750,00 661,28 198,36 7,43 6,55 St.LambrechtsWoluwe, Kellestraat ,28 750,00 640,90 110,00 6,58 5,62 Brussel, E. Bockstaellaan ,42 775,00 775,00 7,48 7,48 St.JansMolenbeek, Klimopstraat ,37 825,00 706,40 198,36 6,55 5,61 TOTAAL VAN 32 WONINGEN , , , ,46 6,32 5,23 GEMIDDELDE 3, ,35 628,28 519,33 86,51 6,32 5,23 (*) Woningen die voorheen reeds het voorwerp uitmaakten van een huurhulpwoning. 136

137 Tabel 19 Gemiddelde rentabiliteit en gemiddelde kostprijs van de in huur gegeven woningen in 2006, per woningtype, naargelang ze oud of nieuw zijn. Woningtype in functie van het aantal kamers Aantal woningen Oude woningen (1) Nieuwe woningen (2) Verschil (2 1) Gemiddelde kostprijs (in EUR) Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag (in EUR) Rentabiliteit in % Aantal woningen Gemiddelde kostprijs (in EUR) Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag (in EUR) Rentabiliteit in % tussen gemiddelde kostprijzen en EUR en % van rentabiliteiten in % ,23 296,23 5, ,80 375,44 3, ,57 79,00 1, ,02 422,32 5, ,80 475,79 3, ,78 92,39 2, ,76 508,61 5, ,14 517,37 3, ,38 49,87 1, ,10 605,83 4, ,24 589,14 3, ,14 27,30 1, ,95 695,67 6,26 TOTAAL ,35 519,33 5, ,13 486,02 3, ,78 39,29 1,72 (1) Woningen die voorheen reeds het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting. (2) Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting.

138 Tabel 20 Evolutie per jaar van de kostprijs, van het aantal kamers, van het gemiddeld te betalen bedrag en van de rentabiliteit, volgens het jaar van inhuurgave, voor de oude en nieuwe woningen (1). Gemiddelde kostprijs (in EUR) Gemiddeld aantal kamers (2) Gemiddeld te betalen bedrag (in EUR) Gemiddelde rentabiliteit in % Jaar Oude woningen Nieuwe woningen Verschil tussen oude en nieuwe Oude woningen Nieuwe woningen Oude woningen Nieuwe woningen Verschil tussen oude en nieuwe Oude woningen Nieuwe woningen Verschil tussen oude en nieuwe , , ,79 % 3,00 2,84 322,06 346,36 + 7,55 % 4,58 3,50 1, ,83 ( 6,73 %) ,49 (+ 5,70 %) + 59,55 % 2,85 3,31 355,03 (+ 10,24 %) 397,49 (+ 14,76 %) + 11,96 % 5,41 (+ 0,83) 3,80 (+ 0,30) 1, ,53 (+ 25,96 %) ,54 (+ 8,11 %) + 36,93 % 3,49 2,74 394,36 (+ 11,08 %) 395,31 ( 0,55 %) + 0,24 % 4,77 ( 0,64) 3,49 ( 0,31) 1, ,52 (+ 6,30 %) ,63 ( 0,80 %) + 27,80 % 3,10 2,75 391,19 ( 0,80 %) 423,65 (+ 7,17 %) + 8,30 % 4,45 ( 0,32) 3,77 (+ 0,28) 0, ,23 ( 4,42 %) ,05 (+ 2,20 %) + 36,64 % 3,00 2,65 443,93 (+ 13,48 %) 455,39 (+ 7,49 %) + 2,58 % 5,29 (+ 0,84) 3,97 (+ 0,20) 1, ,23 (+ 15,93 %) ,42 (+ 16,66 %) + 37,50 % 2,93 2,74 472,96 (+ 6,54 %) 520,62 (+ 14,32 %) + 10,08 % 4,86 ( 0,43) 3,89 ( 0,08) 0, ,35 (+ 2,08 %) ,13 (+ 3,40 %) + 39,28 % 3,13 2,38 519,33 (+ 9,79 %) 486,02 ( 6,65 %) 6,41 % 5,23 (+ 0,37) 3,46 ( 0,43) 1,56 (1) oude en nieuwe woningen, naargelang ze al dan niet deel uitgemaakt hebben van een huurhulpverrichting. (2) de flats worden beschouwd als woningen met 1 kamer. (.%) = evolutie in percentage t.o.v. het vorig werkjaar.

139 Tabel 21 Vorderingsstaat van de renovatie of bouwwerken van de nieuwe woningen op 31 december Sites Aard van de verrichting (1) Type van woningen Aantal woningen Aantal kamers/ woning Vorderingsstaat (2) Anderlecht Bergense steenweg C appartementen 8 2 tot 4 TC Schaarbeek Wijnheuvelenstraat R eengezinswoning 1 5 TC Brussel Anderlechtsesteenweg R appartementen 3 1 en 2 TC Schaarbeek Madeliefjesstraat R appartementen en duplex 2 1 en 3 TC Anderlecht Grisarstraat R appartementen 4 1 tot 3 TC Vorst Marconistraat C appartementen 18 2 en 3 TC St.JansMolenbeek Potaerdegatstraat R eengezinswoning 1 3 TC Anderlecht Birminghamstraat R eengezinswoning 1 3 TC Schaarbeek Marcel Mariënstraat C appartementen en duplex 11 1 tot 4 TC Schaarbeek Louis Scutenairestraat C appartementen en duplex 15 1 tot 4 TC Etterbeek Félix Hapstraat R eengezinswoning (overdracht huurverkoop) 1 3 TC Anderlecht Bergense steenweg C appartementen 4 1 en 2 CC St.JansMolenbeek Zwarte Paardstraat R en C appartementen en duplex 31 1 tot 3 CC St.JansMolenbeek hoek Vanderdussenstraat/Kortrijkstraat C appartementen 15 1 tot 4 CC Elsene terrein Herdersstraat/Keyenveldstraat C appartementen en duplex 25 1 tot 3 PU SintGillis Coenraetsstraat R appartementen 70 1 tot 4 PU St.JansMolenbeek terrein Requette/Candries C appartementen 25 onbepaald AP St.JansMolenbeek terrein Requette/Lemaire C appartementen 25 onbepaald AP St.JansMolenbeek Birminghamstraat R appartementen 30 onbepaald AOS Brussel Slachthuisstraat R appartementen 20 onbepaald NVA Totaal 20 sites 310 (1) C = constructie R = renovatie (2) FC = werf in eindfase PU = wachten op de stedenbouwkundige vergunning TC = werken in uitvoering AP = architecturaal ontwerp in uitvoering AT = aanbesteding van werken in uitvoering AOS = offerteaanvraag voor architectuuropdracht in uitvoering CC = lastenboek voor de werken in uitvoering NVA = net aangekocht

140 SECTIE III BIJZONDERE VERRICHTINGEN A. GEDELEGEERDE OPDRACHTEN. In de term «gedelegeerde opdrachten» zitten de bijzondere verrichtingen vervat die door het Gewest worden bepaald en die het sinds 1993 toewijst aan het Fonds. Dit gebeurt overeenkomstig artikel van de vorige beheersovereenkomst (voor de jaren 1991 tot 1994) en artikel van die voor de periode en volgende jaren. Deze opdrachten kaderen heel vaak binnen de perimeters van bestaande of op stapel staande wijkcontracten of binnen die van stadszones waarin gelijkaardige renovatieprojecten uitgevoerd moeten worden. In de meeste gevallen gaat het om gegroepeerde verrichtingen bestaande uit zware renovatie of (her)opbouwprojecten. De selectie van de projecten gebeurt vaak op basis van hun uitzonderlijk effect op stedenbouwkundig vlak en ze komen tegemoet aan een grote sociale nood. De gedelegeerde opdrachten passen bijna uitsluitend binnen de huurhulpactiviteiten van het Fonds of binnen die voor de hypothecaire leningen (in dat laatste geval gaat het om verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw). De zeer specifieke eigenschappen van deze opdrachten en de procedures die gevolgd moeten worden om ze te verwezenlijken, zorgen in veel gevallen voor zeer lange uitvoeringstermijnen. Bovendien zorgen de vaak progressieve omschrijving en de onzekerheden die nu eenmaal bij bouwprojecten horen ervoor dat het vaak moeilijk is om de uiteindelijke kostprijs van dergelijke projecten te ramen. Daarom moet het oorspronkelijke investeringsbedrag nog aangepast worden tijdens de uitvoering van het project. We verwijzen naar de verslagen van de voorbije jaren waarin toelichting wordt gegeven bij sommige hindernissen of beperkingen waarmee we werden geconfronteerd in het kader van de gedelegeerde opdrachten. Hierna volgt een overzicht van de vorderingsstaat van de opdrachten die op 31 december 2006 nog niet voltooid waren. De projecten zijn geklasseerd in functie van het jaar van de oorspronkelijke investering. De projecten die op 1 januari 2006 af waren, worden hier niet meer vermeld Etterbeek Graystraat Nieuwbouw Oorspronkelijke investering: ,63 EUR Supplement 1998: ,37 EUR Eigenaar eind 2006: het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Programma: 5 woningen bestemd voor verhuur. De verkoop van het terrein dat eigendom is van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is nooit georganiseerd, ondanks de herhaalde vragen van het Fonds. 140

141 Omdat het Fonds van dit project moet afzien, heeft Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, er op vraag van het Fonds mee ingestemd om het bedrag dat ervoor vrijgemaakt was ( ,00 EUR) in 2006 te gebruiken voor nieuwe verrichtingen van hypothecaire leningen ) Anderlecht hoekterrein Scheikundige/Liverpoolstraat Nieuwbouw Oorspronkelijke investering: ,80 EUR Supplementen 2003: ,39 EUR; 2004: ,60 EUR; 2005: ,69 EUR; 2006: ,53 EUR Programma: 7 woningen bestemd voor verhuur. Dit gebouw was af in De woningen zijn intussen verhuurd. 2) Brussel Hopstraat Nieuwbouw Oorspronkelijke investering: ,10 EUR Overheveling van geschrapte projecten: 1996: ,11 EUR; 1997: ,06 EUR Supplementen 2002: ,90 EUR; 2003: ,41 EUR; 2004: ,03 EUR; 2005: ,03 EUR; 2006: ,36 EUR Programma: 27 woningen waarvan 7 bestemd voor verhuur en 20 voor verkoop + 13 parkeerplaatsen. We herinneren eraan dat dit terrein werd gekocht in Dit gebouw was af in De 7 huurwoningen zijn intussen verhuurd. De verkoop van de 20 andere zit in de opstartfase. Voor dit dossier verwijzen we ook naar de gedelegeerde opdrachten van ) Anderlecht Birminghamstraat Zware renovatie Oorspronkelijke investering: ,57 EUR Programma: 1 woning bestemd voor verhuur. Met deze gedelegeerde opdracht werd gestart in Van de 18 woningen die gecreëerd moesten worden, moet enkel de laatste nog worden afgewerkt wat voorzien is voor Het gaat om de zware renovatie van een kleine eengezinswoning in de Birminghamstraat 272. In de verslagen van de voorbije jaren wordt uitvoerig ingegaan op de moeilijkheden waarmee we in dit dossier werden geconfronteerd. Het resterende bedrag (43.112,00 EUR) werd in 2006 vrijgemaakt voor nieuwe verrichtingen van hypothecaire leningen en dit in samenspraak met Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris. 2) Brussel Vandenbrandenstraat en Barthélémylaan Zware renovatie Oorspronkelijke investering: ,75 EUR Supplementen 2002: ,19 EUR; 2003: ,38 EUR; 2004: ,46 EUR; 2005: ,49 EUR; 2006: ,60 EUR Programma: 10 woningen waarvan 4 bestemd voor verhuur en 6 voor verkoop. De 4 huurwoningen worden sinds 2004 bewoond. De woningen bestemd voor verkoop (gesloten ruwbouw) zitten in de afwerkingsfase. In de loop van 2006 werd beslist om 141

142 de grote oppervlakte van het gelijkvloers te verdelen in 2 woningen. De moeilijkheden waarmee we werden geconfronteerd tijdens de uitvoering van deze opdracht staan beschreven in vorige jaarverslagen ) Anderlecht Waskaarsstraat en Liverpoolstraat Aankoop/renovatie of heropbouw Oorspronkelijke investering: ,68 EUR Programma: 3 woningen bestemd voor verhuur. Deze opdracht werd beëindigd in Het resterende bedrag ervan ( ,00 EUR) werd in november 2006 vrijgemaakt voor nieuwe verrichtingen van hypothecaire leningen afgesloten in 2006, en dit in samenspraak met Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris. 2) SintGillis Coenraetsstraat, Claesstraat en de Mérodestraat Aankoop/renovatie of heropbouw Oorspronkelijke investering: ,69 EUR Supplementen 2002: ,41 EUR; 2003: ,59 EUR; 2004: ,37 EUR; 2005: ,56 EUR; 2006: 8.146,12 EUR Programma: 19 woningen bestemd voor verhuur. Sinds 2005 zijn 16 woningen klaar en verhuurd. De afwerking van de 3 laatste woningen in de de Mérodestraat loopt vertraging op door de aannemer die de werken moet uitvoeren en waartegen hoogstwaarschijnlijk een gerechtelijke procedure opgestart zal moeten worden, omdat verschillende pogingen om tot een minnelijke schikking te komen niet het verwachte resultaat hebben opgeleverd. De voorlopige oplevering van de werken is wel nog steeds voorzien voor begin ) Schaarbeek 2 terreinen in de verkaveling «Dailly», Marcel Mariënstraat en Louis Scutenairestraat Nieuwbouw Investering 2001: ,40 EUR Supplement 2006: ,90 EUR Programma: 26 woningen bestemd voor verhuur. Met de bouwwerken van de 2 gebouwen werd gestart in respectievelijk mei en augustus ) SintJansMolenbeek Gebouw Zwart Paardstraat Renovatie/ (herop)bouw Investering 2001: ,72 EUR Investering 2002: ,28 EUR Programma: 35 woningen bestemd voor verhuur. We verwijzen hiervoor ook naar de vorige jaarverslagen. Het gebouw is in 2003 gekocht. In november 2004 werd het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige aanvraag ingediend. In juni 2005 vroeg de gemeente om «het torentje» met 2 niveaus te verkleinen, om de natuurlijke lichtinval voor 2 woningen te 142

143 herbekijken en om een oplossing te zoeken voor de parkeerplaatsen, omdat die niet op de site zelf ingeplant kunnen worden. Het project werd aangepast in september Als oplossing voor het parkingprobleem stelt het Fonds voor om een aantal parkeerplaatsen te voorzien op de site van de Finstraat (zie verder), aan de andere kant van het Zwart Paardplein. De stedenbouwkundige vergunning kregen we pas in oktober 2006, en dit ondanks verschillende herinneringen bij de gemeentelijke diensten. Omwille van de aanpassingen die deze laatsten oplegden, is het aantal woningen teruggebracht van 35 tot 31. Met de werken zou midden 2007 kunnen worden gestart. Er zal heel goed moeten worden nagedacht over hoe we het doelpubliek van dit project zullen definiëren. Ter herinnering: de woningen staan open voor «artiesten» die voldoen aan de toegangsvoorwaarden voor de huurhulp. Voor het beheer van dit toch wel specifieke huurderspubliek, moet worden beslist of het zal worden toevertrouwd aan een gespecialiseerde vereniging en zeker of er ter plaatse een werknemer van het Fonds zal verblijven die dan over de nodige capaciteiten moet beschikken (toezicht, opvoeding, enz...) ) SintJansMolenbeek Gebouw Zwart Paardstraat. Deze opdracht werd gespreid over 2001 en We verwijzen dan ook naar de commentaar hiervoor. 2) Vorst Marconistraat Bouw van een semigemeenschapshuis voor mensen van de 3 e leeftijd Programma: 15 woningen bestemd voor verhuur + gemeenschappelijke lokalen en parking Investering 2002: ,00 EUR Investering 2003: ,00 EUR Supplement 2005: ,95 EUR. Voor dit project worden woningen en collectieve voorzieningen gecreëerd voor valide personen ouder dan 65. Het terrein werd gekocht in mei 2003 en de stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd in december Er zal een gebouw opgetrokken worden van 5 verdiepingen, voorzien van een lift. Op de ondergrondse verdieping komen 9 parkeerplaatsen, 15 individuele kelders en een collectieve was en stookruimte. Op het gelijkvloers zijn 2 appartementen voorzien (van 68 m² en 94 m²), een gemeenschappelijke ruimte met keuken en sanitair (126 m²) en een grote tuin van ± 8 are. Deze ruimte en de tuin zijn bestemd voor de toekomstige huurders in het kader van activiteiten en ontmoetingen georganiseerd door de huurders. Op de verschillende verdiepingen komen in totaal 13 woningen met een oppervlakte die varieert tussen 62 m² en 103 m². Op basis van de gekregen richtlijnen, worden het ruime woningen met 1 of 2 slaapkamers. Eén appartement telt er zelfs woningen vallen onder de gedelegeerde opdrachten van De 3 overige woningen, de gemeenschappelijke ruimtes (die gelijkgesteld worden met 3 woningen) en de parking vallen onder de gedelegeerde opdrachten van

144 De woningen beantwoorden aan de noden van mindervalide personen, omdat dit project ouder wordende mensen ook een alternatief wil bieden voor het traditionele bejaardentehuis. De afwerking van deze opdracht is gepland voor eind Omwille van de wel heel specifieke kenmerken van dit project is het noodzakelijk een goede omschrijving te hebben van het doelpubliek (kan het bijvoorbeeld opengesteld worden voor bejaarden behorend tot ons huurhulppubliek, die intussen geen inwonende kinderen meer hebben en nog als koppel of zelfs alleen achterblijven?). Andere punten waarover moet worden nagedacht: wat is de draagwijdte van het gemeenschappelijke project (welke activiteiten worden opengesteld?), welke bijkomende diensten en begeleiding moeten worden voorzien, enz... Het behoort niet tot de opdrachten van het Fonds om bijkomende diensten en begeleiding te voorzien. Naar het voorbeeld van de recente samenwerking met de vzw «Le 8 ième Jour», zou er wel een samenwerkingsakkoord afgesloten kunnen worden met een gespecialiseerde vereniging. Dit project vergt ongetwijfeld nog een grondige bespreking ) Vorst Marconistraat Bouw van een semigemeenschapshuis voor mensen van de 3 e leeftijd. Deze opdracht werd gespreid over 2002 en We verwijzen dan ook naar de commentaar hiervoor. 2) Brussel Hopstraat Verrichting «Le 8 ième Jour». Voor dit project verwijzen we ook naar de gedelegeerde opdrachten van We herinneren eraan dat de 7 huurwoningen en de gemeenschappelijke tuin zijn verhuurd aan de vzw «Le 8 ième Jour» op vraag van de Heer Alain Hutchinson, voormalig Staatssecretaris. 3) SintJansMolenbeek hoekterrein Vanderdussen/Kortrijkstraat Nieuwbouw Oorspronkelijke investering: ,00 EUR Supplement 2005: ,00 EUR Programma: 15 woningen bestemd voor verhuur. Oorspronkelijk was dit terrein eigendom van de gemeente. Eind 2004 heeft het Fonds het gekocht. Het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning werd ingediend in juni We kregen de vergunning in mei Er zou met de werken kunnen worden gestart in de lente van ) Schaarbeek Vanderlindenstraat Afbraak van 4 gebouwen / heropbouw Investering 2003: ,00 EUR Programma: 9 woningen bestemd voor de huurhulp Eigenaar eind 2006: de Vlaamse Gemeenschapscommissie. 144

145 Deze opdracht heeft betrekking op 4 gebouwen die eigendom zijn van de V.G.C. Eind 2005 kregen wij, na heel wat aandringen, de bevestiging dat de V.G.C. de site binnenkort aan het Fonds zou verkopen. Onlangs heeft de V.G.C. het Aankoopcomité opnieuw gevraagd om de waarde van de onroerende goederen te bepalen. We hopen dat de verkoop gesloten zal worden in de loop van Het programma (aantal woningen) en de investering zullen zeker opgetrokken worden. 5) Elsene Herdersstraat en Keienveldstraat Nieuwbouw Investering 2003: ,00 EUR; 2004: ,00 EUR Programma: 40 woningen, waarvan 15 bestemd voor verkoop en 25 voor verhuur + ruime parking Eigenaar van het terrein in de Herdersstraat en van de parking in de Keienveldstraat eind 2006: het Fonds. Opdracht gespreid over 2003 en We herinneren eraan dat de gemeente Elsene het terrein in de Herdersstraat eind 2004 heeft gekocht en het in juli 2005 voor een bescheiden prijs heeft doorverkocht aan het Fonds. Dit kon omdat voor deze verrichting de opbrengsten werden vrijgemaakt uit stedenbouwkundige lasten, waaronder de lasten die het Fonds moest betalen voor de inrichting van zijn maatschappelijke zetel in de Zomerstraat. Op vraag van de gemeente heeft het Fonds er ook mee ingestemd om de ruime parking in de Keienveldstraat, waarvan het eigenaar is, aan te wenden voor deze verrichting. Over de financiële voorwaarden van de interne transfert van deze parking van het fonds B1 naar het fonds B2 moet het Fonds wel nog de nodige beslissingen nemen. In juli 2006 werd de aanvraag voor de stedenbouwkundige vergunning ingediend. We werden intussen ook al met enkele problemen geconfronteerd. Zo is er lang onderhandeld met de omwonende eigenaars om een regeling uit te werken in verband met een erfdienstbaarheid van daglicht ter hoogte van een gemene muur. Verder is uit bodemonderzoek gebleken dat de grond vervuild is met lood. De sanering van de uit te graven grond zal waarschijnlijk een grote meerkost betekenen. Voor dit project stuiten we op heel wat weerstand, zowel bij de gemeentelijke dienst stedenbouw als bij een heel actief wijkcomité. Dit is verwonderlijk omdat het Fonds, na onderzoek van de offertes voor de dienstenopdracht voor architectuur, de gemeentelijke en gewestelijke administratie en de bevoegde schepen regelmatig heeft geraadpleegd. De financiële gevolgen voor het project zouden wel eens heel zwaar kunnen zijn ) Elsene Herdersstraat en Keienveldstraat Deze verrichting werd gespreid over 2003 en We verwijzen dan ook naar de commentaar die we hiervoor hebben gegeven. 2) Schaarbeek Broederschapstraat Renovatie Oorspronkelijke investering: ,00 EUR Supplement 2005: ,00 EUR Programma: 25 woningen bestemd voor verkoop. Het Fonds kocht dit vroegere schoolgebouw in 2005, in het kader van luik II van het wijkcontract «Brabant Groen». 145

146 De stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd in augustus De «opdracht voor de uitvoering van werken» werd eind 2006 gepubliceerd, de aanbesteding wordt voorzien voor begin Het oorspronkelijke project werd opgevat als de renovatie van het gebouw tot een «gesloten ruwbouw». De afwerking zou gebeuren door de toekomstige ontleners, volgens hun eigen budget en smaak. Intussen heeft de ervaring ons geleerd dat aan een dergelijke uitwerking van een project ook heel wat negatieve kanten zitten: het is niet mogelijk om de technieken te controleren, er is schade in de gemeenschappelijke delen door het groter aantal aannemers, het risico bestaat dat er schade wordt toegebracht aan andere woningen of in de gemeenschappelijke delen, de termijnen die eigen zijn aan de reglementering voor wijkcontracten worden niet gerespecteerd, enz... Daarom heeft het Fonds beslist om het project volledig af te werken en 2006 De gedelegeerde opdrachten voor 2005 werden in november 2005 bepaald door Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris. Na prospectie van de immobiliënmarkt werden 2 sites geselecteerd die voldeden aan de gewenste criteria: de creatie van woningen in leegstaande kantoorgebouwen, op ongebruikte industrieterreinen, binnen stadskankers of op braakliggende tereinen die ingesloten liggen tussen andere gebouwen. De sites werden eerst voorgesteld aan en daarna ook bezocht door Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris. Omdat er een honderdtal woningen kunnen worden gecreëerd, ging zij ermee akkoord om deze 2 projecten te beschouwen als de gedelegeerde opdrachten voor 2005 en Naast de problemen en moeilijkheden die nu eenmaal eigen zijn aan dergelijke projecten (op stedenbouwkundig, architecturaal en technisch vlak), wordt voor deze opdracht ook gevraagd om bijzondere aandacht te besteden aan een rationeel energieverbruik en de toepassing van biologische bouwtechnieken. Deze criteria zullen er ongetwijfeld voor zorgen dat de bouwkosten nog erg zullen stijgen, temeer omdat «... deze realisaties een voorbeeldfunctie moeten krijgen...». 1) SintJansMolenbeek Birminghamstraat Aankoop/renovatie Investering: ,00 EUR Eigenaar eind 2006: het Fonds Programma: 30 woningen bestemd voor verhuur. Het complex bestaat uit een industrieel gebouw en 2 gebouwen aan de straatzijde. Eén van de moeilijkheden voor de rehabilitatie van deze vroegere snoepjesfabriek is een oplossing te vinden voor het niveauverschil van de hoogtes onder de plafonds en voor de implantatie van een parking (zal stedenbouw de creatie van een parking vragen?). De aankoopakte is in maart 2006 getekend. Op het einde van het jaar werd gewacht op de offertes voor de dienstenopdracht voor architectuur en engineering. 146

147 2) SintGillis Coenraetsstraat Aankoop/renovatie Investering 2005: ,00 EUR; 2006: ,59 EUR Eigenaar eind 2006: het Fonds Programma: 70 woningen bestemd voor verhuur. De opdracht wordt gespreid over 2005 (7 woningen), 2006 (50 woningen) en 2007 (13 woningen). Dit grote industriële gebouw werd vroeger gebruikt als opslagplaats voor ziekenhuismateriaal. De taak van de ingenieurs zal er voornamelijk in bestaan om een compromis te vinden tussen de economische en de technische voorschriften. De verwezenlijking van het uitgewerkte programma (aantal en kwaliteit van de woningen) houdt zware werken in, zoals: de versteviging van de dragende elementen en de creatie, in één van de twee gebouwen, van een groot centraal atrium, waarvoor een complex stuk van het gebouw moet worden afgebroken. In augustus 2006 werd het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning ingediend. B. GELIJKGESTELDE VERRICHTINGEN. Op stedenbouwkundig, onroerend en maatschappelijk vlak zijn de kenmerken en doelstellingen van deze verrichtingen te vergelijken met die van de gedelegeerde opdrachten. De meeste verrichtingen zijn ook opgenomen in de vorige secties. Voor de duidelijkheid worden ze hier nog eens allemaal samen geplaatst. Op 31 december 2006 was de vorderingsstaat van de lopende gelijkgestelde verrichtingen de volgende: 1) Anderlecht «Transvaal»verrichting Nieuwbouw Investering 2002: ,10 EUR; 2005: ,82 EUR Supplement 2006: ,75 EUR Programma: 21 woningen. Voor de historiek van deze opdracht verwijzen we naar vorige jaarverslagen. 3 e fase Programma: 17 woningen, waarvan 9 bestemd voor verkoop en 8 voor verhuur. Momenteel wordt op de site aan de steenweg op Bergen gewerkt aan de bouw van 9 eengezinswoningen en 8 appartementen, respectievelijk bestemd voor verkoop en verhuur. Het Fonds werd verplicht om voor de verschillende eengezinswoningen een verbindingsweg aan te leggen, die beschouwd zal worden als openbare weg. We zullen er zorgen voor de aanleg van de weg, de verlichting en de andere wegvoorzieningen, zoals voorzien in het lastenboek van de gemeente. Er moest ook afgerekend worden met enkele problemen: de bodemvervuiling en de onverwachte aanwezigheid van kelders. De werken zitten momenteel in de afwerkingsfase, het einde is gepland voor juni

148 4 e fase Programma: 4 woningen bestemd voor verhuur. Op dezelfde steenweg wordt op het terrein een klein hoekgebouw opgetrokken bestaande uit 4 appartementen bestemd voor verhuur. In februari 2006 kregen we de stedenbouwkundige vergunning. De aanbesteding van de werken wordt voorzien voor half Bij onderzoek van het terrein zijn betonnen funderingen gevonden. De ruwbouwplannen moesten dan ook worden aangepast. Uit de analyse van nieuwe grondstalen is ook gebleken dat de grond vervuild is. 2) Vorst Van Volxemlaan Renovatie Investering 2003: ,00 EUR Programma: 12 woningen bestemd voor verkoop. Het Fonds heeft dit gebouw in november 2003 gekocht in openbare verkoop. Eind 2004 was het architectuurontwerp klaar. Op dat ogenblik was het de bedoeling om het voorgebouw licht te renoveren, terwijl het centraal gelegen atelier afgebroken zou worden om het te vervangen door een gebouw van vergelijkbare omvang. Het atelier achteraan, tenslotte, zou in «gesloten ruwbouw» worden afgeleverd, zodat de toekomstige ontleners er grote appartementen in zouden kunnen maken met 3 tot 4 slaapkamers. Eén van de moeilijke punten in dit dossier was de toegang tot het gebouwencomplex in geval van brand en de evacuatie van de bewoners uit het atelier achteraan. Op vraag van de DBDMH werd het project op dit vlak verschillende keren aangepast, de laatste keer nog eind In januari 2006 werd de stedenbouwkundige vergunning aangevraagd, maar die is nog niet goedgekeurd. Het zou kunnen dat het Fonds gerechtelijke stappen moet ondernemen om een vergunning te krijgen waarin rekening wordt gehouden met redelijke voorwaarden (termijnen en voorschriften). 3) SintJansMolenbeek Carl Requette/Joseph Lemairelaan en Carl Requette/Edmond Candrieslaan Nieuwbouw Investering: ,00 EUR, waarvan ,66 EUR in 2004 en ,34 EUR in 2005 Programma: 100 woningen waarvan 50 bestemd voor verhuur en 50 voor verkoop. De gemeente SintJansMolenbeek verkocht de 2 terreinen op de voormelde lanen eind 2005 aan het Fonds. De dienstenopdracht werd in november 2006 toegekend. Het is de bedoeling om woningen te creëren met 1 tot 4 slaapkamers. Dit geldt zowel voor de woningen die zullen worden verkocht als voor die bestemd voor de huurhulp. Eén van de uitdagingen is om de «sociale» woningen harmonieus te integreren in deze residentiële wijk in Molenbeek. Een andere uitdaging is de keuze voor verwarmings en isolatietechnieken die beantwoorden aan de vooropgestelde criteria in verband met het zuinige energieverbruik, zonder daarbij de uiteindelijke kostprijs van de woningen uit het oog te verliezen. 148

149 4) Brussel Moorsledestraat Nieuwbouw Investering 2004: ,00 EUR Programma: 10 woningen bestemd voor verkoop. De geplande aankoop van dit terrein is niet doorgegaan, ondanks de verschillende voorstellen van het Fonds en de tussenkomst van de gemeente bij de eigenaar (een grote groep van medeeigenaars bestaande uit de toekomstige bewoners, die deze verlaten site wil renoveren. Zij vinden dat ze niet gebonden zijn door de voorwaarden die het Fonds oorspronkelijk had uitgesproken in samenspraak met de promotors van het project waaronder de Afvaardiging voor de Ontwikkeling van de Stad). Er is beslist om van dit project af te stappen, liever dan een gerechtelijke procedure op te starten waarvan de uitkomst onzeker is. De investering die was vrijgemaakt voor deze opdracht is overgeheveld naar de hypothecaire leningen die werden afgesloten in 2006, en dit in samenspraak met Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris. 5) SintJansMolenbeek Finstraat Nieuwbouw Investering 2005: ,00 EUR Programma: 14 woningen bestemd voor verkoop Eigenaar eind 2006: de gemeente. In juni 2006 deed het Fonds de gemeente een aankoopbod voor dit terrein in het kader van luik II van het wijkcontract «GieterijPierron». Het bod werd aanvaard in september Het verlijden van de akte is gepland voor begin Op het terrein zullen een vijftiental (meestal grote) woningen worden gebouwd die verkocht zullen worden aan gezinnen die momenteel in slechte omstandigheden leven, moeten rondkomen met een bescheiden inkomen en begeleid worden door het wijkhuis «Bonnevie» en de «CIRE». Eind 2006 wachtte het Fonds op een antwoord in verband met zijn subsidieaanvraag in het raam van het Huisvestingsplan van het Grote Stedenbeleid ( ). Bovendien zal in dit project gewerkt worden met biologische bouwtechnieken om het energieverbruik in balans te houden. Hierbij zal wel rekening worden gehouden met de financiële mogelijkheden van het doelpubliek. In het «algemeen overzicht van de sector» van sectie II wordt de nieuw uitgewerkte formule voor de zogenaamde «opdracht van conceptieuitvoering» toegelicht. Deze formule zal hoogstwaarschijnlijk voor het eerst worden uitgetest in het kader van dit project. 6) SintJansMolenbeek Mariemontkaai Nieuwbouw Investering 2005: ,00 EUR Programma: 8 woningen bestemd voor verkoop. In het kader van luik II van het wijkcontract «Heyvaert» heeft de gemeente in oktober 2005 het aankoopbod van het Fonds aanvaard. Eind 2006 werd de aankoopakte ondertekend. Het terrein moest worden verdeeld. Op dit terrein zal een klein hoekgebouw worden opgetrokken bestaande uit 8 appartementen die verkocht zullen worden aan toekomstige ontleners. Eind 2006 was de dienstenopdracht voor architectuur en engineering toegekend. 149

150 C. STEDENBOUWKUNDIGE LASTEN. De Brusselse Regering heeft nogmaals getoond hoeveel vertrouwen ze heeft in het Fonds door het een deel van de opbrengsten uit de gewestelijke stedenbouwkundige lasten toe te kennen om zo woningen te kunnen creëren. Het Fonds is Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, en het Gewest uiterst dankbaar voor deze extra financiële inspanning, die vooral de moeilijke budgettaire context van de huurhulpactiviteiten zal verlichten. Momenteel zijn er nog een aantal vragen over hoe die stedenbouwkundige lasten gebruikt kunnen worden, maar tijdens een vergadering met het Fonds op 12 december 2006 kon het kabinet van Mevrouw F. Dupuis wel al de hierna opgenomen verduidelijkingen geven. De komende tijd wordt de reeds meegedeelde informatie ongetwijfeld bevestigd en zal er ook meer duidelijkheid komen over de bijzondere verrichtingen. De opbrengst uit stedenbouwkundige lasten kan vergeleken worden met subsidies die onder de economische code 51 vallen en gedefinieerd worden als «Transfert van kapitaal naar ondernemingen». Deze som moet dan ook gebruikt worden als subsidie en kan niet aangewend worden om de intrestlast te dekken van een af te sluiten lening. De opbrengsten uit de gewestelijke stedenbouwkundige lasten kunnen enkel gebruikt worden voor investeringen. Met de stedenbouwkundige lasten moeten nieuwe huurwoningen worden (herop)gebouwd of gecreëerd in om te vormen industriële of kantoorgebouwen. Elke aanwending van stedenbouwkundige lasten moet worden vastgelegd in een Regeringsbesluit. Overeenkomstig artikel 4 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 12 juni 2003 moeten de opdrachten die worden gefinancierd met de stedenbouwkundige lasten «vlakbij de projecten liggen waaruit ze voortvloeien». Er moet met andere woorden gecheckt worden of er in de stedenbouwkundige vergunning bepalingen zijn opgenomen in verband met het gebruik van de stedenbouwkundige lasten. Is dit het geval, dan moet daar rekening mee worden gehouden in het project. Er moet ook aandacht worden geschonken aan de vragen van de «betrokken partijen» en aan het standpunt van de gemeenten. Hierna volgt een gedetailleerd overzicht van de opbrengsten uit stedenbouwkundige lasten die totnogtoe aan het Fonds werden toegekend. 1) ,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten van 2005 Slachthuisstraat in Brussel. Begin 2006 heeft het Fonds vernomen dat de Regering in een besluit van 15 december 2005, op vraag van Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, had vastgelegd dat het Fonds kon rekenen op een supplementair bedrag van ,00 EUR, afkomstig uit de gewestelijke stedenbouwkundige lasten voor

151 In samenspraak met Mevrouw F. Dupuis zal dit bedrag gebruikt worden om een twintigtal huurhulpwoningen te creëren in een vroegere drukkerij gelegen in de Slachthuisstraat te Brussel. Het gebouw werd gekocht op 12 september 2006 en het uitgewerkte programma is dan ook al opgenomen in het totale aantal woningen in productie op 31 december Om deze hele verrichting te kunnen financieren, was aanvankelijk beslist om een lening af te sluiten van ongeveer ,00 EUR, en dit zonder gewestelijke waarborg. Tijdens zijn zitting van 26 januari 2006 had de Raad van Bestuur van het Fonds er uitzonderlijk mee ingestemd om een dergelijke lening af te sluiten. De Raad had op dat moment echter ook nadrukkelijk gewezen op het financiële risico, omdat het ging om een verrichting voor de huurhulp. Aangezien het Kabinet op het einde van het jaar meedeelde dat de toegekende som niet gebruikt mag worden om de intrestlasten van een lening te dekken, stelt zich de vraag hoe het saldo van deze verrichting gefinancierd zal worden. In de loop van de volgende maanden zullen verschillende oplossingen worden besproken met het Kabinet, zodat de offerteaanvraag voor de architectuuropdracht in 2007 gepubliceerd kan worden. Er zal ook contact worden opgenomen met de diensten van de stad Brussel om er zeker van te zijn dat voldaan wordt aan alle eventuele verwachtingen in verband met het project opgenomen in de stedenbouwkundige vergunning (tot op vandaag niet gekend). 2) ,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten van In haar besluit van 21 november 2006 kent de Regering het Fonds een bedrag toe van ,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten die het Gewest heeft geïnd in Het Fonds is nog niet in het bezit van de stedenbouwkundige vergunning waaruit dit bedrag voortvloeit en heeft daardoor nog geen invulling kunnen geven aan deze opdracht. 3) ,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten voorzien voor 2007 toekenningsbeslissing ten gunste van het Fonds. In haar brief van 15 november 2006 laat Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, het Fonds weten dat zij van plan is ons een bedrag van ,00 EUR toe te kennen, dat afkomstig zal zijn uit de stedenbouwkundige lasten die het Gewest zal ontvangen voor Dit bedrag vertegenwoordigt een deel van de stedenbouwkundige lasten die betaald worden voor de stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor de gebouwen D4/D5, vlakbij het station BrusselLuxemburg. De kans is groot dat dit bedrag geïnvesteerd zal moeten worden op het grondgebied van de gemeente Elsene. Het Regeringsbesluit waarin de toekenning wordt vastgelegd, is nog niet genomen. De exacte inhoud van deze opdracht is dan ook niet niet gedefinieerd. 151

152 D. DIVERSE SAMENWERKINGSAKKOORDEN MET DERDEN. In 2006 heeft het Fonds zijn samenwerking met verschillende vzw s verdergezet: op voordracht van de vzw LAMA/HESTIA worden 2 huurwoningen bewoond door gezinnen die begeleid worden in het kader van een project met druggebruikers die aan het afkicken zijn; 3 appartementen worden verhuurd aan alleenstaanden, en dit op voorstel van en met de nodige begeleiding door de vzw BAITA/PAG ASA (herintegratie van jongens en meisjes die het slachtoffer werden van mensenhandel); 2 woningen dienen voor de alternatieve huisvesting van mensen met zware psychologische problemen. Ze worden begeleid door een Peulengemeenschap in het kader van een project van de vzw RAPAL AUTRE LIEU; 1 woning is toegekend aan een klein gezin dat begeleid wordt door de vzw «3 POMMIERSVOGELZANG»; 2 woningen zijn toegekend aan gezinnen die begeleid worden door de vzw «ZORGWONEN». De bewoners leiden aan een ernstige ziekte; voor het gebouw in de Vanderlindenstraat werd met de gemeente Schaarbeek een erfpacht getekend voor 27 jaar. Het gebouw wordt een sociale ontmoetingsplaats waar sociale permanenties, vergaderingen en culturele activiteiten zullen doorgaan; 7 woningen in de Hopstraat te Brussel zijn verhuurd aan de vzw «Le 8 ième Jour» in het kader van een project dat mentaal gehandicapte personen de kans moet geven op een autonoom bestaan en sociale integratie, en dit dankzij een eigen woning. Afhankelijk van de situatie, leven de bewoners alleen, met 2 of zelfs 3, of als koppel in hun eigen appartement (met 2 tot 3 slaapkamers). Twee «solidairactieve gezinnen» (dit zijn mensen die de bewoners begeleiden in het dagelijks leven) hebben er eveneens hun eigen appartement. Eén kleine woning wordt vrij gehouden voor de «testperiode» van nieuwe kandidaten. De bewoners beschikken ook over een gemeenschappelijke ruimte en een grote tuin. Omdat het absoluut noodzakelijk is dat de vzw de bewoners van dichtbij kan volgen en zich borg kan stellen voor hen, heeft het Fonds er uitzonderlijk mee ingestemd om de vzw aan te stellen als «hoofdhuurder» en om ervoor te zorgen dat de bewoners, zowel de begunstigden als hun begeleiders, beantwoorden aan de toelatingsvoorwaarden van de huurhulp. Net zoals de voorbije jaren moet hier nog worden herinnerd aan de relatie met het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen en met het Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie. In deze relatie staat de vereffening van het Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België centraal. De ontbindingsakte werd ondertekend op 23 november 2005 en de procedure van vereffening was lopend eind * * * 152

153 SECTIE IV TUSSENKOMST IN DE SAMENSTELLING VAN EEN HUURWAARBORG A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN. 1. ALGEMEEN OVERZICHT VAN DE SECTOR. We herinneren eraan dat de tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg gebeurt binnen de lijnen uitgestippeld door wettelijke en reglementaire bepalingen. We hebben het dan over de bepalingen opgenomen in de Brusselse Huisvestingscode met betrekking tot de samenstelling van tijdelijke leningen voor de samenstelling van een huurwaarborg, het besluit van 10 december 1998 betreffende de uitvoering van de Ordonnantie en de overeenkomst van 10 december 1998 tussen het Fonds en het Gewest. In de Huisvestingscode werden de bepalingen opgenomen, vervat in de Ordonnantie van 16 juli 1998 die de gewestelijke toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting regelt. Deze laatste Ordonnantie werd opgeheven. Het gaat ook om de wet van 12 juni 1991 betreffende het consumentenkrediet, laatst aangepast door de wet van 27 maart 2006 en, nog belangrijker, om de wetten van 24 augustus 2005 en 24 maart Deze wet wil elke overmatige schuldenlast van de gezinnen vermijden, een zonder twijfel gerechtvaardigde doelstelling, en voorziet in die zin dan ook de nodige verplichtingen voor de hulp zoals die nu is georganiseerd. In de verslagen van de voorbije jaren worden de verschillende bepalingen ervan uitgebreid besproken en wordt duidelijk gemaakt in welke mate zij de tussenkomst beperken. Dit lijkt paradoxaal: waarom zou «deze tussenkomst» beperkt worden? De verklaring daarvoor ligt in de aard zelf ervan: het gaat tenslotte om een lening en dus moeten we automatisch rekening houden met de leencapaciteit van het doelpubliek. De term «tussenkomst» vindt zijn ware betekenis enkel in het feit dat de lening gratis wordt aangeboden, omdat er een «rentevoet van 0 %» op wordt toegepast. Een andere zeer belangrijke beperking waarmee we vandaag de dag worden geconfronteerd, situeert zich op economisch vlak, namelijk: de hoogte van de huurprijzen die gevraagd worden op de woningmarkt. Voor de economisch kwetsbare bevolkingsgroep of voor mensen die moeten rondkomen met een beperkt inkomen vormen zelfs de laagste huurprijzen een te grote hap uit hun inkomen. We denken dan meerbepaald aan mensen die het moeten stellen met het leefloon, een sociale uitkering, een «klassiek» pensioen, een werkloosheidsuitkering, een uitkering van de mutualiteit of een zogenaamd «klein salaris». 153

154 Als deze mensen bovendien ook al schulden hebben, ook al zijn het hele kleine, dan worden de huurprijzen simpelweg veel te zwaar. De tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg kan dan ook enkel worden toegekend aan de personen die deze extra last ook daadwerkelijk aankunnen. Met andere woorden, de huurwaarborg kan enkel worden toegekend aan economisch beperkte of kwetsbare personen onder twee voorwaarden: ten eerste moeten zij een (fatsoenlijke) woning vinden waarvan de huur bovendien in verhouding staat tot hun (kleine) inkomen en ten tweede mogen zij geen schulden hebben. Is dit vandaag de dag een realistisch principe? Het antwoord is «neen», enkele uitzonderingen niet te na gesproken. De voortdurende stijging van de huurprijzen gekoppeld aan de verarming van een niet te onderschatten aantal gezinnen binnen het Gewest of, eenvoudigweg, de algemene daling van de koopkracht liggen ook dit jaar hoogstwaarschijnlijk aan de basis van het dalende aantal huurwaarborgleningen dat wordt toegekend. Ook al behandelt het Fonds de ingediende leningsaanvragen met zoveel mogelijk begrip, het kan de hiervoor vernoemde wettelijke richtlijnen niet naast zich neerleggen en daardoor kan het geen fundamentele oplossing bieden voor deze hele problematiek. Eigenlijk moeten er structurele antwoorden worden geformuleerd: er zou een rechtstreekse interventie moeten kunnen komen op de woningprijzen, of ook al is dit eerder een utopie er zou tenminste een andere oplossing moeten worden uitgewerkt dan het bestaande toelagemechanisme voor de samenstelling van een huurwaarborg. Momenteel wordt de mogelijkheid besproken om nieuwe wettelijke richtlijnen uit te werken waarin de te betalen huurwaarborg, onder andere, teruggeschroefd zou worden tot 2 maanden huur. Zou het dan geen goed idee zijn om, bijvoorbeeld, zoals het Fonds vroeger nog heeft voorgesteld, aan de meest kwetsbare bevolkingsgroep een niet terug te betalen, eenmalige premie toe te kennen waarmee dit bedrag kan worden samengesteld? 2. JAARVERRICHTINGEN. In 2006 vroegen bijna mensen de informatiebrochure en het aanvraagformulier aan: personen deden dit via de telefoon en mensen klopten hiervoor aan bij het onthaal van het Fonds. Ook zo n 125 instellingen hebben gevraagd of ze over ongeveer 900 folders en 950 informatiebrochures en aanvraagformulieren konden beschikken. In 2006 werden 738 leningsaanvragen ingediend. Daarbij moeten nog de 18 aanvragen worden geteld die in onderzoek waren op 31 december Van die 756 aanvragen hebben er 459 (60,72 %) geleid tot de toekenning van een lening op afbetaling. De totale som die werd uitgeleend, bedraagt ,45 EUR. Ook dit jaar zette de daling van het aantal toegekende leningen zich verder: er werden 10,35 % minder leningen afgesloten dan in 2005 en 26,32 % minder dan in In de loop van het jaar hebben 45 ontleners de lening vervroegd terugbetaald. 5 van hen hebben nog binnen hetzelfde jaar een nieuwe lening afgesloten. 154

155 Het nieuwe publiek telt 459 ontleners, waarvan 241 (52,51 %) alleenstaanden en 46 (10,02 %) koppels zonder kinderen. 70 ontleners (15,25 %) hebben 1 kind, 42 (9,15 %) hebben er 2 en 24 (5,23 %) hebben er ontleners (3,27 %) vormen een gezin met meer dan 3 kinderen. 21 ontleners (4,57 %) komen uit een gezin met een minder klassieke samenstelling. Opvallend is het heel grote aantal éénoudergezinnen: 93 (61,59 %) van de 151 gezinnen met kind(eren). De gezinnen zonder kinderen vertegenwoordigen 62,53 % van het publiek. De leningscontracten werden ondertekend door 569 personen. 285 (50,09 %) van hen zijn alleenstaanden, 155 personen (27,24 %) zijn getrouwd, 118 mensen (20,74 %) zijn gescheiden of feitelijk gescheiden en 11 personen (1,93 %) zijn weduwe of weduwnaar. 242 (42,53 %) ontleners zijn jonger dan 30 jaar. 173 (30,40 %) van hen zitten in de leeftijdscategorie van 30 tot 39 jaar. 81 (14,24 %) zijn tussen 40 en 49 jaar oud en 73 (12,83 %) zijn ouder dan 50 jaar. Op het moment dat zij hun leningsaanvraag indienden, woonden 430 ontlenersgezinnen (93,68 %) al in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 16 (3,49 %) woonden in het Vlaams Gewest en 13 (2,83 %) in het Waals Gewest. 279 (60,78 %) ontlenersgezinnen woonden al in de gemeentes Brussel (109 of 23,75 %), Elsene (66 of 14,38 %), SintGillis (44 of 9,59 %), Schaarbeek (37 of 8,06 %) en Anderlecht (23 of 5,01 %). 276 van hen (60,13 %) hebben ook hun nieuwe huurwoning gevonden in één van die gemeentes: 101 (22,00 %) in Brussel (waarvan 16 woningen eigendom zijn van de Grondregie van de Stad Brussel en 24 behoren tot het patrimonium van het OCMW van de Stad Brussel), 62 (13,51 %) in Elsene, 42 (9,15 %) in Schaarbeek, 41 (8,93 %) in SintGillis en 30 (6,54 %) in Anderlecht. Het hoogste inkomen waarover de ontlenersgezinnen beschikken, bestaat in 234 (50,98 %) gevallen uit het loon van een arbeider of bediende, in 140 (30,50 %) gevallen uit een werkloosheidsuitkering, in 38 (8,28 %) gevallen uit een RIZIV of invaliditeitsuitkering, in 25 (5,45 %) gevallen uit een rust of overlevingspensioen, in 6 (1,31 %) gevallen uit de inkomsten als zelfstandige en in 14 (3,05 %) gevallen uit het leefloon. In de laatste 2 gevallen (0,43 %) beschikten de gezinnen enkel over kinderbijslag. Het maandelijkse nettoinkomen van de ontlenersgezinnen, inclusief kinderbijslag, bedraagt gemiddeld 1.289,24 EUR (dat is 32,60 EUR meer dan in 2005). Het laagste inkomen bedraagt 619,58 EUR, het hoogste 4.426,26 EUR. In het eerste geval bestaat het inkomen uit een werkloosheidsuitkering van een alleenstaande, in het tweede geval gaat het om de salarissen van een koppel dat bovendien kinderbijslag krijgt voor 5 kinderen. Voor de woning die werd verlaten, bedroeg de gemiddelde huur 420,03 EUR (tegenover 379,18 EUR in 2005, 379,01 EUR in 2004 en 363,72 EUR in 2003). Dit is het gemiddelde bedrag dat de 313 gezinnen neertelden die vroeger al huur moesten betalen. De 146 andere gezinnen betaalden voordien geen huur, omdat ze nog bij hun ouders woonden (58), bij vrienden (39), bij hun expartner (27) of omdat ze in een instelling verbleven (22). 155

156 288 gezinnen (62,75 %) verhuisden omdat de huurovereenkomst was verstreken. 124 ontleners (27,01 %) verlieten een woning die ze betrokken met derden (ouders, partner, vrienden) en 22 andere (4,79 %) verbleven in een instelling. 24 ontleners (5,23 %) leefden al een paar maanden in de woning en 1 ontlener (0,22 %) was eigenaar van zijn woning. 92 ontleners (20,04 %) beschreven hun vorige woning als ongezond, 33 (7,19 %) als overbevolkt en 14 (3,05 %) als ongezond én overbevolkt. De overige 320 ontleners (69,72 %) hebben geen opmerkingen in die trant doorgegeven over hun vroegere woning. De gemiddelde huurprijs voor de nieuwe woning bedraagt 471,66 EUR. In 2005 was dat 462,33 EUR (+ 2,02 %), 449,04 EUR in 2004 (+ 5,04 %) en 432,74 EUR in 2003 (+ 8,99 %). De laagste huurprijs bedroeg 67,00 EUR, de hoogste 1.300,00 EUR. In 363 gevallen (79,09 %) heeft de verhuurder een waarborg gevraagd van 3 maanden huur. In 74 gevallen (16,12 %) werd een waarborg van 2 maanden gevraagd en 5 huurders (1,09 %) betaalden een waarborg van 1 maand. Voor 17 dossiers (3,70 %) werd een waarborg gevraagd voor nog een andere duur, zonder evenwel het maximumbedrag van 3 maanden huur te overschrijden. De gemiddelde toegekende lening bedraagt 1.152,15 EUR, tegenover 1.139,61 EUR in 2005 (+ 1,10 %), 1.108,13 EUR in 2004 (+ 3,97 %) en 1.068,62 EUR in 2003 (+ 7,82 %). De kleinste lening die werd toegekend, bedraagt 180,90 EUR, het hoogste bedrag komt neer op 3.240,00 EUR. Maandelijks wordt er gemiddeld 73,01 EUR terugbetaald. In 2005 was dat 72,96 EUR (+ 0,07 %), 71,23 EUR in 2004 (+ 2,50 %) en 67,19 EUR in 2003 (+ 8,66 %). De laagste mensualiteit bedraagt 10,05 EUR, de hoogste 180,00 EUR. Gemiddeld wordt 42,25 % van het maandbudget besteed aan het betalen van de huur en aan de maandelijkse terugbetaling van de huurwaarborglening (tegenover 42,60 % in 2005, 41,15 % in 2004 en 41,55 % in 2003). De huishuur op zich vertegenwoordigt 36,58 % van het maandelijkse budget. In 309 gevallen (67,32 %) bedraagt de leningsduur 18 maanden, in 72 gevallen (15,69 %) is die teruggeschroefd tot 12 maanden en in 78 gevallen (16,99 %) werd een andere leningsduur toegekend, zonder echter de reglementaire maximumduur van 18 maanden te overschrijden. Voor de toekenning van 52 leningen (wat neerkomt op 11,33 % van het totale aantal afgesloten leningen in deze sector) werden speciale voorwaarden opgelegd. Zo heeft het Fonds in 31 gevallen een borg geëist en 1 ontlener heeft er zich toe verbonden de lening vervroegd terug te betalen zodra de woning was verkocht waarvan hij eigenaar was. Bovendien werden 16 leningen toegekend met de toestemming van een schuldbemiddelaar of een schuldbemiddelingsdienst. 4 leningen tenslotte werden ondertekend door een voorlopige bewindvoerder. 156

157 Van de 756 aanvragen die in 2006 werden behandeld, zijn er 27 (3,57 %) onontvankelijk verklaard op basis van het reglement. Het belastbaar inkomen van 19 kandidaten lag hoger dan het toegelaten maximuminkomen, 5 kandidaten wilden een woning huren die buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ligt en 3 andere kandidaten wilden een woning huren die eigendom is van een openbare vastgoedmaatschappij. Na schriftelijke verwittiging door het Fonds, werden 192 aanvragen (25,40 %) zonder gevolg geklasseerd, omdat de kandidaat niet meer reageerde. De meeste kandidaten zouden waarschijnlijk ook geen lening hebben kunnen afsluiten, en wel om de volgende redenen: de Centrale voor Kredieten aan Particulieren kende hen als nalatig schuldenaar (62), ze konden niet bewijzen dat ze hun vorige huur regelmatig betaalden (77) of ze zouden meer dan de helft van hun maandelijks inkomen moeten besteden aan de betaling van de huur en van de mensualiteit van de aangevraagde huurwaarborglening (97). 84 kandidaten (43,75 %) hadden af te rekenen met verschillende van deze moeilijkheden. In 1 geval had het Fonds het akkoord gevraagd van de schuldbemiddelaar, maar zonder resultaat. 5 kandidaten beantwoordden wel aan de leningsvoorwaarden en hadden ook een princiepsakkoord gekregen, maar konden nadien niet meer gecontacteerd worden of ze daagden niet op voor de afspraak om hun leningscontract te ondertekenen. Tenslotte was er 1 kandidaat die nog geen woning had gevonden. 28 kandidaten (3,70 %) hebben hun aanvraag zelf geannuleerd: 7 kandidaten namen de woning uiteindelijk niet in huur, ofwel omdat de verhuurder het storten van de waarborg op een geblokkeerde rekening weigerde, ofwel omdat de woning intussen was verhuurd aan een andere kandidaat. 4 kandidaten kozen ervoor een andere oplossing te zoeken (bijv: lening van familie of vrienden, regeling met de eigenaar), omdat de eigenaar de huurwaarborg niet op een geblokkeerde rekening wou storten, maar de kandidaten die bewuste woning toch wilden huren. 6 kandidaten hadden samen met de aanvraag bij het Fonds ook een aanvraag ingediend bij hun OCMW en gaven er de voorkeur aan hun huurwaarborg samen te stellen op basis van de dienstverlening waarop ze bij hun OCMW konden rekenen. 8 kandidaten gaven er de voorkeur aan een andere oplossing te zoeken, omdat ze de procedure te zwaar vonden. 2 kandidaten gaven er zich rekenschap van dat ze niet aan onze leningsvoorwaarden beantwoordden en dat de betaling van de huur en de afbetaling van de huurwaarborglening te zwaar zou doorwegen op hun maandbudget. 1 kandidaat tenslotte had de huurwaarborg intussen samengesteld. 31 (4,10 %) ontvankelijke aanvragen werden door het Fonds geweigerd. Deze weigering werd meegedeeld via een aangetekende brief, die aan de kandidaat de mogelijkheid biedt tegen deze beslissing in beroep te gaan bij de Staatssecretaris voor Huisvesting. Niemand heeft beroep aangetekend. Het zou onredelijk geweest zijn om aan deze kandidaten een lening toe te kennen en wel om de volgende redenen: 16 kandidaten zouden meer dan 65 % van hun budget (en 9 van hen zelfs meer dan 80 %!) moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en de terugbetaling van andere openstaande schulden en zouden hierdoor over minder dan 250,00 EUR per consumptieeenheid beschikken; 157

158 3 kandidaten zouden meer dan 65 % van hun budget moeten reserveren voor de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en van andere lopende kredieten waarvoor ze wegens wanbetaling al geregistreerd stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren; 6 kandidaten zouden meer dan 60 % van hun budget moeten reserveren voor de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en van andere lopende kredieten waarvoor ze wegens wanbetaling al geregistreerd stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren. Ze konden bovendien niet bewijzen dat ze hun huur de laatste 6 maanden regelmatig hadden betaald ; 2 kandidaten zouden meer dan 75 % van hun budget moeten reserveren voor de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en van andere lopende kredieten. Ze konden bovendien niet bewijzen dat ze de huur van hun vorige woning regelmatig hadden betaald; 3 kandidaten zouden maandelijks meer moeten uitgeven dan het budget waarover ze beschikten en stonden bovendien geregistreerd als wanbetalers bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren; 1 kandidaat werd gevolgd door een schuldbemiddelingsdienst die niet akkoord ging met de lasten van een bijkomende lening. Deze 31 dossiers werden opgesteld voor 4 koppels met kinderen, 11 éénoudergezinnen en 16 alleenstaanden. Eén gezin beschikte over een arbeidersloon, 20 leefden van een werkloosheidsuitkering, 2 van een ziekenkas of een invaliditeitsuitkering, 2 andere van een rust of overlevingspensioen en 6 gezinnen kwamen rond met het leefloon. Het gemiddelde maandinkomen, inclusief kinderbijslag, bedroeg 908,57 EUR. De gemiddelde huurprijs die werd neergeteld voor de vorige woning bedroeg 338,42 EUR voor de 24 gezinnen die al huur betaalden. 7 gezinnen woonden in SintGillis, 6 in Brussel, 3 in Anderlecht en 12 andere woonden in één van de andere gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 1 gezin woonde in het Waals Gewest en de laatste 2 gezinnen waren afkomstig uit het Vlaams Gewest. De gemiddelde huurprijs voor de woning die de kandidaten wilden huren, bedroeg 510,23 EUR (tegenover 471,66 EUR voor de toegekende leningen). De minimumhuurprijs bedroeg 322,00 EUR, het maximumbedrag was 950,00 EUR. 7 gezinnen wilden zich in SintGillis vestigen, 5 in Schaarbeek, 4 in Anderlecht en de 15 overige in één van de andere gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het gemiddelde bedrag dat deze 31 gezinnen wilden lenen, kwam neer op 1.273,37 EUR (wat meer is dan het gemiddelde bedrag van 1.152,15 EUR voor de leningen die effectief werden toegekend). De laagste som die werd aangevraagd, bedroeg 399,96 EUR, het hoogste bedrag 2.565,00 EUR. De gemiddelde mensualiteit zou 84,60 EUR bedragen hebben (tegenover 73,01 EUR voor de toegekende leningen), met een minimum van 22,22 EUR en een maximum van 142,50 EUR. Op 31 december 2006 waren 19 aanvragen (2,51 %) nog in onderzoek. 158

159 3. HET BEHEER VAN DE TERUGBETALINGEN. In vergelijking met de situatie eind 2005, stegen de achterstallen in de loop van 2006 met ,75 EUR. In 2005 stegen de achterstallen met ,36 EUR en in het jaar 2004 met ,28 EUR. Zoals reeds eerder gesteld, geeft de verhouding tussen de gecumuleerde achterstallen en de gecumuleerde verschuldigde sommen een correct beeld van de evolutie van de achterstallen. 5,56 % van alle door de ontleners verschuldigde bedragen sedert de oprichting van het huurwaarborgfonds in februari 1999 tot eind 2006, werden als achterstallen geboekt. Eind 2005 bedroeg dit percentage 6,07 %. 47,78 % van alle achterstallen werd eind 2006 als nietterugvorderbaar geboekt. Sedert de oprichting van het huurwaarborgfonds, hebben 25 ontleners een verzoekschrift tot de beslagrechter gericht om een schuldbemiddelaar aan te duiden in het kader van de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling, waaronder 2 in Dit bewijst eens te meer de vaak precaire financiële situatie van onze ontleners in het kader van de huurwaarborgleningen. Er dient hier nogmaals benadrukt hoe moeilijk het is om de ontleners er toe te brengen hun financiële afspraken na te komen en dit bij gebrek aan daadwerkelijke sancties, behoudens de registratie als wanbetaler bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank. Overeenkomstig de modaliteiten voor de terugvordering van de achterstallen opgenomen in de overeenkomst met de Regering op 10 december 1998 en overeenkomstig de wetgeving op het consumentenkrediet, werden er in ingebrekestellingen verstuurd, 33 gerechtelijke procedures opgestart (tegenover 29 in 2005), waaronder: 21 leidden tot een vonnis bij verstek; 6 leidden tot een vonnis met vaststelling van een terugbetalingsplan; 1 werd stopgezet vóór zitting, na vaststelling van een ultiem terugbetalingsplan; 5 nog niet beëindigd waren eind van het jaar. 88 ontleners geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank. De identiteit en de achterstallen van in gebreke blijvende ontleners dienen meegedeeld te worden, zodra er een achterstand van 3 mensualiteiten wordt opgetekend. * * * 159

160 Tabel 1 Huurwaarborgleningen Algemene evolutie (vanaf 23/02) Dienstjaar Behandelde aanvragen Afgesloten contracten Nietweerhouden aanvragen zonder gevolg (1) ingetrokken (2) niet ontvankelijk (3) geweigerd (4) Aanvragen in onderzoek op het einde van het jaar Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % (5) 60, , ,95 3 1,43 8 3,81 5 2, (5) 63, , , , ,67 5 1, , , , , , , , , , , , , , , , , , ,03 B. STATISTIEKEN , , , , ,35 9 0, , , , , , , , , , , , ,51 Totaal , , , , , ,86 (1) aanvragen waaraan geen gevolg werd gegeven nadat de kandidaten niet zijn ingegaan op een herinneringsbrief van het Fonds (onvolledige dossiers). (2) aanvragen die de kandidaten hebben ingetrokken (woning is al verhuurd, eigenaar niet akkoord met de wettelijke waarborg,...). (3) aanvragen die niet voldoen aan de ontvankelijkheidsvoorwaarden (belastbaar inkomen, woning gelegen buiten de 19 gemeenten). (4) aanvragen die het Fonds weigert (schuldenlast, verhouding huurprijs/inkomen, insolvabiliteit,...) (5) hier inbegrepen de afgesloten contracten maar zonder opname van het geleende bedrag (zijnde 9 in 1999, 11 in 2000). Sinds 2001 worden deze contracten in de statistieken opgenomen als verwezenlijkte verrichtingen.

161 Tabel 2 Huurwaarborgleningen Behandelde aanvragen in Staat van de aanvragen Absoluut aantal in % Afgesloten contracten Geweigerde aanvragen Niet ontvankelijke aanvragen Ingetrokken aanvragen Aanvragen zonder gevolg Aanvragen in onderzoek 31/12/ ,72 4,10 3,57 3,70 25,40 2,51 Totaal behandelde aanvragen ,00 Tabel 3 Huurwaarborgleningen Verdeling van de afgesloten contracten en geleende bedragen in 2006, per maand. Maand Aantal afgesloten contracten Totaal Geleend bedrag (in EUR) Gemiddelde Januari , ,99 Februari , ,66 Maart , ,42 April , ,22 Mei , ,31 Juni , ,13 Juli , ,63 Augustus , ,49 September , ,26 Oktober , ,35 November , ,49 December , ,19 Totaal , ,15 161

162 Tabel 4 Huurwaarborgleningen Evolutie van het aantal afgesloten contracten en geleende bedragen. Jaar Aantal Geleend bedrag (in EUR) afgesloten contracten Total Moyenne Evolutie in % tegenover het vorig jaar 1999 (vanaf 23 februari) ,08 879, ,78 877,97 0, ,73 965,24 + 9, , ,50 + 6, , ,62 + 4, , ,13 + 3, , ,61 + 2, , ,15 + 1,10 Totaal , ,39 Tabel 5 Huurwaarborgleningen Samenstelling van de ontlenersgezinnen Samenstelling van de gezinnen Aantal gezinnen Aantal % Aantal kinderen Aantal ontleners (*) Alleenstaand Samenwonend Aantal inwonenden nietontleners Totaal aantal bewoners Alleenstaand , Twee volwassenen 46 10, Gezinnen met 1 kind 70 15, Gezinnen met 2 kinderen 42 9, Gezinnen met 3 kinderen 24 5, Gezinnen met 4 kinderen 10 2, Gezinnen met 5 kinderen 3 0, Gezinnen met 6 kinderen 2 0, Andere 21 4, Totaal , (*) het betreft hier het totaal aantal ontleners. 162

163 Tabel 6 Huurwaarborgleningen Sociaalprofessioneel statuut van de ontleners (*) Sociaalprofessioneel statuut Aantal % Zelfstandig Bediende Arbeider Werkloos Ziek of invaliditeitsuitkeringsgerechtigde Gepensioneerd Vervangingsinkomen Andere ,31 31,37 19,61 30,50 8,28 5,45 3,05 0,43 Totaal ,00 (*) t.t.z. de ontlener die het hoogste inkomen heeft. Tabel 7 Huurwaarborgleningen Burgelijke staat van de ontleners (*) Burgelijke staat Aantal % Alleenstaand Gehuwd Gescheiden Feitelijk gescheiden Weduwe/weduwnaar ,09 27,24 10,37 10,37 1,93 Totaal ,00 (*) t.t.z. alle ontleners samen. 163

164 Tabel 8 Huurwaarborgleningen Leeftijd van de ontleners (*) Leeftijd Aantal % van 18 tot minder dan 20 jaar van 20 tot minder dan 30 jaar van 30 tot minder dan 40 jaar van 40 tot minder dan 50 jaar 50 jaar en ouder ,05 41,48 30,40 14,24 12,83 Totaal ,00 (*) t.t.z. alle ontleners samen. Tabel 9 Huurwaarborgleningen Plaats waar de vorige woning van de ontleners zich bevindt Plaats Aantal % Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken NederoverHeembeek Oudergem Schaarbeek SintAgathaBerchem SintGillis SintJansMolenbeek SintJoosttenNode SintLambrechtsWoluwe SintPietersWoluwe Ukkel Vorst WatermaelBosvoorde Vlaamse Gewest Waalse Gewest ,01 16,99 14,38 4,14 1,52 1,31 0,00 4,36 1,31 5,66 1,09 2,18 8,06 1,96 9,59 3,27 1,52 0,87 0,87 4,14 4,58 0,87 3,49 2,83 Totaal ,00 164

165 Tabel 10 Huurwaarborgleningen Gemeente waar de door de ontlener in huur genomen woning zich bevindt Plaats Aantal % Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken NederoverHeembeek Oudergem Schaarbeek SintAgathaBerchem SintGillis SintJansMolenbeek SintJoosttenNode SintLambrechtsWoluwe SintPietersWoluwe Ukkel Vorst WatermaalBosvoorde ,54 16,34 13,51 4,36 1,52 2,18 0,00 4,79 2,18 5,01 0,65 1,31 9,15 2,61 8,93 3,70 1,31 2,40 0,87 6,10 6,32 0,22 Totaal ,00 165

166 SPREIDING VAN DE TOEGEKENDE LENINGEN VOOR HUURWAARBORG IN 2006 PER GEMEENTE (in percentages) dan 6 % van 6 tot dan 11 % van 11 tot dan 16 % 16 % en meer 1 = Anderlecht 9 = Oudergem 2A = Brussel 10 = Schaarbeek 3 = Elsene 11 = SintAgathaBerchem 4 = Etterbeek 12 = SintGillis 5 = Evere 13 = SintJansMolenbeek 6 = Ganshoren 14 = SintJoosttenNode 2B = Haren 15 = SintLambrechtsWoluwe 7 = Jette 16 = SintPietersWoluwe 8 = Koekelberg 17 = Ukkel 2C = Laken 18 = Vorst 2D = NederOverHeembeek 19 = WatermaalBosvoorde 166