$DQVSUDNHOLMNKHLGYDQGHV\QGLFXVLQKHW DSSDUWHPHQWVUHFKW

Transcriptie

1 $DQVSUDNHOLMNKHLGYDQGHV\QGLFXVLQKHW DSSDUWHPHQWVUHFKW *ULHW9HUKHQQHPDQ Onder wetenschappelijke begeleiding van Prof. Dr. Vandenberghe,1/(,',1* De aansprakelijkheid van de syndicus is een complex vraagstuk dat met deskundigheid benaderd dient te worden. Het belangrijkste wettelijk instrument hierbij vormt de appartementswet. Om tot een goede oplossing te komen is het belangrijk eerst de algemene en historische situering van deze wet te bekijken. Een goed begrip van het aansprakelijkheidsvraagstuk is vervolgens slechts mogelijk na een blik op de definiëring van de syndicus, zijn functie en bevoegdheden. Het aansprakelijkheidsvraagstuk zelf moet onderverdeeld worden in drie grote stukken: burgerrechtelijke, strafrechtelijke en tuchtrechtelijke aansprakelijkheid. Bij de behandeling van de burgerrechtelijke aansprakelijkheid van de syndicus is het belangrijk de tegenpartij te onderscheiden. De burgerrechtelijke aansprakelijkheid zal immers verschillend beoordeeld worden t.a.v. de vereniging van medeeigenaars, t.a.v. de individuele mede-eigenaars dan wel t.a.v. een derde. Daarenboven zijn er een aantal factoren die de aansprakelijkheid, los van bovenstaand onderscheid, beïnvloeden. Deze kunnen de aansprakelijkheid zowel verzwaren als verlichten en zelfs wegnemen. Ten slotte bekijken we de nood aan een nieuwe wijziging van de appartementswet. $/*(0(1( 6,78(5,1* 9$1 +(7 $33$57(0(1765(& MEDE-EIGENDOM IN HET BURGERLIJK WETBOEK Mede-eigendom wordt in het Burgerlijk Wetboek geregeld in titel II Eigendom, hoofdstuk III, meerbepaald in artikel tot Het is de rechtstoestand waarbij het eigendomsrecht op eenzelfde goed opgesplitst wordt tussen verschillende personen. De zaak behoort hen m.a.w. in onverdeeldheid toe. Het goed waarop de mede-eigendom rust noemt men de gemeenschappelijke zaak. De verschillende personen aan wie de eigendom toekomt, noemt men de mede-eigenaars. De opsplitsing gebeurt in abstracte 261

2 GRIET VERHENNEMAN breukdelen, wat men het aandeel van de mede-eigenaar in de gemeenschappelijke zaak noemt. De zaak waarop het gedeelde eigendomsrecht betrekking heeft, blijft materieel en juridisch één zolang er geen verdeling heeft plaats gehad. Iedere medeeigenaar heeft zolang op een onbepaalde wijze recht op zijn aandeel in de zaak GEWONE, VRIJWILLIGE EN GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM In de rechtspraak en de rechtsleer maakt men doorgaans een onderscheid tussen de gewone, de vrijwillige en de gedwongen mede-eigendom. Een eerste vorm van mede-eigendom is de gewone mede-eigendom. De gewone mede-eigendom ontstaat op een toevallige wijze, bv naar aanleiding van het openvallen van een nalatenschap. Zij is ongeorganiseerd en van tijdelijke aard. Art 815 BW bepaalt dat niemand gedwongen kan worden in onverdeeldheid te blijven. De verdeling kan dan ook steeds door iedere medeeigenaar gevorderd worden. De vrijwillige mede-eigendom is een tweede vorm van mede-eigendom. Deze ontstaat wanneer twee of meer personen vrijwillig, d.w.z. bij overeenkomst, een staat van onverdeeldheid in het leven roepen. Dat zal bv het geval zijn wanneer zij samen een zaak aankopen. De vrijwillige mede-eigendom wordt dan ook gekenmerkt door haar georganiseerd karakter. Dat heeft voor gevolg dat art 815 BW hierop niet van toepassing is. Wel is het zo dat de verdeling gevorderd kan worden bij het einde van de in de overeenkomst opgenomen termijn of verstrijken van de duur van de overeenkomst en in ieder geval ook wanneer de afgesproken bestemming van de gemeenschappelijk aangekochte zaak niet meer voorhanden is. De gedwongen mede-eigendom ten slotte wordt dan weer gekenmerkt door de uitsluiting van de verdeling omwille van de aard en/of de bestemming van het goed. De mede-eigenaars zijn als het ware gedwongen om in onverdeeldheid te blijven en bijgevolg is zij georganiseerd en niet tijdelijk van aard APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM ALS VORM VAN GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM ALS BIJZAAK. De meest courante vorm van de gedwongen mede-eigendom is deze ten titel van bijzaak. De onverdeeldheid heeft dan betrekking op zaken die accessoir en 1 J. HANSENNE, De mede-eigendom. Wet van 30 juni 1994 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek betreffende de mede-eigendom,!#"#$%"&"')(+*,-/ &* "45")6+*,45")-/"7 8 9+")6/-+: 4 ""<),>=5:/* 2 &)8 7? "A@3& 2 <B* 8CB<,*, 1995, D -8 ", 82; D. MEULEMANS,, in ;, Antwerpen, Kluwer, 1996, J. HANSENNE,?. '., 82; D. MEULEMANS, :. ').,

3 AANSPRAKELIJKHEID VAN DE SYNDICUS IN HET APPARTEMENTSRECHT noodzakelijk zijn voor het gebruik of de exploitatie van onroerende goederen die aan meerdere eigenaars toebehoren. Het voorbeeld bij uitstek hiervan is de appartementsmede-eigendom. Appartementsmede-eigendom ontstaat uit het bouwen van een geheel van private appartementen op een gemeenschappelijk stuk grond waarvan verschillende personen eigenaar kunnen worden. De mede-eigendom in een appartementsgebouw is een noodzaak. Verschillende zaken zijn immers gemeenschappelijk voor de eigenaars of gebruikers van de private kavels zoals de hal, de trappen, de lift en zo meer. +,6725,6&+( 6,78(5,1* 9$1 +(7 $33$57(0(1765(&+7 (1 '( 52/ 9$1 '( 6<1',& DE WET VAN 8 JULI 1924 De wetgever heeft in 1924 voor het eerst een regeling van het appartementsrecht ingevoerd. Dat was vooruitstrevend. België was immers het eerste land dat dit deed. Frakrijk werkte pas in 1938 een regeling uit en Nederland wachtte zelfs tot in De Belgische regeling werd een uiterst minimale regeling met twee bronnen: enerzijds drie paragrafen van één artikel namelijk (oud) art 577bis 9-11 BW en anderzijds de akte die kon worden opgemaakt tussen de verschillende eigenaars 3. Een essentieel kenmerk van het toenmalige appartementsrecht was het dualistisch concept met name het laten samengaan binnen één gebouw van private eigendom met mede-eigendom of m.a.w. van individuele eigendom met gemeenschappelijke eigendom. De wetgever bepaalde daarbij dat de private oppervlakten de hoofdzaak vormden en de gemene delen de bijzaak. De wet legde evenwel niet in concreto vast welke zaken behoorden tot het private en welke tot het gemeenschappelijke deel. Er werd alleen een exemplatieve opsomming gegeven van de gemeenschappelijke delen. Daaruit werd afgeleid dat de private eigendom niet werd vermoed en dus duidelijk omschreven moest worden 4. Om de bondigheid van de wet te compenseren werd er voorzien in een vrijheid van partijen om anders te bedingen. Er kon een akte worden opgemaakt ter omschrijving van de verdeling van het gebouw, ter vastlegging van rechten en plichten van de onderscheiden eigenaars en ter aanvulling van de wettelijke regeling. Het is hier dat de practici hun creativiteit de vrije loop hebben laten R.TIMMERMANS, Naar een vernieuwd appartementsrecht, E., 2003, 1. 4 " 1 &: 1 &8 G * 2 8 &"A-IH &* "45")6 * P. POIRIER, F, Brussel, Editorial Office H. Wauthoz-Legrand, 1936,

4 GRIET VERHENNEMAN gaan en veelvuldige oplossingen hebben uitgewerkt naar de noden van de rechtzoekenden. Ook de syndicus is een creatie van de praktijk. Er bestond voor de syndicus geen wettelijk statuut. Hij werd gezien als lasthebber, maar het probleem bestond erin te weten wie de lastgever was. Juridisch gezien kon hij alleen lasthebber zijn van ieder van de mede-eigenaars afzonderlijk en niet van een vereniging van mede-eigenaars daar deze geen rechtspersoonlijkheid bezat. Er bestond echter controverse over het feit of de syndicus vertegenwoordiger was van alle mede-eigenaars dan wel alleen van de meerderheid. Daarenboven moest de omvang van het mandaat van de syndicus blijken uit de omstandige basisakte en het algemeen reglement van mede-eigendom. Dat leverde een aantal praktische moeilijkheden op zoals bv tegenstelling van belangen bij het innen van de bijdragen in de beheerskosten 5. Hoewel veel juristen lovend waren over de minimale wettelijke regeling van 1924 ontstonden er toch problemen, vooral toen de in de jaren 60 massaal gebouwde appartementscomplexen in de beginjaren 90 verouderd bleken. De rechtspraak en de rechtsleer kwamen niet meer tot éénduidige oplossingen en een wetswijziging drong zich op DE WET VAN 30 JUNI 1994 :DWLVHUYHUDQGHUG" De wet van 30 juni 1994 heeft de wettelijke regelen uitgebreid en dwingend gemaakt. De mede-eigendom wordt nu geregeld in de artikelen tot BW. Deze worden gekenmerkt door zeven basisbeginselen 7 : - het dualisme werd behouden. Iedere eigenaar bezit het exclusieve eigendomsrecht over de private delen en heeft een mede-eigendomsrecht over de gemeenschappelijke delen; - aan de vereniging van mede-eigenaars heeft men rechtspersoonlijkheid toegekend; - de vereniging van mede-eigenaars heeft twee organen: de algemene vergadering en de syndicus; - de tegenwerpelijkheid van de verschillende akten en beslissingen aan niet-eigenaars wordt verzekerd; - de verdeling van de bijdrage in de gemeenschappelijke lasten wordt nader omschreven en de wet geeft de keuze tussen drie verdeelsleutels; 5 H. CASMAN, 0 'B* D "B? "A")6J* :B"<B: 45,* 8 9/" 1 &: K/? "45")6L8 6M(/"B* 2 1/1>2 &* "45")6 *,& "B'( * N 2 <")6/& "B'( * 2 K,:? D/D/* 68 " * "")6O&D,* 8 9PKB"QB8 *, in " * X. 6 8 (ed.), "D ST" 21 1>2, 1992, ; R. TIMMERMANS, R &* "45")6 *,& "B'( * "B'( * ")6M@3& 2 < * 8CB<, in ;, Deurne, Kluwer, 1994, <B* 8,')( "A( ? " OÜ : : &TK ",* D/D & -/"&,3")6JK ")SI:B6 "&,3U R. 1>2 TIMMERMANS, &* "45")6 *, 9+"BK/: D S%")6, Antwerpen,Kluwer, 1985, D. MEULEMANS, De invoering van een nieuw wettelijk statuut voor de appartementsmedeeigendom, A&B, 1994,

5 AANSPRAKELIJKHEID VAN DE SYNDICUS IN HET APPARTEMENTSRECHT - de wet bevat een aantal bijzondere voorschriften i.v.m. de eigendomsoverdracht van een kavel; - aan de vrederechter wordt een belangrijke rol toegekend. Uit de parlementaire voorbereidingen blijkt dat de Appartementswet een zeer ruim toepassingsgebied heeft. Men heeft niet alleen gedacht aan in de hoogte, maar ook aan in de breedte opgetrokken gebouwen waardoor ook complexen van niet-opgesplitste gebouwen zoals bv villaparken of businessparken onder de wet lijken te vallen. In die richting heeft ook het Hof van Cassatie zich uitgesproken, maar nog steeds is niet iedereen het hiermee eens 8. Conform artikel 577-3, lid 1 in fine bestaat er echter ook een mogelijkheid om de wet uit te sluiten namelijk wanneer GH DDUG YDQ GH JRHGHUHQ ]XONV UHFKWYDDUGLJWHQDOOHPHGHHLJHQDDUVLQVWHPPHQPHWGLHDIZLMNLQJ. Jammer is echter dat de wet niet bepaalt onder welke vorm deze uitsluiting moet gebeuren en nog minder welke regeling dan wel van toepassing is 9. Eén van de belangrijkste nieuwigheden in de wet van 1994 is de toekenning van de rechtspersoonlijkheid aan de vereniging van mede-eigenaars. Hoewel de meningen erover verdeeld zijn, lijkt deze rechtspersoonlijkheid toch een antwoord te bieden op twee grote problemen uit de wet van 1924: ten eerste de beslissingsbevoegdheid binnen de algemene vergadering en ten tweede de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de syndicus 10. Daarenboven heeft het onmiskenbaar als groot voordeel dat de vereniging nu probleemloos in rechte kan optreden zowel als eiser als als verweerder 11. Hoewel uit de Memorie van toelichting bij de wet van 30 juni 1994 blijkt dat de vereniging van mede-eigenaars een vereniging sui generis is, kan op de vereniging toch de orgaantheorie toegepast worden. De rechtspersoon handelt dus door bemiddeling van natuurlijke personen. De vertegenwoordiging in rechte van de vereniging is één van de belangrijkste taken van de syndicus. Tegenover derden zijn de organen van de vereniging de maatschappelijke vertegenwoordigers van de vereniging. Tegenover de vereniging zelf zijn de organen echter te beschouwen als lasthebber R. TIMMERMANS, Differentiatie in bestuurstypen van appartementsgebouwen, =5. V. W#., 2004, 938; Cass., 3 juni 2004, STS%S%. ' 2,,. K ", laatst geconsulteerd op 15 december /1. R. TIMMERMANS, Naar een vernieuwd appartementsrecht, E, 2003, Volgens H. Casman zal de invoering van de rechtspersoonlijkheid niet alleen leiden tot de oplossing van deze twee problemen, maar ook tot het in het leven roepen van andere problemen die vooral het gevolg zullen zijn van de toekenning van aan de vereniging van bevoegdheden op een onroerend goed waarop ze geen eigendomsrecht heeft. 11 H. DE LOOSE, G. DE " */45")-/"BX PALMENAER, " 8 9+")6 -+: 45,&"B'(+* 9+" P. DE VROEDE, 2 '* D 2? 8,")"&- I. FEYS, F. HEYVAERT, M. MAUS en F. REYNAERT, R, in 0 '* D ""B? "B')(+* ;, Brugge, Die Keure, 1996, V; R. TIMMERMANS, Is er nog leven voor de syndicus na de wijziging van het appartementsrecht?, E., 1996, Memorie van Toelichting bij het wetsontwerp betreffende medeëigendom, Parl.St. Kamer, ,

6 GRIET VERHENNEMAN *HYROJHQYDQGHYHUDQGHULQJHQYRRUGHUROYDQGHV\QGLFXV De nieuwe wet heeft de syndicus, die een creatie van de praktijk was, als het ware in een wettelijk kleedje stoken. Voor het eerst heeft de syndicus een wettelijk statuut, zij het dat hij gedeeltelijk zal optreden als orgaan en gedeeltelijk op basis van het mandaat. De vroegere controverse over het feit of de syndicus vertegenwoordiger was van alle mede-eigenaars dan wel alleen van de meerderheid, werd opgelost door de rechtspersoonlijkheid toe te kennen aan de vereniging van mede-eigenaars 13. Ook de bevoegdheden van de syndicus zijn nader omschreven in de wet. Art BW bepaalt een minimumpakket wettelijke bevoegdheden. Er kunnen daarnaast echter ook bevoegdheden toegekend worden in de statuten en contractuele bevoegdheden toegezegd worden door de algemene vergadering of de individuele mede-eigenaar(s). '( 3/$$76 9$1 '( 6<1',&86,1 +(7 $33$57(0(1765(& DEFINITIE VAN SYNDICUS In de wet vinden we geen definitie terug van de syndicus, maar volgens de Memorie van Toelichting is de syndicus GH SHUVRRQ GLH GH YHUHQLJLQJ YDQ PHGHHLJHQDDUVYHUWHJHQZRRUGLJWLQDOZDWKHWEHKHHUYDQKHWRQURHUHQGJRHG EHWUHIWHQGLHGHEHVOLVVLQJHQXLWYRHUWZHONHGHDOJHPHQHYHUJDGHULQJPHWHHQ JHZRQH RI JHNZDOLILFHHUGH PHHUGHUKHLG KHHIW JHQRPHQ. Hij kan dan ook omschreven worden als de persoon die de vereniging van mede-eigenaars zal leiden en vertegenwoordigen VERPLICHT EN ÉÉNHOOFDIG ORGAAN De wet verplicht de aanstelling van een syndicus in art 577-8, 1, 1 ste lid BW, dat het heeft over de benoeming van de syndicus, en art 577-8, 4 BW, dat in de wettelijke opdrachten van de syndicus voorziet. Hoewel sommige auteurs beweren dat de aanstelling van een syndicus een keuze is, kan dit niet gevolgd worden. Een termijn waarbinnen de syndicus aangesteld moet worden bevat de wet niet, maar art BW bepaalt wel dat aan de verplichting tot aanstelling van een syndicus voldaan moet worden wanneer de voorwaarden vermeld in art 577-5, 1 BW vervuld zijn en de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid heeft verkregen. 13 S. REYNDERS, "De syndicus : juridische aspecten en B.T.W.-statuut", 0. YZ. E 14 Memorie van 2 &?. [+*., Kamer, , 16.., 1996,

7 AANSPRAKELIJKHEID VAN DE SYNDICUS IN HET APPARTEMENTSRECHT Verder volgt uit art 577-8, 5 BW, en nog meer uit de Memorie van Toelichting, dat de syndicus een éénhoofdig orgaan is. De wet bepaalt dat de bevoegdheden en verantwoordelijkheden zoveel mogelijk persoonlijk moeten worden uitgeoefend. Daaruit kan worden afgeleid dat de wet de syndicus concipieert als één entiteit. De oprichting van een college of raad van syndici is bijgevolg uitgesloten. In dat geval zouden immers alle problemen die men voorheen kende m.b.t. aanwezigheidsquorums, meerderheden op de algemene vergadering enz. zich opnieuw stellen 15. Voor iedere mede-eigendom in de zin van art BW wordt er dus één syndicus aangesteld. De grondige lezing van dit artikel maakt duidelijk dat een onroerend goed en haar eigenaars onder toepassing van deze regeling vallen wanneer aan drie cumulatieve voorwaarden voldaan is: - materiële voorwaarden: het moet gaan om een gebouw of een groep van gebouwen; - pluraliteitvereiste: het eigendomsrecht van dit gebouw of deze groep van gebouwen behoort toe aan verschillende personen, minstens twee; - intellectuele voorwaarde: het eigendomsrecht tussen die verschillende personen moet op een zodanige wijze zijn verdeeld dat iedere mede-eigenaar een privatief gedeelte en een aandeel in de gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bezit. Dat heeft verder ook voor gevolg dat het niet toegelaten is aan de Raad van Beheer om als college de bevoegdheden van de syndicus of voorlopig syndicus waar te nemen WIE KAN SYNDICUS WORDEN? *HHQVSHFLILHNHNZDOLILFDWLHV Noch de Wet noch de Memorie van Toelichting noch de bespreking in de Commissie voor Justitie in de Senaat lijken enige specifieke kwalificatie of benoemingsvoorwaarde om als syndicus aangesteld te kunnen worden te bevatten 16. Het kan zowel gaan om een rechtspersoon als een natuurlijke persoon (art 577-8, 2, tweede lid BW), een mede-eigenaar of een derde, een bewoner of niet, tenminste wanneer in het reglement van mede-eigendom geen beperkingen 15 A. BRODER, P. SZERER, V. FISHER en S. WELKENHUYSEN, Commentaire du V : projet D & 6 2? de -/", 1 la &: ')", loi modifiant et completant les dispositions du code civil relatives a la copropriete,, 1992, ; H. DE LOOSE, G. DE PALMENAER, P. DE VROEDE, I. FEYS, F. HEYVAERT, M. MAUS, F. REYNAERT, :. '., Memorie van 2 &?. [ *., Kamer, ; Verslag namens de commissie voor justitie uitgebracht door de Heer 2 &?. [+*., Senaat, ; Verslag namens de Commissie voor justitie uitgebracht door Mevrouw T 2 &?. [ *., Kamer,

8 GRIET VERHENNEMAN werden opgelegd. Beperkingen zijn toegelaten: men kan bv bepalen dat de huurders van het gebouw, of houders van andere zakelijke rechten, niet tot syndicus benoemd kunnen worden 17. Naar aanleiding van de wetswijziging in 1994 werd bij de bespreking in de Commissie voor Justitie in de Kamer de vraag gesteld of de nieuwe wet de voorkeur geeft aan een professionele syndicus of een leek. Uit het antwoord van de Minister van Justitie bleek duidelijk dat er voor de syndicus geen bijzondere kwalificaties worden vooropgesteld, hoewel dit door velen wél gevraagd werd. De nieuwe wet legt aan de syndicus een strengere controle op en deze zou moeten volstaan. Ik treed deze stelling bij, maar er moet daarbij wel een onderscheid gemaakt worden tussen een professionele en occasionele syndicus 18. In een klein appartementsgebouw lijkt de aanstelling van een mede-eigenaar als syndicus de voorkeur te genieten. Hij is immers meer direct betrokken bij de staat van het gebouw en eventuele problemen die kunnen rijzen betreffende de mede-eigendom. Het nadeel hieraan is echter dat er een gevaar bestaat voor belangenvermenging en daaruit voortvloeiend een verlies aan vertrouwen en gezag, zeker wanneer zijn eigen aansprakelijkheid als mede-eigenaar in het gedrang komt. Voor grotere appartementsgebouwen of complexen verdient de benoeming van een professionele syndicus toch de voorkeur 19. Een professionele syndicus is een natuurlijke of rechtspersoon die zich als zelfstandige bezighoudt met het beheer van onroerende goederen in mede-eigendom. De professionele syndicus is onderworpen aan het KB van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar. Dit KB stelt wél een aantal eisen aan de syndicus. +HW.%YDQVHSWHPEHUWHUEHVFKHUPLQJYDQGHEHURHSVWLWHOYDQ GHYDVWJRHGPDNHODDU Indien het syndicusschap niet wordt waargenomen door een mede-eigenaar maar door een derde, moet er rekening gehouden worden met het KB van 6 september Artikel 3 van dit KB maakt het ook van toepassing op syndici: een syndicus wordt als vastgoedmakelaar beschouwd wanneer hij gewoonlijk als zelfstandige en voor rekening van derden het beheer of syndicusschap van onroerende goederen in mede-eigendom verzekert. 17 H. DE LOOSE, G. DE PALMENAER, P. DE VROEDE, I. FEYS, F. HEYVAERT, M. MAUS en F. REYNAERT, :. ')., Verslag namens de Commissie voor 2 &?. [+*., Senaat, , antwoord minister, 32, 87 en 128; Verslag namens de Commissie voor 2 &?. [+*., Kamer, " * 68 "D S%" 2 1/1>2 &* "45")6 *,& "B'( * "B'( * ")6M@3& 2 < * 8CB< R. TIMMERMANS, R, in ;, Deurne, Kluwer, 1994,

9 AANSPRAKELIJKHEID VAN DE SYNDICUS IN HET APPARTEMENTSRECHT Art 4 van het KB bevestigt echter uitdrukkelijk dat de vereniging van medeeigenaars de vrijheid behoudt om al dan niet een beroep te doen op een erkend vastgoedmakelaar voor het beheer van het gebouw. Het KB sluit daarenboven zelf twee categorieën syndici van het toepassingsgebied uit. Ten eerste is het KB niet van toepassing op het beheer in het kader van een familiepatrimonium. Ten tweede is het ook niet van toepassing op de syndici met een dienstverlenend intellectueel beroep dat reeds door een bijzondere wet gereglementeerd wordt, daaronder vallen bv advocaten, notarissen en architecten 20. Artikel 5 van het KB bevat ten slotte een aantal eisen die aan elke de syndicus gesteld worden. De titularissen van het gereglementeerd beroep van vastgoedmakelaar moeten ten eerste houder zijn van de in het KB opgesomde getuigschriften of diploma s. Ten tweede zijn ze persoonlijk de verantwoordelijk voor elke bij de uitoefening van het beroep gestelde daad. Ten derde moeten ze de deontologische regels naleven en ten vierde moeten ze zich houden aan het beroepsgeheim DE BEVOEGDHEDEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN DE SYNDICUS. De nieuwe wet op het appartementsrecht stelt zoals eerder vermeld de functie van de syndicus verplicht. Daarbij somt de wet een aantal bevoegdheden op die de minimumopdracht van de syndicus vormen. De wetgever heeft hier gekozen voor een aanvullend recht. Naast de wettelijke bevoegdheden kunnen de statuten van het gebouw aan de syndicus bijkomende bevoegdheden toekennen en kunnen ook de individuele mede-eigenaars de syndicus belasten met conventionele opdrachten. De syndicus kan m.a.w. beschouwd worden als de uitvoerende macht van de vereniging van mede-eigenaars 22. De praktijk leert dat bijna alle gebouwen gepersonaliseerde systemen van beheer hebben. Dat komt waarschijnlijk doordat de wettelijke bevoegdheden niet volstaan om een goed onderbouwd beheer te garanderen. Deze systemen blijken vrij goed te functioneren, maar bij het opstellen ervan moet men rekening houden met drie belangrijke beginselen [+. K.B. 6 september 1993, \ 13 oktober 1993; J. TACKOEN, Het beheer van een appartementsgebouw door de syndicus, 0I] \, 1995, D. MEULEMANS, 01/1>2 &* "4I"6+*,45")-/"7 8 9+")6/-+: 4 "")<,>=5: * 2 &8 7B? "%@3& 2 < * 8CB<)"6, in ;, Antwerpen, Kluwer, 1996, J. TACKOEN,?. ')., 3-10; zie ook randnummer " * 68 "D S%" 2 1/1>2 &* "45")6 *,& "B'( * "B'( * ")6M@3& 2 < * 8CB< R. TIMMERMANS, R, in ;, Deurne, Kluwer, 1994, ; H. CASMAN, C. ENGELS, D. MEULEMANS, C. VAN HEUVERSWYN,!#" 9+")-/SA:B6 9/"6M45")-/"7 8 9+")6/-+: 4^U 2 6#9+&: " 1 "6MU 2 6#9/" K : D S%")6, Gent, Mys & Beersch., 1995, ; D. MEULEMANS, :. '.,

10 GRIET VERHENNEMAN Ten eerste werd er in de nieuwe wet gekozen voor een persoonlijke uitoefening van de bevoegdheden en corresponderende persoonlijke aansprakelijkheid door en van de syndicus. De wet bepaalt uitdrukkelijk dat de syndicus als enige aansprakelijk is voor zijn beheer (art 577-8, 5, eerste zin BW). De syndicus kan zijn bevoegdheden dan ook niet overdragen zonder toestemming van de algemene vergadering en zelfs dan slechts voor een beperkte duur of een welomschreven opdracht (art 577-8, 5, tweede zin BW). Draagt de syndicus zijn bevoegdheden toch over zonder toestemming, dan bepaalt artikel 1994 BW dat hij als lastgever aansprakelijk blijft voor de personen die hij belast heeft. Er moet daarbij wel opgemerkt worden dat het principieel verbod voor de syndicus om zijn bevoegdheden over te dragen niet impliceert dat hij zelf materieel alle handelingen moet verrichten. Hij kan voor bepaalde aspecten van het beheer, zoals bv de boekhouding, wel een beroep doen op een derde. Ook dan blijft hij echter steeds instaan voor deze derden. Ten tweede beperkt de bevoegdheid van de syndicus zich steeds tot de gemeenschappelijke delen. Hij kan niet in rechte optreden om de belangen van individuele mede-eigenaars te verdedigen. Ten derde heeft de syndicus alleen toegewezen bevoegdheden en geen algemene bevoegdheid tot het beheer. Daarop vormen de dringende werken de enige uitzondering. In dat geval heeft de syndicus wel een initiatiefrecht. 'HZHWWHOLMNHEHYRHJGKHGHQ De wettelijke bevoegdheden van de syndicus worden opgesomd in de artikelen , en , tweede zin BW. Het gaat daarbij o.a. om het samenroepen van de algemene vergadering, het notuleren van de beslissingen van de algemene vergadering, het bekendmaken van het reglement van orde en de kennisgeving ervan, het uitvoeren of laten uitvoeren van beslissingen van de algemene vergadering, het nemen van bewarende maatregelen en het stellen van daden van beheer. Ook in de voorbereidende werken bestond er reeds discussie over de rechtspositie van de syndicus in de uitoefening van de wettelijke bevoegdheden. De parlementaire voorbereiding van de kamer schrijft uitdrukkelijk dat de syndicus, zoals de algemene vergadering, een orgaan van de vereniging van mede-eigenaars is. In de parlementaire stukken van de senaat werd echter door de Minister van Justitie uitdrukkelijk bevestigd dat de syndicus een mandataris is 24. Blijkbaar heeft de wetgever de termen orgaan en mandataris door elkaar gebruikt zonder hun specifieke betekenis te respecteren. In geval van rechtsonzekerheid moet men, naar algemeen principe, teruggrijpen naar het gemeen recht. Dat doet besluiten dat de 24 Verslag namens de Commissie voor 2 &?. [+*., Senaat, ; Verslag namens de Commissie voor 2 &?. [+*., Kamer,

11 AANSPRAKELIJKHEID VAN DE SYNDICUS IN HET APPARTEMENTSRECHT syndicus beschouwd moet worden als de wettelijke mandataris tegenover de leden van de vereniging van mede-eigenaars, maar als een orgaan van de vereniging ten overstaan van derden. De syndicus is dan eigenlijk een orgaan van de vereniging met een dubbele hoedanigheid: - beheersorgaan wanneer hij bewarende of provisionele handelingen stelt; - orgaan van vertegenwoordiging in de andere gevallen. 'HVWDWXWDLUHEHYRHJGKHGHQ Gewoonlijk zal de syndicus het administratief beheer samen met de boekhouding en het technisch, juridisch en menselijk beheer waarnemen. Als statutaire bevoegdheden wordt bijvoorbeeld vaak het bewaren van documenten m.b.t. de eigendom, het aanwerven van personeel zoals een conciërge en het verlenen van bijstand bij de oplevering aan de syndicus toevertrouwd. Bij de uitoefening van de statutaire bevoegdheden treedt de syndicus eveneens op als orgaan van de rechtspersoon. 'HFRQYHQWLRQHOHEHYRHJGKHGHQ De syndicus kan bijkomende conventionele opdrachten toegekend worden door de individuele mede-eigenaar(s) of de algemene vergadering. Bij de uitvoering van de conventionele opdrachten treedt de syndicus op als lasthebber voor de individuele eigenaars. Zo kan een mede-eigenaar het beheer van zijn private kavel toevertrouwen aan de syndicus bv in geval van verhuring. Daarbij is wel uitdrukkelijk door de wet verboden dat de syndicus zou optreden als lasthebber van mede-eigenaar(s) op de algemene vergadering (art , derde lid BW). 271

12 . GRIET VERHENNEMAN '( $$1635$.(/,-.+(,' 9$1 '( 6<1',&86,1+(7$33$57(0(1765(& BURGERLIJKE AANSPRAKELIJKHEID 'HUHFKWVSRVLWLHYDQGHV\QGLFXV Onder de oude wet van 1924 bestonden er al grote twijfels over de kwalificatie van het bestuursmandaat, maar er werd over het algemeen aangenomen dat de verhouding tussen de syndicus en de mede-eigenaars een lastgevingsovereenkomst was. Deze twijfel werd door de nieuwe wet van 1994 weggenomen door de toekenning van rechtspersoonlijkheid aan de vereniging van mede-eigenaars 26. Toch bestaat er ook onder de wet van 1994 bestaat er nog discussie over de rechtspositie van de syndicus. Het is jammer dat de wetgever geen duidelijkheid heeft gecreëerd. De termen mandataris en orgaan worden in de voorbereidende werken door elkaar gebruikt zonder hun specifieke betekenis te respecteren en daarmee te refereren aan respectievelijk de opdracht van de syndicus m.b.t. de interne orde van de vereniging respectievelijk m.b.t. derden 27. Ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars (intern) wordt de opdracht van de syndicus door de nieuwe wet duidelijk opgevat als een mandaat of lastgeving. Zoals ook Meulemans zegt in zijn bespreking van de nieuwe appartementswet, stemt dat grotendeels overeen met de juridische werkelijkheid. Hij maakt zich echter wel drie bedenkingen. Ten eerste verkrijgt de syndicus niet al zijn bevoegdheden van zijn lastgever, de 25 " * 6 8 "D ST" &* "4I"6+*,&"')(+* "B'( * ")6M@3& 2 <B* 8CB< ; R. TIMMERMANS, R, in ;, Deurne, Kluwer, 1994, 168 en ; R. TIMMERMANS,!#"IU"& ")68 9_8 6 9OU 2 6O45")-/"BX " 8 9+")6 2 2 &,!#"IST" * U 2 6O`+a+C D 68+bBc c/do* :/* SI8C)Q OU 2 6M-/"5KB", Leuven, 1>2? 8 s.n., 6 9/"6MU , (/"B*+K D & 9+"&? 58-62; 8CB<AS%"B* H. VANDENBERGHE, K/:B"<5KB" * &" e e"6 - "A-/"A45"-/")7 8 9+")6 - : 4!#"I6 8 "D ST" S%" *+: 1 -/" 0 1/1>2 &* "45")6 *,4I"- "7 8 9/"6 -+:B4, in H. VANDENBERGHE (ed.),, Leuven, Jura Falconis Libri, 1995, en 23-24; L. WYNANT,!#"I, f 6-8 'D,3")6M(/"B*+K ")(/")")&ZU 2 6M( " * 2 1/1>2 &* "45")6 *, 9+"BK : D S, in H. VANDENBERGHE (ed.),!#"a68 "BD S%"AST" *+: 1 -/" 01 1>2 &* "45")6 *,45")- "7 8 9+")6 - : 4, Leuven, Jura Falconis Libri, 1995, en ; H. DE LOOSE, G. DE " */4I"-/"BX PALMENAER, " 8 9+")6 - : 45,& "B'( * 9/" P. DE VROEDE, 2 'B* D 2? 8, ""& - I. FEYS, F. HEYVAERT, M. MAUS en F. REYNAERT, R, in 0 'B* D ")"? "')(+* ;, Brugge, Die Keure, 1996, 19-57; D. MEULEMANS, 01/1>2 &* "45")6 *,45")-/")7 8 9+")6/-+: 4 "")<, =#: * 2 &8 7B? " 1 & 2 <B* 8CB<)"6, in ;, Antwerpen, Kluwer, 1996, 167 en ; S. REYNDERS, "De syndicus : juridische aspecten en B.T.W.-statuut", 0. Y3.!#"I, f+6/- 8 ')D,3U 2 6 e? 2 * 9+"BK/: D S%")6 E, 1996, 68-69; R. TIMMERMANS,, Mechelen, Kluwer, 2003, ; I. DE STEFANI en P. DE PAGE, Les groupes d immeubles et sous 2 ': assemblées 1 &: 1 &)8 G * G/e : &')G)"I-, in D. MERCKEN, ",%8 4545"BD/K? ",T: D59+&: D P. DE PAGE, 1 ",3-IH T I"BD/K/? MERCKEN, ",TK g+* 8, I. DE STEFANI (ed.), F, Brussel, Bryulant, 2005, 3-17; L. DETREMMERIE, Le syndic de copropriété 2 'B: et 1 conseil &: 1 &)8 G * G/ë de : &'G"Agérance ",, in D. MERCKEN, "BD/K/? ",T: D59+&: D P. DE 1 PAGE, ",3-IH "D/K/? T. MERCKEN, ",TKBg * 8, I. DE STEFANI (ed.), F, Brussel, Bryulant, 2005, zie reeds randnummer zie ook randnummer

13 AANSPRAKELIJKHEID VAN DE SYNDICUS IN HET APPARTEMENTSRECHT vereniging van mede-eigenaars, maar verkrijgt hij er ook uit de wet. Ten tweede gaat de figuur van lastgeving ook niet helemaal op wanneer de syndicus aangesteld wordt door de vrederechter. En ten slotte merkt hij op dat sommige taken van de syndicus hun grondslag eerder vinden in andere rechtsfiguren zoals de bewaargeving (bv het bijhouden van archieven) of aanneming (bv het opstellen van een voorlopige begroting). Strikt genomen zou er bijgevolg slechts een lastgeving bestaan voor de conventionele bevoegdheden. Toch aanvaarden de rechtspraak en de rechtsleer ook de wettelijke en de gerechtelijke lastgeving, temeer omdat de wet zelf in geen afwijking voorziet. Men neemt dan ook aan dat de verhouding tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars hoofdzakelijk een lastgevingsovereenkomst is en de artikelen 1984 tot 2010 BW van toepassing zijn, behoudens afwijkingen in de nieuwe wet of in het reglement van medeeigendom 28. De positie van de syndicus t.a.v. derden (extern) werd volgens de klassieke rechtspraak en rechtsleer door de nieuwe wet duidelijk benaderd vanuit de organieke vertegenwoordiging. Een rechtspersoon kan slechts handelen door toedoen van natuurlijke personen, zijn organen. Ten aanzien van derden treedt de syndicus bijgevolg op als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars, naast de algemene vergadering. De syndicus kan dan zoals eerder vermeld, gezien worden als het uitvoerend en vertegenwoordigend orgaan, de algemene vergadering als wetgevend orgaan. Het Hof van Cassatie heeft in haar arrest van 5 oktober 2000 de kwalificatie van syndicus als orgaan van de vereniging en zijn vertegenwoordigende functie bevestigd. Uit het arrest kon echter ook worden afgeleid dat het Hof de mening is toegedaan dat de syndicus ook eigen bevoegdheden heeft, waarin hij onafhankelijk van de vereniging van mede-eigenaars optreedt. Het Hof argumenteerde als volgt: HQ YHUWX GH OD ORL OH V\QGLF HVW FKDUJp GH UHSUpVHQWHU O DVVRFLDWLRQ GHV FRSURSULpWDLUHV HQ MXVWLFH TXHOV TXH VRLHQW OHV SRXYRLUV TXL OXL VRQW FRQIpUpV SDU OH UqJOHPHQW GH FRSURSULpWp". Het Hof benadrukte daarbij wel dat de loutere vaststelling dat de syndicus een loon ontvangt voor de uitoefening van zijn opdracht hem nog niet tot werknemer van de vereniging van mede-eigenaars maakt 29. We kunnen besluiten dat de syndicus enerzijds een aantal autonome bevoegdheden heeft zoals het nemen van bewarende maatregelen en het stellen van daden van voorlopig beheer (art 577-8, 4, 4 BW) en anderzijds optreedt als uitvoerende macht van de Vereniging van mede-eigenaars (vooral art 577-8, 4, 3 BW). Het is dan ook goed twee verschillende kwalificaties te gebruiken voor de twee zeer verschillende rollen die de syndicus vervult. 28 zie ook randnummer Cass. 5 oktober 2000, laatst geconsulteerd op 22 maart 2006; L. DETREMMERIE, :. '.,

14 GRIET VERHENNEMAN Verder bestaat er in de rechtsleer ook nog discussie over het burgerlijk of handelsrechtelijk statuut van de syndicus. Principieel moet daarvoor terug gegrepen worden naar het Wetboek van Koophandel. In art 1 van die wet vinden we dat handelaar zijn ]LMGLHGDGHQYDQNRRSKDQGHOVWHOOHQHQGDDUYDQ KXQKRRIG]DNHOLMNRIDDQYXOOHQGEHURHSPDNHQ. Artikel 2 bepaalt vervolgens wat de wet verstaat onder daden van koophandel. Van nature is het syndicusschap een burgerlijke activiteit die pas commercieel wordt wanneer ze door een handelaar uitgeoefend wordt. Sommige auteurs beweren echter dat al wie publiek syndicusdiensten aanbiedt ook onder artikel 2 W.Kh. valt en dus daden van koophandel stelt en bijgevolg handelaar is. Ik ga hier verder niet op in omdat de belangrijkste gevolgen van deze vraag zich situeren op vlak van het bewijsrecht en niet op vlak van de aansprakelijkheid. 'H DDQVSUDNHOLMNKHLG YDQ GH V\QGLFXV MHJHQV GH YHUHQLJLQJ YDQ PHGH HLJHQDDUV D%HKHHUVDDQVSUDNHOLMNKHLGRSJURQGYDQDUWLNHO Artikel bepaalt dat de syndicus als enige aansprakelijk is voor zijn beheer. Door dit zonder enige specificatie te bepalen legt de wet er de nadruk op dat de syndicus zoveel mogelijk zijn opdracht persoonlijk moet uitoefenen. Zoals hierboven reeds vermeld kan de syndicus slechts in uitzonderlijke gevallen zijn bevoegdheid overdragen, maar ook dan blijft hij persoonlijk aansprakelijk 30. Aangezien de wet geen verdere bepalingen bevat i.v.m. de aansprakelijkheid van de syndicus, vallen we terug op het gemeen recht 31. E/DVWJHYLQJVRYHUHHQNRPVW De syndicus is jegens de vereniging van mede-eigenaars aansprakelijk volgens de regels van de lastgeving. De lastgeving is een handeling waarbij een persoon, de lastgever, aan een ander, de lasthebber, de macht geeft om voor hem en in zijn naam iets te doen. Het contract komt slechts tot stand door de aanneming van de lasthebber (art 1984 BW). De lastgeving kan dan ook omschreven worden als een overeenkomst waarbij de lastgever, hier de vereniging van mede-eigenaars, aan de lasthebber, hier de syndicus, de opdracht geeft in haar naam en voor haar rekening rechtshandelingen te stellen. De lastgeving impliceert bijgevolg het bestaan van een overeenkomst. Zoals hierboven reeds vermeld bestaat er strikt genomen alleen een overeenkomst 30 zie reeds randnummer M. KADANER, Nature juridique de la fonction du syndic, V.. E, 1995,

15 AANSPRAKELIJKHEID VAN DE SYNDICUS IN HET APPARTEMENTSRECHT voor de conventionele bevoegdheden en niet voor de bevoegdheden toegekend door de wet of de statuten. Toch worden ook de wettelijke en gerechtelijke lastgeving door de rechtsleer en de rechtspraak aanvaard. De wettelijke lastgeving is slechts verschillend van de conventionele m.b.t. de draagwijdte van de lastgeving. Men stelt dat de wettelijke lastgeving onder de regelen van de lastgeving vallen aangezien de lastgever ook in dat geval de vrije keuze heeft over de aanstelling van de lasthebber en er over de aanvaarding steeds een overeenkomst wordt gesloten. Wat betreft de gerechtelijke lastgeving, waar de syndicus door de vrederechter aangesteld wordt, is de situatie natuurlijk anders. Er bestaat in dat geval geen overeenkomst tussen de syndicus en de vereniging. De aangeduide syndicus moet wel zelf nog instemmen met de aanstelling en kan steeds de opdracht weigeren. Desondanks aanvaardt men ook hier de toepassing van de regels i.v.m. lastgeving, al was het maar om praktische moeilijkheden te vermijden. Vermits de syndicus verbonden is door een lastgevingscontract, gaat het om een contractuele aansprakelijkheid. Artikel 1991 BW bepaalt dat de lasthebber gehouden is de lastgeving te volbrengen zolang hij daarvan niet ontheven is en dat hij verantwoordelijk is voor schade die uit het niet uitvoeren ervan zou kunnen ontstaan. Artikel 1992 BW vervolgt dat de lasthebber niet alleen aansprakelijk is voor zijn opzet, maar ook voor zijn schuld in de uitvoering van zijn opdracht. Hieruit kan worden afgeleid dat de syndicus aansprakelijk gesteld kan worden wanneer hij zijn taak niet of slecht uitvoert. De contractuele aansprakelijkheid van de lasthebber zal ten eerste ontstaan wanneer men een nalatigheid, onvoorzichtigheid of zelfs laattijdigheid in de uitvoering van zijn opdracht vaststelt en ten tweede wanneer hij zijn raadgevingsplicht niet respecteert 32. Het moet daarbij bovendien gaan om een persoonlijke fout, F HVWDGLUHXQHHUUHXUGHFRQGXLWHRXGHFRPSRUWHPHQW 33. Hij moet m.a.w. optreden als een goede huisvader. Het goede huisvadercriterium zal voor een onbezoldigde syndicus geconcretiseerd worden. Dat houdt in dat hij vergeleken wordt met wat een goede huisvader van dezelfde categorie zou doen in dezelfde omstandigheden. Voor een bezoldigd syndicus blijft het goede huisvadercriterium evenwel abstract. Dit alles blijft daarenboven vanzelfsprekend op voorwaarde dat het bewijs geleverd wordt van een toerekenbare fout, schade en het oorzakelijk verband 34. Hierbij wil ik nog even signaleren dat de aansprakelijkheid van de syndicus dus ook niet beoordeeld kan worden volgens dezelfde principes als voor een beheerder/zaakvoerder. De syndicus is immers veel beperkter in zijn handelen. We moeten ons elke keer afvragen of er aan het optreden van de syndicus een beslissing van de algemene vergadering moet voorafgaan of dat hij autonoom kon of moest optreden /1 Vredegerecht Landen 23 februari 2005, E , p L. DETREMMERIE, :. '., Vredegerecht St.-Jans Molenbeek, 21 januari 1997, E , , p. 12; Vredegerecht 1 e kanton Elsene, 13 januari 1999, E , p. 18; zie ook randnummer

16 GRIET VERHENNEMAN Een type-voorbeeld van aansprakelijkheid door lastgeving is het voorbeeld van het onderhoud van liften. Stel dat de onderhoudsfirma de syndicus verwittigt dat er dringende herstellingen vereist zijn aan de liften ten einde ongevallen te voorkomen. Wanneer de syndicus geen enkel initiatief neemt en er een ernstig ongeval gebeurt, stelt zich de vraag naar de aansprakelijkheid. Derden zullen zich kunnen keren tegen de vereniging van mede-eigenaars 35, maar de vereniging zal zich op zijn beurt kunnen verhalen op de syndicus op basis van de lastgevingsovereenkomst. De syndicus heeft immers niet als een goede huisvader opgetreden. Het kan echter bijvoorbeeld ook gebeuren dat de syndicus wel op de algemene vergadering signaleert dat de liften aangepast moeten worden, maar dat de algemene vergadering beslist om geen aanpassing door te voeren. Wanneer dan achteraf blijkt dat de niet-aanpassing schade heeft veroorzaakt, zal uiteraard niet de syndicus, maar de vereniging van mede-eigenaars aansprakelijk gesteld kunnen worden. 36 Andere typische voorbeelden van situaties waarin er een persoonlijke aansprakelijkheid van de syndicus ontstaat zijn: de syndicus heeft nagelaten een collectieve verzekeringspolis af te sluiten voor het gebouw de syndicus heeft nagelaten de premies voor de verzekering van het gebouw te betalen de syndicus heeft nagelaten de algemene vergadering bijeen te roepen wanneer dit noodzakelijk was 37 de syndicus heeft het financieel beheer van de vereniging niet op een professionele wijze gevoerd en gerapporteerd 38 Verder bepaalt art 1993 BW ook nog dat de lasthebber/syndicus gehouden is rekenschap te geven van de uitvoering van zijn opdracht en verantwoording af te leggen aan de algemene vergadering voor zijn financieel beheer. Het is dan ook de algemene vergadering die bevoegd is te beslissen over het instellen van een aansprakelijkheidsvordering tegenover de syndicus. Hierop kom ik i.v.m. het verlenen van décharge nog terug 39. Ten slotte moet er ook opgemerkt worden dat het bestaan van een lastgevingsovereenkomst voor de vereniging van mede-eigenaars niet alleen rechten maar ook plichten creëert. Er ontstaat m.a.w. een wederzijdse 35 toepassing van de orgaantheorie zie randnummer 68 e.v. 36 De algemene vergadering is het tweede orgaan van de vereniging van mede-eigenaars en valt dus ook onder de orgaantheorie en de rechtstreekse toerekening (zie verder bij aansprakelijkheid t.a.v. derden). 37 Vredegerecht 1 e kanton Anderlecht 25 november 2002, E , p Vredegerecht Nieuwpoort 25 maart 2003, E., , p zie randnummer 104 e.v. 276

17 AANSPRAKELIJKHEID VAN DE SYNDICUS IN HET APPARTEMENTSRECHT aansprakelijkheid tussen de vereniging en de syndicus. Zo zal de vereniging ervoor moeten zorgen dat ze de verbintenissen nakomt die de syndicus heeft aangegaan binnen zijn bevoegdheden. 'H DDQVSUDNHOLMNKHLG YDQ GH V\QGLFXV MHJHQV GH LQGLYLGXHOH PHGH HLJHQDDUV Ten aanzien van de individuele mede-eigenaars kan er ten eerste een buitencontractuele aansprakelijkheid van de syndicus ontstaan op grond van artikel 1382 BW. Dat kan echter alleen wanneer de mede-eigenaar(s) een zuiver persoonlijke schade aan de mede-eigendom leid(t)en. Deze schade moet een andere zijn dan deze die verhaalbaar is op de vereniging van medeeigenaars. De syndicus moet m.a.w. buiten de grenzen van zijn mandaat hebben gehandeld. Aangezien het hier gaat om een buitencontractuele aansprakelijkheid moet door de eisende partij steeds een (persoonlijke) fout, (persoonlijke) schade en oorzakelijk verband bewezen worden. 40 Typische voorbeelden waarin een aansprakelijkheid ontstaat van de syndicus t.a.v. de individuele mede-eigenaars zijn: De syndicus heeft geen bewarende maatregelen genomen een waterlek in één van de terrassen te stoppen waardoor de balustrades los zijn gekomen op andere terrassen 41 De syndicus heeft de opdracht gegeven een deurwaarder te laten komen ten einde een appartement te verkopen, hoewel hij de bestaande schulden ook op een andere manier had kunnen verhalen De syndicus heeft een schadevergoeding ontvangen van een verzekeringsmaatschappij voor schade aan een privé-gedeelte, maar laat na deze uit te keren aan de schadelijder 42 Er zal evenwel bijvoorbeeld geen persoonlijke aansprakelijkheid van de syndicus bestaan wanneer hij zijn verplichting tot het nemen van dringende maatregelen wel is nagekomen, maar er problemen ontstaan bij het betalen van de facturen over de verdeling van de kosten tussen de mede-eigenaars. 43 Er bestaat daarnaast ook nog een specifiekere buitencontractuele aansprakelijkheid op grond van art 1992 BW voor de syndicus die optreedt als rentmeester, maar daarop wordt hier niet verder ingegaan. Ten tweede kan er een contractuele aansprakelijkheid ontstaan tussen de syndicus en de individuele mede-eigenaar(s) wanneer deze laatste aan de syndicus bijkomende conventionele bevoegdheden heeft toegekend. De syndicus treedt in dat geval op als lasthebber van de individuele mede Vredegerecht Tienen 30 juni 2003, E , p Vredegerecht 4 e. 0 1/1 kanton Brugge, 7 maart 2002, E , p Vredegerecht 2 e. 0 1/1 kanton Hasselt, 27 oktober 2004, E , p Vredegerecht 1 e. 0 1/1 kanton Elsene, 19 februari 1998, E , p

18 E GRIET VERHENNEMAN eigenaar. De regels i.v.m. lastgeving (art 1984 tot 1990 BW) gelden ook hier onverkort. 'HDDQVSUDNHOLMNKHLGYDQGHV\QGLFXVWHJHQRYHUGHUGHQ T.a.v. derden treedt de syndicus op als orgaan van de vereniging van medeeigenaars. Alle contractuele verbintenissen die de syndicus in het kader van de aan hem opgelegde opdracht heeft aangegaan worden rechtstreeks toegerekend aan de Vereniging (art , 6 BW). Hij is hiervoor bijgevolg niet persoonlijk aansprakelijk. De rechtstreekse toerekening geldt zowel voor de verbintenissen die volgen uit de wettelijke, contractuele en statutaire bevoegdheden. Typevoorbeeld hiervan is de vrouw die tegen een nieuw geplaatste glazen deur loopt doordat de hal onvoldoende verlicht was en daarbij schade oploopt. Voor de gevolgen moeten de mede-eigenaars instaan. 44 Omgekeerd zal de syndicus echter wel persoonlijk aansprakelijk gesteld kunnen worden voor het aangaan van een lening buiten zijn bevoegdheid. Om rechtstreekse toerekening aan de vereniging te kunnen veroorzaken moet volgens de klassieke rechtsleer en rechtspraak wel voldaan zijn aan twee voorwaarden: ten eerste moet de syndicus aan derden zijn hoedanigheid van syndicus ter kennis hebben gebracht en ten tweede moet hij binnen de perken van zijn bevoegdheid gebleven zijn. Wanneer de syndicus zijn hoedanigheid niet kenbaar maakt of zijn bevoegdheden overschrijdt, zal hijzelf als contractspartij of schadeverwekker gebonden zijn. Derden moeten zich dan richten tot de syndicus en niet meer tot de vereniging. Daarop moeten echter twee uitzondering gemaakt worden namelijk de bekrachtiging door de algemene vergadering en de toepassing van de theorie van de schijnvertegenwoordiging. 45 Wanneer de algemene vergadering de door de syndicus buiten zijn bevoegdheden gestelde handeling bekrachtigt, neemt zij de aansprakelijkheid daarvoor op zich. In geval van schijnvertegenwoordiging daarentegen wordt de aansprakelijkheid door de wet gelegd bij de vereniging van mede-eigenaars. De derde die te goeder trouw is, kan zich dan rechtstreeks tot de vereniging wenden. De vereniging van mede-eigenaars kan zich later eventueel wel 44 Het Hof van Beroep van Brussel besliste dat de syndicus geen persoonlijke fout had begaan niet aansprakelijk gesteld kan worden op grond van artikel BW. Hij is evenmin bewaarder in de zin van artikel 1384 BW over de zaak wanneer hij zelf niet verblijft in het gebouw en/of niet verwittigd werd door de andere mede-eigenaars, zie Hof van Beroep Brussel, 30 november 1999, , p Vredegerecht 1 e kantin Antwerpen, 30 mei 2001, E , p

19 AANSPRAKELIJKHEID VAN DE SYNDICUS IN HET APPARTEMENTSRECHT verhalen op de syndicus volgens de regels van de lastgeving, zoals hierboven reeds werd beschreven. De redenering achter de theorie van schijnvertegenwoordiging is dat van elke contracterende derde een zekere diligentie verwacht mag worden, maar dat wanneer hij niet kan weten dat er een bevoegdheidsoverschrijding gebeurt, hij daar geen nadelen mag van ondervinden. De contracterende derde zal zo bvb. moeten opmerken dat er een bevoegdheidsoverschrijding is wanneer de syndicus een daad van beschikking stelt. In dat geval wordt de overschrijding geacht overduidelijk te zijn. Ook aan de toepassing van de theorie van schijnvertegenwoordiging zijn vier voorwaarden verbonden. Ten eerste is vereist dat er een schijnbare vertegenwoordigingsmacht bestaat in hoofde van de syndicus. Ten tweede is vereist dat de derde zich te goeder trouw op die schijnbare vertegenwoordigingsmacht beroept. Goede trouw impliceert dat de derde niet wist of niet kon weten dat de schijn verschilde van de werkelijkheid. Op de derde rust hiertoe een redelijke onderzoeksplicht die in concreto beoordeeld moet worden. Men zal daarbij bv rekening houden met de aard en de omvang van de verbintenis en met externe factoren zoals de plaats van onderhandeling en de gebruikte documenten. Men houdt daarbij ook rekening met de hoedanigheid van zowel de syndicus als de derde: particulier of professioneel. Ten derde is vereist dat de schijnvertegenwoordigde, in dit geval de vereniging van mede-eigenaars, op een of andere manier heeft bijgedragen tot het verwekken van de schijn. Dat hoeft evenwel niet noodzakelijk een foutief gedrag geweest zijn. Ten slotte is vereist dat de derde schade leidt indien de schijnvertegenwoordiging niet erkend wordt. Het Hof van Cassatie heeft deze toepassing van de vertrouwensleer recent bevestigd in haar arrest van 25 juni Voor wat betreft de buitencontractuele aansprakelijkheid, blijft artikel 1382 BW onverkort van toepassing op de relatie tussen de syndicus en de derde. Daarenboven heeft het Hof van Cassatie in haar arrest van 20 januari 2000 gezegd dat de theorie van schijnvertegenwoordiging ook kan toegepast worden bij het onrechtmatig optreden van de syndicus, zelfs wanneer dit een misdrijf uitmaakt. Daarbij moet gewezen worden op het arrest van het Hof van Beroep van Brussel waarin gezegd werd dat de syndicus alleen persoonlijk aansprakelijk gesteld kan worden op grond van artikel BW wanneer hij een persoonlijke fout heeft begaan. Hij is geen bewaarder van de zaak in de zin van artikel 1384 BW wanneer hij zelf niet in het gebouw verblijft en/of niet verwittigd werd door andere mede-eigenaars. 47 Ten slotte moet er aan herinnerd worden dat de wet het aansprakelijkheidsvraagstuk volledig onbesproken laat. Indien er twijfel 46 8C)Q):B6/- "&"5:BU"& "")6/<B:B45,* "6P8 6M< : &*+K ",* ")< A. VERBEKE, \, Antwerpen, Intersentia, 2004, ; Cass, 25 juni 2004, S%STSA. ' 2,,. KB")h laatst geconsulteerd op 25 maart /1 Hof van Beroep Brussel, 30 november 1999, E S%STSA. ' 2,,. KB" , p.8; Cass. 20 januari 2000,, laatst geconsulteerd op 22 maart

20 GRIET VERHENNEMAN bestaat over de aansprakelijkheid is het dan ook aan te raden een vordering in te stellen tegen zowel de syndicus persoonlijk als de vereniging van medeeigenaars, eventueel in verschillende ordes. 'HDDQVSUDNHOLMNKHLGYDQGHV\QGLFXVLQKDDUYHUKRXGLQJPHWGHUDDG YDQEHKHHU De raad van beheer kan voor haar taak van bijstand en toezicht geen aansprakelijkheid dragen, tenzij er sprake is van zware fout, bedrog en/of overschrijding van bevoegdheid, of wanneer er een lastgevingsovereenkomst bestaat tussen haar en de algemene vergadering. De wet bepaalt, zoals hoger reeds gezegd, in artikel uitdrukkelijk dat de syndicus als enige aansprakelijk is voor zijn beheer. Hij kan zijn bevoegdheden daarenboven niet overdragen dan met toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of een welomschreven taak. Indien de syndicus bepaalde taken zou overlaten aan de raad van beheer blijft hij daarvoor dan ook aansprakelijk. Tussen de leden van de raad van beheer (de raad van beheer zelf bezit geen rechtspersoonlijkheid) en de syndicus kan er wel een buitencontractuele aansprakelijkheid ontstaan 48. De oprichting van een raad van beheer is facultatief. De wet voorziet niets omtrent de samenstelling en beschrijft de opdracht van de raad heel summier als bijstand en toezicht op het beheer van de syndicus (art 577-7, 1 BW). De raad van beheer is geen beslissingsorgaan, maar heeft enkel adviserende bevoegdheid. Omdat de raad in realiteit door de algemene vergadering vaak gebruikt wordt als een waakhond over de syndicus, gaan er vanuit verschillende hoeken stemmen op voor een uitgebreidere regeling van de raad en van de verhouding tussen deze laatste en de syndicus. Daar kom ik in hoofdstuk 5 op terug 49. $DQVSUDNHOLMNKHLGYDQGHV\QGLFXVHQGHOHJDWLH Zoals al meerdere keren vermeld, is de syndicus op grond van art alleen aansprakelijk voor zijn beheer. Delegatie is in beginsel niet mogelijk op grond van dezelfde bepaling. De syndicus kan wel voor bepaalde materiële handelingen een beroep doen op een derde, maar in dat geval blijft hij aansprakelijk voor hun doen en laten. Daarbij moeten we ons misschien de vraag stellen of er geen nood is aan een gelijkaardige exoneratieregeling zoals architecten nu reeds kennen i.v.m. zeer technische aangelegenheden. 48 zie reeds randnummers 36 en R. TIMMERMANS, Dangerous liaison tussen de syndicus en de raad van beheer, E h. 1999, 1, zie ook randnummer 125 e.v. 280