Ontheffingsaanvraag Zijdekade 1-3

Transcriptie

1 Anna van Raesfeltstraat 37, 2636 ZG Schipluiden T , F E gemeente@middendelfland.nl, I Ontheffingsaanvraag Zijdekade 1-3 Gemeente Midden-Delfland 1

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Beschrijving van het project 3. Beleidskaders 4. Ruimtelijke onderbouwing 5. Motivatie voor ontheffingsaanvraag 2

3 1. Inleiding Midden-Delfland is het laatste nog open veenweidegebied in het zuidwestelijk deel van de Randstad. Het is een waardevol agrarische cultuurlandschap tussen Rotterdam en Den Haag; een echt oer- Hollands landschap met weidse uitzichten en de koe in de wei. In dit landschap kunnen de ca. 1,5 miljoen inwoners van de drukbevolkte regio nog terecht voor de beleving van ruimte en stilte. Het biedt mogelijkheden voor fietsen, wandelen, skeeleren, kanoën e.d., en men kan er genieten van de natuur. Voor de kwaliteit van de leefomgeving is het belangrijk dat deze kwaliteiten van Midden-Delfland worden behouden en waar mogelijk ook worden versterkt. Als vervolg op de gebiedsvisie is het Landschapsontwikkelingsperspectief Midden-Delfland in 2009 opgesteld. Het LOP brengt de huidige ruimtelijke kwaliteiten in beeld en geeft de gewenste economische, ruimtelijke en recreatieve ontwikkelingen voor Midden-Delfland aan. Saneren verspreid liggend glas Eén van de speerpunten van de gemeente om de ruimtelijke kwaliteit te versterken is het saneren van verspreid liggende glastuinbouw in Midden-Delfland. De verspreid liggende glastuinbouw doet afbreuk aan de openheid van het landschap. De gemeente Midden-Delfland is al enige jaren druk doende om, met behulp van de Provincie Zuid-Holland en het Rijk, verspreid liggende glastuinbouwbedrijven aan te kopen en te saneren. Naast het aankopen en het saneren van glastuinbouwbedrijven via de subsidiestroom gebruikt de gemeente ook de Ruimte voor Ruimte regeling om verspreid liggende glastuinbouwbedrijven te saneren en kwaliteit terug te brengen. Dit via de Verordening Ruimte van de Provincie. Zijdekade 1 Op dit moment is de gemeente Midden-Delfland in overleg met een tuinder aan de Zijdekade 1 te Schipluiden en een particulier om de Ruimte voor Ruimte regeling toe te passen, om zodoende een kas van circa 5.000m2 te saneren en één nieuwe woning te realiseren. Deze beoogde ontwikkeling is in strijd met de Verordening Ruimte, en dan specifiek met betrekking tot de regels inzake de Molenbiotoop. In de Verordening Ruimte zijn er echter in hoofdstuk 3, artikel 21, algemene ontheffings- en afwijkingsbepalingen opgenomen. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient er ontheffing te worden verleend van de Verordening Ruimte op basis van hoofdstuk 3, artikel 21, lid 1: 3

4 Gedeputeerde Staten kunnen ontheffing verlenen van de regels van deze verordening voor zover de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met die regels te dienen provinciale belangen. Aan de ontheffing kunnen voorschriften worden verbonden indien de betrokken provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken. Deze aanvraag tot ontheffing motiveert waarom het verlenen van een ontheffing bijdraagt aan het realiseren van de doelstellingen van de gemeente en de Provincie. 4

5 2. Beschrijving van het project Dit hoofdstuk beschrijft de bestaande ruimtelijke situatie en geeft een beeld van de nieuwe gewenste ruimtelijke situatie. Bestaande situatie Het perceel Zijdekade 1 en 3 is gelegen nabij de Gaagweg net buiten de kern van Schipluiden. Het perceel ligt in de Dorppolder, in een boezemstrook aan de Zijdekade. Deze polder wordt gekenmerkt door een open weidegebied met enkele boerenerven op de kreekrug. Deze openheid is goed te ervaren vanaf de randen en ontsluitingswegen. De huidige Zijdekade aan de oostelijke boezemkade ontsluit de boerderij met schuren op nummer 7 en een drietal woningen. De bestaande woningen aan de Zijdekade zijn in een lint gesitueerd vlakbij de kade. De achtertuinen van deze woningen vinden aansluiting bij de vlakheid en openheid van de polder. Vanaf de Gaagweg is op verschillende posities vrij uitzicht op de Dorppolder. Vanaf de hoge brug over de Zijde heeft men vrij uitzicht op de lager gelegen kavel met de kas en de achtergelegen polder. Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit een perceel van m2 groot. Er is op dit moment een glastuinbouwbedrijf gevestigd. Op de kavels zijn een kas, waterbassin, schuur, paardenbak en twee (bedrijfs)woningen aanwezig. In totaal is m2 aan glas aanwezig, een waterbassin van m2 groot, paardenstallen en schuren van 490 m2 groot, een paardenbak van 580 m2 en twee woningen van in totaal 220 m2 groot. De totale bebouwing op het perceel bedraagt m2. Luchtfoto met aanduiding plangebied 5

6 Aan de zuidzijde van de Gaagweg is molen de Korpershoek aanwezig. Rondom deze molen is reeds veel bebouwing en begroeiing aanwezig. Dit blijkt ook uit het Biotooprapport nummer 105, behorende bij de molenbiotoopinventarisatie Zuid-Holland 2010, waarin is beschreven dat rondom de molen veel bebouwing aanwezig is die de biotoopnorm overschrijdt. Molen Korpershoek en hoge molenaarswoning Op het molenerf zelf zijn een molenaarswoning en schuur aanwezig met respectievelijk een nokhoogte van 8,5 en 5,6 m, zie onderstaande afbeelding. Volgens het biotooprapport blijkt de molen ondanks deze hoge bebouwing toch nog een redelijke windvang te hebben. Het rapport beschrijft dat de meeste windbelemmering wordt veroorzaakt door erfbeplanting aan de westzijde, het bosje in zuidelijke richting bij de jachthaven en het toekomstige groen op particulier terrein bij de nieuwbouwwoningen aan de oostzijde van de Vlaardingervaart. Profieldoorsnede molen en molenaarswoning 6

7 In onderstaande situatietekening is zichtbaar hoe de belemmering van de windvang voor de molen momenteel wordt veroorzaakt door de aanwezige bebouwing. De belemmering is aangeduid met twee rode zones. Deze hoge molenaarswoning en de schuur op het molenerf vormen reeds een grote belemmering bij een windrichting vanuit het noorden en westen. Bestaande situatie met huidige belemmering windvang molen hoogtematen bebouwing ten opzichte van P=0 bij molenerf 7

8 Toekomstige situatie In de gewenste eindsituatie zal het perceel met de glasopstanden afgesplitst worden van het perceel met de twee bestaande woningen. Hierdoor ontstaan uiteindelijk twee woonpercelen. Op de projectlocatie zullen het huidige aanwezige glas, de bijbehorende schuren en het waterbassin verwijderd worden. De bestaande kavel wordt gesplitst in twee kavels en het kavel van deze projectlocatie zal m2 groot worden. De nieuwe woning en de bijbehorende bouwwerken die op het perceel opgericht worden zullen gezamenlijk maximaal m 3 groot worden. Situatietekening herverkaveling Zoals te zien in bovenstaande afbeelding is er bij de inrichting van het perceel en de positionering van de nieuwe woongebouwen op het perceel rekening gehouden met de beperkingen die op het perceel 8

9 aanwezig zijn. Zo wordt er niet gebouwd binnen de kernzone van de dijk en wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de molenbiotoop. Gestreefd wordt naar een inpassing van de nieuwe bebouwing in het vlakke grasland van het polderlandschap. Nadat het glas en de bijbehorende opstallen zijn gesloopt, zal het grootste gedeelte van de nieuwe kavel in gebruik worden genomen als tuin en grasland. Nieuwe situatie met reeds bestaande belemmering windvang molen hoogtematen bebouwing ten opzichte van P=0 bij molenerf 9

10 Functiewijziging bestaande woningen Op het noordelijke perceel Zijdekade 1-3 zal de bedrijfsbestemming gewijzigd worden in een woonbestemming ten behoeve van de twee bestaande woningen. De bestaande paardenbak zal behouden blijven, de rest van de bebouwing wordt gesloopt. Er is ruimte op de kavel voor het oprichten van een nieuwe schuur met een landelijke uitstraling. Ontwerp nieuwe woning De nieuwe woning Zijdekade 1 zal zo worden gepositioneerd dat de landelijke locatie optimaal wordt benut. Het uitzicht over de polder, de dijk en het water vormt daarbij een belangrijk uitgangspunt. Om te voorkomen dat de woning een te groot opzichtig volume wordt en geen relatie heeft met de agrarische polder, wordt de woning opgedeeld in meerdere volumes die in maat van elkaar verschillen. Zie onderstaande afbeelding voor de positie en volumeverdeling van de gebouwen op de kavel. Overzicht nieuwe bebouwing op kavel De nieuwe bebouwing wordt zoveel mogelijk in de noordhoek van de kavel geplaatst, om zo'n groot mogelijke afstand tot de molen te realiseren. Er mag niet worden gebouwd binnen een straal van 100 meter vanuit het middelpunt van de molen; deze zone wordt geheel vrijgehouden van bebouwing. De 10

11 noordgevel van de woning heeft een afstand van ongeveer 120 m tot het middelpunt van de molen en valt binnen de reeds bestaande belemmeringstraal die wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van de molenaarswoning. Bij de oriëntatie van de woning wordt rekening gehouden met een ideale oriëntatie op de zon en de wind. Aan de zuid- en westzijde zullen plekken worden ingericht om optimaal te genieten van het uitzicht op de polder en het water en de bezonning. De woning wordt gezamenlijk met de bijbehorende bouwwerken 1500 m 3 groot en is opgebouwd uit een hoofd- en meerdere bijvolumes met verschillende goot- en nokhoogtes. Er is gekozen voor een schakering van meerdere volumes met verschillende hoogtes en karakters om de woning kleinschalig te houden. Het hoofdvolume bestaat uit één woonlaag met een zadeldak en heeft een goothoogte van 4,5 meter en een nokhoogte van 8 meter, zie onderstaande doorsneden. Dit volume heeft een nokrichting parallel aan de Zijdekade en zal daarmee zo min mogelijk een belemmering vormen voor de windvang van de molen. De drie lagere volumes staan haaks geschakeld tegen het hoofdvolume en hebben ieder een goothoogte van 3 m en een nokhoogte tussen de 6,2 en 6,8 m. Profieldoorsnede poldersloot-kavel-dijk Profieldoorsnede kavel-gaagweg-molen De bebouwing wordt zo laag mogelijk gehouden om de windvang van de molen zo min mogelijk te belemmeren. De totale hoogte van de woning wordt bepaald door een verdiepingshoogte op de begane grond van 3 m, een borstwering van 1,5 m onder de kap voor voldoende stahoogte op de verdieping en een zadeldak met een kap van 45. Het bestaande grondniveau op de kavel ligt 2,1 m lager dan het dijkniveau en het maaiveldniveau op het molenerf. De kavel zal ter plaatse van het erf en de woning worden opgehoogd met gemiddeld 1,5 m boven het huidige grondniveau. Daarmee komt het peilniveau de begane grondvloer van de woning op 11

12 0,6 m onder het dijkniveau te liggen. De grond zal richting de poldersloot en het grasland in de zuidelijke hoek van de kavel aflopen om een zo natuurlijk mogelijke overgang te realiseren. De reden voor de ophoging is dat in het verleden de Dorppolder bij hevige regenval is volgelopen en men wil voorkomen dat overstroming van de kavel in de toekomst mogelijk is. De bouwstijl wordt een combinatie van een herenboerderij en een landelijke boerderij, zie onderstaand sfeerbeeld. Met de positionering van de woning en bijgebouwen (woning, bijgebouw, parkeerplaatsen, terrassen en tuin) zal een link worden gezocht met een traditionele erfinrichting van een boerderij. Een carport of hooiberg zal rondom het erf worden geplaatst. Bij benadering van het erf zal niet direct de totale woning kunnen worden overzien. Inpassing in en aansluiting van de bebouwing bij het polderlandschap is van groot belang. Om een goede overgang te maken van de bebouwing naar de polder, zal de inrichting met tuin, terras en grasland rondom de woning daarop in moeten spelen. Sfeerbeeld woning vanaf erfzijde richting het 'entreepleintje' De nieuwe woning aan de Zijdekade is zodanig gepositioneerd dat de bebouwing in de belemmeringstraal valt die reeds wordt veroorzaakt door de bestaande molenaarswoning ten noorden van de molen. Door het slopen van het aanwezige grote oppervlakte aan kassen en schuren zal deze bebouwing geen belemmering meer vormen. Het vrijgekomen oppervlakte grenzend aan de Gaagweg zal voornamelijk als grasland worden ingericht, zonder hoge beplanting en inrichting. Vanwege de positie van de woning op grote afstand van de molen is de belemmering van deze bebouwing beperkt en wordt de verbinding van de molen met het open polderlandschap hersteld. Vanaf de Gaagweg ontstaat na sloop van de kassen namelijk een weidser en vrij uitzicht op de polder. 12

13 Volumestudie woning vanaf molenerf Volumestudie woning vanaf dijk richting molen Volumestudie woning vanaf kavel richting molen 13

14 3. Beleidskaders In dit hoofdstuk wordt aangegeven of de voorgestane ontwikkeling past binnen de belangrijkste beleidskaders van de Provincie Zuid-Holland, de regio en de gemeente Midden-Delfland. Provinciaal beleid Hoofdlijnenakkoord : 'Zuid-Holland verbindt en geeft ruimte' In april 2011 is het Hoofdlijnenakkoord door Gedeputeerde Staten ondertekend. De vier opgaven waar de provincie voor staat zijn: ruimte scheppen voor economische groei, forse verbetering van de mobiliteit, behoud en ontwikkeling van natuur en recreatie en een evenwichtige verdeling van de ruimte. In het Hoofdlijnenakkoord is opgenomen dat de regelgeving voor het buitengebied wordt aangepast. Kwaliteit en functionaliteit staat met het oog op een vitaal platteland voorop. Met aanpassen aan de regelgeving wordt gedacht aan het opruimen van verrommeling, een meer kwalitatief gebruik van de ruimte voor ruimteregeling, een ruimhartiger toelaten van vervangende functies in leegkomende agrarische gebouwen en de mogelijkheid tot vervanging daarvan zonder toename van verstening en met verdere ontwikkeling van kwaliteitstoetsing. Met name geeft dat ook ruimte voor toeristisch-recreatief ondernemerschap. Sturing hierop vindt zoveel mogelijk plaats op gemeentelijk niveau. Voor het opruimen van verspreid glas wordt 8 miljoen extra beschikbaar gesteld. Provinciale Structuurvisie, Visie op Zuid-Holland (2010) Op 2 juli 2010 hebben Gedeputeerde Staten de structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt, voor zover relevant, de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie Zuid-Holland 2020 (2004), het streekplan Zuid-Holland - West (2003) en alle herzieningen en uitwerkingen daarvan en de Nota Regels voor Ruimte (2006). Tegelijkertijd is ook de provinciale Verordening vastgesteld. De verordening, gebaseerd op artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening, stelt regels aan de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen. De verordening heeft slechts betrekking op een beperkt aantal onderwerpen. Bij het opstellen van het bestemmingsplan dient daarom ook rekening te worden gehouden met ander provinciaal beleid. Het gaat daarbij vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale structuurvisie en het bijbehorende uitvoeringsplan. De projectlocatie valt binnen het provinciaal landschap 'Midden-Delfland'. Midden-Delfland is een agrarisch cultuurlandschap met hoge recreatieve, cultuurhistorische en ecologische waarde voor meer dan 1 miljoen mensen in de directe omgeving. Het gebied vormt als open ruimte een sterk contrast met het omliggende stedelijk gebied. Het bestaat uit veenweidelandschap met kreken met in het oostelijk deel een overgang naar kleinschalig droogmakerijenlandschap. De randen van Midden Delfland zijn 14

15 ingericht als recreatiegebied. Dorpen, bebouwingslinten en vaarten vormen onderdeel van de landschapsstructuur. Het landschap wordt doorsneden door zware infrastructuur. Voor ieder provinciaal landschap zijn gebiedsopgaven geformuleerd. De specifieke gebiedsopgaven voor Midden-Delfland vinden grotendeels plaats in het kader van het project Hof van Delfland. Het gaat om: openheid en vitaliteit van het agrarisch landschap waarborgen, gericht op verbrede landbouw, behoud van natuurwaarden en sanering van verspreid glas; completeren van een fijnmazig groenblauw netwerk in Midden-Delfland en naar omliggende steden, regioparken en provinciale landschappen (Delflandse kust, Groenblauwe Slinger, Wijk en Wouden, Bentwoud Rottemeren). Behoud van het waternetwerk en de lintenstructuur is hierbij richtinggevend; herinrichting van bestaande en ontwikkeling van nieuwe recreatiegebieden afstemmen op de actuele recreatieve vraag en de landschappelijke identiteit; uitwerking van een klimaatbestendig watersysteem; behouden en versterken van het OV-Panorama tussen Delft en Schiedam. Bescherming en versterking cultuurhistorische kwaliteiten (topgebied en kroonjuweel); inpassing van de A4 en de A13/A16. Realisering en ontwikkeling van de A4 vindt plaats in het project Integrale Ontwikkeling Delft Schiedam. Voor de inpassing van de A13/A16 zijn procesafspraken gemaakt. In de Visie op Zuid-Holland worden daarnaast de glastuinbouwbedrijvengebieden en glastuinbouwgebieden aangewezen. Deze gebieden kenmerken zich door een aaneensluiting van bebouwd gebied met als hoofdfuncties glastuinbouw en overige, aan de ontwikkeling van de greenport Westland-Oostland gebonden functies. Voor de glastuinbouw buiten de op de functiekaart als zodanig aangegeven gebieden wordt in de structuurvisie een forse saneringsopgave voorgeschreven. Het plangebied van het bestemmingsplan 'Zijdekade 1 en 3' is gelegen in agrarisch landschap en is aangeduid als provinciaal landschap en belangrijk weidevogelgebied. Het plangebied is niet gelegen binnen een glastuinbouwbedrijvengebied of glastuinbouwgebied. Als gevolg hiervan is de omschreven saneringsopgave op het gebied van toepassing. Provinciale Verordening Ruimte, Visie op Zuid-Holland In samenhang met de structuurvisie is ook de Verordening Ruimte (vastgesteld 2 juli 2010 en 2e herziening januari 2013) opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen. De volgende bepalingen zijn relevant voor het bestemmingsplan: Regels voor het gebied buiten bebouwingscontouren Bebouwing ten behoeve van stedelijke functies buiten bebouwingscontouren is niet toegestaan, uitzonderingen hierop zijn onder andere: o ruimte voor ruimte; nieuwbouw van woningen na sloop gebouwen of kassen. o nieuwe landgoederen. 15

16 o niet-agrarische functies in vrijkomende agrarische bebouwing. o woningen in bebouwingslinten na sloop bestaande bebouwing. Aan de toepassing van de ruimte voor ruimte regeling zijn enkele voorwaarden verbonden: o de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt duurzaam verbeterd; o voor de sloop of sanering op één of meerdere percelen van iedere m2 gebouwen, iedere m2 kassen of iedere 2,25 ha boom- en sierteelt, mag één compensatiewoning worden gebouwd; o het aantal compensatiewoningen bedraagt maximaal drie; o de nieuwe woningen brengen uit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen met zich mee voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven; o de te slopen gebouwen of kassen zijn opgericht voor de peildatum van 1 januari 2003; o de te slopen kassen zijn gelegen buiten de concentratiegebieden voor de glastuinbouw. Op het perceel Zijdekade 1 wordt in totaal m2 aan glas gesaneerd, daarnaast wordt nog een schuur van 490 m2 gesloopt en een waterbassin van circa 1410 m2 verwijderd. In totaal wordt een substantieel oppervlak aan glasopstanden, bedrijfsbebouwing en een waterbassin verwijderd. Deze ontwikkeling leidt tot een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Eén en ander is in lijn met de uitgangspunten van de Zijdekade 1. Molenbiotoop Om de molenbiotoop stevig te verankeren in het planproces, heeft de provincie Zuid-Holland in 1998 een Provinciale Richtlijn Traditionele Windmolens opgesteld die in 2002 is verduidelijkt en wordt nu aangeduid als Goedkeuringscriteria Molenbiotoop en is verwerkt in de provinciale Verordening Ruimte (artikel 16). Dit betekent dat beperkingen worden gesteld aan de hoogte van nieuwe bebouwing en beplanting. Deze criteria moeten worden verwerkt in de bestemmingsplannen waarin deze molenbiotopen gelegen zijn. In artikel 16 van de Verordening Ruimte van de provincie is het volgende bepaald: o Bestemmingsplannen voor gronden binnen de molenbiotoop van traditionele windmolens moeten de vrije windvang en het zicht op de molen voldoende garanderen. o oprichten van nieuwe bebouwing binnen een molenbiotoop is mogelijk indien de vrije windvang en het zicht op de molen al beperkt is of zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd. Voldaan moet worden aan de volgende voorwaarden: a) Binnen een straal van 100 meter, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, mag geen nieuwe bebouwing worden opgericht of beplanting aanwezig zijn, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek; b) Binnen een straal van 100 tot 400 meter, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, moet wat betreft nieuwe bebouwing en beplanting het volgende zijn geregeld: 16

17 1. Als de molen is gelegen in het gebied buiten de bebouwingscontouren mag de maximale hoogte niet meer bedragen dan 1/100ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek (1 op 100-regel). In afwijking van bovengenoemde regelgeving is volgens artikel 16 lid 2 van de Verordering Ruimte het oprichten van bebouwing mogelijk als: a) Er sprake is van een situatie waarin vrije windvang en het zicht op de molen al beperkt zijn door bebouwing, zolang de vrije windvang en het zicht op de molen niet verder wordt beperkt, of; b) Zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd. Bij het ontwerp van de bebouwing op het perceel Zijdekade 1 moet rekening worden houden met de biotoop van de molen Korpershoek. Zoals aangegeven voldoet de nieuwe woning niet aan de regelgeving uit de Provinciale Verordering Ruimte. Conclusie Provinciaal beleid De gewenste ontwikkeling voorziet in het saneren van glasopstanden op het perceel Zijdekade 1 in het buitengebied van Schipluiden in de gemeente Midden-Delfland. Door de sloop van de glasopstanden, bedrijfsbebouwing en het waterbassin wordt een substantieel oppervlak aan voormalige agrarische bebouwing verwijderd wat leidt tot een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering ter plaatse van het perceel Zijdekade 1. Hetgeen in overeenstemming is met de provinciale ruimte voor ruimte regeling. De gewenste ontwikkeling is echter in strijd met de regels ten aanzien van de molenbiotoop van de molen Korpershoek. Hiervoor kan via een ontheffingsverzoek op basis van artikel 21 van de Verordening Ruimte ontheffing worden verleend. 17

18 Regionaal beleid Ruimtelijke Visie 'Hof van Delfland' Op 25 september 2008 is door de Hof van Delfland Raad de bestuurlijke ambitieverklaring Hof van Delfland gesloten. Vertegenwoordigers van onder meer de Provincie Zuid-Holland, Stadsregio Rotterdam, Hoogheemraadschap van Delfland, Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie en de regionale gemeenten hebben zitting in deze raad. Ook in deze ruimtelijke visie is de kwaliteit van stadsparken, recreatiegebieden en het landschap een grote rol toebedeeld. Het saneren van verspreid liggend glas is in de ambitieverklaring opgenomen als een van de versnellingsprojecten en heeft derhalve een voorname rol. Om de doelstellingen uit deze visie uitvoerbaar te maken is het (concept) uitvoeringsprogramma van de ruimtelijke visie Hof van Delfland opgesteld. Het saneren van in totaal 30 hectare verspreid liggend glas in de gemeente Midden-Delfland is als project opgenomen in dit programma. Het Rijk, de provincie Zuid-Holland en de gemeente Midden-Delfland hebben gezamenlijk ruim 18 miljoen euro beschikbaar gesteld voor de sanering. Dit budget is onderverdeeld in twee tranches waarvan een bedrag van 11 miljoen is vastgelegd binnen het kader van de samenwerking binnen Hof van Delfland. Integrale Ontwikkeling tussen Delft en Schiedam Het programma 'Integrale Ontwikkeling tussen Delft en Schiedam (IODS)' betreft de aanleg van de A4 Delft-Schiedam in combinatie met landschapsbehoud, recreatie en nieuwe natuur in Midden-Delfland, en in combinatie met de stedelijke ontwikkeling van het gebied tussen Schiedam en Vlaardingen. IODS is een samenwerkingverband van het Rijk, regionale en lokale overheden en verschillende maatschappelijke organisaties zoals Natuurmonumenten, VNO-NCW West en ANWB. De Provincie Zuid- Holland is trekker van het IODS. Binnen het IODS zijn zes kernprojecten aangewezen, waar het saneren van glastuinbouw er een van is. De verspreide kassen verstoren de openheid van het cultuurhistorisch landschap en veroorzaken lichthinder. Het open agrarisch cultuurlandschap vormt de belangrijkste te beschermen kwaliteit van Midden-Delfland. In het IODS stelt verder dat de omvang van de kwaliteit niet verder mag verminderen en moet worden afgeschermd tegen de invloed van de toenemende glastuinbouw. Het doel van dit deelproject is dan ook het saneren van de verspreid liggende glastuinbouwbedrijven in Midden-Delfland om de openheid van het landschap te behouden. De tweede tranche van het beschikbaar gestelde budget, ruim 7 miljoen euro, is afkomstig vanuit het IODS-programma. De gemeente Midden-Delfland is als trekker voor dit project aangewezen en heeft een plan van aanpak opgesteld. Daarin zijn de belangrijkste activiteiten benoemd ten einde de saneringsopgave te realiseren, te weten: Verwerving, op vrijwillige basis, van de genoemde bedrijven tegen de economische waarde; 18

19 Sloop van álle glastuinbouwgerelateerde opstanden en verhardingen, met uitzondering van de bedrijfswoning; Inrichting van het vrijgekomen perceel als weiland, geschikt voor de agrarische (veehouderij) activiteiten; De wijziging van de bestemming glastuinbouw in agrarisch (landbouw op volle grond). De bedrijfswoning krijgt de burgerwoonbestemming. Conclusie regionaal beleid Het perceel Zijdekade 1 maakt geen deel uit van de genoemde tranches uit 'Hof van Delfland' of als onderdeel van het IODS, maar is wel in lijn met de uitgangspunten van dit beleid. Op regionaal niveau is de wens en de opdracht om het verspreid liggend glas in het buitengebied te saneren. Door middel van deze ontwikkeling wordt dit bereikt. Voorliggend plan is dan ook in overeenstemming met het regionale beleid. Gemeentelijk beleid Gebiedsvisie Midden-Delfland 2025 Op initiatief van de gemeente Midden-Delfland is de gebiedsvisie voor het Midden-Delflandgebied ontwikkeld. Onder meer vertegenwoordigers van het Rijk, de provincie Zuid-Holland, omliggende gemeenten, ondernemers, agrariërs, natuurbeheerders, het Hoogheemraadschap van Delfland en bewoners zijn betrokken geweest bij het opstellen van de gebiedsvisie. De gebiedsvisie bestaat uit twee delen. Het eerste deel beschrijft Midden-Delfland in het jaar Het gebied is dan groter, herkenbaarder, toegankelijker en veel meer een eenheid dan nu het geval is. Zeven thema's worden in dit deel onderscheiden waarover het streefbeeld in 2025 wordt geschetst en de daarvoor noodzakelijke voorwaarden. Ten aanzien van het tweede thema De Groen Ruimte wordt als concrete uitwerking onder meer gesteld dat de verspreid liggende glastuinbouw volledig zal zijn verdwenen. In deel 2 worden de vijf belangrijkste opdrachten genoemd die moeten worden uitgewerkt om het ambitieuze beeld uit deel 1 te kunnen verwezenlijken. Onder meer het ontwikkelen van een landschapontwikkelingsplan en het versterken van de relatie stad-platteland maken onderdeel uit van deze opdrachten. Landschapsontwikkelingsperspectief (LOP) Midden-Delfland/Gemeentelijke structuurvisie Het LOP is een concretisering van de zeven thema s uit Midden-Delfland 2025 uit Nieuwe ontwikkelingen hebben invloed op het landschap. Deze ontwikkelingen dienen zodanig te worden geleid dat de zes kernkwaliteiten van het Midden-Delflandgebied in stand kunnen worden gehouden en verder verrijkt en versterkt kunnen worden. De kernkwaliteiten betreffen de agrarische identiteit, de openheid, 19

20 het robuuste watersysteem, de robuuste natuur, de cultuurhistorische waarden en de verbinding tussen stad en land. Teneinde het Midden-Delflandgebied te ontwikkelen met behoud en versterking van de kernkwaliteiten worden in het LOP concrete maatregelen voorgesteld. In het LOP zijn een aantal algemene uitgangspunten genoemd die voor alle polders gelden. Op de Zijdekade zijn van toepassing: o behoud van cultuurhistorische en landschapswaarden polders: verkavelingspatroon, zichtlijnen, situering van bebouwing en beplanting en de openheid; o toegankelijk houden van het buitengebied door het creëren van vaar-, wandel- en fietsroutes bij (boezem)kades; o voor de wegen in het gebied geldt dat het zicht vanaf de weg naar de open polder behouden en waar mogelijk verbeterd moet worden. Door openheid te creëren wordt de beleving van het gebied vergroot; o om de relatie tussen de polder en zijn omgeving zichtbaar te maken, is het van belang om de zichtlijnen tussen de verschillende polders te behouden en waar nodig te versterken. Voor de polders gelegen aan de randen van het gebied is het van belang dat ingezet wordt op het versterken van de verbindingen tussen stad en land; o kleinschalige glasopstanden verspreid liggend in de polder worden verwijderd; o nieuwe bebouwing is in het open agrarisch gebied niet toegestaan. Aan alle agrarische bedrijven wordt een bouwvlak toegekend waarbinnen de bebouwing moet worden opgericht. Uitbreiding van dit bouwvlak is onder voorwaarden mogelijk. De landschappelijke inpassing zal onderdeel uitmaken van de afweging. o nieuwe ontwikkelingen toestaan met een flexibiliteitsbepaling met als voorwaarde dat er geen sprake mag zijn van onevenredige aantasting van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Naast de algemene uitgangspunten worden in het LOP per polder de ruimtelijke kwaliteiten beschreven. De Zijdekade is gelegen in de Dorppolder. In de Dorppolder zijn het open karakter van de polder en de kreekruggen vanaf de randen en wegen goed waarneembaar. Er zijn weinig storende opgaande elementen waardoor er vanaf verschillende punten aan de randen van de polder waardevolle zichten zijn. Voor de Zijdekade specifiek geldt: o er loopt een kreekrug vanuit de polder die bij de Zijdekade eindigt op de betreffende kavel. o ligging aan de rand van de polder in de boezemstrook. o ligging in molenbiotoop. o ligging dichtbij lintbebouwing. o losse glasopstand aanwezig in het open weidegebied. De ontwikkelingsrichting die voor de locatie Zijdekade is aangegeven is dat glasopstand zal worden verwijderd. Een kleine rode ontwikkeling (bebouwing) is ter compensatie mogelijk. Hierbij dient een karakteristieke erfinrichting in acht te worden genomen. Uitgangspunt van de LOP is om het agrarische 20

21 kerngebied te versterken. Het saneren van niet duurzaam, verspreid liggend glas is hier onderdeel van. De ontwikkeling aan de Zijdekade 1 is geheel in lijn met de doelstelling van het LOP. Conclusie gemeentelijk beleid Het saneren van het glas draagt bij aan de ontwikkeling en het behoud van de kernkwaliteiten van het landschap en wordt ook als concrete opdracht in de gebiedsvisie en het landschapsontwikkelingsperspectief omschreven. Het saneren van de verspreid liggende kassen wordt gezien als een versterking van de ruimtelijke kwaliteit van Midden-Delfland. De bestaande kassen belemmeren het open veenweidegebied met de mooie vergezichten. De woning is in lijn met de welstandscriteria. Zo wordt er op het perceel één woning gebouwd waarbij doorzichten worden behouden, in dit geval wordt zelfs nieuw doorzicht gecreëerd. 21

22 4. Ruimtelijke onderbouwing In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de conclusies uit de ruimtelijke onderbouwing die behoren bij het concept ontwerp bestemmingsplan. Milieu effectrapportage Onderhavig plan is gericht op de nieuwbouw van een woning ter vervanging van een groter oppervlak aan kassen. Gelet op de kenmerken van deze ontwikkelingen, de plaats en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Voor het project is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Archeologie Geconcludeerd kan worden dat er voor het noordelijke deel van het plangebied een hoge archeologische verwachting geldt. Wanneer er sprake is van graafwerkzaamheden van dieper dan 0,4 m -mv, dan dient er nader archeologisch onderzoek plaats te vinden. Hiervoor dient voorafgaand aan de uitvoering van het onderzoek een Programma van Eisen geschreven te worden. Dit Programma van Eisen moet goedgekeurd worden door de bevoegde overheden alvorens met het onderzoek kan worden begonnen. Bodem Geconcludeerd kan worden dat deze ontwikkeling op het gebied van bodem uitvoerbaar is. Flora en Fauna De Flora- en faunawet zal door de voorgenomen plannen niet worden overtreden, indien er mitigerende maatregelen ten aanzien van Vissen, Vogels en Vleermuizen worden getroffen en indien de algemene zorgplicht wordt nageleefd. De voorgenomen mitigerende maatregelen zijn: o verwijderen houtige vegetatie uitvoeren buiten het broedseizoen (15 maart - 15 augustus) o vermijden van uitstraling van nachtelijk kunstlicht op wateroppervlak 22

23 o bij werkzaamheden aan de oever zoals het vergraven of verleggen dient te worden gewerkt buiten de gevoelige periode voor de Kleine modderkruiper (april/juni) Indien in de kwetsbare periode (april - juni) verstorende werkzaamheden aan de oever worden uitgevoerd dient een ontheffing van de Flora- en faunawet voor de Kleine modderkruiper te worden aangevraagd. Het project is op het gebied van Flora en fauna uitvoerbaar. Geluid Geconcludeerd kan worden dat de berekende geluidbelasting voldoet aan de eisen zoals gesteld in de Wet geluidhinder. Nieuwbouw op de locatie Zijdekade 1 is mogelijk zonder extra procedures of onderzoek in het kader van geluid. Het project is op basis van het onderwerp geluid uitvoerbaar. Luchtkwaliteit Geconcludeerd kan worden dat er in de huidige situatie voldaan wordt aan de grenswaarden ten aanzien van de luchtkwaliteit. In de nieuwe situatie, na sloop van kassen en bedrijfsopstallen, zal naar verwachting een kleine verbetering van de luchtkwaliteit ter plaatse plaatsvinden. Op het gebied van luchtkwaliteit is het project uitvoerbaar. Externe veiligheid Er zijn in de nabijheid van het plangebied geen Bevi-inrichtingen of buisleidingen gelegen. Ook is er geen sprake van een route gevaarlijke stoffen over de Gaagweg. De externe veiligheid is daarmee niet in het geding. Het plan laat ook geen nieuwe ontwikkelingen toe welke vallen onder deze besluiten. Het project is op basis van het onderwerp externe veiligheid uitvoerbaar. Milieuhinder bedrijvigheid De grootste afstand ten opzichte van het agrarisch- en loonbedrijf naar de omliggende functie wordt bepaald door het aspect geluid en bedraagt 30 meter. De richtlijnen uit de VNG brochure zijn indicatief en afwijking hiervan in verband met specifieke omstandigheden van het betrokken gebied is mogelijk, mits zorgvuldig gemotiveerd. De dichtstbijzijnde woning die door middel van het plan bestemd wordt ten behoeve van 'wonen' is de bestaande woning Zijdekade 3. Deze woning is op 20 meter van het agrarisch- en loonbedrijf gesitueerd. Deze woning wordt in de huidige situatie ook gebruikt als woning. Er is geen sprake van dat de woning in de nieuwe situatie dichterbij het agrarisch- en loonbedrijf wordt 23

24 gesitueerd dan nu het geval is. Aan de feitelijke situatie verandert er niets. Het bestemmen van de bestaande woning Zijdekade 3 als woning is hierdoor uitvoerbaar. Molenbiotoop De gewenste ontwikkeling is in strijd met de regels ten aanzien van de molenbiotoop van de molen Korpershoek. Echter wordt in deze ontheffingaanvraag, hoofdstuk 5, gemotiveerd aangegeven waarom de sanering van het glas en de nieuwbouw van één woning tot een verbetering leidt van de ruimtelijke kwaliteit, de situatie van de molen in het polderlandschap en de bebouwing géén verdere verslechtering van de windvang zal opleveren. Waterparagraaf Met de ontwikkeling van de Zijdekade 1 wordt een aanzienlijk deel aan verhard oppervlak gesloopt. Daarvoor in de plaats wordt één woning gebouwd, met een substantieel kleiner verhard oppervlak. Er hoeft dus geen water gecompenseerd te worden. De nieuwe woning wordt opgericht buiten de kernzone van de primaire waterkering. Er is geen vergunning noodzakelijk op basis van de Keur. Voor het aanleggen van de op- en afrit naar het perceel moet wel een vergunning van het Hoogheemraadschap worden verleend. Dit geldt ook voor het oprichten van een aanlegsteiger. 24

25 5. Motivatie voor ontheffingsaanvraag In de voorgaande hoofdstukken zijn alle relevante ruimtelijke en planologische aspecten beschreven. Dit hoofdstuk beschrijft de motivering waarom ons inziens, via artikel 21, lid 1, ontheffing verleent dient te worden om zo de voorgestane ontwikkeling mogelijk te maken. Artikel 21, lid 1 luidt: Gedeputeerde Staten kunnen ontheffing verlenen van de regels van deze verordening voor zover de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met die regels te dienen provinciale belangen. Aan de ontheffing kunnen voorschriften worden verbonden indien de betrokken provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken. De argumentatie om gebruik te maken van de algemene ontheffing is als volgt: 1. Sanering Zijdekade 1 staat hoog op de gemeentelijke agenda: De kas aan de Zijdekade 1 staat al sinds 2008/2009 in de belangstelling van de gemeente Midden- Delfland om gesaneerd te worden. De kas is verouderd en de locatie, dicht bij de entree van Schipluiden, is verrommeld. Deze situatie past niet bij de ruimtelijke ambities die we als overheidsorganisaties voor het landschap van Midden-Delfland en haar karakteristieke dorpen voor ogen hebben. Een langdurig traject van onderhandeling over de aankoop van de kas in het kader van de subsidies saneren van verspreid liggend glastuinbouw is uiteindelijk niet succesvol gebleken om de locatie aan te pakken. Een belangrijke reden hiervoor is dat naast de vierkante meters glas, het bedrijf ook veel vierkante meters papieren glas kent. De aankoop van het papieren glas kan niet op de subsidie worden verhaald, waardoor er uiteindelijk een te groot verschil in vraag en aanbod ontstond. Gezien de gemeente nog steeds de ambitie heeft om de kas te saneren, aangezien de locatie meer een meer verrommeld, is gekozen voor een ruimte voor ruimte ontwikkeling. De locatie Zijdekade 1 is in het Landschapsontwikkelingsperspectief ook nadrukkelijk opgenomen als ruimte voor ruimte locatie. Door de sanering van de bedrijfsmatige opstanden en het realiseren van een kwalitatief hoogwaardige woning met een groene buitenruimte, wordt de ruimtelijke kwaliteit van de locatie aanzienlijk verbeterd. Vanaf de molen wordt het zicht op de dorppolder aangepakt en het landschap rondom de molen wordt door deze ontwikkeling weer deels hersteld. Ook het zicht vanuit de polder op de molen wordt hersteld en verbeterd, wat recht doet aan het traditionele polderbeeld. De ontwikkeling zorgt er ook voor dat een groot aantal vierkante meters papieren glas (circa 4.000m2) wordt omgezet naar een bestemming passend bij het Midden-Delfland gebied, namelijk agrarisch met waarden. 25

26 Door de toepassing van ruimte voor ruimte hoeven er ook geen maatschappelijke middelen beschikbaar te worden gesteld om de gewenste landschappelijke kwaliteitsverbetering te realiseren. Dit in tegenstelling tot de aankopen die zijn gedaan in het kader van de subsidies verspreid liggende glastuinbouw. 2. Toekomstige woning houdt zoveel mogelijk rekening met de molenbiotoop Qua vormgeving, hoogte en positionering van de nieuwe woning wordt zo veel mogelijk rekening gehouden met de aanwezige molenbiotoop. De woning wordt zo noordelijk mogelijk op de kavel gepositioneerd, waardoor een maximale afstand tot de molen wordt bereikt. De woning zal bestaan uit één laag met een schuine kap, waarmee de nokhoogte zo beperkt mogelijk wordt gehouden. De nokrichting van het hoofdvolume van de woning ligt parallel aan de Zijde, zodat de windgang over de kavel het minst wordt belemmerd. De keuze van type beplanting rondom de woning en op het erf zal worden afgestemd op de aanbevelingen voor laagblijvende bomen zoals de provincie stelt. De gewenste hoogte van de woning wordt bepaald door de noodzakelijke grondophoging ter plaatse van de woning vanwege de waterhuishouding, de benodigde bruikbare verdiepingshoogtes en een zadeldak met een kap van Ruimtelijk toekomstbeeld indien er geen ruimte voor ruimte ontwikkeling mogelijk is Indien geen ontheffing kan worden verleend voor bouwen binnen de molenbiotoop is de verwachting dat de huidige ondernemer doorgaat met zijn bedrijfsvoering in de huidige kas, waarbij het risico bestaat dat gebruik wordt gemaakt van de aanwezige glas bestemming om het aantal vierkante meters glas uit te breiden. Dit is een ontwikkeling die haaks staat op de ambities die we als gemeente, maar ook als Hof van Delfland en de Provincie nastreven. 4. De molenbiotoop wordt beperkt door de al bestaande molenwoning Aan de zuidzijde van de Gaagweg is molen de Korpershoek aanwezig. Rondom deze molen is reeds veel bebouwing en begroeiing aanwezig. Op het molenerf zelf zijn een molenaarswoning en schuur aanwezig met respectievelijk een nokhoogte van 8,5 en 5,6 m. Volgens het biotooprapport blijkt de molen ondanks deze hoge bebouwing toch nog een redelijke windvang te hebben. De meeste windbelemmering wordt veroorzaakt door de beplanting aan de west- en zuidzijde van de molen. Sanering van het glas en opstallen en het oprichten van één woning leiden tot een verbetering van de situering van de molen in het polderlandschap. Het zicht op de molen wordt met de nieuwe ontwikkeling niet verder beperkt en zelfs verbeterd. In lijn met artikel 16 lid 2 van de Verordening Ruimte is er op dit moment al sprake van een situatie waarin vrije windvang en het zicht op de molen al beperkt worden door bebouwing. 26

27 5. De molenaar staat achter de ontwikkeling De initiatiefnemers hebben gesproken met de bewoners in de directe omgeving van het plangebied, waaronder de molenaar van molen Korpershoek. De molenaar heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de voorgestelde ontwikkeling en ziet het als een welkome ruimtelijke toevoeging. Hij is content met de voorgestelde sloop van de kassen zodat hij weer een open zicht krijgt op de polder. 27

28 28