Kennedy Van der Laan. Jan-Jaap Boerman (gemeente Westland) Sjoerd van den Ende Jan van der Grinten. Gemeente Westland / advies Woudtzicht De Lier

Transcriptie

1 Memo Kennedy Van der Laan aan Jan-Jaap Boerman (gemeente Westland) van Sjoerd van den Ende Jan van der Grinten inzake Gemeente Westland / advies Woudtzicht De Lier datum 9 augustus 2013 referentie 48919/SEN/ / Inleiding 1.1. Verzocht is een second opinion te geven over de vraag hoe het gebruik van een gedeelte van het perceel Woudtzicht 21 in De Lier als een volkskas zich verhoudt tot het nieuwe bestemmingsplan en of indien sprake is van strijdigheid handhavend optreden mogelijk is. 2. Opzet memo en conclusie 2.1. Voor de beantwoording van de vragen gaan wij uit van de feiten zoals opgenomen in het overgelegde advies van ROV/Team STB en de staf memo van 14 februari 2013, waarnaar wij kortheidshalve verwijzen Wij delen de conclusie uit de ambtelijke adviezen dat (i) het gebruik als volkskas strijdt met het bestemmingsplan en (ii) dat zonder een daarvoor vereiste omgevingsvergunning is gebouwd. Het al dan niet meewerken aan legalisatie is in de eerste plaats een bestuurlijke afweging. Daarbij geldt dat een deugdelijke motivering lijkt te geven voor een weigering om tot legalisatie over te gaan. In een handhavingsbesluit kan dan op goede gronden het standpunt worden ingenomen dat concreet uitzicht op legalisatie ontbreekt In het navolgende wordt deze conclusie toegelicht. Daarbij komen achtereenvolgens aan de orde een beoordeling van het gebruik (3), een beoordeling van de bouwkundige Op alle door of namens Kennedy Van der Laan N.V. gesloten overeenkomsten waarbij zij werkzaamheden dient te verrichten zijn haar algemene voorwaarden van toepassing, welke - onder andere - de op de ommezijde afgedrukte beperking van de aansprakelijkheid bevatten. All agreements entered into by or on behalf of Kennedy Van der Laan N.V. pursuant to which it shall perform services shall be subject to its general terms and conditions, which contain - inter alia - the limitation of liability printed on the back of this document. Haarlemmerweg 333, 1051 LH Amsterdam Postbus 58188, 1040 HD Amsterdam t. +31 (0) , f. +31 (0) e. info@kvdl.nl, advocatuur ING-Bank t.n.v. Stichting Beheer Derdengelden Kennedy Van der Laan Advocatuur notariaat ING-Bank t.n.v. Derdengelden Kennedy Van der Laan Notariaat

2 aanpassingen (4) en afgerond wordt met een beschouwing van de mogelijkheid tot legalisatie (5). 3. Beoordeling gebruik Geldende bestemming 3.1. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Glastuinbouwgebied Westland en dat is het toetsingskader voor een eventuele handhavingsactie. Het voorgaande bestemmingsplan speelt slechts een rol voor zover toetsing aan het overgangsrecht aan de orde is, hetgeen hierna afzonderlijk wordt behandeld onder randnummers 3.11 t/m 3.13 (gebruik) en 4.3 (bouwen). Aan het perceel is de bestemming Agrarisch-Glastuinbouw toegekend. Gronden met deze bestemming zijn, voor zover hier van belang, bestemd voor een een volwaardig en doelmatig glastuinbouwbedrijf, zoals beschreven in Bijlage Onder een glastuinbouwbedrijf wordt ingevolge artikel 1.41 van de regels verstaan: een volwaardig en doelmatig bedrijf gericht op het voortbrengen van producten en het leveren van diensten door middel van het duurzaam en intensief telen en verzorgen van gewassen, geheel of hoofdzakelijk met behulp van kassen en de daarbij behorende bouwwerken en installaties Volgens voormelde Bijlage 1 zijn voor de toets of sprake is van volwaardigheid drie aspecten van belang: (a) (b) (c) Arbeidsbehoefte; het bedrijf dient ten minste één persoon, gedurende het hele jaar, een volledige dagtaak, hoofdberoep, hoofdinkomen en hoofdbestaan te bieden. Duurzaamheid; er is sprake van continuïteit, dat wil zeggen dat het bedrijf ter plaatse langere tijd moet kunnen blijven bestaan en dat er een binding is van de ondernemer(s) of van de arbeidskracht(en) met het bedrijf. Bedrijfsgrootte: het bedrijf dient over ten minste m 2 aan kassen te beschikken. Een bedrijf met minder oppervlak maar met ten minste m 2 kan een volwaardig bedrijf zijn, mits op basis van een advies van een glastuinbouwdeskundige wordt aangetoond dat deze schaal bedrijfseconomisch verantwoord is en levensvatbaar is Bij de toets of sprake is van doelmatigheid staat, kort gezegd, de vraag centraal of de bebouwing passend en/of logisch is voor een glastuinbedrijf en gelden vereisten voor oppervlakken van bedrijfs- en kantoorruimten. 2

3 Gelet op de expliciete verwijzing naar Bijlage 1 in voorschrift 3.1 menen wij dat het voor de hand ligt om de in die bijlage genoemde criteria niet te beperken tot toetsing van vergunningaanvragen voor bouwen of voor gebruik van onbebouwde grond, ook al suggereert de aanhef van die bijlage op zichzelf die beperking. Toetsing initiatief aan de bestemming 3.5. Hoewel het initiatief is ontplooid door een stichting, is niet uitgesloten dat deze een agrarisch bedrijf kan exploiteren. Met de ambtelijke adviezen zijn wij van mening dat de rechtsvorm niet doorslaggevend is. Van belang is of de activiteiten van de stichting een zodanig bedrijfsmatig karakter hebben dat gesproken kan worden van een reëel agrarisch bedrijf. Uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) blijkt immers dat een agrarische bedrijfsbestemming alleen kan worden benut door een zogenoemd reëel agrarisch bedrijf. De aanvullende eis van volwaardigheid mag worden gesteld indien dat expliciet in de regels van het bestemmingsplan is vastgelegd Bij de toets of sprake is van een reëel agrarisch bedrijf betrekt de Afdeling niet alleen de vraag of een reëel inkomen uit de agrarische activiteiten kan worden gegenereerd, maar andere factoren zoals de bezetting op het bedrijf, de intentie waarmee de activiteiten worden verricht en het grondareaal Of hier sprake is van een reëel agrarisch bedrijf moet worden betwijfeld. Zo is niet aangetoond dat tenminste één persoon full time werkzaam is voor de volkskas en daaruit een reëel inkomen kan genieten. De vaste personele inzet bestaat volgens de initiatiefnemer uit één of twee vaste medewerkers van het bedrijf Royal Pride. Verder kan de initiatiefnemer niet inschatten wat de opbrengsten zullen zijn van de verkoop van geteelde gewassen. Onder die omstandigheden kan naar onze mening niet van een reëel agrarisch bedrijf worden gesproken, waaruit tenminste één persoon een reëel inkomen kan genieten Zelfs als zou kunnen worden gesproken van een reëel agrarisch bedrijf, geldt dat het bestemmingsplan verlangt dat sprake is van een volwaardig agrarisch bedrijf. Aan de daaraan te stellen eisen hiervoor beschreven onder randnummers 3.3. en 3.4 wordt naar onze mening niet voldaan. Zoals hiervoor al aan de orde kwam zal de personele inzet bestaan uit één of twee vaste medewerkers van het bedrijf Royal Pride. Daarmee is naar onze mening niet voldaan aan het criterium van de arbeidsbehoefte. Aangezien de 1 Afdeling bestuursrechtspraak 30 maart 2005, /1, r.o Afdeling bestuursrechtspraak 22 december 2004, no /1, r.o

4 initiatiefnemer geen begroting over kan of wil leggen waaruit de te verwerven inkomsten blijken, is voorts niet verzekerd dat de volkskas daar duurzaam zal zijn gevestigd. De schaalgrootte van de volkskas noopt ook tot een nadere onderbouwing van de levensvatbaarheid, welke onderbouwing hier niet is gegeven en die voorts moeilijk lijkt te geven. De initiatiefnemer heeft blijkens de stukken te kennen gegeven dat hij de kas bij het bedrijf Royal Pride wil trekken als een en ander niet zou lopen. De levensvatbaarheid moet redelijkerwijs dan ook worden betwijfeld Of wordt voldaan aan de eis van doelmatigheid moet eveneens worden betwijfeld, omdat er sprake is van een kas van m 2 waar hoofdzakelijk vrijwilligers de teelt zullen verzorgen en waarbij het aantal aanmeldingen kennelijk tegenvalt. Bij een bestemming die is toegesneden op duurzame en intensieve teelt lijkt deze invulling van bestaand glasareaal in een concentratiegebied niet doelmatig Wij onderschrijven daarom de conclusie dat de volkskas niet in overeenstemming is met de bestemming Agrarisch-Glastuinbouw. Zoals hierna aan de orde komt, biedt het overgangsrecht geen grondslag voor voortzetting van het gebruik. Overgangsrecht Het gebruik als volkskas is omstreeks 13 februari 2013 gestart en dat was vóór de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Glastuinbouwgebied Westland Ingevolge artikel 38.2 van het bestemmingsplan mag ten tijde van de inwerkingtreding van het plan bestaand strijdig gebruik worden voortgezet, mits dat gebruik niet ook in strijd is met het voorheen geldende bestemmingsplan Blijkens de stukken was op grond van het bestemmingsplan Buitengebied Schipluiden Noord de bestemming Agrarische doeleinden, glastuinbouw aan het perceel toegekend, zoals gewijzigd met het bestemmingsplan Parapluherziening bestemmingsplannen Buitengebied Westland. Ook dat planologische regime vereist dat sprake is van een reëel agrarisch bedrijf waar duurzaam en intensief gewassen worden geteeld. Daaraan wordt naar onze mening om redenen als hiervoor geschetst niet aan voldaan. Het gebruik kan derhalve niet worden voortgezet op grond van het overgangsrecht. 3 Het op 19 december 2012 vastgestelde bestemmingsplan is op 1 maart 2013 (opnieuw) voor zes weken ter inzage gelegd. 4

5 4. Beoordeling bouwkundige wijziging 4.1. Uit de stukken blijkt dat de bouwkundige wijziging van de gevel van de kas ten dienste staat van het gebruik als volkskas. Daarmee is gebouwd ten behoeve van met het bestemmingsplan strijdig gebruik, zodat daarvoor een omgevingsvergunning is vereist. Indien geen sprake zou zijn van bouwen ten behoeve van met het bestemmingsplan strijdig gebruikt, zou de gevelaanpassing wellicht kunnen vallen onder de vergunningsvrije verandering van een bouwwerk als bedoeld in artikel 3, lid 7 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht Conclusie is dat de gevel is gewijzigd zonder dat is beschikt over een daartoe vereiste omgevingsvergunning Naar onze mening valt het bouwwerk niet onder het overgangsrecht voor bouwen, zoals opgenomen in artikel 38.1 van de regels. Daarbij nemen wij in aanmerking dat het bouwovergangsrecht geen bescherming biedt voor bouwwerken die zijn gebouwd zonder vergunning en die tevens in strijd zijn met het voorgaande bestemmingsplan. Die strijd met het voorgaande bestemmingsplan zit in het bouwen ten behoeve van een volkskas en niet ten behoeve van een glastuinbouwbedrijf In het kader van de legalisatietoets staat overigens voorop dat een eventuele aanvraag om een omgevingsvergunning zal moeten worden getoetst aan het nieuwe bestemmingsplan. In het advies van ROV/Team STB wordt onder ad 2 ingegaan op de bebouwingsmogelijkheden onder het voormalige plan. Die zijn alleen van belang voor de toets aan het overgangsrecht voor bouwen en voorts past daarbij de kanttekening dat er op basis van vaste jurisprudentie beperkingen zijn aan de mate waarin een beschrijving in hoofdlijnen bouwmogelijkheden van een bestemmingsplan kan beperken Concreet uitzicht op legalisatie 5.1. Voor het gebruik als volkskas en de daartoe uitgevoerde bouwkundige aanpassingen kan alleen een omgevingsvergunning worden verleend door af te wijken van het bestemmingsplan. Het al dan niet verlenen van medewerking is in de eerste plaats een bestuurlijke afweging. Medewerking ligt hier gelet op de doelstelling van het recent in werking getreden bestemmingsplan niet direct voor de hand. 4 Vergelijk Afdeling bestuursrechtspraak 12 september 2012, no /1/A1, r.o

6 5.2. Daartoe nemen wij in de eerste plaats in aanmerking dat het een belangrijke doelstelling van het bestemmingsplan is om tot schaal- en efficiencyvergroting van het glastuinbouwgebied te komen. 5 De volkskas past niet binnen deze ontwikkeling. De kas is kleiner dan de beoogde schaalgrootte van m 2, maar belangrijker is nog dat een duurzame en intensieve teelt niet lijkt gegarandeerd. In geval van medewerking aan het initiatief wordt in het concentratiegebied, tussen bestaande kassen, een daaraan vreemde ontwikkeling toegestaan. Het zou beter passen bij de gedachte van schaalvergroting wanneer de kas van m 2 wordt benut voor uitbreiding van een reeds bestaand glastuinbouwbedrijf. Blijkens de stukken is onder meer het naastgelegen glastuinbouwbedrijf geïnteresseerd in schaalvergroting Verder is van belang dat in voorschrift 3.5 (afwijken gebruiksregels) een aantal situaties benoemt waarin onder voorwaarden bij omgevingsvergunning mag worden afgeweken van de gebruiksregels van de bestemming Agrarisch-Glastuinbouw. Het initiatief valt niet onder één van die situaties te brengen De omstandigheid dat binnen het bestemmingsplan een maatschappelijke bestemming is opgenomen die voorziet in een zorgboerderij noopt op zichzelf evenmin tot medewerking aan het initiatief. Daarbij nemen wij in aanmerking dat het bestemmingsplan alleen bestaande maatschappelijke functies heeft bestemd. De afwijkingsmogelijkheden binnen de bestemming van het perceel zien ook niet op een toevoeging van een maatschappelijke functie aan een glastuinbouwbedrijf. De gemeenteraad lijkt daarmee niet de beleidsmatige keuze te hebben gemaakt om maatschappelijke functies eenvoudig(er) te kunnen integreren met andere functies In aanmerking genomen dat medewerking aan een afwijking van het bestemmingsplan een discretionaire bevoegdheid is en dat dit een belangrijke doelstelling van het bestemmingsplan zou kunnen doorkruisen, menen wij dat een deugdelijke motivering zou kunnen worden gegeven voor de weigering dat te doen. In het kader van een handhavingsbesluit kan daarmee op goede gronden het standpunt worden ingenomen dat een concreet uitzicht op legalisatie ontbreekt. 5 Paragraaf 1.1. plantoelichting. 6