Beleggen in hypotheken

Transcriptie

1 Beleggen in hypotheken Beleggen in hypotheken 1/12

2 2/12

3 Beleggen in hypotheken De beleggingsportefeuille van Nederlandse pensioenfondsen is gebaat bij een breed scala aan beleggingen om daarmee de risico s zo goed mogelijk te spreiden. Het Particuliere Hypothekenfonds van Syntrus Achmea Real Estate & Finance, met zijn gunstige risico/rendementsverhouding en opgelopen spreads, vormt daaraan een uitstekende toevoeging. Het Particuliere Hypothekenfonds is het enige fonds in Nederland dat het voor pensioenfondsen mogelijk maakt om direct in (Nederlandse) hypothecaire leningen te beleggen. Laag risico Beleggen in het Particuliere Hypothekenfonds brengt voor pensioenfondsen een relatief laag risico met zich mee. Op 80% van de leningen rust de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) of het zijn leningen met maximaal 65% van de marktwaarde. Hypotheekbeleggingen bieden stabiele kasstromen door de voorspelbare renteopbrengsten en aflossingen. Beleggen in het Particuliere Hypothekenfonds betekent profiteren van de spread die te behalen is ten opzichte van de swapcurve. Dit maakt het Particuliere Hypothekenfonds geschikt voor zowel een matchingsportefeuille als een returnportefeuille. Naar verwachting blijft de spread op particuliere hypotheken de komende jaren hoog. De grote vraag naar kredietverlening en het beperkte aanbod zorgen dat de huidige opslagen tussen 200 tot 250 basispunten liggen. De banken zullen blijvend hogere tarieven vragen vanwege de regelgeving van Basel-III en de druk die dat legt op hun solvabiliteits- en liquiditeitseisen. Daarnaast is er een schaarste aan spaartegoeden waardoor de financiering van hypotheken duur zal blijven. Ontwikkeling spread op particuliere hypotheken (basispunten) Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance (Q2 2013); spreads op NHG-hypotheken met een looptijd van 10 jaar afgezet tegen de IRS-curve Beleggen in hypotheken 03/12

4 De hypotheekverstrekker Het hypothekenteam van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verstrekt hypotheken aan consumenten. Dit wordt uitsluitend via streng geselecteerde tussenpersonen gedaan, waaronder een aantal hypotheekketens. Deze hypotheken worden ondergebracht in het Particuliere Hypothekenfonds. Institutionele beleggers participeren in dit Fonds. Het Fonds wordt beheerd door Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Facts & figures 37 pensioenfondsen beleggen in het Particuliere Hypothekenfonds. Totale Assets Under Management bedraagt 2,6 miljard De huidige spread ten opzichte van swapcurve is 172 Absoluut rendement bedraagt 5,11% YTD Het enige fonds voor pensioenfondsen om direct en zonder leverage in (Nederlandse) hypothecaire leningen te beleggen 04/12

5 Onze werkwijze Pensioenfondsen die beleggen in het Particuliere Hypothekenfonds hoeven zelf geen hypotheken te verstrekken of te beheren. Dat doen de specialisten van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Zij hebben een zeer degelijke en tegelijkertijd gevarieerde portefeuille opgebouwd via streng voorgeselecteerde intermediairs. Onze specialisten hanteren eigen acceptatiecriteria zodat alleen kredietwaardige leningen in de portefeuille worden verkregen. Zo stuurt fondsmanagement op de hypotheken die worden verstrekt binnen de verschillende risicocategorieën. Een defensieve portefeuille zorgt voor een relatief laag risico en stabiele kasstromen door voorspelbare renteopbrengsten en aflossingen Waarderingsmethodiek De waardering van de hypothekenportefeuille gebeurt op basis van een discounted cashflowmodel*. Daarbij wordt ook rekening gehouden met vervroegde aflossingen. De disconteringsvoet is gebaseerd op de euroswapcurve plus een risico-opslag. Deze risico-opslag beweegt mee met de risicopremies (spreads) in de markt. Zo gaat de waardeontwikkeling van de hypotheken mee met de beweging van die risicopremies. Gecertificeerde taxateurs bepalen de marktwaarde van de onderpanden bij het verstrekken van een nieuwe hypotheek. Vanaf 1 januari 2013 wordt de marktwaarde van de onderpanden van bestaande hypotheken op kwartaalbasis bepaald. Dit gebeurt op basis van een kwantitatieve analyse door een extern bureau. Rendementsdoelstelling Het fondsrendement wordt vergeleken met het risicovrije rendement van de Barclays Capital Customized Swap Index, waarbij de outperformance target minimaal 30 basispunten is, berekend over de laatste vijf kalenderjaren. Liquiditeit (Aspirant)participanten kunnen maandelijks in- en uittreden. De verhandelbaarheid van participaties is afhankelijk van de beschikbare middelen binnen de fondsen en vraag en aanbod van participaties van andere deelnemers. De vrij beschikbare liquiditeit is afhankelijk van rente inkomsten, aflossingen, nieuw geaccepteerde hypotheken en in- en uittreders. Strategie en beleid Vaststellen rentetarief Acceptatie nieuwe hypotheken Beheer Aflossen / Royeren * Methodiek om toekomstige kasstromen contant te maken Beleggen in hypotheken 05/12

6 Fondskenmerken Oprichtingsdatum 6 mei 1997 Benchmark Barclays Capital Customized Swap Index 4-6 Years Performance target Outperformance van 30 bps Valuta Euro Leverage Max 20% van NAV (huidig 0%) Managementfee 30 bps van NAV op jaarbasis Toe- en uittredingskosten Geen Dividend Halfjaarlijkse dividenduitkering Liquiditeit In- en uittreding op jaarbasis Juridische structuur Fonds voor gemene rekening Fiscaal regime Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) 06/12

7 Alleen kredietwaardige hypotheken met NHG garantie of 65% van de marktwaarde in de portefeuille Uw risico s, onze zorg Pensioenfondsen vertrouwen ons het beheer toe van grote vermogens, om daarmee hun doelstellingen een goed pensioen voor de deelnemers te realiseren. Toch brengt dat onvermijdelijk risico s met zich mee. Risicomanagement is daarom essentieel voor het Particuliere Hypothekenfonds. Wij hebben daarvoor aansluiting gezocht bij het COSO II-model. Dit model is een wereldwijd erkende standaard voor een beheersstructuur voor ondernemingen. Het gaat uit van een directe relatie tussen de doelstellingen van een organisatie en de componenten van ondernemingsrisicomanagement. Het risicomanagement raamwerk (SRM-model) van Syntrus Achmea Real Estate & Finance maakt een onderscheid tussen verschillende risicocategorieën. Als basis voor deze indeling is gebruik gemaakt van de FIRM risico s. FIRM is een geïntegreerde methode voor de analyse van risico s ontwikkeld door DNB. Om risico s adequaat te kunnen beheersen heeft Syntrus Achmea, als beheerder van het Particuliere Hypothekenfonds, de verantwoordelijkheid voor de risicobeheersing ingericht conform het Three Lines of Defence -model. Beleggen in hypotheken 07/12

8 Het Particuliere Hypothekenfonds heeft vier kenmerkende risico s Renterisico De marktwaarde van het hypothekenfonds is afhankelijk van de swaprente. Duration management zorgt ervoor dat de duration (een maatstaf voor het renterisico) van de hypothekenportefeuille wordt afgestemd op de duration van de benchmark. Dit minimaliseert het renterisico ten opzichte van de benchmark, zowel per looptijdsegment als op totaal niveau. Dit geeft een goed inzicht in het extra rendement dat gerealiseerd wordt ten opzichte van de benchmark. Duration management zorgt er ook voor dat de waardeveranderingen van het fonds als gevolg van renteveranderingen ten opzichte van de betreffende benchmark beperkt zijn. Dit resulteert in een lage tracking error en een hoge z-score voor pensioenfondsen. Kredietrisico Hypothecaire leningen worden verstrekt met een spread ten opzichte van de euroswapcurve. Het onderpand van de leningen geeft extra zekerheid. Hypotheken kennen bovendien lage default rates en hoge recovery rates. Particulieren zullen er over het algemeen alles aan doen om hun hypotheekschuld af te lossen. Over de afgelopen 10 jaar was de default rate 0,17%. We beheersen het kredietrisico met een strak acceptatiekader en stringent debiteurenbeleid. Ook brengen we spreiding aan door te diversifiëren over bevoorschottingspercentage. De historische daadwerkelijke verliezen zijn dan ook laag, tussen de 0,02% en 0,03% van het fondsvermogen. Pijplijnrisico Het pijplijnrisico is het renterisico dat ontstaat tussen het uitbrengen van een hypotheekofferte en het passeren van de hypotheekakte bij de notaris. Stijgt in die periode de kapitaalmarktrente, dan wordt deze stijging niet doorberekend aan de debiteur. Het pijplijnrisico van het hypothekenfonds wordt structureel afgedekt met behulp van rentederivaten. Door hun kennis en ervaring van de specialisten is Syntrus Achmea Real Estate & Finance in staat om zeer nauwkeurig het pijplijnrisico in te schatten, waardoor het hypothekenfonds in de praktijk nauwelijks negatieve effecten ondervindt van het afdekken van het pijplijnrisico. Vervroegd aflossingsrisico De hypotheekgever heeft de mogelijkheid zijn hypotheekschuld eerder dan verwacht af te lossen. Soms onder betaling van een boeterente. Met een risicomodel beheersen we het vervroegde aflossingsrisico. In dit model wordt een voorspelling gedaan van het toekomstige aflossingsgedrag. Er wordt een inschatting gemaakt van welk deel van de portefeuille (gelijk aan het vervroegde aflossingspercentage) vervroegd wordt afgelost gedurende het jaar. Het vervroegde aflossingspercentage wordt gemodelleerd volgens een constant prepayment rate (CPR), met een focus op het gemiddelde over de afgelopen 4 jaar. 08/12

9 Governance Het Particuliere Hypothekenfonds staat onder toezicht van de AFM en DNB en beschikt over de vergunning om hypothecair krediet te verstrekken. Een externe accountant bevestigt jaarlijks dat de informatiesystemen, processen en procedures van Syntrus Achmea Real Estate & Finance aan bepaalde criteria voldoen. Hiervoor hanteren we de ISAE 3402-rapportage. Een onafhankelijke Raad van Toezicht, bestaande uit vijf externen met ieder hun eigen specialisatie, ziet namens de participanten toe op het beheer van het Particuliere Hypothekenfonds. De Raad van Toezicht: controleert of de fondsvoorwaarden, regels en afspraken, alsmede het Internal Control Statement worden nageleefd consulteert de beheerder bij de uitvoering van haar werkzaamheden stelt vast of de (beheer)activiteiten in het belang zijn van de gezamenlijke participanten. De participanten van het Fonds komen minimaal tweemaal per jaar bijeen in een Vergadering van Participanten. De Vergadering moet toestemming geven voor afwijkingen en wijzigingen van het beleggingsbeleid. Deze toestemming wordt verkregen bij een meerderheid van 75%, berekend op basis van het totaal aantal stemmen, waarbij iedere participant de stemrechten heeft die hij in een Vergadering van Participanten zou hebben. Bevoegdheden van de Vergadering van Participanten: wijziging van de fondsvoorwaarden wijziging van het strategische kader van het beleggingsbeleid benoemen leden Raad van Toezicht vaststellen jaarrekening en décharge van de Beheerder Beleggen in hypotheken 09/12

10 Business Unit Hypotheken De Business Unit Hypotheken verstrekt woninghypotheken aan particulieren en vastgoed financieringen voor commercieel vastgoed aan (particuliere) beleggers en projectontwikkelaars. De hypotheken worden ondergebracht in de twee hypotheekfondsen: het Particuliere Hypothekenfonds en het Zakelijke Hypothekenfonds. Het team dat beleggen in financieringen mogelijk maakt, is ondergebracht in de Business Unit Hypotheken. Business Unit Hypotheken Director Hugo Ouwehand Teammanager Dennis Franken Manager Zakelijke Hypotheken Martijn Louwerse Manager Intensief & Bijzonder Beheer Denis van Rij Manager Eric Kok Fundmanagement Fundmanager Saskia van der Velde Fundmanager Rajesh Sukdeo Manager Fundmanagement Jeremy Ruijs Beleggingsanalist Pier Biessels 10/12

11 Het Particuliere Hypothekenfonds biedt toegevoegde waarde binnen uw vastrentende portefeuille De voordelen op een rij Directe exposure op Nederlandse hypotheken Uitstekende diversificatie Laag risicoprofiel Interessante risico-/rendementsverhouding Geschikt voor matchingportefeuille, maar ook return Geen leverage Eenvoudige, transparante fondsstructuur en robuuste governance Relatief hoge marge ten opzichte van andere vastrentende beleggingen met een gering risico, vergelijkbaar met credits of staatsleningen Wij geven u graag een persoonlijke toelichting: Jeremy Ruijs Manager Fundmanagement T +31 (0) M +31 (0) E jeremy.ruijs@achmeavastgoed.nl Rajesh Sukdeo Fundmanager T +31 (0) M +31 (0) E rajesh.sukdeo@achmeavastgoed.nl Niels Nieboer Manager Business Development T +31 (0) M +31 (0) E niels.nieboer@achmeavastgoed.nl Beleggen in hypotheken 11/12

12 Juli /12