Conclusie: - LJN: ZC1760 Noot: P.A. Stein Roepnaam: - Brondocumenten: ECLI:NL:HR:1995:ZC1760, Uitspraak, Hoge Raad,

Transcriptie

1 NJ 1995, 705: Huur en verhuur vergunningen t.b.v. exploitatie benzinestation met terbeschikkingstelling aanvankelijk onbebouwde, later bebouwde gro... Klik hier om het document te openen in een browser venster Instantie: Hoge Raad Datum: 16 juni 1995 Magistraten: Martens, Roelvink, Mijnssen, Heemskerk, Nieuwenhuis, Hartkamp Zaaknr: Conclusie: - LJN: ZC1760 Noot: P.A. Stein Roepnaam: - Brondocumenten: ECLI:NL:HR:1995:ZC1760, Uitspraak, Hoge Raad, Wetingang: BW art. 6:2; BW art. 6:248; BW art. 7A:1624; BW art. 7A:1625; BW art. 7A:1626; BW art. 7A:1627; BW art. 7A:1628; BW art. 7A:1629; BW art. 7A:1630; BW art. 7A:1631; BW art. 7A:1632; BW art. 7A:1633; BW art. 7A:1634; BW art. 7A:1635; BW art. 7A:1636; BW art. 7A:1636a; BW art. 7A:1636b Brondocument: HR, , nr Essentie Huur en verhuur van vergunningen t.b.v. exploitatie benzinestation met terbeschikkingstelling van aanvankelijk onbebouwde, later bebouwde grond. Vraag naar toepasselijkheid art e.v. BW. Afbreken onderhandelingen; redelijkheid en billijkheid. Samenvatting Uitbreiding van de werkingssfeer van de art e.v. tot ander ongebouwd onroerend goed dan kampeerterreinen strookt niet met de uitgangspunten van de wet. De art e.v. missen toepassing in een geval als het onderhavige, waarin tegen een overeengekomen vergoeding een onbebouwd terrein ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling dat degeen die daarover de beschikking verkrijgt, aldaar een bebouwing zal oprichten, bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van art Dit geldt ook wanneer de overeenkomst een verplichting tot bedoelde bebouwing en exploitatie inhoudt en het terrein ter beschikking is gesteld in het kader van een huurovereenkomst die betrekking heeft op de vergunningen om aldaar die bedrijfsruimte te exploiteren. Voor het antwoord op de vraag of latere bebouwing van een aanvankelijk onbebouwd ter beschikking gesteld terrein leidt tot het alsnog toepasselijk worden van de art e.v., is beslissend of partijen een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de inmiddels gebouwde, en tot bedrijfsruimte in de zin van art bestemde, onroerende zaak (HR 4 mei 1979, NJ 1979, 509). Geen verplichting tot verder onderhandelen op grond van de goede trouw. Partij(en) Shell Nederland verkoopmaatschappij BV, te Rotterdam, eiseres tot cassatie, adv. Jhr. mr. J.L.R.A. Huydecoper, tegen 1. Wilhelmina Margaretha van Esta Tjallingii, te Leersum, 2. Arianne Charlotte van Esta Tjallingii, te Leersum, 3. Francisca Jeanette van Esta Tjallingii, te Ponton, Aruba, 4. Tankstation Vechtbrug BV, te Leersum, verweersters in cassatie, adv. mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt. 1

2 Bewerkte uitspraak Voorgaande uitspraak Rechtbank: ( ) 6 De rechtbank zal eerst het principaal hoger beroep bespreken. De erven Van Esta en Vechtbrug verdedigen in dat kader het standpunt dat het voorwerp van de in augustus 1962 tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst in wezen bestaat in het uit de aan Schaap door de Staat verleende vergunningen voortvloeiende recht om op een door de Staat aangewezen terrein langs de rijksweg A1 een benzinestation te exploiteren en de daarmee samenhangende verplichtingen jegens de Staat, in verband waarmee slechts een stuk onbebouwde grond ter beschikking is gesteld, zodat daarop de artikelen 7A:1624 e.v. BW noch de Huurwet van toepassing zijn. Dit standpunt is juist. Het enkele feit dat Shell overeenkomstig de bedoeling van partijen (voor eigen rekening) een benzinestation op het haar onbebouwd ter beschikking gestelde terrein heeft opgericht, brengt nog niet mee dat de overeenkomst een huurovereenkomst met betrekking tot gebouwd onroerend goed is geworden. Anders dan Shell bepleit is de in 1962 bestaande situatie in dit opzicht naderhand ook niet gewijzigd. Zoals de kantonrechter onbestreden heeft vastgesteld (onder 1i.), heeft Shell gebruik gemaakt van de haar verleende optie tot verlenging van de overeenkomst. De omstandigheid dat omtrent de gewijzigde huurprijs en de indexering daarvan reeds in 1981 overeenstemming werd bereikt met het oog op de door de kantonrechter onder 1h. genoemde verbouwing en dat die gewijzigde voorwaarden reeds vanaf 1 juli 1981 zijn gaan gelden, betekent, nu de huur op overigens gelijkluidende voorwaarden is voortgezet, nog niet dat van een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst sprake is met als huurobject tevens het inmiddels gebouwde benzinestation. 7 Ook in de wetsgeschiedenis met betrekking tot de artikelen 7A:1624 BW vindt de rechtbank geen aanleiding om de tussen partijen bestaande rechtsverhouding gelijk te stellen aan de huur van bedrijfsruimte in de zin van die artikelen. Uit het feit dat naast gebouwd onroerend goed alleen ongebouwd onroerend goed dat is bestemd voor de uitoefening van het kampeerbedrijf als dergelijke bedrijfsruimte is aangemerkt, moet integendeel worden afgeleid dat voor deze door Shell gewenste interpretatie en de daarmee gepaard gaande uitbreiding van het toepassingsgebied van meergenoemde artikelen geen plaats is. 8 Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de grieven in principaal hoger beroep slagen. Of alsnog de vorderingen van de erven Van Esta en Vechtbrug kunnen worden toegewezen, is echter mede afhankelijk van de uitkomst van het geding in incidenteel hoger beroep, dat hierna aan de orde komt. Bij gegrondbevinding van de incidentele grieven hebben de erven Van Esta en Vechtbrug bij de gevraagde verklaring voor recht immers geen belang, terwijl ontruiming dan niet kan worden bevolen. 9 Shell verdedigt in incidenteel hoger beroep dat in een bespreking op 27 september 1990 tussen Schaap en de heren Frohwein en Buckert, optredend namens Shell, op hoofdpunten overeenstemming is bereikt omtrent voortzetting van de contractuele relatie na 18 juli 1993 en dat het Schaap daarna niet vrijstond de verdere onderhandelingen met betrekking tot de nadere invulling op ondergeschikte punten af te breken. Shell beroept zich daartoe op de verklaringen van de heren Frohwein en Buckert, als getuige (in voorlopig getuigenverhoor) door de kantonrechter gehoord, en haar brieven van 23 oktober 1990, welke beoogden de reeds bereikte punten van overeenstemming vast te leggen. Aangezien partijen het erover eens zijn dat de huur van de garage aan de Amsterdamsestraat 12 te Muiden als een sequeel van de huur van het benzine-verkooppunt aan de rijksweg moet worden beschouwd, gaat het daarbij met name om de brief met betrekking tot dat verkooppunt. 10 Deze brief luidt: Met referte aan de met u op 27 september 1990 gevoerde bespreking bevestigen wij thans gaarne het volgende met u te zijn overeengekomen. 1 De thans bestaande overeenkomst d.d. augustus 1962, welke met onze brief d.d. 8 september 1982 is verlengd tot 19 juli 1993 zal als volgt worden gewijzigd: 2

3 a. Met ingang van de nieuwe openingsdatum van het te reconstrueren verkooppunt, doch in elk geval per 1 juli 1991 zult u van ons een huurprijs ontvangen, groot ƒ (achthonderddertig duizend gulden) per jaar, bij vooruitbetaling te voldoen. b. Deze huurprijs zal jaarlijks met 5% worden verhoogd, voor het eerst per 1 juli c. De overeenkomst, zal met tien jaar worden verlengd en derhalve eindigen op 19 juli d. Wij hebben het recht, indien wij zulks zouden wensen, de overeenkomst bij het einde daarvan met nogmaals vijf jaar op dezelfde voorwaarden te verlenen. Indien wij van dat recht geen gebruik wensen te maken zullen wij u daarvan tenminste zes maanden vóór de afloopdatum per aangetekende brief in kennis stellen. Bij gebreke van een dergelijke kennisgeving worden wij geacht van ons recht tot verlenging gebruik te hebben gemaakt en eindigt de overeenkomst derhalve op 19 juli Tenslotte zij nog opgemerkt, dat alle overige voorwaarden, tenzij hierboven anders is vermeld, van onze overeenkomst, d.d. augustus 1962 zoals verlengd bij onze brief van 8 september 1982, onverkort van kracht zullen blijven. Indien u zich met het bovenstaande kunt verenigen, verzoeken wij u de bijgevoegde kopie van dit schrijven voor akkoord te tekenen en aan ons te retourneren. ( ) 12 Op grond van deze, niet door enig tegenbewijs ontzenuwde verklaringen van de getuigen Frohwein en Buckert, die niet als partij-getuigen kunnen worden aangemerkt, neemt de rechtbank als vaststaand aan dat tussen Shell en Schaap op 27 september 1990 in beginsel overeenstemming is bereikt over een nieuwe huurperiode na 18 juli 1993 voor de duur van tien jaren, met vijf optiedagen, tegen een vaste jaarlijkse vergoeding van ƒ met een nog nader overeen te komen jaarlijkse index. 13 Uit de aangehaalde verklaringen blijkt voorts echter dat Schaap een jaarlijkse indexering van de huurprijs wenste van 5%, ingaande juli 1991, hetgeen door Shell in de bewuste bespreking en ook nadien niet is geaccepteerd. In de 'bevestiging' van 23 oktober 1990 spreekt Shell van een jaarlijkse verhoging van 5% voor het eerst per 1 juli 1992, hetgeen dus niet als aanvaarding van deze door Schaap gestelde voorwaarde, maar als een tegenbod moet worden beschouwd. In zoverre kan die brief derhalve niet als een weergave van reeds gemaakte afspraken worden beschouwd. 14 Dat geldt ook de vermelding dat de overige voorwaarden van de overeenkomst van augustus 1962 zouden worden gehandhaafd. Uit de aangehaalde getuigenverklaringen blijkt immers dat daarover in het geheel niet was gesproken, terwijl alleen de getuige Frohwein heeft verklaard de indruk te hebben gehad dat dat de bedoeling was, hetgeen echter geenszins voor de hand lag. Het ging hier immers niet om de uitoefening van een optie door Shell, maar om een nieuwe contractsperiode na afloop van een dertigjarige huurverhouding, gedurende welke het contract behalve op het punt van de huurprijs en de indexering daarvan geen wijziging had ondergaan. Voortzetting op de bestaande voorwaarden kan dus niet geacht worden stilzwijgend te zijn overeengekomen, terwijl de opmerking 'dan hebben we een contract' van de kant van Shell door de onderhandelaars van Shell in redelijkheid ook niet kan zijn opgevat als een acceptatie vooraf van de blijkbaar door Shell gewenste, maar op 27 september 1990 niet besproken voortzetting van de huurverhouding op de bestaande (overige) condities. 15 Ook op dit punt behelst de brief van 23 oktober 1990 dus niet een weergave van reeds gemaakte afspraken, maar is er sprake van een ander voorstel van Shell, waarbij Shell overigens niet heeft gereageerd op het door Schaap geuite verlangen om zeggenschap te verkrijgen omtrent de opvolging van de exploitant Van Egmond. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat de wel reeds bereikte punten van overeenstemming een overeenkomst opleveren, die nog slechts op ondergeschikte punten eventueel aan de hand van de goede trouw aanvulling behoefde, en waarvan dus nakoming kan worden verlangd. 16 Begrijpelijkerwijs heeft Schaap de brief van 23 oktober 1990 dan ook niet geaccordeerd, ondanks herhaalde verzoeken daartoe, maar heeft zij haar toenmalige raadsman opdracht gegeven nadere voorstellen uit te werken. Het door deze raadsman opgestelde concept-contract (evenals na te melden brieven reeds in eerste aanleg overgelegd) bevat op een groot aantal punten wijzigingen ten opzichte van het contract van augustus Uit artikel 1.7 blijkt dat Schaap, wat de indexering van de huurprijs betreft, bereid was accoord te gaan met de door Shell genoemde ingangsdatum, maar dan met een percentage gerelateerd aan het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie, doch tenminste 5%. Verder blijkt uit artikel 1.8 van het concept dat Schaap vasthield aan haar verlangen om zeggenschap te verkrijgen in de persoon van de exploitant en diens opvolger. 3

4 17 Daargelaten hoe het door de raadsman van Schaap opgestelde concept-contract in het bezit van Shell is geraakt partijen verschillen daaromtrent van mening staat vast dat Shell daarop bij brief van 23 april 1991 wederom met nadere voorstellen heeft gereageerd, waarbij zij de door Schaap gestelde voorwaarden op het punt van de indexering en de opvolging van Van Egmond van de hand heeft gewezen. In antwoord daarop heeft de raadsman van Schaap bij brief van 20 juni 1991 (onder meer) opnieuw laten weten dat Schaap aan haar standpunt dienaangaande vasthield. 18 Teneinde de aldus ontstane impasse te doorbreken, hebben de heren Frohwein en Buckert zich op 12 juli 1991 opnieuw rechtstreeks tot Schaap gewend. Tijdens deze bespreking heeft Schaap blijkens de aangehaalde verklaring van de getuige Buckert en de daarmee op dit punt overeenstemmende verklaring van de eveneens door de kantonrechter gehoorde getuige W.M. van Esta Tjallingii te kennen gegeven niet verder te willen praten en het eind van het lopende contract af te wachten. Nadien heeft zij Shell doen berichten niet met haar, maar met Mobil in zee te gaan. 19 Gelet op de aldus beschreven gang van zaken kan niet worden gezegd dat reeds een stadium in de onderhandelingen was bereikt, waarin Shell er vanuit mocht gaan dat in elk geval enig contract zou worden gesloten. Derhalve is aan de zijde van Schaap evenmin een verplichting ontstaan tot vergoeding van vertragingsschade, zoals Shell thans vordert. 20 Wel was op het moment dat de onderhandelingen stukliepen een situatie bereikt waarin Schaap, mede gezien de langdurige contractuele relatie, deze niet mocht afbreken zonder Shell vergoeding aan te bieden voor de inmiddels door haar met medeweten van Schaap met het oog op de voorgenomen modernisering van het tankstation gemaakte kosten van ontwerpen en vergunningen. Vergoeding van die schade wordt in dit geding evenwel niet gevorderd. (enz.) Cassatiemiddel: Schending van het recht, en/of verzuim van vormen waarvan de nietinachtneming tot nietigheid leidt, doordat de Rechtbank in het bestreden vonnis, naar de inhoud waarvan thans omwille van de beknoptheid slechts wordt verwezen, heeft overwogen en beslist zoals daar is gedaan, en dit ten onrechte om een of meer van de navolgende, ook in hun onderling verband in aanmerking te nemen redenen: 1. De partijen zullen hierna gewoonlijk worden aangeduid als 'Shell' en 'Van Esta c.s.' respectievelijk. 2. Het bestreden vonnis geeft in de rovv. 6 8 blijk van een onjuiste rechtsopvatting, en berust althans op een onvoldoende begrijpelijke motivering. Dat is het geval om de volgende redenen: a. Anders dan door de Rechtbank voor juist gehouden, moet worden aangenomen dat de in art. 7A:1624 BW tot uitdrukking komende regel, krachtens welke (kort gezegd) de bepalingen van de Vijfde Afdeling van titel 7 van Boek 7A BW niet van toepassing zijn op verhuur van ongebouwd onroerend goed, niet meebrengt dat een overeenkomst waarbij tegen betaling van een (aanzienlijke) geldelijke vergoeding het tijdelijk genot wordt verkregen van ongebouwd onroerend goed, met de vooropgezette bedoeling van partijen dat de tot het genot gerechtigde op dat onroerend goed een gebouw zal stichten bestemd voor gebruik als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW, en dat de betrokkene dat gebouw daar vervolgens ook tot dat doel zal (doen) gebruiken, niet aan de regels van de voornoemde Vijfde Afdeling onderworpen is. b. Het zoëven sub a gezegde is althans het geval wanneer de betreffende overeenkomst de tot het genot gerechtigde verplicht om de sub a bedoelde bebouwing te stichten, en om die als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW te (doen) gebruiken. Dat de hierbedoelde omstandigheden zich voordeden, mag in cassatie (minstens veronderstellenderwijs) worden aangenomen omdat dit van de zijde van Shell uitdrukkelijk en met de nodige nadruk was gesteld; omdat het van de zijde van Van Esta c.s. niet was bestreden; en omdat de Rechtbank te dien aanzien geen (met de stellingen van Shell onverenigbare) vaststellingen heeft gedaan. c. In het licht van de strekking van de Vijfde Afdeling van titel 7 van Boek 7A BW, namelijk, kort gezegd, om te voorzien in bescherming van het zwaarwegende belang van degene die krachtens huur en verhuur het genot van bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW hebben bij behoud van hun genotsrechten, berust ook de beslissing van de Rechtbank ten aanzien van de verlenging van de overeenkomst van partijen in 1981 (zoals blijkend uit rov. 6 van het bestreden vonnis) op een onjuiste 4

5 rechtsopvatting en/of op een onvoldoende begrijpelijke gedachtengang. Shell had gesteld (en de Rechtbank heeft kennelijk, ook omdat dat door Van Esta c.s. niet was weersproken, als juist aanvaard terwijl het in elk geval in cassatie veronderstellenderwijs als juist mag worden aangenomen), dat de in 1981 tussen partijen getroffen andere regeling ertoe strekte dat de inmiddels door Shell gestichte opstallen (ingrijpend) zouden worden verbouwd, en dat in verband daarmee de partijen (ruimschoots) vòòr de krachtens hun oorspronkelijke overeenkomst geldende datum voor verlenging van die overeenkomst nieuwe verplichtingen aangingen ten aanzien van de door Shell te betalen (aanmerkelijk hogere) vergoeding en de indexering daarvan; waarbij ook de ingangsdatum van de betreffende betalingsverplichtingen aanzienlijk vroeger kwam te liggen dan bij eenvoudige verlenging van de eerder bestaande overeenkomst op de voet van de bepalingen daarvan, het geval zou zijn geweest. Ook wanneer men, anders dan zoëven sub a en sub b verdedigd, moet aannemen dat een overeenkomst als daar bedoeld aanvankelijk niet onder de werking van de reeds herhaaldelijk genoemde Vijfde Afdeling valt, moet het tegendeel worden aangenomen wanneer van een nadere overeenkomst als hiervoor in dit subonderdeel c aangeduid sprake is. Zo'n nadere overeenkomst strekt er immers toe om het voortgezette gebruik van het inmiddels gebouwde onroerend goed te regelen (met inbegrip van aanspraken terzake van de verbouwing van de gestichte opstallen, hetgeen buiten twijfel stelt dat partijen er inmiddels van uitgaan dat het onroerend goed bebouwd is), en voorziet daarbij tevens in aanmerkelijke inhoudelijke wijzigingen, i.c. ten aanzien van de betalingsverplichting en de ingangsdatum daarvan, met min of meer ingrijpende gevolgen voor de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen, dit alles: in de context van een overeenkomst waarin, krachtens de gezamenlijke bedoeling van partijen, het object waarvan de ene partij ingevolge de overeenkomst het genot heeft, bestemd is voor gebruik als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW (en ook feitelijk zo wordt gebruikt). Ook wanneer juist zou zijn dat een nadere overeenkomst als hiervoor in dit subonderdeel c aangeduid niet mag worden gekwalificeerd als een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst met als huurobject het inmiddels gebouwde object, brengt een juiste toepassing van de regels die uit de hier telkens aan de orde zijnde Vijfde Afdeling voortvloeien mee, dat die regels daardoor op de aldus gewijzigde (voortgezette) overeenkomst van toepassing worden, nu (slechts) daardoor recht wordt gedaan aan de huurder beschermende strekking van de betreffende wettelijke regeling. Althans kan het hiervoor in dit subonderdeel c besproken rechtsgevolg geredelijk intreden, ook wanneer niet van een 'nieuwe zelfstandige huurovereenkomst' als (kennelijk) door de Rechtbank bedoeld sprake zou zijn. In het oordeel van de Rechtbank ligt besloten dat dit gevolg slechts ingeval van een nieuwe, zelfstandige overeenkomst als door de Rechtbank bedoeld, zou kunnen intreden. Dat oordeel is rechtens onjuist. Door aan de hand daarvan te beslissen heeft de Rechtbank de ter beoordeling voorgelegde vraag beslist aan de hand van een verkeerde, namelijk: een te enge maatstaf. d. Voorzover zou moeten worden aangenomen dat de Rechtbank eraan voorbij heeft gezien dat de in geding zijnde overeenkomst inhield dat Shell zich had verplicht tot de zojuist in subonderdeel b kort weergegeven prestatie (althans: dat dat door Shell voldoende duidelijk was gesteld (en bovendien zijdens Van Esta c.s. niet was weersproken), zodat de Rechtbank dit gegeven bij haar beoordeling diende te betrekken), berust de bestreden beslissing op een misvatting van de Rechtbank ten aanzien van de in aanmerking te nemen feitelijke grondslag, en in zoverre dus op een als motiveringsgebrek aan te merken gedachtenfout. e. Het in middelonderdelen 2 sub a t/m d gestelde geldt (telkens) ook dan wanneer de terbeschikkingstelling van een (aanvankelijk) onbebouwd stuk grond (en tegen vergoeding van een aanmerkelijke geldelijke tegenprestatie) plaatsvindt in het kader van een huurovereenkomst die betrekking heeft op vergunningen waaruit het recht voortvloeit om (op het daartoe aangewezen terrein) een benzinestation te exploiteren. De laatstgenoemde omstandigheid doet niet af aan de geldigheid van de hiervoor verdedigde rechtsregels. Voorzover de beslissing van de Rechtbank zo zou moeten worden begrepen dat de Rechtbank heeft aangenomen dat de betreffende rechtsregels (mede) daarom zou moeten worden geïnterpreteerd als de Rechtbank dat heeft gedaan, omdat de in geding zijnde huurovereenkomst tot voorwerp had vergunningen als in de vorige volzinnen, en als in rov. 6 5

6 van het bestreden vonnis aangeduid, zou (ook) dat oordeel van een onjuiste rechtsopvatting blijk geven. Althans geldt (ook hier) dat het bestreden vonnis niet berust op vaststellingen die zouden kunnen meebrengen dat in dit geval afwijking van de hiervoor verdedigde rechtsregels gerechtvaardigd zou zijn, en bevat het vonnis dus in zoverre geen motivering die de gegeven beslissing kan dragen. 3. Het bestreden vonnis geeft in de rovv blijk van een onjuiste rechtsopvatting, en berust althans op een onvoldoende begrijpelijke motivering. Dat is het geval om de volgende redenen: a. wat de Rechtbank in rov. 13 heeft geoordeeld (waarbij de Rechtbank een uitgangspunt heeft vastgesteld dat voor de vervolgens door de Rechtbank gegeven waarderingen telkens van belang blijft) levert een gedachtenfout op, en is althans onvoldoende begrijpelijk. In deze rov. gaat de Rechtbank er blijkbaar van uit dat (de erflaatster/rechtsvoorgangster van) Van Esta c.s. (ook) ten aanzien van de indexering van de tussen partijen destijds overeengekomen huurprijs verlangde(n), dat die zou ingaan op 1 juli 1991, d.w.z.: op dezelfde datum waarop ook de nadere huurovereenkomst, of althans de daarmee verbonden betalingsverplichting, zou ingaan. Dit oordeel c.q. dit uitgangspunt is rechtens onjuist en/of logisch onhoudbaar, omdat i. zijdens Van Esta c.s. niet was gesteld dat dit standpunt door hun erflaatster/rechtsvoorgangster werd ingenomen (integendeel, in alinea 11 van de pleitnota van Van Esta c.s. in appel wordt een hiermee onverenigbaar standpunt ingenomen: 'slechts de basishuur voor het eerste jaar was vast'). In zoverre heeft de Rechtbank een ontoelaatbare aanvulling op, of uitbreiding aan wat door partijen was gesteld, gegeven; en ii. de bestreden beschikking (het bestreden uitgangspunt) van de Rechtbank ook op zichzelf genomen in uitgesproken mate ongerijmd is. Indexering van periodiek verschuldigde betalingen is immers in het algemeen, en behoudens bijzondere omstandigheden waarvan i.c. niets was gesteld of gebleken, erop gericht om de waarde van de aan indexering onderworpen prestatie aan te passen aan de zich met de tijd wijzigende factoren, die aan de berekening van de indexering ten grondslag worden gelegd. Daaraan is inherent dat indexering aldus pleegt te worden overeengekomen, dat die plaatsvindt enige tijd ná de datum waarop de betreffende prestatie voor het eerst verschuldigd wordt, en vervolgens wordt berekend aan de hand van de in de tussentijd plaatsvindende wijzigingen in de indexeringsfaktoren. In zeer veel gevallen wordt indexering verbonden aan een periode van een jaar, telkens verstrijkend na de ingangsdatum van de betreffende betalingsverplichting. Het oordeel van de Rechtbank dat van een hiervan afwijkende, en een zeer uitzonderlijke hantering van het begrip 'indexering' uitgaat, kan daarom om tenminste de volgende drie redenen niet worden aanvaard: omdat de gedachtengang waarop dit uitgangspunt moet berusten, op zichzelf te zeer ongerijmd is, en onverenigbaar met wat naar gangbaar spraakgebruik en gangbare opvattingen met 'indexering' pleegt te worden beoogd, en in overeenkomsten en kontraktsonderhandelingen daarmee pleegt te worden bedoeld; en omdat dan ook, voorzover de Rechtbank (impliciet) mocht hebben geoordeeld dat in de stellingen van Van Esta c.s. wèl moest worden 'ingelezen' dat deze met het begrip 'indexering' in verband met wat de Rechtbank in rov. 13 heeft beoordeeld, datgene bedoelden wat de Rechtbank daar heeft aanvaard, de Rechtbank aan de stellingen van Van Esta c.s. een uitleg heeft gegeven die de grenzen van wat redelijkerwijs in die stellingen viel te lezen overschreed; en, mede in verband hiermee omdat de Rechtbank hiermee een gegeven in haar beoordeling heeft geïntroduceerd (namelijk: de ongerijmde opvatting ten aanzien van het begrip 'indexering' die de Rechtbank in rov. 13 heeft aanvaard), waarvan het duidelijk was (of waarvan het de Rechtbank duidelijk had moeten zijn) dat het door Shell niet in de door de Rechtbank verstane zin kon of behoefde te worden begrepen, en waarvan dus tegelijk duidelijk behoorde te zijn dat Shell daarmee bij de bepaling van haar standpunt in de onderhavige procedure geen rekening hield, of behoefde te houden. 6

7 b. Het onderhavige oordeel van de Rechtbank miskent voorts dat, ook in een onderhandelingsverhouding, de inhoud van de voorstellen of andere uitingen van de partijen moeten worden geïnterpreteerd aan de hand van de zin die partijen redelijkerwijs over en weer aan het betreffende voorstel of de betreffende uiting mochten toekennen, en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De interpretatie die de Rechtbank heeft gegeven aan het gegeven van de indexering in het door de Rechtbank beoogde stadium van de onderhandelingen van partijen is, zoals hiervoor aangegeven, zeer uitzonderlijk en logisch ongerijmd. Daaruit vloeit voort dat partijen en dat althans Shell destijds redelijkerwijs niet behoefde te begrijpen of te verwachten dat van de zijde van wijlen mevrouw Van Esta een dergelijk begrip 'indexering' werd bedoeld. In het oordeel van de Rechtbank ligt besloten dat dit gegeven (namelijk: de indexering) in de verhouding tussen de partijen destijds wèl zo moest worden geïnterpreteerd, terwijl er geen (bijzondere) omstandigheden zijn gesteld of gebleken die zouden rechtvaardigen dat partijen, of dat althans Shell, met deze uitzonderlijke betekenis van het betreffende gegeven rekening had moeten houden. Daardoor geeft het vonnis van de Rechtbank ook ten aanzien van de aan uitingen in kontraktsonderhandelingen te geven interpretatie blijk van een onjuiste rechtsopvatting, en/of van een onvoldoende begrijpelijke gedachtengang. c. Mede in de context van het in subonderdelen a en b van dit middelonderdeel betoogde; maar ook wanneer zou moeten worden aangenomen dat het in subonderdelen a of b van het betoogde niet opgaat, geldt dat de Rechtbank heeft miskend dat Shell aan het betoog dat de Rechtbank in de rovv heeft beoordeeld, mede ten grondslag had gelegd dat de erflaatster/rechtsvoorgangster van Van Esta c.s. was tekortgeschoten (en wel: in aanmerkelijke mate) in de verplichting om de onderhandelingen met Shell met inachtneming van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid te voeren èn voort te zetten; waarbij Shell zich er onder andere op had beroepen dat wijlen mevrouw Van Esta in de periode tussen 23 oktober 1990 (de datum van de door de Rechtbank geciteerde brieven van Shell) en april 1991 (in de loop van welke maand een kontraktsvoorstel van de raadsman van wijlen mevrouw Van Esta aan Shell is toegezonden), dus in een periode van omstreeks een half jaar, geen inhoudelijke reactie op Shells betreffende brieven had gegeven; dat wijlen mevrouw Van Esta in die periode wèl, en bij herhaling, te kennen had gegeven dat partijen 'een kontrakt' hadden, of woorden van gelijke strekking; dat Shell éénmaal, en wel met ruimschoots voldoende voortvarendheid, op het in april van 1991 ontvangen kontraktsvoorstel van de raadsman van wijlen mevrouw Van Esta heeft gereageerd, met redelijk te achten tegenvoorstellen ten aanzien van de nog resterende punten van verschil; dat wijlen mevrouw Van Esta ieder verder kontakt (overleg) met Shell naar aanleiding van de zoëven bedoelde reactie van Shell heeft afgewezen; dat de resterende punten van verschil tussen partijen van relatief (zeer) gering belang waren, en ook (of: althans) van dien aard dat die, wanneer Shell de gelegenheid tot overleg was geboden, met zekerheid of met een grote mate van waarschijnlijkheid tot een oplossing hadden kunnen worden gebracht; waarbij overigens nog verdient te worden benadrukt dat van de twee resterende punten van verschil die de Rechtbank (o.a. in rov. 16) signaleert, er één, namelijk: zeggenschap in de persoon van de exploitant en diens opvolger, zowel ongebruikelijk als ook ten opzichte van de tot het genot gerechtigde (i.c. dus Shell) bezwaarlijk is, zodat niet gezegd kan worden dat Shell aan wijlen mevrouw Van Esta in enig opzicht reden tot misnoegen heeft gegeven door ten aanzien van dit punt niet voetstoots aan de wensen van mevrouw Van Esta tegemoet te komen; en hetzelfde geldt voor het (enige) andere door de Rechtbank aangehaalde punt van verschil, namelijk de te hanteren indexeringsmaatstaf, nu de van de kant van wijlen mevrouw Van Esta voorgestelde maatstaf meebracht dat de waarde van de door Shell te betalen vergoeding niet slechts (altijd) met de geldontwaarding gelijke tred zou houden, maar daar waarschijnlijk aanmerkelijk boven zou uitstijgen waardoor de betreffende indexeringsmaatstaf ook, en in elk geval, in het voordeel van wijlen mevrouw Van Esta zou afwijken van hetgeen Shell aan de hand van de aanvankelijke kontraktsvoorstellen behoorde te verwachten. d. Shell neemt in cassatie het standpunt in dat alle zojuist in subonderdeel b van dit middelonderdeel 7

8 geparafraseerde stellingen van Shell in cassatie (tenminste veronderstellenderwijs) als vaststaand mogen worden aangemerkt. Daarnaast is dan nog in aanmerking te nemen de door de Rechtbank in rov. 12 gegeven vaststelling, dat tussen partijen wèl in beginsel overeenstemming was bereikt over een nieuwe huurperiode na 18 juli 1993 voor de duur van tien jaar met vijf optiejaren, tegen een vaste jaarlijkse vergoeding van ƒ met een nog nader overeen te komen jaarlijkse index; en is dan nog in aanmerking te nemen Shells onweersproken (en althans veronderstellenderwijs als juist aan te merken) stelling, dat het hier om een transactie ging die voor alle betrokkenen een zeer aanzienlijk belang vertegenwoordigde. Aan de hand van althans dat deel van deze stellingen dat in cassatie als vaststaand mag worden aangenomen, geldt dat ook wanneer juist zou zijn het oordeel van de Rechtbank (kenbaar uit rov. 19) dat nog niet een stadium was bereikt waarin Shell ervan uit mocht gaan dat in elk geval enig kontrakt zou worden gesloten, wèl aan de kant van wijlen mevrouw Van Esta de verplichting bestond om bonafide met Shell verder te onderhandelen, en dus, tenminste, om Shell in de gelegenheid te stellen tot nader overleg over de nog overblijvende punten van verschil, èn om in dit overleg een redelijke, constructieve en voldoende coöperatieve houding in te nemen. Zoals in subonderdeel b van dit middelonderdeel aangevoerd had Shell zich er ook expliciet, en voldoende duidelijk op beroepen dat een dergelijke verplichting aan de kant van mevrouw Van Esta bestond, en dat wijlen mevrouw Van Esta die verplichting niet is nagekomen (zie daarvoor o.m. de Memorie van Antwoord, alinea's 11, 12 en 13 en de pleitnota namens Shell in appel, alinea's 12, 13, 15, 16 en 20 22). De beslissing van de Rechtbank houdt ten aanzien van deze voor het standpunt van Shell wezenlijk te achten stelling(en) geen oordeel in, of althans geen oordeel dat voldoende duidelijk uit de motivering van de Rechtbank kan worden begrepen; zodat het bestreden vonnis in dit opzicht onvoldoende gemotiveerd is. e. Voorzover, anders dan zojuist in subonderdeel c van dit middelonderdeel betoogd, zou moeten worden aangenomen dat het bestreden vonnis wèl een oordeel als daar bedoeld inhoudt (en dan dus klaarblijkelijk een oordeel van de strekking dat er geen verplichting tot, kort gezegd, bonafide verdere onderhandelingen op wijlen mevrouw Van Esta rustte, en/of dat wijlen mevrouw Van Esta ten aanzien van een dergelijke verplichting niet tekort is geschoten), berust het bestreden vonnis in zoverre op een onjuiste rechtsopvatting. Bij de hiervoor aangevoerde, (veronderstellenderwijs) als vaststaand aan te nemen omstandigheden is er namelijk als regel van uit te gaan dat een dergelijke verplichting wèl bestaat (en is onmiskenbaar dat wijlen mevrouw Van Esta ten aanzien van die verplichting tekort is geschoten). Het hier veronderstelde, anders luidende oordeel van de Rechtbank moet dus berusten op een onjuiste rechtsopvatting ten aanzien van de hier bedoelde verplichting; en althans nu de Rechtbank geen omstandigheden heeft vastgesteld die afwijking van het zoëven als algemene regel verdedigde zouden kunnen rechtvaardigen als (ook) in dit opzicht onvoldoende gemotiveerd, reeds omdat uit de bestreden beslissing niet met voldoende duidelijkheid kan worden opgemaakt welke rechtsopvatting de Rechtbank in dit opzicht tot richtsnoer heeft genomen, en op basis van welke feitelijke grondslag de Rechtbank heeft getoetst of de in dit subonderdeel besproken verplichting moest worden aangenomen, en of wijlen mevrouw Van Esta daaraan had voldaan. 4. Het bestreden vonnis geeft in rov. 19 blijk van een onjuiste rechtsopvatting, en berust althans op een onvoldoende begrijpelijke motivering. Dat is het geval om de volgende redenen: a. mede in de context van het in middelonderdeel 2 sub a betoogde; maar ook wanneer zou moeten worden aangenomen dat het aldaar betoogde niet opgaat, geldt dat bij aanwezigheid van de door de Rechtbank vastgestelde omstandigheden, te zamen met de hiervoor in middelonderdeel 3, in het bijzonder sub a, b en c aangeduide feitelijke grondslag (en ook, of althans, bij aanwezigheid van dat deel van de betreffende feitelijke grondslag dat in cassatie als (veronderstellenderwijs) vaststaand mag worden aangenomen), in beginsel wèl sprake is van een stadium waarin de partijen (of waarin althans Shell) ervan uit mocht(en) gaan dat in elk geval enig kontrakt zou worden gesloten. De omstandigheden die de Rechtbank heeft vastgesteld zijn van onvoldoende gewicht om in dit opzicht tot een ander (rechts)oordeel te komen, zodat moet worden aangenomen dat de Rechtbank een onjuiste rechtsopvatting tot richtsnoer heeft genomen. Die omstandigheden leveren ook geen dragende grond voor het hier door de Rechtbank gegeven oordeel op, zodat het vonnis in zoverre een 8

9 motiveringsgebrek vertoont. Bij een en ander is uit te gaan van het gegeven dat partijen (zoals de Rechtbank in rov. 12 had vastgesteld) in beginsel overeenstemming hadden bereikt over de aldaar door de Rechtbank aangeduide punten; terwijl het hier om de centrale elementen uit de in onderhandeling zijnde overeenkomst ging, en terwijl de verder nog tussen partijen te accorderen punten (en althans die punten ten aanzien waarvan de Rechtbank heeft vastgesteld dat partijen er nog geen overeenstemming over hadden bereikt) van verhoudingsgewijs (zeer) gering belang waren; en bij een en ander komt tevens gewicht toe aan de in middelonderdeel 3 sub a, b en c aangeduide gegevens. b. Het is mogelijk dat de Rechtbank haar andersluidende oordeel er mede (zij het dan impliciet) op heeft gebaseerd dat van de kant van Van Esta c.s. was gesteld (verkort weergegeven) dat de resterende punten van verschil tussen partijen, hoewel mogelijk in geobjectiveerde zin van verhoudingsgewijs gering belang, in de subjectieve beleving van wijlen mevrouw Van Esta wèl van aanzienlijk, of althans van groter belang waren. (Van deze stelling blijkt o.a. uit het proces-verbaal dat bij gelegenheid van de pleidooien ten overstaan van de Rechtbank is opgemaakt.) Voorzover het oordeel van de Rechtbank aldus zou moeten worden begrepen, zou het ook in dit opzicht op een onjuiste rechtsopvatting berusten, aangezien voor verplichtingen die voor partijen uit een (in een (zeer) vergevorderd stadium verkerende) onderhandelingsverhouding voortvloeien, als regel niet maatgevend is welk gewicht er in de subjectieve beleving van de betrokkenen aan de resterende punten van verschil toekomt, maar daarentegen wat in geobjectiveerde zin het gewicht daarvan is. (Sterk vereenvoudigd weergegeven, gaat het er hier om dat het in de regel niet toegestaan is om vergevorderde onderhandelingen over een gewichtige transactie te frustreren door wat wel wordt aangeduid als 'spijkers op laag water zoeken'.) Het zojuist gestelde is althans het geval wanneer er niet van mag worden uitgegaan dat de betreffende partij zijn wederpartij duidelijk heeft gemaakt dat een desbetreffend onderhandelingspunt voor hem (of haar) wegens de eigen subjectieve beleving van meer gewicht is, dan daar in geobjectiveerde zin aan toekomt; en/of wanneer er niet van mag worden uitgegaan dat er een (voor de wederpartij kenbare) rechtvaardiging bestond voor het feit dat de betrokkenen het onderhandelingspunt in kwestie anders waardeerde, dan het bij geobjectiveerde beschouwing zou behoren te worden gewaardeerd. Noch het een noch het ander is door de Rechtbank vastgesteld (en het was ook niet door Van Esta c.s. gesteld). Daarom zou het bestreden vonnis, ook indien de hier veronderstelde gedachtengang daarin zou moeten worden 'ingelezen', op een onjuiste rechtsopvatting en/of een gebrekkige motivering berusten. Hoge Raad: 1. Het geding in feitelijke instanties Maria Wilhelmina Gijsbertha Schaap, wonende te Leersum verder te noemen: Schaap en verweerster in cassatie sub 4 verder te noemen: Vechtbrug hebben bij exploit van 4 augustus 1992 eiseres tot cassatie verder te noemen: Shell gedagvaard voor de Kantonrechter te Hilversum en gevorderd: 1. te verklaren voor recht dat op de in het lichaam van de dagvaarding omschreven huurovereenkomst van augustus 1962 de artt. 7A:1624 e.v. BW en de Huurwet niet van toepassing zijn en dat bij ommekomst van de bepaalde tijd waarvoor deze overeenkomst geldt, derhalve op 18 juli 1993, de overeenkomst eindigt; 2. Shell te veroordelen om het gehuurde aan de Rijksweg nr A1 te Muiden te ontruimen en te verlaten binnen 8 dagen na betekening van het vonnis, althans per 18 juli 1993, zulks op straffe van een dwangsom van ƒ per dag. Shell heeft tegen de vorderingen verweer gevoerd en in reconventie gevorderd: primair Schaap en Vechtbrug te veroordelen tot nakoming van de overeenkomst die op 23 oktober 1990 in door Shell aan Schaap gezonden brieven is neergelegd, en subsidiair Schaap en Vechtbrug te veroordelen om met Shell verder te onderhandelen over de nog onopgeloste verschilpunten in de onderhandelingsrelatie, die door Schaap in september 1991 wederrechtelijk is afgebroken, in het ene en in het andere geval met veroordeling van hen tot schadevergoeding. De Kantonrechter heeft bij vonnis van 21 april 1993 in conventie en in reconventie de vorderingen 9

10 afgewezen. Tegen dit vonnis hebben verweersters in cassatie, zijnde de erfgenamen van mevrouw Schaap verder te noemen: Van Esta c.s. hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam. Shell heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. Bij vonnis van 10 november 1993 heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter in reconventie bekrachtigd en het vonnis in conventie vernietigd. In zoverre opnieuw rechtdoende heeft de Rechtbank voor recht verklaard dat op de desbetreffende huurovereenkomst de artt. 7A:1624 e.v. BW en de Huurwet niet van toepassing zijn en dat de huurovereenkomst derhalve op 18 juli 1993 is geëindigd. Voorts heeft de Rechtbank Shell veroordeeld om het gehuurde aan de Rijksweg nr A1 te Muiden te ontruimen binnen 3 maanden na betekening van het vonnis. ( ) 3. Beoordeling van het middel 3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. i. Sinds augustus 1962 heeft Shell van mevrouw M.W.G. Schaap (hierna: Schaap), rechtsvoorgangster van Van Esta c.s., gehuurd alle rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de door de Staat aan haar verleende publiek- en privaatrechtelijke vergunningen om op een door de Staat aan te wijzen terrein te Muiden een benzinestation op te richten en te exploiteren. ii. De overeenkomst werd aangegaan voor een periode van twintig jaren, eindigende op 18 juli 1983; Shell kreeg het recht die overeenkomst met tien jaren te verlengen. iii. De Staat heeft een terrein te Muiden aangewezen, gelegen aan de Rijksweg no. 1, aan de zuidwestzijde van de thans aanwezige brug over de Vecht. iv. Shell heeft op dat terrein voor eigen rekening een benzinestation opgericht en dit vanaf 19 juli 1963 geëxploiteerd. v. Omstreeks 1977 heeft de Staat een ander terrein aangewezen, thans aan de zuidoostzijde van de brug over de Vecht; Shell heeft, na afbraak van het eerste benzinestation, aldaar toen opnieuw voor eigen rekening een benzinestation opgericht en geëxploiteerd. De tussen partijen gesloten overeenkomst werd van toepassing op het tweede station. vi. In 1982 heeft Shell het tweede station verbouwd. vii. Shell heeft haar optie tot verlenging van de overeenkomst uitgeoefend; partijen zijn overeengekomen de einddatum van de overeenkomst te stellen op 19 juli Bij die gelegenheid werd tevens de huurprijs voor de vergunningen, met ingang van 1 juli 1981, opnieuw vastgesteld. viii. In 1990 hebben partijen onderhandeld over de voortzetting van de overeenkomst na 19 juli Bij brieven van 23 oktober 1990 heeft Shell de afspraken vastgelegd die naar haar mening waren gemaakt. Hoewel Shell daarom meermalen heeft gevraagd, heeft Schaap die brieven niet voor accoord getekend geretourneerd. ix. Omstreeks maart of april 1991 heeft Shell een door de toenmalige raadsman van Schaap, mr Van der Niet, opgestelde concept-overeenkomst ontvangen. Shell heeft daarop bij brief van 23 april 1991 gereageerd met een groot aantal voorstellen tot wijziging. Mr Van der Niet heeft geantwoord bij brief van 20 juni 1991; in die brief werd een aantal voorstellen van Shell afgewezen en een deel aanvaard, terwijl nieuwe voorstellen tot wijziging van voormelde conceptovereenkomst werden gedaan. x. Op 12 juli 1991 heeft een bespreking tussen Schaap en Shell plaatsgevonden; Schaap heeft toen te kennen gegeven dat zij geen verdere onderhandelingen wenste. xi. Op 24 september 1991 is Schaap met Mobil Oil een overeenkomst aangegaan 10

11 met betrekking tot het verkooppunt waar het benzinestation was gevestigd Schaap heeft de Kantonrechter gevraagd voor recht te verklaren dat op de met Shell in augustus 1962 gesloten huurovereenkomst de art. 7A:1624 e.v. BW en de Huurwet niet van toepassing zijn en dat die overeenkomst derhalve zal eindigen op 18 juli Tevens heeft Schaap veroordeling van Shell gevorderd tot ontruiming van het gehuurde. Shell heeft in reconventie gevorderd, primair: nakoming van de volgens Shell tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst als neergelegd in de op 23 oktober 1990 aan Schaap gezonden brieven, en subsidiair: veroordeling van Schaap tot dooronderhandelen over de nog onopgeloste verschilpunten in de onderhandelingsrelatie die door Schaap in september 1991, naar het oordeel van Shell, wederrechtelijk is afgebroken. Tevens heeft Shell vergoeding gevorderd van de schade die zij heeft geleden en zal lijden als gevolg van het uitstel dat door het tekortschieten van Schaap is ingetreden in de uitvoering van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst, dan wel de overeenkomst die uit de tussen partijen lopende onderhandelingen mocht worden verwacht. De Kantonrechter heeft zowel de vorderingen in conventie als in reconventie afgewezen. Schaap is op 17 september 1992 overleden. Haar erfgenamen, Van Esta c.s., zijn van het vonnis van de Kantonrechter in hoger beroep gekomen; Shell heeft incidenteel geappelleerd. De Rechtbank heeft de beslissing van de Kantonrechter in conventie vernietigd en voor recht verklaard dat op de tussen Schaap en Shell gesloten overeenkomst de art e.v. niet van toepassing zijn, zodat de overeenkomst is geëindigd op 18 juli Voorts heeft de Rechtbank Shell veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De beslissing van de Kantonrechter in reconventie is door de Rechtbank bekrachtigd Onderdeel 2 onderdeel 1 bevat geen klacht komt op tegen het oordeel van de Rechtbank dat met betrekking tot de contractuele relatie tussen Schaap en Shell de art e.v. en de Huurwet niet van toepassing zijn (rov. 6). De Rechtbank heeft daartoe vooreerst overwogen dat het enkele feit dat Shell overeenkomstig de bedoeling van partijen (voor eigen rekening) een benzinestation op het haar onbebouwd ter beschikking gestelde terrein heeft opgericht, nog niet meebrengt dat de overeenkomst een huurovereenkomst met betrekking tot gebouwd onroerend goed is geworden. Het onderdeel voert hiertegen onder (a) aan dat de Rechtbank heeft miskend dat in de hiervoor bedoelde situatie de art e.v. wel van toepassing zijn. Het onderdeel neemt onder (b) en (d) voorts tot uitgangspunt dat het voorgaande althans het geval is indien de overeenkomst de tot genot gerechtigde verplicht om de bebouwing op te richten en haar als bedrijfsruimte in de zin van art te (doen) gebruiken; een en ander heeft ook te gelden, aldus het onderdeel onder (e), wanneer de terbeschikkingstelling van een (aanvankelijk) onbebouwd stuk grond plaatsvindt in het kader van een huurovereenkomst die betrekking heeft op vergunningen waaruit het recht voortvloeit om op het daartoe aangewezen terrein een benzinestation te exploiteren. De klachten falen. Uit de parlementaire geschiedenis, zoals weergegeven in de conclusie van het Openbaar Ministerie onder 9, komt naar voren dat uitbreiding van de werkingssfeer van de art e.v. tot ander ongebouwd onroerend goed dan kampeerterreinen niet strookt met de uitgangspunten van de wet. De Rechtbank heeft dan ook met juistheid geoordeeld dat de art e.v. toepassing missen in een geval als het onderhavige, waarin tegen een overeengekomen vergoeding een onbebouwd terrein ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling dat degeen die daarover de beschikking verkrijgt, aldaar een bebouwing zal oprichten, bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van art Dit geldt ook wanneer de overeenkomst een verplichting tot bedoelde bebouwing en exploitatie inhoudt en het terrein ter beschikking is gesteld in het kader van een huurovereenkomst die betrekking heeft op de vergunningen om aldaar die bedrijfsruimte te exploiteren Onderdeel 2 bestrijdt onder (c) voorts nog als onjuist dan wel onbegrijpelijk hetgeen de 11

12 Rechtbank heeft geoordeeld met betrekking tot de verlenging van de overeenkomst in De Rechtbank heeft overwogen dat Shell gebruik heeft gemaakt van de haar verleende optie tot verlenging van de overeenkomst, alsmede dat de omstandigheid dat omtrent de gewijzigde huurprijs en indexering daarvan reeds in 1981 overeenstemming werd bereikt en dat die gewijzigde voorwaarden reeds vanaf 1 juli 1981 zijn gaan gelden, nog niet betekent dat, nu de huur op overigens gelijkluidende voorwaarden is voortgezet, sprake is van een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst met als huurobject tevens het inmiddels gebouwde benzinestation (rov. 6). Het subonderdeel werpt hiertegen op dat de art e.v. in ieder geval van toepassing zijn wanneer sprake is van een nadere overeenkomst tot het voortgezette gebruik van een inmiddels gebouwde onroerende zaak, en die nadere overeenkomst voorziet in aanmerkelijke, inhoudelijke wijzigingen, zoals in het onderhavige geval, van de betalingsverplichting en de ingangsdatum daarvan. Dit heeft, aldus het subonderdeel, ook te gelden indien de nadere overeenkomst niet mag worden aangemerkt als een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst. Het subonderdeel faalt. Voor het antwoord op de vraag of latere bebouwing van een aanvankelijk onbebouwd ter beschikking gesteld terrein leidt tot het alsnog toepasselijk worden van de art e.v., is beslissend of partijen een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de inmiddels gebouwde, en tot bedrijfsruimte in de zin van art bestemde, onroerende zaak (HR 4 mei 1979, NJ 1979, 509). Dit brengt mee dat de Rechtbank een juiste maatstaf heeft aangelegd. Haar oordeel dat in het onderhavige geval geen sprake was van een nieuwe zelfstandige overeenkomst, kan als van feitelijke aard niet op juistheid worden getoetst; in het licht van de gedingstukken is het niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd De onderdelen 3 en 4 richten een reeks klachten tegen de rov van het bestreden vonnis. De Rechtbank heeft geoordeeld dat toen Schaap op 12 juli 1991 te kennen gaf niet verder te willen praten, niet reeds een stadium in de onderhandelingen was bereikt, waarin Shell ervan mocht uitgaan dat in elk geval enig contract zou worden gesloten, en dat derhalve aan de zijde van Schaap evenmin een verplichting is ontstaan tot vergoeding van vertragingsschade als door Shell gevorderd (rov ). Daartoe heeft de Rechtbank overwogen, samengevat weergegeven, dat tussen Shell en Schaap op 27 september 1990 weliswaar op een aantal belangrijke punten overeenstemming is bereikt met betrekking tot een nieuwe huurperiode na 18 juli 1993 voor de duur van tien jaren, maar dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt met betrekking tot (a) de ingangsdatum van de jaarlijkse indexering van de huurprijs, (b) het al dan niet handhaven van de overige voorwaarden van de overeenkomst van augustus 1962 en (c) het door Schaap geuite verlangen om zeggenschap te verkrijgen omtrent de opvolging van de exploitant Van Egmond. De Rechtbank heeft voorts geoordeeld dat niet gezegd kan worden dat het hier gaat om ondergeschikte punten (rov. 15) De onderdelen 3a en 3b klagen tevergeefs over onbegrijpelijkheid van het oordeel dat Schaap een indexering heeft verlangd, ingaande 1 juli In het licht van de door de Rechtbank geciteerde verklaringen van de getuigen Frohwein en Buckert is dat oordeel geenszins onbegrijpelijk Onderdeel 3c kan bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Anders dan het onderdeel aanvoert, heeft de Rechtbank wel getoetst of Schaap de onderhandelingen heeft gevoerd met inachtneming van maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De Rechtbank heeft immers overwogen dat Schaap de brief van 23 oktober 1990 'begrijpelijkerwijs niet heeft geaccordeerd' (rov. 16). Voorts ligt een toetsing aan maatstaven van redelijkheid en billijkheid besloten in de overweging dat Schaap de onderhandelingen niet mocht afbreken zonder Shell vergoeding aan te bieden van de door deze gemaakte kosten van ontwerpen en vergunningen in verband met de voorgenomen 12

13 modernisering van het tankstation (rov. 20) De onderdelen 3d en 3e voeren aan dat de Rechtbank heeft miskend dat voor Schaap de verplichting bestond om 'bonafide met Shell verder te onderhandelen'. De onderdelen zijn tevergeefs voorgesteld. De Rechtbank heeft kennelijk aangenomen dat in de gegeven omstandigheden voor Schaap een dergelijke verplichting niet bestond. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is tegenover de stellingen van Shell naar behoren gemotiveerd Onderdeel 4 kan evenmin tot cassatie leiden. Het onderdeel voert aan dat de punten waaromtrent partijen nog geen overeenstemming hadden bereikt, van verhoudingsgewijs (zeer) gering belang waren. De Rechtbank heeft evenwel anders geoordeeld; dat feitelijke oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde niet nader te worden gemotiveerd. Voor zover het onderdeel nog veronderstelt dat de Rechtbank haar beslissing heeft gegrond op het oordeel dat de punten waarover partijen nog geen overeenstemming hadden bereikt, hoewel mogelijk in geobjectiveerde zin van verhoudingsgewijs gering belang, in de subjectieve beleving van Schaap wel aanzienlijk waren, mist het feitelijke grondslag. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt Shell in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Van Esta c.s. begroot op ƒ 577,20 aan verschotten en ƒ 3000 voor salaris. Conclusie Conclusie A-G mr. Hartkamp Feiten en procesverloop 1 Sinds augustus 1962 heeft eiseres tot cassatie (hierna: Shell) van mevrouw M.W.G. Schaap (hierna: Schaap) gehuurd alle rechten en verplichtingen voortvloeiende uit door de Staat der Nederlanden aan Schaap verleende publiek- en privaatrechtelijke vergunningen om op een door de Staat aan te wijzen (en kennelijk aan de Staat toebehorend) terrein te Muiden een benzinestation op te richten en te exploiteren. De overeenkomst werd aanvankelijk aangegaan voor een periode van twintig jaren, eindigend op 18 juli 1983, waarbij Shell het recht had die overeenkomst met tien jaren te verlengen. De Staat heeft een terrein in Muiden aangewezen gelegen aan de Rijksweg nr. A1, aan de zuidwestzijde van de (thans aanwezige) brug over de Vecht. Shell heeft op dat terrein voor eigen rekening een benzinestation opgericht en dit vanaf 19 juli 1963 geëxploiteerd. Omstreeks 1977 heeft de Staat een ander terrein aangewezen, nu aan de zuidoostzijde van de brug over de Vecht. Shell heeft het eerste station afgebroken en op de nieuwe locatie wederom voor eigen rekening een benzinestation opgericht en geëxploiteerd. De overeenkomst tussen partijen werd op het tweede station van toepassing. In 1982 werd dit tweede station door Shell verbouwd. Shell heeft haar optie tot verlenging van de overeenkomst uitgeoefend. Partijen kwamen overeen de einddatum van de overeenkomst te stellen op 19 juli Daarbij werd tevens de huurprijs voor de vergunningen opnieuw vastgesteld vanaf 1 juli In 1990 hebben partijen onderhandeld over de voortzetting van de overeenkomst (en over een daarmee verband houdende overeenkomst betreffende de huur van een garage in Muiden) na 19 juli Bij brieven van 23 oktober 1990 heeft Shell de afspraken vastgelegd die naar haar mening tussen partijen in hun bespreking van 27 september 1990 waren gemaakt. Hoewel Shell daarom meermalen heeft gevraagd, heeft Schaap die brieven niet voor akkoord getekend geretourneerd. Omstreeks maart of april 1991 heeft Shell een door de toenmalige raadsman van Schaap, mr R. van der Niet, vervaardigde concept-overeenkomst inzake beide bovenvermelde objecten ontvangen. Zij heeft daarop bij brief van 23 april 1991 gereageerd. In die brief waren een groot aantal voorstellen tot wijziging vervat. Mr Van der 13

14 Niet heeft op die brief gereageerd bij brief van 20 juni Daarin werd een aantal voorstellen van Shell afgewezen, een deel aanvaard en werden nieuwe voorstellen tot wijziging van de hierboven genoemde concept-overeenkomst gedaan. Op 12 juli 1991 heeft een bespreking tussen Schaap en Shell plaatsgevonden, waarin Schaap te kennen gaf dat zij geen verdere onderhandelingen wenste. Op 24 september 1991 is Schaap met Mobil Oil een overeenkomst met betrekking tot het tankstation aangegaan. 2 In eerste aanleg hebben Schaap en verweerder in cassatie sub 4 (Vechtbrug) bij inleidende dagvaarding van 4 augustus 1992 voor de kantonrechter te Hilversum in conventie gevorderd van recht te verklaren dat op de huurovereenkomst met Shell van augustus 1962 met betrekking tot het tankstation de art. 7A:1624 BW e.v. en de Huurwet niet van toepassing zijn en dat deze overeenkomst derhalve na het verstrijken van de overeengekomen termijn, op 18 juli 1993, eindigt. Tevens is veroordeling van Shell gevorderd tot ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom. In reconventie heeft Shell primair van Schaap en Vechtbrug nakoming gevorderd van de volgens haar tot stand gekomen (nieuwe) overeenkomst, zoals vastgelegd in de door Shell aan Schaap gezonden brieven van 23 oktober 1990, en subsidiair veroordeling om met haar verder te onderhandelen over de nog onopgeloste geschilpunten in de onderhandelingsrelatie, die Schaap volgens Shell onrechtmatig heeft afgebroken. Tevens heeft Shell schadevergoeding gevorderd, in het ene geval wegens de niet-nakoming van de overeenkomst, in het andere geval verwachtingsschade wegens het ten onrechte afbreken van de onderhandelingen. Bij vonnis van 21 april 1993 heeft de kantonrechter zowel de vordering in conventie als de vordering in reconventie afgewezen. 3 Schaap is op 17 september 1992 overleden. Haar erfgenamen, verweersters in cassatie (hierna te noemen: Van Esta c.s.), zijn van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij de rechtbank te Amsterdam. Shell heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. In appel zijn dezelfde vragen aan de orde gesteld als in eerste aanleg. Bij vonnis van 10 november 1993 heeft de rechtbank het oordeel van de kantonrechter in reconventie bekrachtigd. Wel waren naar het oordeel van de rechtbank de onderhandelingen zover gevorderd dat er plaats zou zijn voor een kostenvergoeding, maar toewijzing daarvan kon niet volgen omdat deze in het onderhavige geding niet door Shell is gevorderd. De rechtbank heeft het oordeel van de kantonrechter in conventie vernietigd en van recht verklaard dat op de betreffende huurovereenkomst de art. 7A:1624 e.v. BW en de Huurwet niet van toepassing zijn en dat de huurovereenkomst derhalve is geëindigd op 18 juli Tevens heeft de rechtbank Shell veroordeeld om het gehuurde aan de Rijksweg nr. A1 te Muiden te ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom. Het anders of meer gevorderde heeft de rechtbank afgewezen. 4 Bij dagvaarding van 10 februari 1994 heeft Shell (tijdig) beroep in cassatie ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank. Daarbij is een middel tot cassatie aangevoerd bestaande uit vier onderdelen, die afgezien van onderdeel 1, dat geen klacht bevat zijn onderverdeeld in subonderdelen. Van Esta c.s. hebben zich daartegen verweerd. Beide partijen hebben de zaak schriftelijk doen toelichten. Bespreking van het cassatiemiddel A. Huur/verhuur in de zin van art. 7A:1624 BW 5 Onderdeel 2 van het middel richt zich met vijf subonderdelen (a t/m e) tegen r.o. 6 t/m 8 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank heeft geoordeeld dat op de betreffende huurovereenkomst de art. 7A:1624 e.v. BW niet van toepassing zijn. Het object van de in augustus 1962 tussen partijen totstandgekomen huurovereenkomst bestaat volgens de rechtbank in wezen uit het door de Staat aan Schaap verleende recht om tot 18 juli 1983 op een door de Staat aangewezen terrein langs de Rijksweg nr. A1 een benzinestation te exploiteren met de optie de duur van die overeenkomst met tien jaar op dezelfde voorwaarden te verlengen. In verband daarmee is een stuk onbebouwde grond ter beschikking gesteld. Shell heeft korte tijd na het aangaan van de eerste overeenkomst een benzinestation opgericht dat sinds 19 juli 1963 werd geëxploiteerd. Volgens de rechtbank is op de overeenkomst art. 7A:1624 e.v. BW noch de Huurwet van toepassing (r.o. 6). Het enkele feit dat Shell overeenkomstig de bedoeling van partijen (voor eigen rekening) een benzinestation op het haar onbebouwd ter beschikking gestelde terrein heeft opgericht, brengt naar het oordeel van de rechtbank nog niet mee dat de overeenkomst een huurovereenkomst met betrekking tot gebouwd onroerend goed is geworden (r.o. 6). 14

15 De overeenkomst, die sinds 1977 betrekking had op een andere (nabijgelegen) locatie waarop Shell eveneens een benzinestation heeft opgericht, is in 1981 verlengd. Shell heeft gesteld dat hierdoor de in 1962 bestaande situatie is gewijzigd. De rechtbank heeft deze stelling verworpen. Zij heeft beslist dat Shell gebruik heeft gemaakt van de haar verleende optie tot verlenging van de overeenkomst. De door Shell genoemde omstandigheden brengen naar het oordeel van de rechtbank, nu de huur op overigens gelijkluidende voorwaarden is voortgezet, niet mee dat van een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst sprake is met als huurobject tevens het inmiddels gebouwde benzinestation (r.o. 6). De betreffende omstandigheden zijn (a) dat reeds in 1981 omtrent de gewijzigde huurprijs en de indexering daarvan overeenstemming werd bereikt (met het oog op de verbouwing van het benzinestation) en (b) dat die gewijzigde voorwaarden reeds vanaf 1 juli 1981 zijn gaan gelden (r.o. 6). In de wetsgeschiedenis met betrekking tot de art. 7A:1624 e.v. BW heeft de rechtbank geen aanleiding gevonden de tussen partijen bestaande rechtsverhouding gelijk te stellen aan de huur van bedrijfsruimte in de zin van de genoemde artikelen. De rechtbank leidt dit af uit het feit dat naast gebouwd onroerend goed alleen onbebouwd onroerend goed dat is bestemd voor de uitoefening van het kampeerbedrijf, als een dergelijke bedrijfsruimte is aangemerkt (r.o. 7). Op deze gronden heeft de rechtbank beslist dat het door Van Esta c.s. ingestelde principale hoger beroep slaagt (r.o. 8). 6 Subonderdeel 2a stelt dat de rechtbank ten onrechte niet heeft geoordeeld dat op een overeenkomst waarbij tegen betaling van een geldelijke vergoeding het tijdelijke genot verkregen wordt van een onbebouwde onroerende zaak met de vooropgezette bedoeling van partijen dat de genotsgerechtigde op de onroerende zaak een gebouw zal stichten, bestemd voor gebruik als een bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW, en waarbij de betrokkene dat gebouw daartoe ook zal (doen) gebruiken, de bepalingen met betrekking tot de huur van bedrijfsruimte van toepassing zijn. Subonderdeel 2b voert aan dat het in subonderdeel 2a gestelde tenminste zo is, indien de overeenkomst de huurder verplicht de betreffende bebouwing op te richten en die als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW te (doen) gebruiken. Subonderdeel 2d voegt hieraan toe dat, voor zover de rechtbank heeft miskend dat Shell ingevolge de overeenkomst verplicht was het benzinestation te stichten en om die als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW te (doen) gebruiken, het oordeel onvoldoende gemotiveerd is. Subonderdeel 2e voert aan dat, anders dan de rechtbank heeft aangenomen, de regels met betrekking tot de huur van bedrijfsruimte ook van toepassing zijn indien de terbeschikkingstelling van een (aanvankelijk) onbebouwde onroerende zaak plaatsvindt in het kader van een huurovereenkomst die betrekking heeft op vergunningen om een benzinestation te exploiteren. 7 Dat de onderhavige overeenkomst onder de werkingssfeer van de regeling van de huur van art bedrijfsruimte zou vallen, baseert het middelonderdeel onder meer op de strekking van die regeling: bescherming van de huurder. Deze bescherming van de huurder is gegrond op de plaatsgebondenheid van de bedrijfsruimte. Tot de elementen van deze plaatsgebondenheid behoren (a) de noodzaak investeringen in een redelijke tijd te kunnen afschrijven, (b) het voorkomen van verplaatsings- en herinrichtingskosten, (c) het voorkomen van verlies aan goodwill en (d) de onzekerheid van het vinden van een gelijkwaardige nieuwe vestigingsplaats. Zie MvT, Bijlagen Handelingen Tweede Kamer , 8875, nr. 3, p. 6 7 (sub 7), MvA II, Bijlagen Handelingen Tweede Kamer , 8875, nr. 6, p. 1, minister Polak, Handelingen Tweede Kamer , p. 82 en MvA I, Bijlagen Handelingen Eerste Kamer, , 8875, nr. 14b, p De werkingssfeer van de beschermingsbepalingen is beperkt tot detailhandel en dergelijke (zie de opsomming van de bestemmingen van de bedrijfsruimte in art. 7A:1624 lid 2). Zie MvA II, Bijlagen Handelingen Tweede Kamer , 8875, nr. 6, p. 6 (lk onder). Dat de detailhandel wordt uitgeoefend door een groot bedrijf, zoals in casu Shell, doet daar niet aan af. Aldus MvA II, a.w., p. 6 rk, Handelingen Tweede Kamer , p. 82 rk onder en Handelingen Eerste Kamer, , p. 514 lk boven. 9 Ingevolge art. 7A:1624 lid 1, eerste zin BW zijn de bepalingen van titel 7, afdeling 5 BW bij uitsluiting van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte. Onder 'bedrijfsruimte' wordt krachtens art. 7A:1624 lid 2, eerste zin BW verstaan een (deel van een) gebouwde onroerende zaak, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf en dergelijke (waaronder een benzinestation: zie reeds HR 4 mei 1979, NJ 1979, 509 m.nt. PAS), indien voor zover hier van belang in 15

16 de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. De uitsluiting van de huur van onbebouwde grond van de regeling van art. 7A:1624 e.v. is expliciet in de parlementaire geschiedenis verantwoord. Zie MvT, Bijlagen Handelingen Tweede Kamer , 8875, nr. 3, p. 7 rk, onder verwijzing naar de bijlage bevattende het rapport van de commissie Houwing (nr. 4), p. 29. De enige uitzondering hierop vormt de verhuur van een kampeerterrein (art. 7A:1624 lid 2, derde zin BW). Deze uitzondering is als volgt gemotiveerd in de MvA II, Bijlagen Handelingen Tweede Kamer , 8875, nr. 6, p. 2 (lk onder): 'Op één punt is naar het oordeel van de ondergetekende een zekere uitbreiding van de werkingssfeer van het oorspronkelijke ontwerp wenselijk. Deze betreft de kampeerbedrijven. In verscheidene gevallen wordt het kampeerbedrijf uitgeoefend op een gehuurd stuk grond, waarop dan in de loop van de tijd allerlei voorzieningen en ook opstallen, zoals vakantiehuisjes worden aangebracht. Het kampeerbedrijf is sterk aan een bepaalde plaats gebonden, mede door de beperkingen die er op het stuk van bouwen bestaan. Het komt de ondergetekende daarom redelijk voor dat het kampeerbedrijf onder het ontwerp komt te vallen. Dat betekent in dit geval dat ook verhuur van onbebouwd onroerend goed als bedrijfsruimte in de van het ontwerp moet worden aangemerkt.' Even verder (p. 3 rk) heeft de minister, naar aanleiding van opmerkingen van kamerleden om ook de huur van onbebouwde onroerende zaken onder de werkingssfeer van de regeling te brengen, opgemerkt: 'Uitbreiding van de werkingssfeer van het ontwerp tot ander onbebouwd onroerend goed dan kampeerterreinen acht de ondergetekende dan ook niet gerechtvaardigd.' Zie ook MvA II, a.w., p. 6 (rk). Uit het geciteerde volgt dat de huur van een kampeerterrein naar de bedoeling van de wetgever de enige uitzondering vormt op de toepassingseis dat de betreffende grond bebouwd moet zijn. 10 Gelet op deze wetsgeschiedenis komt het mij niet geoorloofd voor de regeling van de art e.v. uit te breiden tot de huur van een onbebouwde onroerende zaak, een geval waarvoor zij naar haar bewoordingen niet is geschreven. Evenzo Stein, noot onder HR 2 okt. 1981, NJ 1982, 186, Smit, Huurrecht bedrijfsruimten, 1993, p. 66 en Asser-Abas, nr. 236; anders De Mol, Praktijkboek Onroerend goed IIC, nr. 169, p. 266b, die stelt dat de werking van de art. 7A:1624 e.v. BW niet kan worden ontgaan door louter en alleen onbebouwd onroerend goed ter beschikking te stellen met als contractuele bestemming daarop een benzineverkooppunt te exploiteren en met de verplichting (voor de exploitant) zelf het benzinestation op te richten. Opmerking verdient dat in HR 31 mei 1991, NJ 1991, 678 in een vergelijkbare situatie slechts huur van de grond werd aangenomen (art. 1584), maar in die zaak was in cassatie (anders dan bij de rechtbank) de toepasselijkheid van art niet aan de orde. Het voorgaande wordt m.i. niet anders indien partijen bedoelen dat de huurder op de onbebouwde onroerende zaak een benzinepomp, bestemd voor gebruik als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW, zal stichten of daartoe verplicht zal zijn. Wel zou plaats kunnen zijn voor een uitzondering in bijzondere omstandigheden, bijv. het geval dat een constructie wordt gehanteerd om de wettelijke regeling te ontduiken. Maar van zodanige omstandigheden is in deze zaak waarbij de overeenkomst is gesloten voordat de wettelijke regeling van art. 7A:1624 e.v. BW bestond geen sprake. 11 Hierop stuiten de in nr. 6 genoemde subonderdelen af. Bovendien draagt daartoe naar mijn mening nog een aan de onderhavige casuspositie eigen bijzonderheid bij. De kantonrechter heeft als vaststaand aangenomen dat Shell van Schaap heeft 'gehuurd alle rechten en verplichtingen voortvloeiende uit door de Staat der Nederlanden aan haar (Schaap, ASH) verleende publiek- en privaatrechtelijke vergunningen om op een door de Staat aan te wijzen terrein te Muiden een benzinestation op te richten en te exploiteren.' Ook de rechtbank gaat daarvan uit (r.o. 5), en acht voorts (in r.o. 6) juist het standpunt van Van Esta c.s. dat de huurovereenkomst 'in wezen bestaat in het uit de aan Schaap door de Staat verleende vergunningen voortvloeiende recht om op een door de Staat aangewezen terrein... een benzinestation te exploiteren, in verband waarmee 16

17 slechts een stuk onbebouwde grond ter beschikking is gesteld.' Derhalve staat in deze zaak niet vast dat de grond door Schaap aan Shell is verhuurd; namens Van Esta c.s. is onweersproken gesteld dat de grond eigendom is van de Staat. Derhalve is Schaap in zoverre slechts als 'doorgeefluik' van de grond te beschouwen. Het komt mij voor dat de casus aldus nog verder verwijderd is van de door art e.v. geregelde situatie dan bij de verhuur van onbebouwde grond het geval is; slechts dit laatste geval werd beoogd in de discussie, bedoeld in de beide vorige nummers en de daar geciteerde literatuur en rechtspraak. 13 Thans komt de vraag aan de orde of de overeenkomst na haar verlenging in 1981 onder de werkingssfeer van de regeling van de 1624-bedrijfsruimte is komen te vallen. Als vaststaand kan worden aangenomen dat ten tijde van die verlenging het terrein inmiddels bebouwd was. De rechtbank heeft die vraag ontkennend beantwoord omdat de in 1981 overeengekomen en toen ook in werking getreden wijziging ten aanzien van de huurprijs en de indexering daarvan, niet betekent nu de huur op overigens gelijkluidende voorwaarden is voortgezet dat sprake is van een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst met als huurobject tevens het inmiddels gebouwde benzinestation. Onderdeel 2c stelt daar tegenover dat de overeenkomst, gelet op de strekking van art e.v., na het aangaan van de nadere overeenkomst van 1981 wel onder art valt, althans daaronder kan vallen, ook indien die nadere overeenkomst niet kan worden gekwalificeerd als een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst met als huurobject het inmiddels gebouwde object. Ik meen dat ook deze klacht faalt. De beslissing dat de afspraak van 1981 niet een zelfstandige nieuwe huurovereenkomst oplevert, is een aan de feitenrechter voorbehouden beslissing die niet onbegrijpelijk is. Zij geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; zie HR 4 mei 1979, NJ 1979, 509 en 2 okt. 1981, NJ 1982, 189, beide m.nt. PAS. De stelling dat het door Shell ingeroepen rechtsgevolg (toepasselijkheid van art. 1624) ook kan intreden indien niet sprake is van een nieuwe huurovereenkomst, kan in cassatie niet met vrucht aan de orde worden gesteld, nu zij door Shell in de feitelijke instanties niet is geponeerd. Shell heeft zich immers op het standpunt gesteld dat de afspraak van 1981 een nieuwe huurovereenkomst inhield (zie memorie van antwoord nr. 6 en pleitnotities nr. 29). B. Afgebroken onderhandelingen 14 De onderdelen 3 en 4 van het middel richten zich met rechts- en motiveringsklachten tegen de r.o. 9 t/m 20, waar de rechtbank de stellingen van Shell in haar incidentele beroep heeft verworpen, (a) dat in een bespreking op 27 september 1990 tussen mevrouw Schaap enerzijds en de heren Frohwein en Buckert (namens Shell) anderzijds overeenstemming is bereikt omtrent voortzetting van de contractuele relatie na 18 juli 1993 en (b) dat het Schaap daarna niet vrijstond de verdere onderhandelingen met betrekking tot de nadere invulling op ondergeschikte punten af te breken (aldus de weergave in r.o. 9). Shell heeft zich ter staving van deze stellingen beroepen op de verklaringen van de genoemde heren (weergegeven in r.o. 11) alsmede op haar brief aan Schaap van 23 oktober 1990 met betrekking tot het verkooppunt aan de Rijksweg (opgenomen in r.o. 10). De inhoud van de andere brief van diezelfde datum is volgens de rechtbank niet in geschil (zie r.o. 9). De bevindingen waartoe de rechtbank op grond van haar onderzoek naar de gang van zaken tussen partijen is gekomen, laten zich als volgt samenvatten: a. Tussen Shell en Schaap is op 27 september 1990 in beginsel overeenstemming bereikt over een nieuwe huurperiode na 18 juli 1993 voor de duur van tien jaren, met vijf optiejaren, tegen een vaste jaarlijkse vergoeding van ƒ met een nog nader overeen te komen jaarlijkse index (r.o. 12). b. Geen overeenstemming is bereikt over de ingangsdatum van de jaarlijkse indexering van de huurprijs van 5%. Schaap wenste die verhoging te doen ingaan per juli 1991, Shell per 1 juli 1992 (zie de brief van 23 oktober 1990 onder 1 sub b). Volgens de rechtbank moet dit als een tegenbod worden beschouwd. In zoverre kan die brief volgens de rechtbank niet als een weergave van de gemaakte afspraken worden beschouwd (r.o. 13). c. Niet is overeengekomen dat de overige voorwaarden van de overeenkomst van partijen van augustus 1962 zouden worden gehandhaafd (r.o. 14). Ook op dit punt behelst de brief van 23 oktober 1990 geen weergave van de reeds gemaakte afspraken, maar is er sprake van een tegenaanbod van Shell (r.o. 15). d. Shell heeft niet gereageerd op het door Schaap geuite verlangen om zeggenschap te verkrijgen omtrent de opvolging van de exploitant Van Egmond (r.o. 15). e. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat de wel reeds bereikte punten van 17

18 overeenstemming een overeenkomst opleveren, die nog slechts op ondergeschikte punten eventueel aan de hand van de goede trouw aanvulling behoefde, en waarvan dus nakoming kan worden verlangd (r.o. 15). f. Gelet op de gebeurtenissen na de brief van 23 oktober 1990 (met name de briefwisseling met voorstellen en tegenvoorstellen: r.o ) kan niet worden gezegd dat reeds een stadium in de onderhandelingen was bereikt, waarin Shell ervan uit mocht gaan dat in elk geval enig contract zou worden gesloten (r.o. 19). g. Schaap was, gezien het moment van afbreken van onderhandelingen en de langdurige contractuele relatie van partijen, wel gehouden Shell een vergoeding in de kosten (ter zake van ontwerpen en vergunningen met het oog op de modernisering van het tankstation) aan te bieden, doch die kosten zijn in dit geding niet gevorderd (r.o. 20). 15 De subonderdelen 3a en 3b zijn gericht tegen r.o. 13 en achten onbegrijpelijk het oordeel dat Schaap een indexering zou hebben verlangd ingaande op 1 juli 1991, d.w.z. op dezelfde datum waarop ook de nadere huurovereenkomst zou ingaan. De klacht faalt m.i. De rechtbank heeft zich gebaseerd op de in het vonnis geciteerde verklaringen van de getuigen Frohwein en Buckert, waarop beide partijen zich hebben beroepen. In de eerste wordt gesteld dat Buckert aan Schaap een huurprijs aanbood van 'f met een index van 1%, ingaande juli 1991', terwijl Schaap echter een index van 5% per jaar wenste. In de tweede wordt gesteld dat Buckert een vergoeding voorstelde van 'ƒ per jaar met een index van 1%, ingaande in 1993', terwijl Schaap vroeg 'een vergoeding van ƒ per jaar met een index van 5%, welke vergoeding verschuldigd zou worden op het moment van het gereed komen van de reconstructie doch uiterlijk juli 1991.' De bestreden overweging van de rechtbank is in het licht van deze uitlatingen naar mijn mening niet onbegrijpelijk, waarbij mede van belang is dat het gesprek tussen partijen plaats vond op 27 september 1990 en partijen kennelijk rekening hielden met de mogelijkheid dat de reconstructie gereed (en de vergoeding verschuldigd) zou zijn voor juli Misschien is het ongebruikelijk een indexering reeds vrij kort (binnen een jaar) na het sluiten van een overeenkomst te willen laten ingaan, uitgesloten is het niet, en de rechtbank kon daartoe dus zeer wel concluderen. Ik wijs ter illustratie nog op de brief van Shell van 8 sept. 1982, waarbij de verlenging van de overeenkomst werd bevestigd: de eerste verhoging ging op 1 juli 1982 in. 16 Alvorens de overige klachten te behandelen zij vooropgesteld dat naar de huidige stand van de rechtspraak en literatuur partijen, door in onderhandeling te treden over het sluiten van een overeenkomst, tot elkaar komen te staan in een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding, die meebrengt dat zij hun gedrag mede moeten laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij. Zie HR 15 november 1957, NJ 1968 m.nt. LEHR (Baris/Riezenkamp) en specifiek met betrekking tot afgebroken onderhandelingen HR 23 oktober 1987, NJ 1988, 1017 m.nt. CJHB (VSH/Shell), waarover Asser-Hartkamp II, nr. 158 en 159. Het vorenstaande kan meebrengen dat een partij de vrijheid mist de onderhandelingen te allen tijde af te breken. Volgens de rechtspraak van Uw Raad kunnen onderhandelingen in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken zelf van die onderhandelingen onder de gegeven omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid is, gezien (onder meer) het vertrouwen van de wederpartij van degene die het tot stand komen van de overeenkomst verhindert, in het totstandkomen daarvan. Zie HR 18 juni 1982, NJ 1983, 723 m.nt. CJHB (Plas/Valburg), het arrest VSH/Shell en HR 31 mei 1991, NJ 1991, 647 m.nt. PvS (Vogelaar/Skil). Zie daarover Asser-Hartkamp II, nr. 160 e.v. met verdere gegevens, waaraan met name toe te voegen De Kluiver, Onderhandelen en privaatrecht, diss. Amsterdam (VU), 1992, hoofdstuk 8. In de zojuist genoemde situatie kan er (ook) plaats zijn voor een verplichting tot vergoeding van gederfde winst (het zgn. positieve contractsbelang). Aldus het Plas/Valburg-arrest (r.o. 3.4) en het VSH/Shell-arrest (r.o. 3.1). Daarvoor is vereist dat aannemelijk is dat bij voortzetting van de onderhandelingen een overeenkomst tot stand zou zijn gekomen (zie het VSH/Shell-arrest, r.o. 3.2). Het is alleen deze schade die Shell van Van Esta c.s. heeft gevorderd: zij heeft niet de gemaakte kosten, het zg. negatieve contractsbelang, gevorderd (zie r.o. 20). De laatstbedoelde beslissing van de rechtbank wordt in cassatie niet bestreden, evenmin als de beslissing dat geen overeenkomst tot stand is gekomen. 17 Subonderdeel 3c herhaalt een aantal door Shell geponeerde stellingen en betoogt dat de rechtbank heeft 18

19 miskend dat Shell aan haar betoog mede ten grondslag heeft gelegd dat Schaap was tekortgeschoten in de verplichting om de onderhandelingen met inachtneming van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid te voeren en voort te zetten. Het subonderdeel mist m.i. feitelijke grondslag. De rechtbank heeft immers niet alleen aantal en gewicht van de nog openstaande geschilpunten beoordeeld, maar ook en uiteraard in het licht daarvan het gedrag van Schaap getoetst; zie met name r.o. 16 ('begrijpelijkerwijze') en r.o. 20 (de daar aangenomen vergoedingsplicht is gebaseerd op het niet mogen afbreken van de onderhandelingen zonder vergoeding aan te bieden). Gelet op het bekende arrest inzake Plas/Valburg en de daarop gevolgde, hierboven vermelde rechtspraak kan dat niet anders betekenen dan dat de rechtbank het gedrag van Schaap aan de normen van redelijkheid en billijkheid heeft getoetst. De rechtbank is derhalve van de juiste maatstaf uitgegaan. De uitkomst van haar afweging, die berust op aan de feitenrechter voorbehouden waarderingen van feitelijke aard, is m.i. niet onbegrijpelijk. Vgl. ook HR 20 mei 1988, NJ 1988, 943 m.nt. G (r.o. 3.7), HR 1 december 1989, NJ 1990, 191 (r.o. 3.2) en HR 26 februari 1993, NJ 1993, 289 (r.o. 3.1 slotalinea). Zie voor een recent geval waarin sprake was van een motiveringsgebrek HR 3 juni 1994, nr Tenslotte was de rechtbank niet gehouden om expliciet op alle door Shell aangevoerde argumenten in te gaan. Zie Korthals Altes, in Gemotiveerd gehuldigd (Van Boeschoten-bundel), 1993, p. 100 (nr. 10) met vermelding van rechtspraak. 18 Subonderdeel 3d verwijt de rechtbank niet, althans niet op begrijpelijke wijze, te hebben beslist omtrent Shell's eis dat Schaap veroordeeld zou worden tot nader overleg over de nog overblijvende punten van verschil en om in dat overleg een redelijke, constructieve en voldoende coöperatieve houding in te nemen. Ook deze klacht faalt naar mijn mening. Naar het kennelijke en m.i. niet onbegrijpelijke oordeel van de rechtbank bestond een dergelijke verplichting in juli 1991 niet (zie r.o ). In het midden kan daarom blijven of een veroordeling daartoe in het vonnis van eind 1993 nog zinvol zou zijn gelet op het feit dat Schaap reeds op 24 sept een overeenkomst met Mobil was aangegaan. Vgl. Asser-Hartkamp II, nr Op dit een en ander stuit ook subonderdeel 3e af: de rechtbank heeft de tussen partijen bestaande geschilpunten van aanzienlijk groter gewicht geacht dan Shell aanvoert (de in subonderdeel 3c geponeerde stellingen staan geenszins alle in cassatie vast), welke beslissing als van feitelijke aard voor rekening van de rechtbank moet blijven. Onbegrijpelijk is zij m.i. niet. Zie hieromtrent behalve de reeds genoemde rechtspraak van Uw Raad, die overigens vanwege het feitelijke karakter van de onderhavige materie slechts in beperkte mate vergelijkbaar is, nog HR 14 juni 1968, NJ 1968, 331 (Polak/Zwolsman); 16 juni 1989, NJ 1989, 804 (Hofman/Vlissingen); en 18 maart 1994, RvdW 1994, Onderdeel 4 bestrijdt r.o. 19, waarin de rechtbank heeft beslist dat niet reeds een stadium in de onderhandelingen was bereikt, waarin Shell ervan mocht uitgaan dat in elk geval enig contract zou worden gesloten. Dit onderdeel faalt m.i. op de in de nrs. 17 en 19 aangegeven gronden. Conclusie De conclusie strekt tot verwerping van het beroep. Noot Auteur: P.A. Stein In dit arrest zijn drie kwesties aan de orde geweest, waarover door de Hoge Raad een uitspraak moest worden gedaan: 1 Gelden de bepalingen inzake huur van middenstandsbedrijfsruimte (de artikelen 7A:1624 e.v. BW) tevens voor de huur van onbebouwd land, waarop door de huurder na het aangaan van de overeenkomst een verkooppunt is gebouwd? 2 Kan de overeenkomst tot verlenging worden aangemerkt als een nieuwe overeenkomst, of betreft het slechts een voortzetting van de vroegere overeenkomst? 19

20 3 Wanneer is bij het afbreken van onderhandelingen het stadium bereikt dat voor degene die de onderhandelingen afbreekt aansprakelijkheid voor de zogenaamde verwachtingsschade van de wederpartij intreedt? ad 1. Huur van onbebouwd terrein Stelt de verhuurder een onbebouwd terrein ter beschikking van de huurder met de bedoeling dat deze op dat terrein opstallen zal stichten ter uitoefening van een middenstandsbedrijf, moet de overeenkomst worden aangemerkt als huur van een onbebouwde onroerende zaak. Voor een dergelijke huurovereenkomst gelden noch de bepalingen van de Huurwet (art. 1 van die wet), noch die van de artikelen 1624 e.v. van boek 7A. Dit laatste is overigens niet expliciet in de wet vastgelegd; het volgt indirect uit de Mem.v.A., aangehaald onder nr. 9 van de concl. van de AG. De Hoge Raad aanvaardde die regel in het bovenstaande arrest (RO 3.3.), terwijl eerdere arresten van de HR op het bestaan van die regel waren gebaseerd, zonder dat dit uitdrukkelijk is beslist (HR 2 okt. 1981, NJ 1982, 186 en 31 mei 1991, NJ 1991, 678). Omdat de huurovereenkomst aan generlei verlengingsregime is onderworpen, eindigt zij door het verstrijken van de opzeggingstermijn na opzegging of van rechtswege door het verstrijken van de overeengekomen duur (art van boek 7A BW). ad 2. Voortzetting of nieuwe overeenkomst Wordt een huurovereenkomst na het verstrijken van haar duur door partijen voortgezet, kan dat soms een nieuwe overeenkomst opleveren. Met name doet zich dat voor wanneer bij die gelegenheid na uitvoerige onderhandelingen fundamentele wijzigingen in de contractsbepalingen werden aangebracht. Heeft een zodanige wijziging niet plaats gevonden, wordt de verlenging beschouwd als een voortzetting van de vroegere overeenkomst zodat zij nog steeds door de zelfde bepalingen als de vroegere wordt beheerst. Zo iets kan zich voordoen, als eerst een onbebouwd terrein is verhuurd en de huur na het verstrijken van de duur waarvoor zij werd aangegaan wordt voortgezet, terwijl het terrein inmiddels is bebouwd. Wordt de verlenging aangemerkt als een voortzetting van de oorspronkelijke overeenkomst en werd de eerste huurperiode niet beheerst door de artikelen 1624 e.v., geldt dat evenmin voor de voortzetting. Het gegeven dat inmiddels middenstandsbedrijfsruimte is verrezen waarvan de verhuurder de eigendom door natrekking (art. 3:3, 3:4 en 5:20 BW) heeft verkregen brengt daarin geen verandering. Is de verlenging daarentegen aan te merken als een nieuwe zelfstandige huur, zal deze wel onderworpen worden geacht aan de artikelen 1624 e.v., als op het terrein inmiddels opstallen zijn geplaatst. Men zie daaromtrent HR 4 mei 1979, NJ 1979, 509 en het bovenstaande arrest (RO 3.4.; concl. AG nr. 13). We hebben hier te maken met een aangelegenheid waarvan het belang niet tot huur is beperkt; het betreft een algemeen probleem van de zogenaamde duurovereenkomst. Zo kan zich een zelfde kwestie voordoen bij het concurrentiebeding in een arbeidsovereenkomst, dat aanvankelijk wel maar ter gelegenheid van de verlenging van de dienstbetrekking niet opnieuw schriftelijk werd overeengekomen; men zie daaromtrent HR 9 maart 1979, NJ 1979, 467. Het concurrentiebeding in de arbeidsovereenkomst is, als het niet in een reglement is gemaakt, volgens art. 7A:1637x BW alleen geldig wanneer het schriftelijk werd overeengekomen. ad 3. Afbreken van onderhandelingen Volgens arrest van HR 18 juni 1982, NJ 1983, 723 kunnen de onderhandelingen over een overeenkomst in een zodanig stadium zijn gekomen, dat het afbreken zelf van die onderhandelingen onder de gegeven omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden geacht, omdat partijen over en weer mochten vertrouwen dat enigerlei contract in ieder geval uit de onderhandelingen zou resulteren. Dan kan er plaats zijn voor een verplichting van degene die de onderhandelingen heeft afgebroken tot vergoeding van de gederfde winst (verwachtingsschade) van de wederpartij; het kan dus een veelomvattende aansprakelijkheid zijn. Literatuur daarover is te vinden bij H.J. de Kluiver, Onderhandelen en privaatrecht, serie recht en praktijk 65, blz In het bovenstaande arrest wordt die leer opnieuw toegepast, doch tevens worden er begrenzingen voor aangegeven. Voor die aansprakelijkheid kan alleen aanleiding bestaan als partijen het in hoofdzaak met elkaar eens zijn geworden en de kwesties waarover verdeeldheid bestaat ondergeschikt van aard zijn; zie RO 3.5. en eerder al HR 20 mei 1988, NJ 1988, 943. Nog verder ging de rechtbank (RO 15) in haar oordeel dat zulk een aansprakelijkheid-scheppend stadium van de onderhandelingen alleen dan wordt bereikt als de punten die partijen verdeeld houden vatbaar zijn om aan de hand van redelijkheid en billijkheid te worden aangevuld. In dat laatste geval kan immers, aan de hand van HR 14 juni 1968, NJ worden gezegd dat een overeenkomst reeds is tot stand gekomen. Uit het bovenstaande arrest kan m.i. niet worden geconcludeerd dat de aansprakelijkheid 20