Structurele leegstand

Transcriptie

1 Structurele Leegstand van bedrijfsruimte in de metropoolregio Amsterdam december

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 2 Inleiding... 3 Onderzoeksverantwoording en interpretatie van de resultaten... 4 Definities... 8 Overzichten A1, A2, B1, B2 en C...9 ev Structurele in Amsterdam, Pagina 2

3 Inleiding Het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam wenst meer inzicht te verkrijgen in de structurele van bedrijfsruimte in de regio Amsterdam. Doordat bedrijfsruimtegebouwen structureel leeg staan, ontstaan dikwijls ongewenste effecten, zoals verloedering van gebouwen en terreinen, inefficiënt ruimtegebruik en kapitaalvernietiging. Hierdoor wordt in toenemende mate een kwalitatieve scheiding in de kantoren- en bedrijfsgebouwenmarkt geconstateerd. Om tot mogelijke oplossingen te komen dient vooraleer de omvang van het sprobleem in kaart te worden gebracht. Vooralsnog is de precieze aard en omvang niet inzichtelijk. Aan DTZ Zadelhoff is gevraagd onderzoek te doen naar de op formele bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam, exclusief t Gooi. In het bijzonder wordt in deze studie aandacht besteed aan structurele : gebouwen die gedurende meerdere jaren op de vrije markt worden aangeboden, welke daadwerkelijk fysiek leeg staan (zie definitielijst in dit rapport). Het voorliggende onderzoek bestaat uit drie onderdelen. Het eerste onderdeel is de feitelijke inventarisatie van de structurele en niet structurele van bedrijfsgebouwen in de regio Amsterdam op adresniveau. Naast adresgegevens, het aantal vierkante meters structurele en de mate van courantheid, is getracht additionele gegevens te achterhalen, zoals bouwjaar, totale pandoppervlakte en het aantal parkeerplaatsen. Het tweede onderdeel is zowel een overzicht op bedrijfsterreinniveau als op gemeentelijk niveau, waarbij de totale vierkante meters structurele zijn afgezet tegen de totale voorraad bedrijfsruimte op het desbetreffende terrein. Het resultaat is een overzicht van de spercentages per terrein. Tenslotte bevat het derde onderdeel een inventarisatie van alle in aanbouw zijnde bedrijfsruimte op de aangewezen formele bedrijven- en haventerreinen. Het resultaat is een overzicht van de nieuwbouwprojecten per terrein. Voorafgaand aan de drie overzichtslijsten wordt de onderzoeksverantwoording en interpretatie van de resultaten uiteengezet. Tevens is deze rapportage voorzien van een lijst met gehanteerde definities in dit onderzoek naar (structurele) op bedrijfsterreinen in de Metropoolregio Amsterdam. DTZ Zadelhoff, Research, Apollolaan BG AMSTERDAM, Postbus BA AMSTERDAM, Tel Fax: , Internet: research@dtz.nl Amsterdam Arnhem Breda Den Haag Eindhoven Enschede Groningen s-hertogenbosch Hoofddorp Rotterdam Utrecht Zwolle. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. van partners die deelnemen middels besloten vennootschappen. Handelsregister KvK nr DTZ Zadelhoff v.o.f. is de enige opdrachtnemer van alle werkzaamheden. Iedere aansprakelijkheid van de v.o.f., de partners en allen die daar werkzaam zijn is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald. Alle door ons verstrekte informatie is geheel vrijblijvend en uitsluitend voor geadresseerde bestemd. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld en uit betrouwbare bron afkomstig. Ten aanzien van de juistheid ervan kunnen wij echter geen aansprakelijkheid aanvaarden. Op alle opdrachten zijn de algemene voorwaarden van DTZ Zadelhoff v.o.f. van toepassing. De algemene voorwaarden zijn gedeponeerd ter griffie van de Rechtbank Amsterdam, zijn te raadplegen op en worden op verzoek kosteloos toegestuurd. Structurele in Amsterdam, Pagina 3

4 Onderzoeksverantwoording en interpretatie van de resultaten Als basis voor het onderzoek dient de vastgoeddatabase van DTZ Zadelhoff, waarin sinds 1985 onder andere aanbodgegevens over de Nederlandse vastgoedmarkten zijn opgenomen. Hierin wordt het bedrijfsruimteaanbod twee keer per jaar uitvoerig vastgesteld. Omdat diverse makelaarskantoren exclusief aan één transactiedatabase melden, worden de aanbodgegevens in de vastgoeddatabase aangevuld met data van zowel Vastgoedmarkt als PropertyNL, om een zo volledig mogelijke database te realiseren. Deze gegevens worden periodiek door DTZ Zadelhoff Research ontdubbeld en opgeschoond (nieuwbouwplannen worden bijvoorbeeld niet als aanbod geregistreerd, zie definities p.8). Bovendien wordt het resultaat nauwkeurig gecontroleerd en aangevuld door vastgoedadviseurs/makelaars op de regiokantoren van DTZ Zadelhoff. Tevens wordt aan de adviseurs/makelaars expliciet gevraagd voor elk pand aan te geven of het al dan niet fysiek leegstaat. Dit is een belangrijk gegeven, omdat niet al het aanbod ook daadwerkelijk leeg staat. Ook de in aanbouw zijnde ontwikkelingen kunnen per definitie niet als fysiek leeg worden aangemerkt Teneinde deze controles niet te omslachtig te maken, wordt door DTZ een ondergrens van 750 m² aangehouden. Dit houdt voor de metropoolregio in dat 5% van het aanbod (in m²) buiten het door ons geregistreerde aanbod valt. Bij de vaststelling of een gebouw al dan niet structureel leeg staat is allereerst in kaart gebracht welke panden reeds minimaal twee jaar op de vrije markt worden aangeboden. Hierbij is gebruik gemaakt van de beschikbare aanbodgegevens tussen 2006 en Vervolgens is gecontroleerd welke panden daadwerkelijk fysiek leeg staan. Immers, meerjarig aanbod hoeft nog geen structurele te betekenen. Van ongeveer 80% van de panden was al in de database bekend of ze al dan niet leeg stonden. Voor de overige 20% procent zijn de gebouwen in kwestie bezocht en is door de onderzoekers zelf ter plaatse vastgesteld of een pand daadwerkelijk fysiek leeg stond. Onderdeel A Op de hierboven beschreven werkwijze is de lijst met gebouwen die structureel leeg staan op adresniveau (onderdeel A1) tot stand gekomen. Indien bekend zijn in deze inventarisatie aanvullende gegevens over het gebouw opgenomen. Naast adresgegevens en de vierkante meters in aanbod, is het totale pandmetrage, de courantheid, het aantal parkeerplaatsen en het bouwjaar aangegeven. Het metrage van het totale pand hoeft niet overeen te komen met het aantal vierkante meters in aanbod. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat slechts een gedeelte van een gebouw al langere tijd leeg staat. In het verlengde hiervan is ook aangegeven of het op verschillende vloerdelen betreft. Hierbij valt te denken aan een bedrijfsverzamelgebouw met een van jaar tot jaar wisselende omvang van de op verschillende (vloer)delen van het gebouw. Daarnaast is aangegeven of het betreffende leegstaande aanbod is gelegen op een zeehaventerrein of een regulier bedrijventerrein en is per plaats aangegeven wat er in totaal leegstaat, onderverdeeld naar zeehaven- en/of regulier bedrijfsterrein. Structurele in Amsterdam, Pagina 4

5 De niet structurele wordt in onderdeel A2 weergegeven. Uit onderdeel A2 blijkt dat er op de onderzochte bedrijventerreinen nauwelijks sprake is van niet structurele. Slechts twee bedrijfsruimtegebouwen werden in de laatste onderzochte periode toegevoegd aan de lijst van leegstaande gebouwen. Dit betekent dat 99% procent van de bedrijfsruimtegebouwen die fysiek leeg staan, dat al langere tijd staan (structureel). Om een indruk te geven hoe deze structurele en niet structurele zich verhoudt tot het aanbod, wordt in grafiek 1.1 weergegeven wat het aandeel structureel leegstaande bedrijfsruimte in het totale aanbod is. Immers, een pand dat wordt aangeboden staat nog niet per definitie leeg, laat staan dat de ook structureel is. Grafiek Aandeel structurele in het aanbod 2 Aandeel structurele in het aanbod peildatum 1 januari 2008, metropoolgebied Amsterdam, in % 20% 80% Aanbod niet leeg of niet structureel leeg Aanbod structureel leeg Bron: DTZ Zadelhoff Uit grafiek 1.1 blijkt dat per januari 2008 (peildatum) het aanbod in de metropoolregio Amsterdam voor 80% uit structureel leegstaande gebouwen bestaat. Dit betekent dat een relatief groot deel van het aanbod op de vrije markt reeds langere tijd wordt aangeboden en niet meer in gebruik is. Dat structureel leegstaande gebouwen ruim zijn vertegenwoordigd in het aanbod op de vrije markt heeft meerdere oorzaken. Een eerste oorzaak moet worden gezocht in het gegeven dat bedrijfsruimte welke wordt verhuurd door de eigenaar/gebruiker, vaak in een eerdere fase door hemzelf zonder succes op informele wijze werd aangeboden. Door eigenaars/gebruikers wordt pas een beroep gedaan op professionele bedrijfsruimtemakelaars, indien de te verhuren ruimte te lang ongebruikt blijft en een ongewenste financiële last dreigt te worden. Makelaars in bedrijfsruimtes zijn voornamelijk werkzaam op de vrije markt. Dit betekent dat bedrijfsruimteaanbod pas vanaf dat moment door makelaarsorganisaties zoals DTZ Zadelhoff als aanbod in de databank wordt geregistreerd. 1 Aanbod in grafiek 1.1 betreft aangeboden ruimtes op de vrije bedrijfsruimtemarkt 2 Aanbod structureel leeg: m 2, aanbod niet leeg of niet structureel leeg: m 2 Structurele in Amsterdam, Pagina 5

6 Daarnaast impliceert deze gang van zaken een oververtegenwoordiging van moeizaam te verhuren ruimten in het commerciële aanbod. Immers, als een eigenaar zelf al voldoende interesse van potentiële huurders had, kwam de bedrijfsruimte niet op de vrije markt. Veel van de aangeboden bedrijfsruimtes op de vrije markt betreft bestaande bouw, ofwel bedrijfsruimte dat eerder in gebruik is geweest. Nieuwbouw wordt vaak specifiek voor (en op rekening van) de eerste gebruiker ontworpen en gerealiseerd. Dit type eigenbouw heeft zogezegd een tailor made karakter. Wanneer de eerste gebruiker door welke reden dan ook na verloop van tijd dit pand verlaat, kan een tweede gebruiker die dit maatpak past, doorgaans langer op zich laten wachten. Een tweede oorzaak is de concurrentiepositie van bestaande bouw ten opzichte van nieuwbouw. De prijzen per vierkante meter ontlopen elkaar weinig. Dus geven gebruikers de voorkeur aan nieuwbouw boven bestaande bouw. Want waarom een bestaande ruimte betrekken wanneer tegen een geringe meerwaarde nieuwe, op maat gemaakte bedrijfsruimte kan worden verkregen? Tenslotte kan worden gedacht aan het te hanteren prijsniveau. De financiële positie van de verhurende partij is meestal een bepalende factor in deze. Immers hoe lang kan iemand wachten op een potentiële huurder die bereid is om de gevraagde huursom te betalen? Niet alleen de prijs is van belang, ook minder gunstige gebruiksvoorwaarden die een verhuurder of overheid zou kunnen hebben gesteld, spelen hierbij een rol. Veelal ligt de reden voor het achterlaten van een bedrijfsgebouw in een gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden of de beperking van de toegestane bedrijvigheid vanuit geluidshinderof milieuwetgeving. Onderdeel B De inventarisatie van structurele op bedrijventerreinen op adresniveau dient als basis voor onderdeel B1 van het onderzoek, te weten een overzicht van de structurele per bedrijvenlocatie als percentage van de totale gebouwde voorraad. In dit overzicht is gekozen om het aanbod in v.v.o. te delen op de voorraad in b.v.o.. De reden hiervoor is allereerst het feit dat door DTZ Zadelhoff het aanbod op v.v.o.-basis wordt geregistreerd en dat de voorraadgegevens door IBIS op b.v.o.-basis wordt bijgehouden. Bovendien wordt bedrijfsruimte doorgaans zeer efficiënt benut, waardoor het verschil tussen b.v.o. en v.v.o. veelal niet meer dan 5% bedraagt. Dit betekent dat 100 m² b.v.o. overeenkomt met 95m² v.v.o. Dit marginale verschil rechtvaardigt geen omrekening van de voorraadgegevens naar v.v.o, omdat met deze aanname de kwaliteit van de data zou verminderen. Door de expliciete vermelding van de meetgrootheden in de overzichten kan door de lezer zelf in een minimale opwaartse bijstelling van de swaarden worden voorzien. Uit het overzicht van onderdeel B1 blijkt dat de structurele op de onderzochte bedrijventerreinen weinig reden tot zorg geeft. Er staan in vergelijking met de kantorenmarkt slechts zeer weinig gebouwen structureel leeg. Bij deze cijfers moet worden opgemerkt dat de bedrijfsruimtemarkt, in tegenstelling tot de kantoorruimtemarkt, een relatief grote eigenaar/gebruikercomponent kent (eigenbouw). Deze bedrijfsruimte, welke geen onderdeel uitmaakt van de commerciële bedrijfsruimtemarkt, is echter wél in de voorraadcijfers opgenomen. Hetzelfde beeld wordt ook teruggevonden in onderdeel B2. Dit overzicht bevat de structurele op formele bedrijven- en zeehavenlocaties per gemeente. Het structureel leegstaande aanbod is gedeeld op de totale voorraad bedrijfsruimte per gemeente. Structurele in Amsterdam, Pagina 6

7 De uitkomsten kunnen meerdere oorzaken hebben. Ten eerste is er een conjuncturele oorzaak. De laatste jaren is de economische groei relatief sterk geweest. Dit heeft zijn weerslag gehad op de bedrijfsruimtemarkt, want ten opzichte van de frictie, circa 5%, is de op de onderzochte bedrijventerreinen relatief beperkt gebleven. Immers, de economie groeit en zo ook de productie en extra behoefte aan huisvestingsruimte. Ten tweede wordt er in de metropoolregio Amsterdam door meerdere soorten gebruikers een beroep gedaan op bedrijfsruimtelocaties. Vooral in Amsterdam en haar directe omgeving doet zich op veel plaatsen een verkantorisering van bedrijfsruimtelocaties voor, waardoor de schaarste aan kwalitatief goede, betaalbare bedrijfsruimte alleen maar groter wordt. Een laatste opvallende uitkomst is dat de hoop voor die panden die (tijdelijk) uit de gratie van de moderne gebruiker zijn gevallen, nog niet verloren is. Indien een pand als structureel leeg is aangemerkt, wil dat nog niet zeggen dat de courantheid ervan daarmee erg slecht is. De courantheid van een gebouw is in dit onderzoek beoordeeld op de fysieke eigenschappen van het pand en de uitstraling van de locatie waarop deze is gelegen. Hierdoor is de interesse van marktpartijen uitdrukkelijk niet meegenomen in de courantheidsbepaling. De reden hiervoor is tweeledig: ten eerste kon niet (gegeven de omvang van de onderzoekspopulatie) van elke structureel leegstaande ruimte worden bepaald wat de interesse is van potentiële marktmarktpartijen c.q. de moderne gebruiker van bedrijfsruimte. Ten tweede impliceert een notering van een gebouw in een lijst van structureel leegstaande panden reeds een probleem inzake de verhuurbaarheid. Het kan dus voorkomen dat een structureel leegstaand pand in dit onderzoek wél als courant kan worden bestempeld. Dan betreft het een bouwtechnisch gezien goed gebouw (dus geen sloop- of afbraakpanden) in combinatie met een locatie met een goede beeldkwaliteit. De courantheid wordt hierbij dus op basis van de buitenkant van het pand ingeschat. Een achterblijvende verhuurbaarheid van een pand kan ook gelegen zijn in omstandigheden die zich achter de voordeur manifesteren. De reden van de beperkte verhuurbaarheid met tot gevolg moet dan op andere vlakken worden gezocht (zie de redenen voor onder onderdeel A, pagina 5/6). Onderdeel C Dat er een schaarste is aan kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte op goede locaties blijkt eens te meer uit de inventarisatie van in aanbouw zijnde voorraad op formele bedrijven- en havenlocaties. De nieuwbouwprojecten die voor de commerciële bedrijfsruimtemarkt daadwerkelijk in aanbouw zijn genomen, staan vermeld in het overzicht in onderdeel C van dit onderzoek. Let wel, in deze inventarisatie zit de door DTZ Zadelhoff aangehouden ondergrens van 750 m 2. Dit betekent dat alle projecten, kleiner dan 750m 2 per te verhuren eenheid, die op dit moment in aanbouw zijn, niet zijn meegenomen in deze inventarisatie. Deze ondergrens is daarmee één van de oorzaken van de bescheiden omvang van de onder onderdeel C bedoelde inventarisatie. De laatste twee jaar heeft vooral het kleine segment in de bedrijfsruimtemarkt een grote dynamiek gekend. In het bijzonder ruimtes tot m 2 doen het momenteel erg goed en ontwikkelaars van bedrijfsruimte passen op deze marktontwikkeling hun nieuwbouwprojecten aan. Structurele in Amsterdam, Pagina 7

8 Definities Aanbod: Het aanbod bestaat uit gebouwen waarin per medio of per ultimo van elk kalenderjaar minimaal 750 m 2 bedrijfsruimte voor de verhuur of verkoop beschikbaar is en als zodanig geregistreerd staat. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Projecten of ontwikkelingen in voorbereiding (plannen) worden niet meegeteld in het uiteindelijke aanbodcijfer. Structurele : Bedrijfsruimte die op de peildatum (1 januari 2008) minimaal twee jaar als aanbod in opgeleverde staat geregistreerd is en welke op het moment van peildatum fysiek leeg staat. Bedrijventerreinen: In dit onderzoek worden enkel de formele bedrijven- en haventerreinen onderzocht. Voor de exacte afbakening is gebruik gemaakt van de indeling zoals gehanteerd bij de Provincie Noord-Holland (IBIS). Mate van courantheid: De kwalitatieve beoordeling van de mate van courantheid door de vastgoedadviseur/makelaar is gebaseerd op de verhuurbaarheid van het gebouw in combinatie met de locatie, naar mate van aantrekkingskracht op de moderne bedrijfsruimtegebruiker. Gegeven de omvang van de onderzoekspopulatie is in dit onderzoek de definitie versmald. De mate van courantheid wordt beoordeeld op louter fysieke eigenschappen en de locatie. De courantheid wordt beoordeeld met goed, redelijk of slecht. Voorraad bedrijfsruimte per bedrijventerrein: Inschatting op basis van de voorraad netto reeds uitgegeven bedrijventerrein, waarbij wordt aangenomen dat 50% van het terrein bebouwd is. De totale voorraad bedrijfsruimte wordt dan berekend door de hoeveelheid netto reeds uitgegeven terrein te vermenigvuldigen met dit bebouwingspercentage. Vrije markt en eigen bouw: De bedrijfsruimtemarkt valt onder te verdelen in de zogenaamde vrije markt en de eigenbouwmarkt. Onder de vrije markt wordt verstaan dat deel van de bedrijfsruimtemarkt, waarvan de eigenaar niet de gebruiker is. Voor bedrijfsruimte op de vrije markt is daarmee de eindgebruiker op voorhand niet bekend. In die zin wordt het gebouw dus voor de markt beschikbaar gesteld. Onder eigenbouw wordt verstaan dat deel van de bedrijfsruimtemarkt waarvan de eigenaar tevens de gebruiker van het object is. Leegstand in eigenbouw De in het eigenbouw segment van de bedrijfsruimtemarkt is buiten het onderzoek gelaten. De reden daarvoor is een bedrijfseconomische: indien een eigenaar/gebruiker een gedeelte van zijn bedrijfsruimte heeft leeg staan, zal dat niet als problematisch worden ervaren indien hij deze niet aanbiedt op de vrije markt. Immers, in een groot aantal gevallen zal de gebruiker een buffer willen aanhouden om conjuncturele schommelingen in productie en/of opslag op te vangen. Leegstand in de eigenbouw is daarom niet van invloed op de dynamiek van de bedrijfsruimtemarkt en wordt daarom buiten het soverzicht gehouden. Dit laat onverlet dat eigenaars/gebruikers hun pand aan derden kunnen aanbieden. Indien dit bekend is in de markt (bijvoorbeeld door gebruik te maken van makelaarsdiensten), dan wordt dit aanbod meegenomen bij het reguliere aanbod op de vrije markt. Structurele in Amsterdam, Pagina 8

9 Onderdeel A1: Inventarisatie structurele van bedrijfsgebouwen op adresniveau in m 2 VVO per Onderstaande terreinen betreft gemengde bedrijvigheid, tenzij anders aangegeven Plaatsnaam Terrein Straat nr. nr. Metrage pand M² kantoor M² bedrijf Totaal m² Wisselende vloerdelen binnen gebouw/complex Almere Ambachtsmark Ambachtsmark NEE Goed Parkeren Courantheid Bouwjaar De Steiger De Steiger NEE 10 pp Goed 1979 De Steiger De Steiger NEE Goed De Steiger De Steiger NEE 4 pp Goed De Steiger De Steiger NEE Goed De Steiger De Steiger NEE 8 pp Goed De Steiger De Steiger NEE Goed De Vaart 1t/m3 Bolderweg NEE Goed De Vaart 1t/m3 Bolderweg NEE Goed De Vaart 1t/m3 Bolderweg NEE 2 pp Goed 2005 De Vaart 1t/m3 Damsluisweg NEE Goed De Vaart 1t/m3 Damsluisweg NEE Goed De Vaart 1t/m3 Damsluisweg NEE Goed De Vaart 1t/m3 Draaibrugweg NEE Goed De Vaart 1t/m3 Hefbrugweg NEE Goed De Vaart 1t/m3 Remmingweg NEE Goed De Vaart 1t/m3 Remmingweg NEE Goed De Vaart 1t/m3 Vlotbrugweg NEE Goed Gooisekant Omroepweg NEE 24 pp Goed Gooisekant Televisieweg NEE Goed 1985 Gooisekant Televisieweg NEE Goed Gooisekant Televisieweg NEE 6 pp Goed Gooisekant Televisieweg NEE 30 pp Goed Gooisepoort Transistorstraat ong NEE Goed Hoge Kant Neonweg ong NEE Goed Hollandsekant Wormerweg NEE Goed Hollandsekant Wormerweg NEE Goed Markerkant Markerkant NEE Goed Markerkant Markerkant NEE 60 pp Goed Markerkant Markerkant JA 10 pp Goed Poldervlak Grindzuigerstraat JA Goed Poldervlak Grindzuigerstraat NEE Goed Poldervlak Zandzuigerstraat JA Goed Poldervlak Zandzuigerstraat NEE Goed

10 Plaatsnaam Terrein Straat nr. nr. Metrage pand M² kantoor M² bedrijf Totaal m² Wisselende vloerdelen binnen gebouw/complex Randstad Randstad NEE Goed Sallandskant Rondebeltweg NEE Goed Parkeren Courantheid Bouwjaar Veluwsekant West Veluwezoom NEE Goed Totaal Gemeente bedrijventerreinen Almere Amsterdam Alfa Driehoek Dynamostraat NEE Redelijk Alfa Driehoek Alfa Driehoek Alfa Driehoek Kabelweg Kabelweg Zekeringstraat Zeehaven Amerikahaven Cacaoweg Zeehaven Amerikahaven Nieuw-Zeelandweg ABP ABP ABP Amstel I Amstel I Amstel II Amstel II Amstel II Amstel II H.J.E. Wenckebachweg H.J.E. Wenckebachweg H.J.E. Wenckebachweg Spaklerweg Spaklerweg Van der Madeweg Van der Madeweg Van der Madeweg Van der Madeweg NEE Slecht NEE Slecht NEE Redelijk NEE Redelijk NEE Goed NEE Redelijk NEE Redelijk 6 V NEE Redelijk NEE Redelijk NEE Redelijk NEE Goed NEE Goed NEE Goed NEE Goed Amstel III Keienbergweg NEE Goed Amstel III Amstel III Amstel III Amstel III Amstel III Amstel III Amstel III Amstel III Amstel III Amstel III Buiksloterham Buiksloterham Buiksloterham Cornelis Douwes Cornelis Douwes Keienbergweg Keienbergweg Keienbergweg Klokkenbergweg Kuiperbergweg Lemelerbergweg Lemelerbergweg Lemelerbergweg Schepenbergweg Schepenbergweg Distelweg Distelweg Distelweg Printerstraat tt. Melissaweg NEE Goed 50 c/d NEE Goed NEE 4 pp Redelijk NEE Goed NEE Goed NEE Goed NEE voldoende Goed JA voldoende Goed NEE Goed NEE 16 pp Redelijk NEE Redelijk NEE Redelijk NEE Redelijk NEE Goed NEE Goed

11 Plaatsnaam Terrein Straat nr. nr. Houthavens Huizingalaan Danzigerkade Johan Huizingalaan Zeehaven Mercuriushaven Archangelkade Zeehaven Mercuriushaven Archangelkade Zeehaven Mercuriushaven Archangelkade Zeehaven Mercuriushaven Archangelkade Zeehaven Mercuriushaven Nieuwe Hemweg Zeehaven Mercuriushaven Nieuwe Hemweg Zeehaven Mercuriushaven Rigakade Zeehaven Mercuriushaven Vlothavenweg Osdorp Jan Rebelstraat Metrage pand M² kantoor M² bedrijf Totaal m² Wisselende vloerdelen binnen gebouw/complex NEE Goed NEE Goed 19 a NEE Goed NEE Goed NEE Goed NEE Goed NEE Goed NEE Goed NEE 0pp Goed NEE Goed NEE Goed Osdorp Jan Rebelstraat NEE 4 pp Goed Osdorp Osdorp Papaverweg Papaverweg Papaverweg Papaverweg Petreoleumhaven Sloterdijk I Sloterdijk I Sloterdijk I Sloterdijk I Sloterdijk II Sloterdijk II Sloterdijk II Sloterdijk II Keurenplein Zuidermolenweg Klaprozenweg Klaprozenweg Papaverweg Papaverweg Petroleumhavenweg Contactweg Elektronstraat Isolatorweg Isolatorweg Basisweg Kapoeasweg Kapoeasweg Rhoneweg NEE Goed NEE 8 pp Goed Parkeren Courantheid Bouwjaar NEE Redelijk NEE Redelijk NEE Redelijk NEE Redelijk NEE Redelijk NEE Goed NEE 0 pp Goed NEE Goed NEE Goed NEE Goed NEE Goed NEE Goed NEE Goed Sloterdijk III Abberdaan NEE Goed Sloterdijk III Sloterdijk III Sloterdijk III Sloterdijk III Sloterdijk III Sloterdijk III Abberdaan Jarmuiden Limmerick Pleimuiden Portsmuiden Portsmuiden NEE Goed 15 a NEE Redelijk NEE Goed NEE Goed NEE Goed 1b NEE Goed 1 pand momenteel nagenoeg verhuurd, ivm met peildatum staat object echter wel vermeld in deze lijst

12 Plaatsnaam Terrein Straat nr. nr. Sloterdijk III Sloterdijk III Veemarkt Westerkwartier Portsmuiden Scharenburg Veemarkt Haarlemmerweg Zeehaven Westhaven Basisweg Zeehaven Westhaven Deccaweg Zeehaven Westhaven Deccaweg Zeehaven Westhaven Deccaweg Zeehaven Westhaven Donauweg Zeehaven Westhaven Gyroscoopweg Zeehaven Westhaven Gyroscoopweg Zeehaven Westhaven Gyroscoopweg Zeehaven Westhaven Hornweg Zeehaven Westhaven Radarweg Metrage pand M² kantoor M² bedrijf Totaal m² Wisselende vloerdelen binnen gebouw/complex NEE Goed NEE Goed NEE Goed NEE Goed Parkeren Courantheid Bouwjaar NEE Redelijk NEE Redelijk NEE Redelijk NEE Redelijk NEE Goed NEE Goed 2e 2f NEE 21 pp Redelijk 2g 2n NEE 220 pp Redelijk NEE Goed NEE Goed Zeehaven Westhaven Westhavenweg NEE voldoende Redelijk Totaal Gemeente Amsterdam waarvan bedrijventerreinen zeehaventerreinen Aalsmeer Hornmeer Lakenblekerstraat Hornmeer Hornmeer Lakenblekerstraat Lakenblekerstraat NEE voldoende Goed NEE Slecht NEE voldoende Slecht Hornmeer Turfstekerstraat NEE Goed Redelijk Totaal Gemeente Bedrijventerrein Aalsmeer Amstelveen Bovenkerk Maalderij NEE Goed Legmeer Zanderij NEE Goed Legmeerdijk De Loetenweg NEE Redelijk Legmeerdijk Noorddammerweg NEE Redelijk Totaal Gemeente Bedrijventerreinen Amstelveen Diemen Sniep Sniep NEE 130 pp Redelijk Stammerdijk Stammerdijk Verrijn Stuart Stammerdijk Visseringweg Verrijn Stuartweg NEE Redelijk NEE Redelijk NEE 120 pp Goed Courantheid en verhuurbaarheid van pand zeer goed, echter is reeds vijf jaar gekraakt 3 Pand is ingrijpend gerenoveerd in 2006, maar er is al sprake van aanbod sinds 2004

13 Plaatsnaam Terrein Straat nr. nr. Metrage pand M² kantoor M² bedrijf Totaal m² Wisselende vloerdelen binnen gebouw/complex Parkeren Courantheid Bouwjaar Verrijn Stuart Weesperstraat NEE voldoende Redelijk 2002 Bedrijventerreinen Diemen Badhoevedorp Schuilhoeve Schipholweg NEE Redelijk Cruquius Cruquius Bennebroekerdijk NEE 99 pp Goed Cruquius Cruquius Zoom ong NEE Redelijk Cruquius Spaarneweg 16a NEE Goed Totaal Cruquius Bedrijventerrein Lijnden Bedrijv.park Lijnden Milaanstraat NEE Goed Bedrijv.park Lijnden Bedrijv.park Lijnden San Franciscostraat Singaporestraat NEE Goed ong NEE 0 pp Goed Totaal Lijnden Bedrijventerrein Zwanenburg Zwanenburg West Weerenweg NEE voldoende Goed Hoofddorp De Hoek Leisteen NEE voldoende Goed Graan voor Visch Zuid Jadelaan NEE Goed Graan voor Visch Zuid Kruisweg NEE Redelijk Graan voor Visch Zuid Kruisweg NEE Redelijk Graan voor Visch Zuid Parellaan NEE 14 pp Goed Graan voor Visch Zuid Parellaan NEE Goed Graan voor Visch Zuid Parellaan NEE Goed Graan voor Visch Zuid Robijnlaan NEE redelijk Goed Graan voor Visch Zuid Robijnlaan NEE Goed Graan voor Visch Zuid Smaragdlaan NEE voldoende Goed Hoofddorp Noord J C Beetslaan NEE goed Goed 4 Totaal Hoofddorp Bedrijventerreinen Schiphol Schiphol Oost Cateringweg JA Goed Schiphol Oost Thermiekstraat NEE 0 Slecht Schiphol Zuid Flamingoweg JA 0 Goed Schiphol Zuid Pelikaanweg JA voldoende Goed Schiphol Zuidoost Reykjavikweg JA 10 pp Goed Schiphol-Rijk Bellsingel NEE voldoende Goed Schiphol-Rijk Capronilaan NEE voldoende Goed Schiphol-Rijk Douglassingel NEE Goed Schiphol-Rijk Douglassingel NEE voldoende Goed 4 Courantheid en verhuurbaarheid is goed omdat pand opnieuw verhuurd gaat worden

14 Plaatsnaam Terrein Straat nr. nr. Schiphol-Rijk Schiphol-Rijk Koolhovenlaan Tupolevlaan Metrage pand M² kantoor M² bedrijf Totaal m² Wisselende vloerdelen binnen gebouw/complex NEE Goed NEE 0 Goed Totaal Schiphol Bedrijventerreinen Nieuw-Vennep Nieuw-Vennep Zuid Schillingweg NEE Goed Pionier Pionier Spoorzicht Spoorzicht Spoorzicht Spoorzicht Spoorzicht Lucas Bolsstraat Staringstraat Haverstraat Noorderdreef Noorderdreef Roggestraat Roggestraat NEE Slecht NEE Slecht Parkeren Courantheid Bouwjaar NEE voldoende Redelijk NEE voldoende Redelijk NEE voldoende Redelijk NEE Redelijk NEE Redelijk Nieuw-Vennep Bedrijventerreinen Haarlemmermeer Bedrijventerreinen Haarlem Waarderpolder A. Hofmanweg NEE Goed Waarderpolder Waarderpolder Waarderpolder Waarderpolder Waarderpolder Waarderpolder Waarderpolder A. Hofmanweg Emrikweg Jan van Krimpenweg Oudeweg Oudeweg Pieter Goedkoopweg Tingietersweg NEE 30 pp Goed NEE Goed 5 1 1a NEE Goed NEE NVT NEE Redelijk JA voldoende Goed NEE Redelijk Waarderpolder Waarderweg NEE Redelijk Bedrijventerreinen Haarlem Heemstede Haven e.o. Cruquiusweg NEE Goed Bedrijventerreinen Heemstede Akersloot Boekel/Kanaaldijk Boekel 31d NEE Redelijk Castricum Brakersweg Brakersweg NEE voldoende Slecht Bedrijventerreinen Castricum IJmuiden (Velsen) Zeehaven IJmuiden Loggerstraat NEE Slecht Zeehaven Zeehaven IJmuiden Westerduinweg NEE Slecht Totaal Gemeente Zeehaventerreinen Velsen 5 Courantheid en verhuurbaarheid is goed, want momenteel zo goed als verhuurd 6 Niet van toepassing: object wordt binnenkort aan de voorraad ontrokken

15 Plaatsnaam Terrein Straat nr. nr. Beverwijk Corus Rooswijkweg Corus De Pijp De Pijp De Pijp Rooswijkweg Gaasterland Havenstraat Noorderkade Metrage pand M² kantoor M² bedrijf Totaal m² Wisselende vloerdelen binnen gebouw/complex 191 B NEE voldoende Goed NEE voldoende Goed Parkeren Courantheid Bouwjaar NEE Redelijk NEE Redelijk 1a 3b NEE Redelijk De Pijp Parallelweg NEE Redelijk De Pijp Parallelweg NEE 00 pp Redelijk De Pijp Wijkermeerweg NEE Redelijk Beverwijk Edam Edam-West Nijverheidstraat 9a b NEE 5 pp Goed 2001 Edam-Volendam Bedrijventerreinen Uithoorn Indust ter. Uithoorn Amsterdamseweg NEE 65 pp Goed Indust ter. Uithoorn Indust ter. Uithoorn Amsterdamseweg Joh. Enschedeweg NEE Redelijk ong JA 46 pp Goed Indust ter. Uithoorn Wiegerbruinlaan JA Redelijk Bedrijventerreinen Uithoorn Purmerend De Baanstee Oost Component NEE Goed 2005 De Baanstee West De Baanstee West Amperestraat Voltastraat NEE 0 pp Goed NEE Redelijk De Koog Van IJsendijkstraat NEE 5 pp Goed Bedrijventerreinen Purmerend Monnickendam Galgeriet Galgeriet NEE Slecht Galgeriet Galgeriet ong NEE Redelijk Bedrijventerreinen Waterland Wormer Westerveer Bordwalserstraat Redelijk Bedrijventerreinen Wormerland Krommenie Noordervaartdijk Noordervaartdijk NEE Slecht Wormerveer Molletjesveer Fabriekweg Molletjesveer Molletjesveer Molletjesveer Noorderveld Industrieweg Industrieweg Industrieweg Bonte Kraaiweg NEE Redelijk NEE Slecht 13 13a NEE Redelijk NEE Goed ong NEE Goed

16 Plaatsnaam Terrein Straat nr. nr. Noorderveld Noorderveld Rosbayerweg Samsonweg Metrage pand M² kantoor M² bedrijf Totaal m² Wisselende vloerdelen binnen gebouw/complex ong NEE Goed NEE Goed Totaal Wormerveer Bedrijventerreinen Zaandam Achtersluispolder Rijshoutweg Zeehaven Achtersluispolder Sluispolderweg Zeehaven Achtersluispolder Vredeweg Parkeren Courantheid Bouwjaar 8a NEE Redelijk NEE Redelijk NEE Redelijk Zeehaven Achtersluispolder Zuiddijk NEE Redelijk Westerspoor Zuid Westerspoor-Zuid Westzijde Gerrit Bolkade Grote Tocht Klokbaai NEE Goed NEE Goed NEE Goed Totaal Zaandam Waarvan Bedrijventerreinen Zeehaventerreinen Zaanstad Waarvan Bedrijventerreinen Zeehaventerreinen Onderdeel A2: Inventarisatie niet structurele van bedrijfsgebouwen op adresniveau in m 2 VVO per Plaatsnaam Terrein Straat nr. nr. Metrage pand M² kantoor M² bedrijf Totaal m² Wisselende vloerdelen binnen gebouw/complex Almere Hollandsekant Wormerweg Nee 40 Goed 7 Hoofddorp De Hoek Zandsteen Nee Goed Parkeren Courantheid Bouwjaar 7 Betreft een onderhuur situatie

17 B1. Inventarisatie structurele op formele bedrijven- en havenlocaties per Plaatsnaam Terrein Voorraad (in m² bvo) m² leeg (vvo) % leeg Courant Almere Ambachtsmark % Goed De Steiger % Goed De Vaart 1t/m % Goed Gooisekant % Goed Gooisepoort % Goed Hoge Kant % Goed Hollandsekant % Redelijk Markerkant % Goed Poldervlak % Goed Randstad % Goed Sallandsekant % Redelijk Veluwsekant West % Redelijk Amsterdam Alfa Driehoek % Redelijk Zeehaven Amerikahaven % Goed Amstel Business Park % Redelijk Amstel I % Redelijk Amstel II % Redelijk Amstel III % Goed Buiksloterham/Papaver % Redelijk Cornelis Douwes % Goed Houthavens % Goed Johan Huizingalaan NB NB Goed 1 Zeehaven Mercuriushaven % Goed Osdorp % Goed 2 Petroleumhaven % Redelijk Sloterdijk I % Goed Sloterdijk II % Goed Sloterdijk III % Goed Veemarkt % Goed Westerkwartier % Goed Zeehaven Westhaven % Goed Aalsmeer Hornmeer % Slecht Amstelveen Bovenkerk NB 960 NB Goed Legmeer % Goed Legmeerdijk NB NB Redelijk Diemen Sniep % Redelijk Stammerdijk % Redelijk Verrijn Stuart % Goed Badhoevedorp Schuilhoeve % Redelijk Cruquius Cruquius % Redelijk Lijnden Bedrijv.park Lijnden % Goed Zwanenburg Zwanenburg West % Slecht Hoofddorp De Hoek % Goed Graan voor Visch Zuid % Goed Hoofddorp Noord % Goed Schiphol Schiphol Oost % Goed Schiphol Zuid % Goed 1 Wordt herontwikkeld naar een kantorenlocatie 2 Betreft locatie aan de S102 (Rebelstraat)

18 Plaatsnaam Terrein Voorraad (in m² bvo) m² leeg (vvo) % leeg Courant Schiphol Zuidoost % Goed Schiphol-Rijk % Goed Nieuw-Vennep Nieuw-Vennep Zuid % Goed Pionier % Slecht Spoorzicht % Goed Haarlem Waarderpolder % Goed Heemstede Haven e.o % Redelijk Akersloot Boekel/Kanaaldijk % Redelijk Castricum Brakersweg % Redelijk IJmuiden (gem.velsen) Zeehaven Zeehaven IJmuiden % Redelijk Beverwijk De Pijp % Redelijk Corus % Redelijk Edam Edam-West % Goed Uithoorn Indust ter. Uithoorn % Redelijk Purmerend De Baanstee Oost % Goed De Baanstee West % Goed De Koog % Redelijk Monnickendam Galgeriet % Redelijk Wormer Westerveer % Redelijk Zaandam Zeehaven Achtersluispolder % Redelijk Westerspoor Zuid % Goed Westzijde NB NB Goed Krommenie Noordervaartdijk % Slecht Wormerveer Molletjesveer % Redelijk Noorderveld % Goed TOTAAL METROPOOLREGIO Bedrijven- en Zeehaventerreinen met structurele %

19 B2 Inventarisatie structurele op formele bedrijven- en havenlocaties per gemeente (totalen) per Gemeente Voorraad (in m² bvo) m² leeg ( in m² vvo) % leeg Almere % Amsterdam % waarvan bedrijventerrein % waarvan zeehaventerrein % Aalsmeer % Amstelveen 3 NB NB Diemen % Haarlemmermeer % Haarlem % Heemstede % Castricum % Velsen % waarvan zeehaventerrein % Beverwijk % Edam-Volendam % Uithoorn % Purmerend % Waterland % Wormerland % Zaanstad % waarvan bedrijventerrein % waarvan zeehaventerrein % TOTAAL METROPOOLREGIO % 3 ABF Vastgoedmonitor gaat gemakshalve uit van m 2 voor geheel Amstelveen, terwijl dat alleen terrein Legmeer betreft. 4 Dit cijfer omvat de totale voorraad bedrijfsruimte van de metropoolregio, inclusief bedrijventerrein Legmeer te Amstelveen ( m 2 )

20 Onderdeel C: Inventarisatie van in aanbouw zijnde voorraad op bedrijven- en havenlocaties in m 2 VVO per plaatsnaam Terrein Straat Nr. Nr. Metrage Pand Waarvan in aanbod M 2 kantoor Waarvan in aanbod M 2 bedrijf Almere Hoge Kant Neonweg ong Amsterdam Osdorp Maroastraat ong Amerikahaven Noordzeeweg ong Westhaven Westhavenweg Amstel III Hoogoorddreef Haarlem Waarderpolder Ir. Lelyweg Waarderpolder Minckelersweg ong Waarderpolder Minckelersweg ong Waarderpolder Minckelersweg ong Waarderpolder Minckelersweg ong Waarderpolder Tappersweg ong Mijdrecht Zuid Provincialeweg ong Wormerveer Noorderveld Bonte Kraaiweg ong Noorderveld Kikkertweg ong Noorderveld Kikkertweg ong Noorderveld Rosbayerweg ong Zaandam Oostzijde Oostzijde TOTAAL METROPOOL REGIO Zilverland Pieter Lieftinckweg Waarvan totaal in aanbod

21 In opdracht van Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam t.a.v. drs. C. De Jong Postbus BC Amsterdam Leegstand van bedrijfsruimte in de metropoolregio Amsterdam L1316/BVI/JHE Uitgevoerd door DTZ Zadelhoff Als marktleider van Nederland in vastgoedadvies, zijn we ons ervan bewust wat er van ons wordt verwacht. Wij blinken uit binnen ons vakgebied en weten wat er speelt in de markt. Ons team van ervaren specialisten staat middenin de markt en is continu bezig om nieuwe oplossingen te ontwikkelen en bestaande te verbeteren. Alleen zo kunnen wij het beste resultaat voor onze opdrachtgevers blijven garanderen. Onze dienstverlening bestaat uit advies, makelaardij en beheer in commercieel vastgoed. We zijn met medewerkers wereldwijd actief in 45 landen en hebben kantoren tot op regionaal niveau. In Nederland hebben we kantoren in maar liefst 12 steden. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen. Eén van de partners is DTZ Holdings plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange. DTZ Zadelhoff. Meer inzicht. DTZ Zadelhoff v.o.f. Afdeling Research Postbus 74030, 1070 BA Amsterdam Apollolaan 150, 1077 BG Amsterdam Tel: Fax: Voor meer informatie over dit rapport belt u met: drs. A.J. Vink Research Tel: bvink@dtz.nl DTZ Zadelhoff, december 2008 Structurele in Amsterdam, Pagina 9