ECLI:NL:RBLEE:2007:BC0021

Transcriptie

1 ECLI:NL:RBLEE:2007:BC0021 Instantie Rechtbank Leeuwarden Datum uitspraak Datum publicatie Zaaknummer \ CV EXPL Rechtsgebieden Bijzondere kenmerken Inhoudsindicatie Civiel recht Eerste aanleg - enkelvoudig Huurovereenkomst betreffende een kampeerterrein van ca 4 ha met 124 stacaravans en een sanitaire voorziening maakt onderdeel uit van een groot recreatiepark, dat in eigendom is van huurster. Kantonrechter merkt gehuurde aan als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW lid 2 onder c. Opzeggingsbrief bevat geen opzeggingsgronden. Beroep op nietigheid opzegging (artikel 7: 294 BW) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te noemen (artikel 6: 2 BW lid 2)? Tussenvonnis; bewijsopdracht. Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak RECHTBANK LEEUWARDEN Sector kanton Locatie Leeuwarden zaak-/rolnummer: \ CV EXPL vonnis van de kantonrechter d.d. 7 december 2007 inzake [eiser] hierna te noemen: [eiser], wonende te [woonplaats], eiser, gemachtigde: mr. F.H.A. Alberda, tegen de besloten vennootschap Boomhiemke B.V., hierna te noemen: Boomhiemke,

2 gevestigd te Hollum, gedaagde, gemachtigde: mr. J.F. Verwilligen. Procesverloop 1.1. De kantonrechter heeft opnieuw kennis genomen van de gedingstukken waaronder ook het vonnis van deze rechtbank van 9 februari 2007, waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd. De kantonrechter neemt over hetgeen in voormeld vonnis is overwogen en beslist Naar aanleiding van genoemd vonnis heeft op 15 mei 2007 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Er is een proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens is er gerepliceerd en gedupliceerd en heeft [eiser] een akte houden de uitlating productie genomen. Vonnis is bepaald op heden. Motivering De feiten 2.1. Op 16 maart 1972 is [eiser] een huurovereenkomst aangegaan met de rechtsvoorgangster van Boomhiemke, de N.V. De Holm, betreffende een perceel weiland gelegen aan - en oostelijk van de [adres], ter grootte van ongeveer vier hectare, plaatselijk bekend als het terrein "[x]" In artikel 3 van de overeenkomst is het volgende overeengekomen: "De huurster zal het gehuurde uitsluitend mogen gebruiken voor de aanleg en exploitatie van een camping en het terrein daartoe mogen indelen in kavels, in en op het terrein mogen aanleggen, respectievelijk stichten, de door haar nodig geachte wegen, rioleringen, leidingen en verdere voorzieningen voor elektriciteit en water, beplantingen en gebouwen voor sanitaire voor-zieningen." 2.3. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 25 jaar en voor de resterende termijn zijn partijen overeengekomen dat de overeenkomst telkens zal worden verlengd voor de duur van tien jaar indien de overeenkomst niet één jaar voor de einddatum zal worden opgezegd Sinds 1972 gebruikt Boomhiemke, althans haar rechtsvoorgangster het gehuurde als kampeerterrein voor stacaravans Het terrein [x] is opgedeeld in 124 staanplaatsen voor stacaravans. Verder staat op het gehuurde een gebouw voor sanitaire voorzieningen Bij brief van 11 december 2005 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari Bij brief van 4 oktober 2006 heeft de gemachtigde van [eiser] de ontruiming van het gehuurde aangezegd tegen 1 januari 2007 en daarbij aangegeven dat [eiser] het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. standpunt [eiser] [eiser] heeft onder meer het volgende naar voren gebracht:

3 2.8. Er is sprake van huur en verhuur van een ongebouwde onroerende zaak waarbij de huurder geen huurbescherming geniet, noch ontruimingsbescherming Het feitelijk gehuurde kan niet worden aangemerkt als gebruik voor een kampeerbedrijf. Het gehuurde heeft een te besloten karakter om te kunnen spreken van kampeerbedrijf. Van de 124 staanplaatsen worden er circa 120 verhuurd aan eigenaren van een stacaravan, waarbij geldt dat veel eigenaren reeds dertig jaar een staanplaats huren. Er worden jaarstandplaatsen verhuurd en geen seizoenplaatsen. De eigenaren van de stacaravans hebben zelf een eigen vereniging opgericht, te weten "Recreatievereniging [x]" Het is niet aannemelijk dat Boomhiemke het gehuurde commercieel, op winst gericht, exploiteert Bij aanvang van de huurovereenkomst in 1972 was het gehuurde een stuk weiland waarop in verband met een verbouwing van Boomhiemke een aantal stacaravans werd geplaatst Omdat er geen sprake is van een kampeerbedrijf in de zin van artikel 7: 290 lid 2 sub c BW vordert [eiser] voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst is beëindigd per 1 januari De zoon en de kleinkinderen van [eiser] willen het gehuurde zelf gaan exploiteren [eiser] beroept zich op dringend eigen gebruik als grond voor opzegging van de huurovereenkomst Indien er geen sprake is van een huur en verhuur van een ongebouwde onroerende zaak, dan stelt [eiser] zich op het standpunt dat sprake is van een artikel 230a-bedrijfsruimte Voor het geval er sprake zou zijn van de huur van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7: 290 BW, komt Boomhiemke geen beroep toe op het feit dat in de opzeggingsbrief de vermelding van een opzeggingsgrond ontbreekt. Het is Boomhiemke namelijk heel goed bekend dat [eiser] heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik De opzegging van 4 oktober 2006 dient wegens de eerdere opzegging van 11 december 2005 te worden geconverteerd in een rechtsgeldige opzegging tegen 1 januari standpunt Boomhiemke Boomhiemke heeft onder meer het volgende naar voren gebracht: Het gehuurde maakt deel uit van een groter geheel, namelijk recreatiepark "Boomhiemke" en kan dus niet worden beschouwd als een apart gedeelte met een besloten karakter. Het huren van staanplaatsen op terrein [x] is niet voorbehouden aan leden van de recreatievereniging. De verantwoordelijkheid voor het aanvaarden van een nieuwe huurder ligt uitsluitend bij Boomhiemke. Boomhiemke wordt van alle verhuuractiviteiten die de eigenaren van stacaravans ondernemen in kennis gesteld en zij houdt dit bij in haar reserveringssysteem; op Boomhiemke rust de verplichting haar gasten in te schrijven in het nachtregister Er is sprake van een huur en verhuur van een kampeerbedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder c BW. Gevolg hiervan is dat indien er wordt opgezegd, de opzegging de gronden dient te vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Dat is hier echter niet gebeurd. Om die reden is de opzegging gezien het bepaalde in artikel 7: 294 BW nietig Ook volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan heeft het gehuurde de bestemming kampeerterrein.

4 2.21. Boomhiemke is een op winst gerichte commerciële onderneming en zij heeft met het gehuurde daar nooit een uitzondering op willen laten maken. Boomhiemke voldoet terzake het gehuurde daarom aan het vereiste van een bedrijfsmatige exploitatie. Boomhiemke heeft een financieel overzicht in het geding gebracht op grond waarvan kan worden aangetoond dat de exploitatie van [x] over 2005 een positieve bijdrage heeft geleverd aan het totale resultaat van het bedrijf. Mondeling heeft [eiser] Boomhiemke niet voldoende duidelijk gemaakt om welke opzeggingsgrond het bij het beëindigen van de huurovereenkomst zou gaan Ontvlechting als gevolg van beëindiging van de huurovereenkomst zal leiden tot een ingrijpende en dure aanpassing van het elektriciteitsnetwerk. Thans is sprake van één elektriciteitsnetwerk Boomhiemke is van mening dat haar belangen bij voortzetting van de huur zwaarder wegen dan die van [eiser] bij beëindiging Bij brief van 4 oktober 2006 heeft [eiser] aan Boomhiemke de ontruiming aangezegd. In die brief heeft zij de opzeggingsgrond vermeld. Ten aanzien van de opzegging beroept [eiser] zich ten onrechte op het leerstuk van de conversie: [eiser] heeft een dwingendrechtelijke bepaling niet nageleefd door de opzeggingsgrond niet te vermelden in de opzeggingsbrief. Zo'n verzuim behoort niet in een later stadium hersteld te kunnen worden. De kantonrechter oordeelt over dit geschil als volgt Voor een goede beoordeling van deze kwestie dient vastgesteld te worden hoe de huurovereenkomst tussen partijen gekwalificeerd dient te worden. Valt terrein [x] aan te merken als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW, of anders gezegd: gaat het hier om 'een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf' als is omschreven in lid 2 onder c van dat artikel? 3.2. Boomhiemke mag het gehuurde blijkens de tekst van de huurovereenkomst alleen gebruiken voor de aanleg en exploitatie van een camping. Onvoldoende is door [eiser] betwist dat Boomhiemke terrein [x] tot onderdeel heeft gemaakt van haar gehele recreatiepark. Evenmin is gesteld of gebleken dat door het aanbrengen van afscheidingen en dergelijke, [x] binnen het recreatiepark als een op zich zelf staande kampeereenheid valt aan te merken, die niet toegankelijk is voor de andere gebruikers van het park, doch enkel voor de leden van Recreatievereniging [x]. Uit hetgeen partijen over de wijze van gebruik hebben gesteld kan weliswaar worden afgeleid dat historisch gezien het terrein [x] jaarstandplaatsen biedt voor een min of meer gelijkblijvende groep van caravanhouders, anderzijds is niet voldoende gebleken dat deze groep van caravanhouders, die zich heeft verzameld binnen Recreatievereniging [x], het exclusieve gebruik hiervan heeft. Zo kunnen deze standplaatshouders hun stacaravans aan derden verhuren en is er ook een aantal standplaatsen met caravans op dit terrein aanwezig dat niet bij leden van de vereniging in gebruik is Boomhiemke heeft financieel belang bij de exploitatie van terrein [x] nu zij de standplaatsgelden ontvangt en de daar gesitueerde caravangebruikers gebruik maken van de algemene faciliteiten die Boomhiemke in haar recreatiepark de gasten aanbiedt. Uit het naar inhoud onbestreden gebleven financiële overzicht, zoals Boomhiemke dat als productie 2 bij conclusie van antwoord in het geding heeft gebracht, blijkt dat het aandeel van kampeerterrein [x] in de exploitatie van Boomhiemke over 2005 is te stellen op een bedrag van , De kantonrechter komt tot de conclusie dat de kampeeractiviteiten op terrein [x] een zodanige bedrijfsmatige opzet hebben en er sprake is van een zo beperkt besloten karakter, dat niet gesteld kan worden dat het hier niet zou gaan om een kampeerbedrijf in de zin van artikel 7: 290 lid 2 onder c BW Gevolg van deze constatering is dat op deze huurovereenkomst het huurregime van toepassing is

5 van artikel 7: 290 BW. Dit betekent onder meer dat de opzegging de gronden dient te vermelden die tot de opzegging hebben geleid en dat ingevolge artikel 7: 294 BW een opzegging nietig is indien de opgave van de opzeggingsgronden achterwege is gebleven In de brief van 11 december 2005 waarbij [eiser] aan Boomhiemke de overeenkomst heeft opgezegd m.i.v. 1 januari 2007, ontbreekt iedere opzeggingsgrond. De brief volstaat er mee de datum te noemen waartegen [eiser] aan Boomhiemke opzegt. In beginsel is die opzegging derhalve nietig 3.7. Gezien hetgeen [eiser] dienaangaande heeft gesteld, dient de kantonrechter echter na te gaan of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, zoals die zijn omschreven in artikel 6: 2 lid 2 BW, onaanvaardbaar is te noemen dat Boomhiemke zich beroept op het bepaalde in artikel 7: 294 BW. Door onder meer te verwijzen naar de verklaring van L. [eiser] (dagvaarding, productie 10) en de brief van Boomhiemke van 30 december 2005 (dagvaarding, productie 9) heeft [eiser] deze stellingname nader gemotiveerd. Nu Boomhiemke op haar beurt heeft bestreden dat het zonder meer duidelijk was voor haar om welke reden [eiser] de huurovereenkomst wenste te beëindigen, zal de kantonrechter [eiser] toelaten tot het bewijs van de stelling dat Boomhiemke vóór 1 januari 2006, althans gedurende zeer geruime tijd, ermee bekend was dat de opzegging van de huurovereenkomst van het terrein [x] gegrond was op het feit dat de familie [eiser] het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en daartoe het verhuurde dringend nodig heeft Partijen dienen ermee rekening te houden dat de kantonrechter - afhankelijk van het verloop van de getuigenverhoren - na afloop van die verhoren opnieuw de mogelijkheid van een schikking ter sprake zal brengen. Beslissing De kantonrechter: laat [eiser] toe tot het bewijs van feiten of omstandigheden, waaruit kan worden afgeleid, dat Boomhiemke vóór 1 januari 2006, althans gedurende zeer geruime tijd, ermee bekend was dat de opzegging van de huurovereenkomst van het terrein [x] gegrond was op het feit dat de familie [eiser] het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en daartoe het verhuurde dringend nodig heeft bepaalt indien [eiser] dit bewijs wenst te leveren door middel van het doen horen van getuigen, dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden in het Gerechtsgebouw te Leeuwarden, Zaailand 102, voor mr. T.K. Hoogslag, kantonrechter; verwijst de zaak naar de rol van 21 december 2007 voor uitlating aan de zijde van [eiser]: a. of hij van de gelegenheid tot bewijslevering door getuigen gebruik zal maken; b. zo ja, hoeveel getuigen hij zal voorbrengen, en aan de zijde van beide partijen: c. welke verhinderdata beide partijen in dat geval hebben voor de periode van 6 weken na genoemde roldatum, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden bepaald, dan wel zal worden voortgeprocedeerd; houdt iedere verdere beslissing aan. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

6 Aldus gewezen door mr. T.K. Hoogslag, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 december 2007 in tegenwoordigheid van de griffier. c 133