Visie woningbouw Oostrum

Transcriptie

1 Visie woningbouw Oostrum Aanleiding De gemeente is al enige tijd bezig met het zoeken naar een geschikte uitbreidingslocatie voor woningbouw in Oostrum. Inmiddels zijn de obstakels (milieucirkels) die een belemmering vormden voor de uitwerking van de eerder in het DOP Oostrum vastgelegde visie opgeheven. In deze notitie wordt nader ingegaan op de mogelijke ontwikkeling van Oostrum. Dit aan de hand van globale kaarten/visies. Deze dienen als handvat voor de verdere uitwerking. Geprobeerd is om te komen tot een gefaseerde opzet, waarbij per planfase een fatsoenlijk eindbeeld ontstaat. De gemeente zal zelf geen actieve ontwikkelende rol spelen, deze is voorbehouden aan de eigenaren zelf. De gemeente kiest voor een initiërende en faciliterende rol in het ontwikkelingsproces. De visies dienen daarbij als basis voor de verdere uitwerking/onderhandeling. Om vooral de eerste fase een wat meer formele status te geven zal deze ter besluitvorming aan het college voorgelegd worden. Uiteraard na consultering van de dorpsraad en belanghebbenden in het dorp. Omdat het plan feitelijk een stedenbouwkundige uitwerking van het eerder vastgestelde DOP betreft wordt de visie alleen ter kennisgeving aan de raad voorgelegd. DOP Oostrum Zoals in alle kerkdorpen is ook in Oostrum een DOP (2007, geactualiseerd in 2011) vastgesteld. In het Dorps Ontwikkelings Plan is een visie opgenomen waarbij het gebied tussen de Geysterseweg, de Monseigneur Hanssenstraat en de Horik is aangewezen als uitbreidingslocatie. Voor dit gebied is in het verleden een globale visie (Ruimtelijke visie Oostrum-oost) uitgewerkt. Dit plan is door het college d.d. 20 juli 2009 vastgesteld en vervolgens besproken met de dorpsraad en de omwonenden. Doordat de visie niet door de raad is vastgesteld heeft het stuk verder geen formele/juridische status. 1

2 De visie ging uit van enkele duidelijke uitgangspunten: Afronden gebied rond de Horik. Versterken bebouwingslint langs de Geysterseweg. Uitbreidingslocatie woningbouw rond de van Broekhuizenstraat. Open gebied met zichtlijn op kerk en buitengebied. Stagnatie ontwikkeling Oostrum-oost Bij de verdere uitwerking van het plan bleken er complicaties te ontstaan. Woningbouw op deze locatie was toen vanwege milieuwetgeving niet mogelijk. Hiervoor moest een tweetal agrarische bedrijven verplaatst worden. Actieve ontwikkeling en exploitatie door de gemeente bleek niet haalbaar, mede vanwege de diverse grondeigenaren met verschillende belangen. Ook zagen de projectontwikkelaars, die gronden in het gebied hadden verworven, geen heil in een totaalontwikkeling. De gemeente koos vervolgens voor een initiërende en faciliterende rol en is in gesprek gegaan met de twee agrarische bedrijven over bedrijfsbeëindiging en verplaatsing van de bedrijven. In ruil hiervoor ontvingen zij een aantal bouwtitels, met als gevolg dat er 5 woningen kunnen worden gebouwd en 2 gesplitst aan de van Broekhuizenstraat en dat er 5 woningen kunnen worden gebouwd aan de Geysterseweg (zie ook woningbouwprogramma). Beide agrariërs hebben vervolgens zelf een bestemmingsplan laten voorbereiden. Dit bestemmingsplan is voorjaar 2013 vastgesteld. Inmiddels zijn er al een viertal woningen gebouwd of vergund. 2

3 Alternatieve locatie Vanwege de stagnatie van de verdere woningbouwplannen rond de Van Broekhuizenstraat en de wens om toch woningbouw in Oostrum mogelijk te maken, heeft er een studie plaatsgevonden naar een andere vervangende locatie aan de Zuiderbergweg. Deze locatie was al een aantal jaren in beeld als een particulier bouwplan en als locatie voor bouwen in eigen beheer. Die plannen zijn als zodanig (informeel) besproken met de dorpsraad en de buurt. In het geactualiseerde DOP (2011) is deze locatie genoemd als reservelocatie en mogelijkheid voor bouwen in eigen beheer. Om deze locatie te ontwikkelen en een kwaliteitsverbetering voor het gebied te realiseren zou de kas van het voormalige glastuinbouwbedrijf gesloopt moeten worden. Daarnaast bestonden plannen voor woningbouw van een lokale bouwonderneming en eigenaar van een aangrenzend perceel. Ook de gemeente heeft gronden in dit gebied. Hierdoor ontstond een samenhangend gebied, direct grenzend aan de kom van Oostrum waar ruimte is voor de ontwikkeling van een buurtje. Door de sloop van de kas en de sloop van een boerderij verbetert het ruimtelijke beeld aanzienlijk. De gemeente is met betrokken partijen in gesprek gegaan en in samenwerking met de lokale bouwondernemer is een woningbouwplan ontwikkeld voor het gehele terrein. Echter uit de haalbaarheidstoets (vooral financieel) bleek dat er de nodige haken en ogen zitten aan het plan. Ook kwamen er signalen vanuit de dorpsraad dat er toch een duidelijke voorkeur is voor het eerst ontwikkelen van de in het DOP aangegeven locatie. Dit was aanleiding om een hernieuwde poging te doen om het gebied rond de Van Broekhuizenstraat te ontwikkelen. 3

4 Het nieuwe plan Inmiddels is er door de gemeente een stedenbouwkundige visie ontwikkeld, waarbij uitgegaan wordt van een geleidelijke ontwikkeling. Het plan is gebaseerd op de eerdere visie, die weer vertaald wordt in verschillende deeloplossingen. Om te voorkomen dat er een te groot aanbod aan woningen (met grote risico s qua haalbaarheid) komt is gekozen voor een splitsing in de plannen. Slechts een deel van het in het DOP opgenomen gebied wordt in eerste instantie ontwikkeld (en in de ruimtelijke visie opgenomen). De eventuele vervolgstappen zijn wel in beeld gebracht maar krijgen geen formele status. Pas na realisatie van de nu voorgelegde ruimtelijke visie wordt een definitieve keuze gemaakt over de vervolgstappen. Omdat er naar verwachting nog uitbreidingsruimte bestaat (qua programma en binnen locatie/visie DOP) zijn er varianten voor een verdere ontwikkeling gemaakt. Ze geven inzicht in de mogelijke ontwikkelingen en laten belanghebbenden zien wat ze eventueel kunnen verwachten. Elk van die oplossingen kan los van het andere ontwikkeld worden. Ook biedt elke oplossing een fatsoenlijk eindbeeld. De stedenbouwkundige visie Belangrijk bij de opzet van het plan is dat er in kleine stukjes ontwikkeld kan worden. De eerste stap daarbij borduurt feitelijk voort op de bestaande situatie met lintbebouwing langs de Geysterseweg en de Van Broekhuizenstraat. De afzonderlijke blokjes moeten niet als afzonderlijke woningen worden gezien, maar geven aan waar woningbouw mogelijk is. Verschil met de aanpak eerder is dat er sprake is van een overzichtelijk plan, waarbij de verschillende grondeigenaren hetzelfde belang voor ogen hebben. Bovendien is in eerste instantie sprake van een niet te groot bouwprogramma. 4

5 Zoals gezegd is er in Oostrum ook behoefte aan projectmatige woningbouw (o.a. starterswoningen en levensloopbestendige (zorg) woningen in plaats van individuele kavelbouw (aansluitend op de wens van de dorpsraad en de algemene behoefte/vraag). Daar waar er langs de Geysterseweg en de van Broekhuizenstraat vrijstaande huizen komen die de lintvorming versterken zijn er een tweetal locaties waar iets meer geclusterde woningbouw mogelijk is. De visie gaat uit van een ontsluitingsmogelijkheid aan de zuidzijde van de van Broekhuizenstraat. Deze is nodig om de verdere ontwikkeling van het gebied mogelijk te maken. Omdat sprake is van één perceel is het mogelijk om zonder gebruik te maken van andere eigenaren hier een samenhangend hofje te ontwikkelen. Datzelfde geldt voor een wat groter perceel aan de van Broekhuizenstraat. Al is de uitdaging hier om een ruimtelijk passende oplossing te creëren wat groter. De visie dient als handvat voor de verdere uitwerking van een bestemmingsplan en aanvraag omgevingsvergunningen. De voorkeur gaat uit naar het maken van een integraal bestemmingsplan in plaats van afzonderlijke projectbesluiten. De verantwoordelijkheid voor het opstellen van een bestemmingsplan ligt bij de gezamenlijke initiatiefnemers. Met de individuele initiatiefnemers worden anterieure overeenkomsten gesloten, waarbij afspraken over samenwerking en kostenverdeling worden gemaakt. De door de gemeente te verhalen kosten betreffen vooral de ambtelijke kosten en het aanpassen van de weg en riolering. Mogelijke uitbreiding plan Om een verdere en geleidelijke ontwikkeling van woningbouw rond de Van Broekhuizenstaart mogelijk te maken wordt er in principe niet meegewerkt aan woningbouwplannen elders in Oostrum (buiten de al eerder goedgekeurde plannen). Hierbij wordt overigens een uitzondering gemaakt voor de Zuiderbergweg (grenzend aan visie) waar mogelijkheden zijn om de uitstraling op deze plek te verbeteren. Het zou jammer zijn om geen gebruik te maken van de mogelijkheid om de bestaande kas te slopen, met daardoor een ruimer beeld op het open landschap. Ook zou het positief zijn om de beeldvorming van de bestaande voormalige boerderij (met zijn bijgebouwen) op de kruising Geysterseweg en Zuiderbergweg te verbeteren. Om een eventuele toekomstige ontwikkeling niet te blokkeren moet er wel een redelijke opening resteren bij voorkeur tussen perceel Graat en Hoex. Omdat deze ontwikkeling nog geen status heeft is ook hier besluitvorming noodzakelijk. Voorafgaande daaraan zullen de dorpsraad en de omgeving geraadpleegd worden. 5

6 Vraag en aanbod De behoefte aan nieuwe woningen is voor Oostrum via het zogenaamde stoplichtmodel (tot 2030) vastgesteld op 72 woningen. Het huidige woningbouwprogramma voorziet in de realisatie van 37 woningen. Dit betekent dat Oostrum als een groen dorp te betitelen is volgens de Kadernotitie Wonen (2012) en er ruimte is voor nieuwe woningbouwplannen voor in totaal 35 woningen. Dit wil overigens niet zeggen dat elke aanvraag gehonoreerd wordt. Woning moet passen in de vraag en iets toevoegen aan de lokale woningvoorraad. Het bestaande aanbod van 37 woningen bestaat uit: 16 woonwerkkavels - verdeeld over de projecten Vennendreef en BAM-terrein. De woningen die in deze projecten gerealiseerd kunnen worden vormen daarmee een bijzondere woonvorm. 12 woningen aan de Van Broekhuizenstraat/Geysterseweg, waarvan 10 als bouwkavels en 2 als woningsplitsing (waarvan 4 woningen al zijn gebouwd of vergund) 6 woningen op de locatie De Hork 1 woningsplitsing, Geysterseweg Het plangebied van de visie zal waarschijnlijk ruimte bieden aan minder dan 35 woningen, zodat er op termijn ook gezocht zal moeten worden naar een verdere uitbreiding (tweede fase), waarbij ook gekeken kan worden naar de woonwensen die dan actueel zijn. Mogelijke vervolgontwikkeling Ofschoon er gezien het aanbod en behoefte in de eerste fase geen echte urgentie voor verdere planvorming is biedt een doorzicht op termijn het voordeel dat de eerste fase geen belemmeringen voor de verdere ontwikkelingen met zich meebrengt. 6

7 Ook weten toekomstige bewoners waar ze in de toekomst eventueel rekening mee kunnen houden. En last but not least het is goed om nu al na te denken over de ontwikkeling van Oostrum op de middellange termijn. De visie speelt in op het DOP, waarbij uitgegaan wordt van een open relatie met het centrum en een afronding van het buurtje rond de Horik. De grootste concentratie komt dan ook in het gebied ten zuiden van de van Broekhuizenstraat te liggen. Fasering Gezien het grote aanbod aan woningen moet er een besluit genomen worden over de fasering van de plannen. Gezien de lange duur van uitvoering (ervaring huidige markt en de behoefte in Oostrum), is het nodig om een plan te maken waar tussentijdse eindoplossingen mogelijk zijn. Gezien de huidige marktsituatie en geschatte woningbehoefte in Oostrum is het aanbod in de voorgestelde ruimtelijke visie al ruim voldoende voor de komende jaren. Uitgangspunt bij alle voorgestelde faseringen is feit dat na uitvoering er sprake is van afgeronde eindsituaties. Alle situaties kunnen afzonderlijk van elkaar ontwikkeld worden. Wel moet er gekozen worden voor steeds een deelontwikkeling gelet op de woningbehoefte. De haalbaarheid van de plannen en het risico voor niet afgeronde situaties neemt onevenredig toe bij de ontwikkeling van meerdere fases tegelijkertijd. Model 1 gaat uit van een kortsluiting tussen de van Broekhuizenstraat en de Geysterseweg. Er is sprake van een eigenaar. Model 2 gaat uit van een nieuwe ontsluitingslus aan De van Broekhuizen-straat. De woningen grenzen met de achtertuinen aan elkaar. De belangrijkste eigenaar heeft medewerking nodig van andere eigenaren. 7

8 Model 3 gaat uit van een afronding van het buurtje rond de Horik. Voor alle voorstellen geldt dat er sprake is van woningen direct georiënteerd op het buitengebied. Voorstel Het voorstel is om de stedenbouwkundige visie vast te leggen als basis voor de verdere woningbouwontwikkeling van Oostrum. Bij deze ontwikkeling heeft de gemeente een begeleidende en faciliterende rol. De individuele grondeigenaren zijn verantwoordelijk voor de feitelijke planvorming en het voorbereiden van een bestemmingsplan. Door het vastleggen van de visie is er voldoende ruimte om woningbouw te realiseren in Oostrum. Ter wille van de haalbaarheid is het gewenst om de overige woningbouwaanvragen in Oostrum af te wijzen. Afhankelijk van de uitgiftesnelheid zal er op termijn een studie gestart moeten worden om vast te leggen welke vervolgontwikkeling en fasering aan de orde is. De aanleg van nieuwe extra wegen zal zeker in eerste instantie niet aan de orde komen (eventueel met uitzondering van een hofje ten zuiden van de van Broekhuizenstraat). Hiermee wordt de kans op realisatie alleen maar vergroot. Om eventuele risico s te voorkomen heeft er een snelle check plaatsgevonden aangaande hinderwet, milieu, verkeer, ecologie en andere relevantie disciplines. Hieruit blijkt dat er geen echte belemmeringen zijn. In het kader van het opstellen van het bestemmingsplan moet dit verder worden aangetoond. De ruimtelijke visie is op 8 september 2015 besproken (op uitnodiging van de dorpsraad) in een algemene vergadering van de dorpsraad Oostrum. Conclusie daarbij was dat ingestemd kon worden met de ruimtelijke visie. Wel zijn er afspraken gemaakt om ook de vervolgstappen (uitwerking vooral van de projectmatige bouw) wederom aan belanghebbenden en dorpsraad voor te leggen. 8