Alternatieven voor een eigentijds toekomstig zwembadenaanbod Definitief

Transcriptie

1 Alternatieven voor een eigentijds toekomstig zwembadenaanbod Definitief Gemeente Utrechtse Heuvelrug Grontmij Nederland B.V. Houten, 27 maart 2014

2 Verantwoording Titel : Alternatieven voor een eigentijds toekomstig zwembadenaanbod Subtitel : Projectnummer : Referentienummer : Revisie : Datum : 27 maart 2014 Auteur(s) : Robin Geritan adres : robin.geritan@grontmij.nl Gecontroleerd door : Paraaf gecontroleerd : Goedgekeurd door : Paraaf goedgekeurd : Contact : Grontmij Nederland B.V. De Molen DB Houten Postbus DC Houten T F Pagina 2 van 28

3 Inhoudsopgave 1 Waar gaat dit onderzoek over? Aanleiding Opdracht Scenario 1: Doorexploiteren De Zwoer Inleiding Scenario beschrijving Op wie gericht? Afspraken en onderlinge verhoudingen Gebruik en consequenties Consequenties op het gebied onderhoud Duurzaamheidaspecten Locatiespecifieke aspecten Exploitatiebijdrage en gemeentelijke kosten Alles bij elkaar genomen Scenario 2: Doorexploiteren Woestduin Inleiding Scenario beschrijving Op wie gericht? Afspraken en onderlinge verhoudingen Gebruik en consequenties Consequenties op het gebied onderhoud Duurzaamheidaspecten Locatiespecifieke aspecten Exploitatiebijdrage en gemeentelijke kosten Alles bij elkaar genomen Scenario 3: Doorexploiteren De Zwoer + medegebruik Aardenburg en Bartimeus Inleiding Scenario beschrijving Op wie gericht? Afspraken en onderlinge verhoudingen Gebruik en consequenties Duurzaamheidaspecten Locatiespecifieke aspecten Gemeentelijke kosten Alles bij elkaar genomen Scenario 4: Basisbad Inleiding Scenario beschrijving Op wie gericht? Afspraken en onderlinge verhoudingen Zwembadconfiguratie Duurzaamheidaspecten Locatiespecifieke aspecten Investeringkostenraming Bezoek- en exploitatieraming Gemeentelijke kosten Alles bij elkaar genomen Pagina 3 van 28

4 Inhoudsopgave (vervolg) 6 Scenario 5: Model Inleiding Scenario beschrijving Op wie gericht? Afspraken en onderlinge verhoudingen Zwembadconfiguratie Duurzaamheidaspecten Locatiespecifieke aspecten Investeringkostenraming Bezoek- en exploitatieraming Gemeentelijke kosten Alles bij elkaar genomen In vogelvlucht, advies Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Eerste informatie zwemverenigingen Ruimtestaat & ruimtebeslag Quick scan grondexploitatie voor zwembadlocatie De Zwoer Uitgangspunten bij investeringkostenramingen Pagina 4 van 28

5 1 Waar gaat dit onderzoek over? 1.1 Aanleiding De raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft op 26 september 2013 besloten om niet langer in te zetten op een nieuw overdekt zwembad op de locatie Revius. Ook is toen besloten om de consequenties bij doorexploiteren van zwembad De Zwoer (Driebergen) en/of Woestduin (Doorn) voor de raad inzichtelijk te maken. Inclusief het betrekken van de ontwikkelingen rond de zwembaden bij Aardenburg en Bartimeus. Omdat de zwembaden De Zwoer en Woestduin een beperkte levensduur hebben, blijft ook inzicht in de consequenties bij een nieuw zwembad actueel, ter vervanging van deze zwembaden op termijn. Dit rapport gaat hierop in. 1.2 Opdracht De raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft het college van B en W opgedragen om de scenario s te onderzoeken en aan de raad te presenteren (samengevat door Grontmij). Scenario 1 Doorexploiteren van zwembad De Zwoer voor 5 en voor 10 jaar (na 31 augustus 2017). Scenario 2 Doorexploiteren van zwembad Woestduin voor 5 jaar (na 31 augustus 2017). Scenario 3 Het combineren van het doorexploiteren van zwembad De Zwoer met de mogelijkheden van de zwembaden bij Aardenburg en Bartimeus, ter vervanging van het zwembad Woestduin (de hier genoemde zwembaden zijn in Doorn. Zwembad Aardenburg is in 2013 in gebruik genomen, zwembad Bartimeus wordt naar verwachting voor 2018 opgeleverd). Scenario 4 Een versoberd Omnibad ter vervanging van de zwembaden De Zwoer en Woestduin. Dit is een versoberde versie van het eerder voorgestelde Omnibad (zie: raadsvoorstel Locatiekeuze nieuw zwembad gemeente Utrechtse Heuvelrug, met nummer ). Binnen dit onderzoek noemen wij dit scenario Basisbad. Scenario 5 Een (nog) verder vereenvoudigd nieuw zwembad, ter vervanging van de huidige baden. Binnen dit onderzoek noemen dit scenario Model De uitgewerkte scenario s geven inzicht in hun consequenties. Afhankelijk van het scenario gaat het om financiële consequenties, juridische consequenties, aanbestedingsregels, gevolgen voor grondposities, locaties en duurzaamheid. - Financieel kader - Rekening moet worden gehouden met een besparing op de zwembaden van per jaar. Uitgangspunt is een toekomstig budget van maximaal per jaar (prijspeil 2014). - Quick scan- Dit onderzoek is uitgevoerd in een quick scan met richtinggevende, indicatieve resultaten. - Leesbaarheid - Bij de scenario s 1, 2 en 3 wordt gesproken over exploitatietermijnen en in plaats van bijvoorbeeld vanaf 1 september 2017 tot en met 31 augustus Pagina 5 van 28

6 2 Scenario 1: Doorexploiteren De Zwoer 2.1 Inleiding Dit hoofdstuk behandelt: Scenario beschrijving; Op wie gericht? Afspraken en onderlinge verhoudingen; Gebruik en consequenties; Consequenties op gebied onderhoud; Duurzaamheidaspecten; Locatiespecifieke aspecten; Exploitatiebijdrage en gemeentelijke kosten; Alles bij elkaar genomen. Hierna gaan wij hierop in. 2.2 Scenario beschrijving Betreft doorexploiteren van alleen zwembad De Zwoer (met aanvullende mogelijkheden vanuit de zwembaden Aardenburg en Bartimeus wordt geen rekening gehouden, zie hoofdstuk 4). Zwembad De Zwoer wordt -net als zwembad Woestduin- geëxploiteerd door Laco International. Voortzetting van zwembad De Zwoer gaat uit van doorexploiteren van dit zwembad door Laco. Dit onderzoek gaat uit van een uitwerking naar een periode van: 5 jaar: van 31 augustus 2017 tot en met 31 augustus 2022, ofwel ; 10 jaar: van 31 augustus 2017 tot en met 31 augustus 2027, ofwel Vanaf 2014 gaat het om een exploitatieperiode van maximaal 13 jaar. 2.3 Op wie gericht? Zwembad De Zwoer heeft een brede programmering en vervult een substantiële maatschappelijke functie: het zwembad bedient gemiddeld bezoekers per jaar (fors!) -van jong tot oud- en voorziet met haar buitenvoorzieningen ook in een flinke (dag)recreatieve behoefte. Aanvullingen in de vorm van fitness en whirlpool versterken de zwembadfunctie. Met dit zwembad heeft de gemeente een aantrekkelijk zwembad binnen haar grenzen. Niet alleen voor haar eigen inwoners, maar ook voor anderen. De stevige recreatieve aard van het zwembad heeft de nodige aantrekkingskracht op toeristen en versterkt hiermee het toeristische beleid van de gemeente. Doordat het zwembad dichtbij Zeist ligt, komen er ook veel bezoekers uit deze regio. Het belang van dit laatste weegt voor de gemeente (mogelijk) minder zwaar. Het doorexploiteren van alleen zwembad De Zwoer heeft nadelen. Doordat zwembad Woestduin niet meer open is, moeten inwoners van Doorn uitwijken naar zwembad De Zwoer of naar andere zwembaden in de regio. De Zwoer kan een groot deel van deze behoefte opvangen, maar er is dan sprake van een teruggelopen zwembadfunctie in Doorn, waardoor huidige zwembadbezoekers mogelijk niet meer gaan zwemmen of langer moeten reizen. Pagina 6 van 28

7 Scenario 1: Doorexploiteren De Zwoer 2.4 Afspraken en onderlinge verhoudingen Laco beheert en exploiteert zwembad De Zwoer op basis van een concessieovereenkomst. In de concessieovereenkomst is onder andere het volgende bepaald (door Grontmij samengevat): het bedrijf huurt, exploiteert en onderhoudt het gemeentelijke zwembad voor een vaste gemeentelijke bijdrage. Financiële tekorten en overschotten zijn voor rekening van Laco; de overeenkomst heeft een vaste looptijd tot en met 31 augustus 2017, met een mogelijke verlengingstermijn van vijf jaar. Laco heeft aangegeven bereid te zijn zwembad De Zwoer ook na 31 augustus 2017 te exploiteren. Voor de gemeente is relevant: In hoeverre is de gemeente Utrechtse Heuvelrug vrij om Laco aan te houden als exploitant van zwembad De Zwoer?. Op het risicodragend exploiteren van zwembaden is geen Europese aanbestedingsplicht van toepassing, tenzij sprake is van een duidelijk grensoverschrijdend belang. Op de Nederlandse zwembadenmarkt treffen wij echter geen buitenlandse zwembadexploitanten aan (en door de centrale ligging van Utrechtse Heuvelrug binnen Nederland is belangstelling bij buitenlandse bedrijven voor de zwembaden De Zwoer en Woestduin ook niet waarschijnlijk). In antwoord op bovenstaande vraag is de gemeente in beginsel vrij om de exploitatieovereenkomst met Laco te verlengen, zonder dat daarvoor een aanbestedingsprocedure wordt gehouden. Indien de gemeente Utrechtse Heuvelrug de zwembadexploitaties toch wil aanbesteden, dient zij de aanbestedingbeginselen (gelijke behandeling, non-discriminatie en transparantie) in acht te nemen. 2.5 Gebruik en consequenties - Gebruik van zwembad De Zwoer - Zwembad De Zwoer kent een gelijkmatig verloop van bezoekaantallen: over de afgelopen jaren heen gemiddeld bezoekers per jaar. Afgerond 90% hiervan is recreatief bezoek, afkomstig uit de gemeente, de regio en daarbuiten (toerisme). Het bezoek aan zwembad De Zwoer vanwege toerisme is eerder geraamd op 20% tot 30% hiervan, de resterende 70% tot 80% is toegeschreven aan de gemeente en de regio 1. Een nadere verdeling is niet gemaakt. Een indicatie van een hoog of laag zwembadgebruik ontstaat door het animocijfer voor overdekt zwemmen (zwembaden De Zwoer + Woestduin) te vergelijken met dat van andere gemeenten. Het animocijfer voor overdekt zwemmen in Utrechtse Heuvelrug is afgerond 7,2 waar dit bij andere gemeenten tussen 4,0 en 5,5 ligt. Het aantal overdekte zwembadbezoeken in Utrechtse Heuvelrug is dus zeer hoog. Het animocijfer voor alleen zwembad De Zwoer is overigens 5,5. - Ontwikkelingen bij zwembad De Zwoer - Uitgaande van een gelijkblijvend aanbod -zonder ingrijpende vernieuwingen- verwachten wij dat dit aantal licht zal afnemen: 5% minder bezoek na vijf jaar en 10% minder bezoek na tien jaar. Dat houdt vooral verband met demografische ontwikkelingen en het teruglopen van de recreatieve aantrekkingskracht van De Zwoer. - Ontwikkelingen bij zwembad Woestduin - Het wegvallen van zwembad Woestduin heeft invloed op de bezoekaantallen bij zwembad De Zwoer. Naar verwachting zal een deel van de huidige bezoekers per jaar van zwembad Woestduin dan niet meer gaan zwemmen en wijkt een ander deel uit naar omliggende zwembaden, waaronder zwembad De Zwoer. Rekening houdend met de verhuizing van de marinierskazerne taxeren wij maximaal 30% uitwijkend bezoek van zwembad Woestduin naar zwembad De Zwoer: afgerond maximaal meer bezoekers. - Consequenties voor zwembadgebruik De Zwoer - Kijkend naar de capaciteit van zwembad De Zwoer en de hogere bezoekaantallen in het verleden verwachten wij dat zwembad De Zwoer de extra bezoekers zal kunnen opvangen, bij enige roostertechnische aanpassingen. Structurele bezoekaantallen voor zwembad De 1 Zwembaden in Heuvelrug: de lengte en de breedte?, uitgebracht door Grontmij op 22 oktober Pagina 7 van 28

8 Scenario 1: Doorexploiteren De Zwoer Zwoer ramen wij zo op afgerond in en in Dit is gemiddeld 78% van de huidige bezoekaantallen van de zwembaden De Zwoer en Woestduin samen. De invloed hiervan op het exploitatieresultaat van zwembad De Zwoer taxeren wij als neutraal, doordat de meeropbrengsten worden gecompenseerd door de meeruitgaven voortkomend uit meer personeelsinzet en schoonmaak. 2.6 Consequenties op het gebied onderhoud Sportfondsen Nederland ging in 2008 bij haar MOP voor zwembad De Zwoer uit van een benodigd budget van per jaar. Laco heeft over het laatste volledige boekjaar 2011/2012 afgerond aan onderhoud uitgegeven. De vraag in het kader van dit onderzoek is met welke onderhoudskosten moet worden rekening gehouden voor de toekomst. Uit een globale inspectie door Grontmij is het beeld ontstaan dat de onderhoudsstaat van zwembad De Zwoer voldoet aan de gestelde wet- en regelgeving en naar behoren is. Laco heeft groot onderhoud over de afgelopen jaren vooral reactief uitgevoerd, wat niet onlogisch is, rekening houdend met eventuele beëindiging van de exploitatie in Dit verklaart ook de aanzienlijke verschillen in onderhoudskosten met het MOP van Sportfondsen. Deze MOP is opgesteld vanuit andere uitgangspunten: instandhouding van zwembad De Zwoer voor lange termijn, met preventief onderhoud en een jaarlijkse indexering vanwege de inflatie met 3%. Bij doorexploiteren van zwembad De Zwoer na 2018 is echter substantieel meer onderhoud nodig, vooral doordat uitgesteld onderhoud niet langer kan uitblijven. Op basis van de globale inspectie taxeren wij de toekomstige onderhoudskosten voor zwembad De Zwoer indicatief op tot per jaar. Uitgaande van een exploitatietermijn tot 2028 gaan wij voorlopig uit van het gemiddelde, zijnde per jaar. Dit is circa meer dan nu. Bij een exploitatietermijn tot 2023 ligt dit gemiddelde hoger, circa per jaar (binnen een bandbreedte van en ). Dit hogere bedrag wordt verklaard door meer noodzakelijk onderhoud in de periode tot 2023 (uitgesteld onderhoud dat echt niet kan uitblijven). De ruime bandbreedten houden verband met de beperkte reikwijdte en diepgang van de inspectie. Meer zekerheid over exacte bedragen kan worden ontleend aan een uit te voeren MOP. 2.7 Duurzaamheidaspecten Mogelijkheden voor het inbrengen van duurzaamheidmaatregelen -rekening houdend met de terugverdienjaren- ontstaan bij doorexploiteren van zwembad De Zwoer tot 2028, onder andere: het inzetten van warmtepompen bij de te reviseren luchtbehandelingkasten, voor verwarming en mogelijk ook voor koeling van de ventilatielucht; het vervangen van te reviseren zwembadwaterpompen door frequentiegeregelde pompen (tot 30% minder energieverbruik); het plaatsen van nieuwe moderne zonnecollectoren ten behoeve van voorverwarming van het warmtapwater en verwarming zwembadwater; het verhogen van het isolatiepakket bij het vervangen van de dakafwerking. Bij nieuwbouw -in plaats van doorexploiteren met zwembad De Zwoer- zijn meer maatregelen voor duurzaamheid in te passen. 2.8 Locatiespecifieke aspecten Niet van toepassing binnen dit scenario. (Bij een nieuw centraal gelegen zwembad moet worden gezocht naar een geschikte locatie. Daarnaast: bij het wegvallen van zwembad De Zwoer brengt de vrijkomende grond consequenties met zich mee.) Pagina 8 van 28

9 Scenario 1: Doorexploiteren De Zwoer 2.9 Exploitatiebijdrage en gemeentelijke kosten Uitgaande van de maximale exploitatietermijn tot 2028 is extra onderhoud nodig met meerkosten van gemiddeld circa per jaar. Dat betekent echter niet dat de bijdrage aan Laco met moet worden verhoogd. - Exploitatiebijdrage - Het exploitatieresultaat van zwembad De Zwoer was in het laatste volledige boekjaar 2012/13 afgerond Na de gemeentelijke bijdrage van ontstond een resultaat van Dit financieel gunstige resultaat komt Laco toe en houdt vooral verband met de ingebrachte ondernemerskwaliteiten van Laco. Laco is erin geslaagd om de afgelopen jaren toe te werken naar forse inkomsten uit horeca en de door Laco toegevoegde fitness, in combinatie met de nodige kostenbeheersing. Dat is knap! Rekening houdend met het gunstige exploitatieresultaat ( ) en de gemiddeld verwachte meerkosten voor groot onderhoud ( ) resteert een post van Wij kunnen ons voorstellen dat in verband hiermee een lagere bijdrage aan de exploitatie in beeld komt van (zijnde 50% van ). De toekomstige gemeentelijke bijdrage komt dan op afgerond per jaar, geïndexeerd naar 2014, en bij een exploitatietermijn tot Gemeentelijke kosten voor De Zwoer (inclusief extra onderhoud) - Rekening houdend met wegvallende kapitaallasten per 2018 en doorlopende lasten vanwege eigenaarverplichtingen komen de toekomstige gemeentelijke kosten voor zwembad De Zwoer op gemiddeld per jaar bij doorexploiteren tot 2028 en op gemiddeld per jaar bij doorexploiteren tot 2023 (ivm meerkosten onderhoud van resp ). - Besparing - Uitgaande van doorexploiteren tot 2028 (op jaarbasis): ten opzichte van de begroting 2014: (huidige kosten van / ); ten opzichte van het financieel kader: (financieel kader / ). Bij doorexploiteren tot 2023 is de besparing per jaar ongunstiger Alles bij elkaar genomen Zwembad De Zwoer vervult -met gemiddeld bezoeken per jaar- een substantiële maatschappelijke functie voor de (inwoners van de) gemeente Utrechtse Heuvelrug. 90% hiervan bestaat uit recreatief bezoek. 20% tot 30% hiervan is bezoek vanwege toerisme. Het animocijfer voor overdekt zwemmen in Utrechtse Heuvelrug is 7,2 waar dit in andere gemeenten 4,0 tot 5,5 is. Het animocijfer bij alleen zwembad De Zwoer is 5,5. Bij doorexploiteren met alleen zwembad De Zwoer wordt naar verwachting circa 78% van de huidige bezoekers van de zwembaden De Zwoer en Woestduin bediend. Beheer en onderhoud van zwembad De Zwoer zijn in handen van Laco en dit is over de afgelopen jaren binnen de daartoe geldende kaders uitgevoerd. Het exploitatieresultaat van zwembad De Zwoer was in 2012/ , waar dit -voorafgaand aan betrokkenheid van Laco bij dit zwembad- fors negatief was. Het gunstige exploitatieresultaat is de verdienste van Laco, dat de exploitatie na 2018 graag wil voortzetten, bij voorkeur tot De gemeente Utrechtse Heuvelrug is vrij om de overeenkomst met Laco desgewenst te verlengen. Hierbij moet rekening worden gehouden met jaarlijks ten minste aan extra onderhoud, bij voorkeur op te lossen binnen het huidige gunstige exploitatieresultaat. Rekening houdend met extra onderhoud, wegvallen van kapitaallasten en resterende zwembadlasten op de gemeentebegroting ramen wij de toekomstige gemeentelijke kosten voor De Zwoer als volgt (indicatief): bij exploitatieperiode : gemiddeld circa per jaar; bij exploitatieperiode : gemiddeld circa per jaar. Pagina 9 van 28

10 Scenario 1: Doorexploiteren De Zwoer Doorexploiteren tot 2028 is dus financieel gunstiger dan doorexploiteren tot Dat komt doordat fors uitgesteld onderhoud hoe dan ook op niet al te lange termijn moet worden uitgevoerd. Daarna loopt het benodigde onderhoud terug. Besparing bij doorexploiteren tot 2028: ten opzichte van de begroting 2014: per jaar; ten opzichte van het financieel kader: per jaar. Bij doorexploiteren tot 2023 is de besparing per jaar ongunstiger. Meer zekerheid over deze financiële opgave kan worden ontleend na onderhandelingen met Laco en een nieuwe MOP (bij dit onderzoek is een inspectie met beperkte diepgang verricht). Pagina 10 van 28

11 3 Scenario 2: Doorexploiteren Woestduin 3.1 Inleiding Dit hoofdstuk behandelt: Scenario beschrijving; Op wie gericht? Afspraken en onderlinge verhoudingen; Gebruik en consequenties; Consequenties op het gebied onderhoud; Duurzaamheidaspecten; Locatiespecifieke aspecten; Exploitatiebijdrage en gemeentelijke kosten; Alles bij elkaar genomen. Hierna gaan wij hierop in. 3.2 Scenario beschrijving Betreft het doorexploiteren van alleen zwembad Woestduin, voor een periode van 5 jaar: van 31 augustus 2017 tot en met 31 augustus 2022 (binnen dit onderzoek: ). Rekenend vanaf 2014 gaat het om een exploitatieperiode van maximaal 8 jaar. 3.3 Op wie gericht? Zwembad Woestduin is een eenvoudig zwembad met een daarbij passende programmering. De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft met dit aanbod een goed functionerend zwembad voor Doorn en omgeving. Het zwembad bedient gemiddeld bezoekers per jaar, deels vanuit de naastgelegen marinierskazerne. Het doorexploiteren van alleen zwembad Woestduin (in combinatie met het sluiten van zwembad De Zwoer) resulteert in een zeer onevenwichtig zwemaanbod in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Zwembad Woestduin is vanwege haar aard en omvang maar zeer beperkt in staat om de behoefte vanuit het wegvallende zwembad De Zwoer (gemiddeld bezoekers per jaar) op te vangen. Het vrijkomen van uren vanwege het verwachte wegvallen van het zwembadgebruik door de mariniers -vanwege een verhuizing naar Vlissingen- lost in dit verband nauwelijks iets op. Ernstig is dat naar verwachting tekorten in het aanbod aan zwemlessen ontstaan (zwemveiligheid!), maar ook van een relevant recreatief aanbod is geen sprake meer. 3.4 Afspraken en onderlinge verhoudingen De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft voor zwembad Woestduin een overeenkomst met Laco International. In deze overeenkomst -die op 31 augustus 2017 afloopt- is bepaald dat het bedrijf het zwembad exploiteert en onderhoudt voor een vaste gemeentelijke bijdrage: financiële tekorten en overschotten zijn voor rekening van Laco. Laco heeft kenbaar gemaakt bereid te zijn om het zwembad ook na 31 augustus 2017 te exploiteren, voor een periode van vijf jaar. Zwembad Woestduin is in erfpacht aan Laco gegeven. In 2017 loopt de hieraan verbonden overeenkomst af en dan heeft Laco het recht om het (blote) eigendom van de grond met het zwembad voor de prijs van fl 100,- te kopen. Laco heeft kenbaar gemaakt van dit kooprecht gebruik te maken, ook bij desgevraagd doorexploiteren van dit zwembad voor nog eens vijf jaar. Pagina 11 van 28

12 Scenario 2: Doorexploiteren Woestduin De gemeente Utrechtse Heuvelrug is in beginsel vrij om de exploitatieovereenkomst met Laco te verlengen, zonder dat daarvoor een aanbestedingsprocedure wordt gehouden (zie 2.4). 3.5 Gebruik en consequenties - Zwembad Woestduin - De volgende ontwikkelingen worden globaal verwacht: bezoekvermindering als gevolg van wegvallend zwembadgebruik door de mariniers; bezoekvermeerdering als gevolg van uitwijkend bezoek vanuit het weggevallen De Zwoer. Per saldo zal naar verwachting sprake zijn van bezoekvermeerdering. Indicatief ramen wij het structurele bezoekaantal voor zwembad Woestduin dan ruwweg 25% hoger dan de afgelopen jaren: in Dit laatste is inclusief vervangend zwembadgebruik vanwege het terugtredende bezoek vanuit de marinierskazerne. Los van uitwijkende bezoekers naar andere omliggende zwembaden kan worden vastgesteld dat zwembad Woestduin te zijner tijd gemiddeld 24% van de huidige gezamenlijke bezoekaantallen van de zwembaden De Zwoer en Woestduin zal ontvangen. - Bosbad Leersum - Los van uitwijkend bezoek naar omliggende overdekte zwembaden taxeren wij ook enig uitwijkend bezoek naar Bosbad Leersum. Daarbij zal het (vooral) gaan om bezoekers die tijdens het zomerseizoen gebruik maken van het buitenbad en de ligweide van zwembad De Zwoer. Hierover zijn geen cijfers beschikbaar. Bosbad Leersum is geen alternatief voor bezoekers van het overdekte gedeelte van zwembad De Zwoer. Dat houdt vooral verband met het volgende: waar het overdekte zwembad De Zwoer zich vooral richt op regulier bezoek aan een overdekt zwembad (overdekt recreatief zwemmen, particuliere zweminstructie, verenigingen, et cetera) richt Bosbad Leersum zich vooral op (dag)recreatie. Dat is niet hetzelfde. Bosbad Leersum is verder overigens geen onderdeel van dit onderzoek. Door de gemeente is aangereikt dat dit zwembad niet ter discussie staat. 3.6 Consequenties op het gebied onderhoud Groot onderhoud is een verantwoordelijkheid die voor rekening komt van Laco. Laco draagt hiermee de financiële consequenties van het groot onderhoud. 3.7 Duurzaamheidaspecten Gelet op de korte exploitatietermijn zullen duurzaamheidmaatregelen zich niet terugverdienen. Deze blijven daarom buiten beschouwing. 3.8 Locatiespecifieke aspecten Niet van toepassing. (behalve dat Laco per 1 augustus 2017 het (blote) eigendom van de grond met het zwembad wil overnemen. Verder moet binnen dit scenario rekening worden gehouden met de boekwaarde van het zwembadterrein De Zwoer, zie 3.9 onder Overige en 5.7) 3.9 Exploitatiebijdrage en gemeentelijke kosten Meerbezoek resulteert in hogere exploitatie-inkomsten maar ook in hogere exploitatie-uitgaven. Pagina 12 van 28

13 Scenario 2: Doorexploiteren Woestduin - Exploitatiebijdrage - Wij ramen hogere bezoekinkomsten van afgerond (bij meerbezoeken x een gemiddeld tarief van 4,00). Meerbezoek brengt echter ook 1,5-2,0 fte aan extra personeelinzet met zich mee en ook moet onder andere rekening worden gehouden met extra schoonmaak. In het verlengde hiervan taxeren wij dat het meerbezoek per saldo niet financieel gunstig of ongunstig is voor het exploitatieresultaat en daarmee de exploitatiebijdrage. - Gemeentelijke kosten - De gemeentelijke kosten zijn nu afgerond per jaar en zullen voor de exploitatieperiode naar verwachting kunnen worden teruggebracht tot afgerond per jaar. Dat komt doordat kosten in verband met een eerdere exploitatiestichting te zijner tijd vervallen. - Besparing - Uitgaande van doorexploiteren tot 2023 (op jaarbasis): ten opzichte van de begroting 2014: (huidige kosten van / ); ten opzichte van het financieel kader: (financieel kader / ). - Overige - Bij dit scenario moet rekening worden gehouden met het afschrijven van de boekwaarde van zwembadterrein De Zwoer (nu: op gemeentelijke begroting). De geraamde opbrengsten uit herontwikkeling van dit terrein vormen naar verwachting onvoldoende financiële compensatie om dit te compenseren (zie 5.7) Alles bij elkaar genomen Zwembad Woestduin komt -met gemiddeld bezoeken per jaar- tegemoet aan de behoefte aan regulier overdekt zwem-/instructiewater voor Doorn en directe omgeving. Bij doorexploiteren met alleen zwembad Woestduin wordt naar verwachting nog maar 24% van de huidige bezoekers van de zwembaden De Zwoer en Woestduin bediend. Zwembad Woestduin kan de uitwijkende bezoekers van zwembad De Zwoer niet opvangen. Beheer en onderhoud van zwembad De Zwoer zijn in handen van Laco en dit is over de afgelopen jaren binnen de daartoe geldende kaders uitgevoerd. Zwembad Woestduin is aan Laco in erfpacht gegeven. De overeenkomst hiervoor loopt op 31 augustus 2017 af en Laco maakt gebruik van het recht om het (blote) eigendom van de grond met het zwembad voor de prijs van fl 100,- te kopen. De gemeente Utrechtse Heuvelrug is vrij om de exploitatieovereenkomst met Laco desgewenst te verlengen. Eventueel extra onderhoud komt voor rekening van Laco. Bij doorexploiteren van zwembad Woestduin gedurende ramen wij gemeentelijke kosten voor dit zwembad op afgerond per jaar. Besparing bij doorexploiteren tot 2023: ten opzichte van de begroting 2014: per jaar; ten opzichte van het financieel kader: per jaar. Aandachtspunt: bij dit scenario moet rekening worden gehouden met het afschrijven van de boekwaarde van zwembadterrein De Zwoer (nu: op de gemeentelijke begroting). Pagina 13 van 28

14 4 Scenario 3: Doorexploiteren De Zwoer + medegebruik Aardenburg en Bartimeus 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk behandelt: Scenario beschrijving; Op wie gericht? Afspraken en onderlinge verhoudingen; Gebruik en consequenties; Duurzaamheidaspecten; Locatiespecifieke aspecten; Gemeentelijke kosten; Alles bij elkaar genomen. Hierna gaan wij hierop in. 4.2 Scenario beschrijving Betreft het doorexploiteren van zwembad De Zwoer in combinatie met het gebruik maken van de mogelijkheden van de zwembaden bij Aardenburg en Bartimeus. 4.3 Op wie gericht? Uit gesprekken met vertegenwoordigers van het Militaire Revalidatie Centrum (MRC) en met Bartimeus is naar voren gekomen, dat zwembad Aardenburg de behoefte aan zwemwater -als gevolg van het eventueel wegvallen van zwembad Woestduin- deels kan opvangen. - Zwembad Aardenburg - Zwembad Aardenburg heeft een 5-banen 25-meterbad en is qua capaciteit vergelijkbaar met zwembad Woestduin. Het zwembad heeft deels een beweegbare bodem en is multifunctioneel inzetbaar. De bereikbaarheid vanuit Doorn is goed. Het zwembad wordt gebruikt door revaliderende militairen. MRC spreekt -bij mogelijk extra zwembadgebruik- de voorkeur uit voor vergelijkbare groepen (mensen met beperkingen). Andere groepen worden echter niet geweerd. MRC beschouwt het zwembad als maatschappelijke voorziening. Extra zwembadgebruik door de inwoners van Doorn versterkt haar functie. Zwembad Aardenburg is geschikt voor banenzwemmen en verschillende andere activiteiten, die nu op het progamma van zwembad Woestduin staan. De beweegbare bodem maakt het zwembad geschikt voor zwemlessen en doelgroepactiviteiten. Een beperkende factor is de continue hoge temperatuur van het zwemwater (33 ᵒC), dit te warm voor de zwemvereniging. Deze zal dus moeten uitwijken naar zwembad De Zwoer of een ander zwembad. Zwembad Aardenburg is momenteel drie middagen per week in gebruik. Naar verwachting zal dit toenemen, maar ten minste de doordeweekse avonden en weekeinden zal het zwembad naar verwachting beschikbaar kunnen zijn voor gebruik door derden. Mogelijk kan ook worden gesproken over de eind van de middagen (dit zijn courante uren voor zwemlessen), nader te onderzoeken bij verdergaande oriëntaties en roostertechnische afstemmingen. Pagina 14 van 28

15 Scenario 3: Doorexploiteren De Zwoer + medegebruik Aardenburg en Bartimeus - Zwembad Bartimeus - Zwembad Bartimeus is een nog te realiseren zwembad van 6 bij 8 meter met een volledig beweegbare bodem. Het zwembad wordt te zijner tijd ingezet voor therapeutische doeleinden en is goed bereikbaar vanuit Doorn. Bartimeus streeft naar een bezetting voor eigen gebruik van 9 dagdelen per week en staat open voor zwembadgebruik door derden voor de overige tijdstippen. Het gaat dan om de woensdagmiddag, de avonden en de weekeinden. Kijkend naar het nog te realiseren aanbod taxeren wij dat zwembad Bartimeus maar beperkt dienst kan doen als gedeeltelijk alternatief voor zwembad Woestduin. Activiteiten die nu in zwembad Woestduin op het programma staan, kunnen niet of nauwelijks in zwembad Bartimeus plaatsvinden. Ook de kleed- en sanitaire ruimten hebben hun beperkingen. Wij gaan daarom eerst uit van alleen zwembad Aardenburg als compensatie voor het wegvallen van zwembad Woestduin en in aanvulling op het doorexploiteren van zwembad De Zwoer. 4.4 Afspraken en onderlinge verhoudingen MRC staat bij zwembadgebruik door derden positief tegenover het volgende. De gemeente Utrechtse Heuvelrug en MRC werken toe naar een afspraak: het zwembad wordt voor een vast aantal uren per week door de gemeente Utrechtse Heuvelrug in gebruik genomen, bij voorkeur op basis van een meerjaren overeenkomst; de tegenprestatie bestaat uit een vaste vergoeding van de gemeente Utrechtse Heuvelrug aan MRC op basis van een vergoeding ter dekking van de exploitatiekosten (kosten van energieverbruik, waterverbruik, schoonmaak en dergelijke); beheer, instructie en toezicht vallen tijdens deze uren onder verantwoordelijkheid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het uitbesteden van deze taken door de gemeente Utrechtse Heuvelrug aan derden is voor MRC bespreekbaar (onder voorwaarden); voor het toewerken naar een adequate afspraak tussen partijen zijn nadere afstemmingen nodig, waarbij zorgvuldigheid en begrip voor elkaars positie worden betracht. 4.5 Gebruik en consequenties - Ontwikkelingen bij zwembaden Aardenburg - Bij het wegvallen van zwembad Woestduin én de beschikbaarheid van zwembad Aardenburg wordt verwacht dat circa 40% van de huidige bezoekers van zwembad Woestduin naar zwembad Aardenburg zal uitwijken, wat overeen met circa bezoekers. Een hoger aantal zal naar verwachting worden belemmerd, doordat dit zwembad doordeweeks s middags tijdens verschillende courante uren al in gebruik is bij MRC en door de hoge watertemperatuur. - Ontwikkelingen bij zwembad De Zwoer - Rekening houdend met zwembad Aardenburg als alternatief voor zwembad Woestduin, verwachten wij dat er nauwelijks tot geen uitwijkende bezoekers zijn vanuit het wegvallende zwembad Woestduin naar zwembad De Zwoer. - Consequenties voor zwembadgebruik Aardenburg en De Zwoer - Rekening houdend met deze ontwikkelingen ramen wij voor zwembad Aardenburg gemiddeld bezoeken per jaar en voor zwembad De Zwoer bezoeken per jaar bij doorexploiteren tot 2023 en bezoeken per jaar bij doorexploiteren tot Duurzaamheidaspecten Zie 2.7. Pagina 15 van 28

16 Scenario 3: Doorexploiteren De Zwoer + medegebruik Aardenburg en Bartimeus 4.7 Locatiespecifieke aspecten Niet van toepassing. Zie Gemeentelijke kosten Bij bezoeken per jaar en een gemiddelde badbezetting van 30 bezoekers per uur zijn er circa uren per jaar nodig. Vermenigvuldiging van dit aantal met het gemiddelde uurtarief resulteert in de kosten voor het medegebruik van zwembad Aardenburg. MRC kan echter nog niet aangeven wat de exploitatiekosten per uur zijn. Bij een globaal gemiddeld uurtarief van 90 (aanname) ramen wij de gemeentelijke kosten voor medegebruik van zwembad Aardenburg op maximaal per jaar. Betrekken wij hierbij de toekomstige gemeentelijke kosten voor zwembad De Zwoer dan komen de gemeentelijke kosten voor de zwembaden Aardenburg en De Zwoer samen op gemiddeld per jaar, bij doorexploiteren tot 2028 en op per jaar, bij doorexploiteren tot Besparing - Uitgaande van doorexploiteren tot 2028 (op jaarbasis): ten opzichte van de begroting 2014: (huidige kosten van / ); ten opzichte van het financieel kader: (financieel kader / ). Bij doorexploiteren tot 2023 is de besparing per jaar ongunstiger. 4.9 Alles bij elkaar genomen Zwembad Aardenburg kan -bij het wegvallen van zwembad Woestduin- circa 40% van de bezoekers van zwembad Woestduin opvangen. Zwembad Bartimeus dichten wij geen rol toe. Dit zwembad meet 6 bij 8 meter en heeft kleinschalige kleed-/sanitaire voorzieningen. Zwembad Aardenburg -beheerd door MRC- is drie middagen per week in gebruik. Dit aantal neemt toe, maar roostertechnisch is gemeentelijk medegebruik op veel momenten mogelijk. De voorkeur van MRC gaat uit naar ingebruikname van het zwembad op basis van een meerjaren overeenkomst met toezicht en zweminstructie voor rekening van de gemeente. Verwachte tegenprestatie: vergoeding op basis van alleen exploitatiekosten (ter dekking van kosten voor energieverbruik, waterverbruik, schoonmaak, et cetera). Eerste indicatie gebruikskosten gemeente: maximaal per jaar (raming Grontmij). Bij combinatie met zwembad De Zwoer komt een redelijk alternatief in beeld voor de exploitatieperiode De geraamde gemeentelijke kosten zijn dan indicatief Besparing, bij doorexploiteren tot 2028 (op jaarbasis): ten opzichte van de begroting 2014: ; ten opzichte van het financieel kader: Bij doorexploiteren tot 2023 is de besparing per jaar ongunstiger. Pagina 16 van 28

17 5 Scenario 4: Basisbad 5.1 Inleiding Dit hoofdstuk behandelt: Scenario beschrijving; Op wie gericht? Afspraken en onderlinge verhoudingen; Beschrijving zwembadconfiguratie; Duurzaamheidaspecten; Locatiespecifieke aspecten; Investeringskostenraming; Bezoek- en exploitatieraming; Gemeentelijke kosten; Alles bij elkaar genomen. Hierna gaan wij hierop in. 5.2 Scenario beschrijving Betreft het beëindigen van de zwembadexploitaties De Zwoer en Woestduin en het realiseren van een vervangend, versoberd, centraal gelegen Omnibad (hierna: Basisbad). - Ter herinnering - De raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft in 2011 voorkeur uitgesproken voor een nieuw centraal gelegen Omnibad ter vervanging van de zwembaden De Zwoer en Woestduin (zie: raadsvoorstel Locatiekeuze nieuw zwembad gemeente Utrechtse Heuvelrug, met nummer ). Nu dit financieel onwenselijk is, komt een versoberd Omnibad in beeld. Binnen dit onderzoek noemen wij dit het Basisbad. 5.3 Op wie gericht? Het Basisbad gaat uit van voldoende ruimte voor: (particuliere) zweminstructie (zwemveiligheid); sportbeoefening door de zwemverenigingen; enkele aanvullende doelgroepactiviteiten; recreatief gebruik door de inwoners; eventueel toekomstig schoolzwemmen. Ten opzichte van het oorspronkelijke Omnibad ligt het accent minder zwaar op recreatief zwemmen. Recreatief zwemmen is wel mogelijk, maar in een minder uitgebreide vorm. Het Basisbad herbergt enkele openlucht (dag)recreatieve faciliteiten bij het zwembad, te weten een ligweide met een terras en een peuter/kleuter speelbad. 5.4 Afspraken en onderlinge verhoudingen Bij een toekomstig Basisbad ontstaat een nieuwe situatie. De gemeente Utrechtse Heuvelrug kan zich dan oriënteren op de wijze waarop zij dit Basisbad wil realiseren en exploiteren. De keuzemogelijkheden strekken zich uit van een traditionele ontwikkelingsvorm (stap-voor-stap) tot een vorm waarbij ontwerp, realisatie en exploitatie van het zwembad in een keer worden Pagina 17 van 28

18 Scenario 4: Basisbad geregeld. Overwegingen over bouwvormen en aanbestedingsstrategieën zijn actueel, nadat de gemeente positief over een Basisbad (of ander nieuw zwembad) heeft besloten. 5.5 Zwembadconfiguratie Ten opzichte van het oorspronkelijke Omnibad heeft het Basisbad minder zwemwater en versoberde ondersteunende functies (kantoren, vergaderruimten, bergingen, et cetera). Voor de gewenste dienstverlening is een zwembad met de volgende voorzieningen gedacht: - Wedstrijdbassin - Een 25 meter wedstrijdbassin met 6 zwembanen, geschikt voor wedstrijdzwemmen. Een deels beweegbare bodem voor multifunctioneel gebruik, onder andere sportgebruik (verenigingen), recreatief gebruik (banenzwemmen) en zweminstructie (zwemlessen en aqua-activiteiten). - Combinatie van recreatiebassin met instructiebassin (in plaats van twee aparte bassins) - Een tot circa 130 m² zwemwateroppervlak teruggebracht recreatiebassin, met enkele recreatieve voorzieningen (glijbaan, whirlpool), gekoppeld aan een instructiebad van circa 135 m². Voordelen hierbij: een gehandhaafd recreatief aanbod, functioneel tegemoetkomend aan eerder uitgesproken wensen en besparend ten opzichte van het eerdere Omnibad als gevolg van minder te realiseren zwemwater en perronruimte. Het zwembad heeft een peuter-/kleuterbassin. - Beperkt buitenwater - Een peuter/ kleuterbassin van circa 40 m² met daarnaast een ligweide met terras en diverse recreatieve voorzieningen. Aanvullende voorzieningen in en om het zwembad: voldoende bergruimte voor de zwemverenigingen; voldoende kleedruimten met goede toegankelijkheid tot de zwemzalen; mogelijkheden om het wedstrijdbassin en recreatie-/instructie-bassin van elkaar af te sluiten; voorzieningen voor het betreden van het instructiebassin (lift, rolstoelhelling en dergelijke); horecaruimte, waarvan ook de zwemverenigingen gebruik kunnen maken. Met een scheidingswand voor de benodigde beslotenheid; drenkelingensysteem. Om de kans op verdrinkingen terug te dringen. - 6 of 8 banen bad - De zwemverenigingen spreken -bij het realiseren van een nieuw zwembad- voorkeur uit voor een 8-banenbad in plaats van een 6-banenbad, eventueel in combinatie met het laten wegvallen van het instructiebad. Gedachte hierbij is, dat: verenigingen hierdoor beter worden gefaciliteerd en hun ambities beter kunnen vormgeven; zwemlessen en veel doelgroepactiviteiten ook in het 8 banenbaden kunnen plaatsvinden; resterende doelgroepen naar de zwembaden Aardenburg en Bartimeus kunnen uitwijken. In de optiek van Grontmij volstaat een 6-banenbad voor reguliere verenigingsactiviteiten, maar kan een 8-banen wedstrijdbad gerechtvaardigd zijn vanwege ambities van de verenigingen. De gedachte dat het instructiebad kan vervallen ten gunste van extra zwemwater bij een 8- banenbad -zonder consequenties voor de dienstverlening- wordt niet door Grontmij gedragen. Afhankelijk van de zwembadconfiguratie zijn de zwemverenigingen bereid om een grotere rol te spelen bij het beheer van dit zwembad. Dit is onder andere afhankelijk van de mogelijkheid om ruimten te compartimenteren. Zo zou het wedstrijdbad -mits voldoende afsluitbaar van andere zwembadfuncties- gedurende bepaalde gebruiksmomenten onder verantwoordelijkheid van de zwemverenigingen kunnen worden geplaatst (mogelijk kostenbesparend voor de gemeente). Hierop zijn eerst nadere oriëntaties nodig. De eerste informatie is opgenomen in bijlage 1. - Sportieve- en gezondheidsnevenfuncties - Uitgangspunt is dat bij de verdere planuitwerking voor een nieuw zwembad rekening kan worden gehouden met minimaal circa 700 m² bvo voor commerciële aanvullende functies zoals Pagina 18 van 28

19 Scenario 4: Basisbad sportieve- en gezondheidsnevenfuncties. Deze functies kunnen bijdragen in de attractiviteit van het complex en zij zijn complementair aan de hoofdfunctie van het zwembad. De concrete invulling zien wij als een afhankelijke van inschrijvingen door marktpartijen in de aanbestedingsfase. Ruimtebeslag Het ruimtebeslag voor het Basisbad is m 2, waarvan m 2 voor het zwembadgebouw. Voor nadere informatie over de ruimtestaat en het ruimtebeslag verwijzen wij naar bijlage Duurzaamheidaspecten Het toepassen van duurzaamheidmaatregelen is bij een nieuw zwembad actueler dan bij het doorexploiteren van een bestaand zwembad, zeker indien sprake is van een exploitatietermijn van slechts vijf jaar. Het beleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug richt zich op 25% scherpere duurzaamheid dan wettelijk verplicht. Voor een eventueel nieuw zwembad betekent dit het streven naar een energiezuinig zwembad. In relatie hiermee is eerder een quick scan uitgevoerd naar mogelijkheden voor duurzaamheid op locatie zoals condensor warmte, warmte koude opslag (WKO), geothermie en biogas. Uit de quick scan is naar voren gekomen dat de opties WKO en biogas kansrijk zijn voor het duurzaamheidstreven van de gemeente Utrechtse Heuvelrug, uitgaande van een zwembad op de locatie Revius en bij combinatie met de schoolontwikkeling. Nu de zwembadconfiguratie onzeker is en zwembadlocatie onbekend, zijn er nauwelijks uitspraken over extra duurzaamheid in relatie tot een nieuw zwembad te doen. Binnen dit onderzoek zijn -zonder extra duurzaamheidopties- standaard alle energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van maximaal 7 jaar meegenomen. Voor extra duurzaamheidopties is -naast duidelijkheid over zwembadconfiguraties en zwembadlocaties- extra onderzoek nodig. 5.7 Locatiespecifieke aspecten Wij behandelen als volgt: Locatie voor een nieuw zwembad; Gevolgen voor grondpositie De Zwoer. - Locatie voor een nieuw zwembad - In 2010 is een onderzoek gedaan naar mogelijke locaties voor een nieuw zwembad ter vervanging van de zwembaden De Zwoer en Woestduin. Onderzocht zijn de locaties Revius Lyceum, nabij bedrijventerrien Vossenstein, Park Boswijk, A12, Hoenderdaal, De Zwoer en Grote Bos. De locaties Revius Lyceum en De Zwoer zijn in eerste instantie als enige mogelijke locaties overgebleven, maar in een latere fase ook afgevallen. De locatie Marinierskazerne is vervolgens genoemd, maar ontwikkelingen rond deze locatie zijn nog onduidelijk. Op het moment dat de gemeente Utrechtse Heuvelrug positief over een nieuw zwembad besluit, komen nadere oriëntaties op mogelijke locaties voor een nieuw zwembad in beeld. - Gevolgen voor grondpositie De Zwoer - Een quick scan is uitgevoerd naar de (financiële) consequenties bij herontwikkeling van locatie De Zwoer. Resultaat: indien de grond wordt aangewend volgens het in de quick scan beschreven programma, dan resulteert dit in een indicatieve opbrengst van 0,6 miljoen. Hiermee kan de boekwaarde op de grond (inbreng 2 miljoen in 2018 is ca 1,5 miljoen in contante waarde per 1 januari 2013) voor een deel worden gedekt. Per saldo resteert een tekort van 0,9 miljoen (+ 0,6 miljoen -/- 1,5 miljoen). Dit gegeven dient te worden betrokken bij besluitvorming over een eventueel nieuw zwembad. De quick scan is ter informatie opgenomen in bijlage 3. Pagina 19 van 28

20 Scenario 4: Basisbad 5.8 Investeringkostenraming - Uitgangspunten - In dit stadium van scenario- en planvorming zijn de berekeningen van de investeringskosten gebaseerd op m 2 -prijzen. Opgaven zijn op basis van prijspeil 2014 en exclusief BTW. Voor overige uitgangspunten verwijzen wij naar bijlage 4. - Grondkosten - De grondkosten bestaan uit bouw- en woonrijp maken, infrastructuur en terreininrichting voor het zwembad: parkeerplaatsen (96 pp), scooterstalling, fietsenstalling en overige inrichting (zoals groen en verharding). Bij deze raming zijn kengetallen betrokken. Omdat nog geen duidelijkheid bestaat over mogelijke locaties, blijven eventuele verwervingskosten buiten beschouwing. - Investeringen in duurzaamheid - Gelijk aan de eerdere onderzoeken houden we op basis van het eerdere duurzaamheidonderzoek vooralsnog aan voor nadere uitwerkingen op dit gebied. Zie ook 5.6. Totaal overzicht investeringraming Kostensoort Euro s Sub-totaal Totaal Grondkosten Verwerving PM Bouwrijpmaken Woonrijpmaken (incl. ligweide) Bijkomende kosten Bouw van het zwembad Bouwkosten Inrichtingskosten Bijkomende kosten Investeringen in duurzaamheid Voorgestelde aanpak TOTAAL Bezoek- en exploitatieraming De structurele bezoek- en exploitatieprognose houdt rekening met: opgaven, op basis van prijspeil 2014 en exclusief BTW; bezoekaantallen, afgestemd op de mogelijkheden van het Basisbad; exposure voor de aanvullende commerciële voorziening bij het zwembad; personeelskosten en andere bedrijfskosten, afgestemd op bezoekaantallen en horeca. Bezoek- en exploitatieraming Basisbad Bezoek - totaal Exploitatie - inkomsten uitgaven kapitaallasten Exploitatieresultaat na kapitaallasten (per jaar) Aandachtspunt Financiering van het Basisbad is op basis van de gemeentelijke afschrijvingsmethodiek (lineair, met rekenrente van 3,3% en met een afschrijvingstermijn van 40 jaar). Kapitaallasten zijn in jaar 1 en lopen jaarlijks terug tot in jaar 40. Het overzicht Pagina 20 van 28

21 Scenario 4: Basisbad gaat zo uit van reserveringen voor vervanging na 40 jaar. Doordat groot onderhoud normaal gesproken ook uitgaat van in standhouding, ontstaan dubbels met de reserveringen. Binnen dit onderzoek gaan wij daarom uit van minder groot onderhoud in de eerste exploitatieperiode en meer groot onderhoud daarna. In onze optiek verantwoord, omdat in de eerste exploitatieperiode ook minder groot onderhoud mag worden verwacht. - Bosbad Leersum - Bij het vervangen van de zwembaden De Zwoer en Woestduin door het Basisbad verwachten wij dat (een deel van) de huidige bezoekers van het buitenbad bij De Zwoer uitwijkt naar Bosbad Leersum. Voor het overige verwijzen wij naar Gemeentelijke kosten - Gemeentelijke kosten (inclusief kapitaallasten) - Naast het exploitatieresultaat van afgerond per jaar moet rekening worden gehouden met het afschrijven van de boekwaarde van de grond bij zwembad De Zwoer. Op de gemeentelijke begroting rust in verband hiermee momenteel circa per jaar. Eventuele opbrengsten uit herontwikkeling van de grond zorgt naar verwachting slechts deels voor financiële dekking voor het afschrijven van deze boekwaarde. Zie Besparing - ten opzichte van de begroting 2014: (huidige kosten van / ); ten opzichte van het financieel kader: (financieel kader / ) Alles bij elkaar genomen Het Basisbad is ontstaan -als een versoberde versie van het Omnibad- waarover de raad oorspronkelijk positief heeft besloten, maar dat uiteindelijk financieel is afgewezen. Het Basisbad komt tegemoet aan alle relevant geachte doelgroepen, bedient circa 62% van de huidige bezoekaantallen van de zwembaden De Zwoer en Woestduin en heeft een levensduur van 40 jaar. De gemeente kan hiermee dus voor langere termijn door. De investeringskosten bij dit Basisbad zijn afgerond 11,0 miljoen. Het geraamde exploitatieresultaat is afgerond per jaar. Besparing (op jaarbasis): ten opzichte van de begroting 2014: ; ten opzichte van het financieel kader: Aandachtspunt: de geraamde opbrengsten uit herontwikkeling van het zwembadterrein De Zwoer vormen onvoldoende financiële compensatie voor de boekwaarde op dit zwembad De Zwoer. In verband met de boekwaarde van zwembad De Zwoer staat per jaar op de gemeentelijke begroting. Pagina 21 van 28

22 6 Scenario 5: Model Inleiding Dit hoofdstuk behandelt: Scenario beschrijving; Op wie gericht? Afspraken en onderlinge verhoudingen; Beschrijving zwembadconfiguratie; Duurzaamheidaspecten; Locatiespecifieke aspecten; Investeringskostenraming; Bezoek- en exploitatieraming; Gemeentelijke kosten; Alles bij elkaar genomen. Hierna gaan wij hierop in. 6.2 Scenario beschrijving Betreft het beëindigen van de zwembadexploitaties De Zwoer en Woestduin en het realiseren van een (nieuw en centraal gelegen) vereenvoudigd zwembad. Met vereenvoudigd zwembad wordt bedoeld: Een zwembad met een vergelijkbaar ambitieniveau als het Basisbad, maar functioneel vereenvoudigd. Waar het Basisbad zich richt op zo breed mogelijke groepen in de gemeenschap, worden met het vereenvoudigde zwembad verdergaande keuzes gemaakt, omdat de opgelegde beperkingen hiertoe dwingen. Zo ontstaat het Model 2521 (één bassin van 25 bij 21 meter). De gehanteerde uitgangspunten bij ontwikkeling, realisatie en exploitatie van dit zwembad liggen in de lijn van Scenario 4: Basisbad (en zijn afwijkend van die bij het KNZB model). 6.3 Op wie gericht? Voorafgaand aan een beschrijving op wie het Model 2521 zich richt, volgt eerst een beschrijving van de overwegingen die tot dit Model 2521 hebben geleid. - Overwegingen - bij een wens van verdere besparingen is het verder vereenvoudigen van het zwembadenaanbod onvermijdelijk; bij te maken keuzes welke zwembadfuncties binnen dit aanbod moeten vervallen, komt snel de recreatieve functie in beeld. Deze richt zich voor een groot deel op toeristen, anders dan de andere zwembadfuncties die zich (vooral) op de inwoners van de gemeente richten; het scenario houdt verband met het in de branche bekende KNZB-model 2521 Gewoon zwemmen. Een model dat de functionaliteit van een eenvoudig zwembad maximaal benut. Het Model 2521 gaat uit van: maximale sportbeoefening door de zwemverenigingen; (particuliere) zweminstructie (zwemveiligheid); eventueel toekomstig schoolzwemmen. Pagina 22 van 28

23 Scenario 5: Model 2521 Verschil ten opzichte van het Basisbad: het Model 2521 komt volledig tegemoet aan de wensen van de zwemverenigingen, maar is (zeer) beperkt geschikt voor recreatief zwemmen en doelgroepactiviteiten. Ook particuliere zweminstructie kent in dit zwembad zijn beperkingen. De zwemwater temperatuur is bij het Model 2521 continue als bij het zwemmen door verenigingen. 6.4 Afspraken en onderlinge verhoudingen Vergelijkbaar aan het Basisbad. Bij de keuze voor het Model ter vervanging van de huidige zwembaden- ontstaat een nieuwe situatie. De gemeente Utrechtse Heuvelrug kan zich dan oriënteren op de wijze waarop zij dit Model 2521 wil realiseren en exploiteren. De keuzemogelijkheden strekken zich uit van een traditionele ontwikkelingsvorm (stap-voor-stap) tot een vorm waarbij ontwerp, realisatie en exploitatie van het zwembad in een keer worden geregeld. Overwegingen over bouwvormen en aanbestedingsstrategieën zijn actueel, nadat de gemeente positief over het Model 2521 (of ander nieuw zwembad) heeft besloten. 6.5 Zwembadconfiguratie Voor de te bieden dienstverlening is een zwembad met de volgende voorzieningen gedacht. - Wedstrijdbassin - Een 25 meter wedstrijdbassin met 8 zwembanen, zeer geschikt voor wedstrijdzwemmen. Met een deels beweegbare bodem -over de lengte van het zwembassin- om zo de particuliere zweminstructie te kunnen handhaven en in de toekomst eventueel ook het schoolzwemmen. De zwemwatertemperatuur is -als aangegeven- continue aangepast aan de verenigingen. Aanvullende voorzieningen in en om het zwembad: voldoende bergruimte voor de zwemverenigingen; versoberde kleedruimten met een goede toegankelijkheid tot de zwemzaal; horecaruimte, waarvan (ook) de zwemverenigingen gebruik kunnen maken. Er is geen rekening gehouden met recreatieve buitenvoorzieningen en sportieve- en gezondheidsnevenfuncties. Ruimtebeslag Het ruimtebeslag voor het Basisbad is m 2, waarvan m 2 voor het zwembadgebouw. Voor nadere informatie over de ruimtestaat en het ruimtebeslag verwijzen wij naar bijlage Duurzaamheidaspecten Zie Locatiespecifieke aspecten Zie Investeringkostenraming - Uitgangspunten - In dit stadium van scenario- en planvorming zijn de berekeningen van de investeringskosten gebaseerd op m 2 -prijzen, prijspeil 2014 en exclusief BTW. Voor overige uitgangspunten verwijzen wij naar bijlage 4. Pagina 23 van 28

24 Scenario 5: Model Grondkosten - De grondkosten bestaan uit bouw- en woonrijp maken, infrastructuur en terreininrichting ten behoeve van het zwembad: parkeerplaatsen (50 pp), scooterstalling, fietsenstalling en overige inrichting (zoals groen en verharding). Bij deze raming zijn kengetallen betrokken. Omdat volledige onduidelijkheid bestaat over mogelijke locaties, blijven verwervingskosten buiten beschouwing. - Investeringen in duurzaamheid - Gelijk aan de eerdere onderzoeken houden we op basis van het eerdere duurzaamheidonderzoek vooralsnog aan voor nadere uitwerkingen op dit gebied. Totaal overzicht investeringraming De investeringskostenraming voor het Model 2521 is als volgt: Kostensoort Euro s Sub-totaal Totaal Grondkosten Verwerving PM Bouwrijpmaken Woonrijpmaken (incl. ligweide) Bijkomende kosten Bouw van het zwembad Bouwkosten Inrichtingskosten Bijkomende kosten Investeringen in duurzaamheid Voorgestelde aanpak TOTAAL Bezoek- en exploitatieraming De structurele bezoek- en exploitatieprognose houdt rekening met: opgaven, op basis van prijspeil 2014 en exclusief BTW; bezoekaantallen, die zijn afgestemd op het vereenvoudigde zwembad; een intensievere betrokkenheid van de zwemverenigingen bij het uitvoeren van de beheertaken van het zwembad (op basis van nadere oriëntatie tzt, nader te bepalen); personeelskosten en andere bedrijfskosten, afgestemd op de bezoekaantallen en horeca. Bezoek- en exploitatieraming Model 2521 Bezoek - totaal Exploitatie - inkomsten uitgaven kapitaallasten Exploitatieresultaat na kapitaallasten Aandachtspunten: Financiering Financiering van het Model 2521 is op basis van de gemeentelijke afschrijvingsmethodiek (lineair, met rekenrente van 3,3% en een afschrijvingstermijn van 40 jaar). Kapitaallasten zijn in jaar 1 en lopen jaarlijks terug tot in jaar 40 (en zijn daarna vervallen). Voor het overige is een vergelijkbare methodiek gehanteerd als bij het Basisbad. Pagina 24 van 28

25 Scenario 5: Model Bosbad Leersum - Bij het vervangen van de zwembaden De Zwoer en Woestduin door het Model 2521 verwachten wij dat (een deel van) de huidige bezoekers van het buitenbad bij De Zwoer uitwijkt naar Bosbad Leersum. Voor het overige verwijzen wij naar Gemeentelijke kosten - Gemeentelijke kosten (inclusief kapitaallasten) - Naast het exploitatieresultaat van afgerond per jaar moet rekening worden gehouden met het afschrijven van de boekwaarde van de grond bij zwembad De Zwoer. Op de gemeentelijke begroting rust in verband hiermee momenteel circa per jaar. Eventuele opbrengsten uit herontwikkeling van de grond zorgt naar verwachting slechts deels voor financiële dekking voor het afschrijven van deze boekwaarde. Zie Besparing - ten opzichte van de begroting 2014: (huidige kosten van / ); ten opzichte van het financieel kader: (financieel kader / ) Alles bij elkaar genomen De combinatie van enerzijds een afgenomen budget en anderzijds nieuwbouw dwingt om enkele zwembad functionaliteiten te laten vervallen, zoals de recreatieve functie. Tegelijkertijd is getracht om andere functionaliteiten zo goed mogelijk te handhaven, zoals de zwem- /instructiefunctie. Zo komt het Model 2521 in beeld, een concept in de lijn van de KNZB. Het Basisbad bedient circa 38% van de huidige bezoekaantallen van de zwembaden De Zwoer en Woestduin. Het zwembad heeft een levensduur van 40 jaar en kan dus lang mee. De investeringskosten bij het Model 2521 zijn afgerond 6,0 miljoen. Het geraamde exploitatieresultaat is per jaar. Besparing: ten opzichte van de begroting 2014: per jaar; ten opzichte van het financieel kader: per jaar. Aandachtspunt: de geraamde opbrengsten uit herontwikkeling van het zwembadterrein De Zwoer vormen onvoldoende financiële compensatie voor de boekwaarde op dit zwembad De Zwoer. In verband met de boekwaarde van zwembad De Zwoer staat per jaar op de gemeentelijke begroting. Pagina 25 van 28

26 7 In vogelvlucht, advies A. Verlengen overeenkomst met Laco voor zwembad De Zwoer B. Verlengen overeenkomst met Laco voor zwembad Woestduin C. Medegebruik zwembaden bij Bartimeus en Aardenburg, met doorexploiteren De Zwoer D. Een versoberde versie van het in raadsvoorstel voorgestelde Omnibad: Basisbad E. Een uitgekleed nieuw overdekt zwembad: Model 2521 A. Doorgaan met De Zwoer B. Doorgaan met Woestduin C. Medegebruik Aardenburg D. Versoberd Omnibad: Basisbad E. Model 2521 Overeenkomst: - verlengen is mogelijk, tot 2023 of 2028 Overeenkomst: - verlengen is mogelijk, tot 2023 Afspraak maken met Defensie: - met gemeentelijk of uitbesteed beheer tijdens afgenomen uren Alles staat open (in principe): - nieuwbouw op centrale locatie - in gemeentelijk of geprivatiseerd beheer Alles staat open (in principe): - nieuwbouw op centrale locatie - in gemeentelijk of geprivatiseerd beheer Zwembadgebruik: - bedient 78% van huidig bezoek - bedient alle bezoekcategorieën - Met uitwijkende bezoekers vanuit Doorn Zwembadgebruik: - bedient 24% van huidig bezoek - beperkt recreatief aanbod - met uitwijkende bezoekers vanuit Driebergen Zwembadgebruik: - bedient 82% van huidig bezoek - zwemlessen en doelgroepen, te warm voor zwemvereniging - alternatief voor Woestduin Zwembadgebruik: - bedient 62% van huidig bezoek - bedient alle bezoekcategorieën - blijft zo dicht mogelijk bij besluit van de raad in 2011 Zwembadgebruik: - bedient 38% van huidig bezoek - keuze voor zwemverenigingen, zwemlessen, evt schoolzwemmen - BEPERKT recreatief, doelgroepen Investering in extra onderhoud: - bij : per jaar - bij : per jaar Investering: - geen extra investering nodig Investering: - geen extra investering nodig Investering: - ca. 11,0 miljoen Investering: - ca. 6,0 miljoen Gemeentelijke kosten (inclusief extra onderhoud): - bij : per jaar - bij : per jaar Gemeentelijke kosten: : per jaar Gemeentelijke kosten (icm Zwoer, inclusief extra onderhoud) : per jaar : per jaar Gemeentelijke kosten (inclusief kapitaallasten): per jaar Gemeentelijke kosten (inclusief kapitaallasten): per jaar Besparing (bij doorgaan tot 2028): - tov begroting 14: p. jaar - tov fin kader: per jaar Besparing (bij doorgaan tot 2023): - tov begroting 14: p. jaar - tov fin kader: per jaar Besparing (bij doorgaan tot 2028): - tov begroting 14: p. jaar - tov fin kader: per jaar Besparing: - tov begroting 14: p. jaar - tov fin kader: per jaar Besparing: - tov begroting 14: p. jaar - tov fin kader: per jaar Aandachtspunt bij B, D en E: boekwaarde terrein De Zwoer. Deze staat voor per jaar op de begroting en is niet volledig te compenseren door herontwikkeling van het terrein. Pagina 26 van 28

27 Advies De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft steeds kenbaar gemaakt een aanbod van overdekt zwemwater hoog te waarderen. Dit is -ook bij de huidige financiële budgetkrapte- onveranderd gebleven. Ook naar de toekomst toe is uitgesproken om een adequaat aanbod te handhaven. Eerdere oriëntaties op een nieuw overdekt zwembad richtten zich op het voorlopig handhaven van dit adequate aanbod. Nieuwbouw leek logisch, in de veronderstelling dat zwembad De Zwoer fors extra onderhoud nodig had. Deze veronderstelling was niet uit de lucht gegrepen, met als basis een meerjaren onderhoudplan van een gerenommeerd landelijk exploitatiebedrijf. Nu de huidige exploitant van de zwembaden in Utrechtse Heuvelrug heeft aangetoond dat zwembad De Zwoer met substantieel lagere onderhoudskosten toe kan, is het doorexploiteren van De Zwoer het meest aantrekkelijke scenario voor de toekomst geworden, zeker omdat dit een zwemvoorziening is met een zeer hoog ambitieniveau. Een zwembad, dat binnen de gemeente Utrechtse Heuvelrug niet snel meer nieuw zal worden gerealiseerd. Grontmij bevestigt dat zwembad De Zwoer nog een flink aantal jaren dienst kan doen, met enerzijds uitgebreide aantrekkelijke dienstverlening aan de inwoners van Utrechtse Heuvelrug en anderzijds gemeentelijke kosten die binnen de gestelde financiële kaders vallen. Sterker nog, bij een passende aanpak komt desgewenst een combinatie in beeld met zwembad Woestduin tot 2023, of eventueel zwembad Aardenburg tot Voor de toekomst heeft zwembad De Zwoer echter wel substantieel extra groot onderhoud nodig. Ons advies is dan ook om een traject in te zetten gericht op het doorexploiteren van zwembad De Zwoer tot 2028, aangevuld met doorexploiteren van zwembad Woestduin tot Natuurlijk binnen de voorwaarde dat het financiële budget het bedrag van niet overstijgt. Wij benadrukken daarbij dat het toekomstige groot onderhoud adequaat moet worden ingepast en dat de mogelijkheid moet worden ingebouwd om voor exploitatie en onderhoud beschikbaar gestelde gemeentelijke gelden beter beheersbaar te maken dan dat nu het geval is. Dat de huidige exploitant Laco (eerst) voor het doorexploiteren in beeld is, ligt voor de hand. Laco heeft de afgelopen jaren laten zien de maatschappelijk relevante activiteiten in zwembad De Zwoer adequaat te programmeren, financieel sterke kostendragers te kunnen toevoegen en scherp kosten te kunnen beheersen. Daarbij komt dat Laco graag verder wil met zwembad De Zwoer, en desgewenst ook met zwembad Woestduin. Mocht de gemeente Utrechtse Heuvelrug overwegen om alleen met zwembad De Zwoer verder te gaan, dan is het volgende goed om te weten. De zwembaden De Zwoer en Woestduin zorgen nu voor m 2 overdekt zwemwater. Dat is aantrekkelijk, want dit is veel in vergelijking tot overdekt zwemwater in vergelijkbare gemeenten, maar in tijden van besparingen is het terugdringen hiervan niet onlogisch. Rekening houdend met het karakter van Utrechtse Heuvelrug komt regulier overdekt zwemwater voor een gemeente als Utrechtse Heuvelrug uit op gemiddeld 725 m 2 tot 850 m 2. Met alleen zwembad De Zwoer wordt hieraan tegemoet gekomen. Relevant! Tot slot halen wij aan dat het resultaat van dit traject niet eenzijdig wordt bepaald door de gemeente Utrechtse Heuvelrug, maar mede afhankelijk is van de inzet van de exploitant. Tegen deze achtergrond gaat bij dit traject de voorkeur niet zozeer uit naar een situatie met de gemeente als strenge regisseur en de exploitant als uitvoerder, maar naar twee samenwerkende partijen. Mocht de exploitant toch onvoldoende aan de wensen van de gemeente willen tegemoet komen, dan staat het de gemeente vrij om beheer en exploitatie van zwembad De Zwoer alsnog aan te besteden. Om keuzemogelijkheden voor de gemeente open te houden, dringen wij aan op een tijdige start van het hiervoor genoemde traject. Hierna volgen enkele relevante elementen binnen het genoemde traject. Pagina 27 van 28

28 In vogelvlucht, advies Enkele elementen binnen dit traject: evaluatie exploitatiesamenwerking gemeente - exploitant; verdiepingsslag in benodigd onderhoud en vervangingen; inpassing van dit onderhoud in de toekomstige exploitatie; systematiek voor voorbereiding, uitvoering en controle; toewerken naar toekomstige geformaliseerde afspraken. Pagina 28 van 28

29 Bijlage 1 : Eerste informatie zwemverenigingen Bijlage 1 Eerste informatie zwemverenigingen

30 Bijlage 1 : Eerste informatie zwemverenigingen (Vervolg 1) Gebaseerd op een gesprek met HSI, vertegenwoordigd door de heer W. Cassée op 29 oktober 2013 Om een beeld te krijgen welke mogelijkheden er zijn voor de verenigingen, zowel in gebruik als in een mogelijke bijdrage in de beheertaken is het voor hen van belang om meer te weten hoe een mogelijk (nieuw) zwembad eruit ziet en welke onderdelen hierin verenigd zijn. De verenigingen staan in principe welwillend tegenover een grotere rol voor hen bij het zwembadbeheer. Zij zijn bereid om samen met de exploitant verantwoordelijkheden hierin te dragen. Zeker wanneer er op gezette tijden sprake is van één vaste gebruiker in het zwembad (bijvoorbeeld één van de verenigingen). Lastiger wordt dit voor hen, wanneer er meer gebruikers tegelijkertijd in het zwembad zijn (bij voorbeeld bij recreatief zwemmen). Bij mogelijkheden van compartimentering is dit knelpunt mogelijk op te lossen. De verenigingen realiseren zich dat het zwem ABC en de eigentijdse aqua-activiteiten voor de exploitant financieel belangrijke activiteiten zijn. In verband hiermee hebben de verenigingen geen ambities in deze richting en ze zijn er ook niet voor geëquipeerd. Zwemclub De Zwoer organiseert overigens aqua-steps in het zwembad, wat is afgestemd met de exploitant Laco. De verenigingen zijn bereid om op andere punten het gesprek aan te gaan en van gedachten te wisselen, maar zij willen een al te hoog verwachtingsniveau over hun inzet in het zwembadbeheer te temperen. Enige teleurstelling bestaat over het stopzetten van het ingezette traject naar het Omnibad.

31 Bijlage 2 : Ruimtestaat & ruimtebeslag Bijlage 2 Ruimtestaat & ruimtebeslag

32 Bijlage 2 : Ruimtestaat & ruimtebeslag (Vervolg 1) Basisbad Elementen van het zwembad (binnen) Centrale entree, receptie doorgang naar kleedruimten en horeca Een wedstrijdbassin van 25 meter en 6 banen, deels beweegbare bodem; Combinatie van recreatiebassin van circa 130 m² en instructiebassin van circa 135 m². De laatste met volledig beweegbare bodem en met een mogelijkheid om de watertemperatuur desgewenst te verhogen tot 32/33 C; Peuter/ Kleuterbad 40 m² Kleedruimten en lockers binnen Horecaruimte (droog en nat: binnen en buiten de zwemzalen) Elementen van het zwembad (buiten) Ligweide + terras m² Peuter/ kleuterbassin 40 m² Inschatting van het ruimtebeslag (footprint) Totale ruimtebeslag circa m². Dit bestaat uit: Circa m² zwembadgebouw Circa m² parkeren (96 pp) Circa m² ligweide Model 2521 Elementen van het zwembad (binnen) Centrale entree, receptie doorgang naar kleedruimten en horeca Een wedstrijdbassin van 25 meter en 8 banen, deels beweegbare bodem, in de lengte van het bassin; Versoberde kleedruimten en lockers binnen Horecaruimte (droog: buiten de zwemzalen) Inschatting van het ruimtebeslag (footprint) Totale ruimtebeslag circa m². Dit bestaat uit: Circa m² zwembadgebouw Circa m² parkeren (50 pp) Circa 600 m² overige

33 Bijlage 3 : Quick scan grondexploitatie voor zwembadlocatie De Zwoer Bijlage 3 Quick scan grondexploitatie voor zwembadlocatie De Zwoer

34 Bijlage 3 : Quick scan grondexploitatie voor zwembadlocatie De Zwoer (Vervolg 1) Uitgangspunten bij de berekening Uitgangspunten bij het berekenen van de grondexploitatie van zwembadlocatie De Zwoer zijn: In de directe omgeving van de locatie wordt een voldoende ontsluiting verondersteld; ook is uitgegaan van geen bijzonderheden ten aanzien van riolering en afwatering. In de kosten voor bouw- en woonrijpmaken is rekening gehouden met alleen de normale, locatieafhankelijke kosten. Er is geen rekening gehouden met bijdragen aan of van andere plannen en/of bovenwijkse voorzieningen. Evenmin is bij deze quick scan gehouden met planologische haalbaarheid. Voor de fasering van kosten en opbrengsten is uitgegaan van een globale planning. De sanerings- en sloopkosten zijn gefaseerd in 2020 en het bouw- en woonrijpmaken in 2021 en 2023, respectievelijk 2023 en De plankosten zijn verdeeld over de gehele looptijd. De afzet van de bouwrijpe kavels voor woningbouw is gefaseerd over 3 jaren (2023 t/m 2026); voor de leisure-functie is 2022 en 2024 aangehouden. Alle bedragen zijn exclusief btw. De berekening is opgesteld als eindwaardeberekening, dat wil zeggen dat er rekening is gehouden met fasering van kosten en opbrengsten en kostenen opbrengstenstijging en rente. Voor de renteberekening is uitgegaan van 4,5% per jaar, voor kostenstijging van 3% per jaar en voor opbrengstenstijging van 1% per jaar. Resultaat: opbrengsten, boekwaarde en saldo zijn in contante waarde per 1 januari Herontwikkeling van zwembadlocatie De Zwoer kan plaatsvinden binnen de beperkingen die hier gelden (o.a. vanwege hoogspanningsleidingen, ruimtelijke ordening en het convenant met omwonenden). Indicatieve berekeningen naar de financiële consequenties houden rekening met de beperkingen vanuit de hoogspanningsleiding. Op het gebied van ruimtelijke ordening en het convenant is geen verder onderzoek verricht. Het betreft in deze paragraaf daarom een theoretische grondexploitatie. Aan de hand van een theoretische invulling van het gebied is een inschatting gemaakt van de mogelijke opbrengsten en uitgaven. - Ruimtegebruik - De locatie is geschat op circa 3,4 hectare. Een groot deel van het plangebied ligt onder hoogspanningsmasten. Als gevolg van een vrij te houden strook grond van 2 x 80 m 1 is een klein deel van het gebied geheel vrij van belemmeringen (1,0 hectare). Bij deze quick scan is uitgegaan van de volgende verdeling van het gebied (mede tot stand gekomen door uitgangspunten van de gemeente Utrechtse Heuvelrug): - Deel A (1,0 ha), mogelijke functie woningbouw (woonwerk-woningen); - Deel B (1,5 ha), mogelijke functie woningbouw (woonzorg woningen) 2 ; - Deel C (0,9 ha), mogelijke functie leisure. 2 Er geldt een beleidsadvies vanuit het Rijk uit 2005, nog eens nader toegelicht in een brief uit Als gevoelige bestemmingen zijn aangemerkt plekken waar langdurig verblijf van kinderen (14-18 uur per dag) kan plaatsvinden, zoals woningen. Het gaat daarbij om de bestemming en niet om de feitelijke situatie. Als de zorgwoningen dus op grond van de bestemming ook 'bewoond' kunnen worden door zorgbehoevende kinderen (< 15 jaar), dan zijn deze niet gewenst. Als in het bestemmingsplan expliciet wordt opgenomen dat het zorgwoningen tbv volwassenen zijn, is dat wel een aanvaardbare situatie. De gemeente is bevoegd om hierin een afweging te maken.