Niets doen is geen optie

Transcriptie

1 Krimp hoog op politieke en bestuurlijke agenda s Niets doen is geen optie Sinds de huidige burgemeester van Amsterdam Eberhard van der Laan er als minister van Wonen, Wijken en Integratie zo nadrukkelijk aandacht aan besteedde is krimp met stip op de politieke en bestuurlijke agenda s komen te staan. Terecht, zo vinden velen. Want de problemen voor de krimpregio s zijn al groot en worden in de toekomst alleen maar groter. Toch is er ook twijfel, bijvoorbeeld onder beleggers in vastgoed. Krimp is toch wel een beetje een buzz-woord. Eric Harms Economische krimp is bepaald geen nieuw verschijnsel, stelt dr. Gerrit van Vegchel, vertrekkend directeur Strategie van ING Real Estate Development Nederland en gastdocent gebiedsontwikkeling. Hij is in de jaren negentig gepromoveerd op het onderwerp transformatie van regio s, en richtte zich in zijn onderzoek op moderniseringsprocessen in de negentiende en twintigste eeuw in Europa, met name maatschappelijke transformaties in Nederland na de Tweede Wereldoorlog. Emmen en omgeving nam Van Vegchel daarbij als casus. Emmen was eind negentiende en begin twintigste eeuw een regio van turf en veen. Dat was jarenlang een belangrijke economische activiteit, maar toen deze ten einde liep groeide de werkloosheid en dreigde er sociale onrust. In het begin van de twintigste eeuw werd in Nederland een aantal sociale vraagstukken door overheidsingrijpen opgelost. Die periode kan gezien worden als het begin van de beheerste modernisering van Nederland. Dat proces werd na de Tweede Wereldoorlog concreet vertaald in overheidsbeleid waarbij de nadruk lag op een combinatie van economische en maatschappelijke interventies. Het kersverse ministerie van Maatschappelijk Werk zorgde voor de gewenste social engineering en het ministerie van Economische Zaken startte met het regionaal-economisch beleid waarbij bedrijven als ENKA (het latere AKZO) werden beloond voor vestiging in de regio. Met dit beleid werd met succes verloedering tegengegaan. De regio was kwetsbaar omdat het geld dat met turf werd verdiend vooral buiten de regio werd geïnvesteerd en niet leidde tot technologische vernieuwingen in de regio. Emmen had in die tijd niet te maken met demografische krimp, aldus Van Vegchel. De bevolking groeide en had werk nodig. Dat is in de krimpregio s anders. Het aantal geboorten neemt af, de mobiliteit van mensen neemt toe, en de immigratie loopt terug. Die trends vertalen zich in demografische krimp. En dat fenomeen is in deze omvang nieuw. Men zou kunnen stellen dat het gewoon op zijn beloop moet worden gelaten, omdat het probleem zich vanzelf oplost. Van Vegchel: Maar mensen die dit roepen vergeten dat de krimpregio s economisch gezien kwetsbare regio s zijn die je niet kunt laten verloederen. Dat geldt met name voor de stedelijke centra in die regio s. Hier is versterking en diversifiëring van economische activiteiten noodzakelijk. Ik zou zeggen een beheerste modernisering nieuwe stijl. 2010/71 11

2 Toekomstig probleem Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) was een van de eerste instellingen die het thema krimp actief heeft opgepakt. Onderzoeker Femke Verwest: In 2006 hebben we een rapport geschreven over krimp en de ruimtelijke gevolgen ervan. Twee jaar later verscheen een rapport over krimp en de gevolgen voor de woningbouw. En zelf ben ik dit moment bezig met mijn proefschrift over demografische krimp en overheidsstrategieën, waar ik binnenkort op hoop te promoveren. Uit al dat onderzoek blijkt volgens Verwest klip en klaar dat krimp een grotendeels toekomstig probleem is dat zich echter in sommige regio s nu al voordoet. Op nationaal niveau groeit de Nederlandse bevolking naar verwachting door tot rond Maar op lokaal en regionaal niveau hebben sommige gemeenten nu al te maken met een bevolkingsdaling. En dat aantal zal toenemen, blijkt uit de regionale bevolkings- en huishoudensprognoses van het PBL en het Centraal Bureau voor de Statistiek. Tussen 2008 en 2040 zal ongeveer 37 procent van de gemeenten te maken krijgen met een bevolkingsdaling, en 9 procent met een huishoudensdaling. Lokaal kan dat de nodige problemen opleveren. Op hun beurt waren het de woningcorporaties uit de krimpregio s die daarover in 2008 in Aedes-verband als eerste de alarmbel luidden. Het was meteen ook een van de weinige thema s waarmee zij minister Van der Laan van WWI aan hun zijde vonden. Hij bracht een bezoek aan een aantal krimpregio s, schrok van de ellende die hij daar aantrof en organiseerde daarom vorig jaar een grote bestuursconferentie. Doel was te komen tot nieuw beleid om regio s bij te staan in hun strijd tegen de negatieve effecten van krimp. In november 2009 leidde dat tot publicatie van het Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling Krimpen met kwaliteit, een co-productie van de rijksoverheid, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en het Interprovinciaal Overleg. Het voornaamste doel van dit actieplan is om ook in regio s met een afnemende bevolking de toegang tot kwalitatief goede voorzieningen en daarmee de leefbaarheid te handhaven. We adviseren gemeenten om zich niet op de bestrijding van de krimp te richten, maar veel meer op het begeleiden ervan. Femke Verwest Grote bedreiging Dat kan ook zeker, stelt de Nederlandse Vereniging van Makelaars in haar in maart 2010 gepubliceerde Visie Bevolkingskrimp Krimpgebied=Kansgebied. Maar het is bovenal noodzakelijk. Want volgens de NVM is algehele stagnatie van de vastgoedmarkt een van de grootste bedreigingen voor de regio s met bevolkingsdaling. Prijsdalingen en langere verkooptijden zijn nu door de kredietcrisis overal aan de orde, maar in gebieden met bevolkingsdaling kunnen ze een structureel karakter krijgen. Daar kleven grote nadelen aan. Een deel van de particuliere woningvoorraad wordt onverkoopbaar, leegstand en verpaupering dreigt. Gezinnen kunnen niet meer doorstromen naar een grotere woning, ouderen met onverkoopbare woningen kunnen geen overstap maken naar een voor hen beter passende woning of zorginstelling. En ook de doorstroming op de arbeidsmarkt kan schade oplopen doordat werknemers niet meer in staat zijn te verhuizen. De kwaliteit van het vastgoed zal achteruit gaan doordat er te weinig wordt geïnvesteerd, en verdere waardedaling en leegstand zijn het gevolg. Om dit te voorkomen is het van groot belang de doorstroming op de vastgoedmarkt in stand te houden, aldus de NVM. Nieuwbouw en vervanging van woningen en van bedrijfspanden blijft ook in regio s met bevolkingsdaling actueel. Sloop van onverkoopbaar vastgoed is soms gewenst. Waardebehoud en kwaliteitsverbetering van het vastgoed zijn cruciaal voor de leefbaarheid. Gemeenten hebben zich volgens de makelaarsvereniging te lang gericht op uitbreiding van bedrijventerreinen, nieuwe winkelcentra en grootschalige woonlocaties. Vaak sluiten de plannen voor woningbouw ook nog eens niet goed aan bij de vraag, waardoor er in veel regio s bijvoorbeeld een overaanbod is aan appartementen. Voor regio s met 2010/71 12

3 bevolkingsdaling zijn de negatieve effecten hiervan groot. Juist daar moet het woningaanbod goed zijn afgestemd op de vraag, en juist daar kan een overaanbod aan winkels of bedrijventerreinen leiden tot verloedering. Een mentaliteitsverandering is noodzakelijk. Ongewenst pleidooi Ton Selten, voorzitter van de raad van bestuur van Lefier en aanjager van de discussie over krimp in Aedes-verband, bleek dat niet minder dan een bijzonder ongewenst pleidooi voor een bouwstop in krimpregio s te vinden. Een dergelijke maatregel zal de kwaliteit van wonen op slot zetten, liet hij weten via Aedes Magazine. Nieuwbouw voldoet immers meestal aan hogere kwaliteits- en energieprestatie-eisen dan de bestaande woningvoorraad. Het is dom om deze kwaliteitssprong uit te sluiten. Daardoor zal de concurrentiepositie van de streek verslechteren. Ook zal de oude woningvoorraad steeds meer uit de pas lopen met de bevolkingsopbouw: de huishoudens in krimpgebieden worden immers kleiner en de leden ervan ouder. En dat maakt de opgave voor partijen op de woningmarkt alleen maar omvangrijker. Enerzijds moet er voor goede nieuwbouw gezorgd worden die past bij de gewijzigde woningvraag en de gewenste kwaliteitsontwikkeling. Tegelijkertijd moeten de partijen voorkomen dat er teveel woningen op de markt zijn. Nieuwbouw vergt dus een extra sloopopgave. Met andere woorden: extra desinvesteringen zijn nodig om ruimte te creëren voor extra investeringen. Een zware opgave: inhoudelijk en financieel. Overigens vindt hij daarbij de NVM weer wel op zijn pad. Zij pleit namelijk voor een sloop- of krimpfonds om partijen financieel te ondersteunen bij het van de markt halen van overbodig geworden vastgoed. In Emmen groeide de bevolking en had werk nodig. Dat is in de krimpregio s anders. Gerrit van Vegchel op. Daarom adviseren wij als Planbureau voor de Leefomgeving gemeenten om zich niet op de bestrijding van de krimp te richten, maar veel meer op het begeleiden ervan. Kijk naar de woningvoorraad en probeer die zo goed mogelijk aan te passen aan de verandering van de vraag. Door een combinatie van herstructurering, sloop en matiging van het nieuwbouwprogramma. Geen bouwstop dus. Daaraan kleeft het gevaar van de self fulfilling prophecy. In Duitsland is geëxperimenteerd met een bouwstop en daar zag je dat het de krimp alleen maar versterkte. Mensen die een volgende stap in hun wooncarrière willen maken, kunnen dan niet meer terecht in de eigen gemeente en verhuizen. Liever dan voor een bouwstop zou ik willen pleiten voor meer voorzichtigheid en meer fasering. Nu zien we nog te vaak dat buurgemeenten vrijwel tegelijk met concurrerende bouwplannen de markt op gaan. Dat zou eigenlijk voorkomen moeten worden. Deze en andere lessen hoopt de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting dan ook te trekken uit een nieuw experimentenprogramma rond krimp, dat in juni van start is gegaan. In dat kader worden gedurende twee jaar de vorderingen bijgehouden van dertien woon- en woonomgevingexperimenten. Het zijn stuk voor stuk projecten die als voorbeeldaanpak bij het rijk zijn ingediend in het kader van het Actieplan Bevolkingsdaling, en die zich richten op het aanpakken van de leegstand en verloedering van woningen als gevolg van krimp. Krimpbestrijding Het bovenstaande sluit aan bij het pleidooi van Femke Verwest. Uit de door mij geanalyseerde beleidsstrategieën in perifere gebieden blijkt dat veel gemeenten in eerste instantie de krimp proberen te bestrijden. Ze proberen dan bijvoorbeeld met meer nieuwbouw, nieuwe woonconcepten en marketing nieuwe inwoners aan te trekken. Pas na een aantal jaren ziet men in dat het toch wel lastig is om dat tij te keren. Als het al lukt om nieuwe bewoners aan te trekken zijn het veelal de buurgemeenten waar ze vandaan komen. Op regionaal niveau blijft er dan nog steeds sprake van krimp. Je lost er dus niet zoveel mee 2010/71 13

4 Dramatische gevolgen Volgens Gerrit van Vegchel kan in dat kader zeker ook lering worden getrokken uit Engeland. Steden als Manchester en Liverpool hebben bijvoorbeeld al vanaf de jaren tachtig van de vorige eeuw te maken met zowel economische als demografische krimp. De gevolgen daarvan zijn in sommige deelgebieden dramatisch. Het ergste is dat mensen hun woning aan de straatstenen niet meer kunnen kwijtraken en daardoor geen kant meer op kunnen. Dat zijn verschijnselen die wij in Nederland maar zeer beperkt meemaken. Maar die zich wel veelvuldig kunnen gaan voordoen als er niet op de juiste wijze wordt gereageerd. Duidelijk is dat krimpregio s een fors maatschappelijk en financieel probleem hebben. De nieuwe burgemeester van Amsterdam, Van der Laan, vindt dat sterke regio s een verbinding moeten aangaan met kwetsbare regio s. Bij zijn installatie deed hij daarom de suggestie om als Amsterdam een stedenband met Heerlen aan te gaan. De overheid heeft dan ook een belangrijke taak in het opvangen van krimpproblemen. Van Vegchel: De overheid kan het zich niet veroorloven om krimpregio s te laten wegzakken, zeker niet in stedelijke gebieden. In Liverpool en Manchester zijn maatregelen getroffen, niet om de krimp tegen te gaan maar om bepaalde negatieve gevolgen te vermijden. De overheid kan zelf geen nieuwe economie maken, maar wel actief bijdragen aan de vestiging van nieuwe bedrijvigheid en het stimuleren van lokaal ondernemerschap. Daarmee wordt actief ingespeeld op de economische flexibiliteit in de krimpgebieden en wordt ruimte geboden aan nieuwe economische activiteiten. De buitenlandse voorbeelden laten ook zien dat het maatwerk is: de mogelijkheden voor flexibilisering en versterking van de economische structuur zijn zeer afhankelijk van de lokale context: er is niet één oplossing voor de krimpregio s. Daarnaast zijn fysieke maatregelen die leiden tot verdunning van de vastgoedvoorraad onontkoombaar. In Leeuwarden heeft een corporatie een aantal huizenblokken gekocht en gesloopt om een park te maken. Daardoor werden de woningen aan dat nieuwe park aantrekkelijk en konden zij ook voor een redelijke prijs worden verkocht. Met een dergelijke maatregel verdun je de woningvoorraad en creëer je ruimte om nieuwe kwaliteit toe te voegen. Dat verdient navolging in de Nederlandse krimpregio s. Voor de doorontwikkeling van krimpregio s zijn investeringen van marktpartijen van belang. Het is een taak van de overheid om te zorgen voor een goed investeringsklimaat, Krimp is toch wel een beetje een buzz-woord. René Hogenboom 2010/71 14 aldus Van Vegchel. Dat geldt niet alleen voor de Randstad maar ook voor de andere regio s in Nederland. Het idee dat door louter te investeren in de Randstad heel Nederland kan worden gered omdat daar de meeste economische activiteiten plaatsvinden, is een verkeerde beleidslijn die Nederland extra kwetsbaar maakt. De Randstad is economisch gezien van groot belang, maar door de vele investeringen zijn de kosten voor veel economische activiteiten te hoog. Daarbij komt dat de regio ecologisch gezien ook kwetsbaar is. In Parkstad Limburg zijn de (grond)kosten veel lager en kunnen dus ook de prijzen omlaag. Dat biedt kansen aan ondernemers die hierin gefaciliteerd moeten worden. Daarnaast kun je in de regio Parkstad Limburg prachtig landelijk wonen. In Londen hebben heel veel mensen een tweede huis in het buitengebied. Mensen die een appartement hebben in Amsterdam kunnen dus ook in de mijnstreek een tweede huis hebben, in plaats van in de Belgische Ardennen of Frankrijk. Dat soort bewegingen zijn interessant om te faciliteren, want zij leiden tot nieuwe verdienmodellen. Nederland is gebaat bij een gezond evenwicht tussen de verschillende regio s en dat vraagt om een goed investeringsklimaat, aldus Van Vegchel. Niets doen is in ieder geval geen optie, wat hem betreft. Dat zou dramatisch zijn, met name ook voor de mensen die er wonen. Als we aan krimpregio s denken, denken we vaak aan plattelandsdorpen. Maar dat is slechts een deel van het probleem. De problemen doen zich vooral voor in de concentratiepunten in de

5 krimpregio s: Brunssum, Kerkrade, Heerlen. Daar ligt de verloedering nadrukkelijk op de loer. Als die steden aan hun lot worden overgelaten zal er uiteindelijk veel meer tijd en geld nodig zijn om er weer iets van te maken. Daar moeten we dus als de sodemieter iets aan doen. Geen Red Alert-gevoel René Hogenboom, voorzitter van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) en algemeen directeur van Altera Vastgoed vraagt zich op zijn beurt af of krimp nu wel zo n groot probleem is. Als beleggers merken we er in ieder geval niet veel van. Dat heeft er ook alles mee te maken dat wij vooruit moeten blijven kijken. Beleggers participeren bij uitstek in gebieden waar voldoende dynamiek is. De krimpregio s blijven dus vanzelf links liggen. Voor Hogenboom had de alarmklok ook niet zo hard geluid hoeven te worden. Krimp is toch wel een beetje een buzz-woord, hoor. Uit alle rapporten blijkt dat het probleem, als het zich al voordoet, voor het grootste deel van Nederland pas aan de orde is na 2025, richting We zijn nu pas in Inderdaad laten de bevolkingsprognoses aan duidelijkheid niets te wensen over. We krijgen te maken met bevolkingskrimp, huishoudenskrimp en vergrijzing, en daardoor gaat een aantal regio s in Nederland een stuk van het draagvlak missen. Dat is evident en ook al jaren bekend. Maar ik krijg er op dit moment nog niet bepaald een Red Alert-gevoel bij. De publicatie van het Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling typeert Hogenboom dan ook als bijzonder. Had het rijk zich ook maar op deze voortvarende wijze beziggehouden met de vergrijzing. Dan hadden we nu niet in de problemen gezeten met het draagvlak onder de AOW. Ik heb soms wel eens het gevoel dat het thema krimp door deze of gene wordt gebruikt als kapstok om aan extra geld en aandacht te komen. En dat sommige partijen in het circuit onder het mom van Oh boy do we have a problem hier een stukje actie en activiteit aan kunnen ontlenen, terwijl het pas op de middellange en langere termijn echt gaat spelen. De rijksoverheid verkeert pas in de fase van het inventariseren van krimpexperimenten en onderzoeken. Natuurlijk is het wenselijk en nuttig om tijdig de noodzakelijke voorbereidingen te treffen. Maar dat is het altijd. We weten allemaal dat de bevolking vergrijst en dat het type bebouwing en de locaties daarop moeten worden aangepast. Maar het proces is geleidelijk en voltrekt zich over een groot aantal jaren. Het duurt dus nog wel even voordat deze beweging een zodanige omvang krijgt dat het voor de markt interessant wordt om erin te stappen. Niemand gaat nu vastgoedobjecten realiseren die pas over tien jaar gewenst zijn. Als beleggers richten wij ons heel sterk op de vraagkant. En natuurlijk houden wij de bevolkingsafname, de vergrijzing en de groei van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens scherp in de gaten. Maar je kan pas reageren als de markt het toelaat. Ook vanuit die optiek is het niet nodig om een bouwstop uit te vaardigen, om langs kunstmatige weg schaarste te laten ontstaan. Een krimpmarkt genereert zijn eigen bouwstop. Als er geen vraag meer is, ga je immers ook niets realiseren. Ik begin zo langzamerhand af te geraken van de gedachte dat wij alles kunnen beïnvloeden en dus ook alles maar moeten opvangen. Als het niet anders is, is het niet anders. Je kunt je niet in alle bochten gaan wringen en proberen met subsidies de wereld te veranderen, terwijl je nu al kunt vaststellen dat dat zonde van het geld zal zijn. Het verleden leert ons ook dat het weinig zin heeft. Dezelfde gebieden die in het verleden gesubsidieerd werden om economisch overeind te blijven, moeten nu weer geld erbij krijgen om de bevolking op peil te houden. In Limburg roepen sommige mensen nog steeds dat Limburg zielig is omdat de mijnen zijn gesloten. Hoe lang geleden is dat wel niet? Leer gewoon leven met het feit dat Zeeland, Limburg en Noordoost- Groningen geografisch niet op de goede economische as liggen. Krimpregio s moeten wat mij betreft vooral vanuit hun sterke kanten redeneren. Zoek je sterke punten dus op andere gebieden en laat vervolgens de tucht van de markt het werk doen. Noot Een set van zes kaarten over de ontwikkeling van de bevolking en de huishoudens waarvan er in dit artikel vier zijn afgebeeld is te vinden op onze website: Eric Harms is freelance journalist op het gebied van vastgoed. 2010/71 15