Monitoring Hotelmarkt Gemeente Utrecht

Transcriptie

1 Monitoring Hotelmarkt Gemeente Utrecht 15 JUNI 2017

2 Monitoring Hotelmarkt Gemeente Utrecht Hilversum, 15 juni 2017 Drs. E.G. Hoogendoorn M.C. van Bruggen

3 Horwath Consulting bv Van Hengellaan AS Hilversum The Netherlands Tel. +31 (0) info@horwathhtl.nl Gemeente Utrecht Postbus RK UTRECHT Hilversum, 15 juni 2017 Geachte dame/heer, Hierbij hebben wij het genoegen u de rapportage aan te bieden aangaande de monitoring van de hotelmarkt in de gemeente Utrecht. Deze studie is uitgevoerd conform onze offerte d.d. 16 november 2016, welke schriftelijk werd bevestigd op 2 december Alhoewel de in het rapport opgenomen schattingen met zorg zijn opgesteld op basis van ons onderzoek en de informatie welke op het moment van de studie aan ons ter beschikking werd gesteld, kunnen wij geen garanties geven voor de realisatie ervan. Geen rekening is gehouden met de gevolgen van mogelijke verstoringen voortkomende uit wijzigingen in het politieke of economische beleid in Nederland, de rest van Europa of elders. Zoals gebruikelijk met betrekking tot marktonderzoek dienen onze conclusies te worden beschouwd als geldig voor een beperkte tijdsperiode en dienen ze te worden onderworpen aan regelmatige herziening. Dit rapport is opgesteld ten behoeve van de voorlichting aan onze cliënten en voor hen betrokken partijen. Het is niet toegestaan dat deze rapportage wordt gepubliceerd, overgenomen of geciteerd, noch gedeeltelijk noch in zijn geheel, zonder onze voorafgaande goedkeuring, welke redelijkerwijs niet zal worden onthouden. Wij hebben de samenwerking met u bij de voorbereiding van dit rapport bijzonder op prijs gesteld en zijn gaarne bereid nadere toelichting te geven. Hoogachtend, HORWATH HTL Drs. Ewout G. Hoogendoorn

4 Inhoudsopgave 1 ACHTERGROND EN METHODE VAN AANPAK ACHTERGROND METHODE VAN AANPAK AANBODANALYSE HOTELS LOCATIE HISTORISCHE ONTWIKKELING AANBOD HUIDIG HOTELAANBOD GEMEENTE UTRECHT HUIDIG HOTELAANBOD U HOTELAANBOD UTRECHT IN VERGELIJKING MET DE ANDERE G4 STEDEN TOEKOMSTIGE RELEVANTE HOTELONTWIKKELINGEN IN UTRECHT Huidige stand hotelontwikkelingen Doelstelling hotelbeleid ANALYSE VAN DE VRAAGZIJDE RESULTATEN NEDERLANDSE DRIE-, VIER- EN VIJFSTERREN HOTELS RESULTATEN HOTELMARKT GEMEENTE UTRECHT RESULTATEN HOTELMARKT SCHIL UTRECHT HISTORISCHE GROEI VAN DE VRAAG HOTELOVERNACHTINGEN UTRECHT IN VERGELIJKING MET DE ANDERE G4 STEDEN VERWACHTE GROEI MARKTRUIMTE METHODIEK MARKTRUIMTEBEPALING CONFRONTATIE MARKTRUIMTE MARKTEN EN SEGMENTEN SEGMENTATIE VERWACHTE ONTWIKKELING DOELGROEPEN PRODUCT-MARKTCOMBINATIES ANALYSE SHORT STAY EN PARTICULIERE VERHUUR SHORT STAY Introductie short stay markt Nederland Aanbodzijde short stay markt Nederland Vraagzijde short stay markt Nederland Ontwikkelingen en trends short stay markt Nederland Short stay markt Utrecht PARTICULIERE VERHUUR Aanbodzijde particuliere verhuur Vraagzijde particuliere verhuur Particuliere verhuur Utrecht EFFECT SHORT STAY EN PARTICULIERE VERHUUR OP HOTELMARKT UTRECHT CONCLUSIE EN ADVIES CONCLUSIE MARKTANALYSE ADVIES HOTELONTWIKKELINGEN...49 BIJLAGE I OVERZICHT (HOTEL)ACCOMMODATIES UTRECHT BIJLAGE II OVERZICHT (HOTEL)ACCOMMODATIES SCHIL Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 4

5 1 Achtergrond en methode van aanpak Dit hoofdstuk is bedoeld om inzicht te geven in de achtergrond en het doel van het onderzoek. De achtergrond wordt beschreven in de eerste paragraaf. In de tweede paragraaf worden de wijze waarop het onderzoek is verricht en de wijze waarop de rapportage is opgebouwd toegelicht. 1.1 Achtergrond Eind 2010 heeft de gemeente Utrecht de Hotelnota en beleid , A room with a view vastgesteld. In de nota is onder meer de doelstelling geformuleerd om voor nieuwe hotelkamers te realiseren, ten opzichte van de hotelkamers in In februari 2015 is dit beleid door het college geactualiseerd op basis van de in 2014 door Horwath HTL uitgevoerde update. Ten behoeve van het hotelbeleid heeft Horwath HTL eind 2009 een Quickscan van de hotelmarkt Utrecht uitgevoerd, bestaande uit een analyse van de economie en ontwikkeling, het hotelaanbod en de vraag naar hotelkamers, en resulterend in een marktruimtebepaling. In 2010, 2013 en 2014 heeft Horwath HTL updates uitgevoerd van het onderzoek en de analyses. De meest recente update dateert van 26 september Hierin werd onder meer geconcludeerd dat Utrecht een geprojecteerde marktruimte heeft van 455 tot 840 kamers tot en met Het geadviseerde plan van aanpak omvatte onder meer een focus op het stationsgebied en het monitoren van de hotelmarkt en heeft geleid tot de actualisatie van het hotelbeleid in februari In de laatste update is het belang van monitoring benoemd. De gemeente Utrecht heeft dan ook behoefte aan een actualisatie van de analyses en conclusies in de hotelstudie. Met name is de gemeente geïnteresseerd om te weten of het verwachte herstel in de bezettingsgraad in 2014 en 2015 is doorgezet, wat de huidige ontwikkelingsplannen zijn en wat de gevolgen zijn voor de marktruimte in Utrecht. Daarnaast is behoefte aan een nader onderzoek naar de gevolgen voor de hotellerie van de opkomst van particuliere verhuur via sites als Airbnb, en de opkomst van short stay. Horwath HTL is gevraagd deze monitoring van de hotelmarkt in de gemeente Utrecht te verzorgen. In deze monitoring wordt teruggekeken naar de ontwikkelingen in 2014 tot 2016 en wordt een prognose gegeven van de hotelmarkt in de periode Methode van aanpak De monitoring is uitgevoerd in de volgende stappen. Analyse van de aanbodzijde De recente ontwikkelingen in het aanbod in de gemeente Utrecht op het gebied van hotels zijn geïnventariseerd. Hierbij is niet alleen het huidige aanbod bestudeerd, maar tevens het verwachte toekomstige aanbod. De aanbodzijde van de markt is onderzocht met betrekking tot de volgende onderwerpen: Aantal hotels, aantal kamers; Prijzen, kwaliteitssegmentatie; Ketenbinding, branding. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 5

6 Analyse van de vraagzijde De in de laatste rapportage opgenomen cijfers en prognoses ten aanzien van de vraagzijde van de hotelmarkt zijn geactualiseerd. Het gaat hierbij met name om: Aantallen gasten en overnachtingen (uit binnen- en buitenland); Bezettingsgraad, kameropbrengst en RevPAR; Marktsegmentatie (zakelijk, congres, toeristisch). Analyse segmenten en doelgroepen In een verdieping van de eerdere analyses, wordt nader ingegaan op de verschillende segmenten en doelgroepen die van belang zijn voor de hotelmarkt in Utrecht. Hierbij wordt zowel gekeken naar de huidige marktsegmentatie als de verwachtingen voor de toekomst ten aanzien van de bestaande en mogelijke nieuwe doelgroepen. Analyse short stay en particuliere verhuur In deze rapportage is een analyse opgenomen van de markt van particuliere verhuur en short stay in Utrecht. Hiervoor is een zo compleet mogelijke inventarisatie gemaakt van het huidige aanbod, mede gebruik makend van de informatie beschikbaar bij de gemeente Utrecht. In de analyse wordt ingegaan op de omvang van het aanbod, de omvang van de vraag en de gevolgen voor de Utrechtse hotelmarkt. Hierb ij is onder meer gebruik gemaakt van een beknopte enquête onder hoteliers. Berekening marktruimte De marktruimte voor hotels in de gemeente Utrecht, zoals gepresenteerd in de Hotelnota en beleid , A room with a view, is gebaseerd op een aantal uitgangspunten en prognoses, die met verschillende mate van zekerheid kunnen worden vastgesteld: Het huidige hotelaanbod, uitgedrukt in aantal kamers; De huidige vraag, uitgedrukt in aantal kamernachten per jaar; De groeiverwachting van de vraag, op jaarbasis; De nieuwe vraag die door verwachte hoteluitbreidingen wordt gegenereerd; De beoogde, gezonde bezettingsgraad. De berekeningswijze van de Hotelnota en beleid , A room with a view is zo veel mogelijk gevolgd. Op basis van deze methode is een actualisatie gegeven van de berekende marktruimte voor nieuwe hotelontwikkelingen. Confrontatie met planaanbod De berekende marktruimte voor hotelkamers wordt afgezet tegen het bekende planaanbod in Utrecht, waarbij tevens rekening wordt gehouden met de verwachte realisatiekansen van de betreffende plannen. Conclusie en advies Op basis van de voorgaande analyses wordt een advies geformuleerd ten aanzien van het hotelbeleid voor de gemeente Utrecht. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 6

7 2 Aanbodanalyse hotels In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van het huidige hotelaanbod in Utrecht en de ontwikkelingen in het aanbod. 2.1 Locatie Het hotelbeleid van de gemeente Utrecht heeft betrekking op de hotels binnen de gemeentegrenzen. Daarbij wordt echter ook rekening gehouden met de ontwikkeling van de hotelmarkt in de directe omgeving van Utrecht, ook wel de Schil genoemd. Voor het doel van deze studie wordt de Schil gedefinieerd als de 9 gemeenten rondom Utrecht, die samen met Utrecht de regio U10 vormen. Dit zijn: - Bunnik - De Bilt - Houten - IJsselstein - Nieuwegein - Stichtse Vecht - Vianen - Woerden - Zeist Figuur 1. U10: Gemeente Utrecht en de Schil Bron: HorecaDNA Daarnaast wordt ook gebruik gemaakt van cijfers van de Provincie Utrecht, van het Stadsgewest Utrecht en, middels een enquête, van het hoteloverleg HOST. Het Stadsgewest Utrecht telt 8 gemeenten en is gelijk aan de regio U10 minus de gemeenten Vianen en Woerden. HOST maakt onderscheid tussen hotels in de gemeente Utrecht en hotels in de Schil. De Schil omvat in dit geval hotels in de regio U10, maar ook in Maarsbergen (gemeente Utrechtse Heuvelrug). Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 7

8 2.2 Historische ontwikkeling aanbod Onderstaande tabel toont de historische ontwikkeling van het logiesaanbod in de gemeente Utrecht en de U10 in vergelijking met de Nederlandse ontwikkeling. Hierbij is gekeken naar zowel geclassificeerde hotels als ongeclassificeerde hostels, pensions en Bed & Breakfasts zoals geregistreerd door HorecaDNA, die deze functie heeft overgenomen van het Bedrijfschap Horeca en Catering. De totale groei in het logiesaanbod in de periode blijkt in Utrecht iets groter te zijn geweest dan in heel Nederland, dankzij een relatief sterke groei in 2013 en In de rest van de U10 was de groei lager dan het Nederlandse gemiddelde. Tabel 1. Historische ontwikkeling hotelaanbod Gemeente Utrecht U10 Nederland Hotels Kamers Groei # kamers (%) Hotels Kamers Groei # kamers (%) Hotels Kamers Groei # kamers (%) ,7% ,2% ,5% ,3% ,0% ,1% ,0% ,1% ,6% ,4% ,3% ,4% ,7% ,2% ,4% ,6% ,7% ,7% ,0% ,2% ,5% ,2% ,3% ,7% ,8% ,0% ,7% ,1% ,7% ,2% ,9% ,2% ,2% ,5% ,1% ,3% Gem ,7% - - 2,1% - - 2,3% Totaal ,3% ,8% ,8% Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering / HorecaDNA Bewerking: Horwath HTL De grootste groei in de gemeente Utrecht was in , toen het Ho liday Inn Express Utrecht Papendorp opende met 118 kamers. Het aantal kamers nam hierdoor toe met 8,1%. Het aantal hotels bleef in 2013 gelijk, vermoedelijk omdat in hetzelfde jaar een klein hotel (minder dan 5 kamers) werd gesloten. Figuur Index ontwikkeling hotelkameraanbod (2003 = 100) Utrecht U10 Nederland Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering / HorecaDNA Bewerking: Horwath HTL Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 8

9 In 2016 waren volgens de gegevens van HorecaDNA in de gemeente Utrecht 32 hotels geregistreerd met in totaal kamers. In de voorgaande grafiek is de geïndexeerde ontwikkeling van het aantal hotelkamers weergegeven, waarbij 2003 op 100 is gesteld. Tot 2014 werden alle hotels verplicht geclassificeerd volgens de Nederlandse Hotel Classificatie (NHC). Alleen deze geclassificeerde logiesaccommodaties mochten formeel de naam hotel dragen. Vanaf 2016 worden de hotels op vrijwillige basis geclassificeerd volgens de nieuwe Europese Hotel Classificatie. Niet alle hotels die geclassificeerd waren in de NHC, hebben een nieuwe classificatie in de EHC gekregen. Formeel mogen alleen hotels in de EHC zich profileren als een sterrenhotel, maar het is nog niet duidelijk hoe dit tot uiting zal komen. Vooralsnog wordt daarom uitgegaan van de sterrenclassificatie waarmee de hotels zich op dit moment profileren. 2.3 Huidig hotelaanbod gemeente Utrecht Op dit moment geldt dat in totaal 25 hotels in de gemeente Utrecht zich profileren als één- tot vijfsterrenhotels. Dit is inclusief het in april 2017 geopende Van der Valk Hotel Utrecht (185 kamers). Hiermee komt het totaal aan tal geregistreerde hotels op 33. Aangenomen wordt dat van de 33 geregistreerde logiesaccommodaties, dus 8 ongeclassificeerd zijn. Naast de 25 geclassificeerde en 8 ongeclassificeerde accommodaties zoals geregistreerd bij HorecaDNA, worden ook hotelkamers aangeboden in veelal ongeregistreerde accommodaties zoals B&B s. In de gemeente Utrecht zijn in totaal 56 van dergelijke accommodaties geïnventariseerd, zoals weergegeven in bijlage I. Aangenomen wordt dat de 8 ongeclassificeerde accommodaties hier ook onder vallen. Hiermee komt het totale aanbod per juni 2017 op 89 accommodaties en kamers. In 2016 waren dit 87 hotels en hotelkamers. De volgende tabel toont de verdeling van het Utrechtse hotelaanbod over de verschillende segmenten. Tabel 2. Huidige verdeling hotelaanbod Gemeente Utrecht, juni 2017 Classificatie Hotels Kamers Gemiddeld # kamers Aandeel kamers totaal Aandeel geclass. kamers Vijfsterren % 6% Viersterren % 60% Driesterren % 27% Tweesterren % 6% Eénster % 1% Totaal geclass % 100% Ongeclassificeerd % - Ongeregistreerd % - Totaal % - Bron: Gemeente Utrecht, Horwath HTL Hieruit blijkt dat het viersterren segment in de Utrechtse hotelmarkt duidelijk het grootste marktaandeel heeft, met 56% van het totale aanbod en 60% van het geclassificeerde aanbod. Het driesterren segment is het tweede grootste segment, maar is met een marktaandeel van 25% duidelijk kleiner. Het budgetsegment, bestaande uit één- en tweesterren hotels, is met 6% van het totale aanbod het kleinst. In totaal is 7% van het bekende aanbod ongeclassificeerd. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 9

10 Duidelijk zichtbaar is dat de grootte van een gemiddeld hotel afneemt naarmate de classificatie lager is. De geclassificeerde hotels hebben gemiddeld 75 kamers per hotel, de ongeclassificeerde accommodaties hebben gemiddeld 2-3 kamers. De hotelaccommodaties in Utrecht variëren eveneens sterk in omvang, van eenkamerhotels als Daen s Room One tot het NH Utrecht met 276 kamers. Ook binnen de marktsegmenten varieert de omvang van de individuele hotels sterk. Zo hebben het kleinste en het grootste viersterren hotel respectievelijk 5 en 276 kamers, hebben het kleinste en het grootste driesterren hotel respectievelijk 9 en 146 kamers en hebben het kleinste en het grootste ongeclassificeerde hotel respectievelijk 1 en 15 kamers. Het volledige overzicht van hotelaccommodaties is weergegeven in bijlage I. Tabel 3. Huidige hotelaanbod Utrecht (meer dan 20 kamers, 2017) Nr. Naam Class. Aantal kamers 1 Grand Hotel Karel V NH Utrecht Van der Valk Hotel Utrecht Carlton President Hotel Utrecht Hotel Mitland Park Plaza Utrecht Apollo Hotel Utrecht City Centre Malie Hotel Utrecht Eye Hotel Court Hotel City Centre Utrecht Mother Goose Bastion Hotel Utrecht Holiday Inn Express Utrecht-Papendorp Star Lodge Hotel Utrecht Ibis Utrecht NH Centre Utrecht Stayokay Utrecht Centrum Hotel Oorsprongpark Utrecht 2 38 Totaal (18 hotels) Totaal overig (71) 229 Totaal hotelaanbod (89) Bron: Gemeente Utrecht, Horwath HTL Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 10

11 Van de 89 hotels in bijlage I zijn 14 geopend sinds 2010, met in totaal 581 hotelkamers. Dit zijn: Hotel DOM (11 kamers, viersterren, 2010) ECR Hotel De Keizershof (10 kamers, viersterren, 2010) Mary K Hotel (9 kamers, driesterren, 2011) Stone Hotel & Hostel (11 kamers, ongeclassificeerd, 2011) Hotel Nieuwegracht (1 kamer, ongeclassificeerd, 2011) Holiday Inn Express Utrecht Papendorp (118 kamers, driesterren, 2012) Star Lodge Hotels (88 kamers, driesterren, 2014) Mother Goose (23 kamers, viersterren, 2014) Eye Hotel (36 kamers, viersterren, 2015) Hotel Sleep Well (19 kamers, ongecl., 2015) B&B Bij de jongens (4 kamers, ongecl., 2015) Stayokay Utrecht Centrum (60 kamers, tweesterren, 2016) Boutique Hotel ZIES (6 kamers, ongecl., 2017) Van der Valk Hotel Utrecht (185 kamers, viersterren, 2017) Rekening houdend met de opening van Boutique Hotel ZIES en Van der Valk Hotel Utrecht in 2017, waren er in 2016 circa 87 hotels en hotelkamers. Hierbij zijn eventuele openingen of sluitingen van B&B s buiten beschouwing gelaten, omdat de status hiervan vaak onduidelijk is. In de Hotelnota en beleid , A room with a view is onder meer de doelstelling geformuleerd om voor nieuwe hotelkamers te realiseren. Uit bovenstaand overzicht blijkt dat 581 hotelkamers zijn gerealiseerd sinds 2010, waarmee al bijna 60% van de doelstelling is gerealiseerd. Hiervan zijn 310 hotelkamers gerealiseerd sinds de laatste rapportage in Het gemiddelde aantal hotelkamers van de 14 nieuwe hotels is 42; het zijn vooral hotels met minder dan 20 hotelkamers. Holiday Inn Express Utrecht Papendorp en Van der Valk Hotel Utrecht zijn de enige hotels met meer dan 100 kamers die sinds 2010 zijn geopend. De afgelopen jaren zijn echter ook enkele kleinere hotels gesloten of omgezet naar huisvesting voor studenten of daklozen. Dit geldt onder meer voor Park Hotel (4 kamers, driesterren), De Admiraal (8 kamers, driesterren), Beurshotel (22 kamers, ongecl.) en Pension Lopez Giminez (7 kamers, ongeclassificeerd). Onderstaande figuur toont de ligging van de middelgrote en grote Utrechtse hotels. Hieruit blijkt dat er een concentratie van acht hotels is in het stadscentrum en een concentratie van vier hotels ten oosten van het stadscentrum, terwijl de overige vijf middelgrote en grote hotels verspreid liggen aan de zuidelijke en westelijke kant van de stad. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 11

12 Figuur 3. Ligging middelgrote en grote hotels Bron: Google Maps / bewerking Horwath HTL 2.4 Huidig hotelaanbod U10 Onderstaande tabel geeft het overzicht weer van de verdeling van het huidige aanbod in de U10-regio, inclusief de hotels in de gemeente Utrecht. Tabel 4. Huidige verdeling hotelaanbod U10, 2017 Classificatie Hotels Kamers Gemiddeld # kamers Aandeel kamers totaal Aandeel geclass. kamers Vijfsterren % 3% Viersterren % 62% Driesterren % 31% Tweesterren % 4% Eénster % 0% Totaal geclass % 100% Ongeclassificeerd % - Totaal % - Bron: Horwath HTL Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 12

13 In totaal telt de U10-regio 49 geclassificeerde hotels, waarvan de helft in de gemeente Utrecht ligt. Met betrekking tot het aantal kamers zijn van de geclassificeerde kamers gelegen in de gemeente Utrecht, oftewel 51%. De hotels buiten de gemeente Utrecht zijn gemiddeld net iets groter dan de hotels in de gemeente. Opvallend is dat de geclassificeerde hotels buiten de gemeente Utrecht vrijwel uitsluitend drie- en viersterrenhotels zijn. De accommodaties met meer dan 20 kamers in de Schil, de gemeenten van de U10 buiten de gemeente Utrecht, zijn weergegeven in de onderstaande tabel. Het volledig overzicht is opgenomen in bijlage II. Tabel 5. Huidige hotelaanbod Schil (meer dan 20 kamers, 2017) Naam Class. Aantal kamers 1 Van der Valk Breukelen Van der Valk Vianen Van der Valk Houten Van der Valk Hotel De Bilt-Utrecht Hotel Theater Figi Hotel Restaurant Oud London Hotel Ernst Sillem Hoeve Fletcher Hotel Utrecht-Nieuwegein Hotel Kasteel Kerckebosch Stadshotel Woerden Woudschoten Conferentiecentrum Hotel Landgoed Zonheuvel Postillion Hotel Utrecht Bunnik Hotel Bergse Bossen Best Western Hotel Woerden Wapen van Harmelen Hotel Epping Samaya Corona Hotel Stayokay Bunnik Landgoed De Horst Totaal (21 hotels) Totaal overig Schil (12) 84 Totaal hotelaanbod Schil (33) Totaal hotelaanbod Utrecht (89) Totaal hotelaanbod U10 (122) Bron: Bedrijfschap horeca en Catering, Horwath HTL Ook in de overige gemeenten van de U10 zien we een mix van grote en kleine hotels. Opvallend is dat de drie grootste hotels (meer dan 150 kamers) allemaal tot de keten Van der Valk behoren. Van der Valk heeft, met in totaal 4 hotels en 718 kamers, ruim 37% van het totale kameraanbod in de Schil in handen. Dit is nog exclusief het nieuwe Van der Valk Hotel Utrecht, dat in de gemeente Utrecht zelf is gelegen. De meest recente wijziging in het hotelaanbod in de Schil is Ernst Sillem Hoeve, dat sinds maart 2017 na een upgrade van de service en de kwaliteit is geclassificeerd als viersterrenhotel, in plaats van driesterrenhotel. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 13

14 De spreiding van de hotels in Utrecht en de U10 regio is weergegeven in de onderstaande figuur. Naast een sterke concentratie in het centrum van Utrecht, geldt dat de hotels in de regio breed verspreid zijn, waarbij een deel van de hotels een nadrukkelijke snelweglocatie heeft. Figuur 4. Spreiding hotelaanbod Utrecht en U10 Bron: Google Maps / bewerking Horwath HTL 2.5 Hotelaanbod Utrecht in vergelijking met de andere G4 steden Onderstaande tabel geeft een overzicht van de huidige hotels in de vier grootste steden van Nederland (G4), waaronder de gemeente Utrecht. Daarnaast is per segment het marktaandeel in kamers in het totaal van de G4 aangegeven. Om een goede vergelijking mogelijk te maken is uitgegaan van de gegevens van HorecaDNA. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 14

15 Tabel 6. Ontwikkeling kameraanbod Gemeente Utrecht vergeleken Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam G Groei 41% 76% 47% 75% 70% Gem. groei 2,7% 4,4% 3,0% 4,4% 4,2% Bron: HorecaDNA / bewerking Horwath HTL Tussen 2003 en 2016 nam het totale kameraanbod in de gemeente Utrecht, zoals geregistreerd bij HorecaDNA, toe met 41%, van tot In dezelfde periode nam het kameraanbod in de vier grote steden gemiddeld toe met 70%. Vooral in vergelijking met Amsterdam en Rotterdam, waar de groei circa 75% was, blijft de ontwikkeling van hotelkamers in Utrecht achter. In de onderstaande tabel wordt het aanbod per sterrensegment in Utrecht vergeleken met het aanbod in de overige drie grote steden en in de G4 als totaal. Omdat de Nederlandse Hotelclassificatie in 2015 is opgeheven, en de gegevens van de Europese Hotel Classificatie nog niet bekend zijn, hebben de meest recente gegevens betrekking op Tabel 7. Hotelkameraanbod Gemeente Utrecht vergeleken, 2014, in % Classificatie Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam G4 Vijfsterren 7% 13% 18% 13% 13% Viersterren 53% 39% 49% 45% 41% Driesterren 30% 27% 23% 21% 26% Tweesterren 3% 5% 3% 7% 5% Eénsterren 1% 2% 3% 1% 2% Ongeclass. 6% 14% 4% 13% 12% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% Bron: HorecaDNA / bewerking Horwath HTL Als de sterrenclassificatie van het Utrechtse hotelaanbod wordt vergeleken met het hotelaanbod in de andere drie van de vier grootste Nederlandse steden blijkt dat in Utrecht het vijfsterren segment aan de kleine kant is, maar dat het viersterren segment inderdaad relatief groot is en de één-, twee- en driesterren segmenten relatief klein zijn. Dit geldt ook voor de vergelijking van de U10-regio met andere grootstedelijke regio s. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 15

16 Tabel 8. Hotelkameraanbod U10 vergeleken, 2014, in % Classificatie U10 Groot- Haaglanden Groot- G4 Amsterdam Rijnmond Vijfsterren 4% 10% 14% 10% 11% Viersterren 56% 45% 54% 46% 46% Driesterren 32% 26% 23% 26% 26% Tweesterren 2% 4% 3% 5% 4% Eénsterren 0% 2% 3% 1% 2% Ongeclass. 7% 12% 3% 12% 11% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% Bron: HorecaDNA / bewerking Horwath HTL 2.6 Toekomstige relevante hotelontwikkelingen in Utrecht Huidige stand hotelontwikkelingen De initiatieven voor hotelontwikkelingen in de gemeente Utrecht wordt door de gemeente gemonitord aan de hand van een door Horwath HTL ontwikkeld model. Onderstaande tabel geeft een overzicht weer van de bekende plannen in de gemeente Utrecht. Tabel 9. Initiatieven hotelkamers gemeente Utrecht Ontwikkeling Aantal kamers gepland Centrumgebied Amrâth Jaarbeurs 250 Hotel Inntel Noordgebouw 162 Poortgebouw Nieuw Hoog Catharijne 328 Westerkerk 70 The Student Hotel 60* Polman s huis 20 Apollo Hotel 35 Kromme Nieuwegracht 20 Lange Nieuwstraat 100 Totaal centrum ca Overig Leidsche Rijn Centrum 240 Initiatief Overvecht 120 DE Kantoor 73 Papendorp 200 Herculesplein Moxy, Rotsoord 160 Drommedaris 126 Totaal overig ca Totaal ca Bron: Gemeente Utrecht, Horwath HTL *) Het plan voor The Student Hotel omvat 600 kamers, waarvan 10% gericht op hotelmarkt De locaties van de hotelbouwplannen zijn weergegeven in de onderstaande figuur. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 16

17 Figuur 5. Locaties hotelbouwplannen gemeente Utrecht Overvecht Leidsche Rijn Centrum Centrumgebied DE kantoor Herculesplein 5 Papendorp Moxy Rotsoord Bron: Google Maps Drommedaris Bewerking: Horwath HTL De initiatieven in het centrumgebied verdienen bijzondere aandacht. Het zijn veelal grootschalige ontwikkelingen (circa 100 tot 250 kamers per hotel), op een relatief klein gebied. Veel van deze ontwikkelingen, met name rondom het Centraal Station, speien al jaren, maar beginnen nu gerealiseerd te worden. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 17

18 Figuur 6. Locaties hotelbouwplannen centrumgebied Utrecht Apollo Hotel Westerkerk Polman s Huis The Student Hotel Kromme Nieuwegracht Amrâth Jaarbeurs Bron: Google Maps Noordgebouw Bewerking: Horwath HTL Poortgebouw Lange Nieuwstraat Voor elk van de bekende initiatieven is afgewogen hoe ver het initiatief is in het ontwikkelingsproces. Afhankelijk van de status van de planvorming wordt in het model een realisatiekans toegekend aan elke mogelijke ontwikkeling. Initiatieven in een pril stadium, waarbij bijvoorbeeld nog geen (eind)investeerder of exploitant bekend is, en waar nog geen sprake is van een hotelbestemming, krijgen de status van idee. Naarmate het initiatief concreter wordt, ontwikkelt de status van plek naar plan en project, en uiteindelijk realisatie. De realisatiekans wordt bij elke hogere status hoger ingeschat. De realisatiekans van een idee is 10%, wanneer de realisatiefase is bereikt neemt dit toe tot 95%. Deze realisatiekans wordt gehanteerd om het aantal verwachte hotelkamers te berekenen. Een idee voor een hotel met 100 kamers heeft een realisatiekans van 10% en resulteert daardoor in een verwacht aantal kamers van 10. In de projectfase is de realisatiekans toegenomen tot 90% en wordt rekening gehouden met 90 hotelkamers. Onderstaande tabel geeft de verdeling naar status weer van de verschillende initiatieven, inclusief de realisatiekans en het aantal verwachte hotelkamers. Tabel 10. Initiatieven hotelkamers gemeente Utrecht naar status en realisatiekans Status Aantal initiatieven Realisatiekans Idee 2 10% Plek 6 20% Plan 4 60% Project 1 90% Realisatie 3 95% Totaal 16 54% Bron: HorecaDNA / bewerking Horwath HTL Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 18

19 Er zijn 16 hotelinitiatieven geïnventariseerd. In totaal zouden deze 16 initiatieven circa hotelkamers kunnen tellen. Rekening houdend met de status van de verschillende initiatieven, wordt op basis van de huidige informatie rekening gehouden met een gemiddelde realisatiekans van 54%. Verwacht wordt daarom dat circa van de hotelkamers in de komende 3 tot 7 jaar gerealiseerd kunnen worden. Hiervan worden naar verwachting 643 kamers voor eind 2020 gerealiseerd, en 508 ná Doelstelling hotelbeleid In de Hotelnota en beleid , A room with a view is onder meer de doelstelling geformuleerd om voor nieuwe hotelkamers te realiseren. Tussen 2010 en 2017 zijn 581 hotelkamers gerealiseerd in de gemeente Utrecht, waarmee al bijna 60% van de doelstelling is gerealiseerd. Mede door de economische crisis zijn verschillende hotelontwikkelingen vertraagd, maar komen deze nu in een versnelling. Op basis van de status van de verschillende initiatieven wordt verwacht dat 54% van de geplande voor 2024 wordt gerealiseerd. Het verwachte aantal hotelkamers is daarmee Hie rvan worden naar verwachting 643 kamers voor eind 2020 gerealiseerd, en 508 ná Verwacht wordt derhalve dat voor eind 2020 ruim hotelkamers zullen zijn gerealiseerd. Hiermee wordt de doelstelling vrijwel zeker behaald, en naar verwachting zelfs overtroffen. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 19

20 3 Analyse van de vraagzijde In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de vraag naar hotels in Nederland in het algemeen en specifiek voor Utrecht en omgeving. Naast een toelichting van de vraagsegmenten is tevens een verwachting gegeven van de marktgroei per segment. 3.1 Resultaten Nederlandse drie-, vier- en vijfsterren hotels Ongeveer 90% van het Nederlandse hotelaanbod bestaat uit drie-, vier- en vijfsterren hotels. Omdat de meeste geclassificeerde budgethotels kleinschalige familiehotels zijn, die er vaak geen professionele administratie op na houden, is over de prestaties van de resterende 10% van het Nederlandse hotelaanbod geen informatie beschikbaar. Onderstaande tabel toont daarom alleen de historische prestaties van Nederlandse hotels met een drie-, vier- of vijfsterren classificatie. Tabel 11. Resultaten Nederlandse drie-, vier- en vijfsterren hotels, * Occ in % 68,8 74,0 76,1 69,1 60,3 65,2 68,9 67,9 71,1 72,6 74,4 78,0 3* ARR in RevPAR in Occ in % 67,8 70,6 71,1 67,8 62,5 64,9 67,7 66,1 65,9 68,1 70,4 71,6 4* ARR in RevPAR in Occ in % 74,3 77,1 74, ,9 66,8 69,1 68,8 68,6 69,8 69,8 69,8 5* ARR in RevPAR in *,4* Occ in % 69,2 72,1 72,5 68,1 62,1 65,1 68,2 66,7 67,5 69,5 71,4 73,3 &5* ARR in RevPAR in Bron: HOSTA 2006 t/m Horwath HTL *) voorlopige cijfers Occ = gemiddelde kamerbezetting in % ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs in RevPAR = revenue per available room = opbrengst per beschikbare kamer in = bezetting x ARR Na een daling in 2002 en 2003 als gevolg van de neergaande internationale en nationale economie, was in sprake van een herstelperiode. In 2008 en 2009 ondergingen de resultaten een periode van sterke daling. De daling was opnieuw het gevolg van de economische crisis, die een dalende kamerprijs en een dalende bezettingsgraad in alle segmenten veroorzaakte. In 2010 en 2011 herstelden de kamerprijs en bezettingsgraad zich redelijk tot goed, om in 2012 weer iets te krimpen. In 2013 herstelde de bezettingsgraad, maar lieten de gemiddelde kamerprijzen een verdere daling zien. Zowel in 2014 als in 2015 zijn zowel de bezettingsgraad als de gemiddelde kamerprijs gestegen. De voorlopige cijfers voor 2016 geven een verdere groei van bezettingsgraad en gemiddelde kamerprijs aan. 3.2 Resultaten hotelmarkt gemeente Utrecht Onderstaande figuur geeft de resultaten weer van de drie-, vier- en vijfsterrenhotels in de gemeente Utrecht over de periode De resultaten zijn gebaseerd op enquêtes onder de hoteliers in Utrecht, het meest recent gehouden in februari Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 20

21 Figuur 7. Resultaten en verwachtingen 3-4-5* hotels Gemeente Utrecht ARR en RevPAR in Occupancy in % Occ in % 63,1 66,8 68,9 66,8 66,4 66,3 70,3 71,0 ARR in RevPAR in Bron: Horwath HTL Occ = gemiddelde kamerbezetting in % ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs in RevPAR = revenue per available room = opbrengst per beschikbare kamer in = bezetting x ARR Uit de figuur blijkt dat de bezettingsgraad in de gemeente Utrecht in 2010 en 2011 sterk is gestegen, maar dat in 2012 sprake was van een daling. Na lichte daling in 2013 en 2014 is de bezettingsgraad in 2015 sterk gestegen. In 2016 is de groei verder voortgezet, waardoor de bezettingsgraad nu 8 procentpunten hoger ligt dan in Voor 2017 en 2018 wordt door de hoteliers een verdere stijging in de bezettingsgraad verwacht. De gemiddelde kamerprijs is tussen 2009 en 2013 gedaald, maar laat vanaf 2014 een herstel zien. De gemiddelde kamerprijs is in 2016 nog 6% onder het niveau van 2009, maar dankzij de hogere bezettingsgraden is de RevPAR, de opbrengst per beschikbare kamer, per saldo met ruim 6% gegroeid. Hierbij speelt ook mee dat sinds 2010 vooral veel driesterren hotelkamers zijn gerealiseerd, die gemiddeld een lagere kamerprijs genereren dan de vier- en vijfsterrenhotels. De volgende figuur geeft de resultaten weer van de nul- tot tweesterrenhotels in de gemeente Utrecht. Deze hotels vertegenwoordigen 13% van de totale hotelmarkt in Utrecht. De resultaten zijn eveneens gebaseerd op een enquête onder de hoteliers, gehouden in juni 2013 en in februari Omdat de respons van de nul- tot tweesterrenhotels veel lager is, en er bovendien sprake is van sterke fluctuaties onder de accommodaties, moeten de cijfers echter voorzichtig worden geïnterpreteerd. Om deze redenen zijn de resultaten in onderstaande figuur geïndexeerd, waarbij de waardes in 2009 op 100 zijn gesteld. De gemiddelde bezettingsgraad van de participerende accommodaties in 2016 was circa 55%. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 21

22 Figuur Index resultaten 0-2* hotels Gemeente Utrecht Index (2009 = 100) Occ ARR RevPAR Bron: Horwath HTL Occ = gemiddelde kamerbezetting in % ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs in RevPAR = revenue per available room = opbrengst per beschikbare kamer in = bezetting x ARR De nul- tot tweesterren hotels in de gemeente Utrecht laten eveneens een daling in de bezettingsgraad zien in 2010, en stijgen in 2011 en Een lichte daling in 2013 wordt gevolgd door een herstel in 2014 en een verdere groei in In 2016 daalt de bezettingsgraad van de nul- tot tweesterrenhotels. De gemiddelde kamerprijs laat na een sterke daling in 2010 een aangehouden groei zien, maar ligt in 2016 nog altijd onder het niveau van Voor 2017 verwachten de hoteliers/eigenaren een herstel van de bezettingsgraad en een lichte groei van de gemiddelde kamerprijs. Naar schatting was de gemiddelde bezettingsgraad van de nul- tot tweesterrenhotels in 2016 circa 60-65%. De gemiddelde bezettingsgraad van het totaal van nul- tot vijfsterrenhotels komt daarmee uit op circa 70%. 3.3 Resultaten hotelmarkt Schil Utrecht Onderstaande figuur geeft de resultaten weer van de drie-, vier- en vijfsterrenhotels in de Schil, de gemeenten van de U10 buiten de gemeente Utrecht. De resultaten zijn gebaseerd op de enquête gehouden in juni De resultaten voor 2013 zijn gecorrigeerd aan de hand van werkelijke jaarresultaten. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 22

23 Figuur Resultaten en verwachtingen 3-4-5* hotels Schil Utrecht ARR en RevPAR in Occupancy in % Occ in % 52,8 54,9 55,7 53,3 55,5 56,0 58,9 61,4 ARR in RevPAR in Bron: Horwath HTL Occ = gemiddelde kamerbezetting in % ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs in RevPAR = revenue per available room = opbrengst per beschikbare kamer in = bezetting x ARR Uit de figuur blijkt dat de bezettingsgraad in de Schil duidelijk lager ligt dan die in de gemeente Utrecht. Hetzelfde geldt voor de gemiddelde kamerprijs. De bezettingsgraden van de hotels in de Schil laten een daling zien in 2012, gevolgd door een sterk herstel. De bezettingsgraad ligt in 2016 bijna 9 procentpunten hoger dan in De gemiddelde kamerprijs daarentegen is na een sterke daling in 2010 blijven schommelen tussen circa 67 en 73. Dankzij de hogere bezettingsgraden is de RevPAR per saldo 2% gestegen tussen 2009 en Historische groei van de vraag De volgende figuur toont de ontwikkeling van het aantal overnachtingen binnen de provincie Utrecht. Hieruit blijkt dat er in de periode slechts twee jaren waren waarin het aantal overnachtingen daalde, in 2003 en in Over de gehele periode nam het aantal overnachtingen toe met 63%. De groei komt voornamelijk voort uit binnenlandse overnachtingen (+90%) en in mindere mate uit buitenlandse overnachtingen (+32%). In 2015 werd wel een sterke groei in het aantal buitenlandse overnachtingen geregistreerd. In 2016 volgde volgens de voorlopige cijfers een daling, terwijl het aantal binnenlandse overnachtingen wel toenam. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 23

24 2.000 Figuur 10. Ontwikkeling overnachtingen provincie Utrecht (x 1.000) * Binnenland Buitenland Totaal Bron: Statline Centraal Bureau voor de Statistiek *) Voorlopige cijfers De volgende figuur toont de ontwikkeling van het aantal overnachtingen binnen de gemeente Utrecht. Figuur Ontwikkeling overnachtingen gemeente Utrecht (x 1.000) * Binnenland Buitenland Totaal Bron: Statline Centraal Bureau voor de Statistiek *) Voorlopige cijfers Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 24

25 Ook voor de gemeente Utrecht waren de duidelijkste dalingen in het aantal overnachtingen in 2003 en in Daarnaast daalde, in tegenstelling tot het provinciale beeld, ook in 2013 het aantal hotelovernachtingen. De voorlopige cijfers geven voor 2016 een lichte daling aan, met name in het aantal buitenlandse bezoekers. Omdat deze voorlopige cijfers niet overeenkomen met de gerapporteerde stijging van de bezettingsgraad van de hotels in Utrecht, is het denkbaar dat de definitieve cijfers een stijging zullen laten zien. Over de periode nam het aantal overnachtingen toe met 76%, van tot Gemiddeld was de groei in het aantal overnachtingen in deze periode 4,4% per jaar. De gemiddelde groei van het aantal hotelkamers was in dezelfde periode 41,3%, oftewel 2,7% per jaar. De sterkere groei in overnachtingen dan in hotelkamers verklaart de stijgende bezettingsgraden in de Utrechtse hotels. Tabel 12. Historische ontwikkeling van vraag en aanbod Jaar Aantal hotelkamers Hotelovernachtingen x Groei overnachtingen Cumulatieve groei overnachtingen ,7% 17,7% ,2% 33,2% ,2% 34,9% ,7% 37,2% ,0% 46,8% ,5% 29,9% ,7% 34,7% ,5% 48,9% ,2% 59,6% ,3% 52,6% ,6% 56,6% 2015 n.b ,3% 79,1% ,7% 76,1% Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering/ CBS Bewerking: Horwath HTL 3.5 Hotelovernachtingen Utrecht in vergelijking met de andere G4 steden Onderstaande tabel geeft een overzicht van het aantal hotelovernachtingen in de vier grootste steden van Nederland (G4), waaronder de gemeente Utrecht. Daarnaast is per segment het marktaandeel in kamers in het totaal van de G4 aangegeven. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 25

26 Tabel 13. Ontwikkeling hotelovernachtingen Gemeente Utrecht vergeleken (overnachtingen x 1.000) Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam G Groei 76% 99% 54% 143% 97% Gem. groei 4,4% 5,4% 3,4% 7,1% 5,3% Bron: CBS / bewerking Horwath HTL Tussen 2003 en 2016 nam het totale aantal overnachtingen in de gemeente Utrecht, zoals geregistreerd bij CBS, toe met 76%. In dezelfde periode nam het aantal overnachtingen in het totaal van de vier grote steden toe met 97%. Vooral in vergelijking met Rotterdam, waar de groei circa 143% was, blijft de groei van het aantal overnachtingen in Utrecht achter. In de onderstaande tabel wordt de verhouding tussen het aantal hotelovernachtingen in Utrecht en het aantal inwoners, vergeleken met die verhouding in de overige drie grote steden. Tabel 14. Hotelovernachtingen en inwoners vergeleken, 2016 (aantallen x 1.000) Classificatie Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam G4 Overnachtingen Inwoners Overnachtingen per inwoner 1,6 16,8 3,1 2,7 7,7 Bron: CBS / bewerking Horwath HTL Uit de tabel blijkt dat de gemeente Utrecht, met in 2016 circa inwoners en hotelovernachtingen, gemiddeld 1,6 hotelovernachting per inwoner realiseert. In Den Haag en Rotterdam is dit bijna 70% tot 90% hoger, in de gemeente Amsterdam zelfs ruim 10 keer zo hoog. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 26

27 3.6 Verwachte groei De hotellerie is een conjunctuurgevoelige sector en is sterk verbonden met de economische ontwikkeling, ofwel de ontwikkeling van het Bruto Nationaal Product. Voor 2016 geeft het Centraal Plan Bureau aan in Nederland een economische groei van 2,1% te hebben geregistreerd. Voor 2017 wordt eveneens een groei van 2,1% voorspeld, voor 2018 een iets lagere groei van 1,8%. Ook voor de middellange termijn (2018 t/m 2021) zijn de economische vooruitzichten gunstig, met een gemiddelde groei van 1,7% per jaar. Deze verwachtingen zijn meegenomen in de verwachte groei van de hotelmarkt. De gemeente Utrecht heeft in april 2015 het nieuwe toeristisch beleid gepresenteerd in het document Live like a local Perspectief Toerisme Hierin zijn de volgende doelen geformuleerd: verhogen van toeristische en zakelijk toeristische bekendheid en imago van de stad verhogen van aantal dag- en verblijfsbezoekers, zowel voor zakelijke als leisuremarkt verhogen van bestedingen van zakelijke en leisurebezoekers versterken van toeristische kennisfunctie en partnernetwerk én faciliteren van een goede ontvangst- informatievoorziening Deze doelen zijn vertaald naar een inhoudelijke focus op vier thema s: 1. Stimulering van kenniscongressen 2. Toeristische benutting van erfgoed 3. Toeristisch gebruik van evenementen 4. Toeristische ontwikkeling van Utrecht als fietsstad. Met name het eerste thema heeft naar verwachting een direct effect op de vraag naar hotelovernachtingen in Utrecht, maar ook de overige thema s zullen hier aan kunnen bijdragen. Het beoogde resultaat in 2020 omvat onder meer een toename van 10% in het aantal overnachtingen (leisure en zakelijk) en een toename van 12% van het aantal congresdeelnamersdagen. Onderzoek heeft aangetoond dat een opwaartse cyclus in de hotelmarkt gemiddeld 6,7 jaar duurt. De lengte van de cyclus kan variëren van 3 jaar tot 11 jaar. De Nederlandse hotelmarkt liet van 1994 tot 2000 een groei zien en van 2000 tot 2003 een daling. In totaal duurde de cyclus negen jaar. Van 2004 tot 2007 was opnieuw sprake van een opwaartse cyclus. Tussen 2009 en 2012 was sprake van een grillig patroon: een sterke daling in 2009, een licht herstel in 2010 en 2011, en een nieuwe daling in Vanaf 2013 laten de Nederlandse hotelresultaten weer een aanhoudende groei zien. De hotelmarkt in Utrecht liet in 2013 nog een lichte daling zien, maar volgt sindsdien eenzelfde groeipatroon. In dit onderzoek wordt ervan uitgegaan dat de in 2013/2014 ingezette opwaartse cyclus voorlopig zal aanhouden. Om het cyclische karakter van de hotelmarkt weer te geven, wordt rekening gehouden met opnieuw een hapering in de groei in Daarna wordt verwacht dat de markt weer zal stabiliseren en verder opwaarts bewegen. Op basis van de hierboven beschreven verwachtingen zijn 3 scenario s gegeven voor de groei van de vraag naar hotelkamers voor de periode tot en met De drie scenario s zijn weergegeven in de onderstaande tabel. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 27

28 Tabel 15. Verwachte groei in vraag hotelkamers (in %) Negatief scenario Middenscenario Positief scenario ,5% 3,5% 6,0% ,5% 3,5% 6,0% ,5% 3,5% 6,0% ,0% 0,0% 0,0% ,0% 2,1% 3,0% ,5% 3,5% 4,5% ,5% 3,5% 6,0% ,5% 3,5% 6,0% Gemiddeld 1,1% 2,9% 4,7% Bron: Horwath HTL Het middenscenario gaat uit van een autonome groei, iets onder het niveau van de groei van de vraag zoals deze tussen 2003 en 2016 is gerealiseerd. Rekening houdend met de hiervoor beschreven economische groeiverwachting, alsmede de gesignaleerde ontwikkelingen op de zakelijke en toeristische markt, wordt in het middenscenario voor de hotelmarkt uitgegaan van een gemiddelde groei van 2,9% per jaar van 2017 tot en met In het positieve scenario wordt daarnaast uitgegaan van de ambities van zowel de gemeente als de provincie Utrecht en de economische visies en geplande ontwikkelingen, alsmede het stimuleringsbeleid op economisch en toeristisch vlak. Ook wordt verwacht dat de vernieuwing van het stationsgebied van Utrecht, inclusief de daar rondom geplande hotelontwikkelingen, een impuls kunnen geven aan de vraag naar hotelovernachtingen. Uitgaande van een scenario waarin dit het beoogde effect heeft, kan naar verwachting een gemiddelde groei van de vraag naar hotelovernachtingen van 4,7% per jaar. In het negatieve scenario wordt uitgegaan van potentiële negatieve effecten zoals de Brexit en nieuwe terroristische aanslagen in Europa. In dit scenario wordt uitgegaan van een minimale groei van de vraag, gemiddeld 1,1% per jaar. Op basis van de huidige economische prognoses en ontwikkelingsplannen, alsmede de ambities van de gemeente Utrecht, wordt geadviseerd te richten op het positieve scenario, maar rekening te houden met het middenscenario. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 28

29 4 Marktruimte In dit hoofdstuk zal de toekomstige hotelvraag zoals geprojecteerd in het vorige hoofdstuk worden afgezet tegen het huidige aantal hotelkamers. Dit geeft een raming van de ontwikkelingsruimte in de hotelmarkt in Utrecht de komende jaren. Deze ruimte dient te worden afgewogen tegen de bestaande plannen en ontwikkelingen. Omdat het hotelbeleid van de gemeente Utrecht alleen betrekking heeft op de gemeente zelf, heeft de analyse van de marktruimte geen betrekking op gemeenten in de Schil. 4.1 Methodiek De marktruimte voor hotels in de gemeente Utrecht is gebaseerd om de volgende uitgangspunten: - Het huidige hotelaanbod, uitgedrukt in aantal hotelkamers - De huidige vraag naar kamernachten - De groeiverwachting van de vraag, op jaarbasis - De beoogde, gezonde bezettingsgraad - Eigen vraag gegenereerd door nieuwe hotelontwikkelingen Het huidige hotelaanbod, zoals beschreven in de aanbodanalyse, bestaat momenteel uit 89 hotels en B&B s met in totaal hotelkamers. In 2016 waren dit 87 hotels en hotelkamers. De huidige vraag naar kamernachten is in het voorgaande hoofdstuk berekend op basis van de bezettingsgraden in Gebaseerd op een gemiddelde bezettingsgraad van 70%, en de geïnventariseerde hotelkamers bedraagt het totaal aantal kamernachten in 2016 circa De groeiverwachting is uitgewerkt voor 3 scenario s, een negatief, een positief en een middenscenario. De scenario s zijn hiervoor beschreven. De bepaling van de gezonde bezettingsgraad is afhankelijk van de markt. In het algemeen wordt voor Nederlandse hotels uitgegaan van een gezonde exploitatie bij een kamerbezetting van 60% tot 65%. Op (binnen)stedelijke locaties, waar de stichtingskosten voor hotels aanzienlijk hoger liggen, ligt dit echter hoger. Voor de prognoses wordt de gezonde bezettingsgraad voor de hotelmarkt van de gemeente Utrecht gesteld op 67,5%. 4.2 Marktruimtebepaling Onderstaande tabel toont de berekening van de markruimte in de hotelmarkt van Utrecht. De marktruimte voor 2017 is in alle scenario s al positief. Door de sterkere stijging in het aantal kamernachten dan de groei van het aanbod in de afgelopen jaren is de bezettingsgraad van de huidige markt al boven de beoogde 67,5%. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 29

30 Tabel 16. Marktruimtebepaling (in aantal hotelkamers) Negatief scenario Middenscenario Positief scenario Aanbod 2016 (# kamers) Bezetting % 70% 70% Vraag 2016 (kamernachten) Groeiprognose ,5% 3,5% 6,0% Groeiprognose ,7% 11,0% 19,2% Groeiprognose ,6% 25,7% 44,3% Toekomstige vraag Toekomstige vraag Toekomstige vraag Toekomstige bezetting 67,5% 67,5% 67,5% Huidig aanbod (# kamers) Benodigd aanbod Benodigd aanbod Benodigd aanbod Marktruimte Marktruimte Marktruimte Bron: Horwath HTL In het negatieve scenario wordt verwacht dat de cumulatieve groei tot en met 2024 circa 10% zal zijn, ofwel gemiddeld 1,1% per jaar. In het positieve scenario is de cumulatieve groei bijna 44%, en in het middenscenario 26%. Uitgaande van een beoogde toekomstige bezettingsgraad van 67,5%, is de marktruimte in 2024 in het negatieve scenario 57 kamers, en in het positieve scenario 720 kamers. In het middenscenario is tot 2024 marktruimte voor 366 nieuwe hotelkamers. Op de korte termijn, in 2017, is de berekende marktruimte negatief. Dit wordt veroorzaakt door de toevoeging van de twee nieuwe hotels in de eerste helft van 2017: Van der Valk Hotel Utrecht (185 kamers) en Boutique Hotel ZIES (6 kamers). Hierdoor is het hotelaanbod toegenomen van tot 2.035, een groei van 10%. Bij de projecties is echter nog geen rekening gehouden met de eigen vraag die een Van der Valk hotel naar verwachting met zich meebrengt: hotelgasten die op het Van der Valk concept afkomen maar die anders niet in Utrecht zouden hebben overnacht. Hotelkamers die vanuit deze eigen vraag gevuld worden, hoeven feitelijk niet ten laste te komen van de marktruimte. Hetzelfde geldt voor Boutique Hotel ZIES. Ook de geprojecteerde aantallen voor de langere termijn zijn gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de vraagzijde van de hotelmarkt. Hotelontwikkelingen die aantoonbaar een grote, eigen vraag genereren, kunnen deze marktruimte nog verder uitbreiden. Ervaring laat zien dat hiervoor verschillende mogelijkheden zijn. Hotels die een grote eigen vraag generen zijn bijvoorbeeld congreshotels, maar ook boutiquehotels met een bijzonder aantrekkelijk product of ketenhotels met een sterk reserveringssysteem en een grote naamsbekendheid kunnen ervoor zorgen dat hotelgasten worden aangetrokken die zonder deze hotels niet voor een verblijf in Utrecht zouden kiezen. Kleine boutiquehotels in het centrum blijven een verrijking van het aanbod, mits ze voldoende onderscheidend zijn. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 30

31 4.3 Confrontatie marktruimte In onderstaande tabel wordt de berekende marktruimte geconfronteerd met de verwachte realisatie van hotelkamers, zoals weergegeven in de aanbodanalyse. Tabel 17. Confrontatie marktruimte Marktruimte Negatief scenario Middenscenario Positief scenario Huidige initiatieven Verwachte realisatie o.b.v. inschatting Bron: Horwath HTL Uit de confrontatie blijkt dat, op basis van de huidige situatie, het verwachte aantal hotelkamers in 2024 groter zal zijn dan de verwachte marktruimte. In het positieve scenario creëert de autonome groei van de vraag marktruimte voor 720 van de verwachte hotelkamers. Dit betekent dat, om de beoogde gemiddelde bezettingsgraad van 67,5% mogelijk te maken, de nieuwe hotels circa 37% eigen vraag zouden moeten genereren. In het middenscenario genereert de autonome groei van de vraag marktruimte voor 366 van de verwachte hotelkamers. In dit scenario zou de te genereren eigen vraag voor de nieuwe hotels voor tweederde van de totale bezettingsgraad moeten zorgen. In het negatieve scenario is een gemiddelde bezettingsgraad van 67,5% in 2024 naar verwachting niet meer haalbaar, ongeacht de eigen vraag die deze hotels genereren. In de rapportage van september 2014 is geadviseerd een licht behoudend hotelbeleid toe te passen, en de focus te leggen op de realisatie van een deel van de toen bestaande hotelinitiatieven. Voor een deel is dit gelukt: sinds de laatste rapportage zijn 310 hotelkamers gerealiseerd. Bovendien is in de bestaande hotelinitiatieven van 2014 meer duidelijkheid gekomen, waardoor nu drie initiatieven gerealiseerd worden, en vier andere initiatieven definitief geannuleerd zijn. De realisatie van deze initiatieven sluit goed aan op de berekende marktruimte in het positieve scenario. Daarnaast is een groot aantal nieuwe initiatieven opgekomen, waardoor de berekende marktruimte in 2024 naar verwachting zal worden overtroffen. Meer nog dan in voorgaande jaren is het daarom van belang dat deze nieuwe initiatieven een nieuwe, eigen vraag genereren. In het volgende hoofdstuk wordt gekeken naar markten en segmenten die hiervoor in aanmerking kunnen komen. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 31

32 5 Markten en segmenten In dit hoofdstuk wordt een nadere analyse gegeven van de markten en segmenten die relevant zijn voor de Utrechtse hotelmarkt en die aanknopingspunten bieden voor nieuwe product-marktcombinaties. 5.1 Segmentatie De vraag naar hotelaccommodatie kan verdeeld worden in vijf categorieën: zakelijk individueel, conferentie, toeristen individueel, toergroepen en overig. In onderstaande tabel wordt de marktsegmentatie in 2012 vergeleken met die in Tabel 18. Marktsegmentatie hotelmarkt gemeente en Schil Utrecht (in %) Segment 0-2* Utrecht 3-5* Utrecht Schil Zakelijk individueel Toeristen individueel Toer groepen Conferentie Overig Totaal Bron: Horwath HTL Uit de tabel komt naar voren dat vooral het toeristisch verblijf sterk is toegenomen in Utrecht. Het aandeel van de zakelijke markt is hierdoor afgenomen. Dit geldt zowel voor de nul- tot tweesterrenhotels als voor de drie- tot vijfsterrenhotels. De hotels in de schil zijn, in vergelijking met de hotels in de stad, meer gericht op de conferentiemarkt. Voor een belangrijk deel komt dit doordat in de Schil ook verschillende congreshotels zijn opgenomen, die voor meer dan 60% gericht zijn op de zakelijke groepsmarkt. In de onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de segmentatie van drie- vier- en vijfsterren hotels in de vier grootste Nederlandse steden. De resultaten van Utrecht in 2016 zijn hierbij vergeleken met de resultaten van 2015 in de overige steden. Tabel 19. Marktsegmentatie 3-4-5* hotels Segment NL Utrecht (2016) A dam R dam Den Haag Zakelijk individueel Toeristen individueel Toer groepen Conferentie Overig Totaal Bron: Horwath HTL Ook in de andere steden is een verschuiving zichtbaar van het zakelijke naar het toeristische segment. Dit is het duidelijkst zichtbaar in Amsterdam, waar nog maar 21% van de vraag afkomstig is uit het zakelijk individuele segment. In de onderstaande figuur is de ontwikkeling van de marktsegmentatie weergegeven in percentages van het beschikbare kameraanbod. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 32

33 Figuur 12. Bron: Horwath HTL Ontwikkeling marktsegmentatie 3-5* Utrecht Uit de figuur komt naar voren dat, in percentages van het aantal beschikbare kamernachten, het zakelijk individuele segment tussen 2009 en 2013 sterk is gedaald, maar sinds 2014 weer licht stijgt. Alle overige segmenten zijn gestegen ten opzichte van De sterkste stijging is zichtbaar in het toeristisch individueel segment. 5.2 Verwachte ontwikkeling doelgroepen Naast de standaardindeling van de marktsegmenten, zoals weergegeven in de voorgaande analyse, is voor de gemeente Utrecht sprake van enkele specifieke doelgroepen die van belang zijn voor de hotelmarkt. In een enquête onder de hoteliers is gevraagd naar de verwachte ontwikkeling van deze specifieke doelgroepen. De resultaten zijn in de onderstaande figuur afgezet tegen de resultaten van dezelfde enquête in Tabel 20. Verwachte/gesignaleerde groeimarkten Doelgroep 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 Verwacht 2013 Gerealiseerd Verwacht Zakelijk bezoek X X Congresgangers X X Bezoekers leisure/uitgaan/casino/concert X X X Kunst en cultuurzoeker Overig 1,6 1,7 1,8 2,2 3,8 3,4 3,2 3,6 Conferentie 9,3 9,7 11,6 10,2 10,1 10,1 11,3 10,9 Toergroepen 3,7 4,5 5,9 5,6 4,8 4,7 5,6 5,2 Toeristisch Individueel 16,7 18,7 18,3 20,3 26,3 26,0 26,4 27,3 Zakelijk Individueel 32,0 32,1 31,4 28,6 21,4 22,1 23,8 24,1 Jongeren/budget/evenementenbezoeker X Sport- en wellnessbezoeker Short stay (2 weken - 3 maanden) X Wetenschappers X X Zorggerelateerde bezoekers X X Bron: Horwath HTL enquête hoteliers Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 33

34 Ten opzichte van de verwachtingen van de hoteliers in 2013, hebben zakelijk bezoek en congresgangers de afgelopen jaren meer groei laten zien dan verwacht. Dit geldt met name ook voor de doelgroep van wetenschappers. De groei in het congressegment is ook nadrukkelijk een van de doelstellingen in het toeristisch beleid van de gemeente Utrecht. Daarentegen hebben de verwachte groeimarkten Jongeren/budget/ evenementenbezoekers en Short stay de afgelopen jaren volgens de geënquêteerde hoteliers geen groei laten zien, terwijl dit wel was verwacht. Hier staat tegenover dat er ook geen grootschalig aanbod voor de shortstaymarkt is gerealiseerd, en dat pas eind 2016 een nieuwe Stayokay is geopend voor de jongeren-/ budgetmarkt. Bezoekers leisure en zorggerelateerde bezoekers lieten zoals verwacht een groei zien. Van kunst- en cultuurzoekers en sport- en wellnessbezoekers werd weinig groei verwacht, en is ook geen groei gesignaleerd. Voor een aantal doelgroepen geldt dat zij mogelijk wel gegroeid zijn, maar dat dit niet zichtbaar was voor de hoteliers omdat zij niet in hotels werden ondergebracht. Dit geldt bijvoorbeeld voor short stay gasten, die buiten de hotellerie in short stay appartementen kunnen worden gehuisvest. Jongeren/budget/evenementenbezoekers hebben mogelijk voor meer groei in de hostelmarkt gezorgd dan in de hotellerie zelf. Voor de komende jaren verwachten de hoteliers over het algemeen een voortzetting van de huidige groeimarkten. Een uitzondering vormt de doelgroep van zorggerelateerde bezoekers; ondanks een groei in de afgelopen jaren, wordt dit segment door de hoteliers voor de komende jaren niet meer als groeimarkt gezien. Voor short stay appartementen en zorghotels geldt dat zij een zodanig eigen markt (kunnen) bedienen, dat zij feitelijk niet concurrerend hoeven te zijn voor de hotelmarkt. Nieuwe ontwikkelingen op het gebied van short stay faciliteiten en zorghotels zouden daarom niet ten koste hoeven te gaan van de berekende marktruimte. Dit geldt echter alleen wanneer zij volledig op de betreffende doelgroep gericht zijn. Short stay appartementen die ook op dagbasis aan toeristen worden verhuurd, of zorghotels die zich niet uitsluitend op zorggerelateerde gasten richten, zullen wel (deels) invulling geven aan de berekende marktruimte voor Utrecht. Naast het perspectief van de hoteliers, dat gericht is op de verwachte ontwikkeling van de bestaande hotelmarkt, kan nadrukkelijk ook worden gekeken naar doelgroepen die op dit moment nog niet of in beperkte mate vertegenwoordigd zijn in de bestaande hotelmarkt, maar die gezien de landelijke en internationale ontwikkelingen wel een grote potentie bieden. Zoals in 2014 aangegeven zijn de latente doelgroepen naar verwachting voor de gemeente Utrecht met name wetenschappers en de groep jongeren/budget/evenementenbezoekers. De doelgroep wetenschappers is inmiddels ook in de hotels zichtbaar als groeisegment, en zal naar verwachting verder kunnen ontwikkelen door de verdere groei van Utrecht als wetenschaps- en onderzoekscentrum, met name het Utrecht Science Park / De Uithof. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 34

35 De doelgroep jongeren/budget/evenementenbezoeker is in potentie een belangrijke doelgroep, die in de Utrechtse hotels nog nauwelijks vertegenwoordigd is. Met de komst van Stayokay Utrecht Centrum, eind 2016, zal deze groep naar verwachting duidelijker zichtbaar worden. De ervaring in andere steden leert dat een kwalitatief goed budgethotel snel in staat zal zijn deze nieuwe doelgroep aan te boren. Een Moxy-hotel, het nieuwe budget-design concept van Marriott dat mogelijk wordt gerealiseerd op de locatie Rotsoord, zou naar verwachting eveneens deze doelgroep aanspreken. 5.3 Product-marktcombinaties Op basis van de voorgaande analyses zijn de volgende product-marktcombinaties aangewezen als high-potentials voor de gemeente Utrecht. De verwachte potentie van deze combinaties is niet gewijzigd. Geadviseerd wordt om bij nieuwe hotelontwikkelingen te focussen op hotels die hieraan een invulling geven. Tabel 21. Product-marktcombinaties Wensen/eisen Class. Type locatie Locatieeisen Pand-eisen Omvang Zorggerelateerde bezoekers 3/4* Nabij zorgvoorziening OVbereikbaar MiVatoegankelijk Kleinschalig tot middelgroot Short Stay 4* (Nabij) binnenstad Nabij winkels horeca en - Middelgroot tot groot Bezoekers leisure/uitgaan/ casino/concert 0-5* Bij uitgaansgebied Bereikbaar auto/ov Pand met uitstraling Kleinschalig tot middelgroot Wetenschappers 3/4* Nabij Science Park Bereikbaar OV - Kleinschalig tot middelgroot Jongeren/budget/ evenementen Bron: Horwath HTL 0-2* Nabij binnenstad Bereikbaar OV - Middelgroot tot groot Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 35

36 6 Analyse short stay en particuliere verhuur In deze rapportage is een analyse opgenomen van de markt van particuliere verhuur en short stay in Utrecht. Hiervoor is een zo compleet mogelijke inventarisatie gemaakt van het huidige aanbod, mede gebruik makend van de informatie beschikbaar bij de gemeente Utrecht. In de analyse wordt ingegaan op de omvang van het aanbod, de omvang van de vraag en de gevolgen voor de Utrechtse hotelmarkt. Hierbij is onder meer gebruik gemaakt van een beknopte enquête onder hoteliers. 6.1 Short stay Introductie short stay markt Nederland De Nederlandse markt van short stay accommodaties is lastig te definiëren en omkaderen. Qua terminologie van de activiteit wordt er soms gesproken over extended stay, soms over long stay en soms over short stay. De keuze is vaak afhankelijk van de sector van waaruit wordt gesproken. Zo hanteren partijen vanuit de hotellerie vaak de termen extended stay en long stay, omdat het verblijf vaak langer is dan een gemiddeld hotelverblijf, en hanteren partijen vanuit de woningmarkt vaak de term short stay, omdat het verblijf vaak korter is dan een gemiddelde huurperiode van een woning. Qua terminologie van de accommodatie wordt er gesproken over appartementengebouw met hoteldienstverlening, appartementenhotel, aparthotel, extended stay hotel, hotelappartementen, long stay hotel, serviced apartments, short stay hotel, et cetera. De verblijfsduur in de markt van short stay accommodaties ligt binnen een ruime bandbreedte van grofweg één week tot één jaar. In sommige gemeenten geldt de verplichting om bij een verblijf dat langer is dan een half jaar zich formeel te registeren als bewoner in de plaats van bezoeker, waardoor de bovenkant van de genoemde bandbreedte in deze gemeenten op een half jaar ligt. Soms heeft short stay een eigen categorie binnen gemeentelijk beleid, soms wordt het beleidstechnisch gezien als een variant op de hotelfunctie en soms wordt het beleidstechnisch gezien als een variant op de woonfunctie. In dit rapport is short stay beschouwd als verblijf in gemeubileerde wooneenheden met privé kookgelegenheid, al dan niet met hoteldienstverlening, dat van langere duur is dan gemiddeld in de hotellerie en van kortere duur dan gemiddeld op de woningmarkt. De vraag naar short stay accommodaties lijkt in Nederland nog een stuk beperkter dan in bijvoorbeeld de Verenigde Staten. Voornamelijk de vraag vanuit het zakelijke segment is in Nederland in vergelijking tot in andere landen zeer beperkt. Dit wordt veroorzaakt door de korte afstanden, de goedkope budgetvluchten en het relatief lage niveau van carrièremobiliteit in Nederland. Om deze reden zijn er nog weinig gespecialiseerde short stay accommodaties, merken en ketens in Nederland aanwezig. De meeste short stay aanbieders zijn verhuurbedrijven voor meerdere short stay wooneenheden, die vaak in eigendom zijn van andere partijen en verschillende locaties hebben. Het aanbod aan aanvullende diensten en faciliteiten in deze eerste categorie is vaak minimaal. De tweede categorie bestaat uit short stay accommodaties die zijn gerelateerd aan hotels, waardoor alle diensten en faciliteiten zoals geboden aan hotelgasten kunnen worden benut door de short stay gasten. De derde en Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 36

37 kleinste categorie bestaat uit short stay accommodaties met grotere aantallen wooneenheden verzameld op één locatie en die los staan van hotelexploitaties. Het aanbod aan aanvullende diensten en faciliteiten in deze categorie varieert en ligt vaak tussen dat van de aanbieders in de eerste twee categorieën in. Van de gespecialiseerde short stay merken van de grootste hotelketens wereldwijd, zoals opgenomen in de volgende tabel, zijn alleen Suite Novotel en Element in Nederland aanwezig en dit pas sinds de laatste paar jaar. Tabel 22. Short / extended stay merken van grootste hotelketens wereldwijd Keten Intercontinental Hotels Group Hilton Worldwide Marriott International Wyndham Hotel Group Choice Hotels International Accor Starwood Hotels & Resorts Bronnen: Websites betreffende ketens Short / extended stay merk Staybridge Suites Candlewood Suites Embassy Suites Homewood Suites Home2 Suites Marriott Executive Apartments Residence Inn by Marriott Hawthorn Suites by Windham MainStay Suites Suburban Extended Stay Hotels Aparthotels Adagio Aparthotels Adagio Access Suite Novotel The Sebel Element Aanbodzijde short stay markt Nederland Er zijn geen openbare statistieken beschikbaar over het aanbod van short stay accommodaties in Nederland. Observaties hierover zijn vooral gebaseerd op inspecties van de accommodaties. Ondanks grote verschillen in omvang en inrichting en dus comfort van de wooneenheden, in aanvullende diensten en faciliteiten en in prijzen, bestaat er in Nederland geen classificatiesysteem voor short stay accommodaties. Hoewel er kleinschalige short stay studio s bestaan met een omvang van circa 25 m², blijkt dat de omvang van wooneenheden in short stay accommodaties doorgaans groter is dan de gemiddelde hotelkamer en in Amsterdam zelfs kan reiken tot 250 m² 1.Vaak hebben de wooneenheden van short stay accommodaties één of twee afgescheiden slaapkamers. De wooneenheden zijn voorzien van een kitchenette of in de meeste gevallen een keuken met een uitrusting die zelf koken mogelijk maakt. Vooral dit laatste is een belangrijk criterium voor bedrijven die gebruik maken van short stay accommodaties. Diensten die veelal standaard worden aangeboden bij short stay accommodaties zijn onder meer toegang tot het internet en wekelijkse schoonmaak. Optionele diensten zijn onder meer een grotere frequentie in de schoonmaak, de huur van linnenpakketten, wasservice, conciërgeservice en boodschappenservice. Optionele faciliteiten van short stay accommodaties zijn onder meer parkeergelegenheid, restaurants, huiskamers, wasruimtes, wellnessruimtes en fitnessruimtes. 1 Bron: Evaluatie shortstaybeleid in Amsterdam, september 2011 Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 37

38 In totaal zijn bij Horwath HTL acht grotere, gespecialiseerde short stay accommodaties in Nederland bekend. Hierv an zijn er vijf gelegen in Amsterdam, is er één gelegen in Amstelveen, is er één gelegen in Rotterdam en is er één gelegen in Den Haag. Van de acht grotere, gespecialiseerde short stay accommodaties in Nederland zijn er vijf geopend in de afgelopen drie jaar. De gemeente Amsterdam heeft het short stay beleid, waarin voorzieningen een short stay vergunning kregen voor verblijf van 7 nachten tot en met 6 maanden, beëindigd. Nieuwe short stay vergunningen worden niet meer afgegeven; nieuwe initiatieven met een vergelijkbaar bedrijfsmodel als short stay worden gezien als hotel en vallen onder het nieuwe overnachtingsbeleid. Voor vergunde short stay voorzieningen geldt een afbouwbeleid. Nieuwe concepten die onder het short stay beleid zijn gestart zijn Yays en Zoku. Volgens het nieuwe beleid zouden deze worden gezien als hotels. Dit geldt ook voor het Element shortstayhotel dat de hotelketen Starwood opende in Amsterdam. Accor overweegt een Novotel Suites te openen, zoals ze er al één in Den Haag hebben. Een voorbeeld van een hotel met een relatief groot aantal inpandige short stay wooneenheden is Hotel Pullman Eindhoven Cocagne met 43 appartementen. Een deel van de appartementen wordt verhuurd middels een huurcontract met een zakelijke relatie. Het andere deel wordt verhuurd door een intermediair Vraagzijde short stay markt Nederland Er zijn geen openbare statistieken beschikbaar over de vraag naar short stay accommodaties in Nederland. Hoewel veel bedrijven gebruikmaken van short stay accommodaties voor het tijdelijk huisvesten van werknemers of gasten, kan dit gebruik sterk variëren en hebben maar weinig bedrijven zelf een goed totaalbeeld van het eigen gebruik. Bevindingen over de vraag naar short stay accommodaties in Nederland zijn daarom vooral gebaseerd op kwalitatief onderzoek. De meeste gebruikers van short stay accommodaties hebben een zakelijke reden voor het verblijf. Het kan hier gaan om trainees, uitvoerend personeel en managers die voor een aantal maanden of zelfs een aantal jaren op projectbasis naar een andere vestiging gaan, regeringslieden, diplomaten en militairen die voor het werk langere perioden van huis zijn, nieuwe werknemers die gedurende enkele weken worden ondergebracht totdat een vaste woning is gevonden en zakenmensen die voor het werk regelmatig kortere reizen moeten ondernemen. Het aantal en aandeel gebruikers van short stay accommodaties die geen zakelijke reden hebben voor het verblijf is de afgelopen jaren toegenomen. Het kan hier gaan om particulieren die door een ramp zijn getroffen, hun huis verbouwen of in scheiding zijn en om reizende families met kinderen. Sommige van de bedrijven die gebruik maken van short stay accommodaties onderhouden zelf de contacten met de short stay accommodaties, sommige van de betreffende bedrijven maken gebruik van intermediairs die zijn gespecialiseerd in de relocatie van expatriates en sommige van de betreffende bedrijven hebben eigen suites / studio s / appartementen. Binnen de grove bandbreedte voor verblijfsduur in short stay accommodaties van één week tot één jaar is er een concentratie op een verblijfsduur van circa één tot drie maanden. In Nederland wordt bij een verblijfsduur tot ongeveer een maand vaak de voorkeur gegeven aan hotelaccommodaties op centrumlocaties. Bij een verblijfsduur van grofweg één tot drie maanden worden doorgaans zowel short stay accommodaties gebruikt, als aanbod op de reguliere woningmarkt. Bij een verblijfsduur van langer dan drie Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 38

39 maanden wordt veelal de reguliere woningmarkt aangesproken. Naast de wens om zo snel mogelijk een thuisgevoel te creëren, is het voor een verblijf langer dan drie maanden veelal voordeliger een woning via de reguliere woningmarkt te huren. Short stay accommodaties hebben minder te maken met seizoensinvloeden dan hotels en zijn minder vatbaar voor economische tegenslagen. Samen met de langere gemiddelde verblijfsduur en vaak ook een langere gemiddelde lead time kan dit een positieve uitwerking hebben op bezettingsgraden, mits er in de omgeving voldoende bedrijven en instanties zijn die gebruik maken van short stay accommodaties en er niet te veel concurrentie is. Het gezochte prijsniveau voor zakelijk verblijf in short stay accommodaties hangt direct samen met het niveau van de werknemers. Voor hoger management gelden hogere prijzen dan voor uitvoerend personeel. Bij korter verblijf in short stay accommodaties wordt doorgaans meer betaald dan bij langer verblijf. Over het geheel genomen is de gemiddelde prijs per wooneenheid bij een short stay accommodatie vaak vergelijkbaar met de gemiddelde kamerprijs van een hotel. In het geval van een relatief hoge bezettingsgraad tegen een in de hotelmarkt normale gemiddelde kamerprijs is de opbrengst per beschikbare kamer van een short stay accommodatie hoger dan die van een hotel. Zelfs in een dergelijk geval is het echter goed mogelijk dat de opbrengst per beschikbare vierkante meter van een short stay accommodatie lager is dan die van een hotel, vanwege het vaak grotere oppervlak van de wooneenheden van een short stay accommodatie. In vergelijking met hotels hebben short stay accommodaties relatief gezien vaak minder operationele kosten. De belangrijkste reden hiervoor is dat er vaak minder diensten en aanvullende faciliteiten worden aangeboden en dus dat de personeelskosten kunnen worden beperkt. Een goed voorbeeld hiervan is dat bij hotels vaak sprake is van dagelijkse schoonmaak en bij short stay accommodaties vaak sprake is van wekelijkse schoonmaak. Omdat de wooneenheden in een short stay accommodatie over het algemeen minder intensief gebruikt worden, zijn daarnaast vaak ook de onderhoudskosten lager bij een short stay accommodatie dan bij een hotel. Ondanks de relatief hoge kosten voor kitchenettes en keukens, gelden voor een short stay accommodatie vaak ook lagere ontwikkelingskosten per vierkante meter dan voor een hotel, doordat er bij een short stay accommodatie vaak een beperkt aantal vierkante meters voor publieke ruimtes worden ontwikkeld en doordat de relatief hoge kosten voor het sanitair vaak kunnen worden gedeeld door grotere aantallen vierkante meters Ontwikkelingen en trends short stay markt Nederland Het beeld is dat de vraag naar en het aanbod van short stay appartementen in Nederland toeneemt. De afgelopen jaren zijn verschillende concrete ontwikkelingsplannen opgevat voor short stay accommodaties, eerst vooral in Amsterdam en later ook in Den Haag. Uit gesprekken met sleutelpersonen bij internationale hotelketens en diverse nieuwsberichten blijkt dat ook Utrecht, Rotterdam, Eindhoven en Maastricht in overweging worden genomen voor de ontwikkeling van short stay accommodaties. Recentelijk zijn ook meer ketengebonden ontwikkelingen van short stay accommodaties zichtbaar. De realisaties van Suite Novotel en B Apart in Den Haag en Element in Amsterdam zijn voorbeelden van gerealiseerde ketengebonden ontwikkelingen. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 39

40 In het verleden had de markt van short stay accommodaties in Nederland een eigen positie tussen hotels en de woningmarkt, maar deze positie is aan het vervagen. Eén van de redenen daarvoor is dat steeds meer hotelketens en hotels wooneenheden specifiek inrichten en in de markt zetten voor short stay verblijf en daarmee concurrentie bieden voor short stay accommodaties. Een andere reden is dat steeds meer short stay accommodaties de wooneenheden ook per nacht verhuren en daarmee concurrentie bieden voor hotels. Weer een andere reden is de opkomst van digitale platforms voor particuliere verhuur zoals Airbnb en Wimdu die concurrentie bieden voor short stay accommodaties en hotels. Wat betreft dit laatste is sprake van een sterke toename van klachten vanuit short stay accommodaties en hotels over een ongelijk speelveld vanwege een gebrek aan regels en controle van regels met betrekking tot onder meer brandveiligheid en toeristenbelasting, vanuit omwonenden over overlast en vanuit woningzoekenden over krapte op de woonmarkt. Vanwege deze toenemende klachten zijn sommige gemeentelijke instanties begonnen met aanscherping van beleid en controles. In paragraaf 6.2 wordt nader ingegaan op de ontwikkelingen in particuliere verhuur Short stay markt Utrecht Grootschalige short stay aanbieders ontbreken nog in Utrecht. Wel zijn verschillende kleinere en middelgrote private partijen actief in de Utrechtse short stay markt. Een deel van de short stay complexen zijn formeel woningen. Onderstaande tabel geeft een (niet volledig) overzicht van de geïnventariseerde aanbieders. Tabel 23. Short stay aanbieders in Utrecht Mr.Shortstay 6 eenheden met een gemiddelde prijs van 140 per nacht en een gemiddelde oppervlakte van 58m². Aangeboden faciliteiten zijn een privé keuken & badkamer, linnen, TV, internet en Wifi. Holland City Apartments 14 eenheden met een gemiddelde prijs van 140 per nacht en een gemiddeld oppervlakte van 60m². Aangeboden faciliteiten zijn een privé keuken & badkamer, linnen, TV, internet en Wifi. Havaa Apartments 10 adressen met één of meerdere appartementen per adres. Sommige zijn per nacht te boeken, 70 tot 110 per nacht. Overige prijzen en het gemiddelde oppervlakte van alle eenheden worden niet nader beschreven in het aanbod. Aangeboden faciliteiten zijn een privé keuken & badkamer. Bron: Mr.Shortstay, Holland City Apartments, Havaa Apartments, TSH Daarnaast zijn in Utrecht huisvestingsorganisaties actief die zich specifiek richten op expats, zoals werknemers van het Utrecht Science Park en andere internationale experts en bedrijven. Aanbieders van huisvesting voor expats zijn weergegeven in de onderstaande tabel. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 40

41 Tabel 24. Expat huisvesting in Utrecht B&S Rental Service 47 eenheden met een gemiddelde prijs van per maand en een gemiddelde oppervlakte van 110m 2. Geen vast servicelevel wordt aangehouden. Het opleveringsniveau verschilt per eenheid van slechts gestoffeerd tot volledig gemeubileerd met alle faciliteiten, inclusief internet, Wifi en TV. Atrius 14 eenheden met een gemiddelde prijs van per maand en een gemiddelde oppervlakte van 50m 2. Alle eenheden worden gemeubileerd aangeboden, specifieke faciliteiten zijn niet aangegeven. VGW Vastgoed 53 eenheden met een gemiddelde prijs van per maand en een gemiddelde oppervlakte van 110m 2. Geen vast servicelevel wordt aangehouden. Het opleveringsniveau verschilt per eenheid van slechts gestoffeerd tot volledig gemeubileerd met alle faciliteiten, inclusief internet, Wifi en TV. Bron: B&S, Atrius, VGW, TSH Nadat het een tijd heeft leeg gestaan wordt het voormalige hoofdkantoor van Douwe Egberts in Utrecht mogelijk omgebouwd tot short stay hotel. De gemeente had eerder al geopperd om het gebouw te transformeren tot zalencentrum, hotel of restaurant en de plannen zijn goedgekeurd door het college. Het meest recente plan betreft een short stay hotel met 73 appartementen, restaurant, zalencentrum en kantoorruimte Particuliere verhuur Particuliere verhuur, het verhuren van (een deel van) de eigen woning als verblijfsaccommodatie, is de laatste jaren sterk in opkomst dankzij websites als Wimdu en vooral Airbnb. Airbnb, de bekendste online aanbieder, werd in 2008 opgericht in de Verenigde Staten. Het zijn initiatieven die deel uitmaken van wat wel de deeleconomie, sharing economy of peer-to-peer- economie wordt genoemd. Sociale netwerken stellen mensen in staat hun eigendommen (huizen, auto s, maaltijden) te delen met anderen, al dan niet tegen betaling Aanbodzijde particuliere verhuur Volgens cijfers van Airbnb, de grootste online aanbieder voor particuliere verhuur, waren er in 2015 wereldwijd 2 miljoen actieve hosts, oftewel verhuurders van kamers of woningen. Het aantal hosts is sinds 2011 elk jaar verdubbeld. Een typische host verhuurt 66 dagen per jaar en verdiend gemiddeld $7.500 per jaar. Inmiddels is Airbnb actief in meer dan plaatsen in meer dan 130 landen. In Nederland waren volgens Airbnb hosts actief in 2016, die gemiddeld 28 nachten per jaar een kamer of woning verhuurden. De gemiddelde inkomsten worden gesteld op per jaar. De gemiddelde leeftijd van de verhuurders is 41, 56% is vrouw. 2 Bron: Hospitality Management d.d / Van Beek Beleggingen Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 41

42 De sharing economy stuit vaak tegen verzet van bedrijven, vooral omdat de particuliere initiatieven veelal geen acht hebben voor de regelgeving en bijkomende kosten waar professionele ondernemers aan moeten voldoen. Ook verschillende gemeenten in binnenen buitenland reageren op deze ontwikkelingen met strengere regelgeving. Zo heeft de gemeente Amsterdam een actieteam opgezet dat illegale hotels opspoort en tot sluiting dwingt. Sinds 1 januari 2017 wordt hierbij ook samengewerkt met Airbnb, dat er met geautomatiseerde limieten voor zorgt dat woningen niet meer dan 60 dagen per jaar worden verhuurd. Ook zal het bedrijf het makkelijker maken om specifieke zorgen of klachten over een verhuurde woning in te dienen. De gemeente Amsterdam opende een meldpunt voor overlast van illegale hotels, en heeft speciale interventieteams paraat staan. 3 De gemeente heeft boetes opgelegd ter hoogte van per illegaal verhuurde woning. 4 Recentelijk heeft de gemeente Amsterdam een overeenkomst afgesloten met Airbnb. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het bestrijden van ongewenste toeristische verhuur en het uitwisselen van informatie teneinde overlast te voorkomen. 5 Ook in New York wordt verhuur van woningen voor minder dan 30 dagen via bijvoorbeeld Airbnb gezien als illegaal, en worden hoge boetes uitgedeeld. Sinds 1 januari 2017 geldt in Valkenburg, net als in Utrecht, dat particuliere verhuurders via bijvoorbeeld Airbnb ook toeristenbelasting moeten innen en afdragen. In Vlaanderen zijn online platforms inmiddels verplicht om de gegevens van (particuliere) aanbieders vrij te geven voor handhavers als brandweer, gezondheidsinspecties, fiscus etc. 6 Recent onderzoek van UBS geeft aan dat het invoeren van restricties op particuliere verhuur leidt tot minder aanbieders en minder boekingen bij Airbnb. In New York, waar per januari 2017 strengere regelgeving is ingevoerd, was het aantal boekingen in februari circa 10% gedaald ten opzichte van dezelfde maand in 2016, terwijl ook het aantal aangeboden accommodaties bij Airbnb met 10% daalde. In de maanden daarvoor was nog sprake van een jaar-op-jaar groei van meer dan 40%. In Barcelona, waar sinds november 2016 hoge boetes worden gegeven aan aanbieders van illegale kamerverhuur, is de groei van het aantal boekingen afgenomen van circa 75% in oktober 2016 naar 0% in februari 2017, terwijl het aantal aanbieders in februari 2017 met ruim 10% is gedaald. In San Francisco, Parijs en Berlijn, waar de regelgeving eveneens is verscherpt, lijkt de impact vooralsnog minder groot. 7 De Nederlandse Tweede Kamer heeft in juli 2016 ingestemd met een voorstel om het voor gemeenten mogelijk te maken in meldplicht in te stellen voor vakantieverhuur van woningen. Hiermee krijgen gemeenten meer zicht op verhuur, en kunnen zij gericht tegen overlast optreden. De aangenomen motie werd ook ondersteund door Koninklijke Horeca Nederland, die al eerder lobbyde voor een meldplicht voor Airbnb-verhuurders. In februari 2017 maakte het kabinet bekend dat elke gemeente vanaf 1 juli 2017 een meldplicht kan invoeren voor toeristische verhuur, mits juridisch goed is uitgewerkt waaraan de plicht wordt verbonden, en wat de sancties zijn voor niet-melders. 8 In Amsterdam wordt een dergelijke meldplicht in oktober 2017 ingevoerd. De resultaten hiervan zullen worden gewogen voordat wordt besloten over een landelijke invoering. 9 Voor de gemeente 3 Bron: Misset Horeca, 1 december Bron: Misset Horeca, 6 februari Bron: Ministerie BZ, 23 februari Bron: Misset Horeca, 3 juni Bron: UBS / Skift, 14 april Bron: Misset Horeca, 16 juli februari 2017 / Gemeente Utrecht 9 mei Bron: Misset Horeca, 12 juni 2017 Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 42

43 Utrecht wordt eveneens geadviseerd om de resultaten in Amsterdam af te wachten, alvorens te besluiten over de invoering van een meldplicht Vraagzijde particuliere verhuur Wereldwijd realiseerde Airbnb in 2016 naar schatting circa 80 miljoen boekingen, een verdubbeling ten opzichte van de behaalde 40 miljoen in In 2014 was dit nog maar 16 miljoen, in miljoen en in De Wall Street Journal schat de omzet aan boekingen op $ 2,2 miljard, ten opzichte van $ 170 miljard in de hotelbedrijven in de VS. 10 Uit onderzoek van Goldman Sachs Group Inc. blijkt de bekendheid en het gebruik van peer-to-peeraanbieders voor overnachtingen onder Amerikaanse consumenten is toegenomen. In 2014 gaf 11% van de respondenten aan dat zij gebruik hadden gemaakt van een P2P-aanbieder als Airbnb. Eind 2015 was dat aandeel gestegen tot 16%. In dezelfde periode is de bekendheid met P2P toegenomen van 24% tot 35%. De bekendheid van P2P-aanbieders is direct gerelateerd aan de hoogte van het inkomen: bij inkomens boven $ was de bekendheid 54%. Toch maakt deze groep minder gebruik van P2P dan de inkomensgroep eronder, $ Hier maakt 70% van de mensen bekend met P2P ook daadwerkelijk gebruik van een kameraanbieder, tegen 50% in de hoogste inkomensgroep. Van de gebruikers van P2P aanbieders geeft 40% nog de voorkeur aan traditionele hotels, terwijl 36% P2P prefereert en 24% geen voorkeur heeft. Van niet-gebruikers geeft 79% de voorkeur aan traditionele hotels, 2% aan P2P en heeft 19% geen voorkeur. 11 Uit onderzoek van Travelex blijkt dat Airbnb nog altijd minder populair is dan traditionele hotels. 4% van de ondervraagden gaf aan Airbnb te willen gebruiken op hun volgende vakantie, terwijl 23% zegt te kiezen voor een ketenhotel. Het gebruik door Amerikanen blijft achter bij onder meer Duitsland en Spanje (35%), Frankrijk en Italië (34%) en Groot- Brittannië (25%). Airbnb geeft aan in 2016 in Nederland 1,4 miljoen gasten te hebben ondergebracht, die gemiddeld 3,5 dag verbleven. In 2012 waren dit er nog maar % van de gasten is op vakantie, 7% bezoekt vrienden of familie, 7% is zakelijk en 2% heeft een andere verblijfsreden. Gasten geven aan voor Airbnb te kiezen vanwege het lokale contact (90%), vanwege de locatie (86%) en vanwege de voorzieningen (85%). Van de gasten komt 78% uit Europa, inclusief 17% uit Nederland. Verder komt 13% uit Noord-Amerika en 4% uit Azië. In 2016 geeft 76% van de gasten aan waarschijnlijk terug te zullen keren in Nederland. Volgens Airbnb was de totale omzet voor verhuurders in miljoen. Gecombineerd met 607 miljoen uitgaven door de gasten, worden de totale inkomsten gesteld op 795 miljoen Bron: Momondo Group, februari Bron: Goldman Sachs Group Inc., Bloomberg LP 12 Bron: Airbnb, The Airbnb Community: The Netherlands, 2016 data Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 43

44 In 2015 huurden volgens gegevens van Airbnb mensen een woning in Amsterdam, met een gemiddelde verblijfsduur van 3,3 nachten Amsterdammers stelden hun woning via de website beschikbaar, gemiddeld voor 28 dagen. De gemiddelde omzet was Amsterdam is nog altijd de populairste Airbnb bestemming in Nederland, maar in toenemende mate wordt Airbnb niet alleen gebruikt in de overige grote steden, maar ook in kleinere plaatsen, zoals blijkt uit onderstaande figuur. Figuur 13. Airbnb boekingen in Nederland, Bron: Airbnb, The Airbnb Community: The Netherlands, 2016 data Particuliere verhuur Utrecht Om een beeld te krijgen van de particuliere vakantieverhuur in Utrecht heeft de Universiteit Utrecht over de periode augustus 2015 maart 2017 een onderzoek uitgevoerd naar verhuur via Airbnb binnen de gemeente Utrecht. Vooraf moet hierbij worden opgemerkt dat alle genoemde cijfers schattingen zijn. Omdat Airbnb geen data deelt, is gebruik gemaakt van secundaire data. 13 Bron: Misset Horeca, 30 mei 2016 Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 44

45 Het aantal aanbieders van particuliere verhuur in Utrecht is sterk gegroeid sinds 2015, toen de Tour de France in Utrecht startte. In maart 2017 waren aanbieders in de gemeente Utrecht geregistreerd bij Airbnb. Van de aangeboden accommodaties had ongeveer de helft (1.600) in de 12 maanden ervoor één of meer boekingen. Ook het aantal actieve aanbieders is sterk gestegen; in augustus 2016 waren dit er nog Het totaal aantal boekingen in de 12 maanden tot maart 2017 was gemiddeld 12,5 per actieve accommodatie. Het totaal aantal nachten per actieve accommodatie was 50. Het totale aantal verhuurde nachten van Airbnb-accommodaties in Utrecht in de periode maart 2016 maart 2017 wordt door de Universiteit Utrecht geschat op Het grootste deel (69%) verhuurt minder dan 60 nachten per jaar. Circa 500 grote verhuurders (31%) verhuurt meer dan 60 nachten, en ontvangt daarmee circa 80% van het totaal aantal overnachtingen). Naar schatting zijn ongeveer 160 aanbieders professioneel: zij bieden meer dan 1 woning via Airbnb aan, en verhuren die meer dan 60 nachten per jaar. 14 Hieruit blijkt ook dat van de Airbnb accommodaties die online worden aangeboden, circa de afgelopen 12 maanden niet of slechts sporadisch werd verhuurd. Uit een analyse van de ruimtelijke spreiding in Utrecht blijkt dat Airbnb-verhuur vooral plaatsvindt in de wijken rondom het stadscentrum, terwijl verder weg gelegen uitbreidingswijken vrijwel geen Airbnb-aanbod heeft. In de historische binnenstad wordt het hoogste aantal Airbnb-accommodaties per bewoner aangeboden, tegen de hoogste gemiddelde prijzen. De bezettingsgraad is er echter lager dan in de populaire buurten buiten het centrum. Airbnb-gasten overnachten derhalve voornamelijk in woonwijken buiten het centrum, en dragen daarmee bij aan de spreiding van het toerisme over de stad. Uit een onderzoek onder Airbnb-toeristen en driesterrenhotelgasten in Utrecht blijkt dat Airbnb een ander type toerist trekt dan hotels: relatief jonger, vaker individueel reizend, avontuurlijker en minder gericht op comfort en veiligheid. Meer dan 80% van de airbnbgasten geeft aan dat authenticiteit een belangrijke rol speelt in de accommodatiekeuze, tegen 10% van de hotelgasten. Airbnb-gebruikers bezoeken dan ook veel minder dan hotelgasten bij de typische toeristische hotspots en maken meer contact met lokale inwoners. 15 Airbnb-toeristen sluiten daarmee aan op het Live like a local thema van het toeristisch beleid zoals vastgelegd in het Perspectief Toerisme De gemeente Utrecht faciliteert verschillende opties voor particuliere verhuur. Bewoners die op vakantie gaan mogen hun eigen woning tijdens die vakantie beschikbaar stellen aan bezoekers, maar het is niet wenselijk dat een woning het hele jaar door verhuurd wordt als vakantiewoning. Het maximaal aantal dagen en maximum aantal personen dat hierbij geldt zal nog worden bepaald door de gemeente. Alternatief mogen bewoners een deel van de woning (2 kamers, maximaal 5 bedden) voor toeristen beschikbaar stellen als Bed & Breakfast. In bepaalde situaties kan de gemeente de voorwaarden verruimen naar maximaal 4 kamers en 10 bedden. 14 Bron: Universiteit Utrecht, Airbnb: feiten & cijfers, april Bron: Universiteit Utrecht, Airbnb: feiten & cijfers, april Bron: Gemeente Utrecht Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 45

46 De gemeente Utrecht heeft bij verhuur aan toeristen de volgende regels geformuleerd: - Er geldt een toeristenbelasting ter hoogte van 5% van de overnachtingsvergoeding. - De verhuurder moet zelf hoofdverblijf hebben en houden in de woning. - De woning moet voldoen aan de eisen uit het bouwbesluit. - Er mag geen sprake zijn van overlast. 17 De regels worden naar verwachting in de loop van 2017 verder aangescherpt. Er gelden andere regels voor verhuur van een leegstaande woning, voor studentenkamers en voor short stay. Wanneer particuliere verhuur geschiedt conform de voorwaarden, en sprake is van een level playing field met de hotels, hoeft dit geen bedreiging te zijn voor de hotelmarkt. B&B s kunnen een aanvulling zijn op het accommodatieaanbod van de regio, omdat sprake is van een hele andere beleving dan bij hotelovernachtingen. Ook Airbnb profileert zich nadrukkelijk als een community en een mogelijkheid om een stad te beleven vanuit het perspectief van een bewoner. Uit onderzoek van Airbnb zou blijken dat zij een eigen vraag genereren, omdat de Airbnb-gasten niet naar een stad zouden komen als de Airbnboptie niet bestond. Om te kunnen spreken van een level playing field is het wel noodzakelijk dat de hiervoor geldende regels worden gehandhaafd. 6.3 Effect short stay en particuliere verhuur op hotelmarkt Utrecht Als onderdeel van deze monitor is hoteliers in Utrecht en de regio gevraagd hoe zij het effect van de opkomst van short stay faciliteiten en particuliere verhuur op de resultaten in de hotelmarkt ervaren. Onderstaande figuren geven de uitslag van deze enquêtevragen weer. Aangetekend wordt dat het hier om relatief subjectieve informatie gaat. Figuur % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Effect short stay faciliteiten op resultaten hotelmarkt Utrecht occ arr revpar Bron: Horwath HTL Zeer positief Positief Neutraal Negatief Zeer negatief 17 Bron: Gemeente Utrecht, Regels voor tijdelijke verhuur van uw woning Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 46

47 Figuur % Effect particuliere verhuur op resultaten hotelmarkt Utrecht 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% occ arr revpar Zeer positief Positief Neutraal Negatief Zeer negatief Bron: Horwath HTL Het effect van zowel short stay faciliteiten als particuliere verhuur op de resultaten van de hotelmarkt in Utrecht wordt door de hoteliers grotendeels als negatief ervaren. Voor short stay faciliteiten geldt dat 52% van de hoteliers van mening is dat de bezettingsgraad van de hotels negatief wordt beïnvloed. Slechts 16% ziet een positief effect op de bezettingsgraad. Ten opzichte van het effect op de gemiddelde kamerprijs is de opinie iets minder negatief: 36% ziet een negatief effect, terwijl 60% gelooft dat het effect neutraal is. Toch ziet in totaal 48% een negatief effect op de RevPAR, oftewel de omzet per beschikbare kamer. Ten aanzien van de particuliere verhuur zijn de hoteliers nog iets negatiever. Van de hoteliers ziet 60% een negatief effect op de bezettingsgraad, en 40% een neutraal effect. Geen van de ondervraagde hoteliers ziet een positief effect. Ook voor de particuliere verhuur geldt dat het effect op de gemiddelde kamerprijs minder groot lijkt: 56% gelooft dat het effect hier neutraal is tegen 44% dat ook hier een negatief effect ziet. Uiteindelijk ziet 56% een negatief of zeer negatief effect op de RevPAR. Opvallend is dat de hoteliers in Utrecht zelf minder negatief zijn over short stay dan de hotels in de Schil. Wanneer bijvoorbeeld gekeken wordt naar de ervaring van alleen de Utrechtse hoteliers met short stay, ziet 43% een negatief effect op de bezettingsgraad, tegen 64% in de Schil. Voor de particuliere verhuur ziet 57% van de hoteliers in Utrecht een negatief effect, tegen 64% in de Schil. Het effect op de gemiddelde kamerprijs wordt in Utrecht echter negatiever ervaren dan in de Schil, met 50% tegen 36%. Ondanks de mogelijke negatieve invloeden van short stay en particuliere verhuur, rapporteerde 55% van de hotels in Utrecht in 2016 een hogere bezettingsgraad dan in 2015, en rapporteerde 100% van de hotels een hogere gemiddelde kamerprijs. Voor 2017 verwacht 75% opnieuw een hogere bezettingsgraad en hogere kamerprijzen te behalen. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 47

48 7 Conclusie en advies 7.1 Conclusie marktanalyse De gemeente Utrecht telt, medio 2017, 89 hotels en B&B s met in totaal hotelkamers. Het geclassificeerde hotelaanbod bestaat uit 2 5 hotels met in totaal hotelkamers. Daarmee omvat de gemeente Utrecht bijna de helft van het totale hotelaanbod in de U10-regio. Van de 89 hotels zijn 14 geopend sinds 2010, met in totaal 581 hotelkamers. Enkele recente openingen zijn het Eye Hotel (36 kamers), Hotel Sleep Well (19 kamers), Stayokay Utrecht Centrum (60 kamers) en Van der Valk Hotel Utrecht (185 kamers). De afgelopen jaren zijn echter ook enkele kleinere hotels gesloten of omgezet naar huisvesting voor studenten of daklozen. Na een lichte daling in 2013 en 2014 is de bezettingsgraad in 2015 sterk gestegen. In 2016 is de groei verder voortgezet, waardoor de bezettingsgraad nu beduidend hoger ligt dan in De gemiddelde kamerprijs is in 2016 nog iets onder het niveau van 2009, maar dankzij de hogere bezettingsgraden is de RevPAR, de opbrengst per beschikbare kamer, per saldo met ruim 6% gegroeid. De hotels in de Schil behalen lagere resultaten dan de hotels in de stad. Ook in de Schil is de bezettingsgraad sterk gestegen, maar blijft de gemiddelde kamerprijs nog achter. De omzetstijging in de Schil was 2% tussen 2009 en Voor 2017 en 2018 wordt door de hoteliers een verdere stijging in de bezettingsgraad verwacht. In de periode nam het aantal hotelovernachtingen in de gemeente Utrecht toe met gemiddeld 4,5% per jaar. Uit de analyses blijkt dat het aantal hotelovernachtingen de komende jaren naar verwachting verder zal toenemen, waardoor er marktruimte ontstaat voor nieuwe hotelontwikkelingen. Op basis van de scenarioanalyse ontstaat naar verwachting in de gemeente Utrecht marktruimte voor 720 nieuwe hotelkamers in het positieve scenario, 366 hotelkamers in het middenscenario en 57 hotelkamers in het negatieve scenario. Uit de aanbodanalyse blijkt echter dat er initiatieven zijn voor nieuwe hotelkamers waarvan, op basis van de huidige status van de plannen, naar verwachting circa zullen worden gerealiseerd. In de Hotelnota en beleid , A room with a view is onder meer de doelstelling geformuleerd om voor nieuwe hotelkamers te realiseren. Tussen 2010 en 2017 zijn 581 hotelkamers gerealiseerd in de gemeente Utrecht, waarmee al bijna 60% van de doelstelling is gerealiseerd. Mede door de economische crisis zijn verschillende hotelontwikkelingen vertraagd, maar komen deze nu in een versnelling. In de rapportage van september 2014 is geadviseerd de focus te leggen op de realisatie van een deel van de toen bestaande hotelinitiatieven. Sindsdien zijn 310 hotelkamers geopend en hebben drie initiatieven de realisatiefase bereikt, terwijl vier andere initiatieven definitief geannuleerd zijn. Tegelijkertijd is een groot aantal nieuwe initiatieven opgekomen, waardoor de berekende marktruimte in 2024 naar verwachting zal worden overtroffen. Meer nog dan in voorgaande jaren is het daarom van belang dat deze nieuwe initiatieven een nieuwe, eigen vraag genereren. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 48

49 Op basis van de status van de verschillende initiatieven wordt verwacht dat 54% van de geplande voor 2024 wordt gerealiseerd. Het verwachte aantal hotelkamers is daarmee Hiervan worden naar verwachting 643 kamers voor eind 2020 gerealiseerd, en 508 ná Verwacht wordt derhalve dat voor eind 2020 ruim hotelkamers zullen zijn gerealiseerd. Hiermee wordt de doelstelling vrijwel zeker behaald, en naar verwachting zelfs overtroffen. De berekende marktruimte gaat uit van de bestaande markt. Hotelontwikkelingen die aantoonbaar een eigen vraag genereren, kunnen zorgen voor een vergroting van de marktruimte. Dit kan op basis van de product-markt combinaties, maar ook bijvoorbeeld de marketingkracht of naamsbekendheid van de achterliggende hotelketen. Het in april 2017 geopende Van der Valk hotel bijvoorbeeld zal naar verwachting direct na opening al veel gasten trekken, die nieuwsgierig zijn naar het nieuwe hotel. Uit de analyse van markten en segmenten blijkt dat de potentierijke doelgroepen bestaan uit zorggerelateerde bezoekers, short stay, leisurebezoekers, wetenschappers en jongeren/budget. Hotelontwikkelingen die zich richten op deze doelgroepen, en die aansluiten op de eisen en wensen van deze groepen, zouden daarom de voorkeur kunnen krijgen. Daarnaast verwachten de bestaande hoteliers de komende jaren ook weer groei in zakelijk bezoek en congresgangers. Voor zowel short stay faciliteiten als particuliere verhuur geldt dat er duidelijke verschillen in de doelgroepen zijn ten opzichte van de traditionele hotelmarkt, maar dat er ook sprake is van overlappingen en van verschuivingen van de traditionele hotels naar nieuwe aanbieders. Het effect van zowel short stay faciliteiten als particuliere verhuur op de resultaten van de hotelmarkt in Utrecht wordt door de hoteliers dan ook grotendeels als negatief ervaren. Opvallend is dat de hoteliers in Utrecht zelf minder negatief zijn over short stay dan de hotels in de Schil. Voor de particuliere geldt dit eveneens, maar is het verschil minder groot. Het effect op de gemiddelde kamerprijs wordt in Utrecht echter negatiever ervaren dan in de Schil. Ondanks de mogelijke negatieve invloeden van short stay en particuliere verhuur, rapporteerde 55% van de hotels in Utrecht in 2016 een hogere bezettingsgraad dan in 2015, en rapporteerde 100% van de hotels een hogere gemiddelde kamerprijs. Voor 2017 verwacht 75% opnieuw een hogere bezettingsgraad en hogere kamerprijzen te behalen. Een concreet negatief effect van short stay en particuliere verhuur is daarmee feitelijk niet zichtbaar in de hotelresultaten. 7.2 Advies hotelontwikkelingen Gezien de ambities van de gemeente en provincie Utrecht wordt geadviseerd te richten op het positieve scenario, maar rekening te houden met het middenscenario. Utrecht blijkt in het middenscenario een geprojecteerde marktruimte van 366 kamers te hebben tot en met Wanneer de genoemde ambities worden gerealiseerd, kan in het positieve scenario worden gericht op 720 hotelkamers, mits deze kamers gedoseerd aan de markt worden toegevoegd. Hier staat tegenover dat er initiatieven bestaan voor een totaal aantal van ruim nieuwe hotelkamers. Op basis van de huidige stand van zaken wordt verwacht dat hiervan circa zullen worden gerealiseerd, wat ook in het positieve scenario al een groter aantal is dan waar de markt tot en met 2024 ruimte voor lijkt te bieden. Een sturend en terughoudend beleid is daarom toepasselijk. Geadviseerd wordt ontwikkelingen de komende periode niet langer te stimuleren, en alleen te faciliteren indien voldaan wordt aan strikte criteria ten aanzien van concept, omvang en locatie, en indien aangetoond kan worden dat zij een sterke eigen vraag kunnen genereren. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 49

50 Wanneer particuliere verhuur geschiedt conform de voorwaarden, en sprake is van een level playing field met de hotels, hoeft dit geen bedreiging te zijn voor de hotelmarkt. Om te kunnen spreken van een level playing field is het wel noodzakelijk dat de hiervoor geldende regels worden gehandhaafd. Geadviseerd wordt om de ervaringen met een meldplicht in Amsterdam af te wachten, alvorens te besluiten over de invoering van een meldplicht in de gemeente Utrecht. Het hotelbeleid staat niet op zichzelf, maar dient ook in te passen binnen de overige beleidsgebieden van de gemeente Utrecht. Een belangrijk item hierbij is het kantoorbeleid, dat gericht is op transformatie van bestaande (leegstaande) kantoorgebouwen. In aansluiting hierop kan een voorkeur worden uitgesproken voor hotelontwikkelingen in bestaande panden. Bij kleinschalige (monumentale) panden in de binnenstad kan gericht worden op boutiquehotels. Kleine boutiquehotels in het centrum blijven een verrijking van het aanbod, mits ze voldoende onderscheidend zijn. Voor budgethotels (nul- tot tweesterren) geldt dat zij eveneens in bestaande panden kunnen worden gerealiseerd, maar dat overwogen kan worden om ook nieuwbouw toe te staan. Voor grootschalige drie- en viersterrenhotels zou, buiten de ontwikkelingen in die al in de realisatiefase zijn, gericht kunnen worden op transformaties van bestaande kantoorpanden en dan nog alleen op locaties waar een hotelontwikkeling van toegevoegde waarde is voor het gebied. Hotel hotelbeleid lijkt succesvol te zijn: van de ambitie voor nieuwe hotelkamers in 2020 is bijna 60% al bereikt, en verwacht wordt dat de ambitie eind 2020 volledig zal zijn behaald en waarschijnlijk zelfs overtroffen. Geadviseerd wordt om de hotelontwikkelingen ná 2020 te blijven monitoren en sturen, om te voorkomen dat in de periode overaanbod ontstaat. Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 50

51 Bijlage I Overzicht (hotel)accommodaties Utrecht Vijfsterren Accommodatie Kamers Grand Hotel Karel V 121 Totaal vijfsterren 1 hotel 121 Viersterren Accommodatie Kamers NH Utrecht 276 Carlton President Hotel Utrecht 164 Van der Valk Hotel Utrecht 185 Hotel Mitland 141 Park Plaza Utrecht 120 Apollo Hotel Utrecht City Centre 90 Malie Hotel Utrecht 45 Eye Hotel 36 Court Hotel City Centre Utrecht 27 Mother Goose 23 Hotel DOM 11 ECR Hotel De Keizershof 10 Hotel 26 5 Totaal viersterren 13 hotels Driesterren Accommodatie Kamers Bastion Hotel Utrecht 146 Holiday Inn Express-Utrecht Papendorp 118 Star Lodge Hotel Utrecht 85 ibis Utrecht 84 NH Centre Utrecht 47 Hotel Sleep Well 19 Mary K Hotel 9 Totaal driesterren 7 hotels 508 Tweesterren Accommodatie Kamers Stayokay Utrecht Centrum 60 Hotel Oorsprongpark Utrecht 38 Hotel Holland Lodge 10 Totaal tweesterren 3 hotels 108 Eenster Accommodatie Kamers Hotel Domstad 11 Totaal eenster 1 hotel 11 Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 51

52 Ongeclassificeerd Accommodatie Kamers Stone Hotel & Hostel 15 Hostel Strowis 14 Havaa Apartments 14 Badhu 8 Hostel B&B Utrecht City Centre 6 Fort aan de Klop 6 Boutique Hotel ZIES 6 Apartement Kanne 4 B&B Bij de jongens 4 Dales Gast en Verblijf 3 Elsa's Home 3 Hello Bed & Breakfast 3 B&B Sionskameren 3 Bed and Breakfast Den Ulch 3 B&B buurboot La Luna 2 Bed aan de Gracht 2 Chambres-en-Ville 2 B&B De Buitenhof 2 B&B Always Good 2 B&B Gregorius 2 B&B Tussen Spoor en Singel 2 B&B Bij de Vecht 2 Bed & Breakfast Oudegracht 2 B&B Central Park 2 In de aap 2 Stadsboederij De Zon 2 Daen's Room One 1 Achter het Witte huis 1 B&B Chez Cho 1 B&B de Gaardbrug 1 B&B Vechtoever 1 D&D shortstay 1 Huize Oostrum 1 Jays B&B 1 La Perle 1 Pure Place 1 Studio Zaagmolen 1 The Cosy Corner 1 Van Haver tot Gracht 1 B&B Suite 1 B&B Het gekroonde visje 1 Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 52

53 (Vervolg) Accommodatie Kamers B&B Hartje Utrecht 1 B&B 't Singelhuis 1 B&B De Klinkende Munt 1 Basement Apartment 1 Bed and Beans 1 Bed&Breakfast Hugo de Groot 1 Appartement The Happiness Place 1 B&B In het Voorhuis 1 Cornelis Coffee Food and a Room 1 Gastenappartement-Utrecht 1 B&B De Witte Vrouwe 1 De Wakkerkusser 1 Suite Dreams 1 Boutique B&B Willemsplantsoen 1 B&B aan de werf 1 Porta 1 B&B / Appartement Het 1e Kwartier 1 Rosendael 1 Aan de Singel van Utrecht 1 B&Backyard suite Utrecht 1 BedandBreakfast-Leidsche Rijn 1 De Tolburg B&B 1 Schuur aan de Dijk 1 Totaal ongeclass. 64 accommodaties 154 Classificatie Aantal accommodaties Kamers Vier- en vijfsterren Driesterren Een-tweesterren Ongeclassificeerd Totaal Bron: HorecaDNA, Gemeente Utrecht, Horwath HTL Bewerking: Horwath HTL Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 53

54 Bijlage II Overzicht (hotel)accommodaties Schil Viersterren Accommodatie Kamers Van der Valk Breukelen 233 Van der Valk Vianen 222 Van der Valk Houten 161 Van der Valk Hotel De Bilt-Utrecht 102 Hotel Theater Figi, Zeist 97 Hotel Restaurant Oud London 88 Hotel Ernst Sillem Hoeve 85 Fletcher Hotel Utrecht-Nieuwegein 82 Hotel Kasteel Kerckebosch 30 Stadshotel Woerden 25 Zorghotel ECR De Horst 8 Totaal viersterren 11 hotels Driesterren Accommodatie Kamers Woudschoten Conferentiecentrum 140 Hotel Landgoed Zonheuvel 110 Postillion Hotel Utrecht Bunnik 79 Hotel Bergse Bossen 65 Best Western Hotel Woerden 64 Wapen van Harmelen 42 Hotel Epping 31 Samaya 26 Corona Hotel 23 Steyn Hotel 18 Restaurant Hotel De Nederlanden 9 Hotel t Koningsbed 9 Totaal driesterren 12 hotels 616 Tweesterren Accommodatie Kamers Stayokay Bunnik 24 Totaal tweesterren 1 hotel 24 Ongeclassificeerd Accommodatie Kamers Landgoed de Horst 113 Puur Lage Vuursche 17 Logement aan de Vecht 6 Landgoed Logies Ouderhoek 4 Paul & Lettie's B&B 4 Bed & Breakfast Boerderij Bio Bed 3 Bed en Breakfast Vredelust 3 Neder-Oudland 2 De Nonnerie 1 Totaal ongeclass. 9 accommodaties 153 Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 54

55 Totaal accommodaties Schil Classificatie Aantal accommodaties Kamers Vier- en Vijfsterren Driesterren Een-tweesterren 1 24 Ongeclassificeerd Totaal Totaal accommodaties U10 (Utrecht + Schil) Classificatie Aantal accommodaties Kamers Vier- en Vijfsterren Driesterren Een-tweesterren Ongeclassificeerd Totaal Bron: Gemeente Utrecht, Horwath HTL Monitor Hotelmarkt Gemeente Utrecht 55

56 Van Hengellaan AS Hilversum The Netherlands Tel. +31 (0) info@horwathhtl.nl