Nota: Ruimtevraag bedrijventerreinen West-Vlaanderen

Transcriptie

1 Nota: Ruimtevraag bedrijventerreinen West-Vlaanderen Pieter Staelens Rebel Freke Caset UGent Frank Witlox - UGent

2

3 3 / 91 Inhoudstafel 1 Inleiding 11 2 Theoretisch kader Definitie van vraag naar bedrijventerreinen Confrontatie van de vraag met het aanbod en hieruit voortvloeiende beleidsopties Vraag en aanbod op vandaag De toekomstige vraag Confrontatie met het aanbod Beleidskeuzes 15 3 Onderzoek naar kwalitatieve aspecten van de vraag naar bedrijventerreinen in West-Vlaanderen Verweefbaarheid Resultaten uit het kwalitatief onderzoek Bevestiging in recent onderzoek Ruimte-coëfficiënt Vestigingsfactoren Resultaten van het kwalitatief onderzoek Bevestiging van deze trends in recente literatuur 23 4 Vraagraming op niveau van subregio en economische sectoren Geografische dimensie: 9 subregio s Overzicht van de 9 subregio s Ingenomen areaal bedrijventerrein in deze subregio s Sectorale dimensie Indeling in 35 economische sectoren Enkele cijfers over deze sectoren op bedrijventerreinen in West- Vlaanderen 29 5 Uitvoering van het vraagramingsmodel Terreincoëfficiëntenmethode (TQM) Correctie voor demografische evoluties Correctie voor evolutie in verweefbaarheid Evolutie van economische activiteit uit niet-economisch bestemd gebied richting bedrijventerreinen Verwerking van deze gegevens in het vraagramingsmodel Correctie voor ruimtecoëfficiënt 36

4 4 / Uitsplitsing van de totale vraagevolutie Kwalificatie goede ontsluiting via de weg Watergebondenheid Kavelgrootte Latente vraag Voorbeeld: berekening voor subregio Waregem Terreincoëfficiëntenmethode Correctie voor demografische evoluties Correctie voor verweefbaarheid Correctie voor ruimte-coëfficiënt Uitsplitsing naar type ontsluiting en kavelgrootte Overzichtsformule 52 6 Resultaten van de raming Provincie West-Vlaanderen Algemene evolutie Opdeling naar activiteitengroepen Kavelgrootte Subregio Brugge Subregio Oostende Subregio Torhout Subregio Veurne Subregio Ieper Subregio Roeselare Subregio Tielt Subregio Waregem Subregio Kortrijk Vraagraming per subregio: overzicht en verklaringen Gevoeligheid van de resultaten 75 7 Conclusie 77 8 Referenties 81 9 Bijlagen Kaart West-Vlaanderen Extra figuren en tabellen Methodologische bijlagen 87

5 5 / 91

6 6 / 91 Figuren Figuur 1: schematische weergave van vraag en aanbod naar bedrijventerreinen (Bron: Rebel).. 12 Figuur 2: schematische voorstelling vraag versus aanbod Figuur 3: Schematische weergave van woon-werkomgevingen volgens het onderzoek van Royal Haskoning Figuur 4: Enquêteresultaat i.v.m. vestigingsfactoren uit onderzoek van VVSG in kader van Spazio Figuur 5: De 9 subregio's van West-Vlaanderen op kaart - Bron: Lokovest Verwerking gegevens en kaart: Rebel Group en UGent Figuur 6: Overzicht van terreinen en gebieden die voldoen aan de kwalificatie 'goede ontsluiting via de weg (binnen rode lijn) Figuur 7: Discrepantie tussen het recent uitgegeven areaal ( ) en het ingenomen areaal op bedrijventerreinen op het vlak van kavelgroottes Bronnen: WVI en Leiedal (uitgifte), VLAIO (huidige ruimte-inname) Verwerking: Rebel Figuur 8: Startpunt ruimte-inname per sector op bedrijventerreinen in subregio Waregem in Figuur 9: Vraagraming in subregio Waregem op basis van de pure terreincoëfficiëntenmethode Figuur 10: Vraagraming in subregio Waregem op basis van de TQM met demografische correctie Figuur 11: Vraagraming in subregio Waregem op basis van TQM en gecorrigeerd voor demografie en evoluties op vlak van verweefbaarheid Figuur 12: Finale vraagraming voor subregio Waregem Figuur 13: Kwalitatieve uitsplitsing van de jaarlijks bijkomende vraag in subregio Waregem Figuur 14: Overzicht totale vraagevolutie West-Vlaanderen (in ha), Figuur 15: Cumulatieve bijkomende vraag in West-Vlaanderen (in ha) - periode Figuur 16: Totale vraag subregio Brugge (in ha) - periode Figuur 17: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Brugge (in ha)- periode Figuur 18: Totale vraag subregio Oostende (in ha) - periode Figuur 19: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Oostende (in ha) - periode Figuur 20: Totale vraag subregio Torhout (in ha) - periode

7 7 / 91 Figuur 21: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Torhout (in ha) - periode Figuur 22: Totale vraag subregio Veurne - periode Figuur 23: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Veurne (in ha) - periode Figuur 24: Totale vraag subregio Ieper (in ha) - periode Figuur 25: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Ieper (in ha) - periode Figuur 26: Totale vraag subregio Roeselare (in ha) - periode Figuur 27: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Roeselare (in ha) - periode Figuur 28: Totale vraag subregio Tielt (in ha) - periode Figuur 29: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Tielt (in ha) - periode Figuur 30: Totale vraag subregio Waregem - periode Figuur 31: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Waregem - periode Figuur 32: Totale vraag subregio Kortrijk (in ha) - periode Figuur 33: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Kortrijk (in ha) - periode Figuur 34: Jaarlijks bijkomende vraag (in ha) volgens type ontsluiting voor provincie West- Vlaanderen Figuur 35: Sensitiviteit van de vraagraming overzicht (zie tabel voor scenario s) Figuur 36: Jaarlijks bijkomende vraag volgens type ontsluiting Figuur 37: schematische voorstelling vraag versus aanbod Figuur 38: Kaart van West-Vlaanderen met aanduiding van gemeenten... 82

8 8 / 91 Tabellen Tabel 1: De 9 subregio's van West-Vlaanderen in tabelvorm Tabel 2: Benut netto-areaal bedrijventerrein met economische functie per subregio in 2015 (Bron: VLAIO verwerking: Rebel) Tabel 3: Loontrekkende werkgelegenheid op bedrijventerreinen per subregio in 2015 (Bron: VLAIO en RSZ verwerking: Rebel) Tabel 4: Aandeel van de werkgelegenheid van economische sectoren die zich op bedrijventerreinen bevinden in 2015 (Bronnen: VLAIO en RSZ verwerking: Rebel) Tabel 5: Overzicht van de ruimte-inname op bedrijventerreinen (in ha) door enkele belangrijke sectoren in 2015 in hectare (bron: VLAIO verwerking gegevens: Rebel) Tabel 6: Overzicht van evolutie van inwoners op arbeidsleeftijd en hieraan gekoppelde demografische correctie per subregio ten opzichte van basisjaar 2015, voor de jaren 2022 en Tabel 7: Overzicht van aantal werknemers dat verhuisd is naar een bedrijventerrein, per subregio en activiteitengroep Tabel 8: Fictief voorbeeld ter verduidelijking van 'verdichting' bij percentage van tewerkstelling dat zich op bedrijventerreinen bevindt in een bepaalde sector Tabel 9: Aandeel 'goed ontsloten' ruimte-inname verhuizen van verweven gebied naar bedrijventerrein per subregio, periode Tabel 10: Hypothetisch voorbeeld ter illustratie van bijkomende vraag 'goed ontsloten via de weg Tabel 11: Coëfficiënten uit de terreincoëfficiëntenmethode Tabel 12: Correctie voor demografische evoluties in subregio Waregem Tabel 13: Bijkomende cumulatieve ruimtevraag vanuit verweven gebied Tabel 14: Toegepaste correcties voor ruimtecoëfficiënt Tabel 15: Kwalitatieve uitsplitsing van de jaarlijks bijkomende vraag in subregio Waregem Tabel 16: Cumulatieve bijkomende vraag in West-Vlaanderen (in ha) - periode Tabel 17: Het aandeel van de totale vraag naar bedrijventerreinen per activiteitengroep, in 2015 en Tabel 18: Evolutie van het aandeel van de totale vraag naar bedrijventerreinen per activiteitengroep, tussen 2015 en Tabel 19: Evolutie van het aandeel van de totale vraag naar bedrijventerreinen per activiteitengroep, tussen 2015 en

9 9 / 91 Tabel 31: Vraagraming uitgesplitst naar kavelgrootte in aantal hectare, per subregio, voor 2017, 2022 en Tabel 32: Overzicht van bijkomende vraag uitgesplitst naar kavelgrootte Tabel 20: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Brugge (in ha) - periode Tabel 21: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Oostende (in ha) - periode Tabel 22: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Torhout (in ha) - periode Tabel 23: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Veurne (in ha) - periode Tabel 24: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Ieper (in ha) - periode Tabel 25: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Roeselare (in ha) - periode Tabel 26: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Tielt (in ha) - periode Tabel 27: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Waregem (in ha) - periode Tabel 28: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Kortrijk (in ha) - periode Tabel 29: Overzicht vraagevolutie voor de 9 subregio s...73 Tabel 30: Overzicht van bijkomende vraag per subregio periode Tabel 33: overzicht sensitiviteitsanalyse Tabel 34: Overzicht van bijkomende vraag per subregio periode Tabel 35: Ingenomen aanbod op bedrijventerreinen per gemeente Tabel 36: Aantal werknemers op bedrijventerreinen in West-Vlaamse gemeenten Tabel 37: Werknemersdichtheid per hectare op bedrijventerreinen in West-Vlaamse gemeenten Tabel 38: Verdeling van het ingenomen areaal op bedrijventerreinen qua kavelgrootte Tabel 39: Verdeling van het recent uitgegeven areaal ( ) door WVI en Leiedal qua kavelgrootte Tabel 40: Overzicht van de groepering van sectoren tot de sectoren uit het model en activiteitenclusters, op basis van NACE2-code (deel 1) Tabel 41: Overzicht van de groepering van sectoren tot de sectoren uit het model en activiteitenclusters, op basis van NACE2-code (deel 2) Tabel 42: Overzicht van coëfficiënten zoals gebruikt in de basis-terreincoëfficiëntenmethode (TQM), op basis van HERMES-date (FPB, mei 2016) Tabel 43: Overzicht terreinen die voldoen aan kwalificatie 'goede ontsluiting via de weg (deel 1)... 90

10 Tabel 44: Overzicht terreinen die voldoen aan kwalificatie goede ontsluiting via de weg (deel 2) / 91

11 11 / 91 1 Inleiding De vraag naar bedrijventerreinen in West-Vlaanderen werd in 2007 berekend voor de Provincie West-Vlaanderen en zijn 5 RESOC s, door P. Cabus en W.Vanhaverbeke 1. Nu tien jaar later laat de Provincie West-Vlaanderen een nieuwe raming van de vraag opstellen, ditmaal voor de periodes en De ruimtelijk-economische factoren zijn immers intussen dan ook mogelijk gewijzigd: zo is de relatieve sectorspecialisatie 2 van de Provincie West-Vlaanderen gewijzigd, distributieketens zijn gewijzigd, het concept duurzaam en zuinig ruimtegebruik vindt sterke ingang en er zijn evoluties omtrent verweefbaarheid, zowel richting meer als richting minder verweefbaarheid. Deze nieuwe vraagraming kadert binnen de voorbereiding van de Provincie en de POM West- Vlaanderen op het nieuwe ruimtelijk structuurplan voor de provincie. De resultaten van deze studie worden door de provincie West-Vlaanderen en de POM West-Vlaanderen getoetst met het bestaande aanbod. Dit zal een kwantitatief en kwalitatief beeld geven over de eventuele nood aan bijkomende terreinen in de provincie. In een voorgaande fase werden eerst economische subregio s afgebakend. Economische subregio s zijn geografisch aaneengesloten entiteiten die een economisch coherent geheel vormen. Een vraaganalyse uitvoeren op niveau van deze economische subregio s verrijkt de raming. Bovendien wordt vanuit het Vlaams beleidsniveau opgedragen aan de provincies om een afbakening in economische subregio s te hanteren voor het bepalen van potentiële tekorten aan ruimte voor bedrijventerreinen. Het rapport rond deze afbakening van subregio s werd door Rebel opgeleverd bij de Provincie en de POM West-Vlaanderen in mei Dit rapport is een neerslag van de methodologie, onderzoeksstappen en resultaten van deze vraagraming met horizon De resultaten die in dit rapport worden besproken, werden berekend via een vraagramingsmodel. Dit model laat toe om na te gaan wat de resultaten zijn met andere aannames, en laat toe om op termijn nieuwe intputgegevens over demografie, verweefbaarheid en arbeidsproductiviteit te gebruiken als deze beschikbaar komen. In het model is ook een module ingebouwd waarbij een raming kan gemaakt worden voor elke combinatie van gemeentes en elke combinatie van economische activiteiten. De provincie West-Vlaanderen beschikt over het eigendomsrecht op dit model. 1 Cabus, P. & Vanhaverbeke, W.; 2007; Ruimtelijk-economisch onderbouwde behoefteraming voor de 5 RESOC s en voor de provincie West-Vlaanderen met dezelfde methodes 2 Dit is het aandeel van de werkgelegenheid in bepaalde sectoren, in vergelijking met het Vlaams gemiddelde aandeel

12 12 / 91 2 Theoretisch kader 2.1 Definitie van vraag naar bedrijventerreinen De vraag van Provincie en POM West-Vlaanderen die binnen het bestek van dit rapport wordt beantwoord is de volgende: wat is de verwachte vraag naar bedrijventerreinen in West- Vlaanderen in de periode ?. Hierbij dient vooreerst duidelijk afgebakend te worden wat bedoeld wordt met vraag naar bedrijventerreinen. De vraag op vandaag wordt in deze studie gedefinieerd als het totaal areaal ingenomen bedrijventerrein 3 met economische functie. Hierbij wordt enkel de nettooppervlakte meegenomen, dus zonder wegenis, bufferzones ed. Door heel wat evoluties op vlak van veiligheid, kwaliteitsvereisten van publieke infrastructuur, gebruik van bufferzones, daalt de netto-brutoverhouding sterk, van 80% in de jaren 90 tot ongeveer 70% in recente jaren. Hier wordt in dit model dus geen rekening mee gehouden, maar dient door het beleid wel in het achterhoofd gehouden te worden bij het bestemmen van ruimte voor bedrijvigheid. Figuur 1: schematische weergave van vraag en aanbod naar bedrijventerreinen (Bron: Rebel) Als deze netto-vraag op vandaag hectare bedraagt en in de toekomst evolueert naar hectare, betekent dit dat er een toekomstige vraag is van hectare en een bijkomende vraag van 300 hectare. Het is deze bijkomende vraag die de kern vormt van het onderzoek. 3 Doorheen de studie werd enkel rekening gehouden met niet-zeehavengebonden bedrijventerreinen. Dit betekent alle terreinen met uitzondering van de zeehaventerreinen van Zeebrugge en Oostende. Vraagdynamieken naar ruimte op deze terreinen zijn afhankelijk van veel andere factoren (wereldeconomie, internationale handel, concurrentiepositie van de havens, ) zodat zij niet worden opgenomen in dit vraagmodel.

13 13 / 91 Vanuit economisch perspectief is een vraag geen vaststaand punt, maar een curve (schematisch vaak afgebeeld als een rechte) op de prijs-hoeveelheids-grafiek, zoals op Figuur 1. Bij lagere prijs zal de vraag stijgen. Inderdaad, als de prijs naar grond op bedrijventerreinen daalt, zal de vraag toenemen om verschillende redenen: bedrijven op een bedrijventerrein zullen sneller uitbreiden of verhuizen, bedrijven in gemengde omgeving zullen sneller de overstap maken naar een bedrijventerrein, er kan een stijgende aantrekking zijn op bedrijven van buiten de provincie en op een bedrijventerrein zal mogelijk minder zuinig met ruimte worden omgesprongen. Het evenwicht van vraag en aanbod van bedrijventerreinen wordt zoals bij elk ander product bekomen op het snijpunt van vraag- en aanbodcurve. De aanbodcurve op vandaag wordt weergegeven op de figuur met de lijn S2016. Op korte termijn is een aanbodcurve van bedrijventerreinen redelijk steil: bij een prijsstijging kan er niet snel meer bedrijventerrein op de markt worden gebracht, omdat hiervoor heel wat moet gebeuren: bestemmen van nieuw terrein en/of het bouwrijp maken van bestemd terrein en/of het oplossen van problemen met onderbenutte terreinen, Er is slechts een beperkt aanbod aan leegstaand maar direct bruikbaar terrein om ingezet te worden. Indien we als huidige vraagcurve D2016 aannemen, dan is het evenwicht op vandaag q0 aan een prijs p0. Het is deze evenwichtshoeveelheid q0 die we waarnemen als we alle ingenomen en economisch benutte terreinen samentellen. Deze hoeveelheid wordt gedefinieerd als de vraag naar bedrijventerreinen op vandaag en is het vertrekpunt voor de raming. Wat in deze studie werd uitgevoerd, is een raming van de vraag met horizon Hierbij zijn we uitgegaan van een verschuiving van de vraagcurve tegen 2027, op basis van een ruim aantal factoren: prognose tewerkstelling, demografie, evoluties in verweefbaarheid 4, Een belangrijk uitgangspunt hierbij is dat we ook uitgegaan zijn van gelijkblijvende spanning op de markt, dus gelijkblijvende prijzen voor bouwrijpe gronden met gelijkaardige kwaliteiten. Bijgevolg bekomen we een evenwichtsvraag die evolueert van q0 (vandaag) naar q2 (in 2027). Of de spanning op de markt gelijkaardig blijft is grotendeels een beleidskeuze. Dit omdat een substantiële uitbreiding van het aanbod niet kan zonder publieke interventies. Twee mogelijke publieke interventies die bijdragen tot een eventuele stijging van het aanbod, zijn: het bestemmen van extra terrein als industriegrond en het ondersteunen van activering van onderbenutte terreinen. Via intercommunales of andere grondeigenaars kan verder terrein bouwrijp gemaakt worden, en aangeboden worden op de markt. Het valt te noteren dat deze studie geen uitspraak doet over de wenselijkheid van de beleidskeuze om het aanbod al dan niet te laten evolueren. In een extreme situatie kan de aanbodcurve bij een sterke vraagevolutie zelfs identiek blijven aan deze in Ook hier wordt een evenwicht bereikt, al is dat op een punt met beperkte stijging van het ingenomen aanbod (q1) gecombineerd met een sterke stijging van de grondprijs (p1). In een andere situatie kan gekozen worden om een zeer grote strategische voorraad aan te houden, dit is dus een aanbod dat de korte termijnvraag overschrijdt, om zeker geen opportuniteiten te missen van bedrijven op zoek naar vestigingslocaties. Voor zowel een strikt beleid (aanbod beperkt houden) als een ruim beleid (aanbod laten stijgen) vallen pro en contra argumenten te geven. De studie geeft aan wat kan verwacht worden dat het 4 Verweefbaarheid is het naast en door elkaar voorkomen van verschillende functies (werken, wonen, recreëren, natuur, maatschappelijke diensten) zonder elkaar in die mate te storen dat een bepaalde functie er problemen van ondervindt met idealiter een meerwaarde voor de verschillende functies en de omgevingskwaliteit.

14 14 / 91 marktevenwicht zal zijn, gegeven de evoluties aan vraagzijde tegen 2027, en gegeven een gelijkaardige marktspanning. 2.2 Confrontatie van de vraag met het aanbod en hieruit voortvloeiende beleidsopties De inschatting van de vraag tussen vandaag en 2027 die werd gemaakt is pas een eerste stap in het bepalen van een geschikt ruimtelijk-economisch beleid voor deze periode. Dit wordt duidelijk via Figuur 2. Deze figuur werd opgemaakt als illustratie; de relatieve oppervlaktes van de deelgebieden vallen niet te vergelijken met de reële situatie. De figuur wordt best geïnterpreteerd op het geografisch niveau dat overeenkomt met een economische eenheid. In ons geval dus best op niveau van de 9 subregio s (zie verder). Figuur 2: schematische voorstelling vraag versus aanbod In de figuur onderscheiden we drie verzamelingen: de verzameling met volle lijn is gelijk aan de vraag in 2016, de verzameling met stippellijn is gelijk aan de vraag in 2027, de verzameling in streepjeslijn is gelijk aan het aanbod in Vraag en aanbod op vandaag De vraag op vandaag in 2016 wordt gedefinieerd door het gebied binnen de verzameling met volle lijn. Dit is gelijk aan het totaal areaal ingenomen bedrijventerrein met economische functie (A+F) en de latente vraag B en G. Deze latente vraag werd in deze raming niet meegenomen. Deze is niet onbelangrijk, maar valt moeilijk te ramen, zoals wordt toegelicht in paragraaf 5.6

15 15 / 91 De raming van de vraag werd uitgevoerd op basis van het ingenomen areaal bedrijventerrein: dit is in de figuur gelijk aan de deelverzameling van de volle (vraag) en streepjeslijnverzamelingen (aanbod), gebied A + F. Het aanbod op vandaag is gelijk aan de deelgebieden A + F + D + E. Dit is het totaal van het bedrijfseconomisch bestemd gebied in de vorm van bedrijventerrein of bouwrijp om bedrijven te huisvesten. De delen A en F zijn gelijk aan het ingevulde aanbod. De delen D en E zijn op vandaag niet ingevuld. Het kan hierbij gaan om recent in verkoop staande bouwrijpe percelen/terreinen, leegstaande percelen, terreinen die herontwikkeld moeten worden, percelen die te duur zijn of te strikte voorwaarden kennen, percelen op terreinen die niet de nodige functionele kwaliteiten hebben, percelen op terreinen die niet goed gelokaliseerd zijn, percelen op terreinen die nog niet bouwrijp zijn gemaakt of een combinatie van voorgaande factoren De toekomstige vraag De vraag tegen 2027 is gelijk aan de delen A, B, C en D. Vertrekkende van de ingevulde vraag (A+F) op vandaag wordt door het model een raming gemaakt van de vraag in Deze houdt een kwantitatieve verschuiving in, waarbij de oppervlakte A+B+C+D verschilt van die van A + F+ B + G, maar houdt ook een kwalitatieve verschuiving in, waardoor een deel van de ingevulde vraag op vandaag niet langer voldoet aan de eisen in 2027 en uit de vraag wordt gehaald. Dit is gelijk aan gebied F en G. In het geval van deze raming komt dit bijvoorbeeld overeen met een daling in de vraag naar terreinen die niet goed via de snelweg of waterweg ontsloten zijn. De bijkomende vraag of vraagstijging definieert zich door D+C Confrontatie met het aanbod De taak voor het beleid bestaat er nu in om de verwachte vraagstijging (D+C) te confronteren met het niet-ingevulde aanbod op vandaag (D+E). Meer bepaald dient nagegaan te worden in welke mate het niet-ingenomen aanbod op vandaag, delen D en E, kwantitatief én kwalitatief kunnen voldoen om de vraagevolutie tegen 2027 op te vangen. Ongetwijfeld zal een deel van het niet ingevuld aanbod, eventueel na herontwikkeling, geschikt zijn om een deel hiervan op te vangen. Dit is gelijk aan gebied D. Mogelijk kunnen ook bepaalde ingrepen zorgen dat een groter aandeel van het niet-ingevulde aanbod geschikt wordt, door opwaardering, herontwikkeling, sanering, voorzien van betere ontsluiting, Een deel van het huidig niet ingevuld aanbod zal mogelijk ook in 2027 ongeschikt zijn, bijvoorbeeld omdat ze kwalitatief tekortschieten of niet goed gelegen zijn. Dit is gelijk aan gebied E Beleidskeuzes Na de confrontatie met het aanbod, is het de taak van het beleid om verdere keuzes te maken en een ruimtelijk-economische strategie te volgen. Het gaat om volgende aspecten: - Maatregelen die genomen kunnen worden om een maximaal aandeel van het niet ingevuld aanbod op vandaag (D+E) functioneel te maken om de vraagevolutie op te vangen (zone D). - Indien het een keuze is om het aanbod aan terreinen voldoende de vraag te laten volgen, en uit de confrontatie met het aanbod blijkt dat het benodigde aanbod hiervoor nog niet aanwezig is, dan moet voldoende bijkomend aanbod worden voorzien. Dit kan via het

16 16 / 91 omzetten van strategische voorraden, of via bestemmingswijzigingen van gebieden met de juiste kwaliteiten en op de juiste locaties (zone C). - Besluiten in welke mate er bijkomend aanbod moet voorzien of aangehouden worden om de latente vraag (B), die moeilijk in te schatten is maar wel potentieel economische meerwaarde meedraagt, te accommoderen. - Nadenken over een strategie om om te gaan met de verwachte stijgende leegstand op slecht ontsloten terreinen (F). Op deze beleidskeuzes wordt in de conclusies, op het einde van dit rapport, teruggekomen.

17 17 / 91 3 Onderzoek naar kwalitatieve aspecten van de vraag naar bedrijventerreinen in West-Vlaanderen Om te beginnen wordt de definitie van vraag naar ruimte op bedrijventerreinen nog eens hernomen. De huidige vraag wordt opgevat als het totale netto-areaal 5 op bedrijventerreinen dat in gebruik is en ingenomen is voor economische functie. Met bedrijventerreinen wordt bedoeld het totaal aan gebieden dat bedrijfseconomisch bestemd is (als bedrijventerrein, KMO-zone of industriezone), ook wel paarse zones genoemd. Solitaire bedrijven die qua bestemming een bedrijfsbestemming kregen, en die op bestemmingsplannen in een zogenaamde paarse sproet 6 liggen, worden meegeteld. Bedrijven die niet in dit bestemmingsgebied liggen, maar bijvoorbeeld in landbouwgebied of woonzone, worden niet meegeteld 7. De toekomstige vraag naar bedrijventerreinen wordt in deze oefening benaderd via de terreincoëfficiëntenmethode, die een evenredigheid veronderstelt tussen tewerkstelling en totale ruimtevraag (zie hoofdstuk 5). Dit is modelmatig een goede basis, maar in de praktijk dienen we rekening te houden met een aantal kwalitatieve factoren die zorgen voor een afwijking van deze basis. Door evoluties in verweefbaarheid kan het zijn dat er meer of minder vraag is naar ruimte op bedrijventerreinen, zelfs bij gelijkblijvende tewerkstelling. Ook de ruimtecoëfficiënt, het gemiddeld aantal hectare per werknemer, is in de praktijk geen constante. Verder is ook de vraag naar ruimte op bedrijventerreinen een theoretisch-modelmatig begrip, dat verbergt dat er in de praktijk een sterk kwalitatief aspect aan deze vraag zit. Bedrijven zijn namelijk op zoek naar bedrijventerreinen met bepaalde kwaliteiten. Het kan zijn dat er voldoende aanbod beschikbaar is om aan de vraag te voldoen. Echter, als dit aanbod niet de juiste vestigingsfactoren kent waar bedrijven net naar op zoek zijn, zal er toch een tekort zijn aan (geschikt) bedrijventerrein. Gedurende de loop van het onderzoek werden een aantal workshops uitgevoerd, in combinatie met gesprekken met een aantal belangrijke actoren die specifieke kennis hebben over de situatie en trends op West-Vlaamse bedrijventerreinen. Hierbij werden een aantal kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van de vraag naar bedrijfsruimte verder uitgediept, en werd verder nagegaan wat de vraag is naar verschillende categorieën kavelgroottes, wat de sectorspecifieke vraag is en bij welke typologie van bedrijventerreinen de vraag het grootst is. Er werden twee workshops georganiseerd: Een eerste workshop was gethematiseerd rond duurzaam ruimtegebruik en verweefbaarheid van bedrijvigheid met andere functies. Meer concreet werd er gepeild naar de recente evoluties in deze domeinen en hun achterliggende factoren. Vragen die aan bod kwamen: - Wat is het effect op de vraag naar types kavels of bedrijventerreinen en in welke mate is dit sectorafhankelijk? - Wat zijn de technologische evoluties op vlak van industriebouw? Wat is de verwachte impact hiervan verder in de toekomst? 5 Dus zonder wegenis, groenbuffers, veiligheidsbuffers, 6 Omwille van hun voorkomen op kaarten met aanduiding van ruimtelijke bestemming 7 Voor een volledig overzicht van alle bedrijventerreinen in West-Vlaanderen en Vlaanderen wordt verwezen naar GeoPunt Vlaanderen ( de portaalsite voor ruimtelijk-economische informatie van de Vlaamse overheid.

18 18 / 91 - In welke mate worden principes van duurzaam ruimtegebruik toegepast en wat zijn evoluties hieromtrent? - Hoe wordt hiermee rekening gehouden bij de (her)inrichting van bedrijventerreinen? Op een tweede workshop werden verschillende partijen samengebracht met expertise omtrent het functioneren van de vraag- en de aanbodzijde, om een beter zicht te krijgen op volgende aspecten:: - wijzigende economische specialisaties binnen de provincie, met impact op de ruimtevraag - de concrete ruimtelijke noden van bedrijven en hun vestigingsfactoren - wijzigende verwachtingen bij bedrijven op vlak van kwaliteit van kavels en terreinen - de ruimtevraag van bedrijven van binnen en buiten de provincie die voorlopig niet ingevuld raakt binnen het beschikbare aanbod - de manieren waarop ontwikkelaars langs publieke en private zijde omgaan met deze evoluties 3.1 Verweefbaarheid In de literatuur is er vooral aandacht voor stijgende verweefbaarheid, de mate waarin economische activiteiten getolereerd worden binnen stedelijk gebied met gemengde functies. Het toelaten van meer verweefbaarheid in stedelijk gebied is bovendien vaak ook een wens vanuit het ruimtelijk beleid, met als ruimer doel het verminderen van woon-werkafstanden, het verbeteren van de mobiliteit, en het creëren van aangename multifunctionele stedelijke wijken waarin wonen, werken en recreëren verenigd worden. Dit blijkt onder andere uit het onderzoek van VVSG in het kader van Spazio 8. Een recente Nederlandse studie 9 haalt aan dat economie zich in stijgende mate zal verweven in het stedelijk weefsel, door het belangrijker worden van openbaar vervoer, stijgende kwaliteitsvereisten van werkomgevingen en het vervagen van de grens tussen woon- en werkomgeving Resultaten uit het kwalitatief onderzoek Uit de workshops is echter gebleken dat er in de West-Vlaamse praktijk toch een structureel andere beweging te merken is. - Er is een structurele trend weg van de centra. Dit is duidelijk bij zorginstellingen, groter wordende IT-bedrijven, Deze trend doet zich vooral voor bij groeiende bedrijven, en bedrijven die een bepaalde schaal bereiken waardoor er overlast ontstaat voor buurtbewoners, hetzij omwille van het productieproces, hetzij omwille van de bijkomende mobiliteitscreatie door leveranciers, klanten, bezoekers en werknemers. - Er zijn nog een substantieel aantal historisch gegroeide productiebedrijven (industriële bakkerijen, meubelbedrijven, textielbedrijven) die in woongebied gevestigd zijn. Zij hebben in stijgende mate problemen met mobiliteit in het verweven gebied en kijken vaak uit naar een locatie op een bedrijventerrein. 8 Gemeenten geven ruimte aan bedrijven, VVSG in het kader van Spazio, mei 2016 multifunctionele invulling van woonwerkgebieden beleidsaanbevelingen en praktische tips voor gemeentebesturen 9 De geografie van het werken in Nederland verandert, 2016, Krabbenborg L. en Daalhuizen F.,

19 19 / 91 - De rechts- en bedrijfszekerheid voor groeiende KMO s is in verweven gebied te weinig gegarandeerd en de groeimogelijkheden in fysieke zin vaak te beperkt. Deze KMO s vinden deze zekerheden wel terug op een bedrijfslocatie op een bedrijventerrein. - Er is bovendien nog een sterke auto-oriëntatie in West-Vlaanderen, mede doordat veel mensen in een zone wonen die slecht ontsloten is via openbaar vervoer. Een bedrijf dat de mobiliteit van zijn (potentiële) werknemers wil optimaliseren, kijkt dus vaak uit naar een site die goed ontsloten is via de weg. - Doordat paarse sproeten 10 in woongebied vaak worden geassocieerd met allerlei vormen van overlast, worden zij door lokale overheden vaak herbestemd tot woongebied. Vaak is er ook de bijkomende incentive dat woongebied zorgt voor bijkomende inwoners, wat voor de lokale begroting interessanter is dan bedrijvigheid. - Middelgrote bedrijven die in woonzone liggen, hebben een sterke incentive om hun grond duur te verkopen als woongebied en de opbrengst te gebruiken voor een verhuis naar een bedrijventerrein. Toch moet opgemerkt worden dat er ook in West-Vlaanderen een zekere tegenbeweging is ingezet. Onder meer in Brugge is er een duidelijk stijgend belang van de stationsomgeving als werklocatie. Volgende conclusies kunnen getrokken worden voor de evolutie van verweefbaarheid in West-Vlaanderen: - Verweefbaarheid is sterk afhankelijk van schaal. Vanaf 10 werknemers wordt verweefbaarheid vaak al moeilijker. Vanaf 50 werknemers meestal problematisch. Dit omwille van parkeerdruk, logistieke bewegingen, milieuhinder van productie, - De voorlopige trend in West-Vlaanderen gaat vooral richting dalende verweefbaarheid. - De kwantificering van deze trend is niet voor de hand liggend en sterk verschillend per sector, maar kan via bijkomend analyse-onderzoek van verhuisbewegingen en RSZbewegingen mogelijk goed benaderd worden Bevestiging in recent onderzoek Recent onderzoek bevestigt toch een aantal trends die in het kwalitatief onderzoek naar boven zijn gekomen. Het onderzoek naar segmentatie van woon-werklocaties in Vlaanderen 11 gaf inderdaad aan dat: - Er in de praktijk vaak een daling van de verweefbaarheid is omwille van milieuhinder, mobiliteitshinder, uitbreidingsproblemen en gebrekkige rechtszekerheid - Er een bijkomende verschuivingsvraag ontstaat uit verweven gebied richting bedrijventerreinen omdat bedrijven meer en meer samen werken. Deze clusterbeweging manifesteert zich vaak op bedrijventerreinen, omdat hier in vele gevallen ook een stuk productie en opslag bij betrokken is. Bovendien zijn er in een aantal sectoren consolidatiebewegingen en schaalvergrotingen aan de gang, die ook aanleiding geven tot een stijgende vraag naar ruimte op bedrijventerreinen. 10 Dit zijn solitaire bedrijven die qua bestemming geregulariseerd werden naar een bedrijfsbestemming en dus paars worden ingekleurd op bestemmingsplannen, maar die op een ruimere kaart overkomen als paarse sproeten. 11 Royal Haskoning in opdracht van Ruimte Vlaanderen, Segmentatie van werklocaties in Vlaanderen, november 2015

20 20 / Ruimte-coëfficiënt Resultaten uit literatuuronderzoek In de recente literatuur gaat vooral aandacht naar dalende ruimtecoëfficiënt 12, dus een dalende ruimte-inname per werknemer. Louw 13 geeft aan dat dit voornamelijk komt door een intensievere bebouwing van bedrijventerreinen, via een stijgende Floor Space Index (FSI), zijnde meer vloeroppervlakte per oppervlakte-eenheid terrein en een gelijkblijvend aantal werknemers per vloeroppervlakte. Andere redenen die in de literatuur worden aangehaald, zijn de volgende: - Er is druk van stijgende grondprijzen waardoor meerlagig bouwen van kantoor- en opslagunits interessanter wordt. - Met het oog op duurzaamheid en energie-efficiëntie, mede omwille van stijgende energieprijzen, wordt het interessanter om compacter te bouwen. - Ook binnen industriële bedrijven is er een tertiarisering aan de gang: een stijgend aandeel van de werknemers werkt niet langer in de productie of distributie/logistiek, maar in de ondersteunende diensten binnen een kantooromgeving. - Bedrijfsontwikkelingen gebeuren in mindere mate op risico, bedrijfsruimte wordt meer en meer flexibel gehuurd in plaats van op de groei gekocht. Door just-in-time leveringen van grondstoffen, intermediaire goederen en afgewerkte goederen is er minder opslagruimte nodig. Ook vanuit het West-Vlaamse beleid worden inspanningen geleverd om bedrijventerreinen te verduurzamen en de ruimtecoëfficiënt te verlagen, zoals in de praktijk blijkt uit de werking van WVI, Leiedal en POM West-Vlaanderen. Dit wordt bevestigd door de studie van Desmet omtrent verduurzaming op Vlaamse bedrijventerreinen Resultaten uit de workshops en andere conclusies voor West-Vlaanderen In de workshops werd aangegeven dat vanuit de vraagzijde, vanuit de bedrijven zelf, deze factoren in West-Vlaanderen slechts in zeer beperkte mate een rol spelen. In West-Vlaanderen zijn er dus opnieuw een aantal specifieke trends die wijzen op een situatie waarbij aan vraagzijde weinig evolutie is naar een verlaagde ruimtecoëfficiënt. Onder meer volgende zaken werden naar voor gebracht: - Er zijn in West-Vlaanderen (voorlopig) geen (sterk) stijgende grondprijzen gezien een aanbodgericht grondbeleid. - Er is in de provincie al enkele jaren een schaarste op de arbeidsmarkt, die op zijn beurt zorgt voor een verdere automatiseringsgolf. Dit is zeker het geval bij internationaliserende KMO s in de voedingsindustrie, textielindustrie en industrie van 12 Ruimtecoëfficiënt wordt gedefinieerd als de ruimte-inname per werknemer. In de pure terreincoëfficiëntenmethode wordt deze als constant beschouwd 13 Efficiënt ruimtegebruik op bedrijventerreinen (in De markt voor bedrijventerreinen), E. Louw, eid._2015_platform31.pdf 14 Analyse van de verduurzaming en samenwerkingsverbanden op bedrijventerreinen in Vlaanderen, F. Desmet, UGent, 2011

21 21 / 91 apparatuur. Bijgevolg is er voor deze bedrijven evenveel ruimtevraag met minder werknemers. - Omwille van stijgende kosten en onzekerheden in lageloonlanden ontstaat er een relocalisatie van productie-eenheden en kan er zelfs gesproken worden van een nieuwe secundarisering van industriële bedrijven. - Bovendien is er ook de trend van stijgende regelgeving: bijvoorbeeld op vlak van behandeling afvalwater, bufferzones, veiligheidsperimeters, gescheiden opslag van voeding, Dit leidt eveneens tot een stijging van de ruimtecoëfficiënt. Opnieuw zijn er desondanks ook in West-Vlaanderen wel enkele trends richting dalende ruimtecoëfficiënt. Zo wordt er vanuit het beleid (en publiek aanbod) gestuurd op zuinig ruimtegebruik bij inname van nieuwe bedrijventerreinen en wordt een strategie over duurzame bedrijventerreinen gevoerd. Ten slotte werd aangehaald dat de invloed van bepaalde socio-economische trends niet mag onderschat worden op lange termijn, maar dat deze binnen de horizon van de studie (tot 2027) een relatief beperkte impact zullen uitoefenen op de ruimte-coëfficiënt. Deze trends zijn onder andere: - Het stijgend aandeel thuiswerk waardoor minder kantooroppervlakte benodigd is. - Het stijgend gebruik van shared services waardoor ondersteunende diensten (cafetaria, loonadministratie, ) efficiënter worden ingezet en dus minder ruimte innemen zullen slechts op lange termijn een sterke invloed uitoefenen. - De zelfrijdende auto waardoor minder en op termijn zelfs zo goed als geen parkeeroppervlakte meer benodigd zal zijn aanpalend aan de bedrijven. Er kan geconcludeerd worden dat er, in tegenspraak met recente literatuur, in West-Vlaanderen voorlopig een trend is richting stijgende ruimtecoëfficiënten, dus naar meer benodigde hectare per werknemer. De kwantificering van deze trend is niet voor de hand liggend en sterk verschillend per sector. 3.3 Vestigingsfactoren Resultaten van het kwalitatief onderzoek De bevraging op het vlak van vestigingsfactoren die in stijgende mate aan belang winnen in West- Vlaanderen, leverde volgende conclusies op: - Enkele transportgerelateerde vestigingsfactoren kennen in West-Vlaanderen een stijgend belang. Het betreft multimodaliteit, waarbij multimodaal vooral betekent een combinatie van goede ontsluiting via de weg en het water. Spoorontsluiting lijkt aan belang in te boeten wegens te log en te weinig bijkomende investeringen in het netwerk. Deze multimodaliteit kan nog belangrijker worden in geval van een invoering van een wegkilometerheffing. - Vanzelfsprekend is ontsluiting via het water niet noodzakelijk voor alle bedrijven. Toch mag het voorzien van voldoende functionele terreinen met toegang tot het binnenvaartnetwerk niet onderschat worden, omdat bedrijven die er gebruik van maken vaak een zeer belangrijke en verbindende functie vervullen in het West-Vlaamse economisch weefsel. - Wat betreft ontsluiting via de weg, is een rij-afstand van maximaal 5 minuten tot een op/afrit van het snelwegennet vaak een doorslaggevende factor. Dit omdat dit de

22 22 / 91 gecombineerde tijdsafstand voor werknemers, klanten en leveranciers optimaliseert. Ook in de recente literatuur wordt dit aangehaald. - Voor grootschalige (niet-havengebonden) logistiek is ligging langs de E17-as nog steeds uitermate belangrijk. - Er is een stijgend belang van multifunctionaliteit. Het functioneel indelen van bedrijventerreinen in kantorenparken, transportzones, wetenschapsparken, botst op zijn limieten en vormt in stijgende mate een beperkende factor. Deze beperking doet zich voor op twee vlakken. Ten eerste kennen veel bedrijven intern een sterke multifunctionaliteit, en wensen zij op hun bedrijfslocatie de mogelijkheid te hebben om kantoren, R&D, productie en opslag/logistiek te combineren. Sommige bedrijven verhuizen nu al omdat deze multi-functionaliteit vaak niet wordt toegelaten. Ten tweede beperkt dit de mogelijkheden tot fysieke clustering van bedrijven binnen de innovatieve clusters zoals materials & plastics in Kortrijk en blue energy in Oostende. In deze innovatieve clusters komen bedrijven samen rond één thema, terwijl zij onderling wel heel verschillend zijn (R&D versus ondersteunende diensten versus productie versus logistiek ) - Van groot belang voor veel bedrijven is een kwalitatieve omgeving met voldoende visuele kwaliteit, groenzones,. Dit kenmerk wordt typisch gevraagd door kantoorachtige bedrijven uit de industrie van apparatuur, verlichting, elektronica, die vaak ook nog ateliers en hallen hebben voor R&D, opslag en assemblage. In het onderzoeksproject kennisclusters West-Vlaanderen van Econopolis 15 werden een aantal belangrijke clusters vooropgesteld die aan belang zullen winnen in het West-Vlaams economisch landschap. Het betreft blue energy, materials & plastics en de agro-industrie. Ook voor het verder ontwikkelen van deze eerste twee clusters is het belangrijk dat er voldoende multifunctionaliteit wordt toegelaten. Voor de blue energy cluster betreft het een combinatie van KMO s in de sectoren onderhoud, R&D en logistiek die zich verenigd hebben rond het thema winden getijdenenergie. Voor de sector materials & plastics is er vooral vraag naar clustering van diensten, net zoals bij vele andere belangrijke West-Vlaamse sectoren. Dit brengt een vraag naar hybride gebouwen (productie, kantoren, sales,... in één gebouw) met zich mee. De agro-industrie vormt in vele opzichten wel een buitenbeentje in het West-Vlaams ruimtelijkeconomisch landschap. Veel bedrijven lijken op het eerste zicht een suboptimale ligging te hebben doordat zij vaak slecht ontsloten zijn en middenin landbouwgebied gelegen zijn. Toch wordt niet verwacht dat hier snel verhuisbewegingen aan de orde zullen zijn: dit omwille van grote investeringen die in het verleden gemaakt zijn en omwille van de typische grondgebondenheid van de Economische sectoren. Volgende conclusies kunnen getrokken worden omtrent belangrijke vestigingsfactoren: - Zowel bij overheden als bij commerciële spelers leeft het idee dat een strikte opdeling in bedrijventerreinen naar activiteitstype minder en minder wenselijk is. Verregaande categorisering naar type activiteiten is vaak onlogisch en werkt in sommige gevallen de bedrijfsvoering tegen. - Het lijkt interessanter om het aanbod af te stemmen op specifieke verwachtingen, zoals multimodaliteit, watergebondenheid en uitstraling van het terrein. - Een flexibelere planologie zal toelaten om het aanbod af te stemmen op de vraag. Dit is belangrijk, want bij te weinig (matchend) aanbod trekken bedrijven weg, bij te veel aanbod dalen de grondprijzen. 15 Kennisclusters in West-Vlaanderen, Econopolis, 2012

23 23 / Bevestiging van deze trends in recente literatuur Het recent onderzoek van Royal Haskoning 16 geeft bovendien aan dat de segmentatie van bedrijventerreinen best eenvoudig opgevat kan worden. Naast een mate van verwevenheid met wonen die het onderzoek onderscheidt, zijn er twee dimensies die hiervoor zeker in aanmerking komen. Een eerste is de ruimtelijke omgevingskwaliteit: veel bedrijven verwachten net deze hoge omgevingskwaliteit, maar anderzijds dient niet elke locatie hoogwaardig te zijn en zijn veel sectoren eerder gediend bij/met? lage grondprijzen. Een tweede zijn de eisen op vlak van bereikbaarheid en ontsluiting, wat opnieuw bevestigt dat deze essentieel zijn in het beslissingsproces van ruimtezoekers. Figuur 3: Schematische weergave van woon-werkomgevingen volgens het onderzoek van Royal Haskoning Verder is er in recent onderzoek ook een sterke bevestiging voor het belang van de ontsluiting via de weg bij het nemen van een locatiebeslissing door bedrijven. Verhetsel et al. 17 hebben aangetoond dat het voor logistieke bedrijven een doorslaggevende factor is om zeer dicht gevestigd te zijn bij een snelweg. De sterkste preferentie gaat zelfs uit naar een ontsluiting binnen de twee minuten. Vanaf een ontsluiting met meer dan vijf minuten tot een snelweg ontstaat een negatieve impact op de locatiekeuze. Ten slotte legt ook de studie van VVSG in kader van Spazio 18 nadruk op het belang aan ontsluiting naar het hoofdwegennet, waarbij een verkorting van de ontsluiting met enkele minuten al 16 Segmentatie van werklocaties in Vlaanderen, Royal Haskoning in opdracht van Ruimte Vlaanderen, november Location of logistics companies: a stated preference study to disentangle the impact of accessibility, Journal of Transport Geography, Volume 42, January 2015, Pages , Verhetsel, A., et al., Gemeenten geven ruimte aan bedrijven - multifunctionele invulling van woonwerkgebieden beleidsaanbevelingen en praktische tips voor gemeentebesturen, VVSG in het kader van Spazio, mei 2016.

24 24 / 91 doorslaggevend kan zijn, net als het voorzien van een ontsluiting waarbij niet langer een woonkern gepasseerd dient te worden. Van 19 vestigingsfactoren komt ontsluiting via de weg met kop en schouders bovenaan de lijst te staan als zijnde meest cruciaal. Figuur 4: Enquêteresultaat i.v.m. vestigingsfactoren uit onderzoek van VVSG in kader van Spazio

25 25 / 91 4 Vraagraming op niveau van subregio en economische sectoren De vraagraming wordt uitgevoerd op twee hoofddimensies: 1) Een geografische dimensie: indeling in 9 subregio s 2) Een sectorale dimensie: indeling in 35 economische sectoren. Deze 35 sectoren worden geaggregeerd tot 5 activiteitengroepen (zie Tabel 40 en Tabel 41 in bijlage). Wat betreft de geografische dimensie heeft de raming vooral zin op niveau van subregio, en minder op niveau van gemeente. Dit omdat de geografische schaal van de meeste gemeentes te klein is om een gefundeerde raming te maken, en ook omdat de foutenmarge van een raming op dit niveau te groot zou zijn. Zoals besproken in het rapport van de subregio s, werden de subregio s afgebakend vanuit het idee dat zij een economisch geheel vormen, als zone waarbinnen bedrijven voornamelijk hun eventuele verhuisbewegingen maken. De gemiddelde grootte van de subregio s komt dan ook overeen met de afstand van verhuisbewegingen, die in de meeste gevallen niet meer dan 10 km bedraagt voor de meeste op bedrijventerreinen gesitueerde sectoren. Bovendien is het ook modeltechnisch enkel nauwkeurig om projecties op niveau van subregio s te beschouwen, omdat subregio s in het model de basis-entiteit vormen en er enkele indicatoren op niveau van de subregio werden toegevoegd. In het model werd wel de mogelijkheid ingebouwd om zelf clusters van gemeentes te kiezen, onafhankelijk van de subregio s. Hierbij moet dus met een foutenmarge rekening gehouden worden. 4.1 Geografische dimensie: 9 subregio s Overzicht van de 9 subregio s In een voorgaande oefening werden de 64 West-Vlaamse gemeenten ingedeeld in subregio s, die aaneengesloten ruimtelijk-economische entiteiten vormen. Deze oefening heeft als resultaat de indeling in subregio s zoals weergegeven in Figuur 5. Hierbij ontstaan subregio s die zich in grote lijnen verzamelen rond de grootste stedelijke centra van de provincie. Dit ondanks het feit dat het gebruikte algoritme een inductieve methode gebruikt die niet vertrekt vanuit sterke centra of polen, maar gemeentes clustert op basis van sterke relatieve onderlinge interactie. In de ruimtevraagraming vormen de subregio s de geografische eenheid waarop de raming gebeurt.

26 26 / 91 Tabel 1: De 9 subregio's van West-Vlaanderen in tabelvorm BRUGGE KORTRIJK ROESELARE IEPER VEURNE OOSTENDE WAREGEM TORHOUT TIELT DAMME WERVIK LENDELEDE LO-RENINGE DIKSMUIDE DE HAAN OOSTROZEBEKE TORHOUT MEULEBEKE JABBEKE AVELGEM HOOGLEDE IEPER HOUTHULST BREDENE ANZEGEM KOEKELARE PITTEM OOSTKAMP HARELBEKE INGELMUNSTER MESEN ALVERINGEM GISTEL DEERLIJK KORTEMARK RUISELEDE ZEDELGEM KORTRIJK IZEGEM POPERINGE DE PANNE MIDDELKERKE WAREGEM ICHTEGEM TIELT ZUIENKERKE KUURNE LEDEGEM ZONNEBEKE KOKSIJDE OOSTENDE DENTERGEM LICHTERVELDE WINGENE KNOKKE-HEIST MENEN MOORSLEDE HEUVELLAND NIEUWPOORT OUDENBURG WIELSBEKE BRUGGE WEVELGEM ROESELARE LANGEMARK-POELK. VEURNE BEERNEM ZWEVEGEM STADEN VLETEREN BLANKENBERGE SPIERE-HELKIJN ARDOOIE OUDENBURG DEERLIJK KORTEMARK ALVERINGEM LO-RENINGE KOEKELARE De 9 subregio s zijn de volgende: - Brugge en zijn 8 omliggende gemeenten (Knokke-Heist; Damme; Beernem; Oostkamp; Zedelgem; Jabbeke; Zuienkerke; Blankenberge); - Oostende met zijn 4 omliggende gemeenten (Middelkerke; Gistel; Oudenburg; Bredene) en kustgemeente De Haan; - Een cluster rond Torhout die ook nog de gemeenten Kortemark, Lichtervelde Ichtegem en Koekelare omvat; - Een cluster rond Diksmuide en Veurne die nog 5 andere Westhoek-gemeenten omvat (De Panne; Koksijde; Nieuwpoort; Alveringem; Houthulst); - Een cluster rond Ieper en Poperinge die nog 6 andere gemeenten omvat (Heuvelland; Mesen; Zonnebeke; Vleteren; Lo-Reninge; Langemark-Poelkapelle); - Een cluster rond Roeselare en Izegem die nog 7 andere gemeenten uit Midden-West- Vlaanderen omvat (Moorslede; Staden; Hooglede; Ardooie; Ingelmunster; Lendelede; Ledegem); - Een cluster met Tielt en 4 omliggende gemeenten (Ruiselede; Wingene; Meulebeke; Pittem); - Een cluster in het zuidoosten van de provincie rond Waregem, met nog 5 andere gemeenten (Dentergem; Oostrozebeke; Wielsbeke; Deerlijk; Anzegem); - Een cluster in het Leie-Scheldegebied rond Kortrijk, met nog 8 andere gemeenten (Wervik; Menen; Wevelgem; Kuurne; Harelbeke; Zwevegem; Spiere-Helkijn; Avelgem).

27 27 / 91 Figuur 5: De 9 subregio's van West-Vlaanderen op kaart - Bron: Lokovest Verwerking gegevens en kaart: Rebel Group en UGent Ingenomen areaal bedrijventerrein in deze subregio s Het totale ingenomen netto-areaal bedrijventerrein 19 met economische functie in West- Vlaanderen bedraagt iets minder dan hectare (zie Tabel 2 en Tabel 3). De grootste oppervlaktes vinden we terug in de 3 subregio s Kortrijk, Roeselare en Waregem, samen goed voor 57% van het totale benutte areaal. Deze 3 subregio s zijn ook de subregio s met het grootste aandeel van hun totale oppervlakte dat bestaat uit bedrijventerrein dat benut is. 19 Het ingenomen netto-areaal op bedrijventerreinen op vandaag wordt gedefinieerd als de vraag naar bedrijventerreinen op vandaag

28 28 / 91 Tabel 2: Benut netto-areaal bedrijventerrein met economische functie per subregio in 2015 (Bron: VLAIO verwerking: Rebel) a b = aandeel a c d = c / a e = aandeel c Subregio Oppervlakte subregio (ha) % oppervlakte subregio in totale oppervlakte Oppervlakte benut % bedrijventerrein in bedrijventerrein (ha) totale oppervlakte % bedrijventerrein van de subregio in de totale terreinoppervlakte Brugge % 901 1,5% 13% Ieper % 582 1,0% 9% Kortrijk % ,7% 23% Oostende % 367 1,5% 5% Roeselare % ,2% 18% Tielt % 448 1,9% 7% Torhout % 301 1,4% 4% Veurne % 336 0,7% 5% Waregem % ,2% 15% West-Vlaanderen % ,2% 100% Tabel 3: Loontrekkende werkgelegenheid op bedrijventerreinen per subregio in 2015 (Bron: VLAIO en RSZ verwerking: Rebel) 20 a b c d = c / a e = c / b Loontrekkenden Benut BT (ha) Loontr op BT % loontr op BT Loontr/ha Brugge ,1% 23,2 Ieper ,5% 19,1 Kortrijk ,1% 18,6 Oostende ,8% 15,1 Roeselare ,3% 17,4 Tielt ,8% 13,7 Torhout ,9% 11,5 Veurne ,5% 13,2 Waregem ,3% 15,1 West-Vlaanderen ,1% 17,4 Het totaal aantal loontrekkenden op bedrijventerreinen kan geschat worden op zo n personen. Dat is een ondergrens voor de totale werkgelegenheid: deze neemt nog niet het aantal zelfstandigen en bedrijfsleiders in beschouwing die niet als loontrekkende werkzaam zijn op bedrijventerreinen. Bovendien kan voor een aantal percelen de link met de werknemersgegevens niet gemaakt worden. Ten opzichte van de totale werkgelegenheid van loontrekkenden in 2015 lijkt dit weinig. Er mag dan ook niet vergeten worden dat West-Vlaanderen een sterk getertiairiseerde en zeker ook gequartairiseerde provincie is. In de gezondheidszorg, het openbaar bestuur en het onderwijs samen werken loontrekkenden, bijna 1/3 van het totaal. Het aantal loontrekkenden per hectare in de laatste kolom is gecorrigeerd en neemt enkel de oppervlakte in beschouwing waar een link gemaakt kan worden met het aantal werknemers. Gemiddeld werken ongeveer 17,4 loontrekkende werknemers per bedrijventerreinen. Subregio Brugge ligt hier het verst boven het gemiddelde, met een waarde van 23,2 werknemers per hectare. De werknemersdichtheid is het laagst in subregio s Torhout en Veurne: daar ligt het aantal werknemers per hectare op respectievelijk 11,5 en 13,2. 20 BT = bedrijventerrein ; Loontr. = loontrekkenden; ha = hectare

29 29 / Sectorale dimensie Indeling in 35 economische sectoren Het model is opgebouwd rond 35 economische sectoren, gebaseerd op de WSE42-indeling, een indeling van alle economische activiteiten in 42 sectoren en gebruikt door het departement Werk en Sociale Economie (WSE) van de Vlaamse Overheid. De volledige indeling, op basis van NACE2- code, kan teruggevonden worden in Tabel 40 en Tabel 41 in bijlage. Daarop wordt ook aangegeven hoe de 35 sectoren worden geaggregeerd naar 5 activiteitengroepen. Het is niet mogelijk om voor elk van de 35 sectoren telkens aparte indicatoren te voorzien in de ruimtevraagraming, omdat veel gegevens, zoals de prognoses van het Federaal Planbureau, niet voor elk van de 35 sectoren worden uitgesplitst. De indeling maakt het wel mogelijk voor de gebruiker van het model om, als door bijkomend of nieuw onderzoek nieuwe kennis wordt verkregen, voor elk van deze sectoren aanpassingen te maken in de assumpties en zo de resultaten van het model te verfijnen. Voor een aantal sectoren werd wel gewerkt met een unieke indicator voor elk van de 35 sectoren. Een voorbeeld is de bijkomende ruimtevraag omwille van dalende verweefbaarheid (zie 5.4) Enkele cijfers over deze sectoren op bedrijventerreinen in West-Vlaanderen In Tabel 1 4 worden enkele cijfers weergegeven over de tewerkstelling in deze sectoren op de West-Vlaamse bedrijventerreinen. De sterkst vertegenwoordigde categorie op bedrijventerreinen is de bouw, goed voor meer dan loontrekkende werknemers en 12% van de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen. De bouw wordt gevolgd door de groothandel, met bijna loontrekkende werknemers, goed voor 9% van de totale werkgelegenheid. Daarna volgen een aantal industriële sectoren: de voedings-, machine-, metaalen textielindustrie. Samen zijn zij goed voor meer dan loontrekkende werkplekken, 29% van het totaal op bedrijventerreinen. Opvallend is dat ook een aantal sectoren, die zich niet typisch op bedrijventerreinen bevinden, in absolute zin een sterk aantal loontrekkende werknemers op bedrijventerreinen hebben. Dit zijn de zakelijke diensten (5.704) en detailhandel (5.172). In Tabel 4 wordt bovendien weergegeven wat het aandeel is van de totale loontrekkende werkgelegenheid per sector die zich op bedrijventerreinen bevindt. Bovenaan de lijst vinden we typisch zware industriële sectoren, met aandelen boven de 80% en 90%. Mogelijk kan een volledig uitgezuiverde oefening 21 aanleiding geven tot percentages die nog dichter bij de 100% liggen. Een aantal industrieën kent duidelijk nog een substantiële werkgelegenheid buiten bedrijventerreinen: het betreft onder andere de textielindustrie, kunststofindustrie, voedingsindustrie, meubelindustrie, Onderaan de lijst vinden we een aantal typische tertiaire en quartaire sectoren die niet op bedrijventerreinen terug te vinden zijn: het betreft onder andere onderwijs, horeca, 21 Hierbij dienen alle bedrijven 1 voor 1 gecontroleerd te worden of zij wel de juiste primaire NACE-code hebben opgegeven gegeven hun reële primaire activiteiten, moeten alle vestigingen op bedrijventerreinen met een postadres buiten een bedrijventerrein gecorrigeerd worden, Deze oefening valt buiten het bestek van deze studie.

30 30 / 91 gezondheidszorg, bank- en verzekeringswezen. Ondanks het relatief lage percentage van 14% loontrekkende werkgelegenheid op bedrijventerreinen voor zakelijke diensten, is het absolute aantal loontrekkenden op bedrijventerreinen met meer dan toch aanzienlijk. Hetzelfde geldt voor openbaar bestuur en maatschappelijke dienstverlening. Halverwege de lijst vinden we een aantal sectoren terug die in sommige gevallen op bedrijventerreinen terug te vinden zijn, meestal indien hun schaal niet langer toelaat in verweven omgeving gevestigd te zijn. Het betreft onder andere de sectoren groothandel, garages, bouw, en transport. Ook detailhandel kent met 20% een opvallend hoge aanwezigheid op bedrijventerreinen. Tabel 4: Aandeel van de werkgelegenheid van economische sectoren die zich op bedrijventerreinen bevinden in 2015 (Bronnen: VLAIO en RSZ verwerking: Rebel)

31 31 / 91

32 32 / 91 5 Uitvoering van het vraagramingsmodel De basis van de ruimtevraagraming bestaat uit de terreincoëfficiëntenmethode. Op basis van de terreincoëfficiëntenmethode worden een aantal correcties doorgevoerd: eerst een kwantitatieve correctie voor demografie, waarna correcties volgen voor evoluties in verweefbaarheid en ruimtecoëfficiënt. De totale vraagraming wordt verder kwalitatief ingedeeld naar kavelgrootte en naar 3 types terreinen: goed ontsloten via de weg, watergebonden en overige terreinen. De keuze voor de terreincoëfficiëntenmethode werd reeds op voorhand bepaald. De exacte uitwerking van de correcties en kwalitatieve indeling is mede gebeurd op basis van het kwalitatief onderzoek (zie hoofdstuk 4) De vraagraming werd uitgevoerd aan de hand van een ramingsmodel dat samen met dit rapport werd opgeleverd en waarover Provincie West-Vlaanderen en POM West-Vlaanderen beschikken. Een model is altijd een raming waarbij de absolute cijfers met zorg dienen geïnterpreteerd te worden: zij zijn immers het gevolg van een combinatie van assumpties. Volgende flexibiliteiten zijn in het model ingebracht: - Het laat toe om andere gemeentecombinaties te maken dan deze van de subregio s. Omdat een aantal indicatoren evenwel op niveau van subregio in het model zitten, kan het zijn dat bij dergelijke herindeling een kleine foutenmarge in rekening moet gebracht worden. Het is evenwel niet de bedoeling om de resultaten/het model toe te passen op een lager niveau dan de subregio. - Er kunnen andere aannames worden gebruikt op vlak van verweefbaarheid, ruimtecoëfficiënt in geval van voortschrijdend inzicht of bijkomend onderzoek - Het model kan geüpdatet worden met nieuwe gegevens op vlak van ruimtegebruik op bedrijventerreinen, demografie, vooruitzichten van het planbureau, 5.1 Terreincoëfficiëntenmethode (TQM) De basis van de ruimtevraagraming bestaat uit de terreincoëfficiëntenmethode. Deze methode wordt algemeen aanvaard als de beste benadering om een toekomstige ruimtevraag aan bedrijventerreinen in te schatten, zoals becijferd in onderzoek van F. Witlox en B. Derudder 22. In dit onderzoek werd deze methode vergeleken met andere methodes, waarbij de terreincoëfficiëntenmethode ex ante duidelijk de grootste verklarende kracht blijkt te hebben. De TQM-methode gaat uit van een lineair verband tussen ruimte-inname en tewerkstelling. Een stijging van de tewerkstelling met 10% leidt tot een stijging van ruimte-inname met 10%. De methodiek wordt toegepast in elk van de 9 subregio s en voor elk van de 35 sectoren. De basis voor deze analyse wordt gelegd door het bedrijventerreinoverzicht van VLAIO. Dit omvat een overzicht per perceel van de functie (economisch of een andere functie), het gebruik (in gebruik of niet in gebruik), de bebouwing (bebouwd, onbebouwd, bouwwerf, infrastructuur), het bedrijf dat het perceel gebruikt, oppervlakte van het perceel 23, Via het vestigingsnummer van de bedrijven die op die percelen gevestigd zijn kan een groot deel van deze bedrijven gelinkt worden 22 F. Witlox en B. Derudder, 2005, Ruimtebehoefteraming van bedrijven aan de hand van een economische terreinquotiëntenmethode Een eerste verkenning voor Vlaanderen. 23 Percelen worden hier begrepen als gebruikspercelen en niet als administratieve percelen. Gebruikspercelen zijn percelen die overeenkomen met een ruimtelijke afbakening van een gebied dat door een bedrijf in gebruik is of waar eenzelfde functie werd vastgesteld op basis van terreinwerk en/of een orthofoto.

33 33 / 91 aan hun RSZ-gegevens, waardoor we ook kunnen ramen wat de totale tewerkstelling is op de West-Vlaamse bedrijventerreinen, inclusief een raming van de totale oppervlakte die deze tewerkstelling op bedrijventerreinen inneemt. In Tabel 5 wordt een overzicht gegeven van de ruimte-inname in hectare voor de belangrijkste van de 35 sectoren. Dit vormt de basis voor de vraagraming. Tabel 5: Overzicht van de ruimte-inname op bedrijventerreinen (in ha) door enkele belangrijke sectoren in 2015 in hectare (bron: VLAIO verwerking gegevens: Rebel) Subregio Brugge Ieper Kortrijk Oostende Roeselare Tielt Torhout Veurne Waregem Totaal Groothandel Bouw Metaalindustrie Textiel Garages Voeding Detailhandel Hout en papier Transport Zakelijke diensten Minerale producten Machine-industrie Meubelindustrie Kunststof Distributie Afvalindustrie Overige Totaal Op deze ruimte-inname door sectoren worden de HERMES-vooruitzichten 24 van het Federaal Planbureau (FPB) toegepast wat betreft sectorale tewerkstellingsvooruitzichten op middellange termijn. Een stijging in de tewerkstelling van 5% levert dus ook een stijging van de ruimtevraag op van 5%. Een daling van de tewerkstelling van 5% levert dan ook een daling op van de ruimtevraag voor deze sector 25. Indien er een bepaalde sector op vandaag slechts een beperkte ruimte-inname kent op bedrijventerreinen, zoals bijvoorbeeld de sector onderwijs, zal een verwachte stijging of daling op tewerkstelling in het onderwijs slechts een beperkte invloed hebben op de totale vraagraming, zelfs als dit toevallig een sterke stijging of daling zou zijn. De HERMES- vooruitzichten lopen tot 2021 en worden in het basismodel daarna geëxtrapoleerd, waarbij de gemiddelde evolutie van de laatste 3 jaar wordt doorgetrokken (zie Tabel 42 in bijlage). De vooruitzichten van het Federaal Planbureau gaan uit van gemiddelde waardes voor Vlaanderen en gaan ook uit van de gemiddelde demografische evolutie van inwoners op arbeidsleeftijd in het Vlaams Gewest Elke verwachte stijging of daling van een sector wordt toegepast op de ruimtevraag van deze sector, hoe klein ook. Een daling van 1% in tewerkstelling zal op niveau van een bedrijf in de meeste gevallen niet leiden tot een vermindering van de ruimtevraag. Echter, indien in een sector als geheel, met bedrijven die zowel een stijgende als dalende tewerkstelling kennen, de totale verwachte tewerkstellingsevolutie -1% bedraagt, zal de ruimtevraag gemiddeld ook met 1% dalen (volgens de terreincoëfficiëntenmethode)

34 34 / Correctie voor demografische evoluties De verwachte evolutie van het aantal inwoners op arbeidsleeftijd (18-65 jaar) loopt in West- Vlaanderen en zijn subregio s evenwel niet gelijk aan het Vlaams gemiddelde en kan er zelfs relatief sterk van verschillen. Om deze reden werden de demografische prognoses van de Studiedienst Vlaamse Regering (SVR) 26 gebruikt om te corrigeren. Deze prognoses worden op niveau van de gemeente opgemaakt en konden dus eenvoudig geaggregeerd worden naar het niveau van de subregio s. De SVR-prognoses kennen ook een horizon tot 2030, waardoor er niet geëxtrapoleerd diende te worden. Tabel 6: Overzicht van evolutie van inwoners op arbeidsleeftijd en hieraan gekoppelde demografische correctie per subregio ten opzichte van basisjaar , voor de jaren 2022 en 2027 a b c d = b/a - 1 e = c/b - 1 f = d - (-0,45%) g = e - (-1,90%) Correctie 2022 Correctie 2027 Brugge ,9% -8,0% -3,5% -6,1% Ieper ,6% -6,2% -2,2% -4,3% Kortrijk ,4% -6,7% -2,9% -4,8% Oostende ,8% -2,0% -0,4% -0,1% Roeselare ,6% -2,5% -0,2% -0,6% Tielt ,3% -3,7% 0,1% -1,8% Torhout ,2% -4,8% -1,7% -2,9% Veurne ,5% -5,8% -2,1% -3,9% Waregem ,9% -4,1% -1,4% -2,2% West-Vlaanderen ,4% -5,3% Het inwonertal op arbeidsleeftijd in het Vlaams Gewest daalt tussen 2015 en 2022 van naar , een daling van 0,45%. In 2027 worden inwoners op arbeidsleeftijd verwacht, goed voor een daling met 1,9% ten opzichte van Uit het overzicht in Tabel 6 blijkt dat het aantal inwoners op arbeidsleeftijd in West-Vlaanderen sterker daalt dan gemiddeld in het Vlaams Gewest. Hiervoor wordt dus een correctiefactor 28 toegepast 29. In de tabel wordt indicatief de correctiefactor voor de jaren 2022 en 2027 aangegeven. De subregio s die sterkst onder het Vlaams gemiddelde liggen zijn Brugge en Kortrijk. De subregio s die dichtst bij het Vlaams gemiddelde liggen, zijn Roeselare en Oostende Laatst beschikbare jaar van cijfers Studiedienst Vlaamse Regering (SVR). 28 Voor Brugge wordt voor de periode een daling met 8,0% verwacht. Gezien de daling op Vlaams niveau slechts 1,9% bedraagt, wordt dus een correctiefactor van (-8,0% - (-1,9%)) = - 6,1% toegepast 29 Dit betekent bijvoorbeeld dat voor subregio Waregem de verwachte vraag voor het jaar 2022 uit de terreincoëfficiëntenmethode wordt vermenigvuldigd met een factor (1 1,4%), dus met een factor 0,986).

35 35 / Correctie voor evolutie in verweefbaarheid Uit de workshops en gesprekken is gebleken dat de evolutie qua verweefbaarheid een sterk effect heeft op de finale ruimtevraag. Ook uit de studie van IDEA Consult 30 bleek dat deze factor een grote impact heeft Evolutie van economische activiteit uit niet-economisch bestemd gebied richting bedrijventerreinen Uit de kwalitatieve bespreking is gebleken dat er in West-Vlaanderen verwacht kan worden dat er grotendeels een daling is in verweefbaarheid, die zorgt voor een bijkomende vraag van bedrijven die zich niet op een bedrijventerrein bevinden, en die zich in landbouwgebied of woongebied bevinden en ruimte zoeken op reguliere bedrijventerreinen. In de workshops werden veelvuldig voorbeelden aangehaald van groeiende productiebedrijven die de laatste jaren deze stap hebben gezet. Het bleek echter onmogelijk om op basis van workshops en gesprekken alleen, op een gefundeerde wijze uitspraken te doen over de kwantitatieve impact van deze evolutie. Om deze reden werd een bijkomende analyse uitgevoerd op verhuisde bedrijven in West- Vlaanderen in de periode Op basis van RSZ-gegevens werd nagegaan welke bedrijven verhuisd zijn in deze periode en om hoeveel werknemers dat ging. Hiervoor werden de vestigingsadressen met elkaar vergeleken voor de jaartallen 2009 en Van alle verhuisde bedrijven werd vervolgens nagegaan welke bedrijven in 2009 eerst een adres hadden buiten een bedrijventerrein en in 2014 wel op een bedrijventerrein gevestigd waren. Tabel 7: Overzicht van aantal werknemers dat verhuisd is naar een bedrijventerrein, per subregio en activiteitengroep Op deze manier kon een lijst samengesteld worden van 844 bedrijven die binnen West- Vlaanderen verhuisd zijn naar een bedrijventerrein. In totaal betreft het werknemers die naar een bedrijventerrein verhuisd zijn in de onderzochte periode, goed voor werknemers per jaar. Samen zijn deze bedrijven in 2014 goed voor meer dan werknemers, wat aangeeft dat het hier grotendeels groeiende bedrijven betreft. Zoals kan afgelezen worden in Tabel 7, doet deze evolutie zich vooral voor in de subregio s Brugge, Kortrijk, Roeselare en Waregem. De sectoren die sterk vertegenwoordigd zijn in deze evolutie betreffen de bouwsector (1.374 werknemers), transport-distributie-logistiek (1.069 waarvan transport 807), groothandel (671) en 30 Raming van de behoefte aan bedrijventerreinen in het Vlaams Gewest, IDEA Consult in opdracht van Agentschap Ondernemen, TDL staat voor Transport, Distributie en Logistiek

36 36 / 91 detailhandel (662). Ook een aantal tertiaire en quartaire sectoren zijn sterk vertegenwoordigd, zoals maatschappelijke dienstverlening (426) en zakelijke diensten (835) Verwerking van deze gegevens in het vraagramingsmodel Aan deze bijkomende werkgelegenheid ten gevolge van deze dalende verweefbaarheid werd per sector een ruimte-inname toegekend, volgens de terreincoëfficiënt (hectare per werknemer) van deze bedrijven op vandaag. Er werd een omzetting gemaakt van de werkgelegenheid in 2009 naar een verwacht ruimtegebruik, op basis van de gemiddelde inname van ruimtegebruik per werknemer gegeven de sector en de grootte-klasse van de bedrijven. De jaarlijkse ruimte-inname van deze bedrijven kan niet zomaar lineair worden geëxtrapoleerd naar de volgende jaren. 1) Gezien het grotendeels sterk groeiende bedrijven zijn, neemt hun ruimte-inname verdere toekomstige groei al in rekening, wat een dubbeltelling zou geven met de groei die wordt meegeteld via de basis-terreinquotiëntenmethode. 2) Bovendien is het zo dat in bepaalde sectoren overheen deze 5 jaar een groot aandeel van de niet op bedrijventerreinen gelegen werkgelegenheid verhuisd is naar een bedrijventerrein (zie Tabel 9). Indien de werkgelegenheid op bedrijventerreinen de vorige 5 jaar tijd bijvoorbeeld geëvolueerd is van 60% naar 76%, kan dit percentage voor de komende 10 jaar niet lineair worden geëxtrapoleerd. Bij een lineaire extrapolatie zou op deze manier 108% van de werkgelegenheid in een bepaalde sector op bedrijventerreinen terug te vinden zijn, wat natuurlijk onmogelijk is. Bij een verderzetting van de trend zal het percentage werkgelegenheid op bedrijventerreinen evolueren naar 85,6% over 5 jaar. Dit percentage wordt bekomen door niet-lineaire extrapolatie, waarbij de werkgelegenheid die zich niet op bedrijventerreinen bevindt elke 5 jaar voor 40% 32 wordt ingenomen door werkgelegenheid op bedrijventerreinen. Dit wordt ook wel verdichting genoemd. Tabel 8: Fictief voorbeeld ter verduidelijking van 'verdichting' bij percentage van tewerkstelling dat zich op bedrijventerreinen bevindt in een bepaalde sector Reële gegevens 60% 76% Lineaire 60% 76% 92% 108% extrapolatie Verdichting 60% 76% 85,6% 91,4% 5.4 Correctie voor ruimtecoëfficiënt Wat betreft ruimtecoëfficiënt werd in het kwalitatief onderzoek besloten dat ook voor West- Vlaanderen de evolutie in twee richtingen gaat, met enerzijds een dalende ruimtecoëfficiënt door 32 Want een evolutie van 60% naar 76% over vijf jaar betekent dat het aandeel van werkgelegenheid buiten bedrijventerreinen afneemt van 40% naar 24% ofwel daalt met 16%, dus met een factor van 16/40 (= 40%) om de vijf jaar.

37 37 / 91 stedenbouwkundige en bouwtechnische evoluties die zuinig ruimtegebruik toelaten en socioeconomische evoluties zoals thuiswerken die eveneens leiden tot minder ruimte-inname per werknemer, en anderzijds een stijgende ruimtecoëfficiënt door evoluties van automatisering, die ervoor zorgen dat er een gelijkblijvend ruimtegebruik is (in opslag en productie) met minder werknemers Uit de workshops en kwalitatieve gesprekken is heel wat nuttige informatie gekomen omtrent deze evoluties in het geval van West-Vlaanderen. Omdat evenwel geen grootschalige enquête kon uitgevoerd worden binnen het bestek van de studie, werd deze informatie toch als te anekdotisch geëvalueerd om onderbouwing te bieden aan een cijfermatige correctie binnen het prognosemodel. Om met deze tweeledigheid om te gaan werden twee correctiefactoren toegevoegd aan het model: 1) Een algemene correctiefactor van 1,25% jaarlijkse daling van het ruimtegebruik per werknemer, zoals ook wordt toegepast in de ruimtevraagramingen uitgevoerd door het Centraal Planbureau (CPB) in Nederland 33. Dit is de enige bron met autoriteit die een correctiefactor naar voor schuift. In het model wordt bijkomend dus een daling van 1,25% ruimtegebruik per werknemer per jaar toegepast, overheen alle sectoren en subregio s. 2) Een evolutie van het ruimtegebruik per werknemer evenredig aan de evolutie van de productiviteit per werknemer. Hiervoor werden de HERMES-prognoses 34 van evolutie in arbeidsproductiviteit (Federaal Planbureau, 2016) gebruikt. Hier is echter geen 1 op 1 relatie tussen arbeidsproductiviteit en ruimtegebruik: de evolutie in arbeidsproductiviteit wordt vermenigvuldigd met een sectorgerelateerde coëfficiënt Het model laat vanzelfsprekend toe om op termijn andere factoren of ruimtecoëfficiënten in te vullen voor bepaalde sectoren als hier goede redenen voor te vinden zijn, bijvoorbeeld doordat dit met bijkomende informatie of bijkomend onderzoek onderbouwd kan worden. 5.5 Uitsplitsing van de totale vraagevolutie De vraag, die geraamd werd per subregio, wordt verder uitgesplitst op basis van twee kwalificaties. Het betreft een kwalificatie omtrent bereikbaarheid en een kwalificatie rond kavelgrootte. De kwalificatie bereikbaarheid bestaat op haar beurt uit twee delen namelijk watergebondenheid en ontsluiting via de weg. Deze uitsplitsing creëert geen bijkomende of dalende vraag in de subregio s. 33 Centraal Planbureau,, De vraag naar ruimte voor economische activiteit tot F. Witlox en B. Derudder, 2005, Ruimtebehoefteraming van bedrijven aan de hand van een economische terreinquotiëntenmethode Een eerste verkenning voor Vlaanderen. 36 De finale ruimtecoëfficiënt van sector x in jaar y wordt als volgt bekomen: [1 / 1,0125^(y 2014) ]* arbeidsproductiviteitsindex sector x in jaar y * coëfficiënt van sector x voor mate waarin ruimtegebruik gecorreleerd is aan arbeidsproductiviteit

38 38 / Kwalificatie goede ontsluiting via de weg Een belangrijk kwalitatief aspect van de vraag naar bedrijventerreinen wordt gevormd door de bereikbaarheid. Voor veel bedrijven die nieuwe bedrijfsruimte op een bedrijventerrein zoeken, is deze kwalificatie een doorslaggevend argument. Immers, de gemiddelde rij-afstand voor leveranciers, klanten en eigen werknemers daalt hierdoor drastisch. Aan de vraagraming werd de kwalificatie goed ontsloten via de weg toegevoegd. Deze wordt als volgt gedefinieerd: een bedrijventerrein is goed ontsloten via de weg indien: - De gemiddelde rij-afstand tot een op/afrit van het snelwegennet (snelwegen en expressweg naar Zeebrugge) 5 minuten bedraagt of minder (filevrije situatie). - Er zich geen bebouwde kom bevindt tussen het bedrijventerrein en deze op-en afrit. - Het bedrijventerrein geen paarse sproet is. Het overzicht van bedrijventerreinen die voldoen aan deze kwalificatie, wordt weergegeven in Figuur 6 en in Tabel 44 in bijlage. Op vandaag voldoet 42% van de ingenomen ruimte op bedrijventerreinen aan deze kwalificatie. In de subregio Tielt voldoet zo goed als geen terrein aan deze kwalificatie. Dit betekent echter niet dat dit de raming van de totale vraag naar elk van de subregio s beïnvloedt. Subregio s worden namelijk opgevat als ruimtelijk-economische entiteiten. Binnen de subregio s waar wel een aanzienlijk aanbod is aan terreinen die hieraan voldoen, is er wel een vraagstijging naar terreinen met deze kwalificatie.

39 39 / 91 Figuur 6: Overzicht van terreinen en gebieden die voldoen aan de kwalificatie 'goede ontsluiting via de weg (binnen rode 37 lijn) Zoals reeds aangegeven voldoet 42% van het huidig ingenomen areaal op bedrijventerrein aan deze kwalificatie. Uit de gesprekken met de stakeholders is echter gebleken dat de recent ontstane vraag een veel groter percentage kent dat deze kwalificatie verlangt. Dit betekent dat er naast een wijziging van de vraag ook een kwalitatieve verschuiving ontstaat van de vraag. In sommige regio s ontstaat dus een extra vraag naar terreinen die aan de kwalificatie goed ontsloten via de weg voldoen, die gecompenseerd wordt door een daling in de vraag naar andere terreinen. Omdat het binnen het bestek van deze studie niet mogelijk was een uitgebreide enquête door te voeren, werd een kwantitatieve benadering uitgevoerd van deze vraag naar terreinen die aan deze kwalificatie voldoen: 37 Indien de hoofdtoegang van het bedrijventerrein aan de kwalificatie voldoet, werd het bedrijventerrein meegeteld binnen de kwalificatie goed ontsloten.

40 40 / 91 1) Er werd een bijkomende analyse uitgevoerd op de lijst van bedrijven die in de periode verhuisd zijn vanuit verweven gebied 38 naar bedrijventerreinen. Hiervan werd nagegaan, per subregio, welk percentage van deze vraag uiteindelijk zijn weg gevonden heeft op een bedrijventerrein die aan de kwalificatie goede ontsluiting via de weg voldoet (zie Tabel 9). Tabel 9: Aandeel 'goed ontsloten' ruimte-inname verhuizen van verweven gebied naar bedrijventerrein per subregio, periode In het model wordt rekening gehouden met dit hoger percentage vraag naar terreinen dat aan de kwalificatie goede ontsluiting via de weg voldoet. Onderstaand is in Tabel 10 een hypothetisch scenario weergegeven dat de situatie weergeeft. Het ingenomen aanbod, dus de vraag op tijdstip 0, bedraagt 1000 hectare, verdeeld over 500 hectare goed ontsloten terrein en 500 hectare niet goed ontsloten terrein. Indien er een totale bijkomende vraag is van 50, zal de totale vraag stijgen naar 1050 hectare. Zonder correctie zou men kunnen verwachten dat de totale vraag opnieuw 50/50 verdeeld is, met een vraag van 525 goed ontsloten en 525 slecht ontsloten. Echter, vanuit de take-up 39 van 100 hectare uit verweven gebied, zien we dat 80% betrekking heeft op goed ontsloten terreinen en 20% op terreinen die niet goed ontsloten zijn. Om hiervoor te compenseren dient de vraag gecorrigeerd te worden, namelijk naar hectare goed ontsloten en 495 hectare andere terreinen. De totale vraagstijging van 50 hectare wordt dus verdeeld over een stijging van 55 hectare goed ontsloten en een daling van 5 hectare ander terrein. 38 Verweven gebied is het gebied dat niet ingekleurd staat als bedrijventerrein, en waar bedrijfsactiviteiten samen voorkomen met andere activiteiten zoals wonen, landbouw 39 De take-up is het totale areaal bedrijventerrein dat opgenomen wordt door de markt op de termijn van 1 jaar. Als er 200 hectare bestaand terrein door een nieuwe gebruiker wordt ingenomen, en 100 hectare voormalig greenfield wordt ingenomen, is de totale take-up 300 hectare wordt bekomen door te stellen dat het totaal aantal terrein gelijk moet zijn aan 1.050, de toekomstige vraag (x + y = 1050, waarbij x staat voor goed ontsloten en y voor niet goed ontsloten ), én dat er 60 hectare méér terrein goed ontsloten moet zijn (het verschil tussen 80 en 20 van de take-up of x y = 60) oplossing van deze vergelijkingen levert een waarde op van 555 hectare goed ontsloten terrein en = 495 hectare ander terrein

41 41 / 91 Tabel 10: Hypothetisch voorbeeld ter illustratie van bijkomende vraag 'goed ontsloten via de weg Vraag Goed ontsloten Niet ontsloten Tijdstip Bijkomende vraag 50 Take-up uit verweven gebied 80% 20% Tijdstip 1 zonder correctie voor stijgende vraag naar goed ontsloten terrein Tijdstip 1 na correctie voor stijgende vraag goed ontsloten terrein goed In het model wordt op gelijkaardige wijze een correctie gemaakt voor dit kwalitatief aspect van de vraag. 2) Er werd een bijkomende analyse uitgevoerd op de lijst van bedrijven die in de periode verhuisd zijn van een bedrijventerrein naar een ander bedrijventerrein. Hierbij werd nagegaan in welke mate zij vertrekken van een al dan niet goed ontsloten terrein, en in welke mate zij verhuizen naar een goed ontsloten terrein. Op deze manier kon een ruimtebalans gecreëerd worden voor elk van de 9 subregio s. Er dient opgemerkt te worden dat verhuisbewegingen tussen bedrijventerreinen met ongeveer 40 hectare per jaar iets minder doorslaggevend zijn dan verhuisbewegingen naar bedrijventerreinen, goed voor een 60-tal hectare per jaar. Slechts voor enkele subregio s kon een substantiële evolutie in de ruimtebalans worden waargenomen, namelijk van terreinen die niet aan de kwalificatie goede ontsluiting voldoen naar terreinen die daar wel aan voldoen. Het betreft de subregio s Brugge (+3 ha per jaar), Waregem (+2,7 ha per jaar), Roeselare (+0,5 ha per jaar), en Kortrijk (+0,5 ha per jaar). Voor deze subregio s betekent dit een jaarlijkse netto bijkomende vraag naar terreinen die aan de kwalificatie goede ontsluiting via de weg voldoen. Dit werd op deze manier mee doorgerekend in het model Watergebondenheid Er is vaak discussie over de totale oppervlakte aan watergebonden terrein, zowel in West- Vlaanderen als daarbuiten. Het probleem daarbij is dat er vaak verschillende definities worden gehanteerd betreffende deze watergebondenheid. In een zeer ruime definitie zou men kunnen stellen dat alle terreinen gelegen langs een waterweg, watergebonden zijn. Voor West- Vlaanderen zou dit betekenen dat er hectare watergebonden bedrijventerrein is, een totaal van meer dan 20% van de totale oppervlakte aan bedrijventerreinen (excl. zeehavengebonden terreinen).

42 42 / 91 In de praktijk dient men watergebondenheid veel strikter te definiëren. Een studie uitgevoerd door Rebelgroup 41 heeft de functioneel ingevulde oppervlakte aan het water onderzocht. Dit is de totale oppervlakte van gebruikte percelen op bedrijventerreinen van waar functioneel wordt gebruik gemaakt van watertransport. Daaruit bleek dat er op vandaag in West-Vlaanderen 190 hectare functioneel ingevuld watergebonden terrein is. Vanuit deze studie werd verder nagegaan wat de verwachte evolutie is van dit functioneel ingevuld watergebonden terrein. Met horizon 2025 werd een bijkomende vraag van 62 hectare becijferd, die mits extrapolatie verder kan groeien tot een bijkomende vraag van 80 hectare tegen Slechts een verwaarloosbaar aandeel van deze stijgende vraag kan toegewezen worden aan groeifactoren. Het leeuwendeel van de groei wordt verwezenlijkt door een modal shift van vrachtverkeer naar binnenvaartverkeer. Deze modal shift wordt vooral versterkt vanaf 2023, bij realisatie van Seine-Nord die een verbreding van de Leie-as inhoudt en een mogelijke doorvaart voor grotere binnenschepen vanuit Zeebrugge / Gent / Antwerpen naar het bekken van Parijs. Om deze reden kan besloten worden dat de bijkomende vraag naar watergebonden terrein geen extra bijkomende vraag naar bedrijventerreinen oplevert, maar vooral een kwalitatieve verschuiving inhoudt. De totale vraag naar watergebonden terreinen wordt in het model gereserveerd. De overblijvende vraag wordt verdeeld over via de weg goed ontsloten en overige terreinen op basis van de methode uitgelegd in Tabel Kavelgrootte Via bijkomende analyse werd een duidelijke discrepantie vastgesteld tussen de huidige verdeling van kavelgroottes op bedrijventerreinen en de verdeling van kavelgroottes in de recente uitgiftes van Leiedal en WVI. Gezien Leiedal en WVI een groot aandeel van de uitgifte voor hun rekening nemen en gezien deze uitgifte grotendeels vraaggestuurd gebeurt, kan dan ook aangenomen worden dat er een sterke verschuiving heeft plaatsgevonden in de vraag naar kavels. Het uitsplitsen van de totale vraagraming naar types van kavelgrootte laat toe om na te gaan welke types nodig zijn in de toekomst, en deze te evalueren ten opzichte van het huidige aanbod. Deze discrepantie wordt weergegeven in Figuur 7. Het totaal ingenomen areaal bestaat op vandaag voor meer dan 20% uit percelen van meer dan 5 hectare, en voor 40% uit percelen met een oppervlakte tussen 1 en 5 hectare 42. De recente uitgifte leert dat er een sterke verschuiving is gebeurd naar percelen met kleinere oppervlaktes. Slechts 34% van de uitgegeven oppervlakte bestaat uit percelen groter dan 1 hectare, en 43% bestaat uit percelen kleiner dan een halve hectare (ten opzichte van 22% in het totale ingenomen aanbod). Dit betekent dat hiermee in de toekomstige uitgifte van bijkomende terreinen verder rekening gehouden dient te worden, en dat het niet nuttig is de huidige perceelsverdeling aan te houden. 41 Transport bis Rebelgroup Advisory Belgium in opdracht van en in samenwerking met POM West- Vlaanderen, Leiedal, WVI, Waterwegen & Zeekanaal, augustus Uitgedrukt in oppervlakte, niet in aantal percelen

43 43 / 91 Figuur 7: Discrepantie tussen het recent uitgegeven areaal ( ) en het ingenomen areaal op bedrijventerreinen op het vlak van kavelgroottes Bronnen: WVI en Leiedal (uitgifte), VLAIO (huidige ruimte-inname) Verwerking: Rebel Het volledig overzicht van de verdeling van kavelgroottes van het huidig aanbod en het recent uitgegeven aanbod is toegevoegd in bijlage tabel 38 en Latente vraag De latente vraag is de vraag die op vandaag niet kan ingevuld worden omdat het aanbod niet aanwezig is. Deze latente vraag betreft voornamelijk een grootschalige vraag vanuit het buitenland of vanuit andere provincies, of een vraag vanuit problematische ruimtevragers die heel specifieke ruimte nodig hebben (voldoende afstand tot bewoning, milieuvoorschriften, ). Het is per definitie moeilijk in te schatten hoe groot deze vraag is. Enkel via professionals uit het veld die geconfronteerd worden met deze vraag, kan deze latente vraag geraamd worden. Bovendien is het nog maar de vraag in welke mate deze vraag zich beperkt tot West-Vlaanderen alleen. De ruimtevragers van zeer grote schaal hebben ook een ruime zoekregio die zich in de meeste gevallen niet beperkt tot een provincie. Uit het kwalitatief onderzoek kan geraamd worden dat deze latente vraag ongeveer een 10-tal hectare bedraagt per jaar voor heel West-Vlaanderen. Het betreft voornamelijk grote logistieke spelers die op zoek zijn naar terreinen van 3 tot 5 hectare en sporadisch naar terreinen van meer dan 5 hectare. Het blijft evenwel grotendeels een beleidskeuze om hier al dan niet op in te spelen met het aanbod. Voor het aantrekken van deze latente vraag dienen kavels van 3 tot 5 hectare, en zelfs groter, vrijgehouden te worden bij de herontwikkeling van bestaande of ontwikkeling van nieuwe terreinen. Dit terwijl het mogelijks enkele jaren kan duren eer een grote speler met dergelijke vraag zich ook effectief vestigt op het terrein. Het is in een context van duurzaam ruimtegebruik en een vraag die over het algemeen evolueert naar kleinere kavels, niet vanzelfsprekend om deze keuze te maken. Bovendien kan ook de tewerkstelling die deze grote ruimtevragers genereren,

44 44 / 91 beperkt zijn ten opzichte van de grote oppervlakte. De keuze dient dus gemaakt te worden of het potentieel economisch voordeel van het voorzien van dit aanbod voldoende opweegt. Omwille van deze reden, in combinatie met het feit dat de grootte van deze vraag zeer moeilijk kwalitatief in te schatten is, werd besloten deze latente vraag uit de resultaten van het model te houden. Dit betekent dat de latente vraag nog steeds moet bij gedacht worden naast de finale resultaten die uit het model rollen. 5.7 Voorbeeld: berekening voor subregio Waregem In dit hoofdstuk wordt stap voor stap weergegeven hoe de vraagraming wordt berekend voor subregio Waregem Terreincoëfficiëntenmethode Volgens de gegevens van 2015 wordt in subregio Waregem hectare bedrijventerrein benut. Deze oppervlakte benut bedrijventerrein is verdeeld overheen de 35 economische sectoren: Sector Ingenomen oppervlakte (ha) Textiel 193 Groothandel 156 Hout en papier 141 Bouw 90 Garages 49 Detailhandel 49 Metaalindustrie 44 Minerale producten 42 Bank- en verzekeringen 38 Machine-industrie 29 Zakelijke diensten 28 Voeding 27 Transport 23 Kunststof 21 Immo 20 Afvalindustrie 17 Chemie 15 Meubelindustrie 10 Primair 8 Apparatuur en elektronica 7 Media 7 Overige 6 Reparatie 3 Distributie 3 IT 3 Horeca 2 Sport en recreatie 1 Persoonlijke diensten 1 Water 1 Gezondheidszorg 0 Onderwijs 0 Maatschappelijke dienstverlening 0 Elektriciteit en gas 0 Openbaar bestuur 0 Overige industrie 0 Voertuigenindustrie 0 Figuur 8: Startpunt ruimte-inname per sector op bedrijventerreinen in subregio Waregem in 2015

45 45 / 91 Op elk van deze 35 sectoren wordt de terreincoëfficiëntenmethode toegepast voor de jaren 2016 tot en met 2027, namelijk de verwachte evolutie in werkgelegenheid, zoals weergegeven in onderstaande tabel. Elke sector wordt voor elk jaar van 2016 tot 2027 vermenigvuldigd met de overeenstemmende coëfficiënt, die in principe geïnterpreteerd moet worden als een indexcijfer van de toekomstige werkgelegenheid. De vraag in de bouwsector wordt dus voor het jaar 2019 vermenigvuldigd met 1,07, en voor het jaar 2025 met 1, Tabel 11: Coëfficiënten uit de terreincoëfficiëntenmethode 44 AfvalindusApparatuuBank- en vbouw Chemie DetailhandDistributieElektriciteGarages Gezondhe ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, ,01 1,00 1,00 1,02 0,99 1,01 1,00 1,01 1,01 1, ,02 1,00 1,00 1,04 0,98 1,02 1,01 1,02 1,02 1, ,02 0,99 1,00 1,06 0,97 1,03 1,01 1,02 1,03 1, ,03 0,99 1,01 1,07 0,96 1,05 1,00 1,03 1,05 1, ,03 0,99 1,01 1,07 0,96 1,05 1,00 1,03 1,05 1, ,04 0,98 1,01 1,08 0,95 1,07 1,00 1,04 1,07 1, ,05 0,98 1,02 1,08 0,94 1,08 1,00 1,05 1,08 1, ,06 0,98 1,02 1,09 0,94 1,09 1,00 1,06 1,09 1, ,06 0,98 1,02 1,10 0,93 1,10 1,00 1,06 1,10 1, ,07 0,97 1,03 1,10 0,92 1,11 1,00 1,07 1,11 1, ,08 0,97 1,03 1,11 0,91 1,12 1,00 1,08 1,12 1, ,08 0,97 1,03 1,12 0,90 1,13 1,00 1,08 1,13 1,33 Gezien er in de beginsituatie grote aandelen ruimte-inname op bedrijventerreinen terug te vinden zijn bij sectoren zoals textiel, groothandel en hout- en papier, zal de coëfficiënt van deze sectoren een grotere invloed hebben. De coëfficiënten van sectoren zoals openbaar bestuur en onderwijs hebben helemaal geen invloed, omdat zij worden vermenigvuldigd met de ingenomen oppervlakte op vandaag, die gelijk is aan nul. Indien we er van uitgaan dat de ruimtevraag recht evenredig mee evolueert met deze verwachte evolutie in werkgelegenheid, bekomen we volgende ruimtevraag in subregio Waregem: 43 Ruimtevraag van sector x in jaar y = ruimtevraag op vandaag van sector x vermenigvuldigd met terreincoëfficiënt van deze sector in jaar y 44 Omdat de startsituatie van de ruimtevraag op bedrijventerreinen de vraag in het jaar 2015 betreft, moeten we voor de coëfficiënten en correcties het jaar 2015 als basisjaar gebruiken. In de weergave van de resultaten van de vraagraming wordt echter gestart met het jaar 2016; voor bijkomende vraag of cumulatief bijkomende vraag (ten opzichte van 2016)met het jaar 2017.

46 46 / 91 Figuur 9: Vraagraming in subregio Waregem op basis van de pure terreincoëfficiëntenmethode Er is een (zeer lichte) stijging merkbaar van de vraag naar bedrijventerreinen, omdat de negatieve evoluties van industriële sectoren zoals textiel en houtindustrie meer dan positief worden gecompenseerd door de positieve evoluties in sectoren zoals groothandel Correctie voor demografische evoluties De terreincoëficiëntenmethode gaat uit van de gemiddelde evoluties van inwoners op arbeidsleeftijd in het Vlaams Gewest. Deze evolueert in de verschillende West-Vlaamse subregio s evenwel sterk verschillend van het Vlaams gemiddelde. In subregio Waregem dient er bijkomend een correctie gemaakt te worden in negatieve zin, die oploopt tot -2,2% in 2027, zoals weergegeven in Tabel 12. Voor elk jaar wordt de respectievelijke correctiefactor uit de laatste kolom van Tabel 12 toegepast. Tabel 12: Correctie voor demografische evoluties in subregio Waregem Jaar Waregem Vlaams Gewest Evolutie Waregem Evolutie Vlaams Gewest Correctie Waregem ,0% 0,0% 0,0% ,0% 0,2% -0,1% ,1% 0,2% -0,3% ,3% 0,2% -0,5% ,5% 0,1% -0,7% ,9% 0,0% -0,9% ,4% -0,2% -1,2% ,9% -0,5% -1,4% ,3% -0,7% -1,6% ,7% -1,0% -1,6% ,1% -1,3% -1,8% ,6% -1,6% -2,0% ,1% -1,9% -2,2% Op Figuur 10 wordt weergegeven hoe de vraagraming eruitziet na demografische correctie. De stijgende trend wordt door deze correctie omgebogen tot eerst een stabilisatie, waarna er een zeer lichte daling volgt van de geraamde vraag.

47 47 / 91 Figuur 10: Vraagraming in subregio Waregem op basis van de TQM met demografische correctie Correctie voor verweefbaarheid Vanuit een analyse van verhuizen van verweven gebied naar bedrijventerreinen, kon voor elke subregio worden geraamd wat de extra bijkomende ruimtevraag is van deze beweging (die zich voordoet van verweven gebied naar bedrijventerreinen). Hiervoor werden RSZ-gegevens van de jaren 2008 en 2013 vergeleken, waarbij werd nagegaan welk aandeel van de verweven bedrijvigheid zich in die periode op een bedrijventerrein heeft gevestigd (zie hoofdstuk 5.4). Voor subregio Waregem wordt deze ruimtevraag in Tabel 13 weergegeven voor de jaren 2016 tot en met In het model loopt de tabel door tot 2027.

48 48 / 91 Tabel 13: Bijkomende cumulatieve ruimtevraag vanuit verweven gebied Sector Afvalindustrie 0,16 0,25 0,33 0,41 Apparatuur en elektronica 0,18 0,27 0,27 0,27 Bank- en verzekeringen 0,23 0,35 0,46 0,57 Bouw 1,80 2,70 3,46 4,22 Chemie Detailhandel 1,80 2,70 3,57 4,43 Distributie Elektriciteit en gas Garages 0,22 0,32 0,42 0,51 Gezondheidszorg Groothandel 3,05 4,58 5,86 7,14 Horeca 0,01 0,01 0,01 0,01 Hout en papier 2,24 3,37 4,16 4,96 Immo 0,02 0,03 0,03 0,04 IT 0,17 0,25 0,32 0,38 Kunststof 0,22 0,33 0,43 0,54 Maatschappelijke dienstverlening 0,07 0,11 0,15 0,18 Machine-industrie 0,16 0,23 0,31 0,38 Media Metaalindustrie 0,55 0,83 1,07 1,31 Meubelindustrie 0,02 0,02 0,03 0,04 Minerale producten 0,21 0,31 0,40 0,49 Onderwijs Openbaar bestuur Overige 0,06 0,09 0,12 0,15 Overige industrie Persoonlijke diensten Primair Reparatie 1,51 2,27 2,86 3,44 Sport en recreatie Textiel 1,40 2,10 2,75 3,40 Transport 0,29 0,43 0,56 0,69 Voeding 1,24 1,86 2,44 3,02 Voertuigenindustrie Water 0,05 0,08 0,10 0,12 Zakelijke diensten 0,16 0,24 0,32 0,40 Totaal 15,82 23,73 30,43 37,12 Op Figuur 11 wordt weergegeven wat het effect is van het in rekening brengen van deze evolutie. Zoals het geval is op niveau van de gehele provincie West-Vlaanderen, zorgt deze evolutie voor een belangrijke bijdrage in de stijgende vraag. Voor subregio Waregem betreft het een bijkomende vraag van 86 hectare tegen 2027, waardoor de vraagdaling terug wordt omgebogen tot een lichte stijging van de vraag.

49 49 / 91 Figuur 11: Vraagraming in subregio Waregem op basis van TQM en gecorrigeerd voor demografie en evoluties op vlak van verweefbaarheid Correctie voor ruimte-coëfficiënt De correctie voor ruimte-coëfficiënt valt uiteen in twee delen die samen bekeken dienen te worden. Enerzijds wordt er rekening gehouden met een algemene daling van de ruimtecoëfficiënt met 1,25% per jaar in elke sector 45. Daarnaast wordt rekening gehouden met de evolutie in arbeidsproductiviteit per sector. Voor meer details wordt verwezen naar hoofdstuk 5.5. Dit geeft in geval van Waregem opnieuw een correctiefactor per economische sector die wordt toegepast. Voor veel sectoren zorgt de stijging in arbeidsproductiviteit voor een compensatie en vaak zelfs overcompensatie tegenover de algemene daling van de ruimtecoëfficiënt, behalve in sectoren waar de stijging in arbeidsproductiviteit beperkt is, zoals bijvoorbeeld de bouwsector en distributie. Zoals altijd is het natuurlijk mogelijk om deze inputs in het model aan te passen, indien nieuwe gegevens of bijkomend onderzoek uitwijzen dat de ruimtecoëfficiënt van bepaalde sectoren anders zal evolueren dan in het model aangegeven. 45 De finale ruimtecoëfficiënt van sector x in jaar y wordt als volgt bekomen: [1 / 1,0125^(y 2014) ]* arbeidsproductiviteitsindex sector x in jaar y * coëfficiënt van sector x voor mate waarin ruimtegebruik gecorreleerd is aan arbeidsproductiviteit

50 50 / 91 Tabel 14: Toegepaste correcties voor ruimtecoëfficiënt AfvalindusApparatuuBank- en vbouw Chemie DetailhandDistributieElektricite Garages ,01 1,00 0,99 0,99 1,01 0,99 1,00 1,01 0, ,00 1,00 0,99 0,98 1,02 0,99 0,99 1,00 0, ,00 1,01 0,98 0,96 1,03 0,98 0,98 1,00 0, ,99 1,02 0,97 0,95 1,03 0,98 0,97 0,99 0, ,98 1,02 0,97 0,94 1,03 0,97 0,96 0,98 0, ,97 1,03 0,96 0,93 1,04 0,97 0,95 0,97 0, ,97 1,04 0,96 0,92 1,05 0,97 0,94 0,97 0, ,96 1,04 0,95 0,91 1,06 0,97 0,93 0,96 0, ,96 1,05 0,95 0,90 1,06 0,96 0,92 0,96 0, ,95 1,06 0,94 0,88 1,07 0,96 0,91 0,95 0, ,95 1,06 0,93 0,87 1,08 0,96 0,90 0,95 0, ,95 1,07 0,93 0,86 1,09 0,95 0,90 0,95 0, ,94 1,08 0,92 0,85 1,11 0,95 0,89 0,94 0,91 Na toepassing van deze correcties wordt de finale vraagraming verkregen voor de subregio Waregem (zie Figuur 12). De impact van de ruimte-coëfficiënt is voor subregio Waregem licht negatief: de vraagraming voor 2027 is gedaald van hectare naar hectare. Figuur 12: Finale vraagraming voor subregio Waregem Uitsplitsing naar type ontsluiting en kavelgrootte De totale raming van de vraag wordt uitgesplitst volgens het ontsluitingscriterium. Eerst en vooral wordt een voorafname gemaakt van de bijkomende vraag naar watergebonden terreinen, zoals voorspeld in het onderzoek Transport Bis 46, uitgevoerd door Rebel Group Advisory in De overblijvende bijkomende vraag wordt toegerekend aan terreinen die aan de kwalificatie goed ontsloten via de weg voldoen, en terreinen die hier niet aan voldoen. Daarvoor wordt elk jaar gekeken wat de vraag is naar bedrijventerreinen vanuit verhuizende bedrijven. Voor subregio 46 Transport bis Rebelgroup Advisory Belgium in opdracht van en in samenwerking met POM West- Vlaanderen, Leiedal, WVI, Waterwegen & Zeekanaal, augustus 2016.

51 51 / 91 Waregem is dit voor het jaar 2017 ongeveer 7 hectare vanuit verweven gebied en ongeveer 5 hectare vanop andere bedrijventerreinen, samen goed voor 12 hectare. Zo n 70% van deze vraag gaat op zoek naar ruimte op bedrijventerreinen die aan de kwalificatie goed ontsloten via de weg voldoen. Samen met de vraag naar watergebonden terreinen vormt deze vraag 8,5 hectare in De totale bijkomende vraag is echter slechts 6 hectare in het jaar 2017, zodat de vraag naar overige terreinen, die niet aan de kwalificatie goed ontsloten voldoen, daalt met 2,5 hectare in De opsplitsing voor elk jaar tot 2027 in subregio Waregem wordt weergegeven op Figuur 13. Figuur 13: Kwalitatieve uitsplitsing van de jaarlijks bijkomende vraag in subregio Waregem Tabel 15: Kwalitatieve uitsplitsing van de jaarlijks bijkomende vraag in subregio Waregem Jaar Watergebonden Goed ontsloten Overige Totaal ,3 8,2-2,5 6, ,3 7,7-1,9 6, ,3 7,7-2,1 5, ,3 7,7-2,4 5, ,3 7,7-4,8 3, ,4 7,7-4,2 4, ,0 7,4-5,2 3, ,1 7,4-3,5 4, ,0 7,4-4,8 4, ,9 7,4-4,8 3, ,0 7,4-5,1 3,2 Voor subregio s, waar er geen of zo goed als geen terreinen voldoen aan de kwalificatie goed ontsloten via de weg of watergebonden, heeft deze uitsplitsing geen impact op het resultaat. Hun vraagevolutie op basis van het model, hetzij positief hetzij negatief, zal zich volledig voordoen op bedrijventerreinen die niet tot deze kwalificaties behoren. Het is natuurlijk wel zo dat er binnen deze subregio s naar alle waarschijnlijkheid een voorkeur zal zijn van bedrijven om zich te vestigen op relatief goed ontsloten terreinen, bijvoorbeeld vlak aan de belangrijkste secundaire uitvalswegen of op beperktere afstand tot de snelweg. Het is evenwel niet mogelijk om binnen het kader van deze studie een ontsluitingscategorie van dergelijk gedetailleerd niveau mee te nemen in het model.

52 52 / 91 Ten slotte wordt de bijkomende vraag uitgesplitst naar kavelgrootte. Hiervoor werd rekening gehouden met de recente opdeling in kavelgroottes van de uitgiftes van WVI en Leiedal, die aangeven dat de gemiddelde perceelsoppervlakte van het recent bijkomend aanbod op vandaag kleiner is dan de gemiddelde perceelsoppervlakte op bedrijventerreinen. De uitsplitsing van de uitgave in kavelgroottes wordt voor elke subregio apart doorgevoerd Overzichtsformule Volgende formules worden gebruikt om de ruimtevraag te ramen voor sector x in jaar y en subregio z : 1) Terreincoëfficiëntenmethode voor elke sector en voor elk jaar: Ruimtevraag van sector x in jaar y in subregio z = ruimtevraag op vandaag van sector x in subregio z vermenigvuldigd met terreincoëfficiënt van deze sector in jaar y (zie tabel 11) = resultaat 1 2) Demografische correctie: resultaat 1 * demografische correctiecoëfficiënt voor elk jaar in subregio z (tabel 12) = resultaat 2 3) Evolutie in verweefbaarheid: resultaat 2 + verwachte bijkomende vraag vanuit verweven gebied voor sector x in jaar y in subregio z (tabel 13) = resultaat 3 4) Correctie voor ruimtecoëfficiënt: resultaat 3 * ruimtecoëfficiënt voor sector x in jaar y (tabel 14) Hierbij is - de totale vraag in jaar y in subregio z gelijk aan de sommatie van alle sectoren x - de totale vraag in jaar y voor sector x de sommatie is van alle subregio s z - de totale vraag in jaar y de sommatie is van alle sectoren x en subregio s z :

53 53 / 91 6 Resultaten van de raming In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de resultaten van de raming. Zoals aangegeven in de inleiding betreft het hier de netto-vraag, waarbij dus geen rekening wordt gehouden met benodigde groenbuffers, infrastructuur, Voor West-Vlaanderen en per subregio wordt aangegeven wat de totale geschatte vraagevolutie is, en hoe zij zich verdeelt over de types watergebonden goed ontsloten minder goed ontsloten. Daarna wordt dieper ingegaan op uitsplitsing van het resultaat overheen economische sectoren en types terrein. 6.1 Provincie West-Vlaanderen Algemene evolutie Volgens het model zal de totale vraag naar bedrijventerreinen in West-Vlaanderen stijgen van hectare in 2016 naar hectare in Dit is een stijging van ongeveer 6%, of ongeveer 0,5% per jaar. In hectare betekent dit een totale stijging van 381 hectare, of 35 hectare per jaar. De sterkste stijging doet zich eerder voor in de eerste 5 jaar, daarna is de toename stabiel. Figuur 14: Overzicht totale vraagevolutie West-Vlaanderen (in ha), De cumulatieve bijkomende vraag van onderstaande figuur en tabel geeft weer hoe de bijkomende vraag, ten opzichte van 2016, cumulatief evolueert tegen Hier zien we dat de bijkomende vraag van 380 hectare uiteenvalt in een bijkomende vraag van 80 hectare watergebonden terrein, 350 hectare terrein dat voldoet aan de kwalificatie goede ontsluiting via de weg, en een daling van 50 hectare aan minder goed ontsloten terreinen.

54 54 / 91 Figuur 15: Cumulatieve bijkomende vraag in West-Vlaanderen (in ha) - periode Tabel 16: Cumulatieve bijkomende vraag in West-Vlaanderen (in ha) - periode Jaar Watergebonden Goed ontsloten Overige Totaal ,9 64,4-15,1 59, ,7 94,7 2,4 109, ,4 124,9 10,6 150, ,2 155,2 15,3 188, ,9 185,5 14,2 220, ,7 215,7 8,0 248, ,2 244,5-6,8 271, ,3 273,3-18,3 299, ,1 302,1-37,8 326, ,7 330,9-48,4 353, ,0 359,7-59,3 380,4 De vraag op niveau van Provincie West-Vlaanderen zegt niet alles. Deze is de som van de verschillende deelvragen in de 9 subregio s, waarbij het mogelijk is dat een positieve bijkomende vraag in subregio a wordt gecompenseerd door een negatieve bijkomende vraag in subregio b. Volgens de filosofie van het model vormen subregio s eigen economische entiteiten, en dient dus in elke subregio apart nagegaan te worden hoe de vraag verwacht wordt te evolueren. De vraagevolutie in de 9 subregio s wordt hierna kort besproken Opdeling naar activiteitengroepen Ook binnen de grote activiteitengroepen 47 zijn de resultaten sterk verschillend, zoals kan afgelezen worden in Tabel 17 en Tabel 18. Het model geeft aan dat het aandeel industrie op bedrijventerreinen verwacht wordt om verder te dalen van 42% naar 39%, ten voordele van diensten, transport en handel. 47 Het overzicht hoe economische sectoren worden samengenomen tot activiteitengroepen wordt teruggevonden in Tabel 40 en Tabel 41 in bijlage

55 55 / 91 Tabel 17: Het aandeel van de totale vraag naar bedrijventerreinen per activiteitengroep, in 2015 en 2027 (Groot)handel is een relatief grote slokop in de vraagevolutie: 51% van de bijkomende vraag wordt gegenereerd door handel en horeca, terwijl zij in % van de ruimte-inname op bedrijventerreinen vertegenwoordigen. Diensten nemen ook nog een kwart van de bijkomende vraag voor hun rekening, en transport & logistiek nog eens 19%. Tabel 18: Evolutie van het aandeel van de totale vraag naar bedrijventerreinen per activiteitengroep, tussen 2015 en 2027 a b c = b - a d = b / a - 1 Vraag 2015 (ha) Vraag 2027 (ha) Vraagstijging (ha) Vraagevolutie in % Industrie % Handel en horeca % Bouw % Diensten % Transport en logistiek % Overige % Totaal West-Vlaanderen % In de onderstaande Tabel 19 wordt dit verder uitgesplitst per subregio. De vraag naar terreinoppervlakte voor industriële sectoren daalt in elke subregio licht tot sterk (tot -30 hectare in subregio Kortrijk), met uitzondering van subregio s Roeselare, Oostende en Veurne waar respectievelijk een bijkomende vraag van 18 hectare, 2 hectare en 2 hectare wordt vastgesteld. De vraag naar oppervlakte in de bouwsector blijft overal relatief stabiel, met uitzondering van subregio s Brugge, Roeselare en Oostende, waar een grotere stijging wordt verwacht dan bijvoorbeeld in subregio s Tielt, Waregem en Veurne. De verschillen zijn vooral te verklaren door het type industrie dat zich in de subregio s bevindt, met sterke verschillen in toekomstige tewerkstelling en productiviteit. In de activiteitengroep transport, distributie en logistiek (TDL) doet de bijkomende vraag zich voornamelijk voor in subregio Brugge. De totale ruimte-inname van deze sector op bedrijventerreinen bevindt zich op vandaag al voor bijna 60% in subregio Brugge. Toch is deze stijging frappant. In enkele subregio s is de evolutie licht negatief, namelijk in de subregio s Ieper, Tielt, Torhout en Veurne, met telkens een daling in de vraag van enkele hectare. De evolutie van de ruimtevraag van handel is in elke subregio licht positief tot sterk positief, met uitschieters in subregio Waregem (+43 ha) en Roeselare (+46 ha). Dit heeft vooral te maken met de aanwezigheid van handel op bedrijventerreinen op vandaag. Ook de evolutie van diensten is in alle subregio s licht positief, met uitschieters in subregio Kortrijk (+ 31ha), Roeselare (+20 ha) en Brugge (+19 ha).

56 56 / 91 Tabel 19: Evolutie van het aandeel van de totale vraag naar bedrijventerreinen per activiteitengroep, tussen 2015 en 2027 Subregio Brugge Ieper Kortrijk Oostende Roeselare Tielt Torhout Veurne Waregem West- Vlaanderen Industrie ' Industrie ' Evolutie industrie Bouw ' Bouw ' Evolutie bouw TDL ' TDL ' Evolutie TDL Handel ' Handel ' Evolutie handel Diensten ' Diensten ' Evolutie diensten Overige ' Overige ' Evolutie overige Totaal ' Totaal ' Evolutie totaal Voor een meer uitgebreide bespreking van de vraagraming per subregio, wordt verwezen naar het volgende hoofdstuk Kavelgrootte In onderstaande Tabel 20 wordt de vraagraming uitgesplitst naar kavelgrootte, volgens 9 groottetypes. In Tabel 21 wordt weergegeven wat de vraagevolutie is in de periode Procentueel is er de sterkst stijgende vraag in de kleinste kaveltypes. In absolute zin is de vraagstijging het grootst bij het kaveltype tussen 0,3 hectare en 0,5 hectare (+60 hectare) en het kaveltype tussen 0,5 hectare en 1 hectare (+ 86 hectare). Tegen 2027 stijgt dan ook het relatieve aandeel van deze kaveltypes in de totale vraag het sterkst.

57 57 / 91 Tabel 20: Vraagraming uitgesplitst naar kavelgrootte in aantal hectare, per subregio, voor 2017, 2022 en 2027 Tabel 21: Overzicht van bijkomende vraag uitgesplitst naar kavelgrootte 6.2 Subregio Brugge De totale vraag in subregio Brugge wordt verwacht te stijgen van 903 hectare in 2015 tot 1008 hectare in Dit is een stijging met 12%. Van de totale bijkomende vraagevolutie tussen in de provincie West-Vlaanderen, doet 28% zich voor in subregio Brugge.

58 58 / 91 Figuur 16: Totale vraag subregio Brugge (in ha) - periode De bijkomende vraag doet zich in Brugge zo goed als volledig voor op terreinen die voldoen aan de kwalificatie goed ontsloten via de weg, en voor een klein deel op watergebonden terreinen. Wat betreft terreinen die minder goed ontsloten zijn, zien we een licht dalende vraag tegen De reden voor de stijgende vraag dient vooral gezocht te worden in de sterke evolutie van minder goed ontsloten terreinen naar terreinen die aan de kwalificatie goed ontsloten voldoen, als in de evolutie vanuit verweven gebied naar terreinen die goed ontsloten zijn via de weg. Deze laatste is in subregio Brugge het tweede sterkst van alle subregio s, na subregio Roeselare. Het aandeel verhuizende bedrijven dat specifiek op zoek gaat naar een goed ontsloten locatie is in Brugge, met 85%, zeer hoog. Dit zorgt ervoor dat de vraagstijging zich volledig voor dit type terrein voordoet. De demografische correctie tempert de verwachte vraagstijging sterk: in Brugge wordt van alle subregio s de tweede sterkste daling verwacht in inwoners op arbeidsleeftijd, na Kortrijk. Zonder deze demografische correctie zou de vraagstijging voor subregio Brugge dus een stuk hoger zijn. Indien de toekomstige reële evoluties op vlak van inwoners op arbeidsleeftijd zouden verschillen van de verwachtingen op vandaag, dienen de prognoses voor de ruimtevraag verder bijgesteld te worden. Figuur 17: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Brugge (in ha)- periode

59 59 / 91 Tabel 22: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Brugge (in ha) - periode Jaar Watergebonden Goed ontsloten Overige Totaal ,3 17,5 0,9 19, ,6 25,8 3,6 31, ,9 34,2 4,7 40, ,3 42,6 4,6 49, ,6 51,0 4,4 58, ,1 59,4 4,1 66, ,3 67,4 2,5 74, ,6 75,5 0,9 82, ,9 83,6-2,1 89, ,9 91,6-3,3 97, ,1 99,7-4,8 105,0 6.3 Subregio Oostende De totale vraag in subregio Oostende wordt verwacht te stijgen van 366 hectare in 2015 tot 411 hectare in Dit is een stijging met 12%. Van de totale bijkomende vraagevolutie tussen in de provincie West-Vlaanderen, doet 12% zich voor in subregio Oostende. Figuur 18: Totale vraag subregio Oostende (in ha) - periode De vraagtoename in subregio Oostende doet zich voor zowel op terreinen die voldoen aan de kwalificatie goed ontsloten, als op andere terreinen. Dit komt doordat de vraag in Oostende eerder gestuurd wordt door economische groei van de aanwezige sectoren, dan door verhuisbewegingen naar (nieuwe) bedrijventerreinen. In Oostende wordt de minst negatieve demografische evolutie van inwoners op arbeidsleeftijd verwacht van alle subregio s. In tegenstelling tot andere subregio s dient voor subregio Oostende zo goed als niet in negatieve zin gecorrigeerd te worden. Bovendien is het zo dat een groot aandeel van de huidige ruimte-inname op bedrijventerreinen in subregio Oostende gevestigd is in

60 60 / 91 een aantal sectoren waarvan verwacht wordt dat de werkgelegenheid de komende jaren zal stijgen, zoals groothandel en detailhandel Figuur 19: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Oostende (in ha) - periode Tabel 23: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Oostende (in ha) - periode Jaar Watergebonden Goed ontsloten Overige Totaal ,0 4,2 2,8 6, ,0 6,2 5,4 11, ,0 8,1 7,4 15, ,0 10,1 9,1 19, ,0 12,1 11,2 23, ,0 14,1 12,5 26, ,0 16,0 14,2 30, ,0 17,9 15,7 33, ,0 19,7 17,9 37, ,0 21,6 19,8 41, ,0 23,5 21,6 45,1 6.4 Subregio Torhout De totale vraag in subregio Torhout wordt verwacht te stijgen van 297 hectare in 2015 tot 300 hectare in Dit is een stijging met 1%, wat eigenlijk neerkomt op een stabilisatie. Hierbij dient opgemerkt te worden dat deze stabilisatie niets te maken heeft met het feit dat subregio Torhout weinig bedrijventerreinen heeft die aan de kwalificatie goed ontsloten voldoen. Elke subregio wordt namelijk als aparte entiteit beschouwd, waarbij de vraag wordt geraamd op basis van de terreincoëfficiëntenmethode, met correcties voor demografie, ruimtecoëfficiënt en verweefbaarheid.

61 61 / 91 Figuur 20: Totale vraag subregio Torhout (in ha) - periode De beperkte toename van de vraag in Torhout is vooral het gevolg van een beperkte evolutie van activiteiten uit verweven gebied naar bedrijventerreinen. Dit kan zijn omdat verweven activiteiten in subregio Torhout niet de neiging hebben zich te vestigen op bedrijventerreinen (ze zijn verweefbaar), of omdat er minder activiteiten zijn die niet verweefbaar zijn en plaats zoeken op bedrijventerreinen. Het kan zijn dat er in de nabije toekomst om bepaalde redenen wel een flux ontstaat van niet-bedrijventerreinen naar bedrijventerreinen. In dat geval geeft het model op vandaag een onderschatting van de bijkomende vraag. Indien uit nieuwe gegevens zou blijken dat dit het geval is, kan het model in die mate worden aangepast.

62 62 / 91 Figuur 21: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Torhout (in ha) - periode Tabel 24: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Torhout (in ha) - periode Jaar Watergebonden Goed ontsloten Overige Totaal ,0 0,0-0,1-0, ,0 0,0 1,4 1, ,0 0,0 1,8 1, ,0 0,1 2,2 2, ,0 0,1 2,1 2, ,0 0,1 2,1 2, ,0 0,1 2,0 2, ,0 0,1 1,7 1, ,0 0,1 2,2 2, ,0 0,1 2,4 2, ,0 0,1 3,0 3,1 6.5 Subregio Veurne De totale vraag in subregio Veurne wordt verwacht te stijgen van 335 hectare in 2015 tot 345 hectare in Dit is een stijging met 3%. Gegeven de assumpties binnen het model, komt dit eigenlijk neer op een stabilisatie van de vraag. De beperkte toename van de vraag in subregio Veurne is net als in subregio Torhout vooral het gevolg van een beperkte evolutie van activiteiten uit verweven gebied naar bedrijventerreinen. Dit kan zijn omdat verweven activiteiten in subregio Veurne niet de neiging hebben zich te vestigen op bedrijventerreinen (ze zijn verweefbaar), of omdat er minder activiteiten zijn die niet verweefbaar zijn en plaats zoeken op bedrijventerreinen.

63 63 / 91 Figuur 22: Totale vraag subregio Veurne - periode Ondanks een beperkte vraagstijging in subregio Veurne, geeft de grafiek van de cumulatieve bijkomende vraag toch weer dat er een iets sterkere stijging kan verwacht worden naar bedrijventerreinen die voldoen aan de kwalificatie goed ontsloten via de weg. Dit wordt gecompenseerd door een lichte daling van de vraag op minder goed ontsloten terreinen. Dit komt doordat er een beperkte evolutie is van verhuizen tussen bedrijventerreinen, met een voorkeur van vestiging op een locatie die voldoet aan de goede bereikbaarheid via de weg. Figuur 23: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Veurne (in ha) - periode

64 64 / 91 Tabel 25: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Veurne (in ha) - periode Jaar Watergebonden Goed ontsloten Overige Totaal ,3 3,7-3,0 1, ,4 5,5-3,1 2, ,5 7,2-3,8 3, ,6 9,0-4,2 5, ,7 10,7-4,4 7, ,8 12,5-5,6 7, ,1 14,1-7,2 8, ,5 15,8-8,6 8, ,1 17,5-10,4 9, ,4 19,2-11,7 9, ,7 20,8-13,4 10,1 6.6 Subregio Ieper De totale vraag in subregio Ieper wordt verwacht te dalen van 568 hectare in 2015 naar 564 hectare in Dit is een daling met 1%, wat eigenlijk neerkomt op een stabilisatie van de vraag. De stabilisatie van de vraag in Ieper, in tegenstelling tot de lichte of sterkere stijgingen in andere subregio s, is het gevolg van een combinatie van enerzijds een beperkte vraag vanuit verweven gebied naar bedrijventerreinen, en anderzijds een verwachte demografische evolutie waarbij het aantal inwoners op arbeidsleeftijd sterker daalt dan het West-Vlaams gemiddelde. Figuur 24: Totale vraag subregio Ieper (in ha) - periode Ondanks de stabilisatie van de totale vraag in subregio Ieper, geeft de grafiek van de cumulatieve bijkomende vraag weer dat er toch een stijging kan verwacht worden naar terreinen die voldoen aan de kwalificatie goed ontsloten via de weg. Dit wordt gecompenseerd door een gelijkaardige daling van de vraag op minder goed ontsloten terreinen. Dit komt doordat er in subregio Ieper een sterke evolutie is van verhuizen tussen bedrijventerreinen, met een voorkeur van vestiging op een locatie die voldoet aan de goede bereikbaarheid via de weg.

65 65 / 91 Figuur 25: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Ieper (in ha) - periode Tabel 26: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Ieper (in ha) - periode Jaar Watergebonden Goed ontsloten Overige Totaal ,0 3,9-5,2-1, ,0 5,6-5,9-0, ,0 7,4-6,4 1, ,0 9,1-7,8 1, ,0 10,8-9,7 1, ,0 12,5-11,8 0, ,0 14,2-15,4-1, ,0 15,8-17,8-2, ,0 17,5-20,0-2, ,0 19,1-22,5-3, ,0 20,7-25,3-4,5 6.7 Subregio Roeselare De totale vraag in subregio Roeselare wordt verwacht te stijgen van hectare in 2015 tot 1348 hectare in Dit is een stijging met 10%. Van de totale bijkomende vraagevolutie tussen in de provincie West-Vlaanderen, doet 33% zich voor in subregio Roeselare. De reden voor deze relatief belangrijke stijging van de vraag kan gevonden worden in een aantal factoren. Ten eerste is het zo dat een groot aandeel van de huidige ruimte-inname op bedrijventerreinen in subregio Roeselare gevestigd is in een aantal sectoren waarvan verwacht wordt dat de werkgelegenheid de komende jaren zal stijgen, zoals groothandel en detailhandel 48. Bovendien is er in subregio Roeselare een grote vraag naar ruimte op bedrijventerreinen vanuit 48 Deze twee sectoren kennen in subregio Roeselare een relatief hoog aandeel in de ruimtevraag op vandaag, terwijl ze zeker niet altijd noodzakelijk op bedrijventerreinen gelocaliseerd hoeven te zijn. De wenselijkheid, ook vanuit het beleid, om deze sectoren blijvend te voorzien op bedrijventerreinen, zal hier dus een invloed hebben op de noodzaak om meer oppervlakte bedrijventerrein te voorzien in deze subregio.

66 66 / 91 verweven gebied. Ten derde is de verwachte daling van tewerkstelling op arbeidsleeftijd in Roeselare een stuk lager dan het West-Vlaams gemiddelde. Figuur 26: Totale vraag subregio Roeselare (in ha) - periode Op figuur 27 van de cumulatieve bijkomende vraag in subregio Roeselare kan afgelezen worden dat de vraagstijging zich voordoet zowel op watergebonden terreinen, op terreinen die voldoen aan de kwalificatie goed ontsloten via de weg, en op terreinen die hier niet aan voldoen. Dit komt doordat er in subregio Roeselare een minder sterke evolutie is van verhuizen van bedrijventerrein naar bedrijventerrein. De vraagevolutie doet zich grotendeels voor door groei op bedrijventerreinen zelf, waardoor er ook een stijging is van de vraag naar minder goed ontsloten terreinen. Figuur 27: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Roeselare (in ha) - periode

67 67 / 91 Tabel 27: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Roeselare (in ha) - periode Jaar Watergebonden Goed ontsloten Overige Totaal ,1 11,1 8,4 21, ,7 16,3 16,7 35, ,2 21,6 23,7 48, ,8 26,8 29,1 59, ,4 32,0 32,8 69, ,2 37,2 35,7 78, ,1 42,2 37,3 86, ,2 47,1 40,0 96, ,0 52,0 40,0 105, ,8 56,9 42,8 114, ,7 61,9 45,4 124,0 6.8 Subregio Tielt De totale vraag in subregio Tielt wordt verwacht te stijgen van 444 hectare in 2015 tot 457 hectare in Dit is een stijging met 3%, wat eigenlijk neerkomt op een stabilisatie. De beperkte toename van de vraag in Tielt is vooral het gevolg van een beperkte evolutie van activiteiten uit verweven gebied naar bedrijventerreinen. Dit kan zijn omdat verweven activiteiten in subregio Tielt niet de neiging hebben zich te vestigen op bedrijventerreinen (ze zijn verweefbaar), of omdat er minder activiteiten zijn die niet verweefbaar zijn en plaats zoeken op bedrijventerreinen. Bovendien is het zo dat een groot aandeel van de huidige ruimte-inname op bedrijventerreinen in subregio Tielt gevestigd is in een aantal industriële sectoren waarvan verwacht wordt dat de werkgelegenheid de komende jaren zal dalen. Figuur 28: Totale vraag subregio Tielt (in ha) - periode Figuur 29 van de cumulatieve bijkomende vraag voor subregio Tielt geeft weer dat de beperkte vraagstijging verwacht kan worden gedurende de eerste jaren. Vanaf 2022 doet er zich een stabilisatie voor van de vraag.

68 68 / 91 Figuur 29: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Tielt (in ha) - periode Tabel 28: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Tielt (in ha) - periode Jaar Watergebonden Goed ontsloten Overige Totaal ,0 0,0 4,6 4, ,0 0,0 8,4 8, ,0 0,0 10,0 10, ,0 0,0 12,1 12, ,0 0,0 13,3 13, ,0 0,0 13,8 13, ,0 0,0 13,8 13, ,0 0,0 13,8 13, ,0 0,0 13,6 13, ,0 0,0 12,3 12, ,0 0,0 13,0 13,0 6.9 Subregio Waregem De totale vraag in subregio Waregem wordt verwacht te stijgen van hectare in 2015 tot hectare in Dit is een stijging met 5%. Van de totale bijkomende vraagevolutie tussen in de provincie West-Vlaanderen, doet 13% zich voor in subregio Waregem.

69 69 / 91 Figuur 30: Totale vraag subregio Waregem - periode Indien de cumulatieve bijkomende vraag wordt geanalyseerd, zien we dat in subregio Waregem wordt verwacht dat er zich een vraagstijging naar watergebonden en goed ontsloten terreinen voltrekt van 100 hectare. Deze wordt gecompenseerd door een vraagdaling naar minder goed ontsloten terreinen van 50 hectare. De reden hiervoor is dat er in subregio Waregem een relatief hoog aandeel van de nieuwe vraag op zoek gaat naar terreinen die aan de kwalificatie goed ontsloten via de weg voldoen. Dit geldt ook voor de verschuivingsvraag vanop bedrijventerreinen naar andere bedrijventerreinen, waardoor er op termijn ruimte zal vrijkomen op terreinen die niet aan deze kwalificatie voldoen.

70 70 / 91 Figuur 31: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Waregem - periode Tabel 29: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Waregem (in ha) - periode Jaar Watergebonden Goed ontsloten Overige Totaal ,1 16,4-10,9 6, ,4 24,2-12,7 12, ,7 31,9-14,9 18, ,0 39,6-17,3 24, ,3 47,3-22,0 27, ,7 55,1-26,2 31, ,8 62,4-31,4 34, ,9 69,8-34,9 39, ,8 77,1-39,8 44, ,8 84,5-44,5 47, ,8 91,9-49,7 51, Subregio Kortrijk De totale vraag in subregio Kortrijk wordt verwacht te stijgen van hectare in 2015 tot hectare in Dit is een beperkte stijging met 2%. Van de totale bijkomende vraagevolutie tussen in de provincie West-Vlaanderen, doet 9% zich voor in subregio Kortrijk. Gezien het relatieve belang van subregio Kortrijk in de provincie West-Vlaanderen, is dit cijfer relatief beperkt. De reden voor deze beperkte toename kan gevonden worden in het feit dat verwacht wordt dat de evolutie van inwoners op arbeidsleeftijd in subregio Kortrijk sterker zal dalen dan het West-Vlaams gemiddelde.

71 71 / 91 Figuur 32: Totale vraag subregio Kortrijk (in ha) - periode Indien de cumulatieve bijkomende vraag wordt geanalyseerd, zien we dat in subregio Kortrijk wordt verwacht dat er zich een vraagstijging naar watergebonden en goed ontsloten terreinen voltrekt van 83 hectare. Zowat de helft van de vraagstijging naar watergebonden bedrijventerrein in de provincie doet zich voor in subregio Kortrijk. De vraagstijging naar watergebonden en goed ontsloten terreinen wordt gecompenseerd door een vraagdaling naar minder goed ontsloten terreinen van 49 hectare. De reden hiervoor is dat er in subregio Kortrijk een relatief hoog aandeel van de nieuwe vraag op zoek gaat naar terreinen die aan de kwalificatie goed ontsloten via de weg voldoen. Dit geldt ook voor de verschuivingsvraag vanop bedrijventerreinen naar andere bedrijventerreinen, waardoor er op termijn ruimte zal vrijkomen op terreinen die niet aan deze kwalificatie voldoen. Figuur 33: Cumulatieve bijkomende vraag subregio Kortrijk (in ha) - periode

72 72 / 91 Tabel 30: Cumulatieve bijkomende vraag in subregio Kortrijk (in ha) - periode Jaar Watergebonden Goed ontsloten Overige Totaal ,1 7,6-12,5 0, ,6 11,0-11,3 6, ,0 14,5-11,9 10, ,5 18,0-12,5 15, ,9 21,5-13,4 19, ,9 25,0-16,7 21, ,8 28,2-22,7 23, ,1 31,5-29,0 25, ,4 34,7-39,3 27, ,8 38,0-43,6 31, ,7 41,2-49,2 33, Vraagraming per subregio: overzicht en verklaringen De vraagevolutie in provincie West-Vlaanderen is niet gelijk verspreid over de verschillende subregio s. Zoals blijkt uit Tabel 31, geeft het model aan dat er verschillen zijn in de procentuele evolutie van de vraag. De sterkste evolutie kan verwacht worden in de subregio s Brugge, Oostende en Roeselare. Gezien dit ook subregio s zijn met een relatief groot areaal op vandaag, betekent dit dan ook dat het leeuwendeel van de stijgende vraag zich in deze subregio s zal bevinden. Inderdaad, 265 van de 380 hectare vraagstijging doet zich voor in deze 3 subregio s. In enkele subregio s stagneert de vraag, zoals Torhout (+1% tegen 2027) en Kortrijk (+2% tegen 2027). Enkel in subregio Ieper wordt een zeer licht dalende vraag verwacht (-1% tegen 2027). Deze verschillen worden bepaald door de factoren die mee werden opgenomen in het ramingsmodel: - Verschillen in economische specialisatie op vandaag: in subregio s die vooral tewerkstelling hebben in sectoren waarvan het federaal planbureau verwacht dat tewerkstelling zal blijven dalen of waarvan verwacht wordt dat de productiviteit beperkt zal stijgen, zal dit een negatieve impact hebben op de vraagraming. Dit effect speelt bijvoorbeeld sterk in de subregio s Tielt en Waregem. - Verschillen in demografische vooruitzichten: als de prognose van tewerkstelling op arbeidsleeftijd voor een bepaalde subregio sterk onder het Vlaams gemiddelde ligt, zal dit een sterk negatief effect hebben op de vraagraming. Dit effect speelt bijvoorbeeld sterk in subregio s Ieper en Kortrijk (ten negatieve) en in de subregio s Oostende en Roeselare (ten positieve) - Verschillen in de bijkomende vraag vanuit verweven gebied. In een aantal subregio s met minder verstedelijkt gebied, zoals Veurne, Tielt, Torhout en Ieper, is deze vraag slechts zeer beperkt. In meer verstedelijkte subregio s, zoals Kortrijk, Roeselare, Waregem en Brugge, zorgt dit voor een substantiële bijdrage aan de verwachte vraagevolutie.

73 73 / 91 Tabel 31: Overzicht vraagevolutie voor de 9 subregio s a b c = b - a d = (b / a) - 1 aandeel c Subregio Vraag 2015 Vraag 2027 Evolutie Evolutie (%) Aandeel in evolutie (%) Brugge % 28% Ieper % -1% Kortrijk % 9% Oostende % 12% Roeselare % 33% Tielt % 3% Torhout % 1% Veurne % 3% Waregem % 13% West-Vlaanderen % 100% De absolute cijfers op vlak van bijkomende vraag dienen juist geïnterpreteerd te worden. De 380 hectare bijkomende vraag gaat voorbij aan de kwalitatieve aspecten die hier onderliggend zijn. Door de sterke evolutie van bedrijven van niet-bedrijventerrein naar goed ontsloten bedrijventerreinen en door de evolutie tussen bedrijventerreinen van minder goed ontsloten naar goed ontsloten terreinen, manifesteert de vraag zich vooral in deze categorie terreinen met kwalificatie goede ontsluiting. Tot 2020 neemt de categorie goede ontsluiting tussen 2/3 en 90% in van de totale bijkomende vraag, zie Figuur 34. Vanaf 2021 is er zelfs een daling in de vraag naar terreinen die niet goed ontsloten zijn. Deze vraagdaling met enkele hectaren per jaar betekent niet dat er plots geen enkele nood meer is aan dit type terreinen. Het is een inschatting van de potentiële verhuis van bedrijven die geconfronteerd worden met een uitbreidings/herlocalisatievraag indien er een aanbod aan goed ontsloten terreinen voorhanden is. Als gevolg hiervan zal de leegstand op minder goed ontsloten terreinen met eenzelfde hoeveelheid hectaren per jaar stijgen. Als dit aanbod aan goed ontsloten bedrijventerrein niet voorhanden is, betekent dit niet noodzakelijk dat bedrijven op zoek zijn naar een terrein dat voldoet aan de kwalificatie goed ontsloten, aangezien hun verhuisradius beperkt is en ze zich vooral binnen de eigen economische subregio gaan bewegen (zie bijv. Tielt). In de vraagberekening zal de stijging van de vraag naar goed ontsloten terreinen dan ook groter worden dan de totale bijkomende vraag aan bedrijventerreinen. Vanaf 2021 tot 2027 bedraagt de totale vraagstijging 192 hectare, maar deze dient opgesplitst te worden in een vraagdaling van minder goed bereikbare terreinen met 74 hectare en een vraagstijging in watergebonden en goed ontsloten terreinen met 266 hectare. De totale vraagstijging alleen geeft dan ook onvoldoende inzicht in de vraag naar bedrijventerreinen. Bij de confrontatie met het aanbod is het evenwel interessant om de potentiële herlocalisatievraag naar goed ontsloten bedrijventerrein mee te nemen. Enerzijds kan zo het bestaande aanbod beter geëvalueerd worden, anderzijds kunnen ook toekomstige planningsprocessen gerichter gestuurd worden op vlak van ontsluiting. De leeggekomen sites zullen dan ook kwalitatiever geëvalueerd kunnen worden met het oog op de herinvulling ervan.

74 74 / 91 Figuur 34: Jaarlijks bijkomende vraag (in ha) volgens type ontsluiting voor provincie West- Vlaanderen In subregio s waar amper of geen goed ontsloten terreinen zijn, zoals Torhout en Tielt, speelt dit effect niet. Door het uitgangspunt van subregio s, die een economisch geheel op zich vormen, berekent het model een vraagevolutie voor deze subregio s die losstaat van hun beperkte of onbestaande areaal aan goed ontsloten terreinen. Door economische en demografische factoren kan verwacht worden dat er een licht stijgende vraag zal zijn naar ruimte in subregio s Torhout en Tielt, die verder niet beïnvloed wordt door het feit dat zij toevallig niet beschikken over terreinen die goed ontsloten zijn via de weg. De totale verwachte vraagevolutie tegen 2027 voor elke subregio apart, wordt weergegeven in Tabel 32. Hieruit blijkt dat de totale bijkomende vraag op niveau van de Provincie 380 hectare bedraagt. Echter, indien een beleid wordt gevolgd waarin het toekomstig aanbod perfect aansluit op de toekomstige vraag, betekent dit dat alle positieve cijfers uit Tabel 32: Overzicht van bijkomende vraag per subregio periode bijkomend dienen voorzien te worden ten opzichte van de op vandaag ingenomen vraag. In totaal betreft het 361 hectare goed ontsloten terrein, 81 hectare watergebonden terrein, en 83 hectare minder goed ontsloten terrein, samen goed voor 525 hectare. Tabel 32: Overzicht van bijkomende vraag per subregio periode Bijkomende vraag Minder goed Goed ontsloten Watergebonden Subregio ontsloten Totaal Brugge Ieper Kortrijk Oostende Roeselare Tielt Torhout Veurne Waregem West-Vlaanderen Bijkomend dient er aandacht te gaan naar het feit dat er bijkomende leegstand kan verwacht worden op terreinen die niet aan de kwalificatie goed ontsloten voldoen. In totaal betreft het een vraagdaling van 142hectare naar bedrijventerrein die niet ontsloten zijn via het snelwegennet of het water, vooral in de subregio s Ieper, Kortrijk en Waregem. Enkel in Ieper wordt tegen 2027 een

75 75 / 91 daling verwacht van de totale vraag. Deze is relatief gezien echter zeer beperkt, zodat hier kan uitgegaan worden van een stabilisatie van de totale vraag Gevoeligheid van de resultaten Zoals elk model bevat ook dit model een veelvoud aan inputs en een aantal belangrijke assumpties. In onderstaande tabel en figuur wordt het overzicht gegeven van de effecten van de belangrijkste correcties in het model. Hieruit blijkt dat de demografische correctie een negatieve invloed heeft op het resultaat, net als de correctie op basis van ruimte-coëfficiënt. Het is vooral de correctie van evolutie in verweefbaarheid die zorgt voor een stijgende vraag. Indien we geen rekening houden met deze evolutie in verweefbaarheid en de andere parameters gelijk houden, zouden we zelfs een vraagdaling waarnemen op niveau van de provincie. Dit betekent dus dat, indien de komende jaren de mogelijkheden om economische functies meer verweven te voorzien dan vandaag het geval is, de vraagraming in negatieve zin bijgesteld zal moeten worden. Tabel 33: overzicht sensitiviteitsanalyse Sensitiviteitsanalyse Vraag op niveau van Provincie West- Vlaanderen Evolutie vraag op niveau van Provincie West- Vlaanderen Basis-scenario ha ha Basis zonder demografische correctie - A Basis zonder correctie van algemene daling ruimte-coëfficiënt en zonder correctie op arbeidsproductiviteit - B Basis zonder evolutie in verweefbaarheid - C Enkel terrein-coëfficiëntenmethode - D ha (+3% tov basis) ha ha (+4% tov basis) ha ha (-8% tov basis) ha ha (-2% tov basis) ha

76 Figuur 35: Sensitiviteit van de vraagraming overzicht (zie tabel voor scenario s) 76 / 91

77 77 / 91 7 Conclusie In dit onderzoek werd de vraag naar bedrijventerreinen in provincie West-Vlaanderen geraamd, met horizon en De vraag op vandaag wordt in deze studie gedefinieerd als het totaal areaal ingenomen bedrijventerrein met economische functie. Hierbij wordt enkel de netto-oppervlakte meegenomen, dus zonder wegenis, bufferzones ed. Zeehavengebonden terreinen worden buiten beschouwing gelaten omdat hun vraagdynamiek afhankelijk is van veel andere factoren. Het valt te noteren dat deze studie geen uitspraak doet over de wenselijkheid van de beleidskeuze om het aanbod al dan niet te laten evolueren. Voor zowel een strikt beleid (aanbod beperkt houden) als een ruim beleid (aanbod laten stijgen) bestaan pro en contra argumenten. De studie geeft aan wat kan verwacht worden dat het marktevenwicht zal zijn, gegeven de evoluties aan vraagzijde tegen 2027, en gegeven een gelijkaardige marktspanning/gelijkblijvende grondprijzen. De vraag naar bedrijventerreinen werd in deze oefening benaderd via de terreincoëfficiëntenmethode, die een evenredigheid veronderstelt tussen tewerkstelling en totale ruimtevraag. Hierbij werd een demografische correctie toegepast om te corrigeren voor de tewerkstellingsprognoses op Vlaams niveau. Dit is modelmatig een goede basis, maar in de praktijk dienen we rekening te houden met een aantal factoren die zorgen voor een afwijking van deze basis. Door evoluties in verweefbaarheid kan het zijn dat er meer of minder vraag is naar ruimte op bedrijventerreinen, zelfs bij gelijkblijvende tewerkstelling. Ook de ruimtecoëfficiënt, het gemiddeld aantal hectare per werknemer, is in de praktijk geen constante. Hiervoor werden correcties toegepast via enerzijds een algemene daling van de ruimte-inname per werknemer met 1,25% per jaar, en anderzijds een evolutie van de ruimte-inname per werknemer volgens verwachte evoluties in arbeidsproductiviteit. De raming werd uitgevoerd voor 35 economische sectoren (die geaggregeerd werden naar 5 activiteitenclusters) en 9 geografisch aaneengesloten subregio s. Deze 9 aaneengesloten subregio s vormen elk een economisch-geografisch geheel en werden in voorafgaand onderzoek bepaald. Aan de vraagraming werden twee kwalificaties toegekend. De eerste is een ontsluitingskwalificatie: watergebonden terreinen en zogenaamde goed ontsloten terreinen. Deze laatste zijn terreinen die binnen een rij-afstand van 5 minuten van een op/afrit van een snelweg liggen. Zowel in de literatuur als in de praktijk blijkt deze kwalificatie doorslaggevend te zijn. De tweede kwalificatie is deze van perceelsgrootte. De evolutie in perceelsgrootte werd achterhaald via de uitgifte gedurende de laatste jaren bij intercommunales WVI en Leiedal. De totale jaarlijkse verwachte vraagevolutie tegen 2027 op niveau van de provincie wordt weergegeven in Figuur 36. Gemiddeld betreft het een positief vraagsaldo van ongeveer 35 hectare per jaar. Ondanks het feit dat watergebonden terreinen in de huidige vraag een zeer beperkt aandeel hebben, kennen zij toch een substantieel aandeel in de bijkomende vraag. Vanaf 2022 zien we een negatief saldo ontstaan in de minder goed ontsloten terreinen. Indien de jaarlijks bijkomende vraag wordt opgeteld, blijkt dat de totale bijkomende vraag op niveau van de Provincie tegen 2027 een positief nettosaldo van 380 hectare kent.

78 78 / 91 Figuur 36: Jaarlijks bijkomende vraag volgens type ontsluiting De totale vraagstijging is geen maatgevend getal voor de confrontatie met het aanbod, maar wel de vraagstijging in elk van de categorieën apart. Indien een beleid wordt gevolgd waarin het toekomstig aanbod perfect aansluit op de toekomstige vraag, betekent dit dat alle positieve cijfers uit Tabel 34 bijkomend dienen voorzien te worden ten opzichte van de op vandaag ingenomen vraag. In totaal betreft het 361 hectare goed ontsloten terrein, 81 hectare watergebonden terrein, en 83 hectare overig terrein, samen goed voor 525 hectare. Tabel 34: Overzicht van bijkomende vraag per subregio periode Bijkomende vraag Minder goed Goed ontsloten Watergebonden Subregio ontsloten Totaal Brugge Ieper Kortrijk Oostende Roeselare Tielt Torhout Veurne Waregem West-Vlaanderen Hierbij dient er aandacht te gaan naar het feit dat er bijkomende leegstand kan verwacht worden op terreinen die niet aan deze kwalificatie voldoen. In totaal betreft het een vraagdaling van een 140 hectare naar bedrijventerrein die niet ontsloten zijn via het snelwegennet of het water, vooral in de subregio s Ieper, Kortrijk en Waregem. Uit de sensitiviteitsanalyes leren we vooral dat de evolutie in verweefbaarheid een sterke impact heeft op de vraagraming. Indien geen rekening wordt gehouden met deze evolutie, zouden we met een negatieve vraagevolutie te maken hebben. Dit betekent dus dat, indien de komende jaren de mogelijkheden ontstaan om economische functies meer verweven te voorzien dan vandaag het geval is, de vraagraming sterk in negatieve zin bijgesteld zal moeten worden. Ten slotte dient aangestipt te worden dat deze resultaten nog geen rekening houden met de latente vraag: dit is de vraag die op vandaag niet kan ingevuld worden omdat het aanbod niet aanwezig is. Uit het kwalitatief onderzoek kan geraamd worden dat deze latente vraag ongeveer

79 79 / 91 een 10-tal hectare bedraagt per jaar voor heel West-Vlaanderen. Het betreft voornamelijk grote logistieke spelers die op zoek zijn naar terreinen van 3 tot 5 hectare en sporadisch naar terreinen van meer dan 5 hectare. Het blijft evenwel grotendeels een beleidskeuze om hier al dan niet op in te spelen met het aanbod. Omwille van deze reden, in combinatie met het feit dat de grootte van deze vraag zeer moeilijk kwalitatief in te schatten is, werd besloten deze latente vraag uit de resultaten van het model te houden. Dit betekent dat de latente vraag nog steeds moet bij gedacht worden naast de finale resultaten die uit het model rollen. Figuur 37: schematische voorstelling vraag versus aanbod Als besluit worden de beleidsaspecten uit het theoretisch kader hernomen (zie ook Figuur 37): - Maatregelen die genomen kunnen worden om een maximaal aandeel van het niet ingevuld aanbod op vandaag (D+E) functioneel te maken om de vraagevolutie op te vangen (zone D) specifiek dient voor elke subregio nagegaan te worden hoe groot en wat de kwaliteiten zijn van dit niet-ingevulde aanbod op vandaag (locatie, ontsluiting, ontwikkeltermijn, knelpunten voor ontwikkeling), en meer bepaald in welke mate dit aanbod geschikt is om de bijkomende vraag van 525 hectare (361 goed ontsloten, 81 watergebonden en 83 minder goed ontsloten) tegen 2027 in te vullen, en/of dit aanbod geschikt gemaakt kan worden om de bijkomende vraag in te vullen - Indien het een keuze is om het aanbod aan terreinen voldoende de vraag te laten volgen, en uit de confrontatie met het aanbod blijkt dat het benodigde aanbod hiervoor nog niet aanwezig is, dan moet voldoende bijkomend aanbod worden voorzien. Dit kan via het omzetten van strategische voorraden, of via bestemmingswijzigingen van gebieden met de juiste kwaliteiten en op de juiste locaties (zone C) gegeven de kwaliteiten van de bijkomende vraag tegen 2027, met nadruk op goede ontsluiting en concentratie in enkele subregio s, is de kans reëel dat het niet in gebruik zijnde aanbod niet volledig zal voldoen om de toekomstige vraag tegen 2027 volledig te