Regionale Visie Werklocaties FoodValley

Transcriptie

1 Regionale Visie Werklocaties FoodValley Ede, 23 november 2016 Buck Consultants International Postbus BL Nijmegen Telnr : Mobiel : sandra.liere@bciglobal.com

2 Agenda 1 Context 2 Ambities van de regio 3 Cijfers en afspraken 4 Discussie en vragen Buck Consultants International,

3 1 Context De regio werkt samen op het onderwerp bedrijventerreinen en kantoren ( werklocaties ) De bestaande afspraken zijn vastgelegd in het Regionaal Programma Bedrijventerreinen uit Tijd voor een actualisatie! Balans tussen vraag en aanbod Optimaal benutten van economische kansen Uitwerken regionale visie werklocaties FoodValley, met een doorkijk tot 2025, aansluitend bij de ambities van de regio (o.a. Food en campusontwikkeling) Buck Consultants International,

4 2 Ambities van de regio In 2025 is FoodValley dé topregio die bekend staat om innovaties in agro en food, waar economie, duurzaamheid, wonen, werken en leven samenkomen. De fysieke omgeving is één van de pijlers om die ambities te verwezenlijken, onder andere met adequate en onderscheidende werklocaties die goed aansluiten op de behoeften van de bedrijven, nu en in de toekomst. Doelgroepen zijn bedrijven in de agro, food en logistiek. Daarbinnen wordt specifiek gemikt op R&D, productie, logistieke activiteiten en zakelijke diensten als ICT. Buck Consultants International,

5 3 Cijfers en afspraken A Bedrijventerreinen B Kantoren C Richting regionale afspraken Buck Consultants International,

6 A Bedrijventerreinen De regio FoodValley is ambitieus en wil haar doelgroepen (bestaande en nieuwe bedrijven) optimaal faciliteren en zo goed mogelijk tegemoet komen aan de vestigingseisen (fysieke locaties en andere factoren als de aanwezigheid van talent en een goed woonklimaat) van bedrijven. Komen tot vraaggerichte programmeringsafspraken is het eerste uitgangspunt van het RPW. Zorgvuldigheid in het gebruik en de ontwikkeling van ruimte staat voorop en evenwicht tussen vraag en aanbod is het tweede uitgangspunt van het RPW. Dat impliceert: het optimaliseren van de match tussen kwalitatieve vraag en aanbod, oftewel zorgen voor aanbod dat aansluit bij de vraag het beperken c.q. oplossen van kwantitatief overaanbod De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is en blijft een belangrijk ijkpunt voor afwegingen in de regionale context. Buck Consultants International,

7 Vraag De vraag naar bedrijventerreinen wordt opgebouwd uit drie componenten: Uitbreidingsvraag beleidsarm, autonome ruimtevraag Beleidsimpuls perspectief op extra ruimtevraag door beleidsinspanning Vervangingsvraag aanvullende vraag door onttrekking van locaties Voor FoodValley resulteert dat in de volgende vraagraming tot 2025: PM 40 ha 74 ha vervangingsvraag (nog niet concreet - monitoring) beleidsimpuls FoodValley (o.a. concrete ambities en onderscheidende economische prestaties FoodValley) TM-scenario Gelderland tot 2025: 54 ha raming uitbreidingsvraag Utrecht tot 2025: 20 ha 114 ha Buck Consultants International,

8 Uitgifte afgelopen jaren De resultaten (uitgiftes) van afgelopen jaren illustreren de sterke positie van FoodValley: gemiddelde uitgifte over afgelopen 10 jaar is 15 ha per jaar. Bronnen: IBIS/provincie Gelderland (tot 2011) / Regio FoodValley ( ) In 2016 heeft Barneveld reeds 9 ha uitgegeven en 12 ha in optie op Harselaar Zuid en is de actieve marktbewerking van Ede eveneens succesvol. Buck Consultants International,

9 Vertaalslag naar FoodValley doelgroepen Onderstaande tabel illustreert de typen bedrijven en locaties (op bedrijventerreinen) als de segmenten worden vertaald richting de doelgroepen van FoodValley. Typen bedrijven (in FoodValley) Typen vastgoed/locaties, o.a. Sectoren, o.a. Industrie & Bouw Verwerking versproducten Voedingsmiddelenindustrie Maakbedrijven Hightech maakbedrijven Bouwbedrijven Productiehal/fabriek Opslagruimte/warehouse Voedings- en genotmiddelen Textielindustrie Papierindustrie Chemische industrie Metaalindustrie Elektrotechnische industrie Automotive Houtverwerkende industrie Etc. Logistiek & Handel Vervoerende verladers Logistiek dienstverleners Groothandel Grootschalige detailhandel Transportbedrijven Opslag/warehouse Distributiecentrum Showroom Bedrijfsruimte (algemeen) Goederenvervoer weg, water, spoor Opslag Expediteurs Rederijen Groothandel Koeriersbedrijven Verpakkingsbedrijven Drukkerijen Etc. Dienstverlening Kennisinstellingen R&D bedrijven en afdelingen Laboratoria Adviesbureaus Retail Servicebedrijven Zakelijke dienstverleners Onderhoudsbedrijven Verhuurbedrijven Showroom Bedrijfsruimte Kantoor Labruimte Garage Congresruimte Speur- en ontwikkelingswerk Adviesbureaus Bouwkundige bureaus ICT bedrijven Onderzoeksbureaus Onderwijs Etc. Buck Consultants International,

10 Aanbod Totale areaal bedrijventerreinen in FoodValley: ha Daarvan ca. 214 ha aanbod, waarvan: 162 ha aan onherroepelijk vastgestelde plannen* Waarvan 78 ha direct uitgeefbaar en 84 ha niet direct uitgeefbaar Direct uitgeefbaar o.a.: BT A12, De Flier, De Batterijen, BSPW, De Vallei Niet direct uitgeefbaar o.a.: Harselaar Zuid 1a, Harselaar Oost Driehoek Niet direct uitgeefbaar met bijzonderheden: De Klomp Oost (uitwerkingsplan), Wageningen Campus 52 ha aan overige plannen*, o.a Kazerneterrein/WFC Fase 1 Nudepark 2-2 (plan in structuurvisie) Harselaar Zuid 1b (plan in structuurvisie) Uitbreidingen lokale terreinen o.a. Stroet, Harskamp (plannen in structuurvisie) * Alleen onherroepelijk vastgestelde bestemmingsplannen zijn hard. Alle andere plannen zijn de categorie overig (uiteenlopend van plan zonder enige status tot een vastgesteld bestemmingsplan wat nog niet onherroepelijk is) Buck Consultants International,

11 Vanuit de doelgroepen bezien Onderstaande figuur illustreert welke bedrijventerreinen geschikt zijn voor welke doelgroepen (van FoodValley) (zie ook bijlage voor kwaliteitsscores van de terreinen). Productie Logistiek, (groot) handel, transport Dienstverlening (inclusief ICT) Kennis Aanbod regio (nieuw) (o.a.) De Flier (21,8 ha) Harselaar Zuid 1a (33,4 ha) BT A12 (24,1 ha) Nudepark 2 (6 ha) De Klomp Oost (22 ha) De Flier (21,8 ha) Harselaar Zuid 1a (33,4 ha) BT A12 (24,1 ha) Nudepark 2 (6 ha) De Klomp Oost (22 ha) BSPW Kortenoord (4,8 ha) De Batterijen (3 ha) BP De Vallei (4,3 ha) WFC (6 ha) BSPW Kortenoord (4,8 ha) Wageningen Campus (6,1 ha) WFC Fase 1(6 ha) Aanbod regio (bestaand) (o.a.) Leegstand op bestaande bedrijventerreinen Leegstand op bestaande bedrijventerreinen Batterijen/Vendel/Compagnie BSWP ABP Harselaar (Baan) BSWP ABP Harselaar (Baan) Buck Consultants International,

12 Vanuit de doelgroep lokale bedrijven Onderstaande figuur illustreert welke bedrijventerreinen ruimte bieden voor lokale bedrijven (met een lokale binding, gekoppeld aan kleine kernen) Aanbod Lokale bedrijventerreinen (onherroepelijk vastgesteld) Puurveen (Kootwijkerbroek, gemeente Barneveld) (0,6 ha) De Briellaard (Barneveld) (1,8 ha) Wekerom (Wekerom, gemeente Ede) (0,5 ha) Het Laar (Wekerom, gemeente Ede) (4,7 ha) De Stroet (Lunteren, gemeente Ede) (1,1 ha) Uitbreiding Horstbeek (Hoevelaken, gemeente Nijkerk) (1,1 ha) Groot Overeem (Renswoude) (0,8 ha) Remmerden en DELM (Rhenen) (1,7 ha) Lokale bedrijventerreinen (categorie overig ) De Stroet Uitbreiding (Lunteren, gemeente Ede) (6,5 ha) Harskamp Uitbreiding (Harskamp, gemeente Ede) (3,6 ha) Groot Overeem Uitbreiding (Renswoude) (3,5 ha) Buck Consultants International,

13 Conclusies Er is overaanbod, maar dat is niet zwart-wit: de regio heeft ruim voldoende (direct en indirect) aanbod met enkele kanttekeningen die impact hebben op de courantheid/beschikbaarheid van het aanbod en de match met de vraag Voor de doelgroep dienstverlening/ict/kennisintensief is te weinig (greenfield) aanbod bestaand vastgoed is deels geschikt het te ontwikkelen WFC is bestemd voor deze doelgroepen Beschikbare (direct en niet direct uitgeefbare) aanbod is geschikt tot zeer geschikt voor de doelgroepen van FoodValley De match tussen aanbod en vraag voor lokale bedrijven is niet overal op orde: deel van het aanbod is op andere locaties dan waar (nu) de vraag is (o.a. Voorthuizen). Het RPW moet een handvat geven om hiermee om te gaan. Voor de categorie overige plannen moet -streng- worden beoordeeld wat de status hiervan moet zijn in het RPW FoodValley groen planontwikkeling doorzetten oranje planontwikkeling voorlopig niet doorzetten (monitoring op vraag-aanbod) rood planontwikkeling schrappen (anders ontwikkelen) Buck Consultants International,

14 B Kantoren Ook voor de thematiek van kantoren zijn de ambities van FoodValley een belangrijk uitgangspunt, waarbij voorop staat dat de regio de vraag goed wil faciliteren. Er is nog geen regionale visie op de kantorenmarkt Zorgvuldigheid staat centraal, evenwicht tussen vraag en aanbod is het tweede uitgangspunt van het RPW. Dat impliceert: het beperken c.q. oplossen van kwantitatieve overcapaciteit het optimaliseren van de match tussen kwalitatieve vraag en aanbod, oftewel zorgen voor aanbod dat aansluit bij de vraag en waar nodig het wegnemen van incourant aanbod c.q. locaties die de markt op slot zetten De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is ook voor kantoren een belangrijk ijkpunt voor afwegingen in de regionale context. Buck Consultants International,

15 Vraag De vraag naar kantoren bestaat uit uitbreidingsvraag en vervangingsvraag: In de provincie Utrecht wordt de resterende vraag voor Veenendaal geraamd op m² vvo ( m² bvo) tot 2027 Provincie Gelderland verwacht in FoodValley tot 2020 nog een kleine uitbreidingsvraag van m² vvo, daarna wordt de vraag negatief. Vervangingsvraag is nog niet meegenomen in het Gelderse onderzoek. Buck Consultants International,

16 Voorraad en aanbod De voorraad is ruim m²*, circa 12% daarvan staat leeg. De leegstand varieert fors per gemeente (Nederlands gemiddelde is 18%) Gemeente Voorraad Aanbod (leegstand) Absoluut (m²) Absoluut (m²) Relatief (%) Barneveld** ,2 % Ede ,0 % Nijkerk*** ,3 % Veenendaal**** ,1 % Wageningen***** ,3 % FoodValley Totaal ,78% * Aanbod (leegstand) en voorraad kantoren op basis van inventarisatie Bak Property Research & Consultancy, 2016 ** Bron gemeente Barneveld *** In Nijkerk is Spoorkamp buiten beschouwing gelaten vanwege de focus op maatschappelijke functies **** Cijfers Veenendaal aangepast naar aanleiding van overleg met BAK en DTZ Zadelhoff (d.d ) ***** Waarvan m² op de Wageningse Campus (exclusief onderwijsgebouwen) Buck Consultants International,

17 Typen locaties en leegstand Van de voorraad kantoren is 37% gehuisvest op bedrijventerreinen. In Barneveld en Veenendaal zelfs 52% en 58% Ook diverse kantorenparken zijn formeel een bedrijventerrein De leegstand is geconcentreerd op bedrijventerreinen en kantorenparken: respectievelijk 54% en 30%, dus verantwoordelijk voor 84% van de leegstand. Circa 80% van de leegstand is structureel (langer dan drie jaar) Type Voorraad % Voorraad Leegstand Aandeel leegstand Bedrijventerrein % % Centrum / Station % % Campus % - 0% Kantorenpark % % Solitair % % Totaal % % Buck Consultants International,

18 Plannen Aanvullend op de bestaande voorraad heeft de regio nog -zachte- plannen in ontwikkeling met (deels) een kantoorfunctie (zij het met minder kantoren dan oorspronkelijk gepland). De belangrijkste zijn: Columbiz Park in Barneveld: wordt omgezet naar multifunctionele ontwikkeling met mogelijkheid voor kantoren WFC en ENKA in Ede: beide multifunctionele ontwikkelingen met een deel kantoren ICT-campus in Veenendaal: conceptuele ambitie voor De Batterijen, in ontwikkeling De vierkante meters van deze plannen zijn nog niet definitief bekend. Buck Consultants International,

19 Conclusies Vraag tot 2025 Utrechts deel van de regio m² Aanbod en plannen Aanbod (leegstand, exclusief 5%) m² Gelders deel van de regio m² Gld. vervangingsvraag PM Plannen: Columbiz, ENKA, ICT campus Veenendaal, WFC PM TOTAAL PM TOTAAL m² Confrontatie: Kwantitatief fors overaanbod: de huidige leegstand overtreft ruimschoots de vraag in kwantitatieve zin Structurele leegstand en vervangingsvraag moet in beeld om de consequenties te kunnen beoordelen Er is een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod: het ruime aanbod op bedrijventerreinen (hoge leegstand) is relatief weinig kansrijk terwijl stedelijke centrum/stationslocaties schaars zijn Buck Consultants International,

20 C Richting regionale afspraken De regio maakt -op basis van de Regionale Visie Werklocatiesnieuwe afspraken over de programmering van werklocaties (bedrijventerreinen en kantoren) en de samenwerking. Voorop staat: een ambitieuze regio met vertrouwen in de toekomst (ook ingegeven door herstel van de markt en succes van afgelopen jaren). Werklocaties hebben daarin een belangrijke rol. Besef dat van sommige typen locaties mogelijk teveel (overaanbod) terwijl er op sommige specifieke milieus misschien zelfs een tekort kan ontstaan. De balans versterken is een belangrijk doel van de visie en de regionale afspraken, zowel vanuit het perspectief van economische ambities (juiste milieus aanbieden) als vanuit het perspectief van zorgvuldig ruimtegebruik (ladder). Buck Consultants International,

21 Richting afspraken over bedrijventerreinen Actieve marketing & acquisitie om ambities waar te maken! Ten behoeve van het programma (afspraken tussen regio en provincie) ruimtevraag van minimaal 114 ha tot 2025 Ruimtevraag van bedrijven altijd éérst trachten te faciliteren op bestaande bedrijventerreinen (losse kavels) en/of in bestaand vastgoed. Afspraken over segmentering (juiste bedrijf op juiste plek) Verdere uitbreiding van het aanbod is uitsluitend aanvaardbaar met goede onderbouwing, met regionaal commitment en als relatie wordt gelegd met bestaande voorraad (incourant aanbod) Jaarlijkse monitoring over uitgifte (met details) en resterend aanbod Het World Food Center wordt zo spoedig mogelijk nader uitgewerkt in concreet programma. WFC (fase 1, 6 ha) is onderdeel van de afspraken over bedrijventerreinen (doelgroep kennisintensief/diensten) Buck Consultants International,

22 Richting afspraken over kantoren De regio wil de vraag faciliteren, op de juiste plekken (daar waar vraag naar is) en met de juiste projecten. Dat impliceert schrappen elders. De regio maakt voor wat betreft kantoren afspraken over: Er komt een regionale visie, strategie en een (transformatie)actieplan Nee-tenzij beleid voor nieuwe plannen. Bij aantoonbare toegevoegde waarde nieuwe plannen schrappen elders Actief schrappen dan wel verkleinen capaciteit (in bestemmingsplannen) en zachte plannen Stimuleren van de kwaliteit van kantorenlocaties op gebiedsniveau De voortgang van visie, strategie en actieplan wordt onderwerp van jaarlijkse monitoring met consequenties (handelingsperspectieven). Buck Consultants International,

23 4 Discussie en vragen Welke vragen heeft u? Wat heeft voor u de prioriteit in het thema Werklocaties? Buck Consultants International,