Programma BEWEGING OP DE WONINGMARKT 7 februari 2014, Haarlem College

Transcriptie

1

2

3

4 Programma BEWEGING OP DE WONINGMARKT 7 februari 2014, Haarlem College uur Ontvangst met koffie en thee uur Opening Ziggy Klazes (journalist) en Gabriël Verheggen (directeur ABC Architectuurcentrum Haarlem) uur Beweegt Haarlem voldoende? Jan Nieuwenburg (wethouder VolkshuisvesEng, gemeente Haarlem) uur Haarlem: spil van de (bovenregionale) regio Jeroen Slot (hoofd O + S, Amsterdam) uur Senioren on the move Jan Kersloot (onderzoeker bij O&S Haarlem) uur Wonen is emoue Bas Wassenberg (eigenaar Bèta Financiële Diensten)en Gerard Vleut (eigenaar Mooijekind Vleut makelaars) uur PAUZE uur De sleutel tot doorstroming Dr. Leonie Janssen- Jansen (Universitair Hoofddocent Geografie en Planologie, UVA) uur SUmuleren = investeren Gerrie Blok (regiomanager Ymere Haarlem) uur En wat doet u? Joke Geldhof (gedeputeerde Wonen, provincie Noord- Holland), Gerrie Blok (regiomanager Ymere Haarlem), Anton Bos (senior adviseur onderzoeksbureau BMC) en Thomas Bedaux (directeur Bedaux de Brouwer Architecten) uur Opgelet!? Ziggy Klazes en Gabriël Verheggen uur Afronding Ewout Cassee (wethouder Ruimtelijke Ordening, gemeente Haarlem) Daarna is er gelegenheid voor hapje en drankje.

5 Jan Nieuwenburg Wethouder VolkshuisvesEng Gemeente Haarlem 7 februari 2014 Beweegt Haarlem voldoende? 5

6 Beweging op de woningmarkt Doorstroming is geen doel, maar een middel Wat is doorstroming? Geen kant en klare antwoorden: wel dialoog! 6

7 ! -:79N8#9N'#EFN:II7A:E$7E'! O*![120**F!.Q(Q!?((0'*>!=.''*$*! "/#9+20..C!G'(:828/#+5//02!! 7

8 Vragen Beweegt Haarlem voldoende? Doen we als gemeente en betrokken parejen voldoende? Wat kunnen we nog meer doen? Wat is de trend? 8

9 WONINGBOUW 9

10 Verwachte realisatie nieuwbouw 2014-na 2020, per stadsdeel Centrum ZuidWest Oost Noord Schalkwijk na

11 Doorstroming Nieuwbouw: vraaggericht bouwen Kennis door onderzoek Faciliteren bij inieaeeven Zeleouw: start uitgife van circa 40 kavels Kennisuitwisseling met regio In samenwerking met provincie Startersregeling: bijna 300 starters Kopen veelal een bestaande woning Afstemming met regio en corporaees 11

12 Top 3 Lokaal Akkoord Haarlem Meer gebruik vrije bemiddeling corporaees Pilot flexibele huren gebiedsgericht inzejen AcEevere aanpak woonfraude 12

13 Tot slot Beweegt Haarlem voldoende? Antwoord: Nee Doen de gemeente en betrokken parejen voldoende? Kan het meer? Antwoord: Ja Doorgaan met een mix van maatregelen. 13

14 14

15 Haarlem: spil van de regio? Eerste resultaten van het woonwensenonderzoek van de Stadsregio Amsterdam, regio Zuid-Kennemerland/ IJmond en Almere. Jeroen Slot maart 25, 2014

16 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 16

17 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 17 Regionaal woononderzoek Heemskerk Kaartje Uitgeest met deelnemende gemeenten Velsen Beverwijk Zandvoort Haarlem H'liede en Spaarnwoude Heemstede Bloemendaal

18 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 18 Opzet onderzoek Enquête: respondenten, waarvan 2500 in Haarlem, 2400 in overig Zuid- Kennemerland en 2100 in IJmond; Huidige en vorige woonsituatie Wonen en zorg Wonen en energie Woonwensen Verhuizingenbestand Integraal huishoudenbestand met daaraan gekoppeld: Verhuizingen, vorige woonplek Huishoudentype, leeftijd, etc. Inkomen, opleiding

19 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 19 Doel van het onderzoek Wie verhuizen er nog wel, en waar is doorstroming op de woningmarkt stilgevallen? Wie willen er verhuizen, welke verhuisstromen zullen weer op gang komen als de markt aantrekt? Wat zijn de gevolgen van de nieuwe regels op de woningmarkt? Databestand is beschikbaar om ook nieuwe en andere vragen te beantwoorden.

20 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 20 Verhuizingen afgenomen Heemskerk Uitgeest Velsen Beverwijk Heemstede Haarlemmerliede en Spaarnwoude Bloemendaal Zandvoort Haarlem Schalkwijk Haarlem Noord Haarlem Zuidwest Haarlem Oost Haarlem Oude Stad % recent verhuisd, 2007/2008 recent verhuisd, 2011/2012

21 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 21 5% van de huishoudens is recent van buiten de regio gekomen, voornamelijk jongeren. huishoudens van buiten de regio 2011/2012 minder dan 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 8% 8% - 9%

22 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 22 Hoog opgeleide jr en boven modaal verdienende gezinnen verhuizen van Amsterdam naar Haarlem toe.

23 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 23 Vanuit de regio Zuid- Kennemerland en IJmond komen er vooral jongeren (<27 jaar) naar Haarlem toe. Ook vanuit de Haarlemmermeer verhuizen er jongeren naar Haarlem

24 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 24 Tevreden over woning en buurt Waardering woning rapportcijfer 7,4-7,5 7,5-7,9 7,9-8,1 8,1-8,3 8,3 en hoger waardering buurt rapportcijfer 6,7-7,2 7,2-7,6 7,6-7,8 7,8-8,1 8,1 en hoger

25 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 25 Verhuisgeneigdheid verhuisgeneigdheid zeker en misschien minder dan 40% 40% - 45% 45% - 50% 50% - 55% 55% en meer

26 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 26 Kleine woningen in Oude stad en Zuidwest en sfeer in de buurt in Schalkwijk redenen om te verhuizen 60 % 50 Haarlem Oude Stad 40 Haarlem Zuidwest 30 Haarlem Oost Haarlem Schalkwijk 20 Haarlem Noord 10 Haarlem totaal 0 wil groter wonen wil mooier/beter wonen heb geen of een te kleine tuin/balkon buurt bevalt niet (meer) wil kopen in plaats van huren en v.v. woning niet gelijkvloers/te veel trappen

27 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 27 Gevarieerd en rustig stedelijk wonen Rustig stedelijk: een omgeving waar vooral gewoond wordt, nabij het centrum Gevarieerd: historisch gevarieerde laagbouw in of bij het centrum van een stad of dorp; Gewenste woonmilieus per gewenst deelgebied grootstedelijk wonenwinkelswerken gevarieerd rustig stedelijk woonwijk ruim wonen landelijk recreatief totaal Haarlem overig Zuid-Kennemerland IJmond totaal

28 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 28 Veel interesse in kluswoningen Interesse in verschillende vormen van zelfbouw (meerdere antwoorden mogelijk) interesse algemeen interesse in vormen van zelfbouw gebruikelijke nieuwbouw met beperkt inspraak gebruikelijke nieuwbouw met veel inspraak zelfbouw met een bestaand ontwerp zelfbouw / met een eigen ontwerp gewenste gemeente ja, zeker ja, misschien renovatie/ kluswoning Haarlem overig Zuid-Kennemerland IJmond Totaal regio bron: enquête

29 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 29 Gewenste woonplaats Haarlem Gewenste woongemeente van huishoudens die weg willen uit hun huidige woonplaats (procenten) huidige woonplaats gewenste woonplaats Amsterdam Haarlemmermeer overig Zuid- Kennemerland Haarlem IJmond overig regio buiten de regio totaal huishoudens Amsterdam Haarlemmermeer Overig Zuid-Kennemerland Haarlem IJmond totaal regio

30 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 30 Haarlem aantrekkelijk door historie/sfeer % historie familie opgegroeid kindvriendelijk prijs/kwaliteit groter wonen werk kleinere plaats grotere plaats partner Haarlem Amsterdam Amstelveen Haarlemmermeer Zaanstad elders in NL totaal

31 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 31 Haarlem in opgaande trend Atlas voor gemeenten 2013 Woonaantrekkelijkheidsindex: 5 (van 50) Sociaal-economische index: 9 (van 50) Stijgende: In 2003 nog plaats 20; Toename arbeidsparticipatie vrouwen; Toename hoger opgeleiden.

32 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 32 Winkelcentra

33 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 33 werken

34 maart 25, 2014 Haarlem: spil van de regio? 34 Toekomst Verschuivende verhouding instroom: Van regionaal naar bovenregionaal Meer druk op de woningmarkt? Middeninkomens blijvend in de knel? Particuliere huursegment voor hen van belang

35

36 Senioren on the move uitkomsten onderzoek Digipanel doorstroming senioren vanuit eengezinswoningen Gemeente Haarlem Afdeling Onderzoek & Statistiek Jan Kersloot Bouwend Haarlem, 7 februari

37 Onderzoeksopzet Aanleiding Verstopte woningmarkt: meer inzicht in doorstromingsmogelijkheden van senioren in eengezinswoningen. Meer kennis over de condities waaronder Haarlemse senioren willen verhuizen en wat dan de woonbehoeften zijn. Onderzoeksvragen Welk potentieel doorstromers onder senioren in eengezinswoningen is aanwezig in Haarlem? Onder welke voorwaarden/ bij welk aanbod willen senioren in eengezinswoningen doorstromen in Haarlem?

38 Verhuiswens (potentiële doorstromers)

39 Woonbehoeften: zoekrichting

40 Naar stadsdelen

41 Gewenste prijsklassen

42 Gewenst woningtype Ik zou op m'n oude dag het liefste met meerdere gelijkgestemden een groot huis kopen/ huren en voorzieningen aanleggen en collectief evt. nodige zorg inkopen. Woongroep waarbij iedereen eigen slaapkamer/woonkamer, keuken, douche, toilet heeft en waarbij het mogelijk is een woonkeuken/ woonkamer en tuin te delen met gelijkgestemden (dit hoeven niet per se senioren te zijn)

43 Woonwensen: specifieke seniorenwoning?

44 Gewenste zorgvoorziening

45 Conclusie Senioren in eengezinswoningen: Staan open om te gaan verhuizen op termijn Gebonden aan Haarlem De helft heeft voorkeur voor eigen buurt Meer vraag naar huurwoningen dan naar koopwoningen, met 3 of 4 kamers Vraag naar bestaande woning en nieuwbouwwoning Kenmerken woning belangrijk Kansen voor collectieve woonvormen Onderzoek bevestigt dat er doorstroommogelijkheden zijn: Door uitkomsten toe te passen en gericht(er) te bouwen c.q. bestaande woningvoorraad aan te passen, zijn er mogelijkheden om senioren uit eengezinswoningen te laten doorstromen naar een andere woning.

46

47 Bas Wassenberg Directeur Bèta Financiële Diensten en Gerard Vleut Directeur Mooijekind Vleutmakelaars

48 Hypotheek is emotie Bouwend Haarlem 7 februari 2014

49 Het sentiment!! Een hypotheek is onmogelijk te krijgen!! Een ZZP er is kansloos!! Tijdelijk contract!! Pensioeninkomen!! Banken willen niet

50 De oorzaak!! De media is negatief!! Onwetendheid bij consument!! Negatief consumentenvertrouwen!! Beleid overheid!! Ingewikkelde wet- en regelgeving

51 Het gevolg!! Starters informeren niet meer!! ZZP ers durven niet meer!! Doorstromers wachten en wachten!! Bij twijfel niet inhalen!! Self fulfilling prophesy!! Deze regio 17% minder hypotheken!! Deze regio 42% minder nieuwbouwhypotheken

52 De werkelijkheid/feiten!! Doorstromer gespaard!! Meer hypotheek mogelijk (dan men denkt)!! Rente historisch laag!! Maandlasten zijn geen issue!! Nieuwbouw + meerwerk te financieren!! Verbouwing grotendeels te financieren!! Verruimde vrijstelling schenken!! Starterslening volop beschikbaar!! Tijdelijk contract, geen intentie ->NHG

53 De oplossing!! Informeren, informeren, informeren!! Alle aspirant-kopers -> financieel adviseur!! Alle scheefwoners -> financieel adviseur!! Alle kijkers OHR -> financieel adviseur!! Media gaat het niet doen.

54 L.1*1!#+!*>.E*!! P**0!D*0C.X*1!*1!20(1+(:E*+!#1!^_`h!!?*2!(XX(02*>*12*1!((15.9!+E-$2F!8*2!((15.9! $0.19$*5.19*1!B.1#1$*1!9(('2!! 7*0+:8#'!2/++*1!D0(($X0#-+!*1!.X50*1$+2!B.092!C'*#1*0!! &B('#2*#2!B.092!5*2(('9!!?*2!D*0C..X((19**'!D(1!9*!:.0X.0(E*!B.1#1$*1!+E-$2!! A#*/B5./B((15.9!1**>2!(H!B((0!9*!D0(($!2.*1**>2!! 40..2!2*C.02!((1!8//0S!(XX(02*>*12*1!*1!B.1#1$*1!

55

56 Pauze

57

58 Amsterdam Institute of Social Science Research De sleutel tot doorstroming Dr. Leonie Janssen-Jansen 7 februari 2014

59 (Dis)continuїteiten Demografie Economische ontwikkeling Waardeontwikkeling Financieringsmogelijkheden State-market-civil relaties Veranderende voorkeuren en wensen De sleutel tot doorstroming *

60 Achtergronden "! Groeidenken > grote invloed op planning en interventies voor stedelijke ontwikkeling "! Ontwikkelingsluchtkastelen, leegstand en planning bubbles (overprogrammering); veel subsidies "! wishful thinking en beleidsgedreven "! Radicale verandering: planning en stedelijke ontwikkeling zonder groei De sleutel tot doorstroming *

61 Problemen vastgoedmarkten "! Huidig analytisch kader: crisis cyclische perspectief, met aandacht voor structurele veranderingen die nodig zijn om ontwikkelingen weer op gang te krijgen De sleutel tot doorstroming *

62 WONEN 4.0 (voorjaar 2012) Starten in een opgaande lijn Bij een structurele hervorming gaat het niet alleen over de juiste maatregelen, maar ook het juiste moment waarop hervormingen worden doorgevoerd. [...] Dit plan kiest als startmoment 2015, het jaar waarvan verwacht wordt dat de economie weer in een opgaande lijn zit. Indien dit niet zo is, moet gewacht worden op een moment waarop een aanvang van de hervormingen wel verantwoord is. De sleutel tot doorstroming *

63 Framing in media De sleutel tot doorstroming *

64 Haarlem: Gereedgekomen woningen CBS, 2014 De sleutel tot doorstroming *

65 Haarlem: afgegeven bouwvergunningen naar opdrachtgever CBS, 2014 De sleutel tot doorstroming *

66 Problemen vastgoedmarkten "! Huidig analytisch kader: crisis cyclische perspectief, met aandacht voor structurele veranderingen die nodig zijn om ontwikkelingen weer op gang te krijgen "! Echter, de aard van het probleem was wellicht intrinsiek vanuit het vastgoed: toxische link tussen grond, vastgoed en geld structureel perspectief > systemische shock De sleutel tot doorstroming *

67 Dé grote vragen Hoe vertaalt de vastgoedbehoefte zich in een effectieve marktvraag (en ontwikkeling)? Starters, doorstromers; huur, koop In hoeverre zijn cijfers hierover uit het verleden representatief voor de toekomst? In hoeverre is er sprake van regionale/lokale differentiatie in deze vertaling? Welke factoren spelen daarbij een rol? Verandering verhuismotieven De sleutel tot doorstroming *

68 Wonen en bouwen in Haarlem Haarlem groeit, netto migratiesaldo Groei koopwoningen Groei aantal vooroorlogse woningen Groei meergezinswoningen Groei bevolking 20 min & jaar Woonvisie 2012: woningen t/m 2015 PM transformatiepotentieel (maatschappelijk vastgoed) De sleutel tot doorstroming *

69 Haarlem: groei woningvoorraad CBS, 2014 De sleutel tot doorstroming *

70 Haarlem: groei inwoners CBS, 2014 De sleutel tot doorstroming *

71 Prognose woningbehoefte woningtekort (of liever: woningbouwopgave) Bouw je huizen, en komen er mensen? Komen er mensen, en daarvoor bouw je huizen? De sleutel tot doorstroming *

72 Haarlem: bouwvergunningen, gereedgekomen, nog gereed te komen CBS, 2014 De sleutel tot doorstroming *

73 Hoe dynamisch is de woningmarkt? Woontreintje, woonladder? Typisch Nederlands, rest Europa statische woningenmarkt > nu verandering normen Sociale huur: toewijzing; daarna niet sturen Scheefwonen, doelmatigheid gebruik, doelgroepen Veranderingen in sociale domein (zorg) Demografische veranderingen De sleutel tot doorstroming *

74 Aandeel verhuizingen per leeftijdsgroep (NL) (binnen en tussen gemeenten, 2010) 0 tot tot tot 40 jaar 40 tot 50 jaar 50 tot 65 jaar 65 tot 85 jaar 85 jaar of ouder 10% 8% 6% 2% 22% 17% 35% De sleutel tot doorstroming *

75 Tweeverdieners crisis in Noord-Holland Groei totaal 1/1+ 2/2+ totaal Groei : <40 1/1+ 2/2+ totaal % Groei : <40 1/1+ 2/2+ totaal -2,5-21,6-11, De sleutel tot doorstroming *

76 Koopmarkt " Starters goede positie "! Doorstromers niet (restschuld) "! Uitstromers soms "! Verandering gedrag: investeren in wonen om te wonen, niet om te investeren De sleutel tot doorstroming *

77 Verandering gedrag/voorkeuren mensen Minder verhuisbewegingen langer wonen Andere financiering meer eigen geld Vraag naar meer flexibiliteit periode huren voor kopen verlengt Nog steeds zelfde levensfasen qua inkomensontwikkeling en gezinsvorming Wat betekent dit voor: Vraaggericht bouwen? Inzet op doorstroom? De sleutel tot doorstroming *

78 Beweging op de Haarlemse woningmarkt? "! Kansen: #! aantrekkelijk woonmilieu in groeiregio (met relatief veel starters ) #! Transformatiepotentie leegstaand vastgoed (nieuwe vooroorlogse woningen) "! Bedreigingen: #! Wishful thinking #! crisis denken #! Veel plannen op de plank De sleutel tot doorstroming *

79 Conclusie Niet denken in termen van nieuwe realiteit maar van nieuwe normaal Continue verandering is normaal; de GFC (crisis) is geen event maar moet gezien worden als onderdeel van het systeem Vooruit kijken: wat komt op ons af? Sleutel: Inzicht verkrijgen in verander(en)de Voorkeuren, wensen, gedrag, mechanismen, regels, etc. De sleutel tot doorstroming *

80 Optimism should be in the nature of planners, but over-optimism is a dead end street 80

81

82 Stimuleren = Investeren Presentatie Corporaties op Bouwend Haarlem 2014 Gerrie Blok, Ymere 7 februari 2014 maart 25, 2014 pagina 82

83 Inhoudsopgave 1. Wat hebben we gerealiseerd vanaf Waar staan we nu; balans opmaken 3. Toekomstverwachtingen maart 25, 2014 pagina 83

84 1. Productie afgelopen 5 jaar! huurwoningen / 500 woningen commerciële koop! 43% sociaal / 26% vrije sector / 31% koop! Ca. 300 miljoen euro geïnvesteerd! Zo n extra verhuizingen in Haarlem 60 mln p/jaar maart 25, 2014 pagina 84

85 2. Balans opmaken (Harde kant) 70 Investeringsvolume mln Euro per jaar Investeringsvolume mln Euro per jaar 10 0 voor 2013 na 2013 Investeringscapaciteit loopt flink terug Organisaties aangepast met krimp tussen 10 en 20% maart 25, 2014 pagina 85

86 2. Balans opmaken (Zachte kant) Per jaar! Ca woningtoewijzingen via Woonservice Kennemerland (sociaal)! Ca. 100 woningen via vrije bemiddeling, o.a. Woonswitch (sociaal)! Ca. 200 woningen in (vrije sector huur) Het aantal (sociaal) reguliere toewijzingen daalt! Crisis?! Consumentenvertrouwen?! maart 25, 2014 pagina 86

87 3. Toekomst We zien (verwachtingen) Nieuwbouwvolume neemt af, meer kleinschalige ontwikkelingen Novelle van Blok; onzekerheid over middensegment Verouderd toewijzingsinstrumentarium (aanbodmodel) Roep om huurprijs op maat.. maar ook Tekenen van herstel (o.a. EIB) maart 25, 2014 pagina 87

88 3. Toekomst We gaan door met bouwen Wel een onsje minder We willen onderzoeken Aanpak woonfraude Flexibele huren Afstemming vrije bemiddelingsruimte Vraag De complexiteit neemt toe, waar moeten we op inzetten? maart 25, 2014 pagina 88

89

90 En wat doet u? Joke Geldhof Gedeputeerde Wonen, provincie NH Gerrie Blok Regiomanager Ymere Haarlem Anton Bos Senior adviseur onderzoeksbureau BMC Thomas Bedaux Directeur Bedaux de Brouwer Architecten

91 Opgelet!? Ziggy Klazes en Gabriël Verheggen

92 Afronding Ewout Cassee Wethouder Ruimtelijke Ordening, Gemeente Haarlem

93