Nederlandse Vastgoedmarkt VOORJAARS UPDATE 2017

Transcriptie

1 Nederlandse Vastgoedmarkt VOORJAARS UPDATE 2017

2 2 Nederlandse Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate 1 Vastgoedmarkt in vogelvlucht Colofon Uitgave Nederland BV Afdeling Colliers Research & Consultancy BV Vormgeving Harold Kastelijn Datum Mei 2017 Contact Nederland Buitenveldertselaan VA Amsterdam Tel Amsterdam 2017 Behoudens de in of krachtens de Auteurswet gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, door middel van druk, fotokopieën, geautomatiseerde gegevensbestanden, internet of op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Nederland. De auteurs hebben gestreefd naar een zo betrouwbaar mogelijke publicatie. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor eventueel voorkomende onjuistheden.

3 3 Nederlandse Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate Inhoud 1 Vastgoedmarkt in vogelvlucht 5 2 Kantorenmarkt 15 3 Bedrijfsruimte en logistiek 21 4 Winkelmarkt 31 5 Woningmarkt 39 6 Hotelmarkt 45 7 Over 51 Voorjaarsupdate 1 Vastgoedmarkt in vogelvlucht

4

5 1 Vastgoedmarkt in vogelvlucht Voorjaarsupdate

6 6 Nederlandse Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate 1 Vastgoedmarkt in vogelvlucht Economie raakt op stoom De Nederlandse economie draait weer op volle toeren. De werkgelegenheid is het afgelopen kwartaal verder toegenomen, terwijl de werkloosheid met een niveau van minder dan 5% de laagste stand in jaren heeft bereikt. Nederlanders hebben gemiddeld weer meer te besteden. Het reële beschikbare inkomen steeg in het afgelopen jaar met 2,1%. Nederlanders hebben meer vertrouwen in hun eigen financiële situatie en geven weer meer geld uit. Naar verwachting wordt er de komende jaren meer geld besteed aan duurzaamheid. Positief was ook het bericht dat de Nederlandse overheid een overschot noteerde van 2,9 miljard. Naar verwachting wordt dit overschot gebruikt voor de aflossing van de staatsschuld. Op basis van de uitslag van de Tweede Kamer verkiezingen kunnen de komende kabinetsperiode meer investeringen in innovatie, onderwijs, zorg, milieu, ontwikkelingssamenwerking en duurzame energie verwacht worden. De partijen die staan voor groen behoorden immers tot de opvallendste winnaars. Macro-economische cijfers Indicatoren F 2018 F BBP 1,40% 2,00% 2,10% 2,10% 1,80% Inflatie (HICP) 0,30% 0,20% 0,10% 1,60% 1,40% Werkloosheid % 7,40% 6,90% 6,00% 4,90% 4,70% Koopkracht 1,20% 1,20% 2,70% 0,10% 0,30% Consumptie huishoudens 0,30% 1,80% 1,80% 2,00% 1,40% TRENDS De Nederlandse economie presteert goed en het vertrouwen in de economie neemt toe De inflatie neemt weer toe, de rente is nog altijd zeer laag Werkloosheid loopt terug, terwijl het aantal vacatures oploopt Er worden meer bedrijven gestart, terwijl het aantal faillissementen verder afneemt Nederlanders hebben meer te besteden en het consumentenvertrouwen staat op het hoogste punt in jaren VERWACHTINGEN Economische groei zet door, de groei vlakt wel af Bevolking blijft de komende decennia doorgroeien Vergrijzing en verstedelijking hebben ruimtelijke consequenties Overheid zal zich meer laten leiden door groene beslissingen Brexit kan positieve gevolgen hebben voor Nederland

7 7 Nederlandse Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate SOCIAAL-ECONOMISCHE CIJFERS 1 Vastgoedmarkt in vogelvlucht

8 8 Nederlandse Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate De gebruikersmarkt 1 Vastgoedmarkt in vogelvlucht De aantrekkende economie vormt een belangrijke stimulans voor de gebruikersmarkten. De economie groeit al langer, het vertrouwen neemt toe en onzekerheden nemen af. Dit geldt sterker in de Randstad dan daarbuiten. De gebruikersmarkt wordt gestimuleerd door een sterke economie. Met name de Randstad profiteert. In het vastgoed zien we bijvoorbeeld bij kantoren grote verschillen tussen kwalitatief goede en verouderde panden en tussen de G5 en de overige kantorenlocaties. In de winkelmarkt zien we nog altijd een sterke tweedeling tussen winnaars en verliezers, waarbij de winkelmarkt in de historische hoofdwinkelstraten beter presteert dan in planmatige stadscentra. Vooruitzichten sectorale gebruikersmarkten (komende 6 tot 12 maanden) Sector Voorraad Aanbod Opname Kantoren Bedrijfsruimte Logistiek Winkels TRENDS Aanbod daalt, opname neemt toe Leegstand loopt in alle sectoren terug Wel bestaan er binnen markten grote verschillen VERWACHTINGEN Bij kantoren en winkels is er een grote behoefte aan geschikte, kwalitatief goede panden op strategische locaties Logistieke markt profiteert sterk van groeiende vraag / aantrekkende export Nieuwe IFRS16 regels zorgen ervoor dat andere argumenten een rol gaan spelen bij toekomstige huisvestingsvraagstukken Wonen Hotels Toelichting de richting van de pijl geeft aan welke ontwikkeling er wordt verwacht (groei, krimp of stabiel)

9 9 Nederlandse Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate AANBOD EN OPNAME PER SECTOR Q Kantoorruimte > m² bvo ONTWIKKELINGEN Aanbod Opname De meeste opname van kantoorruimtes vindt plaats in de G4 en dan vooral in Amsterdam. Bedrijfsruimte > m² bvo Aanbod Winkelruimte > m² bvo Aanbod Opname Opname Van de grootste transacties (> m²) vindt de helft plaats in Amsterdam, waaronder de transacties van Kas Bank, Uber en Topdesk. Buiten Amsterdam zagen we grote transacties in Hilversum (Connexion) en s-hertogenbosch (Prolease). Opname van grote bedrijfsruimtes (> m²) zien we vooral terug in het westelijke deel van Noord- Brabant. Hotspots in deze regio zijn Tilburg, Roosendaal, Moerdijk en Oosterhout. De opname van winkelruimtes kent een landelijke dekking. Qua opname van grote winkelpanden gaat het vooral om supermarkten, modewarenhuizen en woonwinkels. Als gevolg van de herinvulling van de voormalige V&Dpanden zien we vooral grote transacties in de binnensteden van Rotterdam (Hudson s Bay), Utrecht (Hudson s Bay) en Alkmaar (Topshelf). 1 Vastgoedmarkt in vogelvlucht

10 10 Nederlandse Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate De beleggingsmarkt De Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt raakt verder op stoom. De interesse van beleggers in vastgoed blijft onverminderd groot. Voor verkopende partijen is de tijd rijp om hun (vastgoed)portefeuilles op de markt te brengen. Krapte op de beleggingsmarkt dwingt potentiële kopers ertoe om meer naar value add assets en alternatieve markten te kijken. TRENDS Nederlands vastgoed staat in de belangstelling, maar core assets zijn schaars Met name gemengde en value add portefeuilles komen op de markt 1 Vastgoedmarkt in vogelvlucht Nederland kent een zeer stabiele en een relatief krappe markt. Het aanbod aan core assets is beperkt. Hierdoor zien we een verschuiving optreden naar gemengde portefeuilles en value add objecten. De huidige markt is buitengewoon geschikt voor investeerders die kansen zien en risico s durven te nemen. Met het aantrekken van de grote beleggingsmarkten, neemt het animo naar alternatieven (o.a. zorgvastgoed, hotels, studentenwoningen) verder toe. Vooruitzichten sectorale beleggingsmarkten (komende 6 tot 12 maanden) Sector Gebied Huurwaarde BAR Kantoren Bedrijfsruimte Logistiek Winkelruimtes Woningmarkt Grote steden Niet Randstad Primair Secundair Primair (hotspots) Secundair Grote binnensteden Middelgrote stadscentra Kleine kernen Wijk-/buurtcentra Grootschalig / perifeer Koop Huur (vrije sector) Non-core portefeuilles kunnen in internationaal perspectief zeer aantrekkelijk zijn voor beleggers Bijna de helft van het belegginsvolume is in 2016 geïnvesteerd door Nederlandse beleggers. De belangrijkste buitenlandse beleggers zijn afkomstig uit Groot-Brittannië, Verenigde Staten en in mindere mate Duitsland, Frankrijk en Azië VERWACHTINGEN Gunstige vooruitzichten en scherpe aanvangsrendementen in de topsegmenten Value Add segmenten komen op de markten en bieden zeker in internationaal opzichte goede beleggingskansen Alternatieve vastgoedsegmenten komen steeds vaker in beeld bij beleggers die zonder al te veel risico een stabiel rendement verlangen Hotels Grote steden Snelweglocaties Toelichting de richting van de pijl geeft aan welke ontwikkeling er wordt verwacht (groei, krimp of stabiliteit)

11 11 Nederlandse Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate BELEGGINGSMARKT IN CIJFERS 1 Vastgoedmarkt in vogelvlucht Aantal transacties Q HOOG LAAG

12 12 Nederlandse Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate De ontwikkelmarkt 1 Vastgoedmarkt in vogelvlucht Door de aantrekkende economie en de lage rente komt ook de ontwikkelmarkt weer op stoom. Ontwikkelaars kunnen eenvoudiger geld lenen en kopers tonen weer meer interesse. Schaarste van panden op goede locaties en schaarste van kwalitatief hoogwaardige gebouwen stuwen deze interesse. Waar we een aantal jaar geleden nog zagen dat in het maatschappelijk debat steeds meer geluiden opgingen voor een bouwstop, zien we op dit moment dat deze behoudende aanpak aan gewicht aan het verliezen is en de roep om nieuwe ontwikkelingen wordt groter. Zo zijn er in Amsterdam bijvoorbeeld al weer plannen om nieuwe kantoren te bouwen. Een aantal jaar geleden ging het maatschappelijk debat over het invoeren van een bouwstop. Nu zien we dat deze behoudende aanpak aan gewicht aan het verliezen is en de roep om nieuwe ontwikkelingen wordt groter. In de meeste sectoren is de groeiende behoefte aan kwalitatief hoogwaardig vastgoed duidelijk merkbaar. Dit betekent nog niet direct dat de planvoorraad ook weer hard toeneemt. De woningmarkt vormt hierop een uitzondering; de nieuwbouwproductie neemt snel toe en nieuwbouwwoningen verkopen als warme broodjes. Bevolkingsontwikkeling heden Sterke krimp (-10% of meer) Krimp (-10 tot -25%) Redelijk stabiel (-2,5 tot 2,5%) Groei (2,5 tot 10%) Sterke groei (10% of meer) TRENDS Schaarste aan buitenstedelijke uitbreidingslocaties Meer focus op transformatie en sloop van bestaand vastgoed in stedelijke gebieden In grootstedelijke gebieden wordt steeds meer ingezet op intensief ruimtegebruik Het accent ligt bij optimalisatie van bestaand vastgoed Overheid dwingt gebouweigenaren om te investeren in duurzaamheid VERWACHTINGEN Ontwikkelaars met een langetermijnvisie hebben de toekomst Focus ligt steeds meer optimalisatie van bestaand bezit Het belang van energiezuinigheid en duurzaamheid speelt een steeds belangrijkere rol, zowel bij nieuwe ontwikkelingen als bij transformaties Bron: PBL

13 13 Nederlandse Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate 1 Vastgoedmarkt in vogelvlucht

14

15 2 Kantorenmarkt Voorjaarsupdate

16 16 Nederlandse Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate Stand van zaken 2 Kantorenmarkt GEBRUIKERSMARKT Opname kantorenmarkt neemt toe: Sinds 2015 zien we een stijging van de vraag naar kantoorruimtes. In Amsterdam is deze ontwikkeling al langer aan de gang en zien we schaarste ontstaan; Aanbod daalt snel: Het aanbod is de afgelopen jaren in een snel tempo aan het afnemen, mede dankzij tal van transformaties; Leegstand begint langzaam terug te lopen: De leegstand loopt weer terug na een piek in 2014, dit komt met name doordat er meters uit de markt genomen worden; Huren in de lift: In de primaire gebieden als de Zuidas, Amsterdam Centrum en Schiphol Centrum stijgen de huurprijzen al langere tijd. BELEGGINGSMARKT Goede bereikbaarheid essentieel: Goed bereikbare locaties zijn in trek. Kantoren die dicht bij OV knooppunten zijn gelegen, kennen bijvoorbeeld een hogere bezettingsgraad; Beschikbaar product in topsegment is schaars: Er is een groeiende vraag naar kwalitatief goede beleggingen; dit segment is echter buitengewoon schaars geworden; Meer focus op alternatieve segmenten: Het belang van value add en opportunistic portfolio s op de beleggingsmarkt zal de komende tijd toenemen. Huisvestingsvraagstukken hinken steeds meer op twee gedachten: productief en kostenbewust versus comfortabel en gastvrij. Deze twee hoeven elkaar niet uit te sluiten. De afgelopen jaren hebben we een paar grote kantoordeals gezien, toch is het core segment in deze markt schaars.

17 17 Nederlandse Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate KANTORENMARKT IN CIJFERS 2 Kantorenmarkt

18 18 Nederlandse Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate TRENDS Toenemende druk op de Randstad: Er is een toenemende vraag naar goede locaties in de Randstad en in de grote steden, waar het economisch klimaat vaak beter is en men gemakkelijker aan hoogwaardig personeel kan komen; Prijs en imago: Tweedeling front- en back-office neemt toe. Front officelocaties moeten bijdragen aan de bedrijfsfilosofie (imago en identiteit). Voor front office (hoogwaardig, zichtbaar, etc.) zijn bedrijven soms bereid flink te betalen, terwijl bij backoffice juist op de kosten wordt gelet; Er is een toenemende vraag naar goede locaties in de Randstad en in de grote steden. Van service naar hospitality: Service alleen is niet meer genoeg. De markt vraagt steeds meer om hospitality, waar niet zozeer de dienst zelf, maar de beleving daarvan centraal staat. Hospitality resulteert in tevreden medewerkers én bezoekers; 2 Kantorenmarkt Duurzaamheid / energieafspraken: Duurzaamheid komt hoog op de politieke agenda te staan. In ieder geval gelden voor kantoren al de volgende verplichtingen: - Vanaf 2023: minimaal energielabel C; - Vanaf 2030: minimaal energielabel A. Toenemende behoefte aan flexibiliteit: Huisvesting moet kunnen meegroeien met een organisatie. Er is behoefte aan huurcontracten die meer flexibiliteit bieden (bijvoorbeeld in de duur van de overeenkomst). Dit druist in tegen de traditionele opvattingen van het vastgoedeigendom (lange termijn afspraken); Aandacht voor nieuwe regels IFRS16: Het verschil tussen financial en operational leases verdwijnt vanaf januari Deze maatregel houdt in dat alle leases straks op de balans komen (met uitzondering van kortlopende contracten). Bedrijven die op basis van de IFRS rapporteren zullen hierdoor andere aspecten meewegen in hun huisvestingsstrategieën. Hospitality en duurzaamheid spelen een steeds significantere rol in de kantorenmarkt. VERWACHTINGEN Toenemende behoefte aan hoogwaardige kantoorconcepten: Door andere werkvormen en nieuwe technieken ontstaat er steeds meer behoefte aan andere kantoorconcepten met betere faciliteiten; Van core naar value add: Primaire locaties blijven in trek. Door schaarste in dit topsegment neemt de interesse in value add beleggingen toe; Tweedeling markt: Voorlopig blijven huurprijzen op de meeste locaties onder druk staan, terwijl op toplocaties een verdere stijging van de huur verwacht wordt; Nieuwbouw en transformatie van kantoren: Er is behoefte aan kwalitatief goede kantoorruimtes op de betere locaties. In het maatschappelijk debat wordt de roep om nieuwe kantoren groter. Zo zijn er in Amsterdam al weer plannen voor nieuwe ontwikkelingen. Er ontstaat een gebrek aan hoogwaardige kantoren op goede locaties. In het maatschappelijk debat wordt de roep om nieuwe kantoorontwikkelingen groter.

19 19 Nederlandse Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate PRIMAIRE LOCATIES EN VERWACHTINGEN Items per stad Q Q Q Verwachtingen Amsterdam Prime Yield 5,50% 5,40% 4,00% Dalend Tophuur Stijgend Schiphol / Hoofddorp Prime Yield 5,75% 5,75% 5,25% Dalend Tophuur Stijgend Rotterdam Prime Yield 6,25% 5,75% 5,50% Dalend Tophuur Stijgend Den Haag Prime Yield 6,50% 6,40% 5,75% Dalend Tophuur Gelijkblijvend Utrecht Prime Yield 6,75% 6,50% 5,50% Dalend Tophuur Stijgend Eindhoven Prime Yield 8,00% 7,75% 7,00% Dalend Tophuur Gelijkblijvend Groningen Prime Yield 8,75% 8,50% 8,00% Dalend Tophuur Gelijkblijvend Arnhem Prime Yield 8,75% 8,50% 8,00% Dalend Tophuur Gelijkblijvend s-hertogenbosch Prime Yield 8,25% 8% 7,50% Dalend Tophuur Gelijkblijvend 2 Kantorenmarkt

20

21 3 Bedrijfsruimte en logistiek Voorjaarsupdate

22 22 SPF Nederlandse Slagersbedrijven Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate Stand van zaken sector bedrijfsruimtemarkt 3 Bedrijfsruimte en logistiek GEBRUIKERSMARKT Gebruikers van bedrijfsruimtes stellen hoge eisen aan hun panden: Gebruikers van bedrijfsruimte stellen hogere eisen aan efficiëntie en functionaliteit van de gehuurde ruimtes. Er is een toenemende behoefte aan maatwerk en meer flexibele concepten. De vraag naar built-to-suit bedrijfspanden groeit; Opname toont verder herstel: Na een dieptepunt in opname tijdens de economische crisis, zien we al enkele jaren een algemeen herstel; Aanbod daalt: Het aanbod aan bedrijfsruimte is gedaald. Hierdoor bestaat er een tekort aan kwalitatief hoogwaardig aanbod (gerelateerd aan vrije hoogte, kwaliteit installaties et cetera). Incentives lopen hierdoor verder terug; Voorraad stabiel: De voorraad aan bedrijfsruimten is gestabiliseerd. Nieuwbouw bestaat voornamelijk uit grote (moderne) panden, maar daar staat tegenover dat er ook kansarme (gedateerde) locaties uit de markt worden genomen. BELEGGINGSMARKT Grote opname van light industrial: Het beleggingsvolume voor Q laat een forse groei zien, grotendeels veroorzaakt door de verkoop van de vastgoedportefeuille van Hansteen Holdings aan Blackstone en M7 Real Estate; Yields dalen enkel op toplocaties: Alleen op specifieke bedrijvenparken rondom de grote steden is een sterke daling van de aanvangsrendementen te zien. In het algemeen geldt dat de aanvangsrendementen minder fors dalen dan in de logistieke markt. Gebruikers stellen hogere eisen aan een bedrijfsruimte qua efficiëntie en functionaliteit. De vraag naar built-to-suit bedrijfspanden groeit. Gezien de druk op de beleggingsmarkt wordt verwacht dat meer particuliere beleggers zich gaan richten op de bedrijfsruimtemarkt.

23 23 Nederlandse Vastgoedmarkt SPF 2017 Slagersbedrijven Voorjaarsupdate BEDRIJFSRUIMTEMARKT IN CIJFERS 3 Bedrijfsruimte en logistiek

24 24 SPF Nederlandse Slagersbedrijven Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate TRENDS Aantal eigenaar-gebruikers neemt toe: Mede door de lage rentestand is het zelf kopen van panden meer in trek op de bedrijfsruimtemarkt; Duurzaamheid nog niet prominent: In tegenstelling tot de logistieke sector heeft de gemiddelde (eigenaar-)gebruiker nog weinig aandacht voor duurzaamheid. De bedrijfsruimtemarkt heeft gemiddeld genomen te maken met oudere panden. Eigenaar-gebruikers blijven doorgaans lange tijd eigenaar van bedrijfsmatig vastgoed. Mede door de lage rentestand is het zelf kopen van panden meer in trek op de bedrijfsruimtemarkt. 3 Bedrijfsruimte en logistiek VERWACHTINGEN Groei particuliere beleggers: Gezien de druk op de beleggingsmarkt wordt verwacht dat meer particuliere beleggers zich gaan richten op de bedrijfsruimtemarkt; Meer stedelijke logistieke distributiepunten op bestaande bedrijventerreinen: Bestaande bedrijventerreinen aan de rand van grotere steden worden in toenemende mate beïnvloed door de opmars van city hubs. City hubs zijn stedelijke logistieke distributiepunten van waaruit last mile delivery (stadsdistributie) plaatsvindt. Naar verwachting biedt dit kansen voor revitalisering van strategische gelegen bedrijventerreinen. Bestaande bedrijventerreinen aan de rand van grotere steden worden in toenemende mate beïnvloed door de opmars van city hubs.

25 25 Nederlandse Vastgoedmarkt SPF 2017 Slagersbedrijven Voorjaarsupdate 3 Bedrijfsruimte en logistiek

26 26 SPF Nederlandse Slagersbedrijven Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate Stand van zaken sector logistieke markt 3 Bedrijfsruimte en logistiek GEBRUIKERSMARKT Groei opnamevolume: Er zijn een aantal van oudsher secundaire locaties met sterke groeiende opnamecijfers. Het logistieke opnamevolume in bijvoorbeeld Nieuwegein laat een sterke toename sinds 2015 zien; Aandeel opname logistieke dienstverleners neemt toe: Steeds meer transport, warehousing, distributie en supply chain management activiteiten worden uitbesteed aan third- / fourth-party logistics; Vraag overstijgt aanbod: Terwijl het opnamevolume blijft groeien, nemen ook de eisen aan logistiek vastgoed toe. Dit veroorzaakt in toenemende mate schaarste van modern en hoogwaardig aanbod dat voldoet aan kwaliteits- en duurzaamheidseisen; Invulling distributiecentra: De groeiende e-commerce markt heeft een sterke invloed op zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve vraag. Singleorder picking leidt tot een andere invulling van distributiecentra dan de oorspronkelijke winkeldistributie. BELEGGINGSMARKT Nederland heeft als distributieland een sterke concurrentiepositie: Nederland staat bekend als doorvoerland met een uitstekende infrastructuur. Met relatief korte doorlooptijden van nieuwbouwprojecten en een gunstig fiscaal klimaat blijft investeren in logistiek vastgoed in Nederland aantrekkelijk; Aanvangsrendementen dalen: Aanvangsrendementen dalen op zowel logistieke hotspots als op secundaire logistieke locaties. De schaalvergroting van logistieke dienstverleners is een belangrijke factor voor de dynamiek op de logistieke vastgoedmarkt. Aanvangsrendementen op zowel primaire als secundaire locaties dalen.

27 27 Nederlandse Vastgoedmarkt SPF 2017 Slagersbedrijven Voorjaarsupdate LOGISTIEKE MARKT IN CIJFERS 3 Bedrijfsruimte en logistiek

28 28 SPF Nederlandse Slagersbedrijven Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate 3 Bedrijfsruimte en logistiek TRENDS Belang locatie neemt af: In de logistieke markt wordt de kwaliteit van het vastgoed steeds belangrijker, terwijl het belang van de locatie afneemt. Dit komt met name doordat logistieke dienstverleners hun netwerken spreiden en locatiekeuze operationeel gezien minder belangrijk wordt; Meer ontwikkeling op risico: Beleggers bouwen vaker voor eigen rekening en op risico vanwege de grote vraag naar logistiek vastgoed in de markt; Grote behoefte aan nieuwe distributiecentra: Oudere distributiecentra voldoen vaak niet meer aan de huidige eisen op het gebied van hoogte, grootte, vloerbelasting en duurzaamheid. De behoefte aan nieuwe, moderne centra is groot. VERWACHTINGEN Last mile delivery groeit: Gebruikers gaan meer inzetten op last mile delivery. Levertijden en bezorgroutes worden korter. Hierdoor neemt de populariteit van kleinschalige distributiepunten (urban warehouses) toe; Implementatie Click-and-Collect : In het Verenigd Koninkrijk wordt al veelvuldig gebruik gemaakt van Click-and-Collect bezorging. Klant bestelt online en haalt pakket direct op in een winkel waar het artikel op voorraad is. In Nederland bevindt dit type bezorging zich nog in het beginstadium; Duurzaamheid: De logistieke sector zet in op verduurzaming. We zien dit terug in het gehele proces, dus zowel in de dienstverlening (bv. elektrisch vervoer), in de verpakkingsmethodes (bv. recycling) als in het vastgoed (bv. BREEAM certificering). De eisen die logistieke partijen stellen aan hun huisvesting worden beïnvloed door technologische veranderingen. De vraag naar grotere distributiecentra zal, gezien de afnemende beschikbare grond op de traditionele locaties, leiden tot nieuwe logistieke hotspots.

29 29 Nederlandse Vastgoedmarkt SPF 2017 Slagersbedrijven Voorjaarsupdate PRIMAIRE LOCATIES ROTTERDAM AMSTERDAM SCHIPHOL UTRECHT-NIEUWEGEIN NIJMEGEN-GELDERMALSEN 3 Bedrijfsruimte en logistiek MOERDIJK BREDA-ROOSENDAAL TILBURG-WAALWIJK EINDHOVEN VENLO-VENRAY

30

31 4 Winkelmarkt Voorjaarsupdate

32 32 SPF Nederlandse Slagersbedrijven Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate Stand van zaken 4 Winkelmarkt GEBRUIKERSMARKT Consumenten besteden meer, detailhandel trekt aan: Na alweer enkele jaren met economische groei en groeiend consumentenvertrouwen, nemen nu ook de detailhandelsbestedingen in fysieke winkels weer toe; Meer animo voor expansie: Er is meer vertrouwen onder retailers. Bestedingen lopen op en omzetten nemen weer toe. Onder retailers wordt weer meer gekeken naar mogelijkheden voor expansie; Faillissementen achter de rug, krimp nog wel aan de orde: Dankzij de aantrekkende economie lijken retailers het ergste achter de rug te hebben. De grote faillissementsgolf van de afgelopen jaren lijkt daarmee achter ons te liggen. Een aantal ketens functioneert nog altijd moeizaam. Kenmerkend voor de huidige markt is dat partijen als Kijkshop en Blokker afscheid nemen van een deel van hun filialen; Interesse internationale retailers: De meeste (internationale) retailers willen zich vooral vestigen in Amsterdam en daarna pas in de overige grote steden (Rotterdam, Den Haag en Utrecht). Eindhoven, Groningen en Maastricht zijn vaak nog een stap te ver. Bestedingen lopen op en omzetten nemen weer toe. Onder retailers is er meer vertrouwen en er wordt weer meer gekeken naar mogelijkheden voor expansie. BELEGGINGSMARKT Beleggers willen investeren, maar het juiste aanbod ontbreekt: Het aanbod aan kwalitatief goede beleggingen is schaars en grote nieuwbouw-ontwikkelingen zijn er nauwelijks. Kansen zijn er vooral voor beleggers die interesse hebben in gemengde en value add portefeuilles; Planmatig ontwikkelde binnenstedelijk centra functioneren vaak minder goed dan gedacht: Gemiddeld ligt de leegstand hier hoger dan in de desbetreffende binnenstad als geheel; Kleine centra en woonboulevards onderschat: Het zijn vaak de kleinere (ondersteunende) gebieden die hebben aangetoond een stabiele belegging te zijn. Ook diverse woonboulevards hebben zich de afgelopen jaren goed staande weten te houden. Het aanbod aan kwalitatief goede beleggingen is schaars en grote nieuwbouwontwikkelingen zijn er nauwelijks. Kansen zijn er vooral voor beleggers die interesse hebben in gemengde en value add portefeuilles.

33 33 Nederlandse Vastgoedmarkt SPF 2017 Slagersbedrijven Voorjaarsupdate WINKELMARKT IN CIJFERS 4 Winkelmarkt

34 34 SPF Nederlandse Slagersbedrijven Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate TRENDS De veranderlijke consument: De consument is steeds meer op zoek naar een beleving en niet alleen naar een product of dienst; Service-, beleving en onderscheidend vermogen: Deze aspecten zijn cruciaal voor zowel retailers als winkelgebieden om succesvol te zijn; Polarisatie nog niet ten einde: In de Nederlandse winkelmarkt zien we dat de tweedeling in winnaars en verliezers sterker wordt. Met name middelgrote stadscentra en aantal stadsdeelcentra hebben het zwaar. Deze centra hebben vaak onvoldoende onderscheidend vermogen, terwijl de consument steeds meer alternatieven heeft; Service, beleving en onderscheidend vermogen zijn cruciaal voor zowel retailers als winkelgebieden om succesvol te zijn. 4 Winkelmarkt Het winkelaanbod verkleurd, opmars horeca zet door: Het aantal winkels neemt landelijk af, maar veel van deze panden worden weer opgevuld met horecazaken. Met name in aanloopstraten zien we ook verkleuring naar bijvoorbeeld wonen; Online retail groeit door: Webwinkels hebben de laatste jaren in hoog tempo de markt opgeschud. Het aantal fysieke winkels is daardoor teruggelopen. Fysieke retailers hebben inmiddels ook bijna allemaal een online strategie en presteren in veel gevallen beter dan de pure webshops. VERWACHTINGEN Nieuwe retailconcepten dienen zich aan: Retailers worden steeds meer gedwongen kleur te bekennen. Ze concurreren op belevingselementen (onderscheidend vermogen en service), op prijs en steeds meer op innovatieve en vernieuwende elementen. Supermarkten verrassen bijvoorbeeld met nieuwe concepten als mandjeswinkels en we krijgen steeds meer horecaconcepten in winkels te zien; Ook winkelgebieden kunnen niet zonder vernieuwing: Het is cruciaal dat er geïnvesteerd blijft worden in winkelcentra. Recent vernieuwde centra als Gelderlandplein, Beverhof en Kerkelanden bewijzen dat investeren loont. Succesvol zijn betekent durven vernieuwen. Zo gaan supermarkten ons bijvoorbeeld verrassen met nieuwe concepten als mandjeswinkels en krijgen we steeds meer horecaconcepten in winkels te zien.

35 35 Nederlandse Vastgoedmarkt SPF 2017 Slagersbedrijven Voorjaarsupdate WINKELMARKT IN CIJFERS 4 Winkelmarkt

36 36 SPF Nederlandse Slagersbedrijven Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate PRIMAIRE LOCATIES EN VERWACHTINGEN 4 Winkelmarkt Items per stad Q Q Q Verwachtingen Amsterdam High Street Yield 4,20% 4,10% 4,00% Gelijkblijvend Shopping Centre Yield 5,25% 5,25% 5,25% Gelijkblijvend Tophuur High Street 2,900 2,925 3,000 Stijgend Tophuur Shopping Centre 1,600 1,600 1,600 Gelijkblijvend Rotterdam High Street Yield 5,00% 5,00% 5,25% Gelijkblijvend Shopping Centre Yield 5,10% 5,25% 5,50% Gelijkblijvend Tophuur High Street 2,000 2,000 1,900 Dalend Tophuur Shopping Centre 1,800 1,800 1,725 Dalend Den Haag High Street Yield 5,25% 5,25% 5,25% Gelijkblijvend Shopping Centre Yield 5,50% 5,50% 6,00% Gelijkblijvend Tophuur High Street 1,525 1,550 1,550 Gelijkblijvend Tophuur Shopping Centre 1,075 1,075 1,100 Gelijkblijvend Utrecht High Street Yield 4,60% 4,60% 4,60% Gelijkblijvend Shopping Centre Yield 5,50% 5,50% 5,60% Gelijkblijvend Tophuur High Street 1,450 1,475 1,450 Gelijkblijvend Tophuur Shopping Centre 1,250 1,250 1,375 Stijgend Eindhoven High Street Yield 5,00% 5,00% 5,25% Gelijkblijvend Shopping Centre Yield 5,85% 5,85% 6,00% Gelijkblijvend Tophuur High Street 1,450 1,450 1,400 Dalend Tophuur Shopping Centre Dalend Maastricht High Street Yield 4,60% 4,60% 4,80% Gelijkblijvend Shopping Centre Yield 6,00% 6,00% 6,25% Gelijkblijvend Tophuur High Street 1,700 1,725 1,700 Gelijkblijvend Tophuur Shopping Centre 1,000 1, Dalend

37 37 Nederlandse Vastgoedmarkt SPF 2017 Slagersbedrijven Voorjaarsupdate PRIMAIRE LOCATIES DEN HAAG AMSTERDAM UTRECHT 4 Winkelmarkt ROTTERDAM EINDHOVEN MAASTRICHT

38

39 5 Woningmarkt Voorjaarsupdate

40 40 SPF Nederlandse Slagersbedrijven Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate Stand van zaken 5 Woningmarkt GEBRUIKERSMARKT Stijging transacties en prijzen in koopmarkt zet door: In het eerste kwartaal van 2017 zijn 10% meer huizen verkocht dan in dezelfde periode in De gemiddelde prijs lag bijna 9% hoger. Prijzen van nieuwbouwwoningen lagen zelfs zo n 12% hoger; Prijzen stijgen voornamelijk in de noordvleugel van de Randstad: De prijsstijging is het hoogst in Amsterdam (+20%) gevolgd door Utrecht. In middelgrote steden als Nijmegen en Den Bosch stijgen de prijzen harder dan gemiddeld; Aanbod van koopwoningen neemt af: Als gevolg van de krapte op de markt is er in een aantal steden sprake van oververhitting. In de Randstad is dit het geval. Buiten de Randstad zien we dit in steden als Groningen en Nijmegen; De gemiddelde verkooptijd neemt verder af: Woningen staan gemiddeld 77 dagen te koop. Een jaar eerder bedroeg de gemiddelde verkooptijd nog 108 dagen. BELEGGINGSMARKT De belangstelling van beleggers blijft groot: Door zowel de lage spaar- als hypotheekrentes alsmede de stijgende huurprijzen van vrije sectorwoningen beschouwen ook particuliere beleggers de woningmarkt als interessant beleggingsalternatief. Ze kunnen hier een relatief hoog rendement behalen tegen een betrekkelijk laag risico; De Nederlandse woningmarkt blijft interessant voor buitenlandse beleggers: Schaarste op de woningmarkt trekt buitenlandse beleggers aan. Ze vinden hier relatief stabiele beleggingen met geringe leegstandsrisico s; De aanvangsrendementen dalen in de woningmarkt (zeker voor nieuwbouw): Aanvangsrendementen in met name Amsterdam en Utrecht zijn verder gedaald (tot onder de 4,5%); In attractieve steden raakt de woningmarkt steeds meer oververhit. Het resultaat is dat de betaalbaarheid onder druk komt te staan en voornamelijk starters er niet meer tussen komen. De doorstroming komt hiermee in het geding. Schaarste op de woningmarkt trekt buitenlandse beleggers aan. Ze vinden hier relatief stabiele beleggingen met geringe leegstandsrisico s. Verschuiving van core naar value-add: Met name buitenlandse beleggers kennen steeds meer een value-add risicoprofiel.

41 41 Nederlandse Vastgoedmarkt SPF 2017 Slagersbedrijven Voorjaarsupdate WONINGMARKT IN CIJFERS 5 Woningmarkt

42 42 SPF Nederlandse Slagersbedrijven Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate 5 Woningmarkt TRENDS De lage rentestand stuwt de vraag naar woningen: De lage hypotheekrente stuwt de leencapaciteit van particulieren en dus de waarde van de woningen; Grotere vraag naar relatief kleine woonruimtes: Door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens in Nederland is de vraag naar relatief kleine woningen toegenomen. We zien dat het aandeel appartementen ten opzichte van grondgebondenwoningen gestaag toeneemt; Duurzaamheid speelt steeds grotere rol: Met name in grote woningportefeuilles (bijvoorbeeld van corporaties) leidt verduurzaming tot rendementsverbetering. Voor nieuwbouwwoningen gelden sowieso al strengere duurzaamheidseisen; Het maximaal te lenen bedrag voor een hypotheek zal verder dalen: Vanaf 2018 wordt de loan-to-value van een hypotheek 100% van de woningwaarde. Hierdoor verslechterd de concurrentiepositie voor starters, die nog over weinig eigen vermogen beschikken. De gemiddelde leeftijd van kopers loopt daarmee op. VERWACHTINGEN De lage hypotheekrente stuwt de leencapaciteit van particulieren en dus de waarde van de woningen. Tegelijkertijd beschouwen particuliere beleggers woningbeleggingen als interessant alternatief vanwege het relatief hoge rendement in verhouding tot een laag risico. Woningmarkt komt de komende jaren weer meer in balans: De vraag naar woningen blijft groot. Prijsstijgingen vlakken af. De markt komt daarmee meer in balans. Voorlopig blijft de ECB rente nog onveranderd en daarmee blijft de korte hypotheekrente naar verwachting stabiel. Van de lange hypotheekrente wordt verwacht dat deze licht gaat stijgen; Demografische ontwikkelingen beïnvloeden woonwensen: Door de vergrijzing neemt de vraag naar relatief kleine woonruimtes toe. Gespecialiseerde en op zorggerichte woningen winnen ook aan belang; Hervorming erfpachtstelsel Amsterdam: In Amsterdam speelt de hervorming van het erfpachtstelsel. Beoogd wordt het voortdurende stelsel plaats te laten maken voor een eeuwigdurend stelsel. De vraag naar woningen blijft groot. Prijsstijgingen vlakken af. De markt komt daarmee meer in balans.

43 43 Nederlandse Vastgoedmarkt SPF 2017 Slagersbedrijven Voorjaarsupdate WONINGMARKT IN CIJFERS 5 Woningmarkt

44

45 6 Hotelmarkt Voorjaarsupdate

46 46 SPF Nederlandse Slagersbedrijven Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate Stand van zaken GEBRUIKERSMARKT Nederland trekt meer hotelgasten: Nederland wordt steeds meer als (toeristische) reisbestemming op de kaart gezet en dit werpt zijn vruchten af: het aantal hotelgasten dat ons land bezoekt zit sterk in de lift; Amsterdam uitgegroeid tot internationale topbestemming: Amsterdam wordt internationaal gezien als topbestemming, direct achter steden als Londen, Parijs, Barcelona en Berlijn. De vraag naar hotelkamers in Amsterdam neemt fors toe. Door de relatief korte afstanden in Nederland combineren reizigers deze stedentrip vaak met een bezoek aan andere steden en regio s, waar men vooral de karakteristieke attracties bezoekt; In de hotelmarkt is een verbetering van het product waarneembaar en er komen steeds meer internationale brands en nieuwe concepten naar Nederland. 6 Hotelmarkt Aanbod maakt kwaliteitssprong: Het aanbod van hotelkamers in Nederland laat een sterke groei zien. In de afgelopen jaren is het aantal beschikbare hotels in de grote steden toegenomen en worden de hotels (in aantal hotelkamers) steeds groter. Daarnaast is er verbetering van het product waarneembaar: hoteliers reageren op (technologische) ontwikkelingen en proberen gasten meer aan zich te binden. Er komen steeds meer internationale brands en nieuwe concepten naar Nederland en de vraag naar hotels vanuit deze exploitanten is onafgebroken hoog. BELEGGINGSMARKT Vraag naar hotelvastgoed door investeerders stijgt: Hotels zijn populair onder investeerders die de portefeuille wensen te diversifiëren. Amsterdam is in Nederland de meest populaire reisbestemming en daarmee ook voor hoteliers het meest aantrekkelijk. De hotels in de stad behalen erg goede resultaten, wat leidt tot hoge interesse van (internationale) investeerders. Door de grote vraag naar hotelvastgoed in de hoofdstad zijn de prijzen in de afgelopen jaren fors gestegen en is het aantal nieuwe hotelontwikkelingen in Amsterdam toegenomen. De gemeente Amsterdam kondigde onlangs een hotelstop aan, waardoor de mogelijkheid tot het ontwikkelen van nieuwe hotels in de stad zeer beperkt wordt; Niet alleen hotels in Amsterdam, maar ook hoogwaardige hotels in andere steden wekken interesse op bij internationale beleggers. Toenemende interesse voor hoogwaardige hotels buiten Amsterdam: Omdat andere steden in Nederland steeds meer op de kaart worden gezet als reisbestemming en de mogelijkheden in Amsterdam beperkt zijn, wijken investeerders uit naar alternatieve steden als Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Ook steden als Leiden, Maastricht en Eindhoven vallen op. Zo is onlangs het Holiday Inn Leiden verkocht aan een consortium van Chinese investeerders. Deze transactie laat zien dat hoogwaardige hotels buiten Amsterdam ook de interesse hebben van internationale beleggers.

47 47 Nederlandse Vastgoedmarkt SPF 2017 Slagersbedrijven Voorjaarsupdate HOTELMARKT IN CIJFERS 6 Hotelmarkt

48 48 SPF Nederlandse Slagersbedrijven Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate 6 Hotelmarkt TRENDS Hotels laten zich steeds vaker combineren met andere vastgoedtypen: De functies van wonen, werken en verblijven worden steeds vaker in één gebouw gecombineerd. Gasten willen graag verschillende activiteiten uitvoeren op dezelfde plaats en de omgeving moet dus aan meerdere eisen voldoen; Meer variabele huur- en management contracten: In de traditionele hotelbeleggingsmarkt werden veel hotels geëxploiteerd op basis van een langdurig vast huurcontract. De huurpenningen werden maandelijks overgemaakt en de belegger werd niet of nauwelijks beïnvloed door de operationele resultaten van het hotel. Steeds meer zien wij dat zowel de exploitant als de eigenaar een voorkeur heeft voor een variabel huurcontract, waarbij de hoogte van de huur een vast percentage is van de opbrengsten van het hotel. Ook zien we steeds meer managementcontracten, gedreven door de grote internationale brands die niet werken met huurovereenkomsten; Airbnb wint aan terrein: Een belangrijke trend van de laatste jaren is de opkomst van Airbnb. Dit platform biedt huiseigenaren de kans om hun woning (gedeeltelijk) te verhuren aan reizigers en is enorm populair onder beide partijen. Uit recent onderzoek van Colliers naar Airbnb in Nederland blijkt dat Airbnb in de drie grote steden een aanzienlijk marktaandeel heeft. In Amsterdam bedraagt dit circa 11% in Rotterdam en Den Haag zo n 7%. Dit heeft met name impact op hotels in het lagere segment en bij non-branded hotels. Airbnb heeft in de drie grote steden een aanzienlijk marktaandeel. In Amsterdam bedraagt dit circa 11%, in Rotterdam en Den Haag zo n 7%. Dit heeft met name impact op hotels in het lagere segment en bij nonbranded hotels. VERWACHTINGEN Concept en brand krijgen sleutelrol in keuze consument: Technologische ontwikkelingen zorgen voor veranderende wensen bij de consument. Gasten willen steeds meer een unieke ervaring en blijven weg van traditionele hotelbedrijven waar weinig interactie is met de gast. Er worden veel nieuwe concepten ontwikkeld en de keuze voor de consument is dan ook ruim. Door verbeterde infrastructuur binnen steden speelt de locatie een steeds minder grote rol en kiest de consument vaker voor kwaliteit en beleving in plaats van een locatie in het stadscentrum. Verwacht wordt dat deze trend zich verder zal doorzetten; Opkomst van sale-and-management-back transacties: Naast de bekende sale-and-lease-back transacties, die steeds vaker voorkomen, verwachten wij ook een toename in het aantal sale-and-management-back transacties. Aangezien steeds meer hotel partijen zich willen richten op het exploiteren van hotels als core activiteit en daarmee het vastgoed vervreemden. Omdat het aantal managementcontracten toeneemt, wordt verwacht dat ook saleand-management transacties steeds vaker zullen voorkomen, in navolging op Londen en Parijs waar dit transactietype al langer gebruikelijk is. Door de verbeterde infrastructuur binnen steden speelt de locatie van hotels een steeds minder grote rol en kiest de consument vaker voor kwaliteit en beleving in plaats van een locatie in het stadscentrum.

49 49 Nederlandse Vastgoedmarkt SPF 2017 Slagersbedrijven Voorjaarsupdate DEN HAAG LEIDEN AMSTERDAM UTRECHT 6 Hotelmarkt ROTTERDAM EINDHOVEN MAASTRICHT

50

51 7 Over Colliers International Voorjaarsupdate

52 52 SPF Nederlandse Slagersbedrijven Vastgoedmarkt 2017 Voorjaarsupdate Over 7 Over staat voor de nieuwe vastgoedwereld. We dragen bij aan een betere samenleving door een actieve rol te spelen in het oplossen van vastgoedvraagstukken. We verbinden globale marktontwikkelingen en complexe data met de wereld van kantoorgebruikers, vastgoedeigenaren en investeerders. Dit stelt ons in staat de sector van morgen te begrijpen en expert te zijn op de toekomst van vastgoed. Dankzij deze inzichten kunnen we waarde toevoegen aan de verschillende fases van de vastgoedcyclus en strategische klantrelaties opbouwen. We bieden creatieve oplossingen die niet alleen vandaag aantrekkelijk zijn, maar ook in de toekomst relevant en duurzaam blijven. in cijfers ,3MRD 170MLN MEDEWERKERS LANDEN In Nederland werken we met 330 professionals die anders denken en de beste ideeën delen in een cultuur van ondernemerschap en klantgerichtheid. Onze opdrachtgevers kunnen rekenen op een betrouwbare partner die doordacht advies geeft. En een partij die hen de juiste kansen laat zien in de sectoren healthcare, hotels, industrial & logistics, offices, residential en retail. Natuurlijk zijn we aangesloten bij de belangrijkste organisaties in ons vakgebied zoals het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs, the Royal Institution of Chartered Surveyors, het Kwaliteitsregister van Makelaars VastgoedCert en de Nederlandse Vereniging van Makelaars. OMZET M² IN BEHEER Wereldwijd telt Group Inc. meer dan medewerkers in 66 landen. Het dienstenaanbod bestaat uit: Agency Asset Services Asset Development Capital Markets Occupier Services Research & Consultancy Valuation & Advisory Services TRANSACTIES 95MRD TRANSACTIEWAARDE

53 53 Nederlandse Vastgoedmarkt SPF 2017 Slagersbedrijven Voorjaarsupdate Onderzoeksaanpak AFBAKENING VERANTWOORDING NEDERLANDSE VASTGOEDMARKT In onze cijfers streven wij naar eenduidige principes. Per sector gelden de volgende afbakeningen: In onze analyses maken we gebruiken van onze eigen marktkennis en databases. Nederlandse Vastgoedmarkt is een publicatie van Nederland. Kantoorruimtes: kantoorpanden vanaf 500 m² bvo; Bedrijfsruimtes en logistiek: bedrijfspanden vanaf 750 m² bvo; Winkelruimtes: voor winkelpanden hanteren wij geen minimaal vloeroppervlak. Wel gaan we uit van metrages in WVO; tenzij anders vermeld. In het geval van markthuurprijzen en bruto aanvangsrendementen geldt dat deze indicatief bedoeld zijn. Incentives, stook- en servicekosten, inrichtingskosten, BTW, e.d. maken hier allemaal geen onderdeel van uit. Deze worden mede aangevuld met openbare databronnen waaronder cijfers van CBS en PBL en nietopenbare databronnen waaronder Locatus, PropertyNL, RealWorks, VastgoedData en NVM. De inhoud van het document is met zorg samengesteld, over de juistheid van gegevens aanvaarden wij evenwel geen aansprakelijkheid. U kunt de laatste editie van Nederlandse Vastgoedmarkt vinden op onze website Hier kunt u tevens de Engelstalige versie vinden. Voor vragen over deze publicatie kunt u terecht bij: Nederland Buitenveldertselaan VA Amsterdam Tel Over

54 Research & Consultancy Ir. Bart Stek Head of Research +31 (0) Drs. Arjen Ouwehand Senior Consultant +31 (0) Sam Elders MSc Consultant +31 (0) Maud van Vlerken MSc Consultant +31 (0) Petra van der Hoek MA Data- en dashboardspecialist +31 (0) Nederlandse kantoren AMSTERDAM Buitenveldertselaan VA AMSTERDAM TEL +31 (0) amsterdam.office@colliers.com s-hertogenbosch Utopialaan CE S-HERTOGENBOSCH Tel: denbosch@colliers.com ROTTERDAM Botersloot HE ROTTERDAM TEL +31 (0) info.cios@colliers.com AMSTERDAM ZUIDOOST Bijlmerdreef BP AMSTERDAM Tel: amsterdam-zo@colliers.com NIEUWEGEIN Nevelgaarde ZZ NIEUWEGEIN Tel: nieuwegein@colliers.com ZWOLLE Melkmarkt MC ZWOLLE Tel: zwolle@colliers.com EINDHOVEN Dillenburgstraat AM EINDHOVEN TEL +31 (0) eindhoven@colliers.com