Plan van Aanpak project Sebastianusschool Ilpendam

Transcriptie

1 Ilpendam Projectbureau VROM/GR Januari 2012

2 Inhoudsopgave 1. Context van het project Gemeentelijke uitgangspunten voor het project a. woningbouw... 3 b. volkshuisvesting... 3 c. stedenbouwkundige kwaliteit... 3 d. grondbeleid en openbare ruimte... 3 e. kostenverhaal Betrokken partijen Projectopdracht... 4 a. Projectnaam... 4 b. Opdrachtgever... 4 c. Opdrachtnemer... 4 d. Projectorganisatie... 5 e. Eindbeeld Projectactiviteiten Randvoorwaarden... 5 a. Lengte van het project... 5 b. Breedte van het project... 5 c. Einddatum van het project... 5 d. Maximaal budget Op te leveren producten Kwaliteit Gedetailleerde planning Communicatie Begroting op hoofdlijnen Risico s... 7 Bijlagen Tekening van het plangebied 2. Stedenbouwkundig Programma van Eisen 2

3 1. Context van het project. Voor de context van het project is tevens een tekening van het plangebied van belang. Deze treft u aan als bijlage De locatie Sebastianusschool wordt op het Woningbouwprogramma (WBP) geplaatst. Dit i.v.m. de toekomstige samenvoeging van de Sebastianusschool en de Van Randwijkschool in de Brede School Ilpendam (BSI) 2011 De BSI wordt in de zomervakantie opgeleverd en de leerlingen van de Sebastianusschool gaan over Het voormalige schoolgebouw wordt in beheer gegeven aan HOD Beheer, om vernielingen, vandalisme en/of kraak te voorkomen Het terrein van de RK Parochie (zuidelijke deel van het plangebied) wordt in de oorspronkelijke staat opgeleverd. Hier stond de tijdelijke huisvesting voor de Van Randwijkschool tijdens de bouw van de BSI Uit overleg met de RK Parochie blijkt dat zij haar deel van het plangebied wil inbrengen voor woningbouw. Nadere afspraken kunnen daarover gemaakt worden zodra er een Stedenbouwkundig Programma Van Eisen (SP- VE) ligt. Uitgangspunt voor de parochie is dat zij de marktwaarde krijgt voor haar grond B&W besluiten om in te stemmen met het SPVE, dat uitgaat van de uitgifte van in totaal 5 vrije sectorkavels. 2. Gemeentelijke uitgangspunten voor het project. a. woningbouw De woningbouwlocatie bestaat uit de percelen plaatselijk bekend gemeente Waterland, secties E, nr (in eigendom bij de rooms katholieke parochie van de heilige Sebastianus) en nr (in eigendom van de gemeente Waterland). Het gebied heeft volgens het bestemmingsplan Ilpendam de bestemmingen Maatschappelijke Doeleinden (gemeente) en Groenvoorzieningen (RK Parochie). Verder ligt op de grond van de parochie een wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming Woondoeleinden voor maximaal 2 seniorenwoningen. Het perceel van de gemeente is relatief klein en leent zich niet voor een woningbouwontwikkeling met een mix van vrije en sociale sector. B&W opteren dan ook voor de uitgifte van vrije sectorkavels in aansluiting op de 2 vrijstaande woningen die de RK Parochie kan (laten) ontwikkelen op basis van het bestemmingplan. Daarvoor is een SPVE opgesteld dat als bijlage 2 bij dit PvA is gevoegd. Daarin wordt nauw aangesloten op de bebouwing in de omgeving en de bouwvoorschriften die daarvoor al gelden in het bestemmingsplan Ilpendam. b. volkshuisvesting 1) Het woningprogramma voor deze locatie gaat uit van uitgifte van in totaal 5 vrije sectorkavels. 2) De kavels worden de eerste maand aangeboden aan inwoners van de kern Ilpendam, vervolgens de tweede en derde maand aan inwoners van de gemeente Waterland en tot slot aan een ieder. 3) Voor het overige dienen de gemeentelijke uitgangspunten en procedure ten aanzien van aanbieding en loting van koopwoningen in acht genomen te worden. c. stedenbouwkundige kwaliteit De stedenbouwkundige kwaliteit wordt gewaarborgd door het SPVE. Het SPVE wordt vertaald in een bestemmingsplan voor het gebied. d. grondbeleid en openbare ruimte 1) De ontwikkeling en het SPVE voldoen aan de door de gemeente gehanteerde en op de ASVV-2004 gebaseerde parkeernormen, gelet op de locatie en de ligging. 2) Als samenwerking tussen de ontwikkelende partijen t.a.v. het bouw- en woonrijp maken, de verkoop van de kavels e.d., leidt tot kosten-, opbrengsten- en/of efficiëntievoordeel, dan worden daarover tezijnertijd afzonderlijk afspraken gemaakt. 3

4 3) Voor de bepaling van de vraagprijs van de kavels die door de gemeente worden uitgegeven, wordt de marktwaarde gehanteerd op basis van de nieuwe bestemming. De marktwaarde wordt bepaald op basis van 2 taxaties. e. kostenverhaal 1) De ontwikkelende partijen dragen op de gebruikelijke wijze bij in de gemeentelijke projectkosten via een vergoeding van per vrije sectorwoning aan het Projectbureau van de gemeente Waterland. De bijdrage van De RK Parochie bedraagt daarom en van de gemeente ) De bijdragen moet worden voldaan bij het sluiten van de exploitatieovereenkomst. 3) De opstelling van een bestemmingsplan voor het gebied, inclusief het benodigde onderzoek, wordt door het gemeentelijke Projectbureau geïnitieerd en gecoördineerd, maar op kosten van de ontwikkelende partijen. Verdeling van deze kosten vindt plaats naar rato van de vierkante meters die elk van de partijen inbrengt in het plangebied. 4) Indien van toepassing, moeten eventuele noodzakelijke bijdragen aan het gemeentelijke watercompensatiefonds en/of het parkeerfonds, apart door de ontwikkelende partijen worden voldaan op basis van de daarbij geldende eenheidsprijzen. 5) Eventuele toewijsbare aanspraken op vergoeding van schade op grond van artikel 6.1. van de Wet ruimtelijke ordening, zijn volledig voor rekening en risico van de ontwikkelende partijen. 6) Ten behoeve van de onderbouwing van het bestemmingsplan, wordt door de ontwikkelende partijen een planschade risicoanalyse van een erkend planschade bureau aangeleverd. Verdeling van de kosten daarvan vindt plaats naar rato van de vierkante meters die elk van de partijen inbrengt in het plangebied. 7) Alle in deze overeenkomst vermelde bedragen zijn gebaseerd op prijspeil 2012 en worden jaarlijks per 1 januari verhoogd overeenkomstig de door het Centraal Plan Bureau gepubliceerde CPI-index, voor het eerst per 1 januari Indien toepassing van de index zou leiden tot een verlaging van bedragen, blijven die bedragen gelijk en wordt geen indexering toegepast. 3. Betrokken partijen In het project is sprake van een aantal direct en indirect betrokken partijen: Intern Direct: Indirect: Extern Direct: Indirect: Raad, B&W, afdelingshoofden, functionarissen gemeente, Buro Vijn. Provincie, Inspectie VROM, Waterschap, Milieudienst, Welstand. RK Parochie. Dorpsraad Ilpendam, toekomstige bewoners, omwonenden, inwoners. 4. Projectopdracht a. Projectnaam De voorlopige werknaam voor het project is Sebastianusschool. Het is altijd belangrijk om een project een korte en pakkende naam te geven, die liefst ook historisch en/of geografisch verband houdt met de locatie en de omgeving. Dit verhoogt de herkenbaarheid extern en intern. Sebastianusschool is voor dit moment kort genoeg en hanteerbaar. In overleg met de ontwikkelaar wordt nog bekeken of een betere projectnaam kan worden gegeven. b. Opdrachtgever Bestuurlijk opdrachtgever is de wethouder van Ruimtelijke Ordening. Ambtelijk opdrachtgever is het hoofd van de afdeling VROM. Hij is verantwoordelijk voor het project en het behalen van de doelstellingen. Hij beoordeelt het Plan van Aanpak en de verdere resultaten van het project. c. Opdrachtnemer De opdrachtnemer is G. Roerdinkveldboom, projectmanager van het Projectbureau VROM. Hij is verantwoordelijk voor de uitvoering van het project en de coördinatie van activiteiten en diensten binnen de gemeente. 4

5 d. Projectorganisatie Stuurgroep: bestaat uit de wethouder VROM, het hoofd van de afdeling VROM en de projectmanager en komt maandelijks bijeen. Bouwteam: bestaat uit een vertegenwoordiging van de RK Parochie, de coördinator OW, de RO-adviseur en de projectmanager en zal naar verwachting eens per maand samenkomen, of zoveel vaker als nodig is. Projectteam: bestaat uit de projectmanager en diverse gemeentemedewerkers vanuit verschillende vakdisciplines en komt naar verwachting eens per maand bijeen (de bezetting verschilt per fase in het proces). Het gaat dan om de volgende disciplines met capaciteitsraming (vanaf initiatieffase t/m oplevering en nazorg gemiddeld ca. 5 jaar): Projectmanagement Projectbureau: Privaatrechtjuriste: Ruimtelijke Ordening: Openbare Werken: 320 uur 10 uur 120 uur 20 uur e. Eindbeeld Gelet op de aard en doelstellingen van het Woningbouwprogramma is het project klaar op het moment dat het is opgeleverd. In dit concrete geval (particulier opdrachtgeverschap) is dat op het moment dat de kavels zijn uitgegeven. 5. Projectactiviteiten Voor de uit te voeren projectactiviteiten wordt een planning opgesteld in overleg met de medeontwikkelaar. Deze planning is tevens een opsomming van hoofd- en deeltaken en dient daarmee eveneens als checklist. 6. Randvoorwaarden a. Lengte van het project Het project start met de vaststelling van dit Plan van Aanpak door de opdrachtgever en eindigt op het moment dat de kavels zijn uitgegeven. b. Breedte van het project De breedte van het project wordt vooral bepaald door de hiervoor geformuleerde gemeentelijke uitgangspunten op het gebied van volkshuisvesting, stedenbouwkundige kwaliteit, openbare ruimte etc. c. Einddatum van het project De einddatum van het project wordt mede bepaald door de opzet van het WBP: voor dit project is bepaald dat de omgevingsvergunning voor de woningen binnen het huidige plangebied uiterlijk in 2014 (of zoveel eerder als mogelijk) moet zijn verleend. Gelet op het SPVE, dat al is opgesteld en de aard van deze ontwikkeling (uitgifte van kavels), is de verwachting dat het project wellicht al in 2013 kan worden afgerond. Dat heeft ook de voorkeur om te voorkomen dat de huidige gebouwen verpauperen en gronden te lang braak liggen. Einddatum van het project is dus uiterlijk 31 december d. Maximaal budget Voor het plan is een exploitatie opzet gemaakt waarin rekening is gehouden met alle te verwachten kosten en opbrengsten. Deze sluit met een positief saldo. 5

6 7. Op te leveren producten De volgende producten (tevens mijlpalen) zijn te onderscheiden: Plan van Aanpak, Exploitatieovereenkomst (EOK), stedenbouwkundig programma van eisen (SPVE), bestemmingsplan, uitgifte kavels, sloop/bouwrijp maken, verlening omgevingsvergunningen. 8. Kwaliteit We hebben het dan over de kwaliteit van het project, dus van onze producten en niet om bv. de stedenbouwkundige of architectonische kwaliteit van de locatie. Binnen het project wordt zoveel mogelijk gewerkt met de werkprocessen en standaarddocumenten, die binnen de organisatie bestaan. Voor dit woningbouwproject zijn verschillende werkprocessen van toepassing: werkproces om te komen tot een Plan van Aanpak, de exploitatieovereenkomst, bestemmingsplan etc. Daarnaast zijn er verschillende standaarddocumenten aanwezig en nog in ontwikkeling, waarin de producten gegoten zullen worden: standaard PvA, standaard EOK, postzegelbestemmingsplan, etc. 9. Gedetailleerde planning Een gedetailleerde planning wordt opgesteld in overleg met de medeontwikkelaar. De eerstvolgende fase betreft het sluiten van de exploitatieovereenkomst (EOK) met de parochie. 10. Communicatie Hieronder treft u een communicatiematrix aan met daarin voor elke fase, de communicatiemiddelen en de meest betrokken partijen. Projectfase Partijen/actoren Middel(en) Plan van Aanpak (PvA) Bestuurlijk opdrachtgever, ambtelijk opdrachtgever, B&W, Raad, betrokken afdelingen, projectmanager PvA, B&W-voorstel, overleg, raadsinformatiedocument, planning, kaartmateriaal. Exploitatieovereenkomst (EOK) Parochie, privaatrechtjurist, projectmanager. Zakelijke beschrijving van EOK op website. Informatieverstrekking SPVE aan Parochie, projectleider, dorpsraad, Informatieavond (door gemeente en omwonenden Bestemmingsplan - voorontwerp Bestemmingsplan inspraak + vooroverleg Bestemmingsplan ontwerp Bestemmingsplan - zienswijzen Bestemmingsplan - vaststelling omwonenden. Parochie, Buro Vijn, ambtelijk opdrachtgever, bestuurlijk opdrachtgever, B&W, Raad, RO-adviseur, projectmanager. Dorpsraad, omwonenden, provincie, inspectie VROM, waterschap, regionale brandweer. Buro Vijn, parochie, ambtelijk opdrachtgever, bestuurlijk opdrachtgever, B&W, Raad, RO-adviseur, projectmanager. Vooroverlegpartners, omwonenden, indieners inspraakreacties. Buro Vijn, parochie, ambtelijk opdrachtgever, bestuurlijk opdrachtgever, B&W, Raad, RO-adviseur, projectmanager parochie), verslag daarvan. Voorontwerp (kaart, toelichting + voorschriften), overleg, B&Wvoorstel, raadsinformatiedocument. Publicatie voorontwerp, website, ROonline, persoonlijke kennisgevingen (binnen 6 weken reactie). Reactienota Inspraak en Vooroverleg, concept ontwerp, overleg, B&W- en raadsvoorstel, website, persoonlijke kennisgevingen. Publicatie ontwerpbestemmingsplan, website, RO-online, persoonlijke kennisgevingen. Reactienota Zienswijzen, overleg, B&W- en raadsvoorstel, website, persoonlijke kennisgevingen. Bestemmingsplan beroep Indieners zienswijzen Publicatie bestemmingsplan, website, RO-online, persoonlijke kennisgevingen. Uitgifte kavels Parochie, makelaar, notaris, gemeente Verkoopcampagne en documentatie. 6

7 11. Begroting op hoofdlijnen Er is een begroting op hoofdlijnen voor de ontwikkeling opgesteld. Deze bestaat uit 2 onderdelen, een projectbegroting en een elementaire exploitatieopzet. De projectbegroting is de begroting van het Projectbureau Waterland, waarin alle kosten en opbrengsten zijn opgenomen, die rechtstreeks betrekking hebben op het project. In de elementaire exploitatieopzet zijn alle kosten en opbrengsten opgenomen, die rechtstreeks verband houden met de ontwikkeling van de gemeentegrond binnen het gebied. Daar waar mogelijk wordt getracht opbrengsten te maximaliseren en kosten te beperken. Tenslotte wordt opgemerkt dat ook voor dit project een apart nummer op de begroting is gecreëerd. Kosten, opbrengsten en ambtelijke uren worden daarop geboekt. 12. Risico s Aan dit project zijn risico s verbonden, die van directe invloed kunnen zijn op de voortgang en resultaten van het project. Door deze vroegtijdig in beeld te brengen kan het project daarop gestuurd worden. De volgende risico s kunnen nu al worden benoemd: a. De bereidheid van de Parochie om samen te werken en kosten te delen. b. De verkoopbaarheid van de kavels in de huidige markt. c. Mogelijke bezwaren omdat alleen vrije sector kan worden gerealiseerd. d. Mogelijke bezwaren van omwonenden tegen de woningbouw. Bijlagen 1. Tekening van het plangebied 2. Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPVE) 7