Commissie Grondgebonden Zaken 28 juni 2017 Bijlage 2 Nota sociaal wonen

Transcriptie

1 Stand van zaken en discussievragen 1. Motivering Voorgeschiedenis De gemeenten van de stadsregio passen 15% sociaal wonen toe in nieuwe woonprojecten. Dit gebeurde reeds voor inwerkingtreding van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid d.d. 23 maart 2009 (DGPB). Er waren afspraken gemaakt in de gemeenten van de stadsregio over het toepassen van deze sociale norm avant la lettre. In 2009 is het DGPB in werking getreden en beschikten alle gemeenten over eenzelfde in decreet verankerd kader aangaande de toepassing en uitvoering van de 15% sociale last. In 2013 werden er een aantal artikels en in het bijzonder de artikels betreffende de sociale last geschrapt uit het DGPB. Zo vallen de gemeenten terug op hun oude werkwijze, zoals reeds toegepast vòòr het DGPB. In het Strategisch Plan van Stadsregio Turnhout staan volgende doelstellingen vermeld: We zetten een monitoringsysteem op inzake sociale huisvesting (1) en we ontwikkelen een stadsregionale verdeelsleutel inzake sociale huur- en koopwoningen (2). Bedoeling van de eerste doelstelling is om gemeenten te ondersteunen bij het uitoefenen van de regisseursfunctie op vlak van woonbeleid en in concreet betreffende sociale woonprojecten. Hiervoor is een werkgroep monitoring opgericht. De beschikbare gegevens blijken onvoldoende om de nood aan sociale huisvesting te becijferen. Wel stellen de gegevens ons in staat om een profiel van kandidaten op te maken zodat we kunnen toetsen welke typologieën van woningen er nodig zijn. Dit kan ingezet worden als toetsingskader op het lokaal woonoverleg waar de nieuwe sociale woonprojecten worden besproken. Met de tweede doelstelling onderschrijven de gemeenten van de stadsregio de gezamenlijke ambitie om 15% sociale huisvesting van toepassing te verklaren in nieuwe woonontwikkelingen die voldoen aan bepaalde voorwaarden. Turnhout is toegetreden in de tweede subsidieperiode van het project wonen in de stadsregio waarbij als voorwaarde werd opgenomen dat de vier gemeenten bereid zijn om engagementen vast te leggen over het te bereiken aantal/aandeel sociale huurwoningen in de stadsregio, met verdeelsleutel per gemeente. Omwille van de duidelijkheid wordt voorgesteld voortaan te spreken van stadsregionale ambitie sociale huisvesting in plaats van stadsregionale verdeelsleutel. De gemeenten engageren zich immers blijvend in te zetten op de realisatie van 15% sociale woningen in nieuwe woonprojecten, zowel voor als na het bereiken van het Bindend Sociaal Objectief (BSO) per gemeente. Eventueel betekent dit ook dat een woonbeleidsconvenant zal dienen afgesloten te worden. Gelet op deze gezamenlijke ambitie is het aangewezen een consequente stadsregionale toepassing en uitvoering van de 15% sociaal wonen na te streven. Feiten en context De wijze waarop heden 15% sociaal wonen in nieuwe woonontwikkelingen wordt toegepast en uitgevoerd, blijkt niet meer dezelfde in elke gemeente. - In Vosselaar wordt er 15% sociaal wonen toegepast als het gaat om projecten waarbij wegenis wordt voorzien (de gemeente dan een stok achter de deur heeft met de goedkeuring van het wegtracé). Schaalgrootte is niet benoemd. Realisatie is niet altijd wenselijk. Vosselaar heeft reeds een akkoord gesloten inzake een afkoopregeling.

2 - In Oud-Turnhout worden de criteria van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid (instrumenten, aantal, oppervlakte) toegepast. Realisatie op het terrein is niet steeds wenselijk, bijvoorbeeld in het woonparkgebied. Een andere algemeen maatschappelijke invulling is dan mogelijk, afhankelijk van de concrete locatie en situatie. In Oud-Turnhout is de afkoopregeling reeds een keer toegepast vòòr het DGPB van toepassing was en is de bijdrage gestort in een grondfonds. Afronding gebeurt naar boven. - Ook in Beerse worden ongeveer de criteria van het DGPB toegepast, wat betreft schaalgrootte wordt wel steeds gekeken naar 10 eenheden (dus ongeacht type, zowel bij woningen, appartementen en kavels). Afronding gebeurt naar boven. Het verleggen van de sociale norm als mogelijkheid om op terrein te realiseren, is een optie. - In Turnhout is de schaalgrootte groter en wordt een sociaal aandeel toegepast vanaf 20 à 25 wooneenheden. Hierbij wordt er abstractie gemaakt van woningen, appartementen en kavels maar kijkt men eerder naar de potentie en effectieve realisatie op het terrein. Realisatie op het terrein, waarbij x-aantal sociale woningen in het projectgebied worden gebouwd, is niet steeds mogelijk/wenselijk. Het is logisch om alternatieven te kunnen aanbieden. Ook realisatie via verhuur aan een sociaal verhuurkantoor is voor sommige ontwikkelaars een aantrekkelijk alternatief wanneer het gaat om kleine aantallen. Duidelijkheid en afstemming is opnieuw aan de orde, zowel de juridische (de toepassing), praktische (de uitvoering) als ruimtelijke elementen (waar kan het wel/niet) zijn belangrijk om te overlopen. Juridische grond - Artikel 28 van het decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15 juli 1997 De Vlaamse Wooncode duidt in artikel 28 1 het lokale niveau aan als regisseur van het lokaal woonbeleid. 1. De gemeente is verantwoordelijk voor het uitwerken van haar woonbeleid op lokaal vlak waarbij aandacht uitgaat naar het stimuleren van sociale woonprojecten, het ondersteunen van woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden en het uitwerken van een bewaking van de kwaliteit van het woonpatrimonium en de woonomgeving. De Vlaamse Wooncode geeft in artikel 28 2 een stimulerende rol aan de gemeente op vlak van de realisatie van sociale woonprojecten. 2. De gemeente stimuleert de realisatie van sociale woonprojecten op haar grondgebied, ongeacht de initiatiefnemer. De gemeente gaat, volgens de procedure en in de gevallen die door de Vlaamse regering worden bepaald, na of sociale woonprojecten op haar grondgebied door een sociale huisvestingsmaatschappij kunnen worden gerealiseerd. De gemeente draagt er zorg voor dat de woonprojecten en individuele verrichtingen van de sociale woonorganisaties, het OCMW of haarzelf in het belang van de bewoners op elkaar worden afgestemd. Daartoe ziet de gemeente erop toe dat de sociale woonorganisaties zoveel mogelijk onderling overleg plegen. Ze kan de sociale woonorganisaties, het OCMW en de lokale welzijnsorganisaties voor overleg samenroepen. De sociale woonorganisaties zijn verplicht in te gaan op de vraag tot overleg vanwege de gemeente. De Vlaamse Regering kan, binnen de perken van de kredieten die daartoe op de begroting van het Vlaamse Gewest worden ingeschreven en onder de voorwaarden die ze heeft bepaald, de gemeentelijke en intergemeentelijke werking met het oog op het realiseren van de opdrachten vermeld in 1 en 2 en het verbeteren van de dienstverlening aan woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden, subsidiëren.

3 De Vlaamse Regering stelt de bijzondere regels vast voor de toekenning en de verdeling van de subsidies. - Artikel 4.1.2, 4.1.3, en van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid van 27 maart 2009 (met latere wijzigingen) Het Vlaamse woonbeleid wil het sociaal woonaanbod versneld uitbreiden en geografisch spreiden. Elke gemeente kreeg daarom een bindend sociaal objectief (BSO) opgelegd. Binnen een vooropgestelde termijn moet de gemeente op haar grondgebied een aantal bijkomende sociale huurwoningen realiseren. Vanuit de regisseursrol van de gemeente op het vlak van lokaal woonbeleid, neemt de gemeente concrete initiatieven om tijdig dit BSO te behalen. - Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Beerse, Oud-Turnhout, Turnhout en Vosselaar Elk GRS van de gemeenten in de stadsregio bevat bepalingen omtrent de realisatie van sociale woningen. GRS Beerse 2007, p. 250: Voor gebieden binnen de compacte kern wordt een hoge dichtheid nagestreefd (min 20wo/ha) en staat sociale vermenging voorop (min 15% sociale woningbouw). Een minimum van 15 % sociale woningbouw wordt aangehouden bij de ontwikkeling van nieuwe woongebieden in stedelijk gebied passend binnen het kader van het afbakeningsproces. Een minimum van 15% sociale woningbouw wordt aangehouden bij ontwikkeling van nieuwe woonprojecten in buitengebied. Er wordt gestreefd naar een gemiddelde verhouding 50 % sociale huurwoningen en 50% sociale koopwoningen en kavels. GRS Oud-Turnhout 2007, p. 108 en 163: Bij alle nieuwe woonprojecten wordt gestreefd naar een hoog aandeel van sociale woningbouw, aansluitend bij taakstelling van het regionaal stedelijk gebied. Bij elk nieuw woonproject zullen de mogelijkheden tot het inbrengen van sociale woningen worden onderzocht. De gemeente zal streven naar de realisatie van sociale woningen passend binnen het kader en de taakstelling van regionaal stedelijk gebied. GRS Turnhout 2008, p. 181 en 254 Bij alle nieuwe woonprojecten wordt gestreefd naar een hoog aandeel van sociale woningbouw, aansluitend bij taakstelling van het regionaal stedelijk gebied. Bij elk nieuw woonproject zullen de mogelijkheden tot het inbrengen van sociale woningen worden onderzocht. Naar aanleiding van het onderzoek van de taakstelling wonen in het regionaalstedelijk gebied wordt een richtcijfer voorgesteld van 15%. De stad zet zich achter het idee dat 15% van de nieuw te realiseren woningen op nog niet ontwikkelde terreinen sociale woningen moeten zijn. Deze regel is niet van toepassing in buurten waar nu al een overgewicht aan sociale huisvesting aanwezig is. De stad wil op het vlak van procedures, voorschriften, afspraken en met een doordacht grond- en pandenbeleid minstens 15% sociale woningbouw of sociale verkavelingen realiseren. GRS Vosselaar 2006, p. 98 en 141 Bij alle nieuwe woonprojecten wordt gestreefd naar een hoog aandeel van sociale woningbouw, aansluitend bij de gemeentelijke behoefte. Bij elk nieuw woonproject zullen de mogelijkheden tot het inbrengen van sociale woningen worden onderzocht. De gemeente zal streven naar de realisatie van sociale woningen passend binnen de programmatie van het regionaal stedelijk gebied. - Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan uitvoeringsplan (GRUP) Afbakening regionaalstedelijk gebied Turnhout 2004 Het GRUP bevat bepalingen ten aanzien van sociale huisvesting:

4 De programmatie van de sociale huisvesting: De vier gemeenten van het regionaalstedelijk gebied stellen samen een programmatie op voor sociale woningbouw binnen het stedelijk gebied die 15 % of 740 woningen van de taakstelling wonen vertegenwoordigt in de periode en tevens perspectieven biedt voor een zelfde aandeel na de planperiode. Dit gebeurt in overleg met de plaatselijk actieve sociale huisvestingsmaatschappijen. - Consequent beleid De gemeenten van de stadsregio passen reeds sinds voor de inwerkingtreding van het principe van de sociale last uit het DGPB 15% sociaal wonen toe in nieuwe woonontwikkelingen. Deze nota heeft tot doel om uniformiteit te creëren, in zowel de toepassing als de uitvoering van het 15% sociaal wonen bij nieuwe woonontwikkelingen in de stadsregio. 2. Argumentatie De gemeenten van de stadsregio passen een 15% sociaal wonen toe in nieuwe woonontwikkelingen. Een gedeelde ambitie, toepassing en uitvoering zorgt voor een stadsregionale duidelijkheid en helderheid. Voor projectontwikkelaars zal een bouwaanvraag in de stadsregio een gelijke behandeling krijgen, ongeacht de gemeente. 3. Voorstel toepassing en uitvoering 15% sociale huisvesting met stappenplan In dit deel wordt in detail ingegaan op het principe van de toepassing en de uitvoering van 15% sociale huisvesting. In de toepassing wordt bekeken of een project voldoet aan de voorwaarden. In de uitvoering wordt bekeken op welke manier de 15% sociale huisvesting uitgevoerd kan worden. 3.1 Lokaal woonoverleg Het lokaal woonoverleg is een halfjaarlijks overleg over woongerelateerde onderwerpen. Op dit overleg zijn de betrokken partners aanwezig (gemeente, Sociale Huisvestingsmaatschappijen, Sociaal Verhuurkantoor, Wonen-Vlaanderen). Het lokaal woonoverleg volgt de voortgang van het bindend sociaal objectief op en bijgevolg worden de sociale woonprojecten nauwgezet opgevolgd, besproken en geadviseerd 1. Ook opportuniteiten voor toekomstige sociale woonprojecten komen aan bod op het lokaal woonoverleg. Na wijziging van het programmatiebesluit is voor de gemeente een grotere rol weggelegd bij het bespreken en adviseren van sociale woonprojecten. Daarom zien we bij het toepassen en uitvoeren van 15% sociale huisvesting ook een belangrijke adviserende rol weggelegd bij het lokaal woonoverleg. 1 Tot op heden werden sociale woonprojecten geadviseerd door Wonen-Vlaanderen op basis van de bespreking op het lokaal woonoverleg. Na wijziging van het programmatiebesluit zal de gemeente deze adviserende rol op zich nemen.

5 TE BESPREKEN EN ADVISEREN OP HET LOKAAL WOONOVERLEG STAPPENPLAN TOEPASSING EN UITVOERING 15 % SOCIALE HUISVESTING STAP 1: TOEPASSING AANTAL TE VERWEZENLIJKEN WOONEENHEDEN < OPPERVLAKTE VAN HET PROJECTGEBIED < 0,5 hectare 0,5 hectare GEEN 15 % SOCIALE HUISVESTING 15 % SOCIALE HUISVESTING STAP 2: UITVOERING AANDEEL SOCIALE WONINGEN IN EEN STRAAL VAN 400 M LAGER DAN 15 % HOGER DAN 15 % IS DE LOCATIE RUIMTELIJKGESCHIKT? OVEREENKOMST MET SHM JA OVEREENKOMST MET SHM (SHM bouwt de sociale woningen, hiervoor wordt een projectzone afgebakend) of OVEREENKOMST MET SVK (ontwikkelaar bouwt zelf sociale woningen volgens de normen zodat deze voor minstens 27 jaar verhuurd kunnen worden via het SVK) NEE of OVEREENKOMST MET SVK of VERLEGGEN / INZETTEN KREDIETEENHEDEN of AFKOPEN of ANDERE MAATSCHAPPELIJKE LASTEN

6 3.2 De toepassing het gedeelde principe In eerste instantie wordt gekeken naar het totale projectgebied. Er wordt bekeken hoeveel wooneenheden verwezenlijkt kunnen worden. Daarnaast is het belangrijk om te weten welke oppervlakte het projectgebied bedraagt. Bij het berekenen van 15% sociaal wonen wordt rekening gehouden met onderstaande elementen: Voorstel - 15 % sociaal wonen is van toepassing vanaf 10 wooneenheden (bij kavels voor meergezinswoningen wordt het potentieel aan wooneenheden berekend op basis van een bruto-vloeroppervlakte van 100 m²) 2 - ongeacht oppervlakte (tenzij het aantal wooneenheden lager ligt dan 10 maar de oppervlakte groter is dan een halve hectare) 4-15% is minimum en afronden naar boven (ongeacht cijfer na de komma) Argumentatie Dit aantal komt gedeeltelijk uit het DGPB (cf. art ): een sociale last was van toepassing vanaf 10 woningen en 10 kavels. Bij appartementen was er een sociale last vanaf 50 appartementen. Dit aantal is erg hoog en zulke bouwaanvragen zijn schaars. Ook projecten met meer dan 20 appartementen komen weinig voor in Beerse, Oud-Turnhout en Vosselaar. Daarom stellen we voor het principe van 15% sociaal wonen toe te passen vanaf 10 wooneenheden, ongeacht de typologie, om zo de toepassing te vereenvoudigen en te uniformeren. Het criterium van toepassing is bij hoofdzaak het aantal te verwezenlijken wooneenheden. Om ervoor te zorgen dat in sommige kleinschalige projecten die toch een grote oppervlakte beslaan ook 15% sociale huisvesting van toepassing is, wordt dit in de toepassing aangevuld. Dit werd eveneens voorzien in het DGPB. Door steeds naar boven af te ronden, zal 15% steeds een minimum zijn. Dit creëert duidelijkheid en een uniforme toepassing. - ongeacht wegenis In het verleden was er afgesproken dat 15% sociale huisvesting van toepassing was als er in de projecten wegenis werd voorzien. Om te voorkomen dat in sommige grootschalige 2 Dit zorgt voor een eenvormige toepassing, ongeacht de effectieve oppervlakte van de appartementen (groot of klein). 3 De bepalingen van deze onderafdeling zijn van toepassing op : 1 verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten; 2 groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld worden; 3 de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste vijftig appartementen gecreëerd worden; 4 verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen die niet voldoen aan de voorwaarden, vermeld in 1, 2 of 3, en waarvoor een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd door een verkavelaar of een bouwheer wiens project aansluit op andere, door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden, die samen met de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan. 4 Om te vermijden dat projecten worden opgesplitst wordt volgende verduidelijking toegevoegd: Verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen en waarvoor een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd door een verkavelaar of een bouwheer of initiatiefnemer wiens project aansluit op andere, door dezelfde verkavelaar of bouwheer of initiatiefnemer te ontwikkelen gronden, die samen met de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan. Onder dezelfde verkavelaar of bouwheer of initiatiefnemer wordt verstaan eenzelfde eigenaar of groep van eigenaren die onderling aan elkaar gelinkt kunnen worden op basis van vestigingsplaats, rechtspersoonlijkheid, personeel, financiering.

7 - ongeacht effectieve realisatie op terrein (steeds toepassen om zicht te hebben op een aantal te verwezenlijken sociale woningen) projecten geen 15% sociale huisvesting van toepassing zou zijn omdat er geen wegenis voorzien dient te worden, stellen we voor om dit uit de toepassing te houden. Enkel het aantal te verwezenlijken wooneenheden en de oppervlakte spelen een rol. Bij elk project wordt bekeken op basis van het aantal te verwezenlijken wooneenheden en de oppervlakte of er 15% sociale huisvesting van toepassing is. Als het project voldoet aan de voorwaarden wordt 15% sociale huisvesting berekend. Dit geeft een aantal te verwezenlijken sociale woningen. In een volgende stap, bij de uitvoering, wordt bekeken op welke manier dit aantal uitgevoerd kan worden. 3.3 Uitvoering Voorstel Na het berekenen van het aantal te verwezenlijken sociale woningen wordt het aandeel sociale huurwoningen in een straal van 400 m berekend. Vanaf 15% sociale huurwoningen in een straal van 400m worden drie bijkomende uitvoeringswijzen aangeboden. Bij niet-realisatie zijn er 3 gelijkwaardige uitvoeringswijzen. 1.1 Verleggen: het aantal te verwezenlijken sociale woningen kan verlegd worden naar een andere locatie in dezelfde Argumentatie In sommige omgevingen is het aandeel sociale huurwoningen voldoende. Het verhogen van het aandeel/aantal sociale huurwoningen is in dat geval niet evident, waardoor er drie bijkomende uitvoeringswijzen worden aangeboden. Deze grotere beleidsvrijheid voor de gemeenten, sluit niet uit dat alsnog kan geopteerd voor realisatie sociale norm via SHM of SVK. Het aandeel van 15% binnen de buffer is geenszins een maximumpercentage per project, buffer, wijk of gemeente. Soms is het aandeel sociale woningen laag maar is de omgeving ruimtelijk niet geschikt voor sociale woningen. Het aantal te realiseren sociale woningen zal niet in het projectgebied zelf voorzien worden. Deze mogelijkheid was voorzien in het DGPB (cf. art ). In bepaalde omgevingen, zoals het 5 De verkavelaar of de bouwheer kan de uitvoering van de sociale last op één van de wijzen, vermeld in artikel , verleggen naar andere terreinen dan deze die gelegen zijn binnen de verkaveling of het bouwproject. De mogelijkheid, vermeld in het eerste lid, geldt slechts indien het vergunningverlenende bestuursorgaan zijn instemming verleent en op voorwaarde dat voldaan is aan alle hiernavolgende vereisten : 1 de ontvangende terreinen zijn economisch en ruimtelijk gelijkwaardig aan de terreinen die gelegen zijn binnen de verkaveling of het bouwproject; 2 de ontvangende terreinen zijn gelegen binnen de betrokken gemeente; 3 het verleggen van de uitvoering van de sociale last is verenigbaar met het door de gemeente gevoerde ruimtelijke beleid; 4 de verkavelaar of de bouwheer is eigenaar van de ontvangende terreinen of is door de eigenaar van de ontvangende terreinen uitdrukkelijk gemachtigd om toepassing te maken van dit artikel.

8 gemeente. Dit kan enkel als de gemeente/lokaal woonoverleg hiermee instemt en voor zover de realisatie past binnen het ruimtelijk beleid van de gemeente. 1.2 Opbouwen en inzetten van kredieteenheden: dit kan enkel als de projectontwikkelaar eigenlijk vraagt om de 15% sociale huisvesting te verleggen maar dit praktisch en juridisch-technisch, zoals verschillende projectsnelheden, niet mogelijk is. Bovendien kan dit enkel als de gemeente ermee instemt. Verworven kredieteenheden worden in dezelfde gemeente ingezet. 2. Afkopen: per aantal te verwezenlijken sociale woningen wordt een afkoopbedrag betaald: euro * het aantal te verwezenlijken sociale woonparkgebied, is het niet wenselijk om sociale woningen te realiseren (nabijheid van voorzieningen, ruimtelijke ordening, verdichting, grootte van de kavels ). Deze mogelijkheid werd voorzien in het DGPB (cf. art , ). Er zijn recente voorbeelden waarbij een projectontwikkelaar twee projecten realiseert in eenzelfde gemeente: project A is in uitvoering en project B is in voorbereiding (er werd nog geen vergunning aangevraagd). De projectontwikkelaar stelt de vraag om de 15% sociale huisvesting van project B in project A te verwezenlijken door het aantal te verwezenlijken sociale huurwoningen te verhuren via het SVK. De gemeente stemt hiermee in, maar omdat de vergunning voor project B nog niet is aangevraagd, is het niet mogelijk om de uitvoering te verleggen. De projectontwikkelaar wenst een zekerheid dat deze sociale woningen in project A, waarvoor hij een overeenkomst aangaat met het SVK, kunnen meetellen bij uitvoering van de 15%norm in project B. Deze zekerheid willen we bieden door het mogelijk te maken dat in deze gevallen de projectontwikkelaar kredieteenheden kan opbouwen in project A, die hij later kan inzetten in project B. De invulling wijkt dus af van het DGPB. In het DGPB was er een afkoopregeling voorzien (cf. art ) Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan op uitdrukkelijk en gemotiveerd verzoek van de verkavelaar of de bouwheer een hogere sociale last opleggen dan deze die krachtens de toepasselijke normering principieel vereist is. De motivering dient te steunen op de aan deze vermeerdering verbonden voordelen, meerwaarden en opportuniteiten op het vlak van ruimtegebruik, clustering en inrichtingslogica. De verkavelaar of de bouwheer verkrijgt een kredieteenheid per extra verwezenlijkte sociale koopwoning, sociale huurwoning of sociale kavel. De verkavelaar of de bouwheer kan deze kredieteenheden in mindering brengen van de principieel uit te voeren sociale lasten bij verkavelingsprojecten en bouwprojecten binnen dezelfde gemeente als deze waar de kredieteenheden zijn verworven. De Vlaamse Regering kan nadere regelen bepalen betreffende de kredietregeling, vermeld in het tweede lid. 3. Onverminderd 2 kan de verkavelaar of de bouwheer tevens CBO-credits in mindering brengen van een principieel uit te voeren sociale last. CBO-credits zijn kredieteenheden die worden verkregen per sociale huurwoning die door de verkavelaar of de bouwheer verwezenlijkt wordt in het kader van een procedure, vermeld in artikel 33, 1, tweede lid, 8, van de Vlaamse Wooncode, in zoverre daarbij de prijsnormering, bepaald krachtens artikel 38 van de Vlaamse Wooncode, in acht wordt genomen. De Vlaamse Regering kan nadere regelen bepalen betreffende de kredietregeling, vermeld in het eerste lid. 7 De verkavelaar of de bouwheer kan een sociale last geheel of gedeeltelijk uitvoeren door middel van de storting van een sociale bijdrage aan de gemeente waarbinnen het verkavelingsproject of het bouwproject ontwikkeld wordt. De sociale bijdrage wordt berekend door het aantal principieel te verwezenlijken sociale woningen of kavels te vermenigvuldigen met euro, en dat bedrag te indexeren aan de hand van de ABEX-index, met als basisindex deze van december De mogelijkheid, vermeld in het eerste lid, geldt slechts indien het vergunningverlenende bestuursorgaan daarmee instemt en in zoverre het verkavelingsproject of het bouwproject niet gelegen is in een woonuitbreidings- of woonreservegebied of een voormalig woonuitbreidings- of woonreservegebied. De sociale bijdrage wordt ingezet ten bate van het gemeentelijk sociaal woonaanbod.

9 woningen. De geldelijke bijdrage kan enkel ingezet worden voor doelstellingen rond betaalbaar wonen en woningkwaliteit. In deze zin kan worden voorgesteld om deze inkomsten als bestemde gelden in te schrijven in de begroting (cfr. vroegere fondsen). 3. Andere maatschappelijke lasten: realisatie of uitvoering van het aantal te verwezenlijken sociale woningen kan worden ingevuld door te voldoen aan andere maatschappelijke lasten. De gemeente bezit hier de regierol, deze uitvoeringswijze kan enkel op voorstel van de gemeente. Andere maatschappelijke lasten zijn gekoppeld aan het project en worden financieel afgewogen ten opzichte van het afkoopbedrag van euro per te verwezenlijken sociale woning. Commissie Grondgebonden Zaken Deze mogelijkheid was niet voorzien in het DGPB. Elke gemeente heeft echter voorbeelden waarin zij het aangewezen vond dat er ook voldaan werd aan andere maatschappelijke lasten. De voorbeelden zijn uiteenlopend van aard en afhankelijk van project én locatie. Het lokaal woonoverleg dient de concrete uitvoeringswijze positief te adviseren. - De verkavelaar/bouwheer/initiatiefnemer Als het aandeel sociale woningen laag is en kan de sociale woningen in het de locatie geschikt is voor sociale woningen, projectgebied realiseren: a. De verkavelaar of bouwheer of kan de verkavelaar/bouwheer/initiatiefnemer de sociale woningen in het projectgebied initiatiefnemer kan voor het realiseren. Dit betekent dat de omgeving aantal te realiseren sociale geschikt is voor sociale huisvesting. De woningen een overeenkomst verkavelaar/bouwheer/initiatiefnemer kan de afsluiten met een sociale nodige contacten leggen met een sociale huisvestingsmaatschappij. In dit huisvestingsmaatschappij of een sociaal geval wordt er een projectzone verhuurkantoor. afgebakend voor de sociale Deze mogelijkheden werden ook voorzien in huisvestingsmaatschappij. OF b. De verkavelaar of bouwheer of het DGPB: 1. SHM in natura : art SVK: art initiatiefnemer kan er ook voor kiezen om de sociale woningen zelf te bouwen, volgens de reglementaire normen die gelden in hoofde van sociale verhuurkantoren. In dit geval 8 Een sociale last kan slechts uitgevoerd worden door verhuring van binnen een verkaveling of een bouwproject verwezenlijkte woningen aan een sociaal verhuurkantoor, indien voldaan is aan alle volgende voorwaarden : 1 de hoofdhuurovereenkomst tussen de verkavelaar of de bouwheer en het sociaal verhuurkantoor wordt uiterlijk gesloten op de datum van de afgifte van de verkavelingsvergunning of de stedenbouwkundige vergunning; 2 de hoofdhuurovereenkomst geldt voor een periode van ten minste 27 jaar; 3 de huurprijs van de woning mag op de inschrijvingsdatum niet meer bedragen dan 485 euro, te verhogen met 7 % per slaapkamer vanaf de tweede, en maximaal te verhogen met 28 %, met dien verstande dat deze bedragen gekoppeld worden aan het gezondheidsindexcijfer van oktober 2006 en jaarlijks op 1 januari aangepast worden aan het gezondheidsindexcijfer van de maand oktober, die voorafgaat aan de aanpassing, en afgerond worden op het hogere tiental.

10 dient de verkavelaar of bouwheer of initiatiefnemer een overeenkomst af te sluiten met een sociaal verhuurkantoor voor 27 jaar. 3. Het realiseren van 15% sociaal wonen kan in de vorm van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels. Dit wordt gekoppeld aan de voortgang van het bindend sociaal objectief en besproken per project op het lokaal woonoverleg. Subsidiëring van weginfrastructuur is enkel mogelijk bij gemengde projecten waarbij verhouding 80% sociale huur- en 20% sociale koopwoningen gehanteerd wordt. Het lijkt relevant om hier een bepaalde schaalgrootte te bepalen: tot 10 sociale woningen enkel huur, vanaf 10 sociale woningen huur en koop. Indicatoren ter bespreking van sociale woonprojecten op het lokaal woonoverleg - De aanwezigheid van voorzieningen in de omgeving: De aanwezigheid van bepaalde voorzieningen op wandelafstand zal van belang zijn bij een bepaald segment van de sociale huurmarkt, namelijk sociale assistentiewoningen en sociale woningen die verhuurd worden via het SVK. - De locatie van het project: de gewenste dichtheid verschilt per type omgeving. In het centrum zal een hogere dichtheid gewenst zijn (onder andere door de aanwezigheid van voorzieningen en de woningtypologieën van de omgeving). Een hogere dichtheid betekent dat er meer woningen per hectare gerealiseerd mogen worden dan op een andere locatie in het buitengebied. Dit heeft een impact op de financiële haalbaarheid van sociale woonprojecten voor SHM/SVK. 1.3 Projectfiche Sociale woonprojecten worden besproken en geadviseerd aan de hand van een aantal elementen. Deze zijn opgenomen in een projectfiche, dit is een sjabloon dat wordt ingevuld door de sociale huisvestingsmaatschappijen of het sociaal verhuurkantoor en waarbij het project wordt beschreven aan de hand van enkele gegevens (initiatiefnemer, adres, kadastrale informatie, aantal sociale woningen, typologie van de woning ). Een voorbeeld van deze projectfiche gaat als bijlage. 1.4 Timing De vraag van stadsregionale afstemming is gesteld op de stuurgroep wonen. Dit heeft geleid tot het samenstellen van een werkgroep waarop de stedenbouwkundig ambtenaren en schepenen van huisvesting aanwezig waren. Deze werkgroep is 2 keer georganiseerd in In een volgende stap is de toepassing en uitvoering besproken op elk lokaal woonoverleg begin Volgende besprekingen zijn voorzien: 9 Beerse 23 februari 2017, Oud-Turnhout 4 mei 2017, Turnhout 3 maart 2017, Vosselaar 14 maart 2017

11 - Dagelijks Bestuur 31 mei 2017: terugkoppeling en reflectie op voorstel - Commissie Grondgebonden Zaken 28 juli 2017: terugkoppeling en reflectie op voorstel - College van Burgemeester en Schepenen in juli: goedkeuring

12 BIJLAGE: projectfiche Lokaal woonoverleg gemeente Bespreking opportuniteit project Commissie Grondgebonden Zaken Plaats: gemeentehuis Datum : Opportuniteit project Bespreking project - koop/huur/kavels - verbouwing/nieuwbouw/vervangingsbouw - fase van project Beschrijving project 1. Gegevens project - initiatiefnemer: - naam project: - aanmeldingsnummer: - projectnummer VMSW: - locatie: - vermoedelijke start uitvoering: - voor specifiek doelpubliek: - geraamde kostprijs: - financieringswijze : - bestaat project uit verschillende fase: ja/nee - aanmeldingsnummer(s) andere fase(n): 2. Aantal te realiseren of in stand te houden woningen: 3. Typologie woningen: 4. Wooninfrastructuur: ja/nee - stedenbouwkundige studie? Ja/nee dd.: - opdrachtgever infrastructuur: - is er een akkoord tussen de gemeente en de initiatiefnemer over de opdracht van de wooninfrastructuur naar het openbaar domein? Ja/nee d.d.: - oprichting gemeenschapsvoorzieningen? 5. Verhouding van het project met lokale woonbehoeften en de wachtlijsten in de gemeente? 6. Verhouding van het project met het bindend sociaal van de gemeente? Visie lokaal woonoverleg