Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders Palmer Capital Emerging Europe Property Fund N.V.

Transcriptie

1 Palmer Capital Fndsenbeheer B.V. 10 december 2014 Buitengewne Algemene Vergadering van Aandeelhuders Palmer Capital Emerging Eurpe Prperty Fund N.V. Office address details including telephne numbers and website Praag, PV10

2 Agenda 1. Opening 2. Stand van zaken herfinanciering 3. Telichting directie p de strategische pties vr de tekmst 4. Rndvraag 5. Sluiting Office address details including telephne numbers and website

3 1. Opening Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 3

4 2. Stand van zaken herfinanciering Financiële kerncijfers Nieuwe basis na afrnding herfinanciering eind Q Q Op jaarbasis (brn Q rapprtage) Brut huurinkmsten (in EUR mln.) 5,7 6,2 Service inkmsten (in EUR mln.) 0,7 0,9 Service- en explitatieksten (in EUR mln.) 3,0 3,6 Nett huurinkmsten (in EUR mln.) 3,4 3,5 Lan-T-Value rati 39,1% 46,9% Ttale activa (in EUR mln.) 53,0 60,7 Aantal panden (-/- GiTy & Saca) Cre (7): EUR 29,6mln Cre: 7 Nn-cre (7): EUR 21,9mln Nn-cre: 9 Verhuurbaar ppervlak (in m 2 ) Bezettingsgraad (gewgen) 75,9% 73,8% Taxatiewaarde 30 juni 2014 (in EUR mln.) 51,5 56,7 Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 4

5 2. Stand van zaken herfinanciering Stand van zaken herfinanciering Bankleningen Sberbank financiert sinds maart 2014 het Tsjechische prtfli Tatra Banka financiert de Slwaakse panden Tatra Banka eist eenmalige extra aflssing van EUR 2,5mln. per ultim 2014 SNS Bank lening (EUR 1,3mln.) wrdt gedurende Q afgelst Brnnen van financiering Aandelenemissie: ca. EUR Cnverteerbare bligatie: EUR 1,07mln. t.b.v. aflssing Tatra Banka Aflssing lening dr Palmer Prperties: EUR 1,2mln. t.b.v. aflssing Tatra Banka Ttale verwachte vrije cashflw uit verkpen : EUR 3,0mln. Racianska, HUB plt, GiTy & Saca Opbrengst uit verkp GiTy en Saca deels t.b.v. aflssing SNS Bank Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 5

6 Drveren strategie Fase 1: Aanzienlijke kstenreductie Onging Charges Figure (OCF) EUR in 2 jaar tijd afgenmen Fase 2: Financieringsstructuur verbeteren Sberbank is de nieuwe financier van de Tsjechische prtfli Slwaakse prtfli is nu lang bij Tatra Banka geherfinancierd SNS Bank lening terugbetaald (eerste kwartaal 2015) Rati s verbeteren Drlpend prces LTV en OCF verbeterd Eigen vermgen phalen Cnverteerbare bligatie + aandelenemissie >>> Per Q zijn fases 1 en 2 afgernd <<< Het Fnds is nu stabiel gefinancierd, de weg vr fase 3 ligt pen Fase 3: Herstructurering en diversificatie Verbeteren van risic/rendement rati's en (transactie)liquiditeit Genereren van vrije cashflw t.b.v. dividendbetalingen Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 6

7 Fase 3 Alternatief 1: Cntinuatie van huidige prtfli Alternatief 2: Liquidatie Alternatief 3: Prtfli herstructurering en diversificatie Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 7

8 Alternatief 1: Cntinuatie van huidig prtfli Cntinuatie van het prtfli van 14 bjecten 7 cre bjecten en 7 nn-cre bjecten: taxatiewaarde EUR 51,5mln. Lan-T-Value : 39,1%, bankleningen EUR 20,2mln. Gecnslideerde nett peratinele inkmen (NOI) : EUR 2,2mln. Debt Service* 1 : EUR 2,2mln. waarvan 36% Sberbank & 64% Tatra Banka Dividenduitkeringen pas mgelijk indien: De nett peratinele inkmsten (NOI) substantieel zullen tenemen dr huurstijging en/f bezettingsgraadstijging Panden wrden verkcht. * 1 Jaarlijkse aflssing en interest betalingen Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 8

9 Alternatief 1: Cntinuatie van huidig prtfli In EUR 5-dec-14 Jaar 1 Jaar 2 Mutatie Intrinsieke waarde (IW) Ttaal inkmen (te verdelen) n/a Surplus cash (vrije cashflw) Teveging aan IW IW + Cash (cumulatief) (=aandeelhuderswaarde) Aantal aandelen Mutatie IW + Cash per aandeel 20,13 21,00 21,86 1,72 * Waarderingsresultaat wrdt niet meegenmen Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 9

10 Alternatief 2: Liquidatie De aandeelhuderswaarde van liquidatie van het prtfli is nzeker: De verkp zal tegen discunts plaatsvinden De verkpperide van enkele nn-cre bjecten kan langer duren. De aannames van liquidatie zijn: Tijdspad: Gedurende 2 jaar 14 gebuwen verkpen Verkp: Eerst verkp van 7 nn-cre vastgedbjecten tegen grtere discunt Daarna de verkp van 7 cre vastgedbjecten tegen kleinere discunt Bank wil in geval van liquidatie als eerst afgelst wrden Grndslag management fee zal meten wrden aangepast Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 10

11 Alternatief 2: Liquidatie De vlgende stappen zullen drlpen wrden: Stappen Peride Herfinanciering vlledig afgernd Q Aanpassen Management fee grndslag Q Verkp van 7 nn-cre gebuwen uit prtfli 25% discunt p huidige taxaties Aflssing p bankleningen, betaling ksten en belasting 3 Verkp van resterende 7 cre gebuwen uit het prtfli 5% discunt p huidige taxaties Aflssing p bankleningen, betaling ksten en belasting 4 Betaling exit dividend na betaling penstaande ksten en management fee Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 11

12 Alternatief 2: Liquidatie In EUR 5-dec-14 Jaar 1 Jaar 2 Mutatie Intrinsieke waarde (IW) Ttaal inkmen (te verdelen) n/a Surplus cash (vrije cashflw) * Teveging aan IW IW + Cash (cumulatief) (=aandeelhuderswaarde) 28, Aantal aandelen Range mutatie IW + cash per aandeel 20, *2 *1 eenmalige liquidatie-uitkering *2 Verwachte pbrengst in de range van EUR Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 12

13 Alternatief 3: Prtfli herstructurering en diversificatie Het fnds is nu stabiel gefinancierd, dr herstructurering en diversificatie greit nett peratinele inkmen, waardr dividend mgelijk wrdt. De vlgende stappen wrden dan drlpen: Stappen Peride Herfinanciering vlledig afgernd Q Dispsitie van 7 nn-cre kantrgebuwen uit prtfli Leggen beslag p veel eigen vermgen Vergen veel investeringen Levert weinig Nett Operatineel Inkmen p Vereisen hge Debt Service (aflssing en Interest) 2 Acquisitie van 3 mderne winkelbjecten Hge Nett Operatineel Inkmen Hgere LTV (55%) en lagere aflssing Minder investeringen ndig Gemiddelde lptijd huurcntracten verbetert Kwaliteit huurders verbetert 2015 / / 2016 Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 13

14 Alternatief 3: Prtfli herstructurering en diversificatie 1. Dispsitie van 7 nn-cre kantrgebuwen uit prtfli Verkp gedurende 2015 en 2016 Opbrengst wrdt gebruikt vr bankaflssing en acquisitie winkelvastged Vrbeeld van een nn-cre asset: Zahradnicka in Bratislava, Slwakije Taxatiewaarde 30 juni 2014 (EUR): Bezettingsgraad Q3'14: 59% Banklening (EUR): Nett Operatineel Inkmen (EUR): Debt Service (EUR): Nett Inkmen (EUR): 0 Nett Inkmen / Taxatiewaarde: 0,0% Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 14

15 Alternatief 3: Prtfli herstructurering en diversificatie De andere zes nn-cre gebuwen uit het prtfli Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 15

16 Alternatief 3: Prtfli herstructurering en diversificatie 2. Acquisitie van drie winkelbjecten in Plen met een hg NOI Gedurende 2015 wrden de nett pbrengsten met 55% bankfinanciering gebruikt m winkelbjecten te kpen in Plen Vastgedbjecten: Met een nett yield van 9% Ged verhuurd en hg nett peratinele inkmen (NOI) Met een aankpprijs van in ttaal circa EUR 20mln. Prtfli gediversifieerd ver: Regi : 40% Plen, 30% Tsjechië, 30% Slwakije Type vastged : 40% winkel, 60% kantren Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 16

17 Alternatief 3: uitbreiding naar Plen Waarm Plen? Diversificatie van het vastgedprtfli ver lcatie en type vastged Liquide vastgedmarkt De grtste vastgedmarkt in Centraal en Ost Eurpa (55% marktaandeel) Palmer Capital heeft veel pprtunity's via haar kantr/netwerk in Plen Przemysl Chrzanw Wrclaw Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 17

18 Alternatief 3: Prtfli herstructurering en diversificatie In EUR 5-dec-14 Jaar 1 Jaar 2 Mutatie Intrinsieke waarde (IW) Ttaal inkmen (te verdelen) *1 *2 n/a Surplus cash (vrije cashflw) Teveging aan IW IW + Cash (cumulatief) (=aandeelhuderswaarde) aantal aandelen Mutatie IW + Cash per aandeel 20,13 21,70 23,27 3,14 Cash surplus yield (.b.v. beurskers) *3 6,7% 11,2% *1 Waarderingsresultaat wrdt niet meegenmen *2 Genrmaliseerde situatie *3 Gehanteerde beurskers is EUR 8,00 Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 18

19 Fase 4 grei? De resulterende nieuwe fnds- en financiële structuur: Vergrt kans p stijging beurskers Vergrt kans m nieuw kapitaal p te halen Er zijn aanvullende acquisities in Pls en Tsjechisch vastged mgelijk Dit zu het fnds laten greien naar EUR 500mln. en een tweede ntering p een andere beurs Lagere TER (Ttal Expense Rati) Hger Nett Operatineel Inkmen & hger dividend Betere liquiditeit p de beurs Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 19

20 Cncluderend In EUR 5-dec-14 Alternatief 1 Cntinuatie Intrinsieke waarde (IW) Alternatief 2 Liquidatie Alternatief 3 Herstructurering Ttaal inkmen (te verdelen) n/a / Cash surplus* Teveging aan IW / IW + Cash (cumulatief) (=aandeelhuderswaarde) / Aantal aandelen Mutatie IW + Cash per aandeel 1,72 -/- 6,90 3,14 * eenmalige liquidatie-uitkering bij alternatief 2 Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 20

21 Cnclusie en advies van het management De Directie adviseert alternatief 3: herstructurering en diversificatie aan, aangezien: Een cntinuatie van het huidige prtfli niet vldende perspectief biedt p dividend en een grei van aandeelhuderswaarde Een liquidatiescenari veel aandeelhuderswaarde vernietigt en het tijdspad en de discunt relatief nzeker zijn Het alternatief 3 in de huidige stabiele situatie snel kan wrden gerealiseerd, waardr de ruimte vr investeringen en dividend beiden zullen verbeteren. Dit creëert een basis vr verdere grei met minimale verwatering. Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 21

22 4. Rndvraag Discussie Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 22

23 5. Sluiting Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 23

24 Cntact infrmatie Palmer Capital Fndsenbeheer B.V. Guy St. J. Barker LLB FRICS Parkweg GM Deventer guy.barker@palmercapital.eu Investr Relatins Hilbert H. Visscher Parkweg GM Deventer hilbert.visscher@palmercapital.eu Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 24

25 Disclaimer De beheerder van het Palmer Capital Emerging Eurpe Prperty Fund N.V., Palmer Capital Fndsenbeheer B.V. is p grnd van de Wet financieel tezicht (Wft), in het bezit van een vergunning van de Autriteit Financiële Markten. Vr dit beleggingsfnds is een prspectus met infrmatie ver het fnds, de ksten en de risic s. Vraag erm en lees hem vrdat u deelneemt. Rendementen uit het verleden zijn geen garantie vr de tekmst. Ptentiële beleggers wrdt geadviseerd m eerst hun eigen beleggingsadviseur te raadplegen alvrens een beleggingsbeslissing te nemen. Dr te beleggen in de fndsen kunt u vermgenswinst behalen, maar het is k mgelijk dat u verlies lijdt. Palmer Office address Capital Nederland details including N.V., Parkweg telephne 4, numbers 7411 SH and Deventer, website 25