Het einde der tijden

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Het einde der tijden"

Dennis Mathijs Pauwels
8 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 1/47 Het einde der tijden Of loopt het zo n vaart nog niet? drs. Hans P. van Tellingen directeur/eigenaar Strabo bv vantellingen@strabo.nl 020 Herengracht 560/hoek Utrechtsestraat Amsterdam

van Tellingen directeur/eigenaar Strabo bv www.strabo.

2 2/47 Strabo in het kort projectplaatsen en enkele opdrachtgevers (van de in totaal >200)

3 3/47 Strabo bv Opgericht in 1982 Volledig onafhankelijk, twee private eigenaren Wonen, werken & winkelen Drie kernproducten: - Onderzoeken (passantentellingen, -enquêtes, koopstromen, parkeren, etc.) winkelcentra (>70%) - Bewonersonderzoeken (>10%) - Vastgoeddatabases (>10%) Nederlands marktleider passantenonderzoeken Koopstromen-, ondernemers- & parkeeronderzoeken Dé telspecialist (Hans van de Passantentellingen) Tellen=enquêteren 450 Nederlandse winkelcentra geteld en geënquêteerd

) winkelcentra (>70%) - Bewonersonderzoeken (>10%) - Vastgoeddatabases (>10%) Nederlands marktleider passantenonderzoeken

4 4/47 Het einde der tijden

5 5/47 of..

6 6/47 toch

7 7/47 niet???

8 8/47 Bestedingen detailhandel

9 9/47 Bestedingen detailhandel

10 10/47 Bestedingen detailhandel

11 11/47 Bestedingen detailhandel

12 12/47 Verliezers

13 13/47 Winnaars

14 14/47 Online Van kijken naar kopen Van offline naar online Pure player naar multichannel Brede acceptatie in alle doelgroepen Maar behoefte aan fysieke winkels blijft Online bekijken, offline kopen (tegentrend) Pure players megaverliezen

doelgroepen Maar behoefte aan fysieke winkels blijft Online

15 15/47 Internetgevoeligheid Bron: thuiswinkel.org

16 16/47 Afvlakken groei webwinkels?

17 17/47 Online is here to stay, alhoewel??? Zalando: gaan ze ooit winst maken? (retourproblematiek, gratis bezorgen) Concentratie (groten worden groter) Verdwijnen pure players? Food online blijft marginaal

leidt tot meer offline aankopen En de jeugd gaat grotendeels voor fysiek

18 18/47 Online is here to stay!, ja, toch wel! Verdere integratie online offline Er is eigenlijk geen verschil Online kopen leidt tot meer offline aankopen En de jeugd gaat grotendeels voor fysiek winkelen Zolang er vrouwen zijn wordt er (fysiek) gewinkeld Zalando opent pop-upstores Bol.com is van Ahold Pick-up points

19 19/47 4 typen winkels van de toekomst volgens Gfk Flagship store Compleet assortiment, merk, imago, beleving Showrooms voor van origine online players (Coolblue, Zalando) Multichannel stores populaire producten fysiek, rest online bestellen Pick-up stores Mijn mening: klopt deels, maar te rigide (de bakker blijft bestaan, de supermarkt en ook boetiekje!)

Multichannel stores populaire producten fysiek, rest online bestellen Pick-up stores

20 20/47 Het loopt zo n vaart niet! Provocative philosopher Apocalyptische doemdenker Gesponsord door Wehkamp Geen wetenschappelijke professor

21 21/47 Krimp bevolking

22 22/47 Krimp = leegstand?

23 23/47 Leegstand is iets meer dan 6% Check de feiten ;-) Bron: Locatus

24 24/47 Op goede locaties leegstand < frictieleegstand Er is te WEINIG aanbod en er is ruimte voor meer m2 Bron: Locatus

25 25/47 Op goede locaties leegstand < frictieleegstand Er is te WEINIG aanbod en er is ruimte voor meer m2 Bron: Syntrus Achmea (gebaseerd op Locatus)

26 26/47 Leegstand wordt zwaar overdreven 93,6% van retailpanden wordt gebruikt (bron: Locatus) (nu: 93,1%) Leegstand geen nationaal maar regionaal probleem En: Relatie leegstand -> krimp, vergrijzing Relatie leegstand -> locatie Relatie leegstand -> kwaliteit vastgoed Relatie leegstand -> economische laagconjunctuur > vijf jaar

27 27/47 Oorzaken van krimp consumentenbestedingen Consumentenvertrouwen op dieptepunt Stilvallen van de woningmarkt Vijf jaar laagconjunctuur Maar: Sinds kort lichtpuntjes (woningmarkt, consumentvertrouwen) En: Rol online verkoop in % leegstand is gering en geldt alleen voor enkele branches

28 28/47 Winnaars en verliezers Winnaars grote steden sommige middelgrote steden sommige grote regionale winkelgebieden (met dominante eigenaar) sterke wijkcentra Verliezers sommige middelgrote steden aanloopstraten weinig onderscheidende stadsdeelcentra kleine wijkcentra/buurtcentra Per saldo minder maar kwalitatief betere winkelgebieden, survival of the fittest sterke binnenstad blijft sterk ondanks gemeentelijk beleid regionale winkelgebieden: beïnvloedbaar (bijvoorbeeld parkeren, retenanting, remarketing, redesigning, beleving) sterke wijkcentra (we moeten eten!), veel keus/gratis parkeren/gemak is onderscheidend

29 29/47 Winnaars Qua stijging omzet (met toestemming Corio en UR): Citymall Almere; 100% (2013 tov 2007) Alexandrium I Rotterdam 46% (2013 tov 2007) Stadshart Amstelveen 15% (2013 tov 2008) Leidsenhage Leidschendam; 4% (2013 tov 2007) Cityplaza Nieuwegein 16% (2013 tov 2012) Emiclaer Amersfoort 22% (2013 tov 2011) Stationsstraat (oude Stadshart) Almere 244% (van 2013 tov 2012) Qua FootFallstijging: Stadshart Amstelveen (jaarlijkse groei van 4% van 2011 tot en met 2013) Emiclaer Amersfoort (7% in 2013 tov 2011); Citymall Almere (33% in 2013 tov 2007); Prinsenpassage Rijswijk 15% (2013 tov 2012); Stationsstraat (oude Stadshart) Almere 14% (2013 tov 2012) Stadshart Zoetermeer dubbele percentages

30 30/47 Trends in passantenland Belang koopavond neemt af Spreiding bezoekers door langere openingstijden en zondagopening Gemiddeld aantal bezoekers landelijk lijkt wat af te nemen De winnaars gaan het echter steeds beter doen, de verliezers moeten inkrimpen

31 31/47 Onheilsprofessor heeft ongelijk Vers van de pers: Onderzoeken CBRE/DTP

32 32/47 Noodzaak informatie over klant groeit Aantallen, passantentelling Consumentinformatie, passanten-enquête Informatie over klanten, maar ook niet-klanten (koopstromenonderzoek en/of MOSAIC van Experian) Winkelvoorkeuren in kaart brengen: branchering aanpassen aan dominante leefstijlen Als je weet wie de klanten zijn en wie de niet-klanten, kun je je winkelcentrum daar beter op afstemmen, onder andere door branchering.

33 33/47 HOE moet je meten? Betrouwbare automatische telsystemen Of anders betrouwbaar handmatig tellen Enquêtes (dubbeltellingen, omzet, herkomst, profiel, waardering), tellen=enquêteren Koopstromen/telefonisch of mail (niet-klanten) Nathalie, Han, Marieke, Saba-Aicha, fieldmanager Jan

34 34/47 Soorten tellingen (zowel handmatig als automatisch) Kordontelling (uitgangen), voor totaal aantal bezoekers. Essentieel voor omzetberekening Interne druktebeeldmeting ( Flow /doorbloeding) in winkelstraten/-passages (=Locatusmethode) Externe druktebeeldmeting

35 35/47 Aanbieders automatisch tellen Flucon / City Traffic (met RMC) Solva Easycount (of: Shoppercount/WPM) Vele verdwenen partijen (o.a. Actron) Door iedereen ten huwelijk gevraagd Maar Strabo kiest FootFall Want: Waarheidsvinding. Basistelling in orde NL-situatie (buiten, grote afstanden) vraagt om nieuwe technieken die anderen niet hebben of nog niet op juiste wijze kunnen gebruiken (laser en brickstream) Mooie software, ook draadloze technieken

36 36/47 Lasercamera Grote afstanden, kan ook aan de zijkant muur tot op 50 meter hoogte Basisprincipe: scant lichamen Kan tot bijna 30 meter breedte tellen > 98% betrouwbaar

37 37/47 Brickstream Grotere afstanden, kan ook aan de zijkant muur tot op 15 meter hoogte Op afstand in te stellen Bewegingsrichting/hoogte (in de diepte kijken) Basisprincipe: stereobeeld, analyse videobeelden breedte tot 7 meter per camera (14 meter met 2 camera s, etc.) > 95 % betrouwbaar, meestal > 98%

38 38/47 Niet doen! Bluetoothtellingen Video Thermal Camera (kan soms wel) Infrarood Maar: interessant voor route en verblijfsduur is WI-FI

39 39/47 Installaties lasers en brickstreams in Almere en A veen

40 40/47 Toekomst in Nederland qua automatisch tellen Brickstream en Laser benaderen perfectie (mits goed geïnstalleerd) Lenen zich voor buitentellingen Ideaal voor de Nederlandse A1-straten/high streets Samenwerking met Locatus en minimaal vier retailers. Locatus is nu onze partner Belangrijkste winkelstraten continu betrouwbaar tellen Harde data steeds belangrijker (internet, passantenstromen, bestedingen, omzet, vloerproductiviteit) Alle Nederlandse automatische aanbieders tellen structureel te weinig passanten Hogere, betrouwbare tellingen leiden tot een hogere verkoopwaarde winkelvastgoed.

41 41/47 MOSAIC

42 42/47 En wat kom je te weten? Leeftijdsfase Huishoudenfase Besteedbaar inkomen Autobezit Vermogenspositie Lifestyle Behoeften Winkelvoorkeuren

43 43/47 Benchmark klanten tov verzorgingsgebied

44 44/47 Winkelvoorkeuren Wij weten welke winkels de consumenten willen zonder dat ze het zelf weten AH Jumbo Lidl Aldi Kruidvat Etos Hema A - Jonge Digitalen B - Stedelijke Balanceerders C - Samen Starten D - Goed Stadsleven E - Modale Koopgezinnen F - Kind en Carrière G - Sociale Huurders H - Rijpe Middenklasse I - Vrijheid en Ruimte J - Gouden Rand K - Elitaire Topklasse L - Landelijk Leven M - Welverdiend Genieten N - Vergrijsde Eenvoud

45 45/47 Maar wat moet ik er mee Doelgroepstrategie Behouden Veroveren Links laten liggen Bijpassende voorzieningen Segmenten Specifieke winkelvoorkeuren

46 46/47 Dank voor uw aandacht!

Vergelijkbare documenten

De zonnige toekomst van winkels, winkelgebieden en winkelcentra

1/30 De zonnige toekomst van winkels, winkelgebieden en winkelcentra Winnaars Verliezers Hoe wordt uw winkelcentrum een winnaar? drs. Hans P. van Tellingen directeur/eigenaar Strabo bv www.strabo.nl vantellingen@strabo.nl