Modellen koop-/aannemingsovereenkomst, algemene voorwaarden en algemene toelichting

Transcriptie

1 Modellen koop-/aannemingsovereenkomst, algemene voorwaarden en algemene toelichting Koop-/aannemingsovereenkomst Dit model kan voor gebruik worden gekopieerd Bij deze koop-/aannemingsovereenkomst horen: - Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, vastgesteld bij akte op 8 februari Algemene Toelichting bij de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, vastgesteld in december 1998 Koop-/Aannemingsovereenkomst voor van overheidswege gesubsidieerde en niet-gesubsidieerde eengezinshuizen met toepassing van de Garantie- en waarborgregeling, overeenkomstig het model, vastgesteld in december 1998 door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM, de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers, de Vereniging van Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen, de Consumentenbond, de vereniging eigen huis en de Stichting Garantie Instituut Woningbouw. Ondergetekenden: hierna te noemen de ondernemer, ingeschreven bij het GIW via (Aangesloten Organisatie); en hierna te noemen de verkrijger, zijn per overeengekomen als volgt: I. De ondernemer verkoopt aan de verkrijger, die koopt van de ondernemer: een perceel/de percelen grond ter grootte van circa overeenkomstig de bij notaris gedeponeerde situatietekening aangeduid met het/de bouwnummer(s) gelegen met de -voor zover aanwezig- daarop in aanbouw zijnde opstallen, kadestraal bekend. Bij deze aanvaardt de verkrijger uitdrukkelijk de lasten en beperkingen omschreven in een bij deze overeenkomst behorende en aan deze akte gehechte door partijen ondertekende bijlage. 60

2 II. De verkrijger geeft opdracht en de ondernemer neemt aan conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, op boven omschreven grond, de daarop geprojecteerde/in aanbouw zijnde opstal(len) (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. III. De totale koop-/aanneemsom bedraagt: A. voor wat betreft de koopsom de ingevolge artikel 4 lid 3 verschuldigde termijnen: 1. grondkosten (inclusief omzetbelasting) 2. de overige verschuldigde termijnen (inclusief omzetbelasting) B. voor wat betreft de aanneemsom de nog niet ingevolge artikel 4 lid 1 verschuldigd geworden termijnen (inclusief omzetbelasting) C. vergoeding (inclusief omzetbelasting) over de grondkosten en de overige verschuldigde termijnen, berekend overeenkomstig het bepaalde in artikel 4 lid 4 Totaal (A + B + C) De onder I en II vermelde koop- en aannemingsovereenkomst vormen tezamen één geheel. De ondernemer draagt er zorg voor dat deze akte onder berusting van de onder I genoemde notaris wordt gesteld en dat een kopie van deze akte tezamen met de hierboven genoemde, door beide partijen gewaarmerkte bijlagen aan de verkrijger ter hand wordt gesteld. De in de koop-/aanneemsom begrepen omzetbelasting is berekend naar een percentage van %, conform de bepalingen van de Wet op de omzetbelasting Deze overeenkomst is aangegaan onder de navolgende bepalingen: Levering Artikel 1 1. De levering van de grond met de daarop eventueel reeds gebouwde opstal(len) zal geschieden bij akte te verlijden ten overstaan van de onder I genoemde notaris, diens plaatsvervanger of opvolger, op een door die notaris te bepalen tijdstip: zo spoedig mogelijk, doch binnen zes weken na het laatste hieronder onder a en b bedoelde tijdstippen: a. wanneer vaststaat dat deze overeenkomst niet meer op een van de gronden genoemd in de artikelen 7 en 9 van deze akte kan worden ontbonden; alsmede b. wanneer is begonnen met de bouw in de zin van artikel 14 lid 2 van de algemene voorwaarden. 2. Indien de grond ten tijde van de levering nog staat ten name van een derde, zal de verkrijger ermee genoegen nemen, dat - indien de ondernemer zulks wenst - die derde rechtstreeks aan de verkrijger overdraagt, eventueel bij verzamelakte. 61

3 Afwijkende perceelsgrootte Waarborgsom Artikel 2 (A)* Verschil tussen de werkelijke en de hiervoor opgegeven maat of grootte van de grond geeft geen aanleiding tot enige rechtsvordering tot vergoeding ter zake. Verschil tussen de werkelijke en de hiervoor opgegeven maat of grootte van de grond geeft geen aanleiding tot enige rechtsvordering tot vergoeding ter zake, behoudens een rechtsvordering tot algehele vergoeding op basis van per centiare, indien het verschil 5% of meer bedraagt van de onder I opgegeven maat of grootte. Artikel 3 (A)* Ter zake van deze overeenkomst is geen waarborgsom verschuldigd. 1. Binnen veertien dagen na ondertekening van deze overeenkomst door de verkrijger moet hij aan de onder I genoemde notaris voldoen een waarborgsom groot. De verkrijger machtigt de notaris om dit bedrag over te maken aan de ondernemer, indien en zodra de levering heeft plaatsgehad en één of meer termijnen zijn vervallen. Dit bedrag zal alsdan in mindering strekken op die termijn(en). 2. In plaats van de hiervoor genoemde waarborgsom kan de verkrijger binnen de gestelde termijn van veertien dagen een bankgarantie doen stellen die voldoet aan het bepaalde in artikel 21 van de algemene voorwaarden. 3. De machtiging tot uitbetaling aan de ondernemer vervalt indien en zodra deze overeenkomst ingevolge een van de bepalingen van deze akte of van de op deze overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden zal zijn ontbonden, zodat in dat geval de notaris het onder hem als waarborgsom gestorte bedrag, voor zover nog onder zijn berusting, aan de verkrijger zal terugbetalen. Termijnen en betalingsregeling Artikel 4 1. De termijnen van de koop-/aanneemsom zijn de volgende: 2. Behoudens het geval waarin de verkrijger recht op uitstel van betaling heeft zoals bedoeld in lid 5, dan wel lid 7, worden de in lid 1 bedoelde termijnen steeds opeisbaar veertien dagen na de dagtekening van een door of vanwege de ondernemer gedaan betalingsverzoek. Een betalingsverzoek geeft aan op grond van welk feit de 62

4 ondernemer recht heeft op betaling, welke termijn het betreft en dat de betaling uiterlijk veertien dagen na de dagtekening door de ondernemer ontvangen dient te zijn. 3. Per de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen zijn de navolgende termijnen verschuldigd: - termijn (grondkosten) (inclusief omzetbelasting) - termijn (datum aanvang bouw woning) (inclusief omzetbelasting) - termijn (datum werkzaamheden gereed) (inclusief omzetbelasting) - termijn (datum werkzaamheden gereed) (inclusief omzetbelasting) etc. (A)* 4. Tot de koop-/aanneemsom behoort de vergoeding die de ondernemer berekent over de termijnen die per de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen reeds zijn verschuldigd. Deze vergoeding wordt berekend naar een percentage van % per jaar voor de grondkosten en % per jaar voor de overige termijnen: a. over het bedrag van de grondkosten (exclusief omzetbelasting) vanaf tot aan de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen; b. over de overige in lid 3 van dit artikel vermelde termijnbedragen (exclusief omzetbelasting) vanaf de veertiende dag na die waarop de bouw van het huis is aangevangen casu quo waarop de werkzaamheden zijn gereed gekomen tot de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen. Deze vergoeding, te vermeerderen met omzetbelasting, dient bij de levering te worden voldaan. 4. Over de grondkosten en de termijnen die verschuldigd zijn per de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen, wordt geen vergoeding in rekening gebracht. (C)* 4. Er zijn nog geen termijnen van de aanneemsom vervallen. Over de grondkosten is per de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen geen vergoeding verschuldigd. N.B. Waar bepalingen voorkomen voorzien van de aanduiding (A), (B) en (C) moet een keuze tussen de aldus aangeduide bepalingen worden gemaakt. 63

5 5. Zolang de grond met de eventueel daarop reeds gebouwde opstallen niet aan de verkrijger is geleverd, heeft de verkrijger recht op uitstel van betaling van het verschuldigde deel van de koop-/aanneemsom, waar tegenover hij verplicht is aan de ondernemer rente te vergoeden van % per jaar voor de grondkosten en % per jaar voor de overige termijnen, te berekenen als volgt: a.1.over het in lid 3 vermelde bedrag van de grondkosten (exclusief omzetbelasting) vanaf de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen tot aan de datum van levering; a.2.over de overige in lid 3 vermelde termijnbedragen (inclusief omzetbelasting) vanaf de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen tot aan de datum van levering; b. over de overige termijnen (inclusief omzetbelasting) vanaf de vervaldatum tot aan de datum van levering. Deze rente dient eveneens bij de levering te worden voldaan. Op de dag van de levering wordt het op dat moment reeds verschuldigde deel van de koop-/aanneemsom opeisbaar. 6. Indien en voor zover de verkrijger een reeds opeisbaar gedeelte van de koop-/aanneemsom of enige andere uit hoofde van de op deze overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden opeisbare betaling niet op de daarvoor gestelde vervaldag heeft voldaan, en de bepalingen in het vorige lid van dit artikel niet van toepassing zijn, is de verkrijger daarover aan de ondernemer een rente van % per jaar verschuldigd, vanaf de dag van opeisbaarheid tot die der voldoening, zulks onverminderd de verdere rechten en verplichtingen van partijen uit deze overeenkomst en/of tussen partijen nader te maken afspraken. 7. Indien uitstel of vertraging van de betaling van opeisbare termijnen het gevolg is van de wijze van financiering van het huis of de wijze waarop door de geldverstrekker aan de financieringsregeling uitvoering wordt gegeven, zal de verkrijger in afwijking van lid 6 van dit artikel aan de ondernemer een rente verschuldigd zijn van % per jaar vanaf de dag van opeisbaarheid tot die der voldoening en voorts tegenover de ondernemer wegens dat uitstel of die vertraging niet in gebreke zijn, mits de financieringsregeling aan de ondernemer bekend is en hij daartegen geen bezwaar heeft gemaakt. 8. De rente als bedoeld in artikel 4 lid 5, lid 6 en lid 7 wordt vermeerderd met omzetbelasting. 64

6 Bouwtijd Artikel 5 1. De ondernemer verbindt zich het huis binnen werkbare werkdagen na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer geheel voor bewoning gereed op te leveren aan de verkrijger. (A)* 2. De ruwe begane grondvloer van het huis is gereedgekomen op 2. De ruwe begane grondvloer van het huis is nog niet gereed. De ondernemer zal binnen acht dagen na het gereedkomen daarvan de aanvangsdatum van de in lid 1 genoemde termijn schriftelijk aan de verkrijger mededelen. Overheidssubsidie Ontbindende voorwaarden Artikel 6 (A)* 1. Overheidssubsidie ten aanzien van de bouw van het huis zal worden verstrekt op grond van waarvoor een beschikking is afgegeven onder nummer d.d.. 2. De aanvraag van de ingevolge de in lid 1 van dit artikel genoemde beschikking te verstrekken subsidie geschiedt door de verkrijger. De ondernemer zal daartoe tijdig de nodige formulieren en informatie aan de verkrijger verstrekken. 3. De ondernemer garandeert dat de verkrijger op basis van de door hem verstrekte gegevens in aanmerking komt voor de subsidie volgens een door partijen aan deze akte gehechte en gewaarmerkte berekening. Er wordt geen overheidssubsidie verstrekt. Artikel 7 1. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de bij niet-vervulling ontbindende voorwaarden: a. dat de verkrijger binnen twee maanden na diens ondertekening van deze akte voor de financiering van de woning een hypothecaire geldlening verkrijgt tegen geen grotere maandelijkse verplichting aan rente en aflossing en/of rente en premie van een levensverzekering dan, zulks onder bij de grote geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen; b. dat de verkrijger binnen maand(en) na diens ondertekening van deze akte een vergunning, althans de toezegging daartoe, om het huis na gereedkoming zelf te bewonen, verkrijgt. N.B. Waar bepalingen voorkomen voorzien van de aanduiding (A) en (B) moet een keuze tussen de aldus aangeduide bepalingen worden gemaakt. 65

7 (A)* 2. Ter zake van de in lid 1 van dit artikel bedoelde financiering wordt geen Nationale Hypotheek Garantie verlangd. 2. Ter zake van de in lid 1 van dit artikel bedoelde financiering wordt de Nationale Hypotheek Garantie verlangd in verband waarmee de overeenkomst wordt aangegaan onder de bij niet-vervulling ontbindende voorwaarde, dat de verkrijger binnen twee maanden na diens ondertekening van deze akte een Nationale Hypotheek Garantie verkrijgt voor een hypothecaire geldlening als omschreven in het eerste lid van dit artikel sub a. 3. Indien één van deze voorwaarden niet wordt vervuld heeft de verkrijger het recht bij aangetekende brief met bericht handtekening retour of telefaxbericht met verzendbevestiging te verzenden aan de ondernemer uiterlijk binnen acht dagen na afloop van de voor de vervulling van de betreffende voorwaarde geldende termijn, de ontbinding van de koop-/aannemingsovereenkomst in te roepen, waardoor de overeenkomst tussen partijen van rechtswege ontbonden zal zijn. 4. Ingeval de voorwaarde met betrekking tot het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie als vermeld in lid 2 van dit artikel van toepassing is en die voorwaarde niet binnen twee maanden vervuld is en ook na ommekomst van die twee maanden onvervuld blijft, zal de termijn waarbinnen de verkrijger recht heeft de ontbinding van de overeenkomst in te roepen geacht worden tussen partijen verlengd te zijn tot acht dagen na ontvangst van een aan hem verzonden aangetekende brief van de ondernemer, waarin deze hem verzoekt of aanzegt zich er over uit te laten of hij al dan niet de ontbinding van de overeenkomst inroept. 5. Indien de door de verkrijger geaccepteerde financieringsvoorwaarden niet (meer) door de geldgever worden verlengd en gestand worden gedaan tot en met de datum van levering, dan is de verkrijger verplicht een nieuwe hypothecaire geldlening aan te vragen zodra hem de vermoedelijke datum van levering door of namens de ondernemer is medegedeeld. De ondernemer draagt er zorg voor dat de verkrijger deze datum tijdig verneemt. Indien de verkrijger geen nieuwe geldlening kan verkrijgen tegen de in lid 1 sub a van dit artikel genoemde maandelijkse verplichting, heeft de verkrijger het recht alsnog vóór of uiterlijk op de datum van levering de ontbinding van de overeenkomst in te roepen bij aangetekende brief met bericht handtekening retour of telefaxbericht met verzendbevestiging. 6. Partijen verplichten zich over en weer al het nodige te doen, wat tot vervulling van de in de leden 1 en 2 van dit artikel vermelde voorwaarde(n) kan leiden en na te laten wat de vervulling zou kunnen verhinderen. Indien aan het inroepen van ontbinding als bedoeld in lid 3 van dit artikel het niet nakomen van de hierboven vermelde 66

8 verplichtingen ten grondslag ligt, zal de koop-/aannemingsovereenkomst van rechtswege zijn ontbonden en zal de in gebreke zijnde partij aan de andere als boete een bedrag verschuldigd zijn ter grootte van 10% van de koop-/aanneemsom. Het inroepen van de ontbinding zal geschieden bij aangetekende brief met bericht handtekening retour of telefaxbericht met verzendbevestiging. Garantie- en waarborgregeling Artikel 8 1. De ondernemer verklaart, dat het huis, dat het onderwerp is van deze overeenkomst, deel uitmaakt van een door het GIW geregistreerd project en door deze instelling is ingeschreven onder registratienummer en verbindt zich tegenover de verkrijger ter zake van dit huis de verplichtingen uit de Garantie- en waarborgregeling van deze instelling te zullen nakomen. 2. De ondernemer verplicht zich tegenover de verkrijger om overeenkomstig de toepasselijke Garantie- en waarborgregeling terstond doch uiterlijk binnen twee weken na ontvangst van de door de verkrijger ondertekende akte het schriftelijk verzoek te doen tot afgifte van een waarborgcertificaat aan de verkrijger. Artikel 9 1. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de bij vervulling ontbindende voorwaarde, dat de afgifte van een waarborgcertificaat door het GIW of namens die instelling door een bij haar aangesloten organisatie wordt geweigerd. 2. Indien de in lid 1 van dit artikel genoemde voorwaarde wordt vervuld, is de overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij de verkrijger binnen veertien dagen na ontvangst van het bericht van weigering bij aangetekende brief met bericht handtekening retour of telefaxbericht met verzendbevestiging aan de ondernemer heeft aangezegd dat hij de overeenkomst in stand wenst te laten, onverminderd het recht op schadevergoeding. 3. De verkrijger heeft het recht om de ontbinding van de overeenkomst in te roepen, indien: a. de ondernemer niet conform artikel 8 lid 2 binnen twee weken na de ontvangst van de door de verkrijger ondertekende akte een aanvraag heeft ingediend tot afgifte van een waarborgcertificaat; of b. de verkrijger zelf een aanvraag heeft ingediend bij de betreffende aangesloten organisatie van de waarborgende instelling (dan wel bij de waarborgende instelling zelf) tot afgifte van een waarborgcertificaat en binnen drie maanden na het ondertekenen van deze akte door de verkrijger geen waarborgcertificaat van die instelling of de schriftelijke toezegging tot afgifte daarvan heeft gekregen. 67

9 4. De aanzegging tot ontbinding van de overeenkomst op grond van lid 3 van dit artikel zal geschieden bij aangetekende brief met bericht handtekening retour of telefaxbericht met verzendbevestiging. Het beroep op ontbinding op grond van lid 3 sub a kan geen effect sorteren, indien binnen veertien dagen na de aanzegging het waarborgcertificaat is afgegeven. 5. Indien de overeenkomst wordt ontbonden op grond van het geval genoemd in lid 1 van dit artikel, heeft de verkrijger recht op een bedrag ter grootte van 5% van de koop-/aanneemsom als een door de ondernemer aan de verkrijger te verbeuren boete, onverminderd het recht op schadevergoeding. Kosten Artikel 10 Alle kosten en rechten aan de verkoop en levering verbonden zijn begrepen in de totale koop-/aanneemsom. Afwijkende bepalingen Informatie Artikel 11 Afwijkingen van het in het hoofd van deze akte genoemde model van de koop-/aannemingsovereenkomst en van de daarin van toepassing verklaarde algemene voorwaarden, die ten nadele van de verkrijger zijn, zijn nietig behoudens voorafgaande uitdrukkelijke toestemming verleend door of namens de waarborgende instelling als bedoeld in artikel 8. Bij het ontbreken van deze toestemming geldt de oorspronkelijke in het model opgenomen bepaling. Artikel 12 De ondernemer verplicht zich de verkrijger regelmatig te informeren omtrent de voortgang van de bouw. Geschillenbeslechting Artikel 13 Alle geschillen, welke ook -waaronder begrepen die, welke slechts door een der partijen als zodanig worden beschouwd- die naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de verkrijger en de ondernemer mochten ontstaan - met uitzondering van geschillen naar aanleiding van de Garantie- en waarborgregeling van voornoemde waarborgende instelling waarvoor de in die regeling vastgestelde regelen gelden - worden beslecht door arbitrage overeenkomstig de regelen beschreven in de statuten van de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland, zoals deze drie maanden voor de dag van ondertekening van deze akte luidden. 68

10 Van toepassing zijnde algemene voorwaarden/ garantie- en waarborgregeling Artikel Op de koop-/aannemingsovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, vastgesteld bij akte op 8 februari 1999 verleden voor notaris mr A.J.A. van Orsouw te Utrecht. 2. Waar in deze overeenkomst en de daarin van toepassing verklaarde algemene voorwaarden gesproken wordt van Garantie- en waarborgregeling, wordt gelezen: GIW-Garantie- en waarborgregeling Eengezinshuizen E Getekend te Getekend te op op De ondernemer: De verkrijger: De verkrijger verklaart een afschrift te hebben ontvangen van: 1. de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, vastgesteld bij akte op 8 februari 1999; 2. de GIW-Garantie- en waarborgregeling Eengezinshuizen E.1999; en 3. de Algemene Toelichting bij de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen en bijbehorende algemene voorwaarden. Getekend te op De verkrijger: 69