Advies Verbetering stabiliteit en update Fair Value-model

Transcriptie

1 Advies Verbetering stabiliteit en update Fair Value-model Opgesteld door : OpMaat i.s.m. Vereniging Eigen Huis en Aedes, vereniging van woningcorporaties Datum: 10 december

2 1 Inleiding Voorgeschiedenis en onderzoeksopzet Fair Value Aanleiding tot het onderzoek Doelstelling Verbetering stabiliteit en update Fair Value-model Onderzoeksaanpak en -opdracht Samenvatting aanbevelingen Finance Ideas Advies update en stabilisatie Fair Value-model Stabilisatie en actualisatie van het Fair Value-model Update van de Fair Value-verhouding Advies voor implementatie Ingangsdatum en overgangstermijn Toekomstige actualisatie Bijlage 1 Rapportage Finance Ideas Bijlage 2 Oordeel Prof. dr. J.B.S. Conijn Bijlage 3 Betrokken partijen bij overleg op initiatief van VROM op 2 juli

3 1 Inleiding Voor u ligt het advies van de Projectgroep bestaande uit Vereniging Eigen Huis, Aedes Vereniging van Woningcorporaties en Stichting OpMaat. Dit advies is gebaseerd op het onderzoek dat de projectgroep in de maanden oktober november 2009 heeft laten verrichten dor Finance Ideas uit Utrecht. De onderzoeksrapportage van Finance Ideas is in zijn geheel als Bijlage 1 bij dit advies opgenomen. Bij dit advies zijn daarnaast nog twee andere bijlagen gevoegd. In Bijlage 2 is het oordeel opgenomen van Prof. Dr. J.B.S. Conijn, wetenschappelijk supervisor voor dit onderzoek, omtrent inhoud en uitvoering van het onderzoek. Bijlage 3 bevat het overzicht van de partijen die in de zomer van 2008 werden geconsulteerd omtrent de actualisatie van het Fair Value-model. 3

4 2 Voorgeschiedenis en onderzoeksopzet 2.1 Fair Value In de periode ontwikkelden SEV, Vereniging Eigen Huis, Woonbron, Woondrecht, SCW, Trudo, de Gemeente Rotterdam, Aedes en het Waarborgfonds Eigen Woningen het Fair Value rekenmodel. Doel van het Fair Value-model was om voor Verkoop onder Voorwaarden te berekenen bij welke verhouding tussen korting en waardeontwikkeling de financiële voor- en nadelen voor kopers in evenwicht zijn. Dit model werd uitgewerkt en van parameters voorzien door Rigo en Global Property Research en vervolgens vastgelegd in de rapportage Fair Value. Het rekenmodel was aanvankelijk bedoeld om per afzonderlijke verkooptransactie een Fair Value-verhouding te berekenen. Na enige discussie en na aanvullende rapportages werden de resultaten van het rekenmodel door het ministerie van VROM sterk vereenvoudigd vastgelegd in MG (later zonder inhoudelijke wijzigingen opgenomen in MG ). Deze vereenvoudiging leidde er onder andere toe dat er voor nieuwbouw en bestaande bouw afzonderlijke, afgeronde FV-verhoudingsgetallen werden vastgesteld. De verhoudingen in de MG werden hiermee van toepassing verklaard op alle transacties gedurende de periode waarin de MG van kracht is. Ook sprak VROM destijds de intentie uit om de FV-verhouding periodiek te herzien. 2.2 Aanleiding tot het onderzoek Op 3 juli 2008 vond op initiatief van het ministerie van WWI met de betrokken partijen (zie Bijlage 3 ) het Overleg Evaluatie Fair Value-model plaats. Doel van de bijeenkomst was om aan de minister van WWI aanbevelingen te doen omtrent de actualisering van de Fair Valueverhoudingsgetallen. Tijdens de bijeenkomst stond de presentatie centraal van het eindrapport, dat in opdracht van VROM was opgesteld door het OTB. In dit rapport waren de onderzoeksresultaten en de aanbevelingen m.b.t. een mogelijke actualisering opgenomen.. Na deze presentatie gaven alle aanwezige partijen hun inhoudelijke reactie. Van de bijeenkomst werd door VROM schriftelijk verslag gedaan (definitief verslag d.d. 14 augustus 2008). Naar aanleiding van dit verslag reageerde in eerste instantie Vereniging Eigen Huis schriftelijk, later gevolgd door diverse andere partijen waaronder OpMaat. De belangrijkste elementen uit het verslag en de reacties: De uitkomsten OTB onderzoek geven reden tot aanpassing van het rekenmodel. De uitkomsten van de berekeningen van OTB op basis van actuele (2006!) parameters leveren een vertekend beeld van de werkelijkheid. De uitkomsten van de berekeningen door het OTB geven, door de gehanteerde methode, aanleiding tot zorg met betrekking tot de stabiliteit van de gepresenteerde resultaten. Schoksgewijze variatie in de FV-verhouding kan het vertrouwen van aanbieders en consumenten aantasten. Het draagvlak voor actualisatie o.b.v. uitkomsten OTB onderzoek is onvoldoende aanwezig. Telefonisch contact in de daaropvolgende maanden leerde dat dit dossier was komen stil te liggen, in afwachting van het oordeel van de Minister omtrent een mogelijk vervolg dan wel een eventuele aanpassing van de Fair Value-verhoudingsgetallen. 4

5 Na een aantal verkennende gesprekken besloten Vereniging Eigen Huis (VEH), Aedes Vereniging van Woningcorporaties en Stichting OpMaat (hierna te noemen de Projectgroep) begin 2009 om zelf onderzoek te laten uitvoeren. Dit onderzoek zou moeten dienen als basis voor een advies aan het Ministerie van VROM/WWI. Dit advies zou aanbevelingen moeten bevatten voor een meer stabiel en geactualiseerd Fair Value model. Nadat het Ministerie van VROM was geïnformeerd over dit initiatief en voorgestelde werd de onderzoeksopdracht geformuleerd en werd Prof. Dr. J.B.S. Conijn bereid gevonden om als wetenschappelijk supervisor voor dit onderzoek op te treden. 2.3 Doelstelling Verbetering stabiliteit en update Fair Value-model Het Fair Value-model is in de afgelopen jaren van grote waarde gebleken en kon rekenen op een breed draagvlak onder alle betrokkenen; consumenten, aanbieders, makelaars, financiers, intermediairs en belangenorganisaties. De grote waarde en het brede draagvlak zorgden er dan ook voor dat de toepassing van VoV-modellen (Verkoop onder Voorwaarden), met als belangrijkste representant Koopgarant en in mindere mate Slimmer Kopen, een grote vlucht heeft genomen. De Projectgroep stelde dan ook vooraf vast dat het onderzoek dat vooraf diende te gaan aan dit advies, zich dan nadrukkelijk diende te beperken tot het waar nodig verbeteren en actualiseren van de rekenmethode en de te hanteren parameters, gericht op uitkomsten die een meer continu, minder van het moment afhankelijk karakter hebben. De Projectgroep stelde dat het uiteindelijk te formuleren advies als doel zou moeten hebben om te komen tot een verbetering van het FV-model waardoor de tijdsafhankelijkheid van de parameters wordt verminderd en de stabiliteit van de uitkomsten wordt verbeterd. De uitkomsten van het model zouden een getrouw beeld moeten geven van de werkelijkheid en recht doen aan het doel om voor de koper een evenwichtige situatie te bereiken. De verbetering zou daarnaast tevens als uitkomst een update van de FV-verhoudingen moeten opleveren, wat voor VROM/WWI destijds de aanleiding was om actie te ondernemen op dit dossier. Het onderzoek diende dan ook de volgende resultaten op te leveren: verbeteren van het FV-rekenmodel (o.a. herziening tijdreeksen en basisgegevens), zodat de uitkomsten minder moment-afhankelijk zijn; update van de FV-verhouding met nieuwe/verbeterde parameters. De FV-verhouding kan dan vervolgens ten grondslag liggen aan een actualisatie van de FV-balans in de regelgeving van VROM. Het werd van groot belang geacht om, net als in het oorspronkelijke FV-model uit 2000, de FVverhouding vanuit koper/eigenaaroptiek te blijven bezien. Een berekening vanuit de optiek van de verkoper/aanbieder was voor de Projectgroep derhalve niet aan de orde. 5

6 2.4 Onderzoeksaanpak en -opdracht Gegeven de geformuleerde doelstelling formuleerde de Projectgroep vervolgens haar onderzoeksopdracht. Samengevat luidde deze opdracht als volgt: het verbeteren van berekeningsmethode van de discontovoet, zodanig dat deze aansluit bij de werking van de Fair Value balans op (meerjarig) macro-niveau; het actualiseren van de tijdreeks voor waardeontwikkeling alsmede het onderbouwen van de opslag voor kwaliteitsstijging; het herzien van de hoogte en relevantie van de bijkomende kosten; het onderzoeken en indien noodzakelijk actualiseren van de bewoningsduur; het waarderen van de afzetgarantie Omdat de waardegarantie (die in 2000 nog een belangrijke plaats had in de berekeningen) in praktijk geen onderdeel uitmaakt van de huidige modellen voor Verkoop onder Voorwaarden, is dit elementen niet meegenomen in de onderzoeksopdracht. Op basis van de geformuleerde opdracht werd aan drie gespecialiseerde bureaus verzocht offerte uit te brengen voor dit onderzoek. Op basis van de geoffreerde aanpak, prijs en betrokken deskundigen heeft de projectgroep er voor gekozen om het onderzoek te laten uitvoeren door Finance Ideas uit Utrecht. Het onderzoek werd in de periode september november 2009 uitgevoerd door drs. V. Burger en Prof. dr. P.M.A. Eichholtz. 6

7 3 Samenvatting aanbevelingen Finance Ideas De rapportage zoals opgesteld door Finance Ideas beschrijft de analyse van de diverse parameters in het Fair Value-model. Op basis van deze analyse heeft Finance Ideas verschillende aanbevelingen gedaan aan de hand waarvan het model geactualiseerd en gestabiliseerd kan worden. In deze paragraaf zijn alle aanbevelingen opgenomen. De volledige rapportage van Finance Ideas is als bijlage bij dit advies gevoegd. Finance Ideas komt in haar rapportage tot de volgende aanbevelingen: Het verlengen van de verwachte bewoningsduur naar 20 jaar voor een eengezinswoning en 12 jaar voor een meergezinswoning. Recente cijfers wijzen op een toegenomen gemiddelde bewoningsduur sinds het opstellen van het oorspronkelijke model (waarin nog uitgegaan was van respectievelijk 14 en 8 jaar). Geconcludeerd wordt dat het verschil in bewoningsduur tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen nog steeds bestaat. Het verschil in gemiddelde woonduur blijkt echter geen significant effect te hebben op het percentage waardeafdracht. Vandaar dat het advies is om in het Fair Value-model geen verschil tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen te hanteren. Ten opzichte van het oorspronkelijke model kunnen een flink aantal kostenposten uit het model verwijderd worden. Deze kosten zijn niet meer afhankelijk van de koopsom van de woning en spelen daarmee geen rol meer in de Fair Value-balans. De kosten die uit het model gehaald kunnen worden zijn de kosten voor een leveringsakte, hypotheekakte, de taxatiekosten en de kosten voor een bouwtechnische keuring. Ondanks het feit dat de huidige hypotheekrente de theoretisch juiste keuze is voor de discontovoet en veel van de fluctuaties weggenomen kunnen worden door een bandbreedte aan te brengen, levert het gebruik van de huidige hypotheekrente niet de gewenste robuustheid van het model op. Daarom wordt aanbevolen om als discontovoet het langjarig gemiddelde van de hypotheekrente op hypotheken met een rentevaste periode van meer dan 10 jaar te hanteren. De aanbevolen parameter voor de waardegroei is een nationale parameter van 4,26% per jaar (na 1% correctie wegens kwaliteitsstijging). Deze parameter is het gebaseerd op het gemiddelde van de tijdreeks Mede doordat diverse kostenposten uit de vergelijking zijn geëlimineerd, is het verschil in waardeafdracht tussen bestaande bouw en nieuwbouw marginaal. Het effectieve verschil van 0,3% (bij een kortingspercentage van 20%) in de bijkomende kosten resulteert in een verschil in waardeafdracht van 1% - 3% tussen VoV bij bestaande bouw en nieuwbouw. Finance Edeas beveelt daarom aan om het onderscheid tussen bestaande bouw en nieuwbouw te laten vervallen. De waardering van de afzetgarantie is vanuit financieel economisch perspectief bekeken een complex vraagstuk. Op basis van een inschatting die gemaakt is met behulp van de waarderingen van zilverfutures, die een vergelijkbare (il)liquiditeit bezitten als woningen, kan gesteld worden dat de waarde van de afzetgarantie weinig invloed heeft op de berekende waardeafdracht. Aan de hand van deze analyse is het volgens Finance Ideas niet of nauwelijks zinvol om de waarde van de afzetgarantie in het model op te nemen. Indien de aanbevelingen worden overgenomen om de verschillen tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen en tussen nieuwbouw en bestaande bouw niet langer toe te passen, is vraag op welke manier de vier segmenten samengevoegd wordt tot één verhoudingsgetal of reeks. Hiervoor heeft Finance Ideas een weging toegepast met gebruik van gegevens van Stichting OpMaat over de onderverdeling van alle transacties van het afgelopen jaar. Aan de hand van bovenstaande aanbevelingen berekende Finance Ideas bij verschillende kortingspercentages de waardeafdracht. Tabel 1 laat de resultaten van deze berekening zien. 7

8 Tabel 1: Verhouding waardeafdracht/korting bij model op basis van gewogen gemiddelde modellen % Korting % waardeafdracht Verhouding waardeafdracht/korting 10% 17,3% 1,73 15% 23,6% 1,57 20% 29,9% 1,50 25% 36,3% 1,45 30% 42,6% 1,42 35% 49,0% 1,40 Alle waarden zijn gebaseerd op het basisscenario 1. In onderstaande grafiek is de verhouding tussen de verschillende kortingspercentages en de waardeafdracht weergegeven. De lijn in bovenstaande figuur kan worden weergegeven als een eenvoudige formule: Percentage waardeafdracht = 4,6 + 1,27 * percentage korting Finance Ideas stelt dat het gebruik van een algemene formule voordeel biedt in het gebruik. Diverse corporaties bieden de VoV-kopers een kortingspercentage dat gebaseerd is op een residuele berekening. Op grond van deze berekening komt een corporatie bijvoorbeeld tot de conclusie dat zij op een woning een korting van 23,6% kan verstrekken. Door middel van de algemene formule kan de corporatie op een gemakkelijke en transparante manier het percentage waardeafdracht bepalen. Voorts is Finance Ideas van mening dat de formule, die is gebaseerd op het gewogen gemiddelde model, leidt tot een waardeverdeling die robuust is en die recht doet aan de wens om de voor- en nadelen van Verkoop onder Voorwaarden voor de koper in balans te brengen. 1 Het basisscenario is beschreven in de rapportage van Finance Ideas, op pag. 2. 8

9 4 Advies update en stabilisatie Fair Value-model 4.1 Stabilisatie en actualisatie van het Fair Value-model Met betrekking tot de stabilisatie en actualisatie van het rekenmodel voor de Fair Value balans adviseert de Projectgroep om de te hanteren werkwijze en parameters aan te passen conform de aanbevelingen van Finance Ideas. Samengevat luiden de aanbevelingen: Het verlengen van de verwachte bewoningsduur naar 20 jaar voor een eengezinswoning en 12 jaar voor een meergezinswoning. Ten opzichte van het oorspronkelijke model kunnen een flink aantal kostenposten uit het model verwijderd worden. Deze kosten zijn niet meer afhankelijk van de koopsom van de woning en spelen daarmee geen rol meer in de Fair Value-balans. De kosten die uit het model gehaald kunnen worden zijn de kosten voor een leveringsakte, hypotheekakte, de taxatiekosten en de kosten voor een bouwtechnische keuring. Als discontovoet wordt het langjarig gemiddelde van de hypotheekrente op hypotheken met een rentevaste periode van meer dan 10 jaar gehanteerd. De aanbevolen parameter voor de waardegroei is een nationale parameter van 4,26% per jaar (na 1% correctie wegens kwaliteitsstijging). Deze parameter is het gebaseerd op het gemiddelde van de tijdreeks Mede doordat diverse kostenposten uit de vergelijking zijn geëlimineerd, is het verschil in waardeafdracht tussen bestaande bouw en nieuwbouw marginaal. Het onderscheid tussen bestaande bouw en nieuwbouw kan derhalve vervallen. De waardering van de afzetgarantie is complex en de impact op de berekende waardeafdracht blijkt bovendien beperkt. De waarde van de afzetgarantie kan uitsluitend een mogelijke rol spelen in de afronding van de uiteindelijke Fair Value-formule of verhoudingsgetal. Het samenvoegen van de vier segmenten (eengezinswoningen bestaande bouw, eengezinswoningen nieuwbouw, appartementen bestaande bouw en appartementen nieuwbouw) tot één verhoudingsgetal of reeks. De onderlinge weging kan worden verkregen op basis van de gegevens van Stichting OpMaat over de onderverdeling van alle transacties in een bepaalde periode. 4.2 Update van de Fair Value-verhouding Naar de mening van de Projectgroep bieden de aanbevelingen die Finance Ideas in haar rapportage heeft verwoord een goede basis voor haar advies aan het Ministerie van VROM/WWI. In dit advies maken wij een afweging tussen een theoretisch juiste waardeverdeling, stabiliteit van de modeluitkomsten en de praktische werkbaarheid van het model. De analyse van Finance Ideas zoals opgenomen in paragraaf 3 mondt uit in één aanbeveling over de wijze waarop de verhouding tussen het kortingspercentage en de waardeafdracht zou kunnen worden uitgedrukt. Deze analyse leidt tot een algemene formule waarmee de verhouding tussen het kortingspercentage en de waardeafdracht wordt berekend. De formule luidt als volgt: Percentage waardeafdracht = 4,6 + 1,27 * percentage korting De Projectgroep is van mening dat met het gebruik van deze formule in principe nauwkeurig recht wordt gedaan aan het streven naar evenwichtigheid in de voor- en nadelen voor de koper. De methode kent echter ook bezwaren. Het werken met een formule in de vorm van een eerstegraads- 9

10 vergelijking is, hoe eenvoudig ook, altijd gevoeliger voor fouten dan het werken met een vast getal voor de Fair Value-verhouding. Daarnaast is het bij gebruik van een formule minder eenvoudig om de betrokkenen (kopers, makelaars, financiers) inzicht te bieden in de relatie tussen korting en waarddedeling, zeker naarmate de formule meer complex is. In dit advies komt de Projectgroep dan ook tot twee mogelijke oplossingen voor de een nieuwe Fair Value-verhouding, gebaseerd op het gestabiliseerde Fair Value-model. 1. Een vereenvoudigde formule. Hierbij wordt de door Finance Ideas afgeleide formule enigszins aangepast eenvoudiger getallen in de formule worden gehanteerd. De formule luidt dan als volgt: Percentage waardeafdracht = 5 + 1,25 * percentage korting Daarnaast beveelt de Projectgroep aan om, bij gebruik van een formule, de waardering van de afzetgarantie een plek in deze formule te geven. Met de onderbouwing van de waardering van de afzetgarantie zoals die door Finance Ideas in haar rapportage is gegeven is aannemelijk te maken dat deze waardering in het model kan worden verwerkt door de constante met 1%-punt te verhogen. De aldus aangevulde formule luidt dan als volgt: Percentage waardeafdracht = 6 + 1,25 * percentage korting 2. Een vaste Fair Value verhouding. De Projectgroep is van mening dat op basis van de oorspronkelijke formule (Percentage waardeafdracht = 4,6 + 1,27 * percentage korting) ook een verhouding kan worden gekozen die past bij de meest voorkomende situaties. In de praktijk varieert de korting tussen 10% en 35%. Exacte gegevens over de verstrekte kortingen zijn niet voorhanden, omdat in een deel van de projecten de kopers de keuze geboden wordt uit meerdere percentages. Wel is het zo dat uitersten uit deze bandbreedte, 10% en 35%, niet erg vaak worden toegepast en dat de meerderheid van de kortingen in het gebied rond 20 tot 25% ligt. Tegen deze achtergrond kan dit vertaald naar een vaste Fair Value-verhouding van 1 : 1,45 / 1 : 1,5. De notie dat de afzetgarantie een bepaalde waarde vertegenwoordigt, kan hierbij gebruikt worden bij het bepalen van de richting waarin een afronding van de uiteindelijk vast te stellen Vair Value verhoudingsgetallen plaatsvindt. Bij de twee bovenstaande methoden om de Fair Value verhouding te bepalen kan worden aangetekend dat bij de omzetting van de berekende fair-value-verhouding in het Rigo-rapport van 2000 naar de tabel in MHG aanzienlijke afrondingen hebben plaatsgevonden en bovendien voor een vaste verhouding is gekozen, onafhankelijk van de hoogte van het kortingspercentage. De eenvoud die dit heeft opgeleverd heeft in hoge mate bijgedragen aan de acceptatie van het Fair- Value model en de daarop gebaseerde producten als Koopgarant en Slimmer Kopen door zowel aanbieders als consumenten. Wanneer we de beide mogelijke oplossingen overzien komt de Projectgroep tot het advies om een nieuwe vaste Fair Value verhouding vast te stellen van 1 : 1,5. Dit houdt in dat het aandeel van de verkopende partij maximaal 1,5 maal het kortingspercentage bedraagt. Een vast verhoudingsgetal heeft de kracht van de eenvoud. Bovendien zijn de verschillen in de uitkomsten (verhouding korting - waardedeling) tussen de vereenvoudigde formule (oplossing 1) en de vaste Fair Value verhouding (oplossing 2) vrijwel nihil bij de kortingspercentages tussen de 15% en 30%. Juist deze kortingspercentages worden in de praktijk (de licentiehouders Koopgarant) het meest toegepast. 10

11 5 Advies voor implementatie 5.1 Ingangsdatum en overgangstermijn De Projectgroep biedt haar advies aan het Ministerie van VROM/WWI aan. Het is vervolgens de verantwoordelijkheid van het Ministerie om dit advies al dan niet op te volgen en om te zetten in een besluit. De Projectgroep gaat er van uit dat dit besluit zal worden gepubliceerd middels een MG. De projectgroep adviseert aan het Ministerie om, indien haar besluit een wijziging van de Fair Value-balans betekent, in haar besluit een ingangsdatum vast te stellen die geruime tijd ligt ná de publicatiedatum van het besluit. Te denken valt aan een periode van drie tot zes maanden. Deze periode kan dan door alle betrokkenen worden gebruikt om de invoering van de nieuwe verhoudingen voor te bereiden. De verhoudingen moeten immers verwerkt worden in alle nieuwe contracten, communicatiemiddelen en administratieve systemen. Voorkomen moet worden dat fouten gemaakt worden door een overhaaste invoering van de nieuwe verhoudingsgetallen. Indien de wijziging een aanpassing betekent die uitvalt in het voordeel van de koper (wat het geval is bij bestaande woningen) kunnen aanbieders uiteraard al wel anticiperen op de per ingangsdatum te wijzigen Fair- Value-verhouding. 5.2 Toekomstige actualisatie Uit het onderzoek van Finance Ideas blijkt duidelijk dat het Fair Value model zeer gevoelig is voor de aannames m.b.t. de discontovoet en de waarde-ontwikkeling. In haar onderzoeksrapportage wijst Finance Ideas diverse keren op het probleem dat het verleden een slechte voorspeller is voor de toekomst. Met betrekking tot de discontovoet is getracht hier zo goed mogelijk mee om te gaan door de best denkbare tijdreeks te kiezen: het langjarig gemiddelde van de hypotheekrente op hypotheken met een rentevaste periode van meer dan 10 jaar te hanteren (tijdreeks gaat terug tot januari 2003). Met deze aanpassing van de benadering van de discontovoet en met handhaving van de overige elementen in het rekenmodel is een aanzienlijk stabielere methodiek ontstaan dan het rekenmodel uit Bij toekomstige actualisaties worden langere tijdreeksen gebruikt, waardoor er de kans op heftige fluctuaties aanmerkelijk kleiner zal zijn. De Projectgroep acht het dan ook verantwoord de actualisatie te beperken tot bijvoorbeeld eens in de vijf jaar. Gelet op het feit dat vaste meerjarige Fair Value verhoudingsgetallen in belangrijke mate hebben bijgedragen aan het succes en de brede acceptatie van Verkoop onder Voorwaarden beveelt de Projectgroep het Ministerie tot slot aan om bij een volgende evaluatie en actualisatie uitsluitend tot verandering van de Fair Value balans over te gaan indien de dan berekende factor voor de waardontwikkeling significant afwijkt van de nu voorgestelde 1,5. 11

12 Bijlage 1 Rapportage Finance Ideas Zie separaat bijgevoegde rapportage. 12

13 Bijlage 2 Oordeel Prof. dr. J.B.S. Conijn 13

14 14

15 15

16 Bijlage 3 Betrokken partijen bij overleg op initiatief van VROM op 2 juli 2008 Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting Aedes Vereniging van Woningcorporaties Woonbron (fusie tussen o.m. Woonbron en Woondrecht) De Alliantie (voorheen o.m. SCW) Trudo DS+V Rotterdam Woonbond Vereniging Eigen Huis Waarborgfonds Eigen Woningen Nederlandse Vereniging van Makelaars Stichting Koopgarant (OpMaat) Ministerie VROM / WWI 16