Huisvestingsverordening 2016

Transcriptie

1 Collegevoorstel Openbaar Onderwerp Huisvestingsverordening 2016 Programma Wonen BW-nummer Portefeuillehouder B. Velthuis Samenvatting Door de invoering van de Huisvestingswet 2014 en het opheffen van de Stadsregio Arnhem Nijmegen is het nodig de Regionale huisvestingsverordening 2013, die 1 januari 2016 van rechtswege vervalt, te vervangen door een nieuwe huisvestingsverordening. Omdat sprake is van een woningmarkt met schaarste die sterk regionaal is gericht, is voor de woonruimteverdeling een regionaal vervolg gewenst. De samenwerking wordt gevonden in intergemeentelijke afstemming en uniformiteit in beleid en uitvoering. Daarom wordt nu aan elke gemeenteraad afzonderlijk een ontwerpverordening voorgelegd. Dit model is geënt op de oude regionale huisvestingsverordening. Er worden alleen die zaken gewijzigd die het gevolg zijn van de Huisvestingswet 2014 en de nieuwe bestuurlijke constellatie in de regio. Ter besluitvorming door het college Onder voorbehoud van vaststelling van de Huisvestingsverordening 2016: 1. De Bestuursovereenkomst Woonruimteverdeling vast te stellen. 2. Het verlenen van de huisvestingsvergunning te mandateren aan de Nijmeegse woningcorporaties. 3. De beslissing op aanvragen voor een urgentiecategorie te mandateren aan de centraal ingestelde urgentiecommissie. 4. Daartoe het bijgevoegde mandaatbesluit vast te stellen. 5. De kosten van de uitvoering te dekken uit het programma wonen. Ter besluitvorming door de burgemeester Wethouder B. Velthuis te machtigen de Bestuursovereenkomst Woonruimteverdeling te ondertekenen Aan de Raad voor te stellen 1. De Huisvestingsverordening Nijmegen 2016 vast te stellen. 2. De inwerkingtreding van de verordening te bepalen op 1 januari Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. RO10, Wim van der Velde, 3437 Datum ambtelijk voorstel 9 september 2015 Registratienummer Steller Wim van der Velde Paraaf akkoord Datum Ter besluitvorming door de Raad Besluit B&W d.d. 29 september 2015 X Conform advies Aanhouden Anders, nl. nummer: 3.10 Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Portefeuillehouder cv huisvestingsverordening 2016

2 Collegevoorstel 1 Probleemstelling Door de invoering van de Huisvestingswet 2014 en het opheffen van de Stadsregio Arnhem Nijmegen is het nodig de Regionale huisvestingsverordening 2013 te vervangen door een nieuwe huisvestingsverordening, als instrument om schaarse woonruimte te verdelen. Omdat sprake is van een woningmarkt die sterk regionaal is gericht, is voor de woonruimteverdeling een regionaal vervolg gewenst. Hierbij is gekozen voor het voortzetten van de huidige vorm van woonruimteverdeling, en alleen die zaken te wijzigen die het gevolg zijn van de Huisvestingswet 2014 en de nieuwe bestuurlijke constellatie in de regio. De samenwerking in dit dossier wordt gevonden in intergemeentelijke afstemming en uniformiteit in beleid en uitvoering. Daarom wordt nu aan elke gemeenteraad afzonderlijk een ontwerpverordening voorgelegd. 2 Juridische aspecten Er is om de regio gekozen om geen nieuw orgaan met verordenende bevoegdheid in te stellen. Daarom wordt nu aan elke gemeenteraad afzonderlijk een afgestemde gelijkluidende ontwerpverordening voorgelegd. Het wettelijk kader wordt gevormd door de Huisvestingswet Deze is op 1 januari 2015 van kracht geworden. Het beleidskader wordt gevormd door de huidige wijze van woonruimteverdeling, zoals geformuleerd in de Regionale huisvestingsverordening Deze laatste verordening vervalt van rechtswege op 1 januari De samenwerking tussen gemeenten wordt geregeld in de Bestuursovereenkomst Woonruimteverdeling. Op basis van art.13 lid 1, en art. 19 van de Huisvestingswet 2014 wordt mandaat verleend aan de regionale urgentiecommissie c.q. aan de in de gemeente Nijmegen werkzame woningcorporaties 3 Doelstelling Doelstelling is om woonruimte op regionale schaal te verdelen op een wijze die onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte bestrijdt. Keuzevrijheid, transparantie en laagdrempeligheid voor woningzoekenden zijn daarbij uitgangspunt. 4 Argumenten Geen inhoudelijke wijzigingen Insteek van het voorstel is een continuering van een bewezen goede praktijk. Dat kan ook op draagvlak rekenen bij de deelnemende gemeenten, de corporaties en de woningzoekenden, al moet bij de laatste groep worden opgemerkt dat degenen die een woning vinden aanzienlijk tevredener zijn dan degenen die daarin nog niet zijn geslaagd. Het blijft verdelen van een schaars goed. Wel zijn er kleine wijzigingen door de invoering van de Huisvestingswet 2014: vergunningplicht en urgentie voor mantelzorgontvangers en -verleners zijn de belangrijkste. Samenwerking regelen in Bestuursovereenkomst Voor de uniforme uitvoering van de regionaal afgestemde verordeningen worden afspraken vastgelegd in een bestuursovereenkomst die de deelnemende gemeenten sluiten. Kernpunt is dat er één urgentiecommissie is die regionaal en onafhankelijk blijft werken. Bezwaar op beslissingen over urgentie wordt ook centraal afgehandeld door de contactgemeente Arnhem. De rest van de uitvoering wordt verder gemandateerd aan de woningcorporaties. Weinig verandering voor woningzoekenden Voor woningzoekenden verandert er vrijwel niets. Het model blijft hetzelfde: behoud van meettijd bij verhuizing, en reageren op vrijkomende woningen via aanbodmodel of via loting. Ook de urgentiecriteria blijven dezelfde. Wel nieuw is de urgentie voor mantelzorgers of -

3 Collegevoorstel Vervolgvel 2 ontvangers. Het enige wat verder verandert is dat hun rechtsbescherming (beroep en bezwaar) beter wordt omdat dat voortaan via het bestuursrecht loopt. Dat is een laagdrempelige wijze van rechtsbescherming. De verplichte huisvestingsvergunning voor het in gebruik nemen van een woning (ook nieuw) hebben we vormgegeven als een strikt administratieve, en gratis handeling. Ondertekening Bestuursovereenkomst Het voorstel is om de wethouder Wonen te machtigen de Bestuursovereenkomst Woonruimteverdeling te laten tekenen. Het is de bedoeling om dit te doen in een aparte bijeenkomst waarin alle wethouders tekenen, en dit moment zo te markeren als voorbeeld van een geslaagde regionale samenwerking op het dossier wonen. Zie verder de uitgebreide argumentatie in het raadsvoorstel. 5 Klimaat Dit voorstel heeft geen relatie met het klimaatvraagstuk en onze doelstellingen op dat terrein. 6 Financiën In de gekozen constructie komen alleen de kosten van afhandeling van bezwaren op urgentieverklaringen voor rekening van de gemeenten. Dit is het gevolg van het feit dat beroep en bezwaar voortaan via de Awb wordt afgehandeld. Voor Nijmegen is dat bedrag begroot op jaarlijks ca De corporaties betalen de rest van de uitvoering. 7 Participatie en Communicatie Bij de totstandkoming van de modelverordening zijn de corporaties betrokken geweest en het resultaat kan rekenen op hun draagvlak. De inspraakperiode was van 25 juni tot 31 augustus. Met huurdersorganisaties is op 18 augustus 2015 overlegd. Hun zienswijzen met een reactie van onze kant zijn opgenomen in de Inspraaknotitie die bij dit voorstel is gevoegd. 8 Uitvoering en evaluatie De uitvoering wordt aan de woningcorporaties gemandateerd. De corporaties wijzen woningen toe binnen de kaders van de verordening en verstrekken de huisvestingsvergunning. Entree blijft bestaan als systeem voor registratie van woningzoekenden, en het inzichtelijk maken van het woningaanbod op regionale schaal voor woningzoekenden. Daarnaast wordt er op basis van een bestuursovereenkomst één urgentiecommissie gevormd die de aanvragen voor urgentie behandelt en noodurgentieverklaringen afgeeft. Ook wordt er één bezwaarschriftencommissie gevormd voor de advisering over de afhandeling van bezwaren op noodurgentiebesluiten. 9 Risico De lichte vorm van regionale samenwerking brengt een omslachtige besluitvormingsprocedure met zich mee. Het vraagt van iedere gemeenteraad een zorgvuldige afweging om te kiezen voor een regionale vorm van samenwerking die veel voordelen biedt, maar valt of staat met het afzien van mogelijke lokaal gevoelde belangen om bepaalde groepen in de gemeente voorrang te geven. Duidelijk is dat de voorgestelde vorm de garantie biedt tot continuering van een goede praktijk en tevens de meest kostenefficiënte oplossing is. Bijlagen: Mandaatbesluit, Overzichten enserve marktdruk, Verhuringen sociaal huursector en Bestuursovereenkomst

4 Voorstel aan de Raad Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 21 oktober 2015 / 127/2015 Fatale termijn: besluitvorming vóór: Onderwerp Huisvestingsverordening Programma Wonen Portefeuillehouder B. Velthuis Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d. 29 september 2015 Samenvatting Door de invoering van de Huisvestingswet 2014 en het opheffen van de Stadsregio Arnhem Nijmegen is het nodig de Regionale huisvestingsverordening 2013 te vervangen door een nieuwe huisvestingsverordening. Omdat sprake is van een woningmarkt met schaarste die sterk regionaal is gericht, is voor de woonruimteverdeling een regionaal vervolg gewenst. Hierbij is gekozen voor het voortzetten van de huidige vorm van woonruimteverdeling, en alleen die zaken te wijzigen die het gevolg zijn van de Huisvestingswet 2014 en de nieuwe bestuurlijke constellatie in de regio. Er is om de regio gekozen om geen nieuw orgaan met verordenende bevoegdheid in te stellen. De samenwerking in dit dossier wordt gevonden in intergemeentelijke afstemming en uniformiteit in beleid en uitvoering. Daarom wordt nu aan elke gemeenteraad afzonderlijk een verordening voorgelegd. Hiervoor is een gezamenlijk model opgesteld. Voorstel om te besluiten 1. De Huisvestingsverordening Nijmegen 2016 vast te stellen. 2. De inwerkingtreding van de verordening te bepalen op 1 januari Opgesteld door, telefoonnummer, Wim van der Velde, 3437, w.van.der.velde@nijmegen.nl ravo huisvestingsverordening 2016

5 Voorstel aan de Raad Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1 Inleiding Door de invoering van de Huisvestingswet 2014 en het opheffen van de Stadsregio Arnhem Nijmegen is het nodig de Regionale huisvestingsverordening 2013, die van rechtswege op 1 januari 2016 vervalt, te vervangen door een nieuwe huisvestingsverordening. Omdat sprake is van een woningmarkt met schaarste die sterk regionaal is gericht, is voor de woonruimteverdeling een regionaal vervolg gewenst. Het voortzetten van het huidige model van regionale woonruimteverdeling kan op veel draagvlak rekenen bij gemeenten, corporaties en woningzoekenden in de regio. Er is in de regio voor gekozen geen nieuw orgaan met verordenende bevoegdheid in te stellen. De samenwerking wordt nu gevonden in intergemeentelijke afstemming en uniformiteit in beleid en uitvoering. Daarom wordt nu aan elke gemeenteraad afzonderlijk een ontwerpverordening voorgelegd. Hiervoor is een gezamenlijk model opgesteld. Dit model is geënt op de bestaande regionale huisvestingsverordening. Er worden alleen die zaken gewijzigd die het gevolg zijn van de Huisvestingswet 2014 en de nieuwe bestuurlijke constellatie in de regio. 1.1 Wettelijk kader of beleidskader Het wettelijk kader wordt gevormd door de Huisvestingswet Deze is op 1 januari 2015 van kracht geworden. Het beleidskader wordt gevormd door de huidige wijze van woonruimteverdeling, zoals geformuleerd in de Regionale huisvestingsverordening Relatie met programma Wonen 2 Doelstelling Doelstelling is om woonruimte op regionale schaal te verdelen op een wijze die onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte bestrijdt. Keuzevrijheid, transparantie en laagdrempeligheid voor woningzoekenden zijn daarbij uitgangspunt. 3 Argumenten Schaarste aan woonruimte Vrijheid van vestiging staat voorop in de nieuwe Huisvestingswet De basis om daaraan te tornen en woonruimte via regels te verdelen is schaarste. De Huisvestingswet stelt in artikel 2 onomwonden dat er alleen regels mogen worden gesteld als er sprake is van schaarste aan woonruimte. In onze regio is anno 2015 nog steeds sprake van schaarste in het goedkope segment huurwoningen (tot de huurtoeslaggrens van 710). Er is een grotere vraag dan het aanbod aan woonruimte. Dit varieert wel op regionale schaal, met grotere tekorten in de steden en een aantal randgemeenten, en een wat lagere vraagdruk in de overige gemeenten. Het aantal reacties op vrijkomende woningen overstijgt overal ruimschoots het aantal vrijkomende woningen. Nu zegt het aantal reacties niet alles. Niet alle woningzoekenden reageren even serieus. Er is ook sprake van een hoge aanbiedingscoëfficiënt (aantal keren dat een woning wordt aangeboden tot iemand ja zegt). Een beter beeld geeft de marktindex: dat is het aantal reacties gedeeld door de aanbiedingscoëfficient. Dat cijfer geeft een beter ravo huisvestingsverordening 2016

6 Voorstel aan de Raad Vervolgvel 2 inzicht in de marktdruk omdat het gecorrigeerd is voor het niet serieus reageren. Veel gemeenten hebben een marktindex tussen de 20 en 25 met zowel uitschieters naar boven (hoge marktdruk), als naar beneden (lagere marktdruk). Maar samenvattend kan worden gesteld dat in de hele woningmarktregio sprake is van marktdruk en schaarste aan goedkope huurwoningen. Dat legitimeert het vaststellen van een Huisvestingsverordening. In de bijlage is een lijst opgenomen met aanbiedingscoëfficiënt en marktindex per gemeente. Woonruimteverdeling op regionale schaal werkt goed Sinds 2002 wordt de woonruimte regionaal op uniforme wijze verdeeld. Het vrijkomende aanbod wordt op transparante wijze in de hele regio aangeboden aan woningzoekenden. Urgentieaanvragen worden door een onafhankelijke regionale urgentiecommissie behandeld. Het bestuur van de Stadsregio bepaalt het beleid. De corporaties in de regio voeren het beleid uit én betalen de uitvoering. Op deze wijze is er al meer dan een decennium lang sprake van een stabiel en goed werkend systeem. Transparant en laagdrempelig met keuzevrijheid voor woningzoekenden, eenduidig in beleid, en zonder onnodige barrières in de hele regio. Het is efficiënt en de kosten voor gemeenten zijn laag, c.q. verdisconteerd in de bijdrage aan de Stadsregio. In 2013 is de verordening nog geactualiseerd. Voor deze aanpak bestaat zowel bij de corporaties, als de deelnemende gemeenten in de regio veel draagvlak. Ook woningzoekenden zijn tevreden, al moet daarbij worden opgemerkt dat degenen die een woning vinden aanzienlijk tevredener zijn dan degenen die daarin nog niet zijn geslaagd. Het blijft verdelen van een schaars goed. Gevolgen Huisvestingswet 2014 De nieuwe Huisvestingswet maakt een aantal wijzigingen noodzakelijk. Een van de belangrijkste is de introductie van een verplicht vergunningensysteem: voor het in gebruik nemen van een woning die tot de te verdelen voorraad behoort, is een huisvestingsvergunning verplicht. Dat is nieuw, we kennen nu geen vergunningensysteem. Daarmee samenhangend is de afhandeling van bezwaren: dat moet op basis van de nieuwe wet publiekrechtelijk worden gedaan, dus via de Algemene wet bestuursrecht. Privaatrechtelijke afspraken c.q. convenanten tussen gemeente en verhuurders over woningtoewijzing zijn verboden. Alles moet publiekrechtelijk worden geregeld. Een ander punt is dat het niet langer mogelijk is om via de huisvestingsverordening regels te stellen om de leefbaarheid te vergroten (extra voorwaarden voor woningtoewijzing). Dat moet voortaan via de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Rotterdamwet). De wet regelt verder dat een verordening een looptijd heeft van maximaal 4 jaar. Na die periode moet opnieuw worden bekeken of regels moeten worden gesteld aan de verdeling van woonruimte. De schaarste zou immers opgelost kunnen zijn is de redenering van de wetgever. Samenvattend is wet kort, helder en strak: alleen regels als er schaarste is, en alle regels publiekrechtelijk. Economische en maatschappelijke binding De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om een substantieel deel (25%) van het aanbod met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden met economische en maatschappelijke binding. In de verordening wordt hier geen invulling aangegeven omdat de noodzaak daartoe ontbreekt. Het merendeel van de woningen wordt immers al toegewezen aan woningzoekenden uit de eigen gemeenten. Uit bijgevoegd overzicht blijkt dat in alle ravo huisvestingsverordening 2016

7 Voorstel aan de Raad Vervolgvel 3 gemeenten meer dan 25% van de woningen aan huishouden uit de eigen gemeente wordt toegewezen. Deze percentages laten ook zien dat er ook voldoende ruimte is voor instromende maatschappelijk en economisch gebonden woningzoekenden. Starters De kansen van starters zijn afhankelijk van hun concurrentiepositie ten opzichte van anderen. Dat zijn niet de doorstromers, aan het einde van iedere verhuisketen komt immers altijd een woning vrij voor een starter. Starters concurreren met mensen uit andere plaatsen en regio s die nog geen sociale huurwoning bewonen. Omdat starters en doorstromers geen concurrenten zijn heeft het weinig zin om een percentage woningen voor starters te labelen om zo hun kansen te vergroten. Dat zit dus ook niet in het voorstel. Want als een doorstromer verhuist komt ook altijd een starter aan de bak. Bovendien is er dan sprake van een verhuisketen en dus van meer mensen die geholpen zijn. In Nijmegen gaat gemiddeld zo n 42% van de vrijkomende woningen naar starters. In de regio is dat 35%. Bedacht moet worden dat woonruimteverdeling geen schaarste oplost, dat kan alleen met de bouw van meer woningen. Passend toewijzen In de verordening zijn geen criteria opgenomen op het gebied van passend toewijzen naar huur en inkomen. Toch gaat hier per 1 januari 2016 sturing op plaatsvinden. Dan wordt namelijk de wettelijke regeling van kracht voor het passend toewijzen van sociale huurwoningen. Woningcorporaties moeten dan tenminste 95 procent van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrens. Dat is de grens waaronder zij bij eventuele huurverhoging (grotendeels) worden gecompenseerd door de huurtoeslag. Er blijft een marge van 5 procent bestaan voor uitzonderingssituaties. Deze maatregel staat in de nadere uitwerking van de nieuwe Woningwet. Urgent woningzoekenden De Huisvestingswet legt de verplichting op om met voorrang huisvestingsvergunningen te verlenen aan personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten, woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen alsmede aan vergunninghouders die op basis van de voor de gemeente geldende taakstelling gehuisvest dienen te worden. In de verordening hebben deze groepen een plek gekregen, waarbij tevens is aangegeven op welke wijze deze urgent woningzoekenden een woning wordt toegewezen (al dan niet op basis van bemiddeling). Mantelzorgurgenties worden lokaal afgegeven, en zijn alleen lokaal geldig, omdat nabijheid het belangrijkste criterium is. Voor de rest is het urgentiebeleid ongewijzigd. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Voor de gemeenten Nijmegen en Arnhem is een hoofdstuk 3 in de verordening opgenomen omdat deze twee gemeenten als enigen regels hanteren voor het wijzigen van de woonruimtevoorraad in de zin van onttrekken aan de voorraad, het splitsen of samenvoegen, van zelfstandig in onzelfstandig omzetten en het verbouwen tot twee of meer woonruimten. Het betreft hier de voortzetting van bestaand beleid. In Nijmegen is het niet mogelijk om zonder vergunning zelfstandige woonruimte te onttrekken aan de voorraad. ravo huisvestingsverordening 2016

8 Voorstel aan de Raad Vervolgvel 4 Uitvoering mandateren aan woningcorporaties De Huisvestingswet maakt het mogelijk om de uitvoering te mandateren aan de corporaties. Dat is belangrijk als we de huidige systematiek willen handhaven. Zonder deze mogelijkheid zou iedere gemeente deze uitvoeringstaak immers zelf moeten organiseren. Dit leidt tot veel hogere kosten. Voorstel is dan ook om de uitvoering van de woonruimteverdeling te mandateren naar de woningcorporaties. Daarbij gaat het om het registreren van woningzoekenden, het publiceren van het aanbod, het toewijzen van de woningen en het verstrekken van een huisvestingsvergunning. Urgentiecommissie en bezwaarschriftencommissie Er wordt voorzien in een nieuwe regionale samenwerkingsvorm met één urgentiecommissie en één bezwaarschriftencommissie. De gemeente Arnhem geldt hierbij als contactgemeente voor beide commissies. De urgentiecommissie woonruimteverdeling is namens burgemeester en wethouders van de contactgemeente belast met het behandelen van alle aanvragen om noodurgentie, van alle deelnemende gemeenten. De bezwaarschriftencommissie wordt belast met de voorbereiding van de beslissingen op bezwaarschriften gericht tegen besluiten op aanvragen van noodurgentie. De contactgemeente neemt vervolgens een besluit op deze bezwaarschriften. De kosten van de urgentiecommissie worden door de corporaties gedragen. De contactgemeente Arnhem sluit hierover een overeenkomst met de corporaties. De contactgemeente Arnhem stelt tevens een bezwaarschriftencommissie in. De kosten van deze commissie worden verdeeld over de deelnemende gemeenten. Om aan het vorenstaande vorm te geven is het nodig dat de deelnemende gemeenten een bestuursovereenkomst sluiten. Hiermee continueren we de bestaande praktijk van een regionaal eenduidig en uniform beleid bij de behandeling van aanvragen voor urgentie. Dit gebeurt door één urgentiecommissie die onafhankelijk is van gemeenten en corporaties. Dit is kostenefficiënt en bevordert kennisontwikkeling en expertise bij de commissie. Voor de corporaties is de instelling van één centrale urgentiecommissie ook voorwaarde om de kosten van de uitvoering te blijven dragen (ca per jaar). Weinig verandering voor woningzoekenden Voor woningzoekenden verandert er weinig. Het model blijft hetzelfde: behoud van meettijd bij verhuizing, en reageren op vrijkomende woningen via aanbodmodel of via loting. Ook de urgentiecriteria blijven dezelfde. Wel nieuw is de urgentie voor mantelzorgers of - ontvangers. Het enige wat verder verandert is dat hun rechtsbescherming ( beroep en bezwaar) beter wordt omdat dat voortaan via het bestuursrecht loopt. Dat is goedkoper en kent meer opties om in beroep te gaan. De verplichte huisvestingsvergunning voor het in gebruik nemen van een woning (ook nieuw) hebben we vormgegeven als een strikt administratieve, en gratis handeling. 4 Klimaat Dit voorstel heeft geen relatie met het klimaatvraagstuk en onze doelstellingen op dat terrein. ravo huisvestingsverordening 2016

9 Voorstel aan de Raad Vervolgvel 5 5 Risico s De lichte vorm van regionale samenwerking brengt een omslachtige besluitvormingsprocedure met zich mee. Het vraagt van iedere gemeenteraad een zorgvuldige afweging om te kiezen voor een regionale vorm van samenwerking die veel voordelen biedt, maar valt of staat met het afzien van mogelijke lokaal gevoelde belangen om bepaalde groepen in de gemeente voorrang te geven. Duidelijk is dat de voorgestelde vorm de garantie biedt tot continuering van een goede praktijk en tevens de meest kostenefficiënte oplossing is. 6 Financiën De nieuwe huisvestingsverordening brengt relatief weinig kosten met zich mee omdat de corporaties in deze opzet bereid zijn een groot deel van uitvoeringskosten te blijven dragen. Wel zijn er extra kosten doordat bezwaren voortaan publiekrechtelijk, via de Algemene wet bestuursrecht, worden afgehandeld door de contactgemeente. In de te sluiten bestuursovereenkomst wordt de verdeling van deze kosten bepaald. Voorstel is om dat op basis van inwoneraantal en op declaratiebasis te doen. Op basis van ervaringscijfers ramen we de totale kosten voor de gemeenten op ca De bijdrage per gemeente varieert dan van ruim voor de steden Arnhem en Nijmegen tot ca voor grote gemeenten als Rheden, Overbetuwe, Lingewaard en Wijchen. De overige gemeenten komen lager uit. In de bijlage is een lijst opgenomen met de bijdrage per gemeente. De kosten voor Nijmegen worden gedekt in het programma Wonen. 7 Participatie en Communicatie Bij de totstandkoming van de modelverordening zijn de corporaties betrokken geweest en het resultaat kan rekenen op hun draagvlak. De inspraakperiode was van 25 juni tot 31 augustus. Met huurdersorganisaties is op 18 augustus 2015 overlegd. Hun zienswijzen met een reactie van onze kant zijn opgenomen in de Inspraaknotitie die bij dit voorstel is gevoegd. 8 Uitvoering en evaluatie De uitvoering wordt aan de woningcorporaties gemandateerd. De corporaties wijzen woningen toe binnen de kaders van de verordening en verstrekken de huisvestingsvergunning. Entree blijft bestaan als systeem voor registratie van woningzoekenden, en het inzichtelijk maken van het woningaanbod op regionale schaal voor woningzoekenden. Daarnaast wordt er op basis van een bestuursovereenkomst één urgentiecommissie gevormd die de aanvragen voor urgentie behandelt en noodurgentieverklaringen afgeeft. Ook wordt er één bezwaarschriftencommissie gevormd voor de advisering over de afhandeling van bezwaren op noodurgentiebesluiten. College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls drs. B. van der Ploeg ravo huisvestingsverordening 2016

10 Voorstel aan de Raad Vervolgvel 6 Bijlage(n): Huisvestingsverordening met 3 bijlagen ravo huisvestingsverordening 2016

11 Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen

12 De raad van de gemeente Nijmegen; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van de gemeente Nijmegen; Gelet op de artikelen 4, eerste lid, 5, 6 en 35 van de Huisvestingswet 2014; Besluit vast te stellen de Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2016 Hoofdstuk 1 Artikel 1 Algemene bepalingen Begripsbepalingen In deze verordening wordt verstaan onder: Aanbodmodel CIZ-indicatie Corporatie Doorstromer Herstarter Toewijzingssystematiek voor woonruimten die aan woningzoekenden worden aangeboden op basis van het meettijdcriterium. CIZ staat voor Centrum Indicatiestelling Zorg. Het CIZ verleent indicaties voor zorg die vanuit de WLZ (Wet Langdurige Zorg) wordt geleverd. Toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van Woningwet die feitelijk werkzaam is in een of meer gemeenten in de woningmarktregio. Woningzoekende die bij verhuizing binnen of naar de regio een zelfstandige woonruimte (huur of koop) in Nederland leeg achterlaat. Woningzoekende die een zelfstandige woonruimte verlaat zonder dat deze woonruimte beschikbaar komt; dit vanwege echtscheiding, beëindiging partnerregistratie of samenwoning (minimaal gedurende twee jaar, zoals bedoeld in art. 267 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek). Huishouden Huishoudinkomen Huurtoeslaggrens Een alleenstaande, of twee of meer personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren. Het gezamenlijke verzamelinkomen als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet Inkomstenbelasting 2001 van de bewoners van een woonruimte met uitzondering van de kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor belanghebbende telkens wordt gelezen huurder. De huurprijs als bedoeld in artikel 13 lid 1 sub a van de Wet op de huurtoeslag. De huurtoeslaggrens geeft de maximale huur van sociale huurwoningen aan en tevens de maximale huur waarbij een huurder nog in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Per 1 januari 2015 bedraagt deze grens 710,68. Het bedrag wordt door het Rijk vastgesteld. 2

13 Inkomensverklaring Inschrijfduur Een officiële verklaring van de Belastingdienst betreffende de inkomensgegevens over een bepaald belastingjaar (ook wel een IBRIverklaring genoemd). De periode dat een starter geregistreerd staat als woningzoekende in een register van woningcorporaties in de regio. Levensloopgeschikte woonruimte Woonruimte die geschikt is voor een bewoner met een fysieke woningbeperking, als bedoeld in bijlage 2. Lotingmodel Maatwerk Mantelzorg Meettijd Registratiedatum Rolstoelgeschikte woonruimte Starter Student Vergunninghouder Verhuurdersverklaring Wmo-indicatie Toewijzingssystematiek voor woonruimten die aan reguliere woningzoekenden worden aangeboden op basis van loting zonder dat de meettijd hierbij van invloed is. Toewijzing van woonruimte die in afwijking van de regels van het aanbod- of lotingmodel door de woningcorporaties op basis van bemiddeling of in de vorm van experimenten. Hulp als bedoeld in artikel van de Wet maatschappelijke ondersteuning Tijd tussen de datum waarop een woningzoekende geregistreerd staat (de registratiedatum) in een register van woningcorporaties in de woningmarktregio en het moment waarmee deze woningzoekende reageert op een woonruimte. Voor een starter het eerste moment van inschrijving (inschrijfdatum) in het register van een in de woningmarktregio werkzame corporatie. Voor een doorstromer en herstarter de datum waarop deze persoon in de Basisregistratie personen (BRP) staat geregistreerd op het zelfstandig woonadres op het moment van inschrijven. Woonruimte die geschikt is voor een bewoner die is aangewezen op een rolstoel, als bedoeld in bijlage 2. Woningzoekende die bij verhuizing geen zelfstandige woonruimte achterlaat. Degene die staat ingeschreven aan een universiteit, hogeschool of MBO instelling (niveau 4). Vergunninghouder als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder g van de wet. Verklaring van de (laatste) verhuurder omtrent het woon- en betalingsgedrag van een woningzoekende. Indicatie afgegeven door burgemeester en wethouders aan woningzoekenden, die vanwege de aard van hun fysieke beperking 3

14 Wet De Huisvestingswet zijn aangewezen zijn op een levensloopgeschikte of rolstoelgeschikte woonruimte, zoals aangegeven in bijlage 2. Woningmarktregio Woningzoekende Woonduur Zelfstandige woonruimte Zorgwoning De regio waarin de volgende gemeenten zijn gelegen: Arnhem, Beuningen, Duiven, Doesburg, Druten, Groesbeek, Heumen, Lingewaard, Montferland, Mook en Middelaar, Nijmegen, Overbetuwe, Renkum, Rheden, Rijnwaarden, Rozendaal, Westervoort, Wijchen, Zevenaar. Een meerderjarig persoon die in het bezit is van de Nederlandse nationaliteit of van een geldige verblijfstitel en is ingeschreven in het registratiesysteem als bedoeld in artikel 3, en het huishouden, waarvan hij deel uitmaakt. De periode dat een huishouden aaneengesloten de huidige zelfstandige woonruimte in Nederland bewoont, conform de gegevens van de BRP. Woonruimte die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, dan wel een standplaats voor een woonwagen. Woonruimte die deel uitmaakt van een cluster woonruimten die door een corporatie is aangewezen voor woningzoekenden met een CIZindicatie, die minder goed in staat zijn om geheel zelfstandig te opereren op de woningmarkt en allerlei vorm van ondersteuning nodig hebben die alleen in en rond de woonruimte op een passende manier gegeven kan worden. Voor het leveren van deze benodigde zorg- en/of dienstverlening is sprake van een samenwerkingscontract tussen corporatie en zorgleverancier. De zorgaanbieder beheert bij voorkeur zelf de wachtlijst van klanten en bepaalt de voorrangsregels van toewijzing. 4

15 Hoofdstuk 2 De huisvestingsvergunning Artikel 2 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte 1. Zelfstandige woonruimten in eigendom van een corporatie met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag mogen niet voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. 2. Het bepaalde in lid 1 geldt niet voor zorgwoningen. Artikel 3 Registratie van woningzoekenden 1. Corporaties dragen in het kader van deze verordening zorg voor het aanleggen en bijhouden van een uniform registratiesysteem van woningzoekenden. 2. Registratie als woningzoekende in dit systeem kan vooraf plaatsvinden of tegelijkertijd met de eerste reactie op een aangeboden woonruimte. 3. Uitschrijving als woningzoekende vindt plaats: a. Op schriftelijk verzoek van de woningzoekende of diens nabestaanden; b. Na constatering van verwijtbare nalatigheid, zoals het niet tijdig doorgeven van gewijzigde relevante gegevens of het verstrekken van onjuiste informatie over de betreffende inschrijving. Artikel 4 Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning 1. Een aanvraag om een huisvestingsvergunning wordt ingediend op het moment dat zekerheid bestaat over de te betrekken woonruimte door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. 2. Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt: a. omvang van het huishouden dat de woonruimte gaat betrekken; b. huishoudinkomen; c. naam en adres van de huurder; d. adres, naam van de verhuurder en huurprijs van de te betrekken woonruimte; e. beoogde datum van het betrekken van de woonruimte; f. indien van toepassing, een afschrift van de indicatie voor een woonruimte met een speciale voorziening rond toegankelijkheid en gebruik; g. indien van toepassing, de urgentie van de woningzoekende; h. indien van toepassing, een positieve verhuurdersverklaring. 3. De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval: a. adres van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft; b. aan wie de vergunning is verleend; c. het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt. Artikel 5 Aanbod van woonruimte 1. Het aanbod van de in artikel 2 aangewezen woonruimte wordt door de corporaties bekendgemaakt door publicatie op een toegankelijk, bij voorkeur gemeenschappelijk, digitaal platform. 2. De bekendmaking bevat in ieder geval: a. het adres en de huurprijs van de woonruimte; b. de mededeling dat de woonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend, 5

16 c. en indien van toepassing, de criteria en voorrangsregels voor het verlenen van de benodigde huisvestingsvergunning. 3. Elke woonruimte die op deze wijze wordt verhuurd wordt binnen twee weken na ondertekening van het huurcontact op hetzelfde digitale platform verantwoord. Artikel 6 Hoofdregel woningtoewijzing 1. Corporaties bieden vrijkomende zelfstandige woonruimten aan volgens het aanbodmodel dan wel het lotingmodel, tenzij het om maatwerk gaat, als bedoeld in artikel 9. De corporaties geven bij de publicatie van het aanbod duidelijk aan welke zelfstandige woonruimten volgens het aanbodmodel worden toegewezen, welke volgens het lotingmodel en voor welke woonruimten aanvullende criteria gelden in het kader van het maatwerk. 2. Een woningzoekende kan op elk moment voor maximaal twee zelfstandige woonruimten in het aanbod- of lotingmodel waarvoor de reactietermijn nog open is, zijn of haar belangstelling kenbaar maken. 3. Iedere op basis van het aanbodmodel gepubliceerde zelfstandige woonruimte wordt na sluiting van de reactieperiode aangeboden aan de woningzoekende met de hoogste urgentie en vervolgens aan de woningzoekende met de langste meettijd, met inachtneming van het gestelde in de artikelen 8 en 10a en 10b. Wanneer twee woningzoekenden met een urgentieverklaring reageren op dezelfde woning, dan gaat de houder van de urgentieverklaring met de oudste ingangsdatum voor. Wanneer twee woningzoekenden met een urgentieverklaring die op dezelfde datum is toegekend reageren op dezelfde woning, dan heeft degene met de langste meettijd voorrang. 4. De op basis van het lotingmodel toe te wijzen zelfstandige woonruimte wordt toegewezen volgens een geautomatiseerde lotingprocedure. 5. Van het totale vrijkomende woningaanbod dient jaarlijks circa 15% volgens het lotingmodel te worden aangeboden. 6. Een corporatie mag per jaar maximaal 30% van het vrijkomend aanbod van de zelfstandige woonruimten die bij deze corporatie in eigendom zijn uitsluiten voor urgent woningzoekenden als bedoeld in artikel 10a. Artikel 7 Weigering en acceptatie van woonruimten 1. De woningzoekende die volgens het lotingsmodel een uitnodiging voor het bezichtigen van een zelfstandige woonruimte krijgt en hierop niet reageert binnen de reactietermijn die door de corporaties wordt gesteld, dan wel de woonruimte accepteert en er alsnog vanaf ziet, wordt gedurende drie maanden uitgesloten van het lotingsmodel. Gedurende deze periode kan de woningzoekende wel blijven reageren op woonruimten die volgens het aanbodmodel worden aangeboden. 2. De woningzoekende die een zelfstandige woonruimte accepteert, behoudt de opgebouwde meettijd die vervolgens wordt vermeerderd met de woonduur in de nieuwe woonruimte. Artikel 8 Voorrang bij woonruimte van bepaalde aard, grootte of prijs (passendheidscriteria) 1. De corporaties wijzen woonruimten passend toe conform het bij of krachtens het bepaalde in de Woningwet. 2. Levensloopgeschikte woonruimten kunnen door de corporaties als zodanig worden gelabeld en worden bij voorrang verhuurd aan woningzoekenden die hiervoor een door burgemeester en wethouders afgegeven Wmo-indicatie hebben. 3. Rolstoelgeschikte woonruimten worden door de corporaties als zodanig gelabeld en in eerste instantie verhuurd aan woningzoekenden die hiervoor een door burgemeester en wethouders 6

17 afgegeven indicatie hebben. De woonruimten kunnen zowel op basis van bemiddeling worden verhuurd als op basis van het aanbodmodel. 4. Zelfstandige studentenwoningen kunnen als zodanig door een corporatie worden gelabeld. Gelabelde zelfstandige studentenwoningen worden toegewezen aan studenten. 5. In het geval zelfstandige woonruimten vallen onder de woonvorm woongroep krijgen woningzoekenden die lid zijn van de organisatie die de woongroep beheert, voorrang. Artikel 9 Maatwerk 1. Corporaties mogen jaarlijks maximaal 20% van het totale vrijkomende woningaanbod afwijkend van hetgeen in artikel 6 is bepaald toewijzen. Dit is in de eerste plaats ten behoeve van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Maar daarnaast kan het gaan om specifieke beleids- en toewijzingsexperimenten. 2. In het geval van beleids- en toewijzingsexperimenten gaat het per definitie om maatregelen van tijdelijke aard. De betreffende corporatie stelt burgemeester en wethouders hiervan in kennis en maakt zo nodig nadere afspraken met betreffende burgemeester en wethouders. 3. Voor zover woonruimten waarop het maatwerk van toepassing is worden aangeboden via het aanbod- of lotingmodel, dient expliciet in de aanbiedingsadvertentie te worden vermeld dat sprake is van maatwerk. Artikel 10a Voorrang bij urgentie 1. Voor de in artikel 2 aangegeven woonruimten wordt bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang gegeven aan urgent woningzoekenden. 2. De woningzoekenden worden ingedeeld in de volgende urgentiecategorieën: a. woningzoekende vergunninghouders als bedoeld in artikel 28 van de wet; Deze woningzoekenden worden door een corporatie bemiddeld naar een woonruimte. b. woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten; Deze woningzoekenden worden door een corporatie bemiddeld naar een woonruimte. c. woningzoekenden aan wie een mantelzorgurgentieverklaring is verstrekt; Deze woningzoekenden zoeken zelf een woonruimte. d. woningzoekenden aan wie een herstructureringsurgentieverklaring is verstrekt. Deze woningzoekenden hebben de keuze om zelf te zoeken naar een woonruimte of door een corporatie te worden bemiddeld naar een woonruimte. e. woningzoekenden aan wie een noodurgentieverklaring is verstrekt. Deze woningzoekenden zoeken zelf naar een woonruimte. 3. Als meerdere urgent woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning wordt de rangorde als volgt bepaald: 1. als eerste komen in aanmerking woningzoekenden aan wie een herstructureringsurgentieverklaring is verstrekt; 2. als tweede komen in aanmerking woningzoekende vergunninghouders; 3. als derde komen in aanmerking woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten; 4. als vierde komen in aanmerking woningzoekenden aan wie een mantelzorgurgentieverklaring is verstrekt; 5. als vijfde komen in aanmerking woningzoekenden aan wie een noodurgentieverklaring is verstrekt. 7

18 Artikel 10b Urgentieverklaringen 1. Een corporatie kan een herstructureringsurgentieverklaring verstrekken aan een woningzoekende die vanwege sloop of ingrijpende renovatie de woonruimte moet verlaten en daar niet terugkeert. 2. Burgemeester en wethouders kunnen een mantelzorgurgentieverklaring verstrekken aan een woningzoekende die in de gemeente mantelzorg verleent of ontvangt, a. waarbij sprake is van een ondersteuningsvraag, b. waarbij sprake is van een mantelzorgrelatie waarin de mantelzorger minimaal 10 uur per week besteedt aan het bieden van mantelzorg, en c. waarbij de verwachting is dat de mantelzorgrelatie minimaal een jaar in stand blijft. 3. Burgemeester en wethouders kunnen een noodurgentieverklaring verstrekken aan een woningzoekende die zich in een persoonlijke noodsituatie bevindt, indien deze noodsituatie: a. niet door betrokkene zelf is veroorzaakt of kon worden voorkomen, en b. niet door betrokkene zelf kan worden opgelost. 4. Een urgentieverklaring kan worden ingetrokken, indien de woningzoekende weigert een door een corporatie aan hem aangeboden woonruimte te aanvaarden. 5. De urgentieverklaringen als bedoeld in de leden 1 en 3 zijn geldig voor het verkrijgen van woonruimten in de woningmarktregio. 6. De urgentieverklaringen als bedoeld in de leden 2 en 3 hebben een geldigheidsduur van vier maanden. Deze geldigheidsduur kan worden verlengd met drie maanden. 7. De urgentieverklaringen vervallen door het aanvaarden van een aangeboden woonruimte. Artikel 11 Voorwaarden bij noodurgentieverklaring 1. Aan het verstrekken van een noodurgentieverklaring kunnen voorwaarden verbonden worden. Een urgentieverklaring onder voorwaarden kan worden verstrekt aan personen in bijzondere omstandigheden of aan personen met zodanig ernstige psychische en/of psychosociale problemen dat woonbegeleiding geïndiceerd is. 2. Voorwaarden die opgelegd kunnen worden zijn: a. acceptatie van begeleiding; b. toewijzing van een specifiek geschikte woonruimte. 3. Het verbinden van voorwaarden aan de urgentieverlening wordt in de urgentieverklaring gemotiveerd. Hoofdstuk 3 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Deel 1 Artikel 12 Onttrekking, samenvoeging en omzetting van woonruimte (Arnhem en Nijmegen) Dit deel is uitsluitend van toepassing in de gemeenten Arnhem en Nijmegen. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte 1. Het verbod als bedoeld in artikel 21 van de wet, eerste volzin en onder a tot en met c geldt voor alle woonruimten, die zijn gelegen (in de gemeente Nijmegen), (in het gebied Binnenstad en Singels van de gemeente Arnhem, zoals aangegeven op de bij deze verordening behorende kaarten). 2. Het eerste lid is niet van toepassing bij onttrekking van woonruimte ten behoeve van kantoor- of praktijkruimte of uitoefening van een vrij beroep indien de te onttrekken woonruimte niet groter is dan een derde deel van de gebruiksoppervlakte van de woonruimte met een maximum van 45 m2 en degene die de ruimte gebruikt zelf als hoofdbewoner in de woonruimte woont. 8

19 Artikel 13 Aanvraag vergunning Een aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste volzin en onder a tot en met c van de wet wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. Artikel 14 Voorwaarden en voorschriften Burgemeester en wethouders kunnen aan een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet voorwaarden en voorschriften verbinden. Artikel 15 Weigeringsgronden 1. Een vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste volzin en onder a tot en met c van de wet kan worden geweigerd als: a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang; b. het onder a genoemde belang niet kan worden gediend door het stellen van voorschriften en voorwaarden aan de vergunning; c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. 2. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen voor tijdelijke onttrekking indien de aanvrager aantoont dat een situatie bestaat die een tijdelijke woonruimteonttrekking rechtvaardigt en waarbij vaststaat dat die onttrekking niet langer dan vijf jaar zal duren. Deel 2 Artikel 16 Splitsing van woonruimte (alleen Arnhem) Dit deel is uitsluitend van toepassing in de gemeente Arnhem. Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen Het verbod als bedoeld in artikel 21, eerste volzin en onder d van de wet, geldt voor alle gebouwen in de wijken Centrum, St. Marten/Sonsbeek-Zuid en Spijkerkwartier van de gemeente Arnhem, zoals aangegeven op de bij deze verordening behorende kaarten. Artikel 17 Aanvraag vergunning Een aanvraag als bedoeld in artikel 21, eerste volzin en onder d van de wet wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. Artikel 18 Voorwaarden en voorschriften Aan een vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste volzin en onder d van de wet van de wet kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften verbinden. Artikel 19 Weigeringsgronden Een vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste volzin en onder d van de wet kan door burgemeester en wethouders worden geweigerd op de gronden als bedoeld in artikel 15, eerste lid. 9

20 Hoofdstuk 4 Overige bepalingen Artikel 20 Monitoring en verantwoording 1. De woonruimteverdeling vormt onderwerp van een systeem van monitoring en verantwoording. De informatie wordt geleverd door de corporaties die belast zijn met de uitvoering van de woonruimteverdeling. 2. De rapportage bevat in ieder geval de gegevens zoals weergegeven in bijlage 3. Burgemeester en wethouders kunnen aanvullende gegevens verlangen. 3. De rapportage van de monitoring en verantwoording wordt eenmaal per jaar voorgelegd aan burgemeester en wethouders. 4. De werking van de verordening zal uiterlijk 3 jaar na inwerkingtreding integraal worden geëvalueerd. Artikel 21 Bestuurlijke boete 1. Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen voor overtreding van de verboden, bedoeld in de artikelen 8, eerste en tweede lid, en 21 van de wet en voor het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet. 2. De op te leggen bestuurlijke boete voor een overtreding van het verbod, bedoeld in artikel 8, eerste van de wet bedraagt ten hoogste het bedrag dat is vastgesteld voor de eerste categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht. 3. De op te leggen bestuurlijke boete voor overtreding van de verboden, bedoeld in de artikelen 8, tweede lid, of 21 van de wet, of voor het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 bedraagt ten hoogste Deze boete bedraagt ten hoogste als de woonruimte waarop de overtreding betrekking heeft bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. 4. Indien een bestuurlijke boete is opgelegd voor een overtreding van de in het derde lid genoemde verboden, en binnen vijf jaar herhaling van deze overtreding plaatsvindt, bedraagt de op te leggen bestuurlijke boete ten hoogste 150% van de bedragen genoemd in het derde lid. Artikel 22 Onvoorziene gevallen 1. In de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslissen burgemeester en wethouders, waarbij zij zich uitsluitend zullen laten leiden door overwegingen betrekking hebbend op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. 2. Burgemeester en wethouders kunnen van het bepaalde in deze verordening afwijken of afwijking daarvan toestaan ten behoeve van experimenten die in het belang zijn van de volkshuisvesting. Artikel 23 Overgangsrecht Aanvragen om woningtoewijzing die zijn ingediend en woningtoewijzingen die zijn verleend op grond van de Regionale huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2013 worden geacht te zijn ingediend onderscheidenlijk te zijn verleend op grond van deze verordening. Artikel 24 Inwerkingtreding verordening en citeertitel 1. Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 januari 2016 en vervalt op 31 december Deze verordening wordt aangehaald als Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen

21 De verordening heeft de volgende bijlagen: 1. Toelichting bij de Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2016; 2. Bijlage voorschriften voor levensloopgeschikte woonruimten en rolstoelgeschikte woonruimten (artikel 8, lid 4 Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2016); 3. Bijlage monitorgegevens (artikel 20 Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2016); 4. Kaarten (artikel 12, lid 1 en artikel 16 Huisvestingsverordening Arnhem 2016). Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van (datum) De griffier, Drs. M.A.H. Heffels De voorzitter, Drs. H.M.F. Bruls 11

22 Bijlage 1 Toelichting bij de Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen Inleiding Deze toelichting maakt deel uit van de Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2016 waarin de uitvoering van de woonruimteverdeling wordt geregeld. De verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte (artikel 1) De Huisvestingswet 2014 bepaalt in artikel 7, eerste lid, dat de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. In de Huisvestingsverordening wordt nu bepaald dat deze vergunningsplicht geldt voor zelfstandige woonruimten in eigendom van een corporatie met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. In artikel 13, eerste lid onder a van de Wet op de huurtoeslag wordt de rekenhuur genoemd. Volgens artikel 5, eerste lid van deze wet is de rekenhuur de huurprijs, vermeerderd met de servicekosten. De vergunningsplicht geldt niet voor zorgwoningen. Zorgwoningen zijn woonruimten die deel uitmaken van een cluster woonruimten die door een corporatie is aangewezen voor woningzoekenden met een CIZ-indicatie, die minder goed in staat zijn om geheel zelfstandig te opereren op de woningmarkt en allerlei vorm van ondersteuning nodig hebben die alleen in en rond de woonruimte op een passende manier gegeven kan worden. Voor het leveren van deze benodigde zorg- en/of dienstverlening is sprake van een samenwerkingscontract tussen corporatie en zorgleverancier. De zorgaanbieder beheert bij voorkeur zelf de wachtlijst van klanten en bepaalt de voorrangsregels van toewijzing 3. Registratie (artikel 2) Voor iedere ingeschreven woningzoekende is de registratiedatum de basis voor de meettijd. Bij de eerste inschrijving wordt bepaald of een woningzoekende starter, doorstromer of herstarter is. Voor een starter wordt de registratiedatum gevormd door het moment dat deze zich inschrijft als woningzoekende. Voor een doorstromer of herstarter wordt de registratiedatum bepaald door de datum waarop de woningzoekende woont in de huidige woning volgens de gegevens van het BRP van de betreffende gemeente. Wanneer sprake is van twee herstarters uit eenzelfde huishouden (bijvoorbeeld echtscheiding waarbij beide ex partners een koopwoning achterlaten en willen verhuizen naar een sociale huurwoning) krijgen zij beide de woonduurdatum die op hen van toepassing zijn. Voor doorstromers die willen gaan samenwonen en daarbij beiden een afzonderlijke zelfstandige sociale huurwoonruimte in Nederland leeg achterlaten, geldt als meettijd de som van de meettijd van deze twee afzonderlijke doorstromers. Deze optelling geldt eenmalig, in die zin dat bij eventuele volgende verhuizingen qua meettijd wordt gehandeld als ware toepassing van deze regel/deze optelling nooit heeft plaatsgevonden. 4. Controle van gegevens (artikel 2) De gegevens waarmee een woningzoekende geregistreerd staat worden door de betreffende corporatie gecontroleerd op het moment van toewijzing van een woning. De woningzoekende is verantwoordelijk voor het actueel houden van zijn inschrijfgegevens. In het geval van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding moet deze aangetoond worden door middel van: de huwelijksakte of het samenlevingscontract 12

23 of akte van partnerregistratie of een uittreksel van het BRP waarin aangetoond wordt dat men minimaal de voorgaande twee jaar met maximaal 2 meerderjarigen heeft samengewoond. Het verbreken van de duurzaam gemeenschappelijke huishouding moet aangetoond worden door middel van: een schriftelijke verklaring, ondertekend door beide partijen, waaruit blijkt dat de duurzaam gemeenschappelijke huishouding verbroken is of een echtscheidingsconvenant of een akte van ontbinding geregistreerd partnerschap of een officieel document van ontbinding van het samenlevingscontract. 5. Procedure huisvestingsvergunning (artikelen 3 en 4) De corporaties zorgen voor het aanleggen en bijhouden van een uniform registratiesysteem van woningzoekenden. (artikel 3). Zodra een woning door een corporatie wordt aangeboden aan een woningzoekende, kan deze bij de betrokken corporatie een aanvraag om een huisvestingsvergunning indienen, volgens een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. De corporaties zijn gemandateerd om een huisvestingsvergunning te verlenen. 6. Verantwoording verhuurde woonruimte (artikel 5) Elke woonruimte die verhuurd wordt, zal door de corporatie verantwoord worden via voor het publiek toegankelijk media. Dit gebeurt binnen twee weken na afgifte van de huisvestingsvergunning en het tekenen van het huurcontract. Er wordt minimaal verantwoord: het adres; het aantal reacties; de meettijd c.q. code voor wijze van rangordebepaling c.q. manier van toewijzing. 7. Onderscheid tussen aanbodmodel en lotingmodel (artikel 6) Volgens artikel 6, vijfde lid van de verordening dient van het totale vrijkomende woningaanbod jaarlijks circa 15% volgens het lotingmodel te worden aangeboden. De corporatie kan binnen deze verdeling zelf kiezen welke woningen volgens aanbodmodel worden aangeboden en welke volgens het lotingmodel. In de laatste categorie zal het met name gaan om woningen voor woningzoekenden die snel een woning nodig hebben en niet in aanmerking komen voor een urgentie. Het gaat in het lotingmodel dus niet om het aanbieden van de minst courante woningen, maar om woningen die de beste match hebben met de beoogde categorie woningzoekenden. Uiteraard kunnen de woningcorporaties via monitoring het aanbod via het lotingmodel optimaliseren. Van het totale woningaanbod dient 15% via loting te worden aangeboden. Omdat de situatie van zowel vraag als aanbod per gemeente en woningcorporatie kan verschillen hanteert de gemeente een bandbreedte van minimaal 13% en maximaal 17%. Dit percentage geldt per woningcorporatie. Jaarlijks wordt per gemeente en per woningcorporatie gemonitord hoeveel woningen via het lotingmodel worden aangeboden, wat voor woningen het zijn en aan welke doel groepen ze worden verhuurd. Mocht verhuring binnen het gekozen systeem niet tot verhuur leiden, dan is de corporatie vrij in het kiezen van de methode om tot verhuring van de woning te komen. 8. Woningtoewijzing (artikel 7) De woning wordt aangeboden op volgorde van de kandidatenlijst, zoals die ontstaat na toepassing van de gekozen rangordebepaler (aanbodmodel, lotingmodel dan wel maatwerk). 13

24 Binnen het aanbodmodel wordt zowel voor starters als doorstromers en herstarters de meettijd bepaald door de registratiedatum. Op dit begrip is al onder punt 3 ingegaan. Als het gaat om de meettijd van starters, kan de registratiedatum nauwkeurig worden bepaald (niet alleen door de dag, maar ook door het tijdstip). In het geval van doorstromers is het denkbaar dat twee kandidaten voor dezelfde woning een gelijke registratie datum hebben. In dat geval wordt de rangorde bepaald door de leeftijd, oud voor jong. Als een woningzoekende in aanmerking komt voor meer dan één woning, start in principe voor alle betreffende woonruimten een aanbiedingsproces. Dit is ongeacht het model dat gekozen is. Voorwaarde voor toewijzing is een positieve verhuurdersverklaring en een inkomensverklaring (voor zover van toepassing) en correcte inschrijfgegevens. Een inkomensverklaring kan bij de Belastingdienst worden aangevraagd via een zogeheten IBRI-formulier. De corporatie verstrekt na acceptatie van de woningtoewijzing namens het burgemeester en wethouders de huisvestingvergunning aan de nieuwe huurder. Burgemeester en wethouders verstrekken daartoe een formulier aan de corporatie. 9. Weigering huurcontract (artikel 8) De woningcorporatie kan besluiten een kandidaat geen huurcontract aan te bieden. Redenen zijn onder andere huurschuld bij de huidige of een vorige verhuurder of het veroorzaken van ernstige overlast. Tevens zal de aanbieding ingetrokken worden indien blijkt dat de relevante gegevens van de woningzoekende in het woningzoekendenregister niet juist zijn of als de woningzoekende weigert medewerking te verlenen aan het controleren van die gegevens. De weigering gebeurt schriftelijk aan de betreffende kandidaat met opgaaf van reden(en) en met verwijzing naar de mogelijkheid daartegen een klacht in te dienen. 10. Toewijzing van levensloopgeschikte en rolstoelwoningen (artikel 8) De Wmo-indicatie voor een levensloopgeschikte woning of een rolstoelwoning vindt op lokaal niveau plaats en wordt in de hele woningmarktregio geaccepteerd. Het maakt daarbij niet uit of de indicatie binnen of buiten de woningmarktregio is afgegeven. Het verlenen van een Wmo-indicatie is een besluit waartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht bezwaar en beroep kan worden aangetekend. Het college van burgemeester en wethouders dat de Wmo-indicatie afgeeft neemt zelf de bezwaar- en beroepschriften in behandeling. Voor de richtlijnen waaraan de betreffende woningen moeten voldoen, wordt verwezen naar bijlage 2. Levensloopgeschikte woningen zijn bedoeld voor mensen met een (lichte) fysieke beperking. Op lokaal niveau kunnen burgemeester en wethouders en de in de gemeente werkzame corporaties afspraken maken over de toewijzing van deze woningen. Rolstoelwoningen die via het aanbodmodel worden geadverteerd, worden in eerste instantie uitsluitend aangeboden aan woningzoekenden met een indicatie voor een levensloopgeschikte c.q. rolstoelwoning. Indien deze woningen twee keer vruchteloos worden aangeboden, wordt de derde keer bij voorrang geadverteerd voor woningzoekenden met de betreffende indicatiestelling. Indien er dan weer geen kandidaten zijn voor deze woning, wordt hij bij de derde keer adverteren op basis van de normale volgordebepaling aan een andere woningzoekende toegewezen. 14

25 11. Maatwerk (artikel 9) Per corporatie mag maximaal 20% van het vrijkomende aanbod onder de huurtoeslaggrens aangewend worden voor maatwerk. De 20% is berekend over het totaal aantal voor verhuur beschikbare woningen. Voor landelijk werkzame corporaties geldt deze in relatie tot het totaal aantal mutaties dat zij binnen de woningmarktregio hebben. Voor corporaties met minder dan 20 mutaties per jaar kan met het burgemeester en wethouders een afwijkend, hoger percentage maatwerk worden afgesproken. Het maatwerk heeft in de eerste plaats betrekking op het via bemiddeling huisvesten van specifieke doelgroepen, zoals: De huisvesting van woningzoekenden met een Wmo-indicatie voor een rolstoelgeschikte woning. Een woningzoekende met een dergelijke indicatie maakt de keus tussen zelfstandig op zoek gaan naar een aangepaste woning of gebruik maken van bemiddeling. De Wmo-indicatie vindt op lokaal niveau plaats en wordt in de hele woningmarktregio geaccepteerd. Het maakt daarbij niet uit of de indicatie binnen of buiten de woningmarktregio is afgegeven. De huisvesting van cliënten via of op voordracht van maatschappelijke instellingen of bij uitstroom van cliënten uit instellingen. Tweede kans huisvesting na huisuitzetting. De corporatie(s) verantwoorden achteraf de verhuringen die onder meer zijn gedaan in het kader van bemiddeling via voor het publiek toegankelijke media (bijv. verantwoordingstabel) en in hun jaarlijkse verslaglegging. 12. Urgentie (artikel 10a en 10b) Algemeen De deelnemende gemeenten en corporaties in de woningmarktregio hanteren hetzelfde urgentiebeleid. Er wordt overal met dezelfde urgentiecriteria gewerkt. Daartoe is er in de woningmarktregio één regionale urgentiecommissie werkzaam. De urgentiecommissie woonruimteverdeling is namens burgemeester en wethouders van de contactgemeente belast met het behandelen van alle aanvragen om noodurgentie. De benoeming van de leden van deze commissie valt onder verantwoordelijkheid van dit college. De werkzaamheden van de commissie zijn vastgelegd in het Reglement urgentieaanvragen woonruimteverdeling, dat deel uitmaakt van de bestuursovereenkomst die gemeenten in de woningmarktregio hebben gesloten. Rangordebepaling Een urgent woningzoekende gaat voor een regulier woningzoekende, tenzij voor de betreffende woning de voorrang voor urgent woningzoekenden is uitgesloten. Dit laatste is in de presentatie van de woning (bijvoorbeeld in de advertentie) duidelijk kenbaar gemaakt. Als er twee of meer urgent woningzoekenden reageren op dezelfde woning, wordt de rangorde van de urgent woningzoekenden bepaald op de wijze zoals bepaald in artikel 10a. Mantelzorg Ontvangers en verleners van mantelzorg moeten voldoen aan de volgende voorwaarden om voor urgentie via een mantelzorgurgentieverklaring als bedoeld in artikel 10b in aanmerking te komen: Er is sprake van een ondersteuningsvraag Er is sprake van een mantelzorgrelatie De mantelzorger besteedt minimaal 10 uur per week aan mantelzorg Er is sprake van langdurige ondersteuning waarbij de verwachting bestaat dat de mantelzorgrelatie minimaal 1 jaar na de verklaring in stand blijft 15

26 Daarnaast kan de afstand of reistijd tussen de ontvanger en verlener van mantelzorg bij de beoordeling van een aanvraag om een mantelzorgurgentieverklaring worden betrokken. De mantelzorgurgentieverklaring is alleen geldig in de gemeente die deze verklaring heeft afgegeven. Dit is de gemeente waar de mantelzorg wordt verleend of ontvangen. Het verstrekken van een mantelzorgurgentieverklaring is een besluit waartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht bezwaar en beroep kan worden aangetekend. Het college van burgemeester en wethouders dat de mantelzorgurgentieverklaring afgeeft neemt zelf de bezwaar- en beroepschriften in behandeling. Woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen worden niet bemiddeld naar een woning. Noodsituatie Er is sprake van een persoonlijke noodsituatie. Een (andere) woning in de regio moet een oplossing zijn voor de huidige noodsituatie. De huidige woning is niet geschikt (te maken) om het probleem, waarin het huishouden verkeert, te verhelpen. De noodsituatie moet zodanig ernstig zijn dat het onverantwoord is deze langer dan vier maanden te laten voortbestaan, geteld vanaf het moment van behandeling van de aanvraag door de urgentiecommissie. De noodsituatie moet buiten de schuld (of nalatigheid) van betrokkene zijn ontstaan. Betrokkene is niet verwijtbaar verantwoordelijk te stellen voor het ontstaan of voortbestaan van de problemen. Voor zover er sprake is van verwijtbare verantwoordelijkheid voor ontstaan of voort bestaan van het probleem geldt dit tot een maximum van 3 jaar na het ontstaan van de woonnoodsituatie. De noodsituatie was voor betrokkene niet te voorzien, ofwel betrokkene was niet in staat tijdig maatregelen te nemen om de (huidige of aanstaande) woonnoodsituatie te voorkomen. Verder was betrokkene niet in staat daarop te anticiperen door middel van tijdig reageren c.q. inschrijven als woningzoekende in de woningmarktregio. Van betrokkene wordt verwacht eerst zelf aantoonbaar naar een oplossing van het probleem gezocht te hebben, voordat een noodurgentieverklaring wordt aangevraagd. Het verstrekken van een noodurgentieverklaring is een besluit waartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht bezwaar en beroep kan worden aangetekend. Begeleiding en bemiddeling Aan het verstrekken van een noodurgentieverklaring kunnen voorwaarden worden verbonden (artikel 11 verordening). De voorwaarden kunnen gelden voor personen in bijzondere omstandigheden of voor personen met zodanig ernstige psychische en/of psychosociale problemen dat woonbegeleiding geïndiceerd is. De voorwaarden die opgelegd kunnen worden, zijn: acceptatie van begeleiding; toewijzing van een specifiek geschikte woning. Aan woningzoekenden waarbij begeleiding als voorwaarde is gesteld, kan de woningcorporatie bij woningtoewijzing de eis stellen dat zij deze begeleiding daadwerkelijk accepteren. Weigering van begeleiding kan er toe leiden dat de woningzoekende niet in aanmerking komt voor de woning. Bij de toewijzing van een specifiek geschikte woning wordt de urgente bemiddeld en gaat dus niet zelf op zoek naar een woning. 13. Kosten aanvraag noodurgentieverklaring Voor de woningzoekende bedragen de kosten voor het aanvragen van een noodurgentieverklaring 55,00 (peildatum 1 januari 2015). Dit zal worden geregeld in de Belastingverordening van de contactgemeente. 16

27 14. Overige zaken Bestuurlijke boete (artikel 21) In artikel 2 is bepaald dat zelfstandige woonruimten in eigendom van een corporatie met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Het handelen zonder huisvestingsvergunning is een overtreding waartegen een bestuurlijke boete kan worden opgelegd. De bestuurlijke boete bedraagt ten hoogte 405. Ook tegen het onttrekken, samenvoegen, omzetten of splitsen van een woonruimte (artikel 15 van de huisvestingsverordening) zonder vergunning kan een bestuurlijke boete worden opgelegd. De bestuurlijke boete bedraagt dan ten hoogte De boete bedraagt ten hoogste ingeval de woonruimte bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Bij herhaling van de overtreding kunnen deze boetes worden verhoogd met ten hoogste 50%. Calamiteiten Corporaties hebben de mogelijkheid om in geval van calamiteiten, zoals brand en bij levensbedreigende situaties, huurwoningen direct toe te wijzen. Woningruil Woningruil valt buiten de regels van de Huisvestingsverordening en telt dan ook niet mee als vrijkomend huuraanbod. Het betreft wel een mutatie en moet daarom meegenomen worden in de verantwoording. Woonwagen en/of -standplaatsen Woonwagen en/of -standplaatsen worden bij voorkeur via het aanbodmodel verdeeld. In enkele gemeenten in deze regio worden deze standplaatsen via bemiddeling verdeeld. Indien dit het geval is telt dit mee als maatwerk. Overgangsrecht Op grond van artikel 23 worden procedures rond woningtoewijzing die hun grondslag vinden in de Regionale huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2013 afgewikkeld volgens de nieuw vastgestelde verordening. Omdat urgentieverklaringen zijn gericht op woningtoewijzing is het overgangsrecht mede van toepassing op aanvragen om een urgentieverklaring die zijn ingediend en urgentieverklaringen die zijn verleend op grond van de Regionale huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen

28 Bijlage 2 Richtlijnen voor levensloopgeschikte woonruimten en rolstoelgeschikte woonruimten (artikel 8, lid 4 Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2016) Levensloopgeschikte woonruimten 1. Bezoekbaarheid a. De bezoekbaarheid van de woonruimte dient goed te zijn, dat wil zeggen dat een bewoner/ bezoeker die gebruik maakt van loophulpmiddelen de woning goed moet kunnen gebruiken. b. Toegangen tot grondgebonden woonruimten hebben een hoogteverschil van maximaal 25 cm, dat wordt overbrugd door een helling; bij appartementen de aanwezigheid van een lift voor woonruimten die niet op de begane grond liggen. c. Aan de buitenzijde van de voordeur dient een vrije ruimte van minimaal 1,20 x 1,20 m te zijn, aan de binnenzijde minimaal 1,20 m breed en 1,50 m diep met ruimte voor een garderobe. 2. Indeling Alle primaire ruimten (woonkamer, keuken, toilet, hoofdslaapkamer en badkamer) dienen op één bouwlaag te liggen. Als er verblijfsruimten op meer dan één bouwlaag liggen, zijn ze onderling verbonden door een veilige trap. Als de primaire ruimten (woonkamer, keuken, toilet, hoofdslaapkamer en badkamer) op meer dan één bouwlaag liggen, moet tevens de mogelijkheid aanwezig zijn om een traplift aan te brengen. 3. Drempels en draaicirkels a. In de woonruimte zijn lage (max. 2 cm) of geen drempels. Dat geldt ook voor de toegangsdeuren tot de woonruimte of het woongebouw (in het geval van appartementen e.d.). b. Als dat laatste niet mogelijk is, dienen hogere drempels door een hellingbaan te worden overbrugd. c. De afmetingen van de keuken, hoofdslaapkamer en badkamer dienen zodanig te zijn dat een draaicirkel van 1,20 m mogelijk is. d. In het geval van een afzonderlijk toilet dient de toegangsdeur bij voorkeur haaks op de lengterichting van de toiletpot te staan. 4. De vertrekken a. Voor alle vertrekken geldt dat alle deurposten minimaal 75 cm breed zijn. b. Een woonruimte van minimaal 19 m 2 en een breedte van minimaal 3,30 m, ruimte voor zitten en eten, voldoende vrij uitzocht. c. Een privé buitenruimte (balkon, terras) van minimaal 2,00 x 1,20 m. d. Een open of gesloten keuken met een aanrechtlengte van bij voorkeur 2,40 m en een vrije ruimte achter het aanrecht van minimaal 1,20 m diep. e. Een hoofdslaapruimte van minimaal 10 m 2, een breedte van minimaal 2,70 m, een vrije bewegingsruimte aan minimaal één lange zijde van een tweepersoonsbed en naar een garderobe kast van minimaal 80 cm. f. Een badruimte met een (bij voorkeur drempelloze) douche, wastafel en toilet. g. Wanneer sprake is van drie of meer slaapkamers een apart tweede toilet van minimaal 110 cm x 85 cm. 5. Indien sprake is van een woongebouw (zoals bij appartementen) dienen de volgende voorzieningen te worden getroffen: 18

29 a. De aanwezigheid van een intercom/videofoon. b. Een goede verlichting in de hal, trappenhuizen, bergingen, enz. c. Een goed voor rollatorgebruikers bereikbare entree. d. Een goed voor rolstoelgebruikers bereikbare berging. e. Bij de entree van het woongebouw een vrije ruimte aan de buitenzijde van minimaal 1,50 m x 1,50 m. f. Ruimte voor zitgelegenheid voor twee personen. g. Een lift met een binnenbreedte van minimaal 90 cm breed en 1,30 m diep. h. Een vrije ruimte voor de lift van minimaal 1,50 m x 1,50 m. i. Verkeersruimten (gangen, galerijen e.d.) van minimaal 1,20 m breed. j. Licht of elektrisch bedienbare deuren van minimaal 80 cm breed en drempelloos dan wel met een lage drempel. k. Een stalling en oplaadpunt voor een scootmobiel. 6. In de woonruimte dient voldoende comfort (binnenklimaat) te zijn. Indien sprake is van een woongebouw dient dit gebouw voldoende veiligheid (sociale veiligheid, valveiligheid) binnen en buiten de woonruimte te bieden. Corporaties kunnen overeenkomstig certificaat A (rollatorgeschikt) van het Handboek WoonKeur Bestaande Bouw aanvullende eisen stellen. Rolstoelgeschikte woonruimten Naast de hierboven voorschriften voor levensloopgeschikte woningen gelden voor rolstoelgeschikte woonruimten de volgende voorschriften: 1. Bezoekbaarheid a. Bezoekbaarheid b. De bezoekbaarheid van de woning dient goed te zijn, dat wil zeggen dat een bewoner/bezoeker die gebruik maakt van een rolstoel de woning goed moet kunnen gebruiken. c. Aan de buitenzijde van de voordeur dient een vrije ruimte van minimaal 1,50 m x 1,50 m te zijn, aan de binnenzijde eveneens minimaal 1,50 m x 1,50 m diep met ruimte voor een garderobe. 2. De vertrekken a. Een privé buitenruimte (balkon, terras) van minimaal 2,00 m x 1,50 m. b. Een hoofdslaapruimte van minimaal 12 m 2, een breedte van minimaal 3,00 m, een vrije bewegingsruimte aan minimaal één lange zijde van een tweepersoonsbed en naar een garderobe kast van minimaal 90 cm; c. De afmetingen van de keuken, hoofdslaapkamer en badkamer dienen zodanig te zijn dat een draaicirkel van 1,50 m mogelijk is. d. Het aanrecht dient voor iemand in een rolstoel goed bruikbaar te zijn (hoog-laag aanrecht). e. Een badruimte met een aangepaste, drempelloze douche (handgrepen/beugels, antigripvloer), wastafel en aangepast toilet (idem). 3. In het geval van een woongebouw (zoals bij appartementen) dienen dat alle deuropeningen minimaal 85 cm breed en drempelloos te zijn. Indien dit niet anders kan, dient een drempel max. 2 cm hoog te zijn). 19

30 4. Indien sprake is van een woongebouw (zoals bij appartementen) dienen de volgende voorzieningen te worden getroffen: a. Een goed voor rolstoelgebruikers bereikbare entree. b. Een goed voor rolstoelgebruikers bereikbare berging met een bergingsgang van minimaal 1,10 m breed. c. Verkeersruimten (gangen, galerijen e.d.) van minimaal 1,50 m breed. d. Bij voorkeur elektrisch bedienbare deuren van minimaal 85 cm breed en drempelloos. 20

31 Bijlage 3 gemeente Nijmegen 2016 Monitorgegevens (artikel 20 van de Huisvestingsverordening) De inhoud van de monitorrapportage bevat in ieder geval: 1. Een overzicht van de actief woningzoekenden. Totalen per jaar En naar de volgende onderscheiden doelgroepen: Starters Doorstromers Inkomensgroepen Leeftijdsgroepen Herkomst Urgent woningzoekenden 2. Een overzicht van de verhuurde woningen Totalen per jaar En naar de volgende onderscheiden doelgroepen: Starters Doorstromers Inkomensgroepen Leeftijdsgroepen Herkomst 3. Slaagkansen Totalen En naar de volgende onderscheiden doelgroepen Starters Doorstromers Inkomensgroepen Leeftijdsgroepen 4. Monitoring aanpassingen 2013 Behoud meettijd bij verhuizing Toewijzing naar verdeler (bemiddeling, meettijd, loting, direct te huur) Sanctie geen reactie bij loten 5. Verhuisbewegingen Weergave verhuisbewegingen (>10) binnen en tussen gemeenten in de woningmarktregio. 6. Weergave kerngegevens voor de woningmarktregio en per gemeente. Een en ander bij voorkeur volgens het in 2014 door Entree gehanteerde model. 21

32 GEMEENTE IN913 Arnhem ka egen Inspraaknotitie Model Huisvestingsverordening September

33 Deze inspraaknotitie behoort bij de Model Huisvestingsverordening 2016 Door de Werkgroep Huisvestingsverordening zijn de huurdersorganisaties die werkzaam zijn in het regionale woningnnarktgebied in de gelegenheid gesteld om te reageren op het concept van de Model Huisvestingsverordening De volgende drie partijen hebben gereageerd: Samenwerkende Huurders Organisaties, bestaande uit huurdersverenigingen Tweestromenland (HVTS) uit Duiven en Westervoort, De Brug HBV uit Arnhem en Renkumse Huurdersvereniging (RHV) uit Renkum e.o. Stichting het Huurdershuis uit Arnhem De Woonbond, namens Huurdersvereniging Woonbelang (Groesbeek en Heumen) en de Stichting Bewonersraad Lingewaard. In deze inspraaknotitie, opgesteld door de Werkgroep Huisvestingsverordening, geven we antwoord op de gestelde vragen en geven we aan of en op welke wijze de ontvangen reacties verwerkt zijn in de Model Huisvestingsverordening

34 Reactie van Huurders Vereniging Woonbelang en Bewonersraad Lingewaard 1. Proces In de Huisvestingswet 2014 is opgenomen dat bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van een huisvestingsverordening met woonconsumentenorganisaties overlegd wordt. Volledigheidshalve is onderstaand de inhoud van artikel 6 lid 1 opgenomen:. De conceptstukken zijn 25 juni verzonden met een inspraak tot 20 juli. Deze termijn is op verzoek van de Woonbond nog tweemaal verlengd tot uiteindelijk 31 augustus. Dat zijn in totaal meer dan twee maanden, voldoende tijd ondanks de vakantieperiode. Wij zijn van mening dat u voldoende bent betrokken bij de voorbereiding, dit is gebeurd door de concepten toe te sturen. Bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van een huisvestingsverordening plegen burgemeester en wethouders overleg met de in de gemeente werkzame toegelaten instellingen, met woonconsumentenorganisaties en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties. De huurdersorganisaties zijn door de werkgroep of door de lokale gemeente niet betrokken bij de voorbereiding van de concept huisvestingsverordening Wij worden nu in een zeer laat stadium in de gelegenheid gesteld om een advies uit te brengen op een door de werkgroep opgesteld en geaccordeerd concept. De concept huisvestingsverordening is op 18 augustus 2015 toegelicht door leden van de werkgroep en het advies dient op 28 augustus 2015 binnen te zijn. Omdat wij het van belang vinden dat de stem van bewoners wordt meegenomen, hebben wij ons ingezet om binnen deze korte doorlooptijd een zienswijze te formuleren. Wij benadrukken dat bij een vroege betrokkenheid van de huurdersorganisaties de belangen van de woonconsumenten in de regio beter behartigd kunnen worden. Bij het evalueren en het voorbereiden van de nieuwe huisvestingsverordening in 2019 wensen wij derhalve in een vroegtijdig stadium betrokken te worden. 2. De verantwoording voor het opstellen van de Huisvestingsverordening 2015 ontbreekt. Er is niet duidelijk omschreven in hoeverre er schaarste is in de woningmarktregio en in de gemeenten die met de verordening gaan werken. Overigens achten wij het wel aannemelijk dat deze schaarste aanwezig is en een stevigere onderbouwing lijkt ons inziens op zijn plaats. 3. Artikel 3 lid 3 Registratie van woningzoekenden Nadere definiëring van het begrip 'verwijtbare' nalatigheid is gewenst, tenzij het begrip zich beperkt tot het niet tijdig doorgeven van gewijzigde relevante De wijziging van de verordening komt voort uit wetswijzigingen en het wegvallen van de stadsregio. De basisuitgangspunten zijn in de nieuwe huisvestingsverordening overeind gebleven. Wij zijn dit met u eens. In het raadsvoorstel wordt de schaarste nader onderbouwd. De wet vereist ook een dergelijke onderbouwing. Het begrip "verwijtbare nalatigheid" beperkt zich tot het niet tijdig doorgeven van gewijzigde relevante gegevens. Nadere definiëring is dus niet nodig. 3

35 gegevens of het verstrekken van onjuiste informatie over de betreffende inschrijving. Ons advies is om aan dit artikel toe te voegen wat de consequenties zijn van uitschrijving. 4. Artikel 6 lid 6 Hoofdregel woningtoewijzing Een corporatie mag per jaar maximaal 30% van het vrijkomend aanbod van de zelfstandige woonruimten uitsluiten voor urgent woningzoekenden. Deze 30% is niet onderbouwd. Door een toename van het aantal wettelijk urgent woningzoekenden is het de vraag of er binnen de resterende 70% voldoende woningen over blijven voor de toewijzing aan urgent woningzoekenden. Ons advies is om deze regel los te laten het de toewijzing aan urgent woningzoekenden goed te monitoren. 5. Artikel 8 Voorrang bij woonruimte van bepaalde aard, grootte of prijs (passenheidscriteria) In artikel 8 staan complexen voor een specifieke leeftijdsgroep niet opgenomen. Het advies is om hier een categorie woningen met 55+ label aan toe te voegen, In de praktijk gebeurt het nu dat woningen die geschikt zijn voor bewoning door de doelgroep 55+ worden verhuurd aan andere doelgroepen. 6. In de huisvestingsordening worden geen eisen gesteld aan huishoudensgrootte in relatie tot de grootte van de woning. Het is van belang om eengezinswoningen bereikbaar te houden voor gezinnen met kinderen. Graag gaan we in het kader van de Woonvisies en prestatieafspraken met de lokale gemeente hierover in gesprek. 7. Artikel 10a en 10b Voorrang bij urgentie en urgentieverklaringen In de Huisvestingswet 2014 is opgenomen dat mantelzorgers en -ontvangers, personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven en verblijfsgerechtigden die voor de eerste keer een woning zoeken in ieder geval tot de urgente woningzoekenden moeten behoren. Vervolgens is de gemeenteraad vrij om hier categorieën aan toe te voegen. In de concept huisvestingsverordening 2015 zijn woningzoekenden aan wie een herstructureringsverklaring is verstrekt toegevoegd en woningzoekenden aan wie een noodurgentieverklaring is verstrekt. Het is de vraag in hoeverre de lokale maatschappij zich verantwoordelijk dient te voelen voor een huisvestingsprobleem volgend uit echtscheiding. Er zijn diverse gemeenten in Nederland die aan deze categorie woningzoekenden geen noodurgentie verlenen. Voorstel is om deze De achtergrond van 30% woningen uitsluiten voor urgenten is dat het niet de bedoeling is dat urgenten wooncarrière maken en naar de mooiste woningen kunnen. Het is een ervaringscijfer. Het klopt dat het aantal urgenten zal stijgen door de wetswijziging, maar vooralsnog is daar voldoende ruimte voor buiten de 30%. We monitoren om de ontwikkelingen scherp te volgen. Dat complexen voor specifieke leeftijdsgroepen niet in artikel 8 staan opgenomen betekent niet dat labels voor 55+ niet toegepast mogen worden. Dit is dus wel mogelijk en het is aan de corporaties om 55+ labels te gebruiken en dit in te passen in de ruimte die 20% maatwerk daar voor biedt. Het niet stellen van dergelijke eisen vergroot de keuze van woningzoekenden. Dit is een kernpunt van het systeem. Dat is al jaren zo, en gezinnen komen hierdoor niet in de verdringing. De kansen van grote gezinnen worden gevolgd in de monitoring. De veronderstelling dat echtscheiding per definitie tot het verlenen van een noodurgentieverklaring leidt is onjuist. Hier geldt de reguliere weg van aanvragen en beoordeling door de urgentiecommissie. De categorie woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten, zijn op basis van de Huisvestingswet 2014 in de Huisvestingsverordening 2016 verplicht opgenomen als urgent woningzoekend. 4

36 categorie woningzoekenden te verwijzen naar het lotingmodel. In artikel 10b lid 5 staat 'de noodurgentieverklaringen als bedoeld in de leden 1 en 3 'In artikel 10b lid 1 wordt echter gesproken over een herstructureringsverklaring. 8. In bijlage 1 staat in artikel 13 opgenomen dat de kosten voor het aanvragen van urgentie 55,- bedragen. Wij willen graag weten hoe dit bedrag opgebouwd is en of er mogelijkheden bestaan om dit bedrag omlaag bij te stellen. We achten een bedrag van 55,- te hoog en onnodig, zeker voor deze categorie woningzoekenden. 9. Artikel 15 Weigeringsgronden In lid 1 van dit artikel staat 'een vergunning als bedoeld in artikel 21'. Artikel 21 betreft een bestuurlijke boete. In artikel 15 dient een andere verwijzing te worden opgenomen. Wij missen in dit artikel rechtsbescherming van de woningzoekende en mogelijkheden tot bezwaar en beroep. Naar ons idee dient hierover nog een bepaling te worden opgenomen. 10. Ten aanzien van het document 'Reglement Urgentieaanvragen Woonruimteverdeling' hebben wij nog een advies over de samenstelling van de urgentiecommissie. Wij pleiten ervoor dat huurdersorganisaties in de gemeente minimaal één persoon kunnen voordragen voor deze commissie. 11. Artikel 20 lid 3 en 4 Monitoring en verantwoording Wij adviseren om aan artikel 20 lid 3 toe te voegen dat de rapportage van monitoring en verantwoording tevens wordt voorgelegd aan de in de gemeente werkzame huurdersorganisaties. Huurdersorganisaties dienen inzicht te hebben in de woonruimteverdeling, ook in het kader van het maken van prestatieafspraken. In artikel 4 staat dat de werking van de verordening na uiterlijk 3 jaar integraal wordt geëvalueerd. Naar ons idee dienen huurdersorganisaties deel te nemen aan deze evaluatie, naast de andere partijen die in dit artikel overigens niet geformuleerd zijn. Het afhandelen van een urgentieverzoek dient zeer zorgvuldig te gebeuren en is arbeidsintensief. Een bijdrage van de aanvrager is dan gerechtvaardigd. De kosten van het aanvragen van een urgentie zijn al drie jaar niet verhoogd terwijl de kosten wel zijn gestegen en aanmerkelijk hoger zijn dan 55. In artikel 15 wordt verwezen naar artikel 21 van de wet en niet artikel 21 van de verordening. De Algemene wet bestuursrecht biedt de mogelijkheid om bezwaar en beroep aan te tekenen. De beoordeling van de situatie van mensen in een noodsituatie dient zorgvuldig te gebeuren. Daarom dienen de leden van de urgentiecommissie voldoende en gevarieerde expertise en ervaring te bezitten. Daarnaast is het van belang dat de urgentiecommissie onafhankelijk kan adviseren. Los van de opvattingen van corporatie of gemeente. Maar ook los van de belangen van huurders. Opname van een lid van een huurderorganisaties is om die reden niet verstandig. In de Wet op het overleg huurders verhuurder is reeds het nodige geregeld over de het recht op informatie, overleg en advies van huurdersorganisaties. In dit licht ontbreekt de noodzaak over de verhouding tussen corporaties en huurdersorganisaties aanvullende regels te stellen. Er is geen bezwaar tegen dat de gemeente huurdersorganisaties betrekt bij de evaluatie. Dit is een zaak van uitvoering die geen regeling in de verordening behoeft. 5

37 Reactie van Samenwerkende Huurders Or. anisaties Er zijn volgens de nieuwe Huisvestingswet 3 nieuwe categorieën urgenten. Deze woningzoekenden gaan is het woningverdeelsysteem voor reguliere woningzoekenden. Tevens is er ook sprake van loting, maatwerk en statushouders. SHO erkent de noodzaak van het huisvesten van urgente woningzoekenden en begrijpt waarom uitzonderingen gemaakt moeten worden, echter SHO maakt zich ook erg veel zorgen of er nog wel voldoende woningen beschikbaar zijn en komen voor reguliere woningzoekenden. De alarmerende groei van het aantal asielzoekers is daarbij een specifiek aandachtspunt. De woningmarkt zit al jaren muurvast en de maatregelen die getroffen zijn om de woningmarkt weer los te krijgen lijken niet tot een positief resultaat te hebben geleid Hoe bepaalt een corporatie welke woningen voor urgentie worden aangewezen, voor loting en voor maatwerk? Zou in de verordening niet moeten worden opgenomen dat de corporatie hier transparant beleid in voert, of wordt aangestuurd door Burgemeester en Wethouders? Zien de Burgemeesters en Wethouders van de gemeenten deze verordening als stressbestendig wanneer er sprake is van uitzonderlijke veranderingen? Bijvoorbeeld als het aantal vluchtelingen dat naar Europa vlucht zo hoog blijft als nu? Is het woningverdeelsysteem hierop toegerust? In artikel 20 wordt gesproken van een evaluatie van de verordening na uiterlijk 3 jaar, maar is het niet verstandiger om vast te leggen dat de verordening bij incidenten direct wordt geëvalueerd? En wanneer er geen sprake is van incidenten in ieder geval na een jaar? Beter evalueren dat het goed gaat, dan te lang met evalueren (en eventueel verandering) wachten In 2013 (dus bij de huidige verordening) zijn de 55 plus labels voor complexen verdwenen. SHO heeft van verschillende bewoners van deze complexen klachten vernomen. Bewoners van dergelijke complexen hebben toentertijd er specifiek voor gekozen om in een dergelijk complex te gaan wonen, en voelen zich nu bedrogen. Ze geven aan daadwerkelijk minder woongenot te ervaren, vanwege bijv. geluidsoverlast en verschillende leefgewoonten. SHO vraagt zich daarom af, met daarbij de beweegredenen van dit besluit in acht Uw zorgen delen wij. Maar de reden voor de huisvestingsverordening is nu juist het verdelen van de schaarste. Daarom stellen we regels om dat rechtvaardig en transparant te doen. Maar door de verordening komt er geen woning extra bij. Daarvoor is het nodig dan voldoende nieuwe woningen worden gebouwd. Corporaties hebben de ruimte om dat zelf te bepalen. Dat is al jaren het geval en werkt goed. Er is geen aanleiding om dit in de verordening te regelen. Meer regels zijn niet altijd beter. Integrale evaluatie na 1 jaar is te kort. De verordening moet zich in de praktijk kunnen bewijzen. Daarom zullen we in 2016 wel goed volgen hoe het in de praktijk gaat. Maar op voorhand is evaluatie na 3 jaar, conform de wettelijke termijn een goed moment. Te snelle veranderingen komen de helderheid voor woningzoekenden niet ten goede en legt een grote druk op besluitvorming. Dat complexen voor specifieke leeftijdsgroepen niet in artikel 8 staan opgenomen betekent niet dat labels voor 55+ niet toegepast mogen worden. Dit is dus wel mogelijk en het is aan de corporaties om 55+ labels te gebruiken en dit in te passen in de ruimte die 20% maatwerk daarvoor biedt. 6

38 nemend, of dit besluit wel zo verstandig is geweest en of dit, eventuele gedeeltelijk, kan worden teruggedraaid Het woningverdeelsysteem in deze regio is er een van vrije keuze. In grote lijnen komt het erop neer dat degene met de langste meettijd de woning waarop hij heeft gereageerd aangeboden krijgt. SHO staat in principe achter het hebben van vrije keuze, maar ziet tegelijkertijd ook een probleem. Namelijk dat de woning (en in het verlengde de wijk, buurt of complex) niet altijd de juiste match is met de huurder. Een voorbeeld: een eengezinswoning met 4 slaapkamers wordt aangeboden aan een alleenstaande omdat hij de langste meettijd heeft, terwijl er ook een groot gezin op reageert maar op basis van een kortere meettijd niet in aanmerking komt. Zou het inmiddels toch niet tijd zijn om woningzoekenden en vrijgekomen woningen meer te matchen? Desnoods bij een bepaald aantal woningen, of bij een bepaald type. Bijvoorbeeld bij de genoemde eengezinswoningen. Ditzelfde geldt ook voor wijken en buurten en haakt aan bij bijvoorbeeld punt 4, de 55 plus complexen. Samenvattend: SHO vraagt zich af of er binnen de verordening toch ruimte moet zijn om huurders te matchen met de woning, met daarbij de aantekening dat dit moet goede onderbouwing en redenering moet plaatsvinden Een algemene opmerking: theoretisch moet iedere woningzoekende de verordening kunnen lezen en begrijpen, SHO vindt het een lastig en abstract document en vraagt zich af of het niet nodig is om de tekst zo te schrijven dat deze beter te begrijpen is Bij de algemene bepalingen wordt bij herstarter gezegd dat er sprake is van een minimale periode van 2 jaar. SHO wil hierop aanvullen dat dit een richtlijn dient te zijn, er dient ruimte te zijn voor uitzonderingen, bijv. in het geval van fiscaal partnerschap. Nu sluit de omschrijving uitzonderingen uit Bij de algemene bepalingen wordt bij student gesproken van MBO-niveau 4. SHO begrijpt niet waarom en vindt dit neigen naar discriminatie. MBO-niveau 1, 2 en 3 worden namelijk uitgesloten. Zou het niet moeten gaan om een persoon die een studie doet na de middelbare school, eventueel met een leeftijdsgrens hieraan verbonden om oudere leeftijdscategorieën uit te sluiten? Dat is veel eerlijker en sluit studenten met een lager niveau niet uit. De keuzevrijheid van een woningzoekende is een hoeksteen van de verordening. Alleen de woningzoekende zelf kan bepalen of de match juist is. Daar zijn geen extra regels voor nodig. We monitoren of de grote gezinnen voldoende aan bod komen. Tot nu toe is dat het geval. Het is niet doenlijk een verordening zo te schrijven dat in de praktijk iedere woningzoekende de verordening zal kunnen lezen en begrijpen. Dat hoeft ook niet. Bij de begripsbepaling van het begrip herstarter is aangesloten bij de termijn die wordt genoemd in artikel 267, lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Niet valt in te zien waarom uitzondering zou moeten worden gemaakt voor de situatie van fiscaal partnerschap. Bij de definitie van student is aangesloten bij de wettelijke tekst voor het Campuscontract. Dat is een huurcontract waarbij de student na afstuderen de woning binnen een bepaalde tijd dient te verlaten. Andere opties bieden die gewenste mogelijkheid niet. 7

39 Bij artikel 6, lid 3: wat als 2 woningzoekenden aan dezelfde urgentiecategorie voldoen? Wordt dan de langste meettijd als doorslaggevend criterium genomen, of de lengte van de urgentietoekenning? Artikel 6, lid 4: SHO is benieuwd hoe de geautomatiseerde lotingprocedure er precies uitziet en hoe de toewijzing precies plaatsvindt. Is dit systeem controleerbaar en opvraagbaar? Artikel 7: SHO heeft van haar adviseurs begrepen dat wanneer een woningzoekende niet op tijd de juiste gegevens kan aanleveren, dat er dan geregistreerd wordt dat de woningzoekende de woning heeft geweigerd. Dit kan voor urgenten of voor toekomstige urgentieaanvragen funest zijn. SHO vraagt zich daarom af of een woningzoekende hiertegen in bezwaar kan gaan. Is er een bezwaarprocedure? Daarnaast is SHO van mening dat, indien aannemelijk kan worden gemaakt dat er sprake is van overmacht, dat de uitsluiting automatisch terug wordt gedraaid Artikel 9: SHO wil graag aangevuld zien dat de corporatie over de experimenten ook in overleg treedt met de eigen huurdersorganisatie, indien die er is Artikel 10 a, lid 3: zie hiervoor de opmerking bij punt Artikel 10 b, lid 4: wat wordt bedoeld met "een door een corporatie aan hem aangeboden woonruimte"? Heeft dit betrekking op het aanbieden van een woning nadat de woningzoekende er zelf op heeft gereageerd? In sommige urgentiesituaties biedt een corporatie een woning zelf aan. Een dergelijke woning kan Wanneer twee woningzoekenden met een urgentieverklaring reageren op dezelfde woning, dan gaat de houder van de urgentieverklaring met de oudste ingangsdatum voor. Wanneer twee woningzoekenden met een urgentieverklaring die op dezelfde datum is toegekend reageren op dezelfde woning, dan heeft degene met de langste meettijd voorrang. Deze bepalingen worden aan artikel 6 van de verordening toegevoegd. De loting wordt verzorgd door Entree, het gaat om een volledig geautomatiseerd proces, waarin alle inschrijfnummers van de woningzoekenden die op een loting woning hebben gereageerd random worden gesorteerd. Loten vindt plaats op basis van inschrijfnummers. Noch corporaties, noch gemeenten, noch Entree heeft hier invloed op. Persoonsgegevens worden uitsluitend gebruikt voor het doel waarvoor woningzoekenden die ter beschikking hebben gesteld en uitsluitend gebruikt door partijen die daarbij betrokken zijn zoals de woningcorporaties. Voor al deze partijen geldt een compliance protocol. De Wet bescherming persoonsgegevens wordt gerespecteerd. Het is technisch mogelijk het systeem te controleren en gegevens op te vragen. Testen zijn gedaan in de testfase van de software. Het bepaalde in artikel 7 is geen beslissing waartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht bezwaar en beroep openstaat. De uitsluitingstermijn is niet zodanig lang dat dit een hardheidsclausule rechtvaardigt. De afweging om met de eigen huurdersorganisatie in overleg te treden over experimenten ligt bij de corporatie. Uw punt 8 heeft geen relatie met artikel 10a. De urgentieverklaring kan worden ingetrokken. Dit betekent dat er bij het nemen van een beslissing tot het intrekken van een urgentieverklaring ruimte bestaat tot het maken van een afweging. Tegen deze beslissing staat bezwaar en beroep open. 8

40 wegens zwaarwegende redenen toch niet voldoen. SHO is daarom van mening dat, in dit geval, er de mogelijkheid moet zijn om tegen de intrekking van de noodurgentie in bezwaar te gaan. Is er hiervoor een bewaarprocedure? Artikel 19: ook hierbij geldt: is er een bezwaarprocedure? Artikel 21: wat niet duidelijk is, is aan wie de bestuurlijke boete kan worden gegeven? Aan de corporatie, of ook aan de woningzoekenden? Artikel 22: zoals lid 1 en 2 zijn uitgelegd, voor SHO is het niet duidelijk wat het precies betekent. Vooral rondom de "experimenten" zijn verschillende vragen, Betreft het hier de experimenten benoemd in het onderdeel "maatwerk"? En wat betekent: "in het belang van de volkshuisvesting"? In wat voor soort situaties kan lid 2 worden toegepast? Bijlage 1, registratie (artikel 2): doorstromers die gaan samenwonen, hier wordt als ze gaan samenwonen de optelsom van beiden gehanteerd, maar bij een volgende verhuizing wordt gehandeld als het ware de optelling nooit heeft plaatsgevonden. Maar als beide doorstromers een andere meettijd hadden (bijv. 10 resp. 12 jaar), van welke meettijd wordt dan uitgegaan? Dit wordt niet uitgelegd. Ook is er op Entree niets te vinden over de betreffende maatregel Bijlage 1, controle van gegevens (artikel 2): hierbij wil SHO opmerken dat er bij 3 van de 4 "bewijzen" van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding behoorlijke kosten verbonden zijn. Dit geldt ook voor de "bewijzen" bij het verbreken van dit huishouden. Ook komt het in de praktijk voor dat een schriftelijke verklaring zoals omschreven niet altijd door beide partners wordt ondertekend. En dat levert in de praktijk moeilijkheden op voor de ene partner Bijlage 1, onderscheid tussen aanbodmodel en lotingmodel: welke vrijheid heeft een corporatie op het moment dat niet tot verhuring kan worden gekomen? Wordt het dan een lotingwoning, of een woning voor urgenten? Is het niet verstandig om in de verordening een volgorde te bepalen? Bijlage 1, onderscheid tussen aanbodmodel en lotingmodel: een positieve verhuurdersverklaring is bij een particuliere verhuurder niet altijd snel te krijgen. Corporaties nemen nu genoegen met een verklaring van een maatschappelijke instelling plus een overzicht van de Tegen het besluit tot weigering van een splitsingsvergunning staat bezwaar en beroep open. Artikel 21 heeft betrekking op het sturen op de woningvoorraad. Hierbij worden geen boetes opgelegd aan woningzoekenden. Dit artikel is ruim geformuleerd om vooraf geen experimenten uit te sluiten. Dat doodt de creativiteit. Kenmerk van een experiment is immers dat het afwijkt van het gangbare om iets nieuws uit te proberen. Dit artikel maakt het mogelijk om dit buiten het lokaal maatwerk om te doen, maar dat hoeft niet. In het geval dat beide doorstromers een andere meettijd hadden, dan wordt bij een volgende verhuizing van de langste meettijd uitgegaan. Het signaal dat hierover niets op Entree te vinden is geven wij door. Het is van belang dat deze bewijzen worden geleverd vanwege de fraudegevoeligheid van de materie. Het klopt dat daar kosten aan zijn verbonden maar om misbruik te voorkomen zijn die bewijzen nodig. In zeer uitzonderlijke gevallen kan worden volstaan met eenzijdige ondertekening bij scheiding. Corporaties hebben de ruimte om dat zelf te bepalen. Dat is al jaren het geval en werkt goed. Er is geen aanleiding om meer in de verordening te regelen dan het maximum van 15% voor loting. Meer regels zijn niet altijd beter. Dat corporaties nu genoegen nemen met een verklaring van een maatschappelijke instelling getuigt van een pragmatische opstelling van de corporaties in die gevallen dat het net niet geheel volgens de regels passend te maken is. 9

41 huurbetalingen. Is het niet verstandig om dit in de verordening vast te leggen? Bijlage 1, weigering huurcontract: bij de deelzin "de relevante gegevens van de woningzoekende in het woningzoekendenregister niet juist zijn" kan dit leiden tot weigering van huurcontract. Wat zijn relevante gegevens precies en wat als de onjuistheden buiten de schuld zijn ontstaan of niet met opzet? Gaat het hier niet meer om frauderen met gegevens? Dan kan het beter op deze wijze omschreven worden Reglement urgentieaanvragen: de kosten van een urgentieaanvraag zijn fors, namelijk 55,00. Voor minima is dit veel geld. Wanneer mensen aantoonbaar een minimum of soms zelfs geen inkomen hebben, zouden deze kosten moeten worden kwijtgescholden. Een andere mogelijkheid is teruggave bij toekenning van urgentie, of verrekening met de eerste verhuurnota Reglement urgentieaanvraag: in zijn algemeenheid stelt SHO, na raadpleging van haar adviseurs, dat de urgentieprocedure in de praktijk te lang duurt. De term "urgent" houdt in dat er sprake is van een niet-wenselijke situatie waarbij de betrokkenen wensen hier zo snel mogelijk uit willen raken. Het proces duurt helemaal lang als er ook bezwaar moet worden gemaakt. De aanvraag zou sneller beoordeeld moeten worden Verder: er blijkt in de praktijk verschil te zijn in de kwaliteit van het vooronderzoek. Dit kan tot gevolg hebben dat eerst een aanvraag wordt afgewezen, en later in de bezwaarprocedure alsnog wordt toegekend. Dit is geen wenselijke situatie voor mensen in een kwetsbare positie. Ook lijkt er geen ruimte te zijn voor uitzonderingen en bijzondere situaties. Onze adviseurs hebben de ervaring dat de regels worden toegepast om mensen uit te sluiten, in plaats van hen te willen helpen. Er moeten regels zijn, maar er moet ook oog zijn voor het persoonlijke verhaal, Tot slot: ontbreekt het in het reglement urgentieaanvragen aan een gedegen uitleg over hoe men bezwaar moet maken. Er zou duidelijk uitleg In de Huisvestingsverordening is niet alles te regelen of te ondervangen van wat zich in de praktijk allemaal kan voordoen. Een pragmatische opstelling is daarbij van grote waarde. De huidige praktijk geeft geen aanleiding om dit in de verordening formaliseren. De relevante gegevens zijn de inschrijfgegevens bij Entree. De woningzoekende heeft zelf inzage in deze gegevens en is zelf verantwoordelijk voor de juistheid van deze gegevens. Onjuistheden al dan niet met opzet kunnen direct rechtgezet worden. Het is van groot belang dat inschrijfgegevens juist en actueel zijn. Dat is de basis van een rechtvaardig en transparant systeem. Vervuilde inschrijfgegevens benadelen andere woningzoekenden. Voor wat dit punt betreft wordt verwezen naar onze reactie op de zienswijze die hierover is ingebracht door de Huurders Vereniging Woonbelang en de Bewonersraad Lingewaard (punt 8). Voor de afdoening van urgentieaanvragen geldt de wettelijke termijn van acht weken. De beoordeling van urgentieaanvragen vraagt om een zorgvuldige afweging. Dit vanwege het belang van de aanvrager, maar ook in het belang van regulier woningzoekenden die de urgenten immers voor zien gaan bij de toewijzing van woonruimte. In de huisvestingsverordening en het reglement aanvragen noodurgenties zijn de kaders en voorwaarden voor urgentie uitgewerkt. Het is een feit dat de eerste intake bij de corporatie belangrijk is. In het reguliere overleg op lokaal niveau tussen gemeente en corporatie kan dit punt besproken worden. De uitvoering van de verordening ligt bij de woningcorporaties. Indien zich situaties voordoen waarbij de corporaties niet correct handelen naar de letter of de geest van de verordening dan kan dit aan de corporatie worden voorgelegd en kan eventueel een klacht worden ingediend bij de klachtencommissie van die corporatie. Bij elke beslissing waartegen bezwaar kan worden gemaakt zal worden aangegeven hoe van deze mogelijkheid gebruik kan worden gemaakt. 10

42 gegeven moeten worden hoe bezwaar moet worden gemaakt, en in welke gevallen. 11

43 Reactie van Stichting het Huurdershuis 38. Herstarter: De juridische notering klopt niet helemaal: Artikel 7:267 lid 3 BW, het gaat feitelijk om een artikel uit boek 7 van het burgerlijk wetboek en dat onderscheid is wel van belang. De andere wetboeken gaan niet over huurrecht, en het is wel zo correct om te vermelden dat het over boek 7 gaat. Hoewel het in onze beleving goed is om een bepaalde termijn te hanteren, bijvoorbeeld om fraude of misbruik te voorkomen kan het gebeuren dat mensen korter dan 2 jaar samenwonen en toch een redelijkerwijs legitieme claim hebben op een 'echte relatie'. Bijv. als er sprake is van fiscaal partnerschap. In onze beleving is de termijn van 2 jaar dan ondergeschikt. 39. Vergunninghouder: Deze term is misschien wat te breed. Er wordt verwezen naar artikel 8 onderdeel a tot en met e en I van de vreemdelingenwet. Dat is een ietwat vreemde annotatie, wij gaan er vanuit dat er 'artikel 8 sub a tot en met e of I van de Vreemdelingenwet 2000' had behoren te staan. Het is een stijlkeuze maar in onze beleving is het netter om de naam van een wet (Vreemdelingenwet 2000) niet af te breken middels een spatie. Deze definitie gaat echter over alle migranten, alleen artikel 8 sub C gaat over asielzoekers... In artikel 10 A wordt verwezen naar artikel 28 van de Vreemdelingenwet (er staat wet, maar wij nemen aan dat er vreemdelingewet wordt bedoeld). Dat artikel verwijst wel naar asielzoekers, maar dan moet dat worden aangepast in de definitie. 40. Een aantal corporaties in de regio heeft benoemd de huur nooit te verhogen boven de sociale huurgrens als er een huurder de woning bewoont met een inkomen onder de ,00 (oftewel de Europese inkomensgrens). Maar niet elke corporatie heeft dit beloofd. Dit speelt bijv. bij een van onze klanten die huurt bij Omnia Wonen. Door de inkomensafhankelijke huurverhoging huurt zij een woning die inmiddels boven de sociale huurgrens in uitgekomen. Zij krijgt voor het komende jaar nog huurtoeslag en daarna NIET meer. Wij snappen dat de gemeentes beperkingen hebben in het aansturen van corporaties. Maar onze vraag is wel of de huisvestingsverordening op deze woningen van toepassing is? In de verordening wordt bij de omschrijving van het begrip herstarter toegevoegd dat het betrokken wetsartikel verwijst naar Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Voor wat betreft de termijn van twee jaar wordt verwezen naar onze reactie op de zienswijze die hierover is ingebracht door de Samenwerkende Huurders Organisaties (punt 18). De begripsomschrijving van "vergunninghouder" in artikel 1 van de verordening is zodanig aangepast dat deze volledig aansluit bij de omschrijving van dit begrip in de Huisvestingswet 2014 (vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000). De aangewezen vergunningplichtige woonruimte (artikel 2 van de Huisvestingsverordening 2016) betreft corporatiewoningen die op het moment van in gebruik geven en nemen een huurprijs hebben beneden de huurtoeslaggrens. 41. Artikel 6 lid 3 Voor wat dit artikel betreft wordt verwezen naar onze reactie op de zienswijze die hierover 12

44 Wij snappen wat er taalkundig gezien geïmpliceerd wordt met deze zin, maar vanuit juridisch oogpunt is deze zin niet duidelijk. Als je het letterlijk neemt staat er immers: degene met de hoogste urgentie is nr. 1, daarna wordt er gekeken wie de meeste meettijd heeft. Dit lijkt ons niet de bedoeling. Wij gaan er vanuit dat het de bedoeling is dat er eerst wordt gekeken of een woning urgent woningzoekenden uitsluit, zo niet worden eerst alle categorieën van urgent woningzoekenden stap voor stap bekeken. Het verdient volgens ons aanbeveling dit artikel anders en juridisch kloppend te formuleren. 42. Art. 6 lid 4 Hoe gaat die automatische loting? Betreft het een algoritme? Zin er streekproeven gedaan? Wordt het systeem getest en gewogen? len zo ja wordt dit met enige regelmaat herhaald? Wordt de procedure getoetst aan de Wet bescherming persoonsgegevens? 43. Artikel 6 lid 6 De 30% waar in dit artikel over gesproken wordt, mogen die wel gebruikt worden voor maatwerk zijnde niet urgent woningzoekenden? Anders geformuleerd: 30% van de vrijkomende woningen zijn voor huurders die 'op de reguliere manier' reageren via entree. Maar als deze 30% ook gebruikt mag worden voor bijv. experimentele woonvormen zoals benoemd in artikel 9, hoeveel blijft er dan over voor reguliere woningzoekenden? Ter illustratie een rekenvoorbeeld: Er komen 100 woningen vrij in een jaar: volgens artikel 6 zijn dan gemiddeld 15 woningen voor loting en 30 woningen voor reguliere huurders. Dan blijven er in theorie 55 woningen over voor urgent woningzoekenden. Volgens artikel 9 mag 20% van het totaal aantal vrijkomende woningen gebruikt worden voor maatwerk (dit geldt in theorie voor lotingwoningen, urgentie woningen én reguliere..). Dan is het nog maar de vraag hoewel woningen voor reguliere woningzoekenden beschikbaar blijven. Wordt op deze manier de wachttijd voor reguliere woningzoekenden niet nog extra langer? 44. Artikel 7 Wij vinden dat dit artikel te eng is opgezet. Natuurlijk mogen er sancties worden gesteld als huurders hun verantwoordelijkheid niet nemen. Maar wij maken in de praktijk tal van situaties mee waar door overmacht een huurder niet in is ingebracht door de Samenwerkende Huurders Organisaties (punt 20). Voor wat dit artikel betreft wordt verwezen naar onze reactie op de zienswijze die hierover is ingebracht door de Samenwerkende Huurders Organisaties (punt 21). Regulier woningzoekenden kunnen reageren op alle aangeboden woningen. Urgent woningzoekenden kunnen reageren op de woningen die niet voor urgent woningzoekenden uitgesloten zijn. Dit betreft maximaal 30%. Het aanbod volgens het loting model staat open voor zowel urgent woningzoekenden als regulier woningzoekenden. Op basis van de regels uit de Huisvestingsverordening worden de corporatiewoningen met een huur tot de huurtoeslaggrens aan woningzoekenden toegewezen. Het is daarbij niet mogelijk en niet wenselijk om alle situaties die zich in de praktijk kunnen voordoen in deze verordening 13

45 staat is om bijv. alle papieren op tijd in te leveren. Er zijn situaties geweest waarbij er dan vervolgens 'heeft woning geweigerd' in het dossier van de huurder is gezet, waardoor deze is uitgesloten van reageren voor een relatief lange periode. Ook hebben wij situaties meegemaakt waarbij huurders in afwachting van een urgentieprocedure ook reageerden op lotingwoningen. Die huurders hebben vaak psychosociale problemen en zijn niet altijd in staat om de consequenties van hun keuzes te overzien. Zo hebben wij een huurder gehad wiens moeder vanuit het verkeerde account had gereageerd, of een huurder met heupproblemen die per ongeluk op een complex zonder lift reageerde. Niet elke woningcorporatie reageerde even coulant bij dit soort zaken. In onze beleving zou er een onderscheid moeten worden gemaakt al naar gelang de aanwezigheid van verzachtende omstandigheden. Het kan immers niet zo zijn dat bij iemand die 100% afgekeurd is vanwege psychische problemen, wel volledig wordt vastgehouden aan zijn keuzes op Entree. Wij zouden het dan ook prefereren dat huurders bijv. eerst een waarschuwing krijgen, of dat er bijv. een 'tenzij ' formulering in dit artikel wordt opgenomen. Artikel 8 lid 4 Wij vinden het logisch dat corporaties vrijheid krijgen over welke woningen zij als studentenwoningen labelen. Wij zijn echter wel benieuwd of deze studentenwoningen volgens bepaalde criteria gelabeld worden en of corporaties onderling hierover contact hebben? Dit mede omdat we begrijpen dat er niet echt een tekort is aan studentenwoningen. Worden de verhuren geëvalueerd en is het niet zinnig om ook hier een maximum percentage te vermelden of om nadere uitwerking te verzoeken? Elke woning die als studentenwoning wordt gelabeld, wordt immers daarmee onttrokken worden aan de totale woningvoorraad. Artikel 9 Het idee van maatwerk lijkt ons prima. We komen in de praktijk veel gevallen tegen van huurders die baat zouden hebben bij dergelijke oplossingen omdat zij niet in aanmerking komen voor andere vormen van ondersteuning of voor urgentie. Er is echter nog wel de vraag op welke woningen dit maatwerk wordt toegepast. Geldt het voor alle woningen? Of alleen voor de woningen die uitgesloten zijn voor urgent woningzoekenden? te beschrijven en te voorzien van regels. Evenmin is het gewenst om bij elke bepaling een coulance mogelijkheid in te bouwen. De uitvoering van de verordening ligt bij de woningcorporaties. Indien zich situaties voordoen waarbij de corporaties niet correct handelen naar de letter of de geest van de verordening dan kan dit aan de corporatie worden voorgelegd en kan eventueel een klacht worden ingediend bij de klachtencommissie van die corporatie. De labeling van woonruimte vindt plaats op basis van bepaalde aard, grootte of prijs. De titel van dit artikel zegt het al. De corporaties zijn niet gebonden aan een maximum of minimum aantal te labelen woningen. Het spreekt voor zich dat bij onvoldoende vraag naar studentenwoningen het aanbod daarop wordt aangepast. Desgewenst kunnen gemeenten en corporaties prestatieafspraken maken over de omvang van deze voorraad. Het percentage maatwerk (20%) heeft betrekking op het totale vrijkomende woningaanbod. 14

46 47. Artikel 10a In artikel 10a lid 2 sub a: Er staat artikel 28 van de wet, maar daarmee bedoelt men de Vreemdelingenwet? De verwijzing naar artikel 28 zou in onze beleving beter passen in de definitielijst van artikel 1. Artikel 10 a lid 3. Sub 2: Er wordt gesproken over vergunninghouders, maar in de huidige definitielijst zijn dat niet alleen asielzoekers, maar alle vergunninghouders waaronder bv. familieleden van gezinshereniging, tijdelijke werknemers van buiten de EU etc. Als je dus naar dat deel van het artikel kijkt betekent het dat er sprake is van een urgentiemogelijkheid voor meer mensen dan alleen asielzoekers...wij gaan er vanuit dat dit niet de bedoeling is. 48. Artikel 10b Artikel 10b lid 4 : Wij zouden graag willen weten of er een bezwaarprocedure is voor de huurder die meent op gronden van redelijkheid en billijkheid (overmacht) een woning te kunnen weigeren? Dit zou bv. kunnen spelen als niet alle medische informatie bekend is bij de corporatie en zij een woning aanbieden die vanwege deze medische informatie niet passend is (bijv. een woning op de vierde verdieping zonder lift voor iemand met bekkeninstabiliteit). 49. Art. 11 Wij onderkennen de noodzaak van begeleiding die bij sommige huurders van belang kan zijn voor het succesvol voortzetten van een zelfstandig leefpatroon. Het is echter wel passend volgens ons om het woord begeleiden nader te definiëren in artikel 1 van de verordening. (dit omdat we er van uitgaan dat de begeleiding door professionals moet gebeuren). 50. Artikel 19 Dit artikel is niet volledig? Daarnaast zijn we benieuwd of en hoe er een bezwaarprocedure is om tegen een weigering bezwaar aan te tekenen? 51. Art. 20 De gehele volkshuisvesting is in beweging en het is dan ook goed om de reikwijdte en werkbaarheid van deze verordening in de gaten te houden. Echter het lijkt ons zinvol om specifiek na incidenten een evaluatiemoment te houden en de integrale evaluatie waar nodig eerder in te plannen bij majeure wetswijzigingen of politieke ontwikkelingen. Voort lijkt het ons beter om niet na 3 jaar evalueren maar na 1 jaar. In artikel 10a wordt de Huisvestingswet 2014 bedoeld. In dit verband wordt verwezen naar de begripsomschrijving van "wet" in artikel 1 van de verordening. Voor wat de reikwijdte van het begrip vergunninghouder betreft wordt verwezen naar onze reactie op de zienswijze die hierover door u is ingebracht over het begrip "vergunninghouder" (punt 39). Voor wat dit artikel betreft wordt verwezen naar onze reactie op de zienswijze die hierover is ingebracht door de Samenwerkende Huurders Organisaties (punt 25). In het advies van de urgentiecommissie staat welke vorm van begeleiding waarom noodzakelijk is. De urgentiecommissie, die onafhankelijk opereert, moet de ruimte hebben om tot een goede afweging te kunnen komen. Daarom is nadere definitie niet gewenst. Overigens gaat het in alle gevallen om professionele hulp en begeleiding. Wij overwegen geen andere opties. Een splitsingsvergunning kan worden geweigerd op dezelfde grond als bedoeld in artikel 15, eerste lid van de verordening. Voor wat de bezwaarprocedure betreft wordt verwezen naar onze reactie op de zienswijze die hierover is ingebracht door de Samenwerkende Huurders Organisaties (punt 26). De verordening kan geen incidenten voorkomen. Integrale evaluatie na 1 jaar is te kort. Wel zullen we in 2016 goed volgen hoe het in de praktijk gaat. Maar op voorhand is evaluatie na 3 jaar, conform de wettelijke termijn een goed moment. Overigens zijn majeure beleidswijzigingen na de recente invoering van de Huisvestingswet en de nieuwe Woningwet niet op korte termijn te verwachten. 15

47 52. Artikel 22 Lid 2 van dit artikel heeft het over experimenten in het belang van de Volkshuisvesting. In onze beleving zou het in de geest van de Overlegwet passen om dergelijke plannen ook voor te leggen aan de Huurdersorganisaties en/of huurdersafvaardigingen. 53. Bijlage 1 Toelichting bij de huisvestingsverordening 3. Registratie( art. 2) Samenwonen wordt beloond is een regel die wij van harte toejuichen. De onbekendheid van deze maatregel is echter te groot. En dit is ook niet bekend bij alle medewerkers van corporaties. Onze aanbeveling is om meer promotie te maken op diverse internetsites en door middel van folders Woningtoewijzing (artikel 7) Wij zouden graag zien dat er ook alternatieven worden benoemd voor een positieve verhuurdersverklaring. Juist bij de Huurdersbalie hebben we veel ervaring met huurders die bijv. bij particulieren huren en die zijn niet altijd bereid om een verklaring te geven. Ook in de vakantieperiode kan het leveren van een verklaring voor een probleem zorgen. In zo'n situatie geven wij dan als alternatief een verklaring mee en vragen aan huurders om een overzicht te geven van hun huurbetalingen Weigering huurcontract (art. 8) Wij maken vaak mee dat huurders met een huurschuld proberen om de schuldsanering in te gaan. Dat lukt echter vaak niet, omdat ze een stabiele woonruimte moeten hebben. Maar die krijgen ze pas als ze een regeling kunnen treffen voor de huurschuld. Dit is een ongewenste vicieuze cirkel en we zouden graag zien dat de corporaties daar meer rekening mee houden. We kunnen ons niet vinden in de sancties bij het onjuist registeren van gegevens in Entree. We gaan er vanuit dat dit is om fraude te voorkomen. Maar dit lijkt ons niet de manier om dit te bestrijden. Wat als een huurder per ongeluk een fout maakt, wat als een stel uit elkaar gaat en vergeet entree te wijzigen? Maatwerk (Toelichting artikel 9) Ook hier wordt weer gesproken over vergunninghouders, terwijl de definitie daarvan te ruim gemeten is Urgentie (artikel 10a en 10b) Rangordebepaling De afweging om met de eigen huurdersorganisatie in overleg te treden over experimenten ligt bij de corporatie. Wij nemen de aanbeveling over en zullen bij de communicatie rond de nieuwe verordening hieraan aandacht besteden. Dat corporaties nu genoegen nemen met een verklaring van een maatschappelijke instelling getuigt van een pragmatische opstelling van de corporaties in die gevallen dat het net niet geheel volgens de regels passend te maken is. In de Huisvestingsverordening is niet alles te regelen of te ondervangen van wat zich in de praktijk allemaal kan voordoen. Een pragmatische opstelling is daarbij van grote waarde. Het eerste punt is een uitvoeringskwestie die niet via de verordening is op te lossen. De oplossing ligt op lokaal niveau in goede afspraken tussen schuldhulpverlening en de corporaties. Meer preventie en start schuldhulpverlening voor uitzetting is daarbij de richting. Wat het tweede punt betreft: het is van groot belang dat inschrijfgegevens juist en actueel zijn. Dat is de basis van een rechtvaardig en transparant systeem. Vervuilde inschrijfgegevens benadelen andere woningzoekenden. Sanctie op nalatigheid dan wel fraude is daarom nodig. Woningzoekenden kunnen alleen zelf verantwoordelijk zijn voor juiste en actuele gegevens. Fouten kunnen altijd worden hersteld maar ontslaat woningzoekenden niet van de plicht om de gegevens correct en actueel te houden. Voor wat dit artikel betreft wordt verwezen naar onze reactie op de zienswijze die hierover door u is ingebracht over het begrip "vergunninghouder" (punt 39). In de toelichting wordt de verwijzing naar artikel 10b gewijzigd in: artikel 10a. 16

48 Er wordt verwezen naar artikel 10b, terwijl het gaat om artikel 10A. Daarnaast missen we de situatie van twee woningzoekenden uit dezelfde categorie. Wat geldt er dan? 14. Overige zaken Bestuurlijke boete: er wordt gesproken over boetes bij bedrijfsmatige exploitatie. De vraag is echter wat daarmee bedoeld wordt. Is er sprake van exploitatie in de zin van welke wet? Er zijn beroepen die wel zonder problemen thuis uitgeoefend mogen worden, dus waar is de grens? Wij vinden de kosten van 55 voor het urgentieaanvraag erg hoog. In onze beleving komt het vaker voor dat huurders geen urgentie vragen omdat er bv. door de corporatiemedewerkers niet goed doorvragen. Als nu blijkt dat een huurder in bezwaar alsnog urgentie krijgt die kosten dan bv. vergoed zouden moeten worden. Daarnaast lijkt het ons dat een ieder in de schuldsanering niet de kosten zou hoeven dragen. Artikel 4.4 Er wordt gesproken over het feit dat er slechts in uitzonderlijke gevallen een eenzijdig document mag worden ondertekent bij urgentieaanvraag na relatieverbreking. Daar wordt letterlijk gezegd: 'of een contact met de voormalige partner levert ERNSTIG gevaar op... Dit vinden wij een zeer heftige en onwenselijke bewoording. Het kan niet zo zijn dat de gemeente Arnhem aan urgentievragers vraagt om maar het risico te nemen zich bloot te stellen aan gevaar?? Bovendien: wie beoordeeld of het gaat om ernstig gevaar? Het vooronderzoek wordt door een corporatie gedaan, en is deze deskundig om de mate van gevaar te bepalen? We horen vanuit ons netwerk dat in de praktijk hier nog veel in misgaat. Wij snappen dat huurders niet zomaar mogen claimen dat zij niet met hun expartner kunnen praten, maar daar kan een verklaring van maatschappelijk werk, politie, psycholoog en dergelijke toch voldoende voor zijn? Het gevaar op escalatie moet volgens ons te allen tijde vermeden worden. Daarnaast het volgende. Wanneer er sprake is van ERNSTIG gevaar gaat de maatschappelijke organisatie die gespecialiseerd is in huiselijk geweld (in deze regio Moviera) NIET over tot het plaatsen van een dergelijke persoon in een reguliere huurwoning. Deze persoon gaat Voor wat betreft de situatie van twee woningzoekenden uit dezelfde categorie wordt verwezen naar onze reactie op de zienswijze die hierover is ingebracht door de Samenwerkende Huurders Organisaties bij artikel 6, lid 3 (punt 20). Het gaat in artikel 21 niet om de mogelijkheid om boetes op te leggen voor het uitoefenen van een beroep aan huis maar om de mogelijkheid boetes op te leggen als woonruimten worden onttrokken, samengevoegd of gesplitst zonder vergunning. Voor wat deze opmerking betreft wordt verwezen naar onze reactie op de zienswijze die hierover is ingebracht door de Huurders Vereniging Woonbelang en de Bewonersraad Lingewaard bij bijlage 1, artikel 13 (punt 8). Als uitzondering op geobjectiveerde informatie is bewust gekozen om in uitzonderlijke gevallen alleen door de aanvrager een document te laten ondertekenen (en niet door de voormalige partner). Bij beëindiging van de samenwoonrelatie is normaliter een handtekening nodig van beide partners, evenals bij de huurovereenkomst. Om dit in excessieve situaties te voorkomen kan worden volstaan met één handtekening. Deze situatie doet zich echter beperkt voor. Voorwaarden voor uitstroom van Moviera cliënten worden aanzienlijk eenvoudiger door het gestelde in artikel 10a lid 2b van de verordening, waarin staat (op basis van de Huisvestingswet 2014) dat betrokkenen urgent zijn en via bemiddeling zullen worden geholpen. 17

49 naar een safehouse. Daarnaast heeft Moviera veel ervaring dat hun cliënten die uit een tijdelijke opvang komen geen urgentie krijgen. Wanneer ze kinderen hebben is de kans op urgentie soms wel aanwezig. Het lijkt dus dat er andere voorwaarden worden gesteld aan deze vorm van urgentie en deze staan niet omschreven in deze concept verordening. Aangezien het bij deze vorm van urgentie gaat om de veiligheid van personen (vaak ook kinderen) lijkt het ons erg belangrijk om de voorwaarden goed te omschrijven, en zodanig op te stellen dat personen uit een situatie van geweld ook daadwerkelijk geholpen worden. 18

50 GEMEENTE N915 Arnhem bod me gen Reactienota Startnotitie Regionale Huisvestingsverordening September

51 1.1 Inleiding Deze reactienota behoort bij de Startnotitie Regionale Huisvestingsverordening. In november 2014 heeft het College van Bestuur van de Stadsregio Arnhem Nijmegen aan de stadsregiogemeenten en aan de in de stadsregio werkzame woningcorporaties een brief gestuurd waarin vermeld wordt dat de aanpassing van de Huisvestingswet een herziening van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2013 noodzakelijk maakt. In de bij deze brief gevoegde "Startnotitie Regionale Huisvestingsverordening" wordt ingegaan op de achtergrond van de huidige verordening, op de evaluatie van de verordening en op de belangrijkste uitgangspunten van de Huisvestingswet De startnotitie sluit af met een aantal vragen waarop de reactie van gemeenten en corporaties gevraagd wordt. Van 18 gemeenten is een brief ontvangen en vanuit de corporaties kwamen 5 reacties binnen. Deze reacties waren in een aantal gevallen kort en bondig terwijl ander inzenders juist een bredere reactie met meer aandachtspunten hebben gegeven. De 23 reacties zijn opgenomen in deze reactienota. In de afgelopen periode waarin de Stadsregio Arnhem Nijmegen in een afbouwtraject terecht kwam is het voortouw van de voorbereiding van de nieuwe verordening door de gemeenten Arnhem en Nijmegen opgepakt, daarin nauw samenwerkend in de Werkgroep Huisvestingsverordening waarin de woningcorporaties een brede vertegenwoordiging hebben. In deze reactienota, opgesteld door de Werkgroep Huisvestingsverordening, geven we aan of en op welke wijze de ontvangen reacties op de startnotitie verwerkt zijn in de Huisvestingsverordening t2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de vijf vragen uit de startnotitie weergegeven met daarbij op hoofdlijnen de reactie van de gemeenten en de reactie van de woningcorporaties. Onder 2.2 staan de conclusies die we uit deze reacties hebben getrokken. In hoofdstuk 3 wordt per gemeente (3.1) en per corporatie (3.2) ingegaan op de ontvangen reacties. Om de omvang van deze nota te beperken zijn de ingediende reacties niet opgenomen, maar deze zijn wel te raadplegen op de website van de stadsregio: Verdere procedure De reacties van gemeenten en corporaties en de daaruit getrokken conclusies zijn leidend geweest voor het opstellen van het model voor de Huisvestingsverordening Er is een duidelijk en breed draagvlak voor een huisvestingverordening die past bij de schaal van de regionale woningmarkt waarbij het belang van de woningzoekende voorop staat. Dit betekent regionale uniformiteit, transparantie en een lage drempel voor woningzoekenden om te reageren op vrijkomend aanbod. De Huisvestingsverordening 2016 dient zo veel mogelijk aan te sluiten op de huidige verordening. Deze reactienota wordt toegevoegd aan de stukken die aan de gemeenten worden aangeboden (model Huisvestingsverordening 2016, het Reglement aanvragen noodurgentie woonruimteverdeling, de Bestuursovereenkomst Woonruimteverdeling en Inspraaknotitie). Het streven is om in oktober 2015 de stukken door de gemeenteraden te laten vaststellen Het is nu aan de gemeenteraden om met de vaststelling van de Huisvestingsverordening 2016 de hiervoor genoemde kwaliteiten op te nemen én de gewenste regionale uniformiteit te realiseren. 2

52 2.1 Vragen uit de startnotitie Mate van gemeentelijke sturing? Op basis van de Huisvestingswet 2014, tekenen zich een aantal mogelijke vormen van gemeentelijke sturing op de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woningvoorraad af. Deze variërend in de mate van gemeentelijke sturing en rol van de verhuurders en woningeigenaren. Als basis voor de verdere gedachtenvorming een aantal modellen (niet uitputtend): Geen gemeentelijke sturing; de verdeling van woonruimte is aan de verhuurders en de gemeente stuurt niet op de samenstelling van de woningvoorraad; De gemeente stelt alleen een urgentieregeling vast; verdere verdeling van woonruimte is aan de corporaties en de gemeente stuurt niet op de samenstelling van de woningvoorraad; De gemeente stelt de verdelingsregels vast voor die categorieën woonruimte waar sprake is van onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste, stelt een urgentieregeling vast en stuurt op de samenstelling van de woningvoorraad. Deze laatste variant sluit het meeste aan bij de huidige situatie, zij het dat alleen in de gemeente Arnhem en Nijmegen regels voor het wijzigen van de woonruimtevoorraad worden gesteld. Reactie gemeenten Gemeenten hebben in grote meerderheid aangegeven te kiezen voor het model waar in de gemeente de verdelingsregels vaststelt voor die categorieën woonruimte waar sprake is van onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste, de gemeente een urgentieregeling vast stelt en stuurt op de samenstelling van de woningvoorraad. Reactie corporaties De corporaties hebben twee voorkeursmodellen. Het eerste betreft het model waar in de gemeenten alleen een urgentieregeling vaststellen en de verdere verdeling van woonruimte aan de corporaties overlaat. Het tweede model betreft de totstandkoming van een integrale regionale huisvestingsverordening op basis van een door de provincie aangewezen woningmarktregio. Deze huisvestingsverordening dient dan met toepassing van de Wet gemeenschappelijke regelingen tot stand te komen. Onderschrijven uitgangspunten van de huidige Regionale Huisvestingsverordening? In hoeverre onderschrijft u de uitgangspunten van de Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2013: keuzevrijheid, rechtvaardige en transparante systematiek van verdeling en makkelijke toegang tot het regionale aanbod? Reactie gemeenten De uitgangspunten van de huidige Regionale verordening; keuzevrijheid, rechtvaardige en transparante verdeelmethodiek en regionale toegang tot het aanbod worden door alle gemeenten onderschreven. De evaluatie van de huidige Huisvestingsverordening waaruit blijkt dat zowel woningzoekenden als gemeenten en corporaties tevreden zijn over de huidige regionale huisvestingsverordening wordt door gemeenten meermaals benoemd als argument om de huidige verordening zoveel mogelijk met de nieuwe Huisvestingswet in overeenstemming te brengen, zonder dat daarbij aanleiding bestaat tot inhoudelijke aanpassingen. Aanvullend argument dat hierbij aangevoerd wordt is dat de huidige verordening nog van zeer recente datum is (2013). Reactie corporaties Ook alle corporaties onderschrijven de uitgangspunten van de huidige verordening. Aangegeven wordt dat de huidige verordening in 2013 met een zorgvuldig doorlopen proces tot stand gekomen is. Dat dit geresulteerd heeft in aanpassingen ten aanzien van het behouden van opgebouwde meettijd en invoering van het lotingmodel. Op basis van evaluatie onderzoeken blijkt dat een ruime meerderheid van alle betrokken partijen (waaronder woningzoekenden) de huidige systematiek een hoge waardering geeft, inclusief de nieuwe elementen loting en behoud van meettijd na verhuizing. De corporaties stellen dat zoveel mogelijk aangesloten moet worden bij de bestaande situatie. Doelgroepen en woningvoorraad? Welke doelgroepen (starters, gezinnen, ouderen, lage-, midden- of hoge inkomens etc. etc.) zijn volgens u kwetsbaar en komen er (als gevolg van schaarste) in de knel zonder toewijzingsregels? En, welk deel van de woningvoorraad zou vergunning plichtig moeten zijn? Denk hierbij ook aan de huurprijs van de woonruimte, het woningtype en de ligging. 3

53 Reactie gemeenten In de reacties worden door de gemeente de volgende doelgroepen genoemd: de minima, de lage en middeninkomens, ouderen, gezinnen, starters, mensen met een beperking of zorgbehoefte. Wat de vergunningplichtige woningvoorraad betreft wordt door nagenoeg alle gemeenten aangegeven dat aangesloten kan worden op de huidig praktijk van de Regionale Huisvestingsverordening en dus gericht moet zijn op de sociale huurvoorraad onder huurliberalisatiegrens. In dit deel van de woningmarkt komen de doelgroepen in de knel als er geen woonruimteverdelingsregels gelden. In dat geval zou er sprake zijn van onrechtvaardige en onevenwichtige effecten ten gevolge van schaarste. Reactie corporaties Als doelgroepen worden starters en de lage- en middeninkomens genoemd. De vergunningplichtige voorraad zou alle woningtypen tot de huurliberalisatiegrens moeten omvatten. Overlaten aan corporaties? Kunnen we de woonruimteverdeling aan corporaties overlaten? Reactie gemeenten Op de vraag of woonruimteverdeling aan de corporaties kan worden overgelaten werd door nagenoeg elke gemeente geantwoord dat dit niet gewenst is. Motieven die hierbij onder andere een rol spelen zijn het publiek belang van woonruimteverdeling in een schaarse woningmarkt, de democratische afweging en legitimatie. Ook geven gemeenten aan dat dit niet past in de filosofie van de Herzieningswet. Gemeenten zijn wel allen van oordeel dat de uitvoering van de verordening aan de corporaties kan worden toevertrouwd, waarbij een transparante periodieke verantwoording over de resultaten als voorwaarde geldt. Reactie corporaties De corporaties zijn van mening dat de woonruimteverdeling wel aan hun overgelaten kan worden. Als voorwaarde geeft men aan dat hierbij sprake dient te zijn van één regionaal verdeelsysteem waar alle corporaties aan meewerken. Invulling van de verordening? Hoe ziet u de invulling van deze verordening? Ziet u de meerwaarde van regionaal verband, of wilt u bij voorkeur per gemeente of subregio oppakken? Reactie gemeenten Op de vraag of men meerwaarde ziet in de invulling van de verordening in regionaal verband, of bij voorkeur per gemeente of subregio, werd vooral aangeven dat de regionale schaal de voorkeur heeft. Door enkele gemeenten werd ook de subregio als minimaal werkingsgebied genoemd. Reactie corporaties Ook de corporaties hebben een duidelijk voorkeur voor een huisvestingsverordening die aansluit op de regionale woningmarkt. 2.2 Conclusies Op basis van de hiervoor weergegeven uitkomsten zijn een aantal richtlijnen gedistilleerd die als basis dienen voor de Huisvestingsverordening Het gaat hierbij om het volgende: Het belang van de woningzoekenden staat voorop. Deze mensen zijn gebaat bij transparantie, uniformiteit, keuzevrijheid, eenvoud en rechtszekerheid. Ook in de Huisvestingsverordening 2016 moeten deze principes leidend zijn. De Regionale Huisvestingsverordening 2013 is nog maar recent na een zorgvuldig doorlopen proces vastgesteld. Er zijn een aantal elementen toegevoegd (behouden van meettijd, loting) die het woonruimteverdeelsysteem ten goede kwamen. Uit evaluatieonderzoek blijkt dat een ruime meerderheid van alle betrokken partijen tevreden is over de huidige systematiek van woonruimteverdeling. De Huisvestingsverordening dient zo veel mogelijk aan te sluiten bij de huidige verordening waar het betreft de regionale woningmarkt, de urgentieregeling, de vergunningplichtige voorraad en doelgroepen. Vanwege de keuze van de regiogemeenten om de regionale samenwerking op een andere voet dan voorheen voort te zetten is er geen sprake meer van een regionale huisvestingsverordening maar betreft het een afstemmingsverordening. De Huisvestingsverordening 2016 wordt door elke gemeente individueel vastgesteld maar draagt wel die kwaliteiten in zich die op voorhand door de gezamenlijke partijen gevraagd werden, zoals verwoord in voornoemde richtlijnen. 4