Betrokken Wonen - tekent de toekomst

Transcriptie

1 GLOBAAL RUIMTELIJK PROGRAMMA VAN EISEN STRIJP-R De Stichting Betrokken Wonen ontwikkelt op dit moment CPO-projecten in Eindhoven en Maastricht, beide op binnenstedelijke conversiegebieden. De Eindhovense locatie is StrijpR, een voormalig industrieterrein van Philips aan de noordzijde van het stadscentrum. Het woonconcept is in grote lijnen vastgesteld. Met institutionele ontwikkelaar Amvest is overeengekomen dat SBW gedurende 2014 onderzoekt hoe de plannen kunnen worden uitgevoerd. Parallel hieraan wordt nu de potentiële bewonersgroep uitgebreid en bij de concretisering betrokken. Meer informatie over de Eindhovense ambities van de stichting op de projectsite Voor inzicht in de opbouw van het gehele StrijpR-gebied, zie SBW opteert voor realisatie van het appartementencomplex dat aan de zuidoostzijde van het gebied is geprojecteerd. Er is een beeldkwaliteitsplan van de gemeente Eindhoven beschikbaar op Hierbij moet wel rekening worden gehouden met het feit dat de situatie voor de betreffende locatie inmiddels niet meer actueel is en meer vrijheid van ontwerpen bestaat dan in het BKP aangegeven. In een eerder stadium heeft Amvest al een ontwerp gemaakt waar SBW bij moet aansluiten voor wat betreft positionering binnen de wijk, footprint en omringend publiek groengebied. De uiteindelijke vormgeving mag afwijken van dit concept. Een van de eerste stappen die nu moet worden gezet is de uitwerking van ambities en voorkeuren in een bouwprogramma en visueel ontwerp. Dit beschrijvende ruimtelijk programma van eisen is een aanzet daartoe. Het dient als referentiedocument voor Amvest en is de basis voor de visie die het geselecteerde bureau, Lichtstad Architecten (in samenwerking met 2.0Architecten) heeft gevisualiseerd. Leef- en beleefklimaat Het SBW-complex zal een natuurlijke vertaling moeten zijn van de ambities tot gezamenlijk wonen en onderlinge samenhang. Dat houdt onder meer in dat het sociale verkeer binnen het gebouw een zekere vanzelfsprekend zal hebben, bijvoorbeeld door voldoende zichtlijnen. De oriëntatie van de appartementen is open, zodat door komen en gaan een levendig geheel ontstaat. Dat wordt ook benadrukt door de wijze van ontsluiting, via een centrale verkeerszone die het complex doorsnijdt. De transparantie die maatstaf is voor het gehele gebouw geldt ook voor de afzonderlijke appartementen. Die zullen bij voorkeur tweezijdige lichttoetreding hebben en zeker eenzijdig van glaspuien zijn voorzien.

2 Hoewel de open structuur uitgangspunt is, zal tegelijkertijd ook het privédomein van ieder appartement gewaarborgd moeten zijn. De stichting hanteert als uitgangspunt: gezamenlijk waar mogelijk, maar afzonderlijk wanneer gewenst. Duurzaamheid als leidraad Het project zet in op duurzaam bouwen, beheer en gebruik. Deels sluit SBW hierbij aan op de randvoorwaarden die al door Amvest voor geheel StrijpR zijn gedefinieerd. Onderdeel daarvan is de verplichte aansluiting op de voor het gehele Philips-conversiegebied geïnstalleerde WKO-infrastructuur van Hydreco, die ook een grondsaneringsdoelstelling heeft. Installatie van een terminal per wooneenheid is verplicht, het gebruik daarvan echter niet. De ambities van SBW gaan echter verder en hebben, naast de basisinfrastructuur voor de energiehuishouding, ook betrekking op de wijze van bouwen, de kwaliteiten van de gehele bouwmassa en de manier waarop toekomstige bewoners hun woonomgeving duurzaam zullen beheren. Als richtlijn kiest SBW voor een energieneutraal complex. De wijze waarop dat gerealiseerd moet worden is niet vastgelegd, kan met andere woorden door een reeks aan bouwkundige maatregelen, technieken en installaties worden gerealiseerd. Wel zullen de werkwijze en het voorzieningenniveau objectief worden gevalideerd, door toepassing van een de gebruikelijke standaarden, zoals BREEAM. Uiteraard gelden bij het verduurzamen financiële grenzen. Er zal een evenwicht moeten zijn tussen de extra initiële investering per wooneenheid en het daarmee te realiseren rendement op de wat langere termijn. Anders gezegd, de toekomstige bewoners moeten behalve een maatschappelijk ook een budgettair motief hebben om voor duurzaamheid te kiezen. Los van deze randvoorwaarden hoopt SBW toch een innovatieve dimensie toe te voegen, met de realisatie van een living lab voor praktijkgestuurde gegevens over de duurzame voorzieningen. Deze ambitie staat verder gedefinieerd op de projectwebsite. Hier volstaat het om vast te stellen dat met dit plan ruimte komt voor toepassing van materialen, technieken en werkpraktijken die nu nog niet standaard zijn maar wel veelbelovend, en juist gebaat zijn bij een gebouwde omgeving waarin het effect systematisch wordt gemeten en geëvalueerd op bewonerstevredenheid. SBW staat open voor partnerships met kennisinstituten en expertisecentra die deze doelstelling haalbaar maken. Een slim gebouw Behoudens voor de living lab-ambitie, waarbij een integraal systeem voor monitoring en registratie essentieel is, zijn er andere redenen om bij ontwerp en uitvoering rekening te houden met de toepassing van een geavanceerde IT-infrastructuur. Dat heeft alles van doen met gebruiksgemak, waar moderne domotica sterk aan kan bijdragen, maar ook met het eenvoudig kunnen reguleren van toegang tot het complex (passieve veiligheid) en het anticiperen op toekomstige vormen van zorg op afstand. Ook hiervoor geldt dat partnerships met producenten van deze systemen kunnen worden overwogen. In het oog springende architectuur Het SBW-complex zal bouwkundig een afspiegeling moeten zijn van de innovatieve manier van wonen (bewonersinitiatief, CPO, persoonlijke en maatschappelijke participatie). Dit vraagt om

3 een ontwerp dat ook in zijn vormgeving verkennend en vernieuwend is. Door de ligging, bij de entree van het StrijpR-gebied, zal het gebouw gaan functioneren als herkenningspunt en visitekaartje van de achterliggende wijk, en kan het bij goede uitvoering de kwaliteit krijgen van een landmark voor bezoekers en passanten. De uitdaging voor de ontwerper wordt gekaderd door bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. Daarbij is er overigens de nodige marge, als gevolg van de regeling die Amvest met de gemeente Eindhoven heeft getroffen en de aanwijzing als experimenteerzone. Het bestemmingsplan legt wel de globale maatvoering van het complex vast, met zaken als maximaal grondoppervlak, hoogte en relatie tot de directe omgeving (geen parkeren op omringend maaiveld, publiek toegankelijk groen, te handhaven nevenliggende industriële leidingenstraat). Het BKP geeft een goed beeld van de algemene eisen aan het type architectuur op StrijpR, maar is voor de SBW-locatie maar van beperkte waarde. Dat vloeit voort uit het feit dat belangrijke beeldkenmerken als het gesuggereerde vestingkarakter niet langer actueel zijn, verder omdat het gebouw het enige appartementencomplex op StrijpR zal zijn, en ook als gevolg van de ligging, waardoor een onderscheidend accent ten opzicht van de andere bebouwing goed kan worden ingepast. Behoudens de vormgeving is de bouwwijze een centraal punt van afweging. Gezien de duurzaamheidsdoelstelling zal de materiaalkeuze zorgvuldig afgewogen worden. Denkbaar is realisatie in een combinatie van hout (opbouw), beton (parkeerkelder) en meerlagig glas (schil). In een eerder stadium heeft Amvest voor het geprojecteerde appartementencomplex een ontwerp laten maken. Dat ontwerp is beschikbaar, maar verder geen leidraad voor het SBW-complex. Ligging, opbouw, uiterlijk en indeling worden volledig aangepast. Voor het hieronder toe te lichten programma zal het maximaal te realiseren vloeroppervlak voldoende zijn, maar ook maar net. Extra ruimte kan wellicht worden gewonnen door het naar boven laten uitkragen van het bouwvolume. Indeling van het SBW-complex Algemeen Het beschikbare grondoppervlak bedraagt omstreeks 1300 m2 ( ong. 40 x 32 m). De door het bestemmingsplan gedefinieerde contouren beperken de bouwhoogte tot vier verdiepingen. Waar het maximale grondbeslag gedefinieerd is, kan de precieze plaatsing nog wel worden aangepast, zodat een optimale positionering ontstaat die rekening houdt met bezonning, overheersende windrichting, omgevingsgeluid en uitzicht. De ontsluiting van de diverse woningen oriënteert verticaal, met centraal gepositioneerde stijgpunten, aangevuld met (zo kort mogelijke) galerijen aan de binnenzijde van het complex.

4 Waar de ontsluiting van de woningen betrekkelijk publiek kan zijn, wordt voor de balkons/loggia s van de appartementen en loftwoningen en de daktuinen van de penthouses optimale privacy nagestreefd. Dat zal bouwkundig moeten worden gefaciliteerd. Niet een uitgangspunt maar wel een nadrukkelijke wens is de toepassing van groen door het hele gebouw, zodat dit niet alleen figuurlijk, door alle duurzame maatregelen, maar ook letterlijk een groene uitstraling krijgt. Voor de daktuinen wordt gestreefd naar deels uniforme beplanting, zodat dit integraal onderdeel kan zijn van het ontwerp: een complex met een groene kruin. Een laatste punt dat aansluit bij de gewenste transparantie van het gebouw, en ook bij de inrichting van het nevengelegen Strijp-S en het imago van Eindhoven als lichtstad, is het creatieve gebruik van lichtaccenten als onderdeel van de bouwkundige constructie. Programma Het SBW-complex wordt ontwikkeld voor rond de 16 deelnemers. In beginsel varieert de omvang van de woningen sterk, van compacte tot royale appartementen ( m2), loftwoningen over twee verdiepingen (200 m2) en enige penthouses (170 m2). De grootte en indeling van appartementen kan aanvankelijk nog maatwerk zijn, dus door de beoogde deelnemer worden bepaald (keuze van etage, een/twee verdiepingen, bezonning, omvang en positie van de loggia) en zal in een later stadium voor de nog niet afgenomen appartementen door de stichting worden vastgesteld. Parkeren (24 parkeerplekken), fietsenruimte, bergingen, techniek en enige algemene functies zijn ondergebracht in de inpandige parkeerlaag op de begane grond. De entree, lift en trappenhuis zijn gesitueerd in een transparant atrium. Dit atrium verbindt beide woonblokken en is ook de doorgang naar de gemeenschappelijke patio / binnentuin. Naast de individuele appartementen worden ook enige voorzieningen voor gezamenlijk gebruik ingepland. Zeker zijn een multifunctionele ruimte en enige gastenkamers. Optioneel is een klusruimte in de parkeerlaag. Wijze van bouwen Een van de voordelen van bewonersgericht bouwen is de flexibiliteit en de ruimte voor individuele woonwensen. Dat heeft SBW er toe gebracht om te onderzoeken op welke wijze deze ambitie ook in de bouwstroom tot uitdrukking kan komen. Het definitieve ontwerp moet om die reden ruimte bieden aan realisatie in twee fases: (1) de generieke romp en infrastructuur van het gebouw, het basisontwerp dus, en (2) de meer individueel gestuurde afbouw en inrichting van de appartementen. Dit alles natuurlijk onder het voorbehoud van een ononderbroken bouwstroom, dus binnen omschreven grenzen, fysiek (bouwtechnisch) en financieel, en gebonden aan duidelijke deadlines.

5 Het financiële kader Gezamenlijk bouwen heeft prijsvoordelen ten opzichte van individueel bouwen. Dat is een belangrijk pluspunt in de huidige woningmarkt, waarin toekomstige deelnemer/bewoners rekening moeten houden met de (soms sterk) gedaalde waarde van hun huidige woning. Voor een deel worden deze besparingen ingezet voor extra faciliteiten, zoals de algemene ruimtes, een verdiepte garage en de energieneutrale uitvoering van het complex. Dat levert een andere verhouding tussen de aanvankelijke investeringen en de latere variabele kosten van wonen: het eerste hoger, het tweede lager. Uiteraard heeft de voorkeur voor opmerkelijke architectuur financiële consequenties, maar ook op dit punt zal een kosten-batenanalyse worden gemaakt.