De woningmarkt in Zaanstad

Transcriptie

1 André RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving RAPPORT De woningmarkt in Zaanstad Analyse van het WoON 2009

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving RAPPORT De woningmarkt in Zaanstad Analyse van het WoON 2009 Opdrachtgever Gemeente Zaanstad en Parteon Auteurs Marlies van der Vlugt André Buys Uitgave mei 2010 Rapportnummer P15390 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam Telefoon Fax

4

5 Inhoudsopgave Samenvatting De woningmarkt in Zaanstad i Hoofdstuk 1 Inleiding Een brede blik op de woningmarkt in Zaanstad Goed om te weten 1 Hoofdstuk 2 Profiel van de Zaanse woningmarkt Woningen Huishoudens Huishoudens in woningen Belangstelling voor het kopen van de huurwoning Woonlasten 14 Hoofdstuk 3 Vraag en aanbod Inleiding Een terugblik Vraag en aanbod in De relatie met Amsterdam 24 Hoofdstuk 4 Gewenste versus gerealiseerde verhuizingen Inleiding Woningzoekenden versus verhuisden Gewenste versus betrokken woningen 26 Hoofdstuk 5 De toekomstige situatie Inleiding Demografische ontwikkelingen Economische ontwikkelingen Ontwikkeling van de inkomensgroepen Ontwikkeling van de woningbehoefte 32 Bijlagen Bijlage 1 Begrippen en definities 38 Bijlage 2 Toevoegingen 43 Inhoudsopgave

6 6

7 i Samenvatting De woningmarkt in Zaanstad Onlangs zijn de resultaten beschikbaar gekomen van het Woononderzoek Nederland, kortweg WoON Daarmee is een brede analyse mogelijk van de stand van zaken op de wonin g- markt in Zaanstad. In deze samenvatting worden op hoofdlijnen de belangrijkste resultaten weergegeven, voor het grootste deel gebaseerd op het WoON Een verklaring van de begrippen en definities die in dit onderzoek worden gehanteerd is weergegeven in bijlage 1. Woningen Als Zaanstad wordt gepositioneerd in de Stadsregio Amsterdam dan telt de gemeente relatief veel grondgebonden huurwoningen. Wel is het aandeel in vergelijking met het aandeel in 2006 licht afgenomen. Het aandeel koopwoningen is iets toegenomen. De oppervlakte van woningen in Zaanstad is relatief aan de kleine kant. De mediane oppervlakte van grondgebonden koopwoningen is met 122m2 het kleinste in de regio. Ook de buite n- ruimte van grondgebonden woningen is in Zaanstad relatief klein, alleen in Amsterdam hebben huishoudens minder buitenruimte bij de grondgebonden woning. Koopwoningen in Zaanstad zijn relatief goedkoop. Sinds de vorige meting (WoON 2006) zijn koopwoningen in Zaanstad niet meer waard geworden. Een doorsnee eigen woning heeft een verkoopwaarde van tussen de en In de regio als geheel is dat tussen de en Duurdere huurwoningen zijn er nauwelijks in Zaanstad. Circa 84% van de huurvoorraad heeft een huurprijs tot de 2e aftoppingsgrens. Huishoudens De bevolking in Zaanstad wijkt niet sterk af van het gemiddelde in de regio, Amsterdam uitgezonderd. Het aandeel 60-plussers is in Zaanstad relatief het grootst. Zaanstad telt relatief veel huishoudens met lagere inkomens. Circa 34% van de huishoudens behoort tot de zogenaamde doelgroep, ofwel huishoudens hebben een inkomen en vermogen dat recht geeft op huurtoeslag. Circa 17% van de huishoudens heeft een inkomen net daarboven, tot en 11% heeft een inkomen tussen en Kijken we alleen naar zelfstandig wonende huishoudens in reguliere woningen, dan behoort 33% tot de doelgroep. Dat is niet zo veel als in Amsterdam (39%), maar wel meer dan elders in de regio (20%). In 2006 behoorde in Zaanstad nog 28% tot de doelgroep. Aan de toegenomen omvang van de doelgroep liggen verschillende verklaringen ten grondslag. Het gaat onder meer om de intrede van de crisis na de zomer van 2008, demografische ontwikkelingen en veranderende inkomensgrenzen. Meer hierover is te lezen op bladzijde 9. Wie woont waar Gezinnen wonen vaker dan gemiddeld in een grondgebonden koopwoning, huishoudens tot 25 jaar en eenpersoonshuishoudens wonen relatief vaak in de huursector. Ook de doelgroep woont voor het grootste deel in een huurwoning. Toch woont nog 24% van de zelfstandig w o- nende doelgroep in een koopwoning. Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen net boven Samenvatting

8 ii de doelgroep, tot , doen eveneens vaak een beroep op de huursector. Hetzelfde geldt voor huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en Huishoudens met een hoger inkomen wonen in overgrote meerderheid in koopwoningen. Toch vinden we ook onder deze groep nog enkele duizenden huurders, vooral in grondgebonden huurwoningen. Een deel van hen woont te goedkoop en zou meer kunnen betalen. Wel doet deze situatie zich iets minder vaak voor dan gemiddeld in de regio. Ouderen op de woningmarkt In Zaanstad zijn naar schatting ruim nultredenwoningen, waarvan meer dan de helft huurappartementen. Nultredenwoningen worden voor bijna de helft bewoond door huishoudens van 55 jaar of ouder. Andersom geldt dat hoe ouder het huishouden is, hoe vaker men woont in een nultredenwoning. Toch woont de meerderheid van alle huishoudens ouder dan 75 jaar in een gewone woning. De meeste ouderen willen niet verhuizen. Van de woningzoeke n- den in Zaanstad is circa 11% 65 jaar of ouder. Als ouderen wel een verhuiswens hebben, dan gaat het vaak om een nultredenwoning, meestal een huurappartement. Deze wens neemt met de leeftijd snel toe. Woonlasten Betaalbaarheid van het wonen in brede zin staat weer volop in de belangstelling. Hierbij gaat het niet alleen om huur en hypotheek, maar ook om bijkomende woonlasten, zoals gemeentelijke belastingen en energiekosten. Huurders in Zaanstad zijn circa 22% van hun inkomen kwijt aan de huur van hun woning en 36% aan hun totale woonlasten (in medianen). Dit is iets lager dan in de gehele Stadsregio. Eigenaar-bewoners betalen circa 17% van hun inkomen aan de hypotheek van hun woning en 28% aan hun totale woonlasten. De totale woonquote van huurders en kopers is gedurende de periode 2002 tot 2009 gestegen, zowel in Zaanstad als op reg i- onaal en landelijk niveau. Dit heeft deels te maken met de flinke stijging van de energieprijzen in de afgelopen drie jaar. Vraag en aanbod in crisistijd Het effect van de economische crisis op de woningmarkt is vooralsnog gering: de koopsector is nog altijd populair en de vraag naar dure koopwoningen overstijgt het aanbod. Voor een deel bestaat de vraag naar duurdere eengezinskoopwoningen uit kwaliteitszoekers : huishoudens waarvoor een verhuizing geen noodzaak is, maar als ze mogelijkheden zien hun woonsituatie te verbeteren dan zullen zij dat doen. Deze kwaliteitszoekers zijn in het huidig economisch tij t e- rughoudend (mede omdat prijsstijgingen niet langer vanzelfsprekend zijn). Ondanks de grote behoefte aan eengezinskoopwoningen, kan de afzet van gezinswoningen in met name de duurdere sectoren moeizaam verlopen. Daarnaast geldt dat vooral op de korte termijn de populariteit van de huursector kan toen e- men. Begin 2009 is de vraag naar grondgebonden huurwoningen al flink groter dan het aanbod. Het gaat vooral om woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de 2e aftoppingsgrens. Deze woningen worden gevraagd door zowel doorstromers als starters. De koopsector is begin 2009 weliswaar nog altijd populair, als we nauwkeuriger kijken naar woningzoekende eigenaar-bewoners dan blijkt dat zij een minder rooskleurige uitgangspositie hebben dan in het niet zo verre verleden. Het aantal woningzoekende eigenaar-bewoners met een riante overwaarde (meer dan 50% van de geschatte verkoopwaarde) is gedurende de periode 2002 tot 2009 afgenomen, terwijl steeds meer woningzoekende eigenaar-bewoners voor meer dan 90% van de verkoopwaarde in de schulden zitten. Dit maakt dat de ambities om door te stromen en de woonwensen weliswaar niet zo veel zijn veranderd ten opzicht e van drie jaar geleden, maar de mogelijkheden om die te realiseren wel, althans voor eigenaar-bewoners. Dit De woningmarkt in Zaanstad

9 iii heeft consequenties voor de gehele markt, want als kopers niet (kunnen) doorstromen vermi n- dert ook het aanbod in de rest van de verhuisketen. Zaanstad in de regio De Zaanse woningmarkt staat niet op zichzelf, maar maakt deel uit van een groter gebied. Bij de analyse van vraag en aanbod is hiermee rekening gehouden. De meeste woningzoekenden in Zaanstad zijn afkomstig uit de eigen gemeente (circa huishoudens). Een aantal huishoudens wil zich vestigen in Zaanstad, maar een nog groter deel wil graag de gemeente verlaten. Daarnaast zorgen starters voor vraag op de woningmarkt. Per saldo is het aantal huishoudens dat een woning vraagt in gemeente Zaanstad ongeveer even groot als het aantal huishoudens dat een woning op de markt aanbiedt. Het blijkt dat de belangstelling voor Zaanstad uit andere delen van de Stadsregio en Nederland gering is. Men zal alert moeten zijn op zijn concurrentiepositie en op het vasthouden v an eigen woningzoekenden. In de praktijk hangt een en ander af van het aanbod op de woningmarkt. Toekomstige ontwikkelingen tot 2020 In de periode 2009 tot 2020 neemt het aantal huishoudens naar verwachting toe met ruim Het gaat vooral om een toename van gezinnen van 45 tot 65 jaar en 65-plussers. Op economisch vlak wordt voor de korte termijn een daling van de koopkracht verwacht, gevolgd door een stijging op de langere termijn. In dit onderzoek zijn twee scenario s gehanteerd waa r- in de mate waarin de koopkracht daalt en stijgt uiteenloopt. De omvang van de doelgroep neemt in de toekomst naar verwachting zowel in aantal als in aandeel toe. In de periode 2009 tot 2015 neemt de omvang van de doelgroep toe met circa huishoudens volgens het zware crisisscenario en met huishoudens volgens het lichte crisisscenario. Na 2015, als het naar verwachting economisch beter gaat, neemt de doelgroep tot 2020 af met 210 huishoudens volgens het zware crisis scenario en 710 huishoudens volgens het lichte crisisscenario. De omvang van huishoudens met een belastbaar jaarinkomen net boven de doelgroep, tot , neemt gedurende de periode 2009 tot 2020 in aantal toe. Hetzelfde geldt voor de groep tot Een passende woningvoorraad in 2020 zal vooral uit meer grondgebonden koopwoningen van tussen de twee en drie ton moeten bestaan. Dit is deels een gevolg van het feit dat veel ouder wordende huishoudens (vergrijzing) in dit woningtype blijven zitten, terwijl nieuwe, jonge huishoudens ook in dit woningtype wensen te wonen. Ook in de huursector neemt de behoe fte toe, het gaat zowel om grondgebonden woningen als huurappartementen. Deze toename is het grootst in het zware crisisscenario. Samenvatting

10

11 1 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Een brede blik op de woningmarkt in Zaanstad Onlangs zijn de resultaten beschikbaar gekomen van het Woononderzoek Nederland, kortweg WoON 2009, dat in opdracht van het Ministerie van VROM is uitgevoerd. Zaanstad heeft aan dit onderzoek deelgenomen door middel van een uitgebreide steekproef (zogeheten oversa m- pling ), waarmee een brede analyse mogelijk is van de stand van zaken op de Zaanse woningmarkt. Hierbij gaat het om een weergave van de woningvoorraad, de huishoudens, de bezetting van de woningvoorraad, vraag en aanbod, vragers en verhuisden en gewenste en betrokken woningen. Waar relevant is de trend weergegeven voor de jaren 2002, 2006 en Voor inzicht in de toekomstige situatie is een doorkijk gemaakt naar het jaar Tevens is een beeld geschetst van Zaanstad in de Stadsregio Amsterdam inclusief Almere. Het gaat om de deelgebieden Amsterdam, Almere, Stadsregio Zuid en overig Stadsregio Noord (tabel 1-1). Als in deze rapportage resultaten worden gepresenteerd voor de gehele Stadsregio Amsterdam plus Almere en inclusief de gemeente Zaanstad wordt in de rapportage gesproken over de Stadsregio+. tabel 1-1 Deelge biede n naar gemeenten in de Stadsregio+ deelgebieden Stadsregio+ Stadsregio Zuid Stadsregio Noord Amsterdam Almere Zaanstad totaal gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Haarlemmermeer, Ouder-Amstel, Diemen en Uithoorn Beemster, Waterland, Oostzaan, Landsmeer, Zeevang, Edam-Volendam, Purmerend en Wormerland Amsterdam Almere Zaanstad Stadsregio+ De uitkomsten in dit rapport zijn beleidsneutraal, maar bruikbaar voor beleidsontwikkeling, visievorming en voorts interessant voor eenieder die zich een integraal beeld wil verschaffen van de Zaanse woningmarkt. Voor de snelle lezer is aan het begin van dit rapport een korte opsomming gegeven van de meest opvallende uitkomsten. 1.2 Goed om te weten Voor de meeste tabellen in deze rapportage geldt dat ze zijn gebaseerd op het WoON Dit bestand was tevens de basis voor de toekomstverkenning in hoofdstuk 5. Resultaten voor de jaren 2006 en 2002 zijn gebaseerd op respectievelijk het WoON 2006 en het WBO De respons van het bewonersonderzoek is voldoende voor het realiseren van een hoge b e- trouwbaarheid. Toch blijft bij een enquêteonderzoek gelden dat de uitkomsten met marges zijn omgeven. De resultaten in dit onderzoek kunnen daarom afwijken van registratiegegevens, voor zover deze bekend zijn. Om schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn alle absolute uitko m- sten afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen verschillen ontstaan tussen de randtotalen en de opgetelde celwaarden.

12 2 De woningmarkt in Zaanstad

13 3 Hoofdstuk 2 Profiel van de Zaanse woningmarkt 2.1 Woningen Zaanstad telt circa reguliere woningen die bewoond worden door een zelfstandig wonend huishouden (tabel 2-1). Ruim huishoudens bewonen een (on)zelfstandige wooneenheid, studentenkamer of een bewoonde andere ruimte (BAR). Circa twee derde van de reguliere voorraad bestaat uit grondgebonden woningen, waarvan de meerderheid koopwoningen. Het aandeel grondgebonden huurwoningen is met 26% relatief hoog in de regio (figuur 2-1 en tabel 2-1). Vergeleken met het noorden en zuiden van de Stadsregio telt Zaanstad ook een substantieel aandeel appartementen, vooral in de huursector. Binnen Zaanstad kan nog onderscheid worden gemaakt in de stad Zaandam en de omliggende dorpskernen en verspreide bebouwing. In het WoON is dit onderscheid te benaderen aan de hand van het woonmilieu. 1 Dan blijkt dat er qua woningvoorraad niet zo heel veel verschil b e- staat tussen beide milieus. Het stedelijke milieu kent voor stedelijke begrippen nog best veel grondgebonden woningen, terwijl het dorpse milieu een substantieel aandeel huurapparteme n- ten telt. tabel 2-1 Woningvoorraad Zaanstad 2 stedelijk woonmilieu dorps woonmilieu totaal 2009 totaal 2006 verschil koop grondgebonden 37% 46% 41% % 0,5% koop appartement 6% 8% 7% % 0,8% huur grondgebonden 24% 29% 26% % -1,4% huur appartement 33% 17% 27% % 0,1% totaal 100% 100% 100% % De woonmilieu-indeling is die van het Ministerie van VROM (2006). Onder de stedelijke woonmilieus zijn centrum-stedelijk, buiten-centrum en groen stedelijk samengenomen, onder het dorps milieu vallen centrum-dorps en landelijk wonen. Het WoON 2009 is een steekproefonderzoek. De aantallen in het WoON-bestand zijn op regionaal niveau kloppend gemaakt aan de werkelijke situatie. Het aantal woningen naar type in Zaanstad op basis van het WoON 2009 kan daarom afwijken van gemeentelijke registratiecijfers.

14 4 figuur 2-1 Sam enstelling van de woningvoorraad naar ty pe en eigendom Zaanstad Stadsregio noord Stadsregio zuid Almere koop grondgebonden koop appartement huur grondgebonden huur appartement Amsterdam 0% 20% 40% 60% 80% 100% Kwaliteitskenmerken woning De mediane oppervlakte van grondgebonden koopwoningen is met 122m2 het kleinste in de regio (tabel 2-2). Deze woningen beschikken meestal over 4 kamers of meer, wat gemiddeld is in de regio (tabel 2-3). Grondgebonden huurwoningen bestaan meestal uit 4 kamers of meer. Qua oppervlakte zijn deze woningen relatief wat aan de kleine kant. Hetzelfde geldt voor koopappartementen, waarvan in Zaanstad relatief veel 1 of 2 kamerwoningen zijn te vinden. Huurappartementen zijn aan de ruime kant, met opvallend veel woningen met 4 kamers of meer. tabel 2-2 Oppervlakte woninge n, in m2 (medianen 3 ) Zaanstad Stadsregio noord Stadsregio zuid Almere Amsterdam Nederland koop grondgebonden koop appartement huur grondgebonden huur appartement De buitenruimte bij een grondgebonden woning, zoals een tuin, patio of een binnenplaats, is in Zaanstad relatief aan de kleine kant (tabel 2-4). Alleen in Amsterdam is het aantal m2 buitenruimte nog kleiner (in medianen). Er is opvallend weinig variatie in de regio wat betreft de oppervlakte van een balkon of een dakterras bij een appartement. Meestal gaat het om een mediane oppervlakte van 10m2. In figuur 2-2 is de woningvoorraad in de Stadsregio weergegeven naar bouwjaar. In Zaanstad is de voorraad vooroorlogse woningen relatief groot, alleen in Amsterdam is deze voorraad nog groter. Het aandeel woningen in Zaanstad gebouwd na 1990 is, vergeleken met het aandeel in de regio, aan de kleine kant. 3 De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil zeggen dat 50% van de getallen onder de mediaan ligt en 50% van de getallen boven de mediaan. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan het gemiddelde. De woningmarkt in Zaanstad

15 5 tabel 2-3 Aantal kamers naar eigendom en ty pe woning Zaanstad Stadsregio noord Stadsregio zuid Almere Amsterdam Nederland koop grondgebonden 1 tot 3 kamers 7% 10% 4% 6% 12% 7% 4 kamers 34% 39% 28% 35% 39% 29% 5 kamers of meer 59% 51% 68% 59% 49% 64% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% koop appartement 1 tot 2 kamers 31% 14% 16% 10% 24% 14% 3 kamers 40% 69% 47% 50% 44% 50% 4 kamers of meer 29% 18% 38% 39% 33% 35% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% huur grondgebonden 1 tot 3 kamers 12% 31% 12% 26% 29% 19% 4 kamers 62% 56% 52% 51% 53% 51% 5 kamers of meer 25% 13% 36% 23% 18% 30% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% huur appartement 1 tot 2 kamers 17% 32% 36% 23% 37% 29% 3 kamers 41% 42% 45% 57% 37% 43% 4 kamers of meer 42% 26% 19% 20% 26% 27% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% tabel 2-4 Oppervlakte buitenruimte, in m2 (medi anen) Zaanstad Stadsregio noord Stadsregio zuid Almere Amsterdam Nederland grondgebonden tuin, patio of binnenplaats appartement balkon of dakterras figuur 2-2 Woningvoorraad naar bouwjaar Zaanstad Stadsregio noord Stadsregio zuid Almere Amsterdam Nederland voor en later 0% 20% 40% 60% 80% 100% Koopprijzen: relatief laag, waardestijging stagneert? Koopwoningen in Zaanstad zijn in vergelijking met andere delen van de regio relatief goedkoop en de differentiatie in waarde is betrekkelijk gering (figuur 2-3). Een derde deel van de voorraad is niet meer waard dan , een derde deel is meer waard dan De rest (de middelste 40%) zit daar tussenin. In de Stadsregio+ als geheel is de middenklasse breder en duurder: deze ligt tussen de en Duurdere woningen zijn dus betrekkelijk schaars in Zaanstad. Dit heeft deels te maken met de kwaliteit van de woningvoorraad (zoals relatief klein).

16 6 Koopwoningen in Zaanstad zijn sinds de vorige meting (WoON 2006) niet meer waard geworden. In 2006 lag de grens van de goedkoopste 30% in Zaanstad net als in 2009 op De grens van de duurste 30% is licht gestegen van tot Wel is dit ruim onder inflatie. In 2002 was de waardestijging in Zaanstad nog ruim boven inflatie en bovengemiddeld in de regio. In de regio was gedurende de periode 2006 tot 2009 wel een waardestijging waarneembaar, zij het in mindere mate dan gedurende de periode 2002 tot De hier gehanteerde afbakening in drie prijsklassen heeft betrekking op de (door bewoners geschatte) verkoopwaarden van hun woning, ongeacht of die woning ook op de markt wordt aangeboden. In het hoofdstuk over woonwensen zal blijken dat zowel het goedkopere als het duurdere deel van de voorraad relatief veel wordt gevraagd. figuur 2-3 Prijsopbouw en - ontwikkeling van koopwoninge n in Zaanstad en Stadsregio+. D e weerge geven balk markeert de middelste 40% van de voorraad. Dertig procent is mi n- der waard, de rtig p rocent is meer waard Zaanstad Stadsregio+ Nultredenwoningen Nultredenwoningen zijn woningen die zowel intern als extern toegankelijk zijn zonder te ho e- ven traplopen (de exacte definitie van nultredenwoningen is weergegeven in bijlage 1). Meestal worden nultredenwoningen geassocieerd met appartementen. In de praktijk gaat het om heel uiteenlopende woningen. Ook een doorsnee rijtjeshuis met een traplift kan aan de definitie voldoen, of een grondgebonden woning met een slaapkamer en badkamer beneden. Circa 16% van de woningvoorraad in Zaanstad betreft nultredenwoningen. Meer dan de helft daarvan zijn huurappartementen (tabel 2-5). Omgekeerd blijkt dat een aanzienlijk deel (37%) van de huurappartementen nultredenwoningen zijn. Overigens wil dit niet zeggen dat al die huurappartementen aantrekkelijk zijn voor ouderen. Sommige galerijflats zullen door ouderen beslist niet aantrekkelijk worden gevonden. Koopappartementen zijn naar verhouding nog v a- ker dan huurappartementen een nultredenwoning. Bijna de helft van de koopappartementen voldoet aan de definitie. Het totaal aantal koopappartementen in Zaanstad is echter niet zo groot. De samenstelling van de nultredenwoningen wijkt niet veel af van die in de Stadsregio+. Voor huur- en koopappartementen geldt dat deze woningen in Zaanstad naar verhouding vaker een nultredenwoning zijn dan in de Stadsregio+. 4 Bedragen zijn nominaal, niet gecorrigeerd voor inflatie. De woningmarkt in Zaanstad

17 7 tabel 2-5 Woningvoorraad naar nultredenwoninge n en overige woninge n nultredenwoning overige woningen totaal nultredenwoningen SRA+ koop grondgebonden 12% 46% 41% % koop appartement 20% 4% 7% % huur grondgebonden 6% 29% 26% % huur appartement 62% 20% 27% % totaal 100% 100% 100% % nultredenwoning overige woningen totaal nultredenwoningen SRA+ koop grondgebonden 5% 95% 100% % koop appartement 47% 53% 100% % huur grondgebonden 4% 96% 100% % huur appartement 37% 63% 100% % totaal 16% 84% 100% % Huishoudens De bevolking van Zaanstad wijkt niet sterk af van het gemiddelde in de regio, Amsterdam uitg e- zonderd. Alleenstaanden, paren met en paren zonder kinderen maken elk ongeveer een even groot deel uit van de bevolking. Daarnaast is er nog een klein aantal éénoudergezinnen ( figuur 2-4). Ook wat betreft leeftijd zijn de verschillen gering. Het aandeel 60 -plussers in de regio is relatief het grootst in Zaanstad. figuur 2-4 Huishoudens naar samenstelling (links) en lee ftijd (rechts), zelfstandig wone n- den 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Amsterdam overig Stadsregio + Zaanstad overig (1-oudergezin etc.) gezin tweepersoonshh eenpersoonshh 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Amsterdam overig Stadsregio + Zaanstad tot 75 jr. 40 tot 60 jr. 25 tot 40 jr. < 25 jr. In tabel 2-6 is de huishoudensamenstelling per woonmilieu weergegeven. Beide milieus hui s- vesten naar verhouding ongeveer een gelijk aantal jongere een- en tweepersoonshuishoudens tot 40 jaar. Het stedelijk woonmilieu telt naar verhouding meer gezinnen dan het dorpse woonmilieu, terwijl ouderen in het dorpse milieu sterker zijn vertegenwoordigd. In vergelijking met 2006 is het aandeel oudere huishoudens toegenomen, terwijl het aandeel jongere gezinnen en samenwonenden is afgenomen. Opvallend is ook de afname van het aa n- deel tweepersoonshuishoudens van 40 tot 60 jaar.

18 8 tabel 2-6 Huishoude ns naar woonmilieu, zelfstandig wonenden stedelijk woonmilieu dorps woonmilieu totaal 2009 totaal 2006 verschil /2 pers. <25 jr. 4% 3% 3% % 1,1% 1 pers jr. 9% 5% 8% % -0,5% 2 pers jr. 4% 4% 4% % -1,2% gezin <=39 jr. 16% 6% 12% % -1,6% 1 pers jr. 13% 7% 11% % 2,3% 2 pers jr. 4% 8% 5% % -4,2% gezin =>40 jr. 29% 24% 27% % 2,3% 1/2 pers jr. 13% 30% 19% % 1,8% 1/2 pers. >=75 jr. 8% 14% 10% % 0,0% totaal 100% 100% 100% % Vier inkomensgroepen Op het gebied van inkomens zijn vele begrippen en definities in de omloop. We onderscheiden hier specifiek vier groepen, te weten 1) de doelgroep, 2) de middengroep, 3) de middengroep-plus en 4) de hogere inkomens. Hieronder worden de vier groepen nader toegelicht. 1. Doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die gehanteerd wordt door het Ministerie van VROM en landelijk toegepast wordt. De inkomensgrenzen staan weergegeven in onderstaande tabel. Eenpersoonshuishouden < 65 jaar Eenpersoonshuishouden > 64 jaar Meerpersoonshuishouden < 65 jaar Meerpersoonshuishouden > 64 jaar Tijdvak / Middengroep: huishoudens die niet tot de doelgroep behoren en met een belastbaar jaarinkomen tot Sinds eind 2009 heeft deze inkomensgrens aan belang gewonnen. Een afspraak van Van der Laan met Europa verplicht de Nederlandse corporaties 90 % van hun woningen aan te bieden aan huishoudens met een jaarinkomen beneden de belastbaar. 3. Middengroep-plus: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en Deze groep valt net buiten de Europese inkomensgrenzen en kan moeilijk op de koopwoningmarkt terecht. 4. Hogere inkomens: huishoudens met een belastjaar jaarinkomen van meer dan Omvang inkomensgroepen In tabel 2-7 is de omvang van de inkomensgroepen in Zaanstad weergegeven, waarbij het gaat om zowel zelfstandig als onzelfstandig wonende huishoudens. Circa 34% van de huishoudens De woningmarkt in Zaanstad

19 9 behoort tot de doelgroep, ofwel huishoudens. In 2006 behoorde nog 29% van de hui s- houdens tot de doelgroep. 5 tabel 2-7 Ontwikkeling van de omvang van de doelgroep ontwikkeling omvang doelgroep aantal aandeel aantal aandeel doelgroep % % middengroep % % middengroep plus % % hogere inkomens % totaal % Verklaringen voor de toegenomen omvang van de doelgroep De toename van de omvang van de doelgroep heeft deels te maken met de crisis. Hierbij is het van belang te beseffen dat de periode 2006 tot 2009 bestaat uit drie jaargangen (2006, 2007 en 2008) met vooral economische voorspoed. Pas na de zomer van 2008 deed de crisis zijn intrede en de enquêtes zijn begin 2009 afgenomen. Het ligt in de lijn der verwachting dat de doelgroep pas in de laatste periode voor de meting is toegenomen als gevolg van de economische crisis. Daarnaast spelen demografische factoren een rol. In tabel 2-8 is de samenstelling van de doelgroep weergegeven en het aandeel doelgroephuishoudens per huishoudentype. Dan blijkt ten eerste dat de doelgroep vooral bestaat uit huishoudens jonger dan 65 jaar, maar dat naar ve r- houding eenpersoonshuishoudens ouder dan 65 jaar het meest tot de doelgroep behoren. Ten tweede blijkt bijvoorbeeld uit de tabel dat in 2006 de groep eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar vaker dan gemiddeld in Zaanstad tot de doelgroep behoorde: het ging om 33% tegen 29% van het totaal aantal huishoudens. In de periode 2006 tot 2009 nam het totaal aantal huishoudens toe met 3%, terwijl de groep eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar met 21% toenam. 7 Deze toename, in combinatie met een hoger dan gemiddeld aandeel doelgroephuishoudens, is deels een verklaring voor de toegenomen doelgroep in In 2009 ligt het aandeel doelgroephuishoudens onder deze groep nog wat hoger dan in Dit als gevolg van andere verklarende factoren. tabel 2-8 Sam enstelling van de doelgroep en aande el doelgroep per huishoudentype aantal aandeel aandeel per groep aantal aandeel aandeel per groep eenpersoonshuishouden < 65 jaar % 45% % 33% eenpersoonshuishouden > 64 jaar % 72% % 55% meerpersoonshuishouden < 65 jaar % 25% % 20% meerpersoonshuishouden > 64 jaar % 24% % 41% totaal % 34% % 29% Het onderzoek kent weliswaar een hoge betrouwbaarheid, toch blijft bij een enquêteonderzoek gelden dat de uitkomsten met marges zijn omgeven. De omvang van de doelgroep in 2009 heeft een marge van 3,7%. Een vergelijking van de drie hoogste inkomensgroepen op basis van het WoON 2006 en WBO 2002 is niet mogelijk, omdat het belastbaar jaarinkomen voor deze jaargangen niet beschikbaar is. Hierbij kan een positief migratiesaldo van huishoudens met een lager inkomen een rol hebben g e- speeld. Op basis van het WoON is niet te achterhalen of dit in Zaanstad het geval is geweest.

20 10 Naast economische en demografische factoren is er nog een derde verklaringsgrond, namelijk veranderde inkomensgrenzen. Voor de doelgroep geldt dat de begrenzing jaarlijks wordt bijg e- steld op basis van de consumentenprijsindex (CPI-gestandaardiseerd, een gangbare inflatiemaatstaf), tenzij de minister anders beslist. En dat laatste is de afgelopen jaren gebeurd: de minister heeft beslist dat bij de begrenzing van de doelgroep deels wordt afgeweken van de CPI. Voor huishoudens boven de 65 jaar zijn de inkomensgrenzen verruimd. Voor huishoudens onder de 65 jaar zijn de inkomensgrenzen ongeveer conform CPI geïndexeerd. Als de grenzen voor alle groepen conform CPI zouden zijn aangepast, zou de doelgroep in Zaanstad circa 500 huishoudens kleiner zijn. Inkomensgroepen in de regio: focus op zelfstandig wonende huishoudens In figuur 2-5 is de omvang van de inkomensgroepen weergegeven naar deelgebied in de regio, ingezoomd op zelfstandig wonende huishoudens. Huishoudens in Zaanstad zijn minder welg e- steld dan elders in de regio (Amsterdam uitgezonderd). Het blijkt dat Zaanstad voor regionale begrippen veel huishoudens telt die tot de doelgroep behoren. Toch valt in 2009 nog circa 44% van de zelfstandig wonende huishoudens in de categorie hogere inkomens (tegen 32% in A m- sterdam). De twee middengroepen in Zaanstad zijn landelijk en regionaal gezien aan de kleine kant. figuur 2-5 Huishoudens naar inkomensgroep in 2009, zelfstandig wonende n 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 32% 9% 20% 39% 52% 10% 18% 20% 44% 43% 9% 10% 13% 20% 33% 27% hogere inkomens middengroep plus middengroep doelgroep Amsterdam overig Stadsregio + Zaanstad Nederland In Zaanstad is het aandeel zelfstandig wonende huishoudens dat tot de doelgroep behoort toegenomen, van 28% in 2006 tot 33% in 2009 (tabel 2-9). Dat is landelijk het geval (van 26% in 2006 tot 27% in 2009) en ook in Amsterdam (van 36% in 2006 tot 39% in 2009). Opvallend is dat het aandeel in de overige Stadsregio+ licht is afgenomen (van 22% in 2006 tot 20% in 2009). tabel 2-9 Ontwikkeling van de omvang van de doelgroep, zelfstandig wonenden Zaanstad overige Stadsregio + Amsterdam Nederland doelgroep 21% 28% 33% 17% 22% 20% 35% 36% 39% 22% 26% 27% overige huishoudens 79% 72% 67% 83% 78% 80% 65% 64% 61% 78% 74% 73% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% De woningmarkt in Zaanstad

21 1/2 pers. <25 jr. 1 pers jr. 2 pers jr. gezin <=39 jr. 1 pers jr. 2 pers jr. gezin =>40 jr. 1/2 pers jr. 1/2 pers. >=75 jr. totaal Huishoudens in woningen Het WoON biedt niet alleen inzicht in kenmerken van de woningvoorraad en huishoudens, maar ook in de combinatie van beide: hoe wonen de diverse typen huishoudens? Dit overzicht wordt gegeven in figuur 2-6. Uit de figuur blijkt dat gezinnen vaker dan gemiddeld in een grondgebonden koopwoning wonen. Een ruime meerderheid van de jonge huishoudens tot 25 jaar en eenpersoonshuishoudens woont in de huursector, meestal in een appartement. Huishoudens boven de 40 jaar wonen ook vaak in een grondgebonden huurwoning. De groep 60 tot 75 jaar woont daarnaast ook voor een substantieel deel in grondgebonden koopwoningen. In de periode 2006 tot 2009 is dit aandeel toegenomen (figuur 2-7). Deze woonsituatie van ouderen is een veel voorkomend beeld. Wie eenmaal een grondgebonden koopwoning heeft bemachtigd gaat daar niet snel meer weg, ook niet als de kinderen de deur uit zijn. Bijgevolg komen er maar weinig van dit type woningen vrij voor jonge woningzoekenden. Bij de analyse van vraag en aanbod zal dit ook blijken. Voor de toekomst wordt verwacht dat het aandeel ouderen in een koopwoning zal toenemen. Bij de toekomstverkenning in hoofdstuk 5 houden we hier rekening mee. figuur 2-6 Woonsituatie van huishoudens, zelfstandig wonende n 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% huur appartement huur grondgebonden koop appartement koop grondgebonden figuur 2-7 Woonsituatie van 60 - plussers, zelfstandig wonenden 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 24% 30% 27% 37% 40% 41% 4% 6% 5% 35% 24% 28% huur meergezins huur grondgebonden koop meergezins koop grondgebonden

22 12 Huisvesting van de inkomensgroepen naar woningtype De doelgroep, ofwel huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag, woont voor het grootste deel in huurwoningen (tabel 2-10). Toch treffen we nog circa 24% van de zelfstandig wonende doelgroep in een koopwoning aan. Dit zijn deels oudere huishoudens die in het verleden een koopwoning hebben bemachtigd. De middengroep woont net iets vaker in de huurdan in de koopsector, het meest in grondgebonden woningen. Het is de grootste groep onder huishoudens in koopappartementen, gevolgd door de doelgroep. De middengroep -plus woont voor ongeveer de helft in de koopsector en voor de helft in de huursector. Binnen de koopse c- tor woont deze groep vrijwel uitsluitend in grondgebonden woningen, binnen de huursector woont deze groep in zowel grondgebonden woningen als appartementen. Hu ishoudens met een hoger inkomen wonen in overgrote meerderheid in koopwoningen. Toch vinden we ook onder deze groep nog enkele duizenden huurders, vooral in grondgebonden huurwoningen. tabel 2-10 Huisve sting van de inkomensgroepe n naar woningtype n, zelfstandig wonenden Deze groep bestaat voor een deel uit huishoudens van middelbare leeftijd, 42% is tussen de 40 en 60 jaar (tegen 37% van alle huurders). De verhuisgeneigdheid onder deze groep is ongeveer gelijk aan het gemiddelde (34% is verhuisgeneigd, tegen 33% van alle huurders). Circa 22% is tussen 25 en 40 jaar. Voor een deel gaat het om hoogopgeleide huishoudens, waarvan het indoelgroep middengroep middengroep plus hogere inkomens totaal koop grondgebonden koop appartement huur grondgebonden huur appartement totaal Huisvesting van de inkomensgroepen naar prijsklasse Kijken we naar huurprijsklassen, dan treffen we zowel de doelgroep als de middengroep vooral aan in het goedkopere deel van de huurvoorraad, met een huurprijs tot de 2e aftoppinsggrens (tabel 2-11). Duurdere huurwoningen (boven de liberalisatiegrens) zijn er nauwelijks in Zaa n- stad en voor zover die er zijn worden ze vooral bewoond door de twee hoogste inkomensgro e- pen. tabel 2-11 Huisve sting van de inkomensgroepe n naar prijsklassen, zelfstandig wonende n doelgroep middengroep middengroep plus hogere inkomens totaal tot kwaliteitskortingsgrens tot 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens vrije sector koopwoning totaal Wel zijn er huishoudens met een relatief hoog inkomen die een goedkope huurwoning bew o- nen, de aantallen per inkomensgroep zijn weergegeven in tabel Bijvoorbeeld: circa 47% van de middengroep woont in een huurwoning met een huurprijs tot de 2e aftoppingsgrens, van de middengroep-plus gaat het om 32% en van de hogere inkomens om 25%. De midden- en de hogere inkomens bewonen daarmee 48% van de huurvoorraad met een huurprijs tot de 2e aftoppingsgrens. Zowel landelijk als in de Stadsregio+ gaat het om ongeveer 50%. De woningmarkt in Zaanstad

23 13 komen na het afronden van de studie is gestegen. Deze groep is mogelijk te verleiden een ve r- volgstap te maken in hun wooncarrière. Ouderen en nultredenwoningen Hoe ouder het huishouden, des te vaker men woont in een nultredenwoning (tabel 2-12). Toch woont de meerderheid van alle huishoudens ouder dan 75 jaar in een gewone woning, meestal een eengezinshuis. Als ouderen in een nultredenwoning wonen is dat meestal een appart e- ment. Ook huishoudens jonger dan 55 jaar bewonen soms een nultredenwoning. Nultredenwoningen worden zelfs voor meer dan de helft bezet door huishoudens van deze leeftijd. Dat komt omdat deze groep in omvang groter is dan de 55-plussers. tabel 2-12 Huisve sting van leeftijdscategorieën en bezetting van nultrede nwoninge n, zelfstandig wonende n < 55 jaar jaar jaar 75+ totaal geen nultreden grondgebonden 61% 77% 69% 47% 63% appartement 25% 10% 15% 20% 21% nultreden grondgebonden 1% 3% 5% 11% 3% appartement 13% 10% 11% 21% 13% totaal 100% 100% 100% 100% 100% < 55 jaar jaar jaar 75+ totaal geen nultreden grondgebonden 57% 20% 14% 8% 100% appartement 71% 8% 9% 11% 100% nultreden grondgebonden 23% 15% 20% 42% 100% appartement 58% 13% 11% 18% 100% totaal 59% 16% 13% 11% 100% Wonen met zorg Naar schatting huishoudens geven aan te wonen in specifiek voor ouderen bestemde woningen of zelfstandige wooneenheden. Aan deze huishoudens is gevraagd of ze indien nodig een beroep kunnen doen op verpleging en verzorging aan huis. Circa 900 huishoudens hebben aangegeven dat verpleging mogelijk is (ofwel 24%) en circa 800 huishoudens (21%) hebben aangegeven dat verzorging mogelijk is. Daarbij moet worden opgemerkt dat niet iedereen even goed op de hoogte is van de mogelijkheden. Helaas laat het materiaal geen nadere analyses op dit punt toe. 2.4 Belangstelling voor het kopen van de huurwoning Aan huurders is gevraagd of ze eventueel belangstelling hebben voor het kopen van hun woni n- gen. Circa 19% heeft wel belangstelling, maar dat hangt deels af van de prijs. In 2006 had nog ruim een kwart belangstelling voor het kopen van de huurwoning. De interesse onder verhuisgeneigde huurders is met 20% net iets groter. Voor deze groep is het kopen van de huurwoning dus een alternatief voor verhuizen.

24 14 tabel 2-13 Belangstelling van huurd ers om hun woning te kopen tegen de marktwaarde aantal aandeel aandeel 2006 ja % 16% hangt af van de marktwaarde % 10% nee % 71% weet niet % 3% totaal huurders % 100% 2.5 Woonlasten In deze paragraaf staan zowel de huur- en de koopquote als de totale woonquote van huishoudens in gemeente Zaanstad en de Stadsregio+ centraal. De huur- of de koopquote geeft aan welk deel van het inkomen van een huishouden wordt uitgegeven aan huur- of hypotheeklasten. In dit bedrag zijn eventuele fiscale effecten of huurtoeslag al verrekend. Andere woonko s- ten, zoals gas, water, elektriciteit en belasting van openbaar publiekrechtelijke lichamen (gemeente en waterschap), vallen onder bijkomende woonuitgaven. In de totale woonquote wo r- den alle kosten die direct samenhangen met wonen opgeteld en afgezet tegen het inkomen van een huishouden. De woonlasten van huurders en eigenaar-bewoners zijn weergegeven in tabel 2-14 en tabel De in de tabellen weergegeven quoten zijn gemiddelden van alle individuele quoten (z o- geheten micro-quoten). Niet te verwarren met de macro-quote, zijnde de gemiddelde huur- of kooplasten als percentage van het gemiddeld besteedbare inkomen. Woonlasten van huurders Huurders in Zaanstad betalen in 2009 gemiddeld 440 aan huur per maand. De basishuur 8 (bruto woonuitgaven) is ten opzichte van drie jaar geleden met 40 toegenomen. Voor een groot gedeelte kan deze prijsstijging van 8% verklaard worden door reguliere huurprijsverh o- gingen (de wettelijke huurprijsverhogingen bedroegen voor 2006, 2007 en 2008 respectievelijk 2,8%, 1,4% en 2,1%). Ook kunnen kwaliteitsverbeteringen aan de huurvoorraad en huurverhogingen bij het leegkomen van een woning bijdragen aan een huurprijsstijging. In de Stadsregio+ ging het om een huurprijsstijging van 50 in de afgelopen drie jaar. De netto huur (netto woonuitgaven 9 ) in Zaanstad bedraagt gemiddeld 380 per maand. Het verschil van 60 tussen de bruto huur en de netto huur kan worden gezien als de gemiddelde huurtoeslag die huishoudens in Zaanstad ontvangen. De netto huurquote in Zaanstad bedraagt circa 22%. Dit is iets lager dan de 24% in de Stadsregio+. Ook in 2006 bedroeg de netto huurquote in Zaanstad 22%. Dit betekent dat het inkomen minimaal gelijke tred heeft gehouden met de hoogte van de huren. 8 9 De basishuur is de betaalde huur verminderd met de eventueel in de huur opgenomen kosten voor water, verwarming, garage en andere diensten voor privégebruik. Subsidiabele servicekosten worden niet in mindering gebracht. De basishuur verminderd met huurtoeslag. Een omschrijving van de overige begrippen is weergegeven in bijlage 1. De woningmarkt in Zaanstad

25 15 tabel 2-14 Woonlasten van huurde r s (microquoten), zelfstandig wonenden Woonlasten en woonquote huurders Zaanstad % verschil Bruto woonuitgaven % Netto woonuitgaven % Bijkomende woonuitgaven % Totale woonuitgaven % Gem. netto besteedbaar jaarinkomen % Netto huurquote 19,9% 22,4% 21,8% -3% Totale woonquote huursector 29,0% 34,3% 35,9% 5% Woonlasten en woonquote huurders Stadsregio % verschil Bruto woonuitgaven % Netto woonuitgaven % Bijkomende woonuitgaven % Totale woonuitgaven % Gem. netto besteedbaar jaarinkomen % Netto huurquote 20,7% 24,0% 24,3% 1% Totale woonquote huursector 28,4% 35,6% 37,5% 5% De bijkomende woonuitgaven van huurders zijn flink toegenomen, met 34%. Dit heeft deels te maken met de flinke stijging van de energieprijzen in de afgelopen drie jaar. In de Stadsregio+ is de toename van 21% wat lager. Mogelijk zijn in gemeente Zaanstad de gemeentelijke belastingen meer dan gemiddeld in de Stadsregio toegenomen, of heeft het te maken met veranderi n- gen in de woningvoorraad. Ook het inkomen van huurders in Zaanstad is toegenomen, zij het (naar verhouding) in m indere mate dan de totale woonuitgaven. Als gevolg hiervan is de totale woonquote van huurders in Zaanstad toegenomen van 34% in 2006 tot 36% in Ook in de Stadsregio+ nam de totale woonquote toe, van 36% in 2006 tot 38% in Woonlasten van eigenaar-bewoners Eigenaar-bewoners zijn netto per maand meer kwijt aan woonlasten dan huurders. Ook de bijkomende lasten zijn voor eigenaar-bewoners hoger. Zij hebben echter ook een hoger inkomen dan huurders, waardoor zij aan woonlasten gemiddeld een kleiner deel van hun inkomen kwijt zijn. In 2009 bedraagt de netto koopquote van eigenaar-bewoners 17%, de totale woonquote bedraagt 28%. Op basis van landelijke analyses blijkt dat het verschil tussen de huur - en de koopquote per inkomensklasse minder ver uit elkaar ligt. Net als bij huurders zijn de bijkomende woonlasten van eigenaar-bewoners in de afgelopen drie jaar gestegen. Ook het inkomen nam toe, zij het (naar verhouding) in mindere mate dan de totale woonuitgaven. Net als bij huurders is hierdoor de totale woonquote toegenomen. Zowel landelijk als in de Stadsregio Amsterdam is eenzelfde trend zichtbaar.

26 16 tabel 2-15 Woonlasten van eige naar - be w oners (microquoten), zelfstandig wonenden Woonlasten en woonquote eigenaarbewoners Zaanstad % verschil Bruto woonuitgaven % Netto woonuitgaven % Bijkomende woonuitgaven % Totale woonuitgaven % Gem. netto besteedbaar jaarinkomen % Netto koopquote 16,4% 17,7% 16,9% -5% Totale woonquote koopsector 23,1% 25,3% 27,8% 10% Woonlasten en woonquote eigenaarbewoners Stadsregio % verschil Bruto woonuitgaven % Netto woonuitgaven % Bijkomende woonuitgaven % Totale woonuitgaven % Gem. netto besteedbaar jaarinkomen % Netto koopquote 17,3% 18,2% 17,4% -4% Totale woonquote koopsector 23,0% 25,9% 26,7% 3% De woningmarkt in Zaanstad

27 17 Hoofdstuk 3 Vraag en aanbod 3.1 Inleiding Het WoON is een periodieke graadmeter van de stand van zaken op de woningmarkt. Deze wordt voor een belangrijk deel beïnvloed door de conjunctuur. Met die conjunctuur is het in 2009 minder goed gesteld dan in voorgaande jaren. De macro-economische vooruitzichten zijn vooral voor de kortere termijn verslechterd. Toch is de koopkracht in 2008 en 2009 nog gest e- gen. Aan het einde van 2008 deed de crisis zijn intrede en de enquêtes voor het woononde r- zoek zijn in de periode september 2008 tot mei 2009 afgenomen. Hierdoor zijn de effecten van de economische crisis op de woningmarkt in het WoON 2009 nog maar beperkt zichtbaar. Dat geldt als belangrijke kanttekening bij de resultaten in dit hoofdstuk, waar in de verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt centraal staat. 3.2 Een terugblik Stabilisatie van de vraag De woningvraag van huishoudens in Zaanstad is in de periode 2006 tot 2009 nauwelijks toegenomen (figuur 3-1). Nam in de periode 2002 tot 2006 het aantal doorstromers nog flink toe, in de periode 2006 tot 2009 is het aantal doorstromers bijna gestabiliseerd. Ook het aantal starters is in aantal ongeveer gelijk gebleven, na een afname van het aantal in de periode 2002 tot Doorstromers zijn gevoeliger voor de conjunctuur dan starters. Als het economisch minder gaat, hebben ze altijd nog het alternatief te blijven zitten. figuur 3-1 Verhuisge neigde huishoudens in Zaanstad naar starters en doorstromers, ong e- acht de ge wenste woonge meente starters doorstromers

28 doorstromers starters totaal doorstromers starters totaal doorstromers starters totaal 18 Aard van de vraag Ongeveer de helft van de woningzoekenden in Zaanstad is op zoek naar een koopwoning, meestal een grondgebonden woning (figuur 3-2). Doorstromers zijn vaker op zoek naar dit woningtype dan starters. Starters zoeken vaker binnen de huursector, zowel naar grondgebonden woningen als appartementen. De vraag van doorstromers in Zaanstad is behoorlijk stabiel: in 2002 was 53% van deze groep op zoek naar een koopwoning, in 2006 ging het om 49% en in 2009 om 53%. In 2006 en 2009 bleef ook de vraag van doorstromers naar grondgebonden huurwoningen en huurappartementen vrijwel constant. Binnen de groep starters is de vraag naar huurappartementen afgenomen: van 63% in 2002 naar 47% in 2006 en 33% in Belangrijke kanttekening hierbij is dat het gaat om een gering aantal respondenten in het WoON. De vraag naar koopwoningen onder starters is toegenomen, in 2009 is 42% van de starters op zoek naar een woning in de koopsector. Het gaat meestal om grondgebonden woningen, maar ook koopappartementen worden gevraagd, meer dan onder doorstromers. Overigens is het aantal woningzoekenden veel groter dan het werkelijke aantal huishoudens dat verhuist. 10 figuur 3-2 Door doorstromers en starters ge vraagde woninge n 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20% 27% 10% 44% 33% 25% 16% 26% 23% 26% 26% 25% 11% 8% 40% 41% 47% 14% 14% 25% 8% 31% 39% 23% 11% 9% 38% 42% 63% 17% 12% 8% 25% 32% 11% 31% huur appartement huur grondgebonden koop appartement koop grondgebonden Bij deze terugblik gaat het om alle verhuisgeneigde huishoudens in Zaanstad, ongeacht in welke gemeente zij op zoek zijn naar een woning. In het vervolg van dit hoofdstuk richten we ons op de huishoudens die op zoek zijn naar een woning in gemeente Zaanstad, ook als zij nog niet in de gemeente wonen. In de volgende paragraaf gaan we hier nader op in. 10 In het WoON worden de zogeheten vragers in de markt onderscheiden. Dit zijn huishoudens die actief zoeken. Van alle verhuisgeneigde huishoudens is ongeveer de helft in de markt. De rest zegt wel een woning te zoeken, maar heeft nog geen actie ondernomen. In de analyse nemen we hun wensen wel mee. De woningmarkt in Zaanstad

29 Vraag en aanbod in 2009 Herkomst en omvang van de vraag, inclusief woningmarktmigranten De Zaanse woningmarkt staat niet op zichzelf, maar maakt deel uit van een groter gebied. Fo r- meel behoort Zaanstad tot de stadsregio Amsterdam, maar in de praktijk blijkt dat ook de Stadsregio weer uit deelmarkten bestaat en dat ook de Stadsregio g een gesloten gebied is. In het vervolg van dit hoofdstuk houden we bij de analyses rekening met de vraag van buiten Zaanstad, voor zover woningzoekenden elders in Nederland hebben aangegeven naar Zaanstad te willen verhuizen. Anderzijds wordt de vraag van huishoudens die bij voorkeur uit Zaanstad willen vertrekken niet meegeteld. In tabel 3-1 is een overzicht gegeven van de gewenste woningmarktmigratie. 11 In totaal zijn circa huishoudens op zoek naar een woning in Zaanstad. De meeste woningzoekenden zijn afkomstig uit de eigen gemeente. Het aantal vragers is ongeveer even groot als het aantal huishoudens dat een woning aanbiedt. tabel 3-1 Gewenste be stemming van woningz oekenden in Zaanstad en omvang ve stigers vraag aanbod woningzoekenden uit zaanstad, starters woningzoekenden uit zaanstad, blijvers vestigers* woningzoekenden uit zaanstad, vertrekkers** woningzoekenden uit zaanstad, woningverlaters 970 totaal * inclusief starters ** circa 690 starters zoeken in een andere gemeente, zij oefenen geen vraag uit in Zaanstad en bieden ook geen woning aan De vraag naar de gewenste woongemeente is in het WoON 2009 anders gesteld dan bij de voorgaande metingen in 2002 en Door de vernieuwde vraagstelling ontstaat een beter beeld van de gewenste woongemeente. Nadeel is dat een vergelijking met de jaargangen 2002 en 2006 daarom niet mogelijk is. In het vervolg van deze paragraaf, waarin we de vraag afzetten tegen het aanbod, wordt daarom alleen het jaar 2009 belicht. Vraag en aanbod naar segment Bij de weergave van de verhouding tussen vraag en aanbod gaat het om 1) de woningvraag van huishoudens die in Zaanstad een (andere) woning zoeken en 2) het potentiële aanbod uit de voorraad in Zaanstad dat vrij zou komen als alle doorstromers hun woonwensen zouden realis e- ren. Dit biedt inzicht in huidige discrepanties op de woningmarkt. Voor het aanbod geldt dat dit een zeker theoretisch gehalte heeft. Als doorstromers niet kunnen vinden wat ze zoeken blijven ze immers zitten. De weergave van de verhouding tussen vraag en aanbod kan daarom worden gezien als een ideaalplaatje, waarin imperfecties op de woningmarkt niet doorklinken Deze resultaten zijn gebaseerd op een woonwensenonderzoek. Daarbij geldt dat alle wensen worden gehonoreerd en dat de woningmarkt optimaal functioneert. De werkelijke woningmarkt kent echter v e- le imperfecties die in een woonwensenonderzoek niet doorklinken. Dit geldt als belangrijke kanttek e- ning bij de resultaten. Het aantal vestigers in Zaanstad kan bijvoorbeeld in werkelijkheid hoger of lager liggen dan op basis van dit woonwensenonderzoek. De exacte vraagstelling in het WoON 2009 en het WoON 2006 is weergegeven in bijlage 2.