Cursus Pacht (en tijdelijk beheer)

Transcriptie

1 Cursus Pacht (en tijdelijk beheer) mr. dr. J.W.A. Rheinfeld 20 april 2017

2 Programma Pacht (& tijdelijk beheer) inleiding/historie pachtrecht/algemene kenmerken omschrijving pachtovereenkomst duur pachtovereenkomst schriftelijke vastlegging/toetsing Grondkamer tegenprestatie rechten en verplichtingen verpachter en pachter overgang pacht bij overdracht verpachte zaken pachtoverneming: indeplaatsstelling en medepacht einde pachtovereenkomst voorkeursrecht pachter bijzondere pachtvormen betalingsrechten en pacht varia (openbare inschrijving, bijzondere voorwaarden, etc)

3 Waarom pachtrecht? financieringsinstrument landbouw: waarborgen van mogelijkheden tot agrarische exploitatie onder redelijke voorwaarden: prijs: hoogst toelaatbare pachtprijs met toetsing (7:327 BW) dwingend recht (7:399 BW): naast prijs ook verlenging, indeplaatsstelling en voorkeursrecht alternatief voor aankoop landbouwgrond zoeken naar evenwicht: 7:327 lid 2 BW bescherming beet zichzelf in de staart: het dilemma van de pacht dus: liberaliseren geliberaliseerde pacht nog financieringsinstrument?

4 Historie pachtrecht BW 1838: regeling bijzonder betrekkelijk tot huur van landerijen Ontwerp 1929, Crisispachtwet 1932, Pachtwet 1937, Pachtbesluit 1941 Pachtwet 1958 wijzigingen pachtwet 1958 titel 7.5 BW (heeft Pachtwet vervangen per ) Wet op de rechterlijke organisatie (art. 48a, 48b en 69a) art Pw (samenstelling pachtkamers) Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (art. 1019j-1019v) art Pw (bevoegdheid pachtkamers) Uitvoeringswet grondkamers (Stb. 2007, 164) Pachtprijzenbesluit 2007 Regeling pachtprijzen, zoals gewijzigd bij Uitvoeringsregeling pacht

5 Actualiteiten evaluatie pachtrecht (n.a.v. jaarvergadering VAR 20 april 2012) door D.W. Bruil 15 april 2014: Staatssecretaris EZ biedt evaluatierapport aan Tweede Kamer aan, zie huidige wet is tweeslachtig. Aan de ene kant reguliere pacht veel dwingendrechtelijke bescherming voor pachter. Aan de andere kant geliberaliseerde pacht nauwelijks bescherming liberalisering, maar wel met twee restricties: waar nodig bescherming voor de pachter en waar mogelijk stimuleren van duurzaam grondgebruik partijautonomie met waarborgen ruime overgangsregeling voor bestaande pachtovereenkomsten noodzakelijk kritiek

6 Actualiteiten juli 2014: het (deel)akkoord van Spelderholt, 15 oktober 2014: beleidsstandpunt staatssecretaris Dijksma, DGA- ELV/ maart 2015: rondetafelgesprek door vaste commissie voor EZ en algemeen overleg commissie en staatssecretaris 12 mei 2015: bijeenkomst initiatiefnemers en partijen van het akkoord Spelderholt II 27 augustus 2015: nieuwe bijeenkomst. BLHB, LTO en NAJK niet akkoord 1 september 2015: brief aan Staatssecretaris. Akkoord van Spelderholt basis voor nieuwe pachtwetgeving 2 november 2015: gesprek organisaties, initiatiefnemers & Staatssecretaris 22 april 2016: Eindakkoord van Spelderholt 15 juli 2016: reactie Staatssecretaris: bemiddelaar 9 december 2016: dhr. S. Heldoorn, oud-gedeputeerde landbouw provincie Friesland en wnd. burgemeester Dantumadiel Verder vervolg?

7 Pacht in het BW pachtovereenkomst is bijzondere overeenkomst, naast de andere bijzondere overeenkomsten persoonlijk recht, zakelijke kenmerken algemeen vermogensrecht/verbintenissenrecht van toepassing (zie bijv. 3:217 BW) aantal onderwerpen in logischer volgorde geplaatst na titel 7.4 BW inzake huur: titel 7.5 BW is op regeling huur geënt (met name huur bedrijfsruimte vgl 7:202 en 7:316) dwingend recht (7: c) afbakening t.o.v. erfpacht (7:399d) 25 jaar

8 Pachtprocedures pachtkamer van rechtbank, sector kanton (kantonrechter met 2 leden) binnen 4 wk hoger beroep bij Pachtkamer van het Gerechtshof te Arnhem ( Pachthof ; 3 raadsheren met 2 raden) grondkamer in de bevoegde regio (5, Noord, Oost, Zuid, Zuidwest, Noordwest) binnen 4 wk hoger beroep bij Centrale Grondkamer te Arnhem (vormt personele unie met Pachthof) cassatie bij Hoge Raad (mogelijk sinds )

9 Pachtovereenkomst (art. 7:311 BW) Overeenkomst (aanbod/aanvaarding, wilsovereenstemming) waarbij de ene partij (de verpachter) zich verbindt aan de andere partij (de pachter) (voor een bepaalde tijd: art. 7:325 lid 1) een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw (bedrijfsmatig: art. 7:312) en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie N.B. 1. aan elementen van 7:311 voldaan, dan pacht! Motieven partijen niet doorslaggevend. Benaming overeenkomst niet relevant Pk Hof Arnhem , Agr.r. 2014, 5799 (Van Santen-Merbis). Beoogd gebruik bepalend Pk Hof Arnhem en , Agr.r. 2014, 5775 (Meulman-Bonte) 2. pacht nergens centraal geregistreerd (geen landelijk register)

10 In gebruik verstrekken loonwerk verkoop op stam (verkoop vóór oogst) naweide (na grasoogst weidegang toestaan) mestgebruik (grondgebruikersverklaring) beheersbeslissingen omvang werkzaamheden van belang wie verricht welke werkzaamheden?

11 Ter uitoefening van de landbouw (1) definitie landbouw in art. 7:312 BW tak van bodemcultuur (vruchttrekking van de bodem) gebouw: voor zover ten dienste van vruchttrekking (stallen van dieren en werktuigen; bewaren van oogst) nieuw in BW: steeds voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend MvA I: complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw nader geconcretiseerd in rechtspraak Pk Hof Arnhem 12 mei 2009, Agr.r. 2009, 5535 (Boetzelaer/Weenink) Hof Arnhem 15 februari 2011, Agr.r. 2011, 5629 (Van de Camp/Hofmans)

12 Pk Hof Arnhem 12 mei 2009, Agr.r. 2009, 5535 (Boetzelaer/Weenink) de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval

13 Pk Hof Arnhem 15 februari 2011, Agr.r. 2011, 5629 (Van de Camp/Hofmans) oud recht wel pachtovereenkomst, huidig recht geen pachtovereenkomst (novum) herhaling gezichtspunten Boetzelaer/Weenink Hof: pachtovereenkomst strekkende tot niet-bedrijfsmatig gebruik onder oud recht = huurovereenkomst onder huidig recht gevolg: Hof onbevoegd (1019j Rv) N.B. - geen bijzondere huurbescherming (7:230a) bij huur onbebouwd onroerend goed, einde tegen einde huurtermijn (7:228). - woonruimte (verregaande bescherming). - overige bedrijfsruimte (ontruimingsbescherming)

14 Relevantie begrip bedrijfsmatig bij ontstaan van pacht: als niet voldaan is aan definitie is er geen pacht, maar huur (7:201 e.v.) grond voor ontbinding pachtovereenkomst (7:376): wegens tekortschieten in de nakoming van verplichtingen daaronder valt het gepachte niet langer voor de uitoefening van de landbouw gebruikt beantwoording vraag ook buiten pachtrecht van belang: Overdrachtsbelasting cultuurgrondvrijstelling (art 15 lid 1 sub q Wbr) Wet WOZ

15 Onroerende zaak los land, los gebouw of hoeve belang van het onderscheid: duur van de overeenkomst: art. 7:325 lid 1 de mogelijkheid tot het aangaan van een bijzondere pachtvorm als bedoeld in art. 7:395 t/m 7:397 (slechts los land) hoeve: complex, 1 of meer gebouwen + land. Landbouwkundige eenheid (art. 7:313 lid 1 BW) los gebouw wordt behandeld als los land (lid 2) één overeenkomst los land + één overeenkomst los gebouw: duur van 12 jaar gaat gelden voor beide overeenkomsten, vanaf tijdstip waarop laatste is gesloten (lid 3) maar: het blijven twee overeenkomsten met eigen oorspronkelijke ingangsdatum; Pk Hof Arnhem 6 november 2001, rekestnr. P 343/2001 (Wesseling/Bekman)

16 Bepaalde tijd (art. 7:325 BW) hoeve: 12 jaar; los land: 6 jaar (lid 1) langer is altijd toegestaan (lid 2), mits einddatum korter: afzonderlijke goedkeuring grondkamer vereist (lid 3) kan vooraf worden gevraagd (lid 3) slechts in geval van bijzondere omstandigheden (lid 4) bijvoorbeeld: eigenaar met te jonge beoogd bedrijfsopvolger verlenging: van rechtswege, tenzij korte duur (lid 5-6) stuiting verlenging door opzegging (art. 7:367 e.v.)

17 Tegenprestatie (art. 7:328 BW) pachtprijs + eventueel bijkomstige verplichtingen (bijvoorbeeld op gebied van onderhoud) (lid 1) bedrag in geld, naar tijdruimte bepaald (lid 2) grondkamer kan afwijking goedkeuren (lid 3) gebruik om niet = geen pacht, maar bruikleen (7A:1777 BW)

18 Pachtprijs: drie vormen overeengekomen pachtprijs prijs zoals tussen partijen overeengekomen toetsing door Grondkamer (7:319 lid 1 a) hoogst toelaatbare pachtprijs wordt bepaald door normen van Pachtprijzenbesluit 2007 (zie hierna) maatstaf bij toetsing overeengekomen pachtprijs (7:319 lid 1 a) en leidraad bij herziening (art. 21 Ppb 2007) tussen partijen geldende pachtprijs voorwerp van de herziening van rechtswege (7:333 lid 1) en herziening door Grondkamer (7:333 lid 2-4) wijzigt de tussen partijen geldende pachtprijs. Zowel herziening van rechtswege als herziening door Grondkamer levert een nieuwe tussen partijen geldende pachtprijs op

19 Hoogst toelaatbare pachtprijs regelen bij of krachtens AMvB (art. 7:327 lid 1 BW) doel: redelijke verhouding tussen pachtprijs en opbrengst, rekening houdend met belangen van verpachter (lid 2) AMvB: Pachtprijzenbesluit 2007 daarop gebaseerd: Uitvoeringsregeling pacht (strekkend tot wijziging van Regeling pachtprijzen; zal elk jaar per 1 juli worden aangepast) pachtnormen : 1977, 1992, 1995, 2007, 2009, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016

20 Schriftelijk aangaan mondeling is weliswaar pacht maar: bewijsprobleem art. 7:318 jo 7:321 lid 1 BW: pachtovereenkomst moet ter goedkeuring worden ingezonden bij de grondkamer art. 7:321 lid 1 BW: binnen 2 maanden na aangaan ter goedkeuring inzenden als ingangsdatum ligt vóór datum ondertekenen is ingangsdatum beslissend voor aanvang tweemaandstermijn dus: art. 7:317 lid 1: moet schriftelijk worden aangegaan meest gerede partij kan schriftelijke vastlegging vorderen (lid 2) art. 17 Uitvoeringswet grondkamers: inzending ter goedkeuring geschiedt door indiening van door partijen ondertekende akte of notarieel afschrift grijze pacht : wel op schrift gesteld, niet ter goedkeuring ingezonden zwarte pacht : niet op schrift gesteld

21 Criteria goedkeuring grondkamer (7:319) pachtprijs, daarbij in aanmerking genomen de verdere inhoud van de overeenkomst, toetsen aan Pachtprijzenbesluit 2007 en Uitvoeringsregeling pacht (lid 1 sub a) overige verplichtingen: buitensporig (lid 1 sub b)? ondoelmatige verkaveling/ligging t.o.v. bedrijfsgeb./woning (lid 1 sub c) verslechtering verkaveling/vermindering bedrijfsgrootte (lid 1 sub d) algemene belangen landbouw geschaad (lid 1 sub e) strijd met titel 7.5 BW (lid 1 sub f) art. 7:399 BW: niet in het nadeel van de pachter afwijken art. 3:40 lid 2 BW: strijd met dwingende wetsbepaling leidt, indien de bepaling uitsluitend strekt ter bescherming van één van partijen, slechts tot vernietigbaarheid landbouwkundige toetsing (lid 1 sub c, d, en e + leden 2 t/m 5 niet: persoon van de pachter (7:319 lid 4)

22 Sancties niet-tijdige inzending (7:322 en 7:378) verpachter (7:322 lid 1): 1. geen rechtsvordering tot betaling pachtprijs wat wel wordt betaald, is niet onverschuldigd (art. 6:203 BW) na goedkeuring met terugwerkende kracht terug te vorderen; onzeker is wat effect is van verjaringsbepaling art. 3:308 BW: door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag waarop de vordering opeisbaar is geworden 2. geldt voor onbepaalde tijd (geen opzegging): start van goedgekeurde duur schuift op tot begin pachtjaar na inzending pachter (7:378): voorkeursrecht geldt slechts in geval van door de Grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst

23 Verplichting verpachter ter beschikking stellen + laten gebruiken (7:336). Basisvoorwaarde gebrekenregeling (7: ) conform huur wederopbouw verpachte opstallen door brand of storm tenietgegaan (7:345)

24 Verplichtingen (en rechten) pachter (1) voldoen tegenprestatie (7:346) jo (7:328) zich als goed pachter gedragen (7:347) persoonlijk gebruik (7:355, zelf dagelijkse leiding) overeenkomstig bestemming ijver en bekwaamheid instandhouding quota bestemming, inrichting of gedaante niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming wijzigen; vervangende toestemming grondkamer (7:348) veranderingen en toevoegingen wegnemen (7:349) vergoeding voor aangebrachte veranderingen en toevoegingen, mits... (7:350; melioratierecht ); vervangende machtiging pachtkamer verrichten van kleine herstellingen (7:351) aansprakelijkheid voor schade aan verpachte (7:352) tevens m.b.t. derden (7:353) gelegenheid geven tot uitvoering dringende werkzaamheden en geen verbeteringen door pachter zonder toestemming verpachter (7:354) verbod op onderverpachting zonder toestemming (7:355)

25 Verplichtingen (en rechten) pachter (2) meldingsplicht pachter (7:356) vgl. (7:222) sanctie: schadeplichtigheid. Melding gebreken + storingen van derden dulden van aangebrachte kennisgevingen en toestaan bezichtigingen (7:357). Vgl. (7:223) opleveringsplicht bij einde pacht (7:358). In goede staat vordering verpachter bij onrechtmatig gebruik na einde pacht (7:359) afgaande en opkomende pachter (7:360)

26 Koop breekt geen pacht (7:361) koop breekt geen pacht (7:361) aansluiting met huurrecht (7:226) N.B. n.v.t. bij overgang onder algemene titel (erfrecht 7:366, verdeling gemeenschap 3:186 lid 2)

27 Indeplaatsstelling (7:363) vooruitlopen op 7:366 naasten: echtgenoot of g.p., bloed- en aanverwanten rechte lijn, pleegkinderen kan bij wijzigingsovereenkomst (goedkeuring Grondkamer) verpachter niet bereid: vordering (lid 1) verpachter: dan liever een ander (lid 2) 1 of meer hoofdregel: beslissen naar billijkheid (lid 3) centrale vraag: biedt voorgestelde pachter voldoende waarborgen voor behoorlijke bedrijfsvoering? (lid 5) (verhoor) zo ja: beslissen naar billijkheid; pachter heeft niet (meer) het voordeel van de twijfel; afweging van belangen, rekening houdend met alle relevante omstandigheden lid 7: nadere voorwaarden door Pachtkamer relatie met 7:366

28 Medepacht (7:364) bedrijfsoverdracht niet abrupt, maar geleidelijk (bijvoorbeeld ouder/kindmaatschap) zelfde kring van personen als bij indeplaatsstelling art. 7:363 lid 3-8 is van overeenkomstige toepassing (lid 2 niet) minder zware eisen aan criterium lid 5 einde medepacht: art. 7:365 waarschuwing bij art. 7:365 lid 1: 7:363 lid 2 is niet van overeenkomstige toepassing (7:364 lid 2); in geval van oudere pachter: vordering medepacht mag geen verkapte vordering tot indeplaatsstelling zijn, want verpachter wordt mogelijkheid van 7:363 lid 2 onthouden subsidiair indeplaatsstelling vorderen 7:365 lid 2: vordering verpachter 7:365 lid 3: ene medepachter vordert ontslag andere medepachter

29 Overlijden van pachter of verpachter (art. 7:366) dood van pachter of verpachter doet de pacht niet eindigen (lid 1). Zie tevens (7:398) ontleend aan (7:229) verpachter: erfgenamen volgen onder algemene titel op (saisine, 4:182). Zie tevens (6:249) pachter: indien erfgenamen niet tot onderpacht bevoegd zijn (7:355), kunnen zij gedurende zes maanden na overlijden opzeggen (lid 2) bij twee of meer erfgenamen: verpachter moet medewerking verlenen aan toedeling van rechten/plichten overleden pachter aan een of meer van hen, tenzij redelijke bezwaren (lid 3) redelijke bezwaren: zie art. 7:363 lid 5: behoorlijk waarborgen niet tijdig opgezegd, dan duurt pachtovk tussen verpachter en erfgenamen pachter voort (medepacht, 7:365)

30 Geliberaliseerde pacht (& teeltpacht) en overlijden verpachter/pachter dood verpachter of pachter doet (liberale of teelt)pacht niet eindigen (7:398) lid 2: overlijden pachter leden uit familiekring kunnen elk afzien van voortzetting lid 3: < 1 mnd na overlijden bij teeltpacht, < 3 mnd na overlijden bij liberale pacht overlijden verpachter 7:366

31 Opzegging (art. 7:367 en 7:368) door verpachter kan tegen het einde van iedere in art. 7:325 bedoelde termijn maar niet nodig bij kortere duur (art. 7:325 lid 6) daarbij van belang: pachtovereenkomst destijds tijdig bij grondkamer ingezonden? (art. 7:321 lid 1 en 7:322) opzegging bij exploot of aangetekende brief opzeggingstermijn: tenminste 1 jaar (art. 7:367 lid 2) in geval van betwisting door pachter is het aan verpachter om aan te tonen dat opzegging pachter tijdig heeft bereikt opzegging zonder gronden is nietig (art. 7:368) jo (art. 7:370) belang voor pachter of hij in opzegging wil berusten of het op een procedure wil laten aankomen N.B. geen opzegging nodig bij wederzijds goedvinden (7:367 lid 3)

32 Pachter kan zich verzetten (art. 7:369) binnen zes weken na opzegging bij exploot of aangetekende brief met opgaaf van redenen: behoorlijk gemotiveerd geen verzet: geen verlenging na ommekomst termijn geen inhoudelijke eisen aan verzet geen wettelijke termijn voor aanvang procedure na verzet: verpachter kan vorderen dat rechter tijdstip vaststelt waarop de overeenkomst zal eindigen (7:369 lid 2) overeenkomst blijft dan van kracht totdat de rechter onherroepelijk op de vordering heeft beslist onherroepelijk : tenzij pachtkamer in eerste aanleg van oordeel is: verweer pachter is kennelijk ongegrond. Dan uitvoerbaar bij voorraad geen vordering: er vindt verlenging plaats van rechtswege, zodat overeenkomst voortduurt tot einde van nieuwe termijn van zes jaar (7:325 lid 5)

33 Gronden voor toewijzing vordering (art. 7:370) vordering verpachter op de gronden vermeld in de opzegging (369 lid 2); limitatief! rechter beoordeelt die gronden. Dus: in opzegging grond(en) van 7:370 vermelden a) bedrijfsvoering niet geweest zoals het goed pachter betaamt // ernstige tekortkoming (vgl. 7:347) b) voorgenomen duurzaam eigen gebruik (ernstig gemeend, uitvoerbaar, ernstige aantasting maatschappelijk bestaan van de pachter; MvT: rechtspraak Pachtwet voortzetten; niet opzeggen i.v.m. verkoop) c) redelijke afweging van belangen (o.a. leeftijd pachter?) d) niet toestemmen in redelijk aanbod tot aangaan nieuwe pachtovereenkomst (zie tevens art. 7:371: terme de grâce), tenzij wijziging pachtprijs e) wijziging van bestemming in overeenstemming met algemeen belang (schadeloosstelling vergeten!, zie 7:387 lid 2) (bespreken n.a.v. art. 7:377, ontbindingsgrond) geen nieuwe en aanvulling gronden in procedure, alleen uitwerking

34 Ontbinding wegens tekortkoming (art. 7:376) pachter wordt in ieder geval geacht te zijn tekortgeschoten (MvT: ontbinding is in elk geval gerechtvaardigd ), indien (a) niet langer landbouw (7:312; hobbyboer) (b) beheersverplichtingen uit pachtovk ter behoud natuurwaarden niet nageleefd/schade aan natuurwaarden toegebracht in ieder geval rechter hoeft niet te toetsen of sprake is van bijzondere aard of geringe betekenis onderzoek naar onderhoud, aanwijzingen (lid 3 en 4)

35 Ontbinding bij bestemmingswijziging (art. 7:377) ook reden voor toewijzing vordering tot vaststellen einde pacht (art. 7:370 lid 1 onder e) verpachter wil bestemmen voor niet tot de landbouw betrekkelijk doel bestemming is in overeenstemming met algemeen belang wordt geacht met algemeen belang in overeenstemming te zijn, indien i.o.m. onherroepelijk bestemmingsplan wijziging moet binnen afzienbare tijd worden gerealiseerd schadeloosstelling over tijd tot einde lopende duur (lid 3)

36 Voorkeursrecht (art. 7:378 lid 1) 7: voornemen tot vervreemding: pachter bij voorkeur in de gelegenheid stellen het aan te bieden recht te verkrijgen pachter: bij een door de grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst (7:322) voor ten minste wettelijke duur, of korter maar nadien voor ten minste zes jaren verlengd vervreemding: overdracht eigendom vestiging of overdracht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik inbreng in r.p. uitvoering legaat

37 Ratio regeling voorkeursrecht pachter behoeden voor (met name) verkoop aan derde, die vervolgens zelf wil gebruiken (art. 7:370 lid 1 onder b) het maakt verpachter i.h.a. niet uit aan wie hij verkoopt (behalve bij voorgenomen verkoop aan naast familielid), mits: hij van pachter dezelfde prijs ontvangt die hij ook van willekeurige derde zou kunnen ontvangen dus: zorgen dat pachter waarde in verpachte staat betaalt nadeel pachter: kan hij het op dat (onzekere) moment betalen?

38 Te zetten stappen (art. 7: ) verpachter biedt aan (exploot of aangetekend schrijven, onder vermelding van vraagprijs) (7:378 lid 2) pachter kan < 1 maand belangstelling tonen (exploot etc.) (7:378 lid 3) niet tijdig dan verpachter gedurende 1 jaar vrij om te verkopen drie reacties mogelijk: geen belangstelling wel belangstelling + eens over prijs: overeenkomst wel belangstelling, maar niet eens over prijs in laatste geval: verpachter kan grondkamer verzoeken marktwaarde te taxeren (Parl. Gesch.: = verpachte staat) als verpachter bereid is voor die prijs te verkopen: kennisgeving aan pachter (exploot etc.) pachter kan <1 maand al of niet accepteren (expl. etc.). Zie 6:217 lid 1 niet accepteren dan is verpachter vrij gedurende 1 jaar, tenzij verkoop voor lagere prijs (7:378 lid 3 jo 7:379 lid 5) verpachter wacht te lang (>1 jr na taxatie), dan opnieuw 7:378.

39 Uitzonderingen (art. 7: ) verkoop krachtens wetsbepaling, bevel rechter, executoriale verkoop vervreemding aan naast familielid rechtshandeling die is aan te merken als verdeling van een gemeenschap ernstige reden, vast te stellen door rechter (lid 1 sub d) ernstige reden, vast te stellen door grondkamer (lid 2) veilige verpachter 7:381 andere bestemming, blijkens geldend bestemmingsplan grondkamer heeft op gezamenlijk verzoek van verpachter en koper vastgesteld: geen landbouw meer structuurplan of regionaal structuurplan + WVG

40 Schending voorkeursrecht art. 7:383: verkrijger kan slechts i.v.m. voorgenomen eigen gebruik opzeggen nadat sinds verkrijging twaalf jaren zijn verstreken verpachter moet schade vergoeden die pachter als gevolg van schending lijdt (6:74; maar: wat is die schade? 7:361, koop breekt geen pacht)

41 Vervreemdingsbeding (art. 7:384) zonder dit beding: pachter kan ongestraft tegen vrije waarde doorverkopen, terwijl verpachter het met door Grondkamer vastgestelde waarde moet doen pachter gaat binnen tien jaar na verkrijging zelf weer over tot vervreemding (zie 7:378): is verpachter vergoeding verschuldigd verschil tussen destijds betaalde prijs (verpachte staat) en vrije waarde t.t.v. verkrijging (vastleggen in leveringsakte!) als vrije waarde nu lager dan toen: verschil tussen betaalde prijs en huidige vrije waarde vergoeding neemt elk jaar met 10% af

42 Soorten pachtovereenkomsten Reguliere pacht (al behandeld) Openbare lichamen (niet behandeld) Reservaatspacht (niet behandeld) Hectarepacht Teeltpacht Geliberaliseerde pacht

43 Hectarepacht (7:395) groot aantal voor verpachter knellende bepalingen uit titel 7.5 BW niet van toepassing bij verpachting van los land dat niet groter is dan 1 hectare n.v.t. is art. 7:313 lid 2! kan ook andersom: aanvankelijk > 1 ha, later minder door overdracht. 7:395 alsnog van toepassing? 7:395 lid 4: meerdere overeenkomsten tussen dezelfde partijen gelden als één overeenkomst; opknippen heeft geen zin hoeft niet schriftelijk, geen pachtprijsbeheersing (7: ) geen herziening pachtprijs van rechtswege (7:333) etc

44 Teeltpacht (7:396) groot aantal voor verpachter knellende bepalingen uit titel 7.5 BW niet van toepassing bij verpachting van los land indien dat in pachtovereenkomst is bepaald en: pachtovereenkomst aangegaan voor één of tweejarige teelten voor de duur van maximaal één of twee jaar en aangegaan voor teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is dus: flexibel grondgebruik indien vruchtwisseling dat vereist (art. 7:325 leden 3 en 4 zijn niet belemmerend want n.v.t.) geen goedkeuring grondkamer vereist, maar binnen twee maanden na aangaan inzenden ter registratie (sanctie op niet-inzending: reguliere pacht) (lid 2) lid 4: vervangende toestemming onderpacht (7:355). Als pachter t zelf niet nodig heeft

45 Geliberaliseerde pacht misschien wel de belangrijkste vernieuwing in titel 7.5 BW ten opzichte van de Pachtwet groot aantal voor verpachter knellende bepalingen uit titel 7.5 BW niet van toepassing bij verpachting van los land indien dat in pachtovereenkomst is bepaald geen beperking in tijd (Pachtwet sinds 1995: maximaal twaalf aaneengesloten jaren; mogelijkheid in 2007 op ) niet meer aaneengesloten : er mogen gaten vallen toepasbaar - partijen moeten expliciet overeenkomen - los land (geen gebouwen) - goedkeuring grondkamer nodig

46 Geliberaliseerde pacht 6 jaar of korter (1) wat niet: geen gebouwen (7:313, lid 2) geen pachtprijstoetsing (7:319, lid 1 sub a) duur (7:325) maximum pachtprijs (7:327) 7:328 ook niet geen verhoging wegens buitengewone werken (7:332) geen herziening van rechtswege (7:333) voorkeursrecht (7:378 e.v.) wat wel: goedkeuring grondkamer (niet 7:319 lid 1 sub a, c, d) toetsing aan buitensporige bedingen (7:319 lid 1 sub b) toetsing aan algemene belangen van de landbouw (7:319 lid 1 sub e) inzending ter goedkeuring < 2 maanden na aangaan (7:321), sancties (7:322) gebondenheid beëindiging (7:323) ontwerp inzenden (7:324)

47 Geliberaliseerde pacht 6 jaar of korter (2) wat wel (vervolg): herziening verplichtingen (7:326) doorberekening lasten (7:329) vermindering/verhoging pachtprijs (7:330/331) rechten en verplichtingen (7:336 e.v.) koop breekt geen pacht (7:361) ontbinding wegens wanprestatie (7:376) ontbinding wegens andere bestemming (7:377) dood breekt geen pacht (7:398) N.B. prijstoetsing via AMvB mogelijk (7:397, lid 4). Als het uit de hand loopt

48 Geliberaliseerde pacht > 6 jaar verschil met kortere liberale pacht: wel pachtprijstoetsing (7:319, eerste lid sub a) pachtprijzenbesluit van toepassing (7:327) wel (7:328) en (7:332) van rechtswege herziening (7:333)

49 Pk Hof Arnhem 12 juni 2012, Agr.r. 2012, 5700 (Bergmans MVJ Ontwikkelingen) reguliere of geliberaliseerde pachtovereenkomst? pachtovereenkomst korte duur (1 jaar) beroep op geliberaliseerde pachtovereenkomst slaagt niet belang kennis van het pachtrecht in (o.a.) het notariaat! redelijkheid & billijkheid: zie tevens Pk Hof Arnhem 7 april 2015, Agr. r. 2016, 5824 (Boogaard Scholten projecten), met noot E.H.M. Harbers

50 Centrale Grondkamer 19 december 2012, Agr.r. 2013, 5720 (Bergmans MVJ Ontwikkelingen) reguliere pachtovk voor korte duur goedkeuring Grondkamer (7:325 lid 4) bijzondere omstandigheden? grond diende voor verpachter als ruilgrond i.h.k.v. project elders onderhandelingen m.b.t. project vertraagd grond dreigde 1 jaar braak te liggen

51 Pk Hof Arnhem 16 april 2013, Agr.r. 2013, 5721 (Bergmans MVJ Ontwikkelingen) pachtovk voor 1 jaar eindigde 1 december 2009 pachter bleef grond daarna gebruiken en betaalde daarvoor is na 1 december 2009 pachtovk ontstaan? mondeling gesproken over nieuwe verpachting toegezonden (geliberaliseerde) pachtovk niet aanvaard door pachter niet 2x dezelfde fout

52 Pk Hof Arnhem 16 december 2014, Agr.r. 2015, 5801 (Bergmans MVJ Ontwikkelingen) vervolg in bodemprocedure op kortgeding-uitspraak Pk Hof Arnhem 16 april 2013 weliswaar bereidheid bij MVJ om grond nog een keer 1 jaar in gebruik te geven, maar geen mondelinge overeenkomst (regulier, korte duur) tot stand gekomen Bergmans mocht niet gerechtvaardigd vertrouwen dat MVJ opnieuw zo n overeenkomst wenste aan te gaan MVJ: schade doordat Bergmans perceel toch is blijven gebruiken. Hof: niet vast komen te staan

53 Toeslagrechten en pacht (1) vonnis Pachtkamer Zwolle 25 september 2007: pachtrechter is bevoegd pachter is verplicht toeslagrechten die met gepachte samenhangen bij einde pacht aan verpachter over te dragen verpachter moet helft waarde aan pachter vergoeden vervreemding tijdens looptijd is ernstige tekortkoming (ontbinding + vergoeding schade: helft van de waarde t.t.v. vervreemding) dus: net als bij melkquota (en suiker en mest)

54 Toeslagrechten en pacht (2) arrest Pachtkamer Gerechtshof Arnhem 28 oktober 2008 r.o. 4.11: stelt drie prejudiciële vragen aan HvJEU: 1. is pachter o.g.v. gemeenschapsrecht bij einde pacht verplicht tot overdracht van toeslagrechten? 2. zo ja, is verpachter o.g.v. gemeenschapsrecht verplicht hiervoor een vergoeding te betalen? 3. zo nee, is pachter dan o.g.v. gemeenschapsrecht verplicht voor het behoud van de rechten een vergoeding te voldoen aan zijn verpachter?

55 Toeslagrechten en pacht (3) arrest HvJEU 21 januari 2010 De pachter is op grond van het gemeenschapsrecht niet verplicht, bij het einde van de pacht de gepachte grond met inbegrip van de daarop opgebouwde dan wel daarmee samenhangende toeslagrechten aan de verpachter op te leveren of hem een vergoeding te betalen dus: Europees recht brengt voor geven van beslissing inzake Van Dijk/Gemeente Kampen geen belemmeringen of beperkingen met zich mee maar: zal Pachthof zich dan vrij voelen om zaak geheel naar eigen inzicht (= Nederlands pachtrecht) te beslissen: 7:358 BW + 6:212 BW + redelijkheid en billijkheid of: geneigd zijn HvJEU te volgen (met name r.o. 39 en 40)

56 Toeslagrechten en pacht (4) Pachthof 22 juni 2010, Agr.r. 2010, 5584 (met noot D.W. Bruil) thans ligt inderdaad vraag van Nederlands pachtrecht voor, maar overwegingen Hof van Justitie EU zijn daarbij niet zonder belang toeslagrechten zijn weliswaar vermogensrecht maar geen verplichting pachter om toeslagrechten bij einde pacht aan verpachter ter beschikking te stellen pachter mag toeslagrechten tussentijds vervreemden op pachter rust geen vergoedingsplicht

57 Toeslagrechten en pacht (5) Ook voor betalingsrechten?

58 Varia Pachtuitgifte Openbare inschrijvingen op pacht Bijzondere voorwaarden in pachtcontracten