Open de deur voor uw immoprojecten.

Transcriptie

1 Open de deur voor uw immoprojecten. Alles wat u wilt weten over het hypothecair krediet. ing.be/huis 2014 hypothecair krediet 1

2 Inleiding 3 Het hypothecair krediet, concreet 4 De verschillende vormen van hypothecair krediet 5 Producten op basis van de variabiliteit van de rentevoeten 5 De formule met vaste rentevoet 5 De formules met variabele rentevoet 5 Producten op basis van de terugbetalingsformules 7 Het hypothecair krediet met vaste maandelijkse betalingen 7 Het hypothecair krediet met vaste kapitaalaflossingen 8 Specifieke formules 8 Het bulletkrediet: een hypothecair krediet zonder tussentijdse kapitaalaflossingen 8 Het overbruggingskrediet 8 Een innoverende formule 9 Het hypothecair krediet ING Start Plus: combineer twee formules van hypothecaire kredieten 9 De zekerheden: de garanties van uw krediet 10 De kosten 11 Dossierkosten 11 Schattingskosten 11 Kosten voor uw aankoopakte 11 Kosten voor de hypotheekakte of voor de akte notarieel mandaat 11 Wederbeleggingsvergoeding 11 De verzekeringen 12 De schuldsaldoverzekering 12 De brandverzekering 12 Fiscaliteit van het hypothecair krediet 13 Hypothecair krediet voor de financiering van de eigen en enige woning 13 Definitie: eigen en enige woning 13 Fiscale voordelen: aftrek voor enige woning 14 Voorwaarden voor de kredietovereenkomst 15 Voorwaarden voor het contract van de schuldsaldoverzekering 16 Hypothecair krediet voor de financiering van een andere woning dan de eigen en enige woning (bijvoorbeeld: tweede verblijf) 16 Fiscaal stelsel van de kapitaalaflossingen en van de premies van schuldsaldoverzekeringen: belastingvermindering voor langetermijnsparen 16 Specifieke voorwaarden voor kapitaalaflossingen 16 Voorwaarden voor het contract van de schuldsaldoverzekering 16 Belastingstelsel van de intresten: aftrek van de onroerende inkomsten ( gewone aftrek ) 17 Praktisch hypothecair krediet 2

3 Met de aankoop van een woning of bouwgrond, de bouw van een huis of appartement, zijn vaak grote bedragen gemoeid... Voor u de stap zet, moet u uw plan zorgvuldig wikken en wegen en alle nuttige informatie verzamelen. ING wil u graag helpen bij de realisatie van uw project. In deze brochure vindt u een antwoord op de meeste vragen over dit onderwerp. Wij geven u een uitvoerige beschrijving van de vele kredietformules waaruit u kunt kiezen en van de verschillende mogelijkheden die wij hebben ontwikkeld. U vindt hier verder ook informatie over de waarborgen en kosten die aan een hypothecair krediet zijn verbonden. Daarnaast is er ook nog een uitgebreid hoofdstuk gewijd aan de fiscaliteit van de hypothecaire kredieten, een weliswaar vrij complexe materie met een niet te onderschatten impact op uw budget. Voor advies, bijkomende vragen of een persoonlijke simulatie kunt u altijd terecht bij een ING-adviseur in het kantoor of op ing.be/huis hypothecair krediet 3

4 Het hypothecair krediet, concreet Voordat we in detail treden, geven we graag een antwoord op een aantal algemene vragen. Wie kan een hypothecair krediet nemen? Alle natuurlijke personen die bij het sluiten van de overeenkomst hun gewone verblijfplaats in België hebben en die niet handelen in het kader van hun beroepsactiviteit. Onder bepaalde voorwaarden kent ING eveneens een hypothecair krediet toe aan niet-verblijfhouders, d.w.z. personen van wie de gewone verblijfplaats niet in België ligt. Waarvoor kunt u het ontleende bedrag gebruiken? Een hypothecair krediet verschaft u het nodige geld om een stuk grond of een onroerend goed te kopen, te bouwen of te verbouwen. Het kan ook worden gebruikt voor de terugbetaling van een bestaand hypothecair krediet of voor de financiering van successierechten, schenkingsrechten, registratierechten, verdelingsrechten en andere belastingen die betrekking hebben op één of meerdere onroerende goederen. Hoe wordt het kredietbedrag ter beschikking gesteld? Bij de aankoop van een woning zal ING het kredietbedrag volledig vrijmaken bij het verlijden van de akte. Als u een woning wilt bouwen of verbouwen, stelt ING u het kredietbedrag ter beschikking in schijven van minimaal euro naargelang de vordering van de werken op basis van facturen en/of bewijsstukken. Het voordeel is dat u zo alleen intresten betaalt op de kapitalen die u werkelijk opgenomen hebt en pas vanaf de 7e maand van de bouwperiode op de nietopgenomen bedragen. Deze vergoeding bedraagt 1% per jaar tussen de 7e en de 12e maand, en 2% per jaar vanaf de 13e maand. Precontractuele informatie conform de Europese Gedragscode ING past de Europese Gedragscode toe inzake hypothecaire kredieten. Dankzij die code wordt de informatie voor u doorzichtig en kunt u de verkregen informatie op een eenvoudige manier vergelijken. Welk bedrag kunt u lenen? Het maximumbedrag dat ontleend kan worden, is enerzijds afhankelijk van uw project en anderzijds van uw terugbetalingscapaciteit. Over hoeveel jaar wordt de terugbetaling van het krediet gespreid? De looptijd van het krediet kan gaan tot 30 jaar, afhankelijk van uw behoeften en de gekozen formule. Maar hoe langer de looptijd, hoe hoger de totale kostprijs van het krediet hypothecair krediet 4

5 De verschillende vormen van hypothecair krediet Wij stellen u graag de verschillende vormen van hypothecair krediet voor die ING aanbiedt. Ze worden enerzijds ingedeeld volgens de variabiliteit van de rentevoet en anderzijds volgens de terugbetalingswijze. Wij bieden ook verschillende specifieke oplossingen aan die u zullen helpen zoveel mogelijk voordeel te halen uit uw project. Producten op basis van de variabiliteit van de rentevoeten De formule met vaste rentevoet Gedurende de hele looptijd van uw krediet kan de rentevoet niet worden gewijzigd. U komt dus nooit voor onaangename verrassingen te staan. Met deze formule kiest u voor absolute zekerheid! De formules met variabele rentevoet Naast de vaste rentevoet biedt ING u ook formules aan met variabele rentevoet. Daarbij zijn zowel de herzieningstermijn belangrijk als de maximale renteschommelingen waarbinnen de rentevoet kan worden herzien. De herzieningstermijn bepaalt na welke periode de rentevoet kan veranderen. Concreet kunt u kiezen uit de volgende formules: Het hypothecair krediet met jaarlijkse variabiliteit (1+1+1): de rentevoet kan jaarlijks worden aangepast. Die formule heeft een maximale renteschommeling van +3/ oneindig (min 0%). Het hypothecair krediet met vijfjaarlijkse variabiliteit (5+5+5): de rentevoet kan om de vijf jaar worden aangepast. De maximale renteschommeling bedraagt 5%. Het hypothecair krediet met een eerste variabiliteit na 10 jaar en vijfjaarlijkse variabiliteit nadien (10+5+5). Die formule heeft een maximale renteschommeling van 5% of +2/ oneindig (min 0%) hypothecair krediet 5

6 De maximale renteschommelingen bepalen de maximale afwijking, zowel naar boven als naar beneden, ten opzichte van de beginrentevoet. Daardoor wordt u beschermd tegen forse stijgingen van de rentevoeten. De schommelingen zijn uitgedrukt in jaarpercentages. Samen met de beginrentevoet bepalen zij per kredietcontract een maximale rentevoet en een bodemrentevoet die voor de volledige duur van het krediet worden vastgelegd en die gedurende de hele looptijd van het krediet niet kunnen worden overschreden. Voorbeeld U kiest voor een jaarlijkse herziening (1+1+1) met maximale schommelingen van +3/ oneindig. Als het hypothecair krediet terugbetaald wordt door maandelijkse betalingen, zullen die maximumschommelingen zich in het krediet contract vertalen als +0,247%/ oneindig (min 0%). De rentevoet bedraagt 0,291% per maand (3,55% per jaar). Uw rentevoet kan dus nooit hoger worden dan 0,538% per maand (6,65% per jaar). Bij de formule van de jaarlijkse herziening is een bijkomende veiligheid ingebouwd gedurende de eerste 3 jaar: het eerste jaar geldt de overeengekomen rentevoet, namelijk 0,291% (3,55% per jaar); op het ogenblik van de rentevoetherziening op het einde van het eerste jaar geldt een maximumschommeling van 0,083% (1% per jaar). Het tweede jaar kan uw rentevoet dus maximaal stijgen naar 0,374% (4,58% per jaar); op het ogenblik van de rentevoetherziening op het einde van het tweede jaar geldt een maximumschommeling van 0,165% (2% per jaar) ten opzichte van de beginrentevoet. Het derde jaar kan uw rentevoet dus maximaal stijgen naar 0,456% (5,61% per jaar); op het ogenblik van de rentevoetherziening op het einde van het derde jaar geldt de contractuele maximumschommeling van 0,247% (3% per jaar) ten opzichte van de beginrentevoet. Van het vierde jaar tot de eindvervaldag van uw kredietcontract, kan uw rentevoet dus maximaal 0,538% (6,65% per jaar) bedragen. De daling van de rentevoet in deze formule is oneindig. Dat betekent dat bij elke rentevoetherziening en in een dalende markt, de rentevoet onbeperkt naar beneden kan worden herzien. De rentevoet kan evenwel niet negatief worden. De periodieke herziening van de rentevoet Kiest u voor een variabele rentevoet, dan wordt de rentevoet van uw hypothecair krediet aangepast in functie van: de gekozen herzieningsperiode; de maximale renteschommelingen; het verloop van de referte-index die wettelijk wordt vastgelegd. Daarbij wordt de volgende formule gehanteerd: nieuwe rentevoet = beginrentevoet + (nieuwe referte-index oorspronkelijke referte-index) De aanvankelijke referte-index die wordt toegepast op de formule met variabele rentevoet waarvoor u koos, staat vermeld in de tarieven lijst op het moment van de aanvraag, en in uw kredietakte. De nieuwe referte-index is diegene die verscheen in het Belgisch Staatsblad in de kalendermaand vóór de datum van de rentevoetherziening. ING hanteert de referte-index A voor de jaarlijkse herzieningen, de referte-index E voor de vijfjaarlijkse herziening en de herziening Die referteindexen zijn wettelijk bepaald; zij zijn gebaseerd op de overheidsschuld en worden door de overheid meegedeeld. Een aanpassing is niet mogelijk behalve wanneer door toepassing van de formule de rentevoet minimaal 0,05% per jaar stijgt of daalt in vergelijking met de vorige rentevoet hypothecair krediet 6

7 Voorbeeld U kiest voor een hypothecair krediet met een jaarlijkse herziening en een looptijd van 20 jaar: maandelijkse rentevoet = 0,291% (3,55% per jaar); maximale maandelijkse renteschommeling = 0,247% (geldig vanaf de derde rentevoetherziening); oorspronkelijke referte-index = 0,181 (per maand); referte-index geldig bij de derde rentevoetherziening = 0,457(per maand); uitvoering herzieningsformule = 0,291% + (0,457 0,181) = 0,567% per maand (7,02% per jaar); rekening houdend met de maximale renteschommeling zal deze rentevoet niet worden toegepast, maar beperkt zijn tot 0,538 % per maand (6.65% per jaar). Producten op basis van de terugbetalingsformules Het hypothecair krediet met vaste maandelijkse betalingen Elke maand betaalt u aan ING eenzelfde bedrag, dat een deel intresten en een deel kapitaal omvat. Het intrestgedeelte daalt met de tijd, het kapitaalgedeelte groeit met de tijd. De terugbetalingslast blijft dezelfde gedurende de looptijd of tot de contractuele herziening van de rentevoet. Voorbeeld Hypothecair krediet van terugbetaalbaar over 20 jaar tegen een vaste rentevoet van 0,431% per maand (5,30% per jaar) door vaste maandelijkse betalingen. De maandsom, geldig over de totale looptijd, bedraagt 669,49. De eerste maandelijkse betaling bestaat uit 431 intresten en 238,49 kapitaal. De tweede maandelijkse betaling bestaat uit 429,97 intresten en 239,52 kapitaal hypothecair krediet 7

8 Het hypothecair krediet met vaste kapitaalaflossingen De kapitaalaflossingen zijn constant u betaalt elke maand een identiek bedrag aan kapitaal terug, gedurende de hele kredietperiode. De intresten worden berekend op het uitstaande saldo ( schuldsaldo ) en zijn dus degressief. De terugbetalingslast ligt veel hoger bij de aanvang van het krediet en wordt kleiner met de tijd. Voorbeeld Een hypothecair krediet van , aflosbaar na 5 jaar tegen een vaste rentevoet van 0,403% per maand (4,95% per jaar) volgens de bullet formule. U betaalt een vast intrestbedrag van 403 euro per maand gedurende 5 jaar. Het volledige kapitaalbedrag ( euro) wordt in één keer terugbetaald op de eindvervaldag. Voorbeeld Hypothecair krediet van terugbetaalbaar over 20 jaar tegen een vaste rentevoet van 0,431% per maand (5,30% per jaar) door vaste kapitaalaflossingen. Maandelijks betaalt u een vast bedrag van 416,67 als kapitaalaflossing. De eerste maandelijkse betaling bedraagt 847,67 waarvan 431 intresten en 416,67 kapitaal. De tweede maandelijkse betaling bedraagt 845,87 waarvan 429,20 intresten en 416,67 kapitaal. Het overbruggingskrediet Stel, u wilt een huis kopen of bouwen en wenst het gedeeltelijk of volledig te financieren met de opbrengst van de verkoop van een ander goed. Jammer genoeg kent u de precieze datum van de verkoop niet; toch hebt u het bedrag nodig om er uw huis mee te kopen of te bouwen. Concreet bepaalt u zelf de looptijd van het krediet (meestal 6 of 12 maanden). Op de datum waarop het onroerend goed wordt verkocht, betaalt u het krediet in één keer terug. Specifieke formules Het bulletkrediet: een hypothecair krediet zonder tussentijdse kapitaalaflossingen In specifieke gevallen verleent ING hypothecaire kredieten zonder tussentijdse kapitaalaflossingen voor looptijden tot 20 jaar. Bij dergelijke bulletkredieten betaalt u tijdens de hele looptijd van het krediet alleen de intresten. Het volledige kapitaal betaalt u in één keer terug op de vervaldag. Die vervaldag kunt u bijvoorbeeld laten samenvallen met de uitkering van een levensverzekering of van een groepsverzekeringscontract. Dit product is beschikbaar in de volgende variabiliteitsvormen: 1+1, 5+5 en vaste rentevoet. Dit product kan ook worden gecombineerd met een klassiek hypothecair krediet. Omdat die datum vaak niet precies vastligt, hoeft u bij vervroegde terugbetaling geen wederbeleggingsvergoeding te betalen. De rentevoet van het ING Overbruggingskrediet ligt vast tijdens de hele looptijd van het krediet. Voorbeeld Een hypothecair krediet van euro, aflosbaar na 12 maanden, tegen een rentevoet van 0,477% per maand (5,50% per jaar) met een overbruggingskrediet. U betaalt een vast intrestbedrag van 447 euro per maand gedurende 12 maanden. Het totale kapitaal moet in één keer terugbetaald worden na 12 maanden, maar u betaalt geen wederbelegginsgvergoeding als u het kapitaal eerder terugbetaalt hypothecair krediet 8

9 Een innoverende formule Het hypothecair krediet ING Start Plus: combineer twee formules van hypothecaire kredieten Door een hypothecair krediet bullet (zie vorige pagina) te combineren met een klassiek hypothecair krediet met kapitaalaflossing kunt u uw leencapaciteit gevoelig verhogen. In het kader van het hypothecair krediet bullet betaalt u tijdens de hele looptijd van het krediet enkel intresten. U hoeft zich dus geen zorgen te maken over het kapitaal. Dat betaalt u in een keer terug op de eindvervaldag van het krediet. Net zoals bij een klassiek hypothecair krediet kunt u de intresten aftrekken van uw belastingen, wat u elk jaar een mooie besparing oplevert. In het kader van een klassiek hypothecair krediet met kapitaalaflossing betaalt u elke maand zowel kapitaal als intresten. Door de combinatie van beide krediettypes kunt u een hoger bedrag lenen. U mag uiteraard niet uit het oog verliezen dat u het kapitaal moet terugbetalen op de vervaldag van het hypothecair krediet bullet. Die formule is dus alleen geschikt als u er zeker van bent dat u op termijn over voldoende inkomsten zult beschikken. Voorbeeld: Stijn is net afgestudeerd als huisarts en Lisa heeft als zelfstandig verpleegster al enkele jaren een thuisverpleegdienst. Ze zijn twee jaar getrouwd en wensen hun geluk compleet te maken met de aankoop van een woning. Hun droomwoning kost euro. De notariskosten en registratierechten bedragen ongeveer euro. Ze hebben euro gespaard voor hun project en wensen de vereiste euro te lenen op 20 jaar. Met hun huidige inkomen kunnen ze helaas maar een klassiek hypothecair krediet van maximaal euro afbetalen, dat is een maandelijkse aflossing van 1.805,95 euro gedurende 20 jaar. Met een klassiek hypothecair krediet kunnen Stijn en Lisa een kruis maken over het huis van hun dromen. Dankzij het hypothecair krediet ING Start Plus kunnen Stijn en Lisa hun droom toch waarmaken. Wij stellen hen voor om 65% van het bedrag ( euro) te financieren met een hypothecair krediet bullet. Het resterende bedrag ( euro) zal worden gefinancierd via een klassiek hypothecair krediet met kapitaalaflossing. Het koppel kan op die manier euro lenen voor een gelijkaardige maandelijkse last. Ze moeten uiteraard wel onthouden dat ze het kapitaal dat ze in het kader van het hypothecair krediet bullet hebben geleend, namelijk euro, na 20 jaar moeten terugbetalen. Om dat bedrag bijeen te krijgen zijn er verschillende mogelijkheden: eigen vermogen dat in de loop der jaren wordt opgebouwd; omzetting op de eindvervaldag van het hypothecair krediet bullet in een nieuw hypothecair krediet met kapitaalaflossing; verlenging van het hypothecair krediet bullet voor een tweede periode, waarna het kapitaal bijvoorbeeld door middel van een pensioenspaarplan wordt terugbetaald. HK Bullet (20 jaar, vaste rentevoet) Klassiek HK met kapitaalaflossing (20 jaar, vaste rentevoet) Geleend bedrag, in euro Maandelijkse last, in euro , ,78 Totaal , hypothecair krediet 9

10 De zekerheden: de garanties van uw krediet Een hypothecair krediet gaat noodgedwongen gepaard met een van de waarborgen die de wet op het hypothecair krediet verplicht: een hypotheek, een notariële lastgeving of een belofte tot het verlenen van een hypotheek. Deze waarborg zal doorgaans worden genomen op het onroerend goed dat het doel is van uw hypothecair krediet, maar kan ook op een ander onroerend goed in België worden gevestigd. Combinaties van deze zekerheden zijn mogelijk, afhankelijk van de elementen in uw dossier. De waarde van het onroerend goed Een belangrijk element in uw dossier is uiteraard de waarde van het onroerend goed dat als zekerheid zal dienen voor uw hypothecair krediet. De venale waarde 1 van het onroerend goed wordt bepaald door één van de vastgoedexperten met wie ING werkt. In bepaalde gevallen kunnen het compromis of andere documenten volstaan om de waarde van uw onroerend goed te bepalen. De hypothecaire kredietopening Indien uw krediet (gedeeltelijk) gedekt wordt door een hypotheek, kent ING de kredieten toe in het kader van een wederopneembare hypothecaire kredietopening. De hypothecaire inschrijving is 30 jaar geldig. Dat betekent dat u het kapitaal dat u op een bepaald moment al hebt terugbetaald, mits akkoord van ING, opnieuw kunt opnemen om een nieuw krediet aan te gaan zonder bijkomende notariskosten 2. 1 De waarde van het onroerend goed bij vrije verkoop. 2 In sommige gevallen zijn vernieuwingskosten verschuldigd hypothecair krediet 10

11 De kosten De kosten die gepaard gaan met het nemen van een hypothecair krediet hangen af van verschillende parameters. Hierna vindt u een overzicht van de aard van de kosten. Voor de effectieve kostprijs kan uw ING-kantoor u helpen een schatting te maken. Dossierkosten Een kredietaanvraag behandelen brengt kosten met zich mee. Die zijn echter pas verschuldigd zodra u van ons een officieel kredietaanbod krijgt. In bepaalde gevallen kan een wijziging in uw dossier tot bijkomende dossierkosten leiden. Raadpleeg de barema s voor een overzicht van de tarieven. Schattingskosten Een schatting door een door ING erkende zelfstandige schatter is een raming van het goed dat u koopt of bouwt. Ze berust op verschillende elementen (oppervlakte, ligging, aantal kamers...). Het is ongetwijfeld een nuttig document waarin u het advies van een professional krijgt over de waarde van het aan te kopen / te bouwen goed. Bij een schatting betaalt u de schatter rechtstreeks. U ontvangt uiteraard een exemplaar van het schattingsverslag. Een schatter is niet altijd verplicht: in een aantal gevallen volstaat het compromis of andere documenten om de waarde van uw onroerend goed te bepalen. Kosten voor uw aankoopakte De aankoopkosten omvatten o.a. de notariskosten verbonden aan de aankoop, de registratierechten van de aankoopakte en indien u een nieuw onroerend goed koopt, de btw. Kosten voor de hypotheek akte of voor de akte notarieel mandaat De kosten van een hypotheekakte omvatten o.a. de registratierechten verbonden aan de hypotheek, het hypotheekrecht en het ereloon van de notaris. Ze zijn o.a. afhankelijk van het bedrag van de hypotheek. In bepaalde gevallen kan de hypotheek als zekerheid van het hypothecair krediet volledig of gedeeltelijk worden vervangen door een mandaat om een hypotheek te verlenen (= notarieel mandaat). ING zal uiteraard pas overgaan tot omzetting van het mandaat in een effectieve hypotheek indien haar risico om één of andere reden verhoogd is of dreigt te verhogen (bijvoorbeeld indien uw financiële situatie verslechterd is of indien bepaalde (toekomstige) gebeurtenissen haar risico negatief beïnvloed hebben of kunnen beïnvloeden). In de meeste gevallen zal ING echter geen gebruik moeten maken van deze volmacht. De kosten verbonden aan een hypothecair mandaat zijn lager dan de kosten verbonden aan een hypotheek en omvatten o.a. de notariskosten en de kosten voor de nv Immomanda (voor de aanvaarding en het beheer van het mandaat). Wederbeleggingsvergoeding U kunt het krediet op elk ogenblik gedeeltelijk of volledig terugbetalen. Indien het terugbetaalde bedrag minder dan 10% van het kapitaal bedraagt, dan kan dit evenwel slechts eenmaal per kalenderjaar. Indien u overgaat tot vervroegde terugbetaling bedraagt de wederbeleggingsvergoeding 3 maanden intrest berekend aan de kredietrentevoet op het terugbetaalde bedrag in kapitaal. De wederbeleggingsvergoeding is niet verschuldigd bij een vervroegde terugbetaling: door de verzekeraar op basis van de door u onderschreven schuldsaldoverzekering na het overlijden van de kredietnemer; via een ING Overbruggingskrediet hypothecair krediet 11

12 De verzekeringen Het kopen of het bouwen van een woning is een groot project, waarbij u zich best goed indekt. Daarvoor bestaan er twee onmisbare verzekeringen die ervoor zorgen dat u op uw beide oren kunt slapen: de schuldsaldoverzekering en de brand verzekering. De schuldsaldoverzekering De ING schuldsaldoverzekering beschermt uw naasten tegen de zorgen van de terugbetaling van een hypothecair krediet als u zou overlijden. Voor een maximale veiligheid raden wij u een dekking van 100% per ontlener aan. Op die manier wordt de terugbetaling van het krediet altijd volledig gedekt in geval van overlijden. De premie wordt berekend op basis van het verzekerde kapitaal, de looptijd van het contract, het rookgedrag en de actuariële leeftijd van de verzekerde op datum van de simulatie. De definitieve premies worden vastgelegd na de evaluatie van de gezondheidstoestand van de verzekerde en na financiële acceptatie, en worden in het contract bevestigd. Personen met een verhoogd gezondheidsrisico kunnen, onder bepaalde voorwaarden, genieten van een tegemoetkoming op de premie van hun schuldsaldoverzekering. Raadpleeg uw verzekeraar, uw bank of uw tussenpersoon voor meer informatie. De begunstigde wordt vrij gekozen door de verzekerde. Toch kan de keuze van de begunstigde in sommige gevallen invloed hebben op de toekenning van een eventueel fiscaal voordeel op de premie (raadpleeg daarvoor het hoofdstuk dat gewijd is aan de fiscaliteit betreffende hypothecaire kredieten). Goed om te weten: door bij ING verzekeringen te koppelen aan uw hypothecaire krediet kunt u extra voordelen genieten. De ING Schuldsaldoverzekering op een hypothecair krediet is een overlijdensverzekering van ING Life Belgium nv met eenmalige premies of met risicopremies (Premies betaald om het overlijdensrisico in te dekken gedurende één jaar. Deze premies zijn variabel van jaar tot jaar). Het verzekerde bedrag is degressief of constant in functie van het hypothecair krediet. De Premietaks op elke gestorte premie is: 1,1% indien het verzekerde bedrag degressief is, 2% indien het verzekerde bedrag constant is. Voor alle aanvullende informatie kunt u de informatie raadplegen die beschikbaar is in alle ING-kantoren. De brandverzekering De brandverzekering dekt de schade aan uw woning in geval van een brand, overstroming, inbraak, natuur rampen Al is ze niet verplicht, deze verzekering is meer dan aangeraden voor iedere eigenaar. ING wil u zo goed mogelijk beschermen en stelt u daarom de ING Globale Woning- en Gezinsverzekering voor. Naast de basisdekkingen beschikt u ook over een waaier van optionele waarborgen (diefstal en vandalisme, Burgerrechtelijke Aansprakelijkheid Gezin, huispersoneel, gestalde voertuigen), die u onderschrijft naargelang uw situatie en uw specifieke behoeftes. In geval van schade kunt u altijd rekenen op de snelle en efficiënte hulp van ING Home Assistance via ING Assist'Line ( ), beschikbaar 24 uur per dag, 365 dagen per jaar. Goed om te weten: voor nieuwe en recente gebouwen kent ING een speciale terugbetaling toe op de premie, deze korting bedraagt 55% gedurende het eerste jaar en 15% tijdens de 5 daaropvolgende jaren op de premie gebouw. De ING Globale Woning- en Gezinsverzekering wordt u aangeboden door: Verzekeringsbemiddelaar ING België nv, verzekeringsmakelaar, ingeschreven bij de FSMA onder het codenummer 12381A. Vennootschapszetel: Marnixlaan 24, B-1000 Brussel RPR Brussel Btw BE BIC: BBRUBEBB - IBAN: BE Verzekeraars ING Non-Life Belgium nv, verzekeringsmaatschappij, toegelaten onder het codenummer Vennootschapszetel: Sint-Michielswarande 70, B-1040 Brussel RPR Brussel - Btw BE BIC: BBRUBEBB - IBAN: BE Allianz Belgium nv, verzekeringsmaatschappij, door de overheid erkend onder het nummer 0097 om de takken "Leven" en "Niet-leven" te beoefenen. Vennootschapszetel: Lakensestraat 35, 1000 Brussel RPR Brussel Btw: BE Tel Fax HYPERLINK " BIC: BBRUBEBB IBAN: BE De ING Schuldsaldoverzekering wordt u aangeboden door: Verzekeringsbemiddelaar ING België nv, verzekeringsmakelaar, ingeschreven bij de FSMA onder het code nummer 12381A. Vennootschapszetel: Marnixlaan 24, B-1000 Brussel RPR Brussel Btw BE BIC: BBRUBEBB - IBAN: BE Verzekeraar ING Life Belgium nv, verzekeringsmaatschappij, toegelaten onder het code nummer Vennootschapszetel: Sint-Michielswarande 70, B-1040 Brussel RPR Brussel - Btw BE BIC: BBRUBEBB - IBAN: BE hypothecair krediet 12

13 Fiscaliteit van het hypothecair krediet De aankoop, het bouwen of verbouwen van een onroerend goed financieren met een hypothecair krediet levert u in het algemeen een mooie belastingbesparing op. Die besparing heeft zowel betrekking op de intresten die u op het krediet betaalt, de aflossingen van het geleende kapitaal als de premies voor de schuld saldoverzekering 1. De fiscaliteit van uw hypothecair krediet is verschillend naargelang het gaat om: een hypothecair krediet voor de financiering de eigen en enige woning of een hypothecair krediet voor de financiering van een andere woning dan de eigen en enige woning. Hypothecair krediet voor de financiering van de eigen en enige woning De intresten, kapitaalaflossingen en premies van de schuldsaldoverzekering in het kader van een hypothecair krediet verschaffen u een aftrek voor eigen en enige woning voor een globaal bedrag van euro, plus 760 euro 2 gedurende de eerste tien jaar van het krediet, verhoogd met 80 euro als de belasting plichtige minstens 3 kinderen ten laste heeft op 1 januari van het jaar dat volgt op het jaar waarin het krediet werd aangegaan (geïndexeerde bedragen voor 2014). Definitie eigen en enige woning Behoudens de hieronder beschreven uitzonderingen hebt u recht op deze aftrek als op 31 december van het jaar waarin het krediet werd afgesloten blijkt dat het aldus gefinancierde huis uw enige woning is en dat u deze woning zelf bewoont (eigen woning). Om vast te stellen of uw woning uw enige woning is op 31 december van het jaar waarin het kredietcontract werd afgesloten, wordt geen rekening gehouden met: 1. andere woningen waarvan u via een erfenis medeeigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker bent; 2. een andere woning waarvan u eigenaar bent en die op de immobiliënmarkt te koop wordt aangeboden op 31 december van het jaar waarin het kredietcontract werd afgesloten. Als die woning echter niet effectief werd verkocht op uiterlijk 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin het kredietcontract werd afgesloten, hebt u niet langer recht op belastingaftrek voor een enige en eigen woning. Eigen woning: Om van deze belastingaftrek te kunnen profiteren, is het eveneens noodzakelijk dat u op 31 december van het jaar waarin het kredietcontract werd afgesloten, zelf in het huis woont. In dat geval speelt het geen rol dat een deel van die woning wordt gebruikt voor de uitoefening van uw beroepsactiviteiten of wordt bewoond door personen die geen deel uitmaken van uw gezin. Men gaat er trouwens van uit dat het wel degelijk gaat om uw eigen woning, ook al woont u er niet zelf om de volgende redenen: Enige woning: Men gaat ervan uit dat de belastingplichtige beschikt over een enige woning als hij op 31december van het jaar waarin het kredietcontract werd afgesloten eigenaar is van slechts één woning. om professionele of sociale redenen; omwille van wettelijke of contractuele hinderpalen die het bewonen van dat huis op die datum onmogelijk maken. 1 Onder bepaalde voorwaarden. 2 Zie volgende pagina hypothecair krediet 13

14 Een voorbeeld: de nieuw aangekochte woning, aangekocht op 15 november, wordt bewoond door een huurder en het huurcontract geeft de huurder recht op een opzegtermijn van 3 maanden óf de verkoper wil enkele maanden in het verkochte huis blijven wonen in afwachting van de voltooiing van zijn toekomstige woning en zo meer; omwille van de vorderingen in de bouw- of renovatiewerken, die u niet toelaten uw woning effectief te betrekken. de belastingplichtige eigenaar, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker wordt van een tweede woning. De situatie van de belastingplichtige wordt dan ook op 31 december van elk belastbaar tijdperk opnieuw onderzocht. Het verlies van het recht op verhoging is definitief, zelfs als de belastingplichtige de eigendom of het vruchtgebruik van de tweede woning afstaat. De maximale belastingwinst per belastingplichtige die een krediet aangaat, bedraagt dus: Als u zich beroept op een van de twee laatstgenoemde redenen, moet u het huis effectief bewonen op 31 december van het tweede jaar volgend op dat van het kredietcontract. Anders hebt u niet langer recht op een belastingaftrek voor een eigen en enige woning, en dat tot het jaar waarin u de woning feitelijk bewoont. Fiscale voordelen aftrek voor enige woning De intresten, kapitaalaflossingen en premies van de schuldsaldoverzekering in het kader van een hypothecair krediet voor een eigen en enige woning, worden samen opgenomen in een korf die mag worden afgetrokken van het totale belastbare inkomen dat wordt belast tegen de marginale aanslagvoet. Het aftrekbare bedrag bedraagt maximaal euro per belastingplichtige (geïndexeerd bedrag voor het aanslagjaar 2015, inkomsten 2014) en is als volgt opgesplitst: een basisbedrag van euro (geïndexeerd bedrag voor inkomsten 2014), ongeacht het bedrag van het belastbaar inkomen. Dit bedrag is aftrekbaar tot de volledige terugbetaling van het krediet; een verhoging van 760 euro (geïndexeerd bedrag voor inkomsten 2014) per belastingplichtige gedurende de eerste tien aanslagjaren vanaf het jaar waarin de kredietovereenkomst werd gesloten. Het bedrag van 760 euro wordt verhoogd met 80 euro (geïndexeerd bedrag voor inkomsten 2014) als de belastingplichtige minstens drie kinderen ten laste heeft tijdens het jaar dat volgt op het jaar waarin het krediet werd aangegaan. De verhoging voor kinderen ten laste geldt voor de periode waarvoor de verhoging van 760 euro wordt toegepast. Deze verhoging van 760 euro (plus eventueel 80 euro) vervalt vanaf het eerste belastbaar tijdperk waarin [ ] x [de toegepaste marginale aanslagvoet (bijvoorbeeld 50%)] = euro Wat gebeurt er als de kapitaalaflossingen op zich voldoende zijn om de korf van euro te vullen? De wet bepaalt niet hoe de intresten, kapitaalaflossingen en premies van de schuldsaldoverzekering moeten worden verdeeld. In principe worden deze drie uitgaven vermeld in de belastingaangifte en gaat het om een proportionele verdeling tussen die drie. Als het maximale aftrekbare bedrag (3.120 euro) wordt bereikt met de kapitaalaflossingen en de intresten, kan de belastingplichtige in zijn aangifte bijgevolg het best nooit melding maken van de premies van zijn schuldsaldoverzekering om zodoende een belastingheffing op het uitgekeerde kapitaal bij overlijden te vermijden. Intresten op kredieten gesloten voor de enige en eigen woning waarvoor men de woonbonus toepast mogen enkel ingebracht worden onder de woonbonus en komen dus niet meer in aanmerking voor de gewone intrestaftrek. Let op: Als u voor uw eigen en enige woning een nieuw krediet aangaat terwijl u nog een krediet hebt dat u vóór 1 januari 2005 hebt afgesloten (al dan niet geherfinancierd), moet u bijzonder goed letten op de bij wet bepaalde mogelijkheid om uw belastingstelsel te kiezen via uw aangifte personenbelasting hypothecair krediet 14

15 Voorwaarden voor de kredietovereenkomst Het krediet met een looptijd van minstens tien jaar moet gewaarborgd zijn door een hypothecaire inschrijving (een mandaat volstaat niet). Als uw krediet gedeeltelijk door een hypotheek wordt gewaarborgd, komt enkel dat gedeelte voor de eerder genoemde fiscale voordelen in aanmerking. Het hypothecair krediet moet worden aangegaan om de eigen en enige woning te verwerven of te behouden. Daaronder verstaan we: 1. de aankoop van een woning; 2. de bouw van een woning; 3. de totale of gedeeltelijke renovatie van een woning; 4. de betaling van successierechten op een woning. de oprichting of herstelling van afsluitingen, de aanleg van zwembaden, sauna s, tennisvelden, vijvers enz., noch voor werkzaamheden aan garages, tenzij die geïntegreerd zijn in of rechtstreeks verbonden zijn met de woning. Het is niet noodzakelijk dat deze werkzaamheden door een erkend aannemer worden verricht of dat de woning een zekere ouderdom heeft om gebruik te kunnen maken van de fiscale voordelen van het hypothecair krediet. Bovendien geeft niet enkel het verwerven van de volle eigendom maar ook de verwerving van het vruchtgebruik, het recht van opstal en de erfpacht recht op de belastingvoordelen. De in punt 3 bedoelde renovatiewerken zijn dienstprestaties die worden beschouwd als vastgoedwerkzaamheden in toepassing van de btw-wetgeving en waarvoor de verlaagde btw-voet van 6% van toepassing is. Volgens deze btw-wetgeving geldt deze verlaagde btw-voet (en dus de fiscale voordelen voor het hypothecair krediet) niet voor de aanleg van tuinen, Kredieten bestemd voor de financiering van de aankoop van een grond daarentegen vallen niet onder deze bepalingen, aangezien zij niet het verwerven van een woning beogen, tenzij het krediet voor de grond samen met een krediet voor de financiering (van een deel) van de bouw van de woning wordt afgesloten hypothecair krediet 15

16 Bij de uitwerking van zijn kredietdossier moet de cliënt duidelijk het doel (de doeleinden) van zijn krediet opgeven. Op basis van die gegevens stelt de bank het attest op dat bij de belastingaangifte van de cliënt moet worden gevoegd. Voorwaarden voor het contract van de schuldsaldoverzekering Het contract moet worden afgesloten vóór de leeftijd van 65 jaar; Het contract mag enkel zijn eigen leven verzekeren. Belastingplichtige = verzekeringsnemer = verzekerde; Het verzekerde bedrag is lager dan of gelijk aan het bedrag van het hypothecaire krediet dat in aanmerking komt voor de woonbonus (en waarvoor een hypothecaire inschrijving werd genomen dus geen mandaat noch belofte); De voordelen waarin het verzekeringscontract voorziet, moeten als volgt worden vastgelegd: - tot het bedrag dat dient voor de wedersamenstelling of de waarborgen van een krediet is het contract ten gunste van de personen die in geval van overlijden van de verzekerde de volle eigendom of het vruchtgebruik van het onroerend goed verwerven; - voor het eventuele saldo, is het contract ten gunste van de echtgen(o)ot(e), de wettelijk samenwonende partner of van bloedverwanten tot de tweede graad van de belastingplichtige (kinderen, kleinkinderen, ouders, grootouders, broers en zusters). Fiscaal stelsel van de kapitaalaflossingen en van de premies van schuldsaldo verzekeringen: belastingvermindering voor langetermijnsparen De kapitaalaflossingen voor dergelijke hypothecaire kredieten evenals de premies van de schuldsaldoverzekering geven recht op een belastingvermindering gelijk aan: [Kapitaalaflossingen + schuldsaldoverzekeringpremies] x 30% (eenvormige belastingsvermindering) Enkel de kapitaalaflossingen met betrekking tot de eerste schijf van euro van het oorspronkelijke kredietbedrag geven recht op het belastingvoordeel. Bovendien mag voor elk van de echtgenoten het totale bedrag van de kapitaalaflossingen dat in aanmerking wordt genomen voor de belastingvermindering en van de premies van de schuld saldoverzekering, niet meer bedragen dan 15% van de eerste schijf van euro van het beroeps inkomen en 6% van het surplus, met een absoluut maximum van euro. Bovendien moet dit bedrag worden verminderd met het bedrag dat de cliënt eventueel aftrekt voor een ander krediet op basis van de fiscaliteit voor eigen en enige woning. De maximale belastingwinst per belastingplichtige die het krediet heeft aangegaan, bedraagt dus: x 30% = 684 euro Hypothecair krediet voor de financiering van een andere woning dan de eigen en enige woning (bijvoorbeeld: tweede verblijf) Als het hypothecair krediet is aangegaan voor een andere woning dan de eigen en enige woning: geven de kapitaalaflossingen en premies van de schuldsaldoverzekering recht op een belastingvermindering voor langetermijnsparen; mogen de intresten van het krediet worden afgetrokken van de onroerende inkomsten ( gewone aftrek ). Specifieke voorwaarden voor kapitaalaflossingen Het hypothecair krediet moet door de belastingplichtige zelf zijn aangegaan bij een instelling uit de Europese Unie; Het hypothecair krediet moet gedekt zijn door een hypothecaire inschrijving; Het hypothecair krediet moet een looptijd hebben van minstens tien jaar; Het hypothecair krediet moet als doel hebben het bouwen, verwerven of verbouwen van een woning gelegen in België of een ander land van de Europese Unie hypothecair krediet 16

17 Voorwaarden voor het contract van de schuldsaldoverzekering Het contract moet worden afgesloten vóór de leeftijd van 65 jaar; Het contract mag enkel zijn eigen leven verzekeren. Belastingplichtige = verzekeringsnemer = verzekerde; Het contract moet een minimumlooptijd van 10 jaar hebben wanneer het in voordelen bij leven voorziet; De voordelen waarin het verzekeringscontract voorziet, moeten als volgt worden vastgelegd: - tot het bedrag dat dient voor de wedersamenstelling of de waarborgen van een krediet, is het contract ten gunste van de personen die in geval van overlijden van de verzekerde de volle eigendom of het vruchtgebruik van het onroerend goed verwerven; - voor het eventuele saldo, is het contract ten gunste van de echtgen(o)ot(e), de wettelijk samenwonende partner of van bloedverwanten tot de tweede graad van de belastingplichtige (kinderen, kleinkinderen, ouders, grootouders, broers en zusters). Het recht op aftrek blijft gelden als deze verzekering wordt gewaarborgd bij een hypothecaire schuldeiser, concreet ING. Belastingstelsel van de intresten: aftrek van de onroerende inkomsten ( gewone aftrek ) De betaalde intresten op kredieten specifiek aangegaan voor het verwerven of behouden van het vastgoedpatrimonium, zijn aftrekbaar van de totale onroerende inkomsten. Goed om te weten: De bevoegdheid over de fiscaliteit van de woningen zal vanaf de tweede helft van 2014 naar de gewesten worden overgeheveld. De federale regering heeft wel al beloofd dat de belastingvoordelen voor de hypothecaire leningen die in 2014 worden aangegaan, niet wijzigen en dat de eventuele nieuwe regels maar van toepassing zullen zijn op de nieuwe contracten vanaf 1 januari hypothecair krediet 17

18 Praktisch Bent u geïnteresseerd? Dan moet u het volgende doen om uw droom te realiseren. U stelt uw project voor in het ING-kantoor van uw keuze, waar men u in functie van uw project, uw situatie en uw verwachtingen de beste oplossingen voor uw financiering zal voorstellen, Dankzij de technische hulpmiddelen waarover we beschikken, kan het kantoor verschillende berekeningen van kredieten maken en u een dossier bezorgen met de gegevens van de uitgevoerde simulaties, conform de regels van de Europese Gedragscode. Indien u kiest voor één van de voorgestelde simulaties, kunt u een officiële kredietaanvraag indienen. In de meeste gevallen kan het ING-kantoor onmiddellijk beslissen over uw aanvraag. Indien wij een akkoord bereiken over uw kredietaanvraag, dan bezorgen wij u een aanbodbrief die alle kenmerken en voorwaarden van uw hypothecair krediet bevestigt evenals een aflossingsplan en een ontwerpakte. U ondertekent deze aanbodbrief binnen de maand na uitgifte. We bezorgen de notaris van uw keuze alle informatie die hij nodig heeft voor het opstellen van de akte. Het hypothecair krediet is rond na ondertekening van de authentieke akte bij uw notaris (indien van toepassing). Dit moet gebeuren binnen de geldigheidstermijn van 3 maanden zoals vermeld in het kredietaanbod. Proficiat met uw nieuwe woning. We wensen u veel succes! 2014 hypothecair krediet 18

19 Wij staan altijd tot uw dienst voor meer informatie. Surf naar ing.be/huis of maak een afspraak in uw ING-kantoor. Prospectus hypothecair krediet nr. 19, geldig vanaf 18 februari ING België nv Bank Marnixlaan 24, B-1000 Brussel RPR Brussel Btw BE BIC: BBRUBEBB IBAN: BE Verantwoordelijk uitgever: Inge Ampe Sint-Michielswarande 60, 1040 Brussel Editing Team & Graphic Studio Marketing ING Belgium N hypothecair krediet 19