BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS

Transcriptie

1 RETAIL ESTATES 2005 BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS Geachte aandeelhouder, Het voorbije jaar heeft Retail Estates nv de doelstellingen ingelost die zij gewekt heeft naar aanleiding van de kapitaalverhogingen in juli en december De 38,66 mio EUR bijkomende middelen die voortkwamen uit deze verrichtingen werden volledig in nieuw vastgoed geïnvesteerd, en hebben in het afgelopen boekjaar een volledig jaar tot de resultaten bijgedragen. Het courante operationeel resultaat bedraagt thans meer dan 8 mio EUR en beantwoordt aan de verwachtingen. De groei bedraagt 24,40% op jaarbasis ten opzichte van het boekjaar , en ligt in het verlengde van de groei van de vastgoedportefeuille en de kapitaalbasis van de vennootschap sinds begin De marktomstandigheden blijven gunstig voor de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in het perifeer winkelvastgoed: zowel de vraag naar winkelvastgoed vanwege potentiële huurders als vanwege investeerders blijft op een hoog niveau. 1 Getuige hiervan zijn de hoge bezettingsgraad (98,78%) en de aanhoudende waardestijging van het vastgoed van Retail Estates nv. De druk op het consumentenvertrouwen vereist echter een permanente waakzaamheid m.b.t. financieel zwakkere huurders en minder succesvolle winkelformules. Er werd tevens veel aandacht besteed aan een pro-actieve benadering naar dergelijke huurders toe. In het voorbije boekjaar werden bijkomende investeringen in winkelvastgoed gerealiseerd voor een bedrag van 4,16 mio EUR en thans wordt er nog 3,54 mio EUR geïnvesteerd in de realisatie van nieuwbouwprojecten die op dit ogenblik in uitvoering zijn. De keerzijde van de continue stijging van de waarde van het winkelvastgoed is de sterk gestegen vraagprijs van winkelpanden die als investering worden aangeboden. Door zelf op beperkte schaal nieuwbouwprojecten te realiseren en tegelijk selectief bestaande panden te verwerven, streeft Retail Estates nv naar het behoud van haar rentabiliteitsvereisten.

2 JAARVERSLAG 2005 RETAIL ESTATES BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS De belangrijke reserve op haar schuldgraad (33,61%), welke een bijkomend investeringspotentieel voor interne groei garandeert, biedt perspectieven om dit beleid ook in het lopende boekjaar voort te zetten. Er wordt aan de algemene vergadering van aandeelhouders voorgesteld een dividend van 2,24 EUR per aandeel (1,904 EUR netto) toe te kennen, of een toename me 13,71%. De groei van het dividend is gedragen door de sterke groei van het courant operationeel resultaat in het afgelopen boekjaar. De netto actief waarde van elk aandeel is het afgelopen boekjaar toegenomen met 3,52% : van 32,67 tot 33,82 EUR. 2 Deze toename is deels te verklaren door de waardetoename van de vastgoedportefeuille en de waardecreatie door projectontwikkeling, maar deels ook door de terugname van provisies voor belastingen ten gevolge van wijzigingen en verduidelijkingen m.b.t. het zogenaamde exittaks-regime. Wij danken in het licht van de bereikte resultaten onze aandeelhouders voor het vertrouwen dat ze in ons bedrijf gesteld hebben en onze medewerkers voor de volgehouden inspanningen die de groei van het bedrijf mogelijk maken. Ternat, 3 juni 2005 Paul Borghgraef Voorzitter van de Raad van Bestuur Jan De Nys Gedelegeerd bestuurder

3 RETAIL ESTATES IN EEN NOTENDOP RETAIL ESTATES IN EEN NOTEDOP INVESTERINGSSTRATEGIE De vastgoedbevak Retail Estates nv is een nichebevak, die rechtstreeks investeert in perifeer winkelvastgoed gelegen aan de rand van woonkernen of langs invalswegen naar stedelijke centra. Retail Estates nv koopt deze onroerende goederen aan bij derden of bouwt en commercialiseert winkelpanden voor eigen rekening. De panden hebben een bebouwde oppervlakte tussen 500m 2 en m 2. De onderneming is actief in België en Luxemburg en zorgt in deze landen voor een voldoende geografische spreiding van haar investeringen. Er wordt een actief investeringsbeleid gevoerd. Daardoor krijgen de particuliere aandeelhouders de mogelijkheid om via Retail Estates nv tegelijkertijd in diverse vastgoedobjecten te investeren. De voorbije jaren heeft Retail Estates nv zich toegespitst op een continue versterking van de kwaliteit van haar vastgoed, mede door de goede branchemix van de door haar huurders uitgeoefende retailactiviteiten. Retail Estates nv verhuurt haar vastgoed in ruwbouwstaat, zgn. casco toestand, zodat de inrichtingswerken en het onderhoud ervan door de huurders gebeurt. De onderhoudskosten voor Retail Estates nv blijven in essentie beperkt tot het onderhoud van de parking en de dakbedekking, en kunnen vooraf worden gepland. Deze werken veroorzaken geen onderbreking of stopzetting van de activiteiten van de huurder zoals dit in de kantoorsector wel het geval is. Haar huurders zijn in hoofdzaak gereputeerde filiaalbedrijven zoals Aldi, Blokker groep, Brantano, Carpetright, E5-mode, JBC, Heytens, Krëfel, O Cool, Shoe Discount,... Per eind maart 2005 heeft Retail Estates nv 189 panden in portefeuille met een winkeloppervlakte van m 2 en waarvan de bezettingsgraad gemeten in verhuurde m 2 98,78% bedraagt. Er is 5 672m 2 winkeloppervlakte in ontwikkeling, 3 Retail Estates nv investeert in winkelpanden gelegen aan de rand van de woonkernen. Wilrijk - Boomsesteenweg 652

4 JAARVERSLAG 2005 RETAIL ESTATES RETAIL ESTATES IN EEN NOTEDOP 4 die slechts verwerkt wordt in de berekening van de bezettingsgraad bij de voorlopige oplevering van de bouwwerken. De waarde van de vastgoedportefeuille per 31 maart 2005 wordt door de onafhankelijke vastgoedexpert 1 geschat op 163,54 mio EUR investeringswaarde en op 146,74 mio EUR liquidatiewaarde. Retail Estates nv heeft 0,22 mio EUR bijkomend geïnvesteerd in de verdere opbouw van het aanmerkelijk belang in het vastgoedcertificaat Distri-Land. In het totaal heeft Retail Estates nv 13,59 mio EUR geïnvesteerd in het vastgoedcertificaat Distri-Land. Retail Estates nv bezit thans 76,17% van het uitgegeven vastgoedcertificaat Distri-Land. De totale investering die zij op directe wijze via haar vastgoedportefeuille en op indirecte wijze via het vastgoedcertificaat Distri-Land bezit, bedraagt 177,13 mio EUR. DOELSTELLINGEN OP KORTE TERMIJN Retail Estates nv wenst in het lopende boekjaar bijkomende investeringen te verrichten in de uitbreiding van haar vastgoedportefeuille. Hierbij wenst ze in te spelen op de opportuniteiten die de markt haar inziens thans biedt. De markt wordt momenteel gekenmerkt door een trend van vereenvoudiging en specialisatie van de vastgoedportefeuilles van bepaalde institutionele investeerders. Daardoor doen zich op korte termijn interessante investeringsopportuniteiten voor. Bovendien zoeken particuliere investeerders, verrast door de groeiende complexiteit van het beheer van dit type vastgoed, een mogelijkheid om over te stappen van een rechtstreekse investering in dergelijk vastgoed naar geëffectiseerd vastgoed. De toegenomen tendens tot reductie van de schuldgraad bij diverse filiaalbedrijven draagt ertoe bij dat deze meer en meer hun vastgoed outsourcen. 1 Cushman & Wakefield Healey & Baker: Investeringswaarde zijnde waarde vrij op naam d.w.z. waarde inclusief kosten, registratierechten, honoraria en BTW. Liquidatiewaarde zijnde waarde kosten koper d.w.z. waarde exclusief kosten, registratierechten, honoraria en recupereerbare BTW.

5 RETAIL ESTATES IN EEN NOTENDOP De lopende herstructureringen in de garagesector zorgen ervoor dat een belangrijk aantal bij vergelijkbare vastgoedondernemingen die een dergelijk statuut niet bezitten. garagepanden, die om historische redenen op typisch goede baanwinkellocaties gelegen zijn, op de vastgoedmarkt aangeboden worden. Vele kleinschalige garagepanden, met een oppervlakte tussen 1 000m 2 en 2 000m 2, worden immers door de concessiehouders opgegeven ten voordele van grotere locaties op industrieterreinen. Dit kan, na herontwikkeling met geheel of gedeeltelijke nieuwbouw, prima baanwinkels opleveren. EEN BELEGGING IN RETAIL ESTATES NV Retail Estates nv is een vastgoedbevak. Een Bevak is onderworpen aan een geheel van regels van risicospreiding, winstuitkering en schuldbeheer die zijn vastgelegd bij K.B. 1 Indien de vennootschap deze regels respecteert, geniet zij van een uitzonderlijk fiscaal regime dat er in wezen in bestaat dat zij op haar inkomsten nagenoeg geen vennootschapsbelasting betaalt. Daardoor is het voor uitkering beschikbare resultaat hoger dan Retail Estates nv beschikt als vastgoedbevak over bijkomende troeven, zoals een sterk gediversifieerde vastgoedportefeuille en is opgericht voor onbepaalde duur. Dit alles in tegenstelling tot emittenten van vastgoedcertificaten, die slechts een beperkte vastgoedportefeuille bezitten en die na verloop van tijd tot verkoop van de vastgoedportefeuille overgaan. Investeringen in perifeer winkelvastgoed hebben in de loop van de voorbije jaren aan aantrekkelijkheid gewonnen, door een strikter vergunningsbeleid van de overheid, door het sterk beperkt aanbod van kwalitatief hoogstaande winkellocaties en doordat de vraag, mede door de internationalisering van de winkelmarkt, stijgend is. Gecombineerd met de groeiende institutionalisering van de beleggingsmarkt in perifeer winkelvastgoed, ondersteunt deze evolutie niet enkel de stijging van de huurprijzen, maar ook de toename van de waarde van dit vastgoed. 5 1 K.B. m.b.t. vastgoedbevaks van 10 april 1995 (zoals gewijzigd), Belgisch Staatsblad 23/05/1995. Retail Estates nv biedt een belegging in een gediversifieerde vastgoedportefeuille. Froyennes - rue des Roselières 3 (Distri-Land)

6 JAARVERSLAG 2005 RETAIL ESTATES RETAIL ESTATES IN EEN NOTEDOP 6 De Raad van Bestuur is samengesteld uit vertegenwoordigers van institutionele beleggers, onafhankelijke bestuurders en het management, die elk een specifieke kennis in de vastgoedsector hebben opgebouwd, zodat investeringsbeslissingen worden genomen met kennis van zaken en met oog voor aandeelhouderswaarde. Met het aandeel Retail Estates nv beschikt elke aandeelhouder over een beleggingsinstrument dat vrij verhandelbaar is en op elk moment te gelde kan worden gemaakt via Euronext Brussels. De aandelen van Retail Estates nv zijn voor 100% in handen van het publiek en van een aantal institutionele beleggers. Er is 30,25% in bezit van institutionele aandeelhouders die, in toepassing van de transparantiewetgeving en de statuten van Retail Estates nv, gemeld hebben dat zij een participatie bezitten die de statutaire drempel van 3% en/of 5% overschrijdt. de evolutie van zijn investering volgen. Bovendien beschikt de vennootschap over een website ( met relevante informatie voor de aandeelhouders. De netto actief waarde (NAV) wordt berekend door het geconsolideerd eigen vermogen te delen door het aantal aandelen. De NAV, exclusief dividend van 2,24 EUR, bedraagt 33,82 EUR per 31 maart Dit is een stijging van 3,52% t.o.v. 32,67 EUR het jaar voordien. De waarde van de portefeuille steeg het afgelopen boekjaar eveneens met 4,50%. De gemiddelde beurskoers van het afgelopen boekjaar omvat dus een premie van 3,05% t.o.v. de NAV. Dit is een situatie die zich bij de meeste bevaks voordoet en waar premies van 10% tot 15% worden opgetekend. In de dagelijkse koerslijsten, die worden gepubliceerd in de kranten, kan de aandeelhouder altijd

7 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR I. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR A. BELANGRIJKE GEBEURTENISSEN VAN HET BOEKJAAR EN FEITEN NA BALANSDATUM A.1. BELANGRIJKE GEBEURTENISSEN VAN HET BOEKJAAR 1. INVESTERINGEN EN DESINVESTERINGEN 1.1. Investeringen Op 30 augustus 2004 heeft Retail Estates nv in een transactie 5 winkelpanden aangekocht waarvan er één gelegen is te Maldegem (verhuurd aan JBC) en vier te Doornik (Froyennes) verhuurd aan MaxiToys, O Cool, Carglass en Atout-pêche. Deze transactie vertegenwoordigt een investering van 2,85 mio EUR en levert op jaarbasis een bijkomende huurinkomst op van 0,25 mio EUR, of een rendement van 8,86% op het geïnvesteerde bedrag Desinvesteringen Er werden in het afgelopen boekjaar geen winkelpanden verkocht. 2. ONTWIKKELING VOOR EIGEN REKENING 2.1. Vilvoorde - Schaarbeeklei Op 1 juni 2004 werd het renovatieproject te Vilvoorde opgeleverd. Een bestaand garagepand, dat toebehoort aan Retail Warehousing nv, waarover Retail Estates nv de controle uitoefent, werd deels gerenoveerd en deels afgebroken. Op de ruimte die door de afbraak vrijkwam, heeft Retail Estates nv een nieuwbouw gerealiseerd. Ook de twee bestaande appartementen werden gerenoveerd en verhuurd aan particulieren. De huuropbrengsten bedragen op jaarbasis 0,24 mio EUR, wat een rendement van 9,33% vertegenwoordigt op een totale investering van 2,57 mio EUR. De winkelpanden worden verhuurd aan JBC en een franchisenemer van het bedrijf Ixina Sint-Niklaas Parklaan Op 17 januari 2005 heeft Retail Estates nv een garagepand aangekocht te Sint-Niklaas Parklaan 87. Het garagepand werd afgebroken en na 7 Retail Estates nv realiseerde een promotieproject voor eigen rekening te Vilvoorde. Vilvoorde - Schaarbeeklaan 185

8 JAARVERSLAG 2005 RETAIL ESTATES I. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR 8 sanering van het aldus vrijgekomen terrein wordt een nieuw winkelpand opgericht tegen eind augustus De huuropbrengsten bedragen 0,18 mio EUR wat, op een geschatte investering van 2,00 mio EUR, een rendement van 8,74% vertegenwoordigt. Het winkelpand werd verhuurd aan Fun voor de uitbating van een detailhandel in speelgoed en seizoensartikelen. Fun verhuist van een locatie aan de overzijde van de Parklaan dat, door het succes van het verkooppunt, te klein werd bevonden. Het winkelpand, dat momenteel nog door Fun gehuurd wordt, behoort eveneens toe aan Retail Estates nv en zal in de toekomst verhuurd worden aan O Cool Mechelen Brusselsesteenweg Op 27 januari 2005 heeft Retail Estates nv het terrein aangekocht te Mechelen, Brusselsesteenweg- Geerde gem straat 148, waarop een bouwvallig ex-hamburger restaurant stond. Na afbraak werd met de bouw van een winkelpand gestart. Dit winkelpand werd opgeleverd op 16 mei De huuropbrengsten bedragen 0,14 mio EUR, wat op de geschatte investering van 1,48 mio EUR, een rendement van 9,49% vertegenwoordigt. Het winkelpand werd verhuurd aan Legio met het oog op de uitbating van een do-it-yourselfzaak Groothertogdom Luxemburg: Sandweiler - Route de Luxembourg De Luxemburgse dochtermaatschappij van Retail Estates nv heeft op 30 juni 2004 een perceel bouwgrond gekocht te Sandweiler Route de Luxembourg waarop zij, in samenwerking met een lokale promotor, een uitbreiding van haar bestaand winkelpark realiseert. Hierbij worden tegen eind juni 2005 drie winkelpanden opgericht waarvan er reeds twee verhuurd werden aan respectievelijk MaxiToys en Blokker. Op basis van de verwachte investering van 2,40 mio EUR en een verwachte huuropbrengst van circa 0,20 mio EUR, levert dit een rendement op van 8,33%. 3. AANMERKELIJKE SCHADEGEVALLEN Het winkelpand te Marche-en-Famenne, dat op 18 april 2003 verwoest werd door een brand,

9 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR werd terug opgericht en op 1 juni 2004 opnieuw ter beschikking gesteld van de huurder MaxiToys. Retail Estates nv was voldoende verzekerd voor dit risico zodat de volledige heropbouwkost door de verzekering betaald werd en er geen onderbreking in de huurontvangsten geleden werd. 4. VERHURINGEN 4.1. Bezettingsgraad en incasso De bezettingsgraad van de portefeuille van Retail Estates nv bedraagt 98,78%. De leegstand heeft betrekking op 1 134m 2 kantoorruimte, die deel uitmaken van winkelcomplexen en op 1 125m 2 winkelpanden. Vanzelfsprekend dient de bezettingsgraad als een momentopname beschouwd te worden waarachter een reeks mutaties in het afgelopen boekjaar schuilgaan. Zij houdt geen garantie in voor de toekomst, aangezien de wetgeving inzake handelshuur van dwingend recht is en een driejaarlijkse opzegmogelijkheid voorziet voor alle huurders. In het afgelopen boekjaar vielen drie faillissementen van huurders te betreuren: ten eerste de faling van M&A nv die twee winkelpanden huurde te Izegem (herverhuurd aan Scapino) en te Sint-Niklaas (thans leegstaand), ten tweede de faling van L&M en Co nv, dat een winkelpand huurde in Schelle/ Aartselaar (herverhuurd ten precaire titel in afwachting van de verhuring aan Fun na renovatie van het pand) en ten laatste de faling van Max Deco Herstal sa dat een winkelpand huurde te Herstal (herverhuurd aan Socomad nv Spirit of Home). In deze gevallen werd een beperkt verlies aan huurinkomsten geleden ( EUR). De faling van Megapool BV, dat reeds in het vorig jaarverslag onder feiten na balansdatum werd vermeld, heeft in het afgelopen boekjaar geen bijkomend huurverlies opgeleverd gezien vanaf 1 april 2004 de huurovereenkomst met betrekking tot het handelspand te Kuurne werd overgenomen door Imetam sa (Eurocenter) Transactie met Spar Belgium nv In de loop van het afgelopen boekjaar werd met Spar Belgium nv een regeling getroffen m.b.t. de 9 Retail Estates nv verwierf een winkelpark te Froyennes Froyennes - rue des Roselières 10-14

10 JAARVERSLAG 2005 RETAIL ESTATES I. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR 10 leegstaande winkelpanden te Herstal en Bressoux die nog voor een beperkte periode verhuurd waren aan dit bedrijf. Middels de betaling van een verbrekingsvergoeding, die overeenstemde met de nog te betalen huur tot de contractuele vervaldag, werden de huurovereenkomsten m.b.t. bovengenoemde panden op 31 december 2004 stopgezet. Het pand te Herstal werd opnieuw verhuurd en het pand te Bressoux wacht op heden nog op een nieuwe bestemming. Voordien werden reeds andere winkelpanden, die gehuurd werden door Vendex Food (rechtsvoorganger van Spar Belgium nv) succesvol ondergebracht bij Lidl (1 pand te Fléron en 2 te Gent) en bij DinoD ungo (Lessines) aan gelijkblijvende huurvoorwaarden. Vermits de wederverhuring van de panden te Herstal en Bressoux slechts aan lagere huurvoorwaarden kon geschieden, werden deze winkelpanden afgewaardeerd in de schatting door de vastgoedexpert. Voor het pand te Bressoux betreft het een aanzienlijke afwaardering van de geschatte investeringswaarde. Aldus komt een einde aan een periode van intense samenwerking met Spar Belgium nv die werd ingeluid door de beslissing tot sluiting van de verkooppunten van de voedingsdiscounter EDA in heel België. 5. INVESTERING IN VASTGOEDCERTIFICATEN 5.1. Vastgoedcertificaat Distri-Land In de loop van het voorbije boekjaar werden op de beurs 775 certificaten aangekocht voor een totale aanschaffingswaarde van 0,22 mio EUR. Als resultaat hiervan bezit Retail Estates nv certificaten op een totaal van certificaten, welke uitgegeven werden door Immobilière Distri-Land nv. Retail Estates nv is op de beurs enkel als koper opgetreden in de mate dat de beurskoers de door haar vooropgestelde intrinsieke waarde, hoofdzakelijk bepaald op basis van de waarde van het achterliggend vastgoed en verder in verhouding tot de contractuele rechten van de certificaathouders op de waarde van dit vastgoed, niet overschreed. Op 18 oktober 2004 heeft de Immobilière Distri- Land nv twee winkelpanden, Bredabaan

11 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR te Merksem, verkocht voor een verkoopprijs van 1,70 mio EUR liquidatiewaarde. Deze verkoopprijs is vergelijkbaar met de liquidatiewaardering opgesteld door de vastgoedexpert van Retail Estates nv (Cushman & Wakefield Healey & Baker) op 30 september 2004 die 1,70 mio EUR bedroeg. De provenu van de verkoop van deze winkelpanden werd op 17 februari 2005 uitgekeerd. Na afhouding van roerende voorheffing bevat het gedeelte van de netto uitkering die Retail Estates nv ontving in verhouding tot haar certificatenbezit en dat toegewezen werd aan de verkoop van dit pand, 1,20 mio EUR. Op 27 januari 2005 heeft de Immobilière Distri- Land nv een winkelpand te Sint-Niklaas verkocht voor een verkoopprijs van 0,15 mio EUR. Deze verkoopprijs is te vergelijken met de waardering door de vastgoedexpert Cushman & Wakefield Healey & Baker, in opdracht van Retail Estates nv, die op 30 september 2004 als liquidatiewaarde 0,12 mio EUR opleverde. De opbrengst van de verkoop van dit pand werd nog niet uitgekeerd aan de certificaathouders Vastgoedcertificaat Wickes Tournai, Mechelen, De vastgoedcertificaten Wickes Tournai, Mechelen, worden verhandeld op de periodieke veiling van Euronext Brussels. Retail Estates nv wenst dat de vastgoedcertificaten verhandelbaar blijven. Met ingang van 2 januari 2004 biedt Retail Estates nv, in het kader van een openbaar bod tot aankoop, de houders van de vastgoedcertificaten die niet in haar bezit zijn, tot 30 november 2009 de kans hun vastgoedcertificaten te verkopen aan eenzelfde prijs als deze voor de vastgoedcertificaten die door de Leasinvest Groep en KBC Verzekering en nv, via een met haar verbonden vennootschap, werd overeengekomen. Dit wil zeggen 156 EUR per vastgoedcertificaat ex-coupon nr. 16 met betrekking tot het exploitatiesaldo van het boekjaar In de loop van het afgelopen boekjaar werden via de openbare veiling van Euronext Brussels 2 bijkomende certificaten verworven zodat het aantal vastgoedcertificaten in het bezit van Retail Estates nv op 31 maart certificaten bedraagt, zijnde 98,31% 11 Retail Estates nv heeft een aanmerkelijk belang van 76,17% in de vastgoedcertificaten «Distri-Land». Froyennes - Rue de Maire

12 JAARVERSLAG 2005 RETAIL ESTATES I. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR 12 van alle uitgegeven vastgoedcertificaten. Dit betekent dat er nog 792 certificaten (1,69%) in het publiek verspreid zijn. Vanaf 1 december 2009 zal Retail Estates nv, enkel in de situatie die ontstaat wanneer Bricorama nv haar aankoopoptie niet gelicht heeft en de certificaatstructuur niet vereffend werd, koper blijven van de in het publiek verspreide vastgoedcertificaten aan een prijs in functie van de onderliggende liquidatiewaarde van het vastgoed, zoals dat dan geschat wordt door haar vastgoedexpert enerzijds, en de rechten van de certificaathouders anderzijds, bij liquidatie. 6. WIJZIGINGEN AAN HET EXITTAKS-REGIME In het kader van de discussies over het exittaksregime, naar aanleiding van het opstellen van de programmawet, heeft de regering Verhofstadt maatregelen genomen die de verdere ontwikkeling van de Belgische vastgoedbevaks dienen te stimuleren. In de eerste plaats werd in de programmawet van 27 december 2004 (B.S. 31 december 2004) investeringswaarde of de liquidatiewaarde. In deze discussie hebben verschillende vastgoed- het tarief van de zgn. exittaks met ingang van 1 januari 2005 verlaagd van 19,50% naar 16,50%. Met enige vertraging volgt men aldus de algemene tariefverlaging die reeds eerder voor het basistarief van de vennootschapsbelasting werd toegepast. De exittaks is een bijzonder tarief van de vennootschapsbelasting die toegepast wordt op het verschil tussen de reële waarde van het maatschappelijk vermogen van vennootschappen en de fiscale waarde van haar vermogen op het ogenblik dat een vennootschap een erkenning als vastgoedbevak bekomt of met een vastgoedbevak fuseert. Bovendien werd door ministeriële circulaire van /2 (gepubliceerd op 6 januari 2005) alle twijfel weggenomen met betrekking tot de berekeningsbasis van de exittaks. Hierbij stelde zich immers de vraag of bij de berekening van de reële waarde van het maatschappelijk vermogen rekening diende gehouden te worden met de

13 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR bevaks, waaronder Retail Estates nv, constant het standpunt ingenomen dat enkel de liquidatiewaarde in aanmerking diende genomen te worden bij de berekening van de basis van de exittaks en niet de investeringswaarde. Deze interpretatieverschillen resulteerden in diverse geschillen met de belastingadministratie waarvoor Retail Estates nv in haar jaarrekeningen steevast provisies aanlegde. In bovengenoemde circulaire wordt in de meerderheid van de hangende geschillen het standpunt van Retail Estates nv geheel bevestigd en in een beperkt aantal gevallen het standpunt, opgenomen in de bezwaarschriften van Retail Estates nv, grotendeels gevolgd. Deze circulaire zal Retail Estates nv toelaten deze geschillen zo spoedig mogelijk in overleg met de belastingadministratie af te sluiten en de eventueel nog verschuldigde exittaks te betalen. Het gezamenlijk effect van de verlaging van het tarief van de exittaks en de basis van de berekening van deze belasting is voor Retail Estates nv een nietkasopbrengst die haar eigen vermogen versterkt door het gedeeltelijk wegvallen van de provisies voor belastingen, die zowel in de enkelvoudige (statutaire) als geconsolideerde jaarrekeningen werden aangelegd. Op het niveau van de enkelvoudige (statutaire) jaarrekeningen van Retail Estates nv wordt de terugname van de provisie op circa 0,59 mio EUR geschat dat volledig het gevolg is van de herziening van de berekeningsbasis. In de geconsolideerde jaarrekeningen wordt dit effect verhoogd door de reductie van de provisies welke in de consolidatie werden opgenomen voor de verwachte fusie tussen Retail Estates nv en Retail Warehousing nv. Deze reductie is het gevolg van de verlaging van het tarief en de verduidelijkingen met betrekking tot de berekeningsbasis van de exittaks. In de geconsolideerde rekeningen bedraagt de terugname circa 0,53 mio EUR zodat in de geconsolideerde rekeningen op 31 maart 2005 de overheidsmaatregelen een toename van circa 1,12 mio EUR van het eigen vermogen opleveren, zijnde 0,33 EUR per aandeel. 13 De terugname van provisies voor de exittaks levert een toename van 1,20 mio EUR van het eigen vermogen op. Froyennes - Rue de Maire

14 JAARVERSLAG 2005 RETAIL ESTATES I. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR BESLUITEN BUITENGEWONE ALGEMENE VERGADERING VAN 5 NOVEMBER 2004 De buitengewone algemene vergadering van 5/11/2004 heeft volgende beslissingen genomen: 7.1. Samenstelling Raad van Bestuur: Er werd besloten 2 nieuwe bijkomende bestuurders te benoemen, zijnde de heer Paul Borghgraef en de heer Vic Ragoen. Tevens werd op de buitengewone algemene vergadering beslist om binnen de aldus uitgebreide Raad van Bestuur, (die nu 8 bestuurders telt), 3 bestuurders als onafhankelijk bestuurder te erkennen. Het betreft 2 bestuurders die reeds geruime tijd in de Raad van Bestuur zetelen, nl. de heer Yvan Lippens en de heer Jean-Louis Appelmans, en 1 nieuwe bestuurder, de heer Vic Ragoen Kapitaalverhoging door incorporatie van uitgifte premie: De algemene vergadering besliste om het kapitaal te verhogen ten belope van ,13 EUR teneinde het kapitaal van ,87 EUR te brengen op EUR, door incorporatie van uitgiftepremies in het kapitaal die voorkomen op de jaarrekening afgesloten per 31 maart De kapitaalverhoging heeft plaatsgevonden met evenredige verhoging van de fractiewaarde van de aandelen en dus zonder uitgifte van nieuwe aandelen. Tevens werd overgegaan tot vernietiging van 20 aandelen, in toepassing van de wetgeving op de buitenbezitstelling van aandelen, zodat het kapitaal EUR bedraagt en vertegenwoordigd wordt door aandelen Wijziging datum jaarvergadering: De algemene vergadering besliste deze vergadering in de toekomst te laten plaatsvinden op de laatste maandag van de maand juni in plaats van de eerste vrijdag van de maand juni. Deze wijziging zal in principe geen invloed hebben op de datum van uitkering van de dividenden, welke gebruikelijk in de eerste week van de maand juli plaatsvindt.

15 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR A.2. FEITEN NA BALANSDATUM B. CORPORATE GOVERNANCE 1. INVESTERINGEN EN DESINVESTERINGEN 1. INLEIDING Op 4 mei 2005 werd een winkelpand aangekocht te Spa Avenue Reine Astrid 236, hoofdzakelijk verhuurd aan Tom & Co. Deze transactie vertegenwoordigt een investering van EUR en levert op jaarbasis een bijkomende huurinkomst op van EUR. 2. VOORGENOMEN FUSIE TUSSEN RETAIL ESTATES NV EN RETAIL WAREHOUSING NV De Raden van Bestuur van Retail Estates nv en Retail Warehousing nv hebben op 3 juni 2005 een fusievoorstel goedgekeurd waarbij Retail Estates nv via fusie door absorptie Retail Warehousing nv overneemt. Dit fusievoorstel wordt aan de aandeelhouders ter goedkeuring voorgelegd en zal na goedkeuring op de bevoegde algemene vergaderingen aanleiding geven tot uitgifte van een beperkt aantal nieuwe aandelen. Op gezamenlijk initiatief van de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen, Euronext Brussels en het VBO werd op 9 december 2004 de Belgische Corporate Governance Code gepubliceerd. De doelstelling van deze Code is, via het opstellen van een aantal regels en richtlijnen, aan beursgenoteerde vennootschappen een deugdelijk gedrag op te leggen. Er wordt ook aandacht besteed aan de bescherming van de aandeelhouders, meer in het bijzonder van de minderheidsaandeelhouders. Het gaat hier niet om een wetgeving, doch om gedragsregels waarvan een sterk moreel gezag uitgaat. Eén van de pijlers van de nieuwe Code is dan ook de openbaarmaking van belangrijke informatie: zo dienen beursgenoteerde vennootschappen uiterlijk op 1 januari 2006 hun corporate governance charter 15 Retail Estates nv verleent bijzondere aandacht aan Corporate Governance. Froyennes - rue des Roselières 3 (Distri-Land)

16 JAARVERSLAG 2005 RETAIL ESTATES I. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR 16 bekend te maken via hun website en dient er in het jaarverslag over het jaar 2005 een apart hoofdstuk over corporate governance toegevoegd te worden. Sinds 10 juni 2005 zijn deze documenten te raadplegen op de website van Retail Estates nv. 2. NAAMLOZE VENNOOTSCHAP Retail Estates nv heeft van in het begin gekozen voor de rechtsvorm van de naamloze vennootschap, omdat deze de beste garanties biedt voor een gelijke behandeling van alle aandeelhouders. Bovendien heeft Retail Estates nv haar eigen administratie uitgebouwd die het algemeen management, het vastgoedbeheer, het technisch en administratief beheer waarneemt; met inbegrip van de prospectie naar nieuwe investeringen, identificatie en onderhandelen van acquisities en het bouwen van winkelpanden voor eigen rekening. Sinds 31 maart 2005 worden geen beheerstaken meer uitbesteed aan derde partijen. 3. RAAD VAN BESTUUR 3.1. Samenstelling De Raad van Bestuur van Retail Estates nv bestaat thans uit 8 bestuurders. Waarvan 6 nietuitvoerende en 2 uitvoerende bestuurders, zijnde de voorzitter van de Raad van Bestuur en de gedelegeerd bestuurder. Van de 8 bestuurders kwalificeren 3 bestuurders als onafhankelijk, die aan de voorwaarden van art. 524, 4 van het Wetboek van Vennootschappen en aan de onafhankelijkheidscriteria van de Code voldoen. De Raad van Bestuur kwam in 2004/2005 vijfmaal samen. De samenstelling van de Raad van Bestuur dient te waarborgen dat de beslissingen genomen worden in het belang van de vennootschap. In het bijzonder worden leden verkozen die relevante kennis bezitten inzake detailhandel, vastgoedinvesteringen en -financiering, het beheer van genoteerde vennootschappen in het algemeen, en bevaks in het bijzonder. Het is daarom van belang dat de leden van de Raad van Bestuur complementair zijn inzake kennis en ervaring. Voorstelling van de nieuwe bestuurders Paul Borghgraef is sinds 2003 Voorzitter van de Raad van Bestuur en lid van het Management Comité van Krefima nv, waar hij sinds 1978 werkt. Hij bekleedt vandaag verschillende bestuursmandaten: zo is hij o.m. bestuurder bij de KBC Group nv, Centea nv en KBL. Voordien oefende hij o.m. mandaten uit bij Concentra nv, Banimmo Real Estate nv, Sabena, ABX en Vooruitzicht nv. Hij is bovendien lekenrechter in de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen. Hij is gegradueerde in Accountancy en Tax Law (Economische Hogeschool Antwerpen 1976) en behaalde daarbij nog een post-graduaat in informatica en sociale wetgeving.

17 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR Victor Ragoen is sinds 1991 actief binnen New Vanden Borre nv, waar hij vanaf 1995 de functie van Managing Director waarneemt. Sinds 2000 is hij lid van de Raad van Bestuur van Fedis (Belgische Federatie van Distributieondernemingen). Voordien werkte hij lange tijd voor American Express, waar hij verschillende marketingfuncties bekleedde. Hij is Licentiaat Handels- en Financiële Wetenschappen (Vlaamse Economische Hogeschool Brussel 1978). In 1979 behaalde hij zijn Master of Marketing (Vlerick School-Gent). Een kort overzicht van de samenstelling van de Raad van Bestuur van Retail Estates nv: UITVOEREND BESTUURDERS: Paul Borghgraef ( 1954): Voorzitter, lid van het Remuneratiecomité Overige functies Bestuurder KBC Group nv vergoeding* EUR 17 Jan De Nys ( 1959) : Chief Executive Officer (CEO) Overige functies Niet-uitvoerend Be stuurder Mitiska nv vergoeding** geen afzonderlijke vergoeding NIET-UITVOEREND BESTUURDERS Luc Geuten ( 1943) : Bestuurder Overige functies Gedelegeerd Bestuurder Mitiska nv vergoeding* EUR Philippe Haers ( 1957) : Bestuurder Overige functies Directeur Directie Vastgoed KBC Bank vergoeding* EUR Marc Tinant ( 1954) : Bestuurder Overige functies Bestuurder en lid van het Directiecomité Groep Arco vergoeding* 0 EUR Jean-Louis Appelmans ( 1953) : Onafhankelijk Bestuurder, lid van het Remuneratiecomité Overige functies Gedelegeerd Bestuurder Leasinvest Real Estate nv vergoeding* EUR Yvan Lippens ( 1960) : Onafhankelijk Bestuurder, lid van het Remuneratiecomité Overige functies Gedelegeerd Bestuurder Frost Invest nv (O Cool) vergoeding* EUR Victor Ragoen ( 1955) : Onafhankelijk Bestuurder, lid van het Remuneratiecomité Overige functies Gedelegeerd Bestuurder New Vanden Borre nv vergoeding* EUR Alle mandaten vervallen bij de algemene vergadering in * vergoeding : voor uitvoerend bestuurders: forfaitair vastgesteld, geen bijkomende zitpenning. Voor niet-uitvoerend bestuurders: EUR per zitting en deelname aan de Raad van Bestuur of deelname aan één van haar comités. ** de kost van het remuneratiepakket van de gedelegeerd bestuurder (in hoofde van Retail Estates nv) bedraagt in het boekjaar , EUR waarvan EUR ten variabele titel en EUR als kost van bedrijfswagen en GSM.

18 JAARVERSLAG 2005 RETAIL ESTATES I. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR Werking van de Raad van Bestuur De Raad van Bestuur van Retail Estates nv bepaalt de strategie, de beleggingen, de (des)investeringen en lange termijnfinanciering. De Raad van Bestuur stelt de jaar- en halfjaarrekeningen en het jaarverslag van de vastgoedbevak Retail Estates nv op voor de algemene vergadering van aandeelhouders; ze keurt fusierapporten goed; ze beslist over het gebruik van het toegestaan kapitaal en roept de gewone en buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders samen. Ze ziet toe op de nauwgezetheid, de juistheid en transparantie van mededelingen aan aandeelhouders, financiële analisten en het publiek, zoals zij doet bij middel van: prospectussen, jaar- en halfjaarverslagen en persmededelingen. Ze delegeert het dagelijks bestuur aan de gedelegeerd bestuurder die haar regelmatig rapporteert over haar beheer, het jaarlijks budget en de trimestriële update voorlegt. De Raad van Bestuur vergadert minimaal vier keer per jaar en telkens een bijzondere of uitzonderlijke operatie dat vergt. De Raad van Bestuur kan pas geldig beraadslagen indien tenminste de helft van zijn leden tegenwoordig of vertegenwoordigd is. Indien deze voorwaarde niet is vervuld, kan een nieuwe vergadering worden samengeroepen die geldig zal beraadslagen over de punten die op de agenda van vorige vergadering voorkwamen, indien tenminste twee bestuurders tegenwoordig of vertegenwoordigd zijn. Er zijn geen bijzondere statutaire regels inzake de besluitvorming van de Raad van Bestuur. Naast haar wettelijke opdracht zal deze eveneens de nodige zorg besteden aan het bepalen van de strategie en het uitstippelen van de beleidslijnen, steeds met het vennootschapsbelang voor ogen. Zij neemt in het bijzonder ook alle principiële beslissingen m.b.t. de investeringen en desinvesteringen van het vastgoed evenals hun financiering. Twee bestuurders, die hiervoor speciaal zijn aangesteld, verzekeren het toezicht op het dagelijks bestuur conform de voorschriften van het K.B. van 10 april 1995 inzake de vastgoedbevaks. Deze taak wordt waargenomen door de twee uitvoerende bestuurders nl. de heer Paul Borghgraef, voorzitter, en de heer Jan De Nys, gedelegeerd bestuurder. Er wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de verantwoordelijkheden van de gedelegeerd bestuurder en die van de voorzitter van de Raad van Bestuur. De voorzitter geeft leiding aan de Raad van Bestuur en zorgt ervoor dat de agenda van de Raden van Bestuur opgemaakt wordt evenals dat de bestuurders de relevante informatie tijdig ontvangen. De gedelegeerd bestuurder neemt het uitvoerend management waar. De Raad van Bestuur zal erover waken dat er voldoende bevoegdheden gegeven worden opdat deze zijn verantwoordelijkheden en plichten kan uitvoeren.

19 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR 3.3. Gespecialiseerde comités Binnen de Raad van Bestuur kunnen verschillende comités opgericht worden voor specifieke aangelegenheden. Retail Estates nv heeft momenteel in haar schoot een remuneratie- en benoemingscomité opgericht, bestaande uit de 3 onafhankelijke bestuurders en de voorzitter van de Raad van Bestuur. Dit comité kwam in 2004/2005 één keer samen, nl. op 19 januari 2005, waarbij, in functie van het opstellen van het budget , enerzijds, de remuneratiepolitiek van de personeelsleden werd besproken, en anderzijds, de vergoedingen die betaald worden aan externe dienstverleners werden geïnventariseerd. Naar de toekomst toe zal dit Comité de naleving van de principes van de Code opvolgen. Dit Comité rapporteert aan de Raad van Bestuur Vertegenwoordigingsbevoegdheid In alle wettelijke en statutaire gevallen inzake daden van beschikking m.b.t. vastgoed (zoals gedefinieerd in artikel 2 sub 4 van het K.B. van 10 april 1995 m.b.t. vastgoedbevaks) zal de vennootschap vertegenwoordigd worden door minstens 2 bestuurders die samen optreden Verloning van de bestuurders Bij de buitengewone algemene vergadering van 5 november 2004 werd beslist om een bezoldiging toe te kennen van EUR per bestuurder en per deelname aan de zitting van de Raad van Bestuur en haar comités. Aan de Voorzitter van de Raad van Bestuur wordt een forfaitaire vergoeding van EUR per maand toegekend, in plaats van een vergoeding van EUR per deelname aan de zitting van de Raad van Bestuur. De gedelegeerd bestuurder krijgt geen vergoeding voor zijn deelname aan de zittingen van de Raad van Bestuur. 4. DAGELIJKS BESTUUR UITVOEREND MANAGEMENT Het beheer van de vennootschap wordt waargenomen door een team van 8 medewerkers onder leiding van de CEO, gedelegeerd bestuurder de heer Jan De Nys. Deze wordt in het dagelijks algemeen beleid bijgestaan door de CFO de heer Steven D haene, en voor wat in het bijzonder het beheer van het vastgoed betreft, door 2 property managers. 5. COMMISSARIS PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren, gevestigd te 1932 Sint-Stevens-Woluwe, Woluwedal 18, is commissaris van Retail Estates nv en wordt vertegenwoordigd door de heer Luc Discry. Het mandaat van commissaris loopt ten einde bij de algemene vergadering die zal beraadslagen over het boekjaar dat afsluit op 31 maart In het afgelopen boekjaar werd een vergoeding van EUR incl. btw betaald. Deze vergoeding heeft geen betrekking op het nazicht van de jaarrekeningen van 19

20 JAARVERSLAG 2005 RETAIL ESTATES I. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR 20 Retail Estates Luxemburg sa en Retail Warehousing nv, welke door andere commissarissen wordt waargenomen. Bij de algemene vergadering van 15 mei 2004 werd PricewaterhouseCoopers, vertegenwoordigd door de heer Luc Discry, tevens als commissaris benoemd bij Wickes Land Development nv. Voor de uitoefening van dit mandaat wordt een vergoeding betaald van EUR incl. btw. 6. VASTGOEDDESKUNDIGE Conform het K.B. van 10 april 1995 doet Retail Estates nv een beroep op deskundigen voor de periodieke schattingen van haar vermogen, telkens als ze overgaat tot de uitgifte van aandelen, tot notering op de beurs of de aankoop van andere dan beursgenoteerde aandelen, of als ze onroerende goederen koopt of verkoopt. Deze schattingen zijn nodig om de inventariswaarde te bepalen en de jaarrekeningen op te stellen. Trimestrieel worden de schattingsopdrachten toevertrouwd aan Cushman & Wakefield Healey & Baker (Kunstlaan 58, bus 7 te 1000 Brussel), vertegenwoordigd door de heer Koen Nevens. In het afgelopen boekjaar was een vergoeding van EUR incl. btw verschuldigd m.b.t. hun prestaties voor de periodieke schatting en de initiële schatting bij aankoop van onroerend goed. De waardering van de vastgoeddeskundige inzake het vastgoed van de Immobilière Distri-Land nv en Wickes Land Development nv, wordt opgesteld op kosten en op initiatief van Retail Estates nv, met het oog op een actualisatie van de waarde van de vastgoedcertificaten die Retail Estates nv aanhoudt. De waardering van het vastgoed van de Immobilière Distri-Land nv wordt met ingang van 1 januari 2005 opgesteld in gezamenlijke opdracht van Retail Estates nv en de Immobilière Distri-Land nv en tevens door deze laatstgenoemde bekendgemaakt. De kosten worden 50/50 verdeeld tussen Retail Estates nv en de Immobilière Distri- Land nv. De reservedeskundige in geval van belangenconflicten, in hoofde van Cushman & Wakefield Healey & Baker, is C&T Retail nv (Desguinlei 250 te 2018 Antwerpen), vertegenwoordigd door de heer John Collin. In het afgelopen boekjaar waren er geen gebeurtenissen die aanleiding gaven tot deze procedure. 7. REGELING VAN BELANGENCONFLICTEN In het boekjaar 2004/2005 heeft zich geen enkel belangenconflict voorgedaan dat volgens de relevante bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen en de Code kwalificeert als een rechtstreeks of onrechtstreeks belangenconflict. 8. DEPOTHOUDENDE BANK KBC Bank nv werd aangeduid als depothoudende bank van Retail Estates nv in de zin van artikel 12 en volgende van het K.B. van 10 april 1995 inzake vastgoedbevaks.

21 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR C. GECONSOLIDEERDE JAARREKENING BOEKJAAR SAMENVATTING VAN DE CIJFERS De Raad van Bestuur heeft besloten de geconsolideerde jaarrekening in volgende vorm vast te stellen. BALANS IN EUR 31/03/ /03/ /03/2003 ACTIVA Oprichtingskosten Immateriële vaste activa Positieve consolidatieverschillen Materiële vaste activa Financiële vaste activa Vlottende activa TOTAAL ACTIVA PASSIVA Eigen vermogen Voorzieningen voor risico s en kosten Schulden op meer dan één jaar Schulden op ten hoogste één jaar TOTAAL PASSIVA RESULTATENREKENING IN EUR 31/03/ /03/ /03/2003 OPERATIONELE RESULTATEN Bedrijfswinst (-verlies) (+) (-) Operationele winst (operationeel verlies) Winst (verlies) op de portefeuille Uitzonderlijke winst (verlies) Winst (verlies) van het boekjaar Bestemmingen van de schommelingen in de investeringswaarde van de portefeuille Te bestemmen winst (verlies)

22 JAARVERSLAG 2005 RETAIL ESTATES I. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR COMMENTAAR BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING ACTIVA Oprichtingskosten De Oprichtingskosten van Retail Estates nv omvatten de kosten van twee kapitaalverhogingen uit het boekjaar 2003/2004 en de kosten voor de kapitaalverhoging bij Retail Estates Luxemburg sa in het boekjaar 2004/2005. De oprichtingskosten worden afgeschreven a rato van 20% per jaar. Voor het afgelopen boekjaar bedragen deze afschrijvingen EUR. Op 31 maart 2005 bedragen de oprichtingskosten EUR. De kosten voor de kapitaalverhoging bij Retail Estates Luxemburg sa op 31 maart 2005 bedragen EUR. Immateriele vaste activa De Immateriële vaste activa werden in de loop van het boekjaar volledig afgeschreven, zodat er op afsluitdatum geen immateriële vaste activa meer voorkomen. De afschrijvingen van het afgelopen boekjaar belopen EUR. Positieve consolidatieverschillen De Positieve consolidatieverschillen ten bedrage van EUR hebben betrekking op de deelneming Wickes Land Development nv. Deze consolidatieverschillen zijn ontstaan doordat Retail Estates nv de contractuele rechten heeft bekomen van de begeleiders van de emissie. Deze verschillen worden afgeschreven over de periode van 1 januari 2004 tot 31 december 2009; zijnde de theoretisch nog resterende minimale looptijd van het certificaat. Door de definitieve afrekening in het afgelopen boek - jaar werd een toevoeging gedaan van EUR. Voor het afgelopen boekjaar bedragen deze afschrijvingen EUR. Materiële vaste activa De Materiële vaste activa zijn toegenomen van 171,05 mio EUR tot 180,54 mio EUR. De belangrijkste rubrieken onder de materiële vaste activa zijn de Terreinen en gebouwen en de Activa in aanbouw. 1. TERREINEN EN GEBOUWEN De Terreinen en gebouwen worden gewaardeerd door Cushman & Wakefield Healey & Baker per 31 maart Zoals gebruikelijk bij de meerderheid van de vastgoedbevaks worden de panden opgenomen aan de investeringswaarde, vrij op naam. De Terreinen en gebouwen worden niet meer afgeschreven sinds 28 maart 1998, het ogenblik van de overgang naar het BEVAK regime. Wijzigingen in de investeringswaarde van de panden (pand per pand) worden gereflecteerd in

23 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR het eigen vermogen onder de rubriek Onbeschikbare reserves. Het uitkeerbaar resultaat van het boekjaar wordt niet beïnvloed door aanpassingen van de investeringswaarde van de panden. Enkel in het geval de investeringswaarde kleiner wordt dan de historische waarde, beïnvloedt dit het uitkeerbaar resultaat van het boekjaar. Gerealiseerde meer- en minderwaarden worden integraal in het resultaat van het boekjaar opgenomen. De vastgoedportefeuille stijgt van 168,99 mio EUR naar 176,61 mio EUR. Dit is het gecombineerd effect van de schommeling van de investeringswaarden en van een aantal belangrijke investeringsbeslissingen. De vastgoedportefeuille is uitgebreid door de aankoop van winkelpanden in Maldegem en Froyennes. Bijkomend werd ook het project te Vilvoorde opgeleverd en overgeheveld van de rubriek Activa in aanbouw naar Terreinen en gebouwen. In het afgelopen boekjaar zijn er twee panden onder hun historische aanschafwaarde gedaald en dit voor een totaal van EUR. Het betreft hoofdzakelijk een pand te Bressoux. Om een beter beeld te geven van de realiteit werd de historische promotiekost van de 6 panden uit de Nedbel-portefeuille herverdeeld, zodat een juister beeld gegeven wordt van de commerciële en bouwtechnische waarde van de verschillende panden uit deze portefeuille. De allocatie van de promotiekost van de volledige portefeuille op de waarde van slechts 2 panden, welke uitgevoerd werd in de boekhouding van de overgenomen vennootschap, beantwoordt niet aan de economische realiteit. Naast de panden te Herstal en Bressoux gaat het om 2 panden te Gent, een pand te Fléron en een pand te Burenville. Deze laatste 4 panden zijn verhuurd aan Lidl. Het afgelopen boekjaar werden geen panden verkocht. Het pand in Lommel, dat vorig jaar onder opschortende voorwaarden werd verkocht, komt terug in de rubriek Terreinen en gebouwen, daar de door de koper aangevraagde vergunningen niet werden bekomen. 2. VASTGOEDCERTIFICATEN De vastgoedcertificaten van de Immobilière Distri- Land nv worden conform de beslissing van de Raad van Bestuur van 17 mei 2004 ook verwerkt onder de rubriek Terreinen en gebouwen. De waarde van de certificaten wordt semestrieel bepaald, enerzijds aan de hand van de schatting van de vastgoeddeskundige, en anderzijds in het licht van de contractuele rechten waarover de houder van de vastgoedcertificaten Distri-Land, volgens de emissieprospectus, beschikt. Conform IAS/IFRS worden de vastgoedcertificaten in de geconsolideerde jaarrekening geboekt onder 23

24 JAARVERSLAG 2005 RETAIL ESTATES I. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR 24 Financiële Vaste Activa en niet onder de rubriek Terreinen en gebouwen, zoals dit het huidig boekjaar het geval was. 3. ACTIVA IN AANBOUW De Activa in aanbouw ten bedrage van EUR hebben betrekking op ontwikkelingen voor eigen rekening. Het omvat de werven respectievelijk te Sint-Niklaas aan de Parklaan en te Mechelen aan de Brusselsesteenweg. Ook de uitbreiding van het winkelcomplex te Sandweiler in Luxemburg maakt een belangrijk deel uit van de activa in aanbouw. 4. DOCHTERONDERNEMINGEN Door de integrale consolidatiemethode toe te passen op de dochterondernemingen, worden de deelnemingen en de vorderingen opgenomen in de rubriek Financiële vaste activa geëlimineerd. In de enkelvoudige jaarrekening van Retail Estates nv steeg de deelneming Retail Estates Luxemburg sa met 1,32 mio EUR door een inbreng in cash. Bijkomend is er een vordering van 4,09 mio EUR. Dit is een stijging met 0,90 mio EUR ten opzichte van het vorig jaar. De stijging van de vordering is ontstaan doordat het project in Sandweiler voor een deel geprefinancieerd wordt door Retail Estates nv, in afwachting van de uitwerking van de toegezegde bankkredieten. De deelneming Retail Warehousing nv wordt voor 7,45 mio EUR en de vordering voor 6,10 mio EUR opgenomen. De vordering betreft hoofdzakelijk een lening voor de bouwkosten van het winkel- en horecagedeelte van het complex te Sint-Niklaas, Stationsplein. De deelneming Wickes Land Development nv wordt voor 80,38 EUR opgenomen bij Retail Estates nv en voor EUR bij Retail Estates Luxemburg sa. Door de finale afrekening van de overnameprijs in het afgelopen boekjaar stijgt de deelneming met EUR (bij Retail Estates Luxemburg sa). Conform de beslissing van de Raad van Bestuur van 17 mei 2004 wordt Wickes Land Development nv integraal geconsolideerd, rekening houdend met zowel de controle van de emitterende vennootschap als het aanmerkelijk belang in de vastgoedcertificaten (98,31%). 5. INSTALLATIES De stijging van de Installaties machines en uitrusting en de Andere activa hebben te maken met de inrichting van de nieuwe kantoren. Voorraden Het onroerend goed bestemd voor verkoop betreft een stuk onbebouwde grond dat niet als strategisch wordt beschouwd.