Beleggingsvolume Zorgvastgoed bereikt nieuw record

Transcriptie

1 Beleggingsvolume Zorgvastgoed bereikt nieuw record Transacties Beleggingsvolume Trends en cijfers Interview Stefaan Gielens (Managing Director CEO Aedifica NV/SA) CBRE Healthcare CBRE Healthcare 1

2 Transacties Het was een veelbewogen jaar met een record beleggingsvolume in zorgvastgoed. Wij geven u een overzicht van diverse transacties die plaatsvonden in het tweede half jaar van De Belgische vastgoedinvesteerder AEDIFICA heeft drie 15-jarige erfpachtovereenkomsten gesloten voor woonzorglocaties in Eindhoven en Heerlen. CARESTONE breidde haar portefeuille uit met het nog te realiseren gezondheidscentrum en kinderdagverblijf gelegen aan de Stakenberg te Ede. Naast huisartsen en een apotheek, zullen een fysiotherapeut, pedicure en tandarts hun intrek nemen in dit nieuwe centrum. COFINIMMO heeft het gezondheidscentrum De Waterlinie in Uithoorn gekocht van Ziekenhuis Amstelland. Dit gezondheidscentrum bestaat uit drie huisartsenclusters en elf andere huurders met een zorgfunctie. Daarnaast voegde COFINIMMO eerstelijns gezondheidscentrum De Piushaven in Tilburg aan haar portefeuille toe. AEDIFICA investeerde eveneens in een tweede zorgresidentie van zorgexploitant Stepping Stones Home & Care. Het gaat hierbij om de zorgvilla Spes Nostra in Vleuten die plaats biedt aan dertig bewoners. Stepping Stones zal de locatie langjarig terug huren. SYNTRUS ACHMEA REAL ESTATE & FINANCE kocht het complex Sans Soucis aan de Nijenhuislaan in Zwolle. Dit complex bestaat uit twintig extramurale zorgappartementen. HCRE is als beleggende ontwikkelaar gestart met de bouw van Medisch Centrum Bodegraven. Dit centrum wordt Q opgeleverd en biedt huisvesting aan 12 zorgverleners, waaronder het Groene Hart Ziekenhuis en BENU Apotheken. SYNTRUS ACHMEA REAL ESTATE & FINANCE heeft Medisch Centrum Dudok in Hilversum aangekocht. Het centrum huisvest diverse eerste- en tweedelijns huurders. Gezondheidscentrum De Waterlinie, Uithoorn Parc Imstenreade, Heerlen Spes Nostra Vleuten Gezondheidscentrum Piushaven, Tilburg Sans Soucis, Zwolle CBRE Healthcare 2017 CBRE B.V. 2

3 Beleggingsvolume Het beleggingsvolume in zorgvastgoed in een jaar was nog niet eerder zo hoog. Er werd voor circa 465 miljoen euro aan transacties geregistreerd en dit maakt 2016 een recordjaar. INTERESSE ZORGVASTGOED GROEIT x Miljoen De groei van het beleggingsvolume in zorgvastgoed door commerciële vastgoedbeleggers heeft verder doorgezet in Dit kwam enerzijds door de beschikbaarheid van goede zorgvastgoedproducten en anderzijds door het beschikbare kapitaal van beleggers om te investeren. De vooruitzichten voor de komende jaren geven aan dat de groei voorlopig niet zal stagneren en verder zal toenemen. Het is dus goed mogelijk dat het beleggings-record in 2017 opnieuw overtroffen zal worden en de markt verder zal groeien. VERDELING BELEGGINGSVOLUME 2016 Nederlandse partijen kochten circa 70% van het beleggingsvolume. De overige 30% is aangekocht door buitenlandse partijen. Het gemiddelde transactievolume bedroeg in 2016 circa 6 miljoen euro. Het beleggingsvolume in de particuliere woonzorg neemt toe. Dit wordt mede veroorzaakt doordat enkele beleggers de verdere uitrol van particuliere woonzorgexploitanten faciliteren. Circa 55% van het vastgoed werd verkocht door zorginstellingen. Circa 35% werd verkocht door ontwikkelaars en woningcorporaties. De overige 10% werd tussen beleggers onderling verkocht. Circa 75% van het totale volume is eerder gebouwd dan 2012 (ouder dan vijf jaar). 10% 9% 7% Intramuraal Extramuraal Particuliere Woonzorg Eerstelijns Tweedelijns % 19% CBRE Healthcare 2017 CBRE B.V. 3

4 Trends en cijfers Een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen en trends in de zorgvastgoed beleggingsmarkt in het tweede half jaar van ALGEMENE TRENDS Door veranderingen in de bekostiging van de zorg moeten miljoenen vierkante meters aan verouderd, ongeschikt intramuraal zorgvastgoed getransformeerd worden. Dit biedt kansen voor ontwikkelaars en nieuwe zorgconcepten (1). Uit onderzoek blijkt dat veel gezondheidscentra ook geschikt zijn voor het huisvesten van tweedelijns functies (2). De toetreding van nieuwe financiers zorgt voor een breder aanbod van (financierings-) mogelijkheden van zorgvastgoed. Het aantal particuliere woonzorglocaties in Nederland breidt zich snel uit. Sinds 2012 verdubbelde het aantal locaties tot meer dan 250 aan het eind van Steeds meer zorginstellingen besluiten om zich te focussen op hun primaire zorgprocessen en verkopen hun extramurale vastgoedbezit. Uit onderzoek onder taxateurs, consultants en beleggers blijkt dat uitbreiding van de bestemming met Wonen (dus maatschappelijk en/ of wonen) leidt tot een circa 17% hogere waardering (3). WAARDE PER APPARTEMENT De waarden per appartement betreffen de bandbreedtes van de transactieprijzen van intramuraal zorgvastgoed en particuliere woonzorglocaties gedeeld door het aantal aanwezige appartementen. De waarde van de algemene ruimten is hierin versleuteld. Verder is uitgegaan van een waarde bij een 15-jarige marktconforme huurovereenkomst met een solvabele huurder, in een nieuw object dat volledig geschikt is voor de betreffende zorgexploitatie en gelegen is op een goede locatie. De bandbreedte wordt mede veroorzaakt door de verschillende zorg- en vastgoedconcepten in de markt. De weergegeven prijzen zijn vrij op naam. Intramuraal Vastgoed (V&V) ,- / ,- Particuliere Woonzorg ,- / ,- BRUTO AANVANGSRENDEMENTEN BLIJVEN DALEN Onderstaande percentages vertegenwoordigen de prime bruto aanvangsrendementen die van toepassing waren in december Hierbij is uitgegaan van een 15-jarige marktconforme huurovereenkomst met een solvabele huurder, in een nieuw object dat volledig geschikt is voor de betreffende zorgexploitatie en gelegen is op een goede locatie. De bruto aanvangsrendementen daalden het sterkst bij eerstelijns zorgvastgoed, reguliere zorgappartementen en particuliere woonzorg. Naar verwachting zal deze trend de komende jaren verder doorzetten. Dit biedt kansen voor beleggers die op korte termijn instappen. Eerstelijns Zorgvastgoed Tweedelijns Zorgvastgoed Intramuraal Vastgoed Reguliere Zorgappartementen Particuliere Woonzorg 6,15% (6,25%) 7,00% (7,00%) 5,40% (5,50%) 4,65% (4,75%) 6,10% (6,25%) CBRE Healthcare 2017 CBRE B.V. 4

5 INTERVIEW MET STEFAAN GIELENS Managing Director CEO Aedifica NV/SA Aedifica is een Belgische investeerder en heeft voor meer dan 125 miljoen aan Nederlands zorgvastgoed. In 2016 was de investeerder betrokken bij een aantal prominente beleggingstransacties. Jeroen Hermus interviewde Stefaan Gielens over Aedifica s visie op de Nederlandse zorgvastgoedmarkt. KUN JE, OM TE BEGINNEN, IETS MEER VERTELLEN OVER AEDIFICA? Wij zijn een Belgische Real Estate Investment Trust (REIT), een beursgenoteerde onderneming met investeringen in vastgoed. Aedifica is opgericht in 2005 en richtte zich eerst vooral op de woningmarkt. Door de opkomende vergrijzing hebben we onze scope verbreed naar de zorgsector. 80% van onze portefeuille bestaat op dit moment uit zorgvastgoed en dit betreft het hele segment van senior housing en high care tot low care. We zijn actief in België en Duitsland en sinds kort ook in Nederland. Deze landen beschouwen wij als onze thuismarkten, maar we hebben de ambitie om in de toekomst uit te groeien tot een Europees zorgvastgoed-platform. Wij streven naar partnerships voor de lange termijn WAT MAAKT NEDERLAND INTERESSANT VOOR JULLIE? Zorgvastgoed heeft drie belangrijke drivers: vergrijzing, de opkomst van de profitsector (marktwerking) en overheidsfinanciering. De vergrijzing in Nederland is vergelijkbaar met die in België. De marktwerking ligt daarentegen nog ver achter in vergelijking met België. Tot op heden was vooral de Nederlandse non-profit zorgvastgoedsector erg groot, maar de profitsector is in opkomst en groeit. Er komen verschillende nieuwe ondernemers en kleinere partijen met nieuwe zorgvastgoedconcepten. Dit uit zich voornamelijk in de zorgvilla s van de particuliere woonzorg. Wij streven naar partnerships voor de lange termijn, dus als we zien dat zorgexploitanten ergens actief worden dan moeten we daar zijn. We zien dit nu in Nederland. WELKE CRITERIA ZIJN VOOR JULLIE BELANGRIJK BIJ DE AANKOOP VAN NIEUWE BELEGGINGSOBJECTEN? De basisfilosofie van Aedifica is een langetermijnpartner te zijn van profit en non-profit zorgpartijen voor hun vastgoed. Daarbij is de zorgafhankelijkheid van groot belang. Omdat de zorgexploitatie de waarde van het vastgoed bepaalt, moet het model van de zorgexploitant kloppen en de huur moet acceptabel zijn. Het is bovendien belangrijk dat een nieuwe exploitant het object kan betrekken als de huidige exploitant, om wat voor reden dan ook, vertrekt. Daarnaast is de alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed van belang WAT ONDERSCHEIDT JULLIE VAN ANDERE BELEGGERS? Als we vastgoed kopen, dan zullen we het niet op korte termijn weer verkopen. Tot nu toe hebben we zelfs nog nooit iets uit onze portefeuille verkocht. Wij werken samen met de zorgexploitant en een gezamenlijk product vraagt altijd om maatwerk. Bij de lange termijn hoort ook tussentijds (bij)investeren voor verbouwingen en dergelijke. Wij vinden dat geen probleem en denken graag mee met de zorgexploitant. Contact is er dan ook gedurende de hele contracttermijn. EN WAT GAAT DE TOEKOMST BRENGEN? Onze focus blijft master lease, en dus niet individuele woningen. We blijven ons richten op de zorgexploitaties en zien daarbij een rol voor ons als business-to-business partner voor de zorgexploitant. De langtermijnvisie blijft sowieso intact. We kopen geen vastgoed om zo snel mogelijk weer door te verkopen. Fotografie: Jean-Michel Byl CBRE Healthcare 2017 CBRE B.V. 5

6 Contact Wilt u meer weten over cbre research, of bijkomende onderzoeksrapporten raadplegen, bezoek dan de global research gateway. TAKING CARE OF YOUR REAL ESTATE CBRE Healthcare is de verbindende factor tussen zorginstellingen en de vastgoedbranche. Als consultant van zorginstellingen en commerciële vastgoedpartijen zijn wij dagelijks actief in de zorgsector. Hierdoor kennen wij de trends, kansen en bedreigingen in de sector en weten wij welke wet- en regelgeving belangrijk is voor vastgoedtransacties. Zij treedt op namens zorginstellingen, beleggers, banken en ontwikkelaars en is binnen de zorgsector onder andere betrokken bij strategische advisering, haalbaarheidstudies, aan- en verkooptrajecten, taxaties, bouwkostenramingen, bouwbegeleidingen, technical due dilligences, risico analyses, hold- / sell analyses, programma s van eisen, financieringen etc. MEER INFORMATIE? Voor informatie over CBRE Healthcare en voor onze marktrapportages, verwijzen wij u graag naar onze website van zorgvastgoed. Jeroen Hermus Associate Director Healthcare Jeroen.Hermus@cbre.com Pieter Broumels Director Valuation Advisory Pieter.Broumels@cbre.com Alexander Buijs Director Capital Markets Alexander.Buijs@cbre.com CBRE HOOFDKANTOOR Gustav Mahlerlaan MK Amsterdam T cbre.nl (1) Leegstand zorgvastgoed groot probleem voor zorginstellingen, Financieel Dagblad, 27 oktober (2) Primary plus health care centers, Dirk Adriaanse, 25 januari (3) De invloed van de bestemming op de waarde van woonzorg vastgoed, ReneLolkema MRE, 12 september 2016 Dit rapport is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. Voor de juistheid van de informatie kan door CBRE echter geen aansprakelijkheid worden aanvaard, noch kan aan de vermelde informatie enig recht worden ontleend. Deze rapportage is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door cliënten van CBRE en mag niet worden gereproduceerd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE.