Beleggingsvolume ZORGVASTGOED groeit stevig door

Transcriptie

1 Beleggingsvolume ZORGVASTGOED groeit stevig door Nieuws en trends Beleggingsvolume en -transacties Interview Onno Hoff (Syntrus Achmea Real Estate & Finance) CBRE Healthcare CBRE Healthcare 1

2 Nieuws en trends In dit rapport wordt inzicht gegeven in de trends en ontwikkelingen in de zorgvastgoed beleggingsmarkt in het eerste halfjaar van Er is voor circa 241 miljoen aan zorgvastgoed aangekocht door commerciële beleggers in. Circa 32% van dit beleggingsvolume is aangekocht door nieuwe binnenlandse- en buitenlandse toetreders in de Nederlandse zorgvastgoedmarkt. Het aantal investeringen en het totale volume aan investeringen in de particuliere woonzorg is het snelst gestegen in vergelijking met alle voorgaande jaren. De bruto aanvangsrendementen voor de verschillende typen zorgvastgoed zijn gedaald. Vanaf 1 januari 2017 wordt tijdelijk verblijf in een zorghotel of verpleeghuis vergoed door de basisverzekering van zorgverzekeraars. Dit zal gunstig zijn voor de exploitatie van deze zorglocaties. Het grootste deel van de zorginstellingen is optimistisch gestemd over de financiële ruimte voor Zij verwacht dat de omzet komend jaar gelijk blijft of zal stijgen. Meer dan de helft van het aantal gemeenten verwacht in 2020 een tekort aan seniorenwoningen(1). Er vindt steeds vaker een clustering plaats van verschillende zorgfuncties op 1 locatie. ONTWIKKELING VAN DE RENDEMENTEN De onderstaande percentages vertegenwoordigen de prime bruto aanvangsrendementen (2015) van de verschillende typen zorgvastgoed. Hierbij is uitgegaan van een 15-jarige marktconforme huurovereenkomst met een solvabele huurder, in een nieuw object dat volledig geschikt is voor de betreffende zorgexploitatie en gelegen is op een goede locatie. De sterkste dalingen zijn te zien bij eerstelijns zorgvastgoed, reguliere zorgappartementen en particuliere woonzorg. De verwachting is dat deze trend zich de komende jaren verder zal doorzetten. Dit biedt kansen voor beleggers die op korte termijn instappen. Eerstelijns Zorgvastgoed Tweedelijns Zorgvastgoed Intramuraal Vastgoed Reguliere Zorgappartementen Particuliere Woonzorg 6,25% (6,75%) 7,00% (7,25%) 5,50% (5,75%) 4,75% (5,25%) 6,25% (6,75%) DEFINITIES VAN VERSCHILLENDE TYPEN ZORGVASTGOED Eerstelijns zorgvastgoed (Cure) Tweedelijns zorgvastgoed (Cure) Gezondheidscentra, huisartsenpraktijken, tandartspraktijken e.d. Ziekenhuizen en specialistische klinieken (ZBC s) Intramuraal vastgoed Woonzorgcomplex voor bewoners met een zwaardere zorgindicatie; de bewoner betaalt geen specifieke bijdrage voor de huisvesting. Reguliere zorgappartementen (Extramuraal Care) Zelfstandig wonen met en zonder verplichte zorgcomponent, 24-uurszorg in de nabijheid; de bewoner betaalt zelf de huisvesting. Particuliere woonzorg (Extramuraal Care) Woonzorgcomplex met verplichte zorgcomponent met een zwaardere zorgindicatie (ZZP 5+); de bewoner betaalt zelf de huisvesting. CBRE Healthcare 2016 CBRE B.V. 2

3 Beleggingsvolume Het beleggingsvolume in zorgvastgoed is in een half jaar nog nooit zo hoog geweest als in Er werd voor circa 241 miljoen aan transacties geregistreerd. BELEGGINGSVOLUME ZORGVASTGOED DOOR COMMERCIËLE VASTGOEDBELEGGERS x Miljoen H1 De groei van het beleggingsvolume in zorgvastgoed door commerciële vastgoed beleggers is om diverse redenen te verklaren. Er komen steeds meer actieve beleggers die hun portefeuille met zorgvastgoed verder willen uitbreiden. Daarnaast treden nieuwe beleggers toe tot de zorgvastgoedmarkt. Enkele voorbeelden hiervan zijn The IBUS Company en het Belgische Aedifica. Er is tevens een aanzienlijke groei van het aantal particuliere beleggers en zorgfondsen dat zich meer is gaan focussen op het aankopen van zorgvastgoed. VERDELING BELEGGINGSVOLUME PER TYPE ZORGVASTGOED Het beleggingsvolume in het particuliere woonzorgsegment is verviervoudigd ten opzichte van het beleggingsvolume in geheel Het volume aan beleggingen in de intramurale woonzorg is verdubbeld ten opzichte van het beleggingsvolume in geheel Circa 20% van het totale beleggingsvolume is aangekocht door beleggers waarvan het hoofdkantoor is gevestigd buiten Nederland. Circa 60% van het vastgoed werd verkocht door zorginstellingen. De overige circa 40% werd verkocht door ontwikkelaars of woningcorporaties. Circa 35% van het totale volume is vastgoed dat niet ouder is dan 5 jaar. 23% 27% 8% 2016 H1 13% 29% Eerstelijns zorgvastgoed Tweedelijns zorgvastgoed Intramuraal vastgoed Reguliere zorgappartementen Particuliere woonzorg CBRE Healthcare 2016 CBRE B.V. 3

4 Beleggingstransacties Hieronder is een overzicht van een aantal transacties die heeft plaatsgevonden in. UIT DE MARKT GEGREPEN De Belgische vastgoedinvesteerder Aedifica heeft vier particuliere woonzorglocaties aangekocht die worden verhuurd aan Domus Magnus. De objecten zijn gelegen in Baarn, Deventer en twee objecten in Hilversum. Syntrus Achmea Real Estate & Finance heeft haar portefeuille uitgebreid met de aankoop van de Zorgboulevard Zaandam. Dit nieuwbouwcomplex van circa m² sluit aan op de dienstverlening van het Zaans Medisch Centrum en biedt plaats aan onder meer een revalidatiehotel, een oogziekenhuis en zorgondersteunende retailers. De oplevering staat gepland in januari Het Bouwinvest Healthcare Fund heeft twee zorglocaties gekocht van Stichting Zonnehuisgroep Amstelland in Mijdrecht en Ouderkerk aan de Amstel. Op beide locaties worden gezamenlijk 90 intramurale en 91 vrije sector nieuwbouw huurappartementen ontwikkeld. The IBUS Company heeft de aankoop afgerond van de particuliere woonzorglocatie De Magistraat in Rotterdam. Dit complex bestaat uit 35 luxe woonunits en is langjarig verhuurd aan Domus Magnus. Bouwinvest heeft 80 nieuw te bouwen zorgstudio s aangekocht in Amsterdam. Stichting Amsta gaat de studio s langjarig terughuren. Syntrus Achmea Real Estate & Finance realiseert een nieuw complex in Amstelveen met 52 intramurale zorgwoningen en 88 appartementen in de vrije huursector. Zorginstelling Brentano huurt alle zorgwoningen en 350 m² voor ondersteunende ruimten in de plint. Aedifica heeft twee particuliere woonzorgobjecten gekocht in Lochem en Rotterdam. Beide locaties zijn langjarig verhuurd aan Martha Flora en bieden in totaal huisvesting aan 49 dementerende ouderen. De Magistraat, Rotterdam Artist-impression woonzorgcomplex, Ouderkerk aan de Amstel Verschillende particuliere woonzorglocaties van Aedifica (2) CBRE Healthcare 2016 CBRE B.V. 4

5 INTERVIEW MET ONNO HOFF Director Fundmanagement Vastgoed Syntrus Achmea Real Estate & Finance Syntrus Achmea Real Estate & Finance investeert met het Achmea Dutch Health Care Property Fund al sinds 2008 in Nederlands zorgvastgoed. Jeroen Hermus interviewt Onno Hoff over de snelle veranderingen in de beleggingsmarkt van zorgvastgoed. WAT MAAKT HET VOOR JULLIE INTERESSANT OM IN ZORGVASTGOED TE BELEGGEN? Wij onderkennen sinds 2008 de meerwaarde van het beleggen in zorgvastgoed. Wij zien een onafwendbare en veranderende vraag naar zorg(vastgoed) door de toenemende vergrijzing en dit wordt nog verder versterkt door de wijzigingen in de financiering van de zorg. Voor beleggers betekent het beleggen in deze sector een investering met een interessant rendement en een grote maatschappelijke relevantie. De zorgvastgoedmarkt wordt volwassen, zoals dat in de omringende landen feitelijk al het geval is. Dit wordt meer en meer gezien door de institutionele markt. WELKE VERANDERINGEN ZIE JIJ IN DE ZORGVASTGOEDMARKT? SAREF ziet de zorgvastgoedmarkt zich razendsnel ontwikkelen. Zowel in het Caresegment als het Cure-segment zien wij voor de komende jaren volop kansen. Zorginstellingen kijken professioneler naar hun huisvestingsvraagstuk en zijn zich inmiddels bewust dat het in eigendom hebben niet per definitie bijdraagt aan het verlenen van goede zorg. Men is dan ook op zoek naar een strategische partner, die het vastgoed uit handen neemt. Verder zien wij dat de curatieve zorg gedecentraliseerd wordt. Vanuit de perspectieven betaalbaarheid, toegankelijkheid en kleinschaligheid constateren wij een verplaatsing van diverse tweedelijnsfuncties naar de eerstelijnsfunctie en zelfs combinaties tot de zogeheten anderhalflijns zorgvoorzieningen. OP WELKE BELEGGING VAN HET AFGELOPEN HALF JAAR ZIJN JULLIE HET MEEST TROTS EN WAAROM? In het Cure segment richten wij ons op de eerste- en anderhalfslijns zorgvoorzieningen zoals De Zorgboulevard Zaandam. Dit complex dat in de eerste helft van 2016 aan ons fonds is toegevoegd, biedt een combinatie van eerste- en tweedelijnszorg. De Zorgboulevard past in het streven van de overheid en de zorgverzekeraars om de tweedelijns functies uit de ziekenhuizen te halen en dichterbij de eerstelijns zorg te brengen. Het draagt bij aan het kwalitatief beter en kostenefficiënter worden van de zorg. De Zorgboulevard geeft een goed voorbeeld van zorg nieuwe stijl en hoe de curatieve markt zich in de aankomende jaren zal ontwikkelingen. IN WELKE OPZICHT VERSCHILT BELEGGEN IN ZORGVASTGOED VOOR JULLIE TEN OPZICHTE VAN ANDERE TYPEN VASTGOED? Uitgangspunt bij elke belegging is het vastgoed en de locatie. De zorgvastgoedmarkt verschilt daarin niet met andere sectoren. Maar de business case van de zorginstellingen speelt ook een belangrijke rol. Dit bepaalt mede de aantrekkelijkheid van het zorgvastgoed en daar zit het verschil in. Verder nemen wij in onze afweging de alternatieve aanwendbaarheid van het zorgvastgoed mee. WAT WIL JE ZORGINSTELLINGEN MEEGEVEN? Er is een mismatch tussen de verouderde voorraad en de vraag. Zorginstellingen zouden snel moeten schakelen en moeten nadenken over een alternatief gebruik dan wel de herontwikkeling van het bestaande product. Leegstand in de eigen portefeuille leidt af en kent (negatieve) financiële consequenties. Daarnaast wordt de kwaliteit van zorg steeds belangrijker in de afweging of een zorgvastgoedpropositie een goede belegging is of niet. Wij steunen de zorginstellingen die zich volledig willen focussen op het verlenen van goede zorg en zijn hierbij graag een (vastgoed)partner. CBRE Healthcare 2016 CBRE B.V. 5

6 Contact Wilt u meer weten over cbre research, of gerelateerde onderzoeksrapporten raadplegen, bezoek dan de global research gateway. Jeroen Hermus Associate Director Healthcare Jeroen.Hermus@cbre.com Alexander Buijs Director Investments Alexander.Buijs@cbre.com Pieter Broumels Director Valuation Advisory Pieter.Broumels@cbre.com MEER INFORMATIE? Voor informatie over CBRE Healthcare en voor onze marktrapportages, verwijzen wij u graag naar onze website van zorgvastgoed. CBRE HEALTHCARE CBRE houdt zich dagelijks bezig met zorgvastgoed gerelateerde vraagstukken. Zij treedt op namens zorginstellingen, beleggers, banken en ontwikkelaars en is binnen de zorgsector onder andere betrokken bij strategische advisering, haalbaarheidstudies, aan- en verkooptrajecten, taxaties, bouwkostenramingen, bouwbegeleidingen, technical due dilligences, risico analyses, hold- / sell analyses, programma s van eisen, financieringen etc. CBRE HOOFDKANTOOR Gustav Mahlerlaan MK Amsterdam T cbre.nl (1) Anbo Ipso facto beleidsonderzoek, Landelijk onderzoek lokaal beleid seniorenhuisvesting 2016 (22 maart 2016) (2) Fotografie: Wilhelm Westergren Dit rapport is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. Voor de juistheid van de informatie kan door CBRE echter geen aansprakelijkheid worden aanvaard, noch kan aan de vermelde informatie enig recht worden ontleend. Deze rapportage is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door cliënten van CBRE en mag niet worden gereproduceerd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE.