FLEXWONEN IN EINDHOVEN

Transcriptie

1 Bijlage 1: Notitie Raadscommissie flexwonen in Eindhoven februari 2017 FLEXWONEN IN EINDHOVEN Inleiding In de Woonvisie Eindhoven 2015 is in het hoofdstuk Innovatieve stad het thema flexwonen te vinden. De Woonvisie schrijft: Vanuit verschillende groepen is er een toenemende vraag naar goede tijdelijke huisvesting, met passende voorzieningen, tegen een prijs die past bij hun budget. Flexwonen wordt een belangrijke nieuwe woonvorm in Eindhoven. Dit biedt kansen voor de transformatie van leegstaand vastgoed. De in de Woonvisie geformuleerde ambitie is om van flexwonen een reguliere vorm van tijdelijke huisvesting te maken en een duurzaam segment van de Eindhovense woningmarkt. Als prioriteiten in de periode worden genoemd: 1. Taskforce Flexwonen in samenwerking met de corporaties en andere partijen (leegstandsbeheerders, uitzendbureaus). 2. Realisatie van eenheden flexwonen in nieuwbouw of door transformatie. Via deze commissienotitie informeert B&W de raad over de voortgang in het dossier flexwonen. Flexwonen, unieke kansen en mogelijkheden Veranderingen in de maatschappij vragen om nieuwe producten op de woningmarkt. Jarenlange vaste arbeidscontracten en traditionele wooncarrières raken steeds meer buiten beeld. Volgens het UWV heeft nu al ruim tweederde van alle jongeren een flexcontract. Het leven is sneller, dynamischer en veranderlijker geworden. De economie is grillig en de grenzen gaan steeds meer open. Er zijn allerlei migratiestromen ontstaan; vluchtelingen, arbeidsmigranten, expats, studenten, reizigers. Tijdelijkheid raakt zijn negatieve imago kwijt en wordt een geuzennaam, een kwaliteitskenmerk. Steeds meer wordt flexibel. Dat geldt voor arbeidscontracten, telefoon- en internetabonnementen, energietarieven, pensioenen, verzekeringen, relaties, en voor huishoudensinkomens. Het wordt tijd dat de woningmarkt zich aanpast aan de nieuwe behoeftes die hierdoor ontstaan. Een deel van de vraag op de woningmarkt is vraag naar tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar is. De bestaande woonproducten en de manier waarop die op de markt komen en verdeeld worden voldoen daar niet aan. De gemeente Eindhoven heeft daarom in haar Woonvisie flexwonen geïntroduceerd. Een nieuw woonproduct, dat past bij het karakter van de stad: ambitieus en innovatief. Eindhoven is als stad vanwege de woningmarkt, karakter en mogelijkheden erg geschikt om te experimenteren met een product als flexwonen. Er is sprake van een relatief ontspannen woningmarkt. Tijdelijkheid accepteren en waarderen lukt namelijk niet als de markt totaal verstopt zit, zoals in Utrecht. De kracht van Eindhoven als motor van de Brainport regio is innovatie, waarbij goed design wordt gekoppeld aan slimme techniek. In Eindhoven moet het lukken zo n nieuw product te ontwikkelen. Transformatie van gebouwen is een uitstekende manier om flexwonen te realiseren en Eindhoven is in Nederland koploper wat betreft transformatie van leegstaand vastgoed! 1

2 Definitie van flexwonen Flexwonen is snel beschikbare, in principe tijdelijke, woonruimte. Die tijdelijkheid vloeit vooral voort uit de aard van het product, en is niet zozeer een gevolg van een contractvorm. De kenmerken van flexwonen zijn: Snel en gemakkelijk beschikbaar: geen wachtlijsten, geen ingewikkelde inschrijfprocessen. Er is voldoende aanbod om mensen die snel woonruimte zoeken, te bedienen. Het is duidelijk bij welk loket je moet zijn voor het product flexwonen. Tijdelijk: flexwonen is een nieuw product op de woningmarkt. Het is vooral aantrekkelijk voor mensen die een (nieuwe) start maken op de woningmarkt. Flexwonen is geen eindproduct, bewoners van flexwonen stromen relatief snel ook weer door. Naar een andere stad, naar een nieuwe liefde, naar een huur- of een koopwoning. Soms kan het belangrijk zijn te werken met tijdelijke huurcontracten om te zorgen voor voldoende doorstroming. Diverse prijsklassen: flexwonen kan gerealiseerd worden in allerlei soorten en kwaliteiten, met en zonder service en voorzieningen. Daar passen ook verschillende prijskaartjes bij. In het algemeen hebben mensen met een snelle behoefte aan woonruimte geen hoog inkomen en een bijpassende huurprijs is dan belangrijk. Magic Mix: de term Magic Mix wordt binnen flexwonen gebruikt om de kracht en de mogelijkheden aan te geven van een concept waarbij verschillende groepen, gemengd, in één woongebouw wonen. De Short Stay Facility (SSF) van corporatie Woonbron in Dordrecht en Genderhof in Eindhoven zijn goede voorbeelden van een Magic Mix. Veel doelgroepen: er is een groeiende groep doelgroepen die gebaat zijn bij flexwonen. Op dit moment zijn dat: statushouders, expats, arbeidsmigranten, mensen met flexibel werk, (internationale) studenten, uitstroom uit de maatschappelijke opvang, gescheiden mensen. Volgend jaar komen er vast weer andere groepen bij. Doelgroep Geschat aantal Eindhoven Opmerkingen Mensen in een echtscheidingssituatie Jaarlijks zo n 1000 echtscheidingen in Eindhoven Daarnaast woningvraag na verbreken relatie en samenwonen Expats 2016: : kenniswerkers in de Brainport regio Eindhoven Studenten Onderzoek Kences (1): In Eindhoven (uit)wonende studenten HBO en WO, inclusief internationale studenten: Expats: werkers door hun werkgever (multinational) naar het buitenland gezonden Afgelopen 2 jaar; groei van naar studenten die graag in Eindhoven willen wonen, maar dat nog niet doen (1) Een arbeidsmigrant verlaat zijn Arbeidsmigranten Op 1 januari 2015: 8135 EUmigranten in Eindhoven (2) land om elders werk te vinden Vergunninghouders 2016: 565 personen die in Doelgroep flexwonen: Eindhoven gehuisvest zijn alleenstaande vluchtelingen Flexwerkers Aantal onbekend Meestal jonge mensen die snel van klus en baan wisselen Uitstroom uit de Circa 200 mensen per jaar naar In 2015 zijn 160 mensen via maatschappelijke zelfstandig wonen project DOOR! gehuisvest (3) opvang Ex-gedetineerden Eindhoven 2010: 700 terugkerende exgedetineerden Deels gehuisvest via DOOR! en zorgaanbieders 2

3 (1) Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2016, Kences en Ministerie BZK, uitgevoerd door ABF (2) Beleid EU-migranten, factsheet gemeente Eindhoven, Kennisplatform Integratie & Samenleving, april 2016 (3) DOOR!, samenwerking Eindhovense corporaties en zorgaanbieders. Zorgaanbieder huurt (tijdelijk) na uitstroom MO, levert woonbegeleiding op weg naar zelfstandig wonen Flexwonen in Eindhoven Flexwonen kan in diverse prijsklassen gerealiseerd worden, omdat de doelgroepen verschillende inkomens hebben. Overigens zal het merendeel van de doelgroep op zoek zijn naar woonruimte in de betaalbare categorie. Flexwoningen bouwen moet zowel door de particuliere als door de sociale sector opgepakt worden. Voor de mensen die op zoek zijn naar een snel beschikbare woning in Eindhoven is het belangrijk dat het aanbod aan flexwonen op een eenvoudige manier inzichtelijk is. Door de transformatie van leegstaand vastgoed, zoals The Beech en de Bomansplaats in Eindhoven, wordt door ontwikkelaars en vastgoedbeheerders flexwonen in het particuliere segment ontwikkeld. Het Student Hotel, recent geopend naast het NS station Eindhoven, kan ook gezien worden als nieuw aanbod op de woningmarkt en invulling van flexwonen. Het is moeilijk aan te geven hoeveel particuliere flexeenheden er op dit moment in Eindhoven al zijn. Ze worden niet als zodanig geregistreerd en het hangt ook af van de definitie van een flexwoning. Maar naar schatting zijn de afgelopen jaren een paar duizend eenheden toegevoegd aan de Eindhovense woningmarkt die als flexwonen gekarakteriseerd kunnen worden. Verhuur van die woonruimte gebeurt door de corporaties, door individuele ontwikkelaars, of door bureaus die ze hiervoor opgericht hebben of die ingehuurd worden. Een flexwoning kan verschillende vormen hebben in zowel prijs-kwaliteit verhouding, als in contractvorm, maar nodigt altijd uit tot tijdelijke bewoning zoals: - Woonruimte met een prijs-kwaliteit verhouding die niet uitnodigt om lang in de woonruimte te blijven wonen (in combinatie met een contract voor onbepaalde tijd); - Woonruimte die gesloopt / gerenoveerd gaat worden of anderszins tijdelijk verhuurd kan worden op grond van de leegstandswet (o.a. leegstaande kantoren), of met een tijdelijk huurcontract op basis van de leegstandswet. Met de woningcorporaties in Eindhoven is afgesproken dat zij flexwonen in de sociale sector realiseren. Hierover zijn jaarlijkse en vijf-jaren-afspraken in het kader van prestatieafspraken gemaakt. De corporaties hebben aangegeven dat ze in vier jaar tijd 1000 eenheden flexwoningen willen realiseren. Het totaal aantal flexwooneenheden in de corporatiesector zal in 2017 oplopen tot

4 Voorbeelden uit de Prestatieafspraken met corporaties 2016 thuis: 8 eenheden in de Kronehoefstraat en circa 60 in de Frankrijkstraat Trudo: 30 eenheden in de Quinten Matsijslaan. Kamerpanden omkatten naar 104 flexeenheden Woonbedrijf: transformatie van kantoren Willemstraat en Europalaan naar 150 flexeenheden, inzet 120 spaceboxen Wooninc: In zorgvastgoed zoals Genderhof en Kortonjo, en in Jagershoef, totaal 190 flexeenheden Het product flexwonen goed regelen Flexwonen is een nieuw product en dat betekent dat er nog veel dingen uitgevonden, bedacht en bediscussieerd moeten worden. Belangrijke vragen zijn: - Tijdelijke huurcontracten: We zien flexwonen als snel beschikbare woonruimte, in de aard van het product tijdelijk. Maar moet je die tijdelijkheid ook echt regelen? Dat kan met tijdelijke huurcontracten. Op die manier hou je doorstroming in de complexen in ieder geval in stand. - Communicatie en bereik: Op welke manier worden de producten flexwonen op de markt gebracht? Is het belangrijk dat er als het ware een loket is waar het aanbod zichtbaar is? Hoe maken we het voor alle aanbieders aantrekkelijk daaraan mee te doen? - Draagvlak voor flex: Flexwonen realiseren wordt door buurten nog vaak geassocieerd met de komst van vergunninghouders of met instroom van problematische groepen mensen in de wijk. Dat klopt niet. De bewoners van flexwonen zijn een heel gevarieerde groep. Hoe communiceren we goed over flexwonen, zodat toekomstige projecten op draagvlak kunnen rekenen? Is de term flexwonen wel een goede term. Of wordt die te veel geassocieerd met moeilijke doelgroepen, of met een begrip als Polenhotel? Flexwonen moet ook als product zijn naam waar maken en daarom flexibel zijn. Het is geen product dat je helemaal dicht kunt of moet regelen. Er moet een goede balans zijn tussen voldoende zekerheden en transparantie richting de klant en voldoende ruimte, flexibiliteit, om als de markt daarom vraagt, als de doelgroepen weer veranderen, zaken te wijzigen. 4

5 Voorbeelden van flexwonen in Eindhoven: Genderhof, transformatie zorgvastgoed Wooninc appartementen (studio s een en tweekamer appartementen) en een plint met voorzieningen. Bewoond als Magic Mix: gemengde doelgroep van de oorspronkelijke senioren, arbeidsmigranten, studenten, uitstroom MO, woongroep Europlaan, transformatie kantoor Woonbedrijf 2016 Van de website: In ons oude kantoor en Woonwinkel zitten nu 48 betaalbare huurwoningen voor jongeren en mensen die snel een woning nodig hebben. Transformatie voormalig hoofdkantoor van Philips Lighting, tot woongebouw met 616 lofts en penthouses 2016 Foolen & Reijs Vastgoed is de ontwikkelaar van het project, Diederendirrix architectuur & stedenbouw is verantwoordelijk voor het ontwerp. 5

6 Website Woonbedrijf januari 2017 Flexwonen Snel een woning, met tijdelijk contract Bent u snel op zoek naar een woning, maar heeft u niet genoeg inschrijftijd? Dan is flexwonen misschien een oplossing: een tijdelijke woning zonder wachtlijst. Wat is een flexwoning? Een flexwoning is een kleine, zelfstandige woning met een eigen keuken, badkamer en toilet. Flexwonen is speciaal voor mensen die snel een woning zoeken. Daarom kijken we niet naar uw inschrijftijd, maar wie er het best bij de woning past. U huurt een flexwoning altijd tijdelijk, bijvoorbeeld voor 2 of 5 jaar. Ook belangrijk aan het flexwonen is dat u in een gebouw woont met mensen met een heel verschillende achtergrond. Maar iedereen helpt elkaar en heeft hetzelfde doel: samen goed wonen. Voorwaarden flexwonen U gaat er alleen of met twee personen wonen, zonder kinderen; Uw bruto inkomen per jaar is minder dan euro; U staat niet op de Sancties & Kansenlijst; U kunt ons een goede uitleg geven over waarom flexwonen voor u de beste oplossing is. Voor wie is flexwonen? Flexwonen is voor mensen die snel een betaalbare huurwoning zoeken, maar weinig kans hebben om er een te vinden. Bijvoorbeeld omdat zij geen inschrijftijd hebben. Een aantal voorbeelden van mensen die in flexwoningen wonen: Iemand uit het buitenland of ergens anders in Nederland die tijdelijk woonruimte zoekt in Eindhoven vanwege werk; Een starter die voor het eerst op zichzelf wil gaan wonen; Iemand die vanwege een verbroken relatie plotseling ergens anders moet gaan wonen. In sommige gebouwen met flexwoningen verhuren we ook woningen aan mensen die woonbegeleiding of zorg thuis krijgen door een zorginstelling. 6

7 Voordelen van flex Het realiseren van flexwoningen heeft voor zowel de woningmarkt, de vastgoedbranche, als voor spoedzoekers en voor de stad veel voordelen: De inzet van leegstaand vastgoed: Leegstand vastgoed, zoals verzorgingshuizen, kantoren, scholen, zijn geschikt om te transformeren tot flexwoningen. Daar zit veel winst in. Transformatie en hergebruik zijn duurzame ingrepen. Het is goed voor de onroerend goed eigenaren en goed voor de stad. Leegstand is niet fraai en bevordert de leefbaarheid niet; De voordelen van Magic Mix: Eindhoven gelooft er in verschillende doelgroepen gemengd te laten wonen in één woongebouw. De Genderhof is daar een goed voorbeeld van. Platform 31 noemt dit Magic Mix -projecten; Flexwoningen kunnen veranderingen op de markt opvangen: De recente opgave van het huisvesten van de grote aantallen vergunninghouders heeft laten zien hoe belangrijk flexibel in te zetten woonruimte is. De aantallen varieerden over drie jaar tijd erg sterk. Flexwonen zet Eindhoven op de kaart We zijn in Eindhoven met allerlei partijen bezig flexwonen uit te bouwen en daar zijn we trots op. Flexwonen is een product waarmee we Eindhoven als innovatieve vernieuwende stad op de kaart kunnen zetten. En dat lukt inmiddels ook al. Een paar voorbeelden: - Cobouw noemde Eindhoven in 2016 de kampioen transformatie. Eindhoven is van alle grote steden het actiefst met het transformeren van kantoren naar woningen. - Minister Blok heeft de eerste landelijk inspiratieprijs flexwonen aan het project de Genderhof toegekend. De Genderhof is een voorbeeld van omzetten van een verzorgingshuis naar het woonproduct flexwonen. - De gemeente Eindhoven is deelnemer van de Leerkring Magic Mix van het Platform 31. Eindhoven wordt regelmatig gevraagd als inleider en gastspreker. Wethouder Yasin Torunoglu is bijvoorbeeld spreker op de landelijk conferentie DOE DE FLEX! op 30 maart Flexwonen in 2017 In 2017 wordt flexwonen als onderdeel van de Woonvisie verder uitgewerkt. Het uitvoeringsprogramma flexwonen bestaat uit de volgende onderdelen: De productie van flexwonen Met de corporaties zijn afspraken gemaakt voor de productie van flexwoningen tot Ook de particuliere sector produceert flexwoningen. De gemeente monitort zowel de vraag naar als het aanbod van flexwonen en spreekt partijen op hun inzet en ambities aan. Transparantie van het aanbod De gemeente vindt het belangrijk dat het aanbod aan flexwonen gemakkelijk te vinden is voor alle mensen die met spoed op zoek zijn naar woonruimte. Op dit moment is het particuliere aanbod te vinden via de individuele aanbieders. Corporaties (behalve Woonbedrijf) bieden het aanbod flexwonen aan via Wooniezie.nl. De gemeente onderzoekt in 2017 hoe de doelgroepen van flexwonen zoeken naar woonruimte en wat een goede manier van aanbieden en informeren zou zijn. Vervolgens gaat de gemeente met partijen met aanbod praten over een transparante manier van aanbieden. Dan zou bijvoorbeeld een loket een ingang kunnen zijn voor mensen die op zoek zijn naar snel beschikbare, tijdelijke woonruimte en naar informatie daarover. 7

8 Uitbouwen van het product flexwonen De gemeente gaat met samenwerkingspartners het product flexwonen verder uitbouwen. Dat betekent antwoorden vinden voor kwesties als de vorm of vormen van huurcontract. Maar ook nadenken over draagvlak voor flexwonen en het ontwikkelen van een goede relatie met de buurt waar flexwoningen ontwikkeld worden. Het product flexwonen kan verder worden uitgedragen, bijvoorbeeld via netwerken, door goed te communiceren en door regelmatig over dit thema te publiceren. 8