Meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen?

Transcriptie

1 Meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen? Hogere huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde door middel van het flexibiliseren van de bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren F.G. van Vliet Afstudeerrapport P4: 10 maart 2015 Master Real Estate & Housing TU Delft Afstudeerbegeleiders: ir. R.P. Geraedts, dr. ir. S. Zijlstra & ing. P. de Jong

2 1

3 Meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen? Hogere huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde door middel van het flexibiliseren van de bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren. Illustratie voorblad: (Eigen illustratie, 2014), (Van Veen, 2013) 2

4 3

5 Colofon Persoonlijk Naam: Fabienne Geneviève van Vliet Studienummer: Adres: Telefoonnummer: adres: Onderwijs Universiteit: Studie: Faculteit: Eerste mentor: Tweede mentor: Derde mentor: Technische Universiteit Delft Master Real Estate & Housing Bouwkunde Ir. R.P. Geraedts (DCM) Dr. Ir. S. Zijlstra (Housing) Ing. P. de Jong (DCM) Afstudeerbedrijf Afstudeerbedrijf: Divisie: Marktgroep: Adviesgroep: Begeleiders Arcadis: Arcadis BV. Amersfoort Gebouwen Consultancy & Management Corporate & Private Vastgoed P. Nouwen & G. Greveling 4

6 5

7 Voorwoord Voor u ligt mijn afstudeerrapport over de mogelijke meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen tot levensloopbestendige woningen. Dit rapport is het resultaat van mijn afstudeerproject bij Arcadis voor de Technische Universiteit Delft, Master Real Estate & Housing. De resultaten kunnen gebruikt worden bij advies aan woningcorporaties. Allereerst wil ik graag ir. R.P. Geraedts, dr. ir. S. Zijlstra en ing. P. de Jong van de TU Delft bedanken voor hun begeleiding tijdens mijn afstudeertraject. Daarnaast wil ik ook graag G. Greveling en P. Nouwen van Arcadis bedanken voor input en begeleiding tijdens mijn afstuderen. Ook wil ik alle geïnterviewden bedanken voor het meewerken aan het onderzoek. 3 maart 2015, Fabienne van Vliet 6

8 7

9 Executive summary Introduction Research motivation: - Continual change of housing needs - Aging - Elderly lives longer at home - Lifespan homes The motivation for this research comes from a number of aspects. The first aspect is the continually changing housing need of the residents. Many homes that are offered do not meet all the requirements of the house hunters (Boelhouwer & Hoekstra, 2009). The continually changing population structure, such as aging, is responsible for the constantly changing housing needs of the residents. In reaction to aging, another important aspect is the decline in the number of over-65s who live in residential care. This will lead to more single households (Van Duin, 2013). The policy of minister Blok is that the elderly have to live as long as possible at home, optionally with care at home (Van Duin, 2013). The aging population will peak in the Netherlands around (Huisman, De Jong, Van Duin, & Stoeldraaijer, 2013). Then the number of elderly will decrease and the housing demand will change again. As a result of the economic crisis, there will be less newly built homes. So existing housing will have to be adapted to comply to the changing needs. (Van Galen, Willems, & Poulus, 2013). The housing market can anticipate these developments with lifetime homes. Furthermore on aging: moving house can have negative effects for the elderly. In 2013, 85% of the people over 65 years of age indicate not wanting to move, compared to the year olds. Of the year olds 41 % do not wish to move (De Groot, Van Dam, & Daalhuizen, 2013). L i f e t i m e h o m e s Definition of lifetime homes: These homes are for different kind of households of different ages. Lifetime homes can be achieved by making the houses flexible. Lifetime homes are homes which are suitable for multiple target groups. These lifetime homes can be allocated to different households of various ages. So also in the future the housing stock can respond to changing needs (Caljouw, 1999). Lifetime homes can be achieved by making the homes flexible (Sanders, 2006). Flexible 8

10 houses are easily adaptable to the changing demands and possibilities during the lifecycle of a home (Hermans, Geraedts, van Rijn, & Remoy, 2014). Aim of housing associations: Taking care of housing for households who cannot provide their own living space, while maintaining sufficient financial continuity for the performance of the task (Gruis, 2012). Definition rent value: the rent levels that can be provide when a home is rented (Hypotheekwoordenboek, 2014). S o c i a l h o u s i n g Housing associations pursue sufficient homes which meet the accommodation needs of the different target groups of households and their changing housing needs (Berghs, 2011). Social housing is owned by housing associations. The housing associations have to provide housing for households with a low income and/or households who cannot find easily accommodation (for example, people with disabilities and/or elderly people) (Aedes, 2014). V a l u a t i o n o f f l e x i b i l i t y Definition market value: The estimated amount at which a property could be transferred to the reference date between a willing buyer and a willing seller after a proper marketing in a business operation. The parties have to be informed, prudent and would not have acted under pressure (Berkhout & Hordijk, 2010). Definition business value: It is the present value of an asset or set of assets attributable to the estimated future cash flows that can be obtained with the operation of the business understanding (Brouwer et al., 2012). It is important for housing associations to also achieve the financial returns in addition to the social goals of a housing association (Van Os, 2009). Common valuation concepts within housing associations are: rental value, market value and business value (Van den Beld & Van Zalk, 2010). There are several parties, such as the municipality of Rotterdam, who assume that a flexible home will ensure added value compared to non-flexible homes. Problem statement Problem definition: There is insufficient knowledge about what could be the added value of flexibilization of social housing for housing associations to achieve lifetime homes. There are continual changes of housing needs, because of changing demographics. Annually hardly any new homes will be added to the existing housing stock. Therefore it is important the existing stock of social housing can anticipate the changes of housing needs and living requirements. Because housing associations provide social housing and also have to ensure the financial continuity, it is important to know what the (added)value is of flexible housing. 9

11 Research method Main question: What could be the added value (rental value, market value and business value) of flexibilization of the existing social housing stock to realize lifetime homes for housing associations? The research question is formulated from the problem statement and the introduction. This research question is answered by a number of sub-questions. These subquestions are shown below. The sub-questions will be answered by a literature study, design analysis and interviews. This is explained in more detail in the table below. Sub-question Literature study Design analysis Interviews How can a lifetime home be characterized? What are the flexibility measures which have to be taken to realize a lifetime home? The literature study approaches each sub-question from the literature and 3. Can existing social housing be made more flexible by using flexibility measures and how? provides a complete answer to the first two sub-questions. The results of the last four subquestions are being supported by the literature study. The third sub-question is examined by a design analysis. The design analysis measures the flexibility measures (found in the literature study) in the existing floor plans of social housing. In this way, the applicability of the flexibility measures will be examined within social housing. This is done in three different singlefamily homes and in three different apartment buildings. 4. Could flexibility of existing social housing have effect on the rent value? 5. Could flexibility of existing social housing have effect on the market value? 6. Could flexibility of existing social housing have effect the business value? The interviews give an answer to the last three sub-questions. The interviews were held with several housing associations to get an answer on the potential added value of flexibility of existing social housing. Results L i f e t i m e h o m e s Definition of lifetime homes: These homes are for different kinds of households of different ages. Lifetime homes can be achieved by making the houses flexible. A lifetime home means that the dwelling is suitable or can be easily altered for elderly households (Stavenuiter & Van Dongen, 2008). For lifetime homes extra facilities are made during the constructing or reconstruction, so the house is easily adaptable for different kinds of households of different ages: the house is flexible. A lifetime house is characterized by (Leber, 2005): A spacious surface A flexible floor plan High accessibility 10

12 L i f e t i m e h o u s e s : f l e x i b i l i t y m e a s u r e s Flexibility measures should be taken during the design and construction phase to achieve lifetime houses. So during the operation phase the houses can be adapted easily and with minimal costs. There are spatial/functional and constructional/technical flexibility measures (Hermans et al., 2014). Also accessibility is an important issue for lifetime homes. WoonKeur has two separate accessibility certificates for the existing housing stock. The first accessibility certificate is for homes which are accessible for people who use a walker. The second accessibility certificate is for homes which are accessible for people in a wheelchair. Thus, it indicates whether the home is accessible for walker users or wheelchair users (Vegter, 2006). For each variant flexibility measures are drawn up: Single family homes Constructional flexibility measures Technical flexibility measures Variant 1: All households including households with a walker No thresholds (thresholds up to 20 mm high) Possibility of stair lift or bathroom on the ground floor Empty pipes or flexible cabling infrastructure Variant 2: All households including households who are in a wheelchair No thresholds (thresholds up to 20 mm high) Light partition wall between living room and ground floor bedroom/office/something else Technical installations for a possible bathroom on ground floor Flexible kitchen installations for possible adjustable counter Empty pipes or flexible cabling infrastructure Spatial flexibility measures Minimal traffic area of 900 mm Minimal traffic area of 1100 mm Doors at least 850 mm wide Doors at least 850 mm wide Next to the door a minimal space of 350 mm A turning radious of 1500 mm in the different areas (rooms) Possibility of realizing bathroom on ground floor Functional flexibility measures Possibility of changing the function of areas (rooms) Possibility of changing the function of areas (rooms): bedroom on ground floor. Function flexibility Possibility of realizing bathroom on ground floor 11

13 Apartment buildings Constructional flexibility measures Variant 1: Alle doelgroepen t/m rollator gebruik No thresholds (thresholds up to 20 mm high) Variant 2: Alle doelgroepen t/m rolstoel gebruik No thresholds (thresholds up to 20 mm high) Light partition wall between living room and ground floor bedroom/office/something else Technical flexibility measures Elevator: at least 1,05x1,35 m Elevator: at least 1,05 x 2,05 m Automatic doors in het common areas Empty pipes or flexible cabling infrastructure Automatic doors in het common areas Possibility of expanding or move the bathroom. Flexible kitchen installations for adjustable counter Empty pipes or flexible cabling infrastructure Spatial flexibility measures Minimal traffic area of 900 mm inside the home Doors at least 850 mm wide inside the home Minimal traffic area in the common areas of 1200 mm Doors at least 850 mm wide in the common areas. Minimal traffic area of 1100 mm inside the home Doors at least 850 mm wide inside the home Minimal traffic area in the common areas of 1200 mm Doors at least 850 mm wide in the common areas. Next to the door a minimal space of 350 mm Functional flexibility measures Possibility of changing the function of areas (rooms) A turning radious of 1500 mm in the different areas (rooms) Possibility of changing the function of areas (rooms): Function flexibility bedroom/living room/ study room Possibility to expand or move the bathroom. F l e x i b i l i z a t i o n o f e x i s t i n g s o c i a l h o u s i n g The wider the home is, the easier it is to achieve all the primary functions on the ground floor (Dessing, 2014). To change the plan of a home, it is necessary that the outer construction is separated from the inner structure. By changing the plan of a house the installation should be taken into account. The installations can limit the flexibility (Dessing, 2014). Also the positioning of for instance the stairs and the installations can limit the flexibility within a home (Hermans et al., 2014). From the literature study and design study can be concluded that not all the existing social housing can be flexibilisized into lifetime houses. This is mainly because many houses are too small and the awkward positioning of the stairs and/or equipment such as the installations. In particular, variant 2 (wheelchair accessible) is not suitable for all existing social housing. Variant 1 (walker accessible) has less requirements to be met, so option 1 can be 12

14 applied in more homes. Also the costs for version 2 are much higher than for version 1. From the interviews can be concluded that version 2 is not realistic and financial unfeasible due to the high costs. Flexibility measures Variant 1 GF GF GF 1e 1e 1e No thresholds (thresholds up to 20 mm high) Possibility of stairlift or bathroom on the ground floor Single family home 1: flexibility measures CANNOT be implemented Single family home 2: flexibility measures CANNOT be implemented Single family home 3: flexibility measures are possible TOTAL cost: 4.985,30 Thresholds can be removed Thresholds can be removed Thresholds can be removed. Remove thresholds, ground leveling and new exterior doors ,30 Ground floor too small for an extra bedroom or bathroom. A stair lift can hardly be installed because of the door on the ground floor next to the stairs and the door on the first floor next to the stairs. This is shown in red. There is space for a stair lift. On the first floor there is space for the stair lift to turn. This is shown in green. Bathroom could be placed on the ground floor by changing the floor plan. This area is shown in green. Also, a stair lift could be an option. This will be done if there is need for it. The flexibility is already there. 0,- Empty pipes or flexible cabling infrastructure It could be done It could be done It could be done. It will not be done during the flexibilisation. 0,- Minimal traffic area of 900 mm Traffic area is at least 900 mm Traffic area is at least 900 mm Traffic area is at least 900 mm 0,- Doors at least 850 mm wide Possibility of changing the function of areas (rooms) Doors are at least 850 mm wide The rooms in this house cannot be changed in function easily. Between the living room and kitchen is a bearing wall and a service shaft for the kitchen. So this wall cannot be move d easily. This is displayed in orange. Doors are at least 850 mm wide An extra room is possible in the living room, shown in orange. The space is too small to locate an extra bedroom and bathroom on the ground floor. Doors are at least 850 mm wide 0,- By changing the floor plan, the function of the areas can be changed. At this moment, the room on the ground floor can be used for different purposes (bathroom). 0,- 13

15 Flexibility measures Variant 2 BG BG BG 1e 1e 1e No thresholds (thresholds up to 20 mm high) Light partition wall between living room and ground floor bedroom/office/something else Technical installations for a possible bathroom on ground floor Flexible kitchen installations for possible adjustable counter Empty pipes or flexible cabling infrastructure Minimal traffic area of 1100 mm Doors at least 850 mm wide Next to the door a minimal space of 350 mm A turning radious of 1500 mm in the different areas (rooms) Possibility of changing the function of areas (rooms): Function flexibility bedroom/livingroom/ studyroom Single family home 1: flexibility measures CANNOT be implemented Single family home 2: flexibility measures CANNOT be implemented Single family home 3: flexibility measures are possible TOTAL cost: ,30 Thresholds can be removed Thresholds can be removed Thresholds can be removed. Remove thresholds, ground leveling and new exterior doors ,30 Could be done. This is shown in orange. But the living room will be too small for wheelchair users. The ground floor is too small for an extra bathroom. Possible light partition wall is shown in orange. The ground floor is too small for an extra bathroom. A possible partition wall is shown in green. The flexibility to place a wall is already there. 0,- The bathroom can be place d on the ground floor in the front room. Shown in green. The flexibility to do so is already there. 0,- It is possible It is possible It is possible. The flexibility is already there. 0,- It is possible It is possible It is possible. 0,- Traffic space can be expanded, but the kitchen will be smaller then. Toilet on the ground floor is not accessible for wheelchair users. Doors are at least 850 mm wide At one side it is not possible due to the installations. The other side would be possble by moving the wall. The hall is too small. Toilet is not accessible. Not enough space at the ground floor. Traffic space can be expanded, but the living room would be smaller if so. Doors are at least 850 mm wide It could be by moving the wall. The entrance is too small. The toilet is not accessible. Could be by place another wall. Expanding the traffic area to move the wall at the right to the right. Costs will be made for moving the wall, floor- and ceiling finishes, constructional research 12,219,- Doors are at least 850 mm wide 1050,- Next to the door is already a space of 350 mm. 0,- The lay-out is big enough. 0,- The room on the right can be used for different purposes. 0,- 14

16 Flexibility measures Variant 1 No thresholds (thresholds up to 20 mm high) Elevator: at least 1,05x1,35 m Automatic doors in het common areas Empty pipes or flexible cabling infrastructure Minimal traffic area of 900 mm inside the home Doors at least 850 mm wide inside the home Minimal traffic area in the common areas of 1200 mm Doors at least 850 mm wide in the common areas. Possibility of changing the function of areas (rooms) Apartment block 1: Flexibility measures CANNOT be implemented Apartment block 2: Flexibility measures CANNOT be implemented Apartment block 3: Flexibility measures are possible TOTAL cost: ,80 Total cost per apartment: ,48 Thresholds can be removed Thresholds canbe removed Thresholds can be removed. Remove thresholds, ground leveling and new exterior doors ,80 Within the apartment building is no space for an elevator. This should be installed on the outside of the building and will only access six homes. Automatic doors can be installed. Within the apartment building is no space for an elevator. This should be installed on the outside and have to be installed three times. Automatic doors can be installed. Within the aparment building an elevator can be installed.. The elevator cannot reach all parts of the apartment building, because the three parts are not all at the same height, shown in purple. The costs for an elevator include the construction of an elevator shaft, foundation and elevator installations ,- Automatic doors can be installed ,- It is possible It is possible It is possible 0,- Traffic areas are at least 900 Traffic areas are at least 900 Traffic areas are at least 900 mm mm wide mm wide wide 0,- Doors are at least 850 mm Doors are at least 850 mm Doors are at least 850 mm wide wide wide 0,- Traffic areas are smaller than Traffic area is slightly more Traffic area is sighlty more than 1200 mm in the stairwell. This than 1200 mm mm. cannot be made wider, because of the bearing walls and the stairs. This is shown in 0,- red. The doors are at least 850 mm The doors are at least 850 The doors are at least 850 mm wide. mm wide.. wide. 0,- There is a possibility to change the function of the different rooms in the apartments. There is a possibility to change the function of the different rooms in the apartment. For example the wall between the living room and bedroom can be removed. Shown in orange. In apartment type 1 is no possibility to change the functions. In apartment type 2 function change can take place by removing the cabinets between the living room and bedroom. This is drawn in orange. 0,- 15

17 Flexibility measures Variant 2 No thresholds (thresholds up to 20 mm high) Elevator: at least 1,05 x 2,05 m Automatic doors in het common areas Empty pipes or flexible cabling infrastructure Possibility of expanding or move the bathroom. Flexible kitchen installations for possible adjustable counter Minimal traffic area of 1100 mm inside the home Doors at least 850 mm wide inside the home Next to the door a minimal space of 350 mm Minimal traffic area in the common areas of 1200 mm Doors at least 850 mm wide in the common areas. A turning radious of 1500 mm in the different areas (rooms) Apartment block 1: Flexibility measures CANNOT be implemented Apartment block 2: Flexibility measures CANNOT be implemented Apartment block 3: Flexibility measures are applicable TOTAL COST: ,80 Cost per apartment: ,48 Thresholds may be removed Thresholds may be removed Thresholds may be removed. Remove thresholds, ground leveling and new exterior doors ,80 Within the apartment building is no space for an elevator. This should be installed on the outside of the building and will only access six homes. Automatic doors can be installed. Within the apartment building is no space for an elevator. This should be installed on the outside and have to be installed three times. Automatic doors can be installed. Within the aparment building can be installed an elevator. The elevator cannot reach all parts of the apartment building, because the three parts are not all at the same height. Shown in purple. The costs for an elevator includes the construction of an elevator shaft, foundation and elevator installations ,- Automatic doors can be installed ,- It is possible It is possible It is possible 0,- Bathroom could be removed Bathroom could be removed In apartment 1 it is not possible. and installed in a bedroom. and installed in a bedroom. In apartment 2 should the bathroom be replaced. 8047,20 It is possible It is possible It is possible. Kitchens have to be removed and installed. Traffic areas in the apartments are too small and cannot be made wider, because of the bearing walls. Doors are already at least 850 mm Yes it is already there Traffic areas are smaller than 1200 mm in the stairwell. This cannot be made wide, because of the bearing walls and the stairs. This is shown in red. The doors are already at least 850 mm wide The toilet and bathroom are unaccessible, but the other Traffic areas in the apartments are too small and cannot be made wider, because of the bearing walls. Doors are already at least 850 mm Next to the door is no space of 350 and this cannot be created by the installations and bearing walls. Traffic areas are smaller than 1200 mm in the stairwell. This cannot be made wide, because of the bearing walls and the stairs. This is shown in red. The doors are already at least 850 mm wide The toilet and bathroom are unaccessible, but the other 8169,76 Traffic areas are too small in the apartments. The floor plan has to be changed. Costs will be made for moving the wall, floor- and ceiling finishes, constructional research ,- New doors due the floor plan changes. 7000,- By changing the floor plan it is possible. The traffic areas are already 1200 mm wide. 0,- 0,- The doors are already at least 850 mm wide 0,- Will be realized by changing the floor plan. 16

18 Possibility of changing the function of areas (rooms): Function flexibility bedroom/livingroom/ studyroom rooms are broader. rooms are broader. 0,- There is a possibility to change the functions. There is a possibility to change the functions. This is shown in orange. There is a possibility to change the functions. This is shown in orange. 0,- ( A d d e d ) v a l u e o f f l e x i b i l i s a t i o n In the Netherlands, the property valuation system (WWS) determine the maximum rent level based on dwellingcharacteristics for social rented homes (Drentje, 2012). Many interviewed housing corporations told that the rent level cannot increase by flexibilisation, because flexibility is not included in the property valuation system (WWS). Another aspect that was reveal by the interviewees is the deregulation limit of the rent level for social housing. The deregulation limit is the maximum rent level for social rent housing (Blok, 2013). The rent level of many social housing is often already near the deregulation limit. Especially for housing associations in the Randstad. If the rent level can be increased, then 70% of the households must agree with the rent level increase after a renovation (Hasselaar, 2012). Many interviewees said that it is hard to achieve the 70% agreement of the households. According to most interviewees, the market value will increase marginally due to flexibilisation of existing social housing. The investment will not be earned back completely by the market value. The market value is often used for the sale of housing in the social rented sector (Eicholtz, 2003). To calculate the business value the following data are required: rent income, operating costs and lifetime of the houses (Gruis, 2000). According to the interviewees, the business value will not rise, because of the high investment costs of flexibilisation. Especially version 2 is therefore not feasible. According to the interviewees, profitability will increase, but it is also said that the profitability is not really an issue for housing associations. So the increase of profitability does not have that much influence on the business value. The operational costs will fall when a flexible house has to adapt to the future housing needs, but the operational costs will increase when for instance electronic systems will be added. 17

19 Electronic systems, like an elevator or automatic doors, require higher operational costs. The lifespan will increase due to flexibilisation, but the quality of a house would also be improved. Version 1 could be made feasible by extending the lifespan. Conclusions and recommendations C o n c l u s i o n s Variant 0 Variant 1 Variant 2 Rent value Market value Business value From the interviews can be concluded that there is no added financial value of flexibilisation of social housing. But there is a social value of flexibilisation. The impact of flexibilisation on the value is shown in the table. 0 means that the house remains unchanged from the zero version. It is the current situation. A + means that the value will rise and a - means that the value will decrease. The high investment costs for flexibilisation ensures that there is no financial added value. Also the existing legalization regarding the rent level (WWS and deregulation limit) are important barriers. The market value will rise marginally, but this is insignificant. The value will ensurely fall for version 2 of the high investment costs. Version 1 could have added value through lifespan extension. The interviewees indicate that they probably want to invest in version1 and not in version 2, because version 1 has the highest efficiency, because the costs are the lowest and the social returns the highest. Version 1 could be included in a renovation. The interviewees preferred to flexibilisize on complex level within apartment buildings instead of inside the homes. The homes could be done individually. R e c o m m e n d a t i o n s This research was limited to the flexibilisation of existing social housing to realize lifetime homes. This research was mainly done from the perspective of housing associations. The vision of the households is also important. Further research of what the households want regarding to flexible housing and if they would be willing to pay more rent for flexible housing is required. 18

20 It appeared that the rent level could not rise in most of the times due to the WWS. The WWS could be customized, so the rental value can increase due to the flexibility measures, because the flexibility measures are included in the WWS. Another additional research could be a research of flexibilisation of the private housing sector or owner occupied sector. This could give different results than for the social housing sector. Various interviewees have mentioned that the flexibility is more feasible in new buildings. Therefor a new research is recommended for flexible new building to achieve lifetime homes. Also is mentioned that the name lifetime homes could sound negative for households. So the market value and the profitability could decrease. A research into the image of lifetime homes could be an additional research. 19

21 Samenvatting Introductie Aanleiding onderzoek: - Veranderende woonbehoefte - Vergrijzing - Ouderen langer thuis wonen - Levensloopbestendige woningen De aanleiding van dit onderzoek naar het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen komt voort uit een aantal aspecten. Een eerste en belangrijkste aspect is de continu veranderende woonbehoefte van de bewoners, waardoor veel woningen die worden aangeboden vaak niet voldoen aan de wensen van de woningzoekenden (Boelhouwer & Hoekstra, 2009). De continu veranderende bevolkingssamenstelling, zoals de vergrijzing, zorgt onder andere voor een continu veranderende woonbehoefte. Als gevolg van de vergrijzing is er een ander belangrijk aspect dat het aantal 65-plussers dat in een zorginstelling woont daalt, wat zal leiden tot meer eenpersoonshuishoudens (Van Duin, 2013). Het beleid van minister Blok is om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, eventueel met zorg aan huis (Van Duin, 2013). Rond 2040 zal de vergrijzingspiek zijn (Huisman, De Jong, Van Duin, & Stoeldraaijer, 2013). Dan zal de vergrijzingsdruk afnemen en de woonbehoefte weer veranderen. Door de economische crisis wordt minder nieuw gebouwd, daarom zullen vooral bestaande woningen moeten worden aangepast om te kunnen voldoen aan de veranderende behoefte (Van Galen, Willems, & Poulus, 2013). De woningmarkt kan hierop inspelen door middel van levensloopbestendige woningen. Definitie levensloopbestendige woningen: Deze woningen zijn geschikt voor verschillende doelgroepen van verschillende leeftijden. Levensloopbestendige woningen kunnen gerealiseerd worden door ze flexibel te maken. Doorgaand op de vergrijzing: Verhuizen kan negatieve effecten hebben voor ouderen. In 2013 geeft 85% van de 65 plussers aan niet te willen verhuizen, ten opzichte van de jarigen waarbij 41% aangeeft niet te willen verhuizen (De Groot et al., 2013). L e v e n s l o o p b e s t e n d i g e w o n i n g e n Levensloopbestendige woningen zijn woningen die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Door middel van levensloopbestendige woningen kunnen woningen aan verschillende doelgroepen van verschillende leeftijden 20

22 Doelstelling woningcorporaties: Het zorgdragen voor dergelijke huisvesting van huishoudens die moeilijk op eigen kracht in woonruimte kunnen voorzien, met behoud van voldoende financiële continuïteit voor het uitoefenen van die taak (Gruis, 2012). worden toegewezen. Zodat ook in de toekomst op de veranderende behoefte kan worden ingespeeld (Caljouw, 1999). Levensloopbestendige woningen kunnen gerealiseerd worden door de woningen flexibel te maken (Sanders, 2006). Flexibele woningen hebben het vermogen om tijdens de gebruiksfase in te kunnen spelen op veranderende eisen en mogelijkheden (Hermans et al., 2014). Definitie huurwaarde: de huur die een woning bij verhuur zou opleveren (Hypotheekwoordenboek, 2014). Definitie marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na een behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld (Berkhout & Hordijk, 2010). Definitie bedrijfswaarde: Onder de bedrijfswaarde van onroerende zaken wordt de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf verstaan (Brouwer et al., 2012). S o c i a l e h u u r s e c t o r Woningcorporaties streven naar voldoende woningen die voldoen aan de wooneisen van verschillende doelgroepen en de veranderende woonwensen (Berghs, 2011). Sociale huurwoningen zijn in het bezit van woningcorporaties. Zij moeten woningen bieden voor huishoudens met een laag inkomen en/of huishoudens die moeilijk geschikte woonruimte kunnen vinden (bijvoorbeeld mensen met een beperking en/of ouderen) (Aedes, 2014). W a a r d e r i n g f l e x i b i l i t e i t Het is van belang dat er binnen woningcorporaties het financieel rendement wordt behaald (Van Os, 2009). Veel voorkomende waarderingsbegrippen binnen woningcorporaties zijn: huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde (Van den Beld & Van Zalk, 2010). Er wordt door verschillende partijen, zoals de gemeente Rotterdam, veronderstelt dat een flexibele woningen voor meerwaarde zorgt ten opzicht van niet-flexibele woningen. Probleemstelling Probleemstelling: Er is onvoldoende kennis over wat de meerwaarde zou kunnen zijn van het flexibiliseren van de bestaande sociale huisvesting voor woningcorporaties om levensloopbestendige woningen te realiseren. Er zijn continu veranderende wooneisen en woonwensen, door bijvoorbeeld de vergrijzing. Jaarlijks worden nauwelijks nieuwe woningen toegevoegd aan de bestaande voorraad. Daarom is het van belang dat de huidige woningen in de sociale huursector kunnen anticiperen op de veranderende woonwensen en wooneisen. Omdat de woningcorporaties sociale huurwoningen aanbieden en ook de financiële continuïteit moeten waarborgen, is het van belang te weten wat de (meer)waarde van het flexibiliseren is. 21

23 Onderzoeksmethode Hoofdvraag: Wat zou de meerwaarde (huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde) kunnen zijn van het flexibiliseren van de huidige sociale woningvoorraad voor woningcorporaties om levensloopbestendige woningen te realiseren? Vanuit de inleiding en de probleemstelling is een onderzoeksvraag opgesteld. Deze onderzoeksvraag wordt beantwoord met behulp van een aantal deelvragen. Deze deelvragen zijn weergegeven in de tabel hieronder. De deelvragen worden met behulp van een literatuurstudie, ontwerpanalyse en interviews beantwoord. Dit is nader toegelicht per deelvraag in de tabel hieronder. Deelvraag Literatuurstudie Ontwerpanalyse Interviews Hoe kan een levensloopbestendige woning gekenmerkt worden? Wat zijn de flexibiliteitsmaatregelen die genomen moeten worden om een levensloopbestendige woning te kunnen realiseren? De literatuurstudie benadert elke deelvraag uit de literatuur en geeft volledig 3. Kunnen bestaande sociale huurwoningen geflexibiliseerd worden aan de hand van de flexibiliteitsmaatregelen en hoe? antwoord op de eerste twee deelvragen. De resultaten van de laatste vier deelvragen worden ondersteund door de literatuurstudie. De derde deelvraag wordt onderzocht aan de hand van een ontwerpanalyse die de flexibiliteitsmaatregelen gevonden in de literatuurstudie toepast in bestaande woningplattegronden van sociale huurwoningen. Zo wordt de toepasbaarheid van de flexibiliteitsmaatregelen binnen bestaande sociale huurwoningen onderzocht. Dit is gedaan in drie verschillende eengezinswoningen en drie verschillende meergezinswoningen. 4. Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de huurwaarde? 5. Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de marktwaarde? 6. Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de bedrijfswaarde? De interviews geven een antwoord op de laatste drie deelvragen. De interviews zijn gehouden met verschillende woningcorporaties om een antwoord te krijgen op de mogelijke meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen. Resultaten L e v e n s l o o p b e s t e n d i g e w o n i n g e n Definitie levensloopbestendige woningen: Deze woningen zijn geschikt voor verschillende doelgroepen van verschillende leeftijden. Levensloopbestendige woningen kunnen gerealiseerd worden door ze flexibel te maken. Een levensloopbestendige woning betekent dat de woning geschikt is of gemakkelijk geschikt gemaakt kan worden voor bewoners tot op hoge leeftijd (Stavenuiter & Van Dongen, 2008). Bij levensloopbestendige woningen zijn bij de bouw of verbouwing voorbereidingen getroffen zodat de woning gemakkelijk aanpasbaar is voor verschillende doelgroepen van verschillende leeftijden: de woning is flexibel. Een levensloopbestendige woning wordt gekenmerkt door (Leber, 2005): 22

24 Een ruim oppervlak Flexibele plattegrond Goede toegankelijkheid L e v e n s l o o p b e s t e n d i g e w o n i n g e n : f l e x i b i l i t e i t s m a a t r e g e l e n 0. Bestaande situatie 1. Rollator geschikte woning 2. Rolstoel geschikte woning Om levensloopbestendige woningen te kunnen realiseren zullen er flexibiliteitsmaatregelen getroffen moeten worden in de ontwerpfase, waardoor er tijdens de exploitatiefase met minimale kosten de woning aangepast kan worden. Er zijn ruimtelijke/functionele en bouwkundige/ installatietechnische flexibiliteitsmaatregelen (Hermans et al., 2014). Ook is de toegankelijkheid van de woning een belangrijk aspect voor levensloopbestendige woningen. WoonKeur heeft voor de bestaande bouw twee afzonderlijke certificaten. Het eerste toegankelijkheid certificaat is voor woningen die geschikt zijn voor rollator gebruik en het tweede toegankelijkheid certificaat is voor woningen die geschikt zijn voor rolstoel gebruik. Er wordt dus aangegeven of de woningen rolstoel of rollator toegankelijk zijn (Vegter, 2006). Variant 0 is de bestaande situatie; het startpunt van de flexibilisering. Voor variant 1 en 2 zijn flexibiliteitsmaatregelen opgesteld: Eengezinswoningen Bouwtechnisch flexibiliteitsmaatregelen Installatietechnische flexibiliteits- maatregelen Ruimtelijke flexibiliteitsmaatregelen Functionele flexibiliteitsmaatregelen Variant 1: Alle doelgroepen t/m rollator gebruik Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Mogelijkheid tot traplift of badkamer op begane grond Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm breed Mogelijkheid functieverandering ruimtes Variant 2: Alle doelgroepen t/m rolstoel gebruik Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lichte tussenwand op begane grond tussen woonkamer en slaapkamer/werkkamer Aansluitingen voor mogelijke badkamer op begane grond Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte van 1100 mm Deuren minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Grote van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Mogelijkheid tot realiseren van badkamer op begane grond Mogelijkheid functie verandering ruimtes: slaapkamer op begane grond. Functie flexibiliteit slaapkamer/ woonkamer/ werkkamer Mogelijkheid tot realiseren van badkamer op begane grond 23

25 Meergezinswoningen Bouwtechnisch flexibiliteitsmaatregelen Installatietechnische flexibiliteits- maatregelen Ruimtelijke flexibiliteitsmaatregelen Variant 1: Alle doelgroepen t/m rollator gebruik Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lift: minstens 1,05x1,35 m Automatische deuren centrale ruimtes Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte binnen de woning van 900 mm Deuren binnen de woning minstens 850 mm breed Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200 mm Deuren in wooncomplex minstens 850 mm breed Variant 2: Alle doelgroepen t/m rolstoel gebruik Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lichte tussenwand op begane grond tussen woonkamer en slaapkamer/werkkamer Lift: minstens 1,05 x 2,05 m Automatische deuren centrale ruimtes Mogelijkheid tot uitbreiding badkamers of verplaatsing van de badkamer (extra aansluitingen) Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte binnen de woning van 1100 mm Deuren binnen de woning minstens 850 mm breed Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200mm Deuren minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Functionele flexibiliteitsmaatregelen Mogelijkheid functieverandering ruimtes Grote van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Mogelijkheid functie verandering ruimtes: Functie flexibiliteit slaapkamer/ woonkamer/ werkkamer Mogelijkheid tot uitbreiding van de badkamer F l e x i b i l i s e r e n v a n b e s t a a n d e s o c i a l e h u u r w o n i n g e n Hoe breder de beukmaat is, hoe gemakkelijker het is om alle primaire functies op de begane grond te realiseren (Dessing, 2014). Voor een vrije indeling is het noodzakelijk dat de drager van de inbouw gescheiden is. In dit geval kan de plattegrond gemakkelijk veranderd worden. Er moet wel rekening gehouden worden met de installaties. De installaties kunnen de flexibiliteit beperken (Dessing, 2014). Ook kan de positionering de flexibiliteit binnen een woning belemmeren (Hermans et al., 2014). Beperkte toepasbaarheid binnen bestaande sociale huurwoningen: - Te klein oppervlak - Situering installaties - Situering trap Variant 1 beter toepasbaar dan variant 2. Variant 2 heeft strengere eisen Uit de literatuurstudie en ontwerpanalyses kan geconcludeerd worden dat niet alle bestaande sociale huurwoningen geflexibiliseerd kunnen worden tot levensloopbestendige sociale huurwoningen. Dit komt met name doordat veel sociale huurwoningen een te klein oppervlak hebben en door de situering van de trap en/of installaties, zoals de meterkast. Met name variant 2 (rolstoel toegankelijk) is niet in alle bestaande sociale huurwoningen toepasbaar. Variant 1 (rollator toegankelijk) heeft minder strenge eisen waaraan voldaan moet worden, waardoor variant 1 in meer woningen toepasbaar is. Ook 24

26 zijn de kosten voor variant 2 veel hoger dan voor variant 1, waardoor eigenlijk al geconcludeerd kan worden dat variant 2 hoogstwaarschijnlijk niet realistisch is, omdat variant 2 financieel niet haalbaar zal zijn. Flexibiliteitsmaatregelen Variant 1 BG BG BG 1e 1e 1e Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Mogelijkheid tot traplift of badkamer en slaapkamer op begane grond Loze leidingen of flexibele bekabelings-infrastructuur Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm breed Mogelijkheid functieverandering ruimtes Eengezinswoning 1: flexibiliteitsmaatregelen NIET toepasbaar Drempels kunnen verwijderd worden Begane grond te klein voor een slaapkamer en badkamer. Een traplift kan in deze woning moeilijk geplaatst worden, door de deur op de begane grond van het toilet. Op de tweede verdieping zit de deur naar de badkamer in de weg. Dit is in het rood weergegeven Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Verkeersruimtes zijn minstens 90 mm breed Deuren zijn minstens 850 mm breed De ruimtes in de woningen kunnen moeilijk van functie veranderd worden. Tussen de woonkamer en keuken zit een dragende muur en een leidingschacht voor de keuken, waardoor deze moeilijk verplaatst kan worden. Dit is in het oranje weergegeven. Eengezinswoning 2: flexibiliteitsmaatregelen NIET toepasbaar Drempels kunnen verwijderd worden In deze woning is ruimte voor een traplift. Op de tweede verdieping zal deze een extra hoek moeten maken. Weergegeven in groen. Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Verkeersruimtes zijn minstens 900 mm breed Deuren zijn minstens 850 mm breed In de woonkamer zou eventueel een extra kamer geplaatst kunnen worden. Weergegeven in oranje. Het is een te kleine woning om een slaapkamer en badkamer extra op de begane grond te situeren. Eengezinswoning 3: flexibiliteitsmaatregelen WEL toepasbaar TOTALE KOSTEN: 4.985,30 Drempels kunnen verwijderd worden. Drempels verwijderen, grond egaliseren, nieuwe buitendeuren ,30 Badkamer zou op de begane grond geplaatst kunnen worden door verandering van de plattegrond bij het toilet en de keuken. Dit is in het groen weergegeven. Ook zou het plaatsen van een traplift een optie kunnen zijn. Dit wordt gedaan als hier behoefte naar is. De flexibiliteit is er. 0,- Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Zal niet bij flexibilisering aangebracht worden. 0,- Verkeersruimtes zijn minstens 900 mm breed 0,- Deuren zijn minstens 850 mm breed 0,- Door verandering van de plattegrond zou de plattegrond zo ingedeeld kunnen worden dat de ruimtes van functie veranderd kunnen worden. Op dit moment kan de kamer op de begane grond voor verschillende doeleinden gebruikt worden en eventueel ook tot extra badkamer op de begane grond. 0,- 25

27 Flexibiliteitsmaatregelen Variant 2 BG BG BG 1e 1e 1e Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lichte tussenwand op begane grond tussen woonkamer en slaapkamer/ werkkamer Aansluitingen voor mogelijke badkamer op begane grond Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte van 1100 mm Deuren minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Grote van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Mogelijkheid functie verandering ruimtes: slaapkamer op begane grond. Eengezinswoning 1: flexibiliteitsmaatregelen NIET toepasbaar Drempels kunnen verwijderd worden Dit zou kunnen. Woonkamer is dan bereikbaar via kleinere kamer. De woonkamer zal te klein zijn voor rolstoel gebruik. (Oranje) De begane grond is te klein voor een mogelijke badkamer op de begane grond. In de keuken is het mogelijk om een flexibel aanrechtblad te plaatsen. Eengezinswoning 2: flexibiliteitsmaatregelen NIET toepasbaar Drempels kunnen verwijderd worden De eventuele tussenwand is in het oranje weergegeven. Er is op de begane grond geen ruimte voor een mogelijke badkamer. Aansluitingen voor een mogelijke badkamer zullen dan ook niet zinvol zijn. In de keuken is het mogelijk om een flexibele keuken te plaatsen. Eengezinswoning 3: flexibiliteitsmaatregelen WEL toepasbaar TOTALE KOSTEN: ,30 Drempels kunnen verwijderd worden. Het verwijderen van drempels, egaliseren en nieuwe deuren ,30 In het paars is een eventuele tussenwand weergegeven. Deze wordt niet direct aangebracht. 0,- Badkamer zou op de begane grond geplaatst kunnen worden. In groen weergegeven. De flexibiliteit om de badkamer te plaatsen is er al. 0,- Dit is mogelijk. Dit wordt pas aangebracht indien nodig. 0,- Dit is mogelijk. Dit is mogelijk Dit is mogelijk, maar zal bij flexibilisering niet gedaan worden, omdat als het nodig is alsnog leidingen kunnen worden omgelegd. 0,- Verkeersruimte kan verbreed worden, dan zal de keuken kleiner worden. Toilet op begane grond is niet toegankelijk voor rolstoel. Deuren zijn minstens 850 mm breed. Dit is niet mogelijk door de meterkast. Aan de andere kant zou kunnen door de muur te verplaatsen. Dit is in het rood weergegeven. De gang is te klein. De gang zou groter gemaakt moeten worden, maar dan is alsnog het toilet niet toegankelijk. Hier is geen ruimte voor op de begane grond. De gang zal verbreed moeten worden. Dan zal echter de woonkamer smaller worden. Deuren zijn minstens 850 mm Hiervoor zal de gang verbreed 35 cm breder gemaakt moeten worden door een muur te verplaatsen. De gang is te klein. Het toilet is niet toegankelijk voor rolstoel gebruik. Als de gang verbreed wordt dan zal de woonkamer smaller worden. Dit is mogelijk door het plaatsen van een extra wand. Verkeersruimte verbreden door aan de linkerkant de muren op te schuiven. Dit is in het oranje weergegeven. (wand verplaatsen, vloer en plafonafwerking, installaties, bouwkundig onderzoek) 12,219,- Deuren zijn minstens 850 mm breed 1050,- Naast de deur is ruimte van 350 mm 0,- De begane grond is groot genoeg dat er een draaicirkel van 1500 mm aangehouden kan worden in elke ruimte. 0,- Op dit moment kan de kamer op de begane grond voor verschillende doeleinden gebruikt worden en eventueel ook tot extra badkamer op de begane grond. 0,- 26

28 Flexibiliteitsmaatregelen Variant 1 Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lift: minstens 1,05x1,35 m Automatische deuren centrale ruimtes Loze leidingen of flexibele bekabelings-infrastructuur Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm breed Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200 mm Deuren in wooncomplex minstens 850 mm breed Mogelijkheid functieverandering ruimtes Meergezinswoning 1: flexibiliteitsmaatregelen NIET toepasbaar Drempels kunnen verwijderd worden Binnen het wooncomplex is geen ruimte voor een lift. Dit zou aan de buitenkant van de woning geplaatst moeten worden. Vaak is een lift voor 6 woningen niet rendabel. Automatische deuren kunnen geplaatst worden Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Verkeersruimtes zijn minstens 90 mm breed Deuren zijn minstens 850 mm breed Verkeersruimte is kleiner dan 1200 mm breed in het trappenhuis. Dit kan moeilijk breder gemaakt worden. Dit is weergegeven in het rood. In het complex zijn de deuren minstens 850 mm breed. Er is een mogelijkheid tot functieverandering binnen de bestaande plattegrond. Eengezinswoning 2: flexibiliteitsmaatregelen NIET toepasbaar Drempels kunnen verwijderd worden Binnen het complex is er geen ruimte voor een lift door de trappenhuizen. Dan zouden er 3 liften geplaatst moeten worden, omdat de ontsluiting van de woningen aan 3 trappenhuizen zijn geplaatst (rode cirkel) Automatische deuren kunnen geplaatst worden Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Verkeersruimtes zijn minstens 90 mm breed Deuren zijn minstens 850 mm breed Verkeersruimte in het wooncomplex is iets meer dan 1200 mm. In het complex zijn de deuren minstens 850 mm breed. In de woningen is het mogelijk om functieverandering tussen de woningen te laten plaatsvinden. Dit kan met name bij de slaapkamer 3 en de woonkamer (oranje) Eengezinswoning 3: Flexibiliteitsmaatregelen WEL toepasbaar TOTALE KOSTEN: ,80 Totale kosten per woning: ,48 Drempels kunnen verwijderd worden. Drempels verwijderen, egaliseren en nieuwe buitendeuren ,80 Binnen het wooncomplex zou er een lift geplaatst kunnen worden. Zie de rode cirkel. De lift kan echter niet alle delen bereiken van het wooncomplex, omdat de drie delen niet allen op dezelfde hoogte liggen. (paars) Bouwen van een liftschacht, fundering en lift ,- Automatische deuren kunnen geplaatst worden ,- Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. 0,- Verkeersruimtes zijn minstens 90 mm breed 0,- Deuren zijn minstens 850 mm breed 0,- Verkeersruimte in het wooncomplex is iets meer dan 1200 mm. 0,- In het complex zijn de deuren minstens 850 mm breed. 0,- In woning type 1 is geen mogelijkheid tot functieverandering. In woningtype 2 zou er functieverandering plaats kunnen vinden door het weghalen van de kasten tussen de woonkamer en slaapkamer 1. Dan zou slaapkamer 1 eventueel bij de woonkamer getrokken kunnen worden. (Oranje) 0,- 27

29 Flexibiliteitsmaatregelen Variant 1 Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lift: minstens 1,05 x 2,05 m Automatische deuren centrale ruimtes Loze leidingen of flexibele bekabelings-infrastructuur Mogelijkheid tot uitbreiding badkamers of verplaatsing van de badkamer (extra aansluitingen) Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Minimale verkeersruimte binnen de woning van 1100 mm Deuren binnen de woning minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200 mm Deuren in wooncomplex minstens 850 mm breed Grote van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Mogelijkheid functieverandering ruimtes Meergezinswoning 1: flexibiliteitsmaatregelen NIET toepasbaar Drempels kunnen verwijderd worden Binnen het wooncomplex is geen ruimte voor een lift. Dit zou aan de buitenkant van de woning geplaatst moeten worden. Vaak is een lift voor 6 woningen niet rendabel. Automatische deuren kunnen geplaatst worden Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Badkamer zou eventueel verplaatst kunnen worden naar een slaapkamer. Eengezinswoning 2: flexibiliteitsmaatregelen NIET toepasbaar Drempels kunnen verwijderd worden Binnen het wooncomplex is geen ruimte voor een lift. Dan zouden er 3 liften geplaatst moeten worden voor de ontsluiting naar de woningen. Automatische deuren kunnen geplaatst worden Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Badkamer zou eventueel verplaatst kunnen worden naar een slaapkamer Eengezinswoning 3: flexibiliteitsmaatregelen WEL toepasbaar TOTALE KOSTEN: ,80 Per woning: ,48 Kan: Verwijderen drempels, egaliseren en buitendeuren ,80 Lift zou geplaatst kunnen worden (rood), lift kan niet alle woningen bereiken door niveauverschillen blokken (paars). Bouwen van liftschacht, fundering en lift ,- Automatische deuren kunnen geplaatst worden ,- Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. 0,- In woningtype 1 niet, in woningtype 2 wel. Badkamer wordt verplaatst. 8047,20 Kan toegepast worden. Kan toegepast worden. Kan toegepast worden. Verkeersruimtes in de woningen zijn te klein. Dit kan niet breder worden gemaakt door dragende muren. Deuren zijn minstens 850 mm breed Naast de voordeur is op dit moment ruimte van 350 mm Verkeersruimte is kleiner dan 1200 mm breed in het trappenhuis. Dit kan moeilijk breder gemaakt worden. Dit is weergegeven in het rood. In het complex zijn de deuren minstens 850 mm breed. Het toilet en badkamer zijn op dit moment ontoegankelijk. Andere ruimtes zijn brede. Er is een mogelijkheid tot functieverandering binnen de bestaande plattegrond. Verkeersruimtes in de woningen zijn te klein. Dit kan niet breder worden gemaakt door dragende muren. Deuren zijn minstens 850 mm breed Naast de voordeur is geen ruimte te creëren van 350 mm door dragende muren en een meterkast. Verkeersruimte is smaller dan 1200 mm breed in het trappenhuis. Dit kan moeilijk breder gemaakt worden. Dit is weergegeven in het rood. In het complex zijn de deuren minstens 850 mm breed. Het toilet en badkamer zijn op dit moment ontoegankelijk. Andere ruimtes zijn brede. Er is een mogelijkheid tot functieverandering binnen de bestaande plattegrond. (oranje) 8169,76 Verkeersruimtes in de woningen zijn te klein. Muren worden gesloopt en opgebouwd, plafond en vloerafwerkingen en bouwkundig onderzoek ,- Nieuwe deuren door plattegrond verandering. 7000,- Door plattegrondaanpassing is dit mogelijk. Dit is al het geval. 0,- 0,- In het complex zijn de deuren minstens 850 mm breed. 0,- Wordt gerealiseerd bij verandering van plattegrond. 0,- Er is een mogelijkheid tot functieverandering binnen de bestaande plattegrond. (oranje) 0,- 28

30 ( M e e r ) w a a r d e v a n f l e x i b i l i s e r e n Definitie huurwaarde: de huur die een woning bij verhuur zou opleveren (Hypotheekwoordenboek, 2014). In Nederland geldt het woningwaarderingsstelsel (WWS) dat de maximale huurprijs van een huurwoning bepaal op basis van woning-karakteristieken (Drentje, 2012). Veel geïnterviewden woningcorporaties vertelden dat de huur niet omhoog kan door flexibilisering, omdat dat niet is opgenomen in het WWS. Een ander punt dat door alle geïnterviewden woningcorporaties werd aangekaart is de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens is de maximale huurgrens voor sociale huurwoningen (Blok, 2013). Veel sociale huurwoningen zitten vaak al tegen de liberalisatiegrens volgens veel geïnterviewden van woningcorporaties uit de randstad. Als de huur wel verhoogd kan worden, dan zullen bij een renovatie in bewoonde staat wettelijk gezien 70% van de individuele huishoudens akkoord moeten gaan met de renovatie (Hasselaar, 2012). Veel geïnterviewden woningcorporaties vertelden dat deze 70% vaak niet gehaald wordt. Definitie marktwaarde: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na een behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld (Berkhout & Hordijk, 2010). Definitie bedrijfswaarde: Onder de bedrijfswaarde van onroerende zaken wordt de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf verstaan (Brouwer et al., 2012). Volgens de meeste geïnterviewden zal de marktwaarde marginaal stijgen bij flexibilisering van de bestaande sociale huurwoningen. De investeringen zullen niet een op een terug verdiend kunnen worden door middel van de marktwaarde. De marktwaarde wordt vaak gebruikt voor de verkoop van woningen uit de sociale huursector (Eicholtz, 2003). Om de bedrijfswaarde te berekenen zijn de volgende gegevens nodig: huurinkomsten (huurwaarde en huurderving), exploitatiekosten en levensduur van de woningen (Gruis, 2000). Door de hoge investeringskosten zal de bedrijfswaarde volgens de geïnterviewden niet stijgen. Zeker variant 2 is hierdoor niet haalbaar. De verhuurbaarheid zal volgens de geïnterviewde woningcorporaties toenemen, maar er wordt ook gezegd dat dit bij veel woningcorporaties geen issue is en dus weinig effect heeft op de bedrijfswaarde. De exploitatiekosten dalen als in de toekomst de woning aangepast moet worden aan andere woonbehoeften, maar als er veel elektronica/domotica wordt toegevoegd, dan zouden de exploitatiekosten weer kunnen stijgen, door hogere kosten voor onderhoud. Door middel van het verlengen van de levensduur zou de investering van 29

31 variant 1 haalbaar gemaakt kunnen worden. De levensduur stijgt door flexibilisering, maar dan zal ook de kwaliteit van de woningen verbeterd moeten worden. Conclusie en aanbevelingen C o n c l u s i e s Variant 0 Variant 1 Variant 2 Huurwaarde Marktwaarde Bedrijfswaarde Vanuit alle interviews kan geconcludeerd worden dat er geen financiële meerwaarde is bij het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen, maar wel een maatschappelijke meerwaarde. In de tabel hiernaast is per waarderingsbegrip de invloed van flexibilsering weergegeven. 0 betekent dat deze onveranderd blijft ten opzichte van de nulvariant: bestaande situatie. Een + betekent dat de waarde zal stijgen en een - betekent dat de waarde zal dalen. Dat er geen financiële meerwaarde is komt met name door de hoge investeringskosten voor de flexibiliteitsmaatregelen en de bestaande regelgeving omtrent de huurwaarde voor sociale huurwoningen (WWS en de liberalisatiegrens). De marktwaarde zal wel stijgen, maar niet een op een met de investeringskosten. De bedrijfswaarde zal zeker voor variant 2 dalen door de hoge investeringskosten. Voor variant 1 zou de bedrijfswaarde gelijk kunnen blijven door de levensduurverlenging. Veel geïnterviewden gaven aan eventueel wel in variant 1 te willen investeren en niet in variant 2. En dan met name op complexniveau binnen meergezinswoningen. Op woningniveau zal eventueel individueel geïnvesteerd worden en binnen de bestaande sociale huursector niet massaal. Variant 1 (rollator toegankelijk) zou meegenomen kunnen worden in de renovatie. Deze variant heeft namelijk relatief gezien de laagste kosten en het hoogste maatschappelijke rendement. A a n b e v e l i n g e n Dit onderzoek heeft zich beperkt tot flexibilisering van bestaande sociale huurwoningen om levensloopbestendige woningen te realiseren. Ook werd dit onderzoek vooral 30

32 gedaan vanuit de visie van de woningcorporaties. De visie van de bewoners is ook van belang. Een onderzoek naar wat de bewoners willen wat betreft een flexibele woning, en of ze meer huur zouden willen betalen voor flexibiliteit, zou een aanvullend onderzoek kunnen zijn. Het is namelijk gebleken dat de huurwaarde niet omhoog kan, met name door het woningwaarderingsysteem (WWS). Het WWS zou aangepast kunnen worden, waardoor de huurwaarde wel omhoog kan door flexibiliteitsmaatregelen. Ook zou hierdoor een onderzoek in de private sector of koopsector van belang zijn. Dit zou andere uitkomsten kunnen geven dan bij de sociale huursector. Door verschillende geïnterviewde woningcorporaties is gezegd dat flexibel bouwen bij nieuwbouw rendabeler zou zijn. Daarom wordt een onderzoek aangeraden naar flexibel nieuw bouwen om levensloopbestendige woningen te realiseren. Ook is door geïnterviewden aangekaart dat het imago van levensloopbestendige woningen negatief zou kunnen werken op de marktwaarde. Hiervoor zou een onderzoek naar de imago van levensloopbestendige woningen moeten komen. 31

33 Inhoud Colofon 4 Persoonlijk 4 Onderwijs 4 Afstudeerbedrijf 4 Voorwoord 6 Executive summary 8 Introduction 8 Problem statement 9 Research method 10 Results 10 Conclusions and recommendations 18 Samenvatting 20 Introductie 20 Probleemstelling 21 Onderzoeksmethode 22 Resultaten 22 Conclusie en aanbevelingen 30 1 Inleiding onderzoek Probleembeschrijving Veranderende behoefte Verhuismotieven Aanpasmotieven Levensloopbestendige woningen: flexibilisering Sociale huisvesting Woningwaardering Waardering flexibiliteit Probleemstelling Afbakening onderzoek Onderzoeksvragen Doel onderzoek Resultaten Relevantie Maatschappelijke relevantie Wetenschappelijke relevantie Onderzoeksmethode Literatuurstudie Ontwerpanalyse Interviews Afstudeerorganisatie TU Delft Afstudeerbedrijf, Arcadis 49 2 Theoretisch kader 50 32

34 2.1 Nederlandse sociale huursector Inleiding Ontwikkelingen en veranderingen woningcorporaties Sociale huursector: woningcorporaties Conclusie Levensloopbestendige woningen Inleiding Kenmerken en eisen levensloopbestendige woningen Flexibele woningen Flexibiliteitsdoelen Flexibiliteitsmiddelen Flexibiliteitsmaatregelen voor levensloopbestendige woningen Flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen Conclusie Woningwaardering Inleiding Huurwaarde Marktwaarde Bedrijfswaarde Conclusie 77 3 Ontwerpanalyse Flexibiliseren van bestaande sociale eengezins huurwoningen Inleiding Variant 1: Rollator toegankelijke woningontwerpen Variant 2: Rolstoel toegankelijke woningen Conclusie Flexibiliseren van bestaande sociale meergezins huurwoningen Inleiding Variant 1: rollator toegankelijk Variant 2: rolstoel woning Conclusie Kosten van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen Inleiding Kosten eengezinswoning Kosten meergezinswoning Conclusie 97 4 Interview resultaten (Meer)waarde van het flexibiliseren van de sociale huurwoningen Inleiding Huurwaarde Marktwaarde Bedrijfswaarde Conclusie Flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen Inleiding Wel of niet flexibiliseren? Conclusie Conclusies en aanbevelingen Conclusies Conclusies per deelvraag Algemene conclusie Advies aan woningcorporaties

35 5.2 Aanbevelingen Reflectie Reflectie van het afstudeerproces Reflectie van het afstudeerproduct Referenties 125 Bijlagen 131 Bijlage A. Woningplattegronden 132 Plattegronden eengezinswoningen 132 Plattegronden meergezinswoningen 134 Bijlage B. Kostenberekeningen 137 Kostenberekeningen variant 1 eengezinswoning 137 Kostenberekeningen variant 2 eengezinswoning 138 Kostenberekeningen variant 1 meergezinswoning 139 Kostenberekeningen variant 2 meergezinswoning 140 Bijlage C. Interviews 142 Interview: Portaal Olof Olthoff Projectontwikkelaar nieuwbouw en renovaties 142 Interview: Havensteder Guus van de Water projectontwikkeling en beheer 144 Interview: Vestia Eric borggreve manager wonen en zorg 146 Interview: Staedion Linda van de Gaag Asset Manager 148 Interview: De Alliantie Mano Otten Asset Manager 149 Interview: De Alliantie David Clayton Gebiedsontwikkelaar 151 Interview: Haagwonen Maria Besselink & Elisabeth Molenaar - Beleidsmedewerkers 154 Interview: De Alliantie Michiel Schaap - Projectontwikkelaar 155 Interview: Ymere Yucel Unlu Asset manager

36 1 Inleiding onderzoek In dit hoofdstuk, de inleiding van het onderzoek, wordt allereerst het probleem geanalyseerd en beschreven. Vanuit de probleembeschrijving kan de probleemstelling geformuleerd worden. Ook kan vanuit de probleembeschrijving een afbakening van het onderzoek gemaakt worden. De probleemstelling leidt tot de hoofdonderzoeksvraag en deelonderzoeksvragen. Ook zal de relevantie en het doel van het onderzoek in dit hoofdstuk besproken worden. Tot slot wordt de onderzoeksmethode beschreven. 35

37 1.1 Probleembeschrijving Veranderende behoefte Een van de grootste problemen binnen de Nederlandse woningmarkt is dat er minder woningen zijn dan dat er vraag naar is. De woningen die worden aangeboden voldoen vaak niet aan de wensen van de woningzoekenden (Boelhouwer & Hoekstra, 2009). De wensen en eisen van huishoudens veranderen door een samenstel van economische ontwikkelingen, sociaalculturele ontwikkelingen, institutionele ontwikkelingen, overheidsingrijpen en historische padafhankelijkheid. Het is van belang dat de woningmarkt inspeelt op veranderende woonvoorkeuren van de verschillende huishoudens (Piljic, 2013). G r o e i e n d a a n t a l h u i s h o u d e n s Figuur 2 Aantal huishoudens en huishoudensgrootte (Blijie et al., 2013) In Figuur 2 is te zien dat de gemiddelde huishoudensgrootte van 1986 tot en met 2012 is gekrompen en het aantal huishoudens is gestegen (Blijie et al., 2013). Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek zal het aantal huishoudens tot 2025 met 630 duizend toenemen tot 8,2 miljoen huishoudens. Na 2025 zal ook het aantal huishoudens blijven stijgen tot 8,6 miljoen in Vooral de eenpersoonshuishoudens zullen stijgen (Van Duin, 2013). De belangrijkste oorzaak voor de stijging van de eenpersoonshuishoudens is de vergrijzing. V e r g r i j z i n g Figuur 1 Bevolkingsopbouw naar leeftijd en geslacht (De Groot, Van Dam, & Daalhuizen, 2013) Tot 2025 gaat het bij driekwart van de eenpersoonshuishoudens om 65-plussers. In Figuur 1 is de bevolkingsopbouw naar leeftijd en geslacht weergegeven met een prognose voor Hierin is te zien dat het aantal 65 plussers relatief toeneemt (De Groot et al., 2013). In 2012 was het percentage ouderen van 65 jaar en ouder 16%. Dit zal toenemen naar een percentage van 22% in Rond 2040 zal de vergrijzingspiek zijn (Huisman et al., 2013). Na 2040 zal de vergrijzingsdruk afnemen, omdat dan de generatie van de babyboom van a de oorlog overleden zal zijn (Alders, 2003). 36

38 Ook daalt het aantal 65-plussers dat in een zorginstelling woont, wat zal leiden tot meer eenpersoonshuishoudens (Van Duin, 2013). Het beleid van minister Blok is om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, eventueel met zorg aan huis. Hierdoor blijven vooral 65- plussers langer wonen in hun woning (Van Duin, 2013) Verhuismotieven Figuur 3 Verhuismotieven (Blijie, Groenemeijer, Gopal, & Hulle, 2013) In Figuur 3 zijn de belangrijkste verhuismotieven weergegeven. Belangrijke verhuismotieven zijn samenwonen, gezinsuitbreiding, uit huis gaan of studie. Deze verhuismotieven zorgen ervoor dat iets meer dan tweederde van de huishoudens die willen verhuizen, jonger dan 45 jaar zijn (Blijie et al., 2013). In 2013 geeft 85% van de 65 plussers aan niet te willen verhuizen, ten opzichte van de jarigen waarbij 41% aangeeft niet te willen verhuizen (De Groot et al., 2013). Verhuizen kan negatieve effecten hebben voor ouderen. Het is gebleken dat ouderen die de laatste jaren verhuisd zijn vaak een kleiner sociaal netwerk hebben, vaker sociaal geïsoleerd zijn en minder vaak deelnemen in organisaties en verenigingen dan ouderen die in hun huidige woning kunnen blijven wonen. De meeste ouderen willen graag in hun huidige woning blijven wonen (Moerenhout, Demeester, & Sierens, 2013) Aanpasmotieven Om een goed functionerende woningmarkt te kunnen creëren is het belangrijk dat het aanbod van woningen kan anticiperen op de voortdurend veranderende vraag naar woningen (Boelhouwer, 2006). Woningcorporaties streven naar voldoende woningen die voldoen aan de wooneisen van verschillende doelgroepen en de veranderende woonwensen (Berghs, 2011). W e i n i g n i e u w b o u w Door de economische crisis wordt er minder nieuw gebouwd, waardoor de nieuwbouw maar een beperkt aantal van het tekort kan invullen. Daarom zullen vooral bestaande woningen moeten worden aangepast, zodat 37

39 deze woningen geschikt zullen zijn voor ouderen (Van Galen et al., 2013). T e k o r t a a n g e s c h i k t e w o n i n g e n : l e v e n s l o o p b e s t e n d i g e w o n i n g e n Definitie levensloopbestendige woningen: Deze woningen zijn geschikt voor verschillende doelgroepen van verschillende leeftijden. Levensloopbestendige woningen kunnen gerealiseerd worden door ze flexibel te maken. In 2013 zijn er te weinig geschikte woningen voor ouderen; er is een tekort van 84 duizend woningen (Van Galen et al., 2013). Over enkele decennia neemt het aantal ouderen af. Door middel van levensloopbestendige woningen kunnen woningen aan verschillende doelgroepen van verschillende leeftijden worden toegewezen. Zodat ook in de toekomst op de veranderende behoefte kan worden ingespeeld (Caljouw, 1999) Levensloopbestendige woningen: flexibilisering Levensloopbestendige woningen Flexibele Aanvullende woning voorzieningen Levensloopbestendige woningen kunnen gerealiseerd worden door de woningen flexibel te maken (Sanders, 2006). Flexibele woningen hebben het vermogen om tijdens de gebruiksfase in te kunnen spelen op veranderende eisen en mogelijkheden (Hermans et al., 2014). Naast een flexibele woning zullen er ook aanvullende voorzieningen buitens- en binnenshuis moeten zijn (Sanders, 2006). Doordat er op dit moment weinig nieuw wordt gebouwd, zullen bestaande woningen flexibel moeten worden gemaakt: flexibiliseren van bestaande woningen Sociale huisvesting Doelstelling woningcorporaties: Het zorgdragen voor dergelijke huisvesting van huishoudens die moeilijk op eigen kracht in woonruimte kunnen voorzien, met behoud van voldoende financiële continuïteit voor het uitoefenen van die taak (Gruis, 2012). Vooral voor de lage- en middeninkomens is de koopwoningmarkt slecht toegankelijk geworden (Boelhouwer, 2006). Dit komt doordat hypotheken lastiger te verkrijgen zijn (Priemus, 2011). De vraag naar huurwoningen in zowel de private als in de sociale sector neemt toe (Blijie et al., 2013). Sociale huurwoningen zijn in het bezit van woningcorporaties. Zij moeten woningen bieden voor huishoudens met een laag inkomen en/of huishoudens die moeilijk geschikte woonruimte kunnen vinden (bijvoorbeeld mensen met een beperking) (Aedes, 2014). 38

40 1.1.6 Woningwaardering Definitie huurwaarde: de huur die een woning bij verhuur zou opleveren (Hypotheekwoordenboek, 2014). Definitie marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na een behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld (Berkhout & Hordijk, 2010). Definitie bedrijfswaarde: Onder de bedrijfswaarde van onroerende zaken wordt de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf verstaan (Brouwer et al., 2012). Een woningcorporatie is een maatschappelijke onderneming. Maatschappelijke ondernemingen streven naar het realiseren van het maatschappelijk rendement ten opzichte van commerciële ondernemingen die streven naar het behalen van het financieel rendement. Anders dan bij andere maatschappelijke ondernemingen, zoals zorg of het onderwijs, krijgen woningcorporaties vrijwel geen subsidies of andere schenkingen. Daarom is het van belang dat er binnen woningcorporaties ook het financieel rendement wordt behaald (Van Os, 2009). Veel voorkomende waarderingsbegrippen binnen woningcorporaties zijn: huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde (Van den Beld & Van Zalk, 2010). Deze waarderingsbegrippen kunnen de waarde van de woningen binnen de sociale huursector definiëren Waardering flexibiliteit M e e r w a a r d e f l e x i b i l i t e i t Er wordt door de gemeente Rotterdam verondersteld dat flexibele woningen beter verhuurbaar zijn en de kosten voor het bouwen van deze woningen ook niet hoger zullen zijn (Gemeente Rotterdam, 2013). Behalve de gemeente Rotterdam zijn er ook andere instanties die veronderstellen dat aanpasbare woningen voor een hogere waarde en een betere verhuurbaarheid zorgen, zoals het Kenniscentrum Wonen-Zorg. Zij veronderstellen dat deze levensloopbestendige woningen voor een langere verhuurbaarheid zorgen en dat de waarde van het vastgoed wordt verhoogd (Berghs, 2011). Het Vlaams Expertisecentrum Toegankelijkheid noemt flexibele woningen meegroeiwoningen en beweert dat deze woningen absoluut een hogere huurwaarde zullen hebben (Enter, 2008). 39

41 V o o r b e e l d p r o j e c t : d e S o l i d Een voorbeeldproject waarbij flexibel bouwen is toegepast is de Solid in Amsterdam. Deze is te zien in Figuur 4. De Solid was geïntroduceerd door woningcorporatie Stadgenoot Amsterdam (De Architect, 2011). Stadgenoot had ambitieuze doelstellingen voor de Solid: maximale keuzevrijheid, maximaal exploitatieresultaat voor Stadgenoot en de lange levensduur. De bouwkosten voor de Solids zijn twee keer zo hoog Figuur 4 Solid (Visser, 2013). uitgevallen dan voor een regulier nieuwbouwcomplex met gemengde functies. Er werd verwacht dat de exploitatiekosten lager zouden komen te liggen door de hoogwaardige en mooi verouderde materialen die gebruikt zijn en de bouwtechnische maatregelen die genomen zijn om flexibel gebruik te kunnen faciliteren voor in de toekomst. Ook werd verwacht dat de verhuurbaarheid beter zou zijn, de structurele leegstand minder zou zijn en de verhuuropbrengsten hoger zouden zijn. Voor de Solid 1 en 2 bleek in de vrijesector nauwelijks vraag te zijn. Dit kwam echter niet door de flexibiliteit van de woningen, maar door de marktsituatie, de concurrentie op IJburg, het ontbreken van balkons en de onaantrekkelijke entrees, gangen en lifthallen. Achteraf had er een grotere doelgroep bereikt kunnen worden door basisvoorzieningen te plaatsen, in plaats van een compleet leeg casco. Binnen Stadgenoot is er geconcludeerd dat een minder compleet accommodatievermogen, dus minder flexibel vermogen, geprefereerd wordt, om zo ook de bouwkosten te beperken (Visser, 2013). 1.2 Probleemstelling Probleemstelling: Er is onvoldoende kennis over wat de meerwaarde zou kunnen zijn van het flexibiliseren van de bestaande sociale huisvesting voor woningcorporaties om levensloopbestendige woningen te realiseren. Er zijn continu veranderende wooneisen en woonwensen, door bijvoorbeeld de vergrijzing. Jaarlijks worden nauwelijks nieuwe woningen toegevoegd aan de bestaande voorraad. Daarom is het van belang dat de huidige woningen in de sociale sector kunnen anticiperen op de veranderende woonwensen en wooneisen. 40

42 1.3 Afbakening onderzoek Dit onderzoek beperkt zich tot het flexibiliseren van bestaande woningen in de sociale huursector tot levensloopbestendige woningen. De meerwaarde wordt bepaalt aan de hand van de huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde. 1.4 Onderzoeksvragen Hoofdvraag: Wat zou de meerwaarde (huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde) kunnen zijn van het flexibiliseren van de huidige sociale woningvoorraad voor woningcorporaties om levensloopbestendige woningen te realiseren? Vanuit de probleemstelling kan de hoofdonderzoeksvraag worden geformuleerd. Om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden zijn er een aantal deelvragen geformuleerd. De deelvragen zijn: Deelvraag Deelvraag Onderzoeksmethode Levensloopbestendige woning Hoe kan een levensloopbestendige woning Literatuurstudie gekenmerkt worden? Meerwaarde levensloopbestendige woning Wat zijn de flexibiliteitsmaatregelen die genomen moeten worden om een levensloopbestendige woning te kunnen realiseren? Kunnen bestaande sociale huurwoningen geflexibiliseerd worden aan de hand van de flexibiliteitsmaatregelen en hoe? Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de huurwaarde? Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de marktwaarde? Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de bedrijfswaarde? Literatuurstudie Literatuurstudie Ontwerpanalyse Literatuurstudie Interviews Literatuurstudie Interviews Literatuurstudie Interviews 41

43 1.5 Doel onderzoek Het doel van het onderzoek is om antwoord te geven op de hoofdvraag: Wat zou de meerwaarde (huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde) kunnen zijn van het flexibiliseren van de huidige sociale woningvoorraad voor woningcorporaties om levensloopbestendige woningen te realiseren?. Dit antwoord kan gebruikt worden bij adviezen aan woningcorporaties en/of bij het vastgoedbeleid van woningcorporaties. 1.6 Resultaten Levensloopbestendige woningen Flexibiliteitsmaatregelen Toepasbaarheid in de bestaande sociale huurwoningen Meerwaarde? Huurwaardwaarde Markt- Bedrijfswaarde De resultaten van dit onderzoek zijn: De flexibiliteitsmaatregelen die genomen moeten worden om levensloopbestendige woningen te kunnen realiseren. De toepasbaarheid van levensloopbestendige woningen in de bestaande sociale woningvoorraad en de kosten van deze maatregelen. Met de toepasbaarheid wordt bedoeld of de flexibiliteitsmaatregelen toegepast kunnen worden in bestaande sociale huurwoningen. De mogelijke meerwaarde uitgedrukt in huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde van het flexibiliseren van de bestaande sociale woningvoorraad om levensloopbestendige woningen te kunnen realiseren. 42

44 1.7 Relevantie In deze paragraaf wordt de relevantie van het onderzoek toegelicht. Dit onderzoek heeft maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie. Allereerst wordt de maatschappelijke relevantie besproken en tot slot de wetenschappelijke relevantie Maatschappelijke relevantie In 2013 staat de vastgoedmarkt onder druk. Er staan veel kantoren leeg, 15,7% van de kantoren staan leeg in Nederland. (Zadelhof, 2014). Dan is er op de woningmarkt een tekort aan woningen die voldoen aan de wooneisen van de Nederlandse bevolking. Doordat de vraag met de tijd verandert zal er op een bepaalde manier adaptief gebouwd moeten worden om aan de vraag te kunnen blijven voldoen. De vergrijzing is een belangrijke maatschappelijke ontwikkeling dat invloed heeft op de sociale woningsector. Naast de vergrijzing wordt er vanuit de overheid een ander zorgbeleid gehanteerd, waardoor ouderen langer thuis moeten blijven wonen. Hier zal op ingespeeld moeten worden, met name in gebieden waar vergrijzing optreed. Dan wordt er op dit moment maar 1% van de woningvoorraad per jaar toegevoegd, waardoor de veranderende wooneisen en woonwensen niet alleen door nieuwbouw opgevangen kan worden. Dit zal ook binnen de bestaande woningvoorraad opgevangen moeten worden Wetenschappelijke relevantie Dit onderzoek zal een bijdragen leveren aan de kennisontwikkeling wat betreft de meerwaarde voor woningcorporaties van het flexibiliseren van de bestaande sociale woningbouw met name gericht op de vergrijzing, levensloopbestendige woningen. 43

45 1.8 Onderzoeksmethode Het onderzoek bestaat uit een literatuurstudie, ontwerpanalyse en interviews om de onderzoeksvragen te kunnen beantwoorden. Deze paragraaf beschrijft hoe de gebruikte onderzoeksmethodes gebruikt zijn. Om de onderzoeksmethode te verduidelijken is een onderzoekschema gemaakt. Dit onderzoekschema weergegeven in Figuur 5. Dit onderzoekschema wordt in de volgende paragrafen nader toegelicht. Literatuuronderzoek Sociale huursector Reflectie Probleembeschrijving Wat zou de meerwaarde (huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde) kunnen zijn van het flexibiliseren van de huidige sociale woningvoorraad voor woningcorporaties om levensloopbestendige woningen te realiseren? Levensloopbestendige Bestaande sociale Waarderingsbegrippen: woningen huurwoningen -Flexibiliteitsmaatregelen -Huurwaarde -Marktwaarde -Bedrijfswaarde Toepasbaarheid flexibiliteits-maatregelen in bestaande sociale huur woningen Meerwaarde levensloopbestendige kwaliteit: -Huurwaarde -Marktwaarde -Bedrijfswaarde -Wel of niet investeren in levensloopbestendige woningen Conclusies Aanbevelingen Inleiding Theoretisch kader Ontweranalyse Interviews Afsluiting Figuur 5 Onderzoekschema (Eigen illustratie, 2015) 44

46 1.8.1 Literatuurstudie In eerste instantie bestaat het onderzoek uit een literatuurstudie om meer kennis te verkrijgen van de sociale woningmarkt, levensloopbestendige woningen, flexibiliteit en de waarderingsbegrippen: huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde. In hoofdstuk 2 zijn de verschillende onderdelen van de literatuurstudie beschreven. De literatuurstudie geeft antwoord op de volgende deelvragen: 1. Hoe kan een levensloopbestendige woning gekenmerkt worden? 2. Wat zijn de flexibiliteitsmaatregelen die genomen moeten worden om een levensloopbestendige woning te kunnen realiseren? In hoofdstuk 2 zijn de eerste en tweede deelvragen uitgewerkt. Deze deelvragen gaan beide over levensloopbestendige woningen, daarom worden deze deelvragen in een hoofdstuk uitgewerkt. Vanuit de theorie gaat de literatuurstudie ook voor een deel in op de andere deelvragen, omdat vanuit de literatuur definities gegeven moeten worden en de literatuur ondersteunt de bevindingen van de ontwerpanalyse en interviews. Een combinatie van de literatuurstudie, ontwerpanalyses en interviews kunnen dan leiden tot een eenduidige conclusie. De onderzoeksmethode van de ontwerpanalyse en interviews worden in de volgende paragrafen nader toegelicht. De literatuurstudie van deze deelvragen wordt net zoals de vorige deelvragen ook in hoofdstuk 2 beschreven. Hierbij gaat het om de volgende deelvragen: 3. Kunnen bestaande sociale huurwoningen geflexibiliseerd worden en hoe? 4. Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de huurwaarde? 5. Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de marktwaarde? 6. Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de bedrijfswaarde? De resultaten vanuit de literatuurstudie van de derde deelvraag zijn net zoals de tweede en derde deelvraag in hoofdstuk 2 beschreven, want ook bij deze deelvraag gaat 45

47 het om levensloopbestendige woningen. De laatste drie deelvragen zijn in hoofdstuk 2.3 vanuit de theorie benaderd Ontwerpanalyse De tweede onderzoeksmethode is de ontwerpanalyse. De ontwerpanalyse is gedaan om de toepasbaarheid van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen om levensloopbestendige woningen te realiseren. De resultaten van de ontwerpanalyse zijn weergegeven in hoofdstuk 3. De volgende onderzoeksvraag is in dit hoofdstuk beantwoord door middel van de ontwerpanalyse: 3. Kunnen bestaande sociale huurwoningen geflexibiliseerd worden en hoe? Door middel van de literatuurstudie zijn in hoofdstuk 0 flexibiliteitsmaatregelen gevonden die toegepast zullen moeten worden binnen de bestaande sociale huurwoningen om levensloopbestendige woningen te kunnen creëren. Om te kunnen onderzoeken of deze flexibiliteitsmaatregelen toegepast kunnen worden in de bestaande sociale huurwoningen is een ontwerpanalyse gedaan. De ontwerpanalyse bestudeerd woningplattegronden van bestaande sociale huurwoningen. Bij de bestudering van deze woningplattegronden is gekeken of de verschillende flexibiliteitsmaatregelen gevonden in hoofdstuk 0 toegepast kunnen worden in deze bestaande plattegronden. Per flexibiliteitsmaatregel is gekeken of deze toegepast kan worden. Het was van belang om de toepasbaarheid van de flexibiliteitsmaatregelen te bepalen omdat deze eisen stellen voor levensloopbestendige woningen en deze niet in alle bestaande sociale huurwoningen toepasbaar zijn. Woningplattegrond Woning plattegrond Flexibiliteitsmaatregel Flexibiliteitsmaatregelen Toepasbaarheid Toepasbaarheid van de flexibiliteitsmaatregelen Dit onderzoek is weergegeven aan de hand van de tabel links. In de eerste kolom zijn de woningplattegronden weergegeven, in de tweede kolom de flexibiliteitsmaatregelen en in de derde kolom zijn de resultaten van de toepasbaarheid per flexibiliteitsmaatregel voor deze woningplattegronden beschreven. Als de woning geschikt is om te flexibiliseren, is er een aangepast ontwerp gemaakt, zodat van het aangepaste ontwerp de kosten 46

48 berekend konden worden aan de hand van de flexibiliteitsmaatregelen. Het aangepaste ontwerp is in de eerste kolom van de tabel weergegeven. De kosten zijn alleen berekend als de woning compleet geflexibiliseerd kon worden. De kosten zijn berekend om de mogelijke meerwaarde te kunnen bepalen. De kosten zijn gebruikt gedurende de interviews om de mogelijke meerwaarde te kunnen bepalen Interviews De derde onderzoeksmethode zijn de interviews die gehouden zijn met verschillende woningcorporaties om de mogelijke meerwaarde te bepalen van het flexibiliseren van sociale huurwoningen om levensloopbestendige woningen te realiseren. De volgende onderzoeksvragen zijn door middel van de interviews en een combinatie met de literatuurstudie beantwoord. 4. Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de huurwaarde? 5. Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de marktwaarde? 6. Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de bedrijfswaarde? De resultaten van deze deelvragen door middel van de interviews zijn beschreven in hoofdstuk 4. Omdat het om het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen gaat, zijn woningcorporaties geïnterviewd. De geïnterviewden woningcorporaties zijn random geselecteerd. De volgende woningcorporaties zijn geïnterviewd. In de eerste kolom wordt de geïnterviewden woningcorporatie weergegeven, in de tweede kolom de naam van de geïnterviewde en in de derde kolom de functie van de geïnterviewde bij de woningcorporatie. Woningcorporatie Persoon Functie Portaal(Utrecht) O. Olthoff Projectontwikkelaar nieuwbouw en renovaties Havensteder (Rotterdam) G. van de Water Projectontwikkeling en beheer Vestia (Hoofddorp) E. Borggreve Manager wonen en zorg Staedion (Den Haag) L. van de Gaag Asset manager De Alliantie (Het Gooi, Amersfoort) M. Otten Asset manager D. Clayton Gebiedsontwikkelaar M. Schaap Projectontwikkelaar Haagwonen (Den Haag) M. Besselink & E. Molenaar Beleidsmedewerkers Ymere (Amsterdam) Y. Unlu Asset manager 47

49 De geïnterviewden hadden kennis op het gebied van vastgoedbeheer, renovaties en vastgoedontwikkeling. De volgende interviewvragen zijn gesteld: 1. Zal de huurwaarde verhoogd worden door middel van flexibilisering van bestaande sociale huurwoningen naar levensloopbestendige woningen? 2. Zal de marktwaarde verhoogd worden door middel van flexibilisering van bestaande sociale huurwoningen naar levensloopbestendige woningen? 3. Zal de bedrijfswaarde verhoogd worden door middel van flexibilisering van bestaande sociale huurwoningen naar levensloopbestendige woningen? a. Wordt de verhuurbaarheid verhoogd? b. Gaan de exploitatiekosten omlaag? c. Wordt de levensduur verlengd? 4. Wel of niet flexibiliseren? 48

50 1.9 Afstudeerorganisatie De afstudeerorganisatie van dit afstudeeronderzoek bestaat uit twee begeleiders vanuit de TU Delft, Master Real Estate & Housing en uit twee begeleiders vanuit het afstudeerbedrijf, Arcadis TU Delft De eerste begeleider van dit onderzoek is ir. R.P. Geraedts van het afstudeerlab Design and Construction Management van de master Real Estate & Housing, faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Geraedts heeft kennis op het gebied van adaptief en flexibel bouwen. De tweede begeleider is dr. ir. S. Zijlstra. Zijlstra is van het afstudeerlab Housing Policy, Management and Sustainability en heeft kennis op het gebied van de woningmarkt in Nederland Afstudeerbedrijf, Arcadis Dit afstudeeronderzoek zal uitgevoerd worden bij Arcadis BV. in Amersfoort. De begeleiders vanuit Arcadis zijn P. Nouwen en G. Greveling. Beiden zijn werkzaam in de Divisie Gebouwen van Arcadis. Nouwen is werkzaam op het kantoor in Den Bosch, marktgroep plannen & projectorganisatie en adviesgroep planvorming. Hij is specialist op het gebied van complexe ruimtelijke ontwikkelingen in met name de binnenstad. Greveling is werkzaam op het kantoor in Amersfoort, marktgroep consultancy & management, en de adviesgroep corporatie & private vastgoed. Hij is gespecialiseerd in renovatie en restauratie van bestaand vastgoed en heeft veel ervaring met complexrenovaties voor woningcorporaties. 49

51 2 Theoretisch kader In dit hoofdstuk zal het onderzoek worden verdiept door middel van een literatuurstudie. Allereerst wordt de Nederlandse sociale huurwoningmarkt onderzocht om de reden tot levensloopbestendige woningen te doorgronden. Daarna wordt aan de hand van literatuur beschreven wat levensloopbestendige woningen zijn en welke aspecten van belang zijn voor deze woningen. Van hieruit wordt het begrip flexibiliteit nader bekeken en de flexibiliteitsmaatregelen onderzocht die nodig zijn voor levensloopbestendige woningen. Dan zal er vanuit een literatuuronderzoek gekeken worden naar hoe bestaande sociale huurwoningen geflexibiliseerd kunnen worden. Tot slot wordt het waarderen van sociale huurwoningen theoretisch onderzocht. 50

52 2.1 Nederlandse sociale huursector Inleiding Binnen de Nederlandse woningmarkt zijn twee sectoren te onderscheiden, de koop en de huur sector. De huursector kan weer worden opgedeeld in de particuliere huursector en de sociale huursector. In de inleiding van het onderzoek is beschreven dat de sociale huursector bedoeld is voor mensen met een laag inkomen en voor doelgroepen die zelf moeilijk aan een woning kunnen komen, bijvoorbeeld ouderen. Ook is in de aanleiding van het onderzoek beschreven dat dit onderzoek zich beperkt tot de sociale huursector. Binnen de sociale huursector en dus woningcorporaties vinden veel ontwikkelingen plaats en verandert er veel. Deze ontwikkelingen en veranderingen worden in eerste instantie in dit hoofdstuk besproken. Daarna zal een algemeen stuk over de sociale huursector, vervolgens worden de prestatievelden van de woningcorporaties besproken Ontwikkelingen en veranderingen woningcorporaties De woningcorporaties zijn voortgekomen uit een particulier initiatief. De overheid had hier in het begin weinig mee te maken, totdat in 1901 de Woningwet werd vastgesteld (De Jong, 2013). De overheid moest ingrijpen om het woningtekort te verminderen (Boelhouwer, 2013). Met de woningwet was de overheid mede verantwoordelijk voor de beschikbaarheid van voldoende en betaalbare woningen. De overheid ging sociale huurwoningen subsidiëren en stelde overheidsleningen beschikbaar. De woningcorporaties brengen de overheid, markt en burgerlijke samenleving samen. Door de internationale economische ontwikkelingen veranderde in de laatste jaren van de 20 e eeuw de verhouding tussen de overheid, markt en samenleving (De Jong, 2013). Vanaf 1995 werd de woningnood minder, waardoor de woningcorporaties zelf verantwoordelijk werden voor hun financiering en minder gestuurd werden door het Rijk (Wolfson, 2013). 51

53 F i n a n c i ë l e d r u k Woningcorporaties hebben op factoren als de economie en het beleid van de overheid weinig invloed (Driemuller, Gruis, & Snoeijs, 2013). Elke keer als het woningtekort geen probleem meer is, maar Nederland wel in een economische crisis verkeert, komen woningcorporaties zwaar onder druk te staan. Dit is niet alleen in de huidige tijd (2014) het geval, maar dit was ook het geval in de jaren 20. Volkshuisvesting was een van de grootste kostenposten voor de overheid. De kosten voor volkshuisvesting liepen op en dit zorgde voor een begrotingstekort wat internationale en nationale ontwikkelingen in de weg stond. Dit dwong de overheid om begin jaren 90 streng te gaan bezuinigen op volkshuisvesting (De Jong, 2013). M a r k t g e r i c h t e n s t r a t e g i s c h w o n i n g v o o r r a a d b e l e i d Door de ontwikkelingen en veranderingen binnen woningcorporaties is er een marktgericht en strategisch woningvoorraadbeleid van belang. Er zijn een aantal factoren die ervoor zorgen dat de verhuurders in de sociale sector een meer marktgericht en strategisch woningvoorraadbeleid opzetten. Een aantal factoren zijn: 1. De sociale woningmarkt verzelfstandigt in Nederland. Dit komt door privatisering, deregulering en vermindering van overheidssubsidies binnen de woningmarkt. 2. De dynamische wooneisen van woningzoekenden, zoals ook in paragraaf 1.1 is besproken. Er is een kwalitatieve mis-match in de woningmarkt in Nederland. De wooneisen en wensen van huishoudens veranderen met de tijd, waardoor de statische woningmarkt moet inspelen op de dynamische vraag. 3. Interne structuur van de sociale huursector in Nederland. Dit zorgt vooral voor professionalisering van het marktgericht beleid. Door de privatisering van de woningmarkt zijn veel woningcorporaties gaan fuseren. Dit gebeurde onder andere doordat de professionaliteit van woningcorporaties dan vergroot zal worden, de 52

54 dienstverlening van de woningcorporaties beter zou worden en dat de marktpositie zou verbeteren. 4. De stedelijke herstructurering. De herstructurering van de steden heeft voor een herstructurering binnen de woningmarkt gezorgd. De herstructurering was een aanleiding voor woningverhuurders om het beleid te herstructureren (Nieboer, 2009) Sociale huursector: woningcorporaties In Nederland is een groot gedeelte van de woningmarkt sociale huur, waardoor de overheid op dit moment nog veel invloed uit kan oefenen op de woningmarkt. In andere landen is het aantal woningen in de sociale huursector vaak een stuk minder (Boelhouwer, 2013). Sociale huurwoningen zijn goedkope woningen die in het bezit zijn van woningcorporaties. Om in een sociale huurwoning te mogen wonen, mag het inkomen niet hoger zijn dan Woningcorporaties moeten 90% van hun vrijgekomen woningen uit de sociale huursector toewijzen aan huishoudens met een inkomen lager dan (Rijksoverheid, 2014). De woningcorporaties bezitten tezamen in Nederland ongeveer een derde van de woningvoorraad (Zijlstra, 2011). De overheid heeft in 1993 een aantal algemene publieke taken geformuleerd voor woningcorporaties. Deze publieke taken worden ook wel prestatievelden genoemd. Deze prestatievelden zijn niet bindend voor woningcorporaties. Dus zij kunnen zelf bepalen aan welke taken zij prioriteit geven. De meest recente prestatievelden volgens Veenstra, Koolma, and Allers (2013) zijn: 1. Het adequaat huisvesten van de doelgroep, dat wil zeggen personen met inkomens binnen de grenzen van de huurtoeslag. 2. Het waarborgen van de kwaliteit van de woningvoorraad. 3. De leefbaarheid in buurten en wijken vergroten. 4. Het aanbieden van huisvesting en het aanbieden van diensten aan ouderen, gehandicapten of 53

55 Verzelfstandiging vd woningcorporaties Veranderende woonbehoefte Professionalisering Stedelijke herstructurering andere personen die extra zorg of begeleiding nodig hebben. 5. Het waarborgen van financiële continuïteit. 6. Huurders betrekken bij het beleid. 7. Zorgen voor een sobere en efficiënte bedrijfsvoering. Voor woningcorporaties is het dus van belang dat zij verschillende doelgroepen huisvesten die een laag inkomen hebben en voor bijzondere doelgroepen zoals ouderen en gehandicapten. Deze doelgroepen moeten ook in een kwalitatief goede woning en woonomgeving kunnen wonen. Dit zal door woningcorporaties gedaan moeten worden zonder dat ze de financiële continuïteit verliezen Conclusie Woningcorporaties Marktgericht en strategisch voorraadbeleid Levensloopbestendige woningen In dit hoofdstuk is de achtergrond van de sociale huursector en woningcorporaties nader onderzocht. Een derde van de Nederlandse huursector bestaat uit sociale huurwoningen die in het bezit zijn van de woningcorporaties. Woningcorporaties huisvesten huishoudens met een laag inkomen en huishoudens die zelf moeilijk aan een woning kunnen komen, zoals ouders en gehandicapten. Woningcorporaties hebben continu te maken met veranderingen en ontwikkelingen van de markt en de overheid (verzelfstandiging van de woningcorporaties, veranderende vraag van huishoudens, professionalisering van het marktgericht beleid en stedelijke herstructurering). Door deze continue veranderingen en ontwikkelingen is er tegenwoordig een meer marktgericht en strategisch woningvoorraadbeleid van belang. 54

56 2.2 Levensloopbestendige woningen Inleiding Vanuit de factoren die ervoor zorgen dat er een marktgericht en strategisch woningvoorraadbeleid zal moeten zijn vanuit de woningcorporaties zou het hebben van levensloopbestendige woningen een oplossing kunnen zijn, zoals ook al in de inleiding van het onderzoek besproken werd en in de conclusie van het vorige hoofdstuk. In dit hoofdstuk zal eerst ingegaan worden op de kenmerken en eisen van levensloopbestendige woningen. Vervolgens zal de term flexibiliteit nader toegelicht worden en zal onderzocht worden hoe levensloopbestendige woningen door middel van flexibiliteit gerealiseerd kunnen worden. Tot slot wordt vanuit de theorie onderzocht of de huidige sociale huurwoningen geschikt zijn om te flexibiliseren Kenmerken en eisen levensloopbestendige woningen Definitie levensloopbestendige woning: Een woning die geschikt is of gemakkelijk geschikt kan worden gemaakt voor bewoners tot op hoge leeftijd (Stavenuiter & Van Dongen, 2008). Een levensloopbestendige woning betekent dat de woning geschikt is of gemakkelijk geschikt gemaakt kan worden voor bewoners tot op hoge leeftijd (Stavenuiter & Van Dongen, 2008). Bij levensloopbestendige woningen zijn bij de bouw of verbouwing voorbereidingen getroffen zodat de woning gemakkelijk aanpasbaar is voor verschillende doelgroepen van verschillende leeftijden: de woning is flexibel. Een levensloopbestendige woning wordt gekenmerkt door (Leber, 2005): Een ruim oppervlak Flexibele plattegrond Goede toegankelijkheid De eisen die aan levensloopbestendige woningen worden gesteld hebben betrekking op (Leber, 2005): De toegankelijkheid (gebruik van rolstoel, rollator of andere loophulpmiddelen) Veiligheid en gebruikersgemak Zorgverlening aan huis Wijk- en woonomgeving. 55

57 Zoals al in de inleiding is besproken gaat dit onderzoek met name over de levensloopbestendigheid van de woning zelf. De diensten, zoals de zorgverlening, en de wijk- en woonomgeving worden in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten, maar zijn wel van belang bij een levensloopbestendige woning Flexibele woningen Figuur 6 Flexibiliteitsdoelen en middelen (Hermans et al., 2014) Om levensloopbestendige woningen te kunnen realiseren zullen er flexibiliteitsmaatregelen getroffen moeten worden in de ontwerpfase, waardoor de woning tijdens de exploitatiefase met minimale kosten aangepast kan worden. Er zijn verschillende flexibiliteitsdoelen die nagestreefd kunnen worden. Deze doelen zijn (her)indelingsflexibiliteit, uitbreidingsflexibiliteit en afstotingsflexibiliteit. Deze flexibiliteitsdoelen kunnen gerealiseerd worden door middel van ruimtelijke/ functionele flexibiliteit, bouwtechnische flexibiliteit en installatietechnische flexibiliteit (Hermans et al., 2014). Een schema van de flexibiliteitsdoelen en middelen is in Figuur 6 weergegeven Flexibiliteitsdoelen Er zijn een aantal flexibiliteitsdoelen; herindelingsflexibiliteit, uitbreidingsflexibiliteit en afstotingsflexibiliteit. Deze flexibiliteitsdoelen kunnen worden gebruikt om te bepalen of de woningen voldoen aan de flexibiliteitseisen (Hermans et al., 2014). 56

58 ( H e r ) i n d e l i n g s f l e x i b i l i t e i t Figuur 7 Icoon (her)indelingsflexibiliteit (Hermans et al., 2014) Het herindelen van een gebouw of gebruikseenheden betreft de mogelijkheid om deze op een andere wijze bouwkundig of installatietechnisch in te delen, omdat de eisen en wensen zijn veranderd. (Her)indelingsflexibiliteit zorgt ervoor dat de gebouwen, gebouwdelen of gebruikseenheden aangepast kunnen worden aan de hand van veranderende ruimtelijke en functionele eisen en wensen van de verschillende huishoudens. Bij (her)indelingsflexibiliteit moet er de mogelijkheid zijn om de indeling binnen een gebouw te wijzigen. (Her)indelingsflexibiliteit zal ervoor moeten zorgen dat de inbouw relatief gemakkelijk gewijzigd kan worden (Hermans et al., 2014). U i t b r e i d i n g s f l e x i b i l i t e i t Figuur 8 Icoon uitbreidingsflexibiliteit (Hermans et al., 2014) Uitbreidingsflexibiliteit betreft het uitbreiden van een woning naar aanleiding van veranderende functionele eisen van de huishoudens. Uitbreidingsflexibiliteit maakt het mogelijk om ruimtes aan te bouwen aan de bestaande woning, dit kan in horizontale- en verticale richting. Het uitbreiden van een woning kan door middel van een aanbouw. Het aanbouwen van een deel gebeurt aan de buitenzijde van een woning. Bij het bouwen van een woning zou dan ook rekening gehouden moeten worden met een eventuele uitbreiding, zowel ruimtelijk, bouwtechnisch als installatietechnisch (Hermans et al., 2014). A f s t o t i n g s f l e x i b i l i t e i t Figuur 9 Icoon afstotingsflexibiliteit (Hermans, Geraedts, van Rijn, & Remoy, 2014) Afstotingsflexibiliteit is de mogelijkheid om delen van een gebouw af te stoten als de functionele eisen van de huishoudens veranderen. Ook dit kan in horizontale- en verticale richting. Dit zou gerealiseerd kunnen worden door onder andere demontabel te bouwen. Demontabel is een product als het uit elkaar kan worden gehaald zonder dat het product onherstelbare schade oploopt bij het demonteren. Ook kan het af te stoten deel van de woning worden verhuurd aan andere huishoudens. Bij het laatste zouden deze delen dan ook zelfstandig moeten kunnen opereren. Extra functies zullen toegevoegd moeten worden (Hermans et al., 2014). 57

59 2.2.5 Flexibiliteitsmiddelen De flexibiliteitsmiddelen zijn ruimtelijke en functionele flexibiliteit, en bouwtechnische en installatietechnische flexibiliteit. Deze flexibiliteitsmiddelen zijn afhankelijk van elkaar. Er zijn verschillende mogelijkheden om deze flexibiliteitsmiddelen te kunnen verwezenlijken. In het rapport Afwegingsmodel Adaptief Bouwen staan deze mogelijkheden beschreven. Deze flexibiliteitsmiddelen zijn ook voor private vastgoed en niet alleen voor woningen (Hermans et al., 2014). R u i m t e l i j k e / f u n c t i o n e l e f l e x i b i l i t e i t Bij veranderingen in functies zouden de ruimtes alsnog moeten kunnen voldoen bij ruimtelijke/functionele flexibiliteit. Uitbreidingsflexibiliteit en indelingsflexibiliteit kunnen een voorwaarde zijn bij ruimtelijke/functionele flexibiliteit (Hermans et al., 2014). B o u w t e c h n i s c h e e n i n s t a l l a t i e t e c h n i s c h e f l e x i b i l i t e i t Bouwtechnische en installatietechnische flexibiliteit betreft de mogelijkheid tot het vervangen, verplaatsen, uit te breiden of aan te passen van bouwkundige elementen en installatiedelen als de functie-eisen wijzigen. Dit staat in verbinding met de ruimtelijke flexibiliteit binnen een woning, want bij ruimtelijke aanpassingen zullen hoogstwaarschijnlijk ook bouwtechnische en/of installatietechnische aanpassingen gedaan moeten worden. Ook maakt technische flexibiliteit de ruimtelijke flexibiliteit mogelijk of andere vormen van flexibiliteit (Hermans et al., 2014) Flexibiliteitsmaatregelen voor levensloopbestendige woningen 0. Bestaande situatie 1. Rollator geschikte woning 2. Rolstoel geschikte woning Zoals in de vorige paragraaf is weergegeven is een flexibele woning niet het enige kenmerk van een levensloopbestendige woning. Ook de toegankelijkheid van de woning is een belangrijk aspect voor levensloopbestendige woningen. WoonKeur heeft voor de bestaande bouw twee afzonderlijke certificaten. Het eerste toegankelijkheidscertificaat is voor woningen die geschikt zijn voor rollator gebruik en het tweede toegankelijkheid s- 58

60 certificaat is voor woningen die geschikt zijn voor rolstoel gebruik. Er wordt dus aangegeven of de woningen rollator en rolstoel toegankelijk zijn (Vegter, 2006). Variant 0 is de bestaande situatie. Voor beide varianten, rollator geschikte woningen en rolstoel geschikte woningen, zijn flexibiliteitsmaatregelen van belang om dit te kunnen realiseren. Het verschil zit vooral in de ruimtelijke flexibiliteit die gehanteerd moet worden. Voor rolstoel toegankelijke woningen worden hogere eisen gesteld dan voor woningen die rollator toegankelijk zijn (Vegter, 2006). De flexibiliteitsmaatregelen per variant zijn ingedeeld naar ruimtelijke/ functionele flexibiliteit en bouwtechnische/ installatietechnische flexibiliteit. 1. Rollator geschikte woning Installatietechnische flexibiliteit: - Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur - Aanwezigheid van een lift 2. Rolstoel geschikte woning Installatietechnische flexibiliteit: - Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur - Aanwezigheid van een lift - Mogelijkheid tot een flexibele keuken - Badkamer aansluitingen op de begane grond bij een eengezinswoning I n s t a l l a t i e t e c h n i s c h e f l e x i b i l i t e i t Om een woning installatietechnisch levensloopbestendig in te richten is het project Wel Thuis opgezet door verschillende organisaties, zoals het Opleidings- en ontwikkelingsfonds voor het Technisch Installatiebedrijf (OTIB), Uneto-VNI (een ondernemersorganisatie voor de installatiebranche en de technische detailhandelonderzoeksorganisatie TNO), Vestia en Vidomes (woningcorporaties), stichting zorginstellingen Pieter van Foreest en de gemeente Delft. TNO heeft binnen dit project klantenprofielen opgesteld met lijsten met de toekomstige eisen en technieken die die eisen kunnen beantwoorden (Reijman, 2010). Als bewoners in mindere mate in staat zijn om dagelijkse handelingen te verrichten is het van belang dat zij toch zelfstandig kunnen wonen. Door middel van bepaalde technieken binnen een woning zou dit mogelijk gemaakt kunnen worden. Daarom is het van belang dat er rekening gehouden wordt met bijvoorbeeld loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur, voor bijvoorbeeld ethernet, internet en WIFI. Het is niet wenselijk voor een bewoner dat bepaalde dingen, zoals het openen van gordijnen, automatisch gaan, want bewoners zouden kunnen indenken dat het spookt (Wijnberger, 2014). Het gaat hier dan om communicatievoorzieningen die aangebracht dienen te worden. Zoals een intercom voor bij de 59

61 voordeur en videobeelden. Dit zal via internet en software op de centrale computer moeten gaan (internet en ethernet) (Wel Thuis, 2011). Om de flexibiliteit te verhogen zodat de woning door verschillende doelgroepen bewoond kan worden en bewoners langer zelfstandig in hun woning kunnen blijven wonen is het van belang dat de toegankelijkheid van de woning optimaal is. Zo zal er een lift aanwezig moeten zijn bij een appartementencomplex of bij meergezinswoningen. Bij eengezinswoningen is het ook van belang dat de primaire functies toegankelijk zijn voor elke doelgroep (Wijk, Drenth, & Van Ditmarsch, 2003). In een meergezinswoning zullen de gemeenschappelijke ruimtes toegankelijk moeten zijn met elektrische deuren (Wel Thuis, 2011). 1. Rollator geschikte woning Bouwkundige flexibiliteit: - Drempelloze woning - Aanpasbare wanden/schuifwanden 2. Rolstoel geschikte woning Bouwkundige flexibiliteit: - Drempelloze woning - Aanpasbare wanden/schuifwanden In de keuken moeten het keukenblok en de leidingen zo zijn uitgevoerd dat zij ingesteld kunnen worden op verschillende hoogtes, zodat de woning door verschillende doelgroepen bewoonbaar is. Door een verstelbaar aanrechtblad kan de keuken staand, zittend of vanuit een rolstoel gebruikt worden (Wijk et al., 2003). De mogelijkheid tot een verstelbaar aanrechtblad zal in het ontwerp opgenomen moeten worden door het gebruik van flexibele leidingen. Ook zal in de keuken elektrisch of op inductie gekookt moeten worden (Wel Thuis, 2011). Om ervoor te zorgen dat een eengezinswoning ook toegankelijk is voor oudere bewoners zijn er technische aansluitingen voor een badkamer op de begane grond nodig. Deze aansluitingen kunnen voor deze flexibiliteit zorgen (Wijk et al., 2003). B o u w t e c h n i s c h e f l e x i b i l i t e i t Een bouwtechnisch element wat de toegankelijkheid van de woning zal verbeteren, is dat de woning drempelloos ontworpen moet zijn. Door de woning drempelloos te ontwerpen is de woning voor verschillende doelgroepen toegankelijk (Wijk et al., 2003). Bij de inrichting van de woning zal er ook rekening gehouden moeten worden met een aantal aspecten, zoals antislip tegels en antislipvloerbedekking. 60

62 Bouwtechnische flexibiliteit kan het plaatsen van aanpasbare wanden of schuifwanden zijn. Zodat de ruimtes in de woning gemakkelijk van functie veranderd kunnen worden (Hermans et al., 2014). Dit is vooral van belang als er binnen de woning een slaapkamer gerealiseerd zou moeten worden op de begane grond. In de badkamer zijn een aantal functionele opties van belang, namelijk de mogelijkheid tot extra handgrepen of steunen in de badkamer bij de douche en het toilet (Naafs, Bakker, Franken, & Noyon, 2010). Een stoeltje in de douche kan alleen bevestigd worden aan een stevigere wand. R u i m t e l i j k e f l e x i b i l i t e i t 1. Rollator geschikte woning Ruimtelijke flexibiliteit: - Minimale verkeersruimte binnen de woning 900 mm - Deuren binnen de woning minstens 750 mm breed - Minimale verkeersruimte in wooncomplex 1200 mm - Deuren minstens 850 mm in wooncomplex 2. Rolstoel geschikte woning Ruimtelijke flexibiliteit: - Minimale verkeersruimte binnen de woning 1100 mm - Deuren binnen de woning minstens 850 mm breed - Minimale verkeersruimte in wooncomplex is 1200 mm - Draaicirkel van 1500 mm - Naast de deur een minimale ruimte van 350 mm. De verkeersruimtes en functionele ruimtes zullen gebruikt moeten kunnen worden door verschillende doelgroepen. Dit kan door tijdens het ontwerp rekening te houden met de zwaarste eisen wat betreft de afmetingen van de ruimtes. Er zal rekening gehouden moeten worden met rolstoelgebruikers. De verkeersruimte zal breder dan 900 millimeter moeten zijn voor een vrije doorgang. Voor rolstoelgebruikers is het van belang dat een verkeersruimte breder dan 1100 millimeter is als deze gebruiker via een deur een andere ruimte wil betreden. De deuren moeten minstens 850 millimeter breed zijn. Naast de deur zal er een ruimte van minstens 350 millimeter gerealiseerd moeten worden als de gang minstens 1850 millimeter is, anders moet er minstens een ruimte van 500 millimeter aanwezig zijn naast de deur, zodat elke bewoner, ook rolstoelgebruikers de voordeur kunnen openen. Binnen verschillende ruimtes zal er ook rekening gehouden moeten worden van met draaicirkel van 1500 millimeter voor rolstoelgebruikers (Wijk et al., 2003). De badkamer zal aan de zwaarste eisen qua afmetingen moeten voldoen zodat alle doelgroepen, inclusief rolstoelgebruikers, de badkamer kunnen gebruiken. Tenminste een toiletruimte en/of badkamer zal in de woning moeten kunnen worden aangepast en uitgebreid of er moet ruimte zijn voor de mogelijkheid om een nieuw aangepast toilet en/of badkamer te realiseren. Een andere 61

63 optie is dat de badkamer en toiletruimte gemakkelijk samengevoegd zouden kunnen worden (Wijk et al., 2003). Voor rolstoelgebruikers zal ook in de keuken voldoende ruimte moeten zijn. Voor rollator gebruikers zijn de ruimtelijke eisen minder streng dan voor rolstoelgebruikers. Er zal voldoende vrije ruimte voor het aanrecht aanwezig moeten zijn, namelijk tenminste 1200 x 1500 mm (Wijk et al., 2003). F u n c t i o n e l e f l e x i b i l i t e i t 1. Rollator geschikte woning Functionele flexibiliteit: - Mogelijkheid tot functieverandering ruimtes 2. Rolstoel geschikte woning Functionele flexibiliteit: - Mogelijkheid tot functieverandering ruimtes - Mogelijkheid tot uitbreiding of plaatsing badkamer Bij functionele flexibiliteit gaat het om de mate waarin het gebouw op een andere wijze kan worden ingedeeld, ingericht of gebruikt kan worden (Hermans et al., 2014). Bijvoorbeeld bij een eengezinswoning zou een extra kamer op de begane grond gesitueerd moeten worden, zodat er deze kamer eventueel als slaapkamer, kantoor, eetkamer etc. gebruikt zou kunnen worden. Of deze kamer zou bij de woonkamer getrokken kunnen worden. Dan is een schuifwand of een aanpasbare wand een optie (Hermans et al., 2014). 62

64 2.2.7 Flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen De opgestelde flexibiliteitsmaatregelen in de vorige paragraaf zullen toepasbaar moeten zijn in de bestaande sociale woningvoorraad. Bij veel woningen zullen deze maatregelen niet toepasbaar zijn. Zeker variant 2 (rolstoel toegankelijk) zal maar bij een beperkt aantal woningen toepasbaar zijn. Bij bepaalde type woningen is het niet altijd mogelijk om te flexibiliseren tot levensloopbestendige woningen. Behalve bouwkundige eisen zijn er ook eisen vanuit de bewoners zelf. In deze paragraaf wordt vanuit een literatuurstudie ingegaan op de bouwkundige aspecten van het flexibiliseren van de sociale huisvesting en de sociale aspecten vanuit de bewoners. B o u w k u n d i g Er zijn een aantal bruikbaarheidsaspecten nader bekeken die ervoor zouden kunnen zorgen dat een woning een langere levensduur kan hebben. Deze zijn weergegeven in Figuur 10. Figuur 10 Bruikbaarheidsaspecten (Andeweg van Battum et al., 2004) Voor levensloopbestendige ruimtelijke bouwconcepten is een gunstig erkende maat 6x10 meter voor de woning. Bij deze maat zijn alle primaire functies op één laag te 63

65 realiseren (Andeweg van Battum et al., 2004). Hoe breder de beukmaat is, hoe gemakkelijker het is om alle primaire functies op de begane grond te realiseren en dat al deze functies bereikbaar zijn voor bewoners in een rolstoel (Dessing, 2014). De flexibiliteit binnen een woning zal zodanig moeten zijn dat de indeling veranderd kan worden. Dit kan dus door middel van een overmaat. Voor een vrije indeling is het ook noodzakelijk dat de drager van de inbouw gescheiden is. In dit geval kunnen de binnenwanden gemakkelijk gesloopt worden en bijvoorbeeld op een andere plek opnieuw opgebouwd worden. In dit geval zal er wel rekening gehouden moeten worden met de installaties. De huidige installaties kunnen binnen een woning zorgen dat die minder flexibel is en dat de functies binnen de woning niet veranderd kunnen worden (Dessing, 2014). Ook kan de positionering de flexibiliteit binnen een woning belemmeren (Hermans et al., 2014). S o c i a a l Bij een renovatie in bewoonde staat moet wettelijk gezien 70% van de individuele huishoudens akkoord gaan met de renovatie. Bij renovatie van een leeg gebouw kunnen nieuwe bewoners gekozen worden. Hierbij is huurdersbetrokkenheid vooraf nuttig voor het maken van de plannen (Hasselaar, 2012) Conclusie In dit hoofdstuk is antwoord gegeven op de deelvragen: Hoe kan een levensloopbestendige woning gekenmerkt worden? en Wat zijn de flexibiliteitsmaatregelen die genomen moeten worden om een levensloopbestendige woning te kunnen realiseren? Voor een deel wordt ook de deelvraag: Kunnen bestaande sociale huurwoningen geflexibiliseerd worden en hoe? beantwoord. K e n m e r k e n e n e i s e n l e v e n s l o o p b e s t e n d i g e w o n i n g e n Levensloopbestendige woningen zijn geschikt voor verschillende doelgroepen van verschillende leeftijden. 64

66 Deze woningen kunnen gemakkelijk aangepast worden naar verschillende wooneisen en woonwensen van de bewoners. Een levensloopbestendige woning wordt gekenmerkt door (Leber, 2005): Een ruim oppervlak Flexibele plattegrond: flexibiliteitsmaatregelen Goede toegankelijkheid: Rollator toegankelijk Rolstoel toegankelijk Bouwkundige eisen die aan levensloopbestendige woningen worden gesteld hebben betrekking op (Leber, 2005): De toegankelijkheid (gebruik van rolstoel, rollator of andere loophulpmiddelen) Veiligheid (ongevallenpreventie) Gebruikersgemak Andere eisen die aan levensloopbestendige woningen worden gesteld, maar die niet in dit onderzoek meegenomen worden zijn: Zorgverlening aan huis Wijk- en woonomgeving. F l e x i b i l i t e i t s m a a t r e g e l e n l e v e n s l o o p b e s t e n d i g e w o n i n g e n Om levensloopbestendig te kunnen bouwen zijn er flexibiliteitsmaatregelen nodig. Een flexibele woning zorgt voor levensloopbestendigheid. De flexibiliteitsmaatregelen zijn ingedeeld naar de toegankelijkheidseisen van de woningen zoals weergegeven in de vorige paragraaf: rollator en rolstoel toegankelijke woningen. De flexibiliteitsmaatregelen voor beide varianten worden in de volgende tabellen weergegeven: 65

67 Eengezins-woningen Bouwtechnisch flexibiliteitsmaatregelen Installatietechnische flexibiliteits- maatregelen Ruimtelijke flexibiliteitsmaatregelen Functionele flexibiliteitsmaatregelen Variant 1: Alle doelgroepen t/m rollator gebruik Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Mogelijkheid tot traplift of badkamer op begane grond Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm breed Mogelijkheid functieverandering ruimtes Variant 2: Alle doelgroepen t/m rolstoel gebruik Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lichte tussenwand op begane grond tussen woonkamer en slaapkamer/werkkamer Aansluitingen voor mogelijke badkamer op begane grond Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte van 1100 mm Deuren minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Grootte van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Mogelijkheid tot realiseren van badkamer op begane grond Mogelijkheid functie verandering ruimtes: slaapkamer op begane grond. Functie flexibiliteit slaapkamer/ woonkamer/ werkkamer Mogelijkheid tot realiseren van badkamer op begane grond Meergezins-woningen Bouwtechnisch flexibiliteitsmaatregelen Installatietechnische flexibiliteits- maatregelen Variant 1: Alle doelgroepen t/m rollator gebruik Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lift: minstens 1,05x1,35 m Automatische deuren centrale ruimtes Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Variant 2: Alle doelgroepen t/m rolstoel gebruik -Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) -Lichte tussenwand op begane grond tussen woonkamer en slaapkamer/werkkamer Lift: minstens 1,05 x 2,05 m Automatische deuren centrale ruimtes Mogelijkheid tot uitbreiding badkamers of verplaatsing van de badkamer (extra aansluitingen) Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Ruimtelijke flexibiliteitsmaatregelen Minimale verkeersruimte binnen de woning van 900 mm Deuren binnen de woning minstens 850 mm breed Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200 mm Deuren in wooncomplex minstens 850 mm breed Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte binnen de woning van 1100 mm Deuren binnen de woning minstens 850 mm breed Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200mm Deuren minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Functionele flexibiliteitsmaatregelen Mogelijkheid functieverandering ruimtes Grootte van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Mogelijkheid functie verandering ruimtes: Functie flexibiliteit slaapkamer/ woonkamer/ werkkamer Mogelijkheid tot uitbreiding van de badkamer 66

68 F l e x i b i l i s e r e n v a n d e b e s t a a n d e s o c i a l e h u u r w o n i n g e n Niet in alle bestaande sociale huurwoningen zullen deze flexibiliteitsmaatregelen genomen kunnen worden. Het is van belang dat deze woningen een constructie hebben waarbij de drager van inbouw gescheiden is. Ook is het van belang dat er vooral voor variant 2 genoeg ruimte is binnen de woning aangezien deze woning aan de strengste eisen moet voldoen. De positionering van vaste installaties (meterkast) en trap kunnen een belemmering zijn. 67

69 2.3 Woningwaardering Inleiding Figuur 11 Woningwaarde (P. De Vries, 2009) Een woning kan op verschillende manieren gewaardeerd worden. In dit onderzoek gaat het om de waarde die wordt uitgedrukt in geld. Binnen woningcorporaties worden verschillende begrippen gebruikt om de woningvoorraad te kunnen waarderen, namelijk: huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde. Voor deze waarderingsbegrippen zijn de verhuurbaarheid, kwaliteit van de woonomgeving en leefbaarheid belangrijke aspecten (P. De Vries, 2009). Figuur 11 geeft schematisch weer hoe de woningwaarde bepaald wordt. In deze paragraaf worden de waarderingsbegrippen huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde aan de hand van een literatuurstudie besproken Huurwaarde Definitie huurwaarde: de huur die een woning bij verhuur zou opleveren (Hypotheekwoordenboek, 2014). De huurwaarde is de netto huur die een woning zou opleveren bij commerciële verhuur (Pommer, Eggink, & Ras, 2006). In de sociale huursector zijn de prijzen vaak lager; dit komt door het huurprijsbeleid van de overheid. In Nederland is na de Tweede Wereldoorlog de huur gereguleerd om de bewoners te beschermen tegen stijgende huurprijzen vanwege de woningnood (Elsinga, Haffner, & Van der Heijden, 2006). Ook de stijging van de huurprijs die plaats mag vinden is wettelijk vastgelegd. Per inkomensgroep mag de huurprijs een bepaald percentage plus inflatie stijgen. Dit wordt per jaar vastgelegd (Blok, 2013). Het doel van woningcorporaties is om huishoudens met lage inkomens (huishoudens met een inkomen lager dan ) te kunnen huisvesten in voor hen betaalbare woningen, waarbij de woningen moeten voldoen aan bepaalde kwaliteitseisen. Om deze kwaliteit te kunnen waarborgen wordt een bepaald beleid doorgevoerd. Het beleid wordt gevormd door het huurbeleid, investeringsbeleid en de financiële continuïteit. Om aan 68

70 bepaalde kwaliteitseisen te kunnen voldoen, zullen er investeringen plaats moeten vinden. Vanwege het huurbeleid kan binnen woningcorporaties vaak niet alleen met de inkomsten van de huren de financiële continuïteit worden gegarandeerd bij investeringen. Hiervoor zijn andere bronnen van inkomsten nodig. Aan de hand van investeringen kan dus vaak de huurwaarde van de woningen niet stijgen, door middel van het huurbeleid dat door de overheid is vastgelegd (Gruis, 2000). H u u r w a a r d e b e p a l i n g d o o r m i d d e l v a n h e t W W S Van een groot deel (95%) van de huurwoningen is de prijs gereguleerd (Priemus, 2011). In Nederland geldt het woningwaarderingsstelsel (WWS) dat de maximale huurprijs van een huurwoning bepaalt op basis van woningkarakteristieken (Drentje, 2012). Dit wordt ook wel het puntenstelsel genoemd, want elk onderdeel van een woning, zoals oppervlakte, buitenruimte etc. krijgt punten. Deze punten bij elkaar opgeteld bepalen de maximale huurprijs voor niet-geliberaliseerde woningen. Per 1 januari 2014 is de liberalisatiegrens 699,48 per maand (Nederlandse Woonbond, 2014). De liberalisatiegrens is de maximale huurgrens waarop huurtoeslag kan worden aangevraagd (Blok, 2013). Als het aantal WWS-punten hoog genoeg is dan mag de huurprijs boven de liberalisatienorm uitkomen. Veel corporaties vragen maar 70% van de maximale huur die gevraagd mag worden, berekend aan de hand van het WWS-systeem (A. De Vries & Kessels, 2012). 69

71 H u u r w a a r d e b e p a l i n g d o o r m i d d e l v a n d e W O Z - w a a r d e Figuur 12 Huurprijsbepaling door middel van WOZ-waarde (Gopal, 2014) De omgeving is een belangrijke factor die de verhuurbaarheid en huurprijs van een woning bepaalt. Deze factor is echter niet opgenomen in het WWSpuntensysteem. Het is gebleken dat verhuurders vinden dat het WWS meer marktconform of marktgerelateerd mag zijn (Drentje, 2012). Er is op dit moment een kabinetsvoorstel om de schaarste punten, en de punten voor de woonomgeving en de woonvorm van het WWS te vervangen door de WOZ-waarde met een ondergrens van euro. Gelijktijdig zal ook de prijs per punt verhoogd worden, zodat de landelijke maximale huursom niet daalt. Er zijn op dit moment twee varianten in het kabinetsvoorstel. De eerste is met alleen de WOZ-waarde per vierkante meter en de tweede is huurbepaling met WOZ-waarde per vierkante meter en ook de absolute WOZ-waarde. Zoals in Figuur 12 is weergegeven. De tweede variant, variant 5V is een verfijning op variant 5 (Gopal, 2014). H u u r w a a r d e v e r h o g i n g d o o r m i d d e l v a n r e n o v a t i e / k w a l i t e i t s v e r b e t e r i n g Er moet onderscheid gemaakt worden tussen de reguliere onderhoudsmaatregelen en de maatregelen die het wooncomfort verbeteren. De reguliere onderhoudsmaatregelen leveren geen hogere huurprijs op. Investeringen die het wooncomfort doen verbeteren leveren vaak wel meer WWS-punten op. Hoe dit gebeurd verschilt per verhuurder. Commerciële verhuurders willen sowieso elke investering terug verdienen. Dit kan door de 70

72 huurprijs (huurwaarde) te verhogen of door waardestijging (marktwaarde), waardoor de investering terug verdiend wordt bij verkoop van de woning na een bepaalde periode. Bij toegelaten instellingen verschilt het hoe de investeringen terug verdiend worden. Soms net zoals bij commerciële verhuurders, maar andere toegelaten instellingen investeren ook als dit niet direct mogelijk is, om bijvoorbeeld de kwaliteit van de woningen te waarborgen (Companen, 2011). Na een huurenquête van het CBS, lijkt het erop dat woningverbeteringen vaak nauwelijks hebben op de huurprijs (Companen, 2011) Marktwaarde Definitie marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na een behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld (Berkhout & Hordijk, 2010). Binnen de sociale huursector worden woningen vaak onder de marktwaarde verhuurd (Gruis, 2000). De marktwaarde wordt vaak gebruikt voor de verkoop van woningen uit de sociale huursector (Eicholtz, 2003). Het sociale vastgoed van woningcorporaties kunnen op twee verschillende manier gewaardeerd worden, als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging. Grote woningcorporaties waarderen hun sociale vastgoed vaak als vastgoedbelegging (Donkers & Jungheim, 2013). Definitie WOZ-waarde: Waarde in het economische verkeer is de waarde die aan de onroerende zaak wordt toegekend, indien het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het goed in de staat waarin het zich bevindt on middellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen (De Vette, 2008). Figuur 13 Kwalificatie vastgoed (Donkers & Jungheim, 2013) In Figuur 13 wordt de kwalificatie van vastgoed weergegeven. De WOZ-waarde ligt vaak dichtbij de marktwaarde. De WOZ-waarde is de Wet Onroerende Zaken waarde. Dit wordt bepaald door de waarde in het economische verkeer. M a r k t w a a r d e b e p a l i n g s o c i a l e h u u r w o n i n g e n De sociale huursector kent een neutrale maatstaf, de aedex-index. De aedex-index is gebaseerd op de marktwaarden van de sociale huurwoningen van 71

73 deelnemende woningcorporaties. Veel woningcorporaties gebruiken deze index en de index bestrijkt zo n woningen. Deze index vormt een uitgangspunt voor het corporatie-verkoopfonds (Eicholtz, 2003). De Aedex maakt gebruik van een gestandaardiseerd netto contante waarde berekening voor het vaststellen van de marktwaarde in verhuurde staat (Van Welle & Kramer, 2004). De aedexindex wordt voorzien door het directe en indirecte rendement op het vastgoed. Hierbij wordt rekening gehouden met het maatschappelijke doel van de woningcorporaties. Het indirecte rendement bestaat uit de jaarlijkse waardemutatie van de sociale woning. Hiervoor moet de vrije verkoopwaarde in niet-verhuurde staat worden vastgesteld, dit wordt ook wel de jaarlijkse leegwaarde genoemd. Om deze waarde te kunnen bepalen worden econometrische modellen gebruikt. Ook worden er modelwaarden gebruikt bij het verkrijgen van de financiering (Francke, 2010). De marktwaarde van verhuurde woningen is aanzienlijk minder dan de marktwaarde voor leegstaande woningen. De marktwaarde van verhuurde woningen ligt vaak ongeveer tussen de 50 en 60% de marktwaarde van leegstaande woningen (Conijn & Kramer, 2010). De marktwaarde van woningen in verhuurde staat geeft aan wat een woningcorporatie financieel gezien maximaal uit haar bezit kan halen, de maximale verdiencapaciteit. Vanwege financiële en sociale doelstellingen van woningcorporaties zal het daadwerkelijke beleid in de praktijk bijna altijd afwijken van het beleid dat is aangenomen bij de marktwaarde van verhuurde woningen. Daarom is naast de marktwaarde ook de beleidswaarde voor woningcorporaties van belang (Pasmans, 2012). 72

74 2.3.4 Bedrijfswaarde Definitie bedrijfswaarde: Onder de bedrijfswaarde van onroerende zaken wordt de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf verstaan (Brouwer et al., 2012). Figuur 14 Allocatie van het vermogen (Van Welle & Kramer, 2004) Bij de bedrijfswaarde zijn alleen de exploitatiekasstromen opgenomen (Van Os, 2006). De verkoopkasstroom behoort niet tot de bedrijfswaarde (Van Os, 2012). De bedrijfswaarde wordt ook wel beleidswaarde genoemd, doordat het toekomstige beleid vanuit de woningcorporatie is meegenomen in de bedrijfswaarde (Aedes, 2014). De beleidswaarde wordt ook gebruikt voor interne verantwoording binnen een woningcorporatie. Dan wordt de beleidswaarde los gezien van de bedrijfswaarde. De beleidswaarde van een woningcorporatie wordt gevormd door alle beleidsconforme kasstromen en wordt gebruikt om meerjarige scenario s te schetsen voor (des)investeringsplannen en beleidsplannen door te rekenen. (Van Os, 2012). Het gaat dus om de verwachte toekomstige kasstromen die gebaseerd zijn op het door de woningcorporatie vastgestelde beleid. (Van Welle & Kramer, 2004). De toepassing van beleidswaarde wordt gebruikt om de financiële effecten van beleidsbeslissingen op de waarde van de corporatie zichtbaar te maken (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2006). Het verschil tussen de marktwaarde die is bepaald door de aedex index en de beleidswaarde geeft aan hoeveel vermogen de woningcorporatie laat liggen. Dit is weergegeven in Figuur 14. Dit komt door de sociale en maatschappelijke doelstellingen van woningcorporaties. Doordat woningcorporaties sociale doelstellingen willen realiseren zullen als gevolg hiervan de financiële waarde, de beleidswaarde, lager zijn dan de marktwaarde, omdat de sociale doelstellingen geld kosten. Binnen de beleidswaarde is een risicobuffer nodig, want zowel de marktwaarde als de beleidswaarde zijn gebaseerd op een bepaalde verwachting van de vastgoedmarkt. Een aantal factoren spelen hierbij een rol waarop de woningcorporaties geen invloed kunnen uitoefenen, zoals de inflatie en bouw- en marktprijzen (Van Welle & Kramer, 2004). B e d r i j f s w a a r d e b e p a l i n g De bedrijfswaarde kan per woning bepaald worden, maar ook van het totale woningbezit. Het bepalen van de bedrijfswaarde per woning is betrouwbaarder, maar erg 73

75 complex. Daarom wordt vaak de bedrijfswaarde bepaalt van het totale woningbezit (Gruis, 2000). Afkorting BW H t U t RW n r t n Figuur 15 Formule bedrijfswaarde (Gruis, 2000) Betekenis Bedrijfswaarde (op t=0) Huurontvangst per termijn Exploitatieuitgaven per termijn Restwaarde aan het einde van beschouwde exploitatieperiode Disconteringsvoet 1.n Aantal termijnen over de beschouwde exploitatieperiode De netto contante waarde methode kan de bedrijfswaarde bepalen. De formule voor de bedrijfswaarde wordt in Figuur 15 weergegeven (Gruis, 2000). H u u r o n t v a n g s t Als de bedrijfswaarde wordt bepaald dan zal de huurontvangst meegenomen worden. De ontwikkeling van de huurontvangst wordt bepaald door de jaarlijkse huurstijging en de huurderving. De jaarlijkse huurstijging hangt af van het beleid van de woningcorporatie en van het woonbeleid van de overheid. De bedrijfswaarde zal berekend worden volgens het voorgenomen huurbeleid. De huurderving kan worden veroorzaakt door leegstand van huurwoningen en huurachterstanden. Bij leegstand kan er onderscheid gemaakt worden in mutatieleegstand en structurele leegstand. Mutatieleegstand is kortdurende leegstand. Dit wordt bijvoorbeeld veroorzaakt doordat er nog geen geschikte nieuwe huurder gevonden is. Structurele leegstand gaat om leegstand op de lange termijn. Dit komt vaak door de slechte marktpositie van de woningen. E x p l o i t a t i e - u i t g a v e n Bij het bepalen van de bedrijfswaarde zal er rekening gehouden moeten worden met de exploitatie-uitgaven. De exploitatie-uitgaven zijn de kosten voor: het technische beheer (onderhoudsuitgaven), administratie en beheer, belastingen, verzekeringen en erfpachtcanon. De uitgaven voor het technische beheer zijn de grootste uitgaven binnen de exploitatie. Hieronder worden de onderhoudsuitgaven verstaan. Onderhoud is bedoeld om het opheffen of voorkomen van bouwtechnische gebreken aan woningen. Dan worden woningen ook verbeterd tijdens de exploitatie. Verbetering is gericht op veranderingen in woontechnische kwaliteit (Gruis, 2000). 74

76 De administratie- en beheeruitgaven worden bepaald door een aantal factoren, zoals de efficiëntie van het werkapparaat, kenmerken van de woningvoorraad en de marktpositie. De onzekerheid over de ontwikkeling van deze factoren en de prijsstijgingen zorgen voor onzekerheid voor de administratie- en beheeruitgaven. Dan zijn er ook belastingen die betaald moeten worden. Woningcorporaties betalen onroerendezaakbelasting over hun woningvoorraad aan de gemeente. De hoogte van deze belastingen worden bepaald aan de hand van de WOZ-waarde van de woningen en de tarieven. De WOZwaarde wordt vastgesteld in het kader van de Wet waardering onroerende zaken. Het gaat hierbij om de verkoopwaarde van een leegstaande woning. De tarieven worden door de gemeente vastgesteld. Woningcorporaties worden ook belast met verzekeringskosten. Deze kosten worden vastgelegd in de overeenkomst met de verzekeringsmaatschappij. Het bedrag wordt vastgesteld aan de hand van de verzekerde waarde. Hierbij gaat het om de herbouwwaarde. Veel woningcorporaties hebben woningen die zijn gebouwd op grond waarover erfpacht betaald moet worden (Gruis, 2000). A a n t a l t e r m i j n e n Het aantal termijnen is de periode waarover ontvangsten en uitgaven worden meegenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde. Het aantal termijnen kan op verschillende soorten periodes betrekking hebben: Economische levensduur. Dit is de periode van een woning waarvoor het vanuit economisch oogpunt zinvol is om te verhuren Afschrijvingstermijn. Deze periode is de periode waarover de historische kostprijs wordt afgeschreven. Beleidsmatig vastgestelde exploitatieperiode. Dit is de periode dat de woningcorporatie heeft besloten de woning te willen verhuren (Gruis, 2000). Bij het renoveren van bestaande woningen zou de levensduur van de woning verlengd moeten worden om 75

77 de kosten, die gemaakt zijn bij de renovatie, terug te kunnen verdienen. Levensduurverlenging vindt echter alleen plaats als de woning ook echt verbeterd is na de renovatie. Nieuwe productgerichte ontwikkelingen moeten plaats hebben gevonden. Dit kunnen concepten zijn als aanpassingsbeelden om de waarde van het vastgoed te kunnen verhogen (Liebregts, 2007). R e s t w a a r d e Er kan een restwaarde zijn aan het einde van het exploitatietermijn. Dit kan worden bepaald aan de hand van wat er met de woning gedaan zal worden. De woning kan gesloopt en herbouwd worden, maar kan ook verkocht worden (Gruis, 2000). D i s c o n t e r i n g s v o e t De bepaling van de disconteringsvoet is afhankelijk van de waardebepaling. Als het eigen vermogen vastgesteld moet worden dan kan de disconteringsvoet gelijk zijn aan de rendementseis. Deze is dan weer niet gelijk aan de kapitaalmarktrente (Gruis, 2000). B e d r i j f s w a a r d e v e r h o g i n g d o o r r e n o v a t i e / k w a l i t e i t s v e r b e t e r i n g Leefbaarheidsinvesteringen kunnen de verhuurbaarheid van een woning verbeteren. Voor de leefbaarheid van de woning zijn niet alleen bouwkundige factoren van belang. De sociaaleconomische omgevingskwaliteit, fysieke omgevingskwaliteit en de veiligheid van de omgeving spelen ook een belangrijke rol bij de leefbaarheid en dus de verhuurbaarheid van de woningen. De impact van deze factoren kan vertaald worden naar een hogere kwaliteit van de woonomgeving. Een betere verhuurbaarheid heeft ook impact op de levensduur van de woning. Als de woning beter verhuurd wordt, dan zal de levensduur van de woning worden verlengd. Het imago van de buurt is moeilijker te verbeteren, waardoor aanpassingen aan de woonomgeving niet direct terug te zien zijn in de verhuurbaarheid van de woningen (Koopman, 2007). 76

78 2.3.5 Conclusie Dit hoofdstuk heeft voor een deel antwoord gegeven op de laatste deelvragen over de meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting uitgedrukt in de huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde. Dit hoofdstuk heeft vanuit de literatuur antwoord gegeven op deze vragen. Vanuit de literatuur zal de huurwaarde niet stijgen door het woningwaarderingsysteem (WWS) en de liberalisatiegrens. De marktwaarde zal minimaal stijgen door een renovatieproject. De bedrijfswaarde zal kunnen stijgen door levensduurverlening, een betere verhuurbaarheid en verminderde exploitatiekosten. 77

79 3 Ontwerpanalyse In dit hoofdstuk zal het onderzoek worden verdiept door middel van een ontwerpanalyse. Door middel van de ontwerpanalyse kan onderzocht worden of de in hoofdstuk 2 gevonden flexibiliteitsmaatregelen toegepast kunnen worden in bestaande sociale huurwoningen. In de eerste twee hoofdstukken wordt de toepasbaarheid onderzocht door middel van ontwerpanalyses. De hoofdstukken zijn onderverdeeld naar eengezinswoningen en meergezinswoningen. Ten slotte worden in het laatste hoofdstuk de kosten berekend die gemaakt moeten worden om levensloopbestendige woningen te realiseren binnen de bestaande woningvoorraad. 78

80 3.1 Flexibiliseren van bestaande sociale eengezins huurwoningen Inleiding In dit hoofdstuk wordt het flexibiliseren van bestaande sociale eengezins huurwoningen naar levensloopbestendige woningen onderzocht door middel van een ontwerpanalyse. Eerst zal onderzocht worden of variant 1 (rollator toegankelijk) toegepast kan worden in de bestaande sociale woningbouw. Vervolgens zal onderzocht worden of variant 2 (rolstoel toegankelijk) toegepast kan worden in de bestaande sociale woningbouw. De bestaande, onaangepaste woningen zijn variant 0, de nulvariant. De ontwerpen worden gemaakt in woningplattegronden van sociale huurwoningen die zijn verkregen van de woningcorporatie Woonpunt uit Limburg. De woningen die geselecteerd zijn, zijn random geselecteerd. Dit hoofdstuk zal eindigen met een conclusie over de toepasbaarheid van het flexibiliseren van de bestaande sociale huurwoningen Variant 1: Rollator toegankelijke woningontwerpen In deze paragraaf worden bestaande woningplattegronden bestudeerd en geanalyseerd om te onderzoeken of variant 1 toepasbaar is binnen de bestaande woningbouw. De flexibiliteitsmaatregelen verkregen in paragraaf worden getoetst aan de hand van de verkregen woningplattegronden van de woningcorporatie Woonpunt. De plattegronden zijn in de eerste kolom weergegeven, in de tweede kolom de flexibiliteitsmaatregelen en in de derde kolom de toepasbaarheid van deze flexibiliteitsmaatregelen. Het kan zo zijn dat een aantal flexibiliteitsmaatregelen al aanwezig zijn. De laatste kolom geeft in kleuren (rood, oranje en groen) of de flexibiliteitsmaatregelen toegepast kunnen worden in de woningplattegrond. Rood betekent dat de flexibiliteitsmaatregel niet toegepast kan worden, oranje betekent dat de flexibiliteitsmaatregel moeilijk toegepast 79

81 kan worden en groen betekent dat de flexibiliteitsmaatregel toegepast kan worden. Woningplattegronden Flexibiliteitsmaatregel Toepasbaarheid Eengezinswoning 1 Maastricht Eengezinswoning 2 Maastricht Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Mogelijkheid tot traplift of badkamer en slaapkamer op begane grond Loze leidingen of flexibele bekabelings-infrastructuur Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm breed Mogelijkheid functieverandering ruimtes Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Mogelijkheid tot traplift of badkamer op begane grond Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm breed Mogelijkheid functieverandering ruimtes Drempels kunnen verwijderd worden Begane grond te klein voor een slaapkamer en badkamer. Een traplift kan in deze woning moeilijk geplaatst worden, want op de begane grond zit aan de buitenkant van de trap de deur van het toilet in de weg. Als de trap lift aan de binnenkant van de trap geplaatst zou worden dan komt de traplift boven niet goed uit met een deur naar de badkamer. Dit is in het rood weergegeven Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Verkeersruimtes zijn minstens 9 00 mm breed Deuren zijn minstens 850 mm breed De ruimtes in de woningen kunnen moeilijk van functie veranderd worden. Ook lijkt het erop dat er tussen de woonkamer en keuken een dragende muur of een leidingschacht is voor de keuken, waardoor deze moeilijk verplaatst kan worden. Dit is in het oranje weergegeven. Drempels kunnen verwijderd worden In deze woning is ruimte voor een traplift. Op de tweede verdieping zal deze een extra hoek moeten maken. Weergegeven in rood. Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Verkeersruimtes zijn minstens 900 mm breed Deuren zijn minstens 850 mm breed In de woonkamer zou eventueel een extra kamer geplaatst kunnen worden. Weergegeven in oranje. Het is een te kleine woning om een slaapkamer en badkamer extra op de begane grond te situeren. Eengezinswoning 3 Maastricht Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Drempels kunnen verwijderd worden Mogelijkheid tot traplift of badkamer op begane grond Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm breed Mogelijkheid functieverandering ruimtes Badkamer zou op de begane grond geplaatst kunnen worden door verandering van de plattegrond bij het toilet en de keuken. Dit is in het groen weergegeven. Ook zou het plaatsen van een traplift een optie kunnen zijn. Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Verkeersruimtes zijn minstens 900 mm breed Deuren zijn minstens 850 mm breed Door verandering van de plattegrond zou de plattegrond zo ingedeeld kunnen worden dat de ruimtes van functie veranderd kunnen worden. Op dit moment kan de kamer op de begane grond voor verschillende doeleinden gebruikt worden en eventueel ook tot extra badkamer op de begane grond. 80

82 De eerste eengezinswoning is niet geschikt om te flexibiliseren tot een levensloopbestendige woning die toegankelijk is tot en met rollatorgebruik. Dit komt door de positionering van de trap en het toilet. Er is geen plek voor een mogelijke traplift. De laatste twee eengezinswoningen zijn geschikt om te flexibiliseren tot levensloopbestendige woningen die toegankelijk zijn voor bewoners met rollator. In deze woningen is plek voor een traplift. In de tweede woning is de functieflexibiliteit minimaal, maar dit beperkt niet de toegankelijkheid voor rollator gebruik Variant 2: Rolstoel toegankelijke woningen In deze paragraaf wordt onderzocht of variant 2 (rolstoel toegankelijk) mogelijk is in de bestaande woningplattegronden. Het onderzoek is hetzelfde gegaan als in de vorige paragraaf. Dezelfde woningplattegronden worden genomen als bij variant 1. In de eerste kolom zijn de woningplattegronden weergegeven en eventueel de aangepaste woningplattegronden. Een aangepaste woningplattegrond is alleen gemaakt als alle flexibiliteitsmaatregelen in de woningplattegrond past. De rest van de tabel is hetzelfde opgedeeld als in de vorige paragraaf bij variant 1. De laatste kolom geeft in kleuren (rood, oranje en groen) weer of de flexibiliteitsmaatregelen toegepast kunnen worden in de woningplattegrond. Rood betekent dat de flexibiliteitsmaatregel niet toegepast kan worden, oranje betekent dat de flexibiliteitsmaatregel moeilijk toegepast kan worden en groen betekent dat de flexibiliteitsmaatregel toegepast kan worden. 81

83 Woningplattegronden Flexibiliteitsmaatregel Toepasbaarheid Eengezinswoning 1 Maastricht Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lichte tussenwand op begane grond tussen woonkamer en slaapkamer/ werkkamer Aansluitingen voor mogelijke badkamer op begane grond Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte van 1100 mm Deuren minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Grootte van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Mogelijkheid functie verandering ruimtes: slaapkamer op begane grond. Drempels kunnen verwijderd worden Dit zou kunnen alleen dan zal de woonkamer bereikbaar zijn via de kleinere kamer. De woonkamer zal dan ook te klein zijn om door een rolstoel gebruiker gebruikt te worden. Dit is in het oranje weergegeven. De begane grond is te klein voor een mogelijke badkamer op de begane grond. In de keuken is het mogelijk om een flexibel aanrechtblad te plaatsen. Dit is mogelijk. Verkeersruimte kan verbreed worden, dan zal de keuken kleiner worden. Toilet op begane grond is niet toegankelijk voor rolstoel gebruik. Deuren zijn minstens 850 mm breed. Dit is niet mogelijk door de meterkast. Aan de andere kant zou kunnen door de muur te verplaatsen, maar dan zal de keuken mogelijk te klein worden. Dit is in het rood weergegeven. De gang is te klein. De gang zou groter gemaakt moeten worden, maar dan is alsnog het toilet niet toegankelijk. Het verplaatsen van het toilet binnen deze plattegrond is een lastige opgave door de situering van de trap, dragende muren etc. Hier is geen ruimte voor op de begane grond. Eengezinswoning 2 Maastricht Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lichte tussenwand op begane grond tussen woonkamer en slaapkamer/ werkkamer Aansluitingen voor mogelijke badkamer op begane grond Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte van 1100 mm Deuren minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Grootte van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Mogelijkheid functie verandering ruimtes: slaapkamer op begane grond. Drempels kunnen verwijderd worden Het is mogelijk om een lichte tussenwand te plaatsen in de woonkamer. De woonkamer zal dan bereikbaar blijven vanuit twee deuren. De eventuele tussenwand is in het oranje weergegeven Er is op de begane grond geen ruimte voor een mogelijke badkamer. Aansluitingen voor een mogelijke badkamer zullen dan ook niet zinvol zijn. In de keuken is het mogelijk om een flexibele keuken te plaatsen. Deuren zijn minstens 850 mm breed De gang zal verbreed moeten worden om minimale verkeersruimte van 1100 mm te kunnen realiseren. Dan zal echter de woonkamer smaller worden. Deuren zijn minstens 850 mm Hiervoor zal de gang verbreed 35 cm breder gemaakt moeten worden door een muur te verplaatsen. De gang is te klein. Het toilet is niet toegankelijk voor rolstoel gebruik. Als de gang verbreed zal worden dan zal de woonkamer smaller worden, waardoor een draaicirkel van 1500 mm in een gemeubileerde woonkamer lastig wordt. Een draaicirkel in een gemeubileerde woonkamer en een gemeubileerde slaapkamer op de begane grond is niet haalbaar. Dit is mogelijk door het plaatsen van een extra wand. 82

84 Eengezinswoning 3 Maastricht Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Drempels kunnen verwijderd worden Lichte tussenwand op begane grond tussen woonkamer en slaapkamer/ werkkamer In het paars is een eventuele tussenwand weergegeven. Aansluitingen voor mogelijke badkamer op begane grond Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte van 1100 mm Deuren minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Grootte van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Badkamer zou op de begane grond geplaatst kunnen worden door verandering van de plattegrond bij het toilet en de keuken. Dit is in het rood weergegeven. In de keuken is het mogelijk om een flexibele keuken te plaatsen. Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Verkeersruimte zou verbreed kunnen worden door aan de linkerkant de muren op te schuiven. Zo zal de woonkamer niet kleiner worden. Dit is in het oranje weergegeven. Deuren zijn minstens 850 mm breed Naast de deur is ruimte van 350 mm De begane grond is groot genoeg dat er een draaicirkel van 1500 mm aangehouden kan worden in elke ruimte. Mogelijkheid functieverandering ruimtes Door verandering van de plattegrond zou de woning zo ingedeeld kunnen worden dat de ruimtes van functie veranderd kunnen worden. Op dit moment kan de kamer op de begane grond voor verschillende doeleinden gebruikt worden en ook extra badkamer op de begane grond is mogelijk. Voor variant 2 (rolstoel toegankelijk) is alleen de laatste eengezinswoning geschikt. De eerste twee eengezinswoningen zijn te klein om een badkamer en extra slaapkamer op de begane grond te realiseren. De derde eengezinswoning heeft een bredere beukmaat waardoor dat wel mogelijk is. Vanuit de literatuurstudie is ook gebleken dat woningen met een bredere beukmaat flexibeler ingedeeld kunnen worden. Er is voor deze woning ook een nieuwe plattegrond gemaakt van de begane grond. Hierin is te zien dat de muur van de gang is opgeschoven naar rechts, een badkamer op de begane grond is geplaatst, en een eventuele slaapkamer op de begane grond gesitueerd kan worden. Vanuit de literatuurstudie is gebleken dat woningen waarbij de inbouw gescheiden is van de drager een flexibelere indeling kunnen hebben. Hierdoor kan de plattegrond van de woning veranderd worden. 83

85 3.1.4 Conclusie In dit hoofdstuk wordt voor een deel antwoord gegeven op de deelvraag: Kunnen bestaande sociale huurwoningen geflexibiliseerd worden en hoe?. Voor eengezinswoningen is onderzocht of het ontwerptechnisch mogelijk is om deze achteraf te flexibiliseren tot levensloopbestendige woningen. Uit dit ontwerponderzoek kan geconcludeerd worden dat variant 1 (rollator toegankelijke woningen) in meer woningen toepasbaar is dan variant 2 (rolstoel toegankelijke woningen). Dit komt doordat voor variant 2 strengere eisen worden gesteld met betrekking tot afmetingen. Ook is het situeren van een badkamer én slaapkamer op de begane grond een vereiste voor variant 2. Ook dit is in veel eengezinswoningen niet mogelijk door het kleine aantal vierkante meters van de begane grond. De belangrijkste beperkingen voor variant 1 zijn: Situering van de trap Grootte van de woning De belangrijkste beperkingen voor variant 2 zijn: Grootte van de woning Situering van de trap Situering van de meterkast Vanuit een combinatie van de ontwerpanalyse en literatuurstudie kan geconcludeerd worden dat de grootte van de woning een grote belemmering kan zijn voor het flexibiliseren van de woningen. Sociale huurwoningen hebben vaak beperkte afmetingen, waardoor binnen de sociale huurwoningen het lastig is om deze te realiseren. 84

86 3.2 Flexibiliseren van bestaande sociale meergezins huurwoningen Inleiding In dit hoofdstuk zal net zoals in het voorgaande hoofdstuk een ontwerpanalyse plaatsvinden van sociale huurwoningen. In dit hoofdstuk worden meergezinswoningplattegronden onderzocht. De flexibiliteitsmaatregelen verkregen in hoofdstuk 0 worden getoetst aan de hand van plattegronden van sociale meergezins huurwoningplattegronden. In dit hoofdstuk wordt onderzocht of de flexibiliteitsmaatregelen per variant in de bestaande sociale woningen toegepast kunnen worden. De eerste paragraaf zal de toepasbaarheid van de flexibiliteitsmaatregelen van variant 1 onderzoeken. Vervolgens zal in de tweede paragraaf de onderzochte toepasbaarheid van de flexibiliteits-maatregelen van variant 2 beschreven worden. Bijlage A bevat alle woonplattegronden uitvergroot Variant 1: rollator toegankelijk Net zoals in het vorige hoofdstuk, alleen dan nu voor de meergezinswoning, wordt de toepasbaarheid van de verschillende flexibiliteitsmaatregelen van variant 1 onderzocht. De laatste kolom geeft in kleuren (rood, oranje en groen) aan of de flexibiliteitsmaatregelen toegepast kunnen worden in de woningplattegrond. Rood betekent dat de flexibiliteitsmaatregel niet toegepast kan worden, oranje betekent dat de maatregel moeilijk toegepast kan worden en groen betekent dat de maatregel toegepast kan worden. 85

87 Woningplattegronden Flexibiliteitsmaatregel Toepasbaarheid Meergezinswoning 1 Maastricht Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Drempels kunnen verwijderd worden Lift: minstens 1,05x1,35 m Automatische deuren centrale ruimtes Loze leidingen of flexibele bekabelings-infrastructuur Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm breed Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200 mm Deuren in wooncomplex minstens 850 mm breed Binnen het wooncomplex is geen ruimte voor een lift. Dit zou aan de buitenkant van de woning geplaatst moeten worden. Vaak is een lift voor 6 woningen niet rendabel. Automatische deuren kunnen geplaatst worden Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Verkeersruimtes zijn minstens 90 0 mm breed Deuren zijn minstens 850 mm breed Verkeersruimte is kleiner dan 1200 mm breed in het trappenhuis. Dit kan moeilijk breder gemaakt worden. Dit is weergegeven in het rood. In het complex zijn de deuren minstens 850 mm breed. Mogelijkheid functieverandering ruimtes Er is een mogelijkheid tot functieverandering binnen de bestaande plattegrond. Woningplattegronden Flexibiliteitsmaatregel Toepasbaarheid Meergezinswoning 2 Maastricht Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Drempels kunnen verwijderd worden Lift: minstens 1,05x1,35 m Automatische deuren centrale ruimtes Loze leidingen of flexibele bekabelings-infrastructuur Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm breed Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200 mm Binnen het complex is er geen ruimte voor een lift door de trappenhuizen. Dan zouden er 3 liften geplaatst moeten worden, omdat de ontsluiting van de woningen aan 3 trappenhuizen zijn geplaatst (rode cirkels) Automatische deuren kunnen geplaatst worden Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Verkeersruimtes zijn minstens 90 0 mm breed Deuren zijn minstens 850 mm breed Verkeersruimte in het wooncomplex is iets meer dan 1200 mm. Deuren in wooncomplex minstens 850 mm breed In het complex zijn de deuren minstens 850 mm breed. Mogelijkheid functieverandering ruimtes In de woningen is het mogelijk om functieverandering tussen de woningen te laten plaatsvinden. Dit kan met name bij de slaapkamer 3 en de woonkamer (oranje) 86

88 Woningplattegronden Flexibiliteitsmaatregel Toepasbaarheid Meergezinswoning 2 Maastricht Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Drempels kunnen verwijderd worden Lift: minstens 1,05x1,35 m Automatische deuren centrale ruimtes Loze leidingen of flexibele bekabelings-infrastructuur Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm breed Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200 mm Binnen het wooncomplex zou er een lift geplaatst kunnen worden. Zie de rode cirkel. De lift kan echter niet alle delen bereiken van het wooncomplex, omdat de drie delen niet allen op dezelfde hoogte liggen. (paars) Automatische deuren kunnen geplaatst worden Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Verkeersruimtes zijn minstens 90 0 mm breed Deuren zijn minstens 850 mm breed Verkeersruimte in het wooncomplex is iets meer dan 1200 mm. Deuren in wooncomplex minstens 850 mm breed In het complex zijn de deuren minstens 850 mm breed. Mogelijkheid functieverandering ruimtes In woning type 1 is geen mogelijkheid tot functieverandering van de ruimtes. In woningtype 2 zou er functieverandering plaats kunnen vinden door het weghalen van de kasten tussen de woonkamer en slaapkamer 1. Dan zou slaapkamer 1 eventueel bij de woonkamer getrokken kunnen worden. (Oranje) De eerste twee meergezinswoningcomplexen zijn niet geschikt om te flexibiliseren tot levensloopbestendige woningen in variant 1 (rollator toegankelijk). Dit komt doordat het bijna onmogelijk is om een lift te plaatsen binnen de wooncomplexen zelf. In meergezinswoningen is een lift cruciaal om deze toegankelijk te maken voor rollator gebruikers. Bij de derde meergezinswoning is het plaatsen van een lift wel mogelijk. De drie delen binnen dit complex zijn niet allen gelijkvloers waardoor 1 lift niet alle delen zou kunnen bereiken. 87

89 3.2.3 Variant 2: rolstoel woning Net zoals in de vorige paragraaf worden woningplattegrond geanalyseerd voor de toepasbaarheid van de flexibiliteitsmaatregelen, in deze paragraaf voor variant 2. Woningplattegronden Flexibiliteitsmaatregel Toepasbaarheid Meergezinswoning 1 Maastricht Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Drempels kunnen verwijderd worden Lift: minstens 1,05 x 2,05 m Automatische deuren centrale ruimtes Loze leidingen of flexibele bekabelings-infrastructuur Mogelijkheid tot uitbreiding badkamers of verplaatsing van de badkamer (extra aansluitingen) Binnen het wooncomplex is geen ruimte voor een lift. Dit zou aan de buitenkant van de woning geplaatst moeten worden. Vaak is een lift voor 6 woningen niet rendabel. Automatische deuren kunnen geplaatst worden Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Badkamer zou eventueel verplaatst kunnen worden naar een slaapkamer Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Binnen de bestaande keuken kan een flexibele keuken worden geïnstalleerd Minimale verkeersruimte binnen de woning van 1100 mm Deuren binnen de woning minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200 mm Deuren in wooncomplex minstens 850 mm breed Verkeersruimtes in de woningen zijn te klein. Dit kan niet breder worden gemaakt door dragende muren. Deuren zijn minstens 850 mm breed Naast de voordeur is op dit moment ruimte van 350 mm Verkeersruimte is kleiner dan 1200 mm breed in het trappenhuis. Dit kan moeilijk breder gemaakt worden. Dit is weergegeven in het rood. In het complex zijn de deuren minstens 850 mm breed. Grootte van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Mogelijkheid functieverandering ruimtes Het toilet en badkamer zijn op dit moment ontoegankelijk voor rolstoelgebruikers. Andere ruimtes zijn breder dan 1500 mm. Als de kleinere slaapkamers gemeubileerd zouden worden dan zouden deze eventueel niet toegankelijk zijn voor rolstoelgebruikers. Er is een mogelijkheid tot functieverandering binnen de bestaande plattegrond. 88

90 Woningplattegronden Flexibiliteitsmaatregel Toepasbaarheid Meergezinswoning 1 Maastricht Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Drempels kunnen verwijderd worden Lift: minstens 1,05 x 2,05 m Automatische deuren centrale ruimtes Loze leidingen of flexibele bekabelings-infrastructuur Mogelijkheid tot uitbreiding badkamers of verplaatsing van de badkamer (extra aansluitingen) Binnen het wooncomplex is geen ruimte voor een lift. Dit zou aan de buitenkant van de woning geplaatst moeten worden. Dan zouden er 3 liften geplaatst moeten worden voor de ontsluiting naar de woningen. Automatische deuren kunnen geplaatst worden Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. Badkamer zou eventueel verplaatst kunnen worden naar een slaapkamer Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Binnen de bestaande keuken kan een flexibele keuken worden geïnstalleerd Minimale verkeersruimte binnen de woning van 1100 mm Deuren binnen de woning minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200 mm Deuren in wooncomplex minstens 850 mm breed Verkeersruimtes in de woningen zijn te klein. Dit kan niet breder worden gemaakt door dragende muren. Deuren zijn minstens 850 mm breed Naast de voordeur is geen ruimte te creëren van 350 mm door dragende muren en een meterkast. Verkeersruimte is smaller dan 1200 mm breed in het trappenhuis. Dit kan moeilijk breder gemaakt worden. Dit is weergegeven in het rood. In het complex zijn de deuren minstens 850 mm breed. Grootte van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Mogelijkheid functieverandering ruimtes Het toilet en badkamer zijn op dit moment ontoegankelijk voor rolstoelgebruikers. Anders ruimtes zijn breder dan 1500 mm. Als de kleinere slaapkamers gemeubileerd zouden worden dan zouden deze eventueel niet toegankelijk zijn voor rolstoelgebruikers. Er is een mogelijkheid tot functieverandering binnen de bestaande plattegrond. (oranje) 89

91 Woningplattegronden Flexibiliteitsmaatregel Toepasbaarheid Meergezinswoning 1 Maastricht Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Drempels kunnen verwijderd worden Lift: minstens 1,05 x 2,05 m Automatische deuren centrale ruimtes Loze leidingen of flexibele bekabelings-infrastructuur Mogelijkheid tot uitbreiding badkamers of verplaatsing van de badkamer (extra aansluitingen) Lift zou geplaatst kunnen worden (rood), maar de lift kan niet alle woningen bereiken door het niveau verschil van de blokken binnen het complex (paars) Automatische deuren kunnen geplaatst worden Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur zou aangelegd kunnen worden. In woningtype 1 kan de badkamer niet vergroot worden. Deze woning is niet toegankelijk voor rolstoelgebruikers. In woningtype 2 kan dit wel. Zie het nieuwe ontwerp. Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Binnen de bestaande keuken kan een flexibele keuken worden geïnstalleerd Minimale verkeersruimte binnen de woning van 1100 mm Deuren binnen de woning minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200 mm Deuren in wooncomplex minstens 850 mm breed Verkeersruimtes in de woningen zijn te klein, maar kunnen verbreed worden door de plattegrond van de woning te veranderen. Deuren zijn minstens 850 mm breed Naast de voordeur is geen ruimte te creëren van 350 mm door dragende muren en een meterkast. Verkeersruimte is smaller dan 1200 mm breed in het trappenhuis. Dit kan moeilijk breder gemaakt worden. Dit is weergegeven in het rood. In het complex zijn de deuren minstens 850 mm breed. Grootte van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Mogelijkheid functieverandering ruimtes Het toilet en badkamer zijn op dit moment ontoegankelijk voor rolstoelgebruikers. Ander e ruimtes zijn breder dan 1500 mm. Als de kleinere slaapkamers gemeubileerd zouden worden dan zouden deze eventueel niet toegankelijk zijn voor rolstoelgebruikers. Er is een mogelijkheid tot functieverandering binnen de bestaande plattegrond. (oranje) 90

92 3.2.4 Conclusie Ook dit hoofdstuk geeft een deel van het antwoord op de vraag over de toepasbaarheid van het flexibiliseren van sociale huurwoningen naar levensloopbestendige woningen. Uit de ontwerpanalyses bij meergezinswoningen is gebleken dat een lift voor beide varianten van essentieel belang is om de toegankelijkheid van deze woningen te kunnen waarborgen. Daarom zijn woningen waarbij het plaatsen van een lift niet haalbaar is niet te flexibiliseren naar levensloopbestendige woningen. Dit was het geval bij de eerste twee woningcomplexen waarbij de woningplattegronden werden geanalyseerd. Dit waren beide portiekwoningen. Er kan dus geconcludeerd worden dat de meeste portiekwoningen niet te flexibiliseren zijn naar levensloopbestendige woningen. De derde woning was een galerijflat. Bij een galerijflat is het gemakkelijker om een lift te plaatsen, omdat de galerij meer woningen ontsluit. Binnen de wooncomplexen zijn de woningen met een bredere beukmaat beter te flexibiliseren dan woningen met een smallere beukmaat. Dit is niet alleen vanuit de ontwerpanalyse gebleken, maar ook uit de literatuurstudie. Voor het veranderen van de plattegrond bij variant 2 is het van belang dat de inbouw van drager gescheiden zijn. 91

93 3.3 Kosten van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen Inleiding De kosten van het flexibiliseren van de sociale huurwoningen zijn in deze paragraaf berekend aan de hand van de flexibiliteitsmaatregelen die genomen moeten worden en voor variant 2 het aangepaste ontwerp. Om een goede vergelijking te kunnen maken tussen variant 1 en variant 2 zijn de kosten alleen van de woningen berekend waarbij beide varianten toepasbaar zijn. De kosten voor de verschillende flexibiliteitsmaatregelen zijn berekend met gegevens van Dit is een website die door de TU Delft wordt gebruikt om kostenberekeningen te maken. Ook zijn referentieprojecten van gebruikt om kosten te berekenen. De kosten die berekend zijn, zijn alleen van de flexibiliteitsmaatregelen. Andere maatregelen die eventueel bij een renovatie gedaan zouden moeten worden zijn buiten beschouwing gelaten. In dit hoofdstuk worden eerst de kosten berekend van de eengezinswoning variant 1 en variant 2, vervolgens worden de kosten berekent van de meergezinswoning variant 1 en variant 2. Tot slot eindigt dit hoofdstuk met een conclusie. De uitwerkingen van de kostenberekeningen zijn te vinden in Bijlage A. De kosten die berekend zijn, zijn niet onbeperkt geldig, door de inflatie, kosten veranderingen etc. De peildatum van dit kostenonderzoek is februari Kosten eengezinswoning Per variant zijn de kosten van eengezinswoningen van de flexibiliteitsmaatregelen in kaart gebracht. In de linker kolom wordt de plattegrond van de woning weergegeven. In de tweede kolom de flexibiliteitsmaatregelen en in de derde kolom een kostenoverzicht. In de vierde kolom wordt beschreven welke maatregelen voor iedere flexibiliteitsmaatregel gedaan moeten worden. 92

94 V a r i a n t 1 De plattegrond blijft hetzelfde als de bestaande woning, variant 0. Eengezinswoning 3 Maastricht Flexibiliteitsmaatregelen Kosten Wat wordt er gedaan? Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Mogelijkheid tot traplift of badkamer op begane grond Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm breed Mogelijkheid functieverandering ruimtes Totaal 4.985, ,30 Het verwijderen van drempels en het gladstrijken van de vloer waar de drempels gezeten hebben. De buitendeuren zullen vervangen moeten worden. 0,- In eerste instantie gebeurt hier nog niks. Pas als een traplift geplaatst zal moeten worden dan zullen de voorzieningen aangebracht worden. 0,- De aansluitingen die nodig zijn, zijn er op dit moment al. Er zullen dus geen extra leidingen of kabels komen. 0,- De minimale verkeersruimte is in dit geval al meer dan 900 mm 0,- De binnen deuren zijn al minstens 850 mm breed 0,- Dit brengt in eerste instantie geen kosten met zich mee. 93

95 V a r i a n t 2 Kosten eengezinswoning variant 2. De plattegrond is aangepast. De aangepaste plattegrond van de begane grond is in de eerste kolom weergegeven. Eengezinswoning 3 Maastricht Flexibiliteitsmaatregelen Kosten Wat wordt er gedaan? Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lichte tussenwand op begane grond tussen woonkamer en slaapkamer/ werkkamer Aansluitingen voor mogelijke badkamer op begane grond Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte van 1100 mm Deuren minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Grootte van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Mogelijkheid functieverandering ruimtes Totaal , ,30 Het verwijderen van drempels en het gladstrijken van de vloer waar de drempels gezeten hebben. De buitendeuren zullen vervangen moeten worden. 0 Op dit moment wordt deze wand nog niet geplaatst. Deze zal pas geplaatst worden als er behoefte naar is. In deze woning is het gemakkelijk om een extra kamer op de begane grond te creëren. 0,- De badkamer zal worden geplaatst als hier behoefte naar is. Er is een mogelijkheid om op de begane grond een badkamer te plaatsen zoals te zien is op de plattegrond in de eerste kolom. 0,- Als er behoefte is zal er een verstelbaar aanrechtblad worden geplaatst. 0,- De aansluitingen die nodig zijn, zijn er op dit moment al. Er zullen dus geen extra leidingen of kabels komen. 12,219,- De wand in de gang aan de rechterkant wordt verplaatst. Hiervoor moeten sloop- en bouwkosten van de wand, kosten voor plafond- en vloerafwerkingen, installatiekosten berekent worden. Er zal ook een onderzoek gedaan moeten worden voor de krachten die op de huidige wand staan ,- Nieuwe deuren en deurkozij nen zullen in de nieuwe wand geplaatst moeten worden. 0,- Dit is al aanwezig 0,- Hier worden geen extra kosten voor gemaakt. 0,- Hier worden in eerste instantie geen extra kosten voor gemaakt. C o n c l u s i e De kosten voor variant 2 zijn hoger dan voor variant 1; dit komt doordat de indeling van variant 2 veranderd zal moeten worden. Dit is met name de extra kostenpost voor variant 2. 94

96 3.3.3 Kosten meergezinswoning V a r i a n t 1 Kosten meergezinswoning variant 1. De plattegrond blijft hetzelfde als de bestaande situatie. De kosten zijn berekend van woningtype 2 en het wooncomplex. 8 woningen van woningtype 2 zullen aangepast worden volgens variant 1 die bereikbaar zijn via een nieuw geplaatste lift. Uiteindelijk zullen de totale kosten per woning berekend worden. In de laatste kolom wordt beschreven wat er gedaan moet worden per flexibiliteitsmaatregel. Meergezinswoning 2 Maastricht Flexibiliteitsmaatregelen Kosten Wat wordt er gedaan? Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lift: minstens 1,05x1,35 m Automatische deuren centrale ruimtes Loze leidingen of flexibele bekabelings-infrastructuur Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm breed Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200 mm Deuren in wooncomplex minstens 850 mm breed Mogelijkheid functieverandering ruimtes Totaal ,80 Totale kosten per woning , ,80 Het verwijderen van drempels en het gladstrijken van de vloer waar de drempels gezeten hebben. De buitendeuren zullen vervangen moeten worden ,- Het bouwen van een liftschacht, fundering onder de liftschacht en de lift zelf ,- Twee automatische schuifdeuren bij de ingang en automatische deuren naar de galerijen toe. 0,- Hier worden nu geen kosten voor gemaakt 0,- Minimale verkeersruimte is al 900 mm 0,- Deuren binnen de woning zijn al 850 mm. 0,- Minimale verkeersruimte is al 1200 mm 0,- Deuren zijn meegenomen in de flexibiliteitsmaatregel: automatische deuren centrale ruimtes. 0,- Hier worden nu geen kosten voor gemaakt. 95

97 V a r i a n t 2 Ook bij variant 2 zullen de kosten eerst voor alle 8 woningen van woningtype 2 berekend worden die met de lift toegankelijk zullen zijn. Uiteindelijk worden de kosten berekend per woning. Voor variant 2 is de woningplattegrond aangepast. De aangepaste plattegrond is weergegeven in de eerste kolom. Meergezinswoning 1 Maastricht Flexibiliteitsmaatregelen Kosten Wat wordt er gedaan? Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lift: minstens 1,05 x 2,05 m Automatische deuren centrale ruimtes Loze leidingen of flexibele bekabelings-infrastructuur Mogelijkheid tot uitbreiding badkamers of verplaatsing van de badkamer (extra aansluitingen) Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad ,80 Het verwijderen van drempels en het gladstrijken van de vloer waar de drempels gezeten hebben. De buitendeuren zullen vervangen moeten worden ,- Het bouwen van een liftschacht, fundering onder de liftschacht en de lift zelf ,- Twee automatische schuifdeuren bij de ingang en automatische deuren naar de galerijen toe. 0,- Hier worden nu geen kosten voor gemaakt 8047,20 De badkamer wordt gesloopt, verplaatst en opnieuw geplaatst. 8169,76 De keuken wordt gesloopt, verplaatst en opnieuw geplaatst. Minimale verkeersruimte binnen de woning van 1100 mm Deuren binnen de woning minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200 mm Deuren in wooncomplex minstens 850 mm breed Grootte van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm ,- Muren worden gesloopt, opgebouwd. Voordeur wordt verplaatst. Vloeren plafond en muren moet afgewerkt worden. Er zal een bouwkundig onderzoek vooraf plaats moeten vinden. 7000,- Nieuwe deuren zullen worden geplaatst. 0,- Dit is gerealiseerd door de voordeur te verplaatsen en muren te verwijderen en opnieuw op te bouwen. 0,- Gerealiseerd door de muren te verplaatsen. Is meegenomen in de flexibiliteitsmaatregel van de minimale verkeersruimte binnen de woning 0,- Is meegenomen in de flexibiliteitsmaatregel van de minimale verkeersruimte binnen de woning 0,- Is meegenomen in de flexibiliteitsmaatregel van de minimale verkeersruimte binnen de woning Mogelijkheid functieverandering ruimtes Totaal ,76 Kosten per woning ,60 0,- Worden op dit moment geen kosten voor berekend. 96

98 C o n c l u s i e Bij meergezinswoningen kost variant 2 meer dan variant 1. Een lift plaatsen is een hoge kostenpost voor beide varianten. Op woningniveau zijn bij variant 1 met name de kosten lager. Op complexniveau is er geen verschil in kosten tussen variant 1 en variant 2. Dit komt doordat dezelfde maatregelen genomen moeten worden voor beide varianten op complexniveau. Op woningniveau zal de woningindeling veranderd moeten worden bij variant 2, dit kost meer Conclusie Dit hoofdstuk geeft voor een deel antwoord op de vraag over de toepasbaarheid van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen. Ook hebben de kosten van de flexibiliteitsmaatregelen van beide varianten invloed op de deelvragen over de mogelijke meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen tot levensloopbestendige woningen. De kosten voor variant 1 zijn voor beide, eengezinswoningen en meergezinswoningen, lager dan voor variant 2. Dit komt met name door de plattegrond die bij variant 2 veranderd moet worden op woningniveau. De kosten voor meergezinswoningen zijn hoger. Dit komt met name door de lift en de andere maatregelen die genomen moeten worden op complexniveau. De kosten die in dit hoofdstuk berekend zijn, zijn alleen voor de flexibiliteitsmaatregelen. Hoogstwaarschijnlijk komen hier nog andere kosten bij om de kwaliteit van de woning te verbeteren bij een renovatie. De gevonden kosten voor de flexibiliteitsmaatregelen zijn gebruikt gedurende de interviews om de meerwaarde te kunnen bepalen van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen. Investeringskosten zijn namelijk van belang om de bedrijfswaarde te kunnen bepalen. 97

99 4 Interview resultaten Dit hoofdstuk zal een antwoord geven op de laatste drie deelvragen over de mogelijke meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen naar levensloopbestendige woningen. De resultaten zijn gebaseerd op interviews met verschillende woningcorporaties. Per waarderingsbegrip (huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde) worden de resultaten vanuit de interviews besproken. Tot slot een algemeen resultaat vanuit de interviews. De interviews zijn in Bijlage C per interview uitwerkt. Het beginpunt is telkens de bestaande situatie, variant 0. 98

100 4.1 (Meer)waarde van het flexibiliseren van de sociale huurwoningen Inleiding Zoals in het vorige hoofdstuk beschreven, zijn er interviews gehouden met verschillende woningcorporaties over de mogelijke meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen naar levensloopbestendige woningen. Veel geïnterviewden waren het met elkaar eens. Dit hoofdstuk is ingedeeld naar de waarderingsbegrippen: huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde. Dan volgt er een paragraaf of de geïnterviewde woningcorporaties hierin zouden investeren en wat ze al doen met flexibiliteit. Tot slot eindigt dit hoofdstuk met een conclusie. Voor ieder waarderingsbegrip is een tabel toegevoegd die een samenvatting aangeeft over de meerwaarde per variant per waarderingsbegrip. 0 betekent dat de situatie ongewijzigd blijft (variant 0), een + betekent dat de waarde zal stijgen en een - betekent dat de waarde zal dalen Huurwaarde Definitie huurwaarde: de huur die een woning bij verhuur zou opleveren (Hypotheekwoordenboek, 2014). Variant Variant Variant Huurwaarde 0 0 0/- Alle geïnterviewden geven aan dat de huurwaarde van sociale huurwoningen in de meeste gevallen niet zal stijgen bij flexibilisering tot levensloopbestendige woningen. Verschillende redenen worden genoemd. Veel geïnterviewden wijzen op de liberalisatiegrens en het woningwaarderingsyteem (WWS, puntensysteem). Ook wordt door een aantal geïnterviewden aangekaart dat bij een collectieve huurverhoging bij een renovatie 70% van de bewoners akkoord moet geven. L i b e r a l i s a t i e g r e n s Conclusie vanuit interviews m.b.t. liberalisatiegrens: Huur kan niet verhoogd worden als de huidige huurwaarde al tegen de liberalisatiegrens aan zit. Als de huur boven de liberalisatiegrens uitkomt dan zal de woning niet meer binnen de sociale huursector vallen en is de woning niet meer toegankelijk voor doelgroepen die besproken zijn in hoofdstuk 2.1. Volgens een aantal geïnterviewden van verschillende woningcorporaties zorgt 99

101 de liberalisatiegrens er dus voor dat de huur niet verhoogd kan worden, omdat veel sociale huurwoningen al tegen de liberalisatiegrens aan zitten of tegen de grens van het huurbeleid van de woningcorporatie (aftoppingsgrens). Ook werd er verteld dat woningcorporaties woningen aan willen bieden die een lagere maximale huur hebben dan de liberalisatiegrens. Dit valt binnen het huurprijsbeleid van de woningcorporatie. Daarom kan ook vaak de huur niet verhoogd worden. W o n i n g w a a r d e r i n g s y s t e e m ( W W S ) Conclusie vanuit interviews m.b.t. WWS: Huur kan niet verhoogd worden door middel van het flexibiliseren van de huidige sociale huursector, omdat er geen extra punten kunnen worden toegekend, behalve bij het toevoegen van een lift. Vanuit een interview met een grote woningcorporatie in het midden van het land kan geconcludeerd worden dat de huurwaarde niet verhoogd kan worden, omdat de oppervlaktes hetzelfde blijven bij flexibilisering van bestaande sociale huurwoningen. Deze woningcorporatie vraagt zich af of het wooncomfort daadwerkelijk verbeterd wordt. Veel geïnterviewden waren het met hiermee eens. Een aantal geïnterviewden stelde zelfs dat de huurwaarde bij variant 2 zou kunnen dalen, omdat de gangen breder worden, waardoor de gebruiksoppervlakte kleiner wordt en het aantal WWS punten dus lager uit zou kunnen vallen. Naar aanleiding van een ander interview uit de randstad kan er geconcludeerd worden dat er wel liften worden toegevoegd bij galerijflats. Er wordt verteld tijdens het interview dat een lift er wel voor kan zorgen dat de huurwaarde omhoog gaat, omdat een lift is opgenomen in het WWS. A k k o o r d b e w o n e r s Conclusie vanuit interviews m.b.t. akkoord van 70% van de bewoners: Huur kan niet complexgewijs verhoogd worden bij een renovatie als niet 70% van de bewoners akkoord geeft om de huurwaarde te verhogen.. Ook wordt er door meerdere geïnterviewden van verschillende woningcorporaties aangekaart dat een huurverhoging door renovatie pas doorgevoerd mag worden bij een akkoord van 70% van de bewoners. Tijdens het interview met een grote woningcorporatie in het midden van Nederland wordt de oplossing om de investeringskosten terug te verdienen door de huur te verhogen bij mutatie aangekaart. Er zullen echter minder mutaties plaatsvinden door de flexibiliteitsmaatregelen die genomen zijn. 100

102 Een andere woningcorporatie kijkt vanuit de bewoners naar de huurprijs voor een flexibelere woning. Deze woningcorporatie is ervan overtuigt dat bewoners (met name ouderen) wel meer willen betalen voor bijvoorbeeld extra zorg of extra veiligheid, maar niet extra huur willen betalen voor een woning waar bijvoorbeeld geen drempels in zitten. Een van de grootste woningcorporatie benadert deze vraag ook vanuit de bewoners en legt het verband met een energetische woning, want voor een energetische woning willen veel huurders ook niet meer huur betalen dan voor een niet-energetische woning. Ook concluderen zij dat veel bewoners niet meer huur willen betalen voor een flexibele woning, omdat huurders van woningcorporaties vaak een zo laag mogelijke huur willen betalen. Hierdoor zal waarschijnlijk volgens meerdere geïnterviewden geen 70% van de bewoners akkoord gaan met de huurverhoging. Ook hier wordt door verschillende woningcorporaties gesteld dat de huur bij mutatie omhoog zou kunnen gaan. Een andere oplossing wordt gegeven, namelijk dat de huur per doelgroep aangepast zou kunnen worden. Bijvoorbeeld dat bij een starter de huur lager zou liggen dan bij een rolstoelbewoner voor dezelfde woning Marktwaarde Definitie marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na een behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld (Berkhout & Hordijk, 2010). Variant Variant Variant Huurwaarde Een meerderheid van de geïnterviewden beweert dat de marktwaarde marginaal of niet zal stijgen door het flexibiliseren van de bestaande sociale woningen. Een aantal van deze geïnterviewden zegt dat de marktwaarde van variant 1 minder of niet zal stijgen dan variant 2, doordat de woning aantrekkelijker is geworden. Vanuit meerdere interviews met verschillende woningcorporaties kan geconcludeerd worden dat de investeringskosten in woningen niet één op één terug verdiend kunnen worden in de marktwaarde. Volgens een van de geïnterviewde zal bij variant 1 de marktwaarde waarschijnlijk niet stijgen. Bij variant 2 zou de marktwaarde marginaal kunnen stijgen. Er is verteld dat dit waarschijnlijk niet meer dan 10-20% zijn. Ook benadrukt een woningcorporatie dat op dit moment (november 2014) de waardestijging een lastige is, omdat 101

103 er een lange periode is geweest van waardedaling. Volgens een andere grote woningcorporatie zal de marktwaarde van beide varianten iets stijgen, omdat de woningen aantrekkelijker zijn voor meerdere doelgroepen, ook voor bijvoorbeeld ouders met kinderen en een kinderwagen. Uit een aantal andere interviews kan geconcludeerd worden dat het flexibiliseren geen effect heeft op de marktwaarde, omdat veel bewoners de flexibiliteit niet zien. Conclusie vanuit interviews: Marktwaarde: De marktwaarde zal niet of marginaal stijgen. In elk geval zal de stijging van de marktwaarde de investeringskosten niet een op een kunnen dekken. Er zal wel gelet moeten worden op het imago van de levensloopbestendige woningen voor de aantrekkelijkheid van de woningen en dus de marktwaarde. Het tegenstelde wordt beweerd door een aantal woningcorporatie uit de randstad. De stempel levensloopbestendig zou negatief kunnen werken in de markt, omdat veel mensen dan kunnen denken dat het woningen zijn voor senioren. Dit is vooral bij woningen in variant 2 het geval. Als deze stempel niet aan flexibele woningen gegeven wordt dan zal de marktwaarde net zoals de andere geïnterviewden beweren hetzelfde blijven of marginaal stijgen Bedrijfswaarde Definitie bedrijfswaarde: Onder de bedrijfswaarde van onroerende zaken wordt de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf verstaan (Brouwer et al., 2012). Variant Variant Variant Bedrijfswaarde De vragen over de bedrijfswaarde gedurende de interviews werden vaak opgedeeld in de verhuurbaarheid verbetering (huurderving), exploitatiekostenstijging of exploitatiekostendaling en levensduurverlenging door middel van flexibilisering van de bestaande woningvoorraad, want deze aspecten zijn belang voor de bepaling van de bedrijfswaarde. De geïnterviewden waren het over het algemeen met elkaar eens dat het flexibiliseren van de bestaande sociale huurwoningen geen financiële meerwaarde zal genereren door de hoge kosten, geen hogere bedrijfswaarde. V e r h u u r b a a r h e i d Conclusie vanuit interviews m.b.t verhuurbaarheid: De verhuurbaarheid zal hoogstwaarschijnlijk stijgen, maar dit is in de meeste gevallen geen issue voor woningcorporaties, omdat woningcorporaties over het algemeen toch wel verhuren. Alle geïnterviewden beweerden dat de verhuurbaarheid van levensloopbestendige woningen verhoogd wordt, omdat de doelgroep vergroot wordt. Sommige woningcorporaties zijn van mening dat de verhuurbaarheid van variant 2 meer zal stijgen dan van variant 1 als de huurprijzen gelijk blijven van beide 102

104 varianten. Als de huurprijs door de hoge kosten van variant 2 hoger zal komen te liggen, dan zal de verhuurbaarheid van variant 2 weer iets afnemen. Er spelen meerdere factoren een rol bij de verhuurbaarheid dan de kwaliteit/flexibiliteit van een woning zoals de locatie en prijs. Een van de geïnterviewde beweert dat de bewoners een ruimere beleving krijgen bij variant 2 waardoor de verhuurbaarheid van variant 2 beter zal zijn dan bij variant 1 of bij variant 0. Maar er wordt beweerd dat met alleen een hogere verhuurbaarheid de investeringen niet terug verdiend kunnen worden. Volgens een van de geïnterviewde woningcorporaties is een langere levensduur een belangrijkere drijfveer om de investering te doen mits er ook andere aspecten, zoals kwaliteit verbetering en energetische maatregelen, meegenomen worden tijdens de renovatie zodat de levensduur verlengd kan worden. Vanuit andere interviews kan geconcludeerd worden dat de verhuurbaarheid wel verhoogd kan worden door het flexibiliseren van de bestaande sociale huurwoningen, maar dat de verhuurbaarheid geen issue is voor veel woningcorporaties. Hierbij wordt wel gezegd dat dit in de randstad geen probleem is. In andere steden en/of dorpen, bijvoorbeeld in krimpgebieden, zou een hogere verhuurbaarheid wel van belang kunnen zijn. Een van de geïnterviewden wijst er op dat de verhuurbaarheid omlaag zou kunnen gaan als de woningen te nadrukkelijk zijn ingericht voor ouderen en de stempel van levensloopbestendig te nadrukkelijk op de woning ligt. In een echte rolstoeltoegankelijke woning wil je als niet rolstoelgebruiker niet in wonen, aldus de een van de geïnterviewden van een van de grootste woningcorporatie van Nederland. Conclusie vanuit interviews m.b.t exploitatiekosten: Op de lange termijn zullen de exploitatiekosten omlaag gaan, omdat bij functieverandering de kosten minimaal zijn. Bij het toevoegen van elektronica/domotica zullen de exploitatiekosten stijgen, omdat dit meer onderhoudskosten vergt. E x p l o i t a t i e k o s t e n Vanuit meerdere interviews kan geconcludeerd worden dat de exploitatiekosten vrijwel hetzelfde zullen blijven, doordat de kwaliteit van de woning gewaarborgd moet blijven. Andere geïnterviewden zeggen dat bij variant 2 de eerste jaren de exploitatiekosten minimaal zijn, omdat de woning net is gerenoveerd. 103

105 Als de woning aangepast moet worden voor een andere doelgroep dan zullen de exploitatiekosten lager zijn dan bij een niet-levensloopbestendige woning. De exploitatiekosten zullen op de lange termijn lager zijn bij ingrepen om de woning aan te passen naar veranderende behoefte van de bewoners. Maar als er elektronica, een lift of iets dergelijks wordt toegevoegd dan zullen de exploitatiekosten stijgen. De kosten voor een lift zijn duur, maar ook het onderhoud. De hoge onderhoudskosten komen terug in de exploitatiekosten. Het onderhoud van elektrische apparaten kost meer dan als deze apparaten er niet zijn. L e v e n s d u u r v e r l e n g i n g Conclusie vanuit interviews m.b.t levensduur verlenging: De levensduur van een woning zal verlengd worden door middel van flexibiliteit, maar bij het flexibiliseren zullen dan ook kwalitatieve ingrepen gedaan moeten worden, omdat de kwaliteit van de woning ook belangrijk is voor de levensduur. Na een verschillende interviews kan er geconcludeerd worden dat de levensduur alleen verlengd kan worden als de kwaliteit van de woning en/of het wooncomplex verbeterd wordt door middel van een renovatie. Naast het flexibiliseren van de woning zullen er dus ook investeringen gedaan moeten worden in de kwaliteit van de woning. De levensduur door middel van een renovatie met 15 of 20 jaar verlengd. In dit geval zou dit bij variant 1 zijn. Hoge investeringen kunnen alleen gedaan worden als de levensduur flink verlengd wordt, met bijvoorbeeld 30 jaar. Dit zal waarschijnlijk bij variant 2 het geval moeten zijn, aangezien de gehele plattegrond veranderd wordt. Dan zal ook de kwaliteit van de woning verbeterd moeten worden. Een van de geïnterviewde woningcorporaties wijst er wel op dat er bij een drastische levensduurverlening (zoals 30 jaar) rekening gehouden moet worden met tussentijds groot onderhoud, wat weer zal zorgen voor meerkosten. Volgens een van de geïnterviewden zal bij nieuwbouw de levensduur van een levensloopbestendige woning omhoog gaan. Bij bestaande bouw is de huidige kwaliteit van de woning van belang voor de levensduur. Als een bestaande sociale huurwoning geflexibiliseerd zou worden tot een levensloopbestendige woning dan zal de levensduur niet direct door de levensloopbestendigheid verlengd worden, maar vooral door de kwaliteitsverbetering die meegenomen moet worden tijdens de renovatie. 104

106 Vanuit een ander interview kan worden geconcludeerd dat de levensduur kan worden verlengd door middel van levensloopbestendigheid, doordat de alternatieve aanwendbaarheid van de woning wordt vergroot. Hierbij wordt flexibiliteit de alternatieve aanwendbaarheid van een woning genoemd. B e d r i j f s w a a r d e Conclusie vanuit interviews: Bedrijfswaarde: Alle geïnterviewden zijn het met elkaar eens dat de bedrijfswaarde niet zal stijgen door de hoge investeringskosten. Vooral variant 2 is niet rendabel. Variant 1 zou rendabel kunnen zijn, als de kosten tot het minimum beperkt worden. De bedrijfswaarde zou bij variant 1 volgens een aantal de woningcorporaties kunnen stijgen. De bedrijfswaarde van variant 2 zal waarschijnlijk niet stijgen door de hoge kosten van de investering. Om de hoge kosten te kunnen dekken, zou de levensduur drastisch verlengd moeten worden. Dit is volgens alle geïnterviewden niet realistisch. Vooral de kosten van de investeringen van beide varianten hebben invloed op de bedrijfswaarde. Volgens een van de grootste woningcorporaties van Nederland kan via de bedrijfswaarde elk project rendabel gemaakt worden door aan de knoppen te draaien. Een andere grote woningcorporatie is het hiermee eens met betrekking tot de bedrijfswaarde. In de praktijk zal blijken dat het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen niet rendabel is Conclusie Dit hoofdstuk geeft met behulp van interviews met verschillende woningcorporaties antwoord op de laatste drie deelvragen: 1. Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de huurwaarde? 2. Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de marktwaarde? 3. Heeft het flexibiliseren van bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren invloed op de bedrijfswaarde? H u u r w a a r d e b l i j f t h e t z e l f d e Vanuit alle interviews kan geconcludeerd worden dat het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen tot levensloopbestendige sociale huurwoningen geen hogere huurwaarde zal genereren. Dit komt vooral door 105

107 regelgeving die huurwaarde van sociale huurwoningen bepaalt en ervoor zorgt dat in veel gevallen de huur niet verhoogd kan worden, namelijk: Het woningwaarderingsysteem (WWS) De liberalisatiegrens die ervoor zorgt dat de huur van sociale huurwoningen niet hoger dan 699,48 per maand mag zijn (Nederlandse Woonbond, 2014) Er is een akkoord nodig van 70% van de bewoners bij het verhogen van de huur door middel van een renovatie. Er kan dus worden geconcludeerd dat door de bestaande regelgeving de huurwaarde in veel gevallen niet kan stijgen. Als er ruimte is om de huurwaarde wel te kunnen laten stijgen dan zou dit het beste kunnen gebeuren tijdens mutatie, omdat er dan geen akkoord nodig is van 70% van de bewoners. M a r k t w a a r d e z o u m a r g i n a a l k u n n e n s t i j g e n Er kan vanuit de verschillende interviews geconcludeerd worden dat de marktwaarde marginaal zou kunnen stijgen, maar deze stijging zou er niet voor kunnen zorgen dat de investeringskosten in flexibiliteit 1 op 1 terug verdiend kunnen worden. Vanuit de praktijk is gebleken dat vaak maar 10-20% van de investeringskosten bij de marktwaarde komt. B e d r i j f s w a a r d e d a a l t d o o r h o g e k o s t e n De bedrijfswaarde zal na het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen niet stijgen. Dit komt met name door de hoge kosten die gemaakt moeten worden. Vanuit de interviews kan geconcludeerd worden dat de verhuurbaarheid bij woningcorporaties in veel gevallen geen rol speelt. Dit is met name in de stedelijke gebieden het geval. Ook kan geconcludeerd worden dat als de verhuurbaarheid wel een issue zou zijn dan zou de verhuurbaarheid toenemen doordat de woningen geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Bij levensloopbestendige woningen zullen de aanpassingskosten voor een andere doelgroep minder zijn 106

108 dan bij niet-levensloopbestendige woningen. In dit geval zullen de exploitatiekosten dalen, maar als er in een wooncomplex verschillende elektronische voorzieningen geplaatst moeten worden dan zullen de exploitatiekosten stijgen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het toevoegen van een lift. Als een lift toegevoegd wordt aan een bestaand wooncomplex dan zorgt dit voor hoge kosten en hogere onderhoudskosten voor dit wooncomplex. De levensduur zal dan dusdanig verlengd moeten worden dat de kosten terugverdiend kunnen worden. De levensduur zal verlengd worden door de flexibiliteit, maar de kwaliteit van de woning is ook een belangrijk aspect voor de levensduur van de woning. 107

109 4.2 Flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen Inleiding In dit hoofdstuk wordt aan de hand van de interviews besproken of de geïnterviewden zouden investeren in het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen naar levensloopbestendige woningen. Dit was de laatste vraag van het interview. Dit hoofdstuk bestaat eerst uit een paragraaf of er wel of niet geflexibiliseerd moet worden Wel of niet flexibiliseren? M a a t s c h a p p e l i j k v e r a n t w o o r d, n i e t f i n a n c i e e l r e n d a b e l Conclusie vanuit interviews: Flexibiliseren is maatschappelijk verantwoord, maar financieel niet haalbaar. Zeker variant 2 is absoluut onrendabel. Volgens de alle woningcorporaties is variant 1 realistischer dan variant 2, want bij variant 1 wordt waarschijnlijk een maximaal effect bereikt door een lagere investering. Een andere woningcorporatie benadrukt dat variant 2, complete woningen verbouwen totdat deze rolstoeltoegankelijk zijn, maatschappelijk verantwoord is, maar financieel absoluut niet rendabel en realistisch. Ook maatschappelijke ondernemingen als woningcorporaties moeten financieel rendabel zijn. Er moet ook rekening gehouden worden met het feit dat maar een klein aantal Nederlanders in een rolstoel zit. Hier hoeft, volgens de geïnterviewden, niet elke woning op aangepast te worden. F l e x i b i l i s e r e n o p c o m p l e x n i v e a u Conclusie vanuit interviews: Eerder op complexniveau flexibiliseren tot levensloopbestendige bouwblokken dan op woningniveau. Op woningniveau eerder op individuele basis. Volgens veel geïnterviewden is er behoefte aan levensloopbestendige woningen. Het voorbeeld van het stallen van een scootmobiel binnen een wooncomplex en/of woning wordt door een van de geïnterviewden benoemd. In bestaande plattegronden is dit vaak niet mogelijk en ook niet om achteraf alsnog mogelijk te maken; daarom vindt de Alliantie dat dit binnen de nieuwbouw gemakkelijker gerealiseerd kan worden. Als er binnen bestaande woonblokken geflexibiliseerd zal worden dan zal dit vooral op complex niveau in de gemeenschappelijke ruimtes worden gedaan en niet binnen de woning zelf. Binnen de woning zelf zou dit individueel gedaan kunnen worden, maar dan alleen 108

110 variant 1 en niet variant 2. De gehele plattegrond zal niet veranderd worden. S l o p e n n i e u w b o u w b e t e r e o p t i e? Conclusie vanuit interviews: Eerder flexibel bouwen bij nieuwbouw dan bij bestaande sociale huurwoningen, omdat dit gemakkelijker te realiseren is voor minder hoge kosten. Veel woningcorporaties geven aan dat het flexibiliseren vaak teveel geld kost, vooral variant 2. Dan zal er eerder gesloopt en nieuw gebouwd worden. Er wordt tijdens de interviews erop gewezen dat bij de nieuwbouw al rekening gehouden wordt met meerdere doelgroepen die in een woning kunnen wonen. Veel eisen zijn al in het bouwbesluit meegenomen. Binnen de bestaande bouw hoeft niet alles levensloopbestendig te zijn, omdat de doorstroming binnen een stad ook van belang is. F l e x i b i l i s e r e n b i j s e n i o r e n w o n i n g e n Conclusie vanuit interviews: Haagwonen zegt alleen op complex niveau in variant 1 te flexibiliseren als er genoeg senioren in een wooncomplex wonen. Een woningcorporatie binnen de randstad zegt alleen te flexibiliseren tot levensloopbestendige woningen als er genoeg senioren in een wooncomplex wonen. Dan wordt vaak de galerij opgehoogd, zodat de hoge drempels verdwijnen. De woningcorporaties zijn van mening dat alleen variant 1 massaal aangepakt zou kunnen wonen, variant 2 alleen op individueel niveau en alleen als er daadwerkelijk behoefte aan is. Variant 1 zou dus nog wel gedaan worden in het kader van groot onderhoud. F l e x i b i l i s e r i n g v a n s p e c i f i e k e w o n i n g e n i n p l a a t s v a n g e n e r i e k e w o n i n g e n Conclusie vanuit interviews: Eerder het realiseren van flexibele specifieke woningen (bijvoorbeeld rolstoelwoningen) die gemakkelijk omgezet kunnen worden naar generieke woningen dan alle generieke woningen flexibiliseren. Dat is financieel rendabeler. Flexibilisering van specifieke woningen wordt door verschillende woningcorporaties belangrijker gevonden dan het flexibiliseren van de generieke woningen. Specifieke woningen voor bijvoorbeeld rolstoelgebruikers moeten wel gemakkelijk transformeerbaar zijn naar generieke woningen en andersom is geen noodzaak. 109

111 4.2.3 Conclusie Vanuit de interviews kan geconcludeerd worden dat als er geflexibiliseerd wordt dit gedaan zal worden volgens variant 1 (rollator toegankelijke woningen). Variant 2 (rolstoel toegankelijke woningen) vinden alle geïnterviewden niet realistisch door de hogere kosten. Een woningcorporatie moet ook haar financiële continuïteit behouden. Volgens de geïnterviewden zal variant 1 het hoogste rendement hebben, omdat dit de laagste kosten heeft en wel van maatschappelijke waarde is. Beide varianten hebben geen financiële meerwaarde door de hoge kosten die gemaakt worden. Een aantal geïnterviewden vraagt zich af of slopen en nieuwbouw niet voordeliger is. Een aantal woningcorporaties geven aan wel te flexibiliseren als er genoeg senioren in een wooncomplex wonen. De flexibilisering zal dan alleen op wooncomplex niveau gedaan worden. Individueel zal de woning aangepast kunnen worden, maar niet standaard. Ook zullen eerder specifieke woningen flexibel worden ingericht zodat deze gemakkelijk als generieke woning kan dienen en niet andersom. 110

112 5 Conclusies en aanbevelingen In dit hoofdstuk worden conclusies en aanbevelingen gedaan. Het eerste hoofdstuk zijn de conclusies en het tweede hoofdstuk zijn de aanbevelingen die gedaan worden voor vervolg onderzoek. 111

113 5.1 Conclusies Hoofdvraag: Wat is de meerwaarde (huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde) van het flexibiliseren van de huidige sociale woningvoorraad voor woningcorporaties om levensloopbestendige woningen te realiseren? Dit hoofdstuk geeft antwoord op de hoofdvraag door middel van de opgestelde deelvragen die in de vorige hoofdstukken zijn beantwoord met behulp van een literatuurstudie, ontwerpanalyse en interviews. Eerst worden de conclusies per deelvraag beschreven. Daarna een algemene conclusie en advies voor woningcorporaties Conclusies per deelvraag F l e x i b i l i t e i t s m a a t r e g e l e n Variant 0: Bestaande Variant 1: Rollator Variant 2: Rolstoel Levensloopbestendige woningen kunnen gerealiseerd worden door middel van flexibiliteit. Aan de hand van de situatie toegankelijk toegankelijk literatuurstudie zijn flexibiliteitsmaatregelen opgesteld voor twee varianten van levensloopbestendige woningen. De eerste variant zijn woningen die toegankelijk zijn voor verschillende doelgroepen tot en met rollator gebruik. De tweede variant zijn woningen die toegankelijk zijn voor verschillende doelgroepen tot en met rolstoel gebruik. Deze varianten zijn vergeleken met de nul variant: de bestaande situatie. De flexibiliteitsmaatregelen gevonden uit de literatuurstudie zijn in de tabellen hieronder weergegeven. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen. Eengezins-woningen Bouwtechnisch flexibiliteitsmaatregelen Installatietechnische flexibiliteits- maatregelen Ruimtelijke flexibiliteitsmaatregelen Functionele flexibiliteitsmaatregelen Variant 1: Alle doelgroepen t/m rollator gebruik Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Mogelijkheid tot traplift of badkamer op begane grond Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm breed Mogelijkheid functieverandering ruimtes Variant 2: Alle doelgroepen t/m rolstoel gebruik Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lichte tussenwand op begane grond tussen woonkamer en slaapkamer/werkkamer Aansluitingen voor mogelijke badkamer op begane grond Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte van 1100 mm Deuren minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Grootte van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Mogelijkheid tot realiseren van badkamer op begane grond Mogelijkheid functie verandering ruimtes: slaapkamer op begane grond. Functie flexibiliteit slaapkamer/ woonkamer/ werkkamer Mogelijkheid tot realiseren van badkamer op begane grond 112

114 Meergezins-woningen Bouwtechnisch flexibiliteitsmaatregelen Installatietechnische flexibiliteits- maatregelen Variant 1: Alle doelgroepen t/m rollator gebruik Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) Lift: minstens 1,05x1,35 m Automatische deuren centrale ruimtes Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Variant 2: Alle doelgroepen t/m rolstoel gebruik -Drempelloos (drempels maximaal 20 mm hoog) -Lichte tussenwand op begane grond tussen woonkamer en slaapkamer/werkkamer Lift: minstens 1,05 x 2,05 m Automatische deuren centrale ruimtes Mogelijkheid tot uitbreiding badkamers of verplaatsing van de badkamer (extra aansluitingen) Flexibele keuken installaties voor mogelijk verstelbaar aanrechtblad Ruimtelijke flexibiliteitsmaatregelen Minimale verkeersruimte binnen de woning van 900 mm Deuren binnen de woning minstens 850 mm breed Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200 mm Deuren in wooncomplex minstens 850 mm breed Loze leidingen of flexibele bekabelingsinfrastructuur Minimale verkeersruimte binnen de woning van 1100 mm Deuren binnen de woning minstens 850 mm breed Minimale verkeersruimte in wooncomplex van 1200mm Deuren minstens 850 mm breed Naast deur minimale ruimte van 350 mm Functionele flexibiliteitsmaatregelen Mogelijkheid functieverandering ruimtes Grootte van de ruimtes waarin rekening gehouden is met draaicirkel van 1500 mm Mogelijkheid functie verandering ruimtes: Functie flexibiliteit slaapkamer/ woonkamer/ werkkamer Mogelijkheid tot uitbreiding van de badkamer F l e x i b i l i t e i t s m a a t r e g e l e n t o e g e p a s t i n b e s t a a n d e s o c i a l e h u u r w o n i n g e n Beperkte toepasbaarheid binnen bestaande sociale huurwoningen: - Te klein oppervlak - Situering installaties - Situering trap Variant 1 beter toepasbaar dan variant 2. Variant 2 heeft strengere eisen Uit de literatuurstudie en ontwerpanalyses kan geconcludeerd worden dat niet alle bestaande sociale huurwoningen geflexibiliseerd kunnen worden tot levensloopbestendige sociale huurwoningen. Dit komt met name doordat veel sociale huurwoningen een te klein oppervlak hebben en door de situering van de trap en/of installaties, zoals de meterkast. Met name variant 2 (rolstoel toegankelijk) is niet in alle bestaande sociale huurwoningen toepasbaar. Variant 1 (rollator toegankelijk) heeft minder strenge eisen waaraan voldaan moet worden, waardoor variant 1 in meer woningen toepasbaar is. 113

115 K o s t e n f l e x i b i l i s e r e n Kosten per eengezinswoning: - Variant 1: 4.985,30 - Variant 2: ,30 Kosten per meergezinswoning: - Variant 1: ,48 - Variant 2: ,60 Kosten van variant 2 zijn hoger dan bij variant 1 door: - Strengere ruimtelijke eisen van variant 2 - Plattegrond verandering In meergezinswoningen is het toevoegen van een lift een grote kostenpost. De kosten voor variant 2 zijn hoger dan voor variant 1. Dit komt met name door de strengere eisen die gesteld worden aan rolstoel toegankelijke woningen, waardoor in veel gevallen de gehele plattegrond binnen een woning aangepast zal moeten worden bij variant 2. In een wooncomplex zullen de kosten met name hoger zijn als er een lift toegevoegd moet worden, want dit is een hoge kostenpost. Het is van belang dat een woningcorporatie zijn financiële continuïteit behoud, waardoor het van belang is dat deze investeringen rendabel zijn. Uit deze kostenanalyse en met behulp van de interviews met de woningcorporaties kan geconcludeerd worden dat variant 2 bij eengezinswoningen en meergezinswoningen volgens de verschillende geïnterviewden niet rendabel is en dat dus het wijzigen van de woningplattegrond niet financieel rendabel is, door de hoge kosten. H u u r w a a r d e b l i j f t g e l i j k Huurwaarde blijft gelijk door: - WWS - Liberalisatiegrens - Akkoord van 70% bewoners Huurwaarde zou kunnen stijgen door - WWS aanpassing - Huur stijgen tot liberalisatiegrens - Aftoppingsgrens verschuiven - Bij mutatie - Als de marktwaarde stijgt en een rol speelt bij bepaling van de huurwaarde De huurwaarde blijft gelijk; dit komt met name door de regelgeving omtrent de huurwaarde, waardoor de huurwaarde niet kan stijgen. De belangrijkste belemmeringen voor het stijgen van de huurwaarde zijn: Het woningwaarderingsysteem (WWS), het puntensysteem dat de huurwaarde van een woning bepaalt. Veel flexibiliteitskenmerken zijn niet opgenomen in het WWS, waardoor de huurwaarde niet verhoogd kan worden door het flexibiliseren van de bestaande sociale huurwoningen. De liberalisatiegrens die ervoor zorgt dat de huur van sociale huurwoningen niet hoger dan 699,48 per maand mag zijn (Nederlandse Woonbond, 2014). Veel sociale huurwoningen zitten al tegen de liberalisatiegrens aan of tegen de aftoppingsgrens die door woningcorporaties zijn vastgelegd volgens het beleid van de woningcorporatie om niet meer huur te vragen dan de aftoppingsgrens (de aftoppingsgrens ligt lager dan de liberalisatiegrens. Dit is de maximale huur die wordt vastgesteld vanuit de 114

116 woningcorporaties zelf). Hierdoor kan de huur niet verhoogd worden. Er is een akkoord nodig van 70% van de bewoners bij het verhogen van de huur door middel van een renovatie. Dit wordt vaak niet behaald, waardoor de huur niet verhoogd kan worden. De huurwaarde zou eventueel wel omhoog kunnen gaan bij mutatie. Dit kan alleen als de liberalisatiegrens nog niet is bereikt, of de aftoppingsgrens wordt verhoogd. Ook is het van belang dat de huur niet hoger wordt dan mag aan de hand van het WWS. Ook zou het WWS aangepast kunnen worden aan levensloopbestendige woningen om zo de huurwaarde te kunnen verhogen. Vanuit de literatuurstudie is gebleken dat de bepaling van de huurwaarde zal veranderen en dat de marktwaarde een belangrijke rol zal spelen bij bepaling van de huurwaarde vanaf juli Als de marktwaarde stijgt, dan zou de huurwaarde ook kunnen stijgen. M a r k t w a a r d e s t i j g t m a r g i n a a l Marktwaarde stijgt marginaal door: - Flexibiliteit woning - Toegankelijkheid woning Marktwaarde daalt door: - Imago levensloopbestendige woningen De marktwaarde stijgt marginaal, waardoor de investeringen voor het flexibiliseren niet één op één terug verdiend kan worden door middel van de marktwaarde. De geïnterviewden vertelden dat in de praktijk is gebleken dat de marktwaarde vaak niet meer dan 10-20% van de investering stijgt. Volgens een aantal geïnterviewden zou de marktwaarde ook kunnen dalen. Dit zou kunnen als de woningen bestempeld zouden worden met levensloopbestendige woningen. Dit kan negatief werken, omdat er dan vaak gedacht wordt dat het senioren woningen zijn. Niet-senioren willen over het algemeen niet in senioren woningen wonen. Het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen om levensloopbestendige woningen te realiseren levert dus nauwelijks meerwaarde op met betrekking tot de marktwaarde. 115

117 B e d r i j f s w a a r d e Bedrijfswaarde daalt door: - Hoge investeringskosten - Elektrische voorzieningen zorgen voor hogere exploitatiekosten Bedrijfswaarde zou kunnen stijgen door: - Beperkte investeringskosten (nieuwbouw) - Implementatie van flexibiliteit in nieuwbouw - Levensduurverlenging - Hogere huurwaarde De bedrijfswaarde zal voor beide varianten niet stijgen., door de extra investeringskosten voor flexibiliteit. Door de hoge investeringskosten bij variant 2 zou de bedrijfswaarde zelfs kunnen dalen. Dit hangt af van de restwaarde. De verhuurbaarheid zal wel iets omhoog gaan, maar dit is bij veel woningcorporaties geen issue. Door middel van flexibiliteitsmaatregelen zal bij een aanpassing voor een andere doelgroep minder kosten worden gemaakt, waardoor de exploitatiekosten zouden kunnen dalen. Maar bijvoorbeeld een lift of een elektrische deur zorgt weer voor hogere onderhoudskosten. Daarom zullen de exploitatiekosten niet expliciet dalen door flexibiliteitsmaatregelen. De levensduur zal verlengd kunnen worden als de woning levensloopbestendig is, maar dan is het binnen de bestaande sociale huurwoningen wel van belang dat ook de kwaliteit van de woning grondig verbeterd wordt tijdens een renovatie. De bedrijfswaarde zou wel omhoog kunnen stijgen als de maximale verhuurbaarheid nog niet gehaald wordt, de investeringskosten geminimaliseerd worden en door flexibiliteit gelijk bij nieuwbouw wordt toegepast. Ook zou de bedrijfswaarde kunnen stijgen of gelijk kunnen blijven als de huurwaarde omhoog kan Algemene conclusie Variant 0 Variant 1 Variant 2 Huurwaarde Marktwaarde Bedrijfswaarde Vanuit alle interviews kan geconcludeerd worden dat er geen financiële meerwaarde is bij het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen, maar wel maatschappelijke meerwaarde. In de tabel hiernaast is per waarderingsbegrip de invloed van flexibilisering weergegeven. 0 betekent dat deze onveranderd blijft ten opzichte van de nulvariant: bestaande situatie. Een + betekent dat de waarde zal stijgen en een - betekent dat de waarde zal dalen. Dat er geen financiële meerwaarde is komt met name door de hoge investeringskosten voor de flexibiliteitsmaatregelen en de bestaande regelgeving omtrent de huurwaarde. De marktwaarde zal wel stijgen, maar niet één op één met de investeringskosten. 116

118 Veel geïnterviewden gaven aan eventueel wel in variant 1 te willen investeren en niet in variant 2. En dan met name op complexniveau binnen meergezinswoningen. Op woningniveau zal eventueel individueel geïnvesteerd worden en/of bij mutatie. De geïnterviewde woningcorporaties gaven aan te kijken naar het maximale rendement, hierbij worden de investeringskosten en de maatschappelijke voordelen afgewogen Advies aan woningcorporaties Woningcorporaties hebben te maken met veranderende eisen en woonwensen. Als zij hierop in willen/moeten spelen dan zouden zij bij een renovatieproject de woningen of/en het wooncomplex moeten flexibiliseren. Variant 1 (rollator toegankelijk) kan meegenomen worden in de renovatie. Deze variant heeft namelijk relatief gezien de laagste kosten en het hoogste maatschappelijke rendement. 117

119 5.2 Aanbevelingen Dit hoofdstuk geeft aanbevelingen voor vervolg onderzoek naar aanleiding van de resultaten. F l e x i b i l i t e i t s m a a t r e g e l e n Dit onderzoek heeft zich gefocust op de flexibiliteitsmaatregelen gebaseerd op de toegankelijkheid van de woningen voor rollator- en rolstoelgebruik. Er zou verder onderzoek gedaan moeten worden om eventuele andere flexibiliteitsmaatregelen te onderzoeken voor levensloopbestendige woningen. Ook zou er gekeken kunnen worden naar andere flexibiliteitsconcepten, wat de meerwaarde is van andere flexibiliteitsconcepten dan levensloopbestendige woningen. I m a g o v a n l e v e n s l o o p b e s t e n d i g e w o n i n g e n Door verschillende woningcorporaties is tijdens de interviews verteld dat de marktwaarde zou kunnen dalen door het imago van levensloopbestendige woningen. Er werd gezegd dat levensloopbestendige woningen het imago van senioren woningen zouden kunnen hebben. Om dit te kunnen concretiseren zou er een onderzoek gedaan moeten worden naar het imago van levensloopbestendige woningen. Als het imago daadwerkelijk negatief is, zou er onderzocht moeten worden hoe levensloopbestendige woningen wel op de markt gebracht moeten worden. Het zou kunnen zijn dat een flexibele woning meer mensen aanspreekt dan een levensloopbestendige woning. V i s i e v a n u i t d e b e w o n e r s Om een volledig beeld te kunnen creëren is het van belang dat niet alleen de waarde voor de woningcorporaties bepaald wordt, maar ook de waarde voor de bewoners van levensloopbestendige woningen. Dit zou gedaan kunnen worden aan de hand van enquêtes: een bewoners enquête voor bewoners van sociale huurwoningen. Het is van belang om te weten of bewoners meer willen betalen voor een flexibele woning. Dit onderzoek kan opgedeeld worden in de verschillende 118

120 sectoren van de Nederlandse woningmarkt (sociale huursector, private huursector en de koopsector). Mogelijke optie aanpassingen WWS: Optie 1: punten voor: - Rollator toegankelijke woningen - Rolstoel toegankelijke woningen Optie 2: punten voor: - Verschillende flexibiliteitsmaatregelen m.b.t. ruimtelijke/functionele eisen - Verschillende flexibiliteitsmaatregelen m.b.t. installatietechnische eisen - Verschillende flexibiliteitsmaatregelen m.b.t. bouwkundige eisen A a n p a s s i n g e n w o n i n g w a a r d i n g s y s t e e m Om de huurwaarde te kunnen verhogen zou het woningwaarderingsysteem (WWS) aangepast kunnen worden. Er zou een voorstel voor een alternatief WWS gemaakt kunnen worden. De toegankelijkheid van een woning zou opgenomen kunnen worden in het WWS, zodat er bijvoorbeeld punten toegekend zouden kunnen worden aan woningen die rollator toegankelijk en/of woningen die rolstoel toegankelijk zijn. Dan zal een verschil in punten moeten zijn tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen, omdat bij meergezinswoningen op complexniveau veel aanpassingen zijn gedaan. Een andere optie is dat er punten toegekend worden voor een aantal flexibiliteitsmaatregelen die in hoofdstuk 0 zijn besproken. Een vervolg onderzoek naar het aanpassen van het WWS is van belang, om eventueel een hogere huurwaarde te kunnen vragen. B e h a l e n v a n d e 7 0 % a k k o o r d v a n b e w o n e r s Om een huurverhoging door te kunnen voeren door middel van een renovatie is een akkoord nodig van 70% van de bewoners. Dit wordt tot nu toe door veel woningcorporaties gezien als een belemmering voor een renovatie. Er zou gekeken moeten worden hoe procesmatig ervoor gezorgd kan worden dat 70% van de bewoners akkoord gaat met een kleine huurverhoging. De woningcorporaties zullen voor dit proces moeten zorgen om de huurwaarde te kunnen verhogen. F i n a n c i ë l e b e r e k e n i n g e n In dit onderzoek is de mogelijke meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen kwalitatief onderzocht. Om de exacte financiële waarde te onderzoeken is een kwantitatief onderzoek nodig om de bedrijfswaarde te kunnen berekenen. Zo kan er een verdienmodel gemaakt worden voor het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen. 119

121 P r i v a t e h u u r s e c t o r e n d e k o o p s e c t o r Dit onderzoek heeft zich beperkt tot de sociale huursector. Een vervolg onderzoek is nodig voor de private huursector en de koopsector om een duidelijk resultaat te krijgen over de meerwaarde van het flexibiliseren van de woningmarkt tot levensloopbestendige woningen. Er zou een ander resultaat uit kunnen komen bij de private huursector, omdat de huurwaarde aan minder regels zijn gebonden. Ook kan in de koopsector het resultaat anders zijn dan bij de sociale huursector. F l e x i b i l i s e r i n g b i n n e n d e n i e u w b o u w Door verschillende geïnterviewden werd opgemerkt dat het lastig is om achteraf nog flexibiliteitsmaatregelen door te voeren binnen bestaande sociale huurwoningen. Als oplossing werd meerdere keren gegeven dat binnen de nieuwbouw wel meerwaarde gehaald zou kunnen worden, omdat de kosten dan gereduceerd zouden kunnen worden. Er zal onderzoek gedaan moeten worden of er meerwaarde is van een levensloopbestendige woning binnen de nieuwbouw. L e v e n s l o o p b e s t e n d i g e w o o n w i j k Dit onderzoek heeft zich beperkt tot het flexibiliseren van sociale huurwoningen op gebouwniveau. Er zullen ook aanvullende maatregelen gedaan moeten worden in diensten en voorzieningen in de directe omgeving. Een onderzoek naar levensloopbestendige woonwijken zou gedaan moeten worden om een volledig beeld te krijgen van levensloopbestendige wijken. Hier gaat het om welke maatregelen en/of voorzieningen wel of geen impact hebben op de aantrekkelijkheid van de omgeving en de woning, waardoor de omgeving inspeelt op een veranderende vraag en behoefte. Zo is de gehele omgeving toegankelijk voor meerdere doelgroepen. 120

122 6 Reflectie In dit hoofdstuk wordt teruggekeken op het product en het proces van het afstudeeronderzoek. Het product is dit afstudeerrapport met de resultaten en de conclusies van het onderzoek. Het proces is het proces van het afstudeertraject om tot het afstudeerproduct te komen. Dit hoofdstuk begint met een reflectie op het afstudeerproces en tot slot een reflectie op het afstudeerproduct. 121

123 6.1 Reflectie van het afstudeerproces Onderzoeksvoorstel 1.1 Onderzoeksvoorstel 1.2 P1 Onderzoeksvoorstel 2.1 P2 P3 Onderzoeksvoorstel 2.2 Onderzoeksvoorstel aanpassingen Onderzoeksresultaten Conclusies en aanbevelingens Figuur 16 Afstudeerproces In Figuur 16 is het afstudeerproces in een schema weergegeven. Het begin van het afstudeerproces was een iteratief proces. Dit afstudeerproces is als zeer leerzaam ervaren. Dit begon al tijdens het eerste gedeelte van het afstudeerproces: de zoektocht naar een onderwerp binnen het thema van adaptief bouwen en het schrijven van een onderzoeksvoorstel. Bij de eerste peiling (P1) is er een ander onderzoeksvoorstel gepresenteerd dan bij de tweede peiling (P2). In de periode tot en met de tweede peiling is gezocht naar een passend onderzoek binnen het thema van adaptief bouwen, waardoor het onderzoeksvoorstel meerdere keren is aangepast. Uiteindelijk heb ik vlak voor de tweede peiling definitief een beslissing gemaakt waarover het onderzoeksvoorstel geschreven is. Na de tweede peiling heb ik contact gezocht met verschillende mogelijke afstudeerbedrijven. Alle afstudeerbedrijven wilden het onderzoek meer vanuit een financiële benadering (kwantitatief) in plaats van de kwalitatieve benadering van het onderzoeksvoorstel. Er is aan de hand van het afstudeerbedrijf een aangepast onderzoeksvoorstel geschreven voor een meer financiële benadering. Een deel van de onderzoeksresultaten gebaseerd op het laatste onderzoeksvoorstel zijn tijdens de derde peiling gepresenteerd. Gedurende het onderzoek (de voorbereidingen voor de derde peiling (P3)) en tijdens de derde peiling (P3) kwam naar voren dat het eerste onderzoeksvoorstel dat bij de tweede peiling (P2) is goedgekeurd een beter onderbouwend onderzoek zou zijn. Na de derde peiling is de koers van het onderzoek weer omgezet. Dit proces verliep voorspoedig en werd als prettig ervaren. Het regelen van de verschillende interviews met verschillende woningcorporaties verliep voorspoedig. De verschillende woningcorporaties reageerden snel en waren bereid mee te werken aan het onderzoek. Van hieruit kon het onderzoek goed worden uitgevoerd en is er hard gewerkt om de deadline van de vierde peiling te halen. Door de wijziging van het 122

124 onderzoek na de P3 en een laatste tentamen is er een vertraging van een kwartaal opgelopen. 6.2 Reflectie van het afstudeerproduct Het thema van dit afstudeerlab is adaptive reuse: design for change. Dit afstudeeronderzoek valt binnen dit afstudeerlab. Flexibiliteit wordt tijdens het ontwerp toegevoegd, waardoor in de toekomst gemakkelijker de woning aangepast kan worden. Vanaf het begin van het afstudeertraject lag mijn interesse bij de mogelijke meerwaarde van het flexibiliseren van vastgoed, waardoor dit onderzoek over de mogelijke meerwaarde gaat. Het was lastig om deze meerwaarde in harde getallen (kosten en opbrengsten) uit te drukken, omdat er dan veel aannames gedaan zouden moeten worden. Daarom is het resultaat van dit onderzoek wat de invloed is van flexibiliseren op de verschillende waarderingsbegrippen. Dit afstudeeronderzoek heeft zich beperkt tot het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen. Naar mijn mening zijn flexibele woningen zeker van belang en ook nodig om in te kunnen spelen op de continu veranderende vraag. Dit is zeker bij nieuwbouw het geval. Bij nieuwbouw kunnen bepaalde flexibiliteitsmaatregelen direct in het ontwerp worden aangebracht, waardoor de kosten worden beperkt en waardoor het rendement hoger is. Het flexibiliseren van bestaande woningen is naar mijn mening alleen interessant als het meegenomen wordt bij een complete renovatie, waarbij ook de kwaliteit van de woning en andere aspecten grondig worden aangepakt. Het veranderen van een plattegrond zou alleen gedaan moeten worden als dit ook door andere redenen van belang is, niet alleen om de toegankelijkheid van de woning te vergroten. Maar het verwijderen van bijvoorbeeld drempels zal gemakkelijk een onderdeel van een woningrenovatie kunnen zijn. 123

125 Dit onderzoek heeft duidelijk weergegeven wat voor een invloed flexibiliseren heeft op de verschillende waarderingsbegrippen (huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde) en op het totale beeld van de meerwaarde van flexibiliseren. Namelijk dat het flexibiliseren zeker van maatschappelijke meerwaarde is, maar dat het niet altijd rendabel zal zijn door de investeringskosten. 124

126 7 Referenties Aedes. (2014). Rapport inzake de (technische) werking van waarderingsgronden voor vastgoed bij woningcorporaties. Den Haag: Aedes vereniging van woningcorporaties. Alders, M. (2003). Na 2010 slaat de vergrijzing toe. In C. B. v. Statistiek (Ed.). Andeweg van Battum, M. T., Hasselaar, E., Hoogers, A., Gelinck, S., Trabsky, W., Van Luijk, P.,... Van Ewijk, H. (2004). Bouwen met tijd. Oudekerk aan de IJssel: Drukkerij Goos. Berghs, Q. J. G. (2011). Levensloopgeschikt bouwen: met welk eisenpakket? : Kenniscentrum Wonen-Zorg. Berkhout, T. M., & Hordijk, A. C. (2010). Marktwaarde als waarderingsgrondslag: International Valuation Standards. Blijie, B., Groenemeijer, L., Gopal, K., & Hulle, R. (2013). Wonen in ongewone tijden: het woononderzoek Nederland Delft: ABF Research. Blok, S. A. (2013). Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2013 tot en met 30 juni Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koningkrijksrelaties. Boelhouwer, P. (2006). Nederlandse woningmarkt vraagt om consequent overheidsbeleid. Tijdschrift voor Politieke Ekonomie, 27(6), Boelhouwer, P. (2013). History of the Dutch housing model and the role of the social rented sector. Delft: OTB Research Institute for the Built Environment. Boelhouwer, P., & Hoekstra, J. (2009). Towards a better balance on the Dutch housing market? Analysis and policy proposition. European Journal of Housing Policy, 9(4), Brouwer, R., Groeneveld-Louwerse, G., Janssen, B., Jungheim, E. J., Ketner, L., De Koeijer, F.,... Zwetsloot-de Bruijn, K. (2012). Handboek woningcorporaties 2012: een handreiking voor de praktijk. Rotterdam: Deloitte. Caljouw, J. (1999). Van verpleeghuis naar woonvorm: oud en wijs genoeg Morele problemen in de ouderenzorg. Assen: van Gorcum & Comp. Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2006). Toepassen van de bedrijfswaarde. Naarden: CFV. Companen. (2011). Feiten en achtergronden van het huurbeleid Arnhem: Companen. Conijn, J., & Kramer, B. (2010). Omvangrijke verkoop van corporatiewoningen: Ortec finance. De Architect. (2011). Solid aan de Constantijn Huygensstraat in Amsterdam. Retrieved , from De Groot, C., Van Dam, F., & Daalhuizen, F. (2013). Vergrijzing en woningmarkt. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving. De Jong, R. (2013). De balans verstoord. Den Haag: Aedes. De Vette, W. (2008). Invloed van renovatie en nieuwbouw op waardeontwikkeling in woonwijken: een onderzoek naar de invloed van complexmatige renovatie en binnenstedelijke nieuwbouw o p de waardeontwikkeling van woonwijken. Veenendaal: Amsterdam School of Real Estate. De Vries, A., & Kessels, S. (2012). Woningmarkt en stedelijke economie: Ministerie van Binnelandse Zaken, Directoraat Generaal Wonen, Bouwen en Integratie, Directie Kennis en Verkenningen. De Vries, P. (2009). Waardeontwikkeling op de Woningmarkt. TU Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Delft. Dessing, R. (2014). Levensloopbestendige woningen (interview) [Interview]. Groningen: Martini Architecten. Donkers, W., & Jungheim, E. J. (2013). De bepaling van de marktwaarde van vastgoedbeleggingen bij woningcorporaties. Update, 3(september 2013). Drentje, A. (2012). Duurzaam Fundament: Gewild en betaalbaar. Forum Vereniging voor Volkshuisvesting, 39(2), Driemuller, A., Gruis, V., & Snoeijs, C. (2013). Regiecorporatie: naar een doelmatige maatschappelijke verhuurder. 125

127 Eicholtz, P. M. A. (2003). Corporaties moeten verkopen. ESB, 88(4407), 291. Elsinga, M., Haffner, M. E. A., & Van der Heijden, H. M. H. (2006). In Holland staat een huis: Nederlandse woondicussies in internationaal perspectief. Den Haag: Drukkerij van Deventer. Enter. (2008). Het belang van meegroeiwoningen. Retrieved , from Francke, M. (2010). Casametrie: De kunst van het modelleren en het voorspellen van de marktwaarde. Amsterdam: Vossiuspers UvA. Gemeente Rotterdam. (2013). Aanpasbaar bouwen in Rotterdam. Rotterdam: DS+V. Gopal, K. (2014). Acualisatie kabinetsvoorstel: modernisering van het woningwaarderingsstelsel. Delft: ABF Research. Gruis, V. H. (2000). Financieel-economische grondslagen voor woningcorporaties: het bepalen van de bedrijfswaarde, risico's en het voorraadbeleid. In OTB (Ed.), Volkshuisvestigingsbeleid en woningmarkt. Delft: DUP Science. Gruis, V. H. (2012). Woningcorporaties bezien door de bril van Peter Drucker. Real Estate Magazine, 80, Hasselaar, E. (2012). Woningverbetering. Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Hermans, M., Geraedts, R. P., van Rijn, E., & Remoy, H. (2014). Gebouwen met toekomstwaarde: Brinkgroep. Huisman, C., De Jong, A., Van Duin, C., & Stoeldraaijer, L. (2013). Regionale prognose : Vier grote gemeenten blijven sterke bevolkingstrekkers. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving. Hypotheekwoordenboek. (2014). Economische huurwaarde. Retrieved , from Koopman, M. (2007). De leefbaarheid en het imago van buurten. Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 1, Leber, L. (2005). Inventarisatie wonen en zorg. Gouda: Habiforum. Liebregts, M. (2007). Vernieuwen met toekomst. Boxtel: Aeneas. Moerenhout, M., Demeester, L., & Sierens, R. (2013). Levens lopen anders: over actief ouder worden. Antwerpen-Apeldoorn: Garant. Naafs, J., Bakker, M., Franken, P., & Noyon, L. (2010). Met zorg wonen. Houten: Bohn Stafleu van Loghum. Nederlandse Woonbond. (2014). Is mijn huurprijs geliberaliseerd? Retrieved , from Nieboer, N. E. T. (2009). Het lange koord tussen portefeuillebeleid in investeringen van woningcorporaties. Alblasserdam: Haveka. Pasmans, R. M. E. R. (2012). Maatschappelijk vastgoed: een onderzoek naar het maatschappelijk rendement van multifunctioneel vastgoed voor woningcorporaties. Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven. Piljic, D. (2013). Anders wonen, naar een werkende woningmarkt. Utrecht: Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek. Pommer, E. J., Eggink, E., & Ras, M. (2006). In Holland staat een huis: Huisvesting en inkomensverdeling. Den Haag: Drukkerij van Deventer. Priemus, H. (2011). Hervorming van de woningmarkt: gemiste kansen Jaarboek overheidsfinancien 2011 (pp ). Den Haag: SDU Uitgevers. Reijman, D. (2010) Wel thuis maakt de levensloopgeschikte woning zichtbaar in Delft. Zorg en Financiering, 9(8), Rijksoverheid. (2014). Sociale huurwoning. Retrieved , from Sanders, F. (2006). Reflecties op het woondomein. Eindhoven: Bouwstenen Publicatiebureau. Stavenuiter, M., & Van Dongen, M. C. (2008). Gemeenschappelijk wonen: een literatuurstudie. Utrecht: Verwey-Jonker Instituut. Van den Beld, H. K., & Van Zalk, D. (2010). Essenties voor samenwerking in wonen en zorg (1e ed.). Houten: Bohn Stafleu van Loghum. 126

128 Van Duin, C. (2013). Tot 2025 jaarlijks 50 duizend huishoudens erbij: Centraal Bureau voor Statistiek. Van Galen, J., Willems, J., & Poulus, C. (2013). Monitor investeren voor de toekomst Delft: ABF Research. Van Os, P. (2006). De financiele performance van woningcomplexen in de corporatiesector. Amsterdam RIGO Research en Advies. Van Os, P. (2009). Naar de eredivisie van vastgoedsturing. Amsterdam: RIGO Research & Advies BV. Van Os, P. (2012). Vastgoedsturing, financieel: de samenhang tussen vastgoedsturing en financiele sturing bij woningcorporaties. Amsterdam: RIGO Research en Advies. Van Veen, J. (2013). Aantrekkelijke ligging biedt perspectief. Nul20, 67. Van Welle, T., & Kramer, B. (2004). Allocatie van vermogen aan doelstellingen. Aedes magazine Dossier Vastgoedwaardering bij woningcorporaties, Veenstra, J., Koolma, R., & Allers, M. (2013). De doelmatigheid van woningcorporaties in kaart gebracht. Groningen: COELO. Vegter, M. (2006). Vergrijzing: corporaties een zorg? Gouda: Habiforum. Visser, A. J. (2013). Evaluatie Solids. Den Haag: Platform31. Wel Thuis. (2011). Stappenplan aanpassen bestaande woning. Retrieved , from Wijk, M., Drenth, J., & Van Ditmarsch, M. (2003). Handboek voor toegankelijkheid. Doetinchem: Reed Business Information bv. Wijnberger, H. (2014). Levensloopbestendige appartementen. Houten: Bohn Stafleu van Loghum. Wolfson, D. J. (2013). De woningcorporatie als maatschappelijke onderneming. Tijdschrift voor Openbare Financien, 45(2). Zijlstra, S. (2011). Klangestuurd voorraadbeleid en empowerment: Over Te Woon en andere initiatieven van woningcorporaties. Delft: Technische Universiteit Delft. 127

129 128

130 129

131 Meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen? Hogere huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde door middel van het flexibiliseren van de bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren Bijlagen F.G. van Vliet Bijlagen afstudeerrapport P4: 10 maart 2015 Master Real Estate & Housing TU Delft Afstudeerbegeleiders: ir. R.P. Geraedts, dr. ir. S. Zijlstra & ing. P. de Jong 130

132 Bijlagen B i j l a g e A. W o n i n g p l a t t e g r o n d e n : Plattegronden eengezinswoningen Plattegronden meergezinswoningen B i j l a g e B. K o s t e n b e r e k e n i n g e n : Kostenberekeningen variant 1 eengezinswoning Kostenberekeningen variant 2 eengezinswoning Kostenberekeningen variant 1 meergezinswoning Kostenberekeningen variant 2 meergezinswoning B i j l a g e C. I n t e r v i e w s : Interview: Portaal Olof Olthoff Interview: Havensteder Guus van de Water Interview: Vestia Eric Borggreve Interview: Staedion Linda van de Gaag Interview: De Alliantie Mano Otten Interview: De Alliantie David Clayton Interview: Haagwonen Maria Besselink & Elisabeth Molenaar Interview: De Alliantie Michiel Schaap Interview: Ymere Yucel Unlu 131

133 Plattegronden eengezinswoningen Bijlage A. Woningplattegronden W o n i n g p l a t t e g r o n d e e n g e z i n s w o n i n g 1 Figuur 17 Woningplattegrond eengezinswoningen 1 Begane Grond Figuur 18 Woningplattegrond eengezinswoninge 1 Eerste Verdieping W o n i n g p l a t t e g r o n d e e n g e z i n s w o n i n g e n Figuur 20 Woningplattegrond eengezinswoning 2 Eerste Verdieping Figuur 19 Woningplattegrond eengezinswoning 2 Begane Grond

134 W o n i n g p l a t t e g r o n d e e n g e z i n s w o n i n g 3 Figuur 22 Woningplattegrond eengezinswoning 3 Begane Grond Figuur 21 Woningplattegrond eengezinswoning 3 Eerste Verdieping 133

135 Plattegronden meergezinswoningen M e e r g e z i n s w o n i n g 1 Figuur 23 Gevel meergezinswoning 1 Figuur 24 Woningenplattegrond meergezinswoning 1 134

136 M e e r g e z i n s w o n i n g 2 Figuur 26 Gevel meergezinswoning 2 Figuur 25 Woningenplattegrond meergezinswoning 2 135

137 Mee r g e z i n s w o n i n g 3 Figuur 29 Gevel meergezinswoning 3 Figuur 28 Woningen plattegrond meergezinswoning 3 Figuur 27 Woningen plattegrond ingezoomd meergezinswoning 3 136