REGIONET LEUVEN VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) ALS HEFBOOM VOOR EEN STUREND RUIMTELIJK BELEID

Transcriptie

1 Strategisch project Regionet Leuven Onderzoeksproject Verhandelbare Ontwikkelingsrechten Ruimte Vlaanderen REGIONET LEUVEN VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) ALS HEFBOOM VOOR EEN STUREND RUIMTELIJK BELEID Johan Van Reeth (BUUR cvba) Met de gewaardeerde medewerking van Carmen Briers (BUUR) en Stephan Reniers (Projectcoördinator strategisch project Regionet Leuven) WERKDOCUMENT VERSIE mei VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 1

2 INHOUDSTAFEL 0 SAMENVATTING 4 1 OPZET Aanleiding Onderzoeksvragen Probleemstelling Ambitie Regionet Leuven Principe van verhandelbare ontwikkelingsrechten (VOR) Nood aan een nieuw instrumentarium Mogelijke rol van VOR binnen Regionet Leuven 11 2 TRENDMATIG EN STUREND AANBOD VERSUS BEHOEFTE Huidige situatie Duurzame mobiliteit als sturend principe Verdichtingspotentieel (Her)ontwikkelingslocaties Onbebouwde percelen Totaal aanbod Behoefte Afweging 24 3 MOGELIJKE CONTOUREN VAN EEN VOR SYSTEEM Uitgangspunten Onbebouwde bebouwbare percelen (IOP) Ontwikkelingslocaties in andere bestemmingszones Herontwikkelingslocaties en verdichting in kernen Geïsoleerde woningen Ontwikkelingsfonds voor multimodale infrastructuur Evenwichten binnen en rondom het VOR systeem Een RUP voor Oost Brabant Kwantitatieve toets voor de casestudy 46 4 EERSTE CONCLUSIES EN NABESCHOUWINGEN VOR: niet evident, maar geen alternatief Overaanbod aan VOR vermijden Sturend karakter bewaken VOR en vernieuwing bestaand patrimonium VOR markt regionaal organiseren Maatschappelijke bewustwording Nood aan een vernieuwd governance model Geïntegreerde gebiedsontwikkeling Volgende stappen? 60 5 BIJLAGE 1: INSCHATTING VAN HET AANBOD Ruimtelijke structuur Onderzoek (her)ontwikkelingspotentieel rondom haltes Onderzoek actueel aanbod onbebouwde percelen Inschatting sturend verdichtingspotentieel van bestaande kernen Totaal aanbod binnen de Regionet visie Bestaand areaal geïsoleerde woningen Trendmatig woningaanbod Vergelijking tussen trendmatig en sturend aanbod 82 2 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

3 6 BIJLAGE 2: TOETSING VAN HET AANBOD AAN DE BEHOEFTE Prognose bevolkingsevolutie Oost Brabant Behoefte versus sturend aanbod Behoefte versus trendmatig aanbod 93 Deze nota dient een dubbel doel. Hij is enerzijds geschreven als expertenadvies in het kader van het onderzoeksproject rond verhandelbare ontwikkelingsrechten, op initiatief van Ruimte Vlaanderen. Tegelijk wordt deze nota ook voorgelegd aan de werkgroep en de stuurgroep van het strategisch project Regionet Leuven, om het debat over een omslag in het ruimtelijk beleid te voeden. Aan het GIS onderzoek en de kwantitatieve analyse die de basis vormen voor deze casestudy, werd grote zorg besteed. Ze hebben niettemin louter een richtinggevende waarde. De correctheid ervan is niet gegarandeerd. De analyse van het aanbod en de verkenning van een VOR systeem werd nog niet gevalideerd door de stuurgroep Regionet Leuven. Deze casestudy heeft een louter informatieve waarde als onderzoeksproject, dat valt onder de verantwoordelijkheid van de auteur. Er kunnen geen rechten aan ontleend worden. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 3

4 0 SAMENVATTING De mogelijkheid tot invoering van een systeem van verhandelbare ontwikkelingsrechten (VOR) in Vlaanderen wordt momenteel onderzocht. Dit concept koppelt het ontwikkelingsrecht los van het eigendomsrecht, wat toelaat dit recht te verhandelen en uit te oefenen op een andere eigendom. Het kan een oplossing bieden voor de compensatie van slecht gelegen bouwlocaties, via baatafroming van extra ontwikkelingsmogelijkheden die aan te verdichten locaties worden toegekend. Het strategisch project Regionet Leuven wordt aangegrepen als casestudy om de toepassing van een VOR systeem te verkennen, op basis van een analyse van het trendmatig en het sturend woningaanbod. Dit onderzoek beperkt zich voorlopig tot de woningmarkt. Regionet ambieert de uitbouw van fiets en HOV netwerken (hoogwaardig openbaar vervoer) in Oost Brabant, gekoppeld aan de concentratie van activiteiten in multimodaal ontsloten stads en dorpskernen. De verdichting van HOV ontsloten woonkernen moet de slecht gelegen bouwgronden compenseren en eventueel de nieuwe infrastructuur helpen bekostigen. Met een VOR systeem kunnen deze transfers van ontwikkelingsrechten via marktwerking tot stand komen. Het projectgebied van Regionet (ruwweg het oosten van de provincie Vlaams Brabant) telt circa inwoners. Bijna een kwart hiervan woont buiten stads of dorpskernen. Tegen 2030 zal de regio naar schatting extra inwoners tellen, tegen 2050 zijn er dat Het aantal huishoudens stijgt sterker door de gezinsverdunning. Er is een sterke stijging van de één en tweepersoonsgezinnen aan de gang. In veel gemeenten zal het aantal gezinnen met 3 of meer gezinsleden stagneren. Het trendmatig aanbod bestaat onder meer uit onbebouwde, bebouwbare percelen: in totaal ruim hectare. De capaciteit van deze percelen, berekend op basis van de inwonersdichtheid van hun directe omgeving, bedraagt ongeveer extra inwoners. Ruim hiervan ligt op een locatie waar bebouwing niet langer wenselijk is. De helft is woonuitbreidingsgebied, een derde ligt langs uitgeruste weg. De onbebouwde percelen zijn door hun ligging en omgeving minder goed afgestemd op de opkomende vraag naar compacte (gestapelde) woningen. Die worden beter gesitueerd in stads en dorpskernen, waar verdichting mogelijk is maar voorlopig moeizaam verloopt. Het trendscenario houdt ook rekening met verdichting. De inschatting van de trendmatige verdichtingsmogelijkheden (circa inwoners) gebeurde op basis van de kernencategorisering van het RSVB. Er is dus duidelijk een overaanbod aan trendmatige bouwmogelijkheden in Oost Brabant, al is de overcapaciteit wellicht minder groot dan het gemiddelde in Vlaanderen. Bij een trendmatige ontwikkeling zal de groei in belangrijke mate terechtkomen op slecht gelegen (perifere) bouwlocaties, ten koste van de woonkernen, aangezien die vlot beschikbaar zijn en tegen lage kost ontwikkelbaar. Daardoor zullen de mobiliteitsproblemen echter verder toenemen en zal de kwaliteit van onze leefomgeving verder dalen. Een bijsturing van het aanbod is dus noodzakelijk. Het sturend aanbod werd vanuit gedetailleerd locatie onderzoek geïnventariseerd, startend vanuit een nieuwe categorisering en afbakening van de bebouwde gebieden: HOV kernen (inclusief steden), andere kernen, gehuchten, woonparken, fragmenten en open ruimte. Het sturend aanbod bestaat uit een gedifferentieerde verdichting van de kernen (in functie van hun multimodale bereikbaarheid), gunstig gelegen (her)ontwikkelingslocaties nabij HOV haltes en betere benutting van geschikte onbebouwde percelen. 4 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

5 Het geïnventariseerde sturend aanbod bevat ruimte voor extra inwoners: een derde door generieke verdichting, een kwart op onbebouwde percelen en 40% op (her)ontwikkelingslocaties. Het is dus absoluut mogelijk om de volledige demografische (en overigens ook economische) groei op te vangen op multimodaal bereikbare locaties. Op basis van deze inzichten in aanbod en behoefte, werden de mogelijke contouren van een VOR systeem verkend. Aan alle nieuwbouwlocaties worden ontwikkelingsrechten toegekend op basis van hun effectieve bebouwbaarheid en hun trendmatige bouwmogelijkheden (in functie van de inwonersdichtheid in de directe omgeving). Deze ontwikkelingsrechten zijn verhandelbaar (vandaar de afkorting VOR). In deze verkenning wordt één ontwikkelingsrecht gelijkgesteld met de bebouwde ruimte voor één extra inwoner. Om een kleine éénpersoonsflat te mogen bouwen moet men 1 VOR inzetten, voor een compacte ééngezinswoning wordt dit 4 VOR. Een VOR systeem verdeelt de bouwlocaties in sending sites en receiving sites. In sending sites worden de bouwmogelijkheden afgebouwd: de toegekende ontwikkelingsrechten kunnen verkocht worden als alternatief voor realisatie op eigen kavel. In receiving sites is verdichting bovenop de trendmatige mogelijkheden toegestaan, mits de inkoop van extra VOR. Volgende zes VOR klassen worden onderscheiden. Dwingende sending sites zijn de slecht gelegen onbebouwde percelen waar bebouwing niet meer wenselijk is. Het gaat om multimodaal slecht ontsloten locaties die bovendien door hun ligging een extra ruimtebeslag genereren. De eigenaars kunnen hun perceel niet meer bebouwen en moeten hun VOR verkopen. Facultatieve sending sites zijn onbebouwde percelen in kernen zonder HOVbediening en in kleinere clusters zoals gehuchten, woonparken en woonfragmenten. Hun bebouwing veroorzaakt weliswaar geen extra ruimtebeslag, maar ze liggen op plaatsen waar de behoefte aan grote woningen beperkt is en verdere verdichting niet is aangewezen. De eigenaars hebben de keuze tussen de bebouwing van hun perceel aan een lage dichtheid, conform de hen toegekende VOR, ofwel deze te verkopen. Gelimiteerde sending sites zijn gebieden waar verhandelbare ontwikkelingsrechten worden toegekend aan sommige bestaande, geïsoleerde woningen, met de bedoeling de vrijwillige relocalisatie van deze woningen aan te moedigen. Het aantal woningen dat dergelijke rechten krijgt toegekend, wordt gelimiteerd. Facultatieve receiving sites zijn onbebouwde percelen in kernen met een HOV bediening. Deze percelen worden bij voorkeur bebouwd aan een hogere dichtheid dan vandaag trendmatig het geval is. De eigenaars hebben de keuze om hun perceel te bebouwen tegen een lagere dichtheid volgens de hen toegekende VOR, ofwel extra VOR in te kopen om een hogere dichtheid te realiseren (tot een vastgesteld plafond). Dwingende receiving sites zijn onbebouwde percelen binnen afgebakende ontwikkelingslocaties nabij HOV haltes. Deze percelen moeten worden ontwikkeld aan een hogere dichtheid dan de trendmatig toegekende VOR. De inkoop van extra VOR is nodig om aan de vereiste hogere dichtheid te kunnen bouwen. Deze klasse bevat ook de terreinen die vandaag nog niet bestemd zijn als woongebied maar hier wel voor in aanmerking komen. Aan deze terreinen worden ontwikkelingsrechten toegekend conform de grondwaarde die bepaald wordt door de actuele bestemming. Nadat met een RUP een bestemmingswijziging is doorgevoerd, kunnen deze locaties ontwikkeld worden aan de opgelegde hogere dichtheid mits aankoop van de vereiste VOR. De ingebruikname van het hoogwaardig OV is een voorwaarde om de hogere dichtheden in de receiving sites te kunnen realiseren. Receiving sites met vrijstelling omvat de herontwikkelingslocaties en verdichtingsgebieden, zowel in HOV kernen als in andere kernen. De intensivering van deze locaties gaat gepaard met hoge kosten, in vergelijking met de ontwikkeling van nieuwe bouwgronden. Om verdichting en herontwikkeling aan te moedigen, kunnen zij gedeeltelijk worden vrijgesteld van de aankoop van VOR. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 5

6 Het VOR systeem zal niet naar behoren werken als er een te groot aanbod aan ontwikkelingsrechten in circuleert. Als het aanbod groter is dan de behoefte aan extra woningen, kan slechts een deel van de VOR worden omgezet in bebouwing. Daardoor is de financiële waarde van de VOR niet langer gegarandeerd en wordt de handel in VOR onbetrouwbaar. Het trendmatig woningaanbod is aanzienlijk groter dan de verwachte vraag. Bovendien beantwoordt het woningaanbod op de onbebouwde percelen steeds minder aan de toekomstige woningbehoefte. Daarom ligt de reële waarde van alle onbebouwde percelen lager dan wat hun trendmatige bouwmogelijkheden zouden toelaten (en dus de verwachte grondopbrengst). Het VOR systeem kan hier worden ingezet als een vereveningsmechanisme dat de verwachte waarde garandeert en op een billijke manier verdeelt over alle onbebouwde percelen, eerder dan een deel van de eigenaars met lege handen achter te laten. De verdeling van de ontwikkelingsrechten over de onbebouwde percelen wordt bepaald volgens hun juridische bebouwbaarheid: hoger langs een uitgeruste weg, lager daarbuiten en in woonuitbreidingsgebied. Deze aanpak reduceert het totale volume aan VOR tot een niveau dat de goede werking van het VOR systeem mogelijk maakt. In de receiving sites is een grote bouwcapaciteit geen probleem, omdat die slechts met de inzet van VOR effectief kan gerealiseerd worden. Niettemin is het aangewezen om het aanbod aan te herbestemmen ontwikkelingslocaties gedoseerd vrij te geven. Zo wordt de bouwactiviteit geclusterd en kunnen de aangesneden ontwikkelingslocaties behoorlijk worden afgewerkt. Een onmiddellijke toekenning van ontwikkelingsrechten kan grondspeculatie op deze ontwikkelingslocaties voorkomen. Om te voorkomen dat de ontwikkeling van receiving sites hapert door een gebrek aan verhandelbare VOR, kan de overheid zelf VOR uitgeven. Dit kan bij voorbeeld via een ontwikkelingsfonds voor infrastructuur, dat de opbrengst van deze VOR herinvesteert in de realisatie van de HOV infrastructuur (nodig om de receiving sites te kunnen verdichten). Deze VOR kan evenwel slechts in tweede orde worden uitgereikt, nadat eerst de beschikbare VOR vanuit de sending sites werd verhandeld. Het lijkt sterk aangewezen om het Regionet projectgebied als een autonome VOR markt te organiseren. Mogelijke effecten aan de rand van de markt vereisen extra onderzoek. Of binnen deze VOR markt nog een onderscheid moet worden gemaakt tussen de verschillende regionale woningmarkten (Leuven, Tienen, Aarschot Diest, Haacht, Zaventem Brussel en Tervuren), is nog niet duidelijk. Tussen de woningmarkten blijkt een on evenwicht te bestaan in de verhouding tussen de behoefte en de beschikbare VOR in sending sites. De opstart van het VOR systeem vereist de opmaak van een overdruk RUP dat binnen de hele VOR markt de receiving en sending sites aanduidt en dat ontwikkelingsrechten toekent aan elk bebouwbaar perceel. De provincie lijkt hiervoor het meest geëigende planningsniveau. Bestemmingswijzigingen voor nieuwe ontwikkelingslocaties kunnen later in afzonderlijke RUPs worden doorgevoerd. Op basis van een simulatie van een plausibele mogelijke toestand in 2030, lijkt een evenwicht tussen sending en receiving sites mogelijk, dankzij de gematigde toekenning van VOR aan onbebouwde percelen. Er bestaat een goede balans tussen verdichting en nieuwe ontwikkelingen. In de gesimuleerde toestand worden tegen 2030 in totaal ruim VOR verhandeld. Het is voorbarig om aan deze verkenning uitgesproken conclusies te verbinden. Deze casestudy is al zeker niet te veralgemenen over heel Vlaanderen. Op het eerste zicht lijkt een VOR systeem haalbaar en wenselijk in Oost Brabant. De verhouding tussen de verwachte groei en het aanbod van onbebouwde percelen is niet problematisch. Met het Regionet project is er een visie voorhanden waarop een VOR systeem kan gebaseerd worden. De opkomende mobiliteitsproblemen dwingen de betrokken stakeholders tot ingrijpen. Er zijn blijkbaar geen andere strategieën en instrumenten voorhanden die een vergelijkbaar resultaat kunnen opleveren. 6 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

7 Om een VOR systeem met succes te kunnen invoeren, zal voorafgaand een maatschappelijk draagvlak moeten opgebouwd worden rond belangrijke ruimtelijke thema s: het overaanbod aanbouwgrond, de maatschappelijke kost van periferisering, de vergrijzing, het belang van de woninglocatiekeuze, Er is ook nood aan een ander governance model, waarbij de lokale besturen overschakelen op een gecoördineerd ruimtelijk beleid en een vereveningslogica. Een VOR systeem legt een grote verantwoordelijkheid bij het regionale planningsniveau. Van de Vlaamse overheid wordt een solide decretaal kader en de nodige ondersteuning verwacht om het sturend ruimtelijk beleid waar te maken. Het VOR systeem zal pas tot een hogere ruimtelijke kwaliteit leiden als we overschakelen van projectontwikkeling naar een geïntegreerde gebiedsontwikkeling. De toepassing van VOR in Regionet Leuven kan verder als labo proef worden uitgediept, waaruit dan lessen kunnen getrokken worden in functie van de opmaak van het decretaal kader. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 7

8 1 OPZET 1.1 Aanleiding Ruimte Vlaanderen onderzoekt de mogelijke invoering van verhandelbare ontwikkelingsrechten (VOR) in Vlaanderen, als instrument om de ruimtelijke ordening op een effectieve manier te sturen. Een groep experten werd samengebracht om dit onderzoek te ondersteunen. Het onderzoek kent een vrij hoog abstractieniveau. Het lijkt aangewezen om het VOR concept te ook benaderen vanuit een concrete casestudy. Voorliggende nota verkent de toepasbaarheid van VOR binnen het strategisch project Regionet Leuven. Dit project leent zich goed als casestudy. Het projectgebied heeft een voldoende grote omvang (het oosten van de provincie Vlaams Brabant, ruim inwoners) en is qua ruimtelijke structuur vrij representatief voor Vlaanderen. Er ligt bovendien een ruimtelijke visie op tafel ( die toelaat om de toepassing van VOR te concretiseren. onvolkomenheden momenteel nog niet uit te sluiten. Voor deze casestudy zijn vooral de grote tendensen belangrijk, eerder dan de talloze kleine keuzes die aan de basis liggen van het cijfermateriaal. 1.3 Probleemstelling De ruime Leuvense regio kent net zoals de rest van Vlaanderen een dominant autogebruik. Met het oog op de verwachte verdere toename van de vervoervraag dreigt dit grote gevolgen te hebben: toenemend congestierisico, afnemende verkeersleefbaarheid, gezondheidsrisico s, klimaateffecten. Een omslag in de mobiliteit richting duurzame modi (zacht verkeer, openbaar vervoer) is noodzakelijk. ZAVENTEM HAACHT AARSCHOT DIEST 1.2 Onderzoeksvragen In voorliggende nota focussen we ons op volgende onderzoeksvragen: LEUVEN TIENEN 1. Welk woningaanbod zou een sturend ruimtelijk beleid conform de Regionet visie potentieel opleveren? 2. Hoe verhoudt dit sturend aanbod zich tot het trendmatig aanbod en tot de woningbehoefte? 3. Hoe zou een systeem van verhandelbare ontwikkelingsrechten er op hoofdlijnen kunnen uitzien? Om deze onderzoeksvragen te kunnen beantwoorden, werd een onderbouwd ruimtelijk model opgesteld om het sturend aanbod te kunnen inschatten. Dit ruimtelijk model werd binnen de ambtelijke werkgroep van het strategisch project Regionet Leuven reeds uitgebreid besproken. Niettemin zijn TERVUREN LANDEN Deze omslag kan slechts bereikt worden door ook in te grijpen op de ruimtelijke ordening. De verplaatsingsbehoefte wordt immers gegenereerd door de ruimtelijke organisatie van onze activiteiten (wonen, werken, school, zorg, ontspanning, ). Onze permissieve ruimtelijke ordening en het toenemend autobezit hebben de afgelopen decennia een sterke periferisering mogelijk 8 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

9 gemaakt. Die zorgde op haar beurt voor langere verplaatsingen en een diffuus verplaatsingspatroon. Het huidige OV aanbod is absoluut niet in staat om deze regionale verplaatsingen (tussen 10 en 40 km, in Vlaanderen de dominante categorie) op te vangen, met een uitgesproken auto afhankelijkheid tot gevolg. Het toenemend wegverkeer bemoeilijkt de doorstroming van het openbaar busvervoer en de veiligheid van de fietsers, waardoor onze mobiliteit in een neerwaartse spiraal is terechtgekomen. De periferisering heeft overigens nog andere nadelige effecten: afkalvend draagvlak voor lokale voorzieningen, stijgende publieke kosten (infrastructuur, nutsvoorzieningen en publieke diensten), aantasting van de open ruimte, onaangepast woningareaal, Er zijn momenteel ruim voldoende bouwgronden beschikbaar om in onze ruimtebehoefte te voorzien. Helaas zijn de beschikbare locaties in grote mate slecht gelegen en zal de verdere groei in hoofdzaak perifeer worden opgevangen. Bij ongewijzigd ruimtelijk beleid dreigt het mobiliteitsprobleem te escaleren. 1.4 Ambitie Regionet Leuven Het project Regionet Leuven ambieert de uitbouw van hoogwaardige fiets en OV netwerken, gekoppeld aan de concentratie van onze activiteiten in multimodaal ontsloten stads en dorpskernen. Door deze concentratie groeit het draagvlak voor lokale voorzieningen en worden verplaatsingsafstanden gemiddeld korter. Dit kan het aandeel van de zachte modi (te voet, per fiets) doen toenemen. De concentratie zorgt ook voor bundeling van verplaatsingen over langere afstand, wat een economisch draagvlak creëert voor hoogwaardig openbaar vervoer (gegarandeerde doorstroming, hogere frequenties, connectiviteit). Dergelijk project vereist een verregaande samenwerking tussen publieke actoren overheen de verschillende bestuursniveaus en beleidsdomeinen. Bovendien zijn ook nieuwe instrumenten nodig om de ruimtelijke ordening te sturen en de mobiliteit te financieren. 1.5 Principe van verhandelbare ontwikkelingsrechten (VOR) a Ontwikkelingsrecht loskoppelen van eigendomsrecht Ons eigendomsrecht omvat het recht om een grond te bebouwen of te ontwikkelen, voor zover voldaan wordt aan de decretale vereisten (o.a. stedenbouwkundige vergunning). Dit recht is gekoppeld aan de betreffende grond en kan niet op een andere grond worden uitgeoefend. Als dit ontwikkelingsrecht zou kunnen losgekoppeld worden van het betreffende terrein, dan zou dit recht (onder voorwaarden) kunnen overgeheveld worden naar een ander terrein, zonder dat de gronden van eigenaar moeten veranderen. b Sending sites Een grond waarvan het ontwikkelingsrecht wordt afgestaan wordt een sending site genoemd. Eens dit recht is afgestaan, wordt deze grond definitief (of minstens voor lange tijd) onbebouwbaar. Dit geldt ook voor toekomstige eigenaars. De afstand van het ontwikkelingsrecht zou in het kadaster of het vergunningenregister kunnen bijgehouden worden. Na afstand van het ontwikkelingsrecht kan de grond nog op andere manieren geëxploiteerd worden (b.v. landbouw, tuin, ). Omdat door de afstand van het ontwikkelingsrecht de waarde van de grond vermindert, zal de eigenaar redelijkerwijze een financiële vergoeding vragen voor zijn ontwikkelingsrecht. c Receiving sites De grond waarop dit overgedragen ontwikkelingsrecht wordt uitgeoefend, wordt receiving site genoemd. Door uitoefening van dit ontwikkelingsrecht kan op deze grond méér gebouwd worden dan mogelijk is zonder uitoefening van dit recht. Er moet dus vooraf worden vastgelegd wat de ontwikkelingsmogelijkheden op deze grond zijn zonder verwerving van (bijkomende) ontwikkelingsrechten. Degene die deze grond ontwikkelt heeft financieel baat bij de uitoefening van zo n recht, en zal dus wellicht bereid zijn om ervoor te betalen. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 9

10 d Marktwerking Als de eigenaar van een potentiële sending site méér baat heeft bij de overdracht van zijn ontwikkelingsrecht dan wanneer hij dit recht op eigen terrein zou uitoefenen, dan zal hij geneigd zijn om dit recht te verkopen. Als de ontwikkelaar van een potentiële receiving site méér rendement kan halen uit een groter ontwikkelingsvolume dan dat de inkoop van een ontwikkelingsrecht hem kost, dan zal hij geneigd zijn zo n ontwikkelingsrecht in te kopen. Hierdoor kan een marktwerking rond handel in ontwikkelingsrechten ontstaan (enigszins te vergelijken met de handel in emissierechten), waardoor de prijs van de ontwikkelingsrechten tot stand komt door vraag en aanbod. Een goede marktwerking vereist onder meer een zekere omvang van de markt en een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod. De handel in ontwikkelingsrechten kan rechtstreeks tussen aanbieder en koper plaatsvinden, dan wel via een publieke of private rechtenbank. e Precedent: Verenigde Staten Het mechanisme van verhandelbare ontwikkelingsrechten wordt op vrij grote schaal en in verschillende vormen toegepast in de Verenigde Staten. De bekendste is wellicht het systeem van air rights in New York, waarbij het recht op een zekere bouwhoogte kan worden doorverkocht aan een ander perceel (bij voorbeeld om de sloop van waardevol patrimonium te verhinderen). 1.6 Nood aan een nieuw instrumentarium De nieuwe of bijkomende ontwikkelingsmogelijkheden creëren een financiële hefboom om de slecht gelegen bouwgronden te compenseren en de HOVinfrastructuur te helpen bekostigen. Het instrumentarium dat het decretaal kader momenteel voorziet, lijkt niet geschikt om het juridisch aanbod aan bouwgronden te herzien en de financiële compensatie te organiseren. b Onhaalbare planlast De herbestemming van honderden ontwikkelingslocaties en duizenden slecht gelegen bouwgronden creëert een gigantische planlast. Het is onwaarschijnlijk dat enig welke overheid in staat is om deze ruimtelijke uitvoeringsplannen op te stellen. Bovendien kan verwacht worden dat de herbestemming tot talloze juridische procedures zal leiden. c Ondoeltreffende planschade en planbatenregeling Ook het systeem van planschade en planbaten lijkt niet geschikt om de financiële compensatie te regelen. De planschaderegeling voorziet in een compensatie van de huidige waarde zodra een perceel onbebouwbaar wordt en is onmiddellijk opeisbaar. De planbatenregeling recupereert slechts een klein deel van de meerwaarde die een herbestemming creëert en is bovendien pas invorderbaar wanneer het betreffende perceel werkelijk ontwikkeld wordt. Voor zover al praktisch organiseerbaar, zou deze aanpak tot een gigantisch deficiet in de publieke financiën leiden. a Uitdaging Om de ruimtelijke ordening in Oost Brabant een andere richting uit te sturen, moeten we voorkomen dat het actueel aanbod aan bebouwbare maar slecht gelegen gronden alsnog ontwikkeld wordt. Omgekeerd creëert de uitbouw van een HOV netwerk de opportuniteit om multimodaal goed ontsloten kernen te verdichten en locaties nabij nieuwe HOV haltes te ontwikkelen of te herontwikkelen. 10 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

11 1.7 Mogelijke rol van VOR binnen Regionet Leuven a Compensatie bouwrechten via marktwerking In een systeem van verhandelbare ontwikkelingsrechten zouden de ontwikkelingslocaties en verdichtingszones nabij HOV haltes als receiving sites kunnen aangeduid worden en de slecht gelegen bouwgronden als sending site. Door verhandeling van ontwikkelingsrechten kan de meerwaarde door ontwikkeling aan grote dichtheid rondom de HOV haltes gedeeltelijk terugvloeien naar de eigenaars van slecht gelegen bouwgronden, ter compensatie van het niet bebouwen van hun gronden. b Sturing van de ruimtelijke ordening Het VOR systeem is in principe op marktwerking en dus vrijwilligheid van koper en verkoper gebaseerd. Niettemin kan men overwegen om sommige locaties dwingend als sending site te kwalificeren. De eigenaar heeft dan niet meer de keuze om het ontwikkelingsrecht op de eigen grond uit te oefenen. Analoog zouden sommige locaties dwingend als receiving sites kunnen aanduiden, wat betekent dat zij niet langer kunnen ontwikkeld worden aan een lagere dichtheid waarvoor geen verwerving van ontwikkelingsrechten nodig is. Wellicht heeft de gedwongen overdracht van ontwikkelingsrechten een impact op de prijszetting. In essentie zou VOR dus ingezet worden om de ruimtelijke ordening te sturen, waarbij de (al dan niet dwingende) kwalificatie als sending of receiving site door tussenkomst van de overheid wordt vastgelegd. De keuze waar ontwikkelingsrechten kunnen vertrekken of toekomen wordt dus niet aan de marktwerking overgelaten. c Financiering van HOV infrastructuur We kunnen ons verder indenken dat de investering in de HOV infrastructuur gedeeltelijk zou kunnen worden gerecupereerd door uitgifte van ontwikkelingsrechten. Die kunnen worden ingekocht door ontwikkelaars van receiving sites. Op die manier hoeft er geen ruimtelijke relatie te bestaan tussen de gerealiseerde infrastructuur en de gebiedsontwikkeling, bij voorbeeld omdat de infrastructuurkost niet overal even groot is. d Compensatie van slecht gelegen woningen VOR zou kunnen ingezet worden om slecht gelegen woningen te compenseren. Deze woningen onbeperkt in stand gehouden door renovatie of zelfs vervangende nieuwbouw (cf. mogelijkheden zonevreemde woningen), onder meer om te vermijden dat de vastgoedwaarde van deze woning teloor gaat. Sommige geïsoleerde woningen kennen echter maatschappelijke kosten: hoge kostprijs voor nutsvoorzieningen en instandhouding van de infrastructuur, beperking van een optimale benutting van de open ruimte (ecologie, landbouw, energie), slechte energieprestatie, vervoersarmoede en sociaal isolement, Daarom kan overwogen worden om het gebruik van sommige geïsoleerde woningen aan het eind van hun levensduur te laten uitdoven. De vastgoedwaarde van deze woning zou dan gecompenseerd kunnen worden door de toekenning van valoriseerbare ontwikkelingsrechten. e VOR toepasbaar voor verschillende bestemmingstypes We kunnen ons voorstellen dat voor verschillende bestemmingen een VORsysteem kan opgezet worden: Ontwikkeling van woningen Ontwikkeling van economische programma s Plaatsing van windturbines Wellicht leiden verschillende bestemmingen tot afzonderlijke VOR markten, omdat de rekeneenheid en de handelswaarde van een ontwikkelingsrecht (een woning, een m² bedrijfsruimte, een turbine, ) moeilijk vergelijkbaar zijn. Anderzijds zal toch met een zekere wisselwerking moeten rekening gehouden worden: een bedrijfslocatie die plaats maakt voor een woonontwikkeling, een geïsoleerde woning die plaats maakt voor een windturbine, In deze casestudy beperken we ons tot een oefening voor de woonfunctie. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 11

12 2 TRENDMATIG EN STUREND AANBOD VERSUS BEHOEFTE In dit hoofdstuk beschrijven we beknopt het trendmatig en sturend woningaanbod. We ramen ook de toekomstige woningbehoefte. Een uitgebreide toelichting bij dit onderzoek is terug te vinden als bijlage. 2.1 Huidige situatie a Woningmarkten In Oost Brabant kunnen zes regionale woningmarkten onderscheiden worden (zie figuur). Gemeenten behoren tot dezelfde woningmarkt als de onderlinge migratiebewegingen groter zijn dan die naar gemeenten buiten de woningmarkt. Leuven is de grootste woningmarkt en telt één derde van alle inwoners van Oost Brabant. Brussel Zaventem, Tienen Landen en Aarschot Diest tellen elk ongeveer 15% van de inwoners. Tervuren en Haacht zijn de kleinste woningmarkten (circa 10%). b Differentiëring bebouwde omgeving In functie van het onderzoek naar het potentieel woningaanbod differentiëren we de bebouwde omgeving naar volgende categorieën: HOV kernen: kernen die rechtstreeks bediend worden door hoogwaardig openbaar vervoer; andere kernen (niet bediend door HOV); gehuchten; overige: woonparken, fragmenten (voornamelijk woonlinten), geïsoleerde bebouwing in de open ruimte. Deze bebouwde gebieden werden afgebakend op basis concentratie van huidige bebouwing (op luchtfoto s). Het aantal inwoners werd ingeschat op basis van statistische sectoren. Figuur: regionale woningmarkten Oost Brabant Figuur: categorisering bebouwde omgeving (Regionet) 12 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

13 In Oost Brabant woont 51% van de actuele bevolking in een HOV kern. Deze inwoners hebben dus op wandelafstand toegang tot het ontworpen HOVnetwerk. 24% van de inwoners woont buiten de afgebakende kernen en gehuchten. Tussen de woningmarkten zijn grote verschillen terug te vinden. In Leuven (65%) en Brussel Zaventem (69%) woont een groot deel van de inwoners in een HOV kern. In Tervuren is dit bijna de helft, in Tienen Landen en Aarschot Diest ongeveer een derde. In de woningmarkt Haacht woont een kwart van de bevolking in een HOV kern, terwijl 43% buiten een kern of gehucht woont. TABEL: huidig inwonersaantal verdeeld volgens bebouwde omgeving Regionale woningmarkt HOV kern kern gehucht overig totaal RWM LEUVEN % 65% 13% 5% 17% 100% RWM TIENEN % 35% 28% 9% 28% 100% 2.2 Duurzame mobiliteit als sturend principe De localisatie van het sturend woningaanbod zal worden bepaald op basis van het principe van duurzame mobiliteit ( trias mobilitae ). Het eerste principe is de vermindering van de verplaatsingsbehoefte. Dit vereist onder meer dat activiteiten dichtbij elkaar gelocaliseerd zijn. Het komt er dus op aan om woningen te concentreren in kernen die beschikken over voldoende voorzieningen. Daardoor verkorten de verplaatsingsafstanden en worden wandelen en fietsen de aangewezen modi. Hoe méér inwoners een kern telt, hoe groter het draagvlak voor de instandhouding en de uitbouw van dagelijkse voorzieningen. Het tweede principe behelst de verduurzaming van de verplaatsingen door concentratie van activiteiten nabij HOV haltes. Dit reduceert de behoefte aan voor en natransport en creëert een groter gebruikerspotentieel voor hoogwaardig openbaar vervoer (HOV). De combinatie van beide principes leidt tot concentratie van woningen in door HOV bediende kernen. RWM AARSCHOT DIEST % 34% 27% 8% 32% 100% RWM HAACHT % 26% 20% 11% 43% 100% RWM TERVUREN % 48% 19% 6% 27% 100% RWM BXL ZAVENTEM % 69% 14% 3% 14% 100% Regionale woningmarkt HOV kern kern gehucht overig totaal WM OOST BRABANT % 51% 19% 6% 24% 100% Figuur: ontworpen HOV netwerk Regionet Leuven VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 13

14 Het praktisch verdichtingspotentieel ligt heel wat lager. We berekenen het verdichtingspotentieel als een percentage van het huidige inwonersaantal van een kern, gerelateerd aan een kernen hiërarchie. b Trendmatig De berekening van het trendmatig verdichtingspotentieel baseren we op de kernen categorisering van het RSVB. Aan deze categorieën werden volgende percentages toegekend: Stedelijk gebied 20% Hoofddorp 15% Woonkern 10% Kern in het buitengebied 5% 2.3 Verdichtingspotentieel a Uitgangspunt Figuur: ontworpen fietsnetwerk Leuvense stadsregio De woonkernen in Oost Brabant hebben momenteel een heel lage dichtheid: gemiddeld 27 inwoners per hectare (12 woningen per hectare) voor HOVkernen, zelfs 21 inw/ha (8 won/ha) voor andere kernen. Door te verdichten naar een minimale dichtheid van 25 resp. 15 woningen per hectare, zouden meer dan extra inwoners in de bestaande stads en dorpskernen kunnen gehuisvest worden. Er zijn natuurlijk heel wat praktische belemmeringen: de versnipperde eigendomsstructuur, de hoge herontwikkelingskosten, de concurrentie van onbebouwde kavels, het gebrek aan een duidelijk beleidskader, de weerstand tegen appartementisering, Deze aanname resulteert in een generiek inwonerspotentieel van circa extra inwoners. c Sturend In het sturend scenario laten we het verdichtingspotentieel afhangen van de beschikbaarheid van HOV, het uitrustingsniveau van een kern en zijn ligging in waardevolle open ruimte. HOV kern goed uitgerust 25% HOV kern beperkt uitgerust 15% HOV kern in open ruimte 15% Kern goed uitgerust 15% HOV kern beperkt uitgerust en in open ruimte 5% Kern beperkt uitgerust 5% Gehucht, fragment, woonpark 0% Voor Leuven werden specifieke percentages toegepast, omdat in sommige delen van de stad het verdichtingspotentieel reeds in belangrijke mate benut is en de voorzieningen reeds sterk overbevraagd zijn. Deze percentages resulteren in een generiek, sturend verdichtingspotentieel van circa extra inwoners (naast de herontwikkelingslocaties, zie verder). 14 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

15 2.4 (Her)ontwikkelingslocaties Binnen het sturend scenario werd rondom alle HOV haltes de directe omgeving (max. 1 kilometer) gescreend op hun (her)ontwikkelingspotentieel. De versterking van een bestaande woonkern, de ligging in waardevolle open ruimte en het bereikbaarheidsprofiel bepaalden de ontwikkelbaarheid. Voor de ontwikkelbare gebieden (circa 300 gebieden, in totaal ruim hectare) werden in functie van de context het programma (wonen, gemengd, economisch, publiek, recreatie) en de toelaatbare dichtheid (van V/T 2 tot 0) bepaald. Figuur: identificatie van (her)ontwikkelingslocaties In de gebieden met als roeping wonen en gemengd resulteerde dit in een potentieel van extra inwoners op herontwikkelingslocaties (waar reeds bebouwing aanwezig is) en extra inwoners op ontwikkelingslocaties (geen of nauwelijks bebouwing aanwezig). Het potentieel inzake tewerkstelling, voorzieningen en commerciële functies is niet inbegrepen in deze cijfers. Uitsplitsing naar de huidige, overwegende gewestplanbestemming van de (her)ontwikkelingslocaties levert volgend resultaat: extra inwoners totaal wonen econom. gmnsch. recreatie agrarisch groen herontwikkeling % 75% 12% 4% 2% 3% 5% ontwikkeling % 32% 1% 2% 1% 62% 3% Driekwart van de herontwikkelingslocaties liggen in woongebied (in de brede zin). Bij de ontwikkelingslocaties is dat één derde. Het overgrote deel van de ontwikkelingslocaties ligt in agrarisch gebied. Figuur: ondersteunend ontwerpend onderzoek (structuurschets) VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 15

16 Figuur: (her)ontwikkelingslocaties Regionet Leuven 16 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

17 2.5 Onbebouwde percelen De dienst ruimtelijke ordening van de provincie Vlaams Brabant inventariseerde alle onbebouwde, bebouwbare percelen in woongebied (in de ruime zin). Op basis van deze inventaris analyseerden we de bebouwbaarheid van deze onbebouwde percelen. Iets minder dan de helft van deze percelen ligt in woongebied langs uitgeruste weg. a In woongebied langs uitgeruste weg ha 48% In woongebied niet langs uitgeruste weg 660 ha 20% In woonuitbreidingsgebied ha 32% Totaal onbebouwde percelen ha 100% Trendmatig We bepaalden het trendmatig ontwikkelingspotentieel van deze onbebouwde percelen. Dit werd per perceel berekend door toepassing van de gemiddelde bouwdichtheid van de kern, het gehucht of het woonpark waar het perceel het best bij aansluit. Voor percelen daarbuiten werd een dichtheid van 12 inw/ha toegepast. Dit resulteerde in een trendmatig potentieel van ca extra inwoners op de onbebouwde percelen. Gemiddeld ligt dit aanbod voor 50% in (of aansluitend op) HOV kernen. In Brussel Zaventem (73%) en Leuven (57%) ligt dit hoger, in Haacht (29%) en Aarschot Diest (38%) merkelijk lager. In Haacht bevindt 40% van het aanbod zich buiten de afbakening van kernen en gehuchten. b Sturend De bepaling van het potentieel van de onbebouwde percelen in een sturend scenario gebeurde in twee stappen. Eerst werd de wenselijkheid van bebouwing van deze percelen onderzocht. Percelen werden als OK gelabeld als ze door hun ligging binnen de afbakening van een kern, gehucht, woonpark of fragment geen extra ruimtebeslag veroorzaken. Deze percelen komen in een sturend scenario nog in aanmerking voor bebouwing. Als deze bebouwbare percelen in een (her)ontwikkelingsgebied liggen, zoals eerder gedefinieerd, werden ze als ONTW gelabeld om dubbeltellingen te voorkomen. Percelen werden als NIET OK gelabeld wanneer hun bebouwing extra ruimtebeslag zou veroorzaken, omwille van hun ligging buiten of aan de rand van deze bebouwde gebieden. Andere parameters (zoals overstromingsgevoeligheid) werden voorlopig niet in de evaluatie betrokken. Deze percelen komen in een sturend scenario niet meer in aanmerking voor bebouwing. 44% van het inwonerspotentieel op de onbebouwde percelen bevindt zich op percelen met een NIET OK label. Onbebouwde percelen OK inw. 45% Onbebouwde percelen ONTW inw. 11% Onbebouwde percelen NIET OK inw. 44% Onbebouwde percelen totaal inw. 100% De onderlinge verschillen tussen de woningmarkten zijn aanzienlijk. In Leuven is slechts 31% van het aanbod niet OK. In Tienen (50%) en in Aarschot Diest (53%) ligt dit beduidend hoger. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 17

18 Figuur: inventaris onbebouwde percelen (Regionet) 18 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

19 TABEL: aanbod onbebouwde percelen per gemeenten (uitgedrukt in potentieel inwonersaantal volgens trendmatige dichtheid) (inwoners) OK ONTW NIET OK totaal (%) RWM % LEUVEN 47% 21% 31% 100% HOV kernen % kernen % gehuchten % overig % RWM % TIENEN 32% 16% 50% 100% HOV kernen % kernen % gehuchten % overig % RWM % AARSCHOT DIEST 42% 5% 53% 100% HOV kernen % kernen % gehuchten % overig % RWM % HAACHT 51% 2% 47% 100% HOV kernen % kernen % gehuchten % overig % Aanbod IOP (inw.) OK ONTW NIET OK totaal (%) RWM % TERVUREN 41% 13% 47% 100% HOV kernen % kernen % gehuchten % overig % RWM % BXL ZAVENTEM 56% 1% 43% 100% HOV kernen % kernen % gehuchten % overig % RWM % OOST BRABANT 45% 11% 43% 100% HOV kernen % kernen % gehuchten % overig % Vervolgens herberekenden we het potentieel van deze onbebouwde percelen in functie van aangepaste dichtheden conform een sturende ruimtelijke ordening: 60 inw/ha (25 won/ha) in HOV kernen, 80 tot 100 inw/ha op ontwikkelingslocaties, 40 inw/ha in andere kernen, lagere dichtheden daarbuiten. Merk op dat deze dichtheden nog steeds eerder conservatief berekend zijn. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 19

20 Dit resulteerde in volgend potentieel. Onbebouwde percelen OK inw inw. Onbebouwde percelen ONTW inw inw. Onbebouwde percelen NIET OK inw. 0 inw. Onbebouwde percelen totaal inw inw. Het schrappen van ongeschikte percelen zou dus volledig gecompenseerd kunnen worden door extra bebouwing op de geschikte percelen. 2.6 Totaal aanbod De hierboven beschreven analyse van het verdichtingspotentieel, mogelijke (her)ontwikkelingslocaties en de onbebouwde percelen leidt tot de berekening van het potentieel aan bijkomende inwoners in een trendscenario en een sturend (trendbreuk) scenario conform de Regionet visie. a Verdeling volgens type aanbod Het trendmatig aanbod bestaat voor iets meer dan de helft (52%) uit de bebouwing van onbebouwde percelen aan een trendmatige dichtheid. Generieke verdichting van dorpen en steden levert het andere deel op (met de hoger beschreven aangenomen verdichtingspercentages). Het sturend aanbod biedt ruimte aan extra inwoners door verdichting (43%). Ongeveer 30% van het aanbod wordt geleverd door het aansnijden van nieuwe ontwikkelingslocaties. Het saldo van extra inwoners (27%) wordt gegenereerd door de bebouwing van onbebouwde percelen (buiten ontwikkelingslocaties) aan een hogere dichtheid. Binnen de Regionet visie wordt een aanbod van ruim extra inwoners geschrapt door de niet OK onbebouwde percelen niet te bebouwen. TREND TRENDBREUK (IOP) ontwikkelingslocaties (woonzone) b Verdeling volgens type omgeving ontwikkelingslocaties (andere) herontwikkelingslocaties generieke verdichting IOP OK in HOV kernen IOP OK elders IOP NIET OK CAPACITEIT EXTRA INWONERS We kunnen de vergelijking tussen trendmatig en sturend aanbod ook maken volgens type omgeving (per woningmarkt). Zie hiervoor de tabel op volgende bladzijde. Als we het aanbod vergelijken in functie van het type omgeving, valt op dat het trendbreukscenario een extra capaciteit van inwoners genereert in de HOV kernen. Die wordt gedeeltelijk gecompenseerd door de afbouw van het aanbod in niet bediende kernen, gehuchten, woonparken en de open ruimte ( inwoners). 85% van het sturend aanbod is gelegen in de HOV kernen. In het trendmatig aanbod bedraagt dit slechts gemiddeld 62%, met grote verschillen tussen de woningmarkten. In Haacht is het aandeel van de HOV kernen slechts 33%, in Aarschot Diest 48%. Het inwonerspotentieel van de gehuchten en de overige gebieden (waaronder woonparken) bedraagt in het sturend scenario slechts 4% van het totaal en omvat enkel de aanwezige OK onbebouwde percelen. In het trendmatig aanbod ligt dit gemiddeld op 16%, met vooral een uitschieter in Haacht (43%) 20 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

21 TABEL: VERGELIJKING AANBOD TREND VERSUS TRENDBREUK AANBOD TREND AANBOD TRENDBREUK potentieel aanbod 2010 aandeel trend aandeel t.o.v. trendbr. aandeel t.o.v. verschil trend versus trendbreuk inwoners RWM / totaal RWM / inw totaal RWM / inw trendbr. (aantal inwoners) (inw) kernen (inw) kernen (%) (inw) kernen (%) trend RWM % % 122% % 137% LEUVEN 100% 100% 100% HOV kernen % % 124% % 150% kernen % % 129% % 125% gehuchten % % 116% 605 1% 106% 948 overig % % 110% % 103% RWM % % 122% % 132% TIENEN 100% 100% 100% HOV kernen % % 136% % 173% kernen % % 124% % 119% gehuchten % % 120% 689 2% 109% 911 overig % % 105% 487 2% 102% 679 RWM % % 121% % 129% AARSCHOT DIEST 100% 100% 100% HOV kernen % % 130% % 163% kernen % % 127% % 125% 535 gehuchten % % 121% 351 1% 105% overig % % 107% 552 2% 102% RWM % % 125% % 133% HAACHT 100% 100% 100% HOV kernen % % 131% % 190% kernen % % 130% % 127% 365 gehuchten % % 116% 370 2% 106% 662 overig % % 121% % 109% VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 21

22 AANBOD TREND AANBOD TRENDBREUK potentieel aanbod 2010 aandeel trend aandeel t.o.v. trendbr. aandeel t.o.v. verschil trend versus trendbreuk inwoners RWM / totaal RWM / inw totaal RWM / inw trendbr. (aantal inwoners) (inw) kernen (inw) kernen (%) (inw) kernen (%) trend RWM % % 118% % 128% TERVUREN 100% 100% 100% HOV kernen % % 123% % 149% kernen % % 123% % 117% 601 gehuchten % 337 3% 110% 49 0% 101% 288 overig % % 107% 395 3% 103% 627 RWM % % 123% % 143% BXL ZAVENTEM 100% 100% 100% HOV kernen % % 127% % 157% kernen % % 121% % 117% 473 gehuchten % 463 2% 118% 136 0% 105% 327 overig % % 107% 469 1% 103% 600 RWM % % 122% % 135% OOST BRABANT 100% 100% 100% HOV kernen % % 127% % 157% kernen % % 126% % 122% gehuchten % % 117% % 106% overig % % 110% % 104% VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

23 2.7 Behoefte a Prognose 2030 Prognose inwonersaantal De dienst ruimtelijke ordening van de provincie Vlaams Brabant maakte een prognose van de demografische evolutie tot De berekening werd gebaseerd op de recentste SVR prognoses. Voor elke woningmarkt werden de gemeentelijke prognoses opgeteld en waar nodig gecorrigeerd. Volgende correcties werden toegepast: Het migratiesaldo voor Leuven werd herberekend, nadat fouten in de SVR prognose voor Leuven werden vastgesteld. In de bijgestelde prognose zou Leuven ongeveer extra inwoners tellen t.o.v. de SVR prognose (die een daling van de Leuvense bevolking voorzag). Het Brussels Gewest heeft te kennen gegeven dat het slechts 2/3 van de woningbehoefte op eigen grondgebied kan opvangen. De provincie voorziet dat een kwart van het saldo in de Vlaamse Rand kan worden opgevangen. Dit resulteert in 800 extra inwoners in de RWM Tervuren en in RWM Brussel Zaventem. concentreren in de steden en in het bijzonder in het metropolitaan kerngebied, waar Leuven deel van uitmaakt. Prognose 2050 Om de woningbehoefte tot 2050 te kunnen inschatten, werd de prognose tot 2030 geëxtrapoleerd. Daartoe werd de recentste prognose van het Federaal Planbureau gehanteerd, waarin de bevolkingstoename in Vlaanderen voor die periode op 103,7% wordt geschat. Dit leidt voor Oost Brabant tot een aangroei van de bevolking in de periode van inwoners (+11%). Dit cijfer zal verder worden gehanteerd om de ruimtebehoefte in te schatten. In totaal voorziet deze prognose tegen 2030 een bevolkingsaangroei van inwoners (of +7,5% t.o.v. 2015). De berekende bevolkingsaangroei verschilt per woningmarkt: RWM Tervuren +11,5% RWM Brussel Zaventem +8,4% RWM Haacht +8,1% RWM Tienen Landen +7,2% RWM Leuven +6,5% RWM Aarschot Diest +6,1% Dit roept toch enige vragen op. Zelfs met correctie van de prognose voor Leuven, zou de bevolkingsgroei er de op één na laagste bedragen in de regio. Dit strookt niet met de verwachting, en lijkt alleszins niet in overeenstemming te zijn met de Vlaamse beleidsdoelstelling om de bevolkingsgroei te Figuur: bevolkingsprognose Regionet Leuven VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 23

24 b Prognose huishoudensgrootte Uit de SVR prognose kan ook de evolutie van de huishoudensgrootte tot 2030 gedestilleerd worden. Het aantal huishoudens stijgt met 9,3% (vgl. bevolking 7,5%). Opgesplitst naar huishoudensgrootte levert dit een sterk verschillend beeld. Het aantal kleine huishoudens (1 of 2 gezinsleden) stijgt met 12,6%. Het aantal grotere huishoudens (vanaf 3 gezinsleden) stijgt gemiddeld met slechts 3,3%. In veel gemeenten stabiliseert het aantal grotere huishoudens. In sommige gemeenten is dit getal zelfs negatief: deze gemeenten zullen in 2030 minder grotere gezinnen tellen dan vandaag. c Relocatie van geïsoleerde woningen? Een sturend ruimtelijk beleid gaat ervan uit dat de actuele ruimtelijke versnippering de volgende jaren moet teruggedrongen worden. De motivatie daarvan is meervoudig. Deze woningen zijn meestal eerder ver van voorzieningen gelegen. Ze zijn ook niet ontsloten met openbaar vervoer, wat de auto afhankelijkheid (of de vervoersarmoede) in de hand werkt. De instandhouding van nutsinfrastructuur (wegen, water, energie) in bovendien zeer duur, omwille van de zeer lage gebruikersdichtheid. De aanwezigheid van deze woningen in de open ruimte verhindert tenslotte een efficiënter gebruik van de open ruimte (energievoorziening, waterhuishouding, landbouw, natuur, ). In Oost Brabant ramen we het aantal geïsoleerde woningen (buiten kernen, gehuchten, fragmenten en woonparken) op ongeveer Het is niet haalbaar en niet nodig om al deze woningen te willen relocaliseren. Anderzijds vraagt de instandhouding van deze woningen enorme publieke en particuliere investeringen, waardoor het op een bepaald moment toch beter wordt om relocalisatie te overwegen. We zijn er ons terdege van bewust dat hiervoor evenwel elk politiek en maatschappelijk draagvlak ontbreekt. 2.8 Afweging a Behoefte versus sturend aanbod Figuur: inventaris geïsoleerde woningen (Regionet) De berekende behoefte tot 2050 ( inwoners) ligt veel lager dan het beschikbare sturend aanbod. Dit hoeft niet te verbazen: de verkenning van dit sturend aanbod gebeurde bottom up, gebaseerd op een inventarisatie van geschikte bouwmogelijkheden. Het overaanbod aan sturende bouwmogelijkheden ligt het hoogst in de Leuvense woningmarkt. Dit heeft te maken met de lage inschatting van de behoefte en de hoge dekkingsgraad van het HOV netwerk (en dus potentieel geschikte bouwlocaties). 24 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

25 Figuur: behoefte extra inwoners tot 2030 versus capaciteit sturend aanbod Gelet op de overcapaciteit, is het alleszins niet aangewezen om het sturend aanbod volledig te activeren. Het beoogde effect om voldoende kritische massa te bereiken voor lokale voorzieningen en een goede HOV bediening zou op veel locaties niet bereikt worden. Bovendien zouden heel wat nieuw aangesneden locaties slechts gedeeltelijk kunnen opgevuld worden. Het zal er dus op aankomen om in het sturend aanbod te schrappen of alleszins gedoseerd vrij te geven. Verschillende opties dienen zich aan: Schrappen van nieuwe ontwikkelingslocaties Grotere selectiviteit in de uitbouw van HOV assen Minder generieke verdichting in de kernen toelaten Méér onbebouwde percelen als niet OK labelen, op basis van strengere criteria De verdichting van OK onbebouwde percelen beperken. b Figuur: geografische spreiding van het sturend aanbod (Regionet) Behoefte versus trendmatig aanbod Dat het trendmatig aanbod ( extra inwoners) slechts tweemaal groter is dan de behoefte tot 2050, heeft vooral te maken met de aanname dat de grondreserve aan lage dichtheden zal ontwikkeld worden en ook de verdichting beperkt blijft. De beschikbare capaciteit op de onbebouwde percelen (aan een trendmatige dichtheid) volstaat om de behoefte tot 2050 op te vangen. Een groot deel van deze percelen zijn gemakkelijk ontwikkelbaar en zullen wellicht vlot op de markt komen. Deze percelen vertegenwoordigen echter een aanbod aan grote woningen op grote kavels, dat niet strookt met de toekomstige behoefte (kleine woningen). Bovendien is bijna de helft van deze percelen niet geschikt als bouwlocatie. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 25

26 Ook de verdichtingscapaciteit zou op zich kunnen volstaan om de woningbehoefte op te vangen. Het aanbod door verdichting zal beter aansluiten op de toekomstige behoefte aan kleinere woningen, maar is veel moeilijker ontwikkelbaar door de versnipperde eigendomsstructuur en de hoge ontwikkelingskosten. De risico s van invulling van dit trendmatig aanbod zijn duidelijk. Het aansnijden van de actuele grondreserves zal leiden tot verdere periferisering, met een groeiende verplaatsingsbehoefte en autoafhankelijkheid tot gevolg. Het wegverkeer, de ruimtelijke versnippering en de kost van de nutsinfrastructuur zullen sterk toenemen. De verdichting van kernen, door concurrentie van goedkopere ontwikkeling van onbebouwde percelen, zal moeilijk verlopen. Daarmee zal de instandhouding van lokale voorzieningen nog verder in het gedrang komen. Er dreigt ook een toenemende leegstand van bestaande woningen, omdat het goedkoper is om nieuw te bouwen dan het bestaande patrimonium te vernieuwen. Er dreigt een overaanbod aan grote woningen, waardoor de mismatch tussen behoefte en aanbod groter wordt. De opdeling van bestaande, overmaatse woningen in verkavelingen is een schijnbaar eenvoudige remedie, maar zal tot gevolg hebben dat nog méér kleine huishoudens buiten de woonkernen en de steden terechtkomen. Het herbestemmen van nieuwe, goed gelegen terreinen (de ontwikkelingslocaties in het sturend scenario), zonder schrapping in het huidige aanbod, zal de concurrentie van verdichtingsprojecten alleen maar vergroten. c Ligt een trendbreuk binnen de mogelijkheden? De conclusie is éénduidig: een bijsturing van het trendmatig aanbod is absoluut noodzakelijk om de escalatie van problemen, gekoppeld aan de aanhoudende periferisering, te voorkomen. We moeten echter vaststellen dat het beschikbare instrumentarium niet geschikt is om deze omslag te bewerkstelligen. Planbaten planschade regeling Een eigenaar heeft bij herbestemming van bebouwbare grond recht op planschade die oploopt tot 80% van de gederfde grondwaarde. De planschade is direct opeisbaar bij de overheid die tot herbestemming is overgegaan. De planbaten op nieuw gecreëerde bouwmogelijkheden bedragen maximaal 30% van de gecreëerde grondwaarde en kunnen pas geïnd worden bij realisatie van de bouwmogelijkheden. Ze komen terecht bij de Vlaamse overheid. Het bestaande systeem van planbaten en planschade blijkt structureel ontoereikend om het trendmatig aanbod bij te sturen. De inkomsten volstaan voor de overheid absoluut niet om de kosten te compenseren, waardoor de herbestemming een enorm overheidsdeficit genereert. Bovendien worden de inkomsten véél later geactiveerd dan de kosten, en komen de middelen binnen bij een andere overheid dan degene die de lasten moet dragen. Omdat de planbaten en planschade worden vastgesteld door een rechtbank, kan slechts een beperkt volume aan dossiers verwerkt worden. Planologische ruil De planologische ruil, zoals het nieuwe decreet landinrichting bij voorbeeld voorziet, lijkt enkel op kleine schaal toepasbaar. Binnen een planinitiatief tot herbestemming moet telkens een evenwicht gevonden worden tussen om te ruilen bouw en grondrechten. Dit maakt deze procedure zeer arbeidsintensief. Grondbanken In principe zijn grondbanken geschikt om de activering van bouwgronden te sturen en grondwaarden te verevenen. Hoewel de mogelijkheid om grondbanken op te richten reeds enige tijd bestaat, lijken ze in Vlaanderen toch zeer weinig succes te hebben. Herbestemmingen De omslag van een trendmatige naar een sturende ruimtelijke ordening vereist de grootschalige bestemming van vele duizenden gronden. Nog los van het gebrek aan planningscapaciteit bij de betrokken overheden, lijkt het ons in Vlaanderen aan een geschikte planningscultuur te ontbreken om dit soort operaties tot een goed einde te brengen. Wellicht ontbreekt het politiek en 26 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

27 maatschappelijk draagvlak om hier binnen afzienbare termijn iets aan te veranderen. d Nood aan een nieuw instrumentarium De problemen met het beschikbare instrumentarium zijn zodanig fundamenteel, dat bijsturing of verfijning wellicht niet wezenlijk volstaat om de noodzakelijke omslag in het ruimtelijk beleid te bewerkstelligen. Er lijkt nood aan een nieuw planningsinstrumentarium. In een volgend hoofdstuk worden de mogelijkheden van verhandelbare ontwikkelingsrechten verkend. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 27

28 3 MOGELIJKE CONTOUREN VAN EEN VOR SYSTEEM 3.1 Uitgangspunten a Doelstelling De doelstelling van een systeem van verhandelbare ontwikkelingsrechten (kortweg VOR) voor Regionet is meervoudig: 1. Ongewenste of minder gewenste bouwmogelijkheden uitschakelen of ontmoedigen, met een billijke vergoeding voor de eigenaar, zonder dat hiervoor publieke middelen moeten aangewend worden. 2. Gewenste ontwikkelingen faciliteren en via baatafroming de ongewenste bouwmogelijkheden compenseren. 3. In de mate van het mogelijke, via grondwaardecreatie de multimodale infrastructuren (HOV beddingen, fietsnetwerk) helpen realiseren. 4. Indien mogelijk, het overaanbod aan bouwgronden helpen terugdringen. 5. De administratieve en planlast ten gevolge van een bijgestuurd ruimtelijk beleid reduceren tot haalbare proporties. Figuur: hypothetische HOV kern (links) en andere kern. Onbebouwde percelen in rood (woongebied) en rood gearceerd (woonuitbreidingsgebied). Op basis van deze doelstellingen wordt in dit hoofdstuk een gedachte oefening rond VOR opgebouwd. Ze is per definitie onvolledig, als was het maar omdat de reeds beschikbare kennis en inzichten slechts in beperkte mate verwerkt zijn. Men kan deze nota als een eerste verkenning beschouwen die een mogelijk kader schept voor verder onderzoek en voeding geeft aan het debat. Figuur: de trendmatige ontwikkeling van het actueel aanbod 28 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

29 c Rekeneenheid VOR De verhandelbare ontwikkelingsrechten moeten kwantificeerbaar zijn. Hiervoor dienen zich verschillende mogelijke rekeneenheden aan, zoals wooneenheden, inwoners, vloeroppervlakte, terreinoppervlakte. In deze verkenning wordt als werkhypothese gerekend met de rekeneenheid extra inwoners : één ontwikkelingsrecht = bouwmogelijkheid voor één extra inwoner b Figuur: gestuurde groei o.b.v. verhandelbare ontwikkelingsrechten (VOR) Principe: sending & receiving sites Zoals in het eerste hoofdstuk reeds toegelicht, vertrekt een VOR systeem van de loskoppeling tussen het eigendomsrecht en het ontwikkelingsrecht. Die ontwikkelingsrechten kunnen dan verhandeld worden (VOR). Een sending site kan tegen een vergoeding zijn ontwikkelingsrechten afstaan. Deze rechten kunnen dan niet meer worden uitgeoefend op de eigen kavel. De verkoop van de VOR maakt de kavel definitief minder of onbebouwbaar, ook na overdracht van de kavel aan een nieuwe eigenaar. De afstand van ontwikkelingsrechten wordt opgetekend in het kadaster of het vergunningenregister. De grondeigenaar kan zijn grond inzetten voor andere doeleinden: tuin, energie, landbouw, natuurontwikkeling, Op een receiving site kan een groter woonprogramma worden gerealiseerd dan de eigen ontwikkelingsrechten toelaten, mits de verwerving van de nodige extra VOR. Om een VOR systeem te kunnen organiseren moeten deze sending en receiving sites eerst worden aangeduid in een ruimtelijk uitvoeringsplan. Tevens moet worden bepaald over hoeveel ontwikkelingsrechten een kavel zelf beschikt. De ontwikkelingsrechten die aan een bepaald terrein worden toegekend, zouden kunnen worden afgeleid van de inwonersdichtheid (inwoners/hectare) in de directe omgeving. Er bestaat een zekere evenredigheid tussen de rekeneenheid inwoners en de realiseerbare vloeroppervlakte: gemiddeld 40 à 50 m² BVO per inwoner. In die zin lijkt de rekeneenheid inwoners een betere maat voor de ontwikkelingsmogelijkheden van een terrein dan wooneenheden of dan terreinoppervlakte. Door de rekeneenheid inwoners te kiezen in plaats van vloeroppervlakte, zou de gerealiseerde vloeroppervlakte worden afgestemd op de behoeften van de kandidaat kopers. Door vloeroppervlakte te verhandelen, ontstaat de neiging om zoveel mogelijk woonéénheden te realiseren binnen de verworven vloeroppervlakte. Naargelang het gewenste woningtype moet dan een specifiek aantal ontwikkelingsrechten worden ingezet, bij voorbeeld: Compacte éénpersoonsflat (ca. 50 m²) = 1 O.R. Gemiddeld appartement (ca. 90 m²) = 2 O.R. Compacte ééngezinswoning (ca. 160 m²) = 4 O.R. Grote ééngezinswoning (ca. 240 m²) = 6 O.R. Om enige voeling te krijgen met de economische waarde, zou aan één ontwikkelingsrecht een indicatieve waarde van euro kunnen worden VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 29

30 gekoppeld. Dit komt overeen met 300 tot 350 /m² BVO of euro grondwaarde voor een standaard appartement op een gemiddelde locatie. We gaan hier verder niet in op de vraag of de prijs van een VOR vastgelegd moet worden, dan wel of die (ook) via marktwerking tot stand kan komen. We gaan evenmin in op het effect van regionale verschillen in vastgoedprijzen. d Facultatieve versus dwingende overdracht van VOR Een VOR systeem berust op het principe van marktwerking (balans tussen vraag en aanbod), waarbij marktpartijen op vrijwillige basis beslissen om VOR te verhandelen. De ruimtelijke visie van Regionet is gebaseerd op de uitgesproken keuze om slecht gelegen gronden niet meer te bebouwen en strategisch gelegen gronden (nabij HOV haltes) aan een hoge dichtheid te ontwikkelen. Om deze doelstellingen te realiseren binnen een systeem dat volledig op vrijwilligheid berust, zullen zeer zware incentives moeten ingebouwd worden. Aangezien de verwachte behoefte significant kleiner is dan het beschikbare aanbod, zal er eerder een overaanbod dan een schaarste aan VOR ontstaan. Dat impliceert dat een gemiddelde grondeigenaar eerder geneigd gaat zijn om zijn ontwikkelingsrechten op zijn eigen terrein te gelde te maken. Daarom wordt in deze casestudy uitgegaan van de mogelijkheid om sommige terreinen als dwingende sending of receiving site aan te duiden. Daarmee kan de overheid een terrein onbebouwd houden of een ontwikkeling aan een te lage dichtheid voorkomen. Critici zullen opmerken dat een dwingende sending site gelijkenissen vertoont met een onteigening, aangezien de eigenaar niet meer vrij kan beschikken over zijn VOR. Dit is inderdaad een consequentie. Daar staat evenwel tegenover dat door de gedwongen verkoop de eigenaar zeker is van de valorisatie van zijn ontwikkelingsrecht. Dat is in een vrije situatie zeker niet het geval, gelet op het overaanbod aan onbebouwde percelen. e Oost Brabant als autonome VOR markt In deze case study gaan we ervan uit dat Oost Brabant als autonome VORmarkt functioneert. Dat betekent dat enkel binnen deze markt VOR verhandeld kunnen worden. Het gebied lijkt aan een aantal voorwaarden te voldoen: voldoende groot om als markt te kunnen werken een sturende visie en een gemeenschappelijke agenda (mobiliteit, ruimtelijke ordening, voorzieningen) relatieve balans tussen actueel aanbod en behoefte Als Oost Brabant deel zou uitmaken van een grotere markt (b.v. Vlaanderen), dan zou het overaanbod aan bouwgronden in andere regio s de sturingsmogelijkheden hypothekeren. Door de import van VOR uit andere regio s vloeit de grondwaarde weg die een essentiële hefboom vormt om de doelstellingen te realiseren. In welke mate de verschillende woningmarkten binnen Oost Brabant onderling moeten worden afgeschermd, moet verder worden bekeken. Een opdeling zou een specifieke sturing per woningmarkt mogelijk maken. Anderzijds lijken sommige woningmarkten te klein om als autonome markt te kunnen functioneren. Ook mogelijke randfenomenen aan de rand van de VOR markt verdienen nader onderzoek. We gaan in deze nota niet in op de manier waarop de VOR markt wordt georganiseerd (rechtstreekse verkoop tussen grondeigenaars, overdracht via de overheid, via een fonds of bank, ). f Ontwikkelingsrechten voor beschikbare percelen Om te kunnen starten met een VOR systeem moeten aan potentiële bouwlocaties in hun huidige ontwikkelingsrechten worden toegekend, om te bepalen: welke VOR vanuit dit perceel kunnen vertrekken, wanneer het om een sending site gaat; welke maximale bouwmogelijkheden op dit perceel gelden zonder dat VOR moeten verworven worden, in geval van een receiving site. 30 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

31 We gaan ervan uit dat voor eenzelfde perceel de ontwikkelingsrechten in beide situaties in principe gelijk moeten zijn. Daarom wordt de waardering verder gelijkgesteld met dit ontwikkelingsrecht (dat verhandeld dan wel op het eigen perceel zal ingezet worden). De bepaling van dit ontwikkelingsrecht gebeurt op basis van de bouwmogelijkheden die vandaag op een perceel bestaan. Die stemmen overeen met het trendmatig aanbod zoals dat in een vorig hoofdstuk beschreven is. werken. Verder in deze nota suggereren we een strategie om dit toch te overwegen. h Werkhypothese: zes VOR klassen Voor deze verkennende oefening verdelen de potentiële bouwlocaties in zes klassen, zoals verder wordt toegelicht: Verplichte sending sites Facultatieve sending sites Gelimiteerde sending sites Verplichte receiving sites Facultatieve receiving sites Receiving sites met vrijstelling SENDING VERPLICHT SENDING FACULTATIEF RECEIVING VERPLICHT RECEIVING FACULTATIEF g Figuur: toekenning ontwikkelingsrechten op onbebouwde percelen Overaanbod aan VOR voorkomen De eigenaar van een sending site zal zijn VOR enkel willen verkopen, indien de verkoopprijs voldoende hoog is en de afname van zijn VOR gegarandeerd worden. Zoniet blijft dit VOR zelf valoriseren door de eigen kavel te bebouwen alsnog interessanter. Om de VOR markt goed te laten functioneren, moeten vraag en aanbod van VOR in balans zijn. Daarom is het aangewezen de creatie van VOR in de sending sites te limiteren. Hierop wordt later teruggekomen. Omwille van het vereiste evenwicht tussen vraag en aanbod, wordt algemeen gesteld dat VOR niet geschikt is om het overaanbod aan bouwgronden weg te 3.2 Onbebouwde bebouwbare percelen (IOP) a SENDING GELIMITEERD Huidige ontwikkelingsrechten RECEIVING MET VRIJSTELLING Voor de geïnventariseerde onbebouwde percelen werden de trendmatige bouwmogelijkheden bepaald op basis van de gemiddelde inwonersdichtheid van de woonkern of het gebouwd gebied waartoe dit perceel behoort. Voor percelen buiten de bebouwde gebieden werd een dichtheid van 12 inw/ha aangenomen. Vanzelfsprekend is bij verdere uitwerking een meer nauwkeurige bepaling van de bouwmogelijkheden nodig. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 31

32 Het trendmatig aanbod bleek groter dan de woningbehoefte. Bovendien is het trendmatige aanbod van de onbebouwde percelen (overwegend eengezinswoningen) niet afgestemd op de toekomstige behoefte (overwegend kleine woningen). Dat betekent dat een deel van het aanbod onbebouwd zal blijven en dus in werkelijkheid geen waarde als bouwgrond zal genereren. De reële grondwaarde van alle onbebouwde percelen ligt dan ook lager dan de som van het individuele verwachtingspatroon van alle grondeigenaars. Als we voor de toekenning van VOR de trendmatige bouwmogelijkheden als maatstaf zouden hanteren, brengen we méér VOR in omloop dan er kunnen gevaloriseerd worden. Dit is te vermijden. Bovendien waarderen we daardoor de totaliteit van de onbebouwde percelen hoger dan ze in werkelijkheid waard zullen zijn. Dit is geen rechtvaardig vertrekpunt. Vandaag geldt het principe ieder voor zich. Wie nu zijn grond op de markt brengt, kan nog een behoorlijke grondwaarde realiseren. Wie later aan de beurt hoopt te komen, dreigt met lege handen over te blijven. Het VOR systeem biedt de kans om de totale grondwaarde van de onbebouwde percelen te verevenen over alle eigenaars. Het toegekende ontwikkelingsrecht ligt dan iets lager dan wanneer het perceel stand alone zou worden ontwikkeld, maar genereert een gegarandeerde opbrengst voor alle eigenaars. In deze casestudy rekenen we bij wijze van hypothese met een gegarandeerd ontwikkelingsrecht dat voor percelen gelegen langs uitgeruste weg (GUW) 80% bedraagt van de trendmatige bouwmogelijkheden. Voor percelen niet langs uitgeruste weg (NUW, evenals delen verder dan 50 meter van de weg gelegen) en voor percelen in woonuitbreidingsgebied (WUG) ligt de situatie anders. De bebouwbaarheid van deze percelen is geen verworven recht. Bij herbestemming van dergelijke percelen is geen planschade verschuldigd, omdat er geen reële bouwmogelijkheid is. Dit risico vermindert in de praktijk de waarde van deze percelen. Daarom wordt het ontwikkelingsrecht voor dergelijke locaties als volgt berekend op basis van de trendmatige bouwmogelijkheden: bouwmogelijkheid ingerekend. Deze compensatie ligt hoger dan de planschadevrije herbestemming. Voor een (dwingende of facultatieve) receiving site wordt het ontwikkelingsrecht op 60% van het trendaanbod gezet, omdat NUWen WUG percelen een lagere grondwaarde hebben dan GUWpercelen. Facultatieve sending sites situeren zich tussen beide vorige mogelijkheden. Voor deze gebieden wordt de waardering op 40% gezet. Zo kan het VOR systeem toch helpen om het overaanbod weg te werken. Niet door teveel VOR uit te keren, maar door een evenwichtige hoeveelheid VOR te verdelen over de onbebouwde percelen. Dit is slechts een conceptueel voorstel, dat verder moet worden uitgewerkt. Het is duidelijk dat de toegekende VOR de verwachte waarde van de percelen dichter zal benaderen, naarmate het overaanbod minder groot is. Men zou kunnen overwegen om eerst een contingent gronden te schrappen (b.v. de gronden die hoedanook geen recht op planschade zouden hebben) en vervolgens de verevening toepassen. b IOP niet OK : dwingende sending sites SENDING VERPLICHT Onbebouwde bebouwbare percelen die slecht gelegen zijn, werden als niet OK aangeduid in het trendbreuk scenario. De ontwikkeling van deze percelen is niet langer wenselijk. Het gaat om percelen buiten of aan de rand van de afgebakende bebouwde gebieden. Omwille van hun ligging, genereren zij bij ontwikkeling een ongeoorloofd bijkomend ruimtebeslag. Voor een dwingende sending site (wat in de praktijk neerkomt op een herbestemming) wordt een compensatie van 20% van de trendmatige 32 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

33 de eigen kavel. Op de kavel blijven andere vormen van ruimtegebruik mogelijk: landbouw, recreatie, groen en water, energieproductie, Het VOR systeem maakt deze percelen dus feitelijk onbebouwbaar. Daar staat tegenover dat hun waarde niet meer afhankelijk is van de (dalende) vraag naar deze percelen. Bovendien kan het ontwikkelingsrecht onmiddellijk gevaloriseerd worden. De ontwikkelingsrechten van de dwingende sending sites komen wellicht dus meteen op de VOR markt. Zij vormen het startkapitaal om het VOR systeem in werking te zetten. Het VOR systeem maakt herbestemming van de ongewenste bouwlocatie (met eventuele toepassing van de planschaderegeling) overbodig. Figuur: dwingende sending sites c IOP OK buiten de HOV kernen: facultatieve sending sites SENDING FACULTATIEF Onbebouwde bebouwbare percelen die gelegen zijn binnen de afbakening van woonkernen, genereren bij ontwikkeling geen bijkomend ruimtebeslag. Zij blijven vanuit ruimtelijk perspectief bebouwbaar. Hun ontwikkelingsrechten kunnen dus op de eigen kavel worden uitgeoefend. Enkele specifieke uitzonderingen (b.v. een strategisch gelegen bouwlocatie in een dorpscentrum) buiten beschouwing gelaten, komen deze percelen evenwel niet in aanmerking voor verdichting bovenop het trendmatig bepaalde aanbod. Ze kunnen daarom geen receiving site worden. Figuur: dwingende sending sites resultaat De bebouwing van deze percelen moet in ieder geval voorkomen worden. Daarom worden zij in het VOR systeem gecategoriseerd als dwingende sending site. Deze percelen behouden hun ontwikkelingsrechten (na toepassing van een reductiefactor), maar kunnen die niet meer uitoefenen op VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 33

34 Voor deze percelen wordt wél de mogelijkheid geboden om de ontwikkelingsrechten over te dragen. Voor de eigenaars van deze percelen biedt dit de mogelijkheid om hun ontwikkelingsrechten te valoriseren ongeacht de vraag naar dit type van bouwpercelen. Daardoor komen ook méér ontwikkelingsrechten op de markt die op de ontwikkelingslocaties kunnen ingezet worden. Eventueel kunnen ontwikkelingsrechten van verschillende kavels worden gegroepeerd. Dit laat toe om op de ene locatie de trendmatige bouwmogelijkheden volledig te realiseren en in dezelfde operatie een andere locatie als open ruimte in te richten. Figuur: facultatieve sending sites Het lijkt aangewezen om aan de maximale bouwmogelijkheid (afhankelijk van de toegekende ontwikkelingsrechten) ook een typologische randvoorwaarde op te leggen. Zo mag een perceel waaraan 4 VOR werden toegekend daarmee geen vier éénpersoonsappartementen bouwen. In een gebied met lage densiteit hoort een ééngezinswoning (realiseerbaar aan 4 VOR). d IOP OK binnen HOV kernen: facultatieve receiving sites RECEIVING FACULTATIEF Onbebouwde percelen die liggen binnen de afbakening van HOV kernen, kunnen bebouwd worden aan een hogere dichtheid dan trendmatig zou mogelijk zijn. Figuur: facultatieve sending sites resultaat Zij worden aangeduid als receiving sites, met specificatie van de extra toelaatbare bouwmogelijkheden mits de verwerving van extra VOR. Deze extra mogelijkheden zijn facultatief: de eigenaar kan ervoor kiezen om de bebouwing te beperken tot wat de eigen ontwikkelingsrechten toelaten. 34 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

35 e IOP binnen ontwikkelingslocaties: dwingende receiving sites RECEIVING VERPLICHT De ontwikkelingslocaties nabij HOV haltes hebben een optimaal multimodaal bereikbaarheidsprofiel. Deze locaties moeten zo goed mogelijk worden benut, aangezien zij de preferentiële woon en werkomgevingen zijn. Daarom moeten deze locaties aan een hogere dichtheid worden ontwikkeld dan nu trendmatig zou gebeuren. Figuur: facultatieve receiving sites De onbebouwde bebouwbare percelen binnen deze ontwikkelingslocaties worden als dwingende receiving sites aangeduid. De bebouwing van deze percelen mag zich niet beperken tot de ontwikkelingsrechten die aan deze percelen werden toegekend. Bij ontwikkeling moet een minimale vooropgestelde dichtheid worden gerealiseerd, waarvoor de nodige VOR verworven moeten worden bovenop de eigen ontwikkelingsrechten. Figuur: facultatieve receiving sites resultaat Figuur: dwingende receiving sites VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 35

36 Deze ontwikkelingsrechten kunnen worden bepaald in functie van: de actuele bestemming: verschil in bestemming genereert meestal ook een verschil in grondwaarde (bedrijvenzone heeft een grotere grondwaarde dan groenzone); het huidig gebruik: de stopzetting of relocatie van huidige activiteiten moet gecompenseerd worden; eventueel, de toekomstige bouwmogelijkheden (na herbestemming van de gronden). We drukken deze ontwikkelingsrechten voorlopig uit als een (laag) percentage van de toekomstige bouwmogelijkheden: Figuur: dwingende receiving sites resultaat De ontwikkelingslocaties kunnen niet ontwikkeld worden vooraleer het hoogwaardig openbaar vervoer operationeel is. Mogelijk beslist de lokale overheid om via een RUP de inrichting vast te leggen. 3.3 Ontwikkelingslocaties in andere bestemmingszones a Huidige ontwikkelingsrechten Nabij de HOV haltes werden (her)ontwikkelingslocaties aangeduid die vandaag een andere bestemming hebben dan wonen. Voor deze percelen is de actuele bouwmogelijkheid voor wonen gelijk aan nul. Zij kunnen vandaag in principe geen aanspraak maken op ontwikkelingsrechten gekoppeld aan een eventueel woonprogramma. Niettemin kan voor deze locaties een beperkte hoeveelheid ontwikkelingsrechten worden voorzien, ter compensatie van het actuele grondgebruik. Deze VOR gelden dus als vergoeding voor de huidige grondwaarde en vormen een stimulans om de ontwikkelingslocaties te activeren. Bedrijvenzone: o Ontwikkelingsgebied: 20% o Herontwikkelingsgebied: zie verder Zone voor gemeenschapsvoorzieningen, zone voor recreatie: o Ontwikkelingsgebied: 10% o Herontwikkelingsgebied: 20% Agrarisch gebied, groengebieden: o Ontwikkelingsgebied: 5% o Herontwikkelingsgebied: 10% Er zou als vergoeding voor de actuele grondwaarde ook kunnen geopteerd worden voor ontwikkelingsrechten gekoppeld aan de terreinoppervlakte. De compensatie neemt dan de vorm aan van een vaste vergoeding per hectare (in functie van de actuele bestemming). In ieder geval is de toekenning van de ontwikkelingsrechten aan de ontwikkelingslocaties met een andere bestemmingszone dan wonen een moeilijke evenwichtsoefening. Hoe hoger de toegekende ontwikkelingsrechten, hoe minder VOR moeten verworven worden om te kunnen ontwikkelen en dus hoe minder sending sites worden gecompenseerd. Hogere ontwikkelingsrechten zullen ook de grondspeculatie voeden. Hoe lager de toegekende rechten, hoe minder actuele eigenaars geneigd zullen zijn om het huidig gebruik op te geven. 36 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

37 b (Her)ontwikkelingslocaties: dwingende receiving sites Als de (her)ontwikkelingslocaties worden ontwikkeld, dan moet dit gebeuren aan een minimale dichtheid die de goede multimodale bereikbaarheid optimaal benut. Om deze dichtheid te kunnen realiseren, moeten de nodige VOR worden verworven (bovenop de inzet van de eigen ontwikkelingsrechten). Daarom worden de (her)ontwikkelingslocaties gecategoriseerd als dwingende receiving sites. Het potentieel aanbod aan ontwikkelingslocaties nabij HOV haltes is veel groter dan de behoefte. Daarom is het van belang deze ontwikkelingslocaties gefaseerd vrij te geven, afgestemd op de behoefte, zodat deze locaties ruimtelijk én economisch succesvol ontwikkeld kunnen worden. Omdat voor de herbestemming een RUP moet worden opgemaakt, kan de (lokale) overheid mee bepalen wanneer een locatie op de markt komt. Het spreekt voor zich dat het deze ontwikkelingslocaties pas mogen aangesneden worden wanneer de hoogwaardige OV bediening (HOV) een feit is. c RECEIVING VERPLICHT Vergelijking met de actuele praktijk van baatafroming Wanneer momenteel (zonder VOR systeem) een niet bebouwbaar gebied wordt herbestemd tot ontwikkelingslocatie, dan zijn planbaten verschuldigd. In de praktijk romen die planbaten een eerder beperkt deel af van de meerwaarde die door herbestemming van de gronden wordt gerealiseerd. De nietafgeroomde meerwaarde komt terecht bij de oorspronkelijke grondeigenaars, tussenpersonen en ontwikkelaars. In sommige gevallen legt de overheid stedenbouwkundige lasten op als bijkomende compensatie van die meerwaarde (al worden stedenbouwkundige lasten eerder tegenover extra vloeroppervlakte gezet). functionerende baatafroming, zijn in de praktijk stelselmatig bijkomende ontwikkelingsmogelijkheden gecreëerd die mee hebben bijgedragen tot het probleem van het huidige overaanbod. Het VOR systeem, zoals hierboven beschreven, vormt een alternatief voor de planbatenregeling en garandeert dat de extra bouwmogelijkheden gecompenseerd worden door afbouw van de bouwmogelijkheden op ongewenste locaties (de sending sites). Er wordt vaak beweerd dat extra lasten op projectontwikkelingen de verkoopprijs van woningen opdrijft (en dus finaal in het nadeel is van de bevolking). Dat is niet het geval. De verkoopprijs van woningen wordt bepaald door wat kandidaat kopers bereid zijn te betalen, afhankelijk van het product en de locatie. Een projectontwikkelaar berekent vanaf die verkoopprijs, door aftrek van kosten en winsten, hoe groot de residuele grondwaarde van een bouwterrein is. De verplichte inkoop van VOR zal dus de residuele grondwaarde verminderen. Een VOR systeem is dus niet in het nadeel van een ontwikkelaar, zeker als die ontwikkelt met een recht van opstal, tenzij die ontwikkelaar de bouwgrond reeds speculatief heeft aangekocht. In die zin blijft het mogelijk om naast de inkoop van VOR ook stedenbouwkundige lasten te heffen op een project. De eerste vormen een last op de grondwaarde, de tweede een last op de ontwikkeling. We moeten ons er terdege van bewust zijn dat dit een kentering zal betekenen in de ontwikkelingslogica in Vlaanderen, ten nadele van private meerwaardecreatie. Het is evident dat dit tot grote weerstand zal leiden. Het komt erop aan om maatschappelijk draagvlak op te bouwen rond de noodzaak en de rechtvaardigheid van het VOR systeem. Door voortdurend gronden te blijven herbestemmen tot ontwikkelbare gebieden (vaak met de beste bedoelingen) zonder een behoorlijk VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 37

38 3.4 Herontwikkelingslocaties en verdichting in kernen b Receiving sites met vrijstelling a Toepassing VOR haalbaar? Bij de inventarisatie van het sturend aanbod werd duidelijk dat een groot aanbod mogelijk is door verdichting de bebouwde ruimte in de woonkernen, en door de herontwikkeling van bestaande woongebieden en bedrijfslocaties nabij HOV haltes. In de praktijk blijken verdichting en herontwikkeling eerder moeizaam te verlopen omwille van elkaar versterkende factoren: De hoge kosten die verbonden zijn aan herontwikkelingsprojecten: verwerving van het bestaand patrimonium tegen de actuele marktwaarde, eventuele relocalisatie en sanering, bovenop de normale ontwikkelingskosten; De concurrentie van greenfields, waar dezelfde ontwikkeling tegen veel lagere kosten kan gebeuren. Het VOR systeem reduceert in zekere mate de oneerlijke concurrentie van greenfield ontwikkelingen, door hier de verwerving van VOR aan te koppelen. RECEIVING MET VRIJSTELLING Daarom wordt voorgesteld om verdichtings en herontwikkelingslocaties toch op te nemen in het VOR systeem, maar gedeeltelijk vrij te stellen van de VORverplichting. We creëren hiertoe een afzonderlijke VOR klasse: receiving sites met vrijstelling. Tot aan een zekere drempel moet voor de verdichting geen VOR worden aangekocht. De extra grondwaarde die hierdoor in het project wordt opgebouwd, helpt de kostenhandicap bij verdichting en herontwikkeling weg te werken. Voor bijkomende verdichting boven deze drempel, voor zover stedenbouwkundig te verantwoorden, moeten wél VOR worden aangekocht. De hoogte van deze drempel zal contextueel bepaald moeten worden. Indicatief zou de drempel kunnen liggen op één bouwlaag hoger dan het huidige aantal lagen. De verplichte verwerving van VOR zou de kostprijs van herontwikkeling en verdichting opnieuw verhogen, waardoor de haalbaarheid en de attractiviteit ervan wellicht zal dalen. Dit gaat in tegen de maatschappelijke waarde (en de ruimtelijke meerwaarde) die aan verdichting en herontwikkeling wordt toegekend. Men kan overwegen om de verdichting en herontwikkeling volledig buiten het VOR systeem te houden, zodat VOR enkel van toepassing is op nieuw aan te snijden bouwlocaties. Daardoor zouden twee parallelle markten ontstaan, die elkaar moeten beconcurreren om een zo groot mogelijk deel van de extra woningen te realiseren. Een sterke VOR markt is verkieslijk om de slechte locaties weg te werken, terwijl een sterke verdichtingsmarkt vanuit ruimtelijk perspectief preferabel is. Figuur: indicatieve drempelwaarde voor vrijstelling van VOR (verdichting) 38 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

39 Het hanteren van een vrijstelling heeft als voordeel dat geen trendmatige ontwikkelingsrechten tot aan de drempel moeten toegekend worden. Daarmee zou immers een veel te grote hoeveelheid VOR in het systeem worden geïnjecteerd. c Sturing van het aanbod Gelet op het enorme verdichtingspotentieel binnen de woonkernen, lijkt het aangewezen om het aanbod aan verdichtingsmogelijkheden enigszins te sturen naar de locaties waar deze verdichting het meest is aangewezen. De herontwikkelingslocaties nabij HOV haltes maken hier alleszins deel van uit. De receiving sites met vrijstelling worden dus best in omvang beperkt. Er kan overwogen worden om de herontwikkelingslocaties nabij HOV haltes verplicht te verdichten: hier is een trendmatige verderzetting van de bouwpraktijk niet aangewezen. De implementatie van het hoogwaardig OV is een voorwaarde om het verdichtings en herontwikkelingspotentieel aan te spreken. Ook in kernen die niet door HOV bediend zullen worden, kunnen in beperkte mate verdichtingslocaties worden aangeduid, bedoeld om een extra aanbod aan kleine woongelegenheden te realiseren. Zo kunnen inwoners in eigen dorp oud worden in een aangepaste woning. Figuur receiving sites met vrijstelling 3.5 Geïsoleerde woningen a Bestaande geïsoleerde woningen: gelimiteerde sending sites SENDING GELIMITEERD Bestaande geïsoleerde woningen in de open ruimte kunnen als sending sites worden beschouwd binnen het VOR systeem, waarbij aan de bestaande geïsoleerde gebouwen ontwikkelingsrechten worden toegekend op het ogenblik dat een bestaande woning uitdooft. De verhandeling van deze ontwikkelingsrechten zou het waardeverlies door de uitdoving kunnen compenseren. Figuur receiving sites met vrijstelling resultaat Om een reële incentive te bieden, moet echter niet alleen de grondwaarde van de geïsoleerde woning, maar ook de waarde van het gebouw zelf worden gecompenseerd. Dit is onhaalbaar aan de marktwaarde van een woning in VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 39

40 goede staat. Men kan opteren voor een VOR compensatie die de waarde van een verouderde woning benadert, zodat uitdoving een interessant alternatief vormt op het ogenblik dat een woning zwaar moet worden gerenoveerd. Voor een zone eigen woning zou de VOR 200% van de grondwaarde kunnen bedragen. Dat betekent dat uitdoving interessant wordt zodra de waarde van het gebouw die van een open ruwbouw benadert. Voor een zonenvreemde woning kan een lagere ratio (b.v. 150%) worden gehanteerd. Figuur gelimiteerde sending sites resultaat Oost Brabant een groot aantal geïsoleerde woningen, confer de hoger vermelde schatting van woningen. Het is niet haalbaar om voor al deze woningen een VOR compensatie in het vooruitzicht te stellen. Men zou er dus voor moeten opteren om een beperkt aantal woningen (b.v. 10%) aan te duiden als potentieel compenseerbaar via VOR, zodat geen overaanbod aan VOR wordt gecreëerd. Er kunnen preferentiële gebieden aangeduid worden waarbinnen de geïsoleerde woningen via VOR kunnen gecompenseerd worden (b.v. overstromingsgebieden, gebieden voor windenergie, gebieden zonder adequate nutsinfrastructuur, ). Aangezien de toekenning van VOR slechts op een gedeelte van het aanbod van toepassing zal zijn, stellen we voor hier een aparte VOR klasse gelimiteerde sending sites voor te creëren. Omdat het maatschappelijk draagvlak voor de relocalisatie van geïsoleerde woningen beperkt is, zal de activering van deze VOR in de praktijk wellicht pas laat op gang komen. Niettemin is het nuttig deze mogelijkheid van meet af aan in het VOR systeem te voorzien, zodat de huidige bewoners een lange termijn perspectief hebben. Figuur gelimiteerde sending sites b Regelgeving zonevreemde woningen De huidige regelgeving voor zonevreemde woningen creëert een groot potentieel aanbod aan bijkomende woningen. Een hoevecomplex dat volgens de huidige regelgeving potentieel naar conventionele woningen kan worden omgevormd, zou als receiving site kunnen gecategoriseerd kunnen worden, zodat de inkoop van VOR nodig is om de hoeve te kunnen omvormen. Dit lijkt een billijke oplossing voor de baatafroming. Daarmee wordt echter een groot bijkomend aanbod aan receiving sites gecreëerd, terwijl het beschikbare aanbod in het sturend scenario reeds veel groter is dan de behoefte. 40 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

41 De VOR die naar de creatie van zonevreemde woningen zullen vloeien, gaan dus ten koste van de écht preferentiële bouwlocaties. Bovendien worden zo extra geïsoleerde woningen gecreëerd, waaraan ooit VOR moeten toegekend worden om ze ooit opnieuw weg te krijgen. VOR is dus geen oplossing voor (de baatafroming bij) de zonevreemde woningen. Het lijkt alleszins aangewezen om de regelgeving van zonevreemde woningen zo snel mogelijk te herzien. Deze regelgeving is immers verantwoordelijk voor de stelselmatige creatie en uitbreiding van bouwmogelijkheden, die het preferentiële aanbod op een oneigenlijke manier beconcurreren. 3.6 Ontwikkelingsfonds voor multimodale infrastructuur Het sturend aanbod binnen de Regionet visie voorziet in de verdichting van multimodaal bereikbare locaties. Om deze multimodale bereikbaarheid te kunnen aanbieden, is de uitbouw van performante HOV en fietsnetwerken nodig. Het lijkt onwaarschijnlijk dat de investeringen in deze nieuwe infrastructuren volledig door publieke middelen gedragen kunnen worden. Het lijkt logisch dat de ontwikkelingen rondom de HOV haltes deze infrastructuur helpen te bekostigen via baatafroming. Een VOR systeem zou daarin een rol kunnen spelen, door aan een ontwikkelingsfonds VOR toe te kennen die gevaloriseerd kunnen worden. Wanneer de receiving sites rondom de HOV haltes deze VOR zouden inkopen, vloeit een deel van de grondwaarde naar het fonds dat hiermee de infrastructuur kan helpen bekostigen. Omzichtigheid is toch geboden. Deze extra uitgereikte VOR vergroot het aanbod (bovenop de VOR van de sending sites). Als dit aanbod te groot wordt, dreigt de valorisatie van de extra VOR uit het ontwikkelingsfonds ten koste te gaan van de VOR uit de sending sites. Hieraan zou kunnen verholpen worden door de VOR van het ontwikkelingsfonds slechts in tweede orde aan te bieden en voorrang te geven aan de valorisatie van de VOR uit de sending sites. Overigens zou een bijdrage aan de financiering van de multimodale infrastructuur ook als stedenbouwkundige last aan de gebiedsontwikkeling kunnen opgelegd worden. In dat geval wordt niet zozeer de grondwaarde, maar eerder het globaal ontwikkelingsrendement afgeroomd. De VOR benadering en de stedenbouwkundige last zouden ook samen (complementair) kunnen ingezet worden. 3.7 Evenwichten binnen en rondom het VOR systeem a Opstartvolume Om tot een marktwerking te komen is van bij de opstart een zeker volume aan circulerende VOR nodig. Aan de aanbodzijde zal de aanduiding van dwingende sending sites, waar de toegekende VOR niet op de eigen kavels kunnen gevaloriseerd worden, wellicht een voldoende volume aan beschikbare VOR creëren. Indien nodig kan het ontwikkelingsfonds voor multimodale infrastructuur het beschikbare aanbod vergroten. Aan de vraagzijde zullen de dwingende receiving sites, die zonder verwerving van VOR niet ontwikkelbaar zijn, de afname van de beschikbare VOR op gang brengen. Eventueel kunnen publieke ontwikkelaars via goed voorbereide gebiedsontwikkelingen de vraag op gang brengen. b VOR bank als intermediair Hoewel een rechtstreekse verkoop van een sending aan een receiving site in principe mogelijk is, lijkt het toch aangewezen om een intermediaire VOR bank op te richten. Die garandeert dat aangeboden VOR kunnen effectief kunnen ingekocht worden. Tegelijk biedt een VOR bank het voordeel dat de prijsvorming in de hand kan gehouden worden. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 41

42 Door VOR toe te kennen aan het bestaande bebouwde patrimonium o.b.v. trendmatige ontwikkelingsmogelijkheden; Door sending sites te creëren in functie van sectorale behoeften buiten de ruimtelijke ordening om c Overaanbod aan sending VOR beperken Figuur: VOR bank als intermediair De hoeveelheid sending VOR die als verhandelbaar op de markt komt, zal mee bepalen in welke mate een VOR systeem ook effectief sturend kan werken. De hoeveelheid verhandelbare rechten wordt bij implementatie van het VORsysteem bepaald door het volume aan sending sites (dus bouwgronden waar ontwikkeling niet gewenst is). Het komt erop aan deze hoeveelheid rechten zoveel mogelijk te beperken, bij voorbeeld door aan het juridisch niet afdwingbaar aanbod (b.v. woonuitbreidingsgebieden) geen of minder VOR toe te kennen. Er bestaat doorheen de tijd een risico dat bijkomende, oncontroleerbare VORbronnen ontstaan: Door overmatige toekenning van VOR aan geïsoleerde woningen of patrimonium; Algemeen, door in andere bestemmingszones nieuwe ontwikkelingsgebieden (receiving sites) aan te duiden en deze de kans te geven om de toegekende ontwikkelingsrechten te verhandelen (als sending site); Door overmatige uitgifte van VOR door het ontwikkelingsfonds voor infrastructuur; d Gefaseerde uitgifte van nieuwe receiving sites Er moet ten allen tijde voldoende aanbod aan effectief ontwikkelbare receiving sites beschikbaar zijn om de circulatie van VOR mogelijk te maken. Zeker in de opstartfase kan een vertraagde uitbouw van het hoogwaardig OV daarin een risico vormen. De eigendommen binnen aangeduide receiving sites moeten ook effectief op de markt komen. Een overaanbod aan receiving sites vormt op zich geen probleem. De aangeboden capaciteit zal maar worden ingevuld volgens de behoefte en de beschikbaarheid van verhandelbare ontwikkelingsrechten. Niettemin lijkt het aangewezen om nieuwe ontwikkelingsgebieden in andere bestemmingszones slechts gefaseerd vrij te geven, zodat de aangesneden gebieden behoorlijk kunnen worden ingevuld. Gelet op de grote omvang van de receiving sites en de nood om de sending sites te beperken, is het dus belangrijk dat een gebied nooit tegelijk receiving én sending sites kan zijn. e Risico op VOR speculatie Er bestaat een reëel risico dat op VOR zal worden gespeculeerd, waardoor de prijsvorming en de beschikbaarheid op de markt verstoord worden. Zo is het niet ondenkbeeldig dat sending sites aantrekkelijk worden omwille van de eraan toegekende VOR, waardoor hun waarde stijgt en het hefboomeffect van de receiving sites vermindert. De mate waarin de prijs van een VOR wordt vastgelegd, dan wel tot stand komt binnen marktwerking, zal mee een rol spelen in de speculatie. Het risico op speculatie en mogelijke strategieën om die onder controle te houden vereisen verder onderzoek. 42 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

43 f Concurrentie van ontwikkelingsmogelijkheden buiten het VORsysteem De mate waarin woningen kunnen worden gerealiseerd zonder dat hiervoor de inzet van VOR nodig is, zal mee bepalen hoeveel VOR uiteindelijk zullen worden opgenomen. Het komt erop aan om zo weinig mogelijk ontwikkelingen te faciliteren buiten het VOR systeem. Deze overweging speelde een rol in de suggestie om verdichtings en ontwikkelingslocaties mee in het VOR systeem te betrekken, weliswaar met een vrijstelling op de inkoopverplichting. Verder werd ook reeds gewezen op het risico van de regelgeving rond zonevreemde gebouwen. Zelfs al worden die zonevreemde constructies niet als receiving site in het VOR systeem geïncorporeerd (hun ontwikkeling is immers niet wenselijk), dreigt de regeling een zekere vraag te onttrekken aan het VORsysteem. Tenslotte is het nog niet duidelijk welke fenomenen zullen ontstaan aan de fysieke rand van de VOR markt, zeker als op de aangrenzende gebieden rond Oost Brabant (nog) geen VOR systemen worden opgestart. Net buiten de VORmarkt blijft dan ongebreidelde bebouwing van ongewenste bouwlocaties mogelijk en kunnen nieuwe ontwikkelingsgebieden worden aangesneden zonder dat ze met de inkoop van VOR belast worden. Hierdoor ontstaat een groot aanbod aan goedkopere bouw en woonlocaties, wat een deel van de woningbehoefte binnen Oost Brabant zal aantrekken. g Verschuivingen tussen regionale woningmarkten In dit hoofdstuk werd Oost Brabant als één samenhangende VOR markt beschouwd. Binnen deze regio situeren zich een zestal verschillende woonmarkten, elk met hun eigen dynamiek inzake demografische evolutie. Het aanbod binnen elke woningmarkt is, in verhouding tot de behoefte, onderling verschillend. Zeker het aandeel onbebouwde percelen in sending sites is binnen elke woningmarkt verschillend, waardoor het sturend vermogen van het VOR systeem varieert naargelang de woningmarkt. Als de VOR vrij kan circuleren tussen de woningmarkten, betekent dit ook dat een overaanbod in de ene tot een verstoring van het evenwicht in de andere woningmarkt kan leiden. Onderstaande tabel toont aan dat er effectief onevenwichten bestaan. In de woningmarkten Aarschot Diest en Haacht ligt het aandeel in de sending sites substantieel hoger dan het aandeel in de bevolkingsprognose. In Tienen Landen ligt dit hoger dan gemiddeld. In Leuven ligt dit lager dan gemiddeld en zowel in Brussel Zaventem als in Tervuren ligt dit substantieel lager. Dit zal ertoe leiden dat de creatie van een sturend aanbod in Tervuren of Brussel Zaventem vooral zal leiden tot een reductie van ongewenst aanbod in Aarschot Diest of Haacht. Het betekent ook dat grondwaarde uit de eerste woningmarkten wegvloeit naar de laatste, terwijl deze markten relatief weinig met elkaar te maken hebben (behalve het feit dat ze in dezelfde regio liggen). De vraag is in hoeverre dit maatschappelijk en politiek te verantwoorden is. Deze effecten zouden kunnen ondervangen worden door de waarde van een VOR te differentiëren tussen de verschillende woningmarkten, of de transfer van VOR tussen de regionale woningmarkten te beperken. h Relatie met andere ruimtevragen In deze oefening gaan we ervan uit dat de hier beschreven VOR markt zich richt op de woonfunctie. Mogelijk kan voor andere ruimtevragen (b.v. bedrijvigheid) een gelijkaardig systeem opgezet worden. Zelfs al zijn de grenzen tussen deze markten niet absoluut en is migratie tussen de markten een realiteit, dan nog mag worden aangenomen dat de behoefte binnen elke regionale woningmarkt tot op zekere hoogte stabiel is. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 43

44 TABEL: trendmatig aanbod in sending en receiving sites per woningmarkt zonder onderscheid juridische bebouwbaarheid (GUW NUW WUG) inwoners 2015 prognose Regionet '15 '30 aanbod verplicht sending aanbod facultatief sending aanbod sending aanbod facultatief receiving aanbod verplicht receiving aanbod verplicht receiving (IOP niet OK) (IOP OK elders) verplicht + facultatief (IOP OK HOV kern) (IOP ONTW trendmatig) (totaal) RWM LEUVEN % 29% 22% 28% 24% 37% 57% 36% RWM TIENEN LANDEN % 14% 19% 15% 18% 8% 23% 17% RWM AARSCHOT DIEST % 12% 20% 18% 19% 13% 8% 10% RWM HAACHT % 12% 17% 24% 19% 10% 3% 7% RWM TERVUREN % 14% 9% 7% 8% 8% 9% 5% RWM ZAVENTEM BRUSSEL % 19% 12% 8% 11% 24% 1% 24% WM OOST BRABANT % 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 44 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

45 Kan het aanbod op de ene markt dan ingevuld worden door een behoefte op de andere markt? Ruimtelijk is dit verdedigbaar, maar het zet wel het besloten en gecontroleerd karakter van een VOR markt onder druk. Dit moet verder onderzocht worden. i Overgangssituatie voorafgaand aan VOR Wanneer zou blijken dat een VOR systeem maatschappelijk haalbaar én gewenst is, zal de invoering zeker enige tijd duren: creatie decretaal kader, opmaak RUP, organisatie VOR markt; opbouw draagvlak bij bevolking, grondeigenaars en ontwikkelaars; eventuele juridische procedures, In de overgangsperiode tussen de huidige situatie en de inwerkingtreding van het VOR systeem, zal wellicht een dynamiek ontstaan om alsnog aan de baatafroming via VOR te ontsnappen en om de dreigende reductie van het juridisch aanbod voor te zijn. Zeker als deze overgangsperiode langere tijd aanhoudt, dreigt de invoering van een VOR systeem een tegengesteld effect te veroorzaken. Het is aangewezen om de overgangsdynamiek zo veel mogelijk te temperen door op alle planningsniveaus op basis van de beschikbare instrumenten een consequent beleid te voeren: billijke baatafroming via consequente toepassing van stedenbouwkundige lasten; stedenbouwkundige en verkavelingsvergunningen voor slecht gelegen locaties maximaal voorkomen; ad hoc aansnijden van potentiële (her)ontwikkelingslocaties voorkomen; regelgeving zonevreemde woningen terugdraaien; in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen nog geen beleidskaders uitwerken die een (in)direct effect op de VOR werking kunnen hebben; 3.8 Een RUP voor Oost Brabant We staan tenslotte even stil bij het planologisch kader dat, binnen de krijtlijnen van een nieuw decretaal kader, het VOR systeem moet onderbouwen. Dit planologisch kader bestaat wellicht uit ruimtelijke uitvoeringsplannen en eventueel verordeningen. a Provinciaal RUP voor het hele projectgebied Het VOR systeem kan slechts opstarten als binnen de hele VOR markt (of minstens een substantieel deel ervan) gelijktijdig sending en receiving sites worden aangeduid. De provincie lijkt het geëigende planniveau om een RUP op te stellen voor het hele projectgebied. De provincie zou de afbakening van sending en receiving sites kunnen delegeren aan de lokale besturen. Dit creëert evenwel het risico dat dit planningswerk niet tijdig klaar is en erger intern niet consistent. Er zijn weinig precedenten voor de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan met dergelijke omvang. b Overdruk RUP: behoud bestaande bestemmingen Het lijkt aangewezen om dit ruimtelijk uitvoeringsplan als een overdruk RUP te concipiëren, waarbij de aanduiding van sending en receiving sites bovenop de vigerende gebiedsbestemming wordt gelegd. De aanpassing van bestaande bestemmingen zou de planlast aanzienlijk vergroten en een wellicht oncontroleerbare dynamiek op gang brengen. Bovendien is een voordeel van het VOR systeem precies dat de bestaande bodembestemmingen kunnen behouden blijven (alvast voor wat betreft de sending sites). c Afbakening bebouwde gebieden als basis In uitvoering van de Vlaamse en provinciale structuurplannen werden kernen en stedelijke gebieden afgebakend. Omwille van de moeizame planprocessen, de discutabele methodiek voor de taakstellingen en de beperkte beleidsmatige VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 45

46 en ruimtelijke meerwaarde, is het concept van afbakening in een slecht daglicht komen te staan. De afbakening van kernen (en van bebouwde gebieden in het algemeen) kan nochtans helpen als referentie voor de aanduiding van sending en receiving sites. Zeker voor de onbebouwde percelen is de consequentie om tot de ene, dan wel de andere categorie te horen vrij groot. Om te voorkomen dat voor tienduizenden percelen een ad hoc afweging moet gemaakt worden, strekt een heldere afbakening tot aanbeveling. Er moet verder bekeken worden of zo n afbakening juridisch moet vastgelegd worden, dan wel richtinggevend kan blijven. d Ontwikkelingsrechten voor sending en receiving sites Het RUP moet voor de percelen binnen de sending en receiving sites de actuele ontwikkelingsrechten vastleggen. Die bepalen hoeveel VOR gevaloriseerd kunnen worden (door bebouwing of in het geval van sending sites door verhandeling) en vanaf welke drempel VOR moeten ingekocht worden (in het geval van receiving sites). Deze initieel toegekende ontwikkelingsrechten moeten in het kadaster en/of het vergunningenregister worden opgetekend. Ook de toekomstige transacties (verhandeling of omzetting in gebouwen) moeten worden bijgehouden. Opnieuw moet te allen prijze worden vermeden dat de trendmatige bouwmogelijkheden (als maatstaf voor de ontwikkelingsrechten) kavel per kavel individueel bepaald moeten worden. Een systematische aanpak, bij voorbeeld op basis van inwonersdichtheden in de omgeving, geniet de voorkeur. Er is ook nood aan een consequent kader om de juridische bebouwbaarheid (i.c. voor woonuitbreidingsgebieden en voor woongebied niet gelegen langs uitgeruste weg) vast te stellen. e Verdichting bestaande bebouwde gebieden reguleren Bijzondere aandacht gaat uit naar de afbakening van gebieden waar verdichting via VOR gefaciliteerd zal worden. Het is aangewezen om deze gebieden in omvang te beperken. Tegelijk zal contextueel moeten bepaald worden waar de drempel ligt onder dewelke verdichting wordt vrijgesteld van de verplichting om VOR in te kopen. f Herbestemming ontwikkelingslocaties In het overdruk RUP worden bij voorkeur de mogelijke ontwikkelingslocaties reeds aangeduid. Binnen deze ontwikkelingslocaties kunnen ad hoc initiatieven worden bevroren, in afwachting van een bestemmingswijziging. Het verdient ook aanbeveling om reeds bij de aanduiding van de ontwikkelingslocaties de actuele ontwikkelingsrechten, gekoppeld aan de huidige bestemming en het huidig gebruik, vast te stellen. Daarmee kan speculatie op deze gronden zoveel mogelijk worden voorkomen. Deze ontwikkelingsrechten worden pas uitoefenbaar na een eventuele herbestemming en kunnen niet verhandeld worden. De eigenlijke herbestemming van een ontwikkelingslocatie kan gebeuren via een afzonderlijk RUP (op initiatief van de lokale of provinciale overheid), gekoppeld aan de implementatie van het hoogwaardig OV. 3.9 Kwantitatieve toets voor de casestudy Door de hier geschetste contouren voor een VOR systeem toe te passen op de Regionet casestudy, kan een eerste kwantitatieve toetsing worden opgemaakt. We benadrukken dat deze toetsing niet meer is dan een simulatie van een mogelijk ontwikkelingsscenario. Door het grote aantal keuzevariabelen en onbekenden is voorlopig immers geen echte voorspelling mogelijk voor de ruimtelijke toedeling van de groei. Deze simulatie bekijkt Oost Brabant in zijn globaliteit en maakt nog geen onderscheid van de dynamiek binnen de zes regionale woonmarkten. 46 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

47 a Referentie 2015 Het trendmatig en sturend woningaanbod anno 2015 werd verdeeld over de zes onderscheiden VOR klassen: Verplichte sending sites Facultatieve sending sites Gelimiteerde sending sites Facultatieve receiving sites Verplichte receiving sites Receiving sites met vrijstelling Als rekeneenheid werd 1 VOR gelijkgesteld met 1 extra inwoner. Voor elke aanbodcategorie werden ontwikkelingsrechten toegekend op basis van het trendmatig aanbod, zoals in een vorig hoofdstuk geïnventariseerd. Deze ontwikkelingsrechten worden verder als eigen VOR aangeduid. Welk deel van de trendmatige bouwmogelijkheden effectief als VOR wordt toegekend aan een (potentiële) bouwlocatie is, zoals hoger toegelicht, afhankelijk van de juridische bebouwbaarheid en van de mate waarin het huidige overaanbod moet weggewerkt worden (toepassing van verevening tussen onbebouwde percelen). De ontwikkelingsrechten voor de onbebouwde percelen langs uitgeruste weg bedragen in deze oefening 80% van het trendmatig aanbod. Het gehanteerde percentage voor percelen niet langs uitgeruste weg en voor woonuitbreidingsgebieden schommelt tussen 60% en 20%, afhankelijk van de VOR klasse (gemiddelde: 37%). Voor een trendmatig aanbod van extra inwoners resulteert dit in ontwikkelingsrechten (56% van het trendmatig aanbod) op de onbebouwde percelen. Voor de (her)ontwikkelingslocaties werden de toegekende ontwikkelingsrechten berekend op basis van de maximale capaciteit. Deze percentages houden rekening met de huidige bestemming en het huidig gebruik. Ze gelden als een uitdrukking van de actuele grondwaarde. Aan de (her)ontwikkelingslocaties werden in totaal ontwikkelingsrechten toegekend. Aan de categorie sending gelimiteerd werden aan 10% van de bestaande geïsoleerde woningen VOR toegekend, ten belope van gemiddeld 174% van de grondwaarde. In totaal krijgt deze klasse ongeveer VOR toegewezen. In de VOR markt worden zo in totaal bijna ontwikkelingsrechten toegekend. In de sending sites bedragen de ontwikkelingsrechten VOR (65% van het totaal toekende volume). Aan de receiving sites werden circa VOR toegekend, die binnen het eigen projectgebied moeten uitgeoefend worden. Het ontwikkelingsfonds voor infrastructuur mag slechts in tweede orde VOR uitgeven. Het moet voorrang verlenen aan de VOR uit de sending sites. TABEL: toegekende ontwikkelingsrechten volgens VOR klasse VOR CATEGORIE trendmatig aanbod toegekende ontwikkelingsrechten SENDING VERPLICHT % SENDING FACULTATIEF % SENDING GELIMITEERD % RECEIVING FACULTATIEF % RECEIVING VERPLICHT % RECEIVING MET VRIJSTELLING pm ONTWIKKELINGSFONDS INFRA pm TOTAAL VOR VOR voor IOP GUW % VOR voor IOP NUW en WUG % VOR voor IOP totaal % VOR voor geïsoleerde woningen VOR voor herbestemming VOR sending 65% VOR receiving 35% VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 47

48 Per aanbodcategorie werd de maximale capaciteit (uitgedrukt in extra inwoners) aangegeven. Deze is gebaseerd op de inventarisatie van het trendbreuk aanbod, maar enigszins vereenvoudigd voorgesteld als een percentage (100% tot 250%) ten opzichte van het trendmatig aanbod. Voor de categorie sending facultatief werd de maximale capaciteit gelijkgesteld met het aantal toegekende VOR. Het trendmatig aanbod of het sturend aanbod zal hier immers nooit bereikt kunnen worden omdat men in deze VOR klasse geen VOR kan inkopen. De totale maximale capaciteit komt zo uit op een kleine extra inwoners. b Simulatie 2030 Welkom in Oost Brabant anno 2030! Diverse besturen werken met vereende krachten aan de uitrol van nieuwe multimodale infrastructuur. In 2018 werden de laatste uitvoeringsbesluiten gepubliceerd, in uitvoering van het instrumentendecreet dat in 2017 werd aangenomen door het Vlaams Parlement. Nadat de Provincieraad in 2019 het provinciaal RUP Regionet definitief had vastgesteld, werd het VOR systeem Regionet in 2020 met succes geïmplementeerd. Woningbehoefte In 2030 is de bevolking in Oost Brabant sinds 2015 met ongeveer inwoners aangegroeid. Naast deze bevolkingsaangroei heeft ook de gezinsverdunning geleid tot de creatie van ongeveer extra woningen (met een inwonersequivalent van inwoners). Daarnaast werden via het VORsysteem ook ongeveer 750 geïsoleerde woningen vrijwillig gerelocaliseerd. In totaal werden voor ongeveer inwonersequivalenten bijkomende woningen gebouwd ( woningen). Dit contingent extra woningen kwam bovenop de vervangende nieuwbouw en de renovatie van tienduizenden bestaande woningen. De behoefte aan aangepaste woningen en de verstrengde energie eisen hebben hier in grote mate toe bijgedragen. demografische simulatie 2030 inwoners huishoudens inw/hh inwonersaantal oost brabant ,0% ,0% 2,35 prognose "regionet 2030" ,5% ,3% 2,31 evolutie extra hh door aangroei bevolking extra hh door gezinsverdunning extra aanbod te realiseren (inwonerseq.) ,0% ,7% extra inwoners ,31 extra inwonerseq. (verdunning) ,50 extra inw.eq. (relocalisatie geïsol.won.) ,00 Deze woningproductie werd als volgt binnen de VOR klassen gerealiseerd. Verplichte sending sites In deze VOR klasse mag niet meer gebouwd worden. De productie is nul. 90% van de grondeigenaars van onbebouwde percelen gelegen langs uitgeruste weg ( GUW ) heeft intussen zijn VOR verhandeld. 10% denkt dat de waarde van een VOR nog gaat stijgen en heeft nog niet verkocht. Van de eigenaars NUW en WUG heeft slechts 80% zijn VOR verhandeld. 20% vindt de toegekende ontwikkelingsrechten te weinig en hoopt dat hun eigendom in de toekomst alsnog bebouwbaar wordt, of na een herziening meer ontwikkelingsrechten zal toebedeeld krijgen. Facultatieve sending sites In deze VOR klasse zijn de onbebouwde percelen langs uitgeruste weg aan een normaal ritme op de markt gekomen (ca. 3% per jaar), zodat na 15 jaar ongeveer 40% van de toegekende ontwikkelingsrechten is omgezet in bebouwing. 30% van de GUW eigenaars heeft intussen zijn VOR verhandeld. Het resterende 30% kijkt de kat uit de boom en heeft de keuze tussen zelf realiseren of verhandelen nog niet gemaakt. 48 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

49 Van de percelen niet langs uitgeruste weg gelegen (NUW), zijn 20% van de VOR in gebouwen omgezet. In de praktijk ging het om delen van heel diepe percelen (> 50 meter) die toch aan de straatzijde ontsloten waren, of waar verschillende eigenaars hebben samengewerkt. De NUW woningen zijn in de praktijk mee aan de straat gerealiseerd omdat de trendmatige bouwmogelijkheden dit toelieten. Het binnengebied is als open ruimte ingericht. Bij de woonuitbreidingsgebieden (WUG) is de situatie gelijkaardig. Door de beperkte toekenning van ontwikkelingsrechten weegt de kost om een terrein te verkavelen zwaar door. Slechts 20% van de ontwikkelingsrechten is omgezet in gebouwen, daar waar de WUG kon aansluiten op een bestaande straat. Ook hier hoopt 20% van de NUW en WUG eigenaars dat hun terrein ooit opnieuw in waarde gaat stijgen. Zij hebben hun VOR nog bijgehouden. De rest heeft zijn VOR verhandeld. Gelimiteerde sending sites Van de naar schatting geïsoleerde woningen in Oost Brabant werd in het provinciaal RUP ongeveer 10% aangeduid als potentieel te relocaliseren via VOR. Bij relocalisatie van woningen in woongebied krijgt de eigenaar 200% van zijn actuele ontwikkelingsrechten toegekend. Voor zonevreemde woningen is dit 150%. In 2030 heeft 40% van de eigenaars (circa 750 woningen) gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot relocalisatie via VOR. Hierdoor kwam een volume van bijna VOR op de markt. Deze relocalisatie had tot gevolg dat ongeveer extra inwonersequivalenten moest worden gerealiseerd binnen het VORsysteem. Voor 60% van de potentieel te relocaliseren woningen in woongebied (en 70% zonevreemd) bleek de aangeboden VOR onvoldoende om de verwachte waarde van deze woningen te compenseren. Facultatieve receiving sites In deze VOR klasse heeft de mogelijkheid tot verdichting een impuls gegeven aan de bouwactiviteit. Van de percelen langs uitgeruste weg is de bouw van eengezinswoningen trendmatig blijven aanhouden (50% van de ontwikkelingsrechten gebouwd). 20% van de VOR langs uitgeruste weg is aan de maximaal toegelaten capaciteit ontwikkeld. Hiervoor zijn VOR aangekocht. Van de NUW en WUG gebieden is 40% van de VOR gerealiseerd. Deze gebieden werden verkaveld of ontwikkeld. Omdat de infrastructuuraanleg bij deze projecten een min of meer vaste kost is, kiezen de meeste ontwikkelaars ervoor om de maximaal toegelaten dichtheid te realiseren. Zo kunnen zij hun ontwikkelingsrendement optimaliseren. Ook zij kochten VOR aan. In deze klasse mag geen eigen VOR verkocht worden. Verplichte receiving sites In deze VOR klasse moeten gronden aan een hogere dichtheid worden ontwikkeld, wat resulteert in de aankoop van extra VOR. De percelen in woongebied komen vlot op de markt. Vooral de percelen langs uitgeruste weg (GUW) zijn in trek, omdat geen extra infrastructuur moet worden aangelegd: reeds 50% van de ontwikkelingsrechten is geactiveerd. Bij de NUW en de WUG percelen ligt het percentage iets lager. Een aantal van deze eigenaars hoopt dat ze bij een herziening van de VOR regeling méér ontwikkelingsrechten toebedeeld krijgen. Nog maar de helft van de te herbestemmen (her)ontwikkelingslocaties werd door de overheid vrijgegeven voor ontwikkeling. Via een RUP werden deze locaties herbestemd. De herbestemde bedrijvenzones, agrarische gebieden en zones voor gemeenschapsvoorzieningen worden snel ontwikkeld (40% op het totale aanbod, dat voor de helft werd vrijgegeven). De bedrijfsleiders en landbouwers gaan voor maximale bouwmogelijkheden. De lokale besturen, eigenaar van de zones voor gemeenschapsvoorzieningen, verkozen een iets lagere dichtheid en meer ruimte voor faciliteiten. Van de andere bestemmingszones ligt het ontwikkelingsritme meestal lager (20% tot 40%). In de groene gebieden wordt onder de maximale dichtheid VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 49

50 ontwikkeld, omdat het behoud van groen een hogere verkoopwaarde van de woningen oplevert. Receiving sites met vrijstelling Met een provinciaal RUP werden ad hoc realisaties in de afgebakende herontwikkelingslocaties onmogelijk gemaakt. Daardoor komen de reeds bebouwde kavels versneld op de markt. De beschikbare capaciteit in woonzone wordt aan circa 3% per jaar gerealiseerd (40% op 15 jaar). Voor de herontwikkelde bedrijventerreinen ligt dit ritme iets lager (2% per jaar, 30% totaal). De lokale besturen moesten deze gronden eerst nog herbestemmen via een RUP. Bovendien vertraagt de sanering de vrijgave. Van de generieke verdichtingsmogelijkheden in HOV kernen en kernen heeft de provincie 50% on hold gezet als reserve voor de planperiode In de geactiveerde verdichtingsgebieden werd per jaar gemiddeld 3% van de capaciteit gerealiseerd (tot 40% van 50% = 20%). Door deze activiteit werd ruim één derde (21.700) van de extra inwoners tussen 2015 en 2030 opgevangen binnen verdichtingsgebieden en herontwikkelingslocaties. De totale bouwproductie ligt overigens hoger, omdat de vervanging van de oorspronkelijke woningen binnen deze projecten hier nog bijkomt (herhuisvesting voor ca inwoners). Figuur: toegekende ontwikkelingsrechten (2015) In totaal werd in de verdichtingsgebieden en de ontwikkelingsgebieden ongeveer een kwart van de theoretische maximumcapaciteit tot 2050 gerealiseerd. De realisatie van extra woningen door verdichting en herontwikkeling is in grote mate vrijgesteld van de inkoop van VOR. Globaal moesten bij verdichtingsoperaties slechts voor 23% van de extra woningen VOR worden ingekocht. Voor de generieke verdichting worden gemiddeld voor 20% van het gerealiseerde aanbod extra VOR aangekocht. Bij de herontwikkelingslocaties in woongebied lag dit op 30%, bij bedrijventerreinen op 40%, aangezien de verdichtingsmogelijkheden hier hoger liggen. Figuur: simulatie verhandelbare ontwikkelingsrechten (2030) 50 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

51 Rekeneenheid: 1 VOR = 1 extra inwoner TABEL: SIMULATIE VAN DE VOR MARKT REGIONET (2015 EN 2030) VOR klassen SIMULATIE 2015 SIMULATIE 2030 AANBOD CAPACITEIT EIGEN VOR TRENDMATIG GEREALISEERD GEBOUWD TOEGEKENDE ONTWIKKELINGS RECHTEN MAXIMALE CAPACITEIT aandeel van max VOR AANKOOP EIGEN VOR VERKOOP EIGEN VOR SALDO SENDING VERPLICHT % IOP NIET OK GUW % % 0 0% 0 0% % % 873 IOP NIET OK NUW % % 0 0% 0 0% % % 224 IOP NIET OK WUG % % 0 0% 0 0% % % 554 SENDING FACULTATIEF % IOP OK (kern gehucht overig) GUW % % % % % % IOP OK (kern gehucht overig) NUW % % % % % % 267 IOP OK (kern gehucht overig) WUG % % % % % % 163 SENDING GELIMITEERD % te relocaliseren vanuit woongebied (10%) % % 0 0% 0 0% % % te relocaliseren zonevreemd (10%) % % 0 0% 0 0% % % zonevreemde gebouwen (andere functies) pm 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0 0% 0 0% 0 RECEIVING FACULTATIEF % IOP OK (HOV kern) GUW % % % % 50% % 0 50% IOP OK (HOV kern) NUW % % % % 40% % 0 60% IOP OK (HOV kern) WUG % % % % 40% % 0 60% 962 RECEIVING VERPLICHT % IOP ONTW GUW % % % % 50% % 0 50% 280 IOP ONTW NUW % % % % 40% % 0 60% 291 IOP ONTW WUG % % % % 40% % 0 60% ONTW bedrijvenzone 0 20% % % % 40% % 0 60% 49 ONTW gemeenschapsvoorz. 0 10% % % % 40% % 0 60% 79 ONTW recreatiegebied 0 10% % % 88 60% 30% % 0 70% 34 ONTW agrarisch gebied 0 5% % % % 40% % 0 60% ONTW groengebieden 0 5% % % % 20% % 0 80% 68 HERONTW gmnschapsvoorz. 0 20% % % 86 60% 20% % 0 80% 114 HERONTW recreatiegebied 0 20% % % 46 80% 20% % 0 80% 46 HERONTW agrarisch gebied 0 10% % % 76 80% 20% % 0 80% 38 HERONTW groengebieden 0 10% % % % 20% % 0 80% 74 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 51

52 Rekeneenheid: 1 VOR = 1 extra inwoner VOR klassen SIMULATIE 2015 SIMULATIE 2030 AANBOD CAPACITEIT EIGEN VOR TRENDMATIG GEREALISEERD GEBOUWD TOEGEKENDE ONTWIKKELINGS RECHTEN MAXIMALE CAPACITEIT aandeel van max VOR AANKOOP EIGEN VOR VERKOOP EIGEN VOR SALDO RECEIVING MET VRIJSTELLING pm % HERONTW woonzone 0 100% % % HERONTW bedrijvenzone 0 100% % % 270 generieke verdichting HOV kernen % % % generieke verdichting kernen % % % 607 ONTWIKKELINGSFONDS INFRA pm TOTAAL VOR = verhandelbaar ontwikkelingsrecht EIGEN VOR = ontwikkelingsrechten die aan een locatie initieel werden toegekend IOP NIET OK = onbebouwde bebouwbare percelen waarvan de ontwikkeling niet gewenst is IOP OK = onbebouwde bebouwbare percelen waarvan de ontwikkeling acceptabel is IOP ONTW = onbebouwde bebouwbare percelen die in een afgebakend ontwikkelingsgebied liggen nabij een HOV halte GUW = in woonzone, gelegen langs uitgeruste weg NUW = in woonzone, niet gelegen langs uitgeruste weg WUG = in woonuitbreidingsgebied HOV kern = woonkern die bediend wordt met hoogwaardig OV ONTW = afgebakende ontwikkelingslocatie nabij HOV halte HERONTW = afgebakende herontwikkelingslocatie nabij HOV halte aandeel van max = aandeel van de maximale capaciteit die bij ontwikkeling wordt effectief gerealiseerd (als percentage op het maximum) 52 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

53 Ontwikkelingsfonds infrastructuur In totaal werden in Oost Brabant VOR aangekocht door projectontwikkelaars binnen de receiving sites. Vanuit de sending sites werden ongeveer VOR te koop aangeboden door grondeigenaars. Omdat de vraag groter was dan het aanbod, kon het regionaal ontwikkelingsfonds Regionet Infra VOR uitgeven. Dit bracht het fonds bruto ongeveer 132 miljoen euro op (actualisatie naar 2015). Daarnaast leverde de Regionet heffing op nieuwe woningen (via een provinciale verordening) ruim 68 miljoen euro op (2015). Deze heffing bedraagt 25 / m² BVO (2015). Tenslotte trad een vastgoeddochter van Regionet Infra op als publieke gebiedsontwikkelaar. Via deze weg werd 10% van de totale woningproductie via publieke participatie gerealiseerd. Dat leverde nog eens 55 miljoen euro op (2015). Daarmee heeft ontwikkelingsfonds Regionet Infra haar doelstelling ruimschoots bereikt om minstens 250 miljoen euro aan infrastructuurwerken te financieren via inkomsten uit residentiële ontwikkelingen. Ontwikkelingsfonds regionet infra (situatie 2030, actualisatie 2015) uitgifte VOR heffing nieuwe woningen aantal inwonersequivalent BVO (45 m²/inw.eq.) opbrengsten uit gebiedsontwikkeling aantal inwonersequivalent BVO (45 m²/inw.eq.) inkomsten uit nieuwe woningen Uit economische ontwikkelingen werd 150 miljoen euro aan inkomsten gegenereerd. Daarmee werd de vereiste 400 miljoen euro uit gebiedsontwikkeling verzameld, als private bijdrage bovenop de 800 miljoen euro publieke financiering, die werd samengebracht door Vlaanderen, Europa, de lokale besturen en de Provincie Vlaams Brabant. Met deze 1,2 miljard euro werd tussen 2015 en 2030 een volledig investeringsprogramma rond de regionale mobiliteit afgewerkt: de aanleg van vrije busbanen, de aankoop van hybride trambussen en elektrische stadsbussen, de uitbouw van HOV knooppunten, de volledige realisatie van het fietsnetwerk, het structureel onderhoud van het regionaal wegennet en tenslotte de investeringen in verkeersveiligheid. Bilan Anno 2030 heeft het VOR systeem Regionet zijn doelen bereikt. 1. Sinds 2015 zijn de bijkomende woningen in grote mate terechtgekomen in multimodaal bereikbare en goed uitgeruste kernen: goed voor op extra inwoners. Ook de extra tewerkstelling is hoofdzakelijk nabij HOV knopen ontwikkeld. De kernen winnen anno 2030 verder aan populariteit en zullen ook de verdere bevolkingsevolutie tot 2050 kunnen opvangen. 2. De meeste slecht gelegen bouwgronden hebben intussen een andere invulling gekregen. Hun eigenaars konden via VOR op een billijke vergoeding rekenen. 3. Dankzij de residentiële en economische VOR systemen kon het ambitieuze infrastructuurprogramma volledig worden uitgevoerd. Zonder private cofinanciering was dit niet mogelijk geweest. Intussen hebben inwoners (55%) op wandelafstand toegang tot het HOV netwerk. Alle inwoners kunnen zich dankzij het gerealiseerde fietsnetwerk veilig en comfortabel met de fiets verplaatsen. 4. Onze duurzame ruimtelijke ordening staat hoog op de maatschappelijke agenda. Sinds de overheden écht zijn beginnen samenwerken, is er eindelijk resultaat geboekt. De periferisering van de regio is eindelijk tot stilstand gebracht. Ook de private bouw en vastgoedsector floreert. Het nieuwe beleid creëerde duidelijkheid en heeft een grote vernieuwingsdynamiek op gang gebracht. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 53

54 c Bespreking Uit deze simulatie kan men voorzichtig concluderen dat voor Regionet de VORrekening op hoofdlijnen in evenwicht kan gebracht worden. Twee voorname succesfactoren springen meteen in het oog. De reductie van het trendmatig aanbod is noodzakelijk. Als in Oost Brabant het trendmatig IOP aanbod van extra inwoners integraal in ontwikkelingsrechten zou worden omgezet, dan lukt het niet om via VOR dit aanbod te compenseren. De reductie van naar een kleine VOR is ambitieus en vermindert vooral de waarde van de NUW en WUG gebieden. Dit lijkt evenwel maatschappelijk te verantwoorden. Als de toegekende ontwikkelingsrechten laag genoeg blijven en ze niet allemaal tegelijk op de markt worden gebracht, ontstaat er eventueel ruimte voor de uitgifte van VOR die de infrastructuurinvesteringen moeten helpen bekostigen. Ten tweede is de verhouding tussen greenfield ontwikkelingen en bebouwing van onbebouwde percelen enerzijds, versus verdichting en herontwikkeling anderzijds, van groot belang. In de simulatie werden de verdichtingsprojecten, goed voor ruim één derde van het aanbod, in grote mate vrijgesteld van VORinkoop (gemiddeld 23% inzet van VOR). Als er veel méér aanbod door verdichting wordt gerealiseerd, daalt het volume aan verhandelde VOR en zou alsnog een overaanbod kunnen ontstaan. 54 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

55 4 EERSTE CONCLUSIES EN NABESCHOUWINGEN 4.1 VOR: niet evident, maar geen alternatief Uit deze verkennende oefening mag blijken dat de mogelijke bewaren tegen de introductie van verhandelbare ontwikkelingsrechten talrijk zijn: De reductie van het aanbod zal grote weerstand oproepen bij ontwikkelaars, bouwsector en grondeigenaars; De getroffen gemeenten, waar het aanbod gereduceerd wordt, zullen wellicht evenmin enthousiast zijn, aangezien zij de kans op extra inwoners (en fiscale inkomens) zien verminderen; De billijke en efficiënte toekenning van VOR aan sending en receiving sites lijkt zeer moeilijk te organiseren; De realisatie van het nodige HOV is lang geen evidentie; Het decretaal kader en een visie op de opbouw van het planningskader ontbreken voorlopig. Ten gronde is de vraag of Vlaanderen in staat is zich een nieuwe planningscultuur aan te meten; Maar de nood is acuut. We brachten het grote aanbod aan slecht gelegen bouwgronden in kaart. Ze beconcurreren de verdichting van stads en dorpskernen en werken de verdere periferisering in de hand. De verdere toename van het wegverkeer, teloorgang van nabijheidsvoorzieningen en de verdere versnippering van de open ruimte zullen hiervan het gevolg zijn. We hebben ook aangetoond dat er méér dan voldoende sturend aanbod gegenereerd kan worden om de ruimtebehoefte op te vangen zonder nadelige impact op de mobiliteit en de open ruimte. We mogen aannemen dat het huidig instrumentarium niet toereikend zal zijn om de vereiste omslag naar een sturende ruimtelijke ordening te bewerkstelligen. Het lijkt er dus op dat er eenvoudigweg geen alternatief is om met een VORsysteem van start te gaan. 4.2 Overaanbod aan VOR vermijden Zoals in vorig reeds besproken, moet overaanbod aan VOR vermeden worden. Dit kan door het aanbod in de sending sites voldoende te beperken en tegelijk de andere VOR bronnen strikt te limiteren. a VOR in sending sites onder controle houden Overaanbod aan bouwgronden in sending sites wegwerken Het overaanbod aan (slecht of minder goed gelegen) bouwgronden in de sending sites dreigt tot een VOR aanbod te leiden dat veel groter is de behoefte. Dit zet de prijs onder druk en creëert het risico dat de aangeboden VOR geen afnemer vindt. Het overaanbod kan worden weggewerkt door aanbod te schrappen vooraleer het VOR systeem in werking treedt (b.v. woonuitbreidingsgebieden die binnen het huidig planningskader sowieso niet in aanmerking komen voor ontwikkeling). VOR als mogelijk vereveningsinstrument In deze nota werd onderzocht of VOR als een vereveningsinstrument kan worden ingezet, als alternatief voor (of aanvulling op) het schrappen van aanbod. Door minder VOR toe te kennen dan de trendmatige bouwmogelijkheden zouden toelaten, wordt de creatie van VOR onder controle gehouden en krijgt elke eigenaar een gegarandeerde, billijke opbrengst voor zijn afgestane bouwrechten. Selectief VOR toekennen aan geïsoleerde woningen Zelfs ontbreekt hiervoor momenteel elk maatschappelijk draagvlak, toch lijkt het nuttig om VOR in te zetten om de relocalisatie van geïsoleerde woningen te faciliteren. Dit kan echter een potentieel groot volume VOR op de markt brengen. Daarom is het aangewezen om in eerste instantie slechts aan een beperkt deel van deze geïsoleerde woningen VOR aan te bieden. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 55

56 b Andere VOR bronnen strikt limiteren Naast de bouwmogelijkheden van sending sites, kunnen ook andere VORbronnen gecreëerd worden. Zij dreigen echter het overaanbod aan VOR in de hand te werken. Selectieve uitgifte VOR ter financiering infrastructuur De realisatie van multimodale infrastructuur (HOV lijnen, fietsnetwerk) is een nodige voorwaarde voor een sturend ruimtelijk beleid. Het is bijgevolg logisch om deze infrastructuurkost gedeeltelijk te verhalen op de gecreëerde meerwaarden nabij de HOV haltes. VOR kan een nuttig instrument zijn om deze baatafroming praktisch te organiseren. De hoeveelheid VOR die ter financiering op de markt wordt gebracht, moet zodanig worden gelimiteerd dat dit de opname van VOR uit de sending sites niet in het gedrang brengt. Toekenning VOR vanuit sectorale doelstellingen niet aangewezen Gelet op het risico op een VOR overaanbod, is het aangewezen om aan gebieden VOR toe te kennen vanuit andere sectorale doelstellingen dan ruimtelijke ordening en mobiliteit. Dit mechanisme zorgt er immers voor dat grondwaarde aan de vastgoedmarkt wordt onttrokken om ander sectoraal beleid te financieren. Gelet op de grote kosten die gepaard gaan met de bijsturing van het ruimtelijk beleid, is het niet aangewezen om de schaarse middelen voor andere doelen te reserveren. 4.3 Sturend karakter bewaken Sturende visie nodig Om met VOR het ruimtelijk beleid te kunnen sturen, is een sturende visie nodig. Die moet zodanig concreet en consequent zijn, dat tot op perceelsniveau kan bepaald worden welke sites sending of receiving zijn. Dat lijkt triviaal, maar is in de praktijk allerminst evident. Door de omvang van de VOR markt en het gebrek aan bovenlokale planningstraditie, lijkt dit een moeilijk te nemen hindernis. Sommige sending en receiving sites verplicht maken Om écht te kunnen sturen, kan het ruimtelijk resultaat niet louter aan de marktwerking binnen een VOR systeem overgelaten worden. Sommige bebouwbare gebieden moeten onaangeroerd blijven, andere moeten verdicht worden (als ze aangesneden worden). Hoewel dit niet rijmt met het principe van vrijwilligheid, lijkt het toch aangewezen om verplichte sending en receiving sites in overweging te nemen. Receiving sites limiteren Zeker bij een overaanbod aan potentieel geschikte locaties in een sturend beleid, is het aangewezen om het aantal receiving sites te limiteren (of gedoseerd vrij te geven), zodat in de locatiekeuze en het hefboomeffect ook werkelijk kan gestuurd worden. 4.4 VOR en vernieuwing bestaand patrimonium VOR ook toepassen op verdichting en herontwikkeling Hoewel dit economische en methodologische vragen oproept, lijkt het principieel aangewezen om verdichtings en herontwikkelingslocaties mee op te nemen in het VOR systeem. De bebouwing van deze sites is maatschappelijk immers méér prioritair dan de bebouwing van nieuwe sites. De incorporatie in de VOR markt laat toe om een complementariteit tussen de verdichtings en herontwikkelingslocaties enerzijds, en de nieuwe ontwikkelingen anderzijds tot stand te brengen. Door verdichting buiten het systeem te houden, zou een feitelijke concurrentie ontstaan met de nieuwe sites. 56 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

57 Bepaling trendmatige ontwikkelingsrechten Een belangrijk methodologische uitdaging is de toekenning van de trendmatige ontwikkelingsrechten aan verdichtingslocaties. Deze hangen af van de stedenbouwkundige context en van de financiële haalbaarheid van een project. Daarbij moeten we aangeven dat on going concern reeds veel verdichtingsmogelijkheden aangeboden en benut worden. Daar zijn extra ontwikkelingsmogelijkheden nog moeilijk te verantwoorden. Het centrum van Leuven is hiervan een goed voorbeeld. Waar deze verdichting reeds aan de gang is,moet nagegaan worden wat de impact zal zijn van de invoering van een VOR systeem. Het toestaan van een vrijstelling op de verdichtingsmogelijkheden, als compensatie van de oplopende kosten bij herontwikkeling, lijkt een oplossing te kunnen bieden. Selectiviteit in verdichtingslocaties aangewezen Ook voor de verdichtingslocaties geldt dat selectiviteit in de selectie ervan aangewezen is, om voldoende kritische massa voor lokale voorzieningen te genereren. 4.5 VOR markt regionaal organiseren We hebben in dit onderzoek bepleit om een eigen VOR markt voor Oost Brabant (het projectgebied van Regionet Leuven) te voorzien. VOR van buiten Oost Brabant zou dan niet in het projectgebied aangewend kunnen worden (en omgekeerd). Slechts op die manier kan de hoeveelheid VOR die in het systeem omgaat, op een goede manier gereguleerd worden (en kan bij voorbeeld VOR worden uitgegeven ten behoeve van de infrastructuurfinanciering). De afscherming is ook nodig om écht sturend te kunnen optreden: nieuwe bouwmogelijkheden in de receiving sites compenseren sending sites binnen de eigen regio. In financiële termen uitgedrukt, wordt in een besloten VOR markt de gecreëerde grondwaarde in de eigen regio aangewend. In een open markt vloeit die weg naar andere regio s, waardoor het politiek en maatschappelijk draagvlak om een VOR systeem op te starten wellicht beperkt is. Er moet worden nagegaan welke fenomenen zich aan de rand van de VORmarkt zullen voordoen, onder invloed van omliggende regio s met een ander (of geen) VOR systeem. Het is ook voorlopig niet duidelijk in welke mate het aangewezen is om binnen Oost Brabant de verschillende regionale woningmarkten te isoleren en de VOR enkel intern te laten verhandelen binnen elke woningmarkt. We moeten tenslotte aanstippen dat, gelet op de specifieke context in Oost Brabant, de conclusies uit dit onderzoek niet zonder meer transponeerbaar zijn naar andere regio s in Vlaanderen (verwachte demografische groei, omvang van het overaanbod, attractiviteit van de receiving sites, sturend karakter van de ruimtelijke visie, ). 4.6 Maatschappelijke bewustwording Om VOR succesvol te kunnen invoeren, zal het belang van een sturende ruimtelijke ordening op de maatschappelijke agenda moeten terecht komen. Volgende thema s verdienen daarbij de nodige aandacht. Relatie ruimtelijke ordening mobiliteit Terwijl mobiliteit een urgent thema geworden is, blijft de oorzakelijke relatie met onze slechte ruimtelijke ordening veelal onderbelicht. Het mobiliteitsbeleid is eerder gericht op het opvangen van de gevolgen dan het aansturen van de oorzaken van de mobiliteitsproblemen. Zonder deze link blijft het mobiliteitsbeleid dweilen met de kraan open en is er onvoldoende aanleiding om de ruimtelijke ordening te gaan bijsturen. VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 57

58 Belang van keuze woonlocatie Aangezien veel gezinnen over één of meer auto s beschikken (en de kosten voor deze auto s vaak slechts in geringe mate zelf dragen), spelen multimodale verplaatsingsmogelijkheden en nabijheidsvoorzieningen vaak een beperkte rol in de keuze van de woonlocatie. Dat de beschikbaarheid van een auto door de woonlocatie leidt tot grote auto afhankelijkheid, wordt te weinig beseft. Ook de maatschappelijke meerkost van perifeer wonen (en dus de impact op de besteding van publieke middelen) heeft tot op heden in het publieke en politiek debat nauwelijks een plaats gekregen. Overaanbod (slecht gelegen) bouwgronden Wie een bouwgrond bezit, beschouwt dit vandaag als een veilige belegging. Speculeren op potentiële bouwgronden blijkt nog steeds interessant. Door het overaanbod (en bij uitbreiding door de mismatch tussen aanbod en behoefte) zal een belangrijk deel van de eigenaars niet in staat zijn om zijn grond te valoriseren. Als dit inzicht kan worden duidelijk gemaakt, kan een VOR systeem eerder als mogelijke oplossing dan als bedreiging worden beschouwd. Op termijn geldt hetzelfde inzicht voor het toekomstig overaanbod aan grote, perifeer gelegen ééngezinswoningen. Opvangen vergrijzing Het fenomeen van de toenemende vergrijzing van onze bevolking is reeds gekend, de ruimtelijke impact daarvan veel minder: de stijgende nood aan kleine woningen (en de dalende behoefte aan grote woningen), de nabijheid en beschikbaarheid van zorg en andere voorzieningen, de wijzigende verplaatsingsbehoeften en mogelijkheden,... Ook hier is nog een hele weg af te leggen om een ruimtelijk beleid dat gericht is op verdichten, te accepteren. 4.7 Nood aan een vernieuwd governance model De invoering van een VOR systeem stelt nieuwe eisen aan onze bestuurlijke organisatie. Op lokaal niveau vereist een VOR systeem een grote mate van samenwerking tussen lokale besturen, waarbij een vereveningslogica de plaats zal moeten innemen van de huidige (minstens impliciete) concurrentie om extra inwoners en tewerkstellingsplaatsen. Gemeenten zullen hun ruimtelijk beleid beter op elkaar moeten afstellen en het sturend ruimtelijk beleid effectief in een vergunningenbeleid moeten doorvertalen. Er zal méér dan ooit nood zijn aan een sterk en gedragen regionaal planningskader (zowel visie als instrumentarium), dat in nauwe afstemming met het lokale en het Vlaamse niveau wordt opgesteld. Dit vereist dat de provincie de capaciteit en de politieke verantwoordelijkheid krijgt toebedeeld om deze rol op te nemen. Als de provincies deze rol niet meer kunnen of mogen opnemen, zal iemand anders dit moeten doen. De Vlaamse overheid zal werk moeten maken van het decretaal kader en aan de regio s de nodige instrumenten en ondersteuning bieden om de regionale VOR markten te organiseren. Tegelijk zal aan het regionale planningsniveau het vertrouwen moeten gegeven worden om het sturend ruimtelijk beleid vorm te geven. Acceptatie verdichting Last but nog least behoudt verdichting (verappartementisering, verkeersdruk, ) nog steeds een eerder negatieve connotatie in vergelijking met het ideaalbeeld van de (liefst vrijstaande) eengezinswoning. 58 VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie

59 4.8 Geïntegreerde gebiedsontwikkeling Een VOR systeem zal ook effectief pas leiden tot een hogere ruimtelijke kwaliteit van onze leefomgeving, als ze gepaard gaat met een meer geïntegreerde gebiedsontwikkeling in plaats van de meer versnipperde projectontwikkeling van de (her)ontwikkelingslocaties. Daarbij vormt de koppeling aan de realisatie van hoogwaardig OV een belangrijk onderdeel. HOV en fiets infrastructuur, multimodale verknoping aan de HOV haltes, ruimte voor voorzieningen, gemengde woningprogrammatie, kwaliteitsvolle publieke ruimte, opwaardering van bestaande woonkernen, vormen hier belangrijke elementen. Figuur: hoogdynamische versus laagdynamische structuur Figuur: waardeketens HOV gebiedsontwikkeling (Regionet) VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN (VOR) IN REGIONET LEUVEN Johan Van Reeth versie blz. 59