Marc Dillen Directeur-generaal Vlaamse Confederatie Bouw. Betaalbare woningen ook voor ouderen?

Transcriptie

1 Marc Dillen Directeur-generaal Vlaamse Confederatie Bouw Betaalbare woningen ook voor ouderen?

2 Vastgoed in België = vaste waarde Prijsstijgingen zijn perfect verklaarbaar door: Evolutie van de consumptieprijzen Gestegen koopkracht van gezinnen (meer tweeverdieners) Systematische daling van hypothecaire rente sinds 1996 Langere looptijd van leningen (tot gemiddeld 25 jaar) Geen vrees voor vastgoedbubbel Eigen woning beste vorm van pensioensparen

3 Vastgoed in België = vaste waarde Vastgoedprijzen blijven ondersteund door sterke vraag ten gevolge van forse bevolkingstoename Binnen deze bevolkingstoename van 2010 tot 2030: Relatief constant aandeel van 0 tot 65-plussers Stijgend tot fors stijgend aandeel van: o 65-plussers: van > (+ 46%) o 80-plussers: van > (+ 55%) Belang van aangepaste of gemakkelijk aanpasbare woningen voor ouderen Maar in hoeverre zijn oplossingen betaalbaar voor deze doelgroep?

4 Senioren rijk of arm? Gemiddeld iets lager inkomen per capita Lager inkomen per gezin (vooral wegens kleiner gemiddeld gezin) Consumptie per capita hoger dan gemiddeld Consumptie hoger dan inkomen Groter armoederisico dan in andere leeftijdscategorieën

5 Senioren rijk of arm? gezinsgrootte inkomen consumptie per capita per gezin per capita per gezin alle gezinnen 2, zelfstandigen 2, loontrekkenden 2, werklozen 2, gepensioneerden 1,

6 Senioren rijk of arm? Verhaal van kapitaalkrachtige baby/pappyboomgeneratie vereist nuancering Wel toevloed van bemiddelde senioren van buitengebied naar steden zoals Gent Gunstige omgevingsfactoren spelen daarbij belangrijke rol, zoals: nabijheid van diensten aangename leefomgeving

7 Senioren rijk of arm? Nog slechts beperkte inkomsten uit economische activiteit Inkomsten uit economische activiteit grotendeels vervangen door sociale uitkeringen (pensioenen) Toenemende inkomsten uit vermogen vanaf leeftijd van 40 jaar Inkomsten uit huurwoningen vooral belangrijk als aanvulling voor beperkte pensioenen voor zelfstandigen

8 Senioren arm of rijk? Slechts minimaal aantal 65-plussers met nog af te betalen lening Eigenaar van woning = beste bescherming tegen armoederisico België 55-plussers jaar 75-plussers Aantal huishoudens Eigenaar zonder 37,4% 68,5% 73,6% 72,5% afbetaling lening Eigenaar met 34,4% 8,0% 2,4% 0,4% afbetaling lening Huurder 21,0% 15,2% 15,7% 17,1% Huurder sociale woning 5,0% 6,2% 6,6% 7,1% Overige 2,1% 2,1% 2,0% 2,8%

9 Beschikbare premies voor renovaties Renovatiepremies Voor een ruime waaier aan renovatieactiviteiten Maar bij verhuurders: enkel als verhuurd wordt via sociaal verhuurkantoor voor negen jaar Aanpassingspremies Specifiek voor 65-plussers Maar maximaal euro Meeste fiscale tegemoetkomingen voor nieuwbouw en renovatie afgeschaft

10 Belang van bijkomende ondersteuning voor senioren Vooral ouderen slecht gehuisvest Kwaliteit van huurwoningen doorgaans nog lager dan die van woningen die door hun eigenaar zijn bewoond Verhuurders gemiddeld ouder dan gemiddelde Vlaming: ongeveer een derde ouder dan 65 jaar Meeste verhuurders bezitten slechts een paar huurwoningen Huurders hebben lager dan gemiddeld inkomen

11 Voorstel tot verlaging van successierechten Ouderen beschikken over relatief belangrijk onroerend goed Beperktere roerende middelen leiden tot aarzeling om deze in te zetten voor renovatiewerken Renovatie leidt bovendien tot meerwaarde en daardoor tot hogere successierechten

12 Erfenis zonder aftrek van renovatiekosten 1 erfgenaam in rechte lijn Erfenis: twee appartementen met totale waarde van euro Onroerend Roerend Zonder energiebesparende investering van euro euro euro Successierechten: Successierechten: Na energiebesparende investering van euro Onroerend Roerend meerwaarde van (75%) = euro Successierechten: Successierechten: Verschil = Verschil = Totaal verschil =

13 Erfenis met aftrek van renovatiekosten Wordt afgetrokken van belastbaar bedrag voor successierechten Leidt tot belangrijk fiscaal voordeel Onroerend Roerend Zonder energiebesparende investering van euro euro euro Successierechten 3% op = % op = % op resterende = Successierechten 3% op = % op = Totaal = Totaal = Na energiebesparende investering van euro Onroerend Roerend meerwaarde van (75%) euro aftrek van investering van = Successierechten Successierechten 3% op = % op = % op = % op resterende = Totaal = Totaal = Verschil = Verschil = Totaal verschil =

14 Verlaging van successierechten Fiscaal voordeel loopt veel hoger op dan 1,5% uit vroegere VUB-studie: circa 14% in voormeld voorbeeld Vooral doordat roerend gedeelte door de investering is afgenomen en daardoor grotendeels in schijf met laagste successierechten terechtkomt

15 Verlaging van successierechten Besparing nog duidelijkst bij vererving in onrechtstreekse lijn door de zeer hoge rechten dan op de hoogste schijven (55% en meer) Fiscaal voordeel groter als erfenis bestaat uit enkele huizen of appartementen naast de woning die de oudere zelf bewoont belangrijke stimulans tot energiebesparende investeringen voor eigenaars die enkele huurwoningen bezitten.

16 Noodzaak om te renoveren Relatief hoge leeftijd van woningbestand: 75% van voor 1981 Dus grotendeels niet geïsoleerd en vaak zelfs zonder spouwmuur

17 Noodzaak om te renoveren Meeste verkopen en verhuringen betreffen woningen van 1970 en ouder Meer dan dubbel zoveel energieverbruik in oudste woningen dan in woningen vanaf 1996 Dalend maximaal E-peil in nieuwe woningen: E100 (2006) E80 (2010) E70 (2012) E60 (2014) Verhoogt druk om ook bestaand woningpatrimonium energiezuiniger te maken Toenemende impact van EPC op verkoop: lage score op EPC sneller verkocht en vaker tegen vooropgestelde prijs

18 Noodzaak om te renoveren Hoe ouder de woning, hoe hoger de EPC-score, hoe meer energieverbruik Aantal EPC s Gemiddelde energieprestatie volgens EPC s 1970 en ouder

19 Terugverdieneffect van energiezuinige nieuwbouw Toepassing van E-calculator Berekent combinatie afbetaling + verbruikskost Voorbeeld: vrijstaande woning met 175 m² vloeroppervlak E68 goedkoper in afbetaling Maar E58 gunstiger in combinatie afbetaling + verbruik Zie volgende tabel

20 Terugverdieneffect van energiezuinige nieuwbouw E-peil investering afbetaling verbruikskost afbetaling + verbruik , , , , , , , ,99

21 Terugverdieneffect van energiezuinige nieuwbouw Toepassing van E-calculator Idem als vorige tabel maar ook rekening houdend met subsidies Weliswaar uitgaande van constante energieprijzen Optimale E-peil verlaagt naar E21 Zie volgende tabel

22 Terugverdieneffect van energiezuinige nieuwbouw E-peil investering afbetaling + verbruik subsidies totale maandelijkse kost , , ,09 9, , ,56 53, , ,99 61, ,12

23 Terugverdieneffect van energiezuinige nieuwbouw Toepassing van E-calculator Dit maal met toename van energieprijzen met 4% per jaar E-13 wordt optimale keuze Zie volgende tabel

24 Terugverdieneffect van energiezuinige nieuwbouw E-peil afbetaling verbruikskost afbetaling + verbruik subsidies totale kost per maand ,48 375, , , ,09 325, ,32 9, , ,56 151, ,51 53, , ,99 101,3 1282,29 61, , ,04 71, ,02 62, ,34

25 Terugverdieneffect van energiezuinige nieuwbouw E-calculator gebruiken om banken tot soepelere leenvoorwaarden te bewegen voor energiezuinige woningen Nog uit te breiden voor renovatie op basis van Re-calculator Steeds meer duidelijkheid rond marktmeerwaarde van energiezuinige nieuwbouw en renovatie Markteffect van investeringen in aanpasbaar wonen op zich nog onduidelijk Heel wat woningen moeten alleen al om energetische redenen gerenoveerd worden Overgrote deel van de woningen dat verkocht wordt, wordt binnen het jaar grondig gerenoveerd opdrachtgevers stimuleren om aanpasbaarheid mee te nemen

26 Marktvraag naar meegroeiwoningen Opdrachtgevers worden wel jonger: voor hen is het moeilijk om nu geld te spenderen aan aanpasbaar wonen Velen worden in twee stappen eigenaar: eerst van een kleinere woning of appartement daarna van een grotere woning Willen evenmin tijd of geld investeren in aanpasbaar wonen Het heeft geen zin elke woning in Vlaanderen aanpasbaar te willen maken

27 Marktvraag naar meegroeiwoningen Meegroeiwoningen beperken latere aanpassingskosten Maar eigenaars vragen meestal pas aanpassingen als ze echt geconfronteerd worden met beperkingen: tijdshorizon van terugverdieneffect voor vele opdrachtgevers te lang Opdrachtgevers zullen maar overtuigd worden als: ze het belang ervan inzien belang van sensibilisering + overheid die voor haar gebouwen het goede voorbeeld geeft de meerkost minimaal is belang om de kostprijs onder controle te houden

28 Knelpunten bij meegroeiwoningen Gevaar van extra kosten vermijden bovenop andere kostenverhogende verplichtingen: Eisen op vlak van energie-efficiëntie en hernieuwbare energie Veiligheidscoördinatie Akoestische normen Glasnormen die in bepaalde gevallen duidelijk op korte termijn voordeel genereren (bijvoorbeeld lagere energiefactuur) maar niet altijd Grens van betaalbaarheid niet overschrijden

29 Knelpunten bij meegroeiwoningen Aanpasbaarheid vergt grotere woningen Gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw vormen ongeveer 10% van totale volume Toegankelijkheidsverplichtingen kunnen ertoe leiden dat de gemeenschappelijke delen 14% bedragen appartementen worden paar percenten duurder Waarom lineaire maten (120 cm) voor de gangen in appartementen? belang van voldoende ruimte bij bocht of deur

30 Belang van creativiteit Lineaire maatregelen kunnen kosten genereren die niet nodig zijn om het gewenste effect te bereiken Andere aanpassingen, bijvoorbeeld het weglaten van drempels, kosten niets extra Maar kunnen dan weer in conflict komen met eis om waterinsijpeling te voorkomen

31 Belang van ruimtelijke context Aangepaste woningen op het juiste wijk- en buurtniveau oprichten Moeten gepaard gaan met integrale toegankelijkheid Toegankelijk aanbod in de buurt van winkels, aangepaste recreatie, culturele voorzieningen enz. Leren uit projecten van voorlopers

32 Concreet voorbeeld Kangoeroekijkwoning van Matexi in De Pinte Ouder koppel op de benedenverdieping Jonger koppel op de eerste verdieping Slaapkamers, speelruimte en douchekamer op tweede verdieping voor de kinderen Maakt deel uit van nieuw woonproject Moerkensheide met 84 comfortwoningen met bredere deuren, verlaagde dorpels en hoger geplaatste stopcontacten Rustig gelegen vlakbij centrum van De Pinte en tegelijk vlakbij natuurgebied

33 Concreet voorbeeld Silver concept van Durabrik Met onder meer: Egale vloerniveaus Brede deuren en schuifdeuren Trap met mogelijkheid tot latere inbouw van traplift Verlaagd bad met antislip Mogelijkheid tot ombouw van garage tot slaapkamer Ergonomische keuken Voorbeelden wijzen op private belangstelling

34 Opportuniteit voor kangoeroewoningen Grote woningen in het buitengebied in bezit van gepensioneerden Moeten kunnen worden opgesplitst in aparte woningen waarin twee generaties naast elkaar kunnen leven met nodige privacy Problemen waren onder meer: vele verkavelingen bestemden loten enkel voor eengezinswoningen bij zonevreemde woningen mocht aantal woongelegenheden niet verhogen

35 Opportuniteit voor kangoeroewoningen Begrip kangoeroewoning intussen vervangen door zorgwoning Decreet op ruimtelijke ordening werd aangepast onder hoofding zorgwonen : voor opsplitsing geen vergunningsplicht meer Maar wel onder (te) strikte voorwaarden zoals bijvoorbeeld rond de ondergeschikte wooneenheid: hoogstens 1/3 de van totaal volume moet fysiek geheel met hoofdwooneenheid vormen

36 Vraag naar aanpasbare woningen Aantal 65-plussers dat een aangepaste woning nodig heeft, neemt toe Maar meeste 80-plussers hebben verzorging in rusthuis nodig Grenzen aan zelfstandig wonen: demente en andere zwaar zorgbehoevende bejaarden kunnen niet in een aanpasbare woning blijven wonen Naast aanpasbare woningen dus ook nood aan aangepaste woningen

37 Programmatie van serviceflats Norm elk jaar herzien maar toegelaten contingent grotendeels geblokkeerd via systeem van voorafgaande vergunningen Voorafgaande vergunning geldt voor vijf jaar maar kan daarna met drie jaar worden verlengd In bepaalde gevallen kan vergunning elf jaar blijven gelden Norm Bestaand Bestaand en gepland Oost-Vlaanderen (52%) (104%) Vlaanderen (43%) (94%)

38 Private interesse voor bouw van extra serviceflats Concreet voorbeeld: Alfons Smet Residenties in Dessel Werd eveneens op bijzondere manier gefinancierd Wie wil kan intekenen op een obligatielening met woonrecht in een door de intekenaar gekozen flat Belangrijk dat instellingen die vergunning hebben, deze vergunning zo snel mogelijk realiseren

39 Enkele conclusies Dringende noodzaak tot aanpassing van bestaand woningpatrimonium kansen voor uitbouw van meegroeiwoningen Maar oppassen voor lineaire toepassingen: belang van creativiteit om meerkost onder controle te houden Grens van betaalbaarheid al bereikt door andere verplichtingen Belang van sensibilisering + leren uit projecten van voorlopers Aanpassing van voorwaarden om zorgwoningen toe te staan Belang ook van aangepaste financiële stimuli, zoals verlaging van successierechten Naast meegroeiwoningen blijven serviceflats en rusthuizen nodig