Huis kopen nr. 4. Bouwkundige keuring

Transcriptie

1 Huis kopen nr. 4 Bouwkundige keuring

2 Inleiding ZEKER ZIJN VAN EEN KOOPWONING Een huis kopen is een grote uitgave. Daarom wil je zeker weten dat het huis in goede staat verkeert. Een bouwkundige keuring geeft hier inzicht in. In dit e-book leggen we uit wat de keuring inhoudt, wat de voordelen zijn en wie je het beste inhuurt. Onze serie e-books Huis kopen helpt starters bij het kopen van hun eerste huis. De e-books staan vol handige informatie, praktische tips en belangrijke aandachtspunten. Disclaimer Dit is een publicatie van Vereniging Eigen Huis. De informatie is samengesteld op de hieronder genoemde datum. Wij merken op dat de inhoud van deze publicatie daarom een beperkte geldigheid heeft. Van tijd tot tijd zal de inhoud van de publicatie kunnen wijzigen. Via onze website kan de meest actuele versie van een publicatie worden aangevraagd. De publicatie is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid tot stand gekomen. De informatie is geheel vrijblijvend en wordt aangeboden zonder enige vorm van garantie of aanspraak op juistheid. Voor de gevolgen van een eventuele fout of onvolledigheid in deze publicatie aanvaardt Vereniging Eigen Huis geen aansprakelijkheid. Alle rechten van intellectuele eigendom betreffende deze publicatie liggen bij Vereniging Eigen Huis. Niets van de inhoud van deze publicatie mag openbaar worden gemaakt zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Vereniging Eigen Huis. Editie mei Vereniging Eigen Huis Pagina 2 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

3 Inhoud 1. STA STERKER 4 Als starter sta je er niet alleen voor. Je kunt altijd rekenen op ons advies en onze diensten. Ook bij het keuren van een huis. 2. WAT IS EEN BOUWKUNDIGE KEURING? 6 Bij een bouwkundige keuring (ook wel bouwtechnische keuring) controleert een onafhankelijke bouwkundige de staat van een huis. 3. DE VOORDELEN VAN EEN BOUWKUNDIGE KEURING 11 Met een bouwkundige keuring weet je beter wat je koopt. Ook sta je sterker tijdens de onderhandelingen en daarna. 4. WANNEER EN DOOR WIE LAAT JE EEN KEURING UITVOEREN? 14 Het maakt niet uit hoe oud een huis is, een keuring is altijd aan te raden. Een bouwkundige weet precies waar hij op moet letten. 5. HOE HELPT VERENIGING EIGEN HUIS VERDER? 17 Wij kunnen je helpen met bijvoorbeeld handige onderhandelingstips en met modelcontracten. Pagina 3 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

4 1. Sta sterker Pagina 4 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

5 Een huis kan er op het eerste gezicht goed uitzien. Maar sommige gebreken zijn moeilijk te spotten. Met een bouwkundige keuring van Vereniging Eigen Huis kom je erachter wat je écht koopt. Wie een huis koopt, komt tegenover makelaars, banken en hypotheekadviseurs te staan. Partijen die weten hoe de huizenwereld werkt. Met Vereniging Eigen Huis sta je er niet alleen voor. We helpen onze ruim leden met onze uitgebreide kennis en jarenlange ervaring bij het kopen, onderhouden en verkopen van hun huis. Je kunt op ons rekenen als de enige onafhankelijke en objectieve expert voor huizenkopers en - bezitters. WEET WAT JE KOOPT Helemaal weg van een huis? Kijk er nog eens kritisch naar: wat koop je precies? En zijn er mankementen? Kom erachter met een bouwkundige keuring. Wij kunnen je alles vertellen over de bouwkundige keuring. Bijvoorbeeld over: de meerwaarde en inhoud van de keuring de timing van de keuring wie de keuring doet en tegen welke prijs Dit e-book Bouwkundige keuring geeft starters op de woningmarkt alle handvatten om deze stap in het koopproces te zetten. STA STERKER Word lid voor 27 per jaar. Bel ons op (maandag - donderdag uur, vrijdag uur). Of kijk op eigenhuis.nl. Pagina 5 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

6 2. Wat is een bouwkundige keuring? Pagina 6 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

7 Met een bouwkundige keuring (ook wel bouwtechnische keuring) voorkom je als huizenkoper dat je een kat in de zak koopt. Maar wat houdt een bouwkundige keuring precies in? Is de keuring verplicht? En wat staat er in een bouwkundig rapport? WAT IS EEN BOUWKUNDIGE KEURING? Een bouwkundige keuring is een visueel onderzoek naar de bouwtechnische staat van een woning uitgevoerd door een bouwkundige. De bouwkundige checkt het hele huis, van dak tot kruipruimte, van binnen en buiten. Hij kijkt naar de staat van onderhoud, zoals de conditie van het buitenschilderwerk, en of er gebreken zijn, zoals aan de kapconstructie of vochtplekken. Komt hij iets tegen? Dan schat hij in wat de oorzaak is, welke herstelwerkzaamheden nodig zijn en wat het gaat kosten om het huis weer in goede staat te brengen. Je bent zelf bij de keuring aanwezig. De bouwkundige geeft een toelichting op wat hij ziet en je kunt direct vragen stellen. WAT VALT ER ONDER EEN BOUWKUNDIGE KEURING? De bouwkundige kijkt tijdens de keuring naar de staat en eventueel het onderhoud van: de fundering en draagconstructies, zoals scheefstand, grote scheurvorming en doorhangende lateien (balken) boven een raam of deur. de kruipruimte (als deze toegankelijk is), inclusief de riolering, ventilatievoorzieningen en leidingen. de vloeren en muren, inclusief metselwerk en voegwerk. het dak, de dakconstructie en de dakbedekking (als deze bereikbaar en zichtbaar zijn). de ramen, deuren, puien en kozijnen. het balkon, (dak)terras, schuren, garages en/of andere ruimten die bij het huis horen. de keuken, het toilet en de badkamer. de cv-installatie en de elektrische installatie. Daarnaast controleert de bouwkundige of er loden waterleidingen zijn en of brandgevaarlijke materialen zijn gebruikt. Bekijk ook onze reeks video s mag ik je huis even keuren? Pagina 7 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

8 WAT DOET DE BOUWKUNDIGE WEL? Het bouwjaar van de woning is belangrijke informatie voor de bouwkundige. Op basis daarvan kan hij de gebruikte bouwmaterialen en eventuele risico s achterhalen. Elke bouwperiode kent zijn eigen gebreken en daardoor weet de bouwkundige waar hij op moet letten tijdens de inspectie. Denk hierbij aan het gebruik van asbest of betonrot in beganegrondvloeren. Na de keuring krijg je van de inspecteur een bouwkundig rapport met zijn bevindingen. WAT DOET DE BOUWKUNDIGE NIET? Een bouwkundige keuring is visueel; de bouwkundige verschuift geen meubels en doet geen boringen of hak- of breekwerk. De huiseigenaar houdt er geen schade aan over. De bouwkundige kan wel meetapparatuur gebruiken, bijvoorbeeld om de vochtigheid van de kozijnen te meten. Wil je meer weten over een bepaald aspect of wil je de woning iets diepgaander laten onderzoeken? Dan kun je een specialist inhuren. Bijvoorbeeld als jij of de bouwkundige vermoedt dat er asbest in de woning is verwerkt of dat er een funderingsprobleem is. BOUWJAAR BEPAALT (DEELS) DE GEBREKEN Het maakt niet uit hoe oud een huis is, een bouwkundige keuring is altijd aan te raden. Daarnaast kent elke bouwperiode een aantal veelvoorkomende problemen: tot 1960: funderings-, muur- en vochtproblemen, verouderde leidingen en bedrading, slechte isolatie, geen centrale verwarming en aangetast houtwerk : verwarmings-, muur- en vochtproblemen, verouderde leidingen en bedrading, verkeerde bouwmaterialen, slechte isolatie en aangetast houtwerk. na 1980: ventilatie-, isolatie- en vochtproblemen, betonrot en aangetast houtwerk. De bouwkundige weet precies welke gebreken vaak voorkomen bij een bepaalde bouwperiode. Tip MET ONZE WONINGSCAN ONTDEK JE WELKE GEBREKEN VAAK VOORKOMEN BIJ EEN BEPAALDE BOUWPERIODE. Pagina 8 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

9 IS DE KEURING VERPLICHT? De bouwkundige keuring is niet verplicht, wel verstandig. Als koper heb je een onderzoeksplicht; je moet onderzoek doen naar de bouwkundige en de juridische staat van een woning. Sommige hypotheekverstrekkers kunnen een bouwkundige keuring eisen. Om een bouwkundige keuring te kunnen doen, heb je toestemming nodig van de verkoper. Let op! WAT STAAT ER IN EEN BOUWKUNDIG RAPPORT? Na de keuring krijg je een bouwkundig rapport. Hierin geeft de bouwkundige een oordeel over de staat van het huis. Zijn er gebreken? Per gebrek staat aangegeven binnen welke periode herstelwerkzaamheden nodig zijn en wat deze gaan kosten. De kosten zijn verdeeld in kosten die je direct moet maken en kosten waar je op langere termijn rekening mee moet houden. De bouwkundige zet ook in het rapport of eventueel verder onderzoek nodig is. EEN BOUWKUNDIGE GEEFT ALLEEN EEN OORDEEL OVER DE BOUWTECHNISCHE STAAT VAN EEN WONING. WIL JE WETEN WAT DE WONING WAARD IS? OF HEB JE GROTE VERBOUWPLANNEN? SCHAKEL DAN EEN TAXATEUR IN. Bekijk een voorbeeldrapport van de Eigen Huis Bouwtechnische keuring (pdf). Pagina 9 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

10 HUIZENKOPERS VERTELLEN Vincent en Roos kochten een koopwoning in De Meern: Vincent: We hebben via Vereniging Eigen Huis een bouwkundige ingeschakeld voor de bouwkundige keuring. Mijn advies is om dat altijd te laten doen. Omdat je zelf geen specialist bent op dat gebied. Bij de bezichtiging stelden we vragen, keken goed rond, maar natuurlijk zagen wij als leken niet alles. Bij een keuring gaat een expert met een getraind oog door de woning. Zelf zou ik ook nooit met een spiegel onder de goot kijken om die te controleren. De bouwkundige noteerde bij elk punt op welke termijn het herstel moest plaatsvinden en gaf een kosteninschatting. Heel prettig om zo n meerjarenonderhoudsplan op papier te hebben. Het was de driehonderd euro dubbel en dwars waard. Pagina 10 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

11 3. De voordelen van een bouwkundige keuring Pagina 11 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

12 Hoe blijf je kritisch als je denkt dat je je droomhuis hebt gevonden? Met een bouwkundige keuring kun je rekenen op een objectief oordeel van een deskundige. De keuring is ook handig voor, tijdens én na de onderhandelingen. DE OBJECTIEVE EN ONAFHANKELIJKE PROFESSIONAL Wie een huis laat keuren door een bouwkundige, weet beter wat hij koopt. Een bouwkundige kan dankzij zijn kennis en ervaring gemakkelijker gebreken en/of achterstallig onderhoud herkennen. Daardoor weet je wat de bouwtechnische staat van de woning is en welk onderhoud (op termijn) nodig is. Een bouwkundige is altijd onafhankelijk: hij heeft er geen belang bij of de woning wel of niet wordt verkocht en hij verdient niets aan de onderhouds- of reparatiewerken die hij adviseert. ONZE LEDEN KUNNEN AL VANAF 309 EEN ONAFHANKELIJKE Tip BOUWKUNDIGE INHUREN VOOR EEN BOUWKUNDIGE KEURING. DE PRIJS IS INCLUSIEF EEN BOUWKUNDIG RAPPORT, MET EEN HELDERE BESCHRIJVING VAN DE GEVONDEN GEBRE- KEN EN GESCHATTE HERSTELKOSTEN. KENNIS VAN GEBREKEN De verkoper heeft een mededelingsplicht. Hij moet vertellen welke gebreken bij hem bekend zijn. Maar misschien weet hij niet dat de houten onderdelen van het huis worden aangevreten door boktor. Of dat er funderingsproblemen zijn. Daarom heb je als koper ook een onderzoeksplicht: je moet de bouwtechnische en juridische staat van een woning zelf ook onderzoeken. Met een bouwkundige keuring beperk je de kans dat je na de aankoop van een huis nog op onverwachte gebreken stuit. KENNIS VAN DE KOSTEN In het bouwkundig rapport staat niet alleen wat de gebreken en herstelkosten zijn, maar ook wat de staat is van de verschillende onderdelen van het huis. Misschien is de elektrische installatie binnen een jaar aan vervanging toe of moet de badkamer binnen 5 jaar aangepakt worden. Zo weet je met welke onderhoudskosten je in de toekomst rekening moet houden. De bouwkundige kan ook, op jouw verzoek, een inschatting maken van de kosten voor verbetering van de woning, zoals voor vloerisolatie op de begane grond. Pagina 12 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

13 STERKER IN DE ONDERHANDELING Een bouwkundige keuring helpt bepalen of het verstandig is een huis te kopen of niet. Misschien zijn de gebreken groter dan gedacht. Je kunt de vastgestelde gebreken gebruiken bij het bieden en onderhandelen. Bied bij veel gebreken bijvoorbeeld lager of onderhandel over wie de herstelkosten betaalt. Met ons e-book Bieden, onderhandelen en kopen ga je goed voorbereid het onderhandelingsspel in. ONTBINDENDE VOORWAARDEN IN HET KOOPCONTRACT Je kunt een bouwkundige keuring laten uitvoeren voordat je het koopcontract tekent. Maar soms is dat niet mogelijk. Neem dan ontbindende voorwaarden op in het contract. Zorg voor een ruim voorbehoud, bijvoorbeeld door deze clausule op te nemen in het koopcontract: Koper zal zo spoedig mogelijk een bouwtechnische keuring laten verrichten door Vereniging Eigen Huis. Koper heeft het recht om op grond van het rapport van deze keuring, zonder enige nadere toelichting, de koopovereenkomst te ontbinden. De ontbinding moet worden ingeroepen bij brief die aangetekend wordt verzonden, uiterlijk binnen vijf werkdagen nadat de bouwtechnische keuring in opdracht van koper is verricht. Deze clausule geeft jou als koper de mogelijkheid om het koopcontract te ontbinden. Andere clausules zijn vaak voor discussie vatbaar. Bijvoorbeeld als er in de clausule staat dat je kunt ontbinden bij constructieve gebreken. Wij bieden een model koopcontract voor zowel een bestaande woning als een appartement. Pagina 13 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

14 4. Wanneer en door wie laat je de keuring uitvoeren? Pagina 14 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

15 Met een bouwkundige keuring kies je voor zekerheid. Maar wanneer laat je de keuring doen? En wie schakel je daarvoor in? ZELF DOEN? VRAAG LIEVER DE EXPERT Schakel altijd, ook als je zelf een bouwtechnische achtergrond hebt, een bouwkundige in. Wie enthousiast is over een huis, maakt mankementen misschien minder groot. Of je denkt dat de herstelkosten wel meevallen. Een bouwkundige is opgeleid voor de bouwtechnische keuring en oordeelt objectief; het maakt hem niet uit of je het huis koopt of niet. EEN BOUWKUNDIGE BOEKEN De verkoper moet eerst toestemming geven voor een bouwkundige keuring. Samen spreken jullie af wanneer die plaatsvindt. Daarna maak je een afspraak met de bouwkundige. Die kun je inhuren via een bouwkundig adviesbureau of via Vereniging Eigen Huis. DE TIMING VAN DE KEURING Wanneer je serieus geïnteresseerd bent in een huis, wordt het tijd voor een bouwkundige keuring. Het liefst vindt die keuring plaats nog voordat je gaat bieden. Op basis van de uitkomsten kun je een scherper openingsbod doen. De bouwkundige kan ook tijdens de onderhandelingen keuren. Dan kun je de ingeschatte herstelkosten meenemen in de onderhandeling. Soms is er tijdens het bieden geen tijd voor een keuring. Bied dan onder voorwaarden. Maak hierbij een ruim voorbehoud, bijvoorbeeld dat als er uit de bouwkundige keuring ernstige gebreken blijken, de koop niet doorgaat. Die ontbindende voorwaarden laat je vastleggen in het koopcontract. Let op! EEN BOUWKUNDIGE KEURING GEEFT GEEN VOORRANG BIJ HET BIEDEN. EEN VERKOPER IS NIET AAN JOU GEBONDEN EN KAN OOK DAN NOG ZIJN HUIS VERKOPEN AAN EEN ANDER. DE KOSTEN VAN DE BOUWKUNDIGE KEURING Bij Vereniging Eigen Huis kun je als lid al vanaf 309 een onafhankelijke bouwkundige keuring laten doen. De prijs is afhankelijk van de grootte van de woning en eventueel bijgebouwen, zoals schuren of garages. Pagina 15 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

16 Tip SNEL EEN GEDEGEN BOUWKUNDIGE KEURING NODIG? MET DE BOUWKUNDIGE KEURING VAN VERENIGING EIGEN HUIS WEET JE BINNEN 48 UUR NA DE KEURING PRECIES WAAR JE AAN TOE BENT. BEL VOOR EEN AFSPRAAK NAAR OF BOEK EEN KEURING OP EIGENHUIS.NL HUIZENKOPERS VERTELLEN Cindy kocht een appartement in Amsterdam-West: Ik kocht een woning uit Dan is een bouwkundige keuring raadzaam. De inspecteur adviseerde de leidingen van de badkamer een onderhoudsbeurt te geven. Zodat er geen water zou doorlekken. Ook kwam er een vreemd geluid uit de mechanische ventilatie en de cv-ketel. Dat moest een expert controleren. Dit namen we als voorwaarden op in het koopcontract. Die voorwaarden werden netjes opgepakt en de nodige acties werden uitgevoerd. Pagina 16 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

17 5. Hoe helpt Vereniging Eigen Huis jou verder? Pagina 17 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

18 Een eigen huis kopen is een belangrijke beslissing. Je hoeft niet alles alleen te doen en uit te zoeken. Daar is Vereniging Eigen Huis voor. Onze leden staan sterker bij de aankoop van een woning én daarna. Voor 27 euro per jaar geven wij antwoord op alle juridische, financiële, fiscale en bouwkundige vragen. Als lid profiteer je van onze kennis, persoonlijk advies, de collectieve (inkoop)kracht van ruim leden én van onze exclusieve producten en diensten, zoals: BOUWKUNDIGE KEURING Met onze onafhankelijke Bouwkundige keuring heb je snel inzicht in de bouwtechnische staat van een woning. Zo weet je precies wat je koopt en sta je straks sterker in de onderhandeling. WONINGSCAN Vul onze Woningscan in en ontdek welke gebreken vaak voorkomen bij een bepaalde bouwperiode. GEBREKENHUIS Ons Gebrekenhuis toont hoe je veelvoorkomende gebreken (zelf) kunt oplossen. PRIJZENINDICATOR Onze Prijzenindicator geeft een reële schatting van de 12 meest voorkomende klussen aan de eigen woning en de kosten daarvan. COLLECTIEVE INKOOP SCHILDERWERK Met onze Collectieve Inkoop Schilderwerk krijg je een gekwalificeerde schilder, topkwaliteit verf, controle door een expert en zes jaar volledige garantie. NIEUWSBRIEF KOOPWIJZER Met onze nieuwsbrief Koopwijzer krijg je regelmatig handige tips in je mailbox. Pagina 18 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

19 E-BOOKS BUDGETTEREN VOOR HET KOPEN VAN EEN HUIS (PDF): Wat zijn mijn financiële mogelijkheden? Welke kosten komen er bij een koophuis kijken? EEN HUIS BEZICHTIGEN (PDF): Hoe bereid ik me voor op een bezichtiging? Welke vragen moet ik stellen? Hoe spot ik gebreken? BIEDEN, ONDERHANDELEN & KOPEN (PDF): Hoe moet ik onderhandelen? Wat komt er allemaal kijken bij een koopcontract? Waar krijg ik een betrouwbare inschatting van de woningwaarde? FINANCIEREN VAN EEN KOOPHUIS (PDF): Hoe krijg ik de financiering rond? Hoe sluit ik een hypotheek af? Waar moet ik op letten? Dit e-book is juni 2017 beschikbaar op eigenhuis.nl KOPEN VAN EEN APPARTEMENT (PDF): Welke verzekeringen moet ik afsluiten? Hoe regel ik de verhuizing efficiënt? Dit e-book is juni 2017 beschikbaar op eigenhuis.nl Pagina 19 Vereniging Eigen Huis e-book Bouwkundige keuring

20 Contact en vragen HEB JE EEN JURIDISCHE, FINANCIËLE, FISCALE OF BOUWKUNDIGE VRAAG? Bel ons op Onze ledenservice is bereikbaar van maandag tot donderdag tussen uur en op vrijdag tussen uur. Meer informatie? Kijk op eigenhuis.nl Lid worden Vereniging Eigen Huis helpt bij vragen over het kopen van een huis, de hypotheek, bouwkundige of juridische zaken. Word lid en profiteer van onze kennis én collectieve (inkoop)kracht van ruim leden. Meld je aan op eigenhuis.nl/lid-worden of bel EDITIE MEI