VAN PARKEERBEHEER NAAR MOBILITEITSMANAGEMENT

Transcriptie

1 20 VAN PARKEERBEHEER NAAR MOBILITEITSMANAGEMENT PARKEREN EN VASTGOEDWAARDE 1 Parkeren: van gemeentelijke voorziening tot commercieel product 4 2 Een stoomcursus vastgoed 7 3 De waarde van vastgoed 11 4 Vastgoed en parkeren: kansen voor gemeenten 20 Literatuur 26

2

3 PARKEREN EN VASTGOEDWAARDE

4 1 PARKEREN: VAN GEMEENTELIJKE VOORZIENING TOT COMMERCIEEL PRODUCT 1.1 Achtergronden De kwaliteit van een locatie is van grote invloed op de waarde van gebouwen, zoals woningen, winkels en kantoren. Een locatie krijgt een bepaalde kwaliteit door allerlei factoren, zoals de bereikbaarheid en de beschikbaarheid van goede parkeergelegenheid. Parkeervoorzieningen beïnvloeden dus de waarde van het vastgoed, maar ze vertegenwoordigen zelf ook een waarde, door de inkomsten die ze genereren en de waardeontwikkeling die ze doormaken. Projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers en gebruikers van vastgoed hebben veel belang bij goede parkeervoorzieningen. De realisatie, exploitatie en het beheer van parkeervoorzieningen zijn nog steeds in belangrijke mate een publieke zaak. Regulering en tariefstelling zijn vooral bedoeld om automobiliteit en parkeren te sturen en te beïnvloeden. Gemeenten hebben kostendekking of rendement tot nu toe niet als doorslaggevende motieven beschouwd. Doordat het autobezit doorgroeit, blijft ook de behoefte aan parkeeraccommodaties toenemen. De schaarse ruimte en stedenbouwkundige overwegingen vormen stimulansen om gebouwde parkeervoorzieningen te realiseren. Steeds vaker lijken duurdere parkeeroplossingen te kunnen, omdat betaald parkeren algemeen geaccepteerd is en gemeenten vaker differentiatie in de tarieven aanbrengen. Vastgoed en stallingplaatsen worden meestal ontkoppeld: wie een appartement koopt, kan separaat één of twee parkeerplaatsen kopen. Er lijkt dus een markt te zijn voor losse parkeerplaatsen en er ontstaan commercieel interessante exploitatiemogelijkheden. Een ontwikkeling die zich daarbij voordoet, is de privatisering van exploitatie en beheer. Soms wordt ook het bezit overgedragen aan een private partij. De gemeente Maastricht heeft met Q-Park een publiek-privaat samenwerkingsverband opgericht die alle parkeervoorzieningen in de stad omvat. Daarbinnen is Q-Park verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie van de parkeergarages en de gemeente voor het straatparkeren. De gemeente blijft eigenaar van de garages, maar verhuurt deze voor een periode van dertig jaar aan Q-Park. Een falend gemeentelijk exploitatiebeleid vormde de aanleiding voor deze samenwerking. Q-Park kon de exploitatie en het beheer verzorgen met meer kwaliteit tegen lagere kosten. In Nederland is een aantal private spelers actief op de markt voor parkeervoorzieningen. Zij halen hun inkomsten uit het beheer en de exploitatie en zijn soms ook eigenaar. Bovendien lijken parkeervoorzieningen interessant te worden als een zelfstandige vastgoedcategorie. 4

5 Bouwfonds plaatst parkeerfonds Amersfoort Het Bouwfonds European Real Estate Parking Fund, met een uiteindelijk fondsvermogen van 300 mln, is geplaatst bij institutionele beleggers. Dit beleggingsfonds is een initiatief van Bouwfonds Asset Management. Het fonds investeert in parkeergarages in binnensteden, bij winkelcentra en op andere duurzame attractiepunten in maximaal twaalf Europese steden. Het fonds is speciaal gestructureerd voor internationale beleggers. De startportefeuille van het fonds omvat tien parkeergarages gelegen in Londen, Madrid, Parijs en enkele andere grote Franse steden. Het fonds is gevestigd in Luxemburg. Het benodigd eigen vermogen is geheel geplaatst bij institutionele beleggers in Nederland en Duitsland. (bron: PropertyNL Nieuwsbrief, 24 november 2005) Het lijkt erop dat parkeren van een gemeentelijke voorziening uitgroeit tot een commercieel interessant product. Als dat zo is, hebben gemeenten dan voldoende kennis en expertise om in deze ontwikkeling mee te groeien? Beschikken zij over de expertise om het maatschappelijk en financieel rendement van parkeren te optimaliseren? Kunnen zij de afweging maken om te privatiseren? Kennen zij de drijfveren en belangen, de rekensommen en onderhandelingsstrategieën van private spelers in voldoende mate om een goede gesprekspartner voor hen te zijn? Tabel 1. Aandeel van reismotieven van bestuurders in de dagelijks afgelegde autokilometers Motieven % Woon-werkverkeer en zakelijke bezoeken 42 Recreatieve bezoeken 38 Diensten/persoonlijke verzorging, winkelen, 11 boodschappen Onderwijs en cursussen 2 Overige motieven 7 Bron: CBS Bereikbaarheid Gebruikers, bezoekers en eigenaren van deze gebouwde bestemmingen hebben belang bij een goede bereikbaarheid. Het begrip bereikbaarheid omvat niet alleen de weg van A naar B en terug, maar meestal ook de mogelijkheid om snel een goede parkeerplek te vinden. Bereikbaarheid beïnvloedt dus in belangrijke mate de aantrekkelijkheid van de bestemming en daarmee ook de waarde van de locatie en de gebouwen. Huur en rendement vastgoed In de vastgoedwereld is de kwaliteit van een locatie essentieel voor de waarde van het vastgoed. Locatiekwaliteit wordt bepaald door allerlei factoren, maar 1.2 Invalshoek brochure Deze brochure is met name bestemd voor gemeenteambtenaren die betrokken zijn bij de beleidsformulering, de realisatie, het beheer en de exploitatie van parkeervoorzieningen. De relatie tussen parkeren en vastgoedwaarde staat hier centraal. Het feitelijke effect van goede parkeervoorzieningen op de waarde van vastgoed is niet in exacte getallen bekend, maar het belang ervan staat vast. Deze brochure beoogt meer inzicht te bieden in dit effect. Na een algemene introductie over vastgoed en vastgoedwaarde volgt specifieke uitleg over het belang van parkeren en de rol van de verschillende spelers, zoals projectontwikkelaars en beleggers. Het laatste hoofdstuk behandelt de mogelijkheden om slimmer met vastgoed en gebouwde parkeervoorzieningen om te gaan. 1.3 Parkeren en vastgoed: waar gaat het om? Het overgrote deel van de automobiliteit beweegt zich tussen gebouwde bestemmingen, zoals woningen, werklocaties, winkels en recreatieve voorzieningen. Welke motieven automobilisten hebben voor hun autoritten, is te zien in tabel 1 (onder meer werken, winkelen en recreëren in percentages van de dagelijkse autokilometers). 5

6 1 bereikbaarheid en parkeren staan sinds jaar en dag hoog genoteerd. Tabel 2 laat zien hoe groot het aandeel van parkeren is, naast andere aspecten, in de huurprijs van kantoorgebouwen. De aanwezigheid van voldoende, goede parkeerruimte heeft dus een waarde voor vastgoed die niet onderschat moet worden. Dit kan enkele procentpunten uitmaken in het rendement van een vastgoedbelegger, wat feitelijk neerkomt op vele tienduizenden euro s per jaar. Alleen bij uitzondering is vastgoed zonder parkeergelegenheid van grote waarde. Dit kan bijvoorbeeld om panden gaan in grote, internationale stedelijke centra met dichte bebouwing en zeer hoge grondprijzen en bouwkosten. Zo kunnen bepaalde supermarktformules in grootstedelijke centra goed bestaan zonder parkeervoorzieningen. Zij hebben een assortiment met hoge marges en richten zich niet op winkelpubliek, maar op werkenden en mensen die het centrum met andere motieven bezoeken. Tabel 2. Aandeel van factoren in de hoogte van de huurprijs van kantoren Van kostenpost tot vastgoedcategorie Projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers en gebruikers van vastgoed hebben belang bij goede parkeervoorzieningen, omdat ze de waarde van het vastgoed beïnvloeden. Parkeervoorzieningen vertegenwoordigen echter zelf ook een waarde, door de inkomsten die ze genereren en de waardeontwikkeling van de grond en het gebouw. Tot in de jaren negentig werden gebouwde parkeervoorzieningen vooral beschouwd als een kostenpost, maar daar komt verandering in. Parkeervoorzieningen vormen een interessante inkomstenbron en lijken een zelfstandige vastgoedcategorie te worden die toenemende belangstelling kent van professionele partijen, zoals projectontwikkelaars en beleggers. Wat zijn de rol en de belangen van deze partijen en hoe kijken ze naar parkeervoorzieningen? Hoe kan het dat private exploitanten van parkeervoorzieningen een jaarlijks rendement en waardegroei verwachten, terwijl gemeenten veelal moeite hebben om realisatie en exploitatie te financieren? De volgende hoofdstukken gaan op deze vragen in. Aspecten van kantoorgebouwen % Representativiteit van het pand 24 Parkeervoorziening 23 Representativiteit van de omgeving 16 Bereikbaarheid per auto 16 Bereikbaarheid met openbaar vervoer 5 Overig 16 6

7 EEN STOOMCURSUS VASTGOED Begripsbepaling Vastgoed is het geheel van het gebouw, de grond waarop dit staat en alles wat daarmee aard- en nagelvast verbonden is. Het wordt ook wel aangeduid met de meer juridische term onroerend goed. Er zijn verschillende soorten vastgoed, zoals woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimten. Met maatschappelijk vastgoed worden ziekenhuizen, scholen en zorginstellingen bedoeld. Vastgoed heeft vele functies. Er zijn veel partijen bij betrokken en die hebben allemaal hun eigen belangen: Functies van vastgoed Huisvesting Realisatie van beleid Investeringsproduct Beleggingsproduct Onderpand voor financiering Bron van belastingheffing Belanghebbenden bewoner/gebruiker gemeente projectontwikkelaar, belegger belegger financier, eigenaar rijksoverheid, gemeente 2.2 Parkeervoorzieningen en vastgoed Het aanbod van parkeervoorzieningen bestaat uit: niet-gebouwde voorzieningen op maaiveld: op eigen terrein of openbaar toegankelijk, in de vorm van straatparkeren of parkeerterreinen, al dan niet gereguleerd; gebouwde voorzieningen: parkeerbox, parkeerdek, parkeerkelder, parkeergarage, op privé-terrein of openbaar toegankelijk, al dan niet gereguleerd. Alle parkeervoorzieningen vertegenwoordigen een waarde en kunnen inkomsten genereren. Voor de brochure zijn met name de gebouwde parkeervoorzieningen van belang, omdat die het meest voldoen aan de omschrijving van vastgoed. Ook bij parkeervoorzieningen zijn veel verschillende partijen betrokken met uiteenlopende belangen. De partijen De gemeente hecht waarde aan parkeervoorzieningen, omdat deze bijdragen aan een goede bereikbaarheid, de aantrekkelijkheid van het vestigingsklimaat en de kwaliteit van de openbare ruimte. Vastgoedontwikkelaars en -beleggers willen dat woningen, bedrijfspanden en winkels goede parkeergelegenheid hebben, omdat deze de verkoop en/of verhuur van dit vastgoed bevorderen. Parkeervoorzieningen beïnvloeden het rendement en de waarde van het vastgoed. Het bedrijfsleven wil dat de vestigingslocatie goed bereikbaar is voor klanten, maar ook voor de eigen medewerkers, relaties en leveranciers. Zij beschouwen de parkeerruimte als een belangrijke factor voor het realiseren van een goede omzet. Naarmate de ruimtedruk op een locatie groter is, is het beter mogelijk te investeren in gebouwde parkeervoorzieningen en deze investeringen terug te verdienen. 7

8 2 2.3 Enkele partijen nader beschouwd De projectontwikkelaar Een projectontwikkelaar ontwikkelt en realiseert vastgoedprojecten voor eigen rekening en risico. Op het moment dat de ontwikkelaar aan de slag gaat, zijn de uiteindelijke afnemers van het vastgoed nog niet bekend. Daarmee neemt een projectontwikkelaar dus het risico van de verhuur of verkoop op zich. De projectontwikkelaar heeft de volgende meerwaarde: hij kent de markt; hij heeft de creativiteit en het conceptuele vermogen om de marktvraag om te zetten in een vastgoedproduct; hij is bereid en in staat te investeren; hij neemt het management van het ontwikkelingsen realisatieproces op zich. Projectontwikkelaars doorlopen het proces van vastgoedontwikkeling tot en met de fase van opstalontwikkeling. Meestal zijn zij niet geïnteresseerd in het exploiteren van het vastgoed. Dat levert hen regelmatig het verwijt op dat ze uitsluitend gaan voor de snelle winst en de korte termijn. Er zullen misschien situaties zijn waarin dit verwijt terecht is. Maar de serieuze projectontwikkelaars ontwikkelen vastgoed vanuit de primaire ondernemingsdoelstelling: continuïteit op de lange termijn. Zij wensen langjarige relaties op te bouwen en luisteren naar de wensen en eisen van gemeenten. Zij houden rekening met de investeringscriteria van de vastgoedbelegger, die een langetermijnperspectief heeft. De vastgoedbelegger zal een project immers niet kopen, als hij er onvoldoende mogelijkheden in ziet voor direct en indirect rendement gedurende de exploitatieperiode. Kortom, serieuze, op continuïteit gerichte projectontwikkelaars investeren in kennis van de markt en in de ontwikkeling van duurzame vastgoedconcepten. Het gaat hen niet om de snelle winst, maar om een stevige positie van de onderneming De belegger Beleggen is het in stand houden of doen groeien van vermogen. Er zijn verschillende soorten beleggers: institutionele beleggers: pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Deze beleggers hebben verplichtingen uitstaan in de vorm van pensioenuitkeringen aan deelnemers of schadevergoedingen aan verzekerden. Om aan deze verplichtingen te kunnen voldoen, moeten zij de ingelegde premies renderend beheren; vastgoedfondsen: deze hebben aandeelhouders die een deel van hun vermogen bij het fonds onderbrengen met de verwachting daaruit rendement te realiseren; banken: zij beleggen de spaargelden die bij hen ondergebracht zijn met de bedoeling daaruit rendement te realiseren; particulieren, al dan niet verenigd in commanditaire vennootschappen. Er zijn vastgoed-cv s, maar ook scheeps-cv s en film-cv s. Particulieren zien beleggen als een alternatief voor sparen en consumeren. Beleggers hebben de keuze waarin ze willen beleggen. De meest voorkomende beleggingscategorieën zijn aandelen, vastgoed en vastrentende waarden (obligaties). De categorieën verschillen van elkaar in het te verwachten rendement en het risicoprofiel. Over lange perioden bekeken is het reële rendement van vastrentende waarden relatief laag, maar het risico van deze beleggingen is eveneens laag. Met aandelen vallen over de langere termijn substantieel hogere rendementen te halen, maar zij brengen ook een veel groter risico met zich mee. Vastgoed is voor beleggers om twee redenen interessant: 1 qua rendement en risicoprofiel zit vastgoed tussen aandelen en obligaties in; 2 door indexering van de huurprijs is vastgoed redelijk inflatiebestendig. De moderne portefeuilletheorie: het belang van risicospreiding Het belang van risicospreiding voor de belegger is goed te illustreren aan de hand van het (vereenvoudigde) dilemma van de paraplufabriek en de ijsfabriek. De belegger staat voor de keuze om zijn vermogen te investeren in een ijsfabriek of een paraplufabriek. Als de zon schijnt, wordt een rendement behaald van 20 procent bij de ijsfabriek en 0 procent bij de paraplufabriek. Bij regen is het precies andersom: dan is het rendement voor de paraplufabriek 20 procent en voor de ijsfabriek 0 procent. Gemiddeld leveren beide beleggingen een rendement op van 10 procent, maar het risico is groot: het rendement fluctueert immers tussen 0 en 20 procent. Als de belegger echter de helft van zijn geld investeert in de paraplufabriek en de andere helft in de ijsfabriek, dan is zijn rendement gemiddeld óók 10 procent, terwijl hij geen risico loopt. 8

9 Winkels 7,2 2,8 Kantoren -1,8 7,3 Bedrijfsruimten 8,3 0,4 Woningen 4,2 3,2 Gemengd gebruik 8,7 1,5 Alle objecten 6 1, Figuur 1. Het rendement van de verschillende typen vastgoed in 2004 Bron: ROZ/IPD Vastgoedindex, jaarcijfers Rendement Risico Ziekenhuis Evenementen Straatparkeren Garages Parkeren Transferia Stallen Kantoor Stallen Wonen Figuur 2. Het rendement en risico van beleggen in diverse typen parkeervoorzieningen Bron: ECORYS Rendement uit vastgoed In de afgelopen jaren was uit vastgoed een prima rendement te halen. Figuur 1 geeft het rendement van de verschillende typen vastgoed in 2004 weer. De gele blokken staan voor het directe rendement (cashflow), terwijl de blauwe blokken het indirecte rendement (waardeontwikkeling) laten zien. Het tienjaarsgemiddelde van het rendement op vastgoedbeleggingen ligt over de periode beduidend hoger dan de AEX, de index die de graadmeter vormt voor het rendement op aandelen. Om die reden zijn de afgelopen jaren veel particulieren in vastgoed gaan beleggen. Beleggen in parkeervoorzieningen Ook potentiële beleggers in parkeervoorzieningen moeten het rendement en de risico s afwegen. Figuur 2 geeft daarvan een globale indruk De gemeente Gemeenten hebben verschillende rollen en belangen in het vastgoedproces. Zij zijn publieke spelers die beleid formuleren. Zij werken samen met private partijen om het beleid gerealiseerd te krijgen en soms participeren zij daar zelf in met een zeker risico. Gemeenten proberen via hun beleid onder meer in de vraag naar ruimte te voorzien, de economie te stimuleren en een goede afwikkeling van de mobiliteit te bewaken. Zij zijn ook verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke ordening waarin een deugdelijke afweging van belangen plaatsvindt. Om beleidsdoelstellingen te realiseren geven zij vergunningen uit of weigeren deze juist. Uitvoerder van beleid Gemeenten zijn soms zelf de uitvoerder van het beleid. Zij beheren het gemeentelijk wegennet en exploiteren parkeervoorzieningen. Zij realiseren beleidsdoelstellin- 9

10 gen in de vorm van bestemmingsplannen voor een nieuwe woonwijk, een bedrijventerrein of een winkelcentrum. Vaak verwerven ze zelf de grond die daarvoor nodig is en maken die bouw- en woonrijp. Vervolgens verkopen ze de grond aan partijen die het vastgoed realiseren. Gemeenten lopen in dit traject risico s die lijken op die van de vastgoedondernemer. De opbrengsten uit grondverkoop zijn van groot belang; tegenvallende opbrengsten kunnen gemeenten financieel in de problemen brengen. Steeds vaker participeren gemeenten risicodragend in een proces van locatie- en vastgoedontwikkeling. In die laatste rol lijken zij veel op een private investeerder en delen zij mee in de winst of het verlies van het project. De samenwerking met gemeenten is altijd onderhevig aan de politieke cyclus. Elke vier jaar kunnen colleges en gemeenteraden van kleur verschieten en andere doelstellingen en prioriteiten formuleren. Ook tijdens de rit kunnen afspraken die het college maakt door de gemeenteraad worden weggestemd. Voor private partijen is het politieke risico dus een onzekere factor. 1 10

11 DE WAARDE VAN VASTGOED De vastgoedvoorraad in Nederland Nederland telt circa 6,8 miljoen woningen en oppervlakten van 44 mln m 2 kantoorruimte, ongeveer 25 mln m 2 winkelruimten en 300 mln m 2 bedrijfsruimten. Van andere typen vastgoed, zoals scholen, ziekenhuizen, zorginstellingen en gebouwen van defensie, zijn de metrages en waarden niet bekend. Hoeveel deze vastgoedvoorraad waard is, is globaal af te leiden uit de taxaties voor de onroerende zaakbelasting. In 2005 bedraagt de totale waarde ruim miljard euro. Maar liefst driekwart van deze waarde zit in de woningvoorraad. Tussen 1997 en 2005 is de waarde van het vastgoed jaarlijks gemiddeld met een kleine 10 procent toegenomen. Jaarlijks wordt flink geïnvesteerd in de vastgoedvoorraad; 50 tot 55 miljard euro, volgens het CBS (Nationale Rekeningen). Dat is ruim de helft van de totale bruto investeringen in vaste activa, zoals gebouwen, woningen, machines en vervoermiddelen. Vaste activa zijn geproduceerde materiële of immateriële activa die langer dan een jaar in het productieproces worden gebruikt. In 2001 tot en met 2004 werd hierin 90 tot 95 mld euro per jaar geïnvesteerd. Het geïnvesteerde geld wordt besteed aan het ontwikkelen van nieuw vastgoed en het behoud van de kwaliteit van bestaand vastgoed. Vastgoed vertegenwoordigt dus een enorme waarde. Afgezien van gemeenten gaan veel partijen met vastgoed om vanuit het oogpunt van zijn waarde en met name de (positieve) waardeontwikkeling. Om op het gebied van maatschappelijke waarde meer te bereiken kan het helpen inzicht te krijgen in de financiële waarde en waardecreatie. 3.2 Het waardebegrip Er bestaan veel verschillende definities en uitwerkingen van het waardebegrip. De waarde van een object is niet hetzelfde als de prijs. Het waardebegrip drukt een veronderstelling of verwachting uit en heeft daardoor subjectieve elementen in zich. De prijs is objectief en feitelijk vast te stellen wanneer een ruiltransactie tot stand komt. Sommigen waardebegrippen zijn relatief eenvoudig te bepalen, zoals de herbouwwaarde van een gebouw. Andere zijn lastiger te bepalen; de marktwaarde of de waarde in het economisch verkeer van een gebouw 11

12 3 moet ingeschat worden op basis van een waarderingsmethodiek. Tot slot zijn er waardebegrippen die niet of nauwelijks in geld uit te drukken zijn, zoals de maatschappelijke waarde, de cultuurhistorische waarde, de belevingswaarde of de emotionele waarde. Voor overheden kunnen laatstgenoemde waardebegrippen aan de orde zijn, ook bij de beslissing om bijvoorbeeld een parkeergarage te bouwen. Commerciële partijen willen de waarde van vastgoed steeds kunnen vaststellen in een geldbedrag dat te relateren is aan het betaalde bedrag en de opbrengsten die het oplevert. Zij investeren in vastgoed dat hen rendement oplevert, in de vorm van huurinkomsten en verkoopopbrengst. 3.3 De ontwikkeling van nieuw vastgoed: waardecreatie Het proces van vastgoedontwikkeling en vastgoedexploitatie is te beschouwen vanuit de invalshoek van waarde, waardecreatie en waardeontwikkeling. Figuur 3 geeft op de x-as de waardeontwikkeling weer en op de y-as het proces van vastgoedontwikkeling en vastgoedexploitatie, ingedeeld in een aantal fasen. De ontwikkeling van bijvoorbeeld vastgoed start op basis van een idee en de ontwikkeling van een visie. Met goede ideeën en visies is de grootste waardecreatie in het gehele proces te creëren. Het eerste idee kan afkomstig zijn van de gemeente, een projectontwikkelaar of van een ruimtezoekende gebruiker. Wie de feitelijke waardecreatie incasseert, varieert eveneens. Eigendom van de grond is daarin een belangrijke, maar niet de enige factor. Aan de hand van nader stedenbouwkundig en markttechnisch onderzoek is een visie te vertalen in een ruimtelijk-functioneel concept. Daarin zijn functies uitgewerkt in aantallen en metrages en geplaatst in de beschikbare ruimte. Vervolgens wordt dit plan verfijnd tot het definitieve plan, waarvoor een bouwvergunning aangevraagd kan worden. Gedurende dit proces worden min of meer gelijk vier verschillende plannen ontwikkeld: markttechnisch: van marktonderzoek naar de formulering van het Programma van Eisen; ontwerptechnisch: van Programma van Eisen via schetsontwerp, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp naar bestek en tekeningen; juridisch-fiscaal: juridische vormgeving van samenwerking, afspraken en overeenkomsten, volgens een traject dat fiscaal het gunstigst is; financieel: rekenen aan het plan om het project markttechnisch haalbaar en renderend te maken. Waardeketen 1 Initiatiefase/idee Conceptontwikkeling 0 2 Planvorming Planontwikkeling 1 3 Ruimtelijk plan/grondexploitatie Locatie-ontwikkeling 2 4 Functioneel plan Opstalontwikkeling 3 5 Gebouwexploitatie Waarde-ontwikkeling 4 6 Herontwikkeling 5 Figuur 3. De waardeontwikkeling in relatie tot de verschillende fasen in de ontwikkeling en exploitatie van vastgoed 12

13 De realisatie van een plan is een proces van inkopen, produceren en verkopen, dat afhangt van de markt. In dit proces kan zich versnelling of vertraging voordoen, wat leidt tot hogere of lagere opbrengsten. De feitelijke bouw van het vastgoed start veelal pas wanneer de markt nog eens getest is in een voorverkoop of -verhuur. De start van de bouw wordt dan afhankelijk gesteld van een bepaald percentage voorverkochte of -verhuurde woningen of bedrijfsruimten. Vaak is dat 50 of zelfs 70 procent. De exploitatie van ruimtelijke functies is een vak apart, mede gezien de diversiteit en de looptijd. Winkels gaan circa vijftien jaar mee, woningen gemiddeld 75 jaar en kantoren zitten daar tussenin. Vastgoedexploitanten zijn geïnteresseerd in het directe rendement uit huurinkomsten. De huurstijgingen bij winkels kunnen de inflatie ruim overtreffen. De huurprijsstijgingen van woningen gaan in beginsel mee met de inflatie. Ook bedrijfsmatig vastgoed kent geïndexeerde huren, maar in de afgelopen decennia is gebleken dat huurprijzen van dit type vastgoed de inflatie niet bijhouden. Naast het directe rendement is ook het indirecte rendement de waardeontwikkeling van het vastgoed interessant. Elke fase in de waardeketen kent een waardeverandering, aangegeven als in figuur 3. De grootste waardecreatie ontstaat in de eerste twee fasen, bleek uit een analyse van projecten. Tijdens de initiatieffase en de planontwikkeling is circa 40 procent van de totale waardetoevoeging te creëren. Een goed idee is hier dus echt goud waard. De andere fasen kunnen een potentiële waardegroei laten zien van elk ongeveer 20 procent. In principe is op elke waardesprong ( in figuur 3) een bedrijfsactiviteit te ontwikkelen. In de praktijk neemt de projectontwikkelaar de eerste fasen voor zijn rekening, van initiatief tot en met realisatie. De projectontwikkelaar stuurt het ontwikkelingsproces, onder meer via het Programma van Eisen (PvE). In het PvE definieert de projectontwikkelaar het project, op basis van marktonderzoek, in termen van: doelgroep: een beschrijving van de toekomstige gebruiker en/of eigenaar. Bij eenpersoons- en gezinswoningen gebeurt dit veelal in sociaal-economische termen (leeftijd, samenstelling van het huishouden, inkomen, activiteitenprofiel). Bij zakelijke gebruikers omvat de doelgroepbeschrijving de branche waartoe ze behoren, hun activiteiten, schaalgrootte, mobiliteitspatroon en dergelijke; locatiekwaliteit: de kwaliteit van de beschikbare of gewenste locatie in termen van situering, bereikbaarheid, kwaliteit van de omgeving, functies in de omgeving en dergelijke. Ook de planologische status van de locatie, eventuele bodemverontreiniging en de verwervingskosten zijn relevant; product: typering van het product in termen van omvang, indeling, voorzieningen, vormgeving, materiaalgebruik en dergelijke. Belangrijk zijn de functionele (gebruiks)eisen, de technische eisen, de kwaliteitseisen en de gewenste beeldvorming; prijsstelling: de huurprijs en/of koopsom die in de markt haalbaar is; marketing en promotieactiviteiten: de wijze waarop het project in de markt wordt gezet, mede gezien de aanwezige concurrentie. Na de oplevering van het vastgoed neemt een professionele vastgoedexploitant of de gebruiker het vastgoed over voor een lange periode van exploitatie en gebruik. Wanneer de waarde van het vastgoed erg gedaald is, kan herontwikkeling interessant zijn. Ook in de exploitatiefase kan een gebouw nog een forse waardeontwikkeling doormaken. Om die waardestijging te kunnen realiseren, moeten het gebouw en de 13

14 3 locatie gedurende langere tijd voldoende kwaliteit behouden en beantwoorden aan de veranderende marktvraag en wisselende gebruikers. Daarvoor moet er een zekere flexibiliteit zijn in het gebruik van het gebouw en de omringende ruimte. Tijdens de exploitatieperiode zorgt de eigenaar voor het onderhoud van het gebouw. Om zijn vastgoed bij de tijd te houden investeert hij ook in bijvoorbeeld nieuwe gevelplaten, herinrichting van de hal, verplaatsing van scheidingwanden of uitbreiding van het gebouw. Bij deze flexibiliteit hoort zeker ook dat blijvend voorzien wordt in de vraag naar parkeerruimte. 3.4 Bestaand vastgoed: waardeontwikkeling en waardering Vastgoedmanagement Vastgoedmanagement omvat het geheel aan activiteiten en beslissingen dat erop gericht is om vastgoed zo goed mogelijk te laten renderen. De exploitatie van vastgoed is een vak apart, mede vanwege de diversiteit van soorten vastgoed en de variabiliteit in looptijden. Beleggers investeren in vastgoed, omdat het rendements- en risicoprofiel van vastgoed een aanvulling vormt op dat van aandelen en vastrentende waarden (obligaties). Uit onderzoek in Angelsaksische landen is bekend dat de aankoop van een specifiek object (het segment, de locatie en dergelijke) veel meer invloed heeft op het rendement dan activiteiten tijdens de exploitatieperiode. Het is dus zaak zeer doordacht te beslissen over de investering; daarna zijn de mogelijkheden voor optimalisering beperkt. De jaarlijkse kasstroom uit huurinkomsten en de waardeontwikkeling worden immers beïnvloed door toekomstige ontwikkelingen en onzekere factoren. De belegger kan deze niet of nauwelijks beïnvloeden. Vastgoedmanagement omvat een scala aan activiteiten op verschillende niveaus: a) Portfoliomanagement, op strategisch niveau, omvat de verdeling van beschikbare middelen over de verschillende beleggingsmogelijkheden. In beleggingsplannen wordt vastgelegd welke wijzigingen in de portefeuille gewenst zijn, waarna investeringen en desinvesteringen plaatsvinden. Portfoliomanagement is een activiteit die de belegger zelf uitvoert. b) Objectbeleid, op tactisch niveau, ook wel assetmanagement genoemd. De vastgoedobjecten die de belegger in bezit heeft (kantoorgebouwen, winkelcentra, parkeergarages) worden op prestaties geanalyseerd. Dit levert informatie op die helpt bij de invulling van het portfoliobeleid en de exploitatie van een object. Assetmanagement gebeurt soms door de belegger zelf, maar wordt ook wel uitbesteed aan vastgoedmanagers. c) Vastgoedbeheer, op operationeel niveau, betreft het gehele administratieve en technische beheer, het onderhouden van goede contacten met de huurders en het starten van eventuele promotieactiviteiten rondom het vastgoedobject Waardebegrippen en waarderingsmodellen Bij de waardebepaling van gebouwen kunnen accountants, fiscalisten, juristen, politici en vastgoedpartijen vanuit hun eigen invalshoeken tot sterk uiteenlopende bedragen komen. Met vastgoedwaarde wordt hier allereerst de waarde in de markt bedoeld. De marktwaarde is echter steeds een subjectief gegeven. Pas als een transactie in de markt tot stand komt, wordt de werkelijke marktwaarde zichtbaar: het bedrag waarvoor koper en verkoper tot overeenstemming komen. De waardering en de bepaling van de marktwaarde van vastgoed is daarmee geen eenvoudige opgave voor onder meer makelaars en taxateurs. 14

15 De volgende vijf waarderingsmodellen worden veel gebruikt: 1 Comparatieve benadering De waarde van het object wordt afgeleid uit een vergelijking met een aantal soortgelijke objecten waarvan recente transactieprijzen bekend zijn. Deze benadering werkt goed als sprake is van courant, veelvuldig verhandeld vastgoed en als er veel vergelijkbare objecten beschikbaar zijn. De comparatieve benadering wordt met name gebruikt voor het waarderen van woningen. 2 Kostenbenadering De waarde van het object wordt bepaald door de optelling van kostenposten die deel uitmaken van de stichtingskosten bij nieuwbouw. Bij bestaande objecten worden correcties toegepast voor bouwtechnische en/of functionele veroudering. De kostenbenadering wordt gehanteerd bij weinig courante objecten. De te verwachten marktwaarde is alleen te benaderen, als voor de veroudering correctiefactoren gehanteerd worden. Bij een kostenbenadering worden de volgende kostenposten meegenomen: grondkosten bouwkosten bijkomende kosten algemene kosten winst/risico waarde In tabel 3 is als voorbeeld een investeringskostenraming uitgewerkt voor een nieuwe parkeergarage. Tabel 3. Voorbeeld van een investeringskostenraming voor een nieuwe parkeergarage Voorbeeldgarage Stichtingskosten Uitgangspunt 2,00 m afgraven Middendiepte (1,50) m Aantal parkeerplaatsen 228 stuks Oppervlakte parkeerplaats, bruto vloeroppervlak (bvo) 27,5 m 2 per plaats Aantal bouwlagen 2 Onderdeel Aantal Een- Prijs/ Totaal Prijs/ heid eenheid parkeerplaats Grondkosten m 2 x - = - - Damwand 228 m 1 x = Verwijderen oude palen 228 st x - = - - Grondwerk/fundering 228 st x 800 = Breedplaatvloer + dakafwerking st x = constructie Vloer en afwerking 228 m = Installaties 228 st x = Opslag toegangen/extra bvo 10,0% = Bouwkosten Bouwplaatskosten 10,0% Algemene kosten en winst/risico 8,0% aannemer Engineering 15,0% Onvoorzien 8,0% Bouwrente 1 jaar 5,5% Totaal

16 3 3 Ratiomodellen De waarde wordt bepaald door de huur bij aanvang te delen door het vereiste rendement bij aanvang: bruto huurinkomsten bij volledige verhuur in jaar 1 Waarde = bruto aanvangsrendement (BAR) Een voorbeeld: een belegger krijgt een kantoorgebouw van m 2 aangeboden. De huurprijs bedraagt 150 euro per m 2. De belegger wil een bruto aanvangsrendement van 7 procent. Daarmee komt hij tot een waarde van ,- voor het kantoorgebouw: (5.000 x 150) = ,- 0,07 Een variant hierop is een waardeberekening op basis van de netto-aanvangshuur en het netto-aanvangsrendement (NAR). De BAR- en NAR-methoden zijn snelle waardeschattingen die vaak gebruikt worden door projectontwikkelaars, beleggers en makelaars. Het brutoen netto-aanvangsrendement (de BAR- en NAR-waarde) zijn tegelijk graadmeters voor het marktsentiment. Ook andersom is de berekening interessant: door de huurinkomsten te delen door de vraagprijs resulteert voor de belegger het bruto aanvangsrendement. Voor vastgoed met uitsluitend een parkeerfunctie zijn BAR en NAR overigens geen goede graadmeters. Dit type vastgoed kent namelijk forse waardestijgingen die niet tot uitdrukking komen in deze relatief eenvoudige ratio s. 4 Contante waardemethode De waarde wordt bepaald door alle toekomstige kasstromen over de exploitatieperiode in de beschouwing mee te nemen, inclusief de restwaarde (de verkoopwaarde) aan het einde van de exploitatieperiode. De bedragen worden contant gemaakt tegen de rendementseis die voor de belegger relevant is. Terwijl de ratiomodellen een momentopname geven (jaar 1), nemen de contante waardemodellen de factor tijd mee, te weten de exploitatieperiode. Waarde = de som van alle contant gemaakte kasstromen + de contant gemaakte restwaarde Voorbeeld van een IRR-berekening (Internal Rate of Return) voor een parkeergarage Programma Aantal parkeerplaatsen 228 Oppervlak per parkeerplaats 27,5 m 2 Totaal bruto vloeroppervlak garage m 2 Aantal parkeerlagen 2 Investeringskosten ex btw Inflatie 2,5% Discontovoet 5,0% Jaarlijkse exploitatie 350,- per parkeerplaats per jaar Index exploitatiekosten 1,5% Huur eerste jaar Index opbrengst 4,5% Restwaarde gekapitaliseerde 1 e jaarshuur met 4,25% BAR 5 Residuele waardeberekening (grond) De waarde van de grond wordt bepaald uit het verschil tussen de verwachte opbrengsten van het vastgoed (de marktwaarde) en de kosten. Dit model wordt toegepast door projectontwikkelaars om het bod op de grond te kunnen berekenen en door gemeenten om de grondwaarde voor verkoop of erfpacht te kunnen vaststellen. Deze berekening ziet er als volgt uit: Potentiële opbrengst van het vastgoed Grondverwerving Y1 Bouwkosten Y2 Bijkomende kosten Y3 Opslagen algemene kosten en winst/risico Y4 Totale kosten Y -/- Residuele waarde X Z De netto contante waardeberekening is een goede methodiek om parkeervastgoed te waarderen. Deze berekening kan er als volgt uitzien. 16

17 Tabel 4. Voorbeeld van een netto contante-waardeberekening van een parkeergarage (bedragen in euro s) Jaar Investeringskosten Exploitatiekosten Restwaarde Opbrengst Saldo Garage Afbouw Installatie Saldo contant IRR 8,1% 3.5 Inzet overwaarde Steeds vaker wordt de residuele waarde uit vastgoedontwikkeling ingezet voor andere functies, zoals landschap en natuur. En steeds vaker blijken projectontwikkelaars bereid om met een deel van de vastgoedopbrengst andere functies mede te financieren. Het probleem is dan hoe deze financiële overwaarde, die bij een andere partij berust, ten goede kan komen aan de gemeenschap. Onderzoek: één hectare woningen levert elf hectare groen/blauw op In het Groene Hart is het met een uitgekiende investeringsstrategie mogelijk om zowel de natuur te versterken, als kleinschalige woningbouw te realiseren. Dat is het antwoord van het Nationaal Groenfonds en Bouwfonds MAB Ontwikkeling op de recente nota s van het Ruimtelijk Planbureau (RPB) en van de drie provincies in het Groene Hart. Uit de haalbaarheidsstudie die Bouwfonds en Groenfonds uitgevoerd hebben, blijkt dat realisatie van 1 hectare woningbouw de duurzame realisatie van 11 hectare natuurontwikkeling mogelijk maakt, waaronder natte natuur. Bouwfonds MAB Ontwikkeling en het Nationaal Groenfonds hebben gezamenlijk opdracht gegeven om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. Met dit onderzoek willen beide partijen de integrale investeringsstrategie voor het Groene Hart een forse impuls geven. Met honderd projecten van elk circa vijftig woningen zijn ongeveer vijfduizend woningen te bouwen. Hiermee is een potentiële opbrengst uit de grondexploitatie denkbaar van 200 miljoen euro. Met deze 200 miljoen euro is vervolgens circa hectare aan groene en blauwe natuur te realiseren. Onder realisatie wordt verstaan: de aankoop, herinrichting en afkoop van tien jaar beheer. Fondsvorming bij het Nationaal Groenfonds waarborgt dat de investeringen in het landschap daadwerkelijk gedaan worden. Bron: persbericht Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Nationaal Groenfonds, 28 september

18 3 Inmiddels ontstaan de eerste voorbeelden van value capturing uit vastgoed ten behoeve van infrastructurele voorzieningen. Ook bij nieuwe investeringen in infrastructuur wordt vooraf berekend hoeveel vastgoedopbrengsten te genereren zijn met nieuwe lijnen en haltes. Een voorbeeld hiervan is de Rijn-Gouwelijn. 3.6 Het omgaan met vastgoedrisico s Oorzaken en gevolgen Investeringen in vastgoed kennen een specifiek risico door de volgende kenmerken van het product: Vastgoed is locatiegebonden: het staat op een bepaalde plek en op die plek moet er vraag zijn naar dat type vastgoed. Het is inflexibel: het is bestemd voor een bepaalde functie, bijvoorbeeld een kantoor, en slechts met hoge investeringen geschikt te maken voor een andere functie, zoals wonen. Het is kapitaalintensief: de ontwikkeling en realisatie van vastgoed kost veel geld. Vastgoed kent een lange productietijd: het ontwikkelen en realiseren van een eenvoudig woningbouwproject kost al gauw enkele jaren, maar een projectduur van vijf tot tien jaar of zelfs langer is niet ongebruikelijk. Tijdens die periode kunnen marktomstandigheden veranderen, waardoor het vastgoed niet meer aan de vraag beantwoordt. Vastgoed kent hoge transactiekosten: het aan- en verkopen van vastgoed kost veel geld door fiscale heffingen, zoals btw en overdrachtsbelasting, en onderzoek en advies door de makelaar. Vastgoed heeft een lange levensduur: het moet kwaliteit hebben en aan de vraag beantwoorden in de huidige marktomstandigheden, maar het moet over twintig of dertig jaar ook nog goed zijn. Deze kenmerken maken vastgoed tot een illiquide en inflexibel product: vastgoed staat op een bepaalde plaats, heeft een specifieke functie en is niet eenvoudig en slechts tegen hoge kosten om te zetten van bezit in geld. Bovendien geven de beschreven kenmerken de vastgoedmarkt een cyclisch karakter; het aanbod ijlt als gevolg van de lange productietijd steeds na op de vraag. Perioden van overaanbod en tekorten volgen elkaar op. Uiteraard beïnvloedt het cyclische karakter van de markt het risico en het rendement dat te realiseren is. In een krappe markt zijn goede resultaten te behalen. In een ruime markt bestaat het risico van leegstand, waardoor het rendement onder druk komt of er zelfs verlies ontstaat. Het cyclische karakter van de vastgoedmarkt wordt goed geïllustreerd in figuur 4. Deze brengt het aanbod en het transactievolume op de kantorenmarkt vanaf eind jaren zeventig in beeld. Dit laat duidelijk de afwisseling zien in perioden van overaanbod en van relatieve schaarste, in een cyclus van een jaar of tien. 18

19 m 2 vvo x Opname Aanbod Lineair (Opname) Lineair (Aanbod) Figuur 4. Aanbod en transactie volume op de kantorenmarkt Bron: ECORYS Vormen van risicoreductie Vanwege de grote risico s van vastgoedinvesteringen zijn projectontwikkelaars en beleggers erg geïnteresseerd in mogelijkheden om deze risico s te reduceren. Daarom is het cruciaal dat een locatie een duurzame kwaliteit heeft. Als het vastgoed niet (meer) zou renderen, resteert dan altijd nog de locatie waarop iets nieuws te ontwikkelen is. Ook de mogelijkheid om flexibel in te spelen op veranderingen is van belang, denk aan uitbreiding of een facelift van het gebouw. Voor de ontwikkeling van het juiste vastgoed en voor tijdige renovatie is het zaak de markt voortdurend in de gaten te houden.

20 4 VASTGOED EN PARKEREN: KANSEN VOOR GEMEENTEN 4.1 Veranderende omstandigheden Snel toenemende schaarste Tot in de jaren zeventig waren gemeenten volgend in hun parkeerbeleid: de belangrijkste opgave was te zorgen voor voldoende parkeerplaatsen op de plaatsen waar de vraag zich voordeed. Tegen het einde van de jaren zeventig was de automobiliteit al sterk gegroeid. De behoefte ontstond om te gaan sturen en de parkeervraag in tijd en ruimte te beïnvloeden. Betaald parkeren, parkeergarages, parkeernormen en parkeervergunningen werden daarvoor ingezet. Begin jaren negentig trachtte de rijksoverheid deze sturing te versterken door landelijke normstellingen te introduceren en verplichtend op te leggen, in combinatie met een locatiebeleid. Dit rijksbeleid bleek echter geen succes en is inmiddels weer verlaten. Feit is dat zowel het autobezit als autogebruik flink zijn toegenomen en blijven toenemen. Toenemend autobezit leidt tot een groeiende vraag naar parkeerplaatsen, het liefst naast de deur. Niet overal is voldoende ruimte om meer parkeervoorzieningen op het maaiveld te creëren. Parkeerregulering is dan een eerste middel dat wordt ingezet. Als ook daarmee de vraag niet voldoende te reguleren is, dan wordt het noodzakelijk parkeerplaatsen bij te bouwen in bovengrondse of ondergrondse parkeergarages. zoeken daarom contact met private partijen. Projectontwikkelaars, beleggers en garage-exploitanten treden op als partner van gemeenten bij de ontwikkeling van parkeergarages. In veel gevallen hebben gemeenten na de realisatie geen bemoeienis met de exploitatie van de parkeergarages. Gemeenten zijn vaak huiverig voor het bouwen van parkeergarages. De bouw vergt een grote investering en het is de vraag of die terug te verdienen is. Gemeenten 20

21 4.1.2 Zeggenschap en sturing worden complexer Door deze verbintenissen met private partijen hebben gemeenten minder invloed op het parkeren in de garages. Zij gaan alleen nog over het straatparkeren en de openbaar toegankelijke terreinen. Om juist bij een toenemende vraag naar parkeerplaatsen nog enigszins te kunnen reguleren, is het voor de gemeente belangrijk dat zij op een zo groot mogelijk deel van het parkeerareaal kan sturen. Dat draagt bij aan een efficiënte benutting ervan. Het is echter niet eenvoudig om in contracten de juiste mix vast te leggen tussen risico s elders neerleggen enerzijds en sturingsmogelijkheden behouden anderzijds. In principe zal de partij die risico draagt ook aan het stuur willen zitten. Gemeenten proberen dit dilemma op te lossen door bijvoorbeeld (gedeeltelijk) eigenaar van de garage te worden en zelf de verantwoordelijkheid voor de exploitatie te nemen. Gemeenten gaan in dergelijke gevallen echter voorbij aan de waardeontwikkeling van de garage. Bij verkoop geven zij niet alleen een sturingsmogelijkheid weg, maar ook een aanzienlijk bedrag aan toekomstige vastgoedwaarde. Zij willen het risico op voorhand buiten de deur zetten. Het leggen van het risico bij een andere partij brengt echter ook kosten met zich mee van de betaling aan de commerciële partij. In zijn algemeenheid geldt dat hoe groter de risico s zijn, hoe hoger de prijs is die een dergelijke partij vraagt. Voor een goede afweging is het zaak in de exploitatieberekening de potentiële waardeontwikkeling van het vastgoed mee te nemen. Dit geeft een eerlijker beeld over de werkelijke waarde en kosten van een parkeerplaats. Particuliere ontwikkelaars doen dit meestal. Zij schrijven vastgoed af met een restwaarde, die soms 4.2 Voorbeeld Exploitatiekansen van garages met vastgoedprincipes vergroten Bij de exploitatie van parkeergarages is gebruik te maken van inzicht in de waarde en de potentiële waardeontwikkeling van vastgoed. Bij de exploitatie van een garage gaat de gemeente uit van een afschrijvingstermijn van meestal 25, 30 of 40 jaar. In de exploitatieberekening die de gemeente voor een garage maakt, vormen afschrijvingen, beheer en exploitatiekosten de grootste kostenposten. Als de inkomsten deze kosten niet dekken, is de garage verliesgevend. Als de garage op voorhand onrendabel lijkt, kan er een aantal dingen gebeuren: De hele ontwikkeling gaat niet door. De gemeente ziet van de bouw van de parkeergarage af en houdt een parkeerprobleem. De garage wordt wel gebouwd, maar met verlies verkocht aan een commerciële partij. De ontwikkeling wordt overgelaten aan een commerciële partij, die daarvoor een bedrag krijgt van de gemeente. gelijk is aan de waarde van de grond onder de garage. Een eventuele verkoop van het object genereert voldoende inkomsten om een acceptabel rendement op te leveren. Deze benadering leidt tot een andere toepassing van de afschrijvingskosten en wellicht daardoor tot een eenvoudiger te exploiteren garage. Ook de risicoverdeling komt anders te liggen wanneer rekening wordt gehouden met een potentiële verkoopopbrengst of restwaarde. 21

22 Voorbeeld van een IRR-berekening over dertig jaar (aangenomen restwaarde na 30 jaar is gekapitaliseerde eerstejaarshuuropbrengst met 4,25% BAR) Programma Aantal parkeerplaatsen 228 Oppervlak per parkeerplaats 27,5 m 2 Totaal bruto vloeroppervlak garage m 2 Aantal parkeerlagen 2 Investeringskosten ex BTW Inflatie 2,5% Discontovoet 5,0% Jaarlijkse exploitatie 350,- per parkeerplaats per jaar Index exploitatiekosten 1,5% Huur eerste jaar Index opbrengst 4,5% Restwaarde gekapitaliseerde 1 e jaarshuur met 4,25% BAR 4 Tabel 5. Voorbeeld van een IRR-berekening over dertig jaar (bedragen in euro s) Jaar Investeringskosten Exploitatiekosten Restwaarde Opbrengst Saldo Garage Afbouw Installatie Saldo contant IRR 5,6% 22

23 Tabel 5. Vervolg Jaar Investeringskosten Exploitatiekosten Restwaarde Opbrengst Saldo Garage Afbouw Installatie Idem, zonder restwaarde: Saldo contant IRR 4,3% 4.3 Voorbeeld 2 Parkeerexploitatie als integraal vraagstuk De principes van vastgoedwaarde en een positief resultaat op de parkeerhandhaving op straat zijn ook te combineren. Het parkeerregime op straat heeft invloed op het parkeren in parkeergarages en omgekeerd. Als deze arealen in verschillende handen zijn, ontstaat soms een concurrentiestrijd. Voor het slagen van het beleid is goed de regimes voor straatparkeren en garageparkeren met elkaar af te stemmen, bijvoorbeeld zoals dat in Rotterdam gebeurt. De gemeente Rotterdam streeft naar een optimale verdeling van de schaarse parkeerruimte. Voor de doelgroepen betekent dit dat langparkeerders vooral aan de rand parkeren, bezoekers van de stad in parkeergarages en bewoners en (in beperkte mate) bedrijven op straat parkeren, voor zover ze niet beschikken over eigen parkeercapaciteit. Om deze doelstellingen te verwezenlijken voert de gemeente het volgende beleid: de tarieven in de gemeentelijke parkeergarages zijn lager dan op straat, het parkeren op P+R-locaties is gratis en bewoners of bedrijven die over parkeergelegenheid op eigen terrein beschikken komen niet in aanmerking voor parkeervergunningen op de openbare weg. De parkeerregulering in Rotterdam staat geheel in het teken van het realiseren van de beleidsdoelstellingen. Kernpunt bij deze afstemming is de exploitatie, dus de maatregelen die genomen worden om inkomsten te genereren en kosten te reduceren. Als parkeren als integraal vraagstuk benaderd wordt, is ook de exploitatie van het parkeren als één geheel te bezien: winsten uit straatparkeren compenseren dan het eventuele exploitatieverlies van de garage. Risico s, tarieven en regelgeving zijn op elkaar af te stemmen met extra mogelijkheden voor hoogwaardige parkeeroplossingen. De opdracht is in dat geval niet het kostendekkend maken van de exploitatie van een garage, maar van de exploitatie van het parkeren. Op een locatie in Amsterdam wordt een complex ontwikkeld met woningen, wijkwinkels en een hotel. Het betreffende stadsdeel wil in het gehele, te ontwikkelen gebied geen parkeerplaatsen realiseren. Het parkeren moet volledig in garages plaatsvinden, met als consequentie dat de betreffende parkeergarages 24 uur per dag open moet zijn. Door toch enkele parkeerplaatsen op de openbare weg aan te leggen wordt voldoende parkeerruimte gecreëerd om bezoek in de avond en nacht op te vangen. Daardoor hoeft de garage geen 24 uur maar slechts 16 uur open te zijn. Deze beslissing leidt tot een aanzienlijke daling van de beheerkosten. Exploitatie moet niet verward worden met het beheer, dat erop gericht is een garage te laten functioneren. Dit omvat het dagelijks beheer (schoonmaak, toezicht), administratief beheer (uitgifte van abonnementen, het innen van gelden) en technisch beheer (zorgen dat alles werkt en in een goede staat verkeert). Beheer is in de ex- 23