Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Nieuwe Ebbingestraat 53 A KM 8-1 ET VZ 9712 NE GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Zaaknummers Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten bedraagt over het jaar ,58, over het jaar ,24 en over het jaar , I Verloop van de procedures De Huurcommissie ontving op 25 juni 2015 drie verzoeken van de huurder om de eindafrekening van de servicekosten over de 2012, 2013 en 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 27 oktober 2015 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COU2G ENV II Zitting Zittingsdatum: De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft op 31 december 2015 schriftelijk zijn standpunt toegelicht. Pagina 1 van 10

2 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder: We stemmen niet in met de berekening van de posten gas en elektra; hier moet eveneens de graaddagenmethode en seizoenspatroonmethode toegepast worden; er zijn 4 facturen van / medio 2015; de nota's van maart 2014 / maart 2015 zijn over heel 2014 toegepast; Het schilderwerk van de kamer is niet overeengekomen, en evenmin geleverd gedurende de huurovereenkomst; 24 uur schilderwerk aan deze kamer zou erg veel zijn, evenals het bedrag dat verhuurder in rekening wil brengen; schilderwerk valt niet onder de kleine herstellingen; Het huurcontract is een standaardcontract van de makelaar; Er is bezwaar tegen de berekening van de geiser over 2012: er zijn 3 facturen van 29,22 (2x) en 29,52; en een herinnering waarvan niet blijkt om welke kosten die gaat; de nota van de maanden juni - september 2012 ontbreekt; Uit de nota van de cv blijkt niet dat er sprake is van 24 uurservice; onderhoud van de cv is voor rekening van verhuurder; er is geen nota over de periode over de maanden juli - december 2014; Er is door verhuurder geen internet/tv geleverd aan huurder; in het verzoekschrift is ten onrechte aangegeven dat dit wel zo is; huurder heeft zelf gezorgd voor internet/tv; We stemmen in met een verdeling van de kosten voor brandblussers van 50% huurder en 50% verhuurder; We hebben er bezwaar tegen als er alsnog rekening wordt gehouden met door verhuurder tijdens de zitting aangedragen facturen; Mogelijk heeft verhuurder eerder wel een nota voor roerende zaken (inventaris kamer) geleverd die ten onrechte niet in het dossier is opgenomen. Het is akkoord als dit onderzocht wordt. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: Als er een kamer leegkomt in het pand wordt er geschilderd, onderhoud gepleegd en eventueel een up-grade gedaan, dit gebeurt niet tijdens de bewoning; de kamer is dan netjes, we willen het alleen maar mooier maken; Er is een aparte factuur geleverd voor cv-onderhoud van een firma die 24- uurservice levert: bellen is komen; We vinden het niet terecht om maar 50% van de kosten voor de brandblussers aan huurder door te berekenen; dit moet 100% zijn; De huurders regelen inderdaad zelf internet/tv; Er is diverse apparatuur in de kamer geplaatst die moet worden doorberekend; ook is er laminaat aanwezig; de keuken is geheel demontabel en dus roerend; Er is een nota van 1 september 2014 geleverd van deze zaken tegelijk met de andere facturen; de kosten bedragen voor de vloer een kleine 900,00; voor de keuken 189,00, voor de kookplaat 118,00 en de afzuigkap 94,00; exclusief Btw komt de inventaris op circa 1200,00; we schrijven in 5 jaar af, dat is zo'n 240,00 per jaar. Naar aanleiding van de behandeling op de zitting heeft de Huurcommissie een nader onderzoek naar en een herberekening van de kostenposten 'inventaris Pagina 2 van 10

3 kamer', 'schilderwerk kamer', 'geiser', c.v-abonnement', 'brandblussers, 'onderhoud c.v. en verlichting' en signaallevering media' noodzakelijk geacht. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de jaren 2012 t/m 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft in deze periode jaarlijks een bedrag van 1440,00 in rekening gebracht. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. De verhuurder heeft voor de overige servicekosten het voorgeschreven formulier aan de huurder en huurcommissie verstrekt. Rapportage De rapporteur adviseert de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2012 vast te stellen op 945,22, over het jaar 2013 op 884,51 en over het jaar 2014 op 971,69. Beoordeling Huurcommissie In wat de huurder of de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie aanleiding om van het rapport af te wijken. Dit geldt niet voor de kosten voor gas en elektra. De commissie volgt het rapport waarin uitgegaan wordt van de overgelegde facturen. De daarin in rekening gebrachte (boek)jaren sluiten op elkaar aan en worden toegeschreven aan de peiorden waarover verzoeken zijn ingediend. De kostenposten 'schilderwerk kamer' en 'signaallevering televisie (media)' worden op 0,00 gesteld. Deze kostenposten zijn niet overeengekomen. Gebleken is overigens dat de uitvoering van het schilderwerk is uitgevoerd voordat de huurovereenkomst is ingegaan en huurder heeft zelf een abonnement afgesloten voor internet. De kostenposten 'inventaris kamer', 'geiser', c.v-abonnement', 'brandblussers, 'onderhoud c.v. en verlichting' worden aangepast. Verhuurder heeft op de zitting een nota d.d van de zaken die hij heeft meeverhuurd, getoond. De commissie acht het aannemelijk dat deze nota in de set ASK-stukken zat die in oktober 2015 aan de Huurcommissie is gestuurd; kennelijk is deze niet in het digitale dossier opgenomen. De commissie is van oordeel dat de daarvoor in aanmerking komende roerende zaken in de berekening moeten worden opgenomen. Van de geiser en de c.v. zijn de nota's opnieuw beoordeeld; ook is bekeken of de nota's betrekking hebben op de te onderzoeken periode. Pagina 3 van 10

4 De kosten voor brandblussers mogen voor 50% aan huurder worden doorberekend. Het vorenstaande leidt tot de volgende berekening: Gas / elektriciteit Verhuurder heeft facturen van het Energiebedrijf verstrekt, waaruit blijkt dat de totale kosten 5.466,28 hebben bedragen in de onderzoeksperiode 28 maart 2012 tot 27 maart De kosten zijn opgebouwd uit gas en stroom: Kosten stroom 1.417,12 Kosten gas 4.049,16 Totaal 5.466,28 Gas: Het aandeel van huurder is 1/9 e deel van 4.049,16 = 449,91. Elektriciteit: Het aandeel van huurder is 1/9 e deel van 1.417,12 = 157,46. Verhuurder heeft facturen van het Energiebedrijf verstrekt, waaruit blijkt dat de totale kosten 4.991,79 hebben bedragen in de onderzoeksperiode 27 maart 2013 tot 24 maart De kosten zijn opgebouwd uit gas en stroom: Kosten stroom 1.315,86 Kosten gas 3.675,93 Totaal 4.991,79 Gas: Het aandeel van huurder is 1/9 e deel van 3.675,93 = 408,44. Elektriciteit: Het aandeel van huurder is 1/9 e deel van 1.315,86 = 146,21. Verhuurder heeft facturen van het Energiebedrijf verstrekt, waaruit blijkt dat de totale kosten 5.803,43 hebben bedragen in de onderzoeksperiode 24 maart 2014 tot 24 maart De kosten zijn opgebouwd uit gas en stroom: Kosten stroom 1.327,42 Kosten gas 4.476,01 Totaal 5.803,43 Gas: Het aandeel van huurder is 1/9 e deel van 4.476,01 = 497,33. Elektriciteit: Het aandeel van huurder is 1/9 e deel van 1.327,42 = 147,49. Water Verhuurder heeft een factuur van Waterbedrijf Groningen verstrekt, waaruit blijkt dat de totale kosten in de onderzoeksperiode 268,55 hebben bedragen. Het aandeel van huurder is 1/9 e deel van 268,55 = 29,84. Verhuurder heeft een factuur van Waterbedrijf Groningen verstrekt, waaruit blijkt dat de totale kosten in de onderzoeksperiode 304,18 hebben bedragen. Het aandeel van huurder is 1/9 e deel van 304,18 = 33,80. Pagina 4 van 10

5 Verhuurder heeft een factuur van Waterbedrijf Groningen verstrekt, waaruit blijkt dat de totale kosten in de onderzoeksperiode 284,00 hebben bedragen. Het aandeel van huurder is 1/9 e deel van 284,00 = 31,56. Verbouw kamer Voor de jaren 2012, 2013 en 2014 Verhuurder berekent deze kosten aan de huurder door als servicekosten. Deze kosten mogen echter niet als servicekosten bij de huurders in rekening worden gebracht. Deze kosten zijn voor rekening van de verhuurder. In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van 0,00. Inventaris kamer Voor de jaren 2012, 2013 en 2014 In de servicekosten mag een gebruiksvergoeding voor roerende zaken berekend worden. Deze vergoeding bedraagt jaarlijks 20% van de waarde van de goederen. Voor duurzame goederen is de jaarlijkse vergoeding 10% van de waarde. De verhuurder heeft hiervoor een factuur van het Klus en Montagebedrijf verstrekt: - Keuken incl. plaatsen 1.003,70 - Fermacell vloerplaten incl. montage 334,57 - Laminaat incl. leggen 764,71 - Koelkast 228,46 - Kookplaat 142,43 - Afzuigkap plus koolstoffilter 113,75 - Wastafel incl. af- en aanvoer water etc 238,98 Totaal 2.826,60 De keukenonderdelen incl. plaatsen, afzuigkap en wastafel worden aangemerkt als onroerende zaken. Daarbij telt niet alleen of ze demontabel zijn maar ook of ze naar aard en bestemming tot het gehuurde behoren. De kosten worden buiten beschouwing gelaten, omdat de zaken deel uitmaken van het gebouw, hetgeen tot uiting komt in de kale huurprijs. De totale kosten komen hiermee op: 2.826,60 -/ ,43 = 1.470,17. Het betreft niet-duurzame goederen. De gebruiksvergoeding hiervoor bedraagt 20% van 1.470,17 = 294,03 (verbruiksvergoeding per jaar). Schilderwerk kamer De huurder heeft bij de zitting laten weten dat schilderwerk niet was overeengekomen tussen huurder en verhuurder en onder meer vóór ingangsdatum van het huurcontract waren uitgevoerd. Gelet hierop neemt de Huurcommissie deze kosten niet mee. Het aandeel van de huurder is 0,00. Huur geiser en abonnement CV De verhuurder heeft voor het onderhoud van de CV facturen verstrekt van een installatiebedrijf. Zie hieronder, 'Onderhoud CV en verlichting'. Deze kosten worden daarom van de Energiewacht niet geaccepteerd om dubbeling te voorkomen: Pagina 5 van 10

6 Verhuurder heeft facturen van Energiewacht verstrekt, waaruit blijkt dat de totale kosten 221,29 hebben bedragen in de onderzoeksperiode 1 januari 2012 tot en met 31 december Gelet op de factuurdatum d.d neemt de commissie deze factuur mee. De kosten zijn opgebouwd uit huur geiser 117,18 en abonnement CV 104,11 waarvan het abonnement CV dus wordt geschrapt. Het aandeel van de huurder is 1/9 e deel van 117,18 = 13,02. Verhuurder heeft facturen van Energiewacht verstrekt, waaruit blijkt dat de totale kosten 229,28 hebben bedragen in de onderzoeksperiode 1 januari 2013 tot en met 31 december De kosten zijn opgebouwd uit huur geiser ( 121,68) en abonnement CV (107,60): De kosten voor het CV abonnement worden niet geaccepteerd. Het aandeel van de huurder is 1/9 e deel van 121,68 = 13,52. Verhuurder heeft facturen van Energiewacht verstrekt, waaruit blijkt dat de totale kosten 180,16 hebben bedragen in de onderzoeksperiode 1 januari 2014 tot en met 31 december De kosten zijn opgebouwd uit huur geiser ( 125,28) en abonnement CV ( 54,88). Het aandeel van de huurder voor de geiserhuur bedraagt 1/9 e deel van 125,28 = 13,92. Onderhoud brandblussers De brandblusser is voor zowel de huurders, als voor de verhuurder van belang. De totale kosten mogen daarom niet volledig aan de huurders doorberekend worden. De Huurcommissie houdt een verdeling aan waarbij 50% van de kosten ten laste van de huurders komt en 50% ten laste van de verhuurder. De verhuurder heeft een factuur verstrekt, waaruit blijkt dat de totale kosten in de onderzoeksperiode 151,07 bedragen. De kosten voor de huurders bedragen daarom 50% van 151,07 = 75,54. Het aandeel van de huurder is 1/9 e deel van 151,07 = 16,79. De verhuurder heeft een factuur verstrekt, waaruit blijkt dat de totale kosten in de onderzoeksperiode 233,41 bedragen. De kosten voor de huurder bedragen daarom 1/9 deel van 50% van 233,41 = 12,97. De verhuurder heeft een factuur verstrekt, waaruit blijkt dat de totale kosten in de onderzoeksperiode 43,02 bedragen. De kosten voor de huurder bedragen daarom 1/9 deel van 50% van 43,02 = 4,78. Onderhoud CV en verlichting Onderhoudscontract CV: De verhuurder heeft een onderhoudsplicht voor deze installatie. De kosten voor het onderhoud kunnen daarom niet aan de huurders Pagina 6 van 10

7 doorberekend worden. De kosten bestaan echter voor een deel uit kosten voor de 24-uurs-service. De kosten voor deze extra service mogen wel doorberekend worden. Verlichtingsarmaturen: Deze servicekosten mogen niet als servicekosten bij de huurders in rekening worden gebracht. Verhuurder heeft een factuur van het installatiebedrijf verstrekt, waaruit blijkt dat het gaat om onderhoudscontract CV en verlichtingsarmaturen. Onderhoudscontract CV 144,00 OH verlichtingsarmaturen 105,77 Totaal 249,77 Uit de facturen blijkt dat 144,00 betrekking heeft op de 24-uurs-service. Het aandeel van de huurder is 1/9 e deel van 144,00 = 16,00. Verhuurder heeft een factuur van het installatiebedrijf verstrekt, waaruit blijkt dat het gaat om onderhoudscontract CV en verlichtingsarmaturen. Onderhoudscontract CV 146,42 OH verlichtingsarmaturen 107,54 Totaal 253,96 Uit de facturen blijkt dat 146,42 betrekking heeft op de 24-uurs-service. Het aandeel van de huurder is 1/9 e deel van 146,42 = 16,27. Verhuurder heeft een factuur van het installatiebedrijf verstrekt, waaruit blijkt dat het gaat om onderhoudscontract CV en verlichtingsarmaturen. Onderhoudscontract CV 146,42 OH verlichtingsarmaturen 107,54 Totaal 253,96 Uit de facturen blijkt dat 146,42 betrekking heeft op de 24-uurs-service. Het aandeel van de huurder is 1/9 e deel van 146,42 = 16,27. Verstoppingen afvoer De kosten voor het schoonhouden en ontstoppen van leidingen, rioleringen en goten kunnen aan de huurders worden doorberekend indien deze zich in of aan de woonruimte bevinden. Dat wil zeggen vanaf de woonruimte tot aan de aansluiting op het gemeente/hoofdriool. Een richtlijn hiervoor is dat 50% aan de huurders doorberekend kan worden en 50% voor rekening van de verhuurder blijft. Verhuurder heeft een factuur d.d. 28 september 2012 van een installatiebedrijf verstrekt, waaruit blijkt dat de totale kosten 225,62 hebben bedragen. Hiermee komt de berekening op 50 % van 225,62 = 112,81 mogen aan de huurders doorberekend worden. Het aandeel van huurder is 1/9 e deel van 112,81 = 12,53. Pagina 7 van 10

8 Voor de jaren 2013 en 2014 Verhuurder heeft geen facturen betreft verstoppingen verstrekt. De commissie gaat ervan uit dat er geen werkzaamheden zijn verricht. In de totaaltelling wordt een bedrag van 0,00 opgenomen voor 2013 en Signaallevering televisie/internet Voor de jaren 2012, 2013 en 2014 De huurder heeft een eigen abonnement. De commissie houdt voor deze kosten 0,00 aan. Huismeester Voor de jaren 2012, 2013 en 2014 Voor deze servicekosten heeft de Huurcommissie geen facturen ontvangen, de Huurcommissie gaat er vanuit dat deze diensten niet geleverd zijn en zij houdt voor deze kosten 0,00 aan. Beheer- en administratiekosten Voor de jaren 2012, 2013 en 2014 De verhuurder kan administratiekosten in rekening brengen als de afrekening aan de huurder is verstrekt. De commissie houdt in de totaaltelling daarom 0,00 aan. Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Dit leidt tot de volgende totaaltelling: Servicekosten over de periode: Voor huurders woonruimte: - Gas 449,91 - Elektriciteit 157,46 - Water 29,84 - Verbouw kamer 0,00 - Inventaris kamer 294,03 - Schilderwerk kamer 0,00 - Huur geiser en abonnement CV 13,02 - Onderhoud brandblussers 16,79 - Onderhoud CV en verlichting 16,00 - Verstoppingen afvoer 12,53 - Signaallevering televisie/internet 0,00 - Huismeester 0,00 - Zuiverings- en (bedrijfs)afvalstofheffingen / Verontreinigingsheffing n.v.t. - Beheer- en administratiekosten 0,00 Totaal 989,58 Pagina 8 van 10

9 Servicekosten over de periode: Voor huurders woonruimte: - Gas 408,44 - Elektriciteit 146,21 - Water 33,80 - Verbouw kamer 0,00 - Inventaris kamer 294,03 - Schilderwerk kamer 0,00 - Huur geiser en abonnement CV 13,52 - Onderhoud brandblussers 12,97 - Onderhoud CV en verlichting 16,27 - Verstoppingen afvoer 0,00 - Signaallevering televisie 0,00 - Huismeester 0,00 - Zuiverings- en (bedrijfs)afvalstofheffingen n.v.t. - Beheer- en administratiekosten 0,00 Totaal 925,24 Servicekosten over de periode: Voor huurders woonruimte: - Gas 497,33 - Elektriciteit 147,49 - Water 31,56 - Verbouw kamer 0,00 - Inventaris kamer 294,03 - Schilderwerk kamer 0,00 - Huur geiser en abonnement CV 13,92 - Onderhoud brandblussers 4,78 - Onderhoud CV en verlichting 16,27 - Verstoppingen afvoer 0,00 - Signaallevering televisie/internet 0,00 - Huismeester 0,00 - Zuiverings- en (bedrijfs)afvalstofheffingen n.v.t. - Beheer- en administratiekosten 0,00 Totaal 1.005,38 Conclusie / Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten bedraagt: over het jaar ,58 over het jaar ,24 over het jaar ,38. Pagina 9 van 10

10 Legesbeoordeling voor de drie zaken De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft over 2012, 2013 en 2014 geen eindafrekening verstrekt. Daarnaast stelt de Huurcommissie voor die kalenderjaren de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten lager vast dan het totaal van door huurder betaalde maandelijkse voorschotten. De Huurcommissie stelt de huurder daarom voor de drie zaken in het gelijk. De verhuurder moet voor de drie zaken de leges betalen, de huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De totale betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten bedraagt over het jaar ,58 over het jaar ,24 over het jaar ,38 Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet per zaak 25,00 leges betalen, totaal 75,00. De huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug, totaal 75,00. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, 20 maart 2016 De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma drs. A.H.M.G. Engbers en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 10 van 10