INTERNATIONALISERING VAN RETAIL

Transcriptie

1 INTERNATIONALISERING VAN RETAIL COULEUR INTERNATIONALE RETAIL RAPPORT 2017

2 TRANSFORMATIE IN RETAIL Waar een jaar geleden het nieuws uit de Retailsector nog werd gedomineerd door faillissementen, zijn we het jaar 2017 gestart met een verwachte jaargroei van de sector van twee procent. De retailseinen staan op groen, maar niet om te blijven doen wat we altijd deden. Het speelveld is fors veranderd: meer innovatie, meer internationalisering en meer vernieuwing is het adagium. Jarenlang bepaalden Nederlandse filiaalbedrijven het beeld in de winkelstraten en nog steeds is er een sterke dominantie van household brands. Winkels waarmee generaties Nederlanders zijn opgegroeid en die nog steeds bestaansrecht hebben. Althans, zolang ze zorgen dat ze relevant blijven voor de consument door in te spelen op belangrijke trends en zich blijven heruitvinden. Want wat voor alle retailers geldt, en dus ook voor de bekende Nederlandse household brands, is dat vernieuwing en verandering elkaar sneller opvolgen dan ooit. Daar kunnen we nostalgisch over doen, of we kijken welke enorme kansen er zijn als gevolg van de transformatie in retail. Met deze editie van het jaarlijkse Retailrapport van Cushman & Wakefield geven we u juist hier inzicht in. DE CRISIS IN PERSPECTIEF De Nederlandse winkelstraat verandert snel en wacht op niemand. Waar de afgelopen jaren de crisis vaak als schuldige werd aangewezen van winkelfaillissementen, leegstand en van teruglopend winkelbezoek, is inmiddels duidelijk dat de werkelijkheid genuanceerder ligt. Online winkelen heeft doelmatig winkelbezoek goeddeels vervangen. In de fysieke winkelomgeving wil de consument van vandaag vooral geïnspireerd worden door elkaar snel opvolgende collecties van Fast Fashion retailers en verrast worden door nieuwe onbekende producten. Dit heeft het winkelen en daarmee het karakter van winkelsteden voorgoed veranderd. Er is sprake van een transformatie van een koopcentrum in brede zin naar een koopcentrum in enge zin, of van een compleet aanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse producten naar een beperkt aantal producten. En dan wel altijd het nieuwste en het beste. Het speelveld is voorgoed veranderd: de grote Nederlandse winkelsteden hebben te maken met nieuwe dynamiek in het winkelgebied door de komst van nieuwe internationale retailconcepten. Op zoek naar nieuwe markten, afzetgebieden en passantenstromen, hebben veel grote buitenlandse retailers de afgelopen jaren hun intrede gedaan in de Nederlandse winkelstraten. Dat is begrijpelijk: Nederland staat goed op de internationale ranglijst door de relatief lage winkelhuurprijzen, koopkrachtige consumenten en de doorgaans levendige winkelsteden en winkelgebieden.

3 Deze internationale retailers kiezen voor de beste locaties en nemen in toenemende mate de plaats in van traditionele Nederlandse retailers. En het speelveld blijft veranderen. De afgelopen decennia heeft er een verschuiving plaatsgevonden van een lokaal georiënteerde markt naar een nationale markt. Nu is sprake van een verschuiving van een nationale markt naar een internationale markt. De grootste winkelsteden van Nederland totaal winkelvloeroppervlak (m 2 ) - januari De komst van internationale concepten is niet nieuw, vele internationale spelers zijn al tientallen jaren actief in Nederland én met succes. Maar de stijging was de afgelopen jaren exponentieel met de komst van concepten zoals Primark, &Other Stories, JD Sports en binnenkort ook Hudson s Bay Company. INT NL "Over verandering kan nostalgisch worden gedaan, maar het levert ook veel kansen op" Amsterdam S Gravenhage Rotterdam Utrecht Groningen Eindhoven Maastricht s-hertogenbosch Nijmegen Arnhem Heerlen Breda Almere Enschede Apeldoorn Dordrecht Leiden Tilburg Amersfoort Zwolle Alkmaar Hilversum Leeuwarden INTERNATIONALISERING VAN RETAIL 3

4 GRENZEN VERVAGEN EN BARRIÈRES VERDWIJNEN Tussen 2005 en 2016 is het aantal winkels van buitenlandse retailers met 60 procent gestegen en nam het aantal winkels van Nederlandse concepten met 16 procent af. Uitgedrukt in winkelvloermeters is de internationalisering nog veel omvattender: in de afgelopen elf jaar hebben internationale ketens hun footprint in Nederland meer dan verdubbeld (+161%) terwijl de footprint van nationale retailers met bijna een vijfde is afgenomen (-19%). De buitenlandse toetreders zijn nadrukkelijk actief in een beperkt aantal branches: kleding, schoenen, sieraden en huishoudelijke- en luxeartikelen. Branches waarin de grenzen tussen online en fysiek winkelen het minst vervagen, omdat het product minder vatbaar is voor online winkelen. Branche ontwikkeling kleding en mode in totaal winkelvloeroppervlak De winkels die het niet hebben gered zijn vrijwel allemaal afkomstig uit het traditionele Nederlandse middensegment dat op alle vlakken onvoldoende heeft geanticipeerd op de kansen en bedreigingen die bovenstaande ontwikkelingen met zich mee hebben gebracht. Hierdoor sloot het gevoerde winkelconcept uiteindelijk niet meer aan bij de vraag van de consument. Toch is internationalisering geen éénrichtingsverkeer: zo expandeert HEMA snel en succesvol in Europa na tegenvallende resultaten op de thuismarkt. HEMA heeft het tij door een internationale blik weten te keren. Naast HEMA zijn er vele Nederlandse retailers die succesvol zijn in het buitenland. Denk bijvoorbeeld aan Scotch & Soda, Rituals, G-Star, Suit Supply, Ace & Tate. Internationalisering winkelstraat ontwikkeling winkelvloeroppervlak int. retailers per stad tussen 2005 en 2006 Internationalisering is geen proces dat zich abrupt en onverhoeds voltrekt in alle Nederlandse winkelsteden. Er is een duidelijk zichtbare internationalisering trend, maar in steden onderling zijn grote verschillen zichtbaar. Weinig verrassend: Amsterdam is veruit de meest internationale winkelstad van Nederland met een aandeel van twintig procent internationale winkels ten opzichte van het totaal van grote winkelsteden. Ook de groei van het aantal winkels van buitenlandse formules is in Amsterdam het grootst geweest: tussen 2005 en 2016 vond een verdubbeling in aantal winkels plaats, wat een stijging is van maar liefst 249 procent in vierkante meters winkelvloer. De cijfers bevestigen het beeld dat de belangrijkste winkelsteden van Nederland steeds verder internationaliseren. In vrijwel alle branches nam het aantal Nederlandse retailers af en steeg het aantal internationale retailers Nederlandse retailers (linker as) Internationale retailers (rechter as) Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht 4 INTERNATIONALISERING VAN RETAIL

5 Brancheontwikkeling detailhandel % verkooppunten Nederlandse retailers overig wonen doe het zelf auto/fiets bruin/witgoed plant/dier media hobby sport/spel antiek/kunst huishoudelijk/luxe juwelier/optiek schoenen/leder kleding/mode warenhuis pers. verzorging levensmiddelen -50% -30% 10% 10% 30% 50% Brancheontwikkeling detailhandel % verkooppunten buitenlandse retailers overig wonen doe het zelf auto/fiets bruin/witgoed plant/dier media hobby sport/spel antiek/kunst huishoudelijk/luxe juwelier/optiek schoenen/leder kleding/mode warenhuis pers. verzorging levensmiddelen -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% INTERNATIONALISERING VAN RETAIL 5

6 THE NEXT STEP De HEMA op Koningsdag in Parijs (26 april 2017) Naast de genoemde kwantitatieve veranderingen zullen ook de kwalitatieve veranderingen groot zijn. Er komt meer concurrentie tussen de grote winkelsteden omdat verzorgingsgebieden groter worden en retailers zeer selectief zijn in het aantal locaties dat zij willen in Nederland. De eisen die retailers maar even zo goed consumenten stellen aan de ruimtelijke kwaliteit van winkels worden steeds hoger. Om succesvol te zijn moet een retailer niet een beetje goed zijn, maar alles moet perfect in orde zijn. Denk aan de prijs en het assortiment, maar zeker ook de sfeer en de beleving in een winkel en daarmee dus de kwaliteit van het vastgoed. VERWEVEN IN EEN TOTAALCONCEPT De winkelomgeving kan niet meer los worden gezien van de overige functies in en van de stad. Culturele voorzieningen, horeca, food en hospitality, leisure en publieksfuncties vormen samen met retail een integraal onderdeel van de aantrekkelijkheid van een stad. Er zal meer dan ooit moeten worden samengewerkt om ervoor te zorgen dat consumenten binnen en buiten het verzorgingsgebied er graag en langer verblijven. Niet voor niets zijn veel winkelsteden bezig met het totaalconcept dat past bij de specifieke kenmerken van de betreffende stad. Succes wordt niet meer alleen bepaald door het aantal inwoners in combinatie met de grootte van het verzorgingsgebied: de feiten liggen genuanceerder. Er zijn steden met meer dan inwoners waar het winkelgebied minder goed functioneert dan in plaatsen met slechts inwoners waar de retailmarkt toch een groot regionaal afzetgebied weet te realiseren. Het gevoel, de beleving en de kwaliteit die de consument vindt in een winkelstad wordt meer en meer van doorslaggevend belang in het succes. Deze aspecten laten zich niet eenvoudig kwantificeren. Internationale retailers kiezen daarom uit een select aantal winkelsteden veelal de beste winkelstraat. De druk op dit vastgoed neemt hierdoor toe. Hoewel over het algemeen de huurprijzen zijn gedaald, blijven huurprijzen op de allerbeste locaties in grote steden hoog of stijgen ze zelfs weer. Aandeel internationale retailers % buitenlandse winkels Amsterdam Rotterdam Den Haag Maastricht Utrecht Eindhoven Haarlem Groningen s-hertogenbosch Nijmegen Arnhem Amersfoort Breda Almere Enschede Zwolle Alkmaar Tilburg Leiden Apeldoorn Hilversum Dordrecht Leeuwarden 0% 5% 10% 15% 20% 25% 6 INTERNATIONALISERING VAN RETAIL

7 "Ook deze tijd zal eenmaal de goede oude tijd worden" Godfried Bomans INTERNATIONALISERING VAN RETAIL 7

8 UTRECHT UTRECHT CENTRUM 2007 Utrecht diversiteit Retail (251) Leisure / Horeca (73) Diensten (18) Leegstand (9) Overig (44) RETAILERS NEDERLAND Leisure/horeca Diensten Leegstand Retail Overige 8 INTERNATIONALISERING VAN RETAIL

9 UTRECHT CENTRUM 2017 Utrecht diversiteit Retail (235) Leisure / Horeca (83) Diensten (20) Leegstand (13) Overig (44) RETAILERS NEDERLAND Leisure/horeca Diensten Leegstand Retail Overige INTERNATIONALISERING VAN RETAIL 9

10 UTRECHT LANGE ELISABETHSTRAAT/OUDEGRACHT 2007 RETAILERS NEDERLAND Internationaal Nationaal 10 INTERNATIONALISERING VAN RETAIL

11 LANGE ELISABETHSTRAAT/OUDEGRACHT 2017 DIVERSITEIT RETAILERS NEDERLAND Internationaal Nationaal INTERNATIONALISERING VAN RETAIL 11

12 AMSTERDAM KALVERSTRAAT 2007 Retailers Nederland Retailers Internationaal 2007 (27) Retailers Nationaal 2007 RETAILERS NEDERLAND Internationaal Nationaal 12 INTERNATIONALISERING VAN RETAIL

13 KALVERSTRAAT 2017 Retailers Nederland Retailers Internationaal 2017 (56) Retailers Nationaal 2017 Amsterdam - Kalverstraat RETAILERS NEDERLAND Internationaal Nationaal INTERNATIONALISERING VAN RETAIL 13

14 ROTTERDAM LIJNBAAN 2007 RETAILERS NEDERLAND Internationaal Nationaal 14 INTERNATIONALISERING VAN RETAIL

15 LIJNBAAN 2017 RETAILERS NEDERLAND Internationaal Nationaal INTERNATIONALISERING VAN RETAIL 15

16 DEN HAAG GROTE MARKTSTRAAT 2007 RETAILERS NEDERLAND Internationaal Nationaal 16 INTERNATIONALISERING VAN RETAIL

17 GROTE MARKTSTRAAT 2017 RETAILERS NEDERLAND Internationaal Nationaal INTERNATIONALISERING VAN RETAIL 17

18 CUSHMAN & WAKEFIELD RETAILTEAM De retailadviseurs van Cushman & Wakefield worden wereldwijd erkend als de toonaangevende adviseurs voor beleggers, ontwikkelaars en retailers bij de aan- en verhuur van winkelvastgoed. Onze professionals hebben allen een sterk track record in de retailsector en zijn gericht op het creëren van optimale oplossingen voor onze opdrachtgevers op lokaal, nationaal en internationaal niveau. Of dit nu gaat om aan- of verhuur, huurherzieningen, waardering van vastgoed, consultancy of marketing van winkelvastgoed. Het team wordt ondersteund door een toonaangevend Research platform en een internationaal opererend Cross Border Retail team. 18 INTERNATIONALISERING VAN RETAIL

19 CONTACTEN CUSHMAN & WAKEFIELD RETAIL AGENCY RESEARCH Jeroen Lokerse Executive Partner / Head of Netherlands T: +31 (0) M: +31 (0) jeroen.lokerse@cushwake.com Gijs van Dedem Partner T: +31 (0) M: +31 (0) gijs.vandedem@cushwake.com Jos Hesselink Senior Consultant T: +31 (0) M: +31 (0) jos.hesselink@cushwake.com RETAIL AGENCY Arjen Boesveldt International Partner / Head of Retail T: +31 (0) M: +31 (0) arjen.boesveldt@cushwake.com Hugo Franck Associate T: +31 (0) M: +31 (0) hugo.franck@cushwake.com Thijs van den Brink Consultant T: +31 (0) M: +31 (0) thijs.vandenbrink@cushwake.com RESEARCH Niels van der Ham Associate T: +31 (0) M: +31 (0) niels.vanderham@cushwake.com Frank van der Sluys MSc Head of Research T: +31 (0) M: +31 (0) frank.vandersluys@cushwake.com Tim van der Velden GIS specialist T: +31 (0) M: +31 (0) Tim.VanderVelden@cushwake.com BRONNEN Foto s: Locatus Esri Stadsarchief Amsterdam Hollandse Hoogte Petra Appelhof Fotografie Kees Hummel Rob Kater Shutterstock Fotodienst GAU Beeldbank DH ROVU Data: Locatus ING CBS Global Blue Gemeente Amsterdam DISCLAIMER This report has been produced by Cushman & Wakefield for use by those with an interest in commercial property solely for information purposes. It is not intended to be a complete description of the markets or developments to which it refers. The report uses information obtained from public sources which Cushman & Wakefield believe to be reliable, but we have not verified such information and cannot guarantee that it is accurate and complete. No warranty or representation, express or implied, is made as to the accuracy or completeness of any of the information contained herein and Cushman & Wakefield shall not be liable to any reader of this report or any third party in any way whatsoever. All expressions of opinion are subject to change Cushman & Wakefield. All rights reserved. Our prior written consent is required before this report can be reproduced in whole or in part.

20 CREATING VALUE THROUGH INSIGHT