Beeldkwaliteitsplan Op e Golfbaan:

Transcriptie

1 Beeldkwaliteitsplan Op e Golfbaan: Inleiding: In dit beeldkwaliteitsplan worden handreikingen gedaan waarmee de opdrachtgever/architect /ontwikkelaar een passende invulling kan geven aan het bouwen op de voormalige golfbaan. Daarnaast worden principes gegeven voor de invulling van de openbare ruimte. Dit beeldkwaliteitsplan geeft hiermee aan hoe de beoogde kwaliteit en de nagestreefde sfeer vertaald dienen te worden in de architectuur en vormgeving van de gebouwen en in de inrichting van de (openbare) ruimten. Uitgangspunt is dat Op e Golfbaan vraagt om een op de kavel afgestemd ontwerp. Er dient op de kavels onder architectuur te worden ontworpen. Aan het toepassen van zgn. ladeplannen zal niet worden meegewerkt. Er is voor een deel van dit gebied gekozen om de architectonische uitwerking niet als een keurslijf strak vast te leggen maar veel meer om een inspirerend kader te bieden voor passende, samenhangende architectuur op deze plek. Voor de beeldbepalende rand langs de provinciale weg gelden echter wel strakkere randvoorwaarden. Op e Golfbaan zal op één kavel na volledig door middel van particulier opdrachtgeverschap ontwikkeld worden. Het terrein valt daarbij uiteen in twee deelgebieden waarin het gebied met bebouwing gericht op de provinciale weg met forsere bouwvolumes wordt gevuld (de Buitenrand) dan de meer dieper in het gebied gelegen terreinen (het Binnengebied). In totaliteit wordt gestreefd naar een samenhangend bebouwingsbeeld. Status en proces: Het beeldkwaliteisplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Omdat het plan rechtsgevolgen heeft wordt een openbare voorbereidingsprocedure gevolgd overeenkomstig afdeling 3.4 van de Algemene Wet Bestuursrecht. Het conceptplan zal met de Welstandscommissie worden besproken. Vervolgens wordt het plan 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kan een ieder een inspraakreactie op het plan geven. De reacties en het gemeentelijk commentaar daarop zullen met het Beeldkwalieitsplan Op e Golfbaan aan de gemeenteraad ter vaststelling worden aangeboden. Na vaststelling heeft het beeldskwaleitsplan de status van een beleidsdocument waarin de regels voor de kwaliteit van dit woongebied zijn vastgelegd. Het plan wordt na het doorlopen van de procedure opgenomen in de Welstandsnota van de gemeente Gaasterlân-Sleat en zal daarmee ook gebruikt worden als toetsingskader door de Welstandscommissie. Het beeldkwaliteitsplan zal daarnaast een directe relatie krijgen met het bestemmingsplan. In de voorschriften van het bestemmingsplan wordt aangegeven dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn nadere eisen te stellen aan (de

2 situering en vormgeving) van gebouwen indien dit naar hun oordeel noodzakelijk is voor het waarborgen van een goede ruimtelijke kwaliteit. Als het beeldkwaliteitsplan is vastgesteld kan het als toetsingskader ter waarborg van die ruimtelijke kwaliteit worden toegepast. Toekomstige bouwers en de gemeente voor de inrichting van het openbaar gebied zullen zowel met het bestemmingsplan als met het beeldkwaliteitsplan rekening moeten houden. Stedenbouwkundige randvoorwaarden: In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het stedenbouwkundig plan. Verwezen wordt ook naar het bestemmingsplan waarin een meer uitgebreidere toelichting is opgenomen. Voor het project Bouwen aan Balk is voor geheel de kern Balk een ruimtelijk raamwerk opgesteld waarin de beoogde ontwikkeling van Balk voor de middellange termijn is aangegeven. De eerste jaren (tot ca. 2010) wordt op verschillende locaties nieuwbouw van woningen gepleegd. Een van die locaties is Op e Golfbaan. Een nieuwe woonwijk met een capaciteit van ca 34 woningen. Het plan betreft globaal het terrein van de, wegens verplaatsing, in onbruik geraakte golfbaan. Aan de noordoost-zijde sluit het plangebied aan op bestaande woongebied met een relatief grote diversiteit in uitstraling. Aan de zuidoost-zijde wordt aangesloten op een bedrijventerrein. Aan de zuidwestzijde vinden we sportvoorzieningen in de vorm van enkele tennisbanen en een kaatsveld. Vanaf de Wilhelminastraat zal tegenover de Lorbuorren een weg worden aangelegd die min of meer centraal door het plangebied loopt ter ontsluiting van de nieuwe kavels. Op termijn, als de sportvoorzieningen zijn uitgeplaatst, kan de weg een aftakking krijgen om dat terrein ook te ontsluiten. De openbare ruimte krijgt een breed profiel waarin de weg als een smalle strook verharding zal worden aangelegd. De bermen blijven groen (gras) met daarin los verspreide bomen. Het groene karakter dient in de voortuin te worden voortgezet. (p.m. per kavel zal de gemeente hiertoe twee bomen ter beschikking stellen). De aan de centrale weg gelegen ruime kavels dienen te worden ingericht met vrijstaande woningen die door de toekomstige bewoners zelf zullen worden ontwikkeld. Langs de buitenrand wordt een beeld nagestreefd vergelijkbaar met de Lorbuorren. Het realiseren van woningen in de karakteristieke boerderijvorm is het uitgangspunt. Behoudens de kavel het dichtst bij de waterpartij geldt dat de woning d.m.v. particulier opdrachtgeverschap tot stand moet komen. De kavel aan het water krijgt een projectmatige invulling met verschillende wooneenheden gehuisvest in één karakteristieke boerderijvorm. De Buitenrand:

3 Voor de bebouwing en de terreininrichting van de buitenrand staat het klassieke Friese boerderijerf met de daarop geplaatste bebouwing model. De bebouwing vindt plaats binnen de stelp-vorm al dan niet gekoppeld aan een voorhuis (kop-hals-romp). Het silhouet van dergelijke boerderijen past onmiskenbaar in het Friese landschap. Dit silhouet en de onderlinge verhoudingen daarin staat centraal bij de planontwikkeling. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling om deze krachtige vormen en stijlkenmerken letterlijk te kopiëren of er een meer of minder geslaagd aftreksel van te maken. Andere ontwerptechnieken en wensen voor het gebruik dan in het verleden vragen als het ware om uit die oude vormen inspiratie en kenmerken te ontlenen en deze toe te passen in een nieuwe eigentijdse ontwerp. Het consequent hanteren van deze principes is noodzakelijk. Vermenging met andere, sterk afwijkende architectuurstijlen is niet wenselijk. Aandachtspunten: De bebouwing dient geclusterd te worden tot één hoofdvorm. Losse bijgebouwen worden niet toegestaan. De bebouwing heeft in hoofdvorm een rechthoekige plattegrond. In de verschijningsvorm tekenen de lijnen van grote dakvlakken zich scherp af tegen de horizon maar ook waar het dakvlak in een goot eindigt. Deze lijn, al dan niet voorzien van een goot, of een waterlijst dient zoveel mogelijk ononderbroken door te lopen. Met het toepassen van dakkapellen dient terughoudend te worden omgesprongen. Daar waar kapellen (in de voorgevel) worden toegepast mogen ze niet over het dakvlak zweven maar dienen ze in de goot te staan. De gevels, met name die naar de straat gericht is heeft een regelmatige, vaak symmetrische opbouw. Kleurstelling: De gevels worden opgetrokken uit donker rode baksteen. Het schilddak wordt gedekt met zwarte, gebakken pannen. Elementen: In de nokpunten wordt een uilenbord aangebracht.

4 Het Binnengebied: Plaatsing bebouwing: Voor de situering van de woning op de kavel gelden de begrenzingen van de bouwvlakken zoals aangegeven in het bestemmingsplan. De plaatsing van de woning in de bouwstrook is min of meer vrij. Er geldt geen verplichting om in een strakke rooilijn te bouwen. Wel zal de woning vrij moeten blijven van de zijdelingse perceelgrens. In het bestemmingsplan zijn hiervoor minimale afstanden vastgelegd. Met deze bepaling kan een landelijk en open bebouwingsbeeld worden gecreëerd. Oriëntatie woningen: Voor een optimaal woonmilieu is het noodzakelijk dat er een relatie tussen de openbare ruimte en de woning wordt gerealiseerd. De woning moet daartoe straatgericht worden ontworpen. Dat wil zeggen dat er minimaal één verblijfsfunctie aan de straatzijde moet worden gesitueerd. Op die plekken waar de kavel niet alleen aan de voorzijde (straatzijde) grenst aan het openbaar gebied geldt een tweezijdige oriëntatie Een volledig gesloten zijgevel moet hier worden voorkomen. Op deze plekken wordt een extra inspanningsverplichting verwacht om een duidelijke relatie tussen de woning en de openbare ruimte te creëren. Positie hoofd- en bijgebouwen: Voor bijgebouwen zoals garages, bijkeukens e.d. geldt dat zij niet aan de openbare zijde van de woning gesitueerd mogen worden. Aan de openbare zijde van de woning mag uitsluitend een aanbouw worden gerealiseerd als aangetoond wordt dat de woning met die aanbouw aan die zijde een representatieve uitstraling zal krijgen. Aangebouwde garages dienen ten minste 5 meter terugliggend ten opzichte van de voorgevel van de woningen gesitueerd te blijven (de auto kan daarmee uit het straatbeeld verdwijnen om dat deze binnen de rooilijnen geparkeerd worden). Eventuele bergingen en opstelruimtes voor containers dienen verzorgd te worden vormgegeven en afgestemd te zijn op de architectuur van de woning. Waar carports worden geplaatst mogen deze het onderscheid tussen hoofd- en bijgebouwen niet vertroebelen. Carports dienen terugliggend ten opzichte van de voorgevel te blijven en zij mogen geen grotere breedte hebben dan 3 meter. Erfafscheidingen: Perceelafscheidingen tussen de particuliere kavels en het openbare gebied worden uitgevoerd als groenen erfafscheiding door middel van erfbeplanting. Aan de voorzijde kan dat een laagblijvende haag zijn. Omwille van de privacy kan de hoogte aan de achterzijde oplopen tot 2 meter. Het groene karakter wordt versterkt door de brede grasbermen en de daarin aanwezige bomen. En de openbare groensingels die door de gemeente worden aangelegd en onderhouden.

5 Beeldkwaliteit en architectuur: Voor Op e Golfbaan geldt een behoorlijke bebouwingsvrijheid. Er wordt geen strak architectonisch thema voorgeschreven. De bebouwing zal in karakter, materiaalgebruik en uitstraling echter wel moeten passen binnen het landschappelijke en dorpse karakter van Balk waar traditionele bouwmaterialen zoals baksteen en hout de samenhang in het beeld bepalen. Binnen de keuzevrijheid in architectuurstijl kan inspiratie gevonden worden uit bestaande bebouwing om te komen tot een passende eigentijdse invulling. Bouwmassa: De kavels bieden ruimte aan robuuste bouwmassa s. De hoofdmassa is enkelvoudig opgebouwd. Met ondergeschikte nevenbouwmassa s kan de hoofdmassa verbijzonderd worden. Als voorbeeld hiervoor gelden; uitbouwen, erkers en serres. Belangrijk hierbij is dat de hoofd- en nevenmassa s een samenhangende totaalcompositie opleveren en dat de hoofdbouwmassa als zodanig herkenbaar blijft. Bouw- en goothoogte: De absolute bouw- en goothoogte in meters wordt geregeld in het bestemmingsplan. In verschijningsvorm wordt één bouwlaag met een kap nagestreefd. Op onderdelen kan bijvoorbeeld bij insnijdingen een grotere goothoogte worden toegestaan. Kapvorm en richting: Als uitgangspunt geld dat voor een zadeldak gekozen dient te worden. De toegestane dakhelling is vastgelegd in het bestemmingsplan. Elke woning heeft een duidelijk herkenbare, dominante kaprichting die de hoofdbouwmassa vorm geeft. Een tweede kaprichting bij een samengestelde kap is mogelijk indien deze duidelijk ondergeschikt is gemaakt aan de dominante kaprichting. Het combineren van verschillende dakhellingen (een asymmetrische kap) is niet wenselijk. Voor eventuele dakkapellen gelden de volgende bepalingen: Zij mogen het dakvlak niet te veel verstoren. Zij vormen een sterk horizontaal element in het dakvlak. Zij dienen plat te worden afgedekt. Gevelcompositie: De positie van de openingen in de gevel dient bij te dragen aan de (horizontale) geleding van de gevels. Door middel van bijvoorbeeld erkers en detaillering kan die gevel een bijzondere uitstraling krijgen. Daar waar perceelgrenzen aan het openbaar gebied liggen worden in de bebouwing geen blinde gevels toegestaan. Materialisatie: Er moeten hoofdzakelijk traditionele materialen zoals baksteen, gebakken pannen en houten kozijnen en beton en natuursteen worden toegepast. De hoofdmaterialisatie van de gevels is baksteen. Andere materialen als hoofdmateriaal is niet toegestaan. Voor puivulling in ondergeschikte, omlijste vlakken zijn houten schroten toegestaan. Voor de dakbedekking van hellende daken dient een keramische- of een betonpan te worden toegepast.

6 Kleurgebruik: De nadruk ligt op een beheerst kleurgebruik, er moet zoveel mogelijk gebruik gemaakt worden van de eigen kleur van de toegepaste materialen. Het gebruik van sterk afwijkende signaalkleuren om accenten aan te brengen is niet wenselijk. Ten aanzien van de kleur van baksteen geldt een ruime bandbreedte van warme aardse tinten met een donkergele basiskleur voor het opgaande werk en een donkerdere (donkerrood tot mangaan) kleur voor de plint. Het toepassen van grote vlakken met sterk contrasterende baksteenkleuren is niet wenselijk. Ten aanzien van de dakpannen geldt een antraciet tot zwarte kleur. Het toegepaste kleurgebruik is met de geboden ontwerpvrijheid een belangrijk verbindend middel om een samenhangend straatbeeld te verkrijgen. De beoordeling van ieder individueel bouwplan zal daarom in samenhang met de naastliggende bouwplannen geschieden. Als die plannen nog niet zover zijn is het eerste plan richtinggevend bij de beoordeling van de andere plannen. Beeldkwaliteit openbare ruimte: Ontsluiting: Ten behoeve van de ontsluiting van deze fase van Op e Golfbaan zal een ontsluitingsweg worden aangelegd. Voorlopig is deze weg doodlopend. Bij realisatie van de volgende fase zal de weg worden doorgetrokken en zal een aftakking gemaakt worden waardoor het mogelijk wordt rond te rijden. Ook zal dan getracht worden om een aantakking op de Tj. de Boerstrjitte te realiseren. Het profiel van de ontsluitingsweg is ruim en heeft een sterk groene inrichting. Een beperkt deel van dit profiel wordt maar verhard. De bermen zijn breed en ingezaaid met gras. In de bermen komen bomen voor. Specifieke parkeerplaatsen worden niet aangelegd. Uitgangspunt is parkeren op eigen terrein. Het is echter mogelijk om in de bermen een auto te stallen. Voor langzaam verkeer wordt vanuit het plangebied naar de Wilhelminastraat en naar de Tj. de Boerstrjitte een pad aangelegd. De Buitenrand: Voor de aantakking van de ontsluitingsweg op de Wilhelminastraat zal een deel van het bosje van Staatsbosbeheer moeten verdwijnen. Ter compensatie van dit bos zal elders in Balk maar ook op de gronden tussen de ontsluitingsweg en de provinciale weg nieuwe bomen geplant worden. Dit laatste gebied waar ook de directe omgeving van de vijver toe behoort zal verder een open parkachtige inrichting krijgen. Waterbeheer: De relatief lage ligging van het gebied maakt een goede wateropvang en -afvoer noodzakelijk. De bestaande greppel tussen het plangebied en de bebouwing aan de Wilhelminastraat en de Tj. de Boerstrjitte zal worden verbreed en verdiept. Het

7 regenwater kan hierin worden opgevangen. De afvoer naar de Luts zal via de bestaande watergangen in en buiten het plangebied plaatsvinden. Naast de watergang zal een doorgaand schouwpad worden aangelegd dat gebruikt kan worden als een informele wandelroute. Het groene binnengebied: Tussen het schouwpad en de achtererven van de nieuwe woningen zal een brede groensingel worden gerealiseerd. Enige jaren na de aanplant moet zo voldoende privacy kunnen worden geboden om de plaatsing van ontsierende schuttingen te voorkomen. Bestaande groensingels en andere landschapselementen zullen zo veel mogelijk gehandhaafd blijven