Verslag van de infoavond voor het bouwplan De Maurits te Schiedam d.d Opgesteld door: Vestum Vastgoed BV

Transcriptie

1 Verslag van de infoavond voor het bouwplan De Maurits te Schiedam d.d Opgesteld door: Vestum Vastgoed BV Inleiding. Ter aanvulling op de presentatie d.d. 20 april 2017 in de kerkzaal van Frankeland, Centrum voor Wonen, Zorg en Welzijn geven wij u allereerst een samenvatting op de hierbij verstrekte toelichting. Daarmee kunnen we een groot deel van de gestelde vragen met onze reacties hierop verwoorden. Aanwezig. Vestum Vastgoed BV heeft op basis van de informatie van de gemeente Schiedam omwonenden uitgenodigd die belang hebben bij de voorgenomen ontwikkeling van het nieuwe appartementengebouw op de hoek van de Dr. Noletstraat met de Juliana van Stolbergstraat. Het betreft circa 100 adressen. Op de bijeenkomst waren ca. 30 omwonenden aanwezig. Naast Bobby Scheepe en Pascal Sansen namens de gemeente Schiedam waren ook de architecten, de adviseur RO en vertegenwoordigers namens de opdrachtgevers aanwezig. Sjoerd Berghuis en Timo Broersen van Klunder Architecten uit Rotterdam vormen het architectenteam van het ontwerp. Jeroen Hendriks van Aveco de Bondt uit Deventer is daarbij verantwoordelijk voor het begeleiden van de procedure. Paul Spiertz van Bouwplan Advies Spiertz te Roermond vertegenwoordigt bij deze presentatie samen met de coördinatrice Evelyn Muys van Vestum Vastgoed BV de beide opdrachtgevers Volker Wessels Vastgoed BV uit Nieuwegein en Vestum Vastgoed BV uit Sittard. Beide opdrachtgevers werken voor dit project samen in de Ontwikkelcombinatie Dr. Noletstraat BV. Toelichting ontwerp. Richtinggevend kader. De infoavond is bedoeld om omwonenden, vaak ook belanghebbende, te informeren over de nieuwe ontwikkeling op de hoek van de Dr. Noletstraat met de Juliana van Stolbergstraat. De ontwikkelaars wensen de huidige bestemming (kantoren) te transformeren naar wonen in de vorm van een in de omgeving passend appartementengebouw. Medio 2012 heeft de gemeente een richtinggevend kader voor de stedenbouwkundige contouren opgesteld, waarbij de huidige rooilijnen van het kantoor met betrekking tot de voor- en zijgevels alsmede de positie van de inrit gerespecteerd zijn. Voor de hoogtes is aansluiting gezocht op de bouwhoogtes van de buurgebouwen. Richting de hoek van de Dr. Noletstraat met de Juliana van Stolbergstraat mag de hoogte toenemen en loopt daarbij hoger op dan de huidige bouwhoogte van het kantoor. Inpassing binnen kader. Ondanks de royalere contouren van het aangereikte richtinggevend kader van de gemeente Schiedam is de architect qua hoogte er in geslaagd om minder hoog te gaan door een uitgekiend ontwerp met behoud van 28 appartementen dat ook nog voldoet aan de woonvisie van de gemeente Schiedam. Deze appartementen van ruim 100 m2 met veelal 3 slaapkamers omvatten tevens een ruim balkon of dakterras met een grote berging in het souterrain. Aan de binnenzijde c.q. achtertuinzijde zijn over -en onderschrijdingen compenserend met elkaar opgelost. Dus soms gaan we buiten de aangereikte contour, maar blijven elders dan binnen de gewenste contour! Het voorliggende plan heeft draagvlak van de afdeling stedenbouw en de Welstandscommissie van de gemeente Schiedam. Verslag infoavond bouwplan De Maurits Schiedam d.d. 20 april

2 Opzet bouwplan, groen en waterberging. Het bouwplan voorziet in 28 appartementen bovenop een half verdiepte kelder met daarin 38 parkeerplaatsen en 28 bergingen. Deze kelder is groter dan de daarboven gelegen woonlagen. Het buiten de woonlagen tredende kelderdek wordt met groen en buitenruimtes afgedekt. De groenvoorziening rondom het gebouw en op de groenblijvende dekken wordt door een landschapsarchitect verder vormgegeven. Op de perceelsgrenzen wordt een grotendeels groene afscheiding gepland. Ook de keuze van bomen en ander groen zal zorgvuldig plaatsvinden. Getracht wordt om het regenwater bij hevige neerslag op eigen terrein op te vangen en geleidelijk af te voeren. Architectuur en kansen. Zoals reeds aangegeven, lopen de bouwhoogtes op naar de hoek van de Dr. Noletstraat met de Juliana van Stolbergstraat. Door de verspringing van de dakvlakken in combinatie met het dakoverstek en de horizontale belijning wordt gerefereerd aan de architectuur van Frank Lloyd Wright. De bijna 4 meter hoge entree op de hoek onder het hoogste deel van het gebouw vormt door de breedte een indrukwekkend gebaar. De architectonische verschijning is door de Welstandscommissie, afdeling stedenbouw, opdrachtgevers en andere betrokkenen positief beoordeeld. We denken dat met dit gebouw nieuw elan met een duurzaam en waarde vermeerderend effect aan de omgeving teruggegeven wordt. Handhaving van het huidige kantoor is, gelet op de almaar toenemende energetische eisen, steeds minder een optie. Naar verwachting wordt de parkeerdruk op de openbare omgeving niet verhoogd door veel parkeerplaatsen op eigen terrein onder het gebouw op te lossen. Positie in- en uitrit. De in- en uitrit is parallel aan die van het buurgebouw met appartementen aan de Juliana van Stolbergstraat gepland. Bewoners maken zich zorgen over de verkeersafwikkeling en de daarmee gepaard gaande lichthinder tijdens de avonduren. Ook speelt de vraag welke lichthinder in welke ruimte van de woning te verwachten is en wat de kracht van de lichthinder in relatie tot de afstand is. Vuilophaal. Vanuit het vigerende beleid is de wens van de gemeente om voor nieuwe gestapelde woningbouw uit te gaan van ondergrondse containers in het openbare gebied, gescheiden naar 4 afvaltypes. Voor ons plan was eerder een containerruimte op eigen terrein in de buitenberging voorzien. Echter, de dienstverlening van de vuilnisophaal is verminderd en dus zullen de bewoners de containers zelf aan de weg moeten plaatsen. Daarbij varieert steeds vaker het moment van de vuilophaal, maar ook per type vuilophaal, waardoor veel discipline voor de bewoners c.q. de VVE nodig zal zijn. Ongeacht de keuze, er zijn voor- en nadelen. De opmerking werd gemaakt dat er in de directe omgeving (Oranjeburgh) geen andere ondergrondse containers zijn. Bezonning, privacy, uitzicht en hinder. Alhoewel bij de opzet van het bouwplan met aspecten als bezonning, privacy, uitzicht en hinder afdoende rekening is gehouden, zullen als voor elk ander plan voor- en nadelen blijven bestaan. Ten aanzien van de bezonning is geïllustreerd dat tussen 21 maart en 21 september de schaduwval iets meer dan bij het huidige kantoor op de omgeving zal zijn, maar zodanig dat de invloed van schaduw op de achtertuinen van de buren beperkt is tot het toelaatbare. De schaduw zal in de voortuinen van de nieuwbouwwoningen aan de overzijde van de Juliana van Stolberglaan in de avond toenemen. Gevraagd is om te onderzoeken in hoeverre met bijvoorbeeld een set back een meer gelijkwaardige schaduwval als bij het huidige kantoor nagestreefd kan worden. Om de privacy zoveel mogelijk te beschermen zijn de gevelopeningen in de zijgevels van onze nieuwbouw (o.a. uitkijkend op Prinsenhoek) beperkt. Gevels zonder gevelopeningen geven nu eenmaal eerder een saai en somber beeld. Verslag infoavond bouwplan De Maurits Schiedam d.d. 20 april

3 Het uitzicht zal vanuit het nieuwe volume beschouwd iets afnemen, maar vanuit beleving veel meer toenemen. Het verouderde en achterstallig kantoor wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw van bijzondere kwaliteit. De nieuwe functie wordt wonen, evenals de woonfuncties direct rondom de nieuwbouw. Bij andere functies kunnen aspecten als geur, geluid, stof, etc. overlast bezorgen. Ten aanzien van de verkeersafwikkeling zal de druk in het openbare gebied afnemen omdat het huidige kantoor na renovatie meer mensen huisvest dan de nieuwbouw. Daarbij is bij de nieuwbouw het parkeren voor het grootste deel op eigen terrein uit het zicht opgelost. Situatie, bezonning en voorzieningen rondom het bouwplan. De situatie voor de nieuwbouw is geprojecteerd op een digitale ondergrond van de gemeente Schiedam waarop de laatste nieuwbouwplannen op het buurperceel aan de overzijde van de Juliana van Stolbergstraat nog niet bijgewerkt zijn. Wel heeft de architect bij benadering de nieuwbouw voor de schaduwplananalyse ingetekend. Getracht wordt om in de komende periode de gerealiseerde nieuwbouw exact in te tekenen en te onderzoeken welke impact de schaduwval exact heeft. Ook zal onderzocht worden wat de invloed van de schaduwval nu bij het huidige kantoor is. Op de situatie is te zien dat er circa 13 parkeerplaatsen aan de zijde van de nieuwbouw zullen ontstaan c.q. zullen blijven. Aan de overzijde van de weg is vooralsnog door het laten vervallen van 2 parkeerplaatsen ruimte voor de 4 ondergrondse afvalcontainers. Verder is in de situatie de contour van het huidige kantoorgebouw toegevoegd (rode stippellijn). Route bij sloop en nieuwbouw. In de presentatie is de voorlopige route voor het sloop- en bouwverkeer aangegeven, zijnde aanrijden vanaf Vijfsluizen, via de Burg. Knappertlaan, de Penninglaan en de Dr. Noletstraat naar de locatie en wegrijden van de locatie via de Juliana van Stolbergstraat. Mogelijk dienen her en der aanpassingen van tijdelijke of definitieve aard aan de wegprofielen (waaronder ook verkeersdrempels) doorgevoerd te worden. Met de GGZ zal nog afstemming plaatsvinden om te voorkomen dat leveranciers niet voor vertraging van het bouwverkeer zorgen. Inspectie voor sloop en nieuwbouw. Voordat met de sloop of nieuwbouw gestart wordt, zal een inspectie naar de huidige toestand gedaan worden door het vastleggen op tekeningen of met foto s en omschrijvingen. Het geheel dient zodanig uitgevoerd te worden dat eventuele schade door sloop of nieuwbouw aan de bestaande omgeving traceerbaar is. De inspectie hangt nauw samen met het type sloop of nieuwbouw, waaronder bijvoorbeeld trillingen. Voordat met de sloop gestart wordt, zal een slooprapportage gemaakt worden om de sloop eerst te concentreren op het verwijderen van eventuele milieubelastende onderdelen (o.a. asbest). Daarna volgt de feitelijke sloop. Overigens, de sloop en nieuwbouw verlopen tegenwoordig via een zogenaamd veiligheids- en gezondheidsplan om daarmee ongevallen en schades te beperken. Beperken van overlast bij sloop en nieuwbouw. Verder wordt daar waar mogelijk tijdens de sloop en nieuwbouw overlast door geluid, stof of afwijkende werktijden zo veel als mogelijk voorkomen. Indien mogelijk proberen we de werkzaamheden ook enigszins af te stemmen op de weersomstandigheden. Daarnaast zullen we periodiek de wegen etc. schoonmaken. Om de sloop goed te laten verlopen, zullen we zorgen voor een opzichter tijdens de sloopperiode zodat klachten bij eventuele overlast onmiddellijk gekaderd en behandeld kunnen worden. Tijdens de nieuwbouw is er permanent een bouwkeet aanwezig waar een uitvoerder of assistent uitvoerder aanspreekbaar is. Verslag infoavond bouwplan De Maurits Schiedam d.d. 20 april

4 Planning en procedure. We starten omstreeks april-mei 2017 de procedure voor het afwijkingsbesluit op. De gehele procedure vergt bij een gemiddeld verloop ongeveer 26 weken. Naast de procedure loopt het ontwerpproces verder voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Beiden komen ter inzage te liggen zodat u kunt reageren met zienswijzen of eventuele bezwaren. Per omissie is in de presentatie bij stap 5 voor de termijn van de ter inzagelegging een periode van 3 weken aangegeven. Dit dient 6 weken te zijn. Naar verwachting starten we vóór het zomerreces 2017 met een voorverkoop, gevolgd door het definitieve verkooptraject direct na het bouwreces. Als de verkoop voorspoedig verloopt, starten we begin 2018 met de sloopwerkzaamheden gevolgd door de nieuwbouw. We rekenen in de planning met ruim 1 maand voor de sloop en vooralsnog met circa 16 maanden voor de nieuwbouw. Website gemeente. In principe proberen we vanaf begin mei 2017 deze presentatie met voorliggende toelichting alsmede de antwoorden op de gestelde vragen op de website beschikbaar te hebben. De informatie zal periodiek worden geactualiseerd, zodat u gedurende het traject geïnformeerd blijft. Vragen en antwoorden. Omdat de vragen gaande de toelichting gesteld en beantwoord zijn, heeft er geen registratie kunnen plaatsvinden wie de vraagsteller is en op welk adres deze persoon woonachtig is. Derhalve hebben we in voorliggende toelichting veel vragen met antwoorden verwerkt. Toch resteren een aantal vragen die niet in bovenstaande toelichting beantwoord zijn geworden. A B C D E F Veroorzaakt de in- en uitrit geluidsoverlast en lichthinder? Er is bewust gekozen voor het bundelen van de in- en uitrit met die van de buren aan de Juliana van Stolbergstraat. Ook zullen we op basis van een inschatting van het aantal verkeersbewegingen over de in- en uitrit nagaan in hoeverre het eventuele toenemende geluid en de lichthinder op de gevel van de overbuur gereduceerd kan worden. Welke kleur krijgt het gebouw? De lichtere baksteenkleur heeft bij de toehoorders de voorkeur. Welke duurzaamheidsaspecten worden meegenomen? De gemeente stelt hogere eisen op het gebied van duurzaamheid dan de vigerende bouwbesluit-eisen. Het gebouw wordt beter geïsoleerd, mogelijk zonder gebruik van gas, met zonnepanelen uit het zicht van de omgeving en met een zelfvoorzienend waterbergingssysteem op eigen terrein gerealiseerd. Omdat de dakpannen uitgevoerd als PV-cellen esthetisch niet bij dit ontwerp passen, is gekozen voor het plaatsen van de zonnepanelen achter de schuine rondlopende kapdelen. Overigens, tegenwoordig kunnen zonnepanelen naast een zuidoriëntatie ook op het oosten of het westen gelegen zijn. Voor welke doelgroepen is de nieuwbouw? De appartementen zijn groot en uitgerust met veelal 3 slaapkamers. In het algemeen zijn deze appartementen geschikt voor jonge stellen met kinderen, jonge senioren, eenoudergezinnen of ouderen. Er is zelfs ruimte voor bakfietsen, elektrische fietsen, oplaadpunten voor fietsen en auto s, etc. Hoogte bovenkant parkeerdek? De hoogte van bovenkant parkeerdek zal circa 1 meter bedragen. Zijn damwanden nodig? Welke fundering? Wat is de invloed van grondwater? Verslag infoavond bouwplan De Maurits Schiedam d.d. 20 april

5 We vermoeden dat we her en der damwanden langs de randen van de kelder nodig hebben en wellicht zelfs helemaal rondom. We willen onderzoeken in hoeverre de bestaande paalfundering kan blijven zitten en hoe nieuwe palen toegevoegd kunnen worden. Uit een eerste verkenning blijkt dat het grondwater met beperkte voorzieningen beheerst kan worden tijdens de bouw. Echter, het sondering- en funderingsonderzoek loopt nog en dus kunnen we thans geen exact antwoord geven op de gestelde vragen. G H I Welk parkeerbeleid geldt er ten aanzien van de ondergrondse parkeervoorziening? We verkopen in beginsel per appartement 1 parkeerplaats. Er blijven dan 10 parkeerplaatsen over voor bewoners die een 2 de parkeerplaats kunnen kopen. Hoe wordt de afstemming van de bezonningstudie vervolgd? We zullen de bewoners in de nieuwbouw aan de overzijde van de Juliana van Stolberstraat informeren over de exacte schaduwval zoals die hoort bij het huidige kantoorgebouw zodra de tekeningen hierop zijn aangepast. We zullen daartoe de woningen aan de overzijde zoals gerealiseerd intekenen en de eventuele aanpassingen aan onze nieuwbouw, waarmee de schaduwval verbetert, verwerken. Ook zullen we de schaduwval meenemen zoals die behoort bij het huidige kantoorgebouw. Toehoorders, die zich naast de bewoners aan de overzijde van de Juliana van Stolbergstraat zorgen maken, zijn verzocht om zich te melden bij het secretariaat/coördinator zodat wij deze bewoners individueel kunnen informeren. Vloerpeil begane grond? De aanleghoogte zal worden afgestemd op de peilen van de omliggende bebouwing en de woningen van Oranjeburgh. Bewoners die graag een papieren versie van de presentatie met toelichting en verslag ontvangen dienen dit na afloop van de infoavond te melden aan het secretariaat/coördinator. Om u op de hoogte te brengen hoe u de website van de gemeente kunt vinden, zullen wij inherent aan de uitnodiging per huis een brief bezorgen, waarin u hieromtrent wegwijs wordt gemaakt. Nieuwe informatie gedurende het traject tot oplevering zult u in de toekomst ook op deze website aantreffen ( Eventueel geïnteresseerden in de koop van appartementen uit ons nieuwbouwplan kunnen zich eveneens na afloop van de infoavond aan het secretariaat/coördinator melden. Verslag infoavond bouwplan De Maurits Schiedam d.d. 20 april