Acceptatienormen

Transcriptie

1 Acceptatienormen Quion Hypotheekbemiddeling BV 1

2 Inhoudsopgave In 1 Inleiding 6 2 Verstrekkingslimieten Algemeen Definities van Marktwaarde Definitie van Berekende executiewaarde Aankoop woning Oversluiting Tweede Hypotheken en Verhogingen 9 3 Onderpand Het onderpand Acceptabele onderpanden Onacceptabele onderpanden Erfpacht Vereniging van Eigenaren (VvE) Taxatierapport Voorwaarden Geen taxatierapport Bestaande bouw Nieuwbouw Bouwkundig rapport 14 4 De geldnemer(s) Aansprakelijkheid van de geldnemer Identificatie Nederlandse nationaliteit Niet Nederlandse nationaliteit 15 5 Het inkomen Inkomensbestanddelen Loonbeslag / Looncessie Bruto salaris Vakantietoeslag e (of 14 e ) maand Pensioen- of Vutuitkering Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Provisie Eindejaarsuitkering Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Sociale Uitkeringen Alimentatie VEB-toelage Toekomstige inkomensstijging Dienstverband Beoordeling van het inkomen Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) 19 2

3 5.2.3 Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) Inkomen uit vermogen Verhoging leencapaciteit Financiële verplichtingen BKR-toetsing Betalingsmoraliteit 21 6 Beoordeling Algemeen Rente Toetsingsmethode Consumptieve (deel) financiering Toetsrente Tweeverdienerbeleid Woonquotes Buitenlands inkomen Woonquote bepaling Beoordeling huidige hypothecaire schuld Geldigheidstermijnen van de offerte Bouwdepot Verzekeringen Schadeverzekeringen Risicoverzekering bij aankoop woning Risicoverzekering bij oversluiting Woonlastenbeschermingsverzekering 25 7 Belastingplan Definities Hoofdregel Belastingplan Overgangsrecht 27 8 Na aktepassering Opname gelden zonder tussenkomst notaris Aflossen Algemeen Boetevrij aflossen Extra aflossing Algehele aflossingen Afkoop rentevastperiode Tweede hypotheek Wijziging van aflossingsvorm (omzetting) Wijziging risicoklasse Meeneemregeling Verhuisregeling Doorgeefregeling Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid 32 9 Hypotheekvormen Algemeen Annuïteitenhypotheek Lineaire hypotheek Aflossingsvrije hypotheek Levenhypotheek BeleggersHypotheek 34 3

4 9.7 Spaarhypotheek Combinatiehypotheek Inactieve Productvormen Zelfstandigenhypotheek Algemeen Rente Maximale hoofdsom / verhoogde inschrijving Maximale bevoorschotting Inkomenstoets Bepaling inkomen Vrije beroepsbeoefenaren % Hypotheek Algemeen Maximale hoofdsom / verhoogde inschrijving Maximale bevoorschotting Inkomenstoets BKR Kadaster Taxatie Onderhandse verhogingen en Tweede Hypotheken Meeneemregeling Tussentijdse renteaanpassing % Hypotheek Algemeen Maximale hoofdsom / verhoogde inschrijving Maximale bevoorschotting Inkomenstoets BKR Kadaster Taxatie Onderpand Risicoverzekering Aflossingsvrij Onderhandse verhogingen Tweede hypotheken Tussentijdse renteaanpassing Boeteregeling Boetevrij aflossen Renteproducten (actief) Standaardrente Variabele Renteclausule SVR Algemeen Vastzetten Profijtclausule PV Budgetclausule PL Renteproducten (inactief) Profijtclausule PV Afwijkingen ten opzichte van de Standaardrente Budgetclausule PL Oriëntatieclausule OC Algemeen 44 4

5 Keuzeformulier Procedure Rentebedenktijdclausule RB Algemeen Keuzeformulier Overige producten Overbruggingskrediet Algemeen Hypothecaire inschrijving overbrugging Maximale overbrugging Hoofdsom overbruggingen Bestemming gelden overbrugging Rente: Betaling rente Inkomenstoets Looptijd van het overbruggingskrediet Bijlagen Bijlage 1 Woonquotes Nibud 2013 tot 65 jaar Bijlage 2 Woonquotes Nibud 2013 vanaf 65 jaar Bijlage 3 Versie beheer 52 5

6 1 Inleiding Acceptatienormen Quion Hypotheekbemiddeling BV Quion verstrekt, namens haar geldverstrekkers, zowel leningen met als zonder Nationale Hypotheek Garantie. Voor aanvragen met Nationale Hypotheek Garantie worden de voorwaarden en normen van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen gehanteerd. Hierbij mag niet uit het oog verloren worden, dat de verantwoordelijkheid van het op juiste wijze toepassen van deze voorwaarden en normen ten tijde van de introductie van de NHG bij de geldverstrekkers is neergelegd. Tevens menen wij dat de NHG niet als een vergaarbak voor minder goede aanvragen gebruikt mag worden. Dit houdt in dat als wij een aanvraag niet onder onze eigen voorwaarden willen verstrekken, de aanvraag niet automatisch onder NHG gehonoreerd zal worden. Deze gedachtegang kan inhouden dat wij op sommige acceptatietechnische onderdelen strenger ogen dan de voorwaarden van de NHG voorschrijven. Voorbeeld : De voorwaarden en normen van de NHG spreken over het toestaan van herstelde of afgeloste achterstandsmeldingen, er worden echter geen beperkingen aan het aantal meldingen gesteld. In een dergelijke situatie zullen de normen van het acceptatiekader van Quion Hypotheekbemiddeling een grote invloed hebben en zullen deze aanvragen strenger beoordeeld worden dan de normen van de NHG in eerste instantie lijken aan te geven. Behalve de borgtocht gesteld door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG), accepteert Quion slechts bij hoge uitzondering een borgstelling als aanvullende zekerheid. Borgstelling door een natuurlijk persoon is niet acceptabel. Wel kan, in bepaalde situaties, een natuurlijk persoon zich als medehoofdelijk schuldenaar aan de hypotheek mee verbinden.gedragscode Hypothecaire Financieringen 2011 Zoals alle financiële instellingen in Nederland onderschrijft Quion Hypotheekbemiddeling B.V. namens haar geldverstrekkers de Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2011 (kortweg gedragscode). Door de maatregelen in de gedragscode willen de financiële instellingen overkreditering van de consumenten beperken. Zo is afgesproken dat alle hypothecair financiers de woonquotes zullen gebruiken die het NIBUD afgeeft (zie hoofdstuk 13.1 en 13.2), terwijl ook de toetsrente aangepast wordt. De opzet van de gedragscode is om zoveel mogelijk hypothecaire leningen te sluiten die voldoen aan de gedragscode. In zijn algemeenheid worden hypotheken met NHG beoordeeld op basis van de normering zoals deze is afgegeven door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning. Indien de normering vanuit de Gedragscode strenger is, zullen de normen zoals gesteld in de Gedragscode prevaleren boven de normen zoals deze zijn vastgesteld door de Stichting. Bij aanvragen voor leningen zonder garantie hanteert Quion normen op onder andere het gebied van het onderpand, de aansprakelijkheid van de geldnemer, het inkomen en de financiële verplichtingen. In de hoofdstukken 2 t/m 6 worden deze acceptatiecriteria nader uitgewerkt en verklaard. Tevens worden de door Quion ondersteunde hypotheek- en rentevormen verklaard en nader toegelicht in de hoofdstukken 8 t/m 12. Een Starterslening kan worden afgesloten, mits aan alle voorwaarden wordt voldaan. Voor de voorwaarden van de Starterslening wordt verwezen naar de website van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten 6

7 2 Verstrekkingslimieten Acceptatienormen Quion Hypotheekbemiddeling BV 2.1 Algemeen De maximale financiering op onderpanden is de laagste van: % van de marktwaarde % van de berekende executiewaarde (tenzij anders is bepaald in de acceptatienormen) De minimale hypotheeksom voor een eerste hypotheek is ,00. Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van ,00. Een tweede hypotheek wordt via Quion bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek. De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn. Voor hypotheken met NHG geldt dat maximaal het bedrag dat mogelijk is conform de normen en toetsing Gedragscode 2011 verstrekt wordt. Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot. De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar. De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een leven- en bij een spaarhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij. Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost te worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig. 2.2 Definities van Marktwaarde 1. De koopprijs van de woning zoals blijkt uit een schriftelijke door de consument en de verkoper(s) ondertekende koopovereenkomst, een akte van levering of een veilingakte; 2. De koop en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aannemingsovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen (nieuwe definitie voor bepaling marktwaarde nieuwbouwwoningen); 3. De meest recente WOZ-waarde; 4. Een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken. 2.3 Definitie van Berekende executiewaarde Vanaf wordt er geen executiewaarde meer in het taxatierapport vermeld. De Marktwaarde wordt de basis voor het taxatierapport. Daar waar in het acceptatie kader wordt gesproken over de executiewaarde zal met ingang van 1 januari 2013 worden gewerkt met de berekende executiewaarde. De berekende executiewaarde is gelijk aan 85% van de marktwaarde. De berekende executiewaarde wordt gelijkgesteld aan 70% van de marktwaarde indien gebruik wordt gemaakt van de WOZ waarde bij een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een lening. Hierbij geldt dat de marktwaarde gelijk wordt gesteld aan de WOZ Waarde. De WOZ waarde kan alleen worden gebruikt conform de acceptatienormen in hoofdstuk 3.7. Er wordt gewerkt met een berekende executiewaarde als de datum van het taxatierapport na 1 januari 2013 ligt. Indien de datum van het taxatierapport voor 1 januari 2013 ligt dan wordt uit gegaan van de getaxeerde waarden. 7

8 2.4 Aankoop woning Te hanteren Marktwaarde definitie Nieuwbouw: De marktwaarde wordt bepaald conform de executiewaardebepaling, echter zonder de vermenigvuldigingsfactor voor de vertaling van de vrije verkoopwaarde naar de executiewaarde (definitie 2 met restricties conform bestaande definitie executiewaardebepaling). Bestaande Bouw: Bij bestaande bouw wordt als marktwaarde het minimum aangehouden van de koopprijs (definitie 1) en de taxatiewaarde (definitie 4). Conform de aanvullende voorwaarden in het acceptatiekader kan met een opgave WOZ worden volstaan (definitie 3). De WOZ waarde wordt dan gehanteerd als marktwaarde. Bestaande Verbouw: Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde na verbouw, blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken (definitie 4). Maximaal verstrekkingspercentage Conform de ministeriele regeling is het verstrekkingspercentage gemaximeerd op 105% van de marktwaarde. Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. De bovenstaande criteria zijn tevens van toepassing op de meeneem- (verhoog), verhuis- (verhoog) en doorgeef- regelingen. 2.5 Oversluiting Te hanteren Marktwaarde definitie Bij oversluiting wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport, (definitie 4). Op verzoek van de klant kan worden gewerkt met een opgave van de WOZ-waarde. De bestaande regeling t.a.v. verstrekking op basis van WOZ-waarde blijft bestaan. Conform de aanvullende voorwaarden in het acceptatiekader kan met een opgave WOZ worden volstaan (definitie 3). De WOZ waarde wordt dan gehanteerd als marktwaarde. Maximaal verstrekkingspercentage Conform de ministeriele regeling is het verstrekkingspercentage gemaximeerd op 105% van de marktwaarde. Er kan meer dan 105% van de marktwaarde worden verstrekt indien financiering is beperkt tot de huidige hypotheek + bijkomende kosten 1. In dat geval wordt de verstrekking afgetopt op 125 % van de executiewaarde. Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. 1 notariskosten, taxatiekosten, betaalde fee en verschuldigde vergoeding wegens vervroegde aflossing. 8

9 2.6 Tweede Hypotheken en Verhogingen Te hanteren Marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport waarin ook de executiewaarde is opgenomen (definitie 4). Conform de aanvullende voorwaarden in het acceptatiekader kan met een opgave WOZ worden volstaan (definitie 3). De WOZ waarde wordt dan gehanteerd als marktwaarde. Maximaal verstrekkingspercentage Conform de ministeriele regeling is het verstrekkingspercentage gemaximeerd te worden op 105% van de marktwaarde. Maximaal aflossingsvrij Geen toename van het bestaande aflossingsvrije bedrag boven de 50% marktwaarde van de woning. De verhoging kan alleen aflossingsvrij worden verstrekt indien het totale aflossingsvrije gedeelte (totale hypotheek) kleiner of gelijk is aan 50% van de marktwaarde van de woning. 9

10 3 Onderpand Acceptatienormen Quion Hypotheekbemiddeling BV 3.1 Het onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: De vrije verkoopwaarde dient minimaal ,00 te bedragen *. Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer. Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer. Het moet vrij zijn van huur. Het moet liggen binnen Nederland. Voor panden met een vrije verkoopwaarde tot ,00 geldt het volgende: Indien de vrije verkoopwaarde lager is dan ,00 gelden voor gegarandeerde leningen de gebruikelijke NHGnormen en voorwaarden. Indien een niet gegarandeerde lening wordt aangevraagd zal bij een vrije verkoopwaarde tussen en een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden, waarbij de mogelijkheid bestaat dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden. 3.2 Acceptabele onderpanden Appartementen. Eengezinswoningen. Maisonnette. Twee-onder-1-kapwoningen. Herenhuizen. Villa s. Bungalows. (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming. Woon/winkelpand waarbij de executiewaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de totale executiewaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5 % op de rente van toepassing zijn. Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. 3.3 Onacceptabele onderpanden De volgende onderpanden worden niet geaccepteerd: Bedrijfspanden. Vakantie- en recreatiewoningen. Stacaravans en woonwagens. Woonboten en vaartuigen. Vliegtuigen. Landelijke eigendommen. Onderpanden met agrarische bestemming. Verhuurd onroerend goed. Beleggingspanden. Zakelijke objecten. Recht van opstal. Coöperatieve flat exploitatieverenigingen. Panden of woningen op een industrieterrein. 10

11 Niet toegestaan is: Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom. Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst. Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust. Bloot eigendom. Onderpanden in coöperatief eigendom. Onderpanden in huurkoop. Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Quion voorwaarden. Vaak is verstrekking met NHG wel mogelijk. De onderstaande regelingen kunnen bij aanvragen met NHG worden geaccepteerd: Erfpacht (onder voorwaarde van erfpachtopinie, zie 3.4): Duokoop Erfpachter Verrassend Wonen Regionaal Grondbezit Koop- en financieringsvarianten: Koopgarant Kopen naar Wens Slimmer Kopen Starterslening SVN IBBA 2.0 Deze 9 regelingen kunnen alleen mét NHG gefinancierd worden! 3.4 Erfpacht De looptijd van de lening mag in principe nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd, kan op basis van deze verklaring tot verstrekking worden besloten. Je kunt een hypotheek verstrekken als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door: De Staat der Nederlanden/provincies/gemeente en waterschappen; of De woningcorporatie in combinatie met Verkoop onder Voorwaarden. Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij (particulier), dan moet je een erfpachtopinie opvragen. Een klant kan een erfpachtopinie krijgen van zijn notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht). De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. Als de erfpachtopinie groen is, dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd. Als de erfpachtopinie rood is, dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking. Als de erfpachtopinie oranje is, dan mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Er moet gemotiveerd/ onderbouwd worden voorgelegd inclusief de afgegeven erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden. 11

12 3.5 Vereniging van Eigenaren (VvE) Acceptatienormen Quion Hypotheekbemiddeling BV Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE. Actieve VvE en onderhoudsfonds Stand onderhoudsfonds Voorbehoud Op te vragen extra bescheiden Besluit Negatief, kleiner dan 0,00 Onderhoud dient op alle punten voldoende tot goed te zijn Onderhoudsplan Akkoord Negatief, kleiner dan 0,00 Onderhoud matig en/of slecht Geen Niet akkoord Positief, groter of gelijk 0,00 Onderhoud dient op alle punten voldoende tot goed te zijn Geen Akkoord Positief, groter of gelijk 0,00 Onderhoud matig en/of slecht. Onderhoudsplan dient overeen te komen met direct en indirect noodzakelijk onderhoud bouwkundig rapport Onderhoudsplan bouwkundig rapport Akkoord Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koopaanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing. 3.6 Taxatierapport Behalve voor de onder 3.7 genoemde voorwaarden moet te allen tijde een taxatierapport overgelegd worden dat voldoet aan onderstaande voorwaarden. De in het taxatierapport op te nemen gegevens moeten overeenstemmen met het modeltaxatierapport 2013 financiering woonruimte, vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers, NVM, VastgoedPro en VBO Makelaars. Het taxatierapport dient te zijn opgemaakt door een persoon die is ingeschreven in de registers van de Stichting Vastgoed Cert, kamer Wonen/MKB, of de Stichting Certificering VBO-makelaars (SCVM). De taxateur dient lid te zijn van één van de volgende brancheverenigingen: de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM); Vastgoed Pro (voorheen LMV en RVT); de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO); de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR) Voorwaarden Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt, of het kantoor waar hij/zij werkt mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de (ver)kooptransactie of bij de financiering en dient het taxatierapport op te maken op basis van plaatselijke bekendheid. Ten aanzien van taxatierapporten gelden tevens de navolgende voorwaarden: Onderpanden in de steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Groningen moeten getaxeerd worden door een taxateur uit de betreffende gemeente of door een taxateur uit een aangrenzende randgemeente; 12

13 In alle overige situaties geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 15 kilometer (met uitzondering van de hierboven genoemde steden). De correcte bevoegde instanties dienen in het kader van punt J1 geraadpleegd te zijn door de taxateur. Op is zichtbaar wie de bevoegde instantie is; Gemeente of Provincie. Wanneer de gemeente de bevoegde instantie is dienen er stukken van deze instantie bij de taxatie te zijn gevoegd. Wanneer de provincie de bevoegde instantie is biedt een uittreksel van voldoende informatie. Voor NHG aanvragen worden de normen van NHG gevolgd. Het taxatierapport mag op datum van offreren niet ouder zijn dan 6 maanden. De taxatiekosten zijn voor rekening van geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing vermeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Wanneer nieuwbouw in eigen beheer plaatsvindt, moet een taxatierapport worden overgelegd. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota's en/of een verklaring van de taxateur. 3.7 Geen taxatierapport Bestaande bouw Voor een financieringsaanvraag voor aankoop van een bestaande woning waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de koopprijs 60% of minder is hoeft geen taxatierapport overgelegd te worden. De executiewaarde wordt bepaald op 85% van de koopprijs (exclusief roerende zaken); Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60 % of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ waarde wordt gehanteerd als marktwaarde (definitie 3). De berekende executiewaarde wordt gelijkgesteld aan 70% van de marktwaarde. Wij behouden ons het recht voor om toch een taxatierapport te vragen; In beide situaties dient er een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden aangeleverd Nieuwbouw Voor een financieringsaanvraag voor nieuwbouwwoningen met stichtingskosten tot (in project) of tot (buiten project) hoeft geen taxatierapport overlegd te worden. De executiewaarde wordt als volgt bepaald: (koop- aanneemsom + meerwerk) x 85%. Bij de koopaanneemsom kan het volumevergrotende meerwerk opgeteld worden. Het meerwerk wordt voor maximaal 20% van de koop- aanneemsom meegenomen. Wij behouden ons het recht voor om toch een taxatierapport te vragen. Onder volumevergrotend meerwerk wordt verstaan een uitbouw van de nieuwbouwwoning, een garage, een serre of een dakkapel. Uiteraard dient dit meerwerk uitgevoerd te worden door een aannemer (bij voorkeur door dezelfde aannemer als degene die het gehele project verzorgd). De marktwaarde wordt bepaald conform definitie 2 = koop- aanneemsom + meerwerk. Voor nieuwbouw geldt dat de betrokken aannemer/projectontwikkelaar een insolventieverzekering heeft afgesloten ten behoeve van de koper. Met deze verzekering wordt de koper schadeloos gesteld indien de aannemer/projectontwikkelaar ten gevolge van insolventie in gebreke blijft met diens verplichtingen tot (af)bouw en tot oplevering van de nieuwbouwwoning conform de koop-/aannemingsovereenkomst. Ook kan er sprake zijn van constructies waarbij geen sprake is van een verzekeraar en/of een verzekering, maar waarbij wel sprake is van een garantie op het afbouwen van de nieuwbouwwoning. 13

14 Quion Hypotheekbemiddeling accepteert voor aanvragen met of zonder NHG uitsluitend producten en van organisaties waarvoor Stichting Garantie Woning haar keurmerk aan heeft verleend. Het keurmerk dient te blijken uit de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst. De keurmerkhouders staan vermeld op: Wanneer nieuwbouw in eigen beheer plaatsvindt, moet een taxatierapport worden overgelegd. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota's en/of een verklaring van de taxateur. Ook bij verbouwing wordt het benodigde bedrag in de regel uitbetaald aan de hand van bouwnota's. Wanneer deze niet kunnen worden overgelegd, bijvoorbeeld in geval van zelfwerkzaamheid, dient de taxateur te verklaren dat de voorgenomen verbouwing is uitgevoerd, waarbij tevens wordt verklaard de waarde(toename) na verbouwing. 3.8 Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik; Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie "goed/redelijk" te hebben. De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek. Er zijn specifieke risicofactoren waargenomen, zoals (bodem) verontreiniging 14

15 4 De geldnemer(s) Acceptatienormen Quion Hypotheekbemiddeling BV 4.1 Aansprakelijkheid van de geldnemer De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en/of handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden, kan na overleg met Quion de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. 4.2 Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de tussenpersoon te worden gecontroleerd en de kopie dient door de tussenpersoon voor gezien ondertekend te zijn Niet Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet Nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overgelegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese Identiteitskaart te gebeuren. Onderdanen uit de overige landen dienen, naast geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen. Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet Nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste 3 jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste 3 jaar. 15

16 5 Het inkomen Acceptatienormen Quion Hypotheekbemiddeling BV 5.1 Inkomensbestanddelen Loonbeslag / Looncessie Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer er sprake is van loonbeslag of looncessie Bruto salaris Hierbij dient te worden uitgegaan van het maandsalaris of het 4-weekssalaris. Dit inkomen wordt gecontroleerd aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook, en eventueel een arbeidsovereenkomst of een aanstellingsbrief Vakantietoeslag De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen dan kan 75% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden e (of 14 e ) maand De 13 e (of 14 e ) maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring Pensioen- of Vutuitkering Omdat de AOW-leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen 10 jaar de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerdere verwachte inkomensvermindering. 16

17 5.1.6 Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de jaarcijfers en de ingediende aangiften van de afgelopen 3 overgelegd te worden. Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn. Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er sprake is van een negatief eigen vermogen zal de aanvraag niet gehonoreerd worden. Aanvragen voor zelfstandigen, waarbij geen jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar kunnen worden overgelegd, worden niet in behandeling genomen. Tevens geldt een maximale bevoorschotting van 100% van de berekende executiewaarde. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer wordt vastgesteld middels een gewogen gemiddelde berekening: ( 1x inkomen 2 jaar oud + 2x inkomen 1 jaar oud + 3x inkomen afgelopen jaar) / 6. Bij deze berekeningswijze weegt het laatste jaar het zwaarst. Er zal op voorhand een offerte uitgebracht worden, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de getekende offerte en de te overleggen stukken alsnog negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord zullen niet gehonoreerd worden. Vrije beroepsbeoefenaren zoals artsen en notarissen kunnen aanvragen indienen tot een maximum van 125% berekende executiewaarde of 105% van de marktwaarde Provisie Het al dan niet meenemen van de provisie-inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85 % van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan 1 jaar wordt 50 % van de aantoonbare provisie meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Het gemiddelde overwerk de afgelopen 2 jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: Dit gemiddelde overwerk mag niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12 x het maandsalaris of 13 x het 4-weekssalaris) bedragen; Het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen 2 jaar; Het gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen 2 jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12 x het maandsalaris of 13 x het 4-weekssalaris) en; De onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/ of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en; Aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra,ambulance personeel); Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro); Politie, brandweer en beveiliging; De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk tezamen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. 17

18 Sociale Uitkeringen Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent 2 uitkeringsmogelijkheden: een WGA uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten). WIA De WGA-uitkering kan nooit meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De IVA uitkering mag volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA uitkering is maximaal 70% van het laatst verdiende loon (met een maximum van 70% van het dagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschiktheid meegenomen worden. Uiteraard dient zowel van de IVA uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt overgelegd worden. WAO Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Tijdelijke uitkering Als niet blijvende uitkering wordt beschouwd een arbeidsongeschiktheidsuitkering van iemand die op grond van de wetswijziging wordt herbeoordeeld. Dit betreft arbeidsongeschikten die zijn geboren na 1 juli Deze uitkering wordt niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Blijvende uitkering Als blijvende arbeidsongeschiktheidsuitkering mogen worden beschouwd: 1. De uitkering van iemand die op 1 juli 2004 een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontving en geboren is voor of op 1 juli Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. 2. De uitkering van iemand, geboren na 1 juli 1954, die bij eerdere herbeoordeling operaties is ontzien en wiens arbeidsongeschiktheid niet wordt beoordeeld. Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. 3. De uitkering die is vastgesteld na beoordeling of herbeoordeling op basis van het per 1 oktober 2004 gewijzigd Schattingsbesluit arbeidsongeschiktheidswetten. Deze uitkering wordt voor 50% meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Wajong De uitkering van iemand die op 31 december 1986 recht hadden op WAO als vroeg gehandicapte en op 1 augustus 1993 jonger waren dan 45 jaar. Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Aanvragers met een uitkering die op 31 juli 1993 recht hadden op een WAO als vroeg gehandicapte. Deze uitkering wordt voor 50% volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De brutolasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale brutoinkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. 18

19 VEB-toelage Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen indien de geldnemer werkzaam is in de sector Defensie Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen 6 maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever, alsmede een kopie van de arbeidsovereenkomst. 5.2 Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet meer geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan uiteraard pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van inkomensbescheiden, zoals onder andere een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief. De werkgeversverklaring dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever ingevuld en ondertekend te worden. Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring en de te overleggen arbeidsovereenkomst. Het tijdelijke dienstverband mag niet opgevolgd worden door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd. Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen, mits de intentieverklaring is afgegeven 3 maanden na indiensttreding Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) Heeft de hoofdaanvrager een tijdelijk dienstverband en wil of kan de werkgever geen intentieverklaring afgegeven, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. Schematisch ziet dit er als volgt uit: Inkomen Hoofdaanvrager Inkomen Partner meetelling Inkomen Hoofdaanvrager meetelling Inkomen Partner maximale verstrekking Flex Geen 80% - 125% van de berekende executiewaarde of maximaal 105% van de marktwaarde vast Flex 100% 100% 125% van de berekende executiewaarde of maximaal 105% van de marktwaarde vast met intentieverklaring Flex 100% 80% 125% van de berekende executiewaarde of maximaal 105% van de marktwaarde 19

20 Flex Flex 80% 80% 125% van de berekende executiewaarde of maximaal 105% van de marktwaarde Het gemiddelde inkomen heeft een maximum van het huidige inkomen. Het inkomen dient te worden aangetoond door overlegging van jaaropgaven en een werkgeversverklaring van de huidige werkgever. 5.3 Inkomen uit vermogen Met ingang van 1 augustus 2011 is de nieuwe gedragscode van kracht. In artikel 6, lid 2 staat dat ter verhoging van de leencapaciteit rekening gehouden kan worden met inkomsten uit vermogen. De inkomsten uit vermogen moeten vrij ter beschikking staan van de cliënt, hetgeen inhoudt dat de vermogensbron niet mag worden aangetast. Voor het bepalen van vrij voor de cliënt beschikbare inkomsten uit vermogen zal Quion uitgaan van het door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgestelde percentage. Daar deze inkomsten vaak een individueel karakter hebben, zullen dergelijke aanvragen apart beoordeeld worden Verhoging leencapaciteit De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Als inkomen kan het fictieve rendementspercentage uit de Gedragscode vermenigvuldigd worden met 70% van het vermogen Voorbeeld: Als de consument dus een vermogen zou hebben van ,00, mag hij voor de bepaling van de leencapaciteit 70% van 3.000,00 op jaarbasis meetellen als toekomstig inkomen. Bij Quion geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van ,00. 20

21 5.4 Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie. In het kader van de privacy wetgeving is de tussenpersoon gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2 %, dan wordt de hogere last meegenomen. Bij een studielening bij het DUO mag rekening gehouden worden met een maandlast van 0,75% van de oorspronkelijke schuld. De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de krediet verstrekker of een BKR toets waarin de aflossing is verwerkt Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met eensaneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen(cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKR registraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Aanvragers met meer dan 6 geregistreerde kredieten(al dan niet afgelost) nader beoordeeld worden op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten, waarbij de limieten verhoogd worden. 21

22 6 Beoordeling Acceptatienormen Quion Hypotheekbemiddeling BV 6.1 Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief. 6.2 Rente De aanvragers(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen worden niet gegeven. Bij wijze van uitzondering kan, na overleg met de geldverstrekker, een disagio gevraagd worden. Ter zake een disagio geldt dat het bedrag van de disagio ten tijde van de passeerdatum ingehouden wordt. 6.3 Toetsingsmethode Met ingang van 1 augustus 2011 is een nieuwe gedragscode van kracht. De belangrijkste wijziging betreft artikel 6 van de gedragscode, in dit artikel wordt de leencapaciteit bepaald. De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Bij het berekenen van de maximale hypotheek wordt uitgegaan van de Gedragscode Hypothecaire Financiering, zoals deze sinds 1 januari 2007 geldt (hierna; de Code ). Ingeval van een NHG-aanvraag wordt uiteraard de NHG-toets uitgevoerd. De inkomenstoets voldoet aan de gedragscode, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vastgestelde woonquotes (zie hoofdstuk 13.1 en 13.2) en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt (zie hoofdstuk 6.3.2). Er wordt uitgegaan van een 30-jarige annuïteitenlening. Het totale bruto toetsinkomen wordt vermenigvuldigd met de woonquote. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen op jaarbasis Consumptieve (deel) financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann * K) *F F (1,5 * R + 0,25% - punt) Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente zoals vermeld in hoofdstuk K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) R = toetsrente 22

23 De aldus berekende financieringslast van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt in mindering gebracht op de bij het inkomen behorende toegestane financieringslast. De maximale lening is in dit geval de lening die wordt berekend op basis van de resterende toegestane financieringslast, vermeerderd met de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is Toetsrente Door het van kracht worden van de nieuwe gedragscode per 1 augustus 2011 is de toetsrente als volgt vastgesteld: Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door het contactorgaan hypothecair financiers vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Bij de bepaling van de leencapaciteit wordt ongeacht de gekozen rentevastperiode uitgegaan van tenminste de lasten behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening Tweeverdienerbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met een derde van het lagere toetsinkomen Woonquotes De woonquotes zoals jaarlijks door het NIBUD in opdracht van het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgesteld worden gehanteerd. zie hoofdstuk 13.1 en 13.2 zijn de woonquote tabellen 2013 opgenomen Buitenlands inkomen Woonquote bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: Indien de geldnemer over dit inkomen Nederland belastingplichtig is: conform reguliere woonquote tabel. Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en derhalve geen renteaftrek geniet): reguliere woonquote tabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is; woonquote berekening voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 6.4 Beoordeling huidige hypothecaire schuld Quion hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen mag de lopende lening binnen een jaar na passeren van de nieuwe lening worden afgelost; wanneer de lasten van beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de 'oude' woning zonder ontbindende voorwaarden kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, zijn twee situaties te onderscheiden: het nieuwe pand is een nieuwbouwwoning: de lening op het oude pand moet uiterlijk zes maanden na de oplevering van de nieuwe woning zijn afgelost; het nieuwe pand is een bestaande woning: de lening op het oude pand moet uiterlijk zes maanden na het passeren van de nieuwe lening zijn afgelost; 23

24 wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Quion verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet. Als er geen voorlopig koopcontract aanwezig is, moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen. In ieder geval moet een verklaring van de verkopende makelaar overgelegd worden. In deze verklaring dienen te zijn opgenomen de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs. Daarnaast is een bewijs noodzakelijk van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen. 6.5 Geldigheidstermijnen van de offerte Samen met de offerte worden de van toepassing zijnde clausulebladen en het EGI (Europees Gestandaardiseerd Informatieblad) meegestuurd. De acceptatietermijn van de uitgebrachte offerte is 3 weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvangen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden. Een geaccepteerde offerte is 3 maanden geldig, gerekend vanaf de eerste offertedatum. Daarna kan de geldigheidsduur met 3 maanden worden verlengd tegen betaling van bereidstellingsprovisie. Het verlengen gebeurt automatisch. De bereidstellingsprovisie bedraagt 0,25% per (gedeeltelijke) maand over de hoofdsom van de lening. Deze bereidstellingsprovisie wordt alleen in rekening gebracht als de rente van soortgelijke leningen op de datum van passeren (de dagrente) hoger is dan de geoffreerde rente. Renteverhogingen hebben geen invloed op offertes die binnen de acceptatietermijn door de geldnemer zijn geaccepteerd. Indien op de passeerdatum de rente die de geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hanteert lager is dan de in de offerte genoemde rente, wordt de lagere rente automatisch verwerkt in de hypotheekakte. Bij de Profijtclausule geldt een afwijkende geldigheid van de offerte. Zie hoofdstuk 10 en 11. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal 3 werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Op de passeerdatum wordt gekeken welke rente de laagste is: de dagrente of de geoffreerde rente. Het laagste rentepercentage zal opgenomen worden in de hypotheekakte. Dit geldt niet bij de Profijtclausule Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) gebouwd of verbouwd moet worden, houdt Quion de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Het is mogelijk om bij nieuwbouw de hypotheekrente die betaald moet worden gedurende de bouw mee te financieren en te betalen uit het bouwdepot. Bij een spaarhypotheek in combinatie met een bouwdepot zal de geldnemer wel de verzekeringspremie moeten voldoen. Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij 24