Sprekende Cijfers '14. Kantorenmarkten Eerste kwartaal. Vastgoedconsultants en Makelaars

Transcriptie

1 Vastgoedconsultants en Makelaars Eerste kwartaal '14

2 Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars verschaft door middel van deze Sprekende Cijfers Rapportage inzicht in de Nederlandse kantorenmarkt. Sinds 2007 wordt de nationale kantorenmarkt door de Research afdeling van Dynamis onderzocht. Elk kwartaal verschijnt deze publicatie waarbij de trends en ontwikkelingen, het aanbod, de transacties en de prijsontwikkelingen nader worden besproken. In deze publicatie staat het eerste kwartaal van 2014 centraal. Aanbod De kantorenmarkt in Nederland heeft te maken met een mismatch tussen vraag en aanbod. Dit is onder andere het gevolg van de veranderende behoeften van de kantoorgebruiker. Waar vroeger organisaties veelal zich in luxe zelfstandige kantoorvilla s vestigden, is deze vraag nu vrijwel verdwenen. Dit heeft geleidt tot een toename in het aanbod van dergelijke kantoorobjecten. Tezamen met een moeizame economie, technologische ontwikkelingen en de behoefte tot kostenbesparing is het aanbod van kantoren in de afgelopen jaren aan een stijging onderhevig. Op 1 april 2014 bedraagt het kantooraanbod 7,1 miljoen vierkante meter. In vergelijking met drie maanden geleden is het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte stabiel gebleven. De landelijke kantorenmarkt concentreert zich voornamelijk binnen de vier grote steden, 62% van het totale aanbod bevindt zich in deze regio s. De regio Amsterdam kent het hoogste aanbodniveau, te weten 1,7 miljoen vierkante meter. De kleinste kantorenregio binnen de 24 onderzochte regio s is Sittard met vierkante meter beschikbare kantoorruimte. In totaal staan kantoorobjecten in aanbod. Hierbij wordt de ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd in de vier grote steden en 250 vierkante meter in de overige regio s. De gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte is vierkante meter groot. Dit is ruim 600 vierkante meter groter dan de gemiddelde grootte van een in de voorbije drie maanden verhuurd kantoor. Uit het aanbod kan worden opgemerkt dat kantoorruimten in kleinere units worden aangeboden en daardoor meer flexibele mogelijkheden bieden. Een beschikbare kantoorunit is gemiddeld circa 300 vierkante meter groot. Van het totaal aantal aangeboden objecten betreft 3% een object met een minimaal metrage van vierkante meter. Net als drie maanden geleden is het kantoorgebouw Ten Thirty in Amstelveen het object met het grootste beschikbare metrage van vierkante meter. In dit gebouw is kantoorruimte vanaf 850 vierkante meter te huur. Het aanbod bestaat met name uit kantoren met een beschikbaar verhuurbaar oppervlak van 500 tot vierkante meter, te weten 31%. Verder noteert 24% van het aanbod een grootte van tot vierkante meter kantoor. Een kwart van het aantal beschikbare objecten heeft een oppervlakte van tot vierkante meter. Kantoren met een grootte tussen 250 en 500 vierkante meter registreren 18% van het totaal. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het aanbod in de vier grote steden in de kleinste grootteklasse niet is meegenomen. De economie trekt langzaam aan en de vraag naar nieuwere kantoren, die voldoen aan de huidige gebruikerseisen, neemt toe. Door de verouderde voorraad voldoen veel objecten niet aan de huidige vraag. Dit heeft tot gevolg dat verouderde kantoorpanden vaak leeg blijven. Aangezien de verbouwingskosten van een dergelijk pand veelal hoog zijn, is het voor gebruikers goedkoper om te kiezen voor een nieuw of nog te bouwen kantoor. Ondanks dat nieuwbouw onwenselijk is bij een hoge leegstand, is het toch van belang om aan de huidige kantorenvraag te kunnen voldoen. Aan het begin van het tweede kwartaal van 2014 is 2% van het aanbod een nieuwbouwlocatie die reeds is opgeleverd of binnen een jaar aan de markt wordt toegevoegd. Voor de verouderde leegstaande objecten wordt gekeken naar alternatieve functies zoals hotels of Aanbod en opname per jaar Opname per kwartaal m Zuid Noord Oost Randstad x m Aanbod Opname * * Opname 2014: Geëxtrapoleerd uit het eerste kwartaal van 2014, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen kw kw2 kw3 kw kw kw kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw kw kw3 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw

3 Aanbod eerste kwartaal 2014 naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname eerste kwartaal 2014 naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname eerste kwartaal 2014 naar prijsklasse in naar aantallen objecten tot % tot % > % 250 tot % tot % tot % 250 tot % 140 tot 160 6% 180 tot 200 4% 160 tot 180 9% > 200 4% < % tot % tot % 500 tot % 500 tot % 120 tot % 100 tot 120 8% woningen. Het transformeren van kantoren wordt steeds vaker toegepast om zo de kantorenvoorraad in balans te houden, de aanbodtoename blijft naar verwachting beperkt door het ombouwen van leegstaande objecten. Echter de kantoorbehoefte is door onder andere een effectievere manier van werken aan een daling onderhevig. Dit draagt vervolgens bij aan een toename in het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte. Opname Door de jaren heen is de kantoorbehoefte veranderd van een single tenant gebouw naar een multi tenant gebouw, waarbij de faciliteiten van een gebouw steeds belangrijker zijn. Kantoorgebruikers zoeken meerwaarde in hun huisvesting door bijvoorbeeld gebruik te maken van gedeelde faciliteiten zoals vergaderruimten en een bedrijfsrestaurant. De ontwikkelingen in de facilitaire sector zijn dan ook veelal terug te zien in de veranderingen op de kantorenmarkt. De vraag naar tijd- en plaatsonafhankelijk werken neemt toe en organisaties streven naar meer flexibiliteit, kostenbesparingen en hogere effectiviteit. Daarnaast wordt het concept van het gebouw belangrijker en wil een huurder niet alleen werken, maar ook ontmoeten en beleven. Naast de traditionele kantoorplek wordt steeds vaker gebruik gemaakt van de werkplek thuis. Ook gebruikt men steeds meer de faciliteiten in openbare ruimtes als werkplek. Inmiddels heeft een werknemer te maken met drie verschillende werkplekken, te weten op kantoor, thuis of onderweg. Het voordeel van de werkplek onderweg is het effectief gebruiken van tijd. Reistijd wordt immers gereduceerd waardoor meer werktijd ontstaat. Daarnaast zorgen werkplekken on the road voor beleving en het ontmoeten van mensen. Hoe en of deze derde werkplek van invloed is op de kantorenmarktvraag moet nog blijken. In de afgelopen drie maanden is vierkante meter kantoorruimten opgenomen. In vergelijking met een jaar geleden is sprake van een toename van circa vierkante meter. Het opnamevolume is tot stand gebracht door 204 gebruikerstransacties. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2013 is daarmee sprake van een toename van 24 opnamen. Van het totaal aantal transacties noteert 5% een grootte tussen de en vierkante meter genoteerd. In het voorbije kwartaal is geen enkele opname groter dan vierkante meter. Overeenkomstig het aanbod naar grootteklasse zijn de meeste transacties tussen de 500 en vierkante meter groot, namelijk 39%. Kantoren met een oppervlakte tussen de en vierkante meter volgen hierna met 24%. De vraag naar kleine kantoormetrages tussen de 250 en 500 vierkante meter is 21% van het totaal aantal geregistreerde transacties. Ondanks dat bedrijven verhuizen naar een nieuwe locatie, is daarmee nog niet vanzelfsprekend sprake van een toenemende kantorenvraag. Indien de kantoorruimte die (leeg) wordt achtergelaten groter is dan de ruimte die nieuw wordt aangehuurd, is sprake van een negatieve effectieve opname. Dit heeft tot gevolg dat de leegstand, zonder verdere maatregelen, toeneemt. Steeds meer organisaties implementeren nieuwe kantoorconcepten, waarbij vaak flexibel omgegaan kan worden met de huisvesting. Derhalve wordt de kantorenmarkt in het eerste kwartaal van 2014 met name gekenmerkt door de vervangingsvraag naar nieuwere kantoren in combinatie met de mogelijkheid tot het toepassen van nieuwe kantoorconcepten.

4 Tophuren en mediane transactieprijzen in per m 2 per jaar Tophuur Mediane transactieprijs Huurprijs Binnen de kantorenmarkt is een duidelijke tweedeling tussen aantrekkelijke kantoorobjecten die de huurder van alle gemakken voorzien en verouderde objecten waar veelal fors in geïnvesteerd moet worden om aan de wensen van de huurder te voldoen. Kantoorconcepten die flexibiliteit en de combinatie van werken, ontmoeten en beleven bieden zijn gewild. Doorgaans zijn voor deze locaties de huurprijzen marktconform en is nagenoeg geen sprake van incentives. Daar staat tegenover dat oude kantoorlocaties ruimten tegen lage huurprijzen aanbieden en daarbovenop incentives weggeven. Een groot deel van de kantooropnamen worden gesloten tegen een huurprijsniveau onder 100,- per vierkante meter per jaar, namelijk 43% van het totaal aantal opnamen waarvan de huurprijs bekend is gemaakt. Door een lagere huurprijs per vierkante meter zijn huurders veelal in staat investeringen te doen om de kantoorruimte naar hun behoefte te veranderen. In de prijsklasse van 120,- tot 140,- per vierkante meter vindt 26% van de transacties plaats. De Zuidas in Amsterdam kent de hoogst genoteerde huurprijs van meer dan 300,- per vierkante meter per jaar. In het eerste kwartaal van 2014 is de mediane huurprijs van een kantoor 113,- per vierkante meter per jaar. De verwachting is dat de toenemende vraag naar onderscheidende werkplekken de bereidheid tot het betalen van een hogere vierkante meterprijs ten goede komt. Kantoorgebruikers zijn niet langer alleen bereid te betalen voor locatie maar ook voor het concept dat toegepast is. Dit is terug te zien in het lage leegstandspercentage van kantoorgebouwen met succesvolle kantoorconcepten. Daar staat tegenover dat voor verouderde objecten steeds minder betaald wordt. Dit is onder andere vanwege de investeringskosten die gemaakt dienen te worden om aan de gestelde kantoorbehoefte te voldoen. Branches In het eerste kwartaal van 2014 hebben, in tegenstelling tot voorgaande perioden, de branches Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings en ICT en telecom niet het merendeel van het transactievolume opgenomen. In de afgelopen drie maanden waren dit de branches Industrie en Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen. De branche Industrie is verantwoordelijk voor 14% van het totale opnamevolume. Bedrijven uit de branche Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen hebben 11% van de kantooropname in het eerste kwartaal opgenomen. Diverse grootschalige kantoortransacties hebben binnen deze branches plaatsgevonden. Wanneer wordt gekeken in welke branche de meeste opnames zijn geregistreerd, dan is dit de branche ICT en Telecom. Kleine metrages In navolging op de toenemende vraag naar kleinere kantoorruimten, onderzoekt Dynamis tevens de kantorenvraag op de gebruikersmarkt tussen 250 en 500 vierkante meter in de vier grote steden en onder 250 vierkante meter in de overige 20 regio s. In het eerste kwartaal van 2014 zijn 202 transacties geregistreerd met een opnamevolume van in totaal ruim vierkante meter. De gemiddelde grootte van een transactie is 213 vierkante meter. De branche Verhuur van roerende goederen is

5 Opname naar branche 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2012 kw kw kw kw kw kw kw kw kw1 Overige branches Belangen- en ideële organisaties Cultuur, sport en recreatie Gezondheids- en welzijnszorg Onderwijs Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Verhuur van roerende goederen Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed Financiële instellingen ICT en telecom Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Vervoer en opslag Groot- en detailhandel Bouw en vastgoed Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht Industrie Marketing, communicatie en media Overige zakelijke dienstverlening met 12% verantwoordelijk voor het grootste opnameaandeel binnen de kleinere kantoormetrages. Daarnaast zijn de gebruikers in deze grootteklasse Overige zakelijke dienstverleners en Rechtskundige dienstverleners, accountants, belastingadviseurs en holdings, te weten 11% en 10% van het opnamevolume. Van het totale aantal transacties dat in het eerste kwartaal van 2014 is geregistreerd, betreft bijna 50% een kantooropname van klein formaat. concept dat toegepast is. Wanneer een object de kantoorgebruiker voorziet van een goede locatie maar ook een goed concept waar ontmoeten en beleven centraal staan, neemt naar verwachting de aantrekkelijkheid van deze objecten toe. Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport welke is te downloaden op de site: Verwachting De aanbodtoename blijft naar verwachting beperkt door de transformatie van leegstaande objecten. Echter de kantoorbehoefte is door onder andere een effectievere manier van werken aan een daling onderhevig. De versterkende economische situatie en toenemende werkgelegenheid dienen uiteindelijk bij te dragen aan een stijgende kantorenmarktvraag. Kantoorgebruikers zijn niet langer alleen bereid te betalen voor een locatie, maar ook voor het Copyright 2014 Alle rechten voorbehouden niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.

6 Orteliuslaan BA Utrecht t dynamis@dynamis.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat Postbus AR Heerlen t f info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht) Molenbeek Makelaars Maliebaan CG Utrecht t f info@molenbeek.nl Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 Postbus AN Arnhem t f arnhem@s-t.nl Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t bog@frisiamakelaars.nl Ooms.com Maaskade 113 Postbus DA Rotterdam t f bog@ooms.com (ook in Dordrecht) Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22 Postbus BA Nijmegen t f info@s-t.nl HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus CB 's-hertogenbosch t f info@hrsbedrijfsmakelaars.nl Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus GB Apeldoorn t f info@rodenburg.nl (ook in Deventer en Zwolle) Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat ST Breda t f bog@vandersande.nl Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat Postbus AZ Assen t f bedrijfsmakelaars@lamberink.nl Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus CA Enschede t f bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus LS Eindhoven t f info@verschuuren-schreppers.nl