Moerd U k. RAADSINFORMATIEBRIEF t0met z0t6. ge meente .4/0 /5_{

Transcriptie

1 ge meente aa Moerd U k I RAADSINFORMATIEBRIEF t0met z0t6 Nummer oriffie Zaaknummer Documentnummer Van : College van burgemeester en wethouders Aan : de leden van de gemeenteraad Onderwerp Regio-indeling ied woningcorporaties.4/0 /5_{ Verantwoordel llehouder:j.j. Kam lnleiding De Woningwel2015 bevat nieuwe bepalingen ten aanzien van het werkgebied van woningcorporaties. Deze bepalingen zijn bedoeld om de lokale verankering van woningcorporaties te versterken. Aan gemeenten is gevraagd om voor 1 juli 2O16 voorstellen te doen over de door hen gewenste regioindeling, waarna de minister voor Wonen en Rijksdienst de indeling in regio's vaststelt. lnformatie ln het eerste kwartaal van 2016 hebben de regio's Hart van Brabant en West-Brabant afzonderlijk de voor- en nadelen verkend van verschillende mogelijke regio-indelingen als werkgebied van de in de regio's werkzame woningcorporaties. ln maart hebben de portefeuillehouders van beide regio's de voorkeur uitgesproken om een gezamenlijke regio te vormen bestaande uit gemeenten uit de twee regio's. Een aantal gemeenten in beide regio's heeft de keuze gemaakt om aansluiting te zoeken bij een andere regio. ln de regio Hart van Brabant gaat dat om de gemeente Heusden. Deze gemeente heeft aansluiting gezocht bij de regio Noordoost-Brabant. ln de regio West-Brabant gaat het om de gemeenten Aalburg, Werkendam, en Woudrichem. De woningcorporaties in deze regio werken samen met woningcorporaties in de regio Rivierengebied. De gemeenten geven er daarom de voorkeur aan een regio te vormen met de gemeenten in het Rivierengebied. De gemeente Tholen heeft zich juist aangesloten bij de regio West-Brabant. Na het uitspreken van de wens om een gezamenlijk regionaal werkgebied te vormen, hebben de gemeenten deze voorkeur laten onderzoeken/onderbouwen door bureau Companen. Companen heeft een analyse (zíe bijlage) gemaakt van de samenhang op de woningmarkt in deze samengestelde regio en van de voordelen van vorming van één regio ten opzichte van twee afzonderlijke regio's. Op 2 mei ziin de uitkomsten van deze analyse gepresenteerd aan de gemeenten, woningcorporaties en huurdersorgan isaties. Op basis van de analyses komen we tot de conclusie dat een regionaalwerkgebied op de schaalvan de 24 gemeenten in Hart van Brabant en West-Brabant aangevuld met Tholen vanuit volkshuisvestelijk oogpunt de meest optimale variant is. Tevens voldoet deze regio-indeling aan de de wettelijke vereisten namelijk: een woningmarktregio dient te bestaan uit ten minste twee gemeenten, die liggen binnen een geografisch aaneengesloten gebied, de gemeenten hebben gezamenlijk minimaal huishoudens en de gemeenten kunnen worden beschouwd als een samenhangend woningmarktgebied. Op l0 mei 2016 heeft het college daarom besloten om de gemeenten in de regio's Hart van Brabant en West-Brabant aan te wijzen als kernwerkgebied voor de woningcorporaties. Daarnaast is besloten om de gemeente Breda te mandateren om hierover zienswijzen te vragen aan de woningcorporaties en huurdersbelangenorganisaties in alle gemeenten. Na de zienswijzeprocedure zal er een definitief voorstel worden ingediend bij minister Blok die de kernwerkgebieden vaststelt. 1

2 gemfenfe Moerdijk Vervolg Woningcorporaties en huurdersorganisaties hebben vanaf 11 mei zes weken de tijd om een zienswijze in te dienen. Namens de 24 gemeenten verzamelt de gemeente Breda de zienswijzen. Het college heeft besloten om in te stemmen met eventuele zienswijze(n) indien de zienswijze(n) geen betrekking of gevolgen heeft op het grondgebied van gemeente Moerdijk of het werkgebied van Woonkwartier. Het voorstel kan dan door de gemeente Breda aan de minister worden verstuurd. lndien de zienswijze(n) wel betrekking of gevolgen heeft op het grondgebied van gemeente Moerdijk of het werkgebied van Woonkwartier, zal het college op 28 juni reageren op de zienswijze(n) en een definitief besluit nemen over het voorstel aan de minister. Bijlagen:. Regio- indeling werkgebieden woningcorporaties (Companen 21 april2o16) Wijvertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, eester gem van Moerdijk, de bu A 2

3 Hart van Brabant en West-Brabant Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Voorstel 21 april 2016

4 DATUM 21 april 2016 TITEL Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties ONDERTITEL Voorstel OPDRACHTGEVER Hart van Brabant en West-Brabant Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem (026) BTW NL B01 IBAN NL95RABO KVK AUTEUR(S) Roeland Kreeft PROJECTNUMMER

5

6 Inhoud Vooraf 1 Concept-brief aan minister Blok 2 Toelichting 4 1. Inleiding 4 2. Regionale binding 4 3. Intergemeentelijke samenwerking 5 4. Verhuisbewegingen 5 5. Volkshuisvestelijke opgaven 7 6. Lokale samenwerking tussen gemeenten en corporaties 7 7. Financieringsruimte in verschillende mogelijke regio-indelingen 9 8. Uitgangspunten voor de aanwijzing van een regio 11 Voorstel 11 Bijlage: Factsheets per gemeente Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

7 Vooraf In het eerste kwartaal van 2016 hebben de regio's Hart van Brabant en West-Brabant afzonderlijk de voor- en nadelen verkend van verschillende mogelijke regio-indelingen als werkgebied van de in de regio's werkzame woningcorporaties. In maart hebben de portefeuillehouders van beide regio's de voorkeur uitgesproken om een gezamenlijke regio te vormen bestaande uit gemeenten uit de twee regio's. Een aantal gemeenten in beide regio's heeft de keuze gemaakt om aansluiting te zoeken bij een andere regio. In de regio Hart van Brabant gaat dat om de gemeente Heusden. Deze gemeente heeft aansluiting gezocht bij de regio Noordoost-Brabant. In de regio West-Brabant gaat het om de gemeenten Aalburg, Werkendam, en Woudrichem. De woningcorporaties in deze regio werken samen met woningcorporaties in de regio Rivierengebied. De gemeenten geven er daarom de voorkeur aan een regio te vormen met de gemeenten in het Rivierengebied. De gemeente Tholen heeft zich juist aangesloten bij de regio West-Brabant. De twee regio's hebben tot maart hun eigen proces doorlopen. Na het uitspreken van de wens om een gezamenlijk regionaal werkgebied te vormen voor de in de regio's actieve woningcorporaties, hebben de gemeenten deze voorkeur laten onderzoeken/onderbouwen door bureau Companen. Companen heeft een analyse gemaakt van de samenhang op de woningmarkt in deze samengestelde regio en van de voordelen van vorming van één regio ten opzichte van twee afzonderlijke regio's. Op 2 mei worden de uitkomsten van deze analyse gepresenteerd aan de gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties, opdat deze partijen na besluitvorming in de 24 colleges van B&W goed geïnformeerd hun zienswijze kunnen formuleren. Op basis van de analyses komen we tot de conclusie dat een regionaal werkgebied op de schaal van de 24 gemeenten in Hart van Brabant en West-Brabant aangevuld met Tholen vanuit volkshuisvestelijk oogpunt de meest optimale variant is. Het voorstel bestaat uit een concept-brief aan minister Blok waarin het voorstel wordt toegelicht met daarbij een uitgebreide onderbouwing Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 1

8 Concept-brief aan minister Blok Hart van Brabant/West-Brabant, 30 juni 2016 Geachte heer Blok, U heeft besloten gebruik te maken van de bevoegdheid die in de Woningwet 2015 bij u is neergelegd om regionale werkgebieden aan te wijzen voor de woningcorporaties in Nederland. U heeft de gemeenten gevraagd met onderbouwde voorstellen te komen voor de door hen gewenste regioindeling. De gemeenten in de regio's Hart van Brabant en West-Brabant hebben gezamenlijk onderzocht welke regio-indeling het meest wenselijk is, zowel met het oog op de regionale binding van woningcorporaties als vanuit de volkshuisvestelijke opgaven in de regio. Bij dit onderzoek zijn zowel de woningcorporaties als de huurdersorganisaties betrokken. Het voorstel is voor zienswijzen voorgelegd aan de woningcorporaties die in ons voorstel hun kernwerkgebied in onze regio zullen hebben, de huurdersorganisaties van deze woningcorporaties, gemeenten buiten de door ons voorgestelde regio waar woningcorporaties werkzaam zijn waarvan het kernwerkgebied binnen onze regio zal liggen en woningcorporaties met bezit in de voorgestelde regio die hun werkgebied niet in de regio zullen hebben. De zienswijzen en onze reactie daarop treft u als bijlage aan. Bij ons voorstel hebben we de volgende uitgangspunten in acht genomen: 1. Alle gemeenten in de regio hebben volkshuisvestelijke opgaven die het noodzakelijk maken dat de in de gemeenten actieve woningcorporatie(s) hun volledige volkshuisvestelijke instrumentarium kunnen inzetten (inclusief nieuwbouw). 2. Vanuit het streven naar een sterke regionale en lokale binding van woningcorporaties is het niet wenselijk dat de bestaande lokale samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties door de gekozen regio-indeling wordt gefrustreerd. 3. De gekozen regio-indeling moet niet leiden tot (ingrijpende) herverdeling tussen gemeenten (binnen en/of buiten de regio) van investeringsruimte in de sociale sector. 4. De gemeenten zien geen meerwaarde in het defuseren van woningcorporaties of een grootschalige herverkaveling van corporatiebezit: de schaal van de in de regio actieve corporaties biedt daarvoor geen aanleiding en bovendien zou dit leiden tot een onnodige verspilling van geld dat is bestemd voor de volkshuisvesting. Op basis van deze uitgangspunten komen we tot het voorstel om een regio aan te wijzen bestaande uit de gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Bergen op Zoom, Breda, Drimmelen, Dongen, Etten-Leur, Geertruidenberg, Gilze en Rijen, Goirle, Halderberge, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Moerdijk, Oisterwijk, Oosterhout, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen, Tholen, Tilburg, Waalwijk, Woensdrecht en Zundert 1 als kernwerkgebied van de volgende woningcorporaties: AlleeWonen Casade Goed Wonen 1 De gemeente Heusden maakt onderdeel uit van de regio Hart van Brabant, maar heeft besloten zich aan te sluiten bij de regio Noordoost-Brabant. De gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem maken deel uit van de regio West-Brabant, maar hebben besloten aansluiting te zoeken met de gemeenten in het Rivierengebied. Tholen werkt nauw samen met gemeenten in de regio West-Brabant en heeft om die reden besloten bij deze regio aan te sluiten Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 2

9 't Heem Huisvesting Bejaarden Oosterhout Laurentius Leystromen Stadlander Thuisvester TIWOS TBV Volksbelang WonenBreburg Woonkwartier Woonstichting Etten-Leur Woonstichting Geertruidenberg Woonstichting Woensdrecht De gemeenten zijn van mening dat deze regio-indeling vanuit volkshuisvestelijk perspectief de meest optimale schaal heeft. Met deze regio-indeling is het aantal woningcorporaties waarvan het huidige werkgebied wordt doorsneden tot een minimum beperkt. Bestaande samenwerkingsrelaties kunnen daardoor zoveel mogelijk in stand blijven. Slechts één woningcorporatie wordt beperkt in zijn investeringsmogelijkheden in een gemeente die tot het huidige werkgebied behoort. Dit betreft woningcorporatie t Heem die actief is in de gemeenten Tilburg en Haaren. De gemeente Haaren wordt onderdeel van de regio Noordoost-Brabant. Er zijn met de voorgestelde regio-indeling tussen gemeenten geen substantiële financiële herverdelingseffecten te verwachten van de investeringsruimte in de sociale huursector. In de voorgestelde regio wonen huishoudens. In de bijgaande toelichting onderbouwen we ons voorstel. We gaan meer uitgebreid in op de afwegingen ten aanzien van de uitgangspunten die we hebben geformuleerd. We geven een nadere onderbouwing van de verhuisrelaties tussen de gemeenten in de regio en gaan nader in op de effecten van verschillende regio-indelingen op de verdeling van investeringsruimte over de gemeenten in Hart van Brabant en West-Brabant. Hoogachtend, [ondertekening door de gemeenten] Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 3

10 Toelichting 1. Inleiding De Woningwet 2015 bevat nieuwe bepalingen ten aanzien van het werkgebied van woningcorporaties. Deze bepalingen zijn bedoeld om de lokale binding van woningcorporaties te versterken. De minister heeft besloten toepassing te geven aan artikel 41d en bij algemene maatregel van bestuur voor alle woningcorporaties in Nederland een regionaal werkgebied vast te stellen. Aan gemeenten is gevraagd om voor 1 juli 2016 voorstellen te doen over de door hen gewenste regio-indeling, waarna de minister de indeling in regio s vaststelt. Als een woningcorporatie aanleiding ziet om na vaststelling van haar regionale kernwerkgebied te investeren in een gemeente die niet tot haar kernwerkgebied behoort, kan de woningcorporatie daartoe een verzoek tot ontheffing indienen bij de Autoriteit Woningcorporaties. Hiervoor moet worden aangetoond dat geen enkele woningcorporatie in de betreffende woningmarktregio deze investering voor haar rekening kan nemen. De meerderheid van de gemeenten in de regio s Hart van Brabant en West-Brabant heeft in maart 2016 de voorkeur uitgesproken om één regionaal werkgebied te gaan vormen voor de in de twee regio s actieve woningcorporaties. Een aantal gemeenten besloot zich niet bij dit initiatief aan te sluiten. De gemeente Heusden heeft aansluiting gezocht bij de regio Noordoost-Brabant. De gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem zochten aansluiting bij de gemeenten in het Rivierengebied, terwijl de Zeeuwse gemeente Tholen juist de voorkeur gaf aan aansluiting bij de regio Hart van Brabant/West- Brabant. Als we in de toelichting spreken over Hart van Brabant bedoelen we de regio Hart van Brabant zonder de gemeente Heusden. Als we spreken over West-Brabant bedoelen we de regio West-Brabant zonder de gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem en met de gemeente Tholen. In april 2016 heeft Companen de voor- en nadelen van de mogelijke regio-indelingen voor de twee regio s onderzocht om tot een goed onderbouwd voorstel te komen. Hierbij zijn twee varianten bekeken. In de eerste variant vormen de gemeenten gezamenlijk één regio. In de tweede variant vormen de gemeenten in Hart van Brabant en de gemeenten in West-Brabant twee afzonderlijke regio s. Middels data-analyse en gesprekken met bestuurders en medewerkers van gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties (deels middels telefonische interviews, deels bij discussieen informatiebijeenkomsten) is de regionale samenhang in beeld gebracht, de volkshuisvestelijke opgaven en de volkshuisvestelijke consequenties van de twee onderzochte varianten. Slechts een beperkt deel van het corporatiebezit in Hart van Brabant en West-Brabant is eigendom van woningcorporaties van buiten deze regio's. Vestia, Woonwijze, de Kleine Meijerij, Brabant Wonen en Mooiland hebben bezit in de regio's evenals categorale instellingen die niet onder de regio-indeling vallen (i.c. het Wooninvesteringsfonds, Habion en Woonzorg Nederland). Geen van deze woningcorporaties heeft meer dan 4% van zijn bezit in Hart van Brabant en West-Brabant. Als we spreken over de woningcorporaties in de regio laten we deze corporaties buiten beschouwing. 2. Regionale binding Het doel van het aanwijzen van regionale werkgebieden voor woningcorporaties is het versterken van de regionale binding van corporaties. Hoewel de gemeenten tevreden zijn met de regionale (en lokale) Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 4

11 binding van de corporaties in de regio, wordt het uitgangspunt dat woningcorporaties regionaal gebonden moeten zijn breed gedragen. Dit vormt een argument voor het aanwijzen van compacte regio s. Een variant waarin de gemeenten in Hart van Brabant en de gemeente in West-Brabant twee afzonderlijke regio's vormen lijkt vanuit dit perspectief aantrekkelijk. 3. Intergemeentelijke samenwerking In de Woningwet wordt als voorwaarde voor de aanwijzing van een regionaal werkgebied voor woningcorporaties gesteld dat er sprake moet zijn van een vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel te beschouwen gebied. Er kan op verschillende manieren worden gekeken naar de samenhang op de woningmarkt in de regio. Van samenhang is bijvoorbeeld sprake als er tussen gemeenten wordt samengewerkt op het gebied van het wonen. De gemeenten in Hart van Brabant hebben hun woonbeleid afgestemd in een Regionaal Woonkader. In de regio West-Brabant ligt het zwaartepunt van de intergemeentelijke samenwerking op subregionaal niveau. Op regionaal niveau vindt afstemming plaats over de woningbouwprogrammering met de provincie Noord-Brabant. Dit laat onverlet dat er ook sprake is van regiogrensoverschrijdende samenwerking tussen gemeenten in Hart van Brabant en gemeenten in West-Brabant. Gemeenten in het (grensoverschrijdende) werkgebied van Leystromen komen periodiek samen om af te stemmen rondom prestatieafspraken. De gemeenten Gilze en Rijen, Alphen-Chaam en Baarle-Nassau hebben hun ambtelijke organisaties gefuseerd. Ook deze samenwerking overschrijdt de regiogrens. Tussen de steden Tilburg en Breda vindt tenslotte periodiek overleg plaats op het gebied van het wonen in verband met het werkgebied van Wonen Breburg dat beide gemeenten omvat. De grens tussen de regio s Hart van Brabant en West-Brabant is derhalve niet hard. Waar grensoverschrijdende afstemming nuttig en aangewezen is, weten de gemeenten elkaar te vinden. Bij aanwijzing van de regio s Hart van Brabant en West-Brabant als één regionaal werkgebied voor de in de regio s actieve woningcorporaties kan de intergemeentelijke afstemming op volkshuisvestelijk gebied meer gestructureerd worden georganiseerd. 4. Verhuisbewegingen Samenhang op de woningmarkt kan ook worden bezien vanuit het perspectief van de woonconsument. Zijn consumenten sterk georiënteerd op andere gemeenten in de regio dan is er sprake van een sterke samenhang op de woningmarkt. Om de verhuisrelaties tussen de regiogemeenten in beeld te brengen zijn per gemeente de vestigings- en vertrekstromen in de periode 2009 tot en met 2014 in beeld gebracht. Om een eerlijk beeld te geven van de omvang van de onderlinge verhuisstromen, zijn we in onze analyse uitgegaan van relatieve verhuisstromen. We kijken hiervoor naar het aandeel van de vertrekstroom uit een gemeente dat zich vestigt in een andere gemeente. Daarmee hebben we de sterkte van de verhuisrelatie tussen gemeenten gecorrigeerd voor de gemeentegrootte en daarmee voor het verschil in de omvang van de verhuisstromen. We nemen aan dat er sprake is van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vestigers in de vestigingsgemeente x afkomstig uit de vertrekgemeente y, groter is dan 5% van het totale vertrek uit vertrekgemeente y Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 5

12 Ter illustratie: samenhangende woningmarktgebieden op basis van relatieve verhuisstromen In de periode vestigden zich in de gemeente Dongen 228 huishoudens afkomstig uit de gemeente Gilze en Rijen. Vanuit Tilburg vestigden zich 841 huishoudens. Het totale vertrek uit Gilze en Rijen bedroeg in dezelfde periode huishoudens. Vanuit Tilburg vertrokken huishoudens. Dat betekent dat 7,1% van de vertrekkers uit Gilze en Rijen is verhuisd naar Dongen. Dit aandeel is groter dan 5% en er is daarom sprake van een sterke verhuisrelatie. Van de vertrekkers uit Tilburg vestigden zich 4,6% in Dongen. We beschouwen deze verhuisrelatie dus niet als sterk. Vanuit het perspectief van verhuisstromen is het beeld van de samenhang binnen de regio niet eenduidig. Veel gemeenten in de regio s hebben een sterke verhuisrelatie met hun buurgemeenten en met de grote steden. De grote steden Breda en Tilburg hebben sterke relaties met omringende gemeenten, maar ook met elkaar. De meeste gemeenten hebben sterke verhuisrelaties met andere gemeenten in de regio, maar vaak ook met gemeenten daarbuiten. De grensgemeenten tussen de regio s Hart van Brabant en West-Brabant sterke relaties over de regiogrens heen. Een deel van de gemeenten heeft helemaal geen sterke verhuisrelaties met andere gemeenten (binnen of buiten de regio s Hart van Brabant en West-Brabant). Een analyse van verhuisbewegingen leidt dan ook niet onmiddellijk tot een helder begrensde regio. Verhuisrelaties gemeente Breda Verhuisrelaties gemeente Tilburg Blauwe gemeenten zijn de vijf gemeenten van waaruit in absolute zin de meeste vestigers zich vestigen in de roze gemeente. Gestreepte gemeenten zijn gemeenten waarvan minstens 5% van de vertrekkers zich vestigt in de roze gemeente en waarbij we spreken van een sterke verhuisrelatie. Gemeenten zonder sterke verhuisrelaties: Dongen en Hilvarenbeek Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 6

13 Grensgemeenten met sterke relaties over de regiogrens heen: Gilze en Rijen en Oosterhout 5. Volkshuisvestelijke opgaven De aanwijzing van regionale werkgebieden voor woningcorporaties heeft tot gevolg dat woningcorporaties buiten hun kernwerkgebied niet meer mogen investeren in nieuwbouw (behoudens herstructurering). Woningen die woningcorporaties al in bezit hebben buiten hun kernwerkgebied mogen zij blijven beheren. Hoewel de vraag naar uitbreiding van de sociale huurwoningvoorraad niet overal even groot is, hebben alle gemeenten investeringsopgaven waarvoor zij een beroep doen op woningcorporaties. Het gaat daarbij soms om uitbreiding van de voorraad (waarbij de onzekerheid rondom de aantallen vergunninghouders die de gemeenten moeten huisvesten een rol speelt), maar ook om het verbeteren van de aansluiting tussen vraag een aanbod op de woningmarkt. Bij die laatste opgave moet bijvoorbeeld worden gedacht aan de verkoop van een deel van het sociale woningbezit (gezinswoningen) om in een ander segment terug te bouwen (bijvoorbeeld seniorenwoningen). Zowel voor uitbreiding van de sociale huurwoningvoorraad als voor transformaties is een corporatie nodig die kan investeren in nieuwbouw. Alle gemeenten hechten er belang aan dat de woningcorporaties die in hun gemeente actief zijn de mogelijkheid hebben om hun volledige instrumentarium in te zetten, inclusief het realiseren van nieuwbouw. Als de keuze voor een regio-indeling ertoe zou leiden dat er in gemeenten geen investerende corporatie meer actief zou zijn, vinden de gemeenten dat onwenselijk. Uitgangspunt is dus dat er op het grondgebied van elke gemeente minstens één woningcorporatie werkzaam moet zijn die de gemeente nu rekent tot zijn kernwerkgebied. Op basis van dit uitgangspunt zou het aanwijzen van twee afzonderlijke regio's bij de gemeente Baarle- Nassau op bezwaren stuiten aangezien Leystromen daar als enige woningcorporatie werkzaam is en Leystromen zijn kernwerkgebied in de regio Hart van Brabant zou hebben. 6. Lokale samenwerking tussen gemeenten en corporaties De gemeenten in Hart van Brabant en West-Brabant werken nauw samen met de woningcorporaties. Deze samenwerking gaat doorgaans al ver terug en wordt door zowel de gemeenten als de woningcorporaties in de regel ervaren als constructief en effectief. Hoewel de meeste gemeenten niet uitsluiten dat de gemeente ooit een beroep zou doen op een andere woningcorporatie dan waarmee zij nu samenwerken, gaat de voorkeur van de gemeenten eerst uit naar samenwerking met de huidige partner. Het uitnodigen van andere woningcorporaties is voor de meeste gemeenten een ultimum Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 7

14 remedium als hun woningcorporatie niet in staat zou zijn voldoende in de gemeente te investeren. Ook de woningcorporaties hechten er aan dat de onderlinge samenwerking kan worden voorgezet. Geen van de woningcorporaties die we gesproken hebben, zegt de ambitie te hebben het werkgebied uit te breiden. De woningcorporaties hebben aangegeven bereid te zijn afspraken over hun feitelijke werkgebieden vast te leggen in de prestatieafspraken met de gemeenten. Een deel van de woningcorporaties in de regio s Hart van Brabant is werkzaam in één gemeente. Voor het werkgebied van deze corporaties heeft de regio-indeling hoe dan ook geen gevolgen. Andere woningcorporaties zijn werkzaam in meerdere gemeenten binnen Hart van Brabant of West-Brabant Woningcorporaties Leystromen en Wonen Breburg hebben bezit in zowel Hart van Brabant als in West- Brabant. Deze corporaties zijn de in de gemeenten waar zij werkzaam zijn de grootste en in het geval van Baarle-Nassau zelfs enige investerende woningcoporatie. Bij een indeling in twee afzonderlijke regio's kan Leystromen niet meer investeren in nieuwbouw in Alphen-Chaam en Baarle-Nassau. De keuze van de gemeente Haaren om onderdeel uit te maken van de regio Noordoost-Brabant betekent voor woningcorporatie t Heem dat het werkgebied wordt doorsneden. De omvang van het bezit van t Heem in de gemeente Tilburg is aanzienlijk groter dan de omvang van het bezit in de gemeente Haaren. Het ligt dus voor de hand van t Heem het werkgebied heeft in de regio Hart van Brabant/West-Brabant. Gezien de schaal van de woningcorporaties in de regio, de samenhang in hun huidige werkgebieden, de kwaliteit van de samenwerking op gemeentelijk niveau en hun lokale binding, zien de gemeenten geen aanleiding om te pleiten voor het opsplitsen (defuseren) van woningcorporaties (i.c. Leystromen en Wonen Breburg). Bovendien wegen de kosten die het defuseren van woningcorporaties met zich meebrengt niet op tegen de eventuele meerwaarde daarvan in termen van lokale en/of regionale binding. De gevolgen van een variant waarin wordt gekozen voor indeling in twee regio's wordt door de betrokken partijen dus als onwenselijk beschouwd en als contraproductief vanuit het uitgangspunt van een sterke lokale binding van woningcorporaties Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 8

15 7. Financieringsruimte in verschillende mogelijke regioindelingen Doorsnijding van werkgebieden van woningcorporaties kan leiden tot een herverdeling van volkshuisvestelijk vermogen over de gemeenten. We kunnen niet voorspellen welke consequenties woningcorporaties werkelijk zullen verbinden aan een eventuele doorsnijding van hun huidige werkgebied door een regiogrens. Dat zij buiten hun kernwerkgebied geen nieuwe woningen mogen bouwen, betekent niet noodzakelijkerwijs dat zij de investeringen in gemeenten buiten hun kernwerkgebied zullen terugschroeven (verbetering van woningen zowel als herstructurering blijft immers toegestaan). Uit de interviews blijkt echter dat woningcorporaties verwachten dat de investeringen van corporaties buiten het kernwerkgebied lager zullen zijn dan binnen het kernwerkgebied. Om zichtbaar te maken welke gevolgen de variant van twee afzonderlijke regio's kan hebben voor de verdeling van de investeringscapaciteit over de gemeenten in Hart van Brabant en West-Brabant hebben we de gevolgen in beeld gebracht van het volgende scenario 2 : 1. Corporaties krijgen de regio als kernwerkgebied waarin zich meer dan 50% van hun bezit concentreert. 2. In gemeenten waar corporaties bezit hebben buiten hun kernwerkgebied, halveren de zij hun investeringen per woning. 3. De financieringsruimte die de corporaties niet meer benutten voor de woningen buiten hun kernwerkgebied, komt ten goede aan de gemeenten binnen hun kernwerkgebied waar zij bezit hebben. Rekenvoorbeeld Gemeente A B Investeringscapaciteit vóór de regio-indeling Aantal woningen Investeringsruimte Investeringscapaciteit bij het scenario, waarbij gemeente A tot Aantal woningen kernwerkgebied behoort en gemeente B niet. Investeringsruimte Een variant waarin twee regio s worden gevormd heeft potentieel verstrekkende gevolgen voor de drie rood gekleurde gemeente in de laatste kaart. Dit zijn de West-Brabantse gemeenten in het werkgebied van Leystromen en de gemeente Breda (werkgebied Wonen Breburg). De consequenties zijn het grootst voor de gemeente Breda omdat de gemiddelde investeringscapaciteit in deze gemeente in de huidige situatie behoort tot de laagste in de regio. Met het wegvallen van de investeringen van Wonen Breburg (volgens het scenario) neemt de investeringsruimte in alle drie de gemeenten af met meer dan 50%. 2 Hierbij is de volgende werkwijze toegepast: per corporatie is de totale financieringsruimte (o.b.v. LTV en ICR; CIP 2015) teruggerekend naar de financieringsruimte per woning. Vervolgens is dit per gemeente vermenigvuldigd met het bezit van de betreffende corporatie in de gemeente. In gemeenten waar meerdere corporaties actief zijn is de financieringsruimte van de actieve corporaties in de betreffende gemeente opgeteld. Vervolgens is de totale financieringsruimte in de gemeente gedeeld door het totaal aantal corporatiewoningen in deze gemeente. Dit geeft een indicatie van de gemiddelde financieringsruimte per woning voor elk van de gemeenten Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 9

16 Figuur: Indicatieve investeringsruimte per gemeente huidige situatie. Donkerblauw: hoge investeringscapaciteit; middenblauw: gemiddelde investeringscapaciteit; lichtblauw: lage investeringscapaciteit Bron: CBC 2015, bewerking Companen Figuur: Gemeenten (rood) waar de gemiddelde investeringsruimte volgens het scenario daalt met 50% of meer als gevolg van het aanwijzen afzonderlijke regio s in Hart van Brabant en West-Brabant Bron: CBC 2015, bewerking Companen Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 10

17 8. Uitgangspunten voor de aanwijzing van een regio Op basis van de bovenstaande afwegingen hebben de gemeenten in Hart van Brabant en West-Brabant vier uitgangspunten geformuleerd die zij hanteren bij de keuze voor de afbakening van de woningmarktregio: 1. Alle gemeenten in de regio hebben volkshuisvestelijke opgaven die het noodzakelijk maken dat de in de gemeenten actieve woningcorporatie(s) hun volledige volkshuisvestelijke instrumentarium kunnen inzetten (inclusief nieuwbouw). 2. Vanuit het streven naar een sterke regionale en lokale binding van woningcorporaties is het niet wenselijk dat de bestaande lokale samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties door de gekozen regio-indeling wordt gefrustreerd. 3. De gekozen regio-indeling moet niet leiden tot (ingrijpende) herverdeling tussen gemeenten (binnen en/of buiten de regio) van investeringsruimte in de sociale sector. 4. De gemeenten zien geen meerwaarde in het defuseren van woningcorporaties of een grootschalige herverkaveling van corporatiebezit: de schaal van de in de regio actieve corporaties biedt daarvoor geen aanleiding en bovendien zou dit leiden tot een onnodige verspilling van geld dat is bestemd voor de volkshuisvesting. Voorstel De gemeenten stellen de minister voor een regio te vormen die bestaat uit de gemeenten in de regio Hart van Brabant (met uitzondering van Heusden) en de gemeenten in West-Brabant met uitzondering van Aalburg, Werkendam en Woudrichem en aangevuld met de gemeente Tholen Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 11

18 Met deze regio-indeling word het aantal woningcorporaties waarvan het huidige werkgebied wordt doorsneden tot een minimum beperkt. Alleen t Heem kan niet meer investeren in nieuwbouw in de gemeente Haaren. In alle gemeenten in deze regio kunnen de nu actieve woningcorporaties hun volledige volkshuisvestelijke instrumentarium inzetten. Er is geen sprake van substantiële herverdelingseffecten ten aanzien van de volkshuisvestelijke investeringsruimte tussen gemeenten (binnen en/of buiten de regio). Er is sprake van samenhang op de woningmarkt vanuit de verhuisrelaties en vanuit de bestuurlijke samenwerkingsrelaties. De bestuurlijke samenwerking op het terrein van de volkshuisvesting kan meer gestructureerd worden vormgegeven Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 12

19 Bijlage: Factsheets per gemeente In onderstaande kaarten staan de verhuisrelaties aangegeven van de gemeenten in Hart van Brabant en West-Brabant. De blauwe gemeenten zijn de gemeenten waarvandaan de meeste huishoudens naar de paarse gemeente verhuizen (de absolute verhuisstroom). Van de met strepen gearceerde gemeenten vertrekt minimaal vijf procent van de uitverhuizers naar de paarse gemeente (dit is de relatieve verhuisstroom). De met strepen gearceerde gemeenten hebben een sterke verhuisrelatie met de paarse gemeente. Alphen-Chaam Baarle-Nassau 19,7% Gilze en Rijen 1,9% Breda 1,8% Goirle 1,2% Zundert 0,9% Tilburg 0,5% Drimmelen 0,5% Oosterhout 0,4% Geertruidenberg 0,4% Rucphen 0,4% Baarle-Nassau Vertrekgemeente t.o.v. totaal Alphen-Chaam 10,6% Gilze en Rijen 1,0% Zundert 1,0% Goirle 0,7% Breda 0,5% Tilburg 0,4% Oosterhout 0,3% Drimmelen 0,3% Etten-Leur 0,2% Dongen 0,2% * Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 13

20 Bergen op Zoom Vertrekgemeente t.o.v. totaal Woensdrecht 32,2% Steenbergen 24,8% Tholen 21,6% Roosendaal 10,9% Reimerswaal 4,7% Halderberge 3,6% Rucphen 3,3% Moerdijk 2,2% Etten-Leur 1,8% Schouwen- Duiveland 1,4% Breda Vertrekgemeente t.o.v. totaal Drimmelen 29,8% Alphen-Chaam 28,5% Etten-Leur 28,4% Zundert 28,2% Oosterhout 25,6% Baarle-Nassau 20,7% Moerdijk 17,8% Geertruidenberg 14,5% Gilze en Rijen 13,5% Halderberge 10,7% Hulst 10,7% Dongen 10,5% Roosendaal 10,4% Rucphen 10,0% Bergen op Zoom 7,2% Terneuzen 6,8% Werkendam 5,7% Tilburg 5,4% Dongen Oosterhout 4,6% Loon op Zand 3,7% Gilze en Rijen 3,6% Geertruidenberg 2,9% Waalwijk 2,6% Tilburg 1,8% Drimmelen 1,4% Breda 1,0% Alphen-Chaam 0,9% Baarle-Nassau 0,7% * Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 14

21 Drimmelen Geertruidenberg 6,8% Moerdijk 4,5% Oosterhout 4,1% Breda 2,9% Werkendam 1,2% Etten-Leur 1,1% Dongen 1,0% Zundert 0,9% Gilze en Rijen 0,7% Rucphen 0,6% Etten-Leur Rucphen 15,2% Zundert 10,8% Halderberge 8,8% Breda 6,4% Moerdijk 4,5% Roosendaal 3,9% Drimmelen 2,4% Bergen op Zoom 1,5% Alphen-Chaam 1,5% Oosterhout 1,4% Geertruidenberg Drimmelen 8,0% Werkendam 7,4% Oosterhout 7,1% Waalwijk 2,7% Dongen 2,3% Woudrichem 2,0% Aalburg 1,8% Breda 1,3% Gilze en Rijen 0,9% Moerdijk 0,9% * Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 15

22 Gilze en Rijen Alphen-Chaam 6,6% Dongen 4,5% Baarle-Nassau 4,3% Goirle 3,0% Oosterhout 2,6% Tilburg 2,5% Breda 1,9% Oisterwijk 1,4% Geertruidenberg 1,3% Zundert 1,2% Goirle Vertrekgemeente t.o.v. totaal Tilburg 6,3% Hilvarenbeek 6,1% Alphen-Chaam 5,0% Baarle-Nassau 2,8% Gilze en Rijen 2,1% Oisterwijk 2,0% Dongen 1,1% Loon op Zand 0,7% Waalwijk 0,6% Heusden 0,5% Halderberge Rucphen 12,3% Roosendaal 8,8% Moerdijk 7,6% Etten-Leur 6,9% Steenbergen 4,1% Gilze en Rijen 4,1% Zundert 2,5% Bergen op Zoom 2,2% Woensdrecht 1,8% Breda 1,5% * Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 16

23 Hilvarenbeek Goirle 2,4% Oisterwijk 2,1% Tilburg 1,7% Baarle-Nassau 0,7% Gilze en Rijen 0,5% Loon op Zand 0,5% Dongen 0,4% Alphen-Chaam 0,3% Drimmelen 0,2% Waalwijk 0,2% Loon op Zand Waalwijk 17,6% Dongen 3,1% Tilburg 2,7% Heusden 1,8% Aalburg 1,5% Geertruidenberg 1,3% Oisterwijk 1,1% Hilvarenbeek 1,0% Goirle 0,8% Oosterhout 0,8% Moerdijk Halderberge 6,8% Drimmelen 4,7% Steenbergen 3,9% Roosendaal 3,2% Etten-Leur 3,1% Rucphen 2,4% Breda 2,1% Zundert 1,4% Tholen 1,3% Bergen op Zoom 1,3% * Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 17

24 Oisterwijk Vertrekgemeente t.o.v. totaal Hilvarenbeek 6,4% Tilburg 4,3% Dongen 2,1% Goirle 2,0% Gilze en Rijen 1,4% Baarle-Nassau 1,1% Loon op Zand 1,0% Alphen-Chaam 0,9% Den Bosch 0,7% Heusden 0,7% Oosterhout Vertrekgemeente t.o.v. totaal Geertruidenberg 15,4% Dongen 12,6% Drimmelen 9,8% Breda 6,1% Gilze en Rijen 4,6% Werkendam 2,8% Alphen-Chaam 2,3% Zundert 2,3% Etten-Leur 2,3% Waalwijk 1,8% Roosendaal Vertrekgemeente t.o.v. totaal Halderberge 19,5% Rucphen 19,1% Steenbergen 12,5% Bergen op Zoom 12,1% Woensdrecht 7,9% Moerdijk 7,1% Etten-Leur 5,4% Zundert 4,9% Tholen 3,6% Breda 2,4% * Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 18

25 Rucphen Zundert 7,9% Etten-Leur 5,9% Roosendaal 5,6% Halderberge 5,3% Moerdijk 1,1% Steenbergen 1,0% Bergen op Zoom 0,9% Breda 0,9% Alphen-Chaam 0,8% Woensdrecht 0,6% Steenbergen Bergen op Zoom 7,9% Tholen 7,9% Roosendaal 4,2% Woensdrecht 2,9% Moerdijk 2,6% Halderberge 2,6% Rucphen 1,3% Schouwen- Duiveland 0,8% Zundert 0,7% Reimerswaal 0,7% Tholen Vertrekgemeente t.o.v. totaal Bergen op Zoom 6,0% Steenbergen 5,8% Woensdrecht 2,5% Reimerswaal 2,2% Schouwen- Duiveland 1,6% Roosendaal 1,2% Goeree-Overflakkee 1,0% Goes 0,8% Rucphen 0,8% Vlissingen 0,5% * Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 19

26 Tilburg Vertrekgemeente t.o.v. totaal Goirle 53,9% Hilvarenbeek 38,5% Oisterwijk 31,0% Loon op Zand 23,4% Dongen 19,3% Waalwijk 18,0% Gilze en Rijen 17,9% Baarle-Nassau 13,6% Alphen-Chaam 11,7% Heusden 8,8% Oosterhout 6,5% Hulst 6,4% Breda 5,8% Geertruidenberg 5,4% Waalwijk Loon op Zand 30,3% Heusden 13,4% Aalburg 6,5% Dongen 4,9% Geertruidenberg 4,8% Tilburg 2,8% Woudrichem 1,9% Werkendam 1,8% Oosterhout 1,7% Den Bosch 1,6% Woensdrecht Bergen op Zoom 9,5% Reimerswaal 3,2% Tholen 3,1% Roosendaal 2,0% Steenbergen 2,0% Halderberge 0,9% Etten-Leur 0,7% Zundert 0,6% Moerdijk 0,5% Rucphen 0,5% * Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 20

27 Zundert Rucphen 6,5% Etten-Leur 3,9% Alphen-Chaam 2,2% Breda 2,1% Halderberge 1,1% Oosterhout 1,1% Roosendaal 0,9% Drimmelen 0,8% Moerdijk 0,8% Steenbergen 0,6% * Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties 21