INTERN HUURREGLEMENT SOCIALE HUURWONINGEN OCMW DEERLIJK

Transcriptie

1 1 INTERN HUURREGLEMENT SOCIALE HUURWONINGEN OCMW DEERLIJK In uitvoering van het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, hierna genoemd het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH), heeft de OCMW Raad van Deerlijk, hierna genoemd de sociale verhuurder, in zitting van 13 februari 2017, zijn goedkeuring gegeven aan het hiernavolgend huurreglement. Dit huurreglement wordt enkel toegepast voor de 3 sociale huurwoningen, gelegen Windhalmlaan 15,17 en 19, 8540 Deerlijk waarvoor subsidies werden ontvangen via de VMSW. De andere woningen die verhuurd worden door het OCMW van Deerlijk ressorteren onder de private huurwet. OCMW Deerlijk Vercruysse de Solartstraat Deerlijk Telefoon: 056/ ocmwdeerlijk@ocmwdeerlijk.be Website: Rekeningnummer BE

2 2 INHOUDSOPGAVE 1. Inschrijving 1.1 Inschrijvingsvoorwaarden 1.2 Inschrijvingsregister 1.3 Schrapping uit het inschrijvingsregister 1.4 Splitsing van een kandidatuur 2. Toelatingsvoorwaarden 3. Voorrangsregels bij toewijzing 3.1 De absolute voorrangsregels 3.2 De optionele voorrangsregels 4. Toewijzing van een sociale huurwoning 4.1 Toewijzing van een sociale huurwoning 4.2 Weigering van een toewijzing 5. Rationele bezettingsgraad 5.1 Definitie rationele bezetting 5.2 Vastleggen van de rationele bezettingsgraad 6. Verhaal 7. Huurovereenkomsten, huurlasten en waarborgen 7.1 Typehuurovereenkomsten 7.2 Toetreding tot een lopende huurovereenkomst 7.3 Huurderscategorieën 7.4 De huurdersverplichtingen 7.5 Ontbinding van het huurcontract 7.6 Huurlasten en kosten ten laste van de verhuurder/huurder 7.7 Huurprijsberekening 7.8 Waarborg 7.9 Plaatsbeschrijving 7.10 Registratie

3 3 1. Inschrijving 1.1 INSCHRIJVINGSVOORWAARDEN Volgend natuurlijke persoon kan zich laten inschrijven in het register, als hij aan de volgende voorwaarden voldoet: 1 hij heeft, samen met zijn partner, geen woning of geen perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik in binnen- of buitenland. Uitzonderingen: campingverblijf, kandidaten in echtscheiding die hun wettelijke samenwoning wensen te beëindigen, eigenaars van een onteigende woning, eigenaars van een onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning, eigenaars van een woning waarover zij het beheer hebben verloren ingevolge faillietverklaring; 2 inkomensvoorwaarde : De inkomensgrenzen worden jaarlijks op 1 januari aangepast. De actuele inkomensgrenzen voor toewijzing zijn : Alleenstaanden zonder personen ten laste : ,00 Alleenstaande gehandicapte: ,00 Gehuwden en samenwonenden : ,00 Per persoon ten laste wordt er 2.020,00 toegevoegd. Persoon ten laste, die erkend is als ernstig gehandicapt of erkend was op het ogenblik van de pensionering, telt voor 2 personen ten laste. Laatste wijziging van de basisbedragen : 1 januari hij en, in voorkomend geval, zijn partner tonen de bereidheid om Nederlands aan te leren. Iedere kandidaat-huurder dient een bewijs voor te leggen dat hij/zij het Nederlands machtig is of bereid is het Nederlands aan te leren; Bij de inschrijving meldt de persoon die zich wil inschrijven wie als toekomstige referentie huurder wordt aangewezen. De kandidaat-huurder schrijft zich in voor een sociale huurwoning type twee slaapkamers. 1.2 INSCHRIJVINGSREGISTER Elke kandidaat-huurder wordt op datum dat het aanvraagdossier volledig in orde is ( datum waarop aanvraag volledig werd bezorgd aan de sociale dienst van OCMW Deerlijk) ingeschreven in het inschrijvingsregister. Het OCMW houdt een register bij waarin de kandidaat-huurders volgens orde van inschrijving worden ingeschreven. De eventuele voorrangsmaatregelen worden erin vermeld. Als een kandidaathuurder wordt geschrapt wordt de reden van schrapping in het register bewaard tot de eerstvolgende actualisatie. De kandidaat-huurders krijgen een unieke dossiercode, die bestaat uit achtereenvolgens het jaartal, de maand en de dag van de inschrijvingsdatum in numerieke vorm, gevolgd door een volgnummer. Het jaar wordt in vier cijfers uitgedrukt, de maand en de dag in twee cijfers en het volgnummer in drie cijfers. Dat volgnummer geeft de chronologische volgorde van de inschrijvingen op die dag weer. Die gegevens worden telkens gescheiden door een punt.

4 4 Die dossiercode wordt het inschrijvingsnummer genoemd en kent een volgorde die bepaald wordt door de achtereenvolgende volgordes van de opgesomde gegevens. Het inschrijvingsregister wordt elk oneven jaar geactualiseerd. Dit houdt in dat nagegaan wordt of de kandidaat-huurder, rekening houdend met zijn gezinssituatie, nog voldoet aan de inkomensvoorwaarde. Tevens krijgt de kandidaat huurder de mogelijkheid om zijn voorkeur te wijzigen. Na inschrijving krijgt elke kandidaat-huurder een inschrijvingsbewijs waarin het volgende wordt vermeld : - De inschrijvingsdatum; - Het inschrijvingsnummer; - De voorkeur met betrekking tot type van wooneenheid; - De dagen en uren waarop de schriftelijke of digitale versie van het register, zonder persoonsgebonden gegevens ter inzage liggen; - Het verhaalrecht, vermeld in artikel 30 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel en de melding van het klachtrecht dat de kandidaat-huurder heeft op basis van het decreet van 1 juni 2001 houdende toekenning van het klachtrecht ten aanzien van bestuursinstellingen; - De gevallen waarin de verhuurder tot schrapping uit het inschrijvingsregister overgaat; - De melding dat de kandidaat-huurder door zijn inschrijving de toestemming geeft aan OCMW Deerlijk om bij de bevoegde overheden en instellingen en bij de lokale besturen de noodzakelijke verklaringen, attesten of gegevens betreffende de voorwaarden en de verplichtingen van dit besluit te verkrijgen; - De melding dat de kandidaat-huurders de sociale huurwoning pas kunnen betrekken als ze op het ogenblik van toewijzing of toetreding tot de lopende huurovereenkomst voldoen aan de toelatingsvoorwaarden; - De contactgegevens van het agentschap Wonen-Vlaanderen, afdeling Toezicht; - De melding op welke wijze openbaarheid wordt gegeven aan het intern huurreglement; - Het recht van de kandidaat-huurder om het OCMW te vragen deze aanvraag tot inschrijving ook te bezorgen aan een andere SHM of SVK; - De mogelijkheid om een volmacht te verlenen aan het OCMW om de kandidaat-huurder te contacteren bij de actualisatie van de wachtlijsten bij de sociale woonactoren waar men ook ingeschreven is. 1.3 SCHRAPPING UIT HET INSCHRIJVINGSREGISTER Tot schrapping van een kandidatuur uit het inschrijvingsregister wordt overgegaan in de volgende gevallen: 1 als de kandidaat-huurder een woning die hem aangeboden wordt, heeft aanvaard; 2 als bij de actualisering blijkt dat de kandidaat-huurder niet meer voldoet aan de voorwaarden; 3 als bij de controle van de toelatingsvoorwaarden bij een aanbod van een woning blijkt dat de kandidaat-huurder niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden voor zover de aanvaarding van het aanbod aanleiding zou hebben gegeven tot de toewijzing van de woning; 4 als blijkt dat de kandidaat-huurder onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens te kwader trouw heeft afgelegd of gegeven; 5 als de kandidaat-huurder daar schriftelijk om verzoekt; 6 bij de tweede weigering of bij het tweemaal niet reageren door de kandidaat-huurder als hem een woning wordt aangeboden, op voorwaarde dat de kandidaat-huurder telkens een termijn van minimaal vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de brief waarmee het aanbod werd gedaan, kreeg om te reageren. De tweede niet gegronde weigering geldt ook maar indien er minimaal 3 maanden verstreken zijn ten opzichte van de eerste niet gegronde weigering.

5 5 De verhuurder kan omwille van zwaarwichtige redenen afzien van deze schrappingsgrond. De verhuurder moet bij het aanbod van de volgende woning de kandidaat-huurder uitdrukkelijk op de hoogte brengen dat, bij een weigering of het niet reageren op het aanbod, zijn kandidatuur geschrapt zal worden. Als de kandidaat-huurder voor de weigering van een aanbod gegronde redenen kan aanvoeren, die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid, kan hij de verhuurder verzoeken om die weigering niet in rekening te brengen voor de schrappingrond. 7 de verhuurder beslist om over te gaan tot schrapping van een kandidatuur uit het inschrijvingsregister bij het onbestelbaar terugkeren van een brief bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning op voorwaarde dat hij de brief bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning, verzendt naar het laatst bekende adres dat in het Rijksregister wordt vermeld, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden. De kandidaat-huurder wordt door de verhuurder schriftelijk op de hoogte gebracht van de schrapping, behalve als die schrapping gebeurt bij het onbesteld terugkeren van een brief. 1.4 SPLITSING VAN EEN KANDIDATUUR Als de kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen, wordt de volgende procedure gevolgd : - als slechts een van de kandidaat-huurders de inschrijving wil behouden, blijft het oorspronkelijke inschrijvingsnummer behouden; - als verschillende kandidaat-huurders de inschrijving willen behouden, behoudt de persoon die zich opgegeven heeft als toekomstige referentiehuurder, het oorspronkelijke inschrijvingsnummer. Zijn wettelijke of feitelijke partner krijgt een inschrijvingsnummer dat gevormd is door de datum waarop zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven in het inschrijvingsregister, en het volgnummer dat aansluit bij het volgnummer van de laatste inschrijving van de dag waarop zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven. De andere kandidaat-huurders worden opnieuw ingeschreven met een nieuw inschrijvingsnummer. 2. TOELATINGSVOORWAARDEN De kandidaat-huurder is ingeschreven op de wachtlijst. Een kandidaat-huurder kan worden toegelaten tot een sociale huurwoning als hij voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, die dezelfde zijn als de inschrijvingsvoorwaarden. Indien een persoon wil toetreden tot een lopende overeenkomst moet hij voldoen aan dezelfde toelatingsvoorwaarden. In de volgende gevallen wordt de echtgenoot van de kandidaat-huurder niet mee in aanmerking genomen voor de aftoetsing van de toelatingsvoorwaarden : 1. Als er een vordering tot echtscheiding is ingesteld; 2. Als er gegronde redenen worden aangevoerd voor het niet instellen van een vordering tot echtscheiding; 3. Als er een vermoeden van afwezigheid als vermeld in artikel 112 van het Burgerlijk Wetboek is vastgesteld.

6 6 In de gevallen waar een afwijking op de eigendomsvoorwaarde wordt toegestaan (cfr. de inschrijvingsvoorwaarden), moet de kandidaat-huurder binnen een jaar na de toewijzing van een sociale huurwoning de woning vervreemden. Als de huurder daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren, kan hij de verhuurder verzoeken om de termijn van een jaar te verlengen. De kandidaat-huurder die een verplichte inburgeraar is, voldoet aan de toelatingsvoorwaarde met betrekking tot de bereidheid om het inburgeringstraject te volgen; De kandidaat-huurder en de persoon die wil toetreden tot een lopende huurovereenkomst, en die geen verplichte inburgeraars of verplichte inburgeraars met een attest van vrijstelling zijn, moeten voldoen aan de toelatingsvoorwaarden met betrekking tot de bereidheid om het Nederlands te leren; De kandidaat-huurder is ingeschreven in het bevolkings- of vreemdelingenregister. 3. VOORRANGSREGELS BIJ TOEWIJZING De wooneenheden van OCMW Deerlijk worden toegewezen volgens de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister, rekening houdend met de rationele bezetting van de wooneenheid DE ABSOLUTE VOORRANGSREGELS Hiervoor wordt verwezen naar de absolute voorrangsregels zoals opgenomen in het kaderbesluit sociale huur dat van kracht is. In onderstaande gevallen krijgt de kandidaat-huurder voorrang : 1 de kandidaat-huurder of één van zijn gezinsleden met een fysieke handicap of beperking, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van personen met die fysieke handicap of beperking ; 2 de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder die overbewoond is; 3 de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder en die met toepassing van artikel 92, 3, eerste lid, 12, van de Vlaamse Wooncode verplicht is te verhuizen naar een andere sociale huurwoning; 4 de kandidaat-huurder die een toewijzing onterecht geweigerd werd; 5 de kandidaat-huurder die nog geen huurder is van een sociale woning, en die overeenkomstig de Vlaamse Wooncode door de initiatiefnemer moet worden herhuisvest, krijgt een voorrang (indien een gemeente, OCMW of een sociale woonactor een contractueel of zakelijk recht verkrijgt op een woning voor 9 jaar en renovatie-, verbetering- of aanpassingswerken uitvoert, na een vereiste ontruiming door een sociale woonorganisatie, door toepassing van het sociaal beheersrecht); 6 de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning die niet voldoet aan de rationele bezetting, en die wil verhuizen naar een sociale huurwoning van dezelfde verhuurder die aan de rationele bezetting voldoet, als de huurder wijzigingen in gezinssituatie en/of gezinshereniging steeds correct heeft doorgegeven;

7 7 7 de kandidaat-huurder van wie de gezinshereniging nog niet heeft plaatsgevonden op het ogenblik dat een woning die aangepast is aan de gezinshereniging zou kunnen worden toegewezen, wordt een woning toegewezen die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand is aangepast, dit indien bij de inschrijving de geplande gezinshereniging met de gegevens van de gezinsleden in het buitenland is meegedeeld. Indien deze gegevens niet werden meegedeeld dan kan deze huurder geen voorrang krijgen; 8 de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een onroerend of roerend goed dat niet hoofdzakelijk bestemd is voor wonen, op de datum waarop de wooninspecteur dat overeenkomstig artikel 20, 1, tweede lid van de Vlaamse Wooncode vaststelde; 9 de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die: a ) onbewoonbaar werd verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, en waarvan de ontruiming noodzakelijk was. De onbewoonbaarverklaring dient uitdrukkelijk de voorrang voor sociale huisvesting te vermelden. b) met toepassing van artikel 15 of 16bis van de Vlaamse Wooncode ongeschikt of onbewoonbaar verklaard is of het voorwerp was van een conformiteitonderzoek. 10 de kandidaat-huurder die zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop de woning deel uitmaakt van een vastgesteld onteigeningsplan. 11 de kandidaat-huurder is een ontvoogd minderjarig persoon. Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van een voorrang als vermeld in 9 en 10 beantwoordt, kan na de weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op die voorrangregels. Een woning, onroerend goed of kamer kan slechts eenmaal aanleiding geven tot de voorrang. Om in aanmerking te komen voor deze voorrang, moet de kandidaat-huurder de woning, het onroerend goed of de kamer sedert ten minste zes maanden bewoond hebben. Bovendien wordt de voorrang alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste twee maanden na de vaststelling in een procesverbaal of de datum van onbewoonbaar- of ongeschiktheidverklaring of de datum van het onteigeningsbesluit heeft ingeschreven in het register. 3.2 DE OPTIONELE VOORRANGSREGELS Na toepassing van de verplichte voorrangsregels, wordt voorrang gegeven aan de kandidaat-huurders die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is in de gemeente Deerlijk. 4. TOEWIJZING VAN EEN SOCIALE HUURWONING 4.1 TOEWIJZING VAN EEN SOCIALE HUURWONING De sociale huurwoning wordt toegewezen door de OCMW Raad van het OCMW Deerlijk, volgens de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister en rekening houdend met het intern huurreglement.

8 8 Bij toewijzing van een wooneenheid worden enkel de personen in aanmerking genomen van wie de opgegeven voorkeuren overeenstemmen met de toe te wijzen wooneenheid. 4.2 WEIGERING VAN EEN TOEWIJZING De verhuurder kan de toewijzing van een woning gemotiveerd weigeren aan de kandidaat-huurder die huurder van een verhuurder is of geweest is en: 1 van wie de huurovereenkomst werd beëindigd op basis van artikel 98, 3, 2, van de Vlaamse Wooncode (= bij een ernstige of blijvende tekortkoming van de huurder met betrekking tot zijn verplichtingen of bij wanbetaling). 2 die de woning van een verhuurder bewoont of heeft verlaten voor zover wordt aangetoond dat hij ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet nagekomen is. Als de huurovereenkomst werd beëindigd wegens wanbetaling aan een verhuurder, kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren als de kandidaat-huurder op het ogenblik van de toewijzing de schulden bij die verhuurder nog niet heeft afgelost. De toewijzing kan niet worden geweigerd als de kandidaat-huurder tot een collectieve schuldenregeling is toegelaten of in budgetbegeleiding of budgetbeheer bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling is, tenzij op het ogenblik van de toewijzing minder dan 75% van de schulden bij die verhuurder zijn afgelost. In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren aan een kandidaat-huurder voor zover wordt aangetoond dat de kandidaat-huurder in de afgelopen drie jaar klaarblijkelijk zwaarwichtige feiten heeft gepleegd waarvan aangenomen wordt dat deze een rechtstreekse en ernstige bedreiging vormen voor de leefbaarheid. Als blijkt dat de verhuurder op die basis toewijzingen weigert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan de toezichthouder beslissen dat elke beslissing tot weigering op die basis aan hem wordt voorgelegd. In plaats van de toewijzing te weigeren kan de verhuurder de kandidaat-huurder de aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen. De verhuurder is op straffe van nietigheid van de beslissing verplicht om de gemotiveerde weigering tot toewijzing binnen veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat-huurder te betekenen met melding van het verhaalrecht. Als de toewijzing van een woning wordt geweigerd, kan het aanbieden van een woning tijdens een periode van maximaal een jaar na de weigering worden opgeschort. 5. RATIONELE BEZETTINGSGRAAD 5.1 DEFINITIE RATIONELE BEZETTING De rationele bezetting van een woning wordt gedefinieerd als de passende bezetting van een woning, waarbij rekening wordt gehouden met het aantal personen en de fysieke toestand van deze personen. 5.2 VASTLEGGEN VAN DE RATIONELE BEZETTINGSGRAAD De sociale huurwoningen van het OCMW van Deerlijk in de Windhalmlaan 15,17 en 19 hebben 2 slaapkamers waardoor deze kunnen toegewezen worden aan: alleenstaanden of samenwonenden zonder kinderen, alleenstaanden of samenwonenden met 1 kind of een andere persoon, alleenstaanden of samenwonenden met 2 kinderen of andere personen op voorwaarde dat deze 2 van hetzelfde geslacht zijn.

9 9 Bij de bepaling van de rationele bezetting houdt het OCMW van Deerlijk ook rekening met het feit dat de woning geschikt is voor kandidaat-huurders (of een van zijn gezinsleden) met een specifieke fysieke gesteldheid. Hiermee wordt gealludeerd op de absolute voorrangsregel waarbij woningen specifiek worden toegewezen aan kandidaat-huurders van wie de woning aangepast is aan de fysieke handicap, dan wel fysieke beperking van de kandidaat-huurder. Alle huidige sociale huurwoningen zijn namelijk door gerichte investeringen aangepast aan de huisvesting van personen met een fysieke handicap of beperking. Het betreft investeringen in rolstoeltoegankelijkheid, aangepaste badkameruitrusting, enzovoort. 6. VERHAAL Voor de volgende beslissingen van het OCMW kan de kandidaat-huurder of huurder die zich benadeeld acht door die beslissing, met een aangetekende en gemotiveerde brief binnen dertig dagen na de beslissing een beoordeling vragen van de toezichthouder: 1 de beslissing om een woning toe te wijzen aan een andere kandidaat-huurder; 2 de beslissing om het actueel besteedbaar inkomen niet te willen hanteren; 3 de beslissing om de kandidaat-huurder te schrappen uit het register; 4 de beslissing om de toewijzing van een woning aan de kandidaat-huurder te weigeren; 5 de beslissing om een persoon die zich wil inschrijven, niet in te schrijven ; 6 de beslissing om een persoon die wil toetreden tot de huurovereenkomst, niet te laten toetreden; 7 de beslissing om de voorkeur van de kandidaat-huurder, vermeld in artikel 10, tweede lid van het huurbesluit, te weigeren; 8 de beslissing om de redenen die een kandidaat-huurder opgeeft om een aanbod te weigeren niet als gegrond te beschouwen. 9 de beslissing om niet versneld toe te wijzen. Betrokkene moet de beoordeling van de toezichthouder vragen binnen dertig dagen na de melding van de beslissing, behalve in het geval vermeld in het eerste lid, 1. In dat geval moet hij de beoordeling binnen een jaar na datum van de betwiste toewijzing vragen. De toezichthouder beoordeelt de gegrondheid en bezorgt zijn beoordeling aan het OCMW en aan de betrokkene binnen de dertig dagen vanaf de datum van afgifte op de post van de aangetekende brief. In geval van de ontbinding van de huurovereenkomst bezorgt de toezichthouder zijn beoordeling binnen de veertien dagen. Het OCMW betekent zijn nieuwe gemotiveerde beslissing aan de betrokkene binnen de dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder, en bezorgt op diezelfde datum een afschrift aan de toezichthouder. Als het OCMW vaststelt dat de toewijzing aan de betrokkene had moeten gebeuren of dat de betrokkene ten onrechte werd geweigerd, of als er binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing wordt betekend, krijgt de kandidaat-huurder de voorrang bij een eerstvolgende toewijzing. Als er binnen de dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing wordt betekend, wordt: 1. de afwijking of de versnelde toewijzing toegestaan 2. de schrapping ongedaan gemaakt. 3. de huurovereenkomst niet ontbonden. De toezichthouder is het Agentschap Wonen-Vlaanderen - Afdeling Toezicht Koning Albert II-laan 19 bus Brussel toezicht@rwo.vlaanderen.be

10 10 7. HUUROVEREENKOMSTEN, HUURLASTEN EN WAARBORGEN 7.1 TYPEHUUROVEREENKOMSTEN De huurovereenkomsten worden opgesteld volgens de typehuurovereenkomsten zoals bepaald in het Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode van 12 oktober Elke huurovereenkomst dient te worden ondertekend door alle huurders. De basishuurprijs zoals gemeld in de typehuurovereenkomst zal jaarlijks op 1 januari geïndexeerd worden door OCMW Deerlijk TOETREDING TOT EEN LOPENDE HUUROVEREENKOMST Een persoon kan alleen toetreden tot een lopende huurovereenkomst als hij aantoont dat hij voldoet aan de voorwaarden, met uitzondering van de voorwaarde met betrekking tot het inkomen, en als de toetreding niet leidt tot een sociale huurwoning die een onaangepaste woning is. Ook de persoon die wettelijk gaat samenwonen of getrouwd is met een zittende huurder dient hieraan te voldoen. Personen die niet de intentie hebben de woning duurzaam te betrekken (LAT-relatie, tijdelijke opname zorgfunctie, logies, ) dienen de huurovereenkomst niet te ondertekenen en hebben rechten noch plichten ten aanzien van de sociale woning. Iedereen die na aanvang van de huurovereenkomst tot de huurovereenkomst toetreedt, moet hiertoe een bijvoegsel ondertekenen die aan de huurovereenkomst wordt toegevoegd. 7.3 HUURDERSCATEGORIEEN Iedere meerderjarige persoon wordt als huurder beschouwd. Er zijn drie categorieën van huurders. 1) Huurders van categorie A Huurders van categorie A zijn de referentiehuurder en zijn feitelijke of wettelijke partner bij de aanvang van de huurovereenkomst. Huurders van categorie A : Moeten voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden Moeten de huurovereenkomst ondertekenen Hebben kooprecht van de zittende huurder (art. 43 VWC) Kunnen de sociale woning voor onbepaalde duur betrekken 2) Huurders van categorie B. Huurders van categorie B zijn de wettelijke partners (huwelijk en wettelijke samenwoning) of feitelijke partners (na 1 jaar samenwonen) die na de aanvang van het huurcontract toetreden tot de huurovereenkomst. Huurders van categorie B : Moeten voldoen aan de toetredingsvoorwaarden (= toelatingsvoorwaarden met uitzondering van de inkomensvoorwaarde) Moeten de huurovereenkomst ondertekenen Hebben kooprecht van de zittende huurder (art. 43 VWC) Kunnen de sociale woning voor onbepaalde duur betrekken 3) Huurders van categorie C. Huurders van categorie C zijn zowel personen die bij aanvang van het huurcontract de woning gaan bewonen en die geen referentiehuurder of wettelijke of feitelijke partner zijn (bv. meerderjarige kinderen/derden) als personen die later toetreden tot de huurovereenkomst en die geen wettelijke partner zijn. 3.1) Bij aanvang van de huurovereenkomst Personen die bij aanvang van de huurovereenkomst de woning gaan bewonen en die geen referentiehuurder of wettelijke of feitelijke partner zijn:

11 11 Moeten voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden Moeten de huurovereenkomst ondertekenen Hebben geen kooprecht (art. 43 VWC) Moeten de woning verlaten als de laatste huurder van categorie A en B overlijdt of de woning verlaat (huurovereenkomst wordt ontbonden) Kunnen eigendom verwerven zonder opzeg van de huurovereenkomst 3.2) Bij een lopende huurovereenkomst Personen die later toetreden tot de huurovereenkomst (uitgezonderd wettelijke samenwoning of huwelijk met huurder van categorie A): Moeten voldoen aan de toetredingsvoorwaarden (= toelatingsvoorwaarden met uitzondering van de inkomensvoorwaarde) Moeten de huurovereenkomst ondertekenen Hebben geen kooprecht van de zittende huurder (art. 43 VWC) Moeten de woning verlaten als de laatste huurder van categorie A en B overlijdt of de woning verlaat (huurovereenkomst wordt ontbonden) Kunnen eigendom verwerven zonder opzeg van de huurovereenkomst Een feitelijke partner die toetreedt tot de huurovereenkomst, doet dat als huurder van categorie C en zal na 1 jaar automatisch een huurder van categorie B worden als hij bij toetreding aan de verhuurder heeft verklaard met een verklaring op eer dat hij de feitelijke partner is. De verklaring op erewoord wordt geldig na validering door de referentiehuurder, die hoogstens een feitelijke partner tegelijkertijd kan erkennen. De feitelijke partner dient maar eenmaal de huurovereenkomst te ondertekenen, met name bij toetreding tot de huurovereenkomst als categorie C. Na een jaar wordt deze automatisch huurder van categorie B. 7.4 DE HUURDERSVERPLICHTINGEN 1. In de woning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er gedomicilieerd zijn; 2. de huurprijs betalen; 3. de elementen die nodig zijn voor de huurprijsberekening meedelen als het OCMW hierom verzoekt; 4. zorg dragen voor de woning en de leefbaarheid; 5. de taal- en inburgeringscursus volgen; 6. de begeleidingsovereenkomst respecteren; 7. instemmen met een verhuis bij renovatie- of aanpassingswerkzaamheden. 7.5 ONTBINDING VAN HET HUURCONTRACT De huurovereenkomst tussen een sociale huurder en het OCMW wordt in principe gesloten voor onbepaalde duur. De huurovereenkomst kan worden beëindigd door opzeg door de huurder, door het OCMW en door ontbinding van rechtswege. De opzeggingstermijn of termijn waarbinnen de huurovereenkomst van rechtswege wordt ontbonden doet geen afbreuk aan de bestaande rechten en de plichten. Zo kan ook tijdens de opzeggingstermijn of termijn waarbinnen de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden wordt, de huurprijs nog herberekend worden. Opzegging door de huurder : Elke huurder kan de huurovereenkomst op ieder moment opzeggen met een aangetekende brief. Zolang de referentiehuurder en/of zijn wettelijke partner blijft wonen, is er geen opzeggingstermijn. Enkel voor de laatst overblijvende referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner geldt een opzeggingstermijn van drie maanden, tenzij hij opgenomen wordt in een woonzorgcentrum of in een voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap. Dan geldt er een opzeggingstermijn van één maand.

12 12 Opzegging door de verhuurder : De huurovereenkomst kan worden opgezegd voor elke huurder en door het OCMW, steeds met een aangetekende brief. De opzeggingstermijn begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gegeven. Die opzegging geldt voor alle huurders. In bepaalde gevallen kan de huurovereenkomst ook van rechtswege worden ontbonden. Het OCMW kan de huurovereenkomst in 5 gevallen opzeggen: 1 als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner een woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben verworven in het binnen- of buitenland (opzeg 6 maanden); 2 als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner een perceel dat bestemd is voor woningbouw, volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben verworven in binnen- of buitenland (opzeg 5 jaar); 3 als de huurder ernstig of blijvend tekortkomt aan de verplichting met betrekking tot de huurovereenkomst (opzegperiode 3 maanden); 4 als de huurder op basis van onjuiste of onvolledige verklaringen onrechtmatig bij dit besluit verleende voordelen heeft genoten of onrechtmatig tot een huurwoning is toegelaten (opzegperiode 3 maanden); 5 als bij een huurprijsaanpassing op 1 januari blijkt dat de huurder voor het derde jaar op rij de basishuurprijs van de woning zal betalen en dat zijn inkomen voor het derde jaar op rij minimaal gelijk is aan het dubbele van de toepasselijke inkomensgrens (opzegperiode 12 maanden). De woning die in een ruimtelijke bestemmingszone in België ligt waar wonen niet toegelaten is, wordt niet beschouwd als een woning. Als een woning of een perceel dat bestemd is voor woningbouw kosteloos wordt verworven, en men wenst niet opgezegd te worden, kan men de woning of het perceel dat bestemd is voor woningbouw vervreemden (verkopen, schenken). Voor een woning moet dat gebeuren binnen een termijn van een jaar na de verwerving. Voor een perceel bestemd voor woningbouw is dat vijf jaar. De huurder kan aan het OCMW vragen om de termijn van een jaar te verlengen als hij daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren. Van rechtswege ontbinding Als de laatst overgebleven referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner overlijdt, de huurovereenkomst opzegt of de woning verlaat zonder opzeg, wordt de huurovereenkomst automatisch ontbonden voor de nog overblijvende huurders. De overblijvende huurders mogen dan nog zes maanden in de woning blijven. Op die manier hebben ze nog de tijd om een andere woning te zoeken. Als de laatste huurder toch sneller uit de woning wil, dan kan dit. Hij moet dan wel drie maanden op voorhand aan het OCMW de datum van vertrek doorgeven. Omwille van billijkheidsredenen kan het OCMW beslissen om die ontbindingstermijn van zes maanden te verlengen tot maximaal vijf jaar. Als er geen andere huurders zijn, als de laatst overgebleven referentiehuurder en/of wettelijke of feitelijke partner de woning niet langer als hoofdverblijfplaats betrekt zonder de huurovereenkomst te hebben opgezegd, vindt de ontbinding plaats op de laatste dag van de eerste maand die volgt op de maand waarin het OCMW dat heeft vastgesteld. Als het adres bekend is, brengt het OCMW de huurder onmiddellijk op de hoogte van de mogelijke ontbinding en van de mogelijkheid om de feiten te weerleggen binnen de termijn die hij vastlegt, maar in ieder geval voor dat de ontbinding plaatsvindt.

13 13 Als een huurder die niet gehuwd is met een andere huurder en de woning niet meer als hoofdverblijfplaats betrekt, de huurovereenkomst niet heeft opgezegd, wordt de huurovereenkomst ten aanzien van hem van rechtswege ontbonden en wordt hij uit de huurovereenkomst geschrapt. Als een huurder die gehuwd is met een andere huurder, de woning niet meer als hoofdverblijfplaats betrekt en hij heeft de huurovereenkomst niet opgezegd, dan wordt de huurovereenkomst ten aanzien van hem van rechtswege ontbonden en wordt hij uit de huurovereenkomst geschrapt op voorwaarde dat de overblijvende huurder aantoont dat het huwelijk onherstelbaar ontwricht is. De ontbinding gaat in op de eerste dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin die feiten met bewijsstukken door de overblijvende huurder ter kennis van het OCMW worden gebracht. Als het adres bekend is, brengt het OCMW de huurder die de woning niet meer als hoofdverblijfplaats betrekt, onmiddellijk op de hoogte van het neerleggen van de bewijsstukken door de overblijvende huurder en van de mogelijkheid om de feiten te weerleggen binnen de termijn die hij vastlegt, maar in ieder geval voor dat de ontbinding plaatsvindt. Als er geen andere huurders zijn op het moment dat de laatst overgebleven referentiehuurder en/of wettelijke of feitelijke partner overlijdt, vindt de ontbinding van de huurovereenkomst plaats op de eerste dag van de maand die volgt op de datum van het overlijden met dien verstande dat de erfgenamen minimaal beschikken over een termijn van vijftien werkdagen na het verzoek om de sociale huurwoning te ontruimen. Die termijn kan in onderling overleg verlengd worden. Is de sociale huurwoning niet binnen de bepaalde tijd ontruimd, kan het OCMW zelf ontruimen en de persoonlijke bezittingen van de overleden bewoner opslaan. Daarvoor kunnen aantoonbare opslagkosten aan de erfgenamen aangerekend worden. De huurovereenkomst wordt ook van rechtswege ontbonden als de huurders verhuizen naar een andere sociale huurwoning van het OCMW. In dat geval vindt de ontbinding plaats op het moment dat de nieuwe huurovereenkomst ingaat. 7.6 HUURLASTEN EN KOSTEN TEN LASTE VAN DE VERHUURDER/HUURDER De kosten en lasten welke ten laste van de huurder vallen, zijn deze verbonden aan het gebruik, het genot en de bewoning. De kosten en lasten welke ten laste van het OCMW vallen, zijn deze verbonden aan de eigendom van de woning. Kosten ten laste van de huurder De huurder betaalt kosten en lasten overeenkomstig artikel 1 1 van bijlage III van het Sociaal Huurbesluit en worden hierna ter informatieve titel meegegeven; dit zijn: 1 de kosten verbonden aan het individuele verbruik van water, gas, stookolie, elektriciteit en andere energie, met inbegrip van de kosten betreffende de huur, het onderhoud en de opname van de individuele tellers of meettoestellen; 2 de kosten verbonden aan het verbruik van water, gas, stookolie, elektriciteit en andere energie in de gemeenschappelijke delen en het gebruik van de liften; 3 de kosten verbonden aan: a) het reinigen en ontstoppen van septische putten, controleputten, afvoerleidingen en rioleringen; b) ongediertebestrijding en het ontsmetten van lokalen; c) het normaal onderhoud van de centrale verwarmingsinstallaties met inbegrip van het reinigen van schouwen, ventilatiesystemen, regenwaterinstallaties, drukopvoerinstallaties, geautomatiseerde systemen van toegang, warmwatertoestellen, zonne-energiesystemen en branddetectie-, brandbestrijdings- en beveiligingssystemen.

14 14 OCMW Deerlijk biedt de mogelijkheid aan de huurder ofwel om ermee akkoord te gaan dat het OCMW een erkend(e) firma of persoon contacteert om het onderhoud uit te voeren en vervolgens de kosten hiervan door te rekenen aan de huurder ofwel de huurder zelf een erkend(e) firma of persoon te laten contacteren en het attest van het onderhoud te bezorgen aan OCMW Deerlijk. 4 de kosten verbonden aan de huur, de aansluiting en het gewone onderhoud van de collectieve schotel- televisie- of radio-antenne; 5 de belastingen, heffingen en retributies verbonden aan het genot of het gebruik van de woning, zoals de milieuheffing op waterverbruik, de bijdrage voor groene stroom en de huisvuilbelasting; 6 elke andere kost en last verbonden aan het gebruik en genot van de woning die het gevolg is van nieuwe technologische ontwikkelingen waarmee op het ogenblik van het in werking treden van dit besluit geen rekening kon worden gehouden. Kosten ten laste van de verhuurder Het OCMW betaalt kosten en lasten overeenkomstig artikel 1 2 van de bijlage III van het Sociaal Huurbesluit en worden hierna ter informatieve titel meegegeven; dit zijn: 1 De kosten verbonden aan : a) de aanleg van groenruimten; b) grote onderhoudswerken in de gemeenschappelijke delen en groenruimten, zoals bijvoorbeeld het volledig (her)schilderen van de gemeenschappelijke delen en traphallen; c) de aankoop, de installatie, het herstellen en het groot onderhoud van centrale verwarmingsinstallaties, ventilatiesystemen, regenwaterinstallaties, warmwatertoestellen, zonne-energiesystemen, zonneweersystemen en branddetectie-, brandbestrijdings- en beveiligingssystemen; 2 de belastingen, heffingen en retributies verbonden aan het bezit van de woning. Als het OCMW een onderhoudscontract heeft afgesloten, kan het gedeelte van de kosten dat ten laste valt van de huurder, aan hem worden doorgerekend. 7.7 HUURPRIJSBEREKENING De huurprijsberekening zoals beschreven in hoofdstuk III van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 1994 wordt toegepast. De huurprijs wordt berekend door de basishuurprijs aan te passen in functie van het inkomen en de gezinssamenstelling van de huurder. Dit gebeurt door de basishuurprijs te vermenigvuldigen met een inkomen coëfficiënt. Het resultaat hiervan is de aangepaste huurprijs. De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan enerzijds 1/60ste van het jaarinkomen (dit komt overeen met 20% op maandbasis) en anderzijds de normale huurwaarde, maar kan nooit lager zijn dan de helft van de basishuurprijs. Als 1/60ste van het jaarinkomen lager ligt dan de helft van de basishuurprijs, betaalt de huurder dus toch de helft van de basishuurprijs. 7.8 WAARBORG De huurwaarborg strekt tot garantie van alle verplichtingen die voor de huurder uit de huurovereenkomst voortvloeien. De huurwaarborg kan volgende vormen aannemen: 1. een storting op een geïndividualiseerde geblokkeerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling. 2. een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen. 3. een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het (extern)

15 15 OCMW en een financiële instelling. Het OCMW kan instemmen met een gespreide betaling van de waarborg met maandelijkse afbetalingen en dit in onderling overleg. Eenmaal het bedrag van de waarborg volledig is samengesteld, wordt dit bedrag op een geïndividualiseerde geblokkeerde rekening op naam van de huurder geplaatst. Iedere woongelegenheid heeft een maximale huurprijs. Deze huurprijs wordt vastgelegd via een schatting door een notaris, volgens een procedure vastgelegd door het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober De huurwaarborg bedraagt 2 maal de maximumhuurprijs. Evenwel wordt het bedrag van de huurwaarborg beperkt tot maximum 930,00. De waarborg zal bij het einde van de huurovereenkomst aan de huurder of bij zijn overlijden aan zijn erfgenamen worden terugbetaald, na verrekening van de openstaande schulden en aftrekking van de vergoeding voor eventuele schade en na verrekening van vaste kosten en lasten. De erfgenamen rechtvaardigen hun aanspraken door officiële documenten die ze afleveren aan de verhuurder. 7.9 PLAATSBESCHRIJVING De plaatsbeschrijving bij de aanvang van de huurovereenkomst wordt opgemaakt voor de ingenottreding of uiterlijk binnen een maand na de aanvang van de huurovereenkomst. De plaatsbeschrijving bij de beëindiging van de huurovereenkomst wordt opgemaakt binnen een maand. De plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en dient tevens geregistreerd te worden REGISTRATIE Het OCMW is verplicht de huurovereenkomst te registreren binnen de 2 maanden te rekenen vanaf de ondertekening van de huurovereenkomst door beide partijen. Ook de huurder kan zijn huurovereenkomst laten registreren indien hij dat wenselijk acht. Voor de huurder is geen registratietermijn bepaald. De registratie dient te gebeuren op het registratiekantoor dat bevoegd is voor de plaats waar het verhuurde onroerende goed gelegen is en is in principe kosteloos. Het is de verhuurder die de eventuele kosten, zoals de boete bij laattijdige registratie, dient te betalen. Bijvoegsels bij de huurovereenkomst zoals de verwijzing naar de relevante regelgeving of een toetredingsakte dienen niet geregistreerd te worden. Namens de Raad voor Maatschappelijk Welzijn, Sarah Barbe Kaat Olivier Secretaris Voorzitter

16 16