WOONVISIE (VOORONTWERP VERSIE - 02)

Transcriptie

1 WOONVISIE (VOORONTWERP VERSIE - 02) Gemeente Sluis, afdeling Ontwikkeling, Economie & Vastgoed Datum 8 mei 2013 "Om bij de bron te komen moet men tegen de stroom in zwemmen." 1 1 Stanislaw Jerzy Lec (Poolse schrijver ) Voorontwerp versie 02 1

2 1. INLEIDING 1.1. Aanleiding voor de Woonvisie Het coalitie-akkoord voor de periode Kader voor een verantwoorde toekomst, bepaalt dat de Woonvisie moet worden geactualiseerd. De aandachtspunten voor deze actualisatie zijn: samenhang met de demografische ontwikkelingen beleid op basis waarvan leegstand en verpaupering kan worden tegen gegaan inbreiding kwaliteitsverbetering sanering bestaande woningvoorraad instelling van een herstructureringsfonds In de Woonvisie Sluis, Duurzame woningbouwontwikkelingen in West Zeeuws-Vlaanderen, vastgesteld op 24 februari 2005, is gekozen voor het scenario selectieve groei en zorgvuldig beheer. De afgelopen tijd is, gezien de demografische ontwikkelingen, vastgesteld dat bijstelling van dit scenario noodzakelijk is. Dit heeft te maken met zowel de prognoses voor de ontwikkeling van de huishoudens (omvang, samenstelling en leeftijdsopbouw) - met de daaraan te relateren bijstelling van de woningbouwplanning en herstructureringsopgave - als met de huidige situatie op de woningmarkt. Ook de algemeen economisch mindere marktsituatie speelt uiteraard een rol Kaders om rekening mee te houden Een Woonvisie kent geen wettelijke grondslag. Het is een beleidsdocument dat richting geeft aan de gewenste ontwikkelingen op het gebied van Wonen. Mede van belang daarbij is het beleid op het gebied van Ruimte, Voorzieningen en Zorg. De gemeente Sluis beschikt in dit kader over de volgende (recente) beleidsdocumenten: 1. Toekomstvisie "Samen Goed" 2. Structuurvisie "Goed Leven" 3. WMO-beleidsplan "Samen Leven" 4. Kadernota "Samen Kiezen" De Woonvisie gemeente Sluis geeft aandacht aan het bestaande beleid van Rijk, Provincie, gemeente en ook de corporatie(s). In de bijlagen 1 en 2 worden de relevante beleidsdocumenten van het Rijk en de Provincie en de betekenis daarvan voor de gemeente vermeld. In bijlage 3 zijn de relevante gemeentelijke beleidsdocumenten waar rekening mee moet worden gehouden samengevat. Bovendien is ook het document "Activiteitenplan Recreatie & Toerisme 2.0" betrokken bij het opstellen van deze Woonvisie Leeswijzer Voor het opstellen van de Woonvisie is van belang welke uitgangspunten worden gehanteerd. Niemand kan over water lopen. Dat lukt wel als je gebruikt maakt van een brug (basis / fundering). Met andere woorden: zonder de juiste informatie kan niet een gefundeerd standpunt worden bepaald. Het past in de lijn van de recent opstelde beleidsvisies om ook bij het opstellen van de nieuwe woonvisie achtereenvolgens deze vragen te stellen: 1. "Waar hebben we mee te maken?" 2. "Wat willen we bereiken?" Voorontwerp versie 02 2

3 3. "Wat gaan we daarvoor doen?" Dit is een eenduidige en heldere lijn waarop het ontwikkelen van beleid wordt benaderd. Ook de onder 1.2 genoemde kaders zijn vanuit die benadering opgesteld. De actualisatie zal plaatsvinden vanuit de visie dat in 2030 de woningvoorraad en de woonomgeving is afgestemd op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in overeenstemming met de prognose van de huishoudensontwikkeling. 2. WAAR HEBBEN WE MEE TE MAKEN? 2.1. Ontwikkelingen Bevolking / huishoudens De samenstelling van de bevolking en de huishoudens is veranderd. We hebben te maken met de daling van het aantal inwoners (bijlage 4) en op termijn ook met de daling van het aantal huishoudens (bijlage 5). Daarnaast hebben we te maken met vergrijzing (meer ouderen) en ontgroening (minder jongeren). De grafieken in bijlagen 4 en 5 brengen zowel de gerealiseerde- als de toekomstige ontwikkelingen (prognoses) in beeld. Een ander fenomeen dat niet onvermeld mag blijven is de invloed van de Belgen die zich richten op Zeeuws-Vlaanderen als woongebied. Dit heeft een positief effect op de negatieve bevolkingsontwikkeling (zie bijlage 2A) Woningvoorraad De woningvoorraad karakteriseert zich door een hoog percentage eigen woningbezit (70 à 80%). Er is een overschot aan goedkope kwalitatief verouderde (ééngezins)woningen en een tekort aan woningen die specifiek geschikt zijn voor ouderen. Er zijn nog plannen voor toename van het aantal woningen door nieuwbouw. Een klein deel daarvan is al vastgelegd in bestemmingsplannen. Het huidige aantal woningen is kwantitatief meer dan voldoende voor de huisvesting van het huidig aantal gezinnen. Er is een bepaalde leegstand nodig voor de dynamiek in de woningmarkt, maar een verantwoorde leegstand mag dan niet meer zijn dan 2 à 3 percent. In de gemeente Sluis is de gemiddelde leegstand momenteel zo'n 5 à 6 procent. Een toename van het aantal woningen leidt tot meer leegstand, terwijl in relatie tot de vergrijzing de verhuisgeneigdheid afneemt (zie 2.1.3). Ook is sprake van druk vanuit de tweede woningenmarkt. De vraag naar tweede woningen maakt dat meer woningen verkocht kunnen worden dan voor alleen de permanente bewoning benodigd is. Dit dempt de vraag naar woningen en geldt daarom als positief neveneffect. In de bijlagen 6 t/m 9 wordt de karakteristiek van de woningvoorraad nader in beeld gebracht Verhuisgeneigdheid Ouderen verhuizen veel minder dan jongeren. De verwachting is dan ook dat door de vergrijzing op de korte termijn (5-10 jaar) de woningmarkt verder stagneert. Op de langere termijn (na jaar) neemt het aanbod aan woningen sterk toe. Dit komt omdat de babyboomers (geboren tussen 1945 en 1960) dan de leeftijd bereiken dat ze niet Voorontwerp versie 02 3

4 meer zelfstandig kunnen wonen of overlijden. Er komen dan vooral veel koopwoningen op de markt, hetgeen voor de toekomst van de woningmarkt een belangrijk gegeven is. Zie bijlage Woonomgeving De woonomgeving is in bepaalde gebieden verouderd. Dit blijkt bijvoorbeeld uit leegstand en verpaupering. De kwaliteit van de leefomgeving wordt in het algemeen niet positief ervaren. Hieruit volgt dat de aandacht niet alleen naar de kwaliteit van het woningenbestand, maar ook naar de (ruimtelijke) kwaliteit van de woonomgeving moet uitgaan. In bijlage 12 worden enkele willekeurige voorbeelden van als positief en als slecht ervaren woonomgevingen getoond. Als bewijs dat ruimtelijke kwaliteit loont, wordt het uitroepen van de kern Groede als leukste dorp in Zeeland (maart 2013) genoemd Kansen en bedreigingen Kansen Versterking door concentratie We kunnen niet overal de problemen in de woningvoorraad aanpakken. Het is noodzakelijk om vooraf keuzes te maken. Het effectueren van de eerder in de Woonvisie 2005 neergelegde keuze, namelijk de keuze voor de 5 woonkernen en overige kernen, sluit aan op de ambitie. Door concentratie bereik je versterking. Dit haakt ook aan op de keuze die is gemaakt in het kader van het Masterplan Voorzieningen (scenario 3) 2. Deze "kanteling" moet ook plaatsvinden op het gebied van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Juist dit biedt kansen om adequaat in te spelen op de vraag op de woningmarkt Verruimen tweede woningenbeleid Het verruimen van de mogelijkheid een woning als tweede woning te gebruiken in de overige kernen, heeft tot gevolg dat er op termijn minder woningen gesaneerd moeten worden. Als bijzondere kans, die evenwel nog nader op (juridische) haalbaarheid moet worden onderzocht, wordt de optie genoemd dat daarbij van de verkopende partij een betekenisvolle geldelijke bijdrage ten behoeve van de sanering van de woningvoorraad wordt gevraagd. (bijlage toevoegen: verhouding bestaande woningvoorraad 2 e woningen per kern) Inspelen op ontwikkelingen in de zorg Het tijdig en adequaat inspelen op de ontwikkelingen in het kader van wonen en zorg, waarbij de bestaande woningvoorraad als vertrekpunt wordt genomen, biedt kansen om tot een hoogwaardige woningmarkt en dito woonomgeving te komen Kleinschalige kwalitatief hoogwaardige woningbouwontwikkeling 2 In dit scenario worden voorzieningen steeds minder op kernniveau en steeds meer op gemeentelijk, centraal niveau aangeboden. Het streven is een voorzieningenaanbod dat past bij de aard en omvang van het verzorgingsgebied. Beschikbaarheid en nabijheid zijn niet het leidende principe, maar bereikbaarheid en evenwicht in vraag en aanbod voeren de boventoon in dit scenario. Voorontwerp versie 02 4

5 Kleinschalige kwalitatieve woningbouwontwikkeling kan nieuwe inwoners aantrekken; daarbij zal men zich met name op het duurdere, wellicht zelfs exclusieve prijssegment moeten richten. Voorwaarde is wel dat vooraf wordt onderzocht in hoeverre de belangstelling hiervoor daadwerkelijke aanwezig is en zal zeker sprake moeten zijn van een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving. Ook zal deze ontwikkeling moeten bijdragen aan de herstructurering van de bestaande woningvoorraad Investeren Het door de woonconsumenten zelf investeren in de woningvoorraad betekent tevens dat er ook oog moet zijn voor de kwaliteit van de woonomgeving. De inwoners moeten zich niet alleen in huis prettig voelen maar ook daarbuiten, in hun eigen woonomgeving. De kwaliteit en diversiteit van de openbare ruimte geldt daarbij als een belangrijke randvoorwaarde (zie ook 2.1.4). De gemeente zal dan ook bereid moeten zijn daarin te investeren Sloop / herstructurering De provincie heeft bepaald dat er een sloop- en herstructureringsfonds in het leven wordt geroepen. Het gemeentelijk beleid (Structuurvisie) sluit daarop aan. Doordat Provinciale Staten de krimpgelden hebben geoormerkt voor de krimpregio s, liggen hier kansen voor de gemeente Sluis. Het is van belang daar tijdig op in te spelen. Immers door sloop en herstructurering wordt ruimte gecreëerd voor het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte en voor kwalitatieve nieuwbouw Bedreigingen Schadeclaims Vaak wordt het risico genoemd van schadeclaims indien er sprake is / dreigt te zijn van intrekking van vergunningen c.q. sanering bouwmogelijkheden in bestemmingsplannen. In de veranderende marktomstandigheden en gelet op de ontwikkelingen in de jurisprudentie is dat een risico dat steeds kleiner wordt. Bovendien kunnen wij beschikken over juridische expertise van AgentschapNL Ontbreken van Regionale samenwerking Zeeuws-Vlaanderen geldt als één woningmarktgebied. Inwoners zoeken voor de realisering van hun woonwens niet alleen binnen de eigen gemeente. Afstemming van de woningbouwplanning komt de werking van de regionale woningmarkt ten goede. Die afstemming kan alleen door samenwerking worden verkregen. Hierbij wordt aangetekend dat het dan niet alleen om afstemming tussen de gemeenten gaat, maar ook tussen en met de in Zeeuws-Vlaanderen werkzame corporaties en projectontwikkelaars. De praktijk leert dat dit minder eenvoudig is dan het lijkt. Het vraagt van alle partijen moed om knopen door te hakken. Het ontbreken van regionale samenwerking geldt derhalve als een bedreiging Rijksbeleid Het Rijksbeleid vormt o.a. op het gebied van de corporaties, een ernstige beperking voor de noodzakelijke investeringen die in deze krimpgemeente noodzakelijk zijn. De onderkant van de woningmarkt is meer dan verzadigd en daar ligt dan ook met name het probleem. De verkoop van niet langer Voorontwerp versie 02 5

6 verantwoord te exploiteren corporatiewoningen maakt het probleem aan de onderkant van de woningmarkt alleen maar groter. Ook het beleid van het Rijk waardoor de corporaties moeten bijdragen aan het tekort op de rijksbegroting, heeft direct ernstig negatieve gevolgen voor de investeringsruimte van de in onze gemeente werkzaam zijnde corporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen (Woongoed ZVL). Bovendien bedraagt de huursom op dit moment gemiddeld 5,7% van de WOZ-waarde terwijl dit volgens het Rijk niet meer dan 4% mag zijn. Oftewel Woongoed ZVL moet genoegen nemen met minder inkomsten maar tegelijkertijd meer aan het Rijk afdragen Provinciaal beleid Het Omgevingsplan hanteert ten aanzien van het wonen het principe van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik. Ook verwacht de provincie van de gemeenten de vorming van regionale woningbouwafspraken en regionale woonvisies. Met verwijzing naar het wettelijk instrument duurzaamheidsladder worden met name de (bouw)mogelijkheden in de kernen beperkt / bijna onmogelijk gemaakt. Evenmin wordt rekening gehouden met lopende processen voor woningbouwontwikkelingen. Daar staat tegenover dat in het Omgevingsplan met name in het buitengebied nogal wat ruimte voor woningbouw op (vm) agrarische bedrijfslocaties wordt geboden. Daarbij is zelfs expliciet vermeld dat onder voorwaarden clusters tot 10 woningen niet in de woningbouwplanning moeten worden meegenomen Draagvlak Met draagvlak wordt gedoeld op het in het algemeen ontbreken van voldoende kennis c.q. besef van de werkelijke situatie op de woningmarkt. Het is nu het moment om de juiste keuzes te maken en de noodzakelijke stappen te zetten. Dit beleidsdocument is daarvoor het instrument. We moeten ons daarbij realiseren dat dit soms pijnlijke keuzes zijn. Om daarvoor draagvlak te krijgen, is een goede communicatie noodzakelijk Financiën De opgave om vanuit de bestaande woningvoorraad tot een gezonde woningmarktsituatie te komen is in geld uitgedrukt gigantisch (miljoenen ). Zowel de overheid als de corporaties kunnen dit niet opbrengen. De oplossing zal gezocht moeten worden in "Samen Doen" oftewel een gezamenlijke aanpak door overheid, corporaties, bedrijfsleven en woningeigenaren. De situatie in corporatieland is hiervoor geschetst onder (Rijksbeleid). 3. WAT WILLEN WE BEREIKEN? 3.1. De ambitie Vanuit de kwalitatieve benadering is als antwoord op de vraag Wat willen we bereiken? de volgende ambitie verwoord: de gemeente Sluis ontwikkelt zich tot een hoogwaardige woongemeente waar de inwoners een kwalitatief goede woning hebben in een dito woonomgeving. Voorontwerp versie 02 6

7 3.2. De visie De gemeente Sluis ontwikkelt zich in de periode tot 2030 als een hoogwaardig woongebied voor de werknemers in de gemeente, de Kanaalzone, Midden Zeeland en ook Belgisch Vlaanderen De in 2015 gereed te komen aanpassing van de N61 vormt een goede ontsluiting van en naar West Zeeuws-Vlaanderen voor zowel woon-/werkverkeer als voor het toeristisch verkeer De woonkernen hebben zich getransformeerd tot kwalitatieve woonmilieus met duurzame woningen en dito woonomgeving. Zowel de huur- als koopsector bieden voor elk wat wils De overige kernen hebben de kansen benut die deeltijdwonen 3 biedt en gebruik als tweede woningen hebben opgeleverd De gemeente Sluis is ook het gebied waar ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen terwijl de benodigde zorg bij hen thuis wordt gebracht. De woningen zijn daarop aangepast. Op de juiste plaatsen zijn kwalitatief hoogwaardige (zorg)voorzieningen Het kustgebied van de gemeente voorziet in allerlei recreatiemogelijkheden. Het strand, de zee, de natuur, de cultuurhistorie en de recreatieparken trekken bijna het hele jaar door toeristen De deeltijdbewoners vertoeven met regelmaat en vaak voor langere tijd in hun tweede woning in de dorpen aan de kust. 4. WAT GAAN WE ERVOOR DOEN? Beleidsvoornemens In de leeswijzer is de noodzaak verwoord om de juiste uitgangspunten te hanteren. In de Structuurvisie "Goed Leven" zijn algemene uitgangspunten voor het beleidsveld Wonen genoemd. In aansluiting daarop hanteren wij deze uitgangspunten als de basis voor de noodzakelijke bijstelling van de Woonvisie. Dit resulteert in de formulering van de volgende beleidsvoornemens: 1) We gaan de strategie wijzigen van "selectieve groei en zorgvuldig beheer" naar "actief beheer". Dit betekent het zich vrijwel volledig richten op de vernieuwing en herstructurering van de bestaande woningvoorraad, waarbij onderscheid wordt gemaakt in de kwantitatieve en kwalitatieve aanpak. De kwantitatieve aanpak houdt in dat de omvang van de woningvoorraad wordt afgestemd op de prognose aantal huishoudens. Er vindt in principe (zie bij 4.1.6) geen nieuwbouw plaats zonder sloop, dit conform de vastgestelde Structuurvisie "Goed Leven". De kwalitatieve aanpak houdt in dat het woningenbestand qua kwaliteit wordt afgestemd op de samenstelling en leeftijdsopbouw van de huishoudens. Hierbij gaat het om de woontechnische kwaliteit, waarbij gedacht moet worden aan aanpasbare- en levensloopbestendige woningen en wel zodanig dat eventueel noodzakelijke zorg aan huis geleverd kan worden. We letten dan ook op de fysieke omstandigheden voor de zorgleveranciers. Ook wordt de verbetering van de 3 Een deeltijdwoning heeft altijd betrekking op een reguliere woning met een woonbestemming, maar kan in deeltijd gebruikt worden. De woning is permanent beschikbaar voor gebruik door de eigenaar en wordt niet recreatief verhuurd aan derden. Voorontwerp versie 02 7

8 bouwtechnische kwaliteit, inclusief duurzaamheid (energetische kwaliteit) nagestreefd. De aanpak van de verpaupering is daarvan een integraal onderdeel. Andere onderdelen om de gewijzigde strategie uit te voeren zijn: a) We gaan de bestaande woningbouwplanning saneren. De afgelopen tijd is herhaaldelijk vastgesteld dat de woningbouwplanning de becijferde behoefte veelvuldig overschrijdt. Aan sanering van de bestaande nieuwbouwplannen is niet te ontkomen. Ook wordt gedacht aan het schrappen van onbenutte bouwmogelijkheden in bestemmingsplannen en het intrekken van niet gebruikte bouw- en omgevingsvergunningen. Ook zullen de Uitvoeringsprogramma's Woningbouw als beleidskaders voor woningbouwmogelijkheden worden geschrapt. De aandacht moet uitgaan naar risico's bij geldende verplichtingen en naar regionale afstemming. b) We gaan het samenvoegen van bestaande woningen stimuleren en faciliteren. Als onderdeel van een totaalpakket aan maatregelen om meer dynamiek op de woningmarkt te verkrijgen is het samenvoegen van woningen een reële optie. Dit geldt voor zowel particuliere woningeigenaren als voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Met laatstgenoemde gaan we in gesprek om afspraken te maken over samenvoeging, maar ook herstructurering van het woningbezit dat deze corporatie wenst te verkopen. c) We gaan nieuwe initiatieven benaderen vanuit de grondhouding Nee, tenzij Met enige regelmaat komen ondanks de overmaat aan woningbouwplannen toch nieuwe initiatieven op tafel. Meestal zijn dat initiatieven die productie van nieuwe wooneenheden inhouden waar geen sanering van bestaande wooneenheden tegenover staat. Het benaderen van dergelijke initiatieven vanuit het principe "Ja, mits..." is strikt genomen in strijd met de Structuurvisie Goed Leven. Wel in de lijn van de structuurvisie is het benaderen van nieuwe initiatieven vanuit het principe "Nee, tenzij..." Belangrijk is welke criteria worden gehanteerd voor het tenzij want we moeten de kansen die zich voordoen kunnen pakken! Belangrijk criterium is de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast moet worden gedacht aan het behoud van beeldbepalende gebouwen waardoor de "skyline", oftewel de herkenbaarheid van een kern vanuit het landschap gezien, wordt behouden. Ook het bijdragen in de huisvestingsbehoefte van specifieke doelgroepen kan in dit kader worden genoemd. Voor plannen waarbij sprake is van nieuwbouw na sloop, bijvoorbeeld van bedrijfsgebouwen, is toepassing van het hier bedoelde principe mogelijk. In situaties waarbij geen sprake kan zijn van sloop maar nieuwbouw wel bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit, kan het regelen van een vereveningsbijdrage die toereikend is om als gemeente bestaande woningen te saneren als criterium voor tenzij gelden. 2) We gaan de woon- en leefomgeving verbeteren. Door de vergrijzing van de bevolking moeten voldoende woningen woon- en bouwtechnisch adequaat zijn om de doelgroep ouderen te huisvesten. Bijkomend vereiste is dat ook de infrastructuur (trottoirs, wegen, gebouwen) voor deze doelgroep fysiek toegankelijk en bruikbaar moet zijn. Een goede ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving draagt bij aan het positief ervaren leefomgeving. Ook daar gaan we ons op richten. 3) We gaan de differentiatie naar kernenprofilering conform de vastgestelde Structuurvisie realiseren. De Structuurvisie Sluis "Goed Leven" kent een profilering van de kernen 4. De actualisatie van de Woonvisie sluit hierop aan door het volgende onderscheid te maken: dragende kern Oostburg; de verzorgende kernen: Aardenburg, Breskens, IJzendijke en Sluis. De overige 4 Zie kaart Wonen [blad 14 Structuurvisie Goed Leven ] Voorontwerp versie 02 8

9 kernen zijn: Cadzand, Eede, Groede, Hoofdplaat, Nieuwvliet, Retranchement, Schoondijke, St. Kruis, Waterlandkerkje en Zuidzande. Dit sluit ook aan op de beleidslijn als is ingezet bij de vaststelling van het Masterplan Voorzieningen. Ook voor de aanpassing van het Tweede Woningenbeleid wordt deze kernenprofilering toegepast. 4) We gaan met de provincie Zeeland in gesprek We gaan met de provincie in gesprek met het doel om de provinciale insteek van het Omgevingsplan, namelijk dat clusters tot 10 woningen in het buitengebied (zie hiervoor paragraaf ) niet in de woningbouwplanning moeten worden meegenomen, ook voor de woonkernen van toepassing te krijgen. Het bieden van ruimte voor woningbouw in de kernen ligt veel meer voor de hand dan in het buitengebied. Daarmee wordt meer dynamiek op de woningmarkt verkregen en wordt ruimte gecreëerd om in te spelen op de kwalitatieve vraag. 5) We gaan het beleid voor Wonen en Zorg afstemmen. De ontwikkelingen binnen de Zorg hebben ook gevolgen voor het Wonen. Het gaat daarbij om zaken zoals de scheiding van wonen en zorg en de financiering van de zorg. In toenemende mate zal van de burgers zelfredzaamheid worden gevraagd. Voor de gemeente kan dit betekenen dat voor woningaanpassingen meer beroep op de WMO wordt gedaan. Voor de zorgleveranciers zal dit betekenen dat er naast zorg in de instellingen ook meer zorg aan huis moet worden geleverd. Dit zal zo efficiënt mogelijk moeten worden geregeld. Daarbij moet worden gedacht aan geschikte woningen en ook aan clustering (zorgzones). Dit alles maakt afstemming tussen het woonbeleid en het zorg(voorzieningen)beleid noodzakelijk. 5. WAT WORDT ER AL GEDAAN? Naast de actualisatie van de Woonvisie zijn momenteel nog andere zaken gaande. Zo is inmiddels het Handvest Wonen, Regio Zeeuws-Vlaanderen ondertekend. Het Rijk en de provincie Zeeland hebben een convenant gesloten, getiteld Convenant Bevolkingsontwikkeling "Koersvast voor Zeeland". Op basis van dit convenant wordt een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA) opgesteld voor heel Zeeuws-Vlaanderen. Doel is om met dit MKBA input te krijgen voor een regionale Woonvisie waarvan ook een afgestemde regionale woningbouwplanning onderdeel uitmaakt. De Woonvisie Sluis draagt bij aan de inbreng vanuit de gemeente Sluis in de regionale Woonvisie. Naast Wonen zal het MKBA ook aandacht besteden aan Voorzieningen en Economie. 6. STAKEHOLDERS Belangrijke partners voor de gemeente zijn het Rijk, de Provincie Zeeland, Woongoed Zeeuws- Vlaanderen, planontwikkelaars en de particuliere woningeigenaren. Aangezien de problematiek van de onderkant van de markt zich met name bij de particuliere woningeigenaren concentreert, ligt het voor de hand om het beleid op die doelgroep te richten. De vraag is evenwel of dat tot het beoogde resultaat zal leiden. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen geldt als een van de belangrijkste stakeholders voor de gemeente voor wat betreft het woonbeleid. Deze corporatie heeft op basis van het eigen Strategisch Voorraad Beleid (SVB) zichzelf een forse taakstelling opgelegd. Dit betreft met name de eigen woningvoorraad die qua omvang en kwaliteit op de toekomstige behoefte aan huurwoningen voor de doelgroep van beleid wordt afgestemd. Naast sloop en renovatie kent het SVB ook nog een bepaalde Voorontwerp versie 02 9

10 verkoopopgave. Zoals hiervoor onder 4 sub 1c Beleidsvoornemens is vermeld, gaan wij met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen het gesprek aan om te komen tot concrete prestatieafspraken. 7. FINANCIËN Primaire doelstelling van het coalitieakkoord is het financieel gezond maken van de gemeente Sluis. Daarmee zijn we op de goede weg. De uitvoering van de beleidsvoornemens zoals in deze visie geformuleerd, heeft ook financiële gevolgen. Bij het Transformatieplan Aantrekkelijk Oostburg is gebleken dat het al gauw om forse bedragen gaat. De terugtredende rijksoverheid maakt dat de gemeente hierin nog minder ondersteund zal worden. Ook vanuit de provincie is eenzelfde lijn te zien. Aangenomen wordt dat de gemeente hierin steeds meer zelfvoorzienend moet worden, oftewel dat de financiële middelen vanuit de markt zelf gegenereerd moeten worden. We beschikken over een Fonds Woningbouwontwikkeling. De mogelijkheden tot voeding van dit fonds zijn nog beperkt. Er zullen daartoe dan ook nieuwe wegen moeten worden gezocht, hetgeen feitelijk ook als beleidsvoornemen moet worden genoemd. Een denkbaar voorbeeld is de inzet van middelen die worden verkregen vanuit de ontwikkelingen in de recreatiesector. In met name het kustgebied vinden momenteel meerdere ontwikkelingen plaats ter versterking van de kwaliteit van de recreatiesector. Dit is een positieve ontwikkeling die ook bijdraagt aan de economische vitaliteit in de gemeente Sluis. De mensen komen niet alleen voor de kust, maar ook voor het cultuurrijke achterland. Dit achterland, inclusief de kernen, moet derhalve ook aantrekkelijk zijn voor de verblijfsrecreant om te bezoeken. Naast investeringen in de vernieuwbouw in de kernen dient ook de kwaliteit van het openbaar gebied in het bebouwd domein te worden aangepakt. Dit draagt bij aan de verbetering van de aantrekkelijkheid van de kernen om bezocht te worden door recreanten. Juist daarom is ook de recreatiesector daarbij gebaat. Voorwaarde voor het realiseren van de ambitie als verwoord in deze Woonvisie is de bereidheid om ook als gemeente te investeren. Die bereidheid is een conditio sine qua non om tot uitvoering van de beleidsvoornemens te komen. In de na de voorontwerpfase toe te voegen uitvoeringsparagraaf wordt hieraan invulling gegeven. Daarbij zal ook aandacht worden besteed aan indicatoren waarop de raad achteraf de vragen "wat willen we bereiken" (effectindicatoren) en "wat gaan we daarvoor doen" (prestatie-indicatoren) kan toetsen. 8. PROCES Behandeling van het voorontwerp vindt plaats in de vergadering van de commissie Ruimte/AB op 8 mei Na de instemming in de commissie kan het voorontwerp in de inspraak. In verband daarmee willen wij op een toegankelijke manier zowel interne partijen (zoals medewerkers van de gemeente) als externe partijen (zoals stads- en dorpsraden, makelaars) informeren over deze woonvisie. Ook zal met Woongoed Zeeuws Vlaanderen afzonderlijk overleg plaatsvinden. In samenspraak met het team Communicatie wordt hiervoor een communicatietraject opgesteld. 9. RESULTAAT INSPRAAK Later in te vullen 10. UITVOERINGSPARAGRAAF Later in te vullen Voorontwerp versie 02 10

11 Bijlagen: 1. Doelstellingen woonbeleid van het Rijk (samengevat) 2. Woonbeleid van de provincie Zeeland (samengevat) 3. Geldende beleidskaders gemeente Sluis (samengevat) 4. Bevolkingsontwikkeling (grafieken gerealiseerd / prognose) 5. Huishoudensontwikkeling (grafieken gerealiseerd / prognose) 6. Gereedgekomen nieuwbouw ( ) 7. Planning nieuwbouw versus kwantitatieve woningbehoefte 8. Woningvoorraad naar eigendom 9. Tweede Woningen versus totale woningvoorraad per kern 10. Karakteristiek bestaande woningvoorraad 11. Verhuisgeneigdheid en verhuisdynamiek naar leeftijd 12. Beelden kwaliteiten woonomgeving Voorontwerp versie 02 11